Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
TE
NA
NT
M
IX
REAL ESTATE
BRATISLAVA
Q1 2013
on point
Bratislava City ReportQ1 2013
Trh s nehnuteľnosťami v Bratislave1.štvrťrok 2013
2 On Point • Bratislava City Report • Q1 2013
Economy/Investment
Slovak Economy
In 2012 as a whole, GDP rose 2.0%, much slower than previously
expected. By sector, manufacturing was the key driver of growth,
corresponding with data on industrial output and sales. Slovakia's
economic performance was better than expected in early 2013, as
industrial production and exports increased. According to the Slovak
Statistical Office (SU SR), industrial production edged up by 3.4%
year-on-year (y/y) in January, boosted by the manufacturing and
utilities sectors, which rose 2.9% and 6.1% y/y, respectively.
Although imports increased almost as rapidly (up 9.9% y/y), the
trade surplus continued to expand. While industry and exports
continued to perform relatively well in early 2013, domestic demand
kept struggling.
In 2012, the country’s three car plants—Volkswagen, Kia, and PSA
Peugeot-Citroën—raised output by a whopping 41%, reaching a
combined total of approximately 900,000 units and, production is
expected to remain stable in 2013. If automotive production does
remain stable, other sectors such as electronics and metals will be
key to ensuring continued improvements in production and the
labour market. In the latter case, the planned exit of US Steel after
more than a decade in Slovakia is not encouraging. Other firms
might also hesitate to invest, as 68% of the Slovak Trade and
Industry Chamber members currently anticipate a deterioration in
the quality of Slovakia's business environment in 2013. In the longer
term, Slovakia will require reforms of education and more funds for
research and innovation to enable Slovakia to shift its focus
gradually toward high-tech fields, as wages begin to approach
Western European levels.
GDP Growth (%) Rast HDP (%)
Source/Zdroj: IHS Global Insight, April 2013
In order to meet Slovakia's commitment to reduce its deficit below
3% of GDP by 2013, the government has approved tax increases
and other fiscal consolidation measures. Fico’s plans for reaching
the 3%-of-GDP budget goal involve tax hikes for corporations and
banks, as well as for wealthy individuals, which were introduced in
January 2013. Bloomberg newswire recently reported that Moody’s
does not expect the Slovak public-sector deficit to meet the 2013
goal set by the Fico government; however, this expectation will not
drive the agency to downgrade Slovakia’s A2 rating yet. The
Finance Ministry has also acknowledged that budget revenues will
likely fall below target in 2013.
Investment Climate
During the first quarter, we have recorded increased investment
activity on the Slovak real-estate market - the sale of the Apollo
Business Centre IV offices in Bratislava (deal was signed, but not
yet closed), the sale of the River Park offices (block F) and the sale
of industrial premises in Sucany. However, we are aware of
investors’ interest, mainly into industrial properties and land for
development. Fixed investment in Slovakia is expected to remain
weak or decline in 2013. Indeed, the ongoing debt drama within the
Eurozone is bringing considerable uncertainty, even though
Slovakia is not one of the countries that faces serious risks.
In terms of pricing, Slovakia reflects a 50 to 75bps discount
compared to the Czech Republic and Poland. Historic transactions
provide strong evidence of this spread.
Unemployment rate (%) Miera nezamestnanosti (%)
Source/Zdroj: IHS Global Insight, April 2013
10.5
5.8
-4.9
4.2 3.3
2 1
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F
11.2
9.6
12.1
14.5 13.6 14 14.1
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F
On Point • Bratislava City Report • Q1 2013 3
Ekonomika/Investície
Slovenská ekonomika
Rast HDP bol v roku 2012 pomalší, ako sa očakávalo (2%). Podľa
údajov o priemyselnej výrobe a predaji bola hlavným ťahúňom rastu
výroba. Začiatkom roku 2013 bola výkonnosť slovenskej ekonomiky
lepšia, ako sa očakávalo, na základe zvýšenej produkcie a exportu.
