ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

ACREDITAREA

Acreditarea prezent, trecut i viitor

Regulament de acreditare

Tematica pentru acreditare

Aplicaii i probleme date la examene

IROVAL BUCURETI

2014

2

Informaiile prezentate, privind nivelul unor indicatori (preuri, rate etc.) prezentai n aplicaiile i problemele incluse n aceast brour, au un scop strict didactic, ele nepu-tnd fi preluate ca reprezentnd informaii reale de pia i, deci, nu pot fi folosite n ra-poartele de evaluare ale unor proprieti similare.

Aplicaiile i problemele nu au ca intenie prezentarea exhaustiv a unor situaii concrete, ci numai de a verifica modul de nelegere i aplicare, de ctre candidai, a metodelor de evaluare.

CUPRINS

Acreditarea ANEVAR prezent, trecut i viitor 3

Regulament de acreditare 6

Sesiunea de acreditare i reacreditare, noiembrie 2014 15

Tematica pentru acreditare n evaluarea ntreprinderii 16

Tematica pentru acreditare n evaluarea proprietii imobiliare 19

Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea ntreprinderii 24

Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea proprietii imobiliare 69

3

ACREDITAREA PREZENT, TRECUT I VIITOR

Necesitatea recunoaterii unui nivel superior de pregtire a evaluatorilor a fost preocuparea con-stant a conducerii asociaiei. n acest scop, Consiliul Director al ANEVAR, n edina sa din 22 decembrie 1995, a hotrt s se analizeze acreditarea . pe baza unui scenariu care s fac posibil acest deziderat ncepnd cu anul 1997.

Abia n anul 1997, la modificarea Statutului ANEVAR, a fost inclus categoria de membri acredi-tai, iar Regulamentul de acreditare a fost publicat n Buletinul Informativ nr. 2/ 2000.

Prima sesiune de acreditare a avut loc n toamna anului 2000 i a fost organizat pentru primele dou seciuni Evaluarea ntreprinderilor i Evaluarea proprietii imobiliare. Pentru pregtirea acestei sesiuni, Buletinul Informativ nr. 3-4/2000 a prezentat tematica de acreditare pentru aceste

seciuni. Un semnal puternic privind importana acestui proces l-a dat articolul Acreditarea pas spre certificarea european semnat de Adrian Crivii, preedinte ales i de Adrian Vascu, publicat n Buletinul Informativ nr. 5-6/2000.

Dup sesiunea din noiembrie 2000, n anul urmtor au fost organizate dou sesiuni, n martie i oc-tombrie. Din cei 24 de candidai, 14 au reuit acreditarea, 6 la seciunea EI i 8 la seciunea EPI (dl. Bdescu Gheorghe dubl acreditare, la ambele seciuni). Dup alte dou sesiuni organizate n mai i noiembrie 2002, n ceilali ani, a avut loc o singur sesiune anual de acreditare, desfurat n luna noiembrie.

Noul cadru legal de reglementare a profesiei, respectiv Ordonana nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, a recunoscut categoria de membri acreditai ANEVAR care, potri-

vit art. 39, devin membri acreditai ai Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia i stabilete condiiile de dobndire ulterioar a acestei caliti.

Lista membrilor acreditai

Nr. crt

Nume si prenume Legitimaie

titular Jude domiciliu

Specializri

EI EPI

1 MANATE DANIEL 13804 ARAD DA

2 TURCAS FLORIN MARIUS 16866 ARAD DA

3 DUMITRU DUMITRIU CRISTIAN 12379 BACAU DA

4 CHIRIAC SILVIU CORNEL VIRGIL 11353 BIHOR DA

5 NICOLAICIUC STELIAN 14685 BOTOSANI DA

6 NICOLAU DOINA NICOLETA 14686 BRASOV DA

7 OLARU ION 14814 BRASOV DA

8 RUSE BOGDAN RUSE 15826 BRASOV DA

9 TOCEA ILIE STEFAN 16677 BRASOV DA

10 ALBU AUREL 10049 BUCURESTI DA

11 APOSTOL VIOREL 10272 BUCURESTI DA

12 BADESCU GHEORGHE 10390 BUCURESTI DA DA

13 BRATU DELIA VOICHITA 10947 BUCURESTI DA

14 BULGARU CORINA LIANA 11040 BUCURESTI DA

15 BURCIU FLORENTINA 11066 BUCURESTI DA

16 CEAFALAN NICOLAE DANIEL 11258 BUCURESTI DA

17 CHEROIU MANUELA 11309 BUCURESTI DA

18 CHIRILA ADELAIDA ADRIANA 11360 BUCURESTI DA

19 CHIRITA MIHAELA CATALINA 11375 BUCURESTI DA

4

20 CIOBANU ANAMARIA 11438 BUCURESTI DA

21 COCIOBANU BOGDAN IULIAN 11558 BUCURESTI DA

22 CRISTIAN GEORGE FLAVIUS 11888 BUCURESTI DA

23 DAMIAN GABRIEL 11948 BUCURESTI DA

24 DAN CECILIA MAGDA 11956 BUCURESTI DA

25 DIMITRIU RADU ANTON 12087 BUCURESTI DA

26 DINU SILVIU CRISTIAN 12113 BUCURESTI DA

27 DRANICEANU MIHAELA 12280 BUCURESTI DA

28 GEORGESCU CARMEN MIHAELA 12758 BUCURESTI DA

29 GOREA NARCIS IULIAN 14507 BUCURESTI DA

30 IORDACHE LILIAN 13410 BUCURESTI DA

31 IUGA VASILE 13474 BUCURESTI DA

32 IVANESCU DAN 13489 BUCURESTI DA

33 LEON GHIORGHITA 13644 BUCURESTI DA

34 LOCOVEI EUGENIA 13685 BUCURESTI DA

35 MUNTEANU AURORA SPERANTA 14415 BUCURESTI DA

36 NISTOROIU GHEORGHE 14738 BUCURESTI DA

37 PAPASTERI MIHAI 15006 BUCURESTI DA

38 PAUN MARIANA 15099 BUCURESTI DA

39 PENESCU RAZVAN GABRIEL 15136 BUCURESTI DA

40 PETRE MARIAN 15178 BUCURESTI DA

41 PETRE SORIN ADRIAN 15183 BUCURESTI DA

42 PLETEA ALINA MIHAELA 17100 BUCURESTI DA

43 POPA BOCHIS ADRIAN IOAN 15355 BUCURESTI DA DA

44 ROMAN NICOLETA 15764 BUCURESTI DA

45 SIMION IOANA CONSTANTA 16102 BUCURESTI DA

46 STAN COSTINELA ANUTA 16225 BUCURESTI DA

47 STAN LAURENTIU ADRIAN 16233 BUCURESTI DA

48 STOICA FILIP 16389 BUCURESTI DA

49 STOICOVICIU RADU SERGIU 16407 BUCURESTI DA

50 TAMAS COSMIN 16512 BUCURESTI DA

51 VICOVEANU MIHAI 17082 BUCURESTI DA

52 VITA GHEORGHE 17120 BUCURESTI DA

53 VOICESCU MARIUS EUSEBIU 17171 BUCURESTI DA

54 WIECHEN LARS FELIX 17221 BUCURESTI DA

55 HARSESCU NICOLETA 13107 CALARASI DA

56 DUMITRU DORU PETRICA 12378 CARAS-SEVERIN DA

57 CRISAN SORANA ADINA 11861 CLUJ DA

58 CRIVII IOAN ADRIAN 11892 CLUJ DA

59 GLIGA ALEXANDRU 12920 CLUJ DA

60 HASMASAN RODICA 13110 CLUJ DA

61 POP HORATIU 15318 CLUJ DA

62 POPA ANTON SORIN 15353 CLUJ DA

63 RADA BOGDAN 15620 CLUJ DA

5

64 SUCIACHI MARIA ANDREEA 16425 CLUJ DA

65 SUFANA MARIUS 16441 CLUJ DA

66 TIMBUS RADU CALIN 16630 CLUJ DA

67 VASCU ADRIAN 16988 CLUJ DA DA

68 VESCAN VIRGILIU VASILE 17069 CLUJ DA

69 JALOBA UDOR OLGA 13511 CONSTANTA DA

70 MUNTEANU RADU MIHAI 14431 CONSTANTA DA

71 VASILIU CRISTINA 17024 CONSTANTA DA

72 DEMETRESCU TRAIAN CRISTIAN 12052 DOLJ DA

73 DUMITRESCU EUGEN 12350 DOLJ DA

74 NADOLU CARMEN MARIA 14479 DOLJ DA

75 ANGHEL D. ION 10194 ILFOV DA

76 BERCU IOAN 10658 MARAMURES DA DA

77 CEBUC MARIAN VIOREL 11266 MEHEDINTI DA

78 CERCEL HORIA SILVIU 11277 SIBIU DA

79 LEUTSCHAFT GUNTER RAIMAR 13658 SIBIU DA

80 CARCEIE RADU 11220 TIMIS DA

81 CIUPA SORIN NICOLAE 11529 TIMIS DA DA

82 CODAU CIPRIAN CRACIUN 11568 TIMIS DA

83 FAT AURICA 12496 TIMIS DA

84 MOTREA ADRIAN 14387 TIMIS DA

85 SIRBU OCTAVIAN PAVEL 16138 TIMIS DA

86 VLAD PETRU 17144 TIMIS DA

Accesul membrilor acreditai ca membri RICS i dobndirea titlului de REV

Acreditarea membrilor ANEVAR devine recunoscut pe plan internaional.

Astfel, n prezent, membrii acreditai cu o vechime n domeniu de cel puin 10 ani, pot deveni membri RICS prin acces direct, respectiv, avnd n vedere pregtirea i profesionalismul lor pot fi ncorporai direct n RICS, fr a absolvi Examenul Final de Competene Profesionale, prin care toi ali candidai trebuie s treac pentru a deveni membrii ai RICS (cu titulatura de MRICS).

De asemenea, acreditarea este un pas important n dobndirea titlului de Recognised European Va-luer (REV) conceput de ctre TEGoVA (Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori) ca i mar-c de excelen n evaluarea proprietii imobiliare, ce atest clienilor internaionali i locali faptul c evaluatorul are o pregtire profesional corespunztoare unui nivel nalt al standardului de prac-tic n evaluare. De la momentul crerii sale, aceast titlu a fost acordat de ctre asociaiile de evalu-atori de top din Europa pentru mai mult de 2000 de evaluatori. Aproape jumtate dintre acetia sunt evaluator germani certificai de Hyptzert.

Pentru a obine titlul de REV, un evaluator roman autorizat trebuie s aib calitatea de membru acreditat al ANEVAR, aa cum este reglementat la art. 17, alin (1) din Ordonan, dobndit prin promovarea unui examen de acreditare sau reacreditare dup caz, n conformitate cu normele speci-fic stabilite prin Regulamentul de acreditare.

Deinerea calitii de membru acreditat este obligatorie att la data obinerii titlului de REV ct i pe parcursul celor 5 ani de valabilitate a acestuia. La finele perioadei de valabilitate a titlului REV se poate solicita rennoirea acestuia pentru nc o perioad de 5 ani.

6

REGULAMENTUL DE ACREDITARE

CAPITOLUL I

Dispoziii generale

Art.1.

(1) Prezentul regulament reglementeaz modalitatea de organizare i desfurare a exa-menului pentru acordarea titlului de membru acreditat al Asociaiei Naionale a Eval-uatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR), denumit n continuare examen.

