Broker News

ประจำเดอนกรกฎาคม 2555

BROKER NEWSwww.reba.or.th สมาคมนายหนาอสงหารมทรพย

• การจดเกบภาษอสงหาฯ ยงไมเปนธรรม

เสนอลดหยอนกระตนการซอ-ขายและสรางรายได ใหรฐ

B R O K E R

ฮองกงกบการปองกนการเกงกำไรท ไดผล

เปดชวตนายหนา

นายหนา... นารงเกยจ

โดย มฮมหมดอกบาน เชตเตอรโมฮามด

บทความ

การพฒนากรงเทพมหานครททำลายชนบท

คลกนกบาน

วธปองกนเชอรา..จำกดได ไมยาก

วธระบายอากาศใหกบทาวนเฮาส

วสดชนดใดทสามารถปองกนเสยงรบกวน

การจดเกบภาษอสงหาฯ ยงไมเปนธรรม

เสนอลดหยอนกระตนการซอ-ขายและสรางรายได ใหรฐ


BROKER NEWS� บท บ.ก.

สมาคมนายหนาอสงหารมทรพยและโรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย ซงอำนวยการโดย ดร.โสภณ พรโชคชย ไดรวมกนจดอบรมหลกสตร “การบรหารธรกจนายหนาอสงหารมทรพย”

โดยมวตถประสงคในการเสรมความรดานวชาการตางๆใหแกบคลากรระดบผบรหาร หลกสตรดงกลาว ไดรบการรบรองโดยกระทรวงศกษาธการ โดยครอบคลมวชาการระดบสงทสำคญดานตางๆ ซงจำเปนตอการประกอบอาชพนายหนาอสงหารมทรพย อนจะเปนประโยชนตอการนำไปพฒนาองคกร และสงผลตอการยกระดบวชาชพใหมมาตรฐาน เปนทยอมรบจากบคคลทวไปเพมขน

สำหรบสมาชกทงสามญและวสามญของสมาคมนายหนาฯ ทผานหลกสตรนแลว หากมคณสมบตตามขอบงคบของสมาคมฯ และเปนสมาชกตดตอกนครบ 3 ป จะสามารถสมครเขาเปน “สมาชกวฒ” ของสมาคมฯ ได ซงสมาชกวฒ จะมสถานะและสทธพเศษเหนอสมาชกอนทวไปคอ 1. สามารถสมครเขารบเลอกเปนกรรมการบรหารสมาคมฯ ได 2. สามารถสมครเขารบเลอกเปนนายกสมาคมฯ ได (เฉพาะกรรมการบรหารของสมาชกสามญ) 3. สามารถอบรมและออกหนงสอรบรองใหแกผทผานการอบรมเพอสมครเปนสมาชกสมทบได 4. สามารถประดบเครองหมายสมาชกวฒได 5. ไดรบการรบรองและประกาศเกยรตคณจากสมาคมนายหนาฯ ตามโอกาสอนสมควร ทงน บคคลภายนอกและสมาชกสมาคมฯ ทยงมสมาชกภาพไมครบ 3 ป กสามารถสมครเขารบการอบรมหลกสตรดงกลาวได เพยงแต ไมสามารถสมครเปนสมาชกวฒไดจนกวาจะมคณสมบตตามขอบงคบ ดงนน ทางสมาคมฯ จงขอเชญชวนใหเพอนสมาชกทงสามญและวสามญ ใชโอกาสอนดน เขารบการอบรมหลกสตรทสำคญและเปนประโยชนตออาชพนายหนาอสงหาฯ รนท 1 น พรอมๆ กบกรรมการปจจบนของสมาคมฯ อกหลายทาน อกทงยงขอเชญชวนใหเพอนๆ สมาชกสละเวลาเขารวมบรหารสมาคมฯ ดวยการสมครเปนสมาชกวฒและกรรมการสมาคมฯ เพอรวมกนผลกดนใหสมาคมนายหนาอสงหาฯ เปนศนยกลางในการสรางความกาวหนาและยกระดบมาตรฐานวชาชพนายหนาใหดยงๆ ขนตอไป สำหรบผทสนใจสอบถามขอมลเพมเตมไดท สมาคมนายหนาอสงหารมทรพย โทรศพท 02-278-4568-70

นายแพทยสมศกด มนพระกล

อบรมหลกสตรการบรหารธรกจนายหนา

�


BROKER NEWS

Contents/สารบญ ประจำเดอนกรกฎาคม 2555 No.3

BROKER NEWSwww.reba.or.th

สำหรบสมาชกทตองการเผยแพรขาวสารขององคกร สามารถตดตอสอบถามและสงขอมลไดท

ฝายประชาสมพนธ สมาคมนายหนาอสงหารมทรพย

คณดรณ รงเรองผล โทร. 081-625-6628, 02-679-3255 ([email protected])

บทความ 6 การจดเกบภาษอสงหาฯ ยงไมเปนธรรม เสนอลดหยอนกระตนการซอ-ขายและสรางรายไดใหรฐ ฮองกงกบการปองกนการเกงกำไรท ไดผล 10

ขอมลเดน ศศนทรจบมอสมาคมการจดการธรกจจดสมมนา AEC 11 ขอแกตวทฟงไมขนของการทำผงเมอง กทม. 12 นายหนา... นารงเกยจ 13 การพฒนากรงเทพมหานครททำลายชนบท 14 - ขาวอสงหาฯ 15 - คลนกบาน 18 - การดแลรกษารถยนต 19 - การทำอาหาร 20 - ดวง&ฮวงจย 21 - ทองเทยว 22 - บคลคภาพ 24

20

22

10 5

9

§ ขาวสารจากสมาคมฯ ขาว

การอบรมนายหนาฯ รนท 4 ป 2555


BROKER NEWS�

เมอวนท 22-24 มถนายน 2555 ทผานมา ณ ตก (NPM, MLS) งานนไดรบความสนใจจนมผเขาอบรมเปนจำนวนมาก โดยหลกสตรการอบรมจะมเรองแนวโนมธรกจ นายหนาอสงหารมทรพย การประเมนราคากฎหมายทวไปเกยวกบนายหนา และหวขออนๆ ทนาสนใจ อนจะเปนประโยชนแกผเขารวมอบรมทงสน เพราะขณะนเรยกไดวากระแสการตอบรบ ดานธรกจอสงหาฯ กำลงเปนทนยมและคาดวาจะมการเตบโตขนไปเรอยๆ จงเหมาะอยางยง สำหรบผทรกงานขาย โดยเฉพาะอยางยงสำหรบผสนใจประกอบอาชพตวแทนขายธรกจ นายหนาอสงหารมทรพย โดยมวทยากรผอยในวงการดานอสงหาฯ มาใหความรความเขาใจ กนอยางมากหนาหลายตาไมวาจะเปนคณสมศกด มนพระกล ประธานกรรมการผจดการบรษทฟอรเบส พรอพเพอรต จำกด คณสมศกด มนพระกล กรรมการผจดการบรษท ฟอรเบส พรอพเพอรต จำกด, คณไมค เชตเตอร กรรมการ ผจดการบรษท NPM รวมทงวทยากรกตตมศกดมาใหความร แนวคด เกยวกบธรกจดานอสงหารมทรพย งานนผผานการอบรมยงไดรบใบประกาศนยบตรรบรองการผานการอบรม REAL ESTATEAGENT อกดวยเพอนำไปประกอบอาชพดานอสงหารมทรพย ตอไปในอนาคต

§ ขาวสารจากสมาคมฯ ขาว § �


BROKER NEWS

ผมไดมโอกาสไปเดนเทยวงานเกยวกบบาน สถาปนก หรอเฟอรนเจอรหลายครง ทกครงผมจะเดนสำรวจไปโดยผานทกรานทมารวมงาน แตละงานคาดวามประมาณเปนหลายรอยบธหรอเปนพนบธ และเหนวาแทบไมมบธไหนทไมเกยวกบ “อสงหารมทรพย” เรมตงแตขายกระเบองปพน ปผนง เฟอรนเจอรชดตางๆ อปกรณเครองครว ผามาน วอลลเปเปอร มงลวด หนาตาง ประตมวน รวมถงรบสรางบาน และอนๆ อกสารพด ทำใหมองเหนวา เมอมบานเกดขน 1 หลง มธรกจทเกยวของตามมาอกเปนขบวน จงไมนาแปลกใจเลยวาเมอใดทธรกจอสงหารมทรพยตกตำมสวนทำใหธรกจอน ๆ ยำแยไปดวย เนองจากเกดปญหาบานขายไมได โรงงานไมขยาย โรงแรมไมขยาย ตกแถวขายไมออก ทดนเปลายงแยใหญ การทรฐบาลมนโยบายสงเสรมสนบสนนธรกจอสงหารมทรพย ไมวาจะเปนเรองการผอนผนเรองคาธรรมเนยมการโอน คาภาษธรกจเฉพาะ ประกอบกบดอกเบยในการลงทนของผประกอบการ และดอกเบยของผกซออสงหารมทรพยอยในอตราทตำ จงเปนมาตรการทเยยวยาภาวะเศรษฐกจทถกตองและตรงจดทสด จะสงเกตวาเมอธรกจอสงหารมทรพยดขน ธรกจอนๆ ทงหลายกพลอยคกคกไปดวย รวมทงธรกจธนาคารและหน อยางไรกตาม เมอประชาชนตองการจะซอบานหรอคอนโดมเนยม 2 กลมใหญๆ ทเขาจะเลอกซอ คอ บานมอหนงและบานมอสอง สวนชองทางในการซอกม 2 ชองทางใหญๆ เชนกนคอ ซอเองกบผขายโดยตรง และซอผานบรษทตวแทนและนายหนา ถาซอเองโดยตรงกตองเหนอยมาก เพราะวาตองคอยดจากสอโฆษณาตางๆ หรอขบรถดตามยานตางๆทตนเองตองการซอทำใหเสยเวลามาก แตถาซอผานบรษทตวแทนและนายหนาอสงหารมทรพย ทานกสามารถบอกความตองการของทาน ตองการบานแบบไหน อยยานไหน งบประมาณเทาใดตองการกหองนอน กหองนำ ฯลฯ แลวกปลอยใหเปนหนาทของตวแทนนายหนาไปหาและคดเลอกมานำเสนอ เนองจากนายหนามสนคาหลากหลาย จงสามารถหามาใหลกคาเลอกไดในเวลาไมนาน ถกใจกซอแตถาไมถกใจกให ไปหามาใหมจนกวาจะถกใจ เวลาจะทำสญญาวางมดจำตวแทนนายหนากเปนคนจดเตรยมเอกสารตางๆ ใหเสรจเรยบรอย ชวยตรวจสอบความถกตองของโฉนด วนโอนกไปชวยทานดำเนนการทสำนกงานทดนจนเสรจสน มเตอรนำ มเตอร ไฟ โทรศพท กเปนธระใหทานจนเรยบรอย สำหรบผทตองการขายบานกเชนเดยวกน สามารถทำได 2 แนวทาง คอทานขายเอง หรอใหบรษทตวแทนนายหนาเปนผดำเนนการขาย กรณขายเองเชอวาจะทำใหหลายทานเหนอยมาก เพราะจะมคนโทรศพทมา

นายหนาอสงหาฯ บทบาทในการชวยแกปญหาเศรษฐกจ ตดตอมากมาย ทงยงตองพาไปชมบาน ซงมทงผทซอจรงและไมซอจรงจำนวนนบสบราย แตถามอบหมายใหบรษทตวแทนนายหนาเปนผขายจะเปนมอบภาระตางๆ ในการขายใหกบนายหนา ซงมขอมลและกลมลกคาเปาหมายอยในมอ พรอมทจะนำเสนอทรพยสนทฝากขายใหกบลกคาของเขา หรออาจหาจากลกคากลมใหมทางสอตางๆ ทเขามอย ทำใหมโอกาสขายไดมากกวา ทำใหเจาของบานปลดภาระไดเรวขนในกรณทเปนหนสถาบนการเงนอย และอาจจะเรวขนเปนปกไดถาเทยบกบทานขายเอง สำหรบสงทแตกตางกนของ 2 แนวทางในการขายกคอ ถาขายเองเจาของทรพยไมตองเสยคานายหนา แตกตองเสยเวลาและคาใชจายในการคนหาคนซอ แตถาใหบรษทตวแทนนายหนาเปนผขายตองเสยคานายหนา ซงโดยทวไปกอยในอตรารอย 3-5 ของราคาขาย แตทานกไดรบความสะดวกสบาย รวดเรว ไมเหนอย และทสำคญไดเงนเรวขน จะชวยลดความตงเครยดภายในครอบครว แตเบองหลงของการขายนนตวแทนนายหนาเหนอยมาก

กวาจะไดลกคามาซอทรพยสนแตละหลง และตองทมแรงงานคน งบประมาณ เวลาในการทำงานมากมาย เพอแลกกบคานายหนา 3-5 เปอร เซนต ซงเจาของทรพยอาจดเปนเรองงายๆ แตเบองหลงไมงายอยางทคด เพราะผขายบางรายขายดวยตนเองมาเปนปยงขายไมได แตเมอมาใหบรษทตวแทนนายหนาขายให กสามารถขายไดในเวลาไมถง 2 เดอน ผขายทานนนกลบมองวา ทำไมขายงายจง ขอลดคานายหนาได ไหม อยากเรยนวานอกจากไมควรไปลดคานายหนาแลว ผมคดวานาจะชมเชยและใหรางวลแกตวแทนนายหนารายนนดวยนะครบ ในฐานะทเขามความสามารถสงทเขาขายบานไดในเวลาอนรวดเรว ทายสดนขอฝากวา บรษทตวแทนนายหนา มสวนชวยแกปญหาเศรษฐกจของประเทศ ชวยแกปญหาหนทไมกอใหเกดรายไดของสถาบนการเงนตางๆ ชวยประชาชนในการปลดภาระหนสนตางๆ ชวยประชาชนใหมความคลองตวในระบบการเงนของตนเองไดเรวขน แตบรษทตวแทนนายหนาจะอยไดกตองอาศยรายไดจากคานายหนาทไดรบจากผขาย จงอยากจะขอความเหนใจและเขาใจวากรณาอยาไดเสยดายคานายหนาททานจะตองจายเลย ชวยสนบสนนธรกจตวแทนนายหนาอสงหารมทรพยไทยใหอยรอดและเขมแขง เพอจะไดเปนสวนหนงทชวยแกปญหาเศรษฐกจของประเทศ นอกจากนแลวอยากใหภาครฐไดพจารณาใหการสนบสนนดวยเพอจะไดมความเปนมาตรฐานเชนเดยวกบนานาประเทศทงหลาย