Podľa Štatistického úradu SR sa priemyselná výroba v januári
mierne zvýšila o 3.4% na medziročnej báze, posilnená priemyslom
a sluţbami, ktoré vzrástli pri medziročnom porovnaní o 2.9% a 6.1%.
Hoci sa dovoz zvýšil takmer rovnako rýchlo (o 9.9% r/r), prebytok
obchodnej bilancie naďalej expandoval. Kým priemysel a vývoz sa
vyvíjali na začiatku roka 2013 pomerne dobre, domáci dopyt stále
zápasí s problémami.
V roku 2012 sa trojici automobiliek Volkswagen, Kia a PSA Peugeot-
Citroen navýšil výkon o neuveriteľných 41% a celkovo dosiahol
pribliţne 900 000 jednotiek, pričom táto produkcia by mala ostať
stabilná aj v roku 2013. Ak automobilová výroba ostane nezmenená,
ostatné odvetvia ako elektronika a kovy budú kľúčové pre zaistenie
pokračujúceho zlepšovania vo výrobe a na trhu práce. V takom
prípade ale nie je plánovaný odchod US Steel po viac ako dekáde
na slovenskom trhu povzbudivý. Ostatné spoločnosti môţu rovnako
váhať s investovaním, keďţe 68% členov Slovenskej obchodnej
a priemyselnej komory v súčasnosti očakáva zhoršenie kvality
podnikateľského prostredia v roku 2013. V dlhšom časovom
horizonte si bude Slovensko vyţadovať reformy vzdelávania a viac
prostriedkov na výskum a inovácie, ktoré mu umoţnia presunúť
svoju pozornosť postupne smerom k high-tech odborom, s
pribliţovaním sa miezd k úrovni západných krajín.
CPI Inflácia
Source/Zdroj: IHS Global Insight, April 2013
S cieľom splniť záväzok Slovenska zníţiť deficit pod 3% HDP do
roku 2013, vláda schválila zvýšenie daní a ďalšie opatrenia na
fiškálnu konsolidáciu. Premiérove plány na jeho dosiahnutie
zahŕňajú zvýšenie daní pre korporácie a banky, ako aj pre bohatých
jednotlivcov, ktoré boli zavedené od januára 2013. Agentúra
Bloomberg nedávno uviedla, ţe hoci Moody´s neočakáva, ţe by
deficit slovenského verejného sektora dosiahol cieľ stanovený
Ficovou vládou na rok 2013, toto očakávanie zatiaľ nepovedie
k zníţeniu hodnotenia na A2. Ministerstvo financií taktieţ pripustilo,
ţe rozpočtové príjmy budú pravdepodobne niţšie ako stanovený
cieľ.
Prime Yields Výnosy z najlepších nehnuteľností
Sector
Sek or
Yield (%)
Výnos
Changes on previous quarter
Zmena oproti predchádzajúcemu štvrťroku
Offices
Ka celárie
7.00-7.25
Retail
Mal obchod
6.50
Warehouses
Sklady
8.50-8.75
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle
Investičné prostredie
Počas prvého kvartálu 2013 bola na slovenskom realitnom trhu
zaznamenaná zvýšená investičná aktivita – predaj kancelárskych
blokov Apollo Business Center-a IV (podpísané, zatiaľ
neuzatvorené), predaj bloku v River Parku v Bratislave a predaj
industriálnych priestorov v Sučanoch. Pre rok 2013 sme si vedomí
záujmu investorov najmä o priemyselné nehnuteľnosti a
developerské pozemky. Očakáva sa, ţe v roku 2013 fixné investície
na Slovensku ostané nízke, prípadne dôjde k ich poklesu. Aj keď
Slovensko nie je jednou z krajín, ktoré čelia váţnym rizikám,
pokračujúca dlhová dráma v rámci eurozóny prináša značnú
neistotu.