(2) Examenul se organizeaz, de regul, anual, cu respectarea prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 24/2011, ale Regulamentului de organizare i funcionare a Asociaiei aprobat prin HG 353/2012 i ale prezentului regulament, denumit n continuare regu-lamentul, de ctre Comisia de calificare i atestare profesional, Comisia de acreditare i Comisia de examinare pentru acreditare.

(3) Membrii Comisiei de acreditare sunt nominalizai de ctre preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional i trebuie s fie membri acreditai ai Asociaiei, cu ex-cepia preedintelui Comisiei de acreditare care este numit de ctre Preedintele Aso-ciaiei, la propunerea preedintelui Comisiei de calificare i atestare profesional.

(4) Membrii Comisiei de examinare sunt nominalizai de ctre preedintele Comisiei de acreditare i trebuie s fie membri acreditai ai Asociaiei.

(5) Membrii Comisiei de acreditare i ai Comisiei de examinare sunt obligai s depun declaraii de confidenialitate i declaraii privind conflictul de interese.

Art. 2. Principiile care stau la baza organizrii i desfurrii examenului sunt:

a) egalitatea de tratament i egalitatea de anse, principiu potrivit cruia se recunoate n mod egal vocaia tuturor persoanelor care ndeplinesc condiiile prevzute de lege de a participa la examen;

b) competena, principiu potrivit cruia persoanele care doresc s dobndeasc titlul de membru acreditat trebuie s dein i s demonstreze cunotinele, abilitile i com-petenele necesare;

c) competiia, principiu potrivit cruia confirmarea cunotinelor, abilitilor i compe-tenelor necesare se face prin parcurgerea etapelor i a procedurilor de examen;

d) relevana, principiu potrivit cruia organizarea i desfurarea examenului au drept scop identificarea i testarea competenelor, cunotinelor i aptitudinilor necesare;

e) transparena, principiu potrivit cruia publicitatea examenului este obligatorie.

Art. 3. Procedura de acreditare const n parcurgerea obligatorie a urmtoarelor etape:

a) nscriere pentru acreditare;

b) examenul de acreditare;

c) acordarea certificatului de acreditare;

d) reacreditarea.

Art.4.

(1) Comisia de acreditare i/sau Comisia de examinare i desfoar activitatea n mod re-gulamentar n prezena tuturor membrilor si.

(2) Comisia de acreditare trebuie s fie format din preedinte i cte 2 membri pentru fie-care specializare la care se organizeaz examenul de acreditare.

(3) Comisia de examinare trebuie s fie format din cte 2 membri pentru fiecare speciali-zare la care se organizeaz examenul de acreditare, pentru proba scris i din 3 membri pentru proba oral, unul dintre membrii fiind desemnat ca moderator.

7

CAPITOLUL II

Organizarea examenului

Art.5.

(1) Examenul de acreditare se desfoar, de regul, n lunile octombrie-noiembrie ale fie-crui an, pe baza programului stabilit de preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional.

(2) La solicitarea Preedintelui Asociaiei, se pot desfura sesiuni extraordinare.

Art.6.

(1) Preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional stabilete programul sesiunii de acreditare i l transmite, Comisiei de acreditare.

(2) Condiiile generale de participare la examen pe care candidatul trebuie s le ndepli-neasc sunt:

a) s aib vechime n profesia de evaluator, de cel puin 3 ani;

b) s aib experien n activitatea de evaluare specific specializrii pentru care solici-t acreditarea, respectiv: evaluarea ntreprinderilor/evaluarea bunurilor imobile/ eva-luarea bunurilor mobile;

c) s fi respectat condiiile de meninere a calitii de membru titular n ultimii 3 ani, iar la momentul nscrierii la examenul de acreditare s fi urmat n anul n curs un program de pregtire continu n domeniul evalurii de cel puin 20 de ore.

(3) Cu cel puin 2 luni nainte de data stabilit pentru desfurarea probei scrise a examenu-lui, Comisia de calificare i atestare profesional are urmtoarele obligaii:

a) s publice pe pagina de internet a Asociaiei i s afieze la sediul Asociaiei, pre-cum i la sediul filialelor Asociaiei, condiiile de participare la examen, probele de examen i criteriile de evaluare a acestora, tematica de examen pentru acreditare, lis-ta documentelor solicitate candidailor pentru dosarul de nscriere la examen, terme-nul-limit de depunere a dosarelor, precum i data i locul stabilite pentru desfura-rea probei scrise a examenului;

b) s numeasc secretariatul Comisiei de acreditare i al Comisiei de examinare, denu-mit n continuare secretariat.

CAPITOLUL III

Desfurarea examenului

SECIUNEA 1

Selecia dosarelor de nscriere la examen

Art.7.

(1) Dosarul de nscriere la examen trebuie s conin urmtoarele documente:

a) formularul de nscriere;

b) copia actului de identitate;

c) copii ale diplomelor de studii;

d) curriculum vitae cu fotografie;

e) adeverina din partea Asociaiei din care s rezulte c n fiecare din ultimii 3 ani au fost ndeplinite condiiile de meninere a calitii de membru titular;

f) copii ale certificatelor eliberate de Asociaie, precum i alte altor certificate care atest programul de instruire continu parcurs de candidat n ultimii 2 ani;

8

g) raportul de activitate care va cuprinde informaii cu privire la 10 lucrri de evaluare, din care 5 lucrri elaborate n coordonarea candidatului;

h) rapoarte de evaluare reprezentative (anonime) pentru dou ntreprinderi/proprieti imobiliare/bunuri mobile/aciuni sau alte instrumente financiare diferite, dup caz, executate de candidat n ultimii 2 ani; Rapoartele de evaluare trebuie s corespund cerinelor Standardelor de evaluare adoptate de Asociaie, valabile la data evalurii i uzanelor profesionale ale Asociaiei n ceea ce privete cuprinsul raportului, abordrile utilizate, procedurile de evaluare, fundamentarea diferitelor aspecte (des-crierea obiectului evalurii, analiza diagnostic, analiza tendinelor economice, anali-za pieei, previziunea veniturilor/fluxurilor de numerar, ratele de actualizare/ capita-lizare) i s aib coerena i transparena necesar nelegerii complete a raportului;

i) declaraia pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale;

j) copia poliei de asigurare de rspundere civil profesional valabil pentru anul n curs;

k) recomandarea Consiliului filialei n raza cruia i are domiciliul candidatul;

l) copia documentului de plat a taxei de verificare a dosarului.

(2) Documentele se vor ndosaria ntr-un dosar cu in n ordinea prezentat mai sus.

(3) Dosarul de nscriere se depune la secretariat, care are obligaia de a-l nregistra la regis-tratura Asociaiei.

(4) Formularul de nscriere, modelul de curriculum vitae i de declaraie pe proprie rspun-dere cu privire la antecedentele penale se posteaz pe pagina de internet a Asociaiei sau se poate pune la dispoziia persoanelor interesate, la cerere, prin secretariat.

(5) Actele prevzute la alin. (1), lit. b), c), d), i) i l) se prezint n copie, certificat pentru conformitatea cu originalul de ctre candidat.

(6) Omisiunile evidente privind lipsa unei pri dintr-un document sau a unui document din dosarul de nscriere, lipsa semnturii sau a datei completrii documentelor se aduc la cunotin candidailor de ctre secretariat pn la termenul-limit de depunere a dosa-relor, n vederea completrii dosarului. Corectitudinea coninutului documentelor rm-ne n responsabilitatea evaluatorului autorizat.

Art.8.

(1) Dosarele de nscriere la examen trebuie depuse n termenul stabilit conform graficului

sesiunii de acreditare publicat pe pagina de internet a Asociaiei, potrivit art. 6 alin. (3), lit. a), denumit n continuare graficul sesiunii de acreditare.

(2) Completitudinea dosarului de nscriere i termenul de depunere a acestuia la registratura Asociaiei constituie condiii eliminatorii.

Art.9.

Analiza dosarelor de nscriere la examen se desfoar n perioada stabilit conform graficului sesiunii de acreditare.

Art.10.

(1) Comisia de acreditare analizeaz dosarele candidailor i admite dosarele care cuprind toate documentele prevzute la art. 7 alin. (1).

(2) Rezultatul analizei dosarelor, cu meniunea Admis" sau Respins", se comunic de c-tre secretariat candidailor.

SECIUNEA a 2-a

Proba scris a examenului

9

Art.11.

(1) Proba scris a examenului cuprinde urmtoarele etape:

a) rezolvarea unui studiu de caz;

b) verificarea unui raport de evaluare i elaborarea unui raport de verificare;

c) rezolvarea unui test gril cu 100 de ntrebri.

(2) Durata etapei de la lit. a) este de 120 de minute, durata etapei de la lit. b) este de 90 de minute, iar durata etapei de la lit. c) este de 60 de minute.

Art.12.

(1) Subiectele la proba scris, se stabilesc de ctre comisia de acreditare cu participarea SC IROVAL CERCETRI N EVALUARE SRL, denumit n continuare IROVAL, n ziua anterioar zilei n care se desfoar proba scris.

(2) Subiectele se formuleaz pe baza tematicii de examen pentru acreditare.

(3) Subiectele stabilite conform alin.(1) se multiplic ntr-un numr egal cu numrul candi-dailor nscrii la examen i se sigileaz, n faa preedintelui Comisiei de acreditare, ntr-un plic cu tampila Asociaiei.

(4) Persoanele prevzute la alin. (1) rspund pentru pstrarea confidenialitii subiectelor.

Art.13.

(1) Proba scris a examenului se organizeaz la sediul Asociaiei, iar supravegherea candi-dailor pe durata acesteia se asigur de ctre cel puin un membru al Comisiei de exami-nare.

(2) La ora stabilit pentru desfurarea probei scrise, secretariatul are obligaia de a face prezena i de a verifica identitatea candidailor i asigur aducerea n sala de examen i primirea de ctre fiecare candidat a unui set de subiecte.

(3) Dup ora stabilit pentru nceperea probei scrise, nici un candidat nu mai poate prsi sala de examen, sub sanciunea eliminrii din examen, cu excepia situaiilor de urgen, n care acetia pot fi nsoii de una dintre persoanele care asigur supravegherea.

(4) n ncperea n care are loc examenul, pe toat perioada derulrii acestuia, inclusiv a formalitilor prealabile i a celor ulterioare finalizrii probei, candidailor nu le este permis deinerea sau folosirea vreunei surse de consultare sau a telefoanelor mobile ori a altor mijloace de comunicare la distan.

Art.14.

(1) Fiecare candidat primete un set de foi tampilate cu tampila Asociaiei, precum i un cod de identificare care trebuie nscris n colul din dreapta sus, pe toate paginile scrise ale fiecrei lucrri. Lucrrile vor fi scrise numai cu pixul sau stiloul, cu culoarea albas-tru.

(2) Toi candidaii pentru aceeai seciune vor rezolva aceleai subiecte.

Art.15.

Prin decizia preedintelui Comisiei de examinare, luat cu consultarea membrilor Comisiei de examinare, ntre perioadele de desfurare a celor 3 etape ale probei scrise a examenului pot fi prevzute pauze. n acest caz, la nceputul fiecrei etape vor fi comunicate can-didailor numai subiectele pentru etapa de examen prevzut a se desfura pn la pauz.

Art.16.

La expirarea timpului alocat probei scrise, candidaii au obligaia de a preda, iar secretaria-tul are obligaia de a prelua lucrrile scrise.

Art.17.

10

(1) Lucrrile se corecteaz cel mai trziu n termen de 6 zile lucrtoare de la data probei scrise.

