123

GUIDETILKVALITETVEDBYGNINGSRENOVERING

2020

BYG

GESK

AD

EFON

DEN

124

1

BYGGESKADEFONDENS GUIDE

TIL KVALITET VED BYGNINGSRENOVERING

FORM, FUNKTION, TEKNIK

MAJ 2020

2

Denne guide indeholder Byggeskadefondens anbefalinger til kvalitet ved

almene bygningsrenoveringer. Byggeskadefonden har siden 1986 beskæftiget

sig med at FOREBYGGE SVIGT og skader og FREMME KVALITETEN i det

almene boligbyggeri, og siden 2011 også ved almene bygningsrenoveringer.

Forebyggelsen har haft betydelig effekt, og omfanget af væsentlige svigt er

over tiden reduceret markant.

Byggeskadefondens anbefalinger er ikke bare noget, vi tror eller synes.

Guidens anbefalinger bygger tværtimod på systematisk og DOKUMENTERET

ERFARINGS OPSAMLING fra fondens lovpligtige eftersyn af kvaliteten

i ca. 250.000 boliger i almene boligbebyggelser i hele landet.

En vellykket bygningsrenovering rummer mange forskellige elementer

– sociale, økonomiske, miljømæssige, arkitektoniske. Byggeskadefondens

guide fokuserer på DEN BYGGETEKNISKE KVALITET. Selv om guiden

henvender sig til det almene, vil anbefalingerne være brugbare i bredere

renoveringssammenhænge.

Det er fondens erfaring, at byggetekniske svigt og skader i lige så høj grad

kan henføres til rammerne for renoveringsprocessen og generelle projekte­

ringsforhold som fejl i specifikke løsninger eller bygningsdele. Guiden skal

derfor give parterne i renoveringsprocessen en forståelse for alle de VALG

OG BESLUTNINGER, der er afgørende for renoveringens kvalitet – og dermed

styrke det, vi forstår ved det almene byggetekniske fælleseje.

Det er vores håb, at guiden vil blive flittigt brugt af hele byggebranchen

– boligorganisationer, rådgivere, uddannelsessteder osv. – og derved medvirke

til yderligere at styrke kvaliteten i DE ALMENE BYGNINGSRENOVERINGER.

Guiden udgives parallelt med en guide til kvalitet ved nyt boligbyggeri.

3

BYGGESKADEFONDEN 2020

BYGGESKADEFONDENS GUIDE

TIL KVALITET VED BYGNINGSRENOVERING

FORM, FUNKTION, TEKNIK

Guidens første del indeholder en ganske kort INTRODUKTION

til kvalitetssikring af almene bygningsrenoveringer samt en oversigt

over nogle af de udfordringer, der knytter sig til renovering

af bebyggelser fra forskellige tidsperioder.

Guidens anden del indeholder Byggeskadefondens

overordnede ANBEFALINGER til bygherrer og projekterende

– opdelt i PROCES, PROJEKT og BYGNINGSDELE.

Guidens tredje del viser en række gode EKSEMPLER

på bygningsrenovering i almene boligbebyggelser. Eksemplerne, som er

fra de seneste 10 år, viser en bred vifte af forskellige typer af

renoverings projekter rundt i Danmark.

4

INDHOLD

GUIDEN findes også digitalt på Byggeskadefondens

HJEMMESIDE. Her er mulighed for at læse uddybende

artikler om guidens anbefalinger og øvrige emner

og for at dykke ned i cases, billeder, eksterne links mv.

Besøg www.byggeskadefonden.dk.

5

INTRODUKTION

Bygningsrenovering med kvalitet | 6

Eksempel på en alvorlig byggeskade | 8

Typiske renoveringsudfordringer | 9

Mere viden om bygningsrenovering | 14

ANBEFALINGER

Fem overordnede anbefalinger | 17

PROCES

Inden renoveringen | 20

Rådgivning og aftaler | 21

Projektgrundlag | 22

Helhedsplan / byggeprogram | 24

Digital byggeproces (IKT] | 26

God projekteringsskik | 27

Risikovurdering / risikoerklæring | 28

Ekstern projektgranskning | 29

Udbud og entrepriseforhold | 30

Udførelse og tilsyn | 32

Driftsplan | 34

PROJEKT

Disponering / helhed | 39

Robusthed | 40

Bygbarhed | 41

Totaløkonomi | 42

Valg af materialer | 44

Fugtbeskyttelse / klimasikring | 46

Bæredygtighed | 47

Driftsovervejelser | 48

Byggeproces / byggeplads | 49

BYGNINGSDELE

Tage | 52

Nye tagboliger | 55

Facader | 57

Nye altaner | 60

Vådrum | 62

Tekniske installationer | 64

GODE EKSEMPLER

Brønshøj | Tingbjerg I | 70

Espergærde | Tibberupparken | 72

Farum | Svanepunktet | 74

Fredericia | Sønderparken | 76

Glostrup | Stadionkvarteret | 78

Herlev | Sortemosen | 80

Hillerød | Skoleparken | 82

Holstebro | Sønderparken | 84

Jyderup | Præstemarken | 86

Kastrup | Botilbuddet Televænget | 88

København | Gyldenrisparken | 90

København | Samuels Hus | 92

Nakskov | Søhusene | 94

Nordborg | Th. Brorsons Vej | 96

Odense | Korsløkkeparken | 98

Rødkærsbro | Rødkærparken | 100

Sorgenfri | Sorgenfrivang II | 102

Valby | Sjælør Boulevard | 104

Vejle | Hovertoften | 106

Vejle | Løget By | 108

Viborg | Viborg Latinskole | 110

Viby | Nyt Rosenhøj | 112

Vodskov | Lille Tingbakke | 114

Aalborg | Magisterparken | 116

Aalborg | Rughaven | 118

6

BYGNINGSRENOVERING MED KVALITET

HVORFOR KVALITETSSIKRE Vedligeholdelsen af den eksisterende byg­ningsmasse spiller en stor rolle – ikke bare for boligernes kvalitet og bolig­afdelingernes drift, men også for samfundsøkonomi, det globale ressource­forbrug og klimabelastningen. De almene boligbebyggelser udgør en betyde­lig del af bygningsmassen og byggeøkonomien i Danmark – i flere år har omfanget af Byggeskadefondens eftersyn af almene renoveringer således været dobbelt så stort som omfanget af eftersyn af almene nybyggerier. Re­novering rummer et stort potentiale for kvalitetsforbedring i bred forstand.

Det er billigere at forebygge end at udbedre svigt, fejl og mangler. Det skøn­nes, at omkring 10 procent af den årlige værdi af byggeproduktionen går til udbedring af svigt, fejl og mangler i alle faser af et byggeris opførelse og drift. Der er således et stort økonomisk og ressourcemæssigt potentiale i en forbedring af bygningsrenoveringernes produktivitet.

Almene boligbyggerier og bygningsrenoveringer, der er omfattet af Bygge­skadefonden, har i mange år haft væsentligt færre svigt, fejl og skader end andre byggerier. En væsentlig forklaring på det er, at der siden Byggeskade­fondens etablering i 1986 har været krav om kvalitetssikring af støttet bolig­byggeri, og at der af mange gode kræfter er gennemført en målrettet for­midlingsindsats for en styrket kvalitetssikring.

HVORDAN KVALITETSSIKRE Formålet med kvalitetssikring er at forebygge svigt, fejl, mangler og skader. Men hvordan kvalitetssikres så en bygnings­renovering? Det korte svar kunne være at følge kvalitetssikringsbekendt­gørelsen og Byggeskadefondens anbefalinger i denne guide. Et længere svar vil være at udvise rettidig omhu ved både planlægning, projektering, risikovurdering, granskning, dokumentation og kontrol. Alle disse forhold er afgørende for kvalitetssikringen.

MANGE SVIGT SKYLDES PROJEKTERINGEN Svigt og fejl viser sig typisk i forbindelse med renoveringens aflevering, ved 1­års eftersynet eller i den senere drift. Årsagerne skal ofte findes tidligere end udførelsen – allerede i byggeriets planlægning og projektering. Det kan være i form af egentlige

BEKENDTGØRELSE OM KVALITETSSIKRING [2011]

Kvalitetssikring er i bekendtgørelsens § 2 defineret således:

”Bygherren skal drage omsorg for, at byggeriet under hensyn til sit formål får en god kvalitet. Bygherren skal således sørge for, at programoplæg, program og projekt er udtryk for en tilfredsstillende brugsværdi og arkitektonisk fremtræden, en forsvarlig byggeteknisk udformning og holdbarhed, hensyntagen til miljø, energiforbrug og økologiske forhold samt en realistisk anlægs­ og driftsøkonomi.”

I § 4 hedder det endvidere blandt andet:

”Hovedvægten i kvalitetssikring skal lægges på forhold, der erfaringsmæssigt er behæftet med størst risiko for svigt.”

Kvalitetssikrings ­bekendt gørelsen kan ses på hjemmesiden:www.byggeskadefonden.dk

Bygherren har ansvaret for at definere og fast­lægge renoveringens kvalitet – de ønskede egenskaber i forhold til de økonomiske rammer.

Kvalitetssikring er mere et spørgsmål om forebyggelse end om tilsyn og kontrol.

7

projekteringsfejl, eller det kan være i form af løsninger, der – selv om de er projekteret byggeteknisk korrekte – er for vanskelige at udføre fejlfrie i praksis på byggepladsen. Enkle og gennemprøvede løsninger har altid væ­ret nemmere at udføre uden fejl end komplicerede og uafprøvede løsninger, som især bør undgås, hvis der er begrænsede økonomiske rammer.

ØKONOMISK REALISME Økonomien er helt central for almene bygnings­renoveringer, og for de fleste andre renoveringer, hvor der som regel også skal overholdes et fastsat budgetbeløb. Bekendtgørelsen om kvalitetssikring indeholder en bestemmelse om, at man allerede ved udformning af bygge­programmet skal sikre, at der er overensstemmelse mellem projekt og økonomi. Alt for mange svigt, fejl, mangler og skader skyldes, at der ikke har været sammenhæng mellem byggeprogram og økonomi, og at det derfor efter licitationen har været nødvendigt at foretage besparelser og projekt­ændringer, der under tidspresset ikke bliver kvalitetssikret tilstrækkeligt.

ET LEDELSESANSVAR Kvalitetssikring – eller kvalitetsstyring – er et ledel­sesværktøj, som bygherren skal kræve, at rådgivere og entreprenører an­vender. For alle involverede parter gælder, at det er ledelsens opgave at forebygge svigt, fejl og mangler i byggeprocessen – lige fra de første ideer og skitser til aflevering af det færdige byggeri. Det er et ledelsesansvar at sikre realistiske aftaler, realistiske tidsplaner og en realistisk økonomi, lige­som det påhviler ledelsen at sørge for, at arbejdet udføres af medarbejdere med relevante uddannelser og erfaringer. Det er også ledelsens ansvar at sikre tilsyn og kontrol med, at renoveringen afleveres uden svigt, fejl og mangler. Der skal udarbejdes de nødvendige kontrolplaner, som parterne skal følge op på. Også her gælder, at det enkle og gennemprøvede er nem­mere at kontrollere end det komplicerede.

DIGITAL BYGGEPROCES Der er de senere år udviklet digitale systemer til gennemførelse af hele byggeprocessen – fra registrering til opfølgning på mangler. De digitale værktøjer er et godt redskab til kvalitetsstyring gen­nem hele renoveringsprocessen og kan styrke bygherrens og projekt­ledelsens muligheder for at aflevere et byggeri uden svigt, fejl og mangler. Med aftalereglerne i ABR 18 og AB 18 er det præciseret, at det er den al­mene bygherre og ikke den projekterende rådgiver, der skal stille kravene til den digitale byggeproces.

BRUG DEN EKSISTERENDE VIDEN Svigt, fejl og mangler skyldes ikke, at der mangler viden om byggeteknisk teori og om god byggeskik ved byg­ningsrenoveringer – tværtimod. Svigt, fejl og mangler er til gengæld oftest konsekvenser af, at eksisterende viden ikke er fulgt. Forebyggelse drejer sig derfor om at sikre, at al relevant viden anvendes. Denne guide skal ses som en af mange initiativer, der skal styrke dette.

DEFINITION PÅ EN BYGGESKADE Hvis brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i bygningen ikke er uvæsentlig, og hvis skaden skyldes forhold ved planlægning, projektering eller gennemførelse af nybyggeriet, ombygningen eller renoveringen.

Kvalitet er et spørgsmål om planlægning. Jo tid­ligere kvaliteten tænkes ind i byggeprocessen, desto lettere – og relativt billigere – er det at ind­arbejde de gode løsninger.

8

HVAD ER PROBLEMET MgO­vindspærreplader har vist sig at skabe alvor­lige fugtproblemer. Pladerne indeholder magnesiumklorid, der fungerer som simpel fugtsamler. Når pladerne er fugtmættede afgives en saltholdig væske, der er stærkt korroderende. Væsken ødelægger de skruer og beslag, som pladerne og facadebeklædningen er monteret med. Der kan i løbet af få år opstå nedstyrtningsfare, og på langt sigt kan pladerne gå i opløsning. Det er ved voldgiftskendelse slået fast, at MgO­vindspærreplader er uegnet til anvendelse i et dansk klima.

HVOR STORT ER OMFANGET Der er i perioden fra 2010 til 2015 opsat ca. 275.000 m2 MgO­vindspærreplader i ca. 80 almene nybyggerier og renove­ringer med knap 12.000 boliger. Byggeskadefonden modtog de første skade­anmeldelser i 2015 og udsendte en advarsel, der resulterede i, at man holdt op med at anvende MgO­vindspærrepladerne.

HVAD GØRES DER VED SKADERNE Fondens undersøgelser viser, at det er meget forskelligt fra bebyggelse til bebyggelse, hvordan udbedringen skal gribes an i forhold til skadernes omfang. Udbedringsbehov og udbedrings­metode fastlægges altid efter grundige undersøgelser af konstruktion, ud­vikling af opfugtning, nedbrydning af organiske bygningsdele, korrosion af metaller osv. – således at udbedringen begrænses til det forsvarligt nødven­dige. I mange bebyggelser skal store dele af facadekonstruktionen udskiftes.

HVEM BETALER FOR UDBEDRINGERNE Ansvarsforholdene i de enkelte bebyggelser er under løbende afdækning. Udgifterne vil blive fordelt på så­vel rådgivere og entreprenører som Byggeskadefonden. Fonden har ultimo 2019 afsat ca. 265 mio. kr. til udbedring af skader i forbindelse med MgO­vindspærreplader.

EKSEMPEL PÅ EN ALVORLIG BYGGESKADE:

FUGTSUGENDE MGO-VINDSPÆRREPLADER

Problemerne med fugt sugende MgO­vindspærreplader er det

MEST OMFATTENDE og alvorlige SKADEKOMPLEKS i Byggeskade­

fondens historie.

I mange bebyggelser skal store dele af

FACADE KONSTRUKTIONEN UDSKIFTES.

Udbedringen bliver en alvorligøkonomisk belastning for mange

RÅDGIVERE og ENTREPRENØRERog for BYGGESKADEFONDEN.

9

Oversigten på de følgende sider er delvis baseret på materiale fra publikationen:

Nye udfordringer for det almene boligbyggeri.Arkitema Architects og Landsbyggefonden, 2014

TYPISKE RENOVERINGSUDFORDRINGER

BEHOVET FOR RENOVERING Danmark har i alt ca. 8.000 almene boligafde­linger med ca. 1.000.000 beboere i ca. 600.000 boliger. Hver femte menne­ske i landet bor således i en almen bolig. En stor del af disse bebyggelser er renoveret gennem en massiv indsats de seneste årtier, men der er fortsat et betydeligt renoveringsbehov i ældre bebyggelser, ligesom udfordringer fra nyere bebyggelser jo løbende vil komme til.

Renoveringsbehovet kan både relateres til byggetekniske svigt eller skader – som fx betonskader eller fugtskader – og det kan handle om tilpasning til nye funktionskrav – som fx energiforbrug, indeklima eller tilgængelighed.

ENERGI OG BÆREDYGTIGHED Energirenovering er en dagsorden, som fylder meget i næsten alle bygningsrenoveringer. Store dele af den almene boligmasse forventes i de kommende årtier at skulle realisere gennemgri­bende energiforbedringer. Stigende udfordringer fra klimaforandringerne har udvidet den miljømæssige dagsorden til nu også at handle om helt kon­kret beskyttelse mod vand og vejr samt om bæredygtig ressourceudnyttelse i byggeri og renovering i bred forstand.

DE MEST ALMINDELIGE RENOVERINGSARBEJDERRenoveringer kan variere kraftigt i omfang og karakter – lige fra udskiftning af enkelte bygningsdele i mindre bebyggelser til totalrenovering af store bebyggelser – som regel gennemført i etaper og som led i en helhedsplan. En række renoveringsarbejder går igen i mange renoveringer:

• Udskiftning af tage og facader.• Efterisolering af facader, gavle, tage og etagedæk. • Håndtering af miljøskadelige stoffer, der er indbygget i konstruktionerne,

og som forurener omgivelserne passivt eller frigøres i forbindelse med renoveringen.

• Forbedring af tilgængeligheden til boligerne.• Forbedring af boligventilation og indeklima.• Renovering af vand­ og varmeinstallationer.• Nye badeværelser og køkkener.• Forbedring af udearealer.

UDGANGSPUNKT I DEN KONKRETE BEBYGGELSE Byggeskadefondens anbefalinger i denne guide til kvalitet i bygningsrenoveringer har generel karakter. Anbefalingerne skal altid tilpasses de konkrete udfordringer i den enkelte boligbebyggelse – teknisk, arkitektonisk, socialt, økonomisk osv. Forskellige perioders bebyggelser har deres helt specifikke forudsætninger, som både helhedsplaner og renoveringsløsninger må forholde sig til.

Der findes megen god viden i publikationer og på hjemmesider om arkitek­tur, byggeskik og renoveringsudfordringer i almene bebyggelser og byggeri fra forskellige tidsperioder. Gode indgange til mere viden er Landsbygge­fonden, AlmenNet, BYG­ERFA og BUILD, Aalborg Universitet (tidligere SBi) – se oversigten side 14.

De følgende sider giver en summarisk oversigt over almen byggeskik og typiske renoveringsudfordringer i forskellige bebyggelsestyper efter 1945. Der er også opført almene boligbebyggelser før 1945, men det er yderst sjældent, at disse bebyggelser optræder hos Byggeskadefonden. Der for star­ter vi oversigten her, ligesom guidens eksempler også er efter 1945.

10

1945-1960 ETAGEHUSE OG TÆT-LAV

PERIODENS ALMENE BYGGERI Det almene boligbyggeri efter 2. verdens­krig har udgangspunkt i en funktionel tradition tilbage fra 1930’erne med fokus på gode boligkvaliteter med altaner, spisekøkkener, solorienterede op­holdsrum og store, grønne arealer med lys, luft og opholds mu lig heder. Bygge teknisk og arkitektonisk er perioden en overgangsperiode mellem det traditionelle håndværk og nye industrielle byggemåder. Bygningerne fra denne periode er således konstruerede efter vidt forskellige principper, selv om de kan fremtræde forholdsvis ensartede i dag. En betydelig del af især de tidligste byggerier er den klassiske grundmurede type med enkle, skarptskårne bygningskroppe og sadeltag. To klassiske varianter er rødstensbygningen med 45 grader afvalmet tegltag med stort udhæng og gulstensbygningen med skifertag og lille udhæng. I løbet af 1950’erne begynder de første eksperimenter med nye materialer og en in­dustrialiseret produktion. Byggerierne opføres nu også med pladsstøbte betonkonstruktioner, glideforskallinger, gasbeton, betonblokke og andre materialer og metoder og får et helt skarpt udtryk præget af repetitioner.

TYPISKE RENOVERINGSUDFORDRINGER De almene etageboliger fra pe­rioden er generelt af høj kvalitet. Den håndværksmæssige karakter skinner igennem, også efter at præfabrikation vinder stigende indpas. Men klima­skærmene lever typisk ikke op til nutidens energikrav, og en eller anden form for isolering er næsten altid nødvendig, hvis bebyggelserne skal leve op til gældende krav. Boligerne er ofte små og utidssvarende disponeret med smalle gange og små køkkener. Byggeskader er typisk knyttet til alta­ner med betonskader eller uhensigtsmæssige kuldebroer. Det er i mange renoveringer af byggerier fra 1945­1960 en udfordring at gennemføre til­trængte konstruktive eller energimæssige forbedringer uden at ødelægge de oprindelige arkitektoniske kvaliteter.

Ud over de almindelige renoveringsarbejder – se side 9 – ses typisk:• Udskiftning af ældre altaner.• Eliminering af af kuldebroer.• Omdisponering af lejligheder og sammenlægning af lejemål.• Renovering af elinstallationer.

Eksempler i denne guide:

Tingbjerg | side 70

Stadionkvarteret | side78

Sønderparken | side 84

Sorgenfrivang II | side 102

Rughaven | side 118

11

PERIODENS ALMENE BYGGERI Industrialiserin gen af boligbyggeriet, der var begyndt i 1950’erne, får i denne periode et gennembrud i stor skala. Store udviklingsområder udpeges, og byggeteknikken udvikles med det for­mål at bygge effektivt og billigt. En stor del af de 160.000 boliger, der bygges i perio den, har udgangspunkt i det såkaldte montagecirkulære med krav om standardisering og rationelle byggesystemer. Store be byggelser opføres som det eftertiden har døbt “kranspors arkitektur”, hvor sporene til montage­kranerne ofte er bestemmende for bolig områdernes disponering. Form­mæssigt handler det om nye materialer og et interna tionalt formsprog – flade tage og betonelementfacader sætter den æstetiske dagsorden.

I starten af 1970’erne kommer en reaktion på storskalabyggerierne i form af den begyndende tæt­lav bevægelse. Byggeteknikken er som i montage­planerne industriel og standardiseret, men udformningen helt anderledes med fokus på overskuelighed, variation og socialt fællesskab.

TYPISKE RENOVERINGSUDFORDRINGER Byggerierne bærer præg af pe­riodens væksttilgang og overskudsøkonomi og har generelt rummelige boligplaner og høj brugskvalitet i de enkelte boliger. Men den høje bygge­hastighed og lysten til eksperimenter har medført alvorlige byggeskader i en række byggesystemer. Det drejer sig typisk om skader på betonkon­struktioner, utæt heder i flade tage og problemer med lette facader.

De almene byggerier fra 1960­1975 udgør langt hovedparten af de renove­ringer, der i dag er omfattet af Byggeskadefonden. Især etagebebyggelserne fra perioden har store udfor dringer med at leve op til vore dages funktio­nelle og byggetekniske kvalitetskrav. Mange bebyggelser fra perioden kræver både fysisk opretning og energimæssige forbedringer, men også sociale tiltag – oftest realiseret gennem fysiske og sociale helhedsplaner.

Ud over de almindelige renoveringsarbejder – se side 9 – ses typisk:• Udskiftning af flade tage til tagkonstruktion med hældning.• Udskiftning af facadebeklædning – energimæssige og æstetiske hensyn.• Inddækning af altaner.• Renovering af ventilerede krybekældre mod jord.

1960-1975 ETAGEHUSE OG TÆT-LAV

Eksempler i denne guide:

Tibberupparken | side 72

Farum Midtpunkt | side 74

Skoleparken | side 82

Præstemarken | side 86

Televænget | side 88

Gyldenrisparken | side 90

Korsløkkeparken | side 98

Rødkærparken | side 100

Sjælør Boulevard | side 104

Hovergården | side 106

Nyt Rosenhøj | side 112

Magisterparken | side 116

12

EFTER 1975 ETAGEHUSE OG TÆT-LAV

Eksempler i denne guide:

Sønderparken | side 76

Sortemosen | side 80

Løget By | side 108

Lille Tingbakke | side 114

PERIODENS ALMENE BYGGERI Fra midten af 1970’erne fører økonomisk krise og og energikrise til en ny realisme også i det almene boligbyggeri. De almene boligers størrelse beskæres af det berømte kakkelovnscirku lære fra 95 m2 til 85 m2. Det bliver desuden tydeligt, at meget af den forudgå­ende periodes montagebyggeri har store kvalitetsproblemer og et alt for hurtigt forfald. Det erkendes, at de store planer måske nok var rationelle, men også i mange tilfælde medførte sociale problemer med fremmedgø­relse og dårlig bokvalitet. Fra slutningen af 1970’erne øges omfanget af det tæt­lave byggeri, så det udgør ca. 50% af det almene boligbyggeri.