Pri porovnaní cien s Českom a Poľskom reflektuje Slovensko niţší
výnos o 50 – 75 bázických bodov. Potvrdzuje to aj historický prehľad
investičných transakcii.
1.9
3.9
0.9 0.7
4.1
3.7
2.1
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F
4 On Point • Bratislava City Report • Q1 2013
Office Market
Supply
As at the end of Q1 2013, the total office stock in Bratislava stood at
1.452* million m2. Of the existing stock, 60 % are A class properties,
the remaining 40% are B class.
As the delivery of Panon Office was postponed again, the only office
scheme added to the market was a smaller building in project
Central (3,000 m²).
The largest volume of A class premises is located in the second
Bratislava district with 326,736 m2, followed by the first Bratislava
district with 319,239 m2. The smallest volume of new premises
remains available in the fourth Bratislava’s district with 23,100 m2.
Total Stock (m2) Celkový objem kancelárskych plôch (m2)
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
The overall vacancy rate for Bratislava has increased from 12.5% in
the previous quarter to 14.3% at the end of Q1 2013. The lowest
vacancy rates recorded in the first quarter of 2013 were in Bratislava
1 (12.3%), followed by Bratislava 5 (12.6%) and Bratislava 3
(13.0%).
Demand
The total volume of leasing transactions concluded during Q1
reached 19,966 m2, which is a decrease of about 17.5% in
comparison to Q1 2012. Compared to the previous quarter, this is a
decrease of about 21.7%. New contracts accounted for 73% of the
total take-up, very similar to the beginning of last year.
Rents
Rental conditions in the inner and outer city zone will be stable over
the long term. The highest asking rents in prime office buildings in
Bratislava’s best locations decreased slightly.
Prime rents are currently at around €13.50 – €15 m2/month. Rents in
the Inner City zone range between €10.5 and €12.5 m2/month.
Rental levels in the Outer City district have stabilised between
approximately €8 and €10 m2/month.
Rent free periods, which are the most common form of incentives,
are applicable for contracts which are longer than 3 years. For new
5 year lease contracts, rent free periods can range between 3 to 5
months. An additional 1 month of rent free is typical for each
additional year of lease contract.
Forecast
During Q1, construction of Westend Gate (35,000 m²) commenced
in Bratislava 4, with an expected delivery date in Q3 2014. We
expect three projects to be added to the market over the next few
months with a total office area of about 30,300 m2 – Panon Office in
Bratislava 5 (6,000 m²), Forum Business Centre (18,800 m2) in
Bratislava 2 and Business Centre Stefanikova (5,500 m2) in
Bratislava 1.
Due to the fact that the new premises will not be fully occupied at
the moment of delivery, we assume an increase in the vacancy rate.
As prime rents have dropped over the last two quarters, we do not
expect any major movement during Q2 2013.
Office Completions (m2) Objem dokončených plôch (m2)
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q12013*
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q12013
On Point • Bratislava City Report • Q1 2013 5
0%
5%
10%
15%
20%
0%
5%
10%
15%
20%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q12013
Prime office yield vacancy in %
Kancelársky trh
Ponuka
Ku koncu Q1 2013 dosiahol celkový objem kancelárskych priestorov
v Bratislave úroveň 1,452* milióna m2. Podiel nových kancelárskych
priestorov štandardu A tvorí 60%, zvyšných 40% predstavujú
kancelárie štandardu B.
S opätovným posunutím dokončenia kancelárskej budovy Panon
Office bola na trh dodaná len jedna kancelárska budova – menšia
fáza v projekte Central s výmerou 3,000 m².
Najviac kancelárských priestorov štandardu A ostáva situovaných
v Bratislave II - 326,736 m2, nasleduje Bratislava I – 319,239 m2.
Najmenej nových kancelárskych priestorov je vybudovaných v
lokalite Bratislava IV, 23,100 m2.
