Bokslutskommuniké januari-december 2017...Totalt Heimstaden (januari-december) Q4 2017 Q4 2016 Marknadsvärde, mkr 50 285 26 330 Hyresintäkter, mkr 2 013 1 057 Driftnetto, mkr 1

Bokslutskommuniké januari-december 2017

Publicerad 2018-02-16

Nyckeltal

Belopp i mkr

20173 mån

okt-dec

20163 mån

okt-dec

201712 månjan-dec

201612 månjan-dec

Hyresintäkter 664 400 2 013 1 057

Fastighetskostnader -354 -223 -986 -528

Driftnetto 309 178 1 027 530

Resultat från andel i intresseföretag 16 -1 12 67

Övrigt -33 -14 -66 -36

Finansiella intäkter 5 -1 6 28

Finansiella kostnader – Räntebärande skulder -162 -74 -379 -186

Finansiella kostnader – Räntebärande efterställda aktieägarlån -3 -21 -86 -35

Förvaltningsresultat 131 66 515 368

Värdeförändringar 799 634 2 226 2 352

Skatt -323 -71 -677 -505

Periodens resultat 607 629 2 064 2 215

Övrigt totalresultat 55 -30 99 15

Totalresultat 662 599 2 163 2 230

Överskottsgrad, % 46,6 44,4 51,0 50,1

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5 98,7 99,5

Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1,8 2,2 2,6 3,2

Belåningsgrad (LTV), % 59 50 59 50

Perioden i korthetjanuari – december 2017

• Periodens hyresintäkter ökade till 2 013 mkr (1 057)

• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 98,7 procent (99,5)

• Periodens driftnetto ökade till 1 027 mkr (530)

• Finansnettot uppgick till -459 mkr (-193)

• Förvaltningsresultatet ökade till 515 mkr (368)

• Värdeförändring i fastigheter uppgick till 2 202 mkr (2 316)

• Värdeförändring i derivat uppgick till 24 mkr (36)

• Periodens resultat uppgick till 2 064 mkr (2 215)

• Fastighetsförvärv i perioden uppgick till 22 878 mkr (6 881) och avyttringar uppgick till 1 146 (279)

• Resultat efter skatt per stamaktie uppgick till 123 (134)Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges.

2

Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI – DECEMBER 2017


Ett allt större nordiskt bostadsbolagEtt intensivt och händelserikt 2017 har lagts till handlingarna. Ett år präglat av stark tillväxt, renodling av befintligt fastighetsbestånd samt ett fortsatt fokus på effektiv och kundorienterad förvaltning. Jag är minst sagt stolt över alla medarbetares arbetsinsats och moti-vation som möjliggjort denna positiva utveckling av vårt nordiska bostadsbolag Heimstaden. Tack!

Heimstaden har fortsatt sin snabba expansion i Danmark, genom förvärv i Köpenhamnsregionen och i andra större orter som Århus och Odense. Vi har förvärvat moderna fastigheter med ägarlägen-heter, ingått avtal om byggprojekt samt tillträtt äldre fastigheter med vacker arkitektur i centrala lägen. Expansionen har medfört att Heimstaden idag är ett av Danmarks största privata bostads-bolag. Vi har etablerat egen förvaltningsorganisation i Danmark genom förvärvet av Nordic Property Management (NPM). Genom denna organisation och våra nya kolleger och medarbetare, skapar vi ett fokus på de värderingar och kultur som utgör grunden till vår framgång.

I mitt VD-ord för Q3 gjorde jag en prisjämförelse mellan ägarlägen-heter i centrala Köpenhamn och bostadsrättslägenheter i centrala Stockholm, där priserna i Stockholm var 60% högre, och ställde frågan: Vilka priser skall upp, vilka skall ned? Vi har under slutet av 2017 och i början av 2018 sett priskorrigeringar på 10-15% i Stockholm och en kraftigt avstannande försäljning. Danska bostads-priser har däremot fortsatt att utvecklas positivt. En stark för-säljningstakt och framtida prognoser pekar dessutom på en stabil uppåtgående trend. Norska bostadspriser verkar i starten av 2018 ha bottnat ur efter ca 9 månaders fallande priser. Att verka som ett nordiskt bostadsbolag, fånga möjligheter där de uppstår och undvika onödiga risker i andra delmarknader, har sina klara för-delar. Dessa fördelar skall Heimstaden fortsätta använda sig av.

I Sverige har vi under Q4 etablerat oss i universitetsstäderna Lin-köping och Umeå, genom förvärv av ca 3000 lägenheter från de kommunala bostadsbolagen Stångåstaden och Bostaden. Att för-värva väl förvaltade, befintliga och attraktiva bostadsfastigheter i universitetsorter till drygt en tredjedel av nyproduktionspriset, lägger grunden för en stabil och långsiktig förvaltning med kundfokus.

Vi har utöver detta kompletterat vårt befintliga bostadsbestånd ibland annat Gävle, Ystad och Norrköping, kompletteringar som genom synergieffekter bidrar till lägre driftskostnader och därmed ökat driftnetto.

Vi har avyttrat våra bostadsbestånd i Ronneby och Hylte, då vi med 200-300 lägenheter per ort inte haft möjlighet att uppnå den storlek och därmed de synergieffekter i förvaltningen vi ständigt eftersträvar och som skapar en ekonomiskt försvarbar organisation.

Vi har sålt kommersiella fastigheter i Uppsala i vår strävan att löpande renodla vår fastighetsportfölj mot bostadssegmentet.

Att vara ett framgångsrikt bostadsbolag kräver fokus på kärnpro-dukten och därmed är en försäljning av kommersiella fastigheter ett naturligt val. Att vi dessutom kunde genomföra försäljningarna med en bra vinst och till långsiktiga och välkända aktörer glädjer mig extra.

Vägen framåt…

Heimstaden får allt fler förfrågningar från befintliga och nya hyres-gäster om att få ta del av olika former av ”lägenhetslyft”, dvs standard-höjningar, nya badrum, nya kök. Vi intensifierar nu dessa ”lägen-hetslyft” kraftigt, för att möta efterfrågan och därmed kunna erbjuda väl underhållna lägenheter med olika standard och därmed olika hyresnivåer. Heimstaden skapar på detta sätt en varierad bostads-produkt, som ekonomiskt kan efterfrågas av det stora flertalet.

Du som läsare, välkommen att ta del av 2017 års siffror på kom-mande sidor. Heimstaden fortsätter 2018 på inslagen väg med att bli ett allt större nordiskt bostadsbolag och med vår uppgift ”att förgylla och förenkla livet genom omtänksamma boenden”.