BROKER NEWS� สงคมนายหนา

การจดเกบภาษอสงหาฯ ยงไมเปนธรรม เสนอลดหยอนกระตนการซอ-ขายและสรางรายไดใหรฐ

นายแพทยสมศกด มนพระกล นายกสมาคมนายหนาอสงหารมทรพยเปดเผยวา ระบบการจดเกบคาธรรมเนยมและภาษจากการซอขายอสงหารมทรพยในประเทศไทย เปนระบบทใชมาหลายสบป เพราะรฐบาลพยายามจะจดเกบคาธรรมเนยมและภาษ โอนให ไดอยางเตมเมดเตมหนวย แตเนองจากขาดขอมลราคาซอขายทถกตองแมนยำ ระบบการจดเกบจงไมเปนไปตามมาตรฐานเทาทควร ทงน เพราะในอดตคาใชจายในการซอขายอสงหาฯ จะมสามสวนคอคาอากร 0.5% คาธรรมเนยมการโอน 2% และภาษเงนไดซงใชวธคำนวณจากจำนวนปทผขายถอครอง ซงอตราดงกลาวคดจากราคาทผซอและผขายแจง โดยเจาพนกงานทดนมอำนาจทจะใชดลยพนจทจะยอมหรอไมยอมรบราคานนดวย และเมอมการแจงราคาซอขายซงมกจะตำกวาราคาซอขายจรงมาก ๆ เพอจะไดจายคาโอนทตำลง ทำใหเปาหมายการจดเกบภาษโอนของภาครฐจงหางไกลจากความเปนจรง ทงยงเปนการเปดโอกาสใหเกดการแสวงหาผลประโยชนผทเกยวของ ทงน การจดภาษเงนไดควรนำกำไรหรอสวนตางของราคาขายกบราคาตนทน (Capital gains) มาเปนเกณฑในการคดคำนวณ แตกลบใชวธการยดเยยดใหถอวาผขายทกคนมกำไรทกปทถอครองกรรมสทธทรพยสนนนๆ ปละ 5-8% แลวใหนำตวเลขกำไรของแตละปนนมาเปนรายไดเพอคดคำนวณ

การเสยภาษ โดยไมสนใจวาผขายจะมกำไรจรงตามนนหรอไม ผขายบางรายทตองขายขาดทนกยงตองเสยภาษเงนไดเชนเดยวกบผขายทไดกำไร จงเปนระบบภาษทไมมความยตธรรมแมแตนอย เมอภาครฐเหนปญหาทเกดขนในการแจงราคาซอขายท ไมม มาตรฐาน ทำใหรฐฯ ขาดรายไดและเปนชองทางหาประโยชนของผทเกยวของ จงไดกำหนดใหใชราคาประเมนกลางเปนราคาทใชคดคำนวณคาธรรมเนยมและภาษเงนได ทำใหราคาทแจงเสยภาษโอนกบราคาซอขายจรงมความใกลเคยงกนมากขน แตยงคงใชวธการคดคำนวณภาษเงนไดท ไมมความยตธรรมอยเชนเดม นอกจากน ยงเพมภาระใหกบประชาชนดวยการใหจายภาษมลคาเพมอก 3.3% ของราคาประเมนหรอราคาซอขายจรง (อยางใดสงกวา) ดวยเหตผลงายๆ วา หากขายภายใน 5 ปหลงจากซอมา ใหถอเปนการคากำไรและจะตองจายภาษดงกลาว ยกเวนในกรณทซอบานมาเพออยอาศยและมชออยในทะเบยนบานหลงนนครบ 1 ป จะไดรบการยกเวนไมตองจายภาษ ปจจบนประชาชนคนไทยกำลงถกภาครฐบงคบใหตองจายภาษแบบซำซอนไมเปนธรรมและไมเปนมาตรฐานสากลเอาเสยเลย เรมตงแต 1. คาอากร 0.5% ทคดจากราคาประเมนหรอราคาซอขายจรง ซงจะไดรบการยกเวนหากตองจายภาษธรกจเฉพาะ 2. คาธรรมเนยมโอน 2% คดจากราคาประเมน ซงนบวาแพงมาก โดยเฉพาะอยางยงการซอขายบานเพออยอาศยซงถอวาเปนการออมทรพยของประชาชน ซงเปนเรองเศรามากเมอขายทรพยทสอตสาหเกบออมมาจะตองถกรดคาธรรมเนยมถง 2% สวนท 3. คอภาษเงนได ทคดคำนวณจากจำนวนปถอครองในราคาประเมนเชนกน ซงในสวนนควรเกบจากเงนกำไรสวนตางจรง มใชจากการประเมนวาควรจะมกำไรเทานนเทาน และหากขายขาด ทน กไมควรตองเสย อกทงอตราการ

สรปกคอหากใครจะขายบานมลคา 1-10 ลานบาท และหากถอครองไว 3 ป โดยไมเขาขายไดรบการยกเวนภาษธรกจเฉพาะ จะตองเสยคาโอน 6.3% - 8.3% ของราคาประเมน ซงเปนตวเลขทสงมาก และถอวาประชาชนถกบงคบใหจำยอมตองจายดวยความกลำกลน เนองจากการเกบคาธรรมเนยมและภาษ ในอตราสงและมลกษณะซำซอน อาจกลาวไดวาประเทศไทยทมอตราการเกบคาโอนกรรมสทธสงทสดในโลก

นายแพทยสมศกด มนพระกล

�


BROKER NEWSสงคมนายหนา

เรยกเกบกสง โดยบานทมราคาประเมน 1-10 ลาน หากถอครอง 3 ป จะตองเสยภาษเงนได 1-3 และหากถอครอง 8 ป จะตองเสยภาษ 2.5-5.6% ของราคาประเมน ซ งถอวาสงมาก สดทาย 4. ภาษธรกจเฉพาะ สวนนซำซอนกบภาษเงนไดอยางเหนไดชด ทงยงมอตรา

ซงนาจะถงเวลาแลวทรฐบาลจะตองใหความสนใจศกษาโครงสรางการจดเกบคาธรรมเนยมและภาษ และหาทางปรบปรงใหเปนระบบมาตรฐาน เพอใหเกดประโยชนสงสดตอทงภาครฐฯ และประชาชน สมาคมนายหนาอสงหา รมทรพย ในฐานะทสมาคมนายหนาอสงหารมทรพยเปนศนยกลางของ ผประกอบอาชพน จงขอเสนอแนวทางใหรฐบาลพจารณาเรองดงกลาว ดงน 1. ลดคาธรรมเนยมโอนลงใหเหลอไมเกน 1% 2. ภาษเงนได ใหคดคำนวณจากสวนตางกำไรของราคาขายกบราคาตนทนซอจรง แตควรกำหนดเพดานภาษไมเกน 5-10% เทานน 3. ยกเลกราคาประเมนกลางและใหใชราคาซอขายจรงในการคดคาธรรมเนยมและภาษ 4. ยกเลกคาอากรและภาษธรกจเฉพาะทซำซอนกบภาษเงนได หากพจารณาตามขอเสนอดงกลาว อาจทำใหรฐบาลสญเสยรายไดจากการลดหยอนในสวนตางๆ ยงกวานน การยกเลกใชราคาประเมนกลาง จะทำใหประชาชนตางแจงราคาซอขายตำๆ เชนในอดต แตหากพจารณาใหดจะเหนวาการคดภาษเงนไดจากกำไรสวนตางของราคาซอขายจรง จะเปนตวบงคบใหผซอตองแจงราคาซอตามจรง เพราะหากแจงซอตำกวาราคาซอจรง เมอถงคราวทตวเองขายและตองแจงราคาขายจรง กจะเจอกบกำไรสวนตางทมากกวาความเปนจรง ซงหมายถงตองจายภาษเงนไดกอนโต จงไมมใครยอมแจงซอตำแน เมอทกอยางเขาระบบ ทงรฐบาลและประชาชนจะไดประโยชนแบบวนๆ ทง 2 ฝาย โดยภาครฐจะไดขอมลในภาพรวมดานอสงหาฯ ทถกตองแมนยำ ทงรายได ในสวนนทดวาจะลดลง อาจเพมมากขนดวยซำ เนองจากราคาประเมนกลางยงตำกวาราคาจรงมากนก บางพนทตางกนหลายสบเทาตวกม การเกบคาธรรมเนยมในอตราทตำลง แตเกบจากราคาทสงขน ยอมไมทำใหรายไดลดนอยลงแตอยางใด ทงภาษเงนไดยงคดจากราคาขายจรงทสงขนอก

0 0.5%

2% 2.5%

3.3%

5.6%

8.3%

เรยกเกบทสงมากคอ 3.3% ของราคาประเมนหรอราคาขายอยางใดทสงกวา ถงแมจะมการยกเวนใหบางกรณ แตกไมครอบคลมถงการซอโดยการใชชอรวม ซอในนามนตบคคล หรอเจาของมเหตจำเปนไมสามารถยายชอเขาทะเบยนบานได ซงเหลานจะไมไดรบการยกเวน สรปกคอหากใครจะขายบานมลคา 1-10 ลานบาท และหากถอครองไว 3 ป โดยไมเขาขายไดรบการยกเวนภาษธรกจเฉพาะ จะตองเสยคาโอน 6.3% - 8.3% ของราคาประเมน ซงเปนตวเลขทสงมาก และถอวาประชาชนถกบงคบใหจำยอมตองจายดวยความกลำกลน เนองจากการเกบคาธรรมเนยมและภาษในอตราสงและมลกษณะซำซอน อาจกลาวไดวาประเทศไทยทมอตราการเกบคาโอนกรรมสทธสงทสดในโลก หากเปรยบเทยบกบประเทศทเจรญแลวเปนตนแบบ จะพบวาประเทศอเมรกาไมมการเรยกเกบคาธรรมเนยมหรอภาษโอนใดๆ ทงสน สวนภาษรายไดหรอกำไรจากสวนตางราคา (Capital gains) กคดตามความเปนจรง ทงยงมระบบลดหยอนผอนปรนตางๆ เพอชวยเหลออกมากมาย และหากเปนบานอยอาศยหลงแรกกจะไดรบการยกเวนไมตองจายภาษรายไดในมลคาไมเกน 5 แสนเหรยญหรอ 15 ลานบาทอกดวย สวนการซอขายอสงหารมทรพยในประเทศองกฤษจะเสยภาษเพยง 1% สำหรบบานราคาตำกวา 2.5 แสนปอนด หรอ 12.5 ลานบาท ซงเปนบานในกลมสวนใหญของประเทศ หากราคาสงกวานน จงจะเสยภาษในอตราทสงขน สำหรบประเทศญปนกไมตองเสยภาษในการซอขายบานเชนเดยวกน จะเหนไดจากประเทศทเจรญแลวเหลานตางเหนตรงกนวา ควรตองสนบสนนใหประชาชนมบานอยอาศยเปนของตนเอง เนองจากการซอบานยงเปนการเกบออมทดอกดวย และการขายบานเกาเพอซอหลงใหมจงมใชการคากำไร แตเปนการขยายการเกบออมของประชาชน รฐบาลจงไมควรสรางภาระใหประชาชนดวยการเกบภาษการซอขายทสงมาก โดยเฉพาะการเกบซำซอนอยางไมเปนธรรมเชนทเกดในประเทศไทยในปจจบนน ดานนายววฒน ผงประเสรฐ อปนายกสมาคมนายหนาอสงหา รมทรพย ใหความเหนในเรองดงกลาววา เปนเรองทนาเศรามากทการซอขายบานหรอทดนทกวนน ทงผซอและผขายจะรวมมอกนแจงราคาซอขายทตำกวาเปนจรงเพอหลกเลยงการจายภาษทสง ทงๆ ทรวาผดแตกยงทำจนกลายเปนเรองปกตไปแลว เนองจากมการเกบภาษซำซอนและอตราสงเกนไปจนประชาชนไมอยากจาย บางครงผขายซงเปนผจายคาภาษตองการแจงเสยภาษเตม แตกลบถกผซอซงมใชผเสยภาษขอใหแจงราคาตำเพอเสยภาษใหตำลง เพราะเวลาทตนเองขายบางจะไดแจงราคาตำเชนเดยวกน เหตการณในทำนองน ไดถอเปนเรองปกตทเกดขนมาชานานแลว และผลพวงทตามมากคอไดสรางวฒนธรรมของการโกงและฉอฉลขนกบผทเกยวของ ปญหาดงกลาวนอกจากทำใหรฐบาลไมสามารถเกบภาษไดตามเปาแลว ยงไมมโอกาสไดรบรขอมลตวเลขการซอขายตามความเปนจรง ทสามารถจะนำไปใชเปนประโยชนตอการบรหารระบบเศรษฐกจของบานเมองอยางถกตองอกดวย ปญหาดงกลาวเกดจากระบบการจดเกบทลาสมยและไมเปนธรรม