Office Take-up (m2) Objem prenájmov kancelárskych
priestorov (m2)
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
Miera neobsadenosti sa značne zvýšila z pôvodných 12.5% v
predošlom kvartáli, keď ku koncu prvého kvartálu 2013 dosiahla
14.3%. Najniţšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v
Bratislave 1 (12.3%), nasledovaná Bratislavou 5 (12.6%) a
Bratislavou 3 (13.0%).
Dopyt
Objem uzatvorených transakcií počas Q1 dosiahol výmeru 19,966
m², čo v porovnaní s prvým kvartálom minulého roku predstavuje
pokles o pribliţne 17.5%, oproti štvrtému kvartálu 2012 ide o
pokles o 21.7%. Novopodpísané nájomné zmluvy tvorili 73%
celkového dopytu, veľmi podobne ako začiatkom minulého roka.
Nájomné
Nájomné podmienky vo vnútornej a vonkajšej strane mesta ostávajú
dlhodobo stabilné. Najvyššie nájmy v najlepších budovách v rámci
najlepších lokalít Bratislavy mierne poklesli.
V nových budovách v centre mesta je úroveň nájomného €13.50 –
€15.00 m2/mesiac. Nájomné vo vnútornej zóne mesta sa pohybuje
na úrovni €10.5 - €12.5 m2/mesiac. Nájomné vo vonkajšej časti
mesta dosahuje úroveň €8 a €10 m2/mesiac.
Nájomné prázdniny, ktoré sú najčastejšou formou benefitu od
prenajímateľa, sú aplikovateľné pre zmluvy podpísané na viac ako 3
roky. Pri zmluvách na 3 – 5 rokov môţu dosiahnuť obdobie 3 aţ 5
mesiacov. Štandardne nájomník získava ďalší mesiac za kaţdý
ďalší podpísaný rok.
Predpoveď vývoja trhu
Počas prvého kvartálu začala v Bratislave 4 výstavba Westend Gate
(35,000 m²), s predpokladaným termínom dodania na jeseň 2014. V
najbliţších mesiacoch by mali byt na trh dodané tri projekty s
celkovou výmerou probliţne 30,300 m² - Panon Office v Bratislave
5, Forum Business Center (18,800 m²) v Bratislave 2 a BC
Stefanikova (5,500 m²) v Bratislave 1.
Vzhľadom na to, ţe nové priestory zatiaľ nedosahujú plnú
obsadenosť, negatívne ovplyvnia aktuálnu celkovú obsadenosť
priestorov v Bratislave. S miernym poklesom cien nájmov v
najlepších lokalitách počas posledných dvoch štvrťrokov
neočakávame v ďalšom kvartáli ţiadne zmeny.
Vacancy and prime rents Neobsadenosť a nájomné
za najlepšie priestory
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q12013
6 On Point • Bratislava City Report • Q1 2013
Retail Market
Supply
During the first quarter of 2013, only smaller retail schemes were
added to the market which is a significant decrease in activity in
comparison with the previous quarter when new supply in Bratislava
alone reached more than 50,000 m².
The total modern retail stock in Slovakia amounts to approximately
1.54 million m2 . The modern retail stock in Bratislava totals
approximately 538,000 m2. The majority of the retail stock consists
of space which was delivered to the market after the year 2000. The
attractiveness of the regions outside of Bratislava has grown rapidly
in recent years, the total modern retail stock in the Slovak regions
reached 1 million m2last year.
Retail stock Slovakia / Maloobchodné plochy na Slovensku
(m2)
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
Demand
Consumer expenditure has been subdued across all sectors in
Slovakia on the back of weakening economic fundamentals over the
recent period. The prognosis of Oxford Economics for 2012 was a
positive retail sales growth of 0.4%. The expected growth for 2012–
2014 is 2% and for 2012-2016up to 2.8%.
As the total shopping centre space per 1,000 inhabitants in Slovakia
reached 210 m² at the end of 2012 , retailer demand for new retail
space is relatively low, especially in areas with higher saturation and
lower income. Though shopping centres with an area of more than
50,000 m² might be hard to place on the market, there is still space
for newly-built shopping centres in less saturated cities, such as:
Trnava, Poprad and Banska Bystrica.