(2) Notarea lucrrilor la proba scris a examenului se face n baza grilei de notare stabilite de Comisia de examinare.

(3) Rezultatul de la proba scris, cu meniunea Admis" sau Respins", se comunic de c-tre secretariat candidailor.

SECIUNEA a 3-a

Proba oral

Art.18.

(1) La proba oral particip toi candidaii care au fost declarai admii la proba scris.

(2) Proba oral se organizeaz conform graficului sesiunii de acreditare, n termen de 10 zi-le lucrtoare de la data probei scrise.

Art.19.

(1) Lista cuprinznd ntrebrile care vor fi puse candidailor la proba oral, se stabilete de ctre Comisia de examinare cu participarea IROVAL, n ziua n care se desfoar pro-ba oral. Membrii Comisiei de examinare pot pune candidailor i alte ntrebri dect cele cuprinse n list.

(2) ntrebrile se formuleaz pe baza bibliografiei (tematicii) de examen.

Art.20.

(1) Candidaii sunt invitai pe rnd n sala de desfurare a probei orale.

(2) Durata probei orale pentru fiecare candidat nu poate depi 30 de minute.

(3) Fiecare membru al Comisiei de examinare poate adresa ntrebri candidatului.

CAPITOLUL IV

Notarea probelor. Rezultatele examenului

SECIUNEA 1

Notarea probelor

Art.21.

(1) Notarea fiecrei etape din cadrul probei scrise se face de ctre fiecare membru al Comi-siei de examinare, pe fie separate de notare, pentru fiecare lucrare.

(2) Notarea probei orale se face de ctre Comisia de examinare, pe fie de notare, pentru fi-ecare candidat, imediat dup finalizarea probei orale.

(3) Punctajul final obinut de fiecare candidat la proba scris este media aritmetic a punc-tajelor acordate de fiecare membru al Comisiei de examinare.

Art.22.

Punctajul maxim care poate fi obinut la proba scris este stabilit de ctre comisia de acredi-tare.

Art.23.

Pentru testul gril, notarea se va face dup cum urmeaz:

a) se iau n considerare numai variantele indicate de candidai drept corecte;

b) fiecare ntrebare are un singur rspuns corect;

c) fiecare rspuns se consider fie corect, fie incorect;

11

d) numrul de puncte alocat fiecrei ntrebri este acelai.

Art.24.

Fiecare membru al Comisiei de examinare va acorda punctajul pentru proba oral lund n considerare toate rspunsurile candidatului din cadrul probei orale, rezultatul final fiind Admis" sau Respins".

SECIUNEA a 2-a

Rezultatele examenului

Art.25.

(1) Punctajul necesar promovrii examenului la proba scris este de cel puin 50% din nota maxim posibil la fiecare etap i de 70% din media maxim posibil, pentru cele 3 etape.

(2) Rezultatul obinut la examen se comunic candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui Comisiei de acreditare, la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare. Candidaii vor fi informai n scris asupra dreptului de contestare, precum i asupra termenului limit de depunere a contestaiei.

SECIUNEA a 3-a

Procedura de contestare

Art.26.

Comisia de acreditare are competena de a se pronuna cu privire la contestaiile formulate de candidaii nemulumii referitor la:

a) rezultatul seleciei dosarelor;

b) punctajul obinut la examen.

Art.27.

(1) Candidaii respini la selecia dosarelor pot formula contestaii n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare, sub sanciunea decderii din acest drept.

(2) Contestaia se depune la secretariat, care are obligaia de a o nregistra la registratura Asociaiei.

(3) Comisia de acreditare are obligaia de a soluiona, n condiiile prezentului regulament, contestaia cu privire la selecia dosarelor, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare.

(4) Comisia de examinare are obligaia de a pune la dispoziia Comisiei de acreditare toate documentele necesare soluionrii contestaiei.

(5) Rezultatul contestaiei, cu meniunea Admis" sau Respins", se comunic candidatului prin grija secretariatului, n termen prevzut n anunul de examen.

Art.28.

(1) Candidaii nemulumii de rezultatul examenului pot formula contestaii n termenul prevzut n anunul de examen, sub sanciunea decderii din acest drept.

(2) Contestaiile se soluioneaz n termen de 3 zile lucrtoare de la data expirrii termenu-lui prevzut la alin. (1).

(3) Comisia de examinare are obligaia de a pune la dispoziia comisiei de soluionare a contestaiilor toate documentele necesare soluionrii contestaiei.

(4) Rezultatul contestaiei, cu meniunea Admis" sau Respins", se comunic candidatului prin grija secretariatului, n termen prevzut n anunul de examen.

12

Art.29.

n situaia n care sunt nregistrate contestaii cu privire la organizarea i desfurarea exa-menului, acestea se nainteaz de ndat Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, iar preedintele Comisiei de acreditare va formula rspunsul, la recomandarea Comisiei de calificare i atestare profesional i l va comunica contestatarului n termen de maximum 5 zile lucrtoare de la finalizarea termenului de depunere a contestaiilor, sub semntura Preedintelui Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia.

Art.30.

(1) Rezultatele contestaiilor sunt definitive.

(2) Rezultatele contestaiilor nsoite de rezultatul final obinut la examen, se aduc la cu-notina candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui Comisiei de acreditare, la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare.

Art.31.

(1) Lista candidailor admii la examen este transmis de preedintele Comisiei de acredita-re, pentru aprobare, Consiliului director, n termen de cel mult 3 zile de la expirarea termenului de soluionare a contestaiilor.

(2) Procedura de acreditare se finalizeaz prin aprobarea listei candidailor admii la exa-menul de acreditare de ctre Consiliul director.

SECIUNEA a 4-a

Acordarea certificatului de acreditare

Art.32.

(1) Candidaii declarai admii la examen i desemnai ca membri acreditai de ctre Consi-liul director vor primi cte un certificat de acreditare care atest calitatea acestora de evaluator autorizat, membru acreditat, precum i specializarea pentru care au fost acre-ditai.

(2) Evaluatorul autorizat membru acreditat va primi legitimaia, parafa i insigna de mem-bru acreditat i va avea dreptul de a utiliza, alturi de nume, iniialele MAA (Membru Acreditat ANEVAR).

(3) Durata valabilitii certificatului de acreditare, legitimaiei, parafei i insignei este de 5 ani de la data emiterii certificatului de acreditare.

Art.33.

Lista membrilor acreditai cu menionarea numelui i prenumelui, adresei i specializarea pentru care au fost acreditai se public pe pagina de internet a Asociaiei, n Tabloul Aso-ciaiei i n Buletinul Informativ i pot fi prezentate oricrei persoane interesate, la cerere.

CAPITOLUL V

Examenul de reacreditare

SECIUNEA 1

Selecia dosarelor de examen

Art.34.

Prima reacreditare se va face dup 5 ani de la nscrierea n Asociaie ca membru acreditat, iar urmtoarele reacreditri se vor face din 5 n 5 ani de la acreditare, respectiv de la reacre-ditare.

Art.35.

13

(1) Cu cel puin 2 luni nainte de expirarea termenului de acreditare, membrul acreditat se va

nscrie pentru examenul de reacreditare n vederea prelungirii perioadei de valabilitate a

certificatului de acreditare.

(2) Dac membrul acreditat (reacreditat) nu se prezint la examenul de reacreditare pn la

expirarea perioadei de reacreditare, sau nu promoveaz acest examen, i pierde calitatea

de membru acreditat.

(3) Pentru redobndirea calitii de membru acreditat, evaluatorii autorizai aflai n situaiile

de la punctul (2) de mai sus trebuie s susin examenul de reacreditare n termen de cel

mult un an de la expirarea valabilitii ultimului certificat de membru acreditat. Dup ex-

pirarea perioadei de un an, pentru redobndirea calitii de membru acreditat, evaluatorul

autorizat trebuie s susin examenul de acreditare.

Art.36.

(1) Dosarul de nscriere la examenul de reacreditare cuprinde urmtoarele documente:

a) formularul de nscriere;

b) curriculum vitae;

c) adeverina din partea Asociaiei din care s rezulte ca n fiecare din ultimii 5 ani au

fost ndeplinite condiiile de meninere a calitii de membru titular;

d) lista cuprinznd 10 lucrri de evaluare, din care 5 lucrri s fie elaborate n coordo-

narea candidatului;

e) 5 rapoarte de evaluare reprezentative (anonime) pentru 5 bunuri imobile/bunuri mo-

bile respectiv 3 pentru ntreprinderi diferite, executate de candidat n ultimii 5 ani;

f) copia certificatului de acreditare;

g) declaraia pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale;

h) copia chitanei de plat a taxei de reacreditare.

(2) Prevederile art. 7 alin. (2)-(5) se aplic n mod corespunztor.

Art.37.

Comisia de reacreditare i Comisia de examinare pentru reacreditare sunt organizate i i

desfoar activitatea dup aceleai principii ca i n cazul acreditrii.

SECIUNEA a 2-a

Proba scris a examenului

Art.38.

(1) Proba scris a examenului cuprinde urmtoarele etape:

a) rezolvarea unui test gril cu 60 de ntrebri i a unei aplicaii;

b) verificarea unui raport de evaluare i elaborarea unui raport de verificare.

(2) Durata etapei de la lit. a) este de 1 or, iar durata etapei de la lit. b) este de 1 or i 30 de

minute.

(3) n cazul n care un membru acreditat se prezint pentru examenul de reacreditare n ace-

eai sesiune, la dou specializri diferite, proba scris la una din seciuni va fi planifica-

t n aceeai zi cu proba scris la examenul de acreditare pentru seciunea respectiv.

14

SECIUNEA a 3-a

Proba oral

Art.39.

(1) La proba oral pot participa toi candidaii care au fost declarai admii la proba scris. Proba oral const n discuii cu examinatorii pe teme din bibliografia (tematica) de examen, similare celor de la proba oral din cadrul examenului de acreditare.

(2) Proba scris i cea oral pentru examenul de reacreditare se vor desfura n aceeai zi.

CAPITOLUL VI

Notarea probelor. Rezultatele examenului

Art.40.

(1) Notarea probelor i rezultatele examenului sunt similare cu cele prezentate la faza de acreditare.

CAPITOLUL VII

Dispoziii finale

Art.41.

Toate persoanele implicate n activiti legate de organizarea i derularea procesului de acreditare sunt remunerate de Asociaie pe baza tarifelor aprobate de Consiliul director, cu excepia salariailor Asociaiei i IROVAL, care vor avea aceste activiti ca sarcini de ser-viciu nscrise n fia postului, anexa la contractul individual de munc.

Art.42.

Taxa de verificare a dosarului de nscriere la examenul de acreditare, taxa pentru examenul

de acreditare i examenul de reacreditare, precum i tariful pentru monitorizare se stabilesc de ctre Consiliul director.

Art.43.

Prezentul regulament intr n vigoare la data aprobrii lui de ctre Consiliul director i va fi publicat n Buletinul informativ i pe pagina de internet a Asociaiei.