Vi hörs igen i kommande årsredovisning.

Patrik Hall, VD Heimstaden

3



Aktuell intjäningsförmåga per 31 december 2017

Belopp i mkr

Hyresintäkter 3 136

Fastighetskostnader -1 356

Driftnetto 1 780

Central administration -90

Övriga rörelseintäkter 0

Övriga rörelsekostnader -21

Andel i intressebolags resultat 0

Resultat före finansiella poster 1 670

Finansiella intäkter 4

Finansiella kostnader - Räntor efterställda aktieägarlån 0

Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -532

Förvaltningsresultat 1 142

Förvaltningsresultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 633

Innehav utan bestämmande inflytande 509

Nyckeltal

Överskottsgrad, % 56,8

Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 3,1

Wachtmeister 57, Karlskrona

I tabellen bredvid presenterar Heimstaden sin intjänings för måga på tolvmånadersbasis per 31 december 2017. Intjänings för mågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande 12 månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjänings-förmågan innefattar inte en bedömning om framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastig heter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägs per 31 december 2017 och dess finansiering varvid aktuell intjänings f ör måga illustrerar den intjäning på årsbasis som Heimstaden har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 31 december är därmed inte inkluderade i beräkningen. Heimstadens resultaträkning påverkas dessutom av värdeut-vecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighets förvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterliggare resultat påverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten Andel i intressebolags resultat. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå på balansdagen inklusive effekt av derivatinstrument.

Aktuell intjäningsförmåga

4



Wachtmeister 57, Karlskrona

5



Förvaltning och transaktionHeimstadens bestånd förvaltas i tre olika segment och är geografiskt diversifierat i olika regioner från Luleå i norr till Trelleborg i söder. Totalt uppgår Heimstadens fastighetsportfölj till totalt 50 285 mkr i fastighetsvärde exklusive avtalade förvärv. Nedan återges de transaktioner koncernen avtalat i det fjärde kvartalet samt de transaktioner som avtalats i tidigare perioder men tillträtts i det aktuella kvartalet.

Den 29 maj 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter belägna i Köpenhamn, en i Fredriksberg och en i Norrebro. Totalt rör det sig om 90 lägenheter fördelat på ca 8 500 kvm. Tillträde genomfördes den 1 november 2017.

Den 12 juni 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva bostäder i Umeå om totalt82 255 kvm uthyrbar yta inkl en byggrätt på ca 200 lägenheter.Fastighetsvärdet uppgår till ca 1 155 msek. Beståndet förvärvasav det kommunala bostadsbolaget och utgörs av 1 601 lägenheter.Tillträde genomfördes i december 2017.

Den 26 juni 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva 1 088 lägenheter i Lin köping. Beståndet förvärvas av det kommunala bostads-bolaget och utgör en uthyrbar yta på 60 216 kvm inkl en byggrätt om ca 27 200 kvm. Fastighetsvärdet uppgår till ca 988 msek. Tillträde genomfördes den 1 november 2017.

Den 27 juni 2017 avtalade Heimstaden om en transaktion som innebär utökat samarbete med Alecta pensionsförsäkring samt Ericsson och Sandviks pensionsstiftlser. Uppgörelsen innebär att det gemen-samägda bolaget Heimstaden Bostad AB förvärvar merparten av fastighetsportföljen från Heimstaden AB, vilka representeras av bestånd i bådeSverige och Danmark till ett uppskattat värde av ca 10,1 mdr SEK. Heimstaden Bostad förvärvar samtidigt av Alecta nyproduceradebostäder i Stockholm innehållande 1 163 lägenheter för drygt2,2 mdr SEK. Utöver detta förvärvar också Heimstaden Bostadca 50 % av en fastighetsportfölj i Norge, primärt Oslo, från Fredensborg Eiendomsselskap, Heimstadens systerbolag där fastighetsvärdet uppgår till drygt 8,4 mdr SEK. Tillträde genomfördes den 10 oktober 2017.

Den 29 september 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter i Köpenhamn. Beståndet omfattar 5 150 kvm fördelat på 82 lägenheter. Fastighets-värdet uppgår till ca 154 mdkk. Tillträde var beräknat till Q4 2017 men är framskjutet till slutet av Q1 2018 som följd av lagstadgad förköpsrätt gentemot hyresgästerna.

Den 12 oktober 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva ett bestånd i Köpenhamn varav en projektfastighet. Total yta omfattar 8 495 kvm fördelat på 209 lägenheter. Fastighetsvärdet uppgår till ca 270 mdkk. Den befintliga fastigheten tillträdes den 9 november 2017. Tillträde för projektfastigheten beräknas ske under Q4 2018.

Den 13 oktober 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva två fastigheter i Köpenhamn motsvarande 52 lägenheter fördelat på 4 833 kvm yta. Fastighetsvärdet uppgår till 170 mdkk. Tillträde genomfördes den 6 november 2017.

Den 13 oktober 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva Nordic Property Management A/S i Köpenhamn. Bolaget bedriver fastighets-förvaltning och blir Heimstadens första etablering av egen administration i Danmark. Förvärvet tillträdes den 1 november.

Den 31 oktober 2017 avtalde Heimstaden om att förvärva 5 fastigheter i Gävle om 125 lägenheter om ca 8 260 kvm och ca 130 mSEK och samtidigt av yttrat 3 kommersiella fastigheter i Uppsala om ca 28 570 kvm och ca 480 mSEK. Fastigheterna tillträdes den 30 november.

Den 10 november 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva en projektfastighet i Köpenhamn, Byggnationen omfattar ca 12 800 kvm fördelat på 114 lägenheter och 117 parkeringsplatser. Fastighetsvärdet upp - går till ca 680 mDKK. Tillträde beräknas ske under Q4 2018.

Den 22 december 2017 avtalade Heimstaden om att förvärva en projektfastighet i Horsens. Byggnationen omfattar ca 10 300 kvm fördelat på 94 lägenheter och 94 parkeringsplatser. Fastighetsvärdet uppgår till ca 260 mDKK. Tillträde beräknas ske under Q1 2020.