For prime retail space, demand remains stable, both in Bratislava
and in the regions. Retailers’ movement from lower quality centres
to prime centres starts to be a common trend in Slovakia as the gap
between primary and secondary properties is expected to widen
further. Incentives for tenants have played an importatnt role in the
decision-making process.
Rents
Prime shopping centre rents in Bratislava range between €50 and
80 m2/month. In the regional cities, prime shopping centre rents
range between €25 and 35 m2/month.
Bratislava’s prime high street rents are at a level of €35 to 50
m2/month whilst, high street rents in regional cities are between €15
to 25 m2/month. Although rental rates in shopping centres and high
street locations decreased slightly over the past few months, we
expect rents to remain stable for the remainder of the year.
Forecast
The overall economic situation will be critical for the volume of new
retail supply in 2013. In the regions, we expect a few retail schemes
to be added to the market (Zvolen Retail Park I with 3,000 m2) as
well as an increase in activity, mainly in the western and central
parts of the country. Shopping centre Topolis in Topolcany (7,200
m²) will be delivered in Q2, the renovation of Prior in Levice – now
Dituria SC (10,000 m²) - will be finished in the autumn. During Q2,
the construction of a mixed-use project - Horse (20,000 m²) may be
recommenced.
Selected projects due to commence in 2013: (Výber projektov s plánovaným začiatkom výstavby v roku 2013):
Project m2 Location
Redevelopment of enamel factory ca 15,000 Lucenec
Retail Park Mlynarce 5,500 Nitra
City Arena 23,000 Trnava
Atrium Duben extension 4,000 Zilina
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
On Point • Bratislava City Report • Q1 2013 7
Maloobchodný trh
Ponuka
V prvom štvrťroku 2013 otvorilo svoje brány pre návštevníkov len
niekoľko menších maloobchodných jednotiek, čo je značný rozdiel
oproti predchádzajúcemu kvartálu, v ktorom bolo len na bratislavský
trh doručených viac ako 50,000 m².
Celková moderná maloobchodná plocha sa rozrástla na 1.54
milióna m2. V Bratislave tvorí moderná maloobchodná plocha
pribliţne 538,000 m2. Väčšina z nej pozostáva z priestorov, ktoré
boli na trh dodané po roku 2000. Atraktivita regiónov mimo
Bratislavy rýchlo rástla najmä v posledných rokoch, celková
maloobchodná plocha v slovenských regiónoch 1,000,000 m2.
Bratislava – Total modern stock by districts / Celkové
maloobchodné plochy podľa obvodov (%)
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
Dopyt
Spotreba domácností bola v poslednej dobe ovplyvnená, tak ako i
iné sektory v ekonomike, poklesom ekonomickej výkonnosti.
Prognóza Oxford Economics pre rok 2012 hovorila o pozitívnom
raste maloobchodných predajov – predpokladala nárast o 0,4
percentuálneho bodu. Rast sa očakáva aj do budúcna – na obdobie
2012-2014 o 2 percentuálne body a o 2.8 percentuálneho bodu v
období 2012-2016.
Keďţe na konci roku 2012 dosiahol pomer celkovej maloobchodnej
plochy na 1,000 obyvateľov 210 m², dopyt po plochách zostáva
pomerne nízky, predovšetkým v saturovaných alebo chudobnejších
oblastiach. Hoci by momentálne bolo zloţité umiestniť na trh
nákupné centrá s rozlohou väčšou ako 50,000 m², stále exituje
priestor pre nové centrá v menej saturovaných mestách ako sú
Trnava, Poprad alebo Banská Bystric. Na druhej strane, dopyt po
najlepších (najnavštevovanejších) centrách v najlepších lokalitách si
udrţuje stabilitu.
Dôleţitú úlohu pri rozhodovaní sa nájomcov zohrali benefity.