นายววฒน ผงประเสรฐ


BROKER NEWS� สงคมนายหนา

คณดรณ รงเรองผล

ดวย นอกจากนระบบดงกลาวยงสงเสรมใหเกดการซอขายเพมขน ซงหมายถงเพมรายไดใหรฐบาลและชวยใหเศรษฐกจในภาพรวมขยายตวอกดวย ในสวนประโยชนของประชาชนนน การลดคาธรรมเนยมและตดทอนในสวนอนๆ ยอมหมายถงชวยลดภาระคาใชจายในแตละครงทตองขายบาน ทงภาษเงนไดหากมกำไรสวนตางจรงจะไมเกดการเรยกเกบภาษซำซอน ประชาชนยอมยนดจายใหในอตราทเหมาะสมอยแลว อกทงในกรณทตองขายบานโดยไมมกำไร กจะสามารถตดใจขายได โดยงาย เพราะไมมคาใชจายมากมายเหมอนระบบเดม ระบบนจงเสมอนสรางความเปนธรรมกบสงคม และยงสงผลตอกำลงใจในเรองการเกบออมของประชาชนอกดวย ในเรองเดยวกนน นางดรณ รงเรองผล กรรมการฝายประชา สมพนธ สมาคมนายหนาอสงหารมทรพย ยกตวอยางการซอ-ขายอสงหารมทรพยจรง เพอใหเหนภาพไดชดเจนยงขน จะตองเปรยบเทยบระบบจดเกบภาษแบบปจจบน กบระบบใหมตามทมการเสนอแนะใหลดตามขางตน ดงน กรณท 1 ทดนเนอท 10 ไร ยานเขาใหญ อ.ปากชอง ซอขายราคา 40 ลานบาท โดยผขายซอมา 3 ป ดวยตนทนซอ 24 ลานบาท ทำใหมกำไรถง 16 ลานบาท แตเนองจากทดนแปลงนมราคาประเมนกลางเพยง 1.8 ลานบาท ซงตางจากราคาจรงถงกวา 22 เทาตว ทำใหเสยคาโอนตำมาก โดยเปนสวนคาธรรมเนยม 2% จากราคาประเมนเปนเงน 36,000 บาท คาภาษเงนได 3 ป ซงรฐบาลตวามกำไร 23% จากราคาประเมน คดเปนยอดเงนกำไรเพอใชคำนวณภาษ 414,000 บาท ทำใหเสยภาษเงนได 26,400 บาท สวนคาภาษธรกจเฉพาะ 3.3% ทางผขายแจงสงกวาราคาประเมนเลกนอยเพอมใหนาเกลยดคอ 2.2 ลานบาท ทำใหเสยภาษธรกจเฉพาะ 72,600 บาท รวมเสยคาโอนทงหมดเพยง 134,000 บาท หรอคดเปน 0.00335% ของราคาซอขายจรงเทานน แตหากใชระบบใหมตามทเสนอจะเสยคาธรรมเนยม 1% จากราคาซอขายจรงเปนเงน 400,000 บาท และภาษเงนไดจากกำไรสวนตาง 16 ลานบาท หากคดเตมเพดาน 10% จะเปนเงน 1,600,000 บาท รวมเสยคาโอนจากระบบใหม 2,000,000 บาท หรอคดเปน 5% ของราคาซอขายจรง ทำใหรฐบาลสามารถหารายไดเพมไดอกเกอบ 15 เทาตวทเดยว กรณท 2 ทดน 100 ตารางวา ในหมบานเมองเอกรงสต เจาของซอมา 4 ป ในราคาตนทน 1 ลานบาท หลงจากถกนำทวมหนกเมอป 2554 จงตดสนใจขายทงในราคาทนคอ 1 ลานบาทเชนเดยวกน แตเนองจากราคาประเมนทดนในหมบานนทกแปลงเทากนหมดคอ ตรว.ละ 25,000 บาท จงตองเสยคาโอนทสงกวาเปนจรงมาก โดยเสยคาธรรมเนยม 2% เปนเงน 50,000 บาท ภาษเงนได 4 ป รฐฯ ตวามกำไร 29% จากราคาประเมน 2.5 ลานบาท เปนเงนกำไร 725,000 บาท ทตองเสยภาษ 52,500 บาท และภาษธรกจเฉพาะอก 3.3% เปนเงน 82,500 บาท คดเปนเงนคาโอนรวมทงสน 185,000 บาท

สรปวาผขายรายน ถกยดเยยดใหถอวามกำไรจากการขายทดนแปลงนเจดแสนกวาบาท แตความจรงตองขาดทนเกอบสองแสนบาทจากการขาย แตหากใชระบบใหม ผขายรายนจะเสยคาธรรมเนยมโอนเพยง 1% หรอ 10,000 บาท โดยไมตองเสยภาษใด ๆ อก เพราะไมมกำไรจากการขาย ซงคาใชจาย 10,000 บาท จากการขายขาดทนน เปนความสญเสยทยอมรบได เมอเทยบกบตองจายถงรวมสองแสนบาทจากระบบจดเกบปจจบน ทไมมความเปนธรรมแมแตนอย หากพจารณาทงสองกรณ จะเหนวาจากระบบปจจบน ภาครฐฯ ตองสญเสยรายไดทควรไดจากกรณท 1 แตกลบไดรายไดทไมควรจะไดจากกรณท 2 ทงยงเปนการทำรายประชาชนอยางไมเปนธรรม แตหากหนมาใชระบบใหม แมจะปรบลดอตราคาธรรมเนยมและภาษลงมาก แตกจะไดรายไดเพมขนมากจากราคาซอขายทสงขนตามจรง จงไมตองกงวลเรองรายไดทจะลดลงจากระบบ ดงคำกลาวทวา “เกบมากไดนอย เกบนอยไดมาก” ซงหวงวาภาครฐฯ จะเหนขอเทจจรงจากตวอยางดงกลาว และนำไปพจารณาปรบปรงระบบเพอประโยชนของทกฝายตอไป

�


BROKER NEWSขาวสงคม

รวมหารอชวยเหลอธรกจบานมอสอง นายแพทยสมศกด มนพระกล นายกสมาคมพรอมกรรมการสมาคมนายหนาอสงหารมทรพย ไดเขาพบนางพรนภา หาชยภม กรรมการและ ผจดการ พรอมคณะผบรหารบรรษทตลาดรองสนเชอทอยอาศย (บตท.) เพอแลกเปลยนความคดเหนและแนวทางการพฒนาตลาดอสงหารมทรพยมอสอง ทงเรองภาพรวมของตลาด เรองภาษการโอน รวมทงเรอง พ.ร.บ. นายหนาอสงหารมทรพย เพอใชเปนขอมลในการเสนอใหภาครฐออกมาตรการเพอชวยเหลอธรกจบานมอสอง ณ อาคารสำนกงาน บตท. เมอเรวๆ น

อบรมหลกสตรการบรหารธรกจนายหนาอสงหาฯ

สงคมนายหนา

สมาคมนายหนาอสงหารมทรพย และ โรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย โดย ดร.โสภณ พรโชคชย ไดรวมกนจดอบรมหลกสตร “การบรหารธรกจนายหนาอสงหารมทรพย” โดยมวตถประสงคในการเสรมความรดานวชาการตางๆใหแกบคลากรระดบผบรหาร หลกสตรดงกลาว ไดรบการรบรองโดยกระทรวงศกษาธการ โดยครอบคลมวชาการระดบสงทสำคญดานตางๆ ซงจำเปนตอการประกอบอาชพนายหนาอสงหารมทรพย อนจะเปนประโยชนตอการนำไปพฒนาองคกร และสงผลตอการยกระดบวชาชพใหมมาตรฐาน เปนทยอมรบจากบคคลทวไปเพมขน สำหรบ สมาชกทงสามญและวสามญ ของสมาคมนายหนาฯ ทผานหลกสตรนแลว หากมคณสมบตตามขอบงคบของสมาคมฯ และเปนสมาชกตดตอกนครบ 3 ป จะสามารถสมครเขาเปน “สมาชกวฒ” ของสมาคมฯ ได ซงสมาชกวฒ จะมสถานะและสทธพเศษเหนอสมาชกอนทวไป ทงน บคคลภายนอกและสมาชกสมาคมฯ ทยงมสมาชกภาพไมครบ 3 ป กสามารถสมครเขารบการอบรมหลกสตรดงกลาวได เพยงแตไมสามารถสมครเปนสมาชกวฒไดจนกวาจะมคณสมบตตามขอบงคบ ดงนน ทางสมาคมฯ จงขอเชญชวนใหเพอนสมาชกทงสามญและวสามญ ใชโอกาสอนดน เขารบการอบรมหลกสตรทสำคญและเปนประโยชนตออาชพนายหนาอสงหาฯ รนท 1 น พรอมๆ กบกรรมการปจจบนของสมาคมฯ อกหลายทาน อกทงยงขอเชญชวนใหเพอนๆสมาชก สละเวลาเขารวมบรหารสมาคมฯ ดวยการสมครเปนสมาชกวฒและกรรมการสมาคมฯ เพอรวมกนผลกดนใหสมาคมนายหนาอสงหาฯ เปนศนยกลางในการสรางความกาวหนาและยกระดบมาตรฐานวชาชพนายหนาใหดยงๆ ขนตอไป ทงน การอบรมจะจดขนในวนท 17 สงหาคม ถงวนท 7 ตลาคม 2555 สปดาหละ 3 วนๆ ละ 6 ชวโมง ตงแตเวลา 09.00-16.00 น. รวมเวลาตลอดหลกสตร 144 ชวโมง คาใชจาย 43,000 บาทตอ 1 ทาน สอบถามขอมลไดท โทรศพท 02-287-4568-70

บทความ

โดย ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย


BROKER NEWS10N


ขณะทประเทศไทยกำลงสนกสนานกบการเกงกำไร โดยสถาบนการเงนอำนวยสนเชอกนอยางขนานใหญและ ณ อตราเงนกทประมาณ 100% ซงจะถกเปาใหกลายเปนฟองสบทรอวนแตกในอนาคต ฮองกงกลบพยายามหยดยงการเกงกำไรกนอยางสดเหวยง ประสบการณของฮองกงสมควรศกษายง ฮองกงมขนาดพนท 1,104 ตารางกโลเมตร หรอ 70% ของขนาดของกรงเทพมหานครเทานน แตมประชากร 7,153,519 คน ในขณะทประชากรกรงเทพมหานครม 5,703,632 คน แสดงวาประชากรฮองกงมความหนาแนนสงกวา คอประมาณ 6,480 คนตอตารางกโลเมตร ในขณะทความหนาแนนของประชากรกรงเทพมหานครมเพยง 3,638 คนตอตารางกโลเมตร หรอตางกนเกอบเทาตว จากขอมลของสำนกประเมนคาทรพยสนเพอการเกบภาษของฮองกงพบวา ตลาดทอยอาศยฮองกงยงมสขภาพด ราคาไมไดตกตำลงหรอเกดอาการฟองสบแตก แตปรมาณการซอขายลดลงอยางชดเจน การจดทะเบยนซอขายทอยอาศยในป พ.ศ. 2554 ลดลงถง 38% คอตำกวา 85,000 หนวย ซงพอๆ กบการยอนหลงไปในป พ.ศ. 2550 การซอขายบานมอหนงลดลง 20% สวนการซอขายบานมอสองลดลง 40% ทอยอาศยทงหมดในฮองกงม 1,110,600 หนวย เปนทอยอาศยทสรางใหมตงแตป 2547-2554 เพยง 7.5% หรอเตบโตปละเพยง 1% โดยเฉพาะในปลาสด เตบโตนอยเปนพเศษ เพราะมาตรการการควบคมการเกงกำไรของรฐบาล และโดยทเศรษฐกจด ราคาบานในฮองกงเพมสงถง 12% และในไตรมาสสดทายทรฐบาลควบคม กยงพบวาราคาเพมขน 8% ซงสงกวาไทยมาก เพราะในกรณหองชดของไทย ราคาเพมขนเพยง 5% ทงนจากการสำรวจของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพย ไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส สำหรบกฎเหลกในการปรามการเกงกำไรซงประกาศวนท 19 พฤศจกายน 2553 รายละเอยดสำคญของกฎเหลกทควรศกษา กคอ ถาใครซอบานและโอนภายในเวลา 6 เดอน ตองเสยคาธรรมเนยมถง 15% ถาถอครอง

เกน 6 เดอนแตโอนภายใน 1 ป ตองเสยคาธรรมเนยม 10% แตถาถอครองเกน 1 ปแตโอนภายใน 2 ป ตองเสยคาธรรมเนยม 5% ทงนเพอปรามการเกงกำไรระยะสนโดยเฉพาะ คาธรรมเนยมนเปนการแบงกนจายระหวางคนซอและคนขาย คาธรรมเนยมนตองจายรฐภายใน 30 วนนบจากวนทำสญญาซอขาย ผฝาฝนตองเสยคาปรบ 10 เทา หรอเทากบ 1.5 เทาของราคาบานนนเอง การฝาฝนกฎหมายยงถอเปนการผดกฎหมายอาญาอกดวย องคกรการเงนแหงฮองกงยงประกาศวา บานทมราคาเกน 12 ลานเหรยญฮองกง (47 ลานบาท) ขนไป จะสามารถไดรบเงนก ไมเกน 50-60% ของมลคา สวนบานทมราคา 8-12 ลานเหรยญฮองกง หรอ 31-47 ลานบาท จะสามารถกเงนได ไมเกน 60-70% แตเปนเงนไมเกน 6 ลานเหรยญฮองกง หรอไม

เกน 23 ลานบาท และสำหรบบานทมราคาตำกวา 31 ลานบาท ใหก ได ไมเกน 70% ของมลคาเทานน และสถาบนการเงนไมอาจอำนวยสนเชอเกนกวา 19 ลานบาท ยงกวานน สำหรบอสงหารมทรพยอนทกประเภท หรออสงหารม ทรพยทถอครองโดยบรษทหางรานตางๆ ทกกรณ จะสามารถขอ สนเชอไดเพยง 50% ของมลคาเทานน ในขณะทฮองกงเขมงวดการอำนวยสนเชอมาก แตทประเทศไทย ยงอำนวยสนเชอกนอยางแทบไมมขอจำกด หรออำนวยสนเชอถงราว 100% ของมลคา ทสำคญมลคาท

ประเมนได ยงอาจจะสงกวามลคาตลาดกเปนได เพราะมาตรฐานและการควบคมการประเมนคาทรพยสนในประเทศไทยอาจจะหละหลวมกวาประเทศไทย แมในขณะนราคาบานจะเพมขนเพยงประมาณ 5% ในกรณกรงเทพมหานคร ซงตำกวาทฮองกงมาก แตกแสดงใหเหนวาประเทศไทยยงตงอยบนความประมาทเปนอยางยงในการควบคมการอำนวยสนเชอ การควบคมการเกงกำไรนจะชวยใหเศรษฐกจของฮองกงไมถกกระทบเพราะการลงทนจากการทำกำไรในระยะสนทไมไดกอใหเกดประโยชนโดยตรง และแมจะเกดวกฤตเศรษฐกจในยโรปและสหรฐอเมรกามาอยาง ตอเนอง ตลาดอสงหารมทรพยฮองกงกยงมการเตบโตอยางเขมแขง