TYPISKE RENOVERINGSUDFORDRINGER Denne periodes etagebyggeri og ikke mindst tæt­lave byggeri er i forhold til tidligere præget af større varia­tion i materialeanvendelse og konstruktionsmåder. Man ser nu ikke læn­gere så ofte ren beton som facadebeklædning, derimod vælges typisk tegl, pladematerialer og træ som ydre klimaskærm. Mange af de byggetekniske hovedproblemer fra den forudgående periodes byggerier følger dog med i form af utætheder i klimaskærmen og dårlig energiøkonomi. Dertil kom­mer nye problemer som følge af mere komplicerede bygningsformer og ikke mindst brugen af nye lette – og i flere tilfælde – uafprøvede byggemate­rialer som fx letbeton, bræddebeklædninger, bølgeeternit og pandeplader.

Ud over de almindelige renoveringsarbejder – se side 9 – ses typisk:• Udskiftning af flade tage til tagkonstruktion med hældning.• Udskiftning af facadebeklædning, så den nye facadebeklædnings egen­

skaber passer til anvendelsen.• Renovering af lette vådrum.

KVALITETSSIKRING OG BYGGESKADEFOND Perioden efter 1975 byder på en række omfattende byggeskader i landets almene boligbebyggelser, her­under fx den såkaldte tagsag med utætte flade tage i Albertslund Syd. Det fører i begyndelsen af 1980’erne til indførelsen af en kvalitetsikringsreform og oprettelsen af Byggeskadefonden. Målet er at nedbringe omfanget af skader og sikre den fremtidige kvalitet i boligbyggeriet. Og det er faktisk præcis, hvad der er sket, når der ses på det samlede svigt­ og skadebillede i perioden fra dengang og frem til i dag.

13

De senere år er et stigende antal almene boliger etableret i eksisterende bygningsstrukturer – enten i ældre bygninger, som tidligere har haft anden anvendelse, eller i almene boligbyggerier, som bliver så kraftigt renoveret, at der byggeteknisk er tale om nyt byggeri.

TRANSFORMATION Indretning af boliger i ældre bygninger er efterhånden set i flere årtier, og også almene boliger tilvejebringes nu på denne måde. Transformationerne har fx omfattet tidligere erhvervsbygninger, industri­anlæg, skole­ og institutionsbygninger og sågar en kirke. Gennem transfor­mationerne er skabt nye bolig tilbud i spændende rammer, hvor kulturhisto­rie og arkitektonisk sjæl lægger en ekstra dimension til boligkvaliteterne. Omdannelsen af de ældre bygninger har givet nogle helt særlige udfordring­er, som i nogle tilfælde har krævet både restaureringskompetencer og spe­cialviden. Alt efter bygningernes karakter er der typisk tale om store kon­struktive ændringer med deraf følgende byggetekniske hensyn.

SÆRLIGE BYGGETEKNISKE UDFORDRINGER • Arkitektoniske og kulturhistoriske hensyn og bindinger.• Adgangsforhold og tilgængelighed.• Indpasning af nye vådrum i gamle konstruktioner.• Indpasning af nye tekniske installationer i gamle konstruktioner.• Isolering og ventilation.

NEDSKALERING I almene boligbebyggelser med særligt vanskelige udlej­ningsforhold kan en af løsningerne være at lave en såkaldt nedskalering ved at transformere etageboliger til rækkehuse. Det er en strategi, som især er set anvendt i landets yderområder. I denne meget radikale form for byg­ningsrenovering fastholdes bebyggelsens hoveddisponering samt kældre, fundamenter og etagedæk i varierende omfang. Ovenpå disse strukturer opføres derefter nye almene boliger, typisk i form af rækkehuse, som kan appellere til nye beboergrupper.

SÆRLIGE BYGGETEKNISKE UDFORDRINGER • Disponering af nye boliger på eksisterende fundamenter • Sammenhæng mellem nye konstruktioner og kælder/etagedæk.

NYE BOLIGER I EKSISTERENDE STRUKTURER

Eksempler i denne guide:

Samuels Hus | side 92

Søhusene | side 94

Th. Brorsons Vej | side 96

Viborg Latinskole | side 110

14

MERE VIDEN OM BYGNINGSRENOVERING

LANDSBYGGEFONDEN

Almene boligafdelinger har mulighed for at søge Landsbyggefonden om støtte til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning (bedre tilgængelighed) og sammenlægning af lejligheder, samt miljøforbedringer i alment byggeri.

For at opnå støtte, skal der opfyldes en række forudsætninger. Det er vigtigt, at der foreligger en byggeteknisk dokumentation for at løse de fysiske behov for opretning. Det skal understreges, at der skal være tale om ekstraordinære forhold, som ikke kan løses ved den almindelige drift og vedligeholdelse.

Landsbyggefonden har formuleret en række krav til byggeteknisk dokumentation i de bygnings­renoveringer, som tildeles støtte fra fonden. Kravene er omtalt side 23 og er nærmere beskrevet i notater, der kan findes på Landsbyggefondens hjemmeside.

Yderligere information: www.landsbyggefonden.dk

BYG­ERFA

BYG­ERFA har siden 1977 indsamlet og bearbejdet byggetekniske erfaringer fra byggeriets praksis. Erfaringerne formidles i kortfattede erfaringsblade med bygbare løsninger til nybyggeri og bygnings­renovering – så svigt og skader forebygges eller udbedres mest hensigtsmæssigt.

Yderligere information: www.byg­erfa.dk

BUILD, Aalborg Universitet (tidligere SBi)

BUILD forsker, rådgiver og uddanner helhedsorienteret i by­, bolig­ og anlægsområdets komplekse problemstillinger. BUILD udarbejder og udgiver SBI­anvisninger for byggeriet, herunder også flere anvisninger rettet mod bygningsrenovering.

Yderligere information: www.build.aau.dk

ALMENNET

Almennet er en brugerdrevet netværksforening for udvikling og fremtidssikring af almene bolig områder. Almennet støtter blandt andet en række udviklingsprojekter vedrørende almene byggerier og renoveringer.

Almennet har i 2019 udarbejdet en håndbog i projektledelse af almene renoveringsprojekter. Projekthåndbogen rummer bredere redskaber og anbefalinger end Byggeskadefondens guider, som primært fokuserer på det byggetekniske.

Yderligere information: www.almennet.dk

AlmenVejledning Håndbog:

Projektledelse af almene renoveringsprojekter

15

ANB

EFALING

ER

16

EN VELLYKKET BYGNINGSRENOVERING handler om rigtig mange

forhold: Sociale forhold, byplanlægning, beboerinddragelse, trafik,

integration, bæredygtighed, boligforhold osv. En overordnet helheds­

plan er typisk grundlag for den samlede indsats.

BYGGESKADEFONDENS ANBEFALINGER har fokus på den bygge­

tekniske kvalitet – og på de procesbeslutninger og projektvalg, som

er særligt definerende for bygningsrenoveringens kvalitet.

GOD KVALITET betyder, at bebyggelsen efter renoveringen modsvarer

boligorganisationens og beboernes krav og forventninger – i forhold til

de givne økonomiske rammer. Sammenhængen mellem økonomi og

projekt er således helt afgørende for de valg, der foretages gennem

hele renoveringsforløbet.

De følgende sider indeholder Byggeskadefondens anbefalinger til

bygherrer og projekterende for god kvalitet ved bygningsrenovering.

Anbefalingerne er samlet i 25 UDVALGTE TEMAER – opdelt i vigtige

faser i byggeprocessen, forhold i projekteringen og særlige bygge­

tekniske emner, hvor det efter fondens erfaringer ofte går skævt.

PROCES indeholder anbefalinger til renoveringens forløb – med

særlig fokus på de indledende faser, hvor først og fremmest byg­

herren skal sætte rammerne for den kommende renovering.

PROJEKT indeholder anbefalinger til, hvordan man generelt define­

rer og styrer renoveringens kvalitet i projekteringen. Det er Bygge­

skadefondens erfaring, at mange svigt lige så meget skyldes brist i

projekteringen som konkrete fejl i de enkelte løsninger og bygnings­

dele.

BYGNINGSDELE indeholder anbefalinger til konkrete bygningsdele.

Anbefalingerne har en overordnet karakter med fokus på de forhold,

hvor Byggeskadefonden oftest ser fejl eller svigt. For mere specifikke

anbefalinger og konkrete anvisninger henvises til anden litteratur.

17

BYGGESKADEFONDENSFEM OVERORDNEDE ANBEFALINGER

Vælg REALISTISKE LØSNINGER, der er afstemt i forhold til renoveringens ØKONOMISKE RAMME

Undersøg den eksisterende bygning grundigt, inden NYT KOMBINERES MED GAMMELT

Vælg ENKLE, GENNEMPRØVEDE og BYGBARE løsninger

Sæt fokus på LEVETIDER og TOTALØKONOMI

Få sammenhæng mellem PROJEKT og DRIFT helt fra de første faser i processen

1

2

3

4

5

18

19

PR

OC

ES

INDEN RENOVERINGEN

RÅDGIVNING / AFTALER

PROJEKTGRUNDLAG

HELHEDSPLAN / BYGGEPROGRAM

DIGITAL BYGGEPROCES [IKT]

GOD PROJEKTERINGSSKIK

RISIKOVURDERING / ERKLÆRING

EKSTERN PROJEKTGRANSKNING

UDBUD OG ENTREPRISEFORHOLD

UDFØRELSE OG TILSYN

DRIFTSPLAN

20

INDEN RENOVERINGEN

UDGANGSPUNKTET – EN BEBYGGELSE I PROCES Et renoveringsprojekt griber ind i eksisterende rammer – fysisk, teknisk, socialt og økonomisk. Et renoveringsprojekt starter således ikke med et hvidt papir – men repræsen­terer en form for milepæl i en glidende drift og udvikling af bebyggelsen. Der er typisk foretaget behovsafdækninger og diverse undersøgelser, råd­giversamarbejder er etableret og beboerne involveret, typisk gennem en længerevarende dialog. De følgende siders anbefalinger omkring rådgiv­ningsaftaler, projektgrundlag og byggeprogram flyder derfor i praksis ind i hinanden i lidt forskellig takt i de enkelte renoveringer.

HELHEDSPLAN FOR RENOVERINGEN De fleste større renoveringer gennem­føres på baggrund af en overordnet helhedsplan. Helhedsplanen udarbej­des for at opnå en langsigtet og helhedsorienteret løsning af boligafdelingens eller boligområdets problemer. Helhedsplanen er således et godt funda­ment for en sammenhængende renoveringsindsats, og også for den nød­vendige byggetekniske helhedstænkning. Udarbejdelsen af en helhedsplan indgår i rammerne og forudsætningerne for at få støtte fra Landsbygge­fonden, hvilket indgår i de fleste større renoveringsprojekter.

RENOVERINGEN OG BEBOERNE Ved renoveringer er brugerne til stede fra start. Beboerne skal derfor involveres og beboerdemokratiet respekteres i en inddragelsesproces, der kan skabe ejerskab til projektet. Beboernes unikke viden om boligerne og bebyggelsen er med til at give projektet kva­litet – også byggeteknisk kvalitet. Mange renoveringsprojekter er meget langstrakte med en plan læg nings fase, der ofte varer flere år, og måske en etapevis gennemførelse af samme udstrækning. Det er bygherrens ansvar at håndtere forståelige tålmodighedsproblemer ved at informere grundigt og give realistiske billeder af projektets tidshorisont.

BYGHERREN SÆTTER RAMMERNE Et renoveringsprojekt har mange in­volverede: Boligorganisationen, beboerne, ofte Landsbyggefonden og altid en række forskellige typer af rådgivere. Det er i den indledende fase vigtigt, at alle kompetencer bliver hørt og kommer i spil til gavn for det kommende projekt. Bygherren vil således typisk inddrage bygherrerådgiver eller den projekterende rådgiver allerede i udformningen af det overordnede koncept for renoveringen.

Men det er bygherrens – den almene boligorganisations – ansvar at gå forrest i processen og sætte rammerne for den kommende bygningsreno­vering, så den får den ønskede kvalitet for både bygherre og brugere.

21

Vær dit ansvar som bygningsejer bevidst – skab rum for kvalitet gennem fastlæggelse af klare overordnede rammer for procesforløb og rådgivning.

Vælg rådgivere, som har dokumenteret erfaring med både bygningsrenovering og almene boligorganisationer.

Overvej relevansen af bygherrerådgivning – og hvilken rolle eventuel bygherrerådgivning skal spille i de enkelte faser.

Lav rådgivningsaftaler med gennemtænkt proces og realistiske tidsrammer.

Skab gennemsigtighed i rådgivningsydelserne – overvej en form for tilbudslister for rådgivningen i de enkelte faser.

RÅDGIVNING OG AFTALER

AFTALER OM RÅDGIVNING Aftaler om bygherrerådgivning og projekte­ringsrådgivning skal ske efter udbudsbestemmelserne og skal altid indgås skriftligt. Rådgivningsaftaler indgås i dag på grundlag af ABR 18 eller AB 18. Mange svigt i byggerier skyldes uklare ansvarsforhold. Det bør særligt i renoveringer altid stå klart, hvem der har ansvar for projektering af de en­kelte bygningsdele. Efter ABR 18 skal rådgiver projektere hele projektet, med mindre andet er aftalt.

BYGHERRERÅDGIVNING Bygherrerådgivning fylder i dag mere og mere. I mange større renoveringer vælger bygherren at ansætte en bygherreråd­giver til at bistå byggeafdelingen med at styre og kvalitetssikre projektet. Byggeskadefonden registrerer dog groft sagt ikke nogen sammenhæng mellem omfanget af bygherrerådgivning og byggeriets kvalitet. Den enkelte boligorganisation bør således ud fra en analyse af egne forudsætninger overveje, om ressourcer til bygherrerådgivning kan anvendes anderledes i forhold til at sikre kvalitet og skabe værdi i renoveringen. Bygherrerådgiv­ning er under alle forhold mest relevant i de indledende faser.

PROJEKTERINGSRÅDGIVNING Stigende krav til hele byggeprocessen – do­kumentation, sikkerhedsforhold, miljøforhold osv. – presser rammerne for en omhyggelig projektering. Det er bygherrens ansvar at skabe rum for kvalitet i renoveringen gennem tilrettelæggelse af processer og rammer, hvor tidsforbrug til overflødige forhold ikke æder tid, der kan anvendes på at sikre kvalitet.

Det er derudover vigtigt at skabe ensartede forventninger til projekterings­niveauet hos henholdsvis bygherre og rådgiver. Det er et paradoks, at der altid arbejdes med et uhyre stort detaljeringsniveau i udbudslister til de udførende men oftest med nærmest summariske ydelsesbeskrivelser for projekteringen. Fonden opfordrer til, at bygherre indgår rådgiveraftaler med størst mulig gennemsigtighed omkring ydelserne, så begge parter ved, hvad der forventes. Der bør være klare ydelsesbeskrivelser for de en­kelte faser – eventuelt i en form for projekteringstilbudslister.

Anbefalinger 01

22

Anbefalinger 02

Gå efter en høj kvalitet i projektgrundlaget – sparede ressourcer i denne fase af projektet kan blive dyre senere.

Sørg for, at førsynsrapporten muliggør en tydelig skelnen mellem støttede og ikke­støttede renoveringsarbejder.

Få et tidligt overblik over nødvendige miljøundersøgelser i forbindelse med bygningsrenoveringen.

Få et tidligt billede af, om der skal genhuses i forbindelse med renoveringen.

Vær sikker på, at førsynsrapporten også forholder sig til den forventede frem tidige anvendelse af bygningerne.

PROJEKTGRUNDLAG

KEND DIN BYGNING Bygningsrenovering adskiller sig primært fra nybyg­geri ved, at der er eksisterende rammer at forholde sig til. Der er nogle håndfaste byggetekniske bindinger, der er et oprindeligt arkitektonisk og æstetisk sprog at forholde sig til, og der er nogle beboere, som både har ønsker og krav, og som skal genhuses eller leve med en generende bygge­plads. For at tilgodese alt dette er det afgørende med så præcist et projekt­grundlag som muligt. Projektgrundlaget udarbejdes af bygherren i samar­bejde med eksterne tekniske rådgivere.

FØRSYNSRAPPORTEN En central del af projektgrundlaget er udarbejdel­sen af en førsynsrapport for bebyggelsen. Førsynsrapporten udgør funda­mentet for de rette valg i den efterfølgende projektering. Mange svigt i re­noveringer opstår efter Byggeskadefondens erfaringer som følge af sent opdagede overraskelser i konstruktioner og installationer og efterfølgende ”hovsaløsninger”. Førsynsrapporten skal kortlægge bebyggelsens tilstand og udfordringer som helhed samt indeholde en gennemgang af alle væ­sentlige bygningsdele. Kortlægningen skal ikke mindst forholde sig til sam­spillet mellem eksisterende og nyt – herunder samspillet mellem konstruk­tioner og materialer samt samspillet mellem energiforhold og indeklima.

Førsynsrapporten bør indeholde et tidligt overblik over arbejder, som er omfattet af Byggeskadefonden og arbejder, der ikke vil være det. Der vil her typisk være sammenhæng med mulig støtte fra Landsbyggefonden. Det er vigtigt, at førsynsraporten forholder sig til eventuel planlagt ny anvendelse af en bygning eller dele af en bygning. Det kan være helt afgørende i forhold til fx konstruktive ændringer, nye adgangsforhold eller efterisolering.

Hvis renoveringen skal gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden, er der her specifikke krav til udarbejdelse af en tilstandsrapport og den tilhø­rende dokumentation. Der lægges vægt på, at førsynsrapportens overblik over bebyggelsens fysiske tilstand ikke bare er rettet mod aktuelle udfor­dringer, men også bliver et redskab for en langsigtet planlægning af indsat­ser og dermed af bebyggelsens økonomi.

FØRSYNSRAPPORTI henhold til Lov om almene Boliger skal der inden ombygning af eksisterende bygninger udarbejdes en førsynsrapport.

TILSTANDSRAPPORTGennemføres renoveringen med støtte fra Landsbygge­fonden vil der herfra være krav om udarbejdelse af en tilstandsrapport.

23

Anbefalinger 02

SUPPLERENDE UNDERSØGELSER Det er i mange tilfælde nødvendigt at supplere førsynsrapporten med supplerende undersøgelser af fx miljø­ eller funderingsforhold. Sådanne undersøgelser skal gennemføres i samarbejde med specialister. Mange bebyggelser fra 1960’erne og 1970’erne er opført med brug af miljø­ eller sundhedsskadelige stoffer. De miljøfarlige stoffer, som man kan støde på ved renoveringer, omfatter bl.a. asbest, PCB, en række tungmetaller og PAH’er. Det er bygherrens pligt at undersøge sin bygning for miljøfarlige stoffer i henhold til aktuelle miljøkrav og gældende lovgivning. Ved renovering er der krav om, at affaldet anmeldes til kommu­nen, hvis renoveringen omfatter mere end 10 m2, eller hvis affaldsmæng­den overstiger 1 ton. Kommunerne anviser affaldet ud fra indholdsstofferne.

PILOTPROJEKTER Byggeskadefonden anbefaler kraftigt, at der før løsning­er, som skal implementeres i stor skala, gennemføres test i begrænset om­fang i form af pilotprojekter eller 1:1 mock­upper. Dette kan både afklare tekniske og arkitektoniske problemstillinger, men kan også være en stor hjælp til at indsnævre økonomiske usikkerheder i projektet.

LANDSBYGGEFONDENS KRAV TIL BYGGETEKNISK DOKUMENTATION

TilstandsrapportI forbindelse med en ansøgning til Landsbyggefonden skal der udarbejdes en tilstandsrapport med gennemgang af de vedligeholdelseskrævende bygningsdele – primært bygningsdele i klimaskærm og installationer samt eventuelle problemer i boliger. Undersøgelsen skal udgøre ca. 10% af bygningsdelene og være fordelt jævnt i bebyggelsen.

Materialet skal indeholde:• Beskrivelse af hovedkonstruktioner og materialer for bygninger/bygningsdele. • Beskrivelse af tidligere gennemførte renoveringer.• Beskrivelse af tilstand med registrering af omfanget af eventuelle problemer, dokumentation i form af fotos, tegninger mm. • Beskrivelse af årsag til eventuelle skader samt forslag til supplerende undersøgelser og eventuelle forslag til løsning og overslagsøkonomi. • Ved alvorlige indeklima­ og kuldebrosproblemer kan det blive aktuelt at få udarbejdet en inde­

klimaregistrering, der er suppleret med termofotos. Det aftales konkret med Landsbyggefonden.

Supplerende undersøgelserI forlængelse af tilstandsrapporten, og ofte ved besigtigelsen, aftales med fonden hvilke supplerende undersøgelser, der skal udføres. Det kan fx være:• Betonundersøgelser ved boreprøver og undersøgelse på laboratorie.• Undersøgelser af mursten og tagsten på teglværkslaboratorie.• Destruktive undersøgelser af bygningsdele for at verificere og beskrive opbygning, fotoregistrere

skader, fugtmålinger mm.• Eventuel skimmelregistrering bag tapet eller andre steder ved mistanke om problemer.• Screening vedrørende miljøfremmede stoffer.

Som dokumentation kan også indgå eventuelle opgørelser fra driftsafdelingens registrering og udbedring af skader.

Se nærmere på: www.landsbyggefonden.dk

24

Anbefalinger 03

Brug byggeprogrammet til at definere bygherrens forventninger til kvalitet i forhold til den økonomiske ramme.

Sæt fokus på den eksisterende bygnings forudsætninger – arkitektonisk og økonomisk.

Inddrag den fremtidige driftsorganisation i udarbejdelsen af byggeprogrammet.

Gør byggeprogrammet konkret ved at beskrive ønskede levetider og forventninger til den fremtidige drift.

Vær særlig konkret ved beskrivelse af krav til forhold som tilgængelighed, bæredygtighed og klimatilpasning.

HELHEDSPLAN / BYGGEPROGRAM

BYGHERRENS KRAV TIL RENOVERINGEN Det er bygherrens – den almene boligorganisations – ansvar at sætte rammerne for en bygningsrenovering, så den får den ønskede kvalitet. En helt central del af dette er udarbejdel­sen af et byggeprogram. Byggeprogrammet indeholder bygherrens grund­læggende krav (og ønsker) til den eller de, som skal projektere den kom­mende renovering, uanset om det er en totalentreprenør eller en teknisk rådgiver. Bygherren skal i byggeprogrammet beskrive sine ønsker til reno­veringens hovedkoncept og konkretisere krav til form, funktion og bygge­teknik. For almene bygherrer og andre professionelle bygherrer er det især i forbindelse med byggeprogrammet, at erfaringer fra tidligere renovering­er og drift af andre bebyggelser kan omsættes til gavn for byggeprocessen, kvaliteten, totaløkonomien mv. i den aktuelle renovering.

MANGE PARTER BAG BYGGEPROGRAMMET Byggeprogrammet udarbejdes typisk i en løbende proces, hvor krav og ønsker låses mere og mere. Det er vigtigt, at bygherren inddrager alle relevante dele af organisationen i ud­formningen af byggeprogrammet, ikke mindst de, som skal stå for den frem­tidige drift. Bygherren vil typisk allerede inddrage bygherrerådgiver eller den projekterende råd giver i udformningen af byggeprogrammet. Arbejdsdelin­gen omkring programmet bør fremgå tydeligt af rådgiveraftalerne.

Ved renoveringer er der i de fleste tilfælde en længere forudgående proces med beboerne for at identificere brugernes krav til byggeriet. Byggepro­grammet bør inddrage konkrete driftserfaringer fra brugerne i de bygge­tekniske krav. Det er samtidig vigtigt, at prioriteringer af kvalitet og økono­mi står tydeligt for alle i programmet – ikke mindst brugerne.

ØKONOMI OG FORVENTNINGSAFSTEMNING Bygherrens krav (og ønsker) skal være realistiske i forhold til de økonomiske rammer for renoveringen. Mange svigt, fejl, mangler og byggeskader skyldes, at der ikke har været sammenhæng mellem byggeprogram og økonomi. Efter tilbudsindhentning har det derfor været nødvendigt at foretage besparelser og projektændring­er, som under tidspresset ofte ikke bliver kvalitetssikret, projektgransket og risikovurderet.