6



Växjö

Vetlanda

Ljungby

Klippan Örkelljunga

Katrineholm

Skellefteå

Umeå

Luleå

Trelleborg

Lund

YstadOdense

Århus

Triangelregionen Övriga Själland

LandskronaKöpenhamn

Norrköping

Huddinge

Haninge

Linköping

Gävle

Strängnäs

Malmö

Falköping

Olso

Uppsala

Karlskrona

Värnamo

DANMARK

SVERIGE

NORGE

Fålhagen 11:3, Uppsala

7



Totalt Heimstaden (januari-december)

Q4 2017 Q4 2016

Marknadsvärde, mkr 50 285 26 330

Hyresintäkter, mkr 2 013 1 057

Driftnetto, mkr 1 027 530

Överskottsgrad, % 51,0 50,1

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5

Antal fastigheter 828 566

Area, kvm 2 128 616 1 457 559

Sverige (januari-december)

Q4 2017 Q4 2016


Hyresintäkter, mkr 1 622 907

Driftnetto, mkr 788 429




Area, kvm 1 706 403 1 347 930

Folke 3, Malmö

Koncernens fastighetsbestånd är indelat i olika geografiska förvaltningssegment.

Våra segment

SverigeI svenskdanska Öresundsregionen bor ca 3,8 miljoner människor. Befolkningsmängden växer kraftigt och prognoserna pekar på en ökning med ca 390 000 personer fram till år 2030, motsvarande mer än ett nytt Malmö. Regionen är en av Europas ledande universitets regioner och näringslivet kan uppvisa spetskompetens inom bl.a. medicin, biokemi, bio teknik och it. Medicon Valley ut-vecklas på båda sidor Öresund och de två världs ledande forsknings anläggningarna ESS och MAX IV i Lund väntas skapa tillväxt inom flera samhällsområden. Infrastrukturen är väl utbyggd i hela Skåne. Över två miljoner personer når Köpenhamns flygplats inom 60 minuter med kollektiv-trafik. Nyligen startade Pågatågen trafik mellan Malmö och Trelleborg, med stora tidsvinster för pendlare som följd. Regionens avstånd till Tyskland och övriga Europa krymper fr.o.m. år 2021 då Ferhmarn Bält-tunneln, med i princip samma sträckning som färjelinjen Rødbyhavn–Puttgarden, öppnar för bil- och järnvägstrafik.

Utveckling av totala hyresintäkter (mkr)

Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt

Utveckling av totalt marknadsvärde (mkr)

Marknadsvärde andel av Heimstaden totalt

81%

60%

0

1 500

1000

500

2 500

2 000

2013

2014

2015

2016

2017

2013

2014

2015

2016

2017

0

20 000

10 000

40 000

50 000

60 000

30 000

8



Norge (januari-december)

Q4 2017 Q4 2016

Marknadsvärde, mkr 7 640 0

Hyresintäkter, mkr 82 0


Överskottsgrad, % 56,5 -

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 95,4 -


Area, kvm 95 182 0

Danmark (januari-december)

Q4 2017 Q4 2016


Hyresintäkter, mkr 309 151





Area, kvm 327 031 109 629

Øresundsterasserne, Köpenhamn Nedre gate 8, Norge

DanmarkDen danska ekonomin fortsätter att utvecklas starkt. Syssel-sättningen har ökat med cirka 1,5 procent i snitt under de senaste två åren och i slutet av 2017 låg arbetslösheten på låga 4,2 procent. I delar av Köpenhamn har bostadspriserna ökat med upp till 70 procent sedan 2012. I Danmark finns det 2,8 miljoner privatägda bostäder, endast 63 000 av dessa ligger i Köpenhamn vilket därför bara motsvarar cirka 2 procent av marknaden. Huvudorsaken till den kraftiga pris ökningen är urbaniseringen. Liksom större delar av västvärlden genomgår Danmark en stark urbaniserings-trend där de absolut minsta städerna avfolkas. Prognosen för befolkningstillväxten i Köpenhamn är en ökning med 100 000 invånare under de närmsta tio åren. Århus är Danmarks näst största stad och har ett väl utbyggt trans-portnät. Förutom att staden är känd som en mycket populär studentstad (42 500 studenter 2015) innehar den också en av norra Europas största industrihamnar. Odense är Danmarks tredje största stad och är liksom Århus en populär studentstad (31 000 studenter 2015). Kommunen stoltserar med att erbjuda över 100 000 arbetsplatser och en särskilt utmärkande tillväxtgren hittas inom robotik och automation.

NorgeDen norska ekonomin har fortsatt att utvecklas väl, även om tillväxttakten dämpats något till följd av lägre aktivitet i olje- och gassektorn. Tillväxten har under de senaste åren främst drivits av en stark privatkonsumtion och en högre export till följd av återhämtningen i världsekonomin. BNP per capita är bland den högsta i hela Europa. Sysselsättningen har fortsatt att öka, framför allt inom bygg- och anläggning samt i till verk-ningssektorn och arbetslösheten uppgick till låga 3 procent vid slutet av 2017. Urbaniseringen är påtaglig även i Norge och huvudstaden Oslos befolkning ökar betydligt snabbare än för landet som helhet. Oslo stad är centralort i en tätbefolkad och snabbt växande region bestående av 46 kommuner med samman lagt cirka 1,6 miljoner invånare och ett omfattande och varierat utbud av utbildning, arbetstillfällen, kultur och transporter. Cirka 80 procent av norrmännen bor i bostäder som ägs av dem själva och bostadsmarknaden har relativt få regleringar. Det begränsade utbudet av bostadsfastigheter med hyresrätt gör att det endast finns ett fåtal privata aktörer som äger större bestånd av hyresfastigheter.





4%15%

15%25%

9



Rapport över totalresultat – Koncernen

Belopp i mkr

20173 mån

okt – dec

20163 mån

okt – dec

201712 mån

jan – dec

201612 mån

jan – dec

Hyresintäkter 664 400 2 013 1 057

Fastighetskostnader -354 -223 -986 -528

Driftnetto 309 178 1 027 530

Central administration -25 -18 -85 -48

Övriga rörelseintäkter 8 3 36 52

Övriga rörelsekostnader -16 0 -16 -39

Resultat från andelar i intressebolag 16 -1 12 67

Resultat före finansiella poster 292 162 974 561

Finansiella intäkter 5 -1 6 28

Finansiella kostnader - Räntebärande skulder -162 -74 -379 -186

Finansiella kostnader - Räntebärande efterställda aktieägarlån -3 -21 -86 -35


Förvaltningsresultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 51 51 367 344

Innehav utan bestämmande inflytande 80 15 148 23

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 788 594 2 202 2 316

Värdeförändring räntederivat 11 40 24 36

Resultat före skatt 930 700 2 740 2 720

Aktuell skatt -26 -21 -76 -56

Uppskjuten skatt -298 -50 -601 -449

Periodens resultat 607 629 2 064 2 215

Periodens resultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 361 446 1 474 1 789