ศศนทรจบมอสมาคมการจดการธรกจแหงประเทศไทยจดสมมนาใหญ คาดหวงใหประชาชนมความรและธรกจไทยมความพรอมในตลาด AEC

โดย ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย

บทความ 11


BROKER NEWSN


N

สถาบนบณฑตฯ ศศนทร จบมอสมาคมการจดการธรกจแหงประเทศไทย (TMA) และนตยสาร MBA จดสมมนาฟร “โคงสดทายส AEC” ถง 5 ครงดวย เนนเรองประเดนความพรอมในการการลงทน การพฒนาโปรดกสและสราง แบรนด รวมทงศกยภาพดานการบรการ ความพรอมสำหรบแรงงานไทย และกลยทธดานการเงน เพอใหประชาชนมความรและธรกจไทยมความพรอม ผศ.ดร.กฤษตกา คงสมพงษ ผชวยผอำนวยการฝายประชาสมพนธและการตลาด สถาบนบณฑตบรหาร ธรกจ ศศนทร แหงจฬาลงกรณมหา วทยาลย เปดเผยวา ศศนทรไดรวมมอกบสมาคมการจดการธรกจแหงประเทศไทย (TMA) และนตยสาร MBA จดงานสมมนาฟรครงใหญ “โคงสดทายส AEC” ซงจะจดถง 5 คร งดวยกน เพอเปดโอกาสใหนกธรกจและประชาชน ไดมค วามร เ ก ย วก บการ เป ดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน (AEC) ในป 2015 ในประเดนทเปนประโยชนตอการดำเนนธรกจและการทำงานอาชพตาง ๆ ในอนาคต เชน ประเดนเรองความพรอมในการลงทน, การพฒนาโปรดกสและ แบรนด, ศกยภาพดานการบรการ, ความพรอมสำหรบแรงงาน, และเกยวกบการเงน โดยการสมมนาครงท 1 ในวนท 29 มถนายน 2555 น ไดจดขนในหวขอ “โคงสดทายส AEC…. Free Flow of Investment” เพอใหผประกอบการ นกธรกจ และประชาชนไดเขาใจถงทศทางการลงทนในชวงทเปดเสรทางการคา โดยการสมมนาในครงน ไดรบเกยรตจาก ดร.วรพล โสคตยานรกษ เลขาธการคณะกรรมการกำกบหลกทรพย มาเปนองคปาฐก (Keynote spea ker) บรรยายพเศษ ในหวขอเรอง “Creative Investment in the age of AEC” นอกจากนแลวยงไดเกยรตจากผทรงคณวฒหลายทานในแวดวงการลงทน อาท คณ คณากร เมฆใจด อปนายกสมาคมผลงทนไทย คณวศน วฒนวรกจกล กรรมการผจดการ บลจ.บวหลวง คณมนตร ศรไพศาล ประธานเจาหนาทบรหาร บรษทหลกทรพย เมยแบงค กมเอง (ประเทศไทย) จำกด (มหาชน) และ ดร. สภค ศวะรกษ ประธานเจาหนาทบรหาร และกรรมการผจดการใหญ ธนาคารซไอเอมบไทย จำกด (มหาชน) มารวมกนอภปรายในหวขอ “อะไรจะเกดขนในป 2015 หลงเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยน” รวมทงเรองการรบมอจากการคกคามของธรกจคแขงจากประเทศเพอนบาน และโอกาสสำหรบนกลงทนไทยหลงเปดเสรของเงนและการลงทน ทงยงมขอแนะนำวานกธรกจจะตองใชกลยทธในการรบมออยางไร และการคนหาตวเองวามความพรอมแค

ไหน? โดยม คณศภโชค ศภบณฑต ผชวยกรรมการผจดการ สายงานวานชธนกจและตลาดตราสารทนบรษทหลกทรพย ภทร จำกด (มหาชน) เปนผดำเนนการอภปราย ทงน การสมมนาดงกลาวเปดกวางสำหรบผทสนใจทวไปโดยไมเสยคาใชจายแตอยางใด ทางดานนายประเสรฐ ธวชโชคทว ประธานกลมบรหารการตลาด

สมาคมการจดการธรกจแหงประเทศไทย (TMA) เปดเผยวา ทผานมาไดมการพดถงเนอหาเรอง AEC แบบ กวางๆ แตการจดสมมนาในครงน ไดมการเจาะลกแตละหวขอ เพอใหผเกยวของกบธรกจนนๆ ไดมความรเพยงพอสำหรบการรบมอกบตลาดทจะมการเปลยนแปลงในอนาคต ทงเรองการวางแผนดานบคลากรใหมความพรอมออกไปสกบประชาคมอาเซยน โดยเฉพาะธรกจ SME หากรอใหถงวนนนแลวถงเตรยมตวอาจทำใหสายเกนไปสำหรบการแขงขน และเชอมนวาธรกจ SME ทมขนาดเลกและยงไมพร อมจะสามารถ เป นส วนหน งทสนบสนนธรกจขนาดใหญท ไปตาง

ประเทศได ถงเวลาแลวทตองเตรยมการในเรองน ในฐานะผสนบสนนการผลต หากธรกจตนนำไมเตรยมการและศกษาเรองตนทนใหด อาจทำใหสประเทศเพอนบานไม ได เพราะสนคาบางชนดสามารถสงซอจากประเทศทมตนทนถกกวาและไมตองเสยภาษ สำหรบเรองของตลาดแรงงานขณะน ไทยยงขาดอกประมาณ 15% แตในขณะเดยวกนเมอมการเขาส AEC ประเทศอนๆ กจะมการพฒนาประเทศมากขน หากคาแรงมความใกลเคยงกบแรงงานตางชาตทเคยทำงานในไทยอาจมการกลบประเทศตนเอง เพราะตองมการสรางสาธารณปโภคตางๆ ซงตองใชแรง งานจำนวนมาก หากแรงงานลาว เขมรและพมากลบไปธรกจของไทยนาจะมผลกระทบแนนอน อยางไรกตาม ชวงเวลาทเหลออยอาจไมเพยงพอสำหรบการพฒนาในดานตางๆ เพราะประเทศอนๆ ไดมการเตรยมความพรอมมากอนหนานแลว ทงเรองบคลากรและการอบรมตางๆ เหนไดจากมชาวตางชาตเขามาศกษาและเรยนร ในบานเราแลว ทงเรองการเรยนภาษาและวฒนธรรมของเรา เนองจากประเทศไทยเปนตลาดทนาสนใจ ดงนน ผประกอบการไทยจงตอง เตรยมพรอมในทกๆ ดาน และมนใจวาการจดสมมนาทง 5 ครงน จะเปนอกชองทางหนงทจะทำใหประชาชนมความรและธรกจไทยมความพรอมมา

ผศ.ดร.กฤษตกา คงสมพงษ นายประเสรฐ ธวชโชคทว


BROKER NEWS12

ผงเมองกรงเทพมหานคร ฉบบทกำลงรางอยน ไม เหมาะสม ทำรายประชาชนชาวกรงเทพมหานครทำรายประชาชนในเขตปรมณฑล ทำลายพนทเกษตรกรรมและพนทสเขยวรอบนอกกรงเทพมหานคร เพราะการสงหามพฒนาพนทแทบทกแหงในเขตกรงเทพมหานครกจะทำใหการพฒนาตางๆ ตองออกไปพฒนานอกเมอง อกทงยงทำใหสาธารณปโภคตางๆ ตองขยายตวออกไปอยางไรทสนสด เปนการสนเปลองงบประมาณแผนดนเปนอยางมาก แตคณะผจดทำรางผงเมอง กยงพยายามดนทรงทำผงเมองท ไมเหมาะสมนออกมา ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส จงขอแจงใหเหนขอแกตวทฟงไมขนของการทำผงเมองกรงเทพมหานครฉบบน 1. กลวกรงเทพมหานครหนาแนนเกนไป ทงทกรงเทพมหานครมความหนาแนนของประชากรเพยง 3,600 คนตอตารางกโลเมตร นอยกวาสงคโปรถงครงตอครง แตสงคโปรกลบไดชอวาเปนเมองในสวน (Garden City) เพราะอนญาตใหอาคารขนแนวสง ใชประโยชนทดนให ไดมากทสด แลวเกบพนทสวนทเหลอมาทำสวนสาธารณะในเมอง ในขณะทกรงเทพมหานครแทบไมมโครงการสรางสวนสาธารณะใหมในใจกลางเมองตามรางผงเมองเลย 2. กรงเทพมหานครมกอางวาทพยายามจำกดความสงของอาคารกเพราะมปญหาไฟไหมบอยครงในซอยใจกลางกรง ขออางนเปนเทจ ตามขอมลของกรงเทพมหานครเอง ในกรณอาคารสง อาคารชดและอพารตเมนต ในชวง 5 ปลาสด (พ.ศ. 2550-2554) นน เกดเพลงไหมลดลงจาก 8% ของกรณเพลงไหมทงหมด เปน 7% 4% 3% และ 2% ตามลำดบ กรณอาคารสงและอาคารขนาดใหญพเศษ (ตงแต 10,000 ตารางเมตรขนไป) ในปจจบนกมระบบปองกนไฟไหมทมประสทธภาพ ไมใชระบบอาคารเกาในอดต อาคารสมยใหมจงแทบไมเกดเพลงไหม ในอกแงหนงการดบเพลงของกรงเทพมหานครตองไดรบการปรบปรงใหมประสทธภาพมากกวาน ไม ใชอางความไรประสทธภาพมาเพอกดขวางการพฒนาประเทศ 3. กรงเทพมหานคร ยงอางวาจะขยายและตดถนนใหมๆ ทสามารถใชกอสรางอาคารขนาดใหญไดในเขตรอบนอกของเมอง โดยในรางผงเมองรวม ขดเสนถนนใหมไวมากมาย แตไมอาจของบประมาณกอสรางถนนไดจรง ถนนตามรางผงเมองกรงเทพมหานครสวนมากจงไม ไดกอสรางจรง แนวถนนยงมความเปลยนแปลงไปจากเดม และไมมกรอบระยะเวลาทแนชด นอกจากนยงมถนนจำนวนมากสรางอยในเขตรอบนอกของกรงเทพมหานคร ซงขาดความเปนไปไดทางการตลาดและการเงนในการสรางอาคารขนาดใหญพเศษ

4. เจาหนาทวางผงเมองบางสวนคงไปเลยนแบบประเทศตะวนตกทกำหนดความสงของอาคาร เชน กรงปารส ทแมกำหนดความสงเพยง 37 เมตร แตก ไมไดกำหนดสดสวนพนทวางมากเกนความจำเปนเชนกรงเทพมหานคร จงทำใหเมองมการพฒนาอยางมประสทธภาพ และมความหนาแนนของประชากรสงถง 22,000 คนตอ ตารางกโลเมตร ทผานมา กรงเทพมหานครยง เหยงกเพราะการขาดการบงคบใชกฎหมายผงเมองและกฎหมายอาคารเทาทควร เชน ในพนทเขตอนรกษชนบทและเกษตรกรรม

ตามผงเมองหลายพนท ทหามมการกอสรางตกแถว กมการกอสรางเกดขนเปนจำนวนมาก และเพราะขอจำกดของผงเมองกรงเทพมหานครฉบบป 2549 จงทำใหประชากรกรงเทพมหานครลดลงอยางนาพศวง โดยไปสรางปญหากอสรางบกรกพนทเกษตรกรรมในจงหวดอน ผทเดอดรอนกคอประชาชนผทมรายไดนอย จะหาซอทอยอาศยตองออกไปไกลๆ เสยคาเดนทาง ในทางตรงกนขาม ดวยนโยบายดานผงเมองท ไมเหมาะสมน กลบเปนการอมหรอชวยเจาของทดนรายใหญๆ ในเมองท ไดรบมรดกตกทอดมาใหเกบทดนไวรอการพฒนาในภายหลง ผงเมองเชนนจงเปนการทำลายประโยชนของคนสวนใหญ การสงเสรมใหมการสรางอาคารในเมอง หรอสงเสรมการพฒนาทอยอาศยในกรงเทพมหานครนน ไมใชเปนการชวยนกธรกจพฒนาทดน หรอเหนแกนายทน นกพฒนาทดนเปนแคผจดหาทอยอาศย ผท ใชสอยประโยชนคอประชาชนผซอทอยอาศยตางหาก การไมใหประชาชนอยในกรงเทพมหานครและรกษากรงเทพมหานครไวใหเปน “ฟาอมร” แกคนผมรายไดสงบางกลม ตางหากทถอเปนนโยบายทไมถกตอง ผม (โสภณ พรโชคชย) ใหความเหนเกยวกบผงเมองน กเพอประโยชนของประชาชนทควรมทอยอาศยทมคณภาพ มการวางผงเมองทดเชนนานาอารยะประเทศ ประชาชนสนเปลองงบประมาณในการเดนทางนอยในกรงเทพมหานคร ไมใชให ไลคนกรงเทพมหานครออกนอกเมองเชนทเปนไปตามผงเมองป 2549 และรางผงเมองฉบบปจจบนน

อนงผมไม ไดเหนแกนกพฒนา ทดนรายใด วสาหกจของผมททำดานการประเมนคาทรพยสนและวจยอสงหารม ทรพย กเพอประโยชนตอทกฝาย ทงภาครฐ และภาคเอกชนในการมขอมลเพอการวางแผน โดยวสาหกจของผมไดประกาศนโยบายมาตงแตเรมตงวา ไมทำกจการดานนายหนา หรอไปพฒนาทดนหรอมสวนไดเสยกบนกพฒนาทดนทงทางตรงและทางออมรายใดทงสน

ขอแกตวทฟงไมขนของการทำผงเมอง กทม.