25

Anbefalinger 03

BYGGEPROGRAMMETS KARAKTER Det bør altid være en ambition for byg­herren at gøre byggeprogrammet så konkret som muligt. Mange program­mer har veldefinerede funktionskrav, men er meget lidt konkrete med de byggetekniske og totaløkonomiske krav. Det kan – trods efterhånden mange hjælperedskaber – være vanskeligt at stille præcise totaløkonomiske krav, men programmet bør være meget tydeligt omkring forholdet mellem anlægs­økonomi og driftsøkonomi. Det er ligeledes vigtigt, at eventuelle ”sammen­stød” mellem forskellige krav identificeres allerede i byggeprogrammet, så prioriteringer kan foretages tidligt og med åbne øjne. Det kan fx gælde for­holdet mellem energitæthed og ventilation eller forholdet mellem lang levetid og let udskiftelighed.

Fonden anbefaler, at krav og ønsker til bæredygtighed i renoveringen bliver så konkrete som muligt – og ses i en samlet kontekst for hele renoveringen. Bygherrens prioriteringer – herunder fravalg af nogle ønsker til fordel for nogle andre – bør fremgå tydeligt af programmet. Det er ikke fremmende for styring af kvaliteten at skrive, at man ønsker alt. BYGGEPROGRAM OG TOTALENTREPRISE I totalentrepriser er byggepro­grammet helt afgørende for, om bygherren får et byggeri, der opfylder byg­herrens og brugernes forventninger. Byggeprogrammet vil typisk være byg­herrens eneste og sidste chance for at få indflydelse på byggeriets dispone­ring, planløsning, udformning og materialevalg, da totalentreprise aftalen normalt ikke giver muligheder for senere indflydelse. Et mangelfuldt bygge­program til en totalentreprise kan få alvorlige økonomiske konsekvenser for de fremtidige drifts­ og vedligeholdelsesudgifter, hvis totalentreprenø­ren selv vælger billige løsninger og materialer. Disse har som regel kortere levetid og medfører større udgifter til drift og vedligeholdelse end dyrere, men robuste løsninger, materialer mv.

26

Anbefalinger 04

Brug IKT til at skabe digital sammenhæng gennem hele renoveringen – fra planlægning og projektering til aflevering og drift. Prioritér gode rammer for digital projektledelse i byggeriet.

Få uafhængig ekstern rådgivning til IKT­arbejdet.

Vurdér digitaliseringsbehovene i forhold til den fremtidige drift –”keep it simple”.

Brug Byggeskadefondens og Almennets IKT­koncept og dokument­paradigmer til at lette IKT­arbejdet.

DIGITAL BYGGEPROCES [IKT]

BYGNINGSRENOVERINGENS DIGITALE PROCES Målet med IKT (Informati­ons­ og Kommunikationsteknologi) er at sikre en sammenhængende digi­talisering af processen fra planlægning og projektering af renoveringen til digital aflevering og efterfølgende drift. En veltilrettelagt digitalisering ska­ber større effektivitet i alle faser, og kan frigøre kræfter fra besværlige ad­ministrative processer, så ressourcerne i stedet kan anvendes til bedre byg­geri og højere kvalitet i renoveringen.

BYGHERRENS ANSVAR Med ABR 18 og AB 18 er kravene til bygherren præ­ciseret i forhold til at sikre gode rammer for digital projektledelse og hånd­tering af hele den digitale byggeproces. Det er der god mening i. Det er boligorganisationen, der har både viden og kompetencen, når de renoverede boliger efterfølgende skal driftes og forvaltes. Det er derfor også boligorga­nisationen, der bedst kan stille relevante krav til, hvilke data de tekniske råd­givere og entreprenørerne skal levere undervejs i processen.

SÆRLIG IKT­RÅDGIVNING Mange boligorganisationer oplever IKT­håndte­ringen som en kompliceret teknisk disciplin og overlader derfor hele styring­en af og beslutningerne om IKT­anvendelse til den projekterende rådgiver. Byggeskadefonden anbefaler, at boligorganisationen bruger en uaf hængig IKT­bygherrerådgiver til at hjælpe med at stille de rette IKT­krav – og ikke mindst sikre, at de stillede krav opfyldes af både projekterende rådgiver, entreprenører og leverandører. IKT­bygherrerådgiveren skal på bygherrens vegne facilitere det digitale samarbejde mellem alle byggeriets parter gen­nem hele renoveringen. Hermed undgås blandt andet, at rådgivere og entre­prenører leverer data, som ingen funktion har for boligorganisationen.

IKT­PARADIGMER Byggeskadefonden har i samarbejde med AlmenNet ud­arbejdet et koncept for IKT­arbejdet. Konceptet består af et paradigme til en aftale med en IKT­bygherrerådgiver og bestemmelser til at indsætte direk­te i aftalen med projekterende rådgiver og entreprenøren (plug­in princip­pet). I konceptet indgår også en IKT­ydelsesspecifikation, der angiver kra­vene til IKT­anvendelsen i både projekteringsfasen og ved udførelsen. Konceptet giver boligorganisationen et redskab til at stille præcise IKT­krav til alle byggeriets parter, så effektivisering i den efterfølgende drift sikres bedst muligt af en effektiv digitalisering i renoveringsprocessen.

Se AlmenNets vejledning og dokumentparadigmer på www.almennet.dk

27

Anbefalinger 05

Byg ikke, før der er projekteret færdigt og fuldt overblik over sammenhæng og konsekvens af enkeltdispositioner – uanset entrepriseform.

Tag beslutningerne ved tegnebordene og ikke ude på pladsen.

Hav skærpet opmærksomhed på den byggetekniske helhed ved eventuelle besparelser i løbet af processen – det er ofte her, det går galt.

GOD PROJEKTERINGSSKIK

FÆRDIGT PROJEKT FØR BYGGESTART Bygherren skal kræve, at de pro­jekterende tegner, beregner og beskriver projektet, således at både hel­heden, sammenhængene og alle detaljer er nøje gennemtænkt og fastlagt. Det er ikke god projekteringsskik at overlade udførelsesdetaljer til entre­prenøren. Det sker typisk med komplicerede detaljer i projekter, hvor den projekterende er presset af tid og af et begrænset honorar, eller hvis den projekterende simpelthen mangler viden. Men det er ikke lettere for hånd­værkeren at ”stå på stilladset” og klare det, den projekterende ikke kunne klare ved tegne bordet.

Dette gælder som udgangspunkt også ved totalentreprise. Det er en ud­bredt misforståelse, at en totalentreprise kræver mindre projektering, og at en totalentreprise uden problemer kan påbegyndes, før hele projektet er færdigt. Teoretisk kunne man forestille sig, at det var muligt – men i praksis fører det alt for ofte til svigt og skader.

”Det bliver simpelthen for dyrt, hvis man ”stikker spaden i jorden” og be­gynder udførelsen, før det endelige og detaljerede projekt foreligger, og før projektet er korrigeret for eventuelle besparelser efter licitationerne. Det drejer sig jo ikke om raketfysik, men om at bruge sund fornuft”. Det var for­klaringen, da Byggeskadefonden spurgte en stor totalentreprenør, der år efter år havde færrest svigt og skader i fondens statistikker.

HELHED OG ENTREPRISESKEL Mange svigt opstår, når der – af mange forskellige årsager – ikke er sammenhæng mellem forskellige dele af pro­jektet – mellem konstruktioner og løsninger, som går på tværs af bygnings­dele eller entrepriser. Der skal altid udvises særlig omhu ved projektering af bygningsarbejder i entrepriseskel. Det gælder ikke mindst ved system­leverancer, hvor der kræves en præcisering af, hvem der har ansvaret for tilsyn med produktion og for tilsyn med indbygning af leverancen. Dette vil normalt være den projekterendes ansvar overfor bygherren. Det er dermed den projekterende, der skal sikre sammenhæng med resten af byggeriet.

ÆNDRINGER OG BESPARELSER En anden vigtig grobund for svigt er ved projektændringer som konsekvensens af besparelser – typisk efter for dyre licitationer. Bygherren skal allerede i tidsplaner sætte rimelig tid af til for­svarlige vurderinger og granskninger af eventuelle projektændringer, såle­des at sammenhængen med resten af projektet sikres. Og hos den projek­terende skal alle advarselslamper blinke. Forhastede og ugennemtænkte projektændringer som følge af besparelser har medført mange skader i tidens løb.

28

Anbefalinger 06 RISIKOVURDERING / ERKLÆRING

Skab rammer for proaktiv risikovurdering gennem hele projekterings forløbet.

Brug risikoerklæringen proaktivt til at undgå risiko­behæftede forhold i projektet.

Sørg for, at risikoerklæringen udfyldes ved projektforslag og ved hovedprojekt samt ved væsentlige projektændringer.

KRAV OM RISIKOERKLÆRING Rådgivere, leverandører og entreprenører, der udfører projektering af almene bygningsrenoveringer, skal udfylde ”Erklæring om risikobehæftede forhold” og aflevere den til bygherren, der skal underskrive erklæringen. Uanset om der er risikobehæftede forhold eller ej, skal erklæringen udfyldes mindst to gange i processen: Ved pro­jektforslag og hovedprojekt. Hvis projektet ændres væsentligt, fx i forbin­delse med besparelser, skal de projekterende afgive en ny risikoerklæring.

REDSKAB TIL FOREBYGGELSE Risikoerklæringerne skal forebygge, at pro­jekter indeholder dispositioner, konstruktioner og detaljer, hvor de projekte­rende bør kunne forudse, at det er sandsynligt, at der under byggeriet kan opstå væsentlige svigt og fejl, således at konstruktioner, udformninger, sam­menføjninger, materialer mv. ikke får den styrke, holdbarhed og levetid, som man normalt bør kunne forvente. De projekterende skal derfor som led i kvalitetssikringen både overordnet og i alle detaljer gennemgå og vurdere sandsynligheden for svigt og fejl ved udførelsen af hele deres projekt(del), før der afgives risikoerklæringer til bygherren. Hvis gennemgangen afslø­rer risikobehæftede forhold, bør projektet så vidt muligt ændres til andre metoder, materialer eller lignende, således at risikoen elimineres. Det er billigere at ændre projektet end at udbedre svigt og fejl under udførelsen eller i den færdige renovering.

BYGHERRENS (MED)ANSVAR I nogle tilfælde vil der foreligge en ”ikke­blank” risikoerklæring. Der kan være udefrakommende krav (fx lokalplan­krav om grønne tage, selv om den projekterende vurderer dette som en ri­sikobehæftet konstruktion). Der kan også være løsninger, som bygherren af forskellige grunde selv ønsker at fastholde, selv om den projekterende vur­derer det som risikobehæftet. Erklæringen er i de tilfælde et redskab til at sætte fokus på bevidste valg, der skal have skærpet opmærksomhed. Byg­herren påtager sig samtidig et (med)ansvar ved underskrift af ”ikke­blanke” risikoerklæringer. Byggeskadefonden kan afvise at dække, hvis årsagen til en senere byggeskade er risikobehæftede forhold, som bygherren kendte og accepterede ved at underskrive risikoerklæringen. De projekterende kan tilsvarende afvise ansvar for fejl og mangler, hvis årsagen er forhold, som bygherren kendte og accepterede i risikoerklæringen.

TILPASNING AF DRIFTSPLAN OG DRIFTSBUDGET Risikobehæftede for­hold i projektet skal altid følges op i driftsplanen med forskrifter om fx hyppigere tilsyn og vedligeholdelse af risikobehæftede løsninger, således at der kan gribes ind, før der udvikler sig egentlige skader. Der skal også af­sættes fornødne midler i driftsbudgettet.

Risikoerklæringen kan findes i kvalitetssikrings­bekendtgørelsen og på:www.byggeskadefonden.dk

29

Anbefalinger 07EKSTERN PROJEKTGRANSKNING

Få ekstern, uafhængig rådgivning til projektgranskning.

Sørg for, at der granskes i hver enkelt af projektets hoved­faser – med hovedvægten i perioden umiddelbart op til udbud.

Lad projektgranskningen have særlig fokus på koblinger mellem den eksisterende bygning og nye konstruktioner.

Lad projektgranskningen have særlig fokus på sene ændringer i projektet – her opstår erfaringsmæssigt fejl.

Brug Byggeskadefondens vejledning i ekstern projekt­granskning – se vores hjemmeside.

PROJEKTGRANSKNING ER KVALITETSSIKRING Projektgranskning er en dokumenteret, sammenhængende og systematisk gennemgang af et pro­jekt for at vurdere, om projektet opfylder de aftalte krav, om der er svigt i projektet, eller om der er løsninger i projektet, der med stor sandsynlighed vil medføre svigt.

Projektgranskning er en væsentlig del af kvalitetssikringen af et bygge­arbejde, og derfor indeholder bekendtgørelsen om kvalitetssikring også minimumskrav herom til projekterende ved aflevering af deres projektdel. Kravet til entreprenører om procesgranskning før projektgennemgang er ligeledes væsentlig for kvalitetssikringen.

EN LØBENDE PROCES Projektgranskning bør være en integreret del af hele programmerings­ og projekteringsforløbet og foregår således ikke efter, men samtidig med at valgene træffes. Antallet og omfanget af granskninger vil afhænge af karakteren af det enkelte byggeri. Der bør som udgangs­punkt granskes i hver enkelt af projektets hovedfaser: Program, dispositi­onsforslag, projektforslag og hovedprojekt. Fokus og ressourcer skal altid rettes mod de løsninger og bygningsdele, hvor sandsynligheden for svigt er størst, og hvor eventuelle svigt får de største konsekvenser.

SÆT TID AF En effektiv projektgranskning forudsætter, at der afsættes den fornødne tid hertil i tidsplanen. Det gælder også ved eventuelle projekt­ændringer som følge af besparelser efter licitationer. En effektiv gransk­ning forudsætter ligeledes, at den udføres af erfarne kolleger i samme virk­somhed – eller endnu bedre af erfarne kolleger i en anden virksomhed, i form af såkaldt ekstern granskning.

EKSTERN PROJEKTGRANSKNING Flere store boligorganisationer kræver som fast procedure ekstern granskning i alle større byggeopgaver, og ud­gifter hertil er begrænsede i forhold til udbyttet. ”Det er de udgifter, vi får mest ud af”, som én af de mest erfarne byggechefer har udtalt. For nogle projekterende kan ekstern granskning opleves som kontrol og utidig faglig indblanding. For den gode projekterende opleves det tværtimod som en hjælp – et udefrakommende tredje øje, der kan medvirke til at forebygge senere problemer, også for den projekterende.

Byggeskadefonden har udgivet en vejledning i projektgranskning – seden på vores hjemmeside

30

Vælg entreprenører, som har dokumenteret erfaring med både bygnings renovering og almene boligorganisationer.

Vælg blandt andet entrepriseform ud fra i hvilket omfang, bygherren selv ønsker at tage ansvar i byggeprocessen.

Vælg ikke totalentreprise uden en erfaren, professionel bygherreorganisation i ryggen.

Undgå såkaldt tidlige udbud.

Vær særlig opmærksom på, at der er styr på ansvarsforhold og rollefordeling ved anvendelse af systemleverancer.

Anbefalinger 08 UDBUD OG ENTREPRISEFORHOLD

VALG AF UDBUDSFORM Bygherrer for almene byggerier har siden 2009 skullet vurdere, om byggeopgaven mest hensigtsmæssigt løses ved samlet udbud af projektering, udførelse og efterfølgende drift eller ved partnering. I de fleste tilfælde løses opgaverne ved fag­, hoved­ eller totalentreprise uden anvendelse af samlet udbud eller partnering. Men hvilken udbuds­strategi skal bygherren vælge?

De væsentligste forskelle mellem fag­, hoved­ eller totalentreprise er; hvem står for projekteringen, hvilke typer af entreprenører udbydes arbejdet til, og hvem står for byggeledelse og tilsyn. Bygherrens indflydelse er gene­relt størst ved fagentrepriser og mindst ved totalentrepriser. Det omvendte gælder naturligvis for entreprenørerne, hvis indflydelse er størst ved total­entrepriser.

Ansvarsforholdene er centrale. Da ansvaret påhviler den part, som bygher­ren har indgået aftale med, er totalentreprise med hensyn til ansvar som udgangspunkt det mest enkle for bygherren, idet totalentreprenøren er an­svarlig for både projektering og udførelse.

Fælles for alle entrepriseaftaler er, at bygherren ikke skal udbyde på et ufærdigt grundlag. Bygherren kan ikke forvente, at entreprenøren vil betale for bygherrens eventuelle ”glemsomhed”, efter at bygherren har afholdt li­citation med det formål at få lavest mulige pris fra de prækvalificerede en­treprenører. Dette gælder specielt ved totalentreprise, som derfor kun bør vælges af kompetente og forudseende bygherrer.

FAGENTREPRISE Bygherren bør vælge fagentreprise, hvis bygherren i samarbejde med sin(e) rådgiver(e) vil have maksimal indflydelse på, hvor­dan projektet fastlægges i detaljer, hvordan projektet opdeles og udbydes i fagentrepriser, og hvordan byggeledelsen og tilsynet tilrettelægges. Den almene bygherre kan her med sine erfaringer sikre, at boligerne i alle de­taljer bliver velindrettede, velfungerende og med lave udgifter til drift og vedligeholdelse.

31

HOVEDENTREPRISE Bygherren bør vælge hovedentreprise, hvis det vurde­res, at renoveringen kan gennemføres billigere og mere sikkert, hvis ud­vælgelsen af under­/fagentreprenører og koordineringen af deres entrepri­ser overlades til en hovedentreprenør.

TOTALENTREPRISE Bygherren bør vælge totalentreprise, hvis det vurde­res, at hele byggeriet bliver både bedre og billigere, hvis projektering og udførelse overlades til en kompetent totalentreprenør, og hvis bygherren vurderer sig i stand til at prækvalificere kompetente totalentreprenører samt i stand til at opstille relevante udbuds­ og tildelingskrav.

Totalentreprise stiller større krav til bygherren end fag­ og hovedentrepri­ser. Totalentrepriser frarådes derfor, hvis bygherren ikke har fornøden vi­den, overblik og erfaring til at være på forkant og opstille fornødne og til­strækkelige krav både til prækvalifikation af de bydende entreprenører og til udbuds­ og tildelingskrav i en totalentreprise.

I forhold til nybyggeri rummer renoveringer oftest en uforudsigelighed, som uanset bygherre vil gøre en totalentreprise vanskelig at håndtere. Praksis viser da også, at kun et meget begrænset antal større og komplekse reno­veringer gennemføres i totalentreprise. SÆRSKILT BYGGELEDELSE Der har gennem en periode været en tendens til at udbyde specifikke ydelser separat. Flere almene boligorganisationer vælger således at udbyde byggeledelse som en særskilt ydelse. Fordelen kan ligge i at tiltrække særlige kompetencer og at undgå uhensigtsmæssige dobbeltroller, hvis den projekterende rådgivervirksomhed også varetager byggeledelsen. Udfordringen er blandt andet de ulemper, der følger af at have flere kontraktparter.

TIDLIGE UDBUD OG PARTNERING Byggeskadefonden fraråder anvendelse af såkaldte tidlige udbud, hvor dele af byggeriet påbegyndes, før der forelig­ger et færdigt projekt. Fonden anbefaler på samme måde, at der udvises skærpet opmærksomhed i forbindelse med såkaldte partneringprojekter, hvor bygherren nøje bør overveje organisering, tilrettelæggelse og tids­planlægning, således at byggeriet ikke påbegyndes, før der foreligger et færdigt projekt.

SYSTEMLEVERANCER Efterhånden er det blevet almindelig praksis at ud­byde en lang række bygningsdele og processer som systemleverancer. Det stiller særlige krav til præcisering af, hvem der har ansvaret for tilsyn med produktion og med indbygning af leverancen.

Der kan indgås særskilt aftale med systemleverandøren om projekterings­ansvaret for systemleverancen. Ellers har den projekterende ansvaret. Den projekterende har under alle omstændigheder ansvaret overfor bygherren for systemleverancens sammenhæng med resten af byggeriet.

JURIDISKE KRAV Der er krav om, at almene byggeopgaver udføres i over­ensstemmelse med AB 18 (Almindelige Betingelser), ABR 18 (Almindelige Betingelser for Rådgivning) og ABT 18 (Almindelige Betingelser for Totalen­treprise). Formålet er blandt andet at sikre et solidt juridisk grundlag for aftalerne. Herved undgås unødvendige tvister og konkurrence på de juridi­ske betingelser.

Anbefalinger 08

32

Prioritér en grundig videnoverdragelse i overgangen fra projektering til udførelse.

Stil specifikke krav om kontrol og tilsyn i rådgivningsaftaler og ved udbud.

Stil krav til entreprenørens udbudskontrolplan.

Sørg for, at kontrol og tilsyn har fokus på vanskelige løsninger og særligt risikobehæftede forhold i byggeriet.

Glem ikke bygherrens eget tilsynsansvar – som gælder for alle entreprisetyper.

Anbefalinger 09 UDFØRELSE OG TILSYN

OVERDRAGELSE AF VIDEN FRA PROJEKT TIL UDFØRELSE Rådgiverne har i et renoveringsprojekt typisk opbygget viden over lang tid. Denne viden skal over en meget kort periode overtages af entreprenørerne. Prioritering af faseoverdragelsen fra projekt til udførelse kan lette arbejdet for alle parter og skabe værdi og kvalitet i det færdige resultat.

Fonden anbefaler, at overdragelse af viden fra projekt til udførelse priorite­res højt – fx i form af grundige projektgennemgange ved opstart af hver ny entreprise. Fonden har mødt projekterende rådgivere, som afholder mål­rettede workshops for entreprenørens håndværkere for at gå i direkte dia­log om vigtige knudepunkter i projektet.

STIL KRAV VED UDBUD OG I AFTALER Bekendtgørelsen om kvalitetssik­ring fastlægger generelle minimumskrav til entreprenørens kontrol og do­kumentation og til bygherrens tilsyn hermed. Herudover bør bygherren i det konkrete projekt præcisere og detaljere yderligere krav i juridisk bindende aftaler med parterne. Det betyder, at bygherren allerede ved udbud af råd­giverydelser og af entrepriser, herunder også af totalentrepriser, skal be­skrive krav til entreprenørens kontrol og til rådgiverens tilsyn, som ligger ud over de generelle minimumskrav i bekendtgørelsen. Hvis bygherren ikke stiller specifikke krav, vil kun minimumskravene gælde.

Med den skærpede konkurrence kan bygherren ikke forvente, at rådgivere og entreprenører – efter en måske hård priskonkurrence – gratis leverer kontrol­ eller tilsynsydelser, som bygherren har ”glemt” at udbyde.

I totalentrepriser bør bygherren i udbudsmaterialet og totalentrepriseafta­len præcisere, at der tilknyttes et bygherretilsyn, ligesom bygherren kan præcisere, at udbudskontrolplan og kontrolplan skal udarbejdes i samar­bejde med bygherretilsynet.

33

Anbefalinger 09

UDBUDSKONTROLPLAN OG TILSYNSPLAN Udbudskontrolplan og tilsyns­plan er to sider af samme sag: Udbudskontrolplanen angiver bygherrens krav til entreprenørens kontrol og dokumentation, mens tilsynsplanen angiver de ressourcer og de metoder, bygherren for sit vedkommende vil anvende på efterprøvning af entreprenørens kontrol og dokumentation. Kravene fremgår af bekendtgørelse om kvalitetssikring og gælder for alle entrepriseformer.

Det er væsentligt, at bygherren finder balance mellem dokumentationens nyttevirkning og omkostningerne ved at tilvejebringe materialet. Dokumen­tationen bør aldrig blive et mål i sig selv.

BYGHERRENS UDBUDSKONTROLPLAN Kvalitetssikring i udførelsesfasen er først og fremmest entreprenørens sag. Ikke mindst for skjulte bygnings­dele gælder, at dokumentationen skal udarbejdes, afgives og kontrolleres løbende. Udbudskontrolplanen bør som minimum angive krav til entrepre­nørens dokumentation med hensyn til form, systematik, arkivering, anvendte materialer, udførelse, driftsprøver mv. samt krav om behandling af kvali­tetssikring på byggemøder og i byggemødereferater.

ENTREPRENØRENS KONTROLPLAN På grundlag af udbudskontrolplanen udformer entreprenøren sin egentlige kontrolplan, der mere detaljeret fast­lægger kvalitetssikringen under udførelsen. Dokumentation, der skal fore­lægges bygherren, kan være opdelt i aktiviteter, som bygherren skal inspi­cere eller godkende, og aktiviteter, som bygherren blot skal have lejlighed til at følge.