Innehav utan bestämmande inflytande 246 183 589 426

Övrigt totalresultat 55 -30 99 15

Totalresultat 662 599 2 163 2 230

10



%mkr

0

200

400

600

800

1 000

1 200 60

50

40

30

0

10

20

Driftnetto, mkr

Överskottsgrad, %

2012 2013 2014 2015 20172016

%

0

60

80

50

40

30

20

10

70

90

100

2012 20142013 2015 2016 2017

Bostäder Lokaler Parkering

2 500

mkr

Fastighetskostnad, kr/kvm

Hyresintäkter, mkr

Hyresintäkter, kr/kvm

Kr/kvm

1 500

500

1 000

2 000

0

1 000

1 200

1 400

800

600

400

200

02012 2013 2014 2015 2016 2017

Fastighetskostnader

Belopp i mkr

20173 mån

okt-dec

20163 mån

okt-dec

201712 månjan-dec

201612 månjan-dec

Driftkostnader -235 -153 -603 -330

Reparation och underhåll -71 -47 -213 -114

Fastighetsadministration -38 -14 -132 -60

Fastighetsskatt -9 -7 -35 -21

Tomträttsavgäld 0 -1 -2 -1

Avskrivningar -1 0 -2 -1

Summa fastighetskostnader -354 -223 -986 -528

Hyresintäkter Fördelning av hyresintäkter Driftnetto/Överskottsgrad

Helår avser Januari-December, 12 mån Helår avser Januari-December, 12 mån Helår avser Januari-December, 12 mån

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för perioden uppgick till 2 013 mkr (1 057), en fördubbling jämfört med föregående period. Tillväxten är primärt ett resultat av genomförda fastighetstrans aktioner och i synnerhet beroende av den transaktion som tillträdes i oktober där dotterbolaget Heimstaden Bostad förvärvade fastigheter i Norge samt Sverige. Utöver fastighetstrans aktioner har intäktshöjande investeringar i befintligt bestånd samt av slutade hyresjusteringar också haft en positiv effekt. För bostadsbeståndet uppgick hyres-intäkten i genomsnitt till 1 172 kr per kvm tidsvägd yta (1 096).

Uthyrningsgraden för bostäder ligger kvar på en hög och stabil nivå på 98,7 procent (99,5) för perioden. Den lägre nivå hänförs primärt till tomställda lägenheter i Köpenhamn som skall renoveras samt en lägre nivå för den norska marknaden.

Fastighetskostnader

Totala fastighetskostnader uppgick till 986 mkr (528). Ökningen beror främst på ökad fastighetsvolym som följd av transaktioner under året.

Driftnetto

Driftnettot uppgick under perioden till 1 027 mkr (530), vilket mot svarar en överskottsgrad om 51,0 procent (50,1).

Central administration

Kostnaden för central administration uppgick till 85 mkr (48) och ökningen förklaras främst av en organisation i tillväxt.

Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader

Övriga rörelseintäkter avser primärt ett försäkringsärende av engångskaraktär uppgående till ca 19 mkr och Övriga rörelse-kostnader avser primärt en goodwill nedskrivning om 16 mkr.

11



2017-12-31 Räntebindning lån Räntebindning inkl. derivat 1)

År Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal , % Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal , %

0–1 30 708 99,3 1,5 23 411 75,7 1,6

1–2 150 0,5 1,6 1 459 4,7 1,7

2–3 78 0,2 1,7 1 407 4,5 1,8

3–4 – – – 1 668 5,4 2,4

4–5 – – – 1 098 3,6 2,1

5 år efter balansdag – – – 1 894 6,1 2,5

Totalt 30 936 100 1,5 30 936 100,0 1,7

1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: 0,26 år

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 1,11 år

Finansiella risker

Finanspolicy i sammandrag

Utfall2017-12-31 Notering

Refinansieringsrisk

Kapitalbindning (månader) minst 15 93

Låneförfall (procent, i enskilt år) maximalt 40 33 (2020)

Begränsning enskild långivare (procent)

maximalt 50 16 (Nykredit)

Ränterisk

Räntebindning (år) I enlighet med separat räntesäkringsstrategi 1,11

Räntesäkring (procent) minst 25 28

Kreditrisk

Soliditet (procent) minst 25 36

Räntetäckningsgrad (ggr, rullande 12 månader) minst 1,4 2,6

3,50

1,00

1,50

2,50

2,00

3,00

2012 2013 2014 201720162015

Räntetäckningsgrad (ICR)

Finansnetto

Finansiella intäkter under perioden var 6 mkr (28) och finansiellakostnader var -465 mkr (-221) varav -86 (-35) mkr är hänförliga till aktie ägarlån (som återbetalades den 10 oktober). Det större negativa finansnettot förklaras främst av en ökad låneportfölj mot bakgrund av en högre belåning som resultat av en större fastig-hetsportfölj. Genomsnittsräntan på balans dagen för den totala upp låningen och derivat samt avgifter för outnyttjade krediter har ökat marginellt till 1,72 procent (1,47) vilket främst är en konsek vens av förvärv av tillgångar i Norge som löper med högre marknads ränta. Ca 76 procent (74) av portföljen byter ränta inom 1 år och en momentan förändring av basräntan (Stibor, Cibor, Nibor) med 1 procent, allt annat lika, ökar Heimstadens ränte-kostnader på årsbasis med ca 136 mkr (75) vid en ränte upp gång, och minskar med ca 35 mkr (-8) vid en räntenedgång. Skillnaden i känslighet för klaras av att flera kreditavtal inne håller ränte-golvsklausuler som begränsar ränteförändringar på ned sidan genom att bas räntan exempelvis inte kan bli negativ sam tidigt som kostnaden för utestående och köpta räntederivat kan öka med negativa marknadsräntor.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet uppgick till 515 mkr (368). 2016 års sam-manslagning med Heimstaden Bostad AB som tidigare redovisats som intressebolag och nu som dotterbolag får till följd att resultat-effekten från andelar i intressebolag minskar från före gående period och fördelar sig från och med 1 september 2016 på fler rader i koncernredovsningen. I föregående period låg exempelvis värde-förändringar i fastigheter från Heimstaden Bostad med i resultat från andelar.

Värdeförändring finansiella instrument

Heimstaden använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och räntesäkringsstrategi av räntederivat i syfte att hantera koncernens ränterisk. Värdeförändringen på derivat uppgick i pe rioden till 24 mkr (36) varav orealiserad uppgick till 24 mkr och realiserad uppgick till 0 mkr. Marknadsvärdet på den aktuella derivatport-följen uppgår vid periodens slut till -31 mkr (-56). Den nominella volymen av ränte swappar uppgår till 8 528 mkr (4 566) köpta swappar. Utöver detta existerar avtal om räntetak med ett nomi-nellt belopp om 400 mkr (600) vilka idag, mot bakgrund av strikenivå, inte har något monetärt värde och därför inte räknas med i nyckeltalsberäkningar.