บทความ N

วถนายหนาอสงหาฯ ทเรมตนจากศนยบาท

13


BROKER NEWSไมเกนความจรงนะครบ เพราะมมมองจากสงคมในแงลบของอาชพนายหนา มนมากมายซะเหลอเกน แมวาสมยนคนจะเรมเขาใจอาชพนายหนามากขนแลวกตาม คณรมยครบ การประกอบอาชพนายหนาของผมในยคสบกวาปทแลว ทำใหผมไดพบกบคำวาสถานการณท ไมคอยม ใครอยากคยดวย เนองจากเปนอาชพทหลายตอหลายคนดถก เจอมากบตวเองครบเพอนบางคนมองผมตงแตหนาจรดเทา พรอมกบความคดในใจ (ทผมเดาเอาจากกรยาทาทาง) ออ! “มงเปนนายหนา” กแหมเพอนผมจบมากเปนนกบญช เปนนายธนาคาร ทำงานเปนพนกงานออฟฟศบรษทเอกชน ดโกหร รบเงนเดอนหมนสองหมน อยาถามเชยว วาผมรสกไหม? เพราะผมกำลงจะบอกวา ยงกวารสกครบ โดยเฉพาะกรยาจากเพอน แตเรากมนใจในอาชพนวาเราทำเงนไดมากกวาคนอน พอเราไปคย

หมายความวาใครมอาชพนายหนาก...โดนเหมารวมใหเนาในของเดยวกนทนท บางคนอาจงง “เปนนายหนา มนกตองบวกไมใชหรอ” บอกเลย “ไมใช” นายหนาตองไมบวกราคาทรพยเพมขนอก เพราะไดคานายหนาอยแลว ขายเทาไหรกไดคาคอมมชชนตามสดสวน แลวจะไปบวกทำไม ผมเคยเจอประเภทบวกแลวบวกอก โดยนายหนาคนละคน คอ ม

นายหนาหลายคนตอกนไปเปนชนๆ บางครงทดนผนเดยวกนบวกตอกนไปประมาณ 10 คน จนราคาเละหมด เมอสบกวาปกอน มกรณอยางนเกดขนเยอะมาจนสงคมเขาใจวา อยางนแหละนายหนาขโกงตลอดชาต จนเกดคดยงกนตายเพราะการโกงคานายหนาคอนขางบอย สาเหตกเชน ลกคาไมจายคานายหนา หรอวามนายหนาหลายฝาย หลายชน ซงกจะเกดการโกงกนเอง คอ นาย A ไดมา ตองแบงให นาย B นาย C แตนาย A กลบเกบไวคนเดยวหมดไมจายใคร

กบลกคา ถามวาเขาดถกไหม ตอบเลยวา ดถกมากๆ สงคมยคนนไมยอมรบเลยกบอาชพน แตไมนาแปลกทคนเขาดถก เพราะยค 10 กวาปกอน ผประกอบอาชพนายหนาสวนใหญในสงคมไปโกงผคนเขา เนองจากวาสมยกอน หากถามใครเปนนายหนาไดบาง ตงแตยาจกยนคณนาย

สามารถเปนนายหนาคาทดนได เรยกวามนษยหนาไหนเอาโฉนดทดนมาแปลงหนงกเปนนายหนาได นคออาชพนายหนาในยคกอน ททำใหเกดปญหา คอ ทำกนไปแบบไมมกฎ กตกา สมมตวาทดนราคา 3 ลานบาท นายหนากจะไปบอกวา 5 ลานบาท เมอลกคาซอไป 5 ลานบาท แลวมารทหลงวานายหนาบวกอกตง 2 ลาน จะเกดความรสกแยๆ กบนายหนา “เฮย! นายหนาขโกงนหวา” เขาจะไมพดวา นาย A หรอ นาย B แตจะพดวานายหนา ซง

ชวงนนมนไมมระบบ ไมมมาตรฐาน จนเกดแตชอเสยกบอาชพนายหนาแบบหนาห ทงทจรงแลวมทงคนโกงและซอสตย และเมอเวลาผานมาคนท โกงกหายไปจากอาชพ แตคนซอสตยอยางไรเสยกยงคงอย ได อยางผมยดคตเสมอวา ตองซอสตยไวกอน ไมตองงกไมโลภ แตขออยไปนานๆ สวนคนโกงใหอลเลาะห (ผมอสลามครบอลเลาะหคอ พระเจาผม

ครบ) แตปจจบนมอยนอยมากทยงโกงแบบบวกราคา เชอวา 30% อาจจะยงมเหลอ สวนวธการยงเหมอนเดม คอรบทรพยมาขาย 3 ลาน ไปบอกบวกเปน 4 ลาน นายหนา...ไมไดรบคาคอมมชชนผขายบางรายตอง

การราคาเนด “ผมตองขาย 3 ลานเนดคาภาษทกอยางและคาคอมมชชน” ผมไมจายลกคาตองการขาย 3 ลานทเหลอเปนหนาทของนายหนาทจะตองคำนวณคาภาษและอนๆ ใหลงตวหรอตงราคาขายเอง กจะไดสวนตางตามความเหมาะสมในกรณนไมถอวาผดจรรยาบรรณนะครบเพราะลกคายนยอม

เปดชวตนายหนา C

นายหนา... นารงเกยจ

N

โดย มฮมหมดอกบาน เชตเตอรโมฮามด


BROKER NEWS14 ประเมนราคาทดน C

กรงเทพมหานครมประชากรลดลง แตประชากรไปเพมอยางมหาศาลในปรมณฑล ทำใหพนทชนบท พนทสเขยวและสงแวดลอมถกทำลายลงอยางมากมาย นบเปนการวางแผนการพฒนากรงเทพมหานครแบบไมรบผดชอบตอสงคม จากการวเคราะหขอมลของกรงเทพมหานครในระยะ 10 ปท ผานมาคอ ระหวาง พ.ศ. 2545 จนถงป 2554 พบวา จำนวนประชากรของกรงเทพมหานครลดลงเกอบ 2% คอจาก 5,782,159 คน เหลอเพยง 5,674,843 คน ทงทกรงเทพมหานครเปนศนยกลางความเจรญทประชากรในตางจงหวดหรอรวมทงตางประเทศตางเขามาทำงานและอยอาศย แตกลบมประชากรลดลงอยางไมนาเชอ สาเหตสำคญเกดจากความพยายามในการวางผง เมองของกรงเทพมหานคร ทจำกดการเจรญเตบโตของกรงเทพมหานคร จากแตเดมทในพนทตางๆ มขอจำกดการกอสรางตามอตราสวนพนทกอสรางตอพนทดนคอ 10:1 กกลบเรมมการจำกดมากมาย เชน การจำกดพนทอาคารปกคลมพนดน การจำกดความสง ทำใหการกอสรางอาคารตาง ๆ เปนไปไดยาก ทอยอาศยทกอสรางในเขตเมองจงมราคาแพงมาก สงผลใหเปนสนคาทจำกดไวแตผมรายไดสงไดอยอาศย ยงกวานน ตามรางผงเมองรวมใหม พนทชานเมองเชน เขตสายไหม เขตบางเขน ทหางจากถนนพหลโยธนหรอถนนรามอนทราเกน 1,000 เมตร ไมสามารถสรางอาคารหอพก-อพารตเมนตเชาขนาดเกนกวา 2,000 ตรม. หรอ 70 หอง ยกเวนหากตงอยบนถนนกวาง 30 เมตร ซงคงหาไมไดอยแลว หรอเขตคลองสามวา กหามสรางกระทงอาคารหอพก-อพารตเมนตทมขนาดเกนกวา 1,000 ตารางเมตร เปนตน รวมทงหามสรางโครงการทาวนเฮาส ดงนนในอนาคตพนทในเขตกรงเทพมหานครชนนอกทเคยมการขยายตวของประชากรมาก กจะลดลง โดยจะสงเกตไดวา ในชวง 10 ปทผานมา พนท ทมการขยายตวมากทสดในเขตกรงเทพมหานคร ไดแก เขตคลองสามวา (51.48%) เขตหนองจอก (50.51%) เขตบางขนเทยน (36.28%) เขตทววฒนา (30.09%) และเขตลาดกระบง (26.86%) แตในอนาคตดวยขอจำกดตามราง

การพฒนากรงเทพมหานครททำลายชนบท

โดย ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บรษท เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส จำกด

ผแถลง: ดร.โสภณ พรโชคชย ([email protected]) ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส หรอ AREA (www.area.co.th): ซงเปนองคกรทมฐานขอมลอสงหารมทรพยภาคสนามขนาดใหญทสดและปรบปรงใหทนสมยทสดในประเทศไทย และดำเนนการเกบขอมลตอเนองมาตงแต พ.ศ. 2537 เปนศนยขอมลทมความเปนกลางทางวชาการ และเปนอสระทางวชาชพ โดยไมถกครอบงำโดยผมสวนไดสวนเสยใดๆ สมาชกของศนยขอมลฯ ไดรบขอมลทเปน First-hand information ในเวลาเดยวกน

ผงเมองรวมใหม การกอสรางทอยอาศยจะมแทบไมได การขยายตวกจะลดลงเชนในเขตชนในและเขตชนกลางของกรงเทพมหานคร การขยายตวของเมองจงจะออกนอกเขตกรงเทพมหานคร ในเขตปรมณฑลของกรงเทพมหานคร อนไดแก จงหวดนนทบร ปทมธาน สมทรปราการ สมทรสาครและนครปฐมนน มประชากรเพมจาก 3.9 ลานคน ในป 2545 เปน 4.7 ลานคนในป 2554 หรอเพมขน 1.2 ลานคน หรอ 21% หากในพนท 1 ตารางกโลเมตรมผอยอาศย 3,600 คน ตามคาเฉลยของกรงเทพมหานคร ประชากร 1.2 ลานคน กเทากบใชพนทในเขตปรมณฑลถง 333 ตารางกโลเมตร การสงเสรมการพฒนาเมองไปนอกเขตกรงเทพมหานคร ยงสงผลรายอยางยงตอประชาชนทวไปโดยเฉพาะผมรายไดนอย เพราะตองเดนทางไกล ออกจากบานกอน 05:30 น. และกลบถงบาน 20:30 น. เปนตน ทำใหคณภาพชวตตกตำลง ชวตครอบครวขาดความอบอน สนเปลองคาใชจายในการเดนทาง ประเทศกตองซอเชอเพลงจากตางประเทศเปนจำนวนเพมมากขน รฐบาลกตองขยายตวสาธารณปโภคออกไปอยางไมมทสนสด เปนการสนเปลองงบประมาณแผนดน แนวคดการพฒนาเมองทพยายามทำใหกรงเทพมหานคร “หลวม” และไป “โปง” ออกในเขตปรมณฑล จงเปนการแสดงความไมรบผดชอบตอสงคมประการหนงของฝายวางแผนการพฒนาเมอง สงทกรงเทพมหานครพงดำเนนการจงเปนการสรางสาธารณปโภคโดยเฉพาะระบบขนสงมวลชน ทงขนาดเบา และขนาดใหญอยางขนานใหญในเมอง สงเสรมใหมการสรางอาคารสงๆ ในเมอง เพอไมรกลำพนทชนบท และสะดวกตอการเดนทางไปทำงานหรออยอาศย แตลำพงกรงเทพมหานครก ไมสามารถดำเนนการเองได เพราะหนวยงานสาธารณปโภคสวนใหญไมไดอย จะใหการไฟฟา ประปา โทรศพท ทางดวน รถไฟฟา มาอยในกรงเทพมหานคร กคงจะกลายเปนองคกรใหญขาดประสทธภาพ รฐบาลสวนกลางจงพงมากำกบและประสานการทำผงเมองใหทกหนวยงานวางผงเมองทสอดคลองกบความเปนจรงอยางแทจรง เพอประโยชนของประชาชนโดยรวม

ขาวอสงหารมทรพย U 15


BROKER NEWSC

อสงหารมทรพยมถนายนเปดใหมถง 18,727 ลานบาท ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส เปดเผยวา ในเดอนมถนายนทเพงผานมามจำนวนโครงการเปดขายใหมทงหมด 27 โครงการ ซงลกษณะการพฒนาเปนการพฒนาในกลมทอยอาศยทงหมด ในเดอนนมจำนวนหนวยขายรวม 9,065 หนวย และมมลคาการพฒนาโครงการรวม 18,727 ลานบาท โดยประเภททมจำนวนหนวยเปดขายใหมมากทสดในเดอนนยงเปนอาคารชดเชนเดอนทผานมา โดยเปดใหมเกนกวา 70% รองลงมาคอ ทาวนเฮาส สวนอนดบ 3 คอ อาคารพาณชย บานเดยวกลบเปดนอยกวาทำเลทมการเปดขายใหมสวนใหญหากเปนอาคารชดจะตงอย ในบรเวณตามแนวรถไฟฟาทจะเปดใชในอนาคตโดยเฉพาะบรเวณรถไฟฟาสายสมวง (บางใหญ-บางซอ) และบรเวณทเปนแหลงงาน เชน เมกะบางนา รวมถงแนวรถไฟฟาสายสเขยว ออนนช-แบรง เปนตน

เมอพจารณามลคารวมของการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทเกดใหมในเดอนมถนายน 2555 นมมลคารวมทงสน 18,727 ลานบาท ซงเพมขนจากเดอนทผานมาจำนวน 735 ลานบาท (เดอนพฤษภาคม 2555 มมลคา 17,992 ลานบาท) หรอเพมขนประมาณ 4% ซงในเดอนนลกษณะการพฒนาทอยอาศยจะแตกตางจากเดอนทผานมา โดยจะเนนการพฒนาทอยอาศยระดบคอนขางถกถงปานกลางเปนสำคญ โดยเฉพาะกลมอาคารชดจะเนนทราคา 1-2 ลานบาท มจำนวนประมาณ 67% ของหนวยขายทเปดใหมทงหมดในเดอนน ผประกอบการทเปดตวโครงการใหมในเดอนน จะพบวาเปนบรษทในตลาดหลกทรพย (มหาชน) จำนวน 5 บรษท คอ บรษท พฤกษา เรยลเอสเตท จำกด (มหาชน) บรษท เอน ซ เฮาสซง จำกด (มหาชน) บรษท แลนด แอนดเฮาส จำกด (มหาชน) บรษท เอเชยน พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จำกด (มหาชน) บรษท แอล.พ .เอน. ดเวลลอปเมนท จำกด (มหาชน) และมบรษทในเครอบรษท