Aprobat n edina Consiliului director din data de 21. septembrie 2012

15

SESIUNEA DE ACREDITARE/REACREDITARE

NOIEMBRIE 2014

Perioada de nscriere 22.09.2014 - 03.10.2014

Analiza dosarelor de nscriere i transmiterea rspunsului 06.10.2014 - 09.10.2014

Perioada de contestaie a rezultatelor nscrierii 10.10.2014 - 15.10.2014

Transmiterea rspunsului la contestaii 16.10.2014 - 20.10.2014

ntiinare dat examen - loc desfurare examen 21.10.2014 - 24.10.2014

Perioada de achitare a taxei de examinare 27.10.2014 - 30.10.2014

Proba scris de acreditare 01.11.2014

Transmiterea rezultatelor obinute de candidai 06.11.2014

Perioada de contestaie a rezultatelor examenului scris 07.11.2014 - 11.11.2014

Transmiterea rspunsului la contestaii 12.11.2014 - 14.11.2014

Examinare oral acreditare 15.11.2014

Comunicarea rezultatelor finale 21.11.2014

16

TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA NTREPRINDERII

Tematica pentru acreditarea n evaluarea de ntreprinderi a fost preluat i structurat pe baza sferei de cunotine redate n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IROVAL, respectiv n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de ntreprinderi.

Tematica este divizat n 5 seciuni astfel nct s cuprind cunotinele teoretice, de analiz detali-at i de aplicaii generale, ca i cele de aplicaii speciale.

Seciunea I-a. Termenii de referin ai evalurii

Aceast seciune cuprinde cunotinele care definesc termenii de referin ai evalurii, elaborarea contractului de prestri servicii de evaluare i problemele de baz ale procesului de evaluare.

1. Scopul evalurii ntreprinderilor 1.1. Relaia ntre scopul evalurii i tipul adecvat al valorii 1.2. Definiiile tipurilor valorii

2. Caracteristicile proprietii supuse evalurii 2.1. Identificarea drepturilor de proprietate evaluate 2.2. Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii

2.3. Natura i sursa informaiilor utilizate

3. Premisele valorii 3.1. Continuarea exploatrii 3.2. Lichidare

4. Termenii de referin ai evalurii 4.1. Ipoteze i ipoteze speciale 4.2. Descrierea raportului de evaluare

Seciunea a II-a. Standarde de evaluare ANEVAR 2014 i cadrul juridic al profesiei de evalu-ator autorizat

Aceast seciune cuprinde noiunile, informaiile la care fac referire standardele de evaluare ANE-VAR 2014 obligatorii pentru evaluatorii autorizai i reglementrile n domeniul evalurii bunurilor (Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, Regula-

mentul de organizare i funcionare a Asociaiei naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat i Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor).

1. Cadrul juridic al profesiei de evaluator autorizat

1.1. Definiia evaluatorului i relaiile cu terii. Ordonana Guvernului nr. 24/2011 1.2. Regulamentul de organizare i funcionare al ANEVAR 1.3. Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor 1.4. Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat 2. Standarde de evaluare ANEVAR 2014

Seciunea a III-a. Analiza cantitativ i calitativ a informaiilor utilizate n evaluare

Aceast seciune cuprinde cunotinele referitoare la tehnicile i metodele utilizate pentru analiza surselor de informaii, indicatorilor de referin i pentru estimarea riscului.

1. Surse de informaii privind: 1.1. Mediul macroeconomic

17

1.2. Sectorul de activitate 1.3. ntreprindere

2. Analiza calitativ i cantitativ a informaiilor privind: 2.1. Mediul macroeconomic 2.2. Sectorul de activitate 2.3. ntreprindere

3. Analiza cantitativ a informaiilor financiare 3.1. Analiza situaiilor financiare

a. n termeni monetari (nivelul indicatorilor i dinamica lor) b. n termeni procentuali c. ca rate financiare

3.2. Ajustarea situaiilor financiare a. exprimarea indicatorilor n termeni nominali i termeni reali b. corecii ale unor elemente ale contului de profit i pierderi i unor posturi din bi-lanul contabil

Seciunea a IV-a. Evaluarea ntreprinderii i a participaiilor la ntreprinderi

Aceast seciune cuprinde cunotinele aferente aplicrii celor trei abordri n evaluare i a metode-lor de evaluare uzuale, aplicrii primei de control sau disconturilor pentru pachete minoritare i pentru lips de lichiditate i reconcilierea valorilor rezultate.

1. Abordri n evaluarea ntreprinderii 1.1. Abordarea prin pia

a. concepte de baz; b. selectarea ntreprinderilor similare i relevante pentru comparaii; c. metode de evaluare uzuale: (1) comparaia cu tranzacii de pe piaa bursier; (2) comparaia cu tranzacii de fuziuni i achiziii cu ntreprinderi similare necotate; (3) comparaia cu tranzacii anterioare de aciuni ale ntreprinderii; d. selectarea multiplicatorilor adecvai (multiplicatorii capitalului propriu i respec-tiv multiplicatorii capitalului investit).

1.2. Abordarea prin venit a. concepte de baz b. surse de informaii c. metode de evaluare uzuale: (1) capitalizarea venitului (2) fluxul de numerar actualizat (DCF)

d. costul capitalului propriu i mprumutat; costul mediu ponderat la capitalului e. valoarea terminal f. durata perioadei de previziune explicit

1.3. Abordarea prin active a. concepte de baz b. metoda activului net c. evaluarea activelor ntreprinderii d. evaluarea datoriilor ntreprinderii

2. Prim de control i disconturi 2.1. Prim de control/discont pentru lips de control

a. surse de informaii b. stabilirea mrimii primei/discontului

2.2. Discont pentru lips de lichiditate

18

a. surse de informaii b. stabilirea mrimii discontului pentru lips de lichiditate.

2.3. Alte tipuri de disconturi 3. Reconcilierea valorilor. Concluzia final asupra valorii.

Seciunea a V-a. Probleme speciale ale evalurii

Aceast seciune conine cunotinele necesare evalurii n cazuri speciale ca i cele necesare pen-tru elaborarea raportului de evaluare i a raportului de verificare.

1. Evaluarea activelor necorporale

1.1 Identificabilitatea, sfera i tratamentul contabil al activelor necorporale

1.2. Abordri i metode de evaluare adecvate 1.3. Fondul comercial

2. Evaluarea instrumentelor financiare

3. Evaluarea pentru raportare financiar

4. Evaluarea n scopul combinrii de ntreprinderi 5. Evaluarea pentru lichidare

6. Raportul de evaluare. Coninut. Structur.

7. Raportul de verificare. Coninut. Structur

Bibliografie pentru examen:

1. Standarde de evaluare ANEVAR 2014.

2. Sorin V. Stan, Ion Anghel (coordonatori) Evaluarea ntreprinderii, ediia a asea revizuit, Ed. IROVAL, INVEL MULTIMEDIA, 2014, Bucureti.

3. ndrumar pentru evaluare 3 Evaluarea activelor necorporale, IROVAL, Bucureti 2012.

4. Broura Acreditarea, IROVAL, Bucureti 2014.

5. Reglementri n domeniul evalurii bunurilor (Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele

msuri n domeniul evalurii bunurilor, Regulamentul de organizare i funcionare a Asociaiei naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, Codul de etic al profesiei de evaluator auto-rizat i Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor).

Bibliografie suplimentar recomandat:

1. Shannon P. Pratt Abordarea prin pia a evalurii ntreprinderilor, Ed. ANEVAR, 2009.

2. Sorin V. Stan, Ion Anghel, Veronica Gruzsniczki Capitalul intelectual al ntreprinderii, Ed. IROVAL, Ed. Universitii Petru Maior, Trgu Mure, 2006.

19

TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA

PROPRIETII IMOBILIARE

Tematica pentru acreditare n evaluarea proprietii imobiliare a fost gndit i structurat astfel nct s acopere sfera de cunotine coninute n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IRO-VAL i n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de proprieti imobiliare.

Tematica este divizat n seciuni, astfel nct s cuprind de la cunotine teoretice fundamentale, la cele de analiz detaliat, de aplicaii generale i de aplicaii speciale.

Seciunea I Bazele teoretice ale evalurii

Aceast seciune se refer la cunotine teoretice de baz despre proprietatea imobiliar, precum definiii, tipuri de proprieti imobiliare, valoarea i factorii care influeneaz valoarea, aspecte ju-ridice, piaa imobiliar, probleme de finanare a proprietii imobiliare i standardele aplicabile n cazul evalurii proprietii imobiliare.

1. Conceptul de valoare

1.1. Factorii care influeneaz valoarea 1.2. Cea mai bun utilizare 1.3. Valoarea de pia 1.4. Alte tipuri ale valorii

2. Proprietatea imobiliar 2.1. Tipuri de proprieti imobiliare 2.2. Drepturi asupra proprietii imobiliare 2.3 Limitri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare 2.4. Reglementri naionale i locale privind regimul proprietii imobiliare 2.5. Analiza pieei imobiliare 2.6. Finanarea proprietii imobiliare

3. Standardele de evaluare i cadrul juridic al profesiei de evaluator autorizat

Aceast seciune cuprinde noiunile, informaiile la care fac referire standardele de evaluare ANE-VAR 2014 obligatorii pentru evaluatorii autorizai i reglementrile n domeniul evalurii bunurilor (Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor, Regula-

mentul de organizare i funcionare a Asociaiei naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat i Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor).

Standarde de evaluare ANEVAR 2014

Cadrul juridic al profesiei de evaluator autorizat

3.1 Definiia evaluatorului i relaiile cu terii. Ordonana Guvernului nr. 24/2011 3.2 Regulamentul de organizare i funcionare al ANEVAR 3.3 Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor 3.4 Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat Seciunea a II-a Termenii de referin ai evalurii

Aceast seciune se refer la cunotinele necesare stabilirii termenilor de referin ai evalurii, ne-cuprini n seciunea anterioar.

1. Scopul i utilizarea evalurii. Relaia ntre scopul evalurii i tipul valorii.

2. Identificarea drepturilor asupra proprietii imobiliare subiect i identificarea proprietii subi-

20

ect. Natura i sursa informaiilor utilizate.

3. Ipoteze i ipoteze speciale

4. Descrierea raportului de evaluare

Seciunea a III-a Colectarea i analiza informaiilor

Aceast seciune se refer la cunotinele necesare i relevante pentru realizarea analizei pieei imobiliare i a factorilor relevani care influeneaz valoarea. Informaiile necesare pentru evaluare se refer la informaiile utile desfurrii procesului de evaluare complet.

1. Informaii macroeconomice, regionale i locale 1.1. Demografice 1.2. Economice 1.3. Mediu 1.4. Legislative

2. Descrierea proprietii imobiliare 2.1. Drepturi de proprietate evaluate a. absolut b. parial 2.2. Descrierea terenului/amplasamentului a. topografie b. form i suprafa c. caracteristicile solului d. vecinti e. utiliti/servicii publice 2.3. Descrierea construciilor a. istoric b. construcia cldirilor i starea tehnic c. suprafee d. stil arhitectural e. utilitatea funcional 2.4. Informaii despre proprietile imobiliare comparabile: a. tranzacii efective b. oferte c. venituri i cheltuieli d. rate de capitalizare i de actualizare e. costuri de construire f. chiria, renta, redevena pentru concesiune g. gradul de neocupare h. similaritatea elementelor de comparaie 2.5. Tehnici de analiz a informaiilor

Seciunea a IV-a Analiza celei mai bune utilizri

Aceast seciune se refer la cunotinele necesare pentru aprecierea celei mai valoroase direcii de utilizare posibil a unei proprieti imobiliare, din care rezult cea mai mare valoare a acesteia.