12



Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Per den 31 december 2017 har hela fastighetsbeståndet värderats på inhämtad extern värderingsinformation. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 2 124 mkr (2 221). Förändringen förklaras primärt av sänkta direkt avkastnings-krav i befintligt bestånd men också av lägre avkastningskrav i för-värvat bestånd i Danmark genom framförallt Köpenhamnsbaserade fastigheter. Även betydande hyresökningar i den danska fastig-hetsportföljen har haft en positiv effekt på marknadsvärdet. Norge har dock i perioden haft en negativ utveckling med -461 mkr i värdenedgång, men vägs upp av den positiva värdeutvecklingen i Heimstadens diversifierade fastighetsportfölj. Direktavkastnings-kraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 3,86 procent, att jäm-föra med 4,06 procent vid utgången av 2016. Under perioden såldes fastigheter till ett värde av 1 146 mkr med en resultateffekt på 78 mkr,

därmed uppgick den totala värdeförändringen på fastigheter i resultaträkningen till 2 202 mkr (2 316).

Skatt

I koncernen redovisas utöver den aktuella skatten om -76 mkr (-56) även uppskjuten skatt om -601 mkr (-449). Företrädesvis består den uppskjutna skatten av temporära skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaffningsvärde hänförlig till förvalt nings fastig heter och finansiella instrument.

Direktavkastningskrav

År Genomsnitt Intervall

2016 4,06% 2,36% – 8,50%

2017 3,86% 1,04% – 8,50%

13



Rapport över finansiell ställning – Koncernen

Rapport över förändring i eget kapital – koncernen

Belopp i mkr 2017-12-31 2016-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 50 285 26 330

Maskiner och inventarier 6 5

Andelar i intressebolag 107 13

Övriga finansiella anläggningstillgångar 288 34

Summa anläggningstillgångar 50 686 26 383

Omsättningstillgångar

Övriga kortfristiga fordringar 563 212

Likvida medel 1 393 1 611

Summa omsättningstillgångar 1 956 1 823

SUMMA TILLGÅNGAR 52 643 28 206

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 1) 18 807 8 975

Långfristiga skulder

Räntebärande efterställda aktieägarlån 0 2 722

Räntebärande skulder 27 882 11 572

Räntederivat 31 56

Uppskjuten skatteskuld 1 741 1 119

Summa långfristiga skulder 29 654 15 470

Kortfristiga skulder

Räntebärande skulder 3 054 3 207

Övriga kortfristiga skulder 1 128 553

Summa kortfristiga skulder 4 182 3 760

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 52 643 28 206

1) Varav innehav utan bestämmande inflytande 9 879 1 424

Belopp i mkr Aktiekapital ÖverkursfondBalanserade

vinstmedelSumma

eget kapital

Eget kapital 2015-12-31 78 729 5 058 5 864

Utdelning, stamaktier -70 -70

Utdelning, preferensaktier -47 -47

Tillskott från innehav utan bestämmande inflytande 1 060 1 060

Tillskott och utdelning innehav utan bestämmande inflytande -62 -62

Periodens totalresultat 2 230 2 230

Eget kapital 2016-12-31 78 729 8 169 8 975



Tillskott och utdelning innehav utan bestämmande inflytande 7 816 7 816


Eget kapital 2017-12-31 78 729 18 000 18 807

14



Förvaltningsfastigheter

Per den 31 december har Heimstadens fastighetsbestånd ett marknadsvärde om 50 285 mkr, jämfört med 26 330 mkr vid årsskiftet 2016-12-31. Den totala värde förändringen under perioden uppgick till 2 124 mkr (2 316) och resterande förändring av fastighets port följens bokförda värde utgörs av netto bolags- och fastighetstransaktioner, investeringar i befintligt bestånd samt av valutakurseffekter. För en mer utförlig beskrivning av Heimstadens metodik för värdering av fastigheter, se sidorna 40-41 och 70 i Heimstadens årsredovisning för 2016.

Andelar i intressebolag

Heimstaden äger andelar i ett mindre antal intressebolag. Sedan 2016-09-01 har andelarna minskat väsentligt som en effekt av att Heimstaden Bostad AB inte längre redovisas som intressebolag utan som ett dotterbolag. Bland övriga intressebolag äger Heimstaden 50 % i Heimstaden Projektutveckling, ett bolag som till sammans med andra aktörer på marknaden fokuserar på att planera och ut-veckla nya fastigheter. Under året har 25 % av aktierna i Rosengårds Fastigheter AB tillkommit som ett led i samarbetet med MKB, Balder och Victoria Park.

Övriga finansiella anläggningstillgångar

Övriga finansiella anläggningstillgångar avser främst lån till intressebolag.

15



Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr

Belopp i mkr Totalt Sverige Danmark Norge

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2016-12-31 26 330 21 172 5 159 0

Försäljningar under perioden -1 048 -1 048 0 0

Förvärv under perioden 22 194 7 973 6 052 8 169

Förvärv från intressebolag 0 0 0 0

Investeringar under perioden 393 316 2 75

Valutaförändring 291 0 434 -143

Marknadsvärde efter transaktioner 48 161 28 413 11 647 8 101

Orealiserad värdeförändring 2 124 1 907 678 -461

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2017-12-31 50 285 30 320 12 325 7 640

Förändring lånevolym, mkr

Räntebärande lån 2016-12-31 14 779

Återbetalning lån -1 789

Nyupplåning/övertagande av lån 17 946

Räntebärande lån 2017-12-31 30 936

Förändring marknadsvärde derivat, mkr

Marknadsvärde derivat 2016-12-31 -56

Förvärvade derivat -13

Lösta derivat 13

Orealiserade värdeförändringar 24

Marknadsvärde derivat 2017-12-31 -31

Kapitalbindning lån Kreditlöften

År mkrAndel,

%Ränta, inkl marginal% mkr

Andel, %

0-1 år 3 054 10 1,4 300 48

1-2 år 3 096 10 1,9 0 0

2-3 år 10 194 33 1,8 329 52

3-4 år 4 105 13 2,1 0 0

4-5 år 2 077 7 2,4 0 0

5 år efter balansdag 8 410 27 0,7 0 0

Totalt 30 936 100 1,5 629 100

Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: 7,8 år

Finansiella instrument

Förfall räntederivat

År Typ mkr Andel, % Ränta, %1)

0-1 år Betalar fast 1 231 14 0,68

1-2 år Betalar fast 1 309 15 0,06

2-3 år Betalar fast 1 328 16 0,21

3-4 år Betalar fast 1 668 20 0,81

4-5 år Betalar fast 1 098 13 0,59

5 år efter balansdag Betalar fast 1 894 22 0,91

Summa köpta swappar 8 528 100 0,58

1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta.