BYGHERRENS TILSYNSPLAN Uanset, at kvalitetssikring i udførelsesfasen først og fremmest er entreprenørens sag, er der behov for en samlet over­ordnet indsats fra bygherrens side for at sikre, at de mange enkeltydelser bliver til et færdigt byggeri med den ønskede kvalitet. Der skal derfor udar­bejdes en plan for bygherrens tilsyn med entreprenørens udførelse af byg­geriet. Tilsynsplanen skal sammenfatte behovet for tilsyn, herunder hvor store ressourcer, der skal bruges på tilsynet, og hvordan de skal fordeles. Når de enkelte dele er færdigprojekterede, bør tilsynsplanen revideres med hensyn til tilsynsfrekvens og indsatsområder.

For fag­ og hovedentrepriser bør tilsynsplanen udarbejdes samtidig med pro­jekteringen. For totalentrepriser skal bygherrens tilsyn som minimum om­fatte kontrol af, at materialer og udførelse svarer til totalentrepriseaftalen.

RISIKOBEHÆFTEDE ELLER VANSKELIGE FORHOLD Både udbudskontrol­planen og tilsynsplanen skal have fokus på forhold, hvor det er sandsynligt, at der opstår fejl under udførelsen. Det gælder fx forhold, der erfarings­mæssigt er vanskelige at udføre fejlfrit, og som stadig findes i projektet, selv om de blev påpeget i projektgranskningen. Der skal især være fokus på forhold med stor byggeteknisk risiko – dvs. hvor der er stor sandsynlighed for udførelsesfejl, som vil få store konsekvenser. Sådanne forhold bør også fremgå af risikoerklæringen.

Vanskelige forhold kan fx være sikring af dampspærretæthed i konstruk­tioner, undertages afslutning ved tagfod, kip og gavle, skotrendeudførelser og inddækninger ved kviste og gavle samt gennemføringer i undertage og dampspærrer.

34

Anbefalinger 10 DRIFTSPLAN

TILPASNING AF DRIFTSPLANEN Ved aflevering af bygningsrenoveringen skal der foreligge en opdateret udgave af bebyggelsens driftsplan. Den op­daterede driftsplan skal for alle væsentlige renoverede bygningsdele be­skrive, hvor ofte disse skal efterses, og hvordan de skal ved ligeholdes. Driftsplanen skal videreføres i en driftsjournal, og driftsbudgettet skal sikre, at der er penge til at udføre den vedligeholdelse, der er beskrevet i drifts­planen. Der findes forskellige digitale programmer, som håndterer drifts­ og vedligeholdelsesplaner.

EN REALISTISK DRIFTSPLAN Driftsplanen skal tage udgangspunkt i reali­stiske vurderinger af levetider, intervaller for tilsyn og vedligeholdelse, ud­gifter mv. for de anvendte materialer, den konstruktive udformning og byg­ningsdelens placering samt de fysiske og klimatiske påvirkninger, som bygningsdelen udsættes for.

SAMARBEJDE OM DRIFTSPLANEN Det er vigtigt, at driftsplanen justeres i samarbejde mellem den almene driftsherre og den projekterende rådgiver. På den måde kan parternes viden og erfaring udnyttes bedst muligt. Den projekterende kender projektet, de valgte materialers egenskaber og de påvirkninger, de bliver udsat for, mens den almene driftsherre ofte kan trække på mange års nyttige erfaringer med drift og vedligeholdelse.

Under planlægning og projektering af renoveringen skal rådgiveren på bag­grund af byggeprogram, projekteringserfaring mm. vurdere de driftsbehov en given løsning indebærer. Det bør ikke mindst i forbindelse med projekt­granskningen vurderes, om de enkelte løsninger afføder specielle drifts­mæssige tiltag.

EN PROJEKTERINGSYDELSE En opdateret driftsplan er en del af projekte­ringsopgaven, og det skal være beskrevet præcist i rådgiveraftalen, hvad opdateringen skal omfatte, hvordan driftsplanen skal afleveres og ikke mindst, at driftsplanen skal foreligge sammen med rettede tegninger ved byggeriet aflevering. Det er i strid med kravet om totaløkonomiske overve­jelser i kvalitetssikringsbekendtgørelsen, hvis justeringen af driftsplanen først laves, når projektet er realiseret – men det sker desværre ofte.

Sørg som bygherre for at inddrage projekterende rådgiver og driftsorganisationen i tilpasningen af driftsplanen.

Vurdér, om driftsplanen tager udgangspunkt i en realistisk vurdering af den valgte kvalitet og levetid på bygningsdelene.

Tilpas driftsplan og driftsbudget, hvis der – af den ene eller den anden årsag – vælges risiko behæftede forhold.

Sørg som driftsherre for at justere driftsplanen løbende og altid tilpasse den til større ændringer.

Sørg som driftsherre for at justere driftsplanen efter, at Byggeskadefonden har afholdt eftersyn.

35

36

Illus

trat

ion:

Pål

sson

Ark

itekt

er

37

PR

OJEK

T

DISPONERING / HELHED

ROBUSTHED

BYGBARHED

TOTALØKONOMI

VALG AF MATERIALER

FUGTBESKYTTELSE / KLIMASIKRING

BÆREDYGTIGHED

DRIFTSOVERVEJELSER

BYGGEPROCES / BYGGEPLADS

38

39

DISPONERING / HELHED

Vælg overordnet renoveringskoncept ud fra en helheds­orienteret betragtning af form, funktion, teknik og økonomi.

Skab byggeteknisk overskud ved at vælge enkle former, konstruktioner og materialer.

Vær opmærksom på den formmæssige, funktionelle og byggetekniske sammenkobling af eksisterende og nyt.

Projektér med tilstrækkelige tolerancer mellem eksisterende og nye bygningskonstruktioner.

Vær opmærksom på stabiliteten, hvis den eksisterende bygning suppleres med nye konstruktioner.

Sørg for, at kravet om tilgængelighed for alle indarbejdes som en integreret del af renoveringen.

OVERORDNET RENOVERINGSKONCEPT Ligesom ved nyt byggeri vil en re­novering tage udgangspunkt i en overordnet disponering – et koncept eller et helhedsgreb, som danner ramme om de mere specifikke løsninger. Sam­tidig rummer renoveringer i sagens natur en lang række bindinger for dis­poneringen, som ikke gælder nyt byggeri. Bygningernes placering og grundlæggende byggeteknik ligger fast, og der er ved opførelsen tænkt i en arkitektonisk helhed. Man bør derfor nøje overveje konsekvenserne, hvis man ændrer byggeteknik eller rører ved den arkitektoniske helhed.

ENKELT OG BÆREDYGTIGT Som ved alt andet byggeri gælder, at jo enk­ lere renoveringsprincipperne er jo bedre. Det er vigtigt at fokusere på ma­ terialernes levetid og ikke mindst vurdere deres parallellevetid for at sikre, at den samlede konstruktion kan opnå en lang levetid. Det er både bære­dygtigt og vil sikre en mere hensigtsmæssig drift af bygningsdelen.

KOBLING MELLEM EKSISTERENDE OG NYT Det er vigtigt at registrere de eksisterende bygningsdele, som kan påvirkes af renoveringen. Det gælder ikke mindst de fugttekniske forhold, herunder opstigende grundfugt, og det gælder fx klimaskærmens tæthed samt eksisterende materialers forene­lighed med nye materialer. Den eksisterende bygnings stabilitet samt tole­rancer og skævheder kan få betydning for de løsninger, der vælges. Jo hø­jere bygningen er, jo vanskeligere vil en ny facade kunne monteres uden væsentlig opretning. Man skal som projekterende overveje, om facadens enkelte komponenter, som er eksponeret for vejr og vind, kan beskyttes konstruktivt. Vinduer kan fx beskyttes af tagudhæng, vinduesoverdæknin­ger eller trækkes tilbage i forhold til facadeplanet.

TILGÆNGELIGHED FOR ALLE Tilgængelighed til alle eller en del af boli­ gerne er ofte et bygherrekrav. Det er et krav, som byggeteknisk kan være svært at løse. I flere af de større renoveringer er det løst ved en kombination af elevatortårne, trapper og ramper.

Anbefalinger 11

40

Foretag en risikovurdering af de enkelte bygningsdele, og tilpas løsningerne i forhold til risikovurderingen.

Sørg for, at sårbare og udsatte bygningsdele enten beskyttes konstruktivt eller projekteres med særlig robuste (dyrere) materialer.

Vær særlig opmærksom på den byggetekniske sårbarhed i løsninger, der vælges af hensyn til miljø eller klima.

Udform projektet, så udsatte sliddele nemt kan udskiftes.

Projektér med målbare udfalds krav, så der ikke er tvivl om, hvilken kvalitet, der udbydes.

ROBUSTHED

SÅRBARE BYGNINGSDELE En bygningsdels sårbarhed afhænger af mate­rialevalg og bygningsdelens udformning og funktion. Selv materialer, som anses for robuste, kan i bestemte miljøer og sammenhænge være sårbare. En kompleks udformning med mange sammenskæringer og detaljer vil ofte kræve detaljerede tegninger, og derfor øges sandsynligheden for svigt i ud­førelsen – bygbarheden forringes. Når en bygningsdel anses for sårbar, er den ikke i stand til at modstå de påvirkninger, den er udsat for, hvilket redu­cerer den forventede levetid. Det må der tages højde for under disponering, placering og drift af bygningsdelen.

KONSTRUKTIV BESKYTTELSE For at bevare egenskaber og øge levetid bør konstruktioner, bygningsdele og materialer, der er sårbare overfor vind, fugt eller UV­bestråling, altid beskyttes konstruktivt af tagudhæng, ind­dækninger, fuger, sålbænke og overdækninger. Organiske facadebeklæd­ninger skal beskyttes af udhæng, og beklædningen skal løftes fra terræn, så opfugtning og misfarvning fra opsprøjt undgås. Selv robuste materialer som beton, stål og tegl kan opnå længere levetid, hvis de beskyttes kon­struktivt.

Den projekterende bør have stor fokus på detaljeringen af den konstruktive beskyttelse. Inddækninger ved tagkanter, gavle, brystningspartier, kviste og ovenlys bør være udformet, så vand ledes væk fra underliggende byg­ningsdele, og det skal sikres, at vand ikke blæses op under inddækningerne og utilsigtet ledes ind i konstruktionerne.

HOLDBART ELLER UDSKIFTELIGT Overvejelser om sårbare bygningsdele sker primært under byggeriets skitsering, planlægning og projektering, hvor de projekterende i forbindelse med risikovurderingerne skal overveje, hvordan levetiden bedst kan sikres ved konstruktiv beskyttelse. I samme forbindelse skal de projekterende overveje de totaløkonomiske konsekven­ser, herunder hvilken drift og vedligeholdelse der er nødvendig for at sikre normal levetid for konstruktioner, bygningsdele og materialer. Tænk på, at sliddele nemt skal kunne udskiftes.

Anbefalinger 12

41

Anbefaling 15

Vælg bygbare løsninger, der kan realiseres i en praktisk renoveringsvirkelighed.

Gennemtænk renoveringsprocessen, og sørg for tolerancer mellem de enkelte entrepriser.

Sørg for særlig grundig projektering og operationelle arbejdsinstruktioner ved komplicerede detaljer.

Overvej afholdelse af workshops med de udførende for gennemgang af særligt vanskelige knudepunkter i projektet.

BYGBARHED

GOD BYGGESKIK God byggeskik indebærer, at projekterne er bygbare, dvs. at de er gennemprojekteret og beskrevet detaljeret, og at det er sandsyn­ligt, at de kan udføres korrekt og uden svigt på byggepladsen. Enkle og gen­nemprøvede løsninger er altid bygbare, nemme at kvalitetssikre og at ved­ligeholde. Derfor er der også i bekendtgørelsen om kvalitetssikring krav om at vælge enkle og gennemprøvede løsninger.

Dette krav opfyldes desværre ikke i alle projekter. I mange tilfælde ses dis­positioner, konstruktioner og detaljer, som ”på papiret” overholder alle krav i standarder, normer, vejledninger mv. og dermed er projekteret svigt­fri, men hvor den projekterende burde kunne forudse, at det er sandsynligt, at der under udførelsen kan opstå væsentlige svigt. Der er således tale om risikobehæftede forhold, som kan medføre, at konstruktioner, udformnin­ger, sammenføjninger, materialer mv. ikke får den styrke eller levetid, som man normalt bør kunne forvente.

IKKE­BYGBARE LØSNINGER Der kan være materialer, der ikke egner sig til tildannelse og indbygning på byggepladsen i de perioder af året, hvor vejret er ustabilt. Et eksempel herpå kan være montering af undertage af lette banevarer. Et andet eksempel kan være montering af dampspærrer i komplicerede og specielle tag­ og vægkonstruktioner. Selv om projektet fra hver af de projekterende parter (arkitekt, konstruktionsingeniør og måske systemleverandør) overholder alle krav og ikke isoleret set indeholder risi­kobehæftede forhold, kan det forekomme, at håndværkernes muligheder for i praksis at sammenbygge projektdelene hensigtsmæssigt ikke er til stede. Også her er der tale om manglende bygbarhed og – samlet set stor risiko. Årsagen er mangelfuld projektledelse eller projektgranskning.

TOLERANCER Projekterede løsninger skal have et vist ”overskud” for at være bygbare. Dette overskud skabes blandt andet ved, at der er tilstræk­kelige tolerancer mellem bygningsdele og entrepriser. Der skal være plads til at optage unøjagtigheder, og der skal være den nødvendige grad af flek­sibilitet i forhold til, at tingene skal udføres på en byggeplads og under åben himmel. Der er mange parametre, der kan spille ind og påvirke det endelige resultat, og alle parter skal derfor indbygge de nødvendige tolerancer for, at et svigtfrit resultat kan nås.

Anbefalinger 13

42

Tænk totaløkonomi i bred – også miljømæssig og klimamæssig – forstand.

Vær realistisk med vurdering af levetider på bygningsdele.

Brug en anerkendt beregningsmodel til vurdering af total­økonomi.

Anbefalinger 14 TOTALØKONOMI

INVESTERING, DRIFT OG LEVETID En totaløkonomisk vurdering skal for­holde sig til både anlægsinvestering, forventede levetider og de drifts­ og vedligeholdelsesudgifter, der er nødvendige for at sikre den forventede le­vetid. En høj anlægsinvestering kan således resultere i en bedre totaløko­nomi, hvis levetiden bliver længere, og hvis drifts­ og vedligeholdelsesud­gifterne bliver lavere.

Totaløkonomiske vurderinger hænger nøje sammen med byggetekniske vurderinger. Lang levetid forudsætter robuste løsninger uden risikobehæf­tede forhold og god konstruktiv beskyttelse mod klimapåvirkninger, mens kort levetid forudsætter stor fleksibilitet og gode muligheder for udskift­ning. En god totaløkonomi forudsætter under alle forhold ”parallel levetid” for sammensatte konstruktioner som fx tagsten og undertag.

GRUNDE TIL AT FRAVÆLGE DET BEDSTE Normalt bør man vælge den totaløkonomisk bedste løsning, men det er i nogle tilfælde ikke muligt, hvis anlægsudgiften derved overstiger budgettet. I andre tilfælde bør man over­veje at fravælge den totaløkonomisk bedste løsning, hvis det er sandsynligt, at bygningsdelen vil blive udskiftet, før dens byggetekniske levetid er op­brugt. Det kan fx være vinduer, varme­ eller ventilationsanlæg, hvor man vurderer, at stigende energipriser og den teknologiske udvikling vil gøre det rentabelt at udskifte bygningsdelene, før den faktiske levetid er udløbet.

BEREGNINGSMODEL En forenklet model til beregning af totaløkonomi kan findes på Landsbyggefondens driftsstøtteportal. Beregningsmodellen gør det lettere at opfylde kravet i bekendtgørelsen om kvalitetssikring og at foretage totaløkonomiske vurderinger i forbindelse med et byggeris plan­lægning og projektering.

Beregningsmodellen indeholder kun forslag til levetider og til drifts­ og vedligeholdelsesudgifter for de mest almindeligt forekommende tag­, fa­cade­ og vinduesløsninger. Tag, facader og vinduer udgør omkring 80 pro­cent af de anlægsudgifter, hvor en ændring i den valgte kvalitet og anlægs­udgift som regel også medfører ændring i driftsudgifter og levetid. De foreslåede værdier kan justeres, men specielt levetider anslås ofte for opti­mistisk i forhold til det konkrete projekt, dets beliggenhed og de klimatiske påvirkninger, som byggeriet vil blive udsat for. Man bør være realistisk, når man indlægger levetider og drifts­ og vedligeholdelsesudgifter for løsning­er, der ikke findes i modellen.

Link til totaløkonomi­beregning kan findes på Byggeskadefondens hjemmeside.

43

44

Vælg robuste materialer, der er egnet til det danske klima med høj fugtbelastning og svingende temperaturer.

Kræv dokumentation for, at materialer er gennemprøvede under klimatiske eller brugs mæssige forhold, der modsvarer den konkrete bebyggelse.

Sørg for, at kvalitetssikringsdokumentationen har oplysninger om egenskaber samt dokumentation på kontrol og prøvning.

Vær især sikker på, at der er dokumenterede byggetekniske og miljømæssige egenskaber, hvis der anvendes genbrugs­materialer.

Vælg som udgangspunkt CE­mærkede materialer.

Anbefalinger 15 VALG AF MATERIALER

ANSVARLIGT MATERIALEVALG Almene byggerier er omfattet af udbuds­reglerne, der kræver, at der skal være konkurrence på alle ydelser herun­der valg af materialer. Det er dermed ikke tilladt i udbuddet fx at kræve et bestemt fabrikat tagbelægning, undertag, vindue eller lignende. Materiale­valget skal foretages ud fra de påvirkninger, der vil forekomme dels i opfø­relsesprocessen, dels i bygningernes levetid.

Et eksempel på en konstruktion, hvor der stilles store krav til materialernes ydeevne, er vinduer med tilhørende tilsætninger. Vinduer bliver ofte monte­ret i bagmuren, inden skalmuren eller den lette facadekonstruktion bliver udført. Disse vindueselementer vil sidde ubeskyttet i lang tid, og dele af konstruktionen, som normalt befinder sig i indeklimaet, når huset er lukket, bliver opfugtet. De materialer, som normalt anvendes som tilsætning, kan ikke klare denne belastning, og resultatet kan være nedsat levetid og skim­melvækst, når boligen tages i brug.

DOKUMENTATION AF EGENSKABER Det stiller store krav til bygherre og rådgivere at udarbejde et fyldestgørende udbudsmateriale, der indeholder alle relevante tekniske krav i form af standarder, udfaldskrav mv., og som er så præcist og målbart som muligt. Der bør altid stilles krav om dokumenta­tion af, at materialer og løsninger er gennemprøvede under klimatiske eller brugsmæssige forhold, der ligner de danske. Hvis det er sandsynligt, at produkter, komponenter eller elementer fremstilles på fjerne markeder, kan det være relevant at indføje udbuds krav om dokumentation af kvalitets­sikring af produktionen i form af tilsyn, modtagekontrol mv.

De senere års omfattende byggeskader i forbindelse med fugt følsomme MgO­vindspærreplader viser, hvor galt det kan gå, når nye materialer intro­duceres uden tilstrækkelig dokumentation for materialets egenskaber i et dansk klima. I et stort antal bebyggelser må pladerne udskiftes kort efter byggeriets afslutning, og den samlede regning løber op i milliarder.

45

Anbefalinger 15

Der bør være dokumentation ved anerkendte prøvningsmetoder af nye og uprøvede materialer og løsninger. Kravene gælder både, når fabrikationen foregår på en dansk fabrik og i udlandet. Ellers vil det være i strid med kon­kurrencereglerne.

Den vindende entreprenør skal alene opfylde udbudskravene og har der­med ret til at levere det billigste produkt, uanset hvor i verden det er produ­ceret. Det kan gøre det meget vanskeligt at løfte bevisbyrden, hvis bygher­ren skal bevise, at et produkt ikke har de egenskaber og den kvalitet, bygherren mener at kunne kræve ifølge udbudsmaterialet.

CE­MÆRKNING Alle byggematerialer skal som hovedregel være CE­mær­kede. CE­mærkningen er en slags varedeklaration, et ”materialepas”, som tillader produkter at passere landegrænser. Mærkningen giver imidlertid ikke sikkerhed for, at materialet eller produktet er egnet i den givne sam­menhæng.

KVALITETSSIKRING AF UDENLANDSK PRODUKTION Transportudgifterne er nu så små i forhold til besparelserne på arbejdslønnen, at det kan være økonomisk fordelagtigt at købe mange byggevarer og byggeelementer, der fremstilles i lavtlønsområder i fx Asien eller Østeuropa. Flere store danske byggevareproducenter har etableret fabrikker her, hvor produktionen kvali­tetssikres efter samme standarder som herhjemme. Men der findes også mange lokale producenter af byggevarer og byggeelementer, som ekspor­terer til det danske marked. Der har endda været eksempler på kinesisk fremstillede badekabiner, der er forsynet med europæiske fliser, sanitet mv. Rådgivere og bygherrer skal være særligt opmærksomme på, at så­danne udenlandsk producerede byggevarer opfylder danske standarder, normer og krav til levetid og vedligeholdelse.

46

Projektér med generel høj sikkerhed overfor enhver form for fugtindtrængen og fugtophobning – Vis Vand Væk.

Udarbejd en samlet fugtstrategiplan – specielt i renoveringer, hvor der projekteres med organiske bygningsdele.

Udform – specielt ved skrånende terræn – landskabet, så vand vises væk fra bygningerne.

Vær særlig opmærksom på vandafledning fra større vand­rette flader som altangange, altaner, tagterrasser mv.

Anbefalinger 16 FUGTBESKYTTELSE / KLIMASIKRING

FUGT ER ÅRSAG TIL FLEST SKADER Hovedparten af alle byggeskader og forsikringsskader skyldes fugt. Konsekvenserne er velkendte: besværlige og kostbare udskiftninger af konstruktioner og bygningsdele samt gener for beboerne, der måske skal leve med midlertidige sanitære installationer, træk­ og kuldeproblemer, eller som måske skal genhuses midlertidigt. I nogle tilfælde får brugerne endda helbredsmæssige gener som følge af fugt og skimmelsvampe i indeklimaet. Kommunen kan kræve fugtmålinger af materialer og dokumentation for fugtgrænser i det færdige byggeri, før byggeriet tages i brug. Overholdelse af fugtgrænser er i øvrigt en væsentlig del af kvalitetssikringen.

HENSYN TIL LOKALE FORHOLD Fugtindtrængning og fugtophobning skal forebygges under hensyn til de lokale vind­, vand­ og jordbundsforhold lige fra starten af renoveringens planlægning, ved projektering, udførelse og til­syn. Det gælder også byggematerialerne, der under transport, opbevaring og efter indbygning skal holdes tørre. Tidsplanen skal desuden have plads til udtørring af beton, murværk mv.

VIS VAND VÆK Fra alle dele af bygningerne skal vand kunne ledes væk på en sikker og hensigtsmæssig måde. Tagkonstruktionen skal have en til­strækkelig hældning og høj sikkerhed overfor utætheder, dampspærren skal være projekteret korrekt, lette facader skal beskyttes, opstigende grundfugt skal forhindres, osv. Overalt, hvor der anvendes organiske mate­rialer, skal det nøje overvejes, hvordan opfugtning forebygges, og eventuel fugt ledes væk.

HÅNDTERING AF SKYBRUD De senere års klimaforandringer med hyppi­gere tilfælde af såkaldt voldsomt vejr med skybrud og store regnmængder har skærpet problemstillingen omkring fugt. Håndteringen starter således ikke ved bygningen, men i høj grad allerede i det omkringliggende landskab, som skal bearbejdes for at kunne holde også store vandmængder over kort tid væk fra bygningerne.

TERRÆN OG NEDSIVNING Hvis den kommunale spildevandsplan kræver, at regn­ og overfladevand afledes til faskiner på grunden, er det meget vig­tigt, at disse dimensioneres, placeres og udføres korrekt blandt andet under hensyn til jordbundsforholdene.

Se også Vejledning om håndtering af fugt i byggeriet, SBI, 2010.

47

Anbefalinger 17

Sæt fokus på den byggetekniske helhed ved udformningen af renoveringens samlede bæredygtighedskoncept.

Understøt en cirkulær tænkning gennem løsninger med stor holdbarhed og fx parallel levetid på sammenhængende bygningsdele.

Fokusér på sammenhængen mellem energiforbrug, fugt, indeklima og tilstrækkelig ventilation.

Stil krav om, at genbrugsmaterialer kan spores.

Undgå disponering med grønne tage på organisk underlag – løs i stedet vandforholdene på terræn.