Nájomné
Nájom v top obchodných centrách v hlavnom meste sa pohybuje v
rozmedzí €50 - 80 /m2/mesiac. V regionálnych mestách sa nájomné
v nákupných centrách pohybuje v rozmedzí €25 - 35 /m2/mesiac.
Nájomné v Bratislave na najfrekventovanejších uliciach/ v najlepších
lokalitách sa pohybuje od €35 – 50 /m2/mesiac, zatiaľ čo hlavné
(frekventované) ulice v regionálnych mestách počítajú nájomné na
úrovni €15 - 25 /m2/mesiac. Napriek tomu, ţe v posledných
mesiacoch hodnoty nájmov v nákupných centrách a
najfrekventovanejších uliciach mierne poklesli, očakávame, ţe
nájomné zostane stabilné aj v blízkej budúcnosti.
Predpoveď vývoja trhu
Hodnota novopostavenej maloobchodnej plochy v roku 2013 je
závislá na celkovej ekonomickej situácii. V regiónoch sa očakáva
dokončenie niekoľkých projektov (3,000 m2 vo Zvolene), a rovnako
sa počíta so začiatkom výstavby, prevaţne v západnej a strednej
časti Slovenska. V budúcom kvartáli sa dokončí Topolis v
Topoľčanoch (7,200 m²), rekonštrukcia levického Prioru (aktuálne
Dituria SC s 10,000 m²) by mala byť doručená na jeseň 2013. Počas
druhého kvartálu by sa mala začať aj pozastavená výstavba
multifukčného projektu Horse v Poprade (20,000 m²).
8 On Point • Bratislava City Report • Q1 2013
Industrial Market
Supply
The total industrial stock in Slovakia amounts to 1,176,832 m2.
There were 16,000 m² delivered to the market during Q1 and there
are still some projects under construction in the Bratislava and
Kosice region. The vacancy rate in Q1 decreased significantly to
4.80% in comparison with 7.21% in Q4 2012.
Region Total
Stock (m²)
Under construction
(m²)
Vacancy
rate (%)
Bratislava 791,600 14,400 5.23%
Western
Slovakia 303,192 0 1.85%
Central Slovakia 19,000 0 10.53%
Eastern Slovakia 63,040 10,000 11.89%
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
Demand
In the first quarter, we recorded a total take-up volume of 108,500
m2 (net take-up volume totalled 48,000 m2) compared to 104,000 m2
in the previous quarter. In fact, the amount of net take-up was the
highest recorded in recent years.The largest share of new contracts
was transacted in the Bratislava region. The largest transactions in
Q1 included: DSV´s new lease in Prologis´s park in Bratislava
(12,000 m2) and a renewal for DHL of 25,000 m2 in in the same
park. The largest deal in the Slovak regions included a renewal of
11,500 m2 in Prologis Park in Nove Mesto. Several short-term
contracts were signed during this period that we did not monitor in
detail as they had no major influence on the selected data.
The most active sector during the last quarter was 3PLs, followed by
the automotive sector. The ratio between new take-up and renewals
undertaken in Q1 was again in favour of renewals (48,000 m2 of new
leases, 60,500 m2 of renewals). Due to continued interest in new
premises, we can predict an increase in future demand. The most
demanded units over the last quarter were smaller sizes (5,000 –
10,000 m2).
Recently, we have also seen increased demand for retail
warehousing, as well as an increasing number of industrial
properties for sale. There is also significant demand for land.
Rents
Prime headline rents are traditionally achieved in Bratislava,
currently at €3.75 to 4.20 m2/month and at €3.80 to 4.30 m2/month
in Košice. For speculative development in the Bratislava region,
rents are up to €3.60 to 3.90 m2/month supported by rent free
periods which are in the range of 6 to 9 months for new 5 year lease
contracts.
As the balance of the market is turning in favour of landlords, by the
increased demand, it may cause pressure on rental levels through
the decreased number of incentives offered and for longer term
leases.