ในตลาดหลกทรพย 1 บรษท นอกจากนกยงมบรษททวไปอกจำนวนหนง

HBIRM เผยธรกจบรหารชมชนทงระบบวกฤตแรงงาน นายธนนทรเอก หวานฉำ กรรมการผจดการ บรษท เอชบ อนเตอร เรยลตแมเนจเมนท จำกด (HBIRM) เปดเผยถงการดำเนนงานในชวง 2 ไตรมาสทผานมาวา สามารถเขาไปบรหารโครงการอาคารชดและบานจดสรรทงสน 20 โครงการ ซงถอวาเปนไปตามเปาหมายทกำหนดไววาภายในปนจะตองเขาไปบรหารโครงการอสงหารมทรพยประเภทตางๆ ทงสน 40 โครงการ เชอวาอก 6 เดอนจากน ไปหากไมไดรบผลกระทบจากการแขงขนของตลาดและภาวะนำทวม คาดวาจะสามารถเจาะตลาดใหมๆ และเขาไปบรหารเพมอก 20 โครงการ ทงนเพราะม โครงการอสงหารมทรพยเกดขนใหมทกเดอน รวมทงม โครงการทหมดสญญาจางหรอไมพงพอใจทจะตอสญญา และตองการใชบรการบรษทอนๆ ทเปนมออาชพมากกวา หรอแมแตโครงการทเคยใชบรการกบบรษทตางชาตทคดคาบรการทแพงกวา และตองการรวมงานกบบรษทคนไทยทมความไดเปรยบดานความเขาใจในพฤตกรรมการอยอาศยของสมาชกในโครงการ ทงยงมคาบรการทถกกวาบรษทตางชาต คาดวาจะมลกคากลมนเขามาใชบรการเพมในชวง 2 ไตรมาสสดทายของปน นายธนนทรเอก กลาววา ปญหาทเกดขนกบธรกจบรหารชมชนและอาคารในชวงทผานมา ไมใชเรองการแขงขนของตลาด เนองจากโครงการอสงหารมทรพยสวนใหญใหความสำคญกบเรองการบรหารหลงการขาย รวมทงการดแลอาคารและชมชนใหอยในสภาพด แมวาโครงการขนาดใหญไดตงบรษทลกททำหนาทบรหารและจดการชมชนอยแลว แตในตลาดกม โครงการอสงหารม ทรพยประเภทตางๆ อกจำนวนมาก ทมองหาบรษททเปนมออาชพเขาไปทำหนาทดแลงานระบบและบรการหลงการขาย ซงโครงการเหลานกมความชดเจนวาจะเลอกใชบรการจากบรษทของคนไทยหรอตางชาต แตปญหาทเกดขนกบทกบรษทททำหนาทบรหารชมชนในขณะนคอการขาดแคลนบคลากรทมความเชยวชาญงานระบบวศวกรรม “ไมใชเฉพาะ HBIRM เทานน แตทกบรษทขาดแคลนบคลากรทางดานน บางบรษทขาดเปน 100 อตรา สาเหตทธรกจน ไดรบผลกระทบเนองจากภาครฐไมมความชดเจนในเรองหลกสตรการศกษาทางดานน เหนไดจากผทจบการศกษาในระดบ ปวช.-ปวส. มโอกาสในการพฒนาตนเองสอาชพทตนเองเรยนมาคอนขางนอย ในขณะทตลาดแรงงานมความตองการจำนวนมาก ดงนน ภาครฐควรใสใจเรองการศกษาดานวชาชพโดยเฉพาะชางเทคนค ในสาขาทเกยวกบการดแลบำรงรกษางานระบบวศวกรรม ไมวาจะเปนโรงงานอตสาหกรรมและอาคารตางๆ ก

ตองการวชาชพนมาก” นายธนนทรเอกกลาว และใหความเหนเพมเตมวา เมอไมนานมานบรษททรบดแลงานระบบวศวกรรมของสนามบนสวรรณภมยงตองเลกกจการ เพราะปญหาขาดแคลนแรงงาน ดงนน ภาครฐจะตองหนมาทบทวนการผลตบคลากรในดานวศวกรรมและชางเทคนค อยางไรกตาม เชอวาสาเหตหนงททำใหระบบการศกษาไทยไมไดใหความสำคญกบหลกสตรดงกลาว เพราะภาครฐไมเขาใจวาธรกจนมความสำคญอยางไรกบเศรษฐกจของประเทศ ทงทงานบรหารและจดการชมชนนนทำหนาทดแลคณภาพชวตของคนทอยในอาคารและหมบานตางๆ และเปนภาคธรกจทใหญมากปจจบนมทงบรษทขามชาตและบรษทคนไทยไมนอยกวา 120 บรษท แตไมมนโยบายในการผลตบคลากรเพอรองรบธรกจดงกลาว ดงนน รฐบาลจะตองเขามาศกษาวาจะตองทำอยางไรเพอสามารถผลตบคลากรใหเพยงพอตอความตองการของตลาด เชอวาธรกจนยงตองการบคลากรจำนวนอกหลายพนคน ไมใชเฉพาะธรกจบานจดสรรเทานนแตภาคอตสาหกรรมอนๆ ทตองมระบบวศวกรรมอาคารกไดรบผลกระทบดวย

สำหรบทางออกของปญหาแรงงานนน ธรกจบรหารชมชนตองทำความเขาใจกบโครงการตางๆ ท ใช HBIRM ทำหนาทบรหารจดการอย เพอใหเขาใจวาธรกจนทงระบบกำลงขาดแคลนบคลากรทางดานน โดยการเสนอปรบลดอตรากำลงดานวศวกรรมแตยงคงใหบรการเชนเดม เนองจาก บรษทฯ ไดใชกลยทธในการบรหารบคลากรทมอยใหสามารถรองรบและแก ไขปญหาตางๆ ทเกดขนกบลกคาไดครบทกอาคารและทกหมบาน โดยการจดคลสเตอรโครงการอยใกลกนและใหบคลากรทมอยทำหนาทบรการลกคาทอย ใน ครสเตอรเดยวกน รวมทงการใชกลยทธเพมแรงจงใจทงพนกงานโดยการเพมรายไดสำหรบบคลากรทเหลออย และลดคาใชจายใหกบโครงการตางๆ ไปดวย ทงน เชอวามบรษทตางๆ ทขาดแคลนบคลากรทางดานนและทำหนาทฝกอบรมบคลากรกนเอง เชนเดยวกบ HBIRM ทไดเปดแผนกฝกอบรมและมแนวโนมวาจะเปดเปนสถาบนฝกอบรมในหลกสตรวชาชพงานระบบวศวกรรม ขณะน ไดเปดรบสมครผทสนใจอาชพดงกลาว ทงผทเปนชางใน

สาขาอนหรอผทสนใจอาชพดแลและซอมบำรงงานระบบวศวกรรมททำงานภายใตการควบคมของวศวกร ใหมโอกาสไดฝกและพฒนาความสามารถ แลวสงไปยงตลาดโดยใชเวลาฝก 15 วน สำหรบผทผานหลกสตรนจะไดรบการบรรจใหทำงานในอาคารและหมบานจดสรร ซงจะไดรบเงนเดอนตงแต 12,000 บาท ขนไป นคอแนวทางหนงทธรกจนจะตองแกปญหากนเอง

ดร.โสภณ พรโชคชย

นายธนนทรเอก หวานฉำ

ขาวอสงหารมทรพย U


BROKER NEWS16

โครงการ “ไพรมเพลสเดอะกรนเนอร บางใหญ” บานแนวคดใหม ทสรางประสบการณเพมความสขของทกคนในครอบครว บนพนท 37.3 ไร จำนวน 261 ยนต ประกอบดวย ทาวนโฮม 137 ยนต บานแฝด 99 ยนต และบานเดยว 25 ยนต ราคาขายทาวนโฮม เรมตนท 2.39 ลานบาทบานแฝด บานเดยว เรมตนท 3.69 - 6 ลานบาท พนทใชสอย 184 ตร.ม. 3 หองนอน 3 หองนำ 2 หองนงเลนจอดรถในรม 2 คน ดไซนใหม Master Bedroom ขนาดใหญพเศษ นอกจากนแลวยงมบานแฝด ม 2 แบบใหเลอกคอ แบบบาน Mimosa พนท 173 ตร.ม. 3 หองนอน 3 หองนำ จอดรถในรม 2 คน ตอบรบฟงกชนทเหนอกวา วนนคณสามารถใชพนทใชสอยไดคมคา ดวยหลกการออกแบบ Max Function โดยลดทอนสงท ไมจำเปนลง แบบบาน Maple พนท 159 ตร.ม. 3 หองนอน 3 หองนำ จอดรถในรม 2 คน สำหรบทาวนโฮมมใหเลอกดงน แบบบาน Palmy A พนทใชสอย 137 ตร.ม. หนากวาง 5.3 เมตร 2 หองนอน 2 หองนำ 1 หองอเนกประสงค จอดรถในรม 2 คน เหนอชนกวา ดวยหองนอน Master ทมขนาดใหญ ลบทกแนวคดทาวนโฮมแบบเดมๆ หองนอน 2 หอง ทขนาดใหญกวาปกต Flexible และแบบบาน Palmy B พนทใชสอย 161 ตร.ม. หนากวาง 6.4 เมตร 3 หองนอน 3 หองนำ จอดรถในรม 2 คน หรหรามระดบดวยหองนอน Master ทมขนาดใหญ พรอมหองนำในตว ตนใจกบพนทใชสอยทเหนอกวาฉกกฎทาวนโฮม โครงการตงอยบนทำเลศกยภาพ สามารถเดนทางไดสะดวกรวดเรว ดวยรถไฟฟาสายสมวง เพยง 10 นาท ทำเลศกยภาพ สถานคลองบางไผ ทพรอมดวยอาคารจอดรถกวา 1,800 คน พรอมทจอดรถของสถานทใหญทสด (บางใหญ - บางซอ) ดวยโครงการขายคมนาคมเชอมตอถนนกาญจนาภเษก รตนาธเบศร ราชพฤกษ มงตรงสแหลงธรกจใจกลางเมองสลม - สาทร, ถนนตดใหญ 6 ชองจราจร และสะพานขามแมนำเจาพระยา

โครงการไพรมเพลสเดอะกรนเนอร บางใหญ

ใหม รายลอมดวยแหลงอำนวยความสะดวก ทง หางสรรพสนคา ตลาด และสถาบนการศกษาชนนำ สอบถามไดทสำนกงานขายโครงการ ทกวนเวลา 10.00 - 18.00 น. คลกดรายละเอยดเพมเตมไดท www.thanasiri.com

17


BROKER NEWSขาวสารวงราชการและสถาบนการเงน G

อสงหารมทรพยเปดใหมปนมมลคา 266,254 ลานบาท

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส ซงเปนศนยขอมลแหงแรกของประเทศไทยตงแตป พ.ศ. 2537 และเกบขอมลภาคสนามตอเนองทกเดอน รายงานวา ในครงแรกของป พ.ศ. 2555 มอสงหารมทรพยเกดใหมถง 47,000 หนวย รวมมลคา 124,000 ลานบาท อยางไรกตาม สวนใหญเปนทอยอาศยถง 45,000 หนวยรวมมลคา 120,000 ลานบาท แสดงวาอสงหารมทรพยประเภทอนยงเกดขนนอย เนองจากเศรษฐกจยงไมไดเตบโตแบบกาวกระโดด ในจำนวนทอยอาศยเกดใหมในป พ.ศ. 2555 นเปนหองชดพกอาศยถง 75% รองลงมาเปนบานเดยวและทาวนเฮาส อยางละ 10% ทเหลอเปนบานแฝด ตกแถวและทดนเปลาจดสรรเพอการอยอาศย ซงมจำนวนนอยมาก หองชดพกอาศยเกดขนอยางกาวกระโดด เพราะในป พ.ศ. 2554 หองชดมสดสวนประมาณ 60% ของทอยอาศย และในป พ.ศ. 2553 หองชดมสดสวนเพยง 50% เทานน สาเหตทหองชดเกดขนมาก เนอง จากในเขตรอบนอกในชวงทผานมา เกดทอยอาศยไดยากตามผงเมอง และยงเกดปญหานำทวมในชวงทผานมา จงมการพฒนาไมมากนกในไตรมาสแรกของป พ.ศ.2555 ยงกวานนการเกดขนของรถไฟฟาใจกลางเมองหลายสาย ทำใหเกดความเปนไปไดเปนอยางดสำหรบการพฒนาโครงการอาคารชดรมทางรถไฟฟาในใจกลางเมอง การทหองชดใจกลางเมองเกดขนมาก จงยงความวตกวาจะเกดฟองสบหรอไม กรณนจากผลการศกษาของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพย ไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส พบวา สถานการณยงดอย โดย 1. หองชดใจกลางเมองมผซออยเองจรงถง 55% ทเหลออก 25% เปนการอยอาศยโดยผเชาและทเหลอยงปลอยวาอย จากการประมาณการโดยรวมคาดวาสดสวนระหวางผซออยกบนกเกงกำไร นาจะเปน 2:1 ดงนนจงยงไมเกดภาวะลนตลาด 2. ประกอบกบการขายกยงขายไดด โดยปกตหองชดสามารถขายไดหมดในระยะเวลา 10 เดอนในขณะทโครงการแบบอนตองใชเวลาถง 18 เดอน

3. ยงกวานนอตราผลตอบแทนในการลงทนในหองชดยงคอนขางด คอไดกำไรจากการใหเชาถง 6% ตอป และมราคาเพมขน 5% ตอป ดงนน ณ อตราผลตอบแทนท 11% ตอปจงยงดงดดความสนใจลงทนอย แตทงนขนอยกบทำเลและระดบราคาของโครงการในรายละเอยดตอไป สำหรบราคาทอยอาศยในครงแรกของป พ.ศ. 2555 มราคาเฉลย 2.632 ลานบาท ซงถกกวาทอยอาศยในภเกต สมย พทยา และหวหน ซงมบานพกตากอากาศอยเปนจำนวนมาก ราคาเฉลยตอหนวยลดลงในป พ.ศ. 2555 กเพราะการพฒนาบานเดยวราคาแพงเกดขนนอยลง และการพฒนาหองชดพกอาศยราคาแพงๆ ใจกลางเมองกมการกอสรางไมมากเชนกน ทงนมบานเดยวทราคาเกน 20 ลานบาท เปดขายในครงปแรกเพยง 898 หนวย ขณะทเปนหองชดราคาเกน 20 ลานบาท เพยง 129 หนวยเทานน กลมทอยอาศยทมการพฒนามากทสดกคอหองชดราคา 1-2 ลานบาท ซงมจำนวนถงประมาณ