Finansieringskälla, mkr

KreditOutnyttjat kreditlöfte Andel, %

Obligationer 2 500 0 8

Realkreditlån 10 484 329 34

Banklån 17 952 300 58

Totalt 30 936 629 100

Räntebärande skulder

Heimstaden hade vid periodens utgång räntebärande skulderuppgående till 30 936 mkr (17 501), varav efterställda aktieägarlån svarar för 0 mkr (2 722). Av de 30 936 mkr i räntebärande skulder 92 procent säkerställda med pantbrev i fastigheter och 8 procent är icke säkerställda. Med av drag för likvida medel har nettoskulden ökat med 16 375 mkr, till 29 543 (13 168). I den aktuella perioden har koncernens upp låning inklusive valutaeffekter ökat med 16 157 mkr primärt relaterat till förvärv av fastigheter i Sverige, Norge och Danmark.

Av räntebärande skulder, avser 2 500 mkr (1 250) obligationer,10 484 mkr (5 767) avser finansiering baserad på realkredit-obliga tioner, 17 952 mkr (7 762) avser traditionella banklån och resterande del 0 mkr (2 722) avser aktieägarlån. Bekräftade men ej ut nyttjade krediter i bank uppgår på bokslutsdagen till 629 mkr (1 002).

Heimstaden har två utestående obligationslån och båda är noterade på Nasdaq Stockholm, ISIN SE0006259669 samt ISIN SE0009895055. Obligationerna löper med rörlig ränta, 3m stibor + 3 procent samt 3m stibor + 3,15 procent.

Den genomsnittliga kapitalbindningen på Heimstadens ränte-bärande skulder uppgick till 7,8 år (9,5). Största andelen låne förfall i ett enskilt år uppgår till 33 procent (22) och förfaller under 2020 (2017). Den genom snittliga ränte bindningstiden inkluderat effekten av derivat uppgick samtidigt till 1,11 år (1,28).

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 22 procent på skillnader mellan redovisat värde och koncernmässigt anskaff-ningsvärde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 31 december 2017 till 1 741 mkr (1 119) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Kvarvarande skattemässiga underskott i koncernen uppgår till 405 mkr.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 18 807 mkr (8 975). Förändringen i perioden hänförs till resultat, tillskott ifrån innehav utan bestäm-mande inflytande och utdelning. Under perioden har 47 mkr (47) lämnats i utdelning på preferensaktier, 100 mkr (70) har delats ut till stamaktieägare och 193 mkr (103) har delats ut till minoritets-ägare. Minori tets intresset uppgår till 9 879 mkr (1 424) efter att Heimstaden Bostad AB den 10 oktober gjorde en nyemission om 12 747 mkr i vilken de räntebärande efterställda aktieägar-lånen återbetalades. Soliditeten uppgick till 36 % (32). Heimstaden är exponerad mot en valutarisk kopplad till den danska och norska verksamheten. Risken kan innebära en direkt effekt på resultatet och därigenom påverka eget kapital. På balansdagen finns inga valutasäkringar.

16



Belopp i mkr

20173 mån

okt – dec

20163 mån

okt – dec

201712 mån

jan – dec

201612 mån

jan – dec

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 930 700 2 740 2 720

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet;

– Värdeförändring förvaltningsfastigheter -788 -594 -2 202 -2 316

– Värdeförändring derivatinstrument -11 -40 -24 -36

– Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 1 1 5 -66

Betald skatt -15 0 -43 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 117 67 477 302

Förändring rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar -228 5 -316 -53

Förändring av bostadsrättsandelar 0 0 0 0

Förändring av kortfristiga skulder 427 134 618 245

Kassaflöde från den löpande verksamheten 316 206 779 493

Investeringsverksamheten

Förvärv och investeringar i fastigheter -13 790 -2 301 -22 878 -6 881

Förvärv dotterbolag -23 18 -23 191

Erlagd handpenning förvärv 0 -100 0 -100

Övriga investeringar -2 0 -2 -2

Försäljning av fastigheter 548 100 1 146 279

Förvärv av andelar i intressebolag -73 -3 -82 -5

Försäljning andelar i intressebolag 0 0 0 555

Förändring lån till intressebolag -9 -10 -43 -20

Utdelning från intressebolag 0 0 0 21

Förändring av finansiella tillgångar -207 1 -210 5

Kassaflöde från investeringsverksamheten -13 555 -2 295 -22 093 -5 956

Finansieringsverksamheten

Tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande 7 990 42 8 008 392

Utdelning till innehav utan bestämmande inflytande 0 -103 -193 -103

Utdelning moderbolag 0 0 -100 -70

Utdelning preferensaktier -12 -12 -47 -47

Förändring aktieägarlån -2 785 144 -2 722 1 915

Förändring räntebärande skulder 8 600 267 16 156 4 254

Lösen räntederivat 0 0 -8 -50

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 13 792 337 21 095 6 289

Periodens kassaflöde 553 -1 751 -219 827

Likvida medel vid periodens början 839 3 361 1 611 783

Valutaeffekt i likvida medel 1 1 1 1

Likvida medel vid periodens slut 1 393 1 611 1 393 1 611

Rapport över Kassaflöden – Koncernen

17



Enen 4, Norrköping

Löpande verksamheten

Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 477 mkr (302). Förbättringen är fram-förallt en följd av ett förändrat och utökat fastighetsinnehav. Förbättringen reduceras i perioden av att Heimstaden betalar bolagsskatt. Efter en för ändring av rörelse kapi talet på 301 mkr (191) uppgick kassaflödet från den löpande verksam heten till 779 mkr (493). Förändringen av rörelsekapitalet är till stor del en effekt av en större balansräkning till följd av genomförda trans-aktioner i Danmark samt Norge.

Investeringsverksamheten

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -22 093 mkr (-5 956). Den stora delen av flödet utgörs av bolags-trans aktioner, fastig hets trans aktioner och investeringar i fastig-heter där mer parten är hänförligt till förvärv i Falköping, Lund, Norrköping, Ystad, Linköping och Umeå i Sverige samt Köpenhamn, Odense, Århus och fastigheter i triangelregionen och övriga Själland i Danmark samt Oslo i Norge.

Finansieringsverksamheten

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 21 095 mkr (6 289). Varav merparten utgörs av förändring av räntebärande skulder och tillskott ifrån innehav utan bestämmande inflytande (nyemission i dotterbolaget Heimstaden Bostad).

