Brachliegende Objekte, Areale und Standorte ... · - Arbeitsmarkt und Mikroökonomie: Stärkung lokale Ökonomie / Start-Ups / Kreativwirtschaft" - Nischen für Kulturproduktion,

��MAS Immobilienmanagement - 30.1.2015 1

Zwischennutzung im Dienst der Transformation von Brachen

MAS Immobilienmanagement - 23.1.2014


Matthias Bürgin, büro metis, Basel��www.buerometis.ch

Brachliegende Objekte, Areale und Standorte:

Zwischennutzung im Dienste der Transformation

MAS Immobilienmanagement - 30. Januar 2015



«Wir sind dankbar, dass wir bei der Erstvermarktung von Baufeldern bereits eine gewisse Art von Urbanität haben.»�� Dr. Elmar Schütz, Qualitätssicherung Vivico Real�� Estate GmbH

«Die Zwischennutzungen leisten der zukünftigen Wertschöpfung des Areals unschätzbare Dienste.»�� Fritz Schumacher, Kantonsbaumeister BS

«Ohne Zwischennutzungen wäre es nicht gegangen.» �� Eugen Wolf, Geschäftsführer der Walzmühle �� Immobilien AG, Frauenfeld



Ziele & Inhalte

» Ziele

_ Vertiefter Einblick in das Potenzial von Zwischennutzung auf dem Weg der Transformation

_ Leerstand als Chance verstehen

_ Zusammenhänge mit Stadtentwicklung begreifen

_ Möglichkeiten für Projektentwicklungen erkennen �� » Inhalte _ Zahlen – Begriffe – Relevanz _ Chancen _ Beispiele Schweiz _ Herausforderungen _ Management _ Zusammenfassung und Ausklang



Zahlen – Begriffe – Relevanz



Zahlen zu Industriebrachen & Leerstandsobjekten

» Brachenstudie des Bundes (2004): ��380 Areale > 1ha��davon 29% zwischengenutzt - 30% leer��Nutzungspotenzial: 17'000'000 m2 - entspricht der Nutzfläche der Stadt Genf - Wertpotenzial: CHF 10 Mrd.

» Hochparterre / Cash / Wüest & Partner (1996 / 1997 / 1999 / 2008): ��

348 Areale > 1ha��

» HSLU / IS Tourismus und nachhaltige Entwicklung (2012 /13): ��ca. 2-4’000 Leerstandsobjekte > Ladenlokale, Schulhäuser, Verwaltungsgebäude, Gastronomie/Hotellerie-Objekte, Militärische Bauten, Bahnbauten, Kirchliche Gebäude u.a.��- Schulhäuser : ca. 350��- SBB-Immobilien: 1’000-1’500 Objekte��- Armasuisse-Immobilien: ca. 1’000 Objekte



Begriffsklärung Zwischennutzung

» Neutral: Zwischennutzung bezeichnet den temporären und befristeten Gebrauch von Räumen und Freiflächen in der Zwischenzeit von Aufgabe einer früheren und Realisierung einer zukünftigen Nutzung.

» Eigentümer/Projektentwickler/Investoren: Zwischennutzungen überbrücken Verwertungslücken ausserhalb einer hochwertigen Nachfrage.

» Städte/Kommunen: Zwischennutzungen sind ein informelles Planungsinstrument zur Förderung der Stadt- und Quartierentwicklung und können kommunale Defizite kompensieren und lokale Ökonomie stärken.

» Nutzer/innen: Zwischennutzungen sind ein Mittel zur Erprobung innovativer Kultur-, Arbeits- und Gesellschaftsformen durch günstige Mietzinse bei befristeter Dauer.



Transformation

» Nutzungsentwicklung��Planung zur zielorientierten Optimierung des Nutzungsmixes eines Quartiers, eines Areals oder eines Gebäudes, welche über die raumplanerischen Grundnutzungen hinausgeht und auch die detaillierten Nutzungen sowie die Bedürfnisse unterschiedlicher Stakeholder mit einbezieht.

» Transformation��Überführen eines Areals oder Objektes in einen neuen Zustand

» Umnutzung/Revitalisierung��Transformation eines Areals oder Objektes unter Berücksichtigung des Bestandes (Substanz und Nutzung)

» Neunutzung ��Transformation eines Areals oder Objektes ohne Berücksichtigung des Bestandes (Tabula Rasa: Abbruch und Neubau)



Urbane Qualitäten

-  Hohe Interaktionsdichte

-  Starke lokalökonomische Kreisläufe

-  Breiter Öffentlichkeitsbezug

-  Experimentierfreudigkeit

-  Kooperativität

-  Einfallsreichtum

-  Soziale Netzwerke und Vielfalt

-  Flexibilität und Anpassungsfähigkeit

-  Raumgeborgenheit



Nutzung und Gebrauch

» Nutzung��Physische Belegung eines Raumes mit einem bestimmten Zweck

» Gebrauch ��Was die Nutzenden mit dem vorgefundenen Raum tun, wie sie Gegebenheiten

annehmen, aneignen und interpretieren.