1. Condiionri 1.1. Utilizare posibil din punct de vedere fizic 1.2. Utilizare permis din punct de vedere legal a. reglementri b. restricii 1.3. Fezabilitate economic 1.4 Productivitate maxim (cea mai mare valoare a proprietii)

21

1.5. Timpul necesar realizrii conversiei (dac este cazul) 1.6. Costurile efecturii conversiei

2. Analiza celei mai bune utilizri 2.1. Terenul a. dimensiuni optime b. teren n exces c. necesitatea unui teren suplimentar d. costuri pentru amenajarea terenului 2.2. Construcii a. potenialul pentru renovare/conversie b. costurile de conversie c. venitul n urma realizrii conversiei d. pierderea de timp i de venit pe durata conversiei 2.3. Consideraii speciale a. utilitate b. momentul potrivit c. participani d. neconformitate din punct de vedere legal e. utilizare provizorie (interimar) f. conversie g. valoarea de recuperare h. costul de demolare i. documente i autorizaii pentru conversie

2.4. Proceduri de calcul n vederea identificrii celei mai bune utilizri

Seciunea a V-a Tehnicile de evaluare a terenului

Aceast seciune cuprinde cunotinele necesare pentru selectarea celei/celor mai adecvate tehnici i de evaluare a terenului.

1. Comparaia direct

2. Tehnica extraciei

3. Tehnica alocrii

4. Tehnica rezidual

5. Tehnica capitalizrii rentei funciare

6. Analiza parcelrii i dezvoltrii

Seciunea VI-a Abordri n evaluare

Aceast seciune se refer la cunotinele necesare pentru selectarea celei/celor mai adecvate abor-

dri, respectiv metode de evaluare pentru evaluarea unei proprieti imobiliare.

1. Abordarea prin pia (comparaia vnzrilor)

1.1. Selectarea tranzaciilor comparabile

a. elemente de comparaie

b. criterii de comparaie

c. procesul de ajustare a preurilor n funcie de diferenele ntre caracteristicile propri-

etilor imobiliare comparabile i proprietatea imobiliar subiect cu argumentatea

ajustrilor (pentru teren i construcii)

1.2. Analiza rezultatelor i selectarea valorii

22

2. Abordarea prin cost

2.1. Conceptele de cost

a. costul de reconstruire

b. costul de nlocuire

c. costul istoric i costul indexat

d. structura costului

e. sursele de informaii despre costuri

f. metode de estimare a costurilor

2.2. Estimarea deprecierilor

a. definiii

b. tipuri de deprecieri

c. metode de estimare a tipurilor de deprecieri

2.3. Valoarea amplasamentului/terenului

3. Abordarea prin venit

3.1. Conceptul de capitalizare a venitului

a. forme ale venitului

b. valoarea actualizat a venitului anticipat

c. formule ale matematicii financiare pentru capitalizarea venitului

d. simboluri i abrevieri

3.2. Rate de capitalizare i de actualizare

a. caracteristicile ratelor rentabilitii

b. diferene ntre rata de capitalizare i rata de actualizare

c. tipuri de rate de capitalizare

d. modaliti de stabilire a ratei de capitalizare

3.3. Venituri i cheltuieli

a. estimri

b. tipuri de venituri i cheltuieli

c. analiza venitului brut potenial

d. venituri auxiliare

e. analiza chiriei i tendinelor ei

f. analiza cheltuielilor de exploatare

3.4. Metode de convertire a venitului n valoare

a. multiplicatori ai venitului

b. metode de capitalizare direct

c. tehnici reziduale de evaluare a terenului i construciilor

d. tehnicile fluxului de numerar actualizat

e. rata de actualizare

f. valoarea terminal (de reversiune/preul net de vnzare)

Seciunea a VII-a Analiza rezultatelor, concluzia asupra valorii, raportul de evaluare/ verifi-

care

Aceast seciune conine cunotinele necesare pentru aprecierea relevanei i credibilitii abord-

rilor i metodelor de evaluare utilizate pentru formularea concluziei asupra valorii, precum i pen-

tru elaborarea raportului de evaluare/verificare.

1. Aprecierea relevanei i credibilitii fiecrei abordri/metode de evaluare

2. Criterii de selecie a abordrilor adecvate

3. Prezentarea concluziei asupra valorii

23

4. Raportul de evaluare. Coninut. Structur.

5. Raportul de verificare. Coninut. Structur.

Bibliografie pentru examen:

1. Standardele de evaluare ANEVAR, ediia 2014; 2. Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a 13 - a. Ediia n limba romn.

Bucureti, Ed. ANEVAR, 2012; 3. Reglementri n domeniul evalurii bunurilor (Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele

msuri n domeniul evalurii bunurilor, Regulamentul de organizare i funcionare a Asociaiei naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, Codul de etic al profesiei de evaluator autori-zat i Regulamentul de organizare i funcionare a filialelor)

4. Broura Acreditarea, IROVAL, Bucureti 2014.

Bibliografie suplimentar recomandat:

1. Sorin V. Stan (coordonator) Evaluarea terenului. Aplicaii. Ed. IROVAL, 2009; 2. Sorin V. Stan (coordonator) Aplicaii cu evaluarea terenului. Ed. IROVAL, 2010; 3. Sorin V. Stan, Irina Bene (coordonatori) Evaluarea proprietii imobiliare. Aplicaii. Ed.

IROVAL, INVEL MULTIMEDIA Bucureti, 2012; 4. Barrett A. Slade Evaluarea cldirilor de birouri. O perspectiv actual. Ediia n limba rom-

n. Ed. IROVAL, 2012.

24

APLICAII I PROBLEME - EVALUAREA NTREPRINDERII

APLICAIA 1

profitul net anual este 100 mil. lei;

creterea anual perpetu a profitului net anual, exprimat n termeni nominali (g n) va fi 5%;

rata medie anual previzionat a inflaiei (f) este 3%;

rata nominal de actualizare (kn) este 14%.

S se calculeze valoarea capitalului acionarilor (VCA), utiliznd rata de capitalizare a profitului net, exprimat att n termeni nominali (cn), ct i n termeni reali (cr).

Rezolvare

k r = (k n g n) 1/(1 + f) = (0,14 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,1068

g r = (g n f) 1/(1 + f) = (0,05 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,0194

c r = (k r g r) = 0,1068 0,0194 = 0,0874 sau 8,74%

c n = k n g n = 0,14 0,05 = 0,09 sau 9%

Prin aplicarea formulei Gordon, valoarea capitalului acionarilor (VCA) este:

VCA = (100 1,0194)/0,0874 = 1.166,66 mil. lei, sau

VCA = (100 1,05)/0,09 = 1.166,66 mil. lei

APLICAIA 2

Profitul net anual din exploatare al unei ntreprinderi, n anul de baz, este 7 mil.;

n urmtorii 3 ani, el va crete cu 6% pe an, iar din anul 4 va crete la infinit cu 3% pe an;

ntreprinderea se finaneaz astfel:

- 66,6% prin capital propriu;

- aceast structur se va menine n continuare.

costul nominal al capitalului propriu a fost stabilit la 18%, iar rata anual a dobnzii la credite este 8%.

cota impozitului pe profit este 25%.

Ct reprezint valoarea ntreprinderii i valoarea capitalului acionarilor?

Rezolvare

cmpc = (18% 0,666) + [8% (1 - 0,25) 0,333] = 14%

Indicatori An baz An 1 An 2 An 3 An 4

Profit net mil. 7 7,42 7,86 8,33 8,58

Factor actualizare @14% 0,8772 0,7694 0,5921

Profit net actualizat mil. 6,51 6,048 4,932

Sum profit net actualizat - mil. 17,49

Val. Terminal actualizat* mil. 46,18

Valoarea ntreprinderii - mil. 63,67 * calculat astfel: [(8,58 1,03)/(0,14 0,03)] 0,5921

Valoarea ntreprinderii = 63,7 mil.

Valoarea capitalului acionarilor = 63,67 0,666 = 42,4 mil.

25

APLICAIA 3

O ntreprindere, care este subiectul evalurii, a nchiriat de la un ter un depozit, printr-un contract

cu o durat rmas de 5 ani. Chiria stipulat n contract este de 9.000 /an, iar chiria de pia pentru

depozite similare este de 12.000 /an. Rata de actualizare adecvat a fost stabilit la 10%.

Ce valoare are contractul de nchiriere?

Rezolvare

Avantajul anual al chiriaului este 12.000 - 9.000 = 3.000 $/an

Factorul de capitalizare@10% i n = 5 ani este de 3,790787

Valoarea contractului avantajos = 3.000 $ 3,790787 = 13.372 $

APLICAIA 4

O ntreprindere se finaneaz n proporie de 80% prin capitaluri proprii i 20% prin credite. Alte

ipoteze pentru evaluare sunt:

fluxul de numerar net la dispoziia capitalului investit este 3 mil. n anul de referin;

fluxul de numerar net la dispoziia acionarilor este 2,9 mil. n anul de referin;

fluxul de numerar net va crete perpetuu cu 3% pe an;

costul capitalului acionarilor este 20% iar rata dobnzii la credite este 6%;

cota de impozit pe profit este 25%.

Ct reprezint valoarea capitalului investit, valoarea capitalului acionarilor i creditele la data eva-

lurii?

Rezolvare

costul mediu ponderat al capitalului = (0,20 0,8) + [0,06 (10,25) 0,2] = 16,9%

valoarea capitalului investit = 3 1,03/(16,9% - 3%) = 22,23 mil.

valoarea capitalului acionarilor = 2,9 1,03/ (20% - 3%) = 17,57 mil.

creditele la data evalurii = 22,23 17,57 = 4,66 mil.

APLICAIA 5

S se determine valoarea unui acord de neconcuren pe baza urmtoarelor ipoteze, rezultate n ur-

ma unei analize detaliate:

durata acordului de neconcuren este trei ani;

n anul de baz, cifra de afaceri a ntreprinderii (CA) este de 15 mil. i va crete n urmtorii

trei ani, cu 7% pe an, iar ponderea profitului net n cifra de afaceri va fi 5%, n situaia existenei

acordului de neconcuren;

n anul de baz, cifra de afaceri a ntreprinderii (CA) este de 15 mil. i va crete n urmtorii

trei ani, cu 4% pe an, iar ponderea profitului net n cifra de afaceri va fi de 4%, n situaia lipsei

acordului de neconcuren;

rata de actualizare adecvat este 12%.

26

Rezolvare

An CA cu

acord

CA fr

acord

Profit cu acord

(@ 5%)

Profit fr

acord (@ 4%)

Profit dato-

rat acord

Factor

actualiz.

@ 10%

Profit datorat

acordului

actualiz.

1 16,05 15,6 0,80 0,62 0,18 0,909 0,16

2 17,17 16,22 0,86 0,65 0,21 0,826 0,17

3 18,37 16,87 0,92 0,67 0,25 0,751 0,19

0,52

Valoarea acordului de neconcuren: 0,52 mil. .

APLICAIA 6

Editura DELFINUL deine dreptul de autor pentru cartea Evaluarea imobiliar. Editura IROVAL dorete s achiziioneze de la editura DELFINUL dreptul de autor pentru aceast carte, pentru ur-mtorii trei ani. S se estimeze valoarea dreptului de autor, pe baza urmtoarelor ipoteze:

cartea va genera un flux de numerar net anual de 4.000 (calculat pe baza dreptului de autor), pe urmtorii trei ani, cnd se estimeaz c exist interes pentru aceast carte;

circa 80% din fluxul de numerar net anual va proveni de la membrii ANEVAR, avnd o rat de actualizare adecvat de 7%;

restul de 20% din fluxul de numerar net anual va proveni din vnzarea ctre teri, avnd o rat de actualizare adecvat de 10%.