18,000 หนวยหรอเกนกวา 40% ของทอยอาศยทงหมดทเกดขนในครงแรกของป พ.ศ. 2555 นอกจากนยงมการพฒนาหองชดราคาไมเกน 1,000,000 บาทถง 4,476 หนวย หองชดกลมนมราคาเฉลยเพยง 851,000 บาท จะเหนไดวาโอกาสทจะสรางทอยอาศยประเภทอน นอกจากหองชดมนอยลงเรอยๆ ในเขตกรงเทพ มหานครและปรมณฑล ทงน นครโฮจมนหซต ซงมความหนาแนนกวาไทย มสดสวนหองชดสงกวาไทย คอเกอบ 90% ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอรเรยลเอสเตทแอฟแฟรส คาดการณตอไปวา ณ สนป พ.ศ. 2555 หรอตลอดปน จะมโครงการอสงหารมทรพยเกดใหมประมาณ 100,319 หนวย โดยแยกเปนทอยอาศยถง 97,369 หนวย ทงนจะเตบโตกวาป พ.ศ.2554 อยประมาณ 15% สรวมมลคาอสงหารมทรพยทงหมดประมาณ 266,254 ลานบาท อยางไรกตามหากเกดนำทวมขนมาอก จำนวนหนวยอาจลดลงเหลอ 82,000 หนวย และมลคาโครงการอสงหารมทรพยอาจลดลงเหลอ 220,000 ลาน

บาท หรอเทากบลดลงไปประมาณ 18% ของทควรจะเปน อยางไรกตามคาดวาในป พ.ศ. 2555 น นำค ง ไ ม ท ว ม เ ช น เ ด ม อ ก เนองจากคงมการปองกนน ำท วมท ด กว าแตก อน อยางไรกตามธรรมชาตอาจควบคมไดยาก เพราะทนครบรสเบน ก เกดปรากฏการณนำทวมมา 3 ปซอนแลว หรอทใจกลาง กรงสงคโปร ถนนออรชารด

กเกดนำทวมมา 2 ปซอนแลวเชนกน และ ณ เดอนแรกของการเปดขายในโครงการตางๆ ขายไดแลวเฉลยถง 35% โดยในกลมหองชดขายไดดมากคอ 43% ณ เดอนแรกทเปดตวส แตทขายดทสดกลบเปนตกแถวคอขายไดแลวถง 70% ณ เดอนแรกทเปดตว ตกแถวกลมนมกเปนโฮมออฟฟศรนใหมนนเอง อยางไรกตามจำนวนหนวยทขายไดทงปในป พ.ศ. 2555 นาจะใกลเคยงกบจำนวนทเปดตว ซงแสดงใหเหนวาตลาดยงมความตองการอยพอสมควร

ขอทราบวธระบายอากาศใหกบทาวนเฮาส

ปญหาเชอราขนตามผนงหองและฝาเพดาน สวนใหญมสาเหตมาจากภายในหองมความชนสะสมอยมาก เชน ผนงดานทตดกบหองนำและไมโดนแสงแดด ผนงดานนจะมความชนมาก หรอกรณหองตดกนชอบเปดเครองปรบอากาศ ลดอณหภม ใหตำมากๆ อาจจะมความชนเกาะทผนงหองฝงเราได ทำใหมโอกาสเกดเชอราขนตามผนงหอง และฝาเพดานได อกสาเหตหนงกคอ การเปดประตหนาตางหองเพอระบายอากาศทนทหลงจากทปดเครองปรบอากาศในตอนเชาๆ ซงอณหภมภายในหองยงเยนอย ความชนจากภายนอกกจะวงเขามาภายในหอง หลงจากนนกปดหองออกไปทำงาน อยางนความชนกจะสะสมอยในหอง ทำใหเกดเชอราตามผนง ฝาเพดาน หรอภายในตเสอผาได นอกจากนนความชนยงทำใหเครองปรบอากาศทำงานหนกมากขน เพราะตองรดความชนออกไปจากหอง ทำใหเปลองคาไฟมากขน ดงนนจะตองหาสาเหตของทมาของความชนให ได แลวแกปญหาทตนเหต เชน การเปดประตหนาตางเพอระบายอากาศ จะชวยลดความชนทสะสมภายในหอง แตตองเปดประตหนาตางหลงจากปดเครองปรบอากาศจนอณหภมภายในหองปกตแลว หรอในกรณทความชนภายในหองกบนอกหองใกลเคยงกน (ในชวงหนาฝน) กใชวธแกปญหาทปลายเหต โดยการใชเครองดดความชนภายในหองออกไปครบ

บานททาวนเฮาส 2 ชน ชนลางโลงไมมกนหอง ลมเยนพดเขามาในบานได แตตงแตทำครวปดดานหลงบาน ทำใหในบานรอนมาก ทาวนเฮาสขางบานทงดานซาย ดานขวา และหลงตรงขามดานหลงบาน ทกบานทำครวปดหมด กเลยไมมทางระบายอากาศ ปญหานมวธแก ไข หากมลมพดเขาจากทางหนาบาน กจะตองพยายามหาทางใหลมพดออกไป เชน ทำหลงคาสวนตอเตมดานหลงบานใหสงกวาเพอนบาน เพอเจาะชองระบายอากาศทผนงใตหลงคา หรออาจใชวธทำหลงคาใหสามารถเลอนเปด - ปดได โดยตดรอกและใชเชอกดงเพอเปดปดหลงคา ชวยเพมชองเปดใหลมพดผานภายในตวบานไดสะดวกขน วธอนๆ อาจจะตองใชเครองมอกลเขาชวย เชน การตดตงพดลมดดอากาศ และใสฉนวนบนฝาเพมเขาไป สวนการตดตงพดลมลกฟกทองทวางบนหลงคาจะตองคำนงถงเรองระยะความสงจากพนถงตำแหนงพดลม และปรมาตรอากาศทอยใตพดลมดวย จงจะสามารถชวยระบายอากาศไดด

วสดชนดใดทสามารถปองกนเสยงรบกวน


BROKER NEWS18 คลนกบาน @

สำหรบผทมปญหาเสยงรบกวนจากเพอนบานและตองการกำจดเสยงดงกลาว สามารถแกปญหาโดยการหาวสดดท ใชแกปญหาการสงผานของเสยง ตองเปนวสดใหญหนาหนก ซงกคอผนงกออฐตน หรอใชแผนซเมนตบอรดหนาๆ หรอแผนยปซมหนาๆ ตสองชน โดยตแบบซอนทบรอยตอของแตละชน เพอลดปญหาการสงผานเสยงบรเวณรอยตอ ถาตองการเดนทอรอยสายไฟซอนในผนง กตองตโครงเคราอลมเนยมเพมเตม หากมงบเพมอกหนอย กใหเสรมฉนวนใยแกว (เลอกชนดทมฟอยลหม) หรอวสดทมมวลมากๆ เชน rock wool เสรมดานในระหวางแผนซเมนต

บอรดทงสอง เพราะการใสวสดตรงกลางจะชวยเพมมวลใหกบผนง ซงจะดขนในการแกปญหาเรองการสงผานของเสยง นอกจากนน ใหอดรอยรวทงหมดใหสนท มากทสดเทาททำได เชน ระวงเสยงลอดเขาทางฝาเพดาน โดยใหทำผนงชนกบพนขางบน อยาใหมรใหเสยงลอดผานไปได ยงหากฝาเพดานเปนทบารยงเปนตวนำเสยงจากหองนงไปอกหองหนงไดมาก

วธปองกนเชอรา..จำกดได ไมยาก

เทคนคการขบรถใหประหยด ✽ ควรเตมนำมนเชอเพลงกอน 9 โมงเชาเสมอ เพราะวาอณหภมเยนนำมนเชอเพลงจะหดตวจงไดปรมาตรนำมนเชอเพลง เพมขน 2% ✽ ควรเตมนำมนเชอเพลงแคหวจายตดกพอแลว ถา เตมจนเตมปร พอรอนๆ นำมนเชอเพลงจะขยายตวแลวระเหย ทงทรระบาย ✽ ควรอนเครองยนตสก 1 นาท ในหนารอน และ 3 นาท ในหนาหนาว ซงเครองยนตจะได ไมใชกำลงฉดมากและการหลอลนจะสมบรณขน ✽ คอยๆ ออกตวเมอรถจอดนงท 1,000-2,000 รอบ จะไดความนมนวล ประหยดนำมนเชอเพลงและลดการสกหรอของเครองยนต ✽ ควรใชเกยรสงขนเมอรถวงได 2,500 รอบ ขนไป เพราะการลากเกยรจะทำใหชดเกยรทำงานหนกจนอายการใชงาน สนและทำใหสนเปลองนำมนเชอเพลง ✽ เครองยนต 2,000 c.c. ขนไป ความเรวคงทๆ ประหยดนำมนเชอเพลงคอ 110 Km./h. ซงการรกษาเสถยรภาพความเรวทำใหรถยนตกนนำมนเชอเพลงนอยทสดขณะรถวง ✽ เครองยนตตำกวา 1,600 cc. ความเรวคงทๆ ประหยดนำมนเชอเพลงคอ 90 Km./h. ซงการรกษาเสถยรภาพความเรว ทำใหรถยนตกนนำมนเชอเพลงนอยทสดขณะรถวง

✽ ควรพกรถสก 15 นาท เมอขบรถเกน 4 ชวโมง เพอใหความรอนลดลง ซงจะทำใหนำมนเชอเพลงและนำมนหลอลนในระบบคลายความรอนลงและกลบมามคณสมบตทดอกครง ✽ ควรวางแผนกอนการเดนทาง จะชวยใหการเดนทางสนลงหรอเรวขน กวาเดม และยงประหยดนำมนเชอเพลงไดอกดวย

19


BROKER NEWSคลนกบาน การดแลรกษารถยนต é

การขบรถหนาฝนอยางถกวธ 1. อยาละเลยการตรวจเชคระบบเบรก ในหนาฝนน ซงระบบเบรกกจะมผาเบรก ควรจะตองเปลยนทระยะทาง 50,000 กโลเมตร หรอไมควรเกน 2 ป นำมนเบรกควรเปลยนหรอเตมทระยะทาง 50,000 กโลเมตร หรอไมควรเกน 2 ป หรอควรเชคระดบนำมนเบรกทกสปดาห หรอสงเกตจากเสยงขณะเบรก เบรกไมอยในระยะปกต หรอดจากไฟเตอนทแสดงบนหนาปด ซงหากระบบเบรกหมดสภาพนอกจากเปนอนตรายไดงายในชวงหนาฝนเพราะถนนลนแลว ยงทำใหสนเปลองนำมนไดถงประมาณวนละ 400 ซ.ซ. ทเดยว 2. อยาละเลยตรวจเชคสภาพยางรถยนต เพราะสำคญมาก โดยตองเปลยนยางรถทระยะทาง 50,000 กโลเมตร หรอไมควรเกน 2 ป และควรสบเปลยนยางรถทระยะทาง 10,000 กโลเมตร ทงตองตรวจเชคอะไหลตวยดลอรถใหมสภาพใชงานไดดทงระบบ รวมไปถงการตรวจเชคลมยางสมำเสมออยางนอยสปดาหละ 1 ครง

3. อยาขบรถดวยความเรวสง เพราะถนนในฤดฝนจะลนกวาปกต ซงเกดอบตเหตไดงาย นอกจากนการขบรถดวยความเรวสงทำใหสนเปลองนำมนกวาการขบรถทความเรว 90 กโลเมตรตอชวโมง หรอตามความเรวทกฎหมายกำหนด 4. อยาละเลยวางแผนกอนเดนทาง เพราะฝนตก รถตดเปนของคกนอยแลว ดงนนตองศกษาเสนทาง หรอหาเสนทางลด และตองเผอเวลาการเดนทางใหมากกวาปกต เพอปองกนการเสยเวลาหากรถตองตดอยบนถนนนานๆ 5. อยาใชรถหากไมจำเปน เพราะในชวงเวลาทฝนตก ถนนลนการจราจรจะตดขดกวาปกต ดงนนจงควรเลยงการใชรถ เชน ใชโทรศพท หรอจดหมายอเลกทรอนกส ในการตดตอสอสารแทน


BROKER NEWS20

โชวฝมอ

ฝกทำกวยเตยวลยสวน อาหารวางสำหรบทก ๆ คน เครองปรง

1. แผนกวยเตยวแผนใหญ 10 แผน (1 แผนไดกวยเตยวลยสวน 1 ชน) 2. เนอหมสบ 5 ขด 3. เหดหอม 2 ขด 4. แครอท 2 ขด 5. ผกกาดหอม 10 ใบ 6. ผกช 3 ตน 7. โหระพา 2 กง 8. ซอวขาว นำตาล สำหรบปรงรส และ นำมนพชเลกนอยสำหรบผด สวนผสมนำจม 1. พรกขหน 10 เมด 2. กระเทยม 5 เมด 3. นำปลา 2 ชอนโตะ 4. มะนาว 2 ชอนโตะ 5. นำตาล 1 ชอนชา วธทำ สามารถทำไดงายๆ โดยการนำแผนกวยเตยวมานงใหสกด อาจทานำมนไวบางๆ เพอไมใหแผนกวยเตยวตดกน และตองเตรยมเครองปรงท ใชสำหรบเปนไสของกวยเตยวลยสวน เชน การหนแครอทและเหดหอมใหเปนชนเลกๆ แลวนำไปผดรวมกบหมสบจนสก ปรงรสดวยซอวขาว และนำตาลทรายให ไดรสชาตทถกใจ หลงจากนนกมาลงมอหอกวยเตยวลยสวน โดยการนำแผนกวยเตยวทนงสกเรยบรอยมาวางคลไว ปทบดวยผกตางๆ ทเตรยมไว คอผกกาดหอม ใบโหระพา และผกช แลวตกไสทผดเตรยมไวมาใสเปนอยางสดทาย เรยบรอยแลวคอยๆ พบทละดานของแผนกวยเตยวเขาหากน สำหรบการทำนำจมเพอเพมรสชาตของกวยเตยวลยสวนใหอรอยเดด เชน การเลอกพรกขหน และกระเทยมมาตำใหละเอยด ปรงรสดวยนำปลา และมะนาว ชมรสชาตเปรยวเคมหวานใหถกปาก เสรจแลวยกไปเสรฟบนโตะพรอมกบกวยเตยวทหอไวเรยบรอยแลว