Forecast
We expect the second wave of speculative development, although
in a smaller quantity to last year. Despite 65% of the supply being
already leased, pre-leases will be critical for developers. Demand
has also started to revive in regional cities such as Zilina, Trencin
and Kosice. Prime yields should remain stable over the year,
ranging between 8.5 and 8.75%.
Supply and Take-up Ponuka a Dopyt
Source: Jones Lang LaSalle
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
Q1 -2011
Q2 -2011
Q3 -2011
Q4 -2011
Q1 -2012
Q2 -2012
Q3 -2012
Q4 -2012
Q1 -2013Supply
Take up
On Point • Bratislava City Report • Q1 2013 9
Trh Priemyslu a Logistiky
Ponuka
Celková industriálna plocha na Slovensku počíta s 1,176,832 m2. Za
prvý štvrťrok pribudlo na trh 16,000 m². Vo výstavbe je stále
niekoľko projektov v bratislavskom a košickom kraji. Miera
neobsadenosti v prvom kvartáli značne klesla na úroveň 4.80%
v porovnaní so 7.21% v štvrtom kvartáli 2012.
Developer Market share
(m²)
Market Share
(%)
AXA 58,000 5%
CPI 117,000 10%
Goodman 68,800 6%
HB Reavis 117,760 10%
Karimpol 47,000 4%
Other 193,180 17%
Pointpark Properties 116,300 11%
ProLogis 430,192 36%
VGP 12,600 1%
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
Dopyt
V prvom kvartáli sme zaznamenali podpis celkových nájomných
zmlúv v objeme 108,500 m2, pričom novopodpísané zmluvy tvorili
48,000 m2 (v porovnaní so 104,000 m2 v predchádzajúcom
štvrťroku). Objem novopodpísaných kontraktov bol pritom najvyšši
za posledné roky. Najväčší podiel na uzatvorených zmluvách mali
nasledovné transakcie: predĺţenie nájomnej zmluvy DHL (25,000
m²) v Prologis Parku v Bratislave, nový nájom DSV (12,000 m2) v
rámci toho istého priemyselného parku. Najväčšia transakcia v
rámci regiónov zahŕňa 11,500m2 v Prologis Park-u v Novom Meste.
Počas tohto obdobia bolo uzatvorených aj viacero krátkodobých
kontraktov, ktoré detailne nemonitorujeme, keďţe nemajú zásadný
vplyv na vybrané údaje.
Najaktívnejším sektorom v prvom kvartáli bol 3pl, nasledovaný
automobilovým odvetvím. V prvom kvartáli bol pomer medzi
novouzatvorenými a predĺţenými kontraktmi znovu v prospech
predĺţených zmlúv (48,000 m² nových : 60,500 m² predĺţených).
Z dôvodu pretrvávajúceho záujmu o nové priestory predpokladáme
nárast dopytu do budúcna.
Najpoţadovanejšími jednotkami ostávajú menšie priestory s
výmerou 5,000 – 10,000 m2.
V poslednom období zároveň pozorujeme zvýšený dopyt po tzv.
retail warehouse-och, ako aj stúpajúci počet industriálnych
nehnuteľností na predaj a rastúci záujem po pozemkoch.
Nájomné
Tzv. ―prime headline‖ nájmy sú uţ tradične zaznamenané v
Bratislave, v súčasnosti na úrovni € 3.75 - 4.20 /m2/mesiac a v
Košiciach € 3.80 - 4.30 /m2/mesiac. Pri špekulatívnej výstavbe v
Bratislavskom kraji dosahujú nájmy aţ € 3.60 – 3.90 /m2/mesiac,
podporované nájomnými prázdninami v rozmedzí 6 – 9 mesiacov pri
podpísaní nájomnej zmluvy na obdobie 5 rokov.
S rastúcim dopytom sa trh opäť prikláňa na stranu prenajímateľov,
čo môţe zapríčiniť tlak na výšku nájmov obmedzením ponúkaných
incentív a takisto na poţadovanie podpisu dlhodobejších kontraktov.