Rezolvare

- -

An CFN

total

CFN de la

ANEVAR

CFN ANEVAR

actualizat@7%

CFN de

la teri CFN teri actualizat

@10%

1 4.000 3.200 2.990 800 727

2 4.000 3.200 2.795 800 661

3 4.000 3.200 2.612 800 601

Total 12.000 9.600 8.397 2.400 1.989

Valoarea dreptului de autor:

8.397 + 1.989 =10.386 , rotunjit 10.000

APLICAIA 7

Avei de evaluat ntreprinderea X i n acest sens ai selectat 2 comparabile (Z i W) pentru care ai colectat urmtoarele date:

Indicatori/ntreprinderi ntreprinderea

X

ntreprinderea

Z

ntreprinderea

W

Capitalizare bursier (mii ) ???? 9.000 6.000 Valoarea de pia a datoriilor (mii ) 3.750 4.500 9.000 Profitul net (mii ) 450 600 675 EBIT (mii ) 675 900 1.125 Cifra de afaceri (mii ) 4.500 6.500 7.250 Gradul de ndatorare DATfin/CI (%) 25% 33% 60%

27

Pornind de la aceste informaii, calculai ansamblul multiplilor de pia pe care i-ai putea folosi n

evaluarea ntreprinderii X, lund n considerare datele cunoscute despre firmele comparabile.

Care este multiplul pe care l selectai pentru estimarea valorii capitalurilor proprii ale ntreprinderii

X? Justificai rspunsul!

Care este valoarea de pia a capitalurilor proprii ale ntreprinderii X?

Rezolvare

Prin luarea n considerare a datelor disponibile pentru ntreprinderile comparabile pot fi calculai

urmtorii multiplii:

- Multiplul PER (Price Earning Ratio)

PERZ = 9.000 / 600 = 15

PERW = 6.000 / 675 = 8,88

- Multiplul EV/EBIT (Entreprise Value/EBIT)

EV/EBITZ = 13.500 / 900 = 15

EV/EBITW = 14.000 / 1.125 = 12,47

- Multiplul PSR (Price Sales Ratio)

PSRZ = 9.000 / 6500 = 1,5

PSRW = 6.000 / 7.250 = 0,83

Avnd n vedere faptul c avem informaii doar pentru dou comparabile, este recomandabil s nu

se calculeze media valorii multiplilor calculai pentru cele dou ntreprinderi. n schimb, este util sa

se identifice care este ntreprinderea comparabil cu caracteristicile cele mai apropiate de cea subi-

ect al evalurii. De asemenea, ar trebui ales multiplul a crui mrime nu este influenat de structu-

ra de finanare diferit ce caracterizeaz ntreprinderea subiect i cele comparabile.

Din analiza informaiilor disponibile pentru companiile comparabile, se poate constata ca ntre-

prinderea Z are caracteristici mai apropiate de cele ale ntreprinderii X, subiect al evalurii. Avnd

n vedere totui gradul diferit de ndatorare ce caracterizeaz cele dou ntreprinderi X i Z, se re-

comand utilizarea multiplului EV/EBIT.

Astfel este estimat valoarea ntreprinderii X ca fiind:

EVX = EV/EBITZ EBITX = 15 675 = 10.125 mii

Valoarea capitalurilor proprii ale ntreprinderii X va fi estimat ca diferen ntre valoarea ntre-

prinderii X i valoarea de pia a datoriilor financiare ale acesteia.

CPRX = EVX DATFINX = 10.125 3.750 = 6.375 mii .

28

PROBLEMA 1

Societatea comercial XXX (comer cu amnuntul) este deinut de ctre dl. Nicolae Popescu din anul 1994.

n decembrie 1997, Nicolae Popescu s-a cstorit. Banii ctigai din cadourile de la nunt (20.000 $) au fost investii n afacere (n parte pentru achiziionarea unui autoturism) ca aport al ntreprinz-torului.

n perioada 1998-2001, soia a lucrat ca vnztoare iar soul a lucrat ca administrator, fr ca ei s primeasc salariu.

Salariul mediu n ramur este de 100 $ lunar pentru vnztoare i 300 $ lunar pentru administrator.

La sfritul anului 2001, cei doi decid s divoreze, fiind necesar estimarea valorii prii ce se cu-vine soiei (nainte de partaj).

Se cunosc urmtoarele date (valori n $):

Situaia rezultatelor

Indicatori 1997 1998 1999 2000 2001

Venituri 30.000 60.000 100.000 150.000 200.000

Cheltuieli (inclusiv impozit

pe profit) 25.000 44.000 70.000 110.000 150.000

Profit net 5.000 16.000 30.000 40.000 50.000

Amortizare 400 2.000 2.000 2.000 2.000

Dividende 5.000 6.000 15.000 20.000 20.000

Situaia activelor i datoriilor

Indicatori 1997 1998 1999 2000 2001

Imobilizri 15.000 25.000 23.000 21.000 19.000

Stocuri 13.000 30.000 45.000 65.000 70.000

Disponibiliti 2.000 7.000 11.000 16.000 68.000

ACTIVE TOTALE 30.000 62.000 79.000 102.000 157.000

Capital social 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000

Contul ntreprinztorului 0 20.000 20.000 20.000 20.000

Rezerve 2.000 2.000 12.000 27.000 47.000

TOTAL CAPITAL PROPRIU 22.000 42.000 52.000 67.000 87.000

Datorii curente 8.000 20.000 27.000 35.000 70.000

PASIVE TOTALE 30.000 62.000 79.000 102.000 157.000

Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.1997

Indicatori A B C D E F

Pre 55.000 60.000 60.000 25.000 72.500 32.000

Venituri 44.000 50.000 55.000 33.000 60.000 43.000

Profit net 12.000 10.000 30.000 5.800 15.000 7.450

Activ net contabil 63.000 20.000 180.000 100.000 50.000 35.000

29

Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.2001

Indicatori A B C D E F

Pre 72.000 50.000 170.000 140.000 120.000 60.000

Venituri 75.000 45.000 300.000 160.000 130.000 60.000

Profit net 17.000 10.000 30.000 39.000 32.500 20.000

Activ net contabil 88.000 20.000 180.000 100.000 50.000 35.000

Rezolvare

1. Calcularea multiplilor la 31.12.1997

Multipli A B C D E F

P / VEN 1,25 1,20 1,09 0,76 1,21 0,74

P / PN 4,58 6,00 2,00 4,31 4,83 4,30

P / AN 0,87 3,00 0,75 0,25 1,45 0,91

2. Analiz multipli

a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil pe 2 grupe de venituri:

grupa mic D, F

grupa mare A, B, C, E

b. P/ PN = ntr-o gam rezonabil i relativ egal pentru A, D, F

c. P/ AN = nerelevant

Comparabila apropiat D (venit i profit)

3. Valoare la 31.12.1997

V0 = 0,76 30.000 = 22.800 $

V0 = 4,31 5.000 = 21.550 $

Se alege: V0 = 22.000 $

4. Calcularea multiplilor la 31.12.2001

Multipli A B C D E F

P / VEN 0,96 1,11 0,57 0,88 0,92 1,00

P / PN 4,24 5,00 5,67 3,59 3,69 3,00

P / AN 0,82 2,50 0,94 1,40 2,40 1,71

5. Analiza multiplilor

a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil, cu excepia C

b. P/ PN = ntr-o gam rezonabil, cu excepia D, E i F

c. P/ AN = nerelevant

Comparabila apropiat A (venit, profit)

6. Valoare la 31.12.2001

VF = 0,96 200.000 = 192.000 $

VF = 5,67 50.000 = 283.500 $

Prudent, se alege: VF = 200.000 $

7. Valoare net la 31.12.2001

Se scade contul ntreprinztorului:

30

200.000 20.000 = 180.000 $

8. Costul capitalului:

a. la 31.12.1997 pentru subiect:

5.000 / 22.000 = 22,77%

b. la 31.12.2001 pentru subiect:

50.000 / 200.000 = 25%

c. la 31.12.1997 pentru comparabila D:

5.800 / 25.000 = 23,2%

d. la 31.12.2001 pentru comparabila A:

17.000 / 75.000 = 22,7%

Se alege rezonabil: 23%

9. Indexarea valorii iniiale (V0) cu costul capitalului

V0 = 22.000 (1 + 0,23)4 = 22.000 2,29 = 50.380 $

Rotunjit: 50.000 $

10. Valoare comun/ despgubire

Vcomun = 180.000 50.000 = 130.000 $

a. Dividendele fiind mai mari dect salariile nu trebuie compensate

Vpartaj = 130.000/2 = 65.000 $

+ 1/2 de la nunt: 10.000 $

75.000 $

b. Disponibiliti n cas la 31.12.2001: 68.000 $;

c. Soul va plti diferena pn la 75.000 $ din surse personale.

PROBLEMA 2

I. Informaii generale

Dr. Y este proprietarul cabinetului YYY de medicin intern. Dup o carier strlucit de 30 de ani, n care i-a dezvoltat propria afacere n domeniul medical, el este interesat s-i vnd cabine-tul.

Dr. X este interesat de achiziionarea acestui cabinet, el avnd urmtoarele trei opiuni:

1. ar putea s rmn angajatul unei clinici locale, cu un salariu de 1.000 mii lei/an (N+1), cu o cretere cu 20% dup un an i un nivel maxim de 1.400 mii lei/an, pn n anul N+5, cnd se pensioneaz;

2. exist i posibilitatea ca dr. X s-i dezvolte propria activitate n domeniu (start-up). n urma analizelor evaluatorului, aceast opiune ar aduce venituri iniiale sensibil mai mici dect achiziionarea cabinetului medical YYY, respectiv un volum al veniturilor de 1.300 mii lei n primul an (N+1) i o cretere cu maximum 20% pe an, pn n anul N+5, cnd se retrage. Presu-punem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind zero la sfritul anului N+5. Investiia iniial, necesar n imobilizri corporale, este de 1.000 mii lei;

3. ar putea achiziiona cabinetul YYY estimnd c fa de nivelul actual (anul N) al veniturilor de 3.000 mii lei, activitatea va putea crete cu 10% pe an, pn la un nivel maxim de 4.000 mii lei. Presupunem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind zero, la sfritul anului N+5.

II. Informaii specifice:

1. Activele afacerii cabinetului YYY sunt prezentate n tabelul urmtor:

31

ACTIVUL NET (mii lei) Val. contabil Val. evaluat

Active imobilizate (1+2) 1.000 ?

1. Imobilizri necorporale - ?

2. Imobilizri corporale 1.000 1.000

a) mobilier 500 500

b) echipament medical 500 500

Active circulante (1+2+3) 700 700

1. stocuri 400 400

2. creane 200 200

3. disponibiliti 100 100

ACTIVE TOTALE 1.700 ?

DATORII TOTALE (1+2+3) 400 400

1. Furnizori 100 100

2. Salarii 100 100

3. Impozite 200 200

ACTIV NET 1300 ?

Not: evaluatorul a identificat existena unor imobilizri necorporale separate: clientela (fiele medicale) i fora de munc instruit.

2. Cabinetul YYY are un numr de 5.000 de fie pentru pacienii activi i un venit mediu/pacient

de 600 lei;

3. Profitul net atribuibil altor active dect fiele medicale este de 600 mii lei/an, respectiv de 120

lei/ pacient;

4. Durata medie a relaiei cu un pacient este de 4 ani, iar durata rmas de 2 ani;

5. Salariile anuale ale oamenilor cheie sunt: recepionist 120 mii lei, asistent medical 200 mii lei,

medic primar 300 mii lei, iar costurile de recrutare, angajare i instruire sunt: 10% din salariul

anual pentru recepionist i asistent medical i de 15% pentru medicul primar;

6. Intervalul de timp necesar demarrii activitii operaionale pentru o asemenea firm este de 3

luni;

7. Profitul normal atribuibil activelor investite n asemenea afaceri sunt: 24% pentru imobilizrile

corporale i 20% pentru fondul de rulment net (FRN);

8. Amortizarea anual a activelor nregistrate n contabilitate este de 200 mii lei iar investiiile

prognozate sunt de 500 mii lei n primul an de prognoz (N+1), respectiv de 100 mii lei n peri-

oada urmtoare. Variaia fondului de rulment nu influeneaz cash-flow-ul net disponibil n pe-

rioada de prognoz.