Kassaflöde Periodens kassaflöde upp gick till -219 mkr (827) och likvida medel uppgick till 1 393 mkr (1 611) vid utgången av perioden.

18



Fastighetstransaktioner

Typ Datum för tillträde Fastighet Ort Segment Yta, kvm Transaktionsvärde, mkr

Förvärv 2017-01-01 Vestervoldgade 6-8 Köpenhamn Danmark 3 147 83

Förvärv 2017-02-01 Paket (5 st) Norrköping Mitt 8 967 275

Förvärv 2017-02-15 Röken 24 Norrköping Mitt 2 527 41

Förvärv 2017-03-29 Paket (13 st) Ystad Skåne 37 643 735

Förvärv 2017-04-01 Paket (2 st) Köpenhamn Danmark 5 389 176

Förvärv 2017-04-03 Paket (58 st) Falköping Mitt 68 382 597

Förvärv 2017-05-02 Vildanden 2-32 Lund Skåne 17 979 376

Förvärv 2017-05-31 Paket (23 st)Norrköping, Uppsala Mitt 89 228 1 572

Förvärv 2017-08-31 Paket (2 st) Ljungby Mitt 4 280 53

Förvärv 2017-09-01 Hostrups Have Köpenhamn Danmark 64 625 2 139

Förvärv 2017-09-26 Paket (23 st)Danmark diversifierad Danmark 121 039 2 821

Förvärv 2017-10-01 Paket (2 st) Köpenhamn Danmark 4 833 217

Förvärv 2017-10-10 Paket (50 st) Oslo Norge 95 458 8 169

Förvärv 2017-10-10 Paket (6 st)Stockholm, Huddinge Mitt 57 936 2 214

Förvärv 2017-10-31 Paket (5 st) Gävle Mitt 8 261 123

Förvärv 2017-11-01 Ryesgade Köpenhamn Danmark 3 961 118

Förvärv 2017-11-01 Bianco Lunos Alle Köpenhamn Danmark 4 407 131

Förvärv 2017-11-02 Flintholm Kollegiet Köpenhamn Danmark 4 940 190

Förvärv 2017-11-09 Borresövej Köpenhamn Danmark 2 855 110

Förvärv 2017-11-01 Paket (11 st) Linköping Mitt 60 186 892

Förvärv 2017-11-17 Fredriksundsvej Köpenhamn Danmark 2 043 68

Förvärv 2017-12-15 Paket (3 st) Umeå Norr 82 356 1 095

Summa förvärv 750 442 22 194

Avyttring 2017-02-28 Tranan 23, 26 Landskrona Skåne 639 19

Avyttring 2017-03-30 Gripen 9 Norrköping Mitt 9 347 150

Avyttring 2017-05-31 Paket (8st) Ronneby Syd 19 659 248

Avyttring 2017-06-30 Norra roten 14 Landskrona Skåne 873 9

Avyttring 2017-08-30 Paket (7 st) Hyltebruk Skåne 16 170 109

Avyttring 2017-09-29 Fålhagen 11:4 Uppsala Mitt 4 050 132

Avyttring 2017-11-30 Paket (3st) Uppsala Mitt 29 565 480

Summa försäljning 80 303 1 147

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i mkr

201712 månjan-dec

201612 månjan-dec

Övriga rörelseintäkter 82 34

Central administration -64 -56

Rörelseresultat 18 -21

Avskrivningar -1 -1

Utdelning från intressebolag 0 0

Utdelning från dotterbolag 0 753

Nedskrivning -18 -7

Resultat från andelar i koncernföretag 1 984 2 875

Resultat före finansiella poster 1 983 3 598

Ränteintäkter 3 2

Räntekostnader -65 -122


Koncernbidrag 67 45

Resultat före skatt 1 987 3 522

Aktuell skatt -3 0

Uppskjuten skatt 0 0

Periodens resultat 1 984 3 522

Övrigt totalresultat – –

Totalresultat 1 984 3 522

Rapport över finansiell ställning, moderbolaget

Belopp i mkr 2017-12-31 2016-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Maskiner och inventarier 4 4

Andelar i koncernbolag 3 980 1 250

Andelar i intressebolag 0 0

Uppskjuten skattefordran 0 3

Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 003

Summa anläggningstillgångar 3 985 2 260

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Koncerninterna fordringar 9 383 5 997

Övriga kortfristiga fordringar 101 10

Likvida medel 353 1 064

Summa omsättningstillgångar 9 837 7 071

SUMMA TILLGÅNGAR 13 822 9 330

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 027 6 190

Långfristiga skulder

Obligation 2 500 1 250

Koncerninterna skulder 140 78

Summa långfristiga skulder 2 640 1 328

Kortfristiga skulder

Koncerninterna skulder 3 137 1 778

Övriga kortfristiga skulder 19 35

Summa kortfristiga skulder 3 156 1 813

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 13 822 9 330

19



Moderbolagets förändring eget kapital

Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital

Eget kapital 2015-12-31 78 729 1 978 2 784




Eget kapital 2016-12-31 78 729 5 383 6 190



Periodens totalresultat 1984 1984

Eget kapital 2017-12-31 78 729 7 220 8 027

Myran 1, Skellefteå

IFRS 9 Finansiella instrument behandlar redovisning av finansiella instrument. Den största posten som hanteras inom ramen för IFRS 9 är derivat, vilka fortsatt redovisas till verkligt värde genom resultat-räkningen. Bolaget äger i övrigt inga avancerade finansiella instru-ment och bolagets analys visar att de nya principerna inte får någon väsentlig påverkan på bolagets redovisning. Heimstadens intäkter består till övervägande del av hyresintäkter avseende bostäder. Bolagets analys av intäkter inför övergången till IFRS 15 har utvisat att endast en obetydande del av bolagets intäkter är att hänföra till serviceintäkter. Övergången till IFRS 15 får således inte någon materiell påverkan på bolagets redovisning. Övriga nya och ändrade standarder bedöms för närvarande inte påverka Heimstadens redovisning i väsentlig omfattning.Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Närstående transaktioner

Heimstadens relationer med närstående framgår av not 33 i Heimstadens årsredovisning för 2016.

Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång

Den 8 januari 2018 avtalade Heimstaden om att förvärva 1 060 radhus i Norrköping för ca 371 mSEK. Tillträde är planerat till den 28 februari 2018.

Den 12 januari har Heimstaden ingått avtal om att förvärva två bostadsfastigheter i Köpenhamn om totalt ca 27 000 kvm fördelat på 275 lägenheter, 4 lokaler samt 170 parkeringsplatser. Förvärvet uppgick till ca 900 mDKK och tillträde genomfördes den 1 februari 2018.