Predpoveď vývoja trhu
Očakávame druhú vlnu špekulatívnej výstavby, aj keď v menšom
mnoţstve oproti minulému roku. Napriek tomu, ţe z danej ponuky je
prenajatých pribliţne 65%, pre developerov budú určujúce
predprenájmi. Okrem toho, dopyt začína oţívať aj v regionálnych
mestách – Ţilina, Trenčín, Košice. Tzv. „prime― výnosy by mali byť
stabilné počas celého roka a zostať v rozmedzí 8.5 – 8.75%.
Rents Nájmy
Source: Jones Lang LaSalle, Q1 2013
10 On Point • Bratislava City Report • Q1 2013
Market Practice
Leasing Market Practice
Lease Length
• The average lease length is 5 years.
• 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the
outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year
break options are becoming a market standard
Payment Terms
• Rents are quoted in € and paid quarterly in advance in €
Rental Deposit
• It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee
equal to 3 months rent. (office and industrial)
• The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit
or bank guarantee (retail)
• Indexation is annually in line with European CPI.
Other Charges
• Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities
and direct consumption are paid separately)(offices and
industrial)
• Other charges consist of Service charges and marketing costs
(retail)
Insurance
• The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own
premises, contents and civil liabilities.
Incentives
• Incentives may be offered by the landlord. This can typically
be in the form of rent free periods or fit-out contributions
Obvyklé nájomné podmienky
Dĺžka (doba) nájmu
• Priemerná dĺţka nájmu je 5 rokov
• Pri kanceláriách nachádzajúcich sa v centre mesta je
štandardná dĺţka nájmu (prenájmu) 3 – 5 rokov, pričom na
okrajoch mesta 5 – 7 rokov. V niektorých prípadoch je moţné
dohodnúť dlhší nájomný vzťah. Štandardom sa stáva moţnosť
prerušenia nájomného vzťahu po 3 rokoch.
Platobné podmienky
• Nájomné je uvádzané v € a platené štvrťročne vopred taktieţ v €
Záloha na nájomné
• Pomerne beţná je záloha v banke vo výške nájomného za 3
mesiace (kancelárie a priemyselné nehnuteľnosti).
• Zálohou môţe byť nájomné za 3 alebo 6 mesiacov zloţené
v banke alebo banková záruka (maloobchod).
• Indexácia nájomného je ročná, podľa európskej inflácie (úroveň
CPI)
Ďalšie poplatky
• Ďalšie poplatky sa skladajú zo servisných poplatkov a spotreby
energií (priama spotreba je platená zvlášť) (kancelárie a
priemyselné nehnuteľnosti)
• K ďalším poplatkom patria marketing (náklady na propagáciu) a
servisné poplatky(maloobchod)
Poistenie
• Prenajímateľ hradí náklady na poistenie budovy (zohľadnené
v servisných poplatkoch). Nájomca hradí poistenie vlastných
priestorov, vrátane občianskoprávnej zodpovednosti.
Zvýhodnenie
• Prenajímateľ môţe ponúknuť aj ďalšie výhody. Tieto sú
väčšinou vo forme nájomných prázdnin alebo príspevkov na
zariadenie interiéru (fit-out príspevky).
Contacts
Bratislava City Report – Q1 2013
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends
www.joneslanglasalle-slovakia.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Miroslav Barnáš
Managing Director
Jones Lang LaSalle
Slovakia
+421 (0) 2 59 20 99 12
www.joneslanglasalle-slovakia.com
Peter Nitschneider
Associate
Jones Lang LaSalle
Slovakia
+421 (0) 2 59 20 99 20
www.joneslanglasalle-slovakia.com
Andrea Záhorská
Senior Research Analyst
Jones Lang LaSalle
Slovakia
+421 (0) 2 59 20 99 22
www.joneslanglasalle-slovakia.com