III. Date pentru practica medical (comune pentru alternativele 2 i 3 pe care le are doctorul X).

1. Marja profitului brut este 50%;

2. Cota de impozit pe profit este 25%;

3. Valoarea rezidual a afacerii (cabinetului) dup 5 ani (N+5) este zero;

4. Rata de actualizare corespunztoare att pentru cash-flow-ul generat de afacere ct i de active-

le necorporale separate este 22%;

5. Deinem informaii privind preurile de tranzacionare a unor cabinete medicale i am reinut

indicatorul Pre de vnzare/ Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant n aceast spe.

32

Specificaie Pre / Cifra de afaceri

Specialitatea medical Redus Ridicat Mediu

Medicin general 55% 95% 75%

Medicin intern 70% 100% 85%

Chirurgie 80% 100% 90%

Pediatrie 55% 75% 65%

Obstetric / Ginecologie 80% 100% 90%

Psihiatrie 65% 85% 75%

Rspundei doctorului X dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru cabinetul YYY.

Rezolvare

A. Abordarea prin venit. Metoda DCF

n aceast abordare vom evidenia cash-flow-ul marginal, respectiv diferena ntre fluxurile genera-te de activitatea operaional a cabinetului YYY comparativ cu dezvoltarea unei activiti noi.

Cash-flow-ul prognozat al cabinetului YYY (valori n mii lei):

B. Abordarea pe baz de active. Metoda ANC

Evaluarea activelor necorporale:

a) Evaluarea fielor medicale

Specificaie Valori

1. Numr de pacieni activi 5.000

2. Venit mediu anual pe pacient (lei) 600

3. Marja de profit brut 50%

4. Profit brut pe pacient (lei) 300

5. Cota de impozit 25%

Nr crt Specificaie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

1 Venituri din practica medical 3.300 3.630 3.990 4.000 4.000

2 Venituri activitate nou (start-up) 1.300 1.560 1.872 2.246 2.696

3 Creterea marginal a veniturilor (1-2) 2.000 2.070 2.118 1.754 1.304

4 Creterea marginal a costurilor 1.000 1.035 1.059 877 652

5 Profit brut marginal (3-4) 1.000 1.035 1.059 877 652

6 Impozit (25%) 250 259 265 219 163

7 Profit net marginal (5-6) 750 776 794 658 489

8 Amortizare 200 200 200 200 200

9 Investiii realizate 500 100 100 100 100

10 Cheltuieli de capital iniiale (start-up) 1.000 - - - -

11 Variaia de cash-flow (7 +8-9 +10) 1.450 876 894 758 589

12 Factor de actualizare @ 22% 0,820 0,672 0,551 0,451 0,370

13 Valoarea actualizat a cash-flow 1.189 589 492 342 218

14 TOTAL, mii lei 2.830

33

6. Profit net pe pacient (lei) 225

7. Profit atribuibil altor active pe pacient 120

8. Profit net atribuibil pacienilor lei/ pacient (rnd 6 rnd 7) 105

9. Profitul net total atribuibil pacienilor mii lei (rnd 1 rnd 8) 525

10. Durata medie a relaiei cu un pacient 4 ani

11. Durata medie rmas a relaiei cu un pacient 2 ani

12. Factor de capitalizare @ 22% i n = 2 ani 1,492

13. Valoarea actualizat a fielor medicale (rnd 12 rnd 9), mii lei 783

b) Evaluarea forei de munc instruite. Cabinetul YYY se bazeaz pe activitatea a trei angajai loiali, toi avnd o experien n firm de civa ani. Evaluarea se bazeaz pe aprecierile tipice refe-ritoare la costurile de angajare i instruire a personalului calificat.

Angajat Salariu anual (mii lei) Cost instruire mii lei

1. Recepionist 120 10% 12

2. Asistent medical 200 10% 20

3. Medic primar 300 15% 45

4. Valoare (1 + 2+ 3) 77

c) Evaluarea exploatrii continue (going concern)

Valoarea de exploatare continu n domeniul practicii medicale reprezint diferena ntre valoarea unei asemenea activiti la nivelul unui plan de afaceri (valoarea pe hrtie) i valoarea similar n condiii de operare (activitatea deine deja toate activele i genereaz n mod curent profit, cash-flow etc.). n mod evident pentru activitatea medical reprezint un activ necorporal important. Ca i n cazul altor active necorporale exist mai multe metode aplicabile. Cea mai utilizat este dife-rena de cash-flow net asociat unei activiti operaionale comparativ cu cash-flow-ul net asociat unui start-up ipotetic. Pentru aceasta evaluatorul trebuie s estimeze perioada de nceput asociat recrerii unei activiti medicale competitive. Avem n vedere aici timpul i costurile pentru a pro-duce materiale promoionale, dezvoltarea relaiilor cu pacienii i recrearea potenialului uman al activitii (dac nu a fost evaluat separat ca activ necorporal distinct). Pentru o activitate incipient n domeniu, cash-flow-ul este posibil s fie negativ (include cheltuielile iniiale cu achiziionarea de echipament, faciliti constructive angajailor, salariile etc.) n vreme ce o activitate operaional genereaz un cash-flow net pozitiv. Diferena ntre aceste dou fluxuri de lichiditi (start-up versus activitate operaional) reprezint valoarea de exploatare continu asociat unei clinici medicale.

n cazul nostru estimm c durata crerii unui asemenea cabinet este de circa 3 luni (nchirierea spaiului, angajarea salariailor, achiziionarea echipamentelor etc.), perioada n care cabinetul YYY genereaz un cash-flow pozitiv de circa 200 mii lei, comparativ cu zero n cazul cash-flow-ului unei activiti noi. n acest caz, valoarea exploatrii continue este de 200 mii lei. Calculele de-taliate sunt redate n tabelul urmtor.

Estimarea cash-flow-ului net pentru o perioad de 3 luni (valori n mii lei:

1. Venit 3.000

2. Profit 50% 1.500

3. Profit net 1.125

4. Amortizare 200

5. Investiii 500

6. Cash-flow net 825

7. Cash-flow net, 3 luni 206 (rotunjit 200)

34

d) Evaluarea goodwill ului. Aceasta se bazeaz pe profitul suplimentar obinut i este estimat pe baza informaiilor i ipotezelor din tabelul de mai jos. Cash-flow-ul asociat goodwill-ului:

- mii lei -

Specificaie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5

1 Profit brut din practica medical 1.650 1.815 1.995 2.000 2.000

2 Venit din salariu 1.000 1.200 1.400 1.400 1.400

3 Profit brut marginal 650 615 595 600 600

4 Impozit (25%) 163 154 149 150 150

5 Profit net marginal 488 461 446 450 450

6 Profit atribuibil altor active

(24% 1.000 + 20% 300)* 300 300 300 300 300

7 Profitul atribuibil practicii me-

dicale (rnd 5 rnd 6) 188 161 146 150 150

8 Factor de actualizare@22% 0,820 0,672 0,551 0,451 0,370

9 Valoarea actualizat 154 108 81 68 55

10 TOTAL (mii lei) 466

* FRN = 300 mii lei

Considernd c nu este necesar realizarea unor corecii asupra altor elemente de activ sau de dato-rii, va rezulta urmtorul activ net al SC YYY (valori n mii lei):

Indicatori Val. contabil Val. evaluat

Active imobilizate 1.000 2.526

1. Imobilizri necorporale - 1.526

a) fie medicale - 783

b) fora de munc - 77

c) exploatarea continu - 200

d) goodwill - 466

2. Imobilizri corporale 1.000 1.000

a) mobilier 500 500

b) echipament medical 500 500

Active circulante 700 700

1. stocuri 400 400

2. creane 200 200

3. disponibil 100 100

TOTAL ACTIVE 1.700 3.226

DATORII 400 400

1. Furnizori 100 100

2. Salarii 100 100

3. Impozite 200 200

ACTIV NET 1.300 2.826

C. Abordarea prin comparaie

Ca urmare a analizei informaiilor privind preurile de tranzacionare a unor cabinete medicale, am reinut multiplul Pre de vnzare/Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant n aceast spe.

35

innd seama de situaia cabinetului evaluat vom opta pentru un nivel apropiat de valoarea maxim a ratei Pre/Cifra de afaceri, respectiv o valoare de 95%, rezultnd o valoare estimat a cabinetului medical YYY de 2.850 mii lei.

Venituri anuale YYY (mii lei) 3.000

Nivelurile multiplului Pre pia/Venit anual 70% - 100%

Nivelul estimat pentru cabinetul YYY 95%

Valoarea de pia YYY, mii lei 2.850

Sinteza rezultatelor

Prin aplicarea celor trei abordri au rezultat urmtoarele valori estimate pentru valoarea de pia a cabinetului YYY:

Denumire Valoare estimat,

mii lei

1. Metoda DCF 2.830

2. Metoda ANC 2.826

3. Metoda comparaiei 2.850

Valoarea de pia a cabinetului YYY 2.830

n opinia evaluatorului, valoarea de pia a cabinetului medical YYY este de 2.830 mii lei. Ca ur-mare, la ntrebarea doctorului X, dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru cabinetul YYY, rs-punsul este afirmativ.

PROBLEMA 3

SC ALFA SA este un productor de mase plastice.

Se cere estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii ale companiei la 31.12.2003, pe baza urm-toarelor date:

1. Veniturile totale ale SC ALFA, nregistrate n anul 2000, au fost de 46.203 mil. lei (exclusiv din vnzri de mase plastice), iar n anul 2003 de circa 72.805 mil. lei, din care 1.500 mil. lei de la Depozitul B22 (nchiriat unui ter), iar 2.000 mil. lei venituri din leasing financiar pentru un echipament complex (instalaie Delta). Creterea semnificativ a cifrei de afaceri a avut la baz o investiie nou, finanat n parte prin creditarea firmei de ctre acionari (fr dobnd), la data raportului societatea comercial avnd un volum de datorii ctre acionari de 4,65 mld. lei.

2. Din estimrile managementului rezult c volumul de activitate a atins un nivel stabil, nefiind ateptate variaii importante ale rezultatelor.

3. Situaia rezultatelor economico financiare la 31.12.2003 este urmtoarea:

Specificaie mld. lei

Venituri totale 72,805

Cheltuieli totale 67,500

Profit brut 5,305

Impozit 25% 1,326

Profit net 3,979

36

4. Situaia evaluat a activelor i datoriilor la 31.12.2003 este urmtoarea:

Specificaie mld. lei

Imobilizri 24,000

Active circulante 28,000

Datorii totale 27,000

5. n cadrul activelor imobilizate este inclus valoarea de pia a depozitului B22 (nchiriat unui ter) i care a fost evaluat prin metoda capitalizrii chiriei brute, avndu-se n vedere i cheltuie-lile suportate de proprietar de 500 mil. lei (care au fost nregistrate de SC ALFA SA n

exerciiul financiar 2003, acestea influennd profitul brut) i o rat de capitalizare de 10% pe piaa imobiliar.