Stilles Stigma des Makels

» Gerüchte -  «Die bringt man ja doch nie weg!» -  «Das ist immer so schwierig.»

» Kommunikation -  Wenig Informationen bei Eigentümern und Projektentwicklern -  Ausklammerung der Zwischennutzung auf Homepages

» Gründe -  Novum/Einzelfälle für Immobiliensektor -  Wenig Austausch und ökonomische Forschung -  Verwertungslücke als «kleine Schande» -  Landwirtschaft: Brache = Regenerationsflächen



Zwischennutzungen im Trend

» Behörden -  BRD: diverse Publikationen von Bundesministerien -  BRD: Senat Stadtentwicklung Berlin: Publikation «Urban Pioneers» -  NL: Amsterdam: 10 Mio. € für Zwischennutzung NDSM-Werft -  CH: Diverse Städte vereinfachen und fördern (Kreativwirtschaft, Urbanität, Vielfalt etc.) -  CH: Burgdorf, Thun, Yverdon, Lenzburg: Bewilligungskategorie für temporäre Nutzungen. -  CH: Bund: Leitfaden Zwischennutzung

» Forschung -  Unzählige Projekte, Diplomarbeiten, Dissertationen, Gutachten (multidisziplinär, national, international)

» Praxis -  Starke politische Positionierung von Zwischennutzungsprojekten (Basel, Bern, Zürich, Liestal, Aargau) -  Integration von Zwischennutzungen in Arealentwicklungen (GU, Eigentümer)



Praxis in Schweizer Städten

» Studie von büro metis (Auftrag Präsidialdepartement BS - Herbst 2014) –  Befragung von 16 Städten –  Ebene Vollzug: Bewilligungswesen, eigene Immobilien –  Ebene Förderung: Anpassung Bewilligungswesen, stärkere Disposition eigene Immobilien, ��

Vermittlung/Beratung/Promotion, Rahmenbedingungen » Allgemeine Tendenzen -  Keine systematische und/oder nachvollziehbare Förderung - keine Förderkonzepte -  Initiative kommt selten direkt von Verwaltung, meist Folge von parlamentarischen Vorstössen -  Teilweise grosszügige Auslegung der Ermessensspielräume bei Bewilligungen (Politik des Ermöglichens) -  Eigentümer: steigen in Zwischennutzung erst ein, wenn Umnutzungskonzept bekannt (verschenktes Potenzial) -  Businesspläne verdrängen Kreativität, Experimentierfreude und Sozialkompetenz -  Professionalisierung: Bewilligungswesen und Zwischenhändler (Verteuerung, kaum gesellschaftlicher Mehrwert) -  Grosse Wissenslücken bez. Zusammenhänge und bez. Mögliche Förderinstrumente



» Besonderheiten in den Städten Aarau Kleine Stadt mit grossen Industriebrachen, oft Prinzip der Augenzudrückens bei Bewilligungen, neue ��

Sonderbestimmung Baurecht Basel Keine Strategie/Leitsätze, ZN ein Jahr in Legislaturplan enthalten, Charta ZN abgelehnt, einzige

formelle Anlaufstelle Zwischennutzung (20%), Formular öffentliches Interesse, Koordination, Bereitstellung von Freiflächen im Hafenareal, Immobilien: Deal mit Zwischenhändlern

Bern Konzept Nachtleben > Koordinationsstelle, Vermittlungs- und Beratungsstelle (100%) und Raumbörse Zwischennutzung (in Vorbereitung), sehr liberales Bewilligungswesen

Luzern Leitsätze der Stadtregierung, ZN und Kreativwirtschaft als Assets Tourismus, Standortevaluation für �� Kreativwirtschaft, viele parlamentarische Vorstösse, Sonderbestimmungen Baurecht, Ausschreibung, unkomplizierte Beratungen durch Fachstellen

St. Gallen Breit abgestütztes Projekt Zwischennischen, Ziel: ressourcenschonende Innenentwicklung, Amtsstellen �� ziehen am gleichen Strick, aktive Raumsuche, Zusammenführen Raumanbieter und Raumsuchende, aktive Projektentwicklung, parlamentarische Vorstösse

Thun Sonderbestimmungen Baurecht, finanzielle Ressourcen für Grundstückskauf, Ausschreibung, stadteigenes �� Areal wird als Nutzungsentwicklung bewirtschaftet