21


BROKER NEWSดวง&ฮวงจย ˇ

เทานน หาไดมไวเพอความปลอดภยไม โดยเฉพาะรวในโครงการบานจดสรร ซงสวนใหญเปนรวโปรง โลง สบาย (สบายโจร) ซงความจรงแลวรวบานทดนนควรเปนรวทมดชด ไมโปรงจนเกนไป หากสามารถปองกนมใหคนภายนอกมองหรอเขามาในบานไดกจะถอวาดมากๆ การออกแบบรวใหมดชดสำหรบการอยอาศยนน อาจทำใหอดอดบางกจรง แตหากออกแบบใหผอยอาศยรสกปลอดภยกจะดกวาใชหรอไม อยางไรกตาม รวบานทมดชดนนอาจไมจำเปนตองทำจากปนกออฐหรอสเตนเลสเพยงอยางเดยว เพราะรวบานนนสามารถทำไดจากไม ทสามารถออกแบบใหสวยงามและมชองระบายลมเพอถายเทอากาศไดเปนอยางด นอกจากนแลวยงสามารถปลกตนไมเปนรวบานไดเชนกน แตตองอาศยการดแลและเอาใจใสเปนอยางด เหนไหมวารวบานนนกสามารถออกแบบใหถกหลกฮวงจยไดเชนกนสำหรบเรองประตหนาบานนน สำคญไมนอยเลยทเดยว เพราะเมอเปดประตรวบานเขามาแลว สงททกคนตองพบกคอบรเวณหนาบาน ซงบานในปจจบนน ไดมการออกแบบบรเวณหนาบานใหมลกษณะแตกตางกนตามความชอบของผอยอาศย เชน บางบานนนไดเนรมตใหเปนสวนหยอมเพอปลกพนธไมชนดตางๆ หรอออกแบบใหเปนลานกวางสำหรบทำกจกรรมตางๆ เมอบรเวณหนาบานของแตละคนนนมกจกรรมทแตกตางกน การดแลหนาบานและจดใหถกหลกฮวงจยนนจงตองมการคำนงถงกนบาง เพราะตามหลกฮวงจยแลวบรเวณหนาบานนนจะตองจดการใหสะอาดและมความเปนระเบยบเรยบรอยเสมอๆ ไมควรปลอยใหบรเวณหนาบานนนรกรงรงอยางเดดขาด

แตควรจดใหหนาบานนนใหสวยงามและหนามองอยตลอดเวลา ทงนเพราะหนาบานของแตละหลงนนเปรยบเสมอนหนาตาของเจาของบานดวย ดงนน ผทปลอยใหหนาบานสกปรกและดไมเจรญตากควรปรบปรงไดแลว เพราะบานจำนวนมากมกใชบรเวณหนาบานเปนทเกบขาวของ หรอทำกจกรรมตางๆ ททำใหหนาบานไมหนามอง การจดการกบหนาบานใหสะอาดนอกจากจะเปนเรองทดตอการอยอาศยแลว ยงสรางความปลอดภยดวย เพราะการวางขาวของหรอปลอยใหมอปกรณหรอขาวของเครองใชตางๆ อย ไมเปนท

เปนทางอาจเปนทอยอาศยของสตวมพษกเปนไปได ทางทดควรทำใหหนาบานนน มสสน มชวตชวา เปนทชนชอบของ ผพบเหน เชน การจดและตกแตงดวยไมประดบ หรอนำพ นำตกเลกๆ จะชวยใหหนาบานนนนามอง และตามหลกฮวงจยนนการประดบหนาบานดงกลาวจะชวยเรองการคาการขายไดเปนอยางด นอกจากนแลวควรจดและตกแตงหนาบานใหมความสวาง เชน หากปลกตนไมก ไมควรปลอยใหใบหนาปกคลมพนทบรเวณหนาบาน หากเปนกลางคนกควรเปดไฟใหสวาง เพอปองกนโจรทกำลงจองเขามาในบานตอนกลางคนนนเอง

รวบานและหนาบานสำคญอยางไรกบฮวงจย

รวบานและหนาบานของแตละคนนนกมความแตกตางกนออกไป ซงสวนใหญเนนเรองความปลอดภย หรอบางหลงกจะใหความสำคญกบเรองความสวยงาม แตหากจะมาทำความเขาใจรวและประตเพอใหสอดคลองกบเรองศาสตรของฮวงจย สำหรบบางทานนนอาจเปนสงทลลบและยากตอการปฏบตจรงในบาน จงทำใหคนสวนใหญมองขามเรองดงกลาวไป อยางไรกตาม หากตองการสรางรวหรอบรเวณหนาบานใหถกหลกฮวงจย อาจเปนเรองใหญสำหรบบางคน เนองจากการจดบานตามหลก ฮวงจยนนตองลงทนในรปแบบตางๆ เชน จายใหกบผทมความรและความเชยวชาญในศาสตรดงกลาว เพอแลกกบแนวคดในการปฏบตและหลกในการอยอาศยทถกตอง รวมทงการกอสรางเพมเตม ทำใหบางคนทไมมเงนมากพอทจะจางซนแซมาใหคำแนะนำตองอยไปตามมตามเกด หรอบางคนกยดเอาหลกปฏบตทคนโนนคนนบอกมา ผดบางถกบางกแลวแตความสบายใจ ทงน การจดและตกแตงบานตามหลกฮวงจยนนไมใชเรองททำความเขาใจยากเลย เนองจากแนวทางในการจดและตกแตงบานนนอยบนพนฐานของความปลอดภยของผอยอาศยทงสน มาดกนวามประเดนใดบางทเจาของบานนนสามารถพงพาตนเอง เพอใหทกคนในครอบครวปลอดภยและถกหลกฮวงจย เรมจากบรเวณรวบานกนกอน ซงถอวามความสำคญตอความปลอดภยของผอยอาศยเปนอยางมาก โดยเฉพาะการอยอาศยในสงคมเมองทมคนมากหนาหลายตา จงทำใหบานทกหลงจำเปนตองมรวเพอปกปองทกคนในบาน แตความจรงทเปนอยกคอ รวบานสวนใหญมไวเพอใหบานมความสมบรณ

เอเชยทค เดอะ รเวอรฟรอนท ถอกำเนดขน ภายใตแนวคด Festival Market and Living Museum แหลงทองเทยวและไลฟไสตลชอปปงรมแมนำเจาพระยา ทใหญทสดในเอเชย เปนพนทซงไดออกแบบใหพรอมดวยองคประกอบหลากหลาย เพอรองรบและเตมเตมความตองการของนกทองเทยวและคนหลากหลายกลมไดอยางครบครน

ยานเจรญกรง ประกอบไปดวย รานขายของทระลกสำหรบนกทองเทยว และสนคาของตกแตงบาน ทสวยงามหลากหลาย อกทงยงมโรงละคร ทรองรบผชมไดกวา 400 ทนง สำหรบผทชนชอบศลปวฒนธรรมไทย กบหนละครเลก โจหลยส หรอโชวสดอลงการจากคาลปโซ รวมถงรานอาหารชนนำ ยานกลางเมอง เปนลานจดกจกรรมกลางแจง และโซนอาหารนานาชาต ทรวบรวมอาหารขนชอจากประเทศตางๆ ในบรรยากาศงายๆ สบายๆ พรอมรนเรงไปกบเครองดมและเบยรเยนๆ ท Asia House ยานโรงงาน เปนแหลงพบปะสงสรรคแหงใหมบนถนนเจรญกรง ทรวบรวมรานอาหาร ผบ และรานคามสไตลมากมาย ใหเปนทพกผอนหยอนใจหลงเลกงาน พรงพรอมไปดวยสนคาแฟชน และของประดบตกแตง ใหเลอกซออยางจใจ ในบรรยากาศสนกสนานยามคำคน ยานรมนำ ดมดำไปกบบรรยากาศแบบพาโนรามา รมแมนำเจาพระยา ดวยทางเดนรมแมนำทยาวกวา 300 เมตร พบกบรานอาหารมระดบมากมาย ทงอาหารญปน อตาเลยน ไทย จน และซฟด นอกจากน ภายในโครงการ เอเชยทค เดอะ รเวอรฟรอนท ไดสอดแทรกเรองราวทเกดขนในอดต เพอเปนการใหความร ในลกษณะจดหมายเหตเกยวกบความสำคญในดานตางๆ ไมวาจะเปนวถชวตรมแมนำเจาพระยา การคาขายกบตางประเทศในยคลาอาณานคม พรอมบอกเลาถงความเจรญของสถาปตยกรรมในยคนน ดวยการปรบปรงอาคารเกา และรกษาโครงสรางทางสถาปตยกรรมในสภาพเดมไวเกอบทงหมด

ทองเทยว

ชอโครงการ : เอเชยทค เดอะ รเวอรฟรอนท (ASIATIQUE THE RIVERFRON) เวลาเปดบรการ : 17.00 น. - 24.00 น. ทตงโครงการ : 2194 ถนนเจรญกรง แขวงวดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กรงเทพมหานคร 10120 ประเภทโครงการ : สถานททองเทยวและชอปปง ขนาดพนท : 72 ไร / เฟสแรก 30 ไร จำนวนรานคา : 1,500 ราน จำนวนรานอาหาร : 40 ราน ประเภทรานคา : รานขายสนคานกทองเทยว สถานทแสดงโชว เชนหนละครเลกโจหลยส และคาลปโซ คาบาเร รานอาหาร และเครองดม รานขายสนคาแฟชนและเครองประดบ รานขายสนคาเฟอรนเจอรและของตกแตงบาน แนวทางการออกแบบ : ฟนฟสถาปตยกรรมเดมในชวง พ.ศ. 2450 ถง พ.ศ. 2490 และสรางใหมในบางสวน ใหกลมกลนกบความงามทางสถาปตยกรรมในสมย รชการท 5 (โคโรเนยล) การคมนาคม : รถยนต, เรอโดยสาร, เรอสำราญ, รถโดยสารดวนพเศษ BRT, รถไฟฟา BTS สถานตากสนแลวตอ Shuttle Boat ของโครงการไมเกน 5 นาท ทจอดรถ : 2,000 คน


BROKER NEWS22


23


BROKER NEWSการดบานและรกษาบาน B


บคลกภาพผนำ-ผบรหาร

บคลกภาพ

ผนำหรอผบรหารเปนบคคลหนงทมความสำคญในการขบเคลอนขององคกร ถามผนำทด องคกรนนยอมเดนหนาตอไปได ดงนนทกๆ ท จงตองมองหาผนำทเหมาะสมกบองคกรนน โดยสวนหนง เราสามารถสงเกตไดจาก “บคลกภาพ” ของคนๆ นน วาเหมาะสมกบตำแหนงหรอไม ผบรหารทมบคลกภาพดยอมไดรบการนบถอจากผบงคบบญชา เมอทงผบรหาร และผใตบงคบบญชามความสมพนธอนดกนแลว งานกจะเดนหนาไดอยางราบรน เพราะสามารถเอยปากขอความชวยเหลอ ขอคำแนะนำไดงาย รวมมอกนทำงาน และแกปญหา มทมเวรคทด งานทวายากๆ กงายไปกวาครง แตถาผนำมลกษณะทาทางท โผงผาง พดจาหยาบคาย ไมใสใจการประชม ทำตามใจตนเอง เอาความคดเหนตวเองเปนใหญ ฯลฯ บคลกภาพอยางนหาคนยอมรบไดยาก ผ ใตบงคบบญชาอาจจะไมสนใจ งานมแนวโนมจะยงพงตามไปดวย

องคประกอบของบคลกภาพ ✪ รปลกษณภายนอกของผบรหาร เพราะนเปนสงแรกทปรากฏแกสายตา ผคน ดงนน ความสะอาดของรางกายจงเปนสงสำคญ รองลงมาคอ การแตงกายทเรยบรอย เหมาะสมกบตำแหนง วย และสถานการณ ทงสองสวนนจะเปนตวสอสารใหคนภายนอกรจกตวคณเอง ไมวาจะเปน ระดบการศกษา ฐานะ ตำแหนง ฯลฯ โดยไมตองใชคำพด ✪ ดานวชาการบางทานเรยกสงนวา การสอสารทไรศพท ผบรหารทขาดการใส การสอสารทไรศพทน อาจจะสอสารใหผพบเหนเขาใจในเรองตางๆ ผดไปจากความจรงได ✪ บคลกภาพภายใน หมายถงการใชภาษา ผนำตองสามารถพดโตตอบไดฉลาด สามารถเปนผนำกลมได และตองอานหนงสออยเสมอ เพอกาวทนสมย และเปนขอมลในการแสดงความคดเหน ใหคำปรกษา โตตอบกบคสนทนา นคอสงทจะกอใหเกดการยอมรบจาก ผใตบงคบบญชา ✪ ความมนคงทางอารมณ ทนตอความกดดนได ระงบอารมณโกรธไดอยางรวดเรว ไมหงดหงด บนวาตลอดเวลา ตองกลาเผชญอปสรรคอยางไมยอทอ เคารพสทธผอน รบฟงความคดเหนของผอน และตองมจตวทยาในการพด พดจาชมเชย โนมนาวจงใจใหคนทำงานเพอความเจรญกาวหนาของหนวยงานได รวมทงมจตใจทจะสงเสรมความกาวหนาของผใตบงคบบญชาดวย ✪ ความรอบรและมองการณไกลเปนสงสำคญกบผทอยในสถานะ “ผบรหาร” ผบรหารทมบคลกภาพทดจะตองมความคดรเรมสรางสรรคพอทจะเปนผนำกลมได สามารถสรางสงทกอใหเกดประโยชนตอองคกรได อกทงการมบคลกภาพทดทางสตปญญา จะยงทำใหลกนองเคารพและใหเกยรตมากยงขนดวย


BROKER NEWS24

Documents

Broker News