BÆREDYGTIGHED

EN NØDVENDIG DAGSORDEN Bygningsmassen står for en betydelig del af vores ressourceforbrug og klimabelastning, både i opførelsen og i driften. Bæredygtighed i bred forstand er derfor også blevet en central dagsorden i alle bygningsrenoveringer – med betragtninger om social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed i helhedsplaner og i renoveringsprogrammer. Byggeskadefonden ser dette som en naturlig og helt nødvendig udvikling.

HELHEDSBETRAGTNING Bæredygtighedsstrategier har ideelt set et hel­hedsorienteret udgangspunkt. Fonden opfordrer til, at bygherrer og råd­givere fører helhedsbetragtningen hele vejen igennem og i stærkere grad end i dag også inddrager byggeteknisk kvalitet, levetider og holdbarhed i valget af bæredygtige løsninger. En bæredygtig boligbebyggelse er – også – en bebyggelse, som kan stå i mange år med et minimalt ressourceforbrug til udskiftning og drift. Det vurderes, at ca. 10% af byggeproduktionen i dag alene går til udbedring af svigt og genopretning af skader. Det er et ikke­bæredygtigt ”byggespild”, som belaster både byggeriets økonomi og hele klodens ressourcer.

INNOVATIVE LØSNINGER Grønne bestræbelser i byggeri og renovering inde­bærer ofte, at der afprøves nye innovative veje med hensyn til teknik, kon­struktioner og materialer. Det er naturligt. Fonden opfordrer her til, at kva­litetssikringens generelle ”forsigtighedsprincip” overfor nye uafprøvede materialer og løsninger ikke fraviges, alene fordi de har et bæredygtigt sigte. Ny byggeteknik bør altid afprøves og kvalitetstestes i begrænset ska­la inden implementering i store almene boligbebyggelser.

BYGGETEKNISKE FOKUSOMRÅDER Fondens erfaringer fra det seneste årti peger på specielt tre typer af ”bæredygtig byggeteknik”, som kræver særlig opmærksomhed. Isolering af klimaskærmen og de meget tætte bygninger ledsages ofte af fugtproblemer og dårligt indeklima – og kræver en samlet ventilationsstrategi. Genanvendelse af byggematerialer – genbrugsplast, genbrugs tegl, genbrugstræ osv. – repræsenterer en sund cirkulær tanke­gang – men kræver fokus på egenskaber og dokumentation. Grønne tage er blevet et element i mange bygningsrenoveringer – men er en byggeteknisk risikofyldt konstruktion med i de fleste tilfælde højere signalværdi end klima­tisk effekt. Løs i stedet vandforholdene i bebyggelsernes terræn.

48

Anbefalinger 18 DRIFTSOVERVEJELSER

Tænk overvejelser om drift og vedligeholdelse ind helt fra renoveringsprojektets start.

Inddrag driftsorganisationens erfaringer i projekteringen.

Vurdér om løsningerne er robuste i forhold til den efter­følgende brugeradfærd.

Vurdér og beskriv, hvordan sliddele med kort levetid mest hensigtsmæssigt kan udskiftes.

Sørg for god tilgængelighed til driftskrævende bygningsdele og installationer.

PROJEKT OG DRIFT HÆNGER SAMMEN Allerede på projektstadiet skal driften tænkes ind. Driftserfaringer fra bebyggelsen bør indgå i overvejelser om valg af materialer og disponering af bygningsdele. Når der vælges rea­listiske levetider og en realistisk driftsøkonomi, kan en overordnet totaløko­nomisk beregning afgøre, hvilke bygningsdele der bør vælges. Jo tættere den projekterende kommer på et færdigt projekt, jo mere afgørende er det, at løsningerne er vurderet, og driftsøkonomien er på plads.

KONSTRUKTIV BESKYTTELSE AF SLIDDELE Den vedligeholdelsesfrie byg­ning findes endnu ikke. Visse sliddele skal udskiftes med mellemrum, og materialer og bygningsdele skal fornys efter opbrugt levetid. Ved en sliddel forstås et materiale med kort levetid. Materialet har mistet en eller flere af sine egenskaber og skal udskiftes, inden byggeriets levetid er opbrugt. Nogle sliddele som fuger, fugebånd og overfladebehandling skal normalt fornys med korte mellemrum. Omfanget af udskiftning og behandling bør naturligvis begrænses mest muligt ved eksempelvis konstruktiv beskyttel­se som inddækning eller overdækning. Dette gælder især, hvis udskiftning­en omfatter stilladsudgifter, som er meget bekostelige.

LANG LEVETID ELLER NEM UDSKIFTNING Det kan vise sig totaløkonomisk fornuftigt at anvende billigere materialer med kortere levetid i dele af byg­geriet – og så til gengæld sørge for, at disse er nemme at udskifte regelmæs­sigt. Et eksempel herpå er træfacader, hvor nederste del har brædderne på den vandrette led, så ikke hele facaden skal skiftes ved opfugtning fra neden. Inspirationen er de såkaldte offerbrædder i ældre svenske træhuse.

TILGÆNGELIGHED TIL INSTALLATIONER Muligheden for inspektion og eventuel udskiftning af rørinstallationer kræver særlig opmærksomhed i projekteringen. Der bør projekteres rummelige og tilgængelige installations­skakte og installationsføringer, således at regelmæssige tilsyn med rør og ventiler bliver praktisk håndterbare. Udskiftning af defekte ventiler og utætte rør og samlinger bør kunne foretages uden store indgreb.

49

Anbefalinger 19BYGGEPROCES / BYGGEPLADS

Opstil realistiske tidsplaner med tilstrækkelig tid til udtørring i byggeperioden.

Opbevar materialerne tørt under renoveringen, og doku­mentér materialernes fugtindhold ved indbygning.

Overvej totaloverdækning af bygningerne under renoveringen.

Indret byggepladsen, så traktose undgås.

AT BYGGE I EKSISTERENDE BEBYGGELSE Der er ofte begrænset plads til rådighed til byggeplads, arbejdsområde, containere og opmagasinering af byggematerialer mv. Det kræver en smidig og forstående entreprenør, hvis bebyggelsen stadig skal fungere med så lidt genegivende trafik, støj, støv mv. som muligt. Bebyggelsen skal stadig fungere sikkerhedsmæssigt for­svarligt med parkering, legeområder, afhentning af skrald og med mulig­hed for, at udrykningskøretøjer og servicebiler kan komme uhindret frem.

LOGISTIK OG SIKKERHED Der skal udarbejdes planer for byggepladsen, hvor de ovenfor nævnte funktioner er tænkt ind. Det kræver ofte, at nabo­ejendomme og arealer inddrages. Der skal udarbejdes planer for logistik. Byggematerialer skal kunne komme frem til byggepladsen på en hensigts­mæssig måde, så byggematerialer opmagasineres i den takt, de anvendes.Det er vigtigt, at sikkerheden for beboerne prioriteres højt, og konflikter mellem byggeplads og boligområde undgås.

BYGGEPLADSENS INDRETNING Udformningen af byggepladsen kan være med til at forhindre fremtidige fugtproblemer. En uigennemtænkt indret­ning af byggepladsen med tung kørsel kan forårsage traktose – komprime­ring af jorden – så fremtidig nedsivningskapacitet begrænses. Byggeplad­sen bør være zoneinddelt for at imødegå dette.

FOREBYGGELSE AF FUGTPROBLEMER Ved procesgranskningen før byg­gestart skal entreprenøren have øje for de forskellige fugttekniske risiko­faktorer under byggeriet og sikre en fornuftig logistik af byggearbejderne. Indtil bygningen lukkes, kan byggematerialer og konstruktioner blive op­fugtet på grund af manglende afdækning for vind og vejr som resultat af fx dårlig logistik, pressede tidsplaner eller simpel tankeløshed. Der skal af­sættes plads til sikker og tør materialeopbevaring.

Anvendelse af industrielt fremstillede facade­ og tagkassetter i renovering­er er ikke i sig selv en sikkerhed mod fugtproblemer i det færdige byggeri. Disse komponenter er ofte udført i fugtfølsomme organiske materialer, hvilket stiller krav til både transporten af materialerne samt til byggelogi­stikken og håndteringen på byggepladsen.

50

51

BYG

NIN

GSD

ELE

TAGE

NYE TAGBOLIGER

FACADER

NYE ALTANER

VÅDRUM

TEKNISKE INSTALLATIONER

52

Anbefalinger 20 TAGE

Projektér enkle tage med få tekniske installationer og gennembrydninger.

Sørg for effektiv vandafledning fra taget – tilstræb så høj en taghældning som mulig.

Vælg undertag og tagdækning, der har lige lang levetid, og anvend DUKO­klassificerede materialer til undertaget.

Pas på med grønne tage – og undgå dem helt på organiske underlag.

Overhold krav til inddækningshøjde ved efterisolering af taget.

TAGET ER DEN VIGTIGSTE DEL AF KLIMASKÆRMEN En tagrenovering kan være mere eller mindre kompliceret. En simpel tagrenovering kan fx være udskiftning af en nedslidt tagdækning med en tilsvarende ny. En mere kom­pliceret renovering kan omfatte ændring af tagets konstruktion eller tag­etagens funktion, fx så loftsrum kan udnyttes til beboelse.

Ved en renovering ligger tagets udformning og hældning som regel fast. Taghældningen, udhængets størrelse og tagets opbygning betyder meget for, hvor godt taget fungerer, og hvor effektivt bygningen nedenunder beskyt­tes mod nedbør. Valg af egnede renoveringstiltag afhænger blandt andet af, om tagkonstruktionen er ventileret eller uventileret, og om det er et koldt eller varmt tag. Den oprindelige tagkonstruktions tilstand og opbygning skal derfor undersøges grundigt inden renoveringen, og man skal finde ud af, hvordan renoveringen kan give en løsning med et mere robust tag.

PROJEKTÉR ENKLE KONSTRUKTIONER Tagets kompleksitet har stor be­tydning for bygbarheden og for den kommende drift. Gennemføringer til tekniske installationer på taget skal udformes og placeres, så de ikke hindrer bortledning af nedbør. Bedst er det at samle dem i nogle få installa tions­skorstene, så der opnås få gennemføringer. Især på tage med meget lav taghældning er der ofte problemer med utætte gennemføringer. Hvis der er mange gennembrydninger af tagdækning og isolering, kan konstruktionen være risikobehæftet. Det er vigtigt, at taget er detaljeret projekteret og ud­ført på en måde, som tilgodeser den fremtidige drift og vedligeholdelse, fx ved filterskift eller rensning af skorsten.

Hvis der etableres en ny tæt tagdækning eller undertag, kan der være behov for at ændre ventilationen af taget, så fugtig luft fra boligerne ikke trænger op i taget og kondenserer.

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

53

Anbefalinger 20

TAGHÆLDNING OG BORTLEDNING AF REGNVAND Bygningsreglementets krav til taghældning på flade tage er 1:40. Erfaringen viser, at en så lav tag­hældning nemt medfører lunker og stående vand på taget, blandt andet ved tagkanter, ovenlys, taghuse, afløb og i render. Det anbefales at øge tag­hældningen, så regnvandet ledes effektivt væk fra hele tagfladen. Bemærk også, at de anbefalede inddækningshøjder stadig skal overholdes efter re­noveringen.

Man kan med fordel benytte nødoverløb i form af udspyere, som sladrer ved tilstopning af afløb, og som ved skybrud bidrager til bortledning af vand. Indvendige tagnedløb bør undgås.

EFTERISOLERING AF TAGET I forbindelse med renoveringer er der i byg­ningsreglementet krav om, at der skal efterisoleres, hvis det er rentabelt. Efterisolering kan ændre ventilationen og dermed fugtforholdene i kon­struktionen. Fondens eftersyn afslører mange svigt i ventilation af tagkon­struktioner, hvor gældende anbefalinger til ventilationsarealer ikke er fulgt.

Er der et højt fugtniveau og skimmelsvamp i tagrummet før en renovering, er det tegn på utætheder mellem tag og bolig, hvorfor en tætning af kon­struktionen skal indgå i renoveringen. Tæthedsplanet eller dampspærren skal være tæt og slutte tæt til øvrige bygningsdele, så der ikke opstår fugt­skader, især på grund af konvektion (luftstrømme). Det kan medføre skim­melvækst i tagrummet og nedsætte levetid for konstruktionerne, hvis de angribes af trænedbrydende svampe.

I renoveringer, hvor de eksisterende lofter udnyttes til beboelse, vil det som udgangspunkt være nødvendigt at påfore spærene (forøge højden), så kra­vene til isolering og ventilation kan overholdes.

54

NY TAGDÆKNING PÅ GAMMEL Udførelse af ny tagdækning på det eksiste­rende tag kan forkorte renoveringsperioden og reducere udgifterne til over­dækning af byggeriet væsentligt. Den gamle tagdækning må ikke skade den nye tagdækning, som skal fastgøres forsvarligt i det eksisterende materiale.

Hvis det oprindelige tag skal fungere som fremtidigt undertag, skal alle utætheder lukkes, og gennemføringer skal udføres tæt både omkring gam­mel og ny tagdækning. Vand på undertaget skal ledes korrekt ned i tagren­den og ikke ind i konstruktionen.

Uanset tagrummets fremtidige anvendelse bør tagplader med asbest fjer­nes for at undgå spredning af fibre ved fastgørelse af den nye tagdækning eller ved senere vedligeholdelse af taget. Hulrum i tagopbygningen kan ud­gøre en brandfælde og skal sikres forsvarligt. Begroninger på det oprinde­lige tag skal fjernes, så der ikke indbygges organiske materialer i den nye konstruktion.

PAS PÅ MED GRØNNE TAGE Grønne tage er som udgangspunkt et risiko­behæftet forhold, der er i strid med princippet ’vis vand væk’. Et grønt tag skal udføres på et uorganisk dæk, da risikoen for skader ellers er for stor. Selv om det grønne tag ligger på et uorganisk dæk, er utætheder vanskelige at opdage, og nedbrydning af materialerne og vandindtrængning kan foregå uopdaget over lang tid. De indvendige tagflader bør derfor være inspicerbare.

Et grønt tag er tungt. Der kan være behov for at forstærke konstruktionerne, så de kan holde til den ekstra last fra jord og planter.

Grønne tage øger behovet for drift og vedligehold, blandt andet fordi afløb skal renholdes, og planter skal fjernes, så de ikke vokser ud i afløbsren­derne. Man kan med fordel vælge langsomt voksende planter (sedum­tag).

ANVEND ET DUKO­KLASSIFICERET UNDERTAG DUKO er en uvildig og fri­villig klassifikation af dampspærresystemer og materialer til undertage. Valg af undertag afhænger især af den oprindelige tagkonstruktion, tagbe­lægningens egenskaber og de påvirkninger, som taget udsættes for. Under­taget skal have mindst samme forventede levetid som tagbelægningen.

Anbefalinger 20

Læs mere om DUKO på:www.duko.dk

55

Anbefalinger 21

Overvej, om det er nødvendigt at udskifte og ombygge taget i forbindelse med etablering af tagboliger.

Undersøg og dokumentér den konstruktive stabilitet – herunder forankringen.

Undersøg, om de gamle vand­ og varmeinstallationer kan klare betjening af de nye tagboliger.

Vær omhyggelig med projektering af overgangen fra den eksisterende tag konstruktion til den nye konstruktion.

Vær opmærksom på tæthed ved gennembrydninger ved oven­lys, kviste, skorstene mv.

Sæt fokus på, at vandet kan komme væk, og at det er nemt at udføre drift på eventuelle tagterrasser.

Overdæk helt eller delvist for at beskytte bygningen, mens taget står åbent.

NYE TAGBOLIGER

ET NYT BOLIGTILBUD Mange bygningsrenoveringer omfatter indretning af nye boliger i taget. Nye tagboliger kan øge boligudbuddet i bebyggelsen eller tilføre nye ønskede boligtyper. De nye tagboliger indrettes enten i uudnyttede loftsrum eller ved tilføjelse af en helt ny tagkonstruktion oven på et eksiste­rende fladt tag. Begge dele giver udfordringer med konstruktioner, brand­forhold, fugtafledning, lyd­ og adgangsforhold og vil forudsætte en grundig undersøgelse af de eksisterende bygningskonstruktioner og installationer. Fonden har set skader på tagboliger, der skyldes, at stabiliteten og forank­ringen til den eksisterende bygning var utilstrækkelig.

NYE TAGBOLIGER I EKSISTERENDE TAGRUM At indrette boliger i eksiste­rende tagrum og udskifte taget er kompliceret. Det kræver bred byggetek­nisk viden og et solidt kendskab til de eksisterende forhold. Når tagrummet indrettes til beboelse, vil muligheden for at inspicere tagfladen indefra for­svinde. Vælg derfor en tagopbygning, der sikrer, at nedbør bortledes, og overskudsfugt bortventileres.

Det kan være nødvendigt at påfore spærene og eventuelt forstærke kon­struktionen, for at den kan bære den tungere tagbeklædning med undertag, isolering, dampspærre og indvendig beklædning. Tagkonstruktionens for­ankring til bærende yder­ og indervægge skal undersøges og måske sup­pleres med yderligere beslag. Der er ofte problemer med utætte samlinger og inddækninger ved indbygning af ovenlys, karnapper eller kviste.

Det vil i langt de fleste tilfælde være nødvendigt at heloverdække bygningen under udførelsen. Det skal sikre, at der ikke sker fugtskader på de under­liggende lejligheder, og at nye indbyggede materialer og bygningsdele hol­des tørre.

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

56

Anbefalinger 21

NYE TAGBOLIGER PÅ FLADE TAGE På bygninger med fladt tag kan der indrettes boliger i taghuse, som placeres på det eksisterende tag. Det kan være nødvendigt at fjerne den eksisterende tagbelægning, hvis den afgiver miljøfarlige stoffer. Fonden har registreret svigt ved overgangen mellem et eksisterende fladt tag og en ny facade. Facaden på tagboligen er ofte truk­ket tilbage i forhold til resten af bygningens facade for at skabe plads til en tagterrasse eller altan. Det ømme punkt er afvandingen af det nye tag og afvandingen af en eventuel tagterrasse. Overgangen mellem et eksisterende fladt tag og en ny facade skal udføres, så afvanding sker til afløb.

Inddækningshøjderne er ofte for små. Murkroneinddækninger skal over­holde gældende BYG­ERFA erfaringsblade og SBi­anvisninger fra BUILD, Aalborg Universitet.

INSTALLATIONER I TAGBOLIGER En undersøgelse af de eksisterende vand­, afløbs­ og varmeinstallationer skal afklare, om de kan forsyne en række nye boliger i tagetagen, eller om en totalrenovering af installationerne er nødvendig. Vådrum og køkkener i tagboligerne skal placeres hensigtsmæs­sigt i forhold til de eksisterende installationer, så der opnås et tilstrækkeligt fald på afløbsrør og korte træk af vand­ og varmerør til armaturer og radia­torer.

TAGTERRASSER Tagterrasser etableres typisk i tilknytning til nye tagbolig­er, men kan også være et fællesområde for beboerne i en ejendom. Tagter­rasser er attraktive, da de har en betydelig herlighedsværdi for brugerne.

Byggeteknisk er tagterrasser ofte udfordret af svigt ved membraners fast­gørelse til underliggende bygningsdele, af for små inddækningshøjder eller af utilstrækkelige afvandingsforhold, som med tiden kan medføre omkost­ningskrævende fugtskader. En ny tagterrasse med en slidstærk belægning giver en øget last på bygningen og øger kravene til tagdækkets og funda­menternes bæreevne. Behovet for forstærkninger bør altid vurderes af både statiker og geotekniker. Afvanding af tagterrasser foregår bedst, hvis vandet kan løbe frit, fx under en flisebelægning. Mulighederne for at rense afløb skal være markeret i belægningen og der skal være et nødafløb.

I forhold til støtte fra Lands­byggefonden behandles nye tagboliger eller tagterrasser efter reglerne for nybyggeri.

57

Vælg en facadebeklædning, som egner sig til facade­konstruktionen, bygningens højde og terrænet.

Vis­vand­væk, og anvend konstruktiv beskyttelse af facaden.

Vælg to­trins­tætning.

Projektér detaljer ved gennembrydninger og sammen­bygninger i 3D, herunder detaljer ved vinduer, døre og altan­bæringer.

Vær opmærksom på drift af den nye klimaskærm, og projektér, så det er let at udskifte bygningsdele i facaden.

Tænk på både konstruktiv og komfortmæssig beskyttelse ved udformning af indgange til trapper og elevatorer.

Vælg en efterisoleringsløsning, som passer til den eksisterende arkitektur – og som er byggeteknisk og driftsmæssig robust.

FACADER

RENOVERING AF EKSISTERENDE FACADE En facaderenovering har som oftest flere formål. Formålet kan fx være at udskifte nedbrudte materialer og utidssvarende bygningsdele, øge komforten i bygningen, reducere energi­forbruget eller forbedre lysindfaldet. En facadeudskiftning skal som regel også give byggeriet et nyt og mere attraktivt visuelt udtryk.

Tidligt i planlægningsfasen bør man undersøge den eksisterende facades tilstand og fx vurdere, om ydervæggene er egnet til efterisolering. Til­standsvurderingen er grundlaget for et godt resultat. Den danner grundlag for at vurdere, hvilke materialer som er hensigtsmæssige at skifte, og hvilke der kan bevares. Samtidig skal den redegøre for, hvilke muligheder og be­grænsninger der er for at renovere facaden. Tilstandsvurderingen skal indeholde vurdering af forhold som facadens planhed, binderforhold, miljø­problematiske stoffer, overfladens vedhæftningsstyrke og stabilitet.

ETABLERING AF NY FACADE Ved etablering af en ny facade skal der være fokus på sammenbygningen med de eksisterende bygningsdele. Særligt skal etablering og samling af en lufttæt dampspærre projekteres detaljeret. En ny tæt facade kan ligesom en vinduesudskiftning betyde, at det naturlige luftskifte i boligen nedsættes. Man skal derfor også sikre, at der efter reno­veringen er tilstrækkelig boligventilation. En ny facade kan også medføre en forøgelse af boligarealet. Her er det relevant at undersøge funderingsfor­hold og byggelinjer. Endelig er det vigtigt at overveje, hvordan man beskyt­ter det eksisterende byggeri mod vejrlig i byggeperioden, og om beboere skal fraflytte deres boliger i dele af perioden.

Anbefalinger 22

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

58

Anbefalinger 22

VALG AF FACADEBEKLÆDNING Facadebeklædningen er bygningens over­tøj og skal kunne modstå det danske vejr. Et godt anerkendt princip er to­trins­løsninger, hvor facadens yderbeklædning virker som regnskærm, mens vindtrykket optages længere inde i konstruktionen. Med en to­trins­løsning begrænses mængden af nedbør, som presses ind bag facadebe­klædningen. Det vand, som alligevel trænger ind, skal ledes kontrolleret ud uden at skade de bagvedliggende materialer. Især ventilerede facadeløs­ninger er velegnede til at sikre, at der kun kommer begrænsede mængder nedbør ind i konstruktionen, og at den fugt, som er kommet ind, også kan tørre ud igen. Åbninger for ventilation skal etableres, så der er et naturligt luftflow – også ved gennemføringer i facaden som fx vinduer.

Det er en almindelig men også problematisk praksis, at vinduer og døre isættes, inden formur eller let facadekonstruktion er udført. Uden omhyg­gelig afdækning medfører det, at karme og tilsætninger bliver meget op­fugtede, og at skimmelvækst kan opstå.

VALG AF ISOLERINGSMETODE Ved efterisolering af facader kan der benyt­tes to forskellige metoder – udvendig eller indvendig efterisolering. Normalt vil den udvendige efterisolering være den fugtteknisk mest sikre løsning, hvis der samtidig anvendes en to­trins ventileret løsning. Udvendig efter­isolering begrænser risikoen for kuldebroer og skimmelsvamp på indven­dige overflader. Det vil ofte være nødvendigt at flytte vinduerne for at mini­mere kuldebroer og linjetab omkring vinduerne og sikre et godt lysindfald.

Det er ikke alle bygninger, der kan isoleres udvendigt uden uacceptable ar­kitektoniske indgreb, eller fx uden at byggelinjer overskrides. I de tilfælde kan indvendig efterisolering overvejes. Metoden bevarer facaden, men er risikobehæftet, da det er vanskeligt at undgå kuldebroer i etageadskillel­

59

Anbefalinger 22

serne, og der ofte opstår problemer med skimmelsvamp bag isoleringen. Ved valg af isoleringsmateriale skal man vælge et ikke brandbart materiale og uorganiske kapillaraktive plader, så der ikke opstår skimmelsvamp.