Zürich ZN als Entwicklungsturbo für Zürich-West, Besetzungen: keine Räumung ohne Baubewilligung (seit 1989), �� heute finanzielle Mittel, um Zugang zu Raum zu ermöglichen (Kauf oder Miete von Objekten), keine �� verwaltungsinterne Koordination – aber gut verankert, hohe Akzeptanz bei rot-grün, finanzielles �� Engagement für Bereitstellung von Raum,, starkes Engagement von GrünStadtZürich für ZN betr. Quartierentwicklung, Freizeit und Integration



Typen von Zwischennutzungen

Merkmal Ausprägungen

Objektart Industrie Einzel Industrieensemble Geschäftslokale Bahn, Armee, Schulen, Kirchen

Freiflächen

Dauer kurz: Monate mittel: 1-2 J. lang: mehrere J. definiert offen

Raumangebot klein klein/mittel mittel gross gemischt

Eigentümer Öff. Hand Unternehmer Investor Bank o.ä. Siftung u.ä.

Vermietung Einzel Global Zwischenhändler

Impuls Eigentümer Kommune Nutzende

Funktion Vermietung Stadtentwicklung Kreativwirtschaft programmatisch

Management keines spontan top-down bottom-up



Chancen von Zwischennutzungen



Chancen / Basisnutzen

» Basisnutzen��

-  Ertragsverbesserung gegenüber Leerstand

-  > Mittel für Planung und Altlastensanierung

-  Bestandessicherung durch Pflegefunktion

-  Vorbeugen gegen Vandalismus und Littering

-  Sicherung/Ersatz von Arbeitsplätzen

» » Introvertierte Zwischennutzungen



Chancen / Zusatznutzen

» Zusatznutzen -  Verminderter Handlungsdruck -  Testlabor für zukünftige Entwicklungsoptionen -  Stadt/Kommune/Quartier : Belebung / Kompensation von lokalen Defiziten / Innere Entwicklung -  Arbeitsmarkt und Mikroökonomie: Stärkung lokale Ökonomie / Start-Ups / Kreativwirtschaft -  Nischen für Kulturproduktion, -präsentation und Trendsetting -  (Sozio)kultur und Freizeit: Treffpunkte / Betätigungsfelder / Trendsport -  Pioniercharakter : Neue Arbeits- und Lebensformen -  Gesellschaft: Raumproduktion statt Raumkonsum / soziales Kapital /soziale Stadtentwicklung -  Immobilien: Adressbildung / Standortaufwertung / Bodenpreissteigerung

» » Extrovertierte Zwischennutzungen



Chancen / Funktionen

» Integrationsfähige Zwischennutzungen: ��Objekte, Projekte oder Massnahmen im Bestand, welche die finale Nutzung vorwegnehmen (z.B. Einrichtung einer Kinderkrippe oder frühzeitige Pflanzung von Baumreihen u.ä.).

» Kompensatorische Zwischennutzungen: ��Provisorische Nutzungen zur Deckung von lokalen Defiziten resp. dringender Bedürfnisse der Stadt oder der angrenzenden Quartiere (z.B. Ansiedlung einer Bäckerei, eines Cafés oder eines Jugendraumes)

» Entwicklungsrelevante Zwischennutzungen: ��Zufällige oder geplante Attraktoren: prägen die qualitative Entwicklung eines Standortes (z.B. Kulturcafé, Klettergarten)

» Katalytische Zwischennutzungen: ��Leitnutzungen für weitere Projekte (z.B. ein einzelnes Kunstprojekt, welches ähnlich ausgerichtete Nutzungen anzieht.



Chancen / Nachhaltigkeit

» Ressourcen -  Längere Nutzung & (teilweiser) Substanzerhalt -  Weniger Materialflüsse und weniger Landschaftsverbrauch

» Umweltrisiken -  Erträge zur Sanierung von Altlasten -  Verhinderung Ausbreitung & Konservierung von Verunreinigungen

» Gesellschaft -  Förderung von Wohlbefinden, Lernfähigkeit, Identität, Freiheit, Offenheit, Toleranz, Partizipation, Rechtssicherheit

und Solidarität -  Aktive Teilhabe am Stadtentwicklungsprozess -  Erhalt und Förderung der sozialen Artenvielfalt



Chancen / Zusatznutzen für Eigentümer

Nur mit extrovertierter Zwischennutzung:

-  Verminderter Handlungsdruck

-  Testlabor für zukünftige Nutzungs- und Entwicklungsoptionen

-  Standortaufwertung

-  Verbesserung Unternehmensimage

-  Weniger Marketingaufwand

-  Bodenpreissteigerung

-  Über Alles: bessere Verwertungschancen



Chancen / Testimonial ZN Basis-Lager Zürich



-  Günstige Raummieten

-  Chancen für Start-up-Betriebe

-  Arbeitsplätze (an einem urbanen Hotspot)