Den 24 januari 2018 erhöll Heimstaden ett ovillkorat aktieägartill-skott om 1 700 mNOK ifrån sin majoritetsägare Fredensborg AS.

Den 30 januari 2018 avtalade Heimstaden om att förvärva 6 fastigheter i Gävle om ca 17 500 kvm fördelat på 186 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 200 mSEK och tillträde är planerat till den 1 mars 2018.

Den 8 februari har Heimstaden ingått avtal om förvärv av två bostadsprojektfastigheter i Valby respektive Köpenhamn om totalt ca 34 000 kvm fördelat på 489 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 1 185 mDKK och tillträde är planerat till slutet av 2019.

Den 15 februari har Heimstaden tillträtt fastigheten Valsehuset i Valby, Köpenhamn. Förvärvet uppgår till ca 9 500 kvm fördelat på 105 lägenheter. Förvärvet uppgår till ca 340 mDKK.

Riskhantering, uppskattning och bedömningar

Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som styrs av antagen Finanspolicy och uppsatta verksamhetsmål.

Heimstadens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för 2016, på sidorna 48-51. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning.

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts-och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar.

Redovisningsprinciper

Heimstaden följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering.

Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräknings-metoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstadens årsredovisning 2016 sidorna 64-66.

20



Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet.

Malmö den 16 februari 2018

Patrik HallVerkställande direktör

Ivar TollefsenStyrelseordförande

Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

Magnus NordholmStyrelseledamot

Ossie EverumStyrelseledamot

21



22



NYCKELTAL

20173 mån

okt – dec

20163 mån

okt – dec

201712 mån

jan – dec

201612 mån

jan – dec

Fastighetsrelaterade uppgifter

Hyresintäkter, mkr 664 400 2 013 1 057

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 98,7 99,5 98,7 99,5

Överskottsgrad, % 46,6 44,4 51,0 50,1

Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 13 790 2 301 22 878 6 881

Fastighetsförsäljningar, mkr 548 100 1 146 279

Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr 50 285 26 330 50 285 26 330

Antal fastigheter på balansdagen 828 566 828 566

Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm 2 128 616 1 457 559 2 128 616 1 457 559

Antal bostadslägenheter på balansdagen 30 549 19 797 30 549 19 797

Andel bostadsyta på balansdagen, % 90 88 90 88

Finansiella uppgifter

Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr 316 206 779 493

Förvaltningsresultat, mkr 131 66 515 368

Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 1) 1,8 2,2 2,6 3,2

Soliditet, % inklusive aktieägarlån 1) 35,7 41,5 35,7 41,5

Soliditet, % exklusive aktieägarlån 35,7 31,8 35,7 31,8

Belåningsgrad (LTV), % 1) 58,8 50,0 58,8 50,0

Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 1) 1,7 1,5 1,7 1,5

Genomsnittlig räntebindningstid lån inkl derivat, år 1,2 1,3 1,2 1,3

Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 11,0 9,5 11,0 9,5

Räntabilitet på eget kapital efter skatt, % 21,3 32,0 21,3 32,0

Eget kapital på balansdagen, mkr 18 807 8 975 18 807 8 975

Substansvärde på balansdagen, mkr 20 548 10 095 20 548 10 095

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr 20 579 10 151 20 579 10 151

DEBT/EBITDA, ggr (rullande 12m) 1) 20 19 20 19

Data per aktie

Resultat efter skatt per stamaktie, kr 35 28 123 134

Eget kapital per stamaktie, kr 609 504 609 504

Eget kapital per preferensaktie, kr 380 380 380 380

Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000

Antal utestående preferensaktier vid periodens slut, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750

Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 13 204 000 13 204 000 13 204 000 13 204 000

Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st 2 343 750 2 343 750 2 343 750 2 343 750

1) Räntebärande efterställda aktieägarlån från ägare utan bestämmande inflytande är fram till och med oktober 2017 klassificerade som eget kapital. Därefter är de omvandlade till eget kapital.

Klintehus 1, Ystad

23



Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder.

Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna.

Andel bostadsyta på balansdagen, %Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta.

Räntetäckningsgrad (ICR), ggrResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader hänförliga till ränte bärande skulder exkl effekten från räntebärande efterställa aktieägarlån från ägare utan bestämmande inflytande.

Soliditet inklusive aktieägarlån, %Eget kapital inklusive räntebärande efterställda aktieägarlån i procent av balansomslutningen vid periodens utgång.

Soliditet exkl aktieägarlån, %Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Belåningsgrad (LTV), %Nettoskuld i förhållande till bedömt marknadsvärde.

NettoskuldNettot av räntebärande skulder exklusive räntebärande efterställda aktieägarlån och avsättningar minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Genomsnittlig ränta, %Genomsnittlig ränta på balansdagen för räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån med hänsyn tagen till räntederivat.

Räntabilitet på eget kapital efter skatt, %Resultat efter skatt i perioden hänförligt till moderbolagets aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive minoritetsandelar och andelar till preferensaktieägare. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Substansvärde på balansdagen, mkrEget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkrEget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat.

DEBT/EBITDA, ggrTidsviktade räntebärande skulder exklusive efterställda aktieägarlån dividerat med resultat före finansposter med återläggning av avskrivningar.

Definitioner och ordlista 1)

Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet.

Eget kapital per preferensaktie, krPreferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (375 SEK per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning.

Resultat efter skatt per stamaktieResultat efter skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

1) Vissa nyckeltal beräknas till och med oktober 2017 med särskild hänsyn till ränte bärande efterställda aktieägarlån vilka mot bakrund av dess finansiella struktur omklassificeras och definieras som eget kapital. I oktober 2017 omvandlades de räntebärande efterställda aktieägarlånen till eget kapital.

Ekonomisk informationÅrsredovisning 2017, publiceras 23 mars 2018Delårsrapport jan-mar 2018, publiceras 27 april 2018Årsstämma, 27 april 2018

Heimstaden AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö

Organisationsnummer 556670-0455. Bolagets säte Malmö.

Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01

www.heimstaden.com

Denna information är sådan information som Heimstaden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.

Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 februari 2018 kl. 08:00 CET.

Patrik Hall, VD Heimstaden AB, 0705 – 85 99 56Magnus Nordholm, vVD Heimstaden AB, 0705 – 29 31 44

Documents

Bokslutskommuniké januari-december 2017...Totalt Heimstaden (januari-december) Q4 2017 Q4 2016 Marknadsvärde, mkr 50 285 26 330 Hyresintäkter, mkr 2 013 1 057 Driftnetto, mkr 1