PUDS PÅ ISOLERING Puds på isolering er et risikobehæftet forhold, når systemet er baseret på en et­trins­løsning. Pudsen er en sårbar overflade, som ikke tåler stød eller slag, og som kræver øget drift og vedligeholdelse. Ved projektering stilles der store krav til detaljeret udformning af tæthed ved overgangen mellem puds og andre materialer. Her er det ikke tilstræk­keligt at henvise til leverandørens anvisninger. De forskellige lag i pudsar­bejdet skal udføres, når temperaturen ligger i intervallet 10­25 grader, og når den relative fugtighed ligger mellem 30­70 %. Der skal løbende udføres kvalitetssikring med aftræksprøver og kontrol af lagtykkelser. Mørke farver kan ikke anvendes på flader med direkte sol.

Hvis bygningen er høj eller ligger tæt ved vandet, er facaden mere udsat og påvirket af naturens kræfter. Dette skal afspejles i den valgte facadebe­klædning. Den skal kunne holde til den forventede belastning og kunne ved­ligeholdes i det daglige. Puds på isolering er ikke egnet til bygninger med udsat beliggenhed, mere end to etager eller på flader, der udsættes for særligt slid, fx i gadeniveau. Et mere robust og ikke risikobehæftet alterna­tiv er at anvende et ventileret pudssystem på et uorganisk plademateriale.

FUGTSPÆRRER PÅ SOKLER Fugtspærren skal forhindre fugt fra jord i at opfugte murværk og trækonstruktioner. Ved skalmuret byggeri skal fugt­spærren desuden sikre, at vand, der trænger ind gennem formuren, ledes forsvarligt ud igen. Formuren i en hulmur kan ikke regnes for tæt overfor slagregn. Hvis det både regner og blæser, kan vinden presse regnvand igennem fugerne.

Det er vanskeligt at udføre en tæt fugtspærre. Det kræver både tid og eks­pertise. Fugtspærren skal tilpasses og klæbes ved alle hjørner og false – fx døråbninger og indbyggede søjler – så den er fuldstændig tæt. Det er vigtigt at vælge materialer, som kan tildannes i al slags vejr. Byggeskadefonden anbefaler en bitumenbaseret fugtspærre (murpap), som har stor styrke, så perforering og rivning undgås, og som i koldt vejr kan opvarmes og tildannes.

FUGTSPÆRRER OVER VINDUER OG DØRE Fugtspærrer over vindues­ og døråbninger skal forhindre ovenfra kommende vand i at trænge ned i vindues­false og vindueskarme. Det kan være murpap eller metalbakker, som leder vandet direkte ud over karmen, eventuelt suppleret med drænrender, som leder vandet ud til siderne. Murpappen skal placeres et vist antal skifter over murhullet. Det sikrer bæreevnen i muroverliggeren. Pappen skal klæ­bes til bagmuren og have fald mod formuren. En metalbakke eller lignende, placeret i fugen over karmen, har den fordel, at den kan udformes, så den fungerer både som fugtspærre, når byggeriet står færdigt, og som afdæk­ning i byggeperioden.

Plastprofilrender, som placeres i første skifte over karmen og leder vandet ud til siderne, frarådes som eneste fugtspærre i murede huse i flere etager og i facader med udsat murværk eller tætsiddende vinduer. Metoden kan medføre, at renden løber over – enten som følge af mørtelspild i renden, eller på grund af meget lange vinduesbånd. Derved risikeres det, at vandet ophobes ved siden af hullet og opfugter konstruktionen.

60

Undersøg den eksisterende konstruktions stabilitet, og vælg en altanløsning, der passer til konstruktionen – undgå gyngende altanplader, og sørg for stabile altanværn.

Projektér med tolerancer, som er forenelige med tilstødende bygningsdele – lette facadebeklædninger skal være gennem­gående bag altanpladerne.

Sæt fokus på vandafledning, og vælg løsninger med kontrolleret fald til synlige nedløb, som leder vandet væk fra både facader og underliggende altaner.

Sørg for, at det er muligt at rense afløb og udskifte fuger.

Vær særlig omhyggelig med projektering af niveaufri adgang, og sørg for, at løsningen er bygbar og mulig at vedligeholde efterfølgende.

NYE ALTANER

RENOVERING AF EKSISTERENDE ALTANER Mange almene boliger er født med altaner. Hvis den funktionelle og konstruktive kvalitet er i orden, kan renoveringen bestå i almindelig opretning som ved den øvrige facade. Ofte er der behov for en brugsmæssig forbedring, hvor altanerne lukkes. Ende­lig kan altanerne være så nedslidte, at de skal udskiftes til nye.

NYE ALTANER Mange renoveringsprojekter indeholder således opsætning af nye altaner som et positivt bidrag til boligkvaliteten, hvor beboerne får et nært og anvendeligt udeareal med mulighed for ophold, udsyn og frisk luft.Nye altaner på eksisterende bygninger rummer samtidig en række funktio­nelle forhold, som skal overvejes, inden beslutning om altaner tages. Der vil stort set altid komme mindre dagslys ind i boligerne under altanerne. Der kan også være problemer med at finde afvandingsløsninger, som ikke ge­nerer underboerne, og der kan være adfærdsmæssige gener i forbindelse med rygning, grillrøg eller støj på altanerne. Endelig er det altid vigtigt at undersøge vindforholdene. Ubeskyttede altaner på høje bygninger med ud­sat beliggenhed kan være vindblæste og dermed knap så brugbare.

KONSTRUKTION OG STABILITET Altaner skal fastgøres, så beboerne ikke oplever, at altanpladerne bevæger sig. Fastgøres altaner i beslag, skal be­slagene være forsvarligt monteret i en bærende bagvæg eller tilsvarende. Beslagene skal være afdækket eller monteret med fald væk fra facaden, så der ikke ledes vand ind i facaden via beslagene. Altanpladen skal være fast­gjort til facadebeslagene. Nogle materialer kræver et mellemlæg af fx neopren, så materialerne kan arbejde ved temperaturændringer. Det er derudover vigtigt at være opmærksom på risikoen for kuldebroer i altan­konstruktionen.

Der skal være et værn omkring altanen, gerne afsluttet med en håndliste, som er nem at gribe om. Værnet skal være fastgjort i begge sider og have en passende højde og udformning. Børn må ikke kunne klatre på værnet eller blive klemt.

Anbefalinger 23

ALTANGANGE Byggeskadefondens anbefalinger til renovering af altaner gælder på stort set tilsvarende måde for renovering af altangange.

61

Anbefalinger 23

VANDAFLEDNING Altaner må ikke afvandes ud over kanten, men skal for­synes med nedløb, hvis altanpladen har en dybde på over 1500 mm eller er placeret højere end fjerde etage. Nedbør skal ledes bort fra overfladen, i retning væk fra facaden. Der skal være et veldefineret fald, som leder van­det til et rengøringsvenligt afløb med bladfang, og det skal være muligt at rense afløb. Faldstammen bør være gennemgående med tilslutninger på hver etage. Udspyere med synlige afløb kan sikre, at man opdager tilstop­pede afløb, før vandpåvirkningen bliver kritisk.

NIVEAUFRI ADGANG Der skal være niveaufri adgang ved adgangsdøre sam­tidig med, at skal der sikres mod vandindtrængning. Dette har vist sig svært at løse. Et tiltag kan være at anvende et perforeret plademateriale med kor­rekt fald væk fra døren til at lede vand væk. Med en forsænket altanplade kan man med et åbent dæk af fx træplanker eller stålriste sikre, at afvan­dingen sker under fugehøjde. Den elastiske fuge mellem dør og facade skal udføres med korrekte dimensioner, trykkes, og hæftefladerne bør primes, så fugerne ikke revner eller slipper. Fugerne skal være nemme at tjekke for tegn på utætheder og nemme at udskifte ved almindelig drift.

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

62

Anbefalinger 24 VÅDRUM

Opfør en prototype, hvis der er tale om mange nye badeværelser.

Aftal omfanget af kontrol og prøvning.

Projektér som udgangspunkt med tunge vådrum i uorganiske materialer, hvor det er konstruktivt og teknisk muligt.

Vælg gennemprøvede vådrumsprodukter.

Anvend vådrumsmembran i vådzonen – også ved mindre renoveringer.

STØRRE RENOVERING Badeværelset er husets dyreste rum, og reparation eller udskiftning er endnu dyrere. Det er helt afgørende at overholde alle gældende regler, når der sker større indgreb i eksisterende vådrum. Ved større indgreb forstås eksempelvis ændring af gulvkonstruktion fra terrazzo til fliser eller opbygning af nye vægge.

Badeværelser inddeles i en vådzone, hvor der er skærpede krav til overfla­ders og samlingers tæthed, og en fugtig zone, som ikke behøver at kunne modstå direkte vandpåvirkning. Hele gulvet og væggene i bruseområdet de­fineres som vådzone, hvor den bedst mulige tæthed skal etableres, og hvor gennemføringer og samlingsdetaljer skal projekteres og udføres vandtæt. Ved badeværelser mindre end 3,25 m2 defineres hele badeværelset som vådzone.

SBI­ANVISNING 252 Nye vådrum i allerede eksisterende bygninger skal overholde kravene i SBI­anvisning 252, Vådrum. Vådrum skal etableres i henhold til belastningsklasse jævnfør anvisningen. I tæt­lave boliger og etageboliger skal vådrum etableres i belastningsklasse M. Der skal være fald på hele gulvet mod afløb. Den lodrette afstand mellem gulvoverfladen ved døren og oversiden af gulvafløbet skal være mindst 30 mm.

MINDRE RENOVERING Der er ikke krav om, at nugældende regler overhol­des ved mindre ændringer, såsom udskiftning af gulv­ og vægfliser eller udskiftning af sanitet og faldstammer. Ændringerne skal dog udføres, så de vandtætte overflader forbliver vandtætte. Det anbefales dog at forbedre vandtætheden i forbindelse med ombygning. Man kan fx etablere våd­rumsmembran bag fliserne, hvis fliserne udskiftes. Når kun enkelte dele af vådrummet som fx gulvet udskiftes, skal overgangen mellem gulv og vægge udføres i henhold til nugældende regler. Dette betyder, at det er nødvendigt at udskifte den nederste række fliser på væggene, for at etablere korrekt vandtætning i overgangen mellem ny og gammel konstruktion.

STOR OMHU I PROJEKT OG UDFØRELSE Vådrum uden svigt, fejl og mangler forudsætter, at der udvises stor omhu ved projektering, materialeopbeva­

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

63

Anbefaling 15Anbefalinger 24

ring og montering. Materialer skal indbygges uden mere fugt, end de natur­ligt indeholder. Opbevaring på byggepladsen og i tiden der går, indtil byg­ningen er lukket, har vist sig at være en kritisk fase, når det gælder om at beskytte materialer mod opfugtning. Der er vigtigt at overholde tørretider, eksempelvis ved støbning af betongulve, for at undgå indbygning af fugt.

Der skal tages hensyn til sammenbyggeligheden af nye og eksisterende materialer og installationer i projekteringsfasen. Valg af løsninger bør be­skrives entydigt, så der ikke opstår fejl i udførelsesfasen. Ændres eksem­pelvis gulvbelægning fra terrazzo til fliser, er det også nødvendigt at skifte eksisterende gulvafløb.

KVALITETSSIKRING AF VÅDRUM Det er relevant at stille særlige krav i ud­budsmaterialet om dokumentation af kvalitetssikring af vådrum. Kvalitets­sikringen kan omfatte hyppige tilsyn, modtagekontrol, fotodokumentation mv. Det kan også være relevant at stille krav om dokumentation af, at mate­rialer og løsninger er gennemprøvede. Der skal være dokumentation for, hvilken type vådrumsmembran der er anvendt, og om producentens krav til tykkelser er overholdt.

Foto

: Rav

n A

rkite

ktur

64

TEKNISKE INSTALLATIONER

Gennemfør en miljøscreening af bygningen før renovering af tekniske installationer.

Undersøg pladsforhold i bygningen, og projektér med inspicér­bare rørføringer, let tilgængelige og rummelige installations­skakte samt lækagemeldere.

Vælg rørmateriale til brugsvandsanlæg ud fra eksisterende komponenter i installationen og den lokale vandkvalitet.

Udform og indregulér ventilationen, så den passer til den enkelte bolig, og sørg for simpel styring af mekaniske ventilationsanlæg.

Etablér kondensisolering for at sikre omgivende bygnings­dele mod opfugtning.

Udarbejd en klar og forståelig beboerinformation om brug af boligens tekniske installationer.

MILJØSCREENING Før renovering af tekniske installationer skal der fore­tages en miljøscreening af bygningen for at klarlægge omfanget af miljø­skadelige stoffer som fx asbest, PCB og tungmetaller, se side 23.

INSTALLATIONER OG INDEKLIMA Et godt indeklima i tætte, energirenove­rede boliger forudsætter korrekt ventilation og brugeradfærd. Ventilations­systemer skal være let forståelige og betjeningsvenlige for beboerne. Bebo­erne skal være opmærksomme på, at et lavt luftskifte let kan føre til dårligt indeklima. Det gælder især, hvis beboerne tørrer tøj indendørs eller på anden måde belaster indeklimaet med fugt. Det er en vigtig opgave for byg­ningsejer at formidle denne information til beboerne. Bygningsejer skal desuden løbende sørge for, at driftspersonalet bliver efteruddannet i drift af anlæg.

Byggeskadefondens eftersyn vedrørende indeklimaet beskæftiger sig især med luftskifte. Der er en række øvrige forhold, som kan have stor betydning for indeklimaet og beboernes komfort. Det kan være mængden af CO2, NOX, formaldehyd, VOC, (røg)partikler, dagslys, termiske forhold og akusti­ske forhold. Men normalt har disse ikke betydning for bygningens levetid og er derfor ikke omfattet af Byggeskadefondens dækning.

Anbefalinger 25

Find detaljerede anvisningerog vejledninger på:www.byg­erfa.dkwww.build.aau.dk (SBi)

65

Anbefalinger 25

OPFUGTNING AF BYGNINGSDELE Både ved projektering og drift af tekni­ske installationer skal der ofres stor opmærksomhed på at forhindre fugt­problemer, herunder skimmelsvampevækst. Allerede i planlægningsfasen skal den projekterende derfor overveje, om løsningerne er robuste, og om materialerne er lette at vedligeholde under den efterfølgende drift. Overvej, om der på kritiske steder skal indbygges fugtmålere, som jævnligt kan af­læses.

Bygningsdele tæt på installationer kan opfugtes, hvis der mangler kon­densisolering. Der opstår kondens, når varm fugtig luft rammer en kold overflade som fx en installation med koldt brugsvand. Kolde brugsvandsin­stallationer, faldstammeudluftninger i tagrum og luftindtag for ventilations­anlæg skal kondensisoleres for at undgå opfugtning af omgivende byg­ningsdele. Rørisoleringen skal være diffusionstæt eller forsynet med et diffusionstæt lag på ydersiden. Der skal udvises særlig omhu ved isole­ringsafslutninger, så samlinger ikke gaber. Isolering kan enten afsluttes med pap og lærred eller omvikles med ståltråd og plastkappe.

VANDINSTALLATIONER Når der opstår en utæthed i en brugsvandsinstal­lation, er det vigtigt, at utætheden opdages med det samme for at undgå større vandskader. Derfor skal der etableres lækagemeldere i form af melde­rør eller signalgivende fugtalarmer. Lækagemeldere skal placeres i skakte og skunkrum med inspicerbare installationer, og der hvor utætheder ikke opdages umiddelbart. Inspektionslemme i skakte bør udføres i hele skak­tens højde for nemmere adgang til installationer.

I brugsvandsanlæg opstår korrosionsskader typisk, når der benyttes flere forskellige materialer i samme installation. I renoveringsprojekter er det derfor ekstra vigtigt at vælge materialer, der er forenelige med de materia­ler, der allerede er i installationen. Undgå installationer med varmforzin­kede stålrør, da der let opstår korrosionsskader mellem disse og kobber­holdige ventiler og fittings. Det anbefales at anvende rustfri stålrør sammen med fittings i rustfri stål eller rødgods.

Det skal undersøges, om den lokale vandkvalitet stiller begrænsninger i forhold til materialevalget. I installationer med rustfri stålrør må kloridind­holdet i brugsvandet ikke overstige 150 mg/l. Rustfri stålrør findes i både en nikkelholdig (umagnetisk) og nikkelfri (mag­netisk) version. Der ses typisk flere skader på de nikkelfri rør, og derfor fraråder fonden brug af disse.

VENTILATION Når en bygning energirenoveres, er det ofte nødvendigt at ændre ventilationen, fordi bygningen bliver tættere. For at overholde byg­ningsreglementets krav til indeklima etableres oftest et centralt placeret og balanceret ventilationsaggregat. Et sådant centralt anlæg er pladskræ­vende og kan i renoveringssager være vanskeligt at indbygge. Hvor det ikke er muligt at indbygge store fælles aggregater og kanaler, kan mindre de­centrale anlæg derfor være en mulighed.

De to løsninger er stort set lige dyre i anlægsudgift, mens der er væsentlige forskelle i driftsudgifter og driftsvenlighed/sårbarhed. Fællesanlægget er fx sårbart overfor det store nedbrud, mens de decentrale anlæg kan være sårbare i forhold til god tilgængelighed og uhensigtsmæssig brugeranven­delse.

66

Balancerede ventilationsanlæg skal forsynes med kondensafløb, der leder kondensvand til bygningens afløbssystem. Det kan derfor være en fordel at placere anlægget i nærheden af de eksisterende afløbsinstallationer. Det skal derudover sikres, at ventilationsanlæg ved aflevering er korrekt indre­guleret, at kanaler er rengjorte for byggeaffald, og at der er sat rene filtre i aggregaterne. Genanvendes eksisterende kanaler skal de renses for støv mv. inden ibrugtagning.

AFLØBSINSTALLATIONER Udskiftning af faldstammer kan være en bekoste­lig affære, da de eksisterende faldstammer typisk er ført skjult, og der der­for er mange følgearbejder forbundet med en udskiftning. Hvis ikke fald­stammen er gennemtæret, findes der alternative udbedringsløsninger i form af strømpeforing eller relining. Disse alternativer medfører meget få følgearbejder, da arbejdet foretages fra bunden og toppen af faldstammen.

DRÆN Et dræn kan sikre sokler, kældervægge og terrændæk mod opfugt­ning. For at undgå tilbageløb i dræninstallationen skal den tilsluttes til kloak­system over højeste opstemningskote, eller den skal tilsluttes via pumpe­brønd. Mange kommuner regner med opstemning til terræn. I disse tilfælde træder kravet om etablering af pumpebrønd i kraft.

Anbefalinger 25

67

68

ARKITEKTUR er kombinationen af FORM, FUNKTION OG TEKNIK.

Arkitektur er altså ikke bare, hvordan bygninger ser ud, men også

hvordan de fungerer og byggeteknisk er skruet sammen.

BYGNINGSRENOVERINGER med interessante formmæssige

løsninger, men med ringe funk tionalitet eller med byggetekniske

løsninger, der ikke kan holde, er dårlig arkitektur.

I det følgende vises til inspiration 25 RENOVERINGER fra de

SENESTE 10 ÅR som eksempler på god kvalitet.

Der er ikke tale om bygningsrenoveringer helt uden svigt, fejl og

mangler – fx har der i flere af eksemplerne været anvendt de MgO­

vindspærreplader, som har givet problemer i mange almene bolig­

bebyggelser.

Men samlet set er der tale om bygningsrenoveringer, hvor der efter

Byggeskade fondens opfattelse er tænkt MANGE RIGTIGE TANKER

om sammen hængen mellem form, funktion og teknik. Der er kort

sagt tale om god arkitektur i ordets mest grundlæggende betydning.

69

GO

DE EK

SEMP

LER

70

BRØNSHØJ TINGBJERG I Bebyggelse 01

Tingbjerg er en unik byplanmæssig og arkitektonisk helhed. Sociale og byg­getekniske udfordringer med fugt og skimmel har dannet baggrund for to sammenhængende helhedsplaner med renovering af 22 treetagers bolig­blokke og 4 rækkehuse i afdeling I. Renoveringen har omfattet fornyelse af klimaskærmen, energioptimering, udskiftning af køkkener og badeværel­ser, miljøsanering med fjernelse af bly og skimmelsvamp samt fornyelse af udearealer. Der er etableret tilgængelighedsboliger med elevatoradgang i to blokke. Gavlboligerne har fået gavlvinduer og indeklimaet er forbedret med efterisolering og nyt ventilationsanlæg.

Ved fornyelsen af klimaskærmen er vinduer og døre skiftet, mens eksiste­rende murværk er bibeholdt og afrenset og kun i forbindelse med efteriso­lering suppleret med nyt murværk, delvist i genbrugssten. Nye trapper skaber direkte adgang fra stuelejlighederne til de grønne arealer og forstær­ker bebyggelsens stærke sammenhæng mellem bygninger og landskab.

Renoveringen af Tingbjerg er et flot eksempel på indførelse af nutidige bolig­ og energistandarder uden at gå på kompromis med kulturarv og arkitek­toniske kvaliteter. Den karakteristiske helhed i gule tegl er fastholdt og nye tilføjelser er både byggeteknisk solide og æstetisk velindpassede.

Renovering360 + 318 boliger23 tilgængelighedsboliger

BoligorganisationfsbSAB Tingbjerg / KAB

Bebyggelse opført1957­75

Arkitekt opførelseSteen Eiler Rasmussen

Renovering afsluttet2018

Arkitekt renoveringRambøll Arkitektur

KommuneKøbenhavns Kommune

AdresseTerrasserne, Brønshøj

71

Efterisoleringen af gavle er delvis udført med genbrugsmursten (mangehulsten). Genanvendelsen er gennemført som et

afgrænset demonstrationsprojekt og evalueret inden implementering i større skala.

Nye trapper til havesiden er udført i en både let og solid løsning med ståltrapper forankret i murværket.

Nye overlæggere og sålbænke i beton er indfældet i murværket i overensstemmelse

med den oprindelige arkitektur.

72

ESPERGÆRDE TIBBERUPPARKEN Bebyggelse 02

Renovering240 boliger [før 264]

BoligorganisationBoligselskabet NordkystenBoligkontoret Danmark

Bebyggelse opført1966­68

Renovering afsluttet2018

Arkitekt renoveringNova5 Arkitekter

KommuneHelsingør Kommune

AdresseKofod Anchersvej, Espergærde

Tibberupparken er en typisk repræsentant for udfordringerne i mange almene bebyggelser fra 1960’erne: slidte konstruktioner og installationer, for stort energiforbrug og en oplevelsesmæssig monotoni. Renoveringen af de 9 treetagers boligblokke har omfattet en gennemgribende fornyelse af klimaskærmen med tagudskiftning, facaderenovering med nye altaner og nye indgangspartier samt efterisolering. Et antal lejligheder er lagt sam­men, og der er etableret nye tagboliger i to blokke. Udearealerne er fornyet med blandt andet en samlet LAR­løsning.

Ved facaderenoveringen er betonpladerne udskiftet med en ny skalmur i tre forskellige grå nuancer. De indeliggende altaner er udvidet med en bærende konstruktion i stål, oplukkelig glasinddækning samt beklædning i skærm­tegl. Nye vinduer og efterisolering har sammen med nye tekniske installa­tioner styrket energiregnskabet. Tagene er beklædt med falsede metalplader.

Fornyelsen af Tibberupparken har givet bebyggelsen en helt ny identitet. Byggeteknisk er der tale om robuste løsninger med kendte materialer og fokus på det enkle og ukomplicerede. Detaljeringen i de nye murede facader er raffineret og i høj håndværksmæssig kvalitet. Her tilgodeses både drifts­venlighed samt stoflighed og variation i arkitekturen.

73

En solid LAR­løsning i udearealerne holder vand fra terræn væk fra bygningerne.

De nye indgangspartier er simple i teknik og udformning, men tilbyder ikke den bedste klimakomfort.

Tagene er eksemplarisk ukompliceredemed alle installationer samlet i kun en enkelt

installationsskorsten per opgang.

Detaljeringen omkring vinduer er veludformetmed betonsålbænke indfældet i murværket og vinduerne trukket godt tilbage for beskyttelse.