-  Selbstverwirklichung

-  Inspiration und Tummelfeld für Ideen

-  Gelegenheit zur Verbesserung professioneller Fertigkeiten

-  Spass / Ein Ort zum Sein / Raum mit wenig Regulationen

-  Teilhabe an Raumproduktion (anstelle von Raumkonsumation)

-  Übungsfeld für Selbsthilfe und Selbstorganisation

-  Gefühl des Zuhause-Seins

Chancen / Vorteile für Nutzende und andere Stakeholders



Beispiele von Zwischennutzungen in der Schweiz

nt*/Areal Basel



Beispiel: DB-Areal Basel > nt*/areal > Erlenmatt

- 19 ha

- Peripherie der Stadt

- 1.5 km vom Stadtzentrum

- Umgeben von Hauptverkehrsadern

- Umgeben von Industrie- (violett) und Wohngebieten (gelb)



DB-

Güt

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al

1900

- 1

995



Visualisierung Erlenmatt Endzustand ca. 2025



Arealentwicklung: Eindrücke und Fragen - Die meisten Arealentwicklungen sind steril - Alles ist neu - Design ist +/- ansprechend -  Tägliche Versorgung ist garantiert

-  Spielplätze sind ok.

- Wie lange dauert es, bis sich ein wirklich urbanes Leben einstellt?

- Wer möchte in eine unfertige Nachbarschaft einziehen??

- Welche Art der Urbanität finde ich dort?

? Wie kann der Beginn einer Arealentwicklung verbessert werden?

!  Vorbezug von Urbanität durch Zwischennutzung.



1999



Zwischennutzungsprojekt nt*/areal Basel

Pionieraktivitäten in der ehemaligen Kantine (l.) und im Wagenmeister-Gebäude (r.)

1999 initiiert und gesteuert vom kleinen Verein k.e.i.m.

nt*=non territorial ab 2004 ergänzt durch Verein interessierter Personen V.i.P.





Seit 2000 Verein k.e.i.m. > öffnen > entdecken > transformieren > intensivieren



Seit 2004 Verein V.i.P. > verbinden > vernetzen > integrieren




2000 – 2012 > mehr als 20 ZN-Projekte mit 2000 Events

Seit 2004 Verein V.i.P. > verbinden > vernetzen > integrieren




Erlenmatt Januar 2015



Feedback der Eigentümer und der Behörden

«Vor Ihrem Engagement auf dem Gbf-Areal ziehe ich meinen Hut. Bei mir schleicht sich allmählich die Ahnung ein, dass Ihr Konzept aufgehen könnte.»

(Dr. Elmar Schütz, Qualitätsmanagement Vivico GmbH, 2001)

«Wir haben ja ... in unserer Projektarbeit in Basel die Zwischennutzung als strategisches Element einer Arealentwicklung kennen und schätzen gelernt.»

(Schütz, 2005)

«Wir sind dankbar, dass wir bei der Erstvermarktung von Baufeldern bereits eine gewisse Art von Urbanität haben. ... Die Vivico hat aus den positiven Erfahrungen in Basel heraus auch andernorts Zwischennutzungen bewusst zugelassen.» (Schütz, 2006)

«Die Zwischennutzungen leisten der zukünftigen Wertschöpfung unschätzbare Dienste.»

(Fritz Schumacher, Kantonsbaumeister BS, 2006)



-  nt/areal war Gegenstand vieler Dissertationen, Master- und anderen Abschlussarbeiten unterschiedlichster Disziplinen (Design, Fotografie, Geografie, Raumplanung, Architektur, Sozialarbeit)

-  nt/areal erscheint in verschiedenen Publikationen deutscher Ministerien und Stadtverwaltungen

-  Führungen für Gäste aus aller Welt

-  Empfehlung im Travel Guide der New York Times

-  Einladungen zu Referaten, Tagungen und Workshops (Berlin, Hamburg, Bremen, Belgrad, München, Linz, Graz, Leipzig, Riga, ...)