6. Societatea comercial are n derulare un contract de leasing financiar pentru instalaia Delta, n calitate de locator, urmnd s ncaseze urmtoarele sume pe durata rmas a contractului (con-tractul stipuleaz plai n lei la cursul euro-leu de la data plii).

Specificaie/Anul 2004 2005 2006

Venituri leasing (mil. lei) 2.000 2.000 2.000

Val. rezidual (mil. lei) 3.000

n situaia patrimoniului SC ALFA SA, leasingul financiar nu are nici o influen, acesta afec-tnd doar contul de rezultate.

Actualizarea veniturilor din leasing se face cu o rat de actualizare de 10%.

7. La sfritul anului 2000 s-a vndut pachetul de aciuni de 51% al SC ALFA SA la preul de 22 mii lei/aciune. n contractul prezentat evaluatorului se precizeaz c preul se achit astfel:

la semnarea contractului se achit 50% din preul tranzaciei, adic 4.950 mii lei (preul total al tranzaciei fiind 9.900 mii lei);

diferena s-a achitat n trei rate egale, fr dobnd, la sfritul anilor 2001, 2002 i 2003.

Not: rata medie anual a inflaiei n ultimii 3 ani a fost de 10%/an.

8. Evaluatorul a solicitat unei societi specializate estimarea costului capitalului, n sintez rezul-tatul fiind urmtorul:

ultima emisiune de obligaiuni n euro a Guvernului Romniei a avut o scaden de opt ani i o rat a cuponului de 7%;

factorul beta pentru firmele cotate din ramur 1,25;

prima de risc de pia s-a estimat la patru puncte procentuale peste rata rentabilitii fr risc.

9. Evaluatorul a ajuns la concluzia c, n situaia n care ar aplica abordarea prin comparaie, cel mai relevant multiplicator este multiplul Pre / Cifr de afaceri, iar singura diferen semnifica-tiv ntre data tranzaciei anterioare i data raportului este legat de ndatorarea mai ridicat ca urmare a sumelor mprumutate de la acionari.

Rezolvare

1. Metoda capitalizrii venitului

Venit din exploatare = 72.805 - 1.500 - 2.000 = 69.305 mil. lei

Cheltuieli de exploatare = 67.500 - 500 = 67.000 mil. lei

Profit brut din exploatare = 69.305 - 67.000 = 2.305 mil. lei

Profit net din exploatare = 2.305 (1 - 0,25) = 1.729 mil. lei

37

Rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare) = 7% + (1,25 4%) = 12%

Valoarea prin capitalizare = 1.729/0,12 = 14.406 mil. lei

Valoarea depozitului = (1.500 500)/0,10 = 10.000 mil. lei

- mil. lei -

2004 2005 2006

Venit leasing 2.000 2.000 5.000*

Venit net leasing 1.500 1.500 3.750

Actualizat@10% 1.364 1.240 2.817

Valoare leasing 5.421

* din care, 3.000 mil. lei reprezint valoarea rezidual

Valoare total prin venit = 14.406 + 10.000 + 5.421 = 29.827 mil. lei

2. Metoda ANC

AN Contabil = 24.000 + 28.000 27.000 = 25.000 mil. lei

AN Corectat = 25.000 + 5.421 = 30.421 mil. lei

3. Metoda comparaiei

Rata de actualizare = 1 (1,1 1,07) = 0,177, deci 17,7%

Pre actualizat 2000 pentru 51%: 4.950 + 1.650/1,177 + 1.650/1,1772 + 1.650/1,1773 = 8.537 mil.lei

Pre 2000 / 100% = 8.573/0,51 = 16.740 mil. lei

Multiplicator = 16.740/46.203 = 0,362

Vsoc = 0,362 72.805 = 26.355 mil. lei

Val. cap. propriu = 26.355 + 4.650 = 31.005 mil. lei

Valoarea final propus pentru capitalurile proprii = 30.000 mil. lei

PROBLEMA 4

Estimai valoarea unei ntreprinderi (lan de restaurante cu nivel mediu de clientel), tiind urmtoarele:

La data raportului (decembrie 2004), numrul de locuri al tuturor restaurantelor deinute este de 584, iar evoluia numrului de locuri i a vnzrilor este urmtoarea:

Indicator 2000 2001 2002 2003 iunie 2004

Cifra de afaceri, 206.259 507.843 1.419.700 2.660.552 1.500.000

Numr mediu de locuri 56 132 358 527 584

Din estimrile managementului, pentru anul 2004, se ateapt o cifr de afaceri medie lunar de 450 /loc disponibil.

Din strategia prezentat de management rezult c n decembrie 2005 i decembrie 2006 ur-meaz a fi deschise dou noi restaurante, cu o capacitate de 100 locuri fiecare. Din analiza di-

38

agnostic a rezultat c ntr-un termen mai scurt de o lun un restaurant nou atinge parametrii medii ai firmei n ceea ce privete vnzrile i profitul operaional.

Investiia necesar (amenajare spaiu, dotri) pentru fiecare nou restaurant, cu capacitate de 100 de locuri, este de 200 mii , respectiv n medie de circa 2.000 / loc.

Rata de cretere a vnzrilor (cretere cu baz n lan), estimat pe fiecare loc disponibil, se ateapt s fie n medie de 7% n 2005, 5% n 2006, 3% n 2007 i 0% n 2008.

Structura tipic de cost (estimat pentru anul 2004) determin n sintez urmtoarele marje ope-raionale nete, pe fiecare restaurant:

Indicator Rest. A Rest. B Rest. C Rest. D Total

Cifra de afaceri lunar, 40.000 82.000 150.000 49.000 321.000

Marja rezultatului operaional net 14% 18% 20% 15% 18%

n urmtorii ani (2005 2008), se ateapt reducerea marjei nete operaionale cu circa 2 puncte procentuale n 2005, fa de 2004 i cu circa un punct procentual, n fiecare an din perioada 2006-2008.

Investiiile necesare pentru meninerea standardului de dotare sunt la nivelul amortizrii incluse n structura tipic de cost.

Capitalul de lucru este preliminat la minus 12% din cifra de afaceri a anului 2004, iar estimrile pentru perioada 2005-2008 sunt de minus 9% n 2005, minus 6% n 2006, minus 4,5% n 2007

i minus 4,3% n 2008.

Rata de actualizare a reinut c, la asemenea firme, ponderea activelor corporale (amenajare, dotri) n activele totale este de circa 34%, iar ponderea activelor necorporale (marca, manage-mentul etc.) este de 66%, iar costul adecvat al capitalului este de 20% pentru activele corporale

i de 28% pentru activele necorporale.

Sistemul actual de management include o plat de 10% pentru directorul fiecrui restaurant i de 5% din vnzri pentru directorul general. Acionarii achit aceste sume din rezultatul net operaional (aceste costuri nu au fost incluse n cadrul determinrii structurii tipice de cost).

Valoarea terminal are n vedere o cretere constant cu 2% anual a profitului net operaional, ncepnd cu anul 2009.

Din datele de pia a rezultat c sistemul de active necorporale (marca, managementul, reetele etc.) n industria restaurantelor se poate contracta n sistem franiz, la un nivel de redeven net de circa 10% din cifra de afaceri anual.

Din analiza unor tranzacii comparabile a rezultat c multiplul Pre / Cifr de afaceri se nca-dreaz ntre 0,8 1,0, n funcie de calitatea clientelei.

Se cere:

1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n aceast afacere utiliznd toate cele trei abordri.

2. Estimarea valorii de pia adugat (creat) n cadrul acestei firme, innd seam de urmtoare-le investiii realizate de la nfiinarea firmei, pn la data raportului:

Indicator 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Total investiii realizate, 48.000 0 120.000 670.000 210.000 40.000

39

Note:

Valoarea de pia adugat (creat) = Valoarea de pia a capitalurilor proprii ale firmei minus valoarea actualizat a investiiilor anterioare.

Din analiza sectorului a rezultat c rata minim de rentabilitate ateptat de investitori este de 20%, aceasta fiind i rata minim ateptat de acionarii firmei evaluate.

Rezolvare

1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n afacere, prin utilizarea celor trei abordri.

Abordarea prin venit

a) estimarea cifrei de afaceri i a profitului net operaional (valori n ):

INDICATOR 2004 2005 2006 2007 2008

Capacitate (nr. locuri) 584 584 684 784 784

Cifra de afaceri/ loc/lun 450 482 506 521 521

Cifra de afaceri an 3.153.600 3.374.352 4.149.760 4.899.143 4.899.143

Marja profitului net operaional 18,0% 16,0% 15,0% 14,0% 13,0%

Profit net operaional 567.648 539.896 622.464 685.880 636.889

b) estimarea capitalului de lucru (valori n ):

INDICATOR 2004 2005 2006 2007 2008

Capital de lucru/CA -12,0% -9,0% -6,0% -4,5% -4,3%

Capital de lucru -378.432 -303.692 -248.986 -220.461 -210.663

Variaia capitalului de lucru x 74.740 54.706 28.524 9.798

Not: se presupune o variaie zero a capitalului de lucru, n anul 2004.

c) estimarea valorii capitalurilor proprii prin metoda DCF (valori n ):

INDICATOR 2004 2005 2006 2007 2008 Val.

terminal

Profit net operaional 567.648 539.896 622.464 685.880 636.889

Variaia capitalului de lucru 74.740 54.706 28.524 9.798

Cash-flow din investiii 0 -200.000 -200.000 0 0 Cash-flow la dispoziia capitalu-lui investit 567.648 414.637 477.170 714.404 646.687 2.777.865

Factor de actualizare@25,3% * 0,798 0,637 0,509 0,406 0,324

CF actualizat 453.103 264.183 242.677 290.013 209.549 900.124

Valoare () 2.359.648

Not: valoare credite egal cu zero, deci val. cap. investit = val. cap. proprii

* cmpc = (0,34 0,2) + (0,66 0,28) = 0,253 sau 25,3%

40

Abordarea prin comparaie

Avnd n vedere cifra de afaceri estimat pentru anul 2004 i multiplii din domeniul restaurantelor, rezult:

Valoarea capitalurilor proprii prin multiplul Pre / Cifr de afaceri:

Valoare n intervalul 3.153.600 i 2.522.880 .

Abordarea prin active

Estimarea valorii activelor necorporale (valori n ):

INDICATOR 2004 2005 2006 2007 2008 Total

Redeven net (10%) 315.360 337.435 414.976 489.914 489.914 1.633.048

Redeven net actualizat @ 28% 246.375 205.954 197.876 182.507 142.584 475.279

Valoarea activelor necorporale () 1.450.576

Presupunnd c valoarea investiiilor realizate n perioada 2004 - 2008 (1.088.000 ) i considera-rea unei durate de via util rmas de 20 de ani a acestor dotri reprezint o indicaie rezonabil a costului actual al acelor dotri (lund n considerare evoluia preurilor i deprecierea activelor) re-zult urmtoarele:

Indicator 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Total

Investiii 48.000 0 120.000 670.000 210.000 40.000 1.088.000

Amortizare estimat -12.000 0 -18.000 -67.000 -10.500 0 -107.500

Indicaie CIN 980.500

Activul net corectat = (active corporale + active necorporale)

Activul net corectat = 1.450.576 + 950.800 = 2.431.076

Concluzie

n urma aplicrii celor trei abordri rezult o estimare a valorii capitalurilor proprii cuprins ntre 2,4 i 3,1 mil. .

Concluzia final a evaluatorului: 2,4 milioane (susinut de metoda DCF).

2. Estimarea valorii de pia adugat (creat) n cadrul acestei firme, innd seam de investiiile realizate de la nfiinarea