74

FARUM SVANEPUNKTET Bebyggelse 03

Renovering35 plejeboliger

BoligorganisationFuresø Boligselskab KAB

Bebyggelse opført1970­75

Arkitekt opførelseFællestegnestuen

Renovering afsluttet2015

Arkitekt renoveringJJW Arkitekter

KommuneFuresø Kommune

AdresseFarum Midtpunkt, Farum

Farum Midtpunkt er opført som eksperimenterende alment boligbyggeri i 1970’erne og er i dag en klassiker i dansk arkitekturhistorie. Som led i den omfattende fornyelse af hele bebyggelsen – med blandt andet PCB­renove­ring og udskiftning af MgO­plader – er to boligblokke renoveret og transfor­meret til plejeboliger og seniorbofællesskab.

Renoveringen er sket inden for rammerne af den eksisterende bebyggelse, men har indebåret omfattende indgreb i konstruktioner og indvendig dispo­nering. De nye facader er udført i bebyggelsens basismaterialer: beton, træ og ikke mindst cortenstål. Dagslysforholdene er forbedret med nye vin dues­partier og tidligere ovenlysvinduer er erstattet af kviste med franske altaner. De nye lysåbninger er også udført i corten, men skiller sig gennem ander­ledes formater og stedvis indrammende kraver ud som tydelige fornyelser. En ny gangbro i to etager forener de to renoverede blokke.

Renoveringen af Svanepunktet eksemplificerer udfordringerne ved at fore­tage byggetekniske forbedringer i en given arkitektonisk og materialemæs­sig kontekst. Renoveringen forekommer robust og driftsvenlig, men der er samtidig foretaget en del konstruktive indgreb, som vil kræve skærpet over­vågning i driften.

Cortenstålets overfladepatinering med rustpletter indgår som en væsentlig del af det arkitektoniske udtryk.

75

De nye lysåbninger i boliger og indvendige fællesarealer er udført i Farum Midtpunkts

karakteristiske materialer og er samtidig konstruktivt velbeskyttede.

76

FREDERICIA SØNDERPARKEN Bebyggelse 04

Renovering763 boliger

BoligorganisationBoligkontoret Fredericia Boli.nu

Bebyggelse opført1974­80

Renovering afsluttet2015

Arkitekt renoveringLINK Arkitektur Sahl Arkitekter [nu Rambøll]

Arkitekt fælleshusDorte Mandrup Arkitekter

KommuneFredericia Kommune

AdresseSøndermarksvej, Fredericia

Den gennemgribende fornyelse i Sønderparken var både byggeteknisk og socialt begrundet – det var et boligområde med brug for forandring. Projek­tet har omfattet en helhedsplan med bygningsrenovering af i alt ca. 760 boliger, hvoraf den seneste etape 3 har omfattet 6 blokke med 214 boliger. Ca. 25 % af de renoverede boliger er indrettet som tilgængelighedsboliger med elevatoradgang. Der er opført et nyt fælleshus, og udearealerne er for­nyet med blandt andet identitetsgivende ”byporte”.

Klimaskærmene er isoleret overalt. Tagene er skiftet til tegltage, og facader og gavle har fået nye højisolerede facadeelementer med henholdsvis skifer­beklædning og skalmur i forskellige farver i de forskellige dele af bebyg­gelsen. Alle vinduer er skiftet, og de tidligere helt lukkede gavle har fået nye vinduesåbninger. Sammen med store lodrette vinduespartier i trappe­opgangene er det med til at skabe overblik og transparens og dermed øget tryghed i bebyggelsen. Indvendig er boligerne opgraderet og indeklimaet forbedret med blandt andet varmegenvinding.

Sønderparken er et godt eksempel på, hvad tegl kan gøre for et betonbyg­geri fra 1970’erne. De nye facader er både energirigtige og identitetsforan­drende og er udført med solide løsninger i godt håndværk.

77

Efterisoleringen af gavle er udført med en muret skalmur med markante dilatationsfuger.

Teglskaller i nederste skifter indpakker den bærende bjælke.

Bebyggelsens fælleshus markerer sig med anderledes materialer og arkitektur.

Nye indgangspartier i zink og glas giver god komfort og beskyttelse mod vind og vejr.

78

GLOSTRUP STADIONKVARTERETBebyggelse 05

Renovering252 boliger i etape 1

BoligorganisationGlostrup Boligselskab

Bebyggelse opført1955­66

Renovering afsluttet2019

Arkitekt renoveringJJW Arkitekter

KommuneGlostrup Kommune

AdresseDiget, Glostrup

Stadionkvarteret er en klassisk parkbebyggelse fra 1950’erne med fine kva­liteter i boliger og udearealer. Bebyggelsen er som mange af den tids almene byggerier opført byggeteknisk solidt med massivt murværk og god kon­struktiv beskyttelse. Der er tidligere i 1980’erne gennemført en fornyelse med blandt andet altaninddækning og nye plastikvinduer. Ud over at rette op på disse fortidens synder har den nye helhedsplan især været rettet mod energiforhold, installationer og tilgængelighed. Den meget omfattende for­nyelse af i alt ca. 1.200 boliger er gennemført i etaper. Fornyelsen af klimaskærmen har omfattet nyt tag samt fornyelse og stedvis udvidelse af altaner. Eksisterende murværk er bibeholdt, men partielt reno­veret og hulmursisoleret, hvor det har været muligt. Der er etableret 120 nye tilgængelighedsboliger med adgang fra indeliggende elevatorer.

Etapeopdelingen af renoveringen har muliggjort test af prøveboliger i hver etape. Der har været samlet udbud for alle etaper, men med indlagte opti­meringsrunder for projekttilpasning i forhold til indhøstede erfaringer. Re­noveringen af Stadionkvarteret illustrerer, hvor fint det kan lade sig gøre at forny en almen boligbebyggelse uden at ødelægge de grundlæggende kva­liteter – arkitektonisk stilfærdigt og byggeteknisk solidt.

Tagbelægningen er skiftet til naturskifer. Bygningerne har nu rummelige tagrender i zink.

Murværket er partielt repareret med udskiftning af sten. Overliggere over vinduer er skiftet, og alle fuger er udkradset og omfuget.

79

Nye elevatorer er diskret indpasset ved siden af de bevarede, oprindelige indgangsdøre.

Indgangen er beskyttet af fiberbetonbaldakiner, som desværre allerede er algebegroede som følge

af en utilstrækkelig afvandingsløsning.

De inddækkede altaner i træ­alu er fint indpasset i det samlede bygningsvolumen.

Der er adgang fra altanerne til det private nærareal.

Her kommer en billedtekst til det valgte foto.Her kommer en billedtekst til det valgte foto.

80

HERLEV SORTEMOSEN Bebyggelse 06

Renovering100 almene boliger

BoligorganisationBoligselskabet SortemosenKAB

Bebyggelse opført1978

Arkitekt opførelseGunløgsson / Jørgen Nielsen

Renovering afsluttet2016

Arkitekt renoveringRambøll Arkitektur

KommuneHerlev Kommune

AdresseSortemosevej, Herlev

Sortemosen ligger som en tæt­lav boligbebyggelse i to etager i et naturskønt område i Herlev. Træfacaderne og de karakteristiske verandaer foran boli­gerne har givet bebyggelsen tilnavnet ”cowboybyen”. De japansk inspirerede rækkehuse er projekteret med et for den tid avanceret modulsystem, hvor hvert hus er sammensat af to præfabrikerede sektioner stablet oven på hi n­anden. Husene er opført med organiske materialer med begrænset levetid, og efter ca. 40 år var det nødvendigt med renovering af både klimaskærm og indvendige bygningsdele som badeværelser og installationer.

Nedbrudte og rådne tagkonstruktioner i de flade tage er udskiftet med en ny tagopbygning, nu med svag hældning og kontrolleret vandafledning. På facaderne er vandrette træflader og partier ved vinduer fornyet. De tidligere altaner i træ er skiftet til en spinkel stålkonstruktion, og der er opsat nye vind­fang. Indvendig er badeværelserne udskiftet til præfabrikerede badekabiner.

Sortemosen kan ses som en tidlig forløber for tidens udbredte boksmodul­byggerier. Bebyggelsen har en meget høj arkitektonisk kvalitet, som også er respekteret ved renoveringen. Den stedvis begrænsede robusthed i den konstruktive beskyttelse er erstattet af let udskiftelighed og stor arkitekto­nisk robusthed overfor en uundgåelig varieret patinering af træfacaderne.

81

Klimaskærmen er udformet med prioritering af æstetisk lethed og elegance.

Lettere udskiftelige organiske materialer er bibeholdt og må forventes fornyet igen efter en

årrække, mens mere vitale konstruk tioner er udskiftet til materialer med lang levetid.

Tagventilationen er smukt integreret, mens rumventilationen er knap så diskret.

Og taginddækningen kunne være højere.

82

HILLERØD SKOLEPARKEN Bebyggelse 07

Renovering396 boliger [før 426 boliger]

BoligorganisationBoligselskabet Nordsjælland

Bebyggelse opført1959­67

Renovering afsluttet2019

Arkitekt renoveringRambøll Arkitektur

KommuneHillerød Kommune

AdresseHillerødholmsalle, Hillerød

Skoleparken er en klassisk langstrakt blokbebyggelse med 12 øst­vest­vendte boligblokke, som før renoveringen stod med grå betonfacader. En samlet helhedsplan har dannet ramme om den omfattende renovering, som har omfattet en fuldstændig fornyelse af klimaskærmen, nye adgangs­forhold, nye altaner, forbedring af ventilation og indeklima samt fornyelse af udearealerne. Der er lavet lejlighedssammenlægninger og etableret 60 nye tilgængelighedsboliger med adgang fra elevator.

Facaderenoveringen har omfattet udvendig isolering og opførelse af en ny skalmur i gule tegl. De indeliggende altaner er erstattet af større og skråt­stillede altaner med samme teglbeklædning som den øvrige facade. Som i mange andre renoveringer har stuelejlighederne fået direkte adgang til udearealerne – her med en helt enkelt udformet trappe i stål og beton. Nye markante indgangspartier i sort zink står i fin kontrast til de lyse teglsten. Der er lagt nyt tag i røde tegl med stort set ingen gennembrydninger.

Skoleparken er en velprojekteret og gennemtænkt renovering med mange fine detaljer. De murede facader har fuldstændig forandret bebyggelsens udseende og identitet og nye tilføjelser som indgangspartier, altaner og trapper er alle både byggeteknisk og æstetisk velintegreret i helheden.

83

Placeringen af dilatationsfuger er velovervejet. Der er ikke fuget

mere end nødvendigt.

De nye altaner er konstruktivt velbeskyttede.Vandafledningen sker via indeliggende nedløbsrør, og trappeløsningen til terræn udgør en både solid

og diskret arkitektonisk tilføjelse.

Nye indgangspartier og et nyt fælleshus er udført i sorte zinkplader. Det giver sammenhæng

og tydeliggør bebyggelsens nye elementer.

84

HOLSTEBRO SØNDERPARKEN

Vandafledningen fra altantage og kvisttage er velfungerende med solidt udførte zinkinddækninger.

Bebyggelse 08

Mange etageejendomme fra 1950’erne er opført i robuste konstruktioner og materialer, men har et alt for højt energiforbrug. Det var også situationen i de 11 boligblokke i Sønderparken, hvor der samtidig var behov for en forbed­ring af brugsværdien af eksisterende altaner. Renoveringen af bebyggelsen har været begrænset til etablering af nye større og lukkede altaner, nye tagkviste samt efterisolering af gavle. Indvendig er der efterfølgende etab­leret nye køkkener i alle boliger.

De nye altaner er udført som en sammenhængende lodret stålkonstruktion med aluplader i brystninger og zinktag. Konstruktionen støtter på terræn­net, kuldebroer i overliggere og altanplader er fjernet, og beboerne har nu mulighed for både en lukket og åben altan. Efterisoleringen af gavlene er udført som skalmuring med røde tegl og bestrøgne fuger, helt i forlængelse af det eksisterende murværk.

Renoveringen af Sønderparken er et godt eksempel på en målrettet og be­grænset fornyelse, som tilføjer nødvendigt nyt, men lader det velfungerende være. Energioptimeringen og komfortforbedringen af de iøvrigt byggeteknisk sunde boligblokke er sket med solide og driftsvenlige løsninger, som taler godt sammen med den oprindelige robuste arkitektur.

Renovering192 boligerAltanlukning, efterisolering

BoligorganisationBoligselskabet Holstebro

Bebyggelse opført1951­53

Renovering afsluttet2012

Arkitekt renoveringATRA Arkitekter

KommuneHolstebro Kommune

AdresseSønderparken, Holstebro

85

Bestrøgne dilatationsfuger falder godt sammen med det eksisterende murværk.

86

JYDERUP PRÆSTEMARKENBebyggelse 09

Renovering53 boliger

BoligorganisationVestsjællands Almene Boligselskab

Bebyggelse opført1973

Renovering afsluttet2015

Arkitekt renoveringKullegaard

KommuneHolbæk Kommune

AdressePræstemarken, Jyderup

Præstemarken består af tre klynger af etplans rækkehuse. Den tæt­lave bebyggelse har i stort set alle sine 40 år haft problemer med vand­ og fugt­skader og trængte til en fuldstændig konstruktiv og energimæssig fornyel­se. Der er gennemført totalrenovering og energioptimering af de 53 række­huse med efterisolering af facader, udskiftning af tage og udskiftning af alt indvendigt – køkkener, badeværelser, lofter, gulve, vinduer, døre og ventila­tionssystemer. Derudover er udearealerne ved de enkelte boliger retableret efter renoveringen, som er gennemført i en glidende proces med arbejde i otte boliger ad gangen.

Renoveringen af Præstemarken har langt hen ad vejen haft karakter af ny­byggeri, hvor det i vid udstrækning kun er sokkel og bagmure, der står til­bage fra de gamle bygninger. Bebyggelsens oprindelige kvaliteter med god taghældning og fin detaljering af murværket er bibeholdt med fx betonover­liggere over vinduer og solide murede sålbænke.

Præstemarken er byggeteknisk helt simpelt sat sammen med meget enkle bygningskroppe, murede overflader og rene tagflader. Trods de simple former opleves bebyggelsen både varieret og levende, og byggeteknisk er der tale om gennemgående solide løsninger med få driftsudgifter.

87

Renoveringen har fastholdt bebyggelsens meget enkle hoveddisponering med rene og

driftsvenlige flader i både tag og facader.

De murede sålbænke er vinklede for god vandafledning.

88

KASTRUP BOTILBUDDET TELEVÆNGETBebyggelse 10

Renovering29 boliger for sindslidende

BoligorganisationFA09

Bebyggelse opført1972

Renovering afsluttet2017

Arkitekt renoveringZeso Architects

KommuneTårnby Kommune

AdresseTelevænget, Kastrup

Botilbuddet Televænget er et botilbud for sindslidende. Boligerne med til­hørende fællesfaciliteter og opholdsarealer er indrettet ved omdannelse af en muret bygning fra 1972 i tre etager med sadeltag til nu fire etager med fladt tag og tagterrasse. Renoveringen har omfattet indvendig totalrenove­ring med omdisponering af fælles­ og boligarealer samt nye badeværelser og køkkener. Alle boliger og fællesarealer har nu fuld tilgængelighed med niveaufri adgang fra indeliggende elevatorskakt placeret midt i bygningen. Der er udført omfangsdræn med pumpebrønd i kælder.

Den eksisterende tagkonstruktion er demonteret ned til overkant af eksi­sterende betondæk, hvorefter der er etableret en ny tagetage med fem nye boliger, tagterrasse, fritliggende elevatorskakt, redskabsrum samt teknik­rum for ventilation. Klimaskærmen er isoleret og fornyet og har fået ny be­klædning. Den brandimprægnerede træbeklædning er opsat på galvanise­rede fladstål. En varierende listehøjde er med til at give variation i facaden.

Renoveringen af Televænget er et kreativt eksempel på, hvordan en ny klima­skærm fuldstændigt kan forandre en bygning. Den nye udvendige træfacade har forvandlet et lidt anonymt byggeri til en imødekommende og karakter­fuld bygning med god håndværksmæssig kvalitet i udførelsen.

89

En solid fuldmuret klimaskærm er delikat pakket ind i en stoflig og let udskiftelig facadebeklædning

af trælister. Trælisterne er skråt afskårne i top og bund for at forebygge fugtophobning.

90

De nye indgangspartier er halvåbne men veldisponerede med både siddeplads og integrerede postkasser.

De eksisterende betonfacader er ”overtrukket” med hvide og rillede fiberbetonplader. Vinduesbånd med fremskudte karnapper er indpasset i facade modulerne,og ubrudte zinkinddækninger beskytter hele båndet.

91

KØBENHAVN GYLDENRISPARKEN Bebyggelse 11

Renovering450 boliger

BoligorganisationLejerbo [nu Bo­Vita]BO­VEST

Bebyggelse opført1964­66

Renovering afsluttet2014

Arkitekt renoveringVandkunstenWitraz [nu Rambøll]

KommuneKøbenhavns Kommune

AdresseGyldenrisvej, København S

Gyldenrisparken er et typisk elementbyggeri fra midten af 1960’erne, som før renoveringen havde sociale udfordringer samt byggetekniske problemer med betonskader og mangelfuld isolering. Fornyelsen af området er sket som en blanding af renovering, transformation til nye funktioner samt sup­plerende nybyggeri. Der er indrettet et nyt børnehus samt plejecenter og daginstitution i lave sorte træbygninger som kontrast til boligblokkene.

Renoveringen af de 11 boligblokke har omfattet nye facader, altaner og vin­duer samt nye tage. På indgangssiden er den eksisterende betonfacade beklædt med 100 mm isolering og rillede fiberbetonplader, som giver be­byggelsen et lysere og lettere udtryk. Et system af karnapper i forskudte placeringer giver udsyn fra boligerne og æstetisk dynamik i facaderne. På havesiden er de tidligere noget tillukkede betonaltaner erstattet af nye og større altaner med rækværk i stål og armeret og materet glas. Samtidig er vinduerne skiftet til gulv­til­loft­vinduer.

Renoveringen af Gyldenrisparken nyfortolker den klassiske montagearki­tektur. Bebyggelsens hovedrytme med flade tage og vandrette vinduesbånd er bibeholdt, men fornyet med både raffinerede og byggeteknisk robuste løsninger. Renoveringen har været nomineret til Mies van der Rohe­prisen.

92

KØBENHAVN SAMUELS HUS Bebyggelse 12

Renoveringen af Samuels Kirke er gennemført som transformation af en kirkebygning fra 1932. Ved transformationen er der skudt to nye dæk ind i kirkeskibet, så bygningen i dag rummer fire etager. Dækkene er pladsstøbt, da der ikke var plads til at hejse elementer ind i kirkeskibet. Boligerne på etagerne er placeret på begge sider af en central midtergang, og der er flere opholdsterrasser og et stort fælleslokale i øverste niveau mod gaden. Den oprindelige klimaskærm med massivt murværk har lang restlevetid. Denne kvalitet er fastholdt i så vid udstrækning som muligt med færrest mulige gennembrydninger og tilføjelser. Mange vinduespartier er bevaret og nye vinduer og karnapper er for at differentiere tydeligt mellem nyt og gammelt monteret udenpå murværket. Nye tilføjelser til facaden er udført i mørke aluplader, farvemæssigt fint afstemt det gamle murværk.

Samuels Kirke er en af de mere utraditionelle almene renoveringer. Det er lykkedes at fastholde kvaliteterne i den historiske og massive bygning ved tilføjelse af nye elementer. Der er i transformationen valgt et formsprog og nogle byggetekniske løsninger, som er – næsten – lige så enkle som den oprindelige konstruktion. Indvendig er der måske ikke så meget kirkerum tilbage, men specielt de centrale adgangsrum er udført med robuste løs­ninger og høj håndværksmæssig kvalitet.

Renovering32 ungdomsboliger2 familieboliger

BoligorganisationBoligforeningen VIBO

Bebyggelse opført1932 [som kirke]

Arkitekt opførelseCarl Schiøtz

Renovering afsluttet2017

Arkitekt renoveringArcgency ArkitektbutikkenSophus Søbye Arkitekter

KommuneKøbenhavns Kommune

AdresseThorsgade, København

93

Behovet for lysåbninger i den bevaringsværdige gamle kirkefacade mod gaden er løst med helt enkle

vinduespartier monteret direkte på murværket.Bag det store runde vindue ligger fællesrummet.

Den indvendige transformation af kirkerummet er udført med materialer i høj kvalitet og lang levetid.

Ungdomsboligerne er små, men veldisponerede og med helt særlige karaktertræk fra den gamle kirke.

Nye vinduesåbninger er udført med markanteindramninger i aluplader. Indramningerne er

indfældet i murværket og har et tilstrækkeligt fald for afvanding, men desværre utilstrækkeligt fald for

afskrækkelse af duer med efterladenskaber.

94

NAKSKOV SØHUSENE Bebyggelse 13

I almene boligbebyggelser med særligt vanskelige udlejningsforhold kan en af løsningerne være at lave en såkaldt nedskalering ved at transformere etageboliger til rækkehuse. Det har været strategien i den tidligere Ridders­borgparken uden for Nakskov. 13 af bebyggelsens 15 treetagers gulstens boligblokke er nedrevet og nye rækkehuse opført på de gamle fundamenter. Halvdelen af kældrene er bevaret, de øvrige er opfyldt med knust nedbryd­ningsmateriale. Udearealerne er fornyet med blandt andet lokal nedsivning i grøfter og regnbede.

Alle konstruktioner over stuedæk er fjernet, og de nye huse er opført med adskillelser samme sted som de gamle tværvægge. Husene er i ét plan, og de fleste boliger har niveaufri adgang samt store handicapvenlige badevæ­relser. Bygningerne er beklædt med naturskifer på facader og tag og har trælistebeklædte partier ved overdækkede indgangspartier og terrasser. Markant udformede ovenlys i tagryggene giver bygningerne karakter.

Med Søhusene er skabt et nyt boligtilbud med en helt særlig arkitektonisk identitet. Tilbuddet har formået at tiltrække nye beboergrupper som fx se­niorer fra ejerboliger. Den byggetekniske løsning med total indpakning af klimaskærmen med skiferplader er enkel og har lang levetid.

Renovering104 boliger i rækkehuse

BoligorganisationNakskov Almene BoligselskabBoligkontoret Danmark

Bebyggelse opført1976­82

Renovering afsluttet2016

Arkitekt renoveringArkitema Architects

KommuneLolland Kommune

AdresseEnehøjevej, Nakskov

95

Afvandingen i bebyggelsen er gennemtænkt hele vejen fra tagflade over tagrender og nedløb til

LAR­render i terrænnet foran bygningerne.

Facader og tage på de renoverede rækkehuse er indpakket i skiferplader, som ikke er skruet ind, men ophængt i beslag.

Genanvendte materialer fra de nedrevne boligblokke – råhuse, betonelementer og mursten – er både anvendt til

at opfylde kældre, optage terrænspring i bygningerne og til at skabe nye kuperinger i landskabet.

96

Husene er disponeret med store beskyttende tagudhæng, og de udkragede spær er solidt beskyttet af zinkinddækninger.

De nye rækkehuse er opført på fundamenterne af tidligere treetagers boligblokke i gule mursten.

Tagfladerne er enkle og med få gennembrydninger i tagbelægningen. Solfangeranlægget er lagt med god afstand til tagpappet for uhindret vandafledning.

97

Byggeri62 familieboliger

BoligorganisationBoligselskabet DANBO

Byggeri opført1952­62

Byggeri afsluttet2019

ArkitektMangor & Nagel ArkitekterArkitekterne Blaavand & Hansson

KommuneSønderborg Kommune

AdresseTh. Brorsons Vej, Nordborg

NORDBORG TH. BRORSONS VEJ Bebyggelse 14

Bebyggelsen i Nordborg på Als bestod af traditionelle etagehuse i 2­3 eta­ger. For at tilgodese en stigende lokal efterspørgsel efter rækkehuse frem for lejligheder har strategien – som i eksemplet fra Nakskov – været at ned­skalere og omdanne til rækkehuse. Af områdets i alt 18 boligblokke er 10 blokke med 174 boliger således nedrevet til terræn. Samtidig er en tidligere butik nedrevet til fordel for opførelse af et nyt fælleshus midt i bebyggelsen. Halvdelen af de nye rækkehuse er indrettet som særlige tilgængeligheds­boliger i henhold til Landsbyggefondens krav, de øvrige boliger er indrettet med niveaufri adgang. De ”nye” rækkehuse er opført på eksisterende fundamenter efter nedlæg­gelse og opfyldning af kældre. Rækkehusene er i ét plan med skalmur og sadeltage beklædt med tagpap. På tagene er placeret et fælles solcellean­læg. De tidligere garageanlæg er nedrevet, og der er opført nye carporte og skure foran boligerne.