-  Auftrag zur Erarbeitung eines Leitfadens Zwischennutzung für den Bund (BAFU)

Feedback in der (Fach)Öffentlichkeit



-  Verkehrswert: CHF 70/m2 (städtebaulicher Rahmenvertrag)

-  Marktwert: Schätzung Credit Suisse: CHF 580/m2 (2000)

-  Erwartung Eigentümerin & Kanton: CHF 1‘100/m2��

-  Erzielter Verkaufspreis Baufeld B (2006) : CHF 2‘200/m2��Bodenpreissteigerung in 6 Jahren: 380% ��

-  Erzielter Verkaufspreis Baufelder E, F, G (2010): ca. CHF 4‘000/m2��Bodenpreissteigerung in 10 Jahren: 690%

-  Davon Anteil der Zwischennutzung: ??? Mio. CHF

Bodenpreisentwicklung Erlenmatt



Beispiele von Zwischennutzungen in der Schweiz

Weitere



Maloya Ormalingen/Gelterkinden

–  Arealfläche: 43‘000 m2 / Nutzfläche: 28‘500 m2 –  Dauer: 1994 - 2010 (16 Jahre) –  Eigentümer: BL Kantonalbank –  Struktur: Grosse Lager- und Gewerbehallen, mehrgeschossiges

Verwaltungsgebäude, asphaltierte Freiflächen, Baulandreserven –  Entstehung ZN: spontane/aktive Vermietung –  Nutzungen: Hauptsächlich konventionelles Gewerbe, Büros und

Lagerhallen, Biogasanlage, landwirtschaftliche Nutzung der Freiflächen.

–  Transformation: Gewerbe, Überbauung der Baulandreserven, Verkauf



Torfeld Süd Aarau

–  Arealfläche: 96‘000 m2 / Nutzfläche ZN: 21500 m2 –  Dauer: seit 1988 (25 Jahre) –  Eigentümer: diverse –  Struktur: 4 unabhängige Areale mit ebenerdigen Produktionshallen und

zwei- bis mehrgeschossigen Verwaltungsbauten, hofartige Aussenräume –  Entstehung ZN: allmähliche Vermietung einzelner Räume –  Nutzungen: 60% ursprüngliches Gewerbe und Industrie, 40% Kultur,

Kunst- und innovatives Kleingewerbe, Freizeiteinrichtungen und Clublokale - keine kontinuierliche Gastrokultur.

–  Transformation: Fussballstadion mit Mantelnutzung, Industrieneubau, Wohnen



Selve-Areal Thun

–  Arealfläche: 60‘000 m2 / Nutzfläche: 40‘000 m2 (7 ha FF) –  Dauer: 1988 - 2007 (19 Jahre) –  Eigentümer: frühere: Selve AG, Titag AG, Marti AG, Oreba AG; im Jahr

2000 Ersteigerung durch Selve-Park AG –  Struktur: Zahlreiche grosse und kleinere Fabrikations- und

Verwaltungsgebäude, interne Verkehrsflächen –  Entstehung ZN: Ehemalige Firmenangestellte machten sich auf dem

Areal selbständig, Multiplikatoreffekt –  Nutzungen: Nachtclubs, Bars, Discos, Restaurants, Konzertbühnen,

Gewerbe, Freizeitanlagen, Ateliers –  Transformation: Neuüberbauung (28‘600 m2 BGF Wohnen, 8‘400 m2

BGF Dienstleistung, 6‘000 m2 Park)



Alte Bürstenfabrik Oberentfelden

–  Arealfläche: 23‘000 m2 / Nutzfläche: 12‘000 m2 –  Dauer: seit 1995 (18 Jahre) –  Eigentümer: Gemeinde Oberentfelden –  Struktur: ein- bis viergeschossige Gewerbe- und Lagerbauten mit

interner Erschliessung, denkmalgeschützte Villa –  Entstehung ZN: einstige Ergänzungsmieter wurden übernommen,

kreative Mieter kamen sukzessive hinzu –  Nutzungen: Künstlerateliers, Kreativwirtschaft, Second Hand,

traditionelles Gewerbe, Veranstaltungslokale, Musikproberäume, Jugendtreff, Hobbyräume, Lager

–  Transformation: Wettbewerbsprojekt 2008 des Kantons für gemischte Umnutzung (im Bestand und Neubau), Volksabstimmung gegen GU-Projektentwicklung, Gründung Genossenschaft mit externer Stiftung (PK)



Lagerplatz Winterthur

–  Arealfläche: 46‘000 m2 / Nutzfläche: 37‘500 m2 –  Dauer: 1990 - 2009 (19 Jahre) –  Eigentümer: bis 2008: Sulzer Immobilien AG / Die Post, ��

ab 2009: Pensionskasse Stiftung Abendrot –  Struktur: 20 grosse und mittlere Gebäude: Produktionshallen,

Werkstätten, Laborgebäude, Magazine. –  Entstehung ZN: Ausstellung zu CH-700-Jahr-Feier lockte Interessenten

an. –  Nutzungen: Hochschule, Bildung, Therapien, Büros, Dienstleistungen,

Handwerk, Handel, Verkaufsflächen, Kultur- und Kunstschaffende, Trendsport, Gastronomie (über 80 Mieter)

–  Transformation: Verstetigung der Zwischennutzung mit nachhaltigem Wachstum, Verkauf an Stiftung Abendrot



Merker-Areal Baden

-  Arealfläche: 15‘000 m2 / Nutzfläche: 13‘500 m2 -  Dauer: 1991 - 2009 (18 Jahre) -  Eigentümer: Merker AG > Merker Liegenschaften AG -  Struktur: Hauptbau: Merkerhof mit diversen grösseren und

kleineren Annexgebäuden -  Entstehung ZN: Initiative durch Eigentümer, Vorausinvestitionen für

Vermietbarkeit -  Nutzungen: 50-70 Einzelpersonen und Betriebe der Sparten

Kreativwirtschaft, Kultur, Gesundheit, Bildung, Gastronomie, Handwerk und Immobilien

-  Transformation: Erhalt/Entkernung Merkerhof, ergänzt durch neue Wohnnutzung Martinsbergstrasse (ab 1996) und «Merker- Park» (ab 2008)



nt/areal Basel (DB-Areal / Erlenmatt)

–  Arealfläche: 190‘000 m2 / NF: 34‘500 m2 (+8‘000 FF) –  Dauer: 2000 - 2011/12 (11-12 Jahre) –  Eigentümer: früher Vivico Real Estate GmbH > Publica, Stiftung Habitat,

Bricks Immobilien, Kanton BS –  Struktur: Riesige Freiflächen (asphaltiert und Geleisefelder),

Umschlagshalle (100 x 200 m), kleinere Kantinen- und Betriebsgebäude, Verwaltungsgebäude

–  Entstehung ZN: stadtentwicklungsorientierte Initiative eines Vereins (bottom-up)

–  Nutzungen: Gastrokultur, Nachtleben, Trendsport, Ateliers und Büros, Marktplatz, Soziokultur ; zusätzlich Messe CH (BaselWorld), Dienstleistungen, Kreativwirtschaft

–  Transformation: Neues gemischtes Stadtquartier Erlenmatt. Erhalt der zwischengenutzten Kantine als Parkrestaurant



Mehr Beispiele und Hintergrundinformationen

ZN und Umnutzungen:��33 Beispiele weltweit

Umfassende Analyse ZN in der CH

Grundsätze und viele Beispiele Berlin

Erkenntnisse eines EU-Forschungs-projektes mit europäischen Beispielen



Herausforderungen bei Zwischennutzungen



Herausforderungen / Problematische Situationen

» Problematische Situationen -  «Die bringt man ja doch nie weg!»

-  Unübersichtliche Untervermietungen -  Aufteilung der Nebenkosten

-  «Ungeeignetes» Raumangebot -  Abfall und sekundärer Vandalismus

-  Schwierige Bewilligungsverfahren -  Tendenz zur Verstetigung

-  Widerstand gegen Transformation



Herausforderungen / «Die bringt man ja doch nie weg»

Analyse -  Spontaner unbedachter Einstieg in Mietverträge -  Unbefristete Verträge !

-  Dauer der Planungszeiten unterschätzt

Lösungen -  Kein rechtliches Problem: siehe Art. 272a Abs. 1 d OR -  Steuerung & Vorausplanung der Zwischennutzung

-  Befristete Mietverträge (Termin oder offen) -  Zwischennutzung zulassen, bis Flächen für Neunutzung wirklich gebraucht werden.

-  Laufzeiten kommunizieren



Herausforderungen / Untervermietungen

Analyse -  Untervermietung ohne Information des Vermieters -  Höhere Untermietzinsen als Basismietzins

-  Finanzielle Nachteile Vermieter -  Unerwünschte Veränderung Mietermix

Lösungen -  Regeln der Untervermietung nachdrücklich betonen -  Einhaltung des Mietrechts einfordern

-  Wirksames Controlling -  Globalvertrag an eine Organisation statt Dutzenden von Einzelverträgen



Herausforderungen / Probleme mit Nebenkosten

Analyse -  Bisher ein Nutzer - neu mehrere Nutzer -  Fehlende Einrichtungen für individuelle Verbrauchserhebung

-  Fehlende Erfahrungswerte

-  Kosten können bei Vermieter hängen bleiben

Lösungen -  Alternative Abrechnungsmodelle -  Pauschale: Klausel zur Anpassung nach erster Abrechnungsperiode

-  Strom: Verbrauchsschätzung Nutzungstypen durch Fachperson



Herausforderungen / Keine geeigneten Räume

Analyse -  Grosse Raumstrukturen > wenig Nachfrage -  oder keine Nutzungen, welche dem Arealziel dienen

-  Wenig Angebot für belebende Nutzungen mit geringem Raumbedarf -  Hauptnachfrage: Kultur, Kreativwirtschaft, Bildung, innovatives Gewerbe

Lösungen -  Raumangebot der Nachfrage anpassen -  Raumteilung, Einbauten u.a.