Transformeringen af etagehusene på Th. Brorsons Vej er et solidt og snus­fornuftigt eksempel på omdannelse af etageblokke til tæt­lav bebyggelse med egne haver til hver bolig. Både boliger og fælleshus er disponeret med enkle bygningskroppe med store beskyttende tagudhæng.

98

ODENSE KORSLØKKEPARKEN Bebyggelse 15

Renoveringen af de mere end 1.000 boliger i Korsløkkeparken er den til dato mest omfattende på Fyn. Fornyelsen af de tidligere helt monotone bolig­blokke – med tilnavnet ”Kilometerhusene” – gennemføres i flere etaper. De fem boligblokke i etape 1 er totalrenoveret med særlig fokus på energifor­brug og tilgængelighed. Der er etableret elevatoradgang til alle blokke i form af enten indvendige elevatorer eller tilbyggede trappe­ og elevator­tårne. Tårnenes markante udformning står som en markør for fornyelsen ved adgangen fra Nyborgvej. Der er derudover etableret 30 tilgængelig­hedsboliger, specifikt indrettet for kørestolsbrugere. Alle boliger har i dag egne altaner eller terrasser. Altanerne er udført som udvendige eller delvis indeliggende altaner i forskellige konstruktions­systemer. De eksisterende gulstensfacader er bibeholdt, men fylder visuelt ikke meget i den samlede klimaskærm. Renoveringsprocessen har som mange andre steder været miljømæssigt udfordret af at skulle håndtere sundheds­ og miljøskadelige stoffer i nedbrydningen.

Renoveringen af Korsløkkeparken rummer byggeteknisk sårbare elemen­ter som udvendig efterisolering og ophængte altankonstruktioner. Det er en renovering, som skal følges tæt i driften. Renoveringen skal især fremhæves som eksempel på en robust gennemført tilgængelighedsstrategi.

Renovering384 boliger i etape I

BoligorganisationFyns Almennyttige Boligselskab

Bebyggelse opført1958­78

Renovering afsluttet2016

Arkitekt renoveringRambøllC & W ArkitekterArchidea

KommuneOdense Kommune

AdresseNyborgvej, Odense

99

De nye elevator­ og trappetårne er beklædt med puds på isolering. Dette gælder dog ikke den

brugsbelastede nederste del af påbygningerne, som står i beton.

Altanløsninger med ophængte konstruktioner kræver altid grundige statiske beregninger.

100

RØDKÆRSBRO RØDKÆRPARKEN

Den enkle disponering giver byggeteknisk overskudsamtidig med, at detaljering som fx mønstermurværket giver variation og karakter.

Bebyggelse 16

Udlejningsproblemer og dårligt omdømme var baggrunden for en boligsocial og fysisk helhedsplan for Rødkærparken. Renoveringsprojektet har omfat­tet totalrenovering af bygningernes klimaskærm samt alle boliger. Et antal små boliger er omdannet til familieboliger med større udlejningspotentiale. Indvendigt er køkkener og badeværelser fornyet og skillevægge fjernet for bedre boligindretning og lysforhold. Der har været fokus på at åbne bebyg­gelsen mod resten af byen. I bebyggelsen er således opført et kvarterhus med beklædning i zinkplader og markante afrundede former, og i udearea­lerne indgår et offentligt stisystem, der gennemskærer bebyggelsen.

Taget er skiftet til tagpap med kun få gennembrydninger. Bygningernes tid­ligere rødstensfacader er fjernet, og der er opført nye gulstensfacader med tidssvarende isolering samt nye vinduer og døre. Nye halvåbne indgangs­partier er velfungerende med god klimabeskyttelse og god plads til alle nødvendige funktioner. Sårbart træværk ved indgange er velbeskyttet.

Renoveringen af Rødkærparken udstråler kvalitet på alle niveauer fra det overordnede greb til de byggetekniske detaljer. Der er valgt enkle og robuste løsninger i alle bebyggelsens elementer – boligblokke, udearealer og kvar­terhus. Arkitekturen er enkel og solid, og alligevel det modsatte af kedelig.

Renovering96 familieboliger

BoligorganisationBoligselskabet Sct. Jørgen

Bebyggelse opført1965­68

Renovering afsluttet2015

Arkitekt renoveringERIK Arkitekter

KommuneViborg Kommune

AdresseØstervang, Rødkærsbro

101

Et nyt kvarterhus samler socialt, men skiller sig ud arkitektonisk gennem

sin form og sine materialer.

Altanerne afvandes fra indvendige afløb.Glaspartierne i altanerne er afdækket af trælister,

som beskytter og modvirker delaminering.

102

SORGENFRI SORGENFRIVANG II Bebyggelse 17

Sorgenfrivangs tre højhuse i 15 etager har siden 1950’erne været et mar­kant landmark i Sorgenfri og omegn. Husene var karakteriseret som beva­ringsværdige, men var samtidig helt utidssvarende med hensyn til energi­forbrug, indeklima og dagslysforhold. Ved renoveringen er det karakteristiske facadeudtryk med de både lodrette og vandrette profilopdelinger fastholdt. Facadesystemet er udskiftet til en fiberkonstruktion uden kuldebroer og med integrerede ventilationsføringer, som muliggør indblæsning af frisk forvarmet udeluft i boligerne. Der er monteret nye og større altaner, og alle vinduer er skiftet til energivinduer. Indvendig har boligerne fået nyt bad og køkken. Elevatorer er skiftet, og indvendige fællesarealer er fornyet med så få indgreb i den oprindelige byg­geteknik og udformning som muligt. Et solcelleanlæg på taget supplerer de grønne ambitioner for renoveringen.

Sorgenfrivang er eksempel på en bæredygtig renovering på flere fronter, ikke mindst energi­ og indeklimamæssigt. Projektet er den første renovering i Danmark, som er certificeret til DGNB Guld. Der er samtidig projekteret med respekt for både den oprindelige arkitektur og for renoveringens sær­lige skala. Væsentlige projektvalg er omhyggelig afprøvet og testet inden ud­førelse i så omfattende et omfang, hvor forkerte projektvalg vil ramme hårdt.

Renovering428 boliger

BoligorganisationLyngby Almene BoligselskabDAB

Bebyggelse opført1956­59

Renovering afsluttet2019

Arkitekt renoveringDOMUS Arkitekter

KommuneLyngby­Taarbæk Kommune

AdresseGrønnevej, Sorgenfri

103

Den nye facade i fiberbetonelementer fastholder den oprindelige karakteristiske opdeling af facaden. Elementernes skrå affasning giver ikke alene karakter, men hjælper også til at lede vandet væk fra facaden.

De nye og større altaner har fronter af guld­eloxerede aluminiumsplader, men sider af glas for at give et lettere udtryk end de gamle massive altaner.

104

VALBY SJÆLØR BOULEVARD Bebyggelse 18

Bebyggelsen består af i alt otte boligblokke, hvor fire drives af AKB og fire af AAB. En fælles helhedsplan har skabt en samlet fornyelse af området, som inden da havde energimæssige og byggetekniske udfordringer. Bebyg­gelsen er opført med massive uisolerede ydervægge, og der var problemer med varmeforbrug og indeklimakomfort og stedvis med revnedannelser.

Ved renoveringen er der etableret ny klimaskærm med såkaldt superisole­ring samt udvendig beklædning i skærmtegl ophængt i beslag. Facadeløs­ningen har integrerede ventilationskanaler fra varmegenvindingsanlæg på lofterne. Vinduerne er bevaret, men lysningerne skiftet til fiberbeton. Inde­liggende altaner er udvidet og skiftet til en L­formet fiberbetonkonstruktion med glas i siderne. Eksisterende tagpaptage er bibeholdt, og har fået sol­celleanlæg. Udearealerne er fornyet, og der er opført et nyt fælleshus. Renoveringen er et eksempel på en veludført ny ”overfrakke” til klimaskær­men. Indpakningen i skærmtegl er robust i ophængningen og i udførelse omkring indgangs­ og vinduespartier. De vandrette skærmtegl trækker arkitektoniske tråde til de tidligere gulstensfacader, men giver et helt nyt udtryk. Sammen med den hvide fiberbeton i altaner, indgange og vinduer står bebyggelsen nu lettere og med nye energimæssige kvaliteter.

Renovering539 boliger

BoligorganisationBoligforeningen AAB AKB København Bebyggelse opført1968­70

Renovering afsluttet2018

Arkitekt renoveringDOMUS Arkitekter [masterplan og for AAB]White Arkitekter [for AKB]

KommuneKøbenhavns Kommune

AdresseSjælør Boulevard, Valby

105

Eksisterende vinduer er indrammet af nye fiberbetonlysninger, som er skråt affasede

for optimering af lysindfaldet.

Den oprindelige gulstensfacade er ”indpakket” i 200 mm superisolering

og storformat skærmtegl.

Altanerne er udført i fiberbeton. De nederste altaner mod udearealerne

er yderligere beskyttet af samme skærmtegl, som er monteret på facader og gavle.

106

Organiske overflader i cedertræ ved indgangspartier og terrasser er velbeskyttede af de store udhæng.

Nye sadeltage med tagpap er udført med zinkinddækninger og fine detaljer ved tagrender og skotrender.

107

VEJLE HOVERTOFTEN Bebyggelse 19

Hovertoften er en almen rækkehusbebyggelse disponeret i to boliggrupper omkring et plejecenter. Rækkehusene stod før fornyelsen i røde tegl og med flade tage. Bebyggelsen var byggeteknisk udfordret af problemer med skimmelsvamp og dårligt indeklima, men havde samtidig veldisponerede, men noget mørke boliger.

Fornyelsen af rækkehusene har været gennemgribende. Med udgangspunkt i de oprindelige boligplaner er terrændæk, fundamenter og indvendige vægge bibeholdt, mens hele klimaskærmen er fornyet med ny tag­ og faca­dekonstruktion. De tidligere flade tage har fået sadeltag med tagpapbelæg­ning. De udfordrende sammenstød mellem tagfladerne er inddækket med tagpap med fald og afvanding ud over tagfladen. Facadernes røde tegl er skif­tet til brune, og der er etableret overdækkede indgangspartier og terrasser.

Ved renoveringen af Hovertoften er der gjort op med oprindelige byggetek­niske fejldisponeringer samtidig med, at brugbare strukturer og materialer er genanvendt. Ændringen af flade tage til sadeltage har ikke alene reduce­ret den byggetekniske sårbarhed, men også givet nye boligkvaliteter i form af øget rumhøjde, lysindfald og bedre ventilation. Der er med tegl, cedertræ og zink valgt materialer, som både har lang levetid og patinerer smukt.

Renovering48 boliger

BoligorganisationDVB ØsterBO

Bebyggelse opført1974

Renovering afsluttet2018

Arkitekt renoveringArkitema Architects

KommuneVejle Kommune

AdresseStoregårdsvej, Vejle

108

VEJLE LØGET BY Bebyggelse 20

Løget lidt uden for Vejle er et stort alment boligområde med i alt næsten 1.000 boliger i etagehuse og etplanshuse. Renoveringen af etagehusene har omfattet indvendig fornyelse af boligerne samt efterisolering og fornyelse af klimaskærmene med nye tage, facader og indgangspartier. Der er udført nye isolerede skalmure på gavle med påstøbninger langs kældervæggene. Pladebeklædningen på indgangssiderne er skiftet, og altanfacaderne har fået ny zinkbeklædning.

Boligudbuddet er udbygget med både tilgængelighedsboliger, 15 nye eks­pressivt udformede tagboliger samt særlige parterreboliger i to plan. Ude­arealerne er omdannet til en bypark for hele byområdet, og der er opført et nyt kvarterhus i kanten af bebyggelsen. De i alt 24 etageblokke og etage­rækkehuse er renoveret fortløbende med arbejde på to bygninger af gangen, og beboerne har været genhuset under renoveringen.

Renoveringen i Løget By er gennemført med høj materialekvalitet på både indgangs­ og altanside og udmærker sig specielt ved den projekt­ og hånd­værksmæssige kvalitet i det nye murværk. Efterisoleringen af gavle og faca­der i gule tegl er ikke alene robust, men giver bebyggelsen karakter med varierede forbandter og delikate detaljer omkring vinduer og indgangspartier.

Renovering700 boliger i etagehuse

BoligorganisationAAB Vejle

Bebyggelse opført1971­84

Renovering afsluttet2016

Arkitekt renoveringPluskontoret Arkitekter

KommuneVejle Kommune

AdresseLøget By, Vejle

109

Tagene har store beskyttende udhæng, og de helt enkle tagflader brydes kun ved de nyindrettede tagboliger.

Efterisolering af gavlene er udført med skalmur på nyt fremrykket fundament. Et lodret forbandt

nederst i skalmuren skaber oplevelsesmæssig variation.

Indgangspartierne er veldisponerede med integreret afvanding. Et lodret forbandt mellem vinduerne er anvendt til at tilpasse murværket til de varierende

afstande mellem de eksisterende vindueshuller.

110

VIBORG VIBORG LATINSKOLE Bebyggelse 21

Her er uden tvivl tale om de ældste fysiske rammer for almene boliger i Danmark. Projektet omfatter indretning af 11 boliger i et bygningskompleks fra 1731 lige ud til Domkirkepladsen i Viborgs middelalderlige bykerne. For­nyelsen har dels omfattet renovering af to bygningsfløje i den gamle Viborg Latinskole, dels opførelse af en ny supplerende fløj. I de to historiske fløje er udført nye spærkonstruktioner og ny tagbeklædning. Indvendigt er etage­dæk forstærket, og der er udført nye stabiliserende hovedskillevægge. Det lille almene boligkompleks bindes sammen af et landskabsprojekt, som genfortolker det centrale historiske gårdrum og også genanvender gamle brosten.

Renoveringen af Viborg Latinskole er almen renovering og transformation af en helt særlig karakter – med fokus på kulturarv, bygningsbevaring og restaureringsteknologi. En løbende dialog med Kulturstyrelsen har dannet baggrund for den helhedsløsning, som har skullet spænde over næsten 400 års forskellig byggeteknologi. Der er lagt vægt på at forny i respekt for de historiske værdier og med byggeteknisk robuste løsninger. Samtidig mær­kes det i den nye fløj uundgåeligt, at nutidens almene rammebeløb ikke giver de samme muligheder for håndværksmæssig kvalitet og detaljering, som man havde i 1700­tallet.

Renovering11 boliger

BoligorganisationBoligselskabet Sct. Jørgen

Bebyggelse opført1731

Arkitekt opførelseBygmester Johann Gottfried Hödric

Renovering afsluttet2019

Arkitekt renoveringERIK Arkitekter

KommuneViborg Kommune

AdresseSct. Mogensgade, Viborg

Fornyelsen spænder over både restaurering – bygningen til højre – og nyt byggeri – bygningen til venstre.

111

Den nyopførte fløj er udført som en nutidig kopi af det historiske bygningskompleks. Det almene

rammebeløbs begrænsninger i forhold til de gamle bygninger viser sig fx i udførelsen af vinduespartier

og sålbænke.

Renoveringen af de to historiske fløje er udført med en omhu, som lever op til de

helt særligt forpligtende omgivelser.

112

VIBY NYT ROSENHØJ Bebyggelse 22

Rosenhøj er opført som en del af Sønderjyllandsplanens typiske montage­byggeri med grå betonbygninger i fire etager og med flade tage. Der er gen­nemført en omfattende helhedsorienteret renovering, hvor stort set hele værktøjskassen har været i anvendelse med både ny infrastruktur, nye udearealer, nedrivninger, nye punkthuse samt facade­ og energirenovering af 27 boligblokke. Hver fjerde bolig er indrettet som tilgængelighedsbolig for ældre og gangbesværede.

Energirenoveringen har omfattet nye vinduer samt efterisolering og ny fa­cadebeklædning. Alle boliger har fået nye altaner på sydfacaderne eller i gavlen. De oprindelige glasinddækkede altaner er bevarede og fungerer som klimazone. For at skabe variation og lokal identitet i bebyggelsen er facaderenoveringen sket med fire forskellige beklædningsløsninger, som er valgt efter afprøvning af adskillige 1:1 mock­ups. Der er blandt andet anvendt et nyudviklet facade­ og energirenoveringssystem i højstyrkebeton.

Projektet viser robuste ”energiindpakninger” med en interessant indbygget 1:1 afprøvning af holdbarhed og levetid for forskellige efterisoleringsløsning­er. De problemer, som mange renoveringsprojekter har haft med fugt­sugende MgO­vindspærreplader, er her løst i byggefasen inden aflevering.

Renovering838 boliger191 tilgængelighedsboliger

BoligorganisationBoligselskabet Århus Omegn

Bebyggelse opført1967­70

Renovering afsluttet2017

Arkitekt renoveringArkitema ArchitectsEFFEKT

KommuneAarhus Kommune

AdresseRosenhøj, Viby, Aarhus

Renoveringen udgør med to forskellige tyndmetalfacader, facader i skiferplader samt en fiberbetonfacade en slags katalog over forskellige energi forbedrende indpakninger af den samme bygningskrop. .

Som led i helhedsplanen for bebyggelsen er opført en række nye punkthuse med nye boliger mellem blokkene.

113

Her kommer en billedtekst til det valgte foto.Her kommer en billedtekst til det valgte foto.

114

VODSKOV LILLE TINGBAKKEBebyggelse 23

Lille Tingbakke er en lidt atypisk bygningsstruktur fra 1970’erne. Bebyggel­sen havde behov for en renovering, som ud over fysiske forbedringer kunne forbedre omdømme og tiltrækningskraft. Fire af 13 boligblokke er nedrevet og de øvrige blokke radikalt renoveret med boligsammenlægninger, nye køkkener og badeværelser, indlæggelse af elevatorer samt åbning af have­sidens altaner. Derudover er bebyggelsens udearealer fornyet med både attraktive fællesområder og private nærarealer.

Taget er skiftet fra eternitplader til tagpap med nye karnapper på indgangs­siderne og tagvinduer på havesiderne. Tagkonstruktionen er opbygget af isolerede tagkassetter, bygget på stedet. Også facaderne er efterisoleret, og på havesiden er facadekonstruktionen ændret fra lukkede til åbne altaner med transparent rækværk i armeret glas. Sammen med det nye murværk i lyse tegl har det givet de lidt tunge bygningskroppe et lettere udtryk.

Lille Tingbakke er et fint eksempel på en strukturel forandring af et bolig­område udført i solid byggeteknisk kvalitet. De nye klimaskærme er projek­teret med enkle og sikre løsninger, og der er skabt bedre sammenhæng mellem boliger og udearealer. Endnu en renovering, der illustrerer, hvor meget ændring fra beton til tegl kan forandre en arkitektonisk helhed.

Renovering60 boliger (før 117)

BoligorganisationVivabolig

Bebyggelse opført1976

Renovering afsluttet2014

Arkitekt renoveringArkitektfirmaet Nord

KommuneAalborg Kommune

AdresseLille Tingbakke, Vodskov

115

Klimaskærmen har stor taghældning og god afdækning af tagflader og murkroner.

De nye vinduer er velbeskyttede i murværksnicher og har sålbænke i zink.

Vandafledningen fra tag og altaner er vel­fungerende, men stedvis måske knap så æstetisk elegant.

Mellembygningerne i glas understøtter bebyggelsens skulpturelle udtryk (især når de er oplyste om aftenen). Løsningenkræver skærpet tilsyn i driften.

116

AALBORG MAGISTERPARKEN Bebyggelse 24

Magisterparken består af to meget forskellige strukturer – et 13­etagers højhus og ni blokke i tre etager. Bebyggelsen stod før fornyelsen som tradi­tionelt betonbyggeri og havde en række byggetekniske problemer med fx nedbrudt beton, fugtindtrængen, manglende isolering, kuldebroer og dårligt indeklima. En helhedsplan har omfattet alle ca. 250 boliger samt fornyelse af udearealerne. I højhuset er gennemført indvendig renovering med blandt andet nye sam­menlagte boliger i de to øverste udvidede etager. Med efterisolerede gavle, nye altanlukninger på sydsiden samt glasinddækning af altangangene på nordsiden udgør højhuset nu en samlet arkitektonisk helhed. I de lave blokke er der tilsvarende lavet både indvendig fornyelse og forny­else af klimaskærmen. De tidligere kompositplader på gavlene er erstattet af nye isolerede skalmure i gule tegl. Tage og karnapper er pakket ind i samme metalplader som højhuset.

Renoveringen af Magisterparken har gennem projekt­ og materialevalg skabt arkitektonisk helhed i en meget sammensat bebyggelse. De oprinde­lige bygningskroppe med flade tage er bibeholdt, men der er god konstruk­tiv beskyttelse af facaderne, og den valgte indpakning i tegl og metalplader er en løsning med lang levetid.

Renovering153 boliger i etagehuse120 boliger i højhus

BoligorganisationHimmerland Boligforening

Bebyggelse opført1962­64

Renovering afsluttet2016

Arkitekt renoveringC.F. Møller Architects

KommuneAalborg Kommune

AdresseMagisterparken, Aalborg

117

Gavlisoleringen er udført i en kombination af tegl og mørke perforerede metalplader, som udgør det samlende materiale element i renoveringen af højhus og blokke.

De vejrmæssige påvirkninger på høje huse er store. Ikke mindst fugerne er udsatte. Det kræver

byggetekniske løsninger, som tager højde for slagregn og vindpåvirkning.

118

AALBORG RUGHAVEN Bebyggelse 25

Rughaven er en typisk repræsentant for mange almene blokbebyggelser fra 1950’erne. Her er tale om solide bygninger i tre­fire etager, opført i massivt murværk og med god kontakt til grønne udearealer. Inden fornyelsen havde Rughaven mange små boliger, og boligerne havde generelt små tætte rum­forløb, små badeværelser og nedslidte installationer. Der var behov for en fornyelse og omdisponering, som i større grad kunne tiltrække børnefami­lier og seniorer. En samlet helhedsplan for Rughaven og den nærliggende Hørhaven har især haft fokus på at etablere et bredere boligudbud samt opgradere byg­ningerne energimæssigt og indeklimamæssigt. Der er indrettet tilgænge­lighedsboliger med niveaufri adgang fra elevator, og de fleste boliger har nu altan, udført i varierende størrelser og byggeteknik. Bygningernes klima­skærm er fornyet med nyt tag med papbeklædning, nye vinduer samt efter­isolering af gavle.

Renoveringsprojektet bygger videre på bygningstypens grundlæggende ar­kitektoniske og byggetekniske kvaliteter. Der er valgt flere forskellige altan­løsninger – nogle mere solide end andre – og projektet kan her give god læring om driftsforhold og levetider. Projektet skal derudover fremhæves for en robust og velintegreret efterisoleringsløsning på gavlene.

Renovering315 boliger

BoligorganisationVivabolig

Bebyggelse opført1950­62

Renovering afsluttet2018

Arkitekt renoveringArkitektfirmaet Nord

KommuneAalborg Kommune

AdresseRughaven, Aalborg

119

De nye altaner er udført i henholdsvis fiberbeton og en konstruktivt mere risikofyldt løsning med

altanerne ophængt i et stålskelet. Ophængnings­løsningen forudsætter omhyggelig registrering af de statiske forudsætninger i den eksisterende bygning.

Den skalmurede efterisolering er her udført med en hjørnedetaljering, der formidler

overgangen til det eksisterende murværk.

120

KOLOFON

Byggeskadefondens GUIDE til kvalitet ved BYGNINGSRENOVERING

Udarbejdelse:Guiden er udarbejdet af Byggeskadefonden i samarbejde med Tegnestuen Jens V. Nielsen.

Faglig følgegruppe:Steen Ejsing, byggechef DABSøren Holck­Christiansen, partner Pålsson ArkitekterMorten Hjorslev Hansen, direktør DUKOKäte Thorsen, byggeteknisk konsulent Landsbyggefonden

Foto og layout: Jens V. NielsenProduktion: Production FacilitiesISBN: 978­87­995393­3­8

© Byggeskadefonden, maj 2020

Byggeskadefonden er en selvejende institution med tre overordnede formål:• at forestå og af hol de udgifter til eftersyn af støttet boligbyggeri og renoveringer• at yde støtte til dækning af byggeskader• at bidrage til erfaringer om byggeprocessen og byggeriet til byggeriets parter med henblik på at forebygge byggeskader og fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet.

Studiestræde 501554 København VTelefon 33 76 20 00bsf@bsf.dkwww.byggeskadefonden.dk

121

122

BYGGESKADEFONDENStudiestræde 501554 København VTelefon 33 76 20 00bsf@bsf.dkwww.byggeskadefonden.dk