-  KTI-Forschungsprojekt «Indoor-Units» CCTP HSLU -  Nie vergessen: Potenzial der Aussenräume



Herausforderungen / Bewilligungsprobleme

Analyse -  Oft keine spezifische Rechtsgrundlagen für Bewilligungen -  Ausnahmebewilligungen erzeugen Abhängigkeit

-  Kurze Fristen bei Brandschutz und Wärmedämmung

Lösungen -  Kommune in Planung aktiv einbeziehen -  Öffentliches Interesse an Zwischennutzung wecken (siehe Formular Kanton BS)

-  Prinzip der Verhältnismässigkeit geltend machen -  Kreative Willkür einfordern resp. umsetzen

-  Massnahmenplan zur stufenweisen Anpassung verhandeln und vereinbaren



Exkurs öffentliches Interesse

Zur Beurteilung Ausnahmeregelung Bewilligungsverfahren www.entwicklung.bs.ch/dms/entwicklung/download/stadtteile/stadtteilentwicklung/Formular_Oeffentliches_Interesse.pdf



Herausforderungen / Abfall und sekundärer Vandalismus

Analyse -  Eigentlich dient Zwischennutzung der Arealpflege -  Sprayen als Selbstdarstellung

-  Wo Abfall liegt, kommt mehr dazu -  Littering teilweise als Folge der Nutzungen

Lösungen -  z.T. keine 100%-ige Lösung, grundsätzlich geringere Schäden als bei Leerstand -  Verbundenheit/Engagement mit Areal spüren lassen - erzeugt Respekt

-  Reinigungskonzept mit allen Stakeholdern planen und umsetzen -  Sprayereien: als Upgrading zu Streetart verstehen und davon profitieren



Herausforderungen / Verstetigung der Zwischennutzung

Analyse -  Entwicklungsidee von Anfang an -  Langwierige Planungsprozesse, dürftige Entwicklungsideen

-  Gesellschaftlicher und ökonomischer Erfolg von Zwischennutzung -  Veränderte Randbedingungen (z.B. Denkmalschutz, fehlende Investoren)

Lösungen -  «Unerwarteten» Erfolg positiv nutzen -  Umstellen auf prozessuale Arealentwicklung (Flexibilität und Anpassung)

-  Zwischennutzung als informelles Planungsinstrument einsetzen -  Best-of-two-Worlds

-  Erhaltenswertes erhalten - erneuern wo Potenzial fehlt (Bauten & Nutzung ! )



Herausforderungen / Widerstand gegen Transformation

Analyse -  Widerstand von innen (Partikulärinteressen / günstige Mieten) -  Widerstand von aussen (öffentliches Interesse / Verlust Standortaufwertung)

-  Fehlende Würdigung des Erreichten / Verdrängung der Qualitäten -  Max Frisch: «Wir haben Arbeitskräfte gerufen, aber es kamen Menschen.»

Lösungen -  Planungsprozesse sind politische Vorhaben -  Lokale Befindlichkeit berücksichtigen

-  Qualitäten sorgfältig und ernsthaft in Umnutzungsprojekt integrieren -  Verkaufen



Fazit problematische Situationen

» Gründe -  Ungenügende Steuerung -  Unzweckmässige Verträge -  Fehlende Kontrollmechanismen -  Reine Verwertungslogik -  Wenig Interesse für die lokale Bedürfnisse und Befindlichkeit��

> hausgemacht��

-  Mangelhafte Rechtsgrundlagen Bewilligungen �� > politische Aufgabe



Management von Zwischennutzungen



-  Flexibilität und Kreativität treffen auf fixierte Positionen

-  Unterschiedliche Kulturen der Selbstverständlichkeit

-  Fehlen einer ganzheitlichen Auffassung bei Stadtentwicklungsfragen

-  Herausforderung der traditionellen Planungsmethodik

-  Neue Strategien der Zusammenarbeit (früher: tolerierend – heute: kontrollierend)

-  Fehlen von dialogorientierter Kommunikation

-  Ungenügende offizielle Anerkennung

Management / Erschwerende Aspekte Transformationsprozess



Management / Strategien

» Grosses Potenzial -  Zwischennutzung enttabuisieren / gesellschaftsfähig machen -  Jede Zwischennutzung ist der Start einer Umnutzung -  Zwischennutzung als informelles Planungsinstrument einsetzen -  Nachhaltigkeit hervorheben (ökonomisch, ökologisch, sozial) -  Umstellen auf prozessuale Arealentwicklung (Flexibilität und Anpassung) -  Erfolg von Zwischennutzungen positiv nutzen -  Für jedes Areal findet sich eine passende Zwischennutzung

» Grundsatz -  Best-of-two-Worlds:��

Erhaltenswertes erhalten - erneuern wo Potenzial fehlt (Bauten & Nutzung ! )



Management / Mehr Erfolg mit Steuerung (informelle Planung)

» Schritte einer informellen Planung: -  Erste Zielformulierung (Prozess statt Zustand) -  Potenzialanalyse -  Vergleich mit formeller Planung -  Entwicklungsszenarien und Etappierung -  Zwischennutzungs- & Vermietungskonzept -  Nachfrage initiieren & Networking -  Umsetzung >> Prozessualisierung, Professionalisierung & Budgetierung

» Umsetzung: -  Einbindung aller Akteursgruppen (Eigentümer/Entwickler/Investoren – Kommunen – Nutzer/innen) -  Berücksichtigung lokaler Bedürfnisse -  Einsetzen von Key-Agents



Management / Handlungsgrundsätze

Hauptsache Zwischennutzung ist temporär. Standort Interesse für die Ortsqualitäten entwickeln und pflegen. Umnutzung Zuerst Arealteile ohne Zwischennutzungspotenzial entwickeln. Ressourcen Geeignete Bausubstanz solange nutzen wie möglich Planungsprozess Bereitschaft zu Flexibilität ist Pflicht. Controlling Kontrolle ist gut, Vertrauen ist besser. Standortaufwertung Publikumsorientierte Nutzungen stärken das Image. Belebung Kreativität und Innovation zulassen und fördern. Mietpreis Günstige Mieten für befristete Dauer. Mietvertrag Offene Befristung. Dauer Bis Flächen für Neunutzung wirklich gebraucht werden. Recht Alle Parteien benötigen Planungssicherheit. Bewilligungen Hohes öffentliches Interesse begünstigt Verhandlungen über Ausnahmeregelungen. Transformation Bei Umnutzung Qualitäten der Zwischennutzung übernehmen. Finanzen Cashflow aus Zwischennutzung für Arealentwicklung einsetzen.



Zusammenfassung und Ausklang



-  Zwischennutzung liefert verschiedene Vorteile, sowohl für Entwicklungsgebiete als als auch für die ganze städtische Gemeinschaft

-  Handeln ist flexibler als Bauen.

-  Aufgrund des hohen Wirkungspotenzials soll Zwischennutzung als informelle Planungsmethode

funktionieren.

-  Um die besten Resultate erreichen zu können, benötigt Zwischennutzung von Anfang an eine kluge

Steuerung

-  Steuerung von Zwischennutzung ist eine professionelle Dienstleistung und benötigt eine finanzielle Entschädigung (Budget)

Schlussfolgerungen



Zwischennutzung: Wirkungsschema und Werte

NEUES PROJEKT

BRACHE

INDUSTRIELLE ��PRODUKTION

extrovertierte ZN

sozialer & kultureller Nutzen

introvertierte ZN

Unterhalt Unterhalt

Investitionen

Planungskosten

Konkurs Misserfolg ��Schliessung

Trans-formation

Aktion��& Wert

Zeit

urbane Qualitäten

Mehrwert

Invest.

Erträge



-  Pioniergeist & Gründerlust

-  Attraktive Leitnutzungen

-  Schlanke und überschaubare Organisationsstrukturen

-  Fortlaufende Steuerung

-  Einsatz von kreativer Human-Power statt Kapital

-  Kontinuität und Ausdauer

-  Aktivierung von lokalen Netzwerken

-  Ausreizung der rechtlichen Rahmenbedingungen

-  Vertrauen (keine Behinderung der formellen Planung)

Bedingungen und Anforderungen



Leitfaden Zwischennutzung des Bundes (seit 2010)

» Inhalte -  Umfassende Informationen, Tipps und Empfehlungen in über 40 Themenblöcken -  13 ausführliche Beispielprojekte -  Akteursspezifischer Zugang -  Navigieren und individuell downloaden -  Zweisprachig: deutsch & französisch

» Bedeutung -  Europäische Premiere

» Links -  www.zwischennutzung.ch -  www.affectations-transitiores.ch



Wichtige Weblinks

www.zwischennutzung.ch Leitfaden ZN des BAFU www.areale.ch Industriebrachenplattform des Bundes www.zone-imaginaire.ch Forschungsprojekt über Wesen, Werte und Funktionen der ZN in der Schweiz www.areal.org �� Homepage des ZN-Projektes nt*/areal in Basel (2000 – 2012)�� www.zwischennutzung.net Unabhängiges Portal für Zwischen- und Umnutzung (> 400 Links & Dokumente) www.indoor-units.ch KTI-Forschungsprojekt der HSLU



MAS Immobilienmanagement - 23.1.2014


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