16
SMART Strategický Management | Analýzy | Rozhovory | Trendy březen 2012 stavebnictví Analýza Trendy Novela zákona o veřejných zakázkách ve vztahu ke stavebnictví str. 12 Lze zvýšit marže ve stavebním průmyslu? str. 14 Rok 2011 v číslech Stavebnictví zaznamenalo další pokles str. 4 Byty nad zlato? Srovnání výkonnosti investic do nájemního bydlení, zlata a dalších aktiv str. 8

Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

  • Upload
    others

  • View
    2

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

SMARTStrategický Management | Analýzy | Rozhovory | Trendy březen 2012

stavebnictvíAnalýza TrendyNovela zákona o veřejných zakázkách ve vztahu ke stavebnictví str. 12

Lze zvýšit marže ve stavebním průmyslu? str. 14

Rok 2011 v číslechStavebnictví zaznamenalo další pokles str. 4

Byty nad zlato?Srovnání výkonnosti investic do nájemního bydlení, zlata a dalších aktiv str. 8

Page 2: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

2

Rok 2011 v číslechStavebnictví zaznamenalo další pokles .........................4

StrategieByty nad zlato? ............................................................8

RozhovorIng. Aleš Barabas, UniCredit Bank .............................10

AnalýzaNovela zákona o veřejných zakázkách ve vztahu ke stavebnictví ..........................................................12

TrendyLze zvýšit marže ve stavebním průmyslu? ..................14

Obsah

Page 3: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

3SMARTstavebnictví • březen 2012

Zabýváme se statistikou a vývojem stavebnictví u nás i v Evropě více než 20 let. V roce 2008 jsme ve spolupráci se SPS reagovali na předpokládanou krizi a vydali „Strategii svazu pro krizové období“. V roce 2010 jsme pak ve spolupráci se Svazem a firmou Deloitte vydali předpokládaný „Vývoj stavebnictví do roku 2012“. Většina predikce vývoje zde uvedená se v letech 2009 až 2011 naplnila a pokles stavebnictví se blíží 20%, jak předpokládala prostřední (pasivní) varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České republice a je nutné přiznat, že státní správa na krizi v odvětví stavebnictví nijak v pozitivním smyslu nereagovala, naopak dochází k výraznému krácení investic (to už ani nekritizuji, ale pouze konstatuji). Vzhledem k tomu, že v kontextu vývoje u nás i v Evropě ochota soukromých investorů v lepším případě stagnuje, dochází zde k výrazné změně. Zatímco před 2-3 lety se předpokládalo, že pro stavebnictví bodem zvratu krize bude přelom roků 2011 a 2012, a dojde k postupnému návratu k předkrizovému období, skutečnost je zcela jiná.

Je téměř jisté, že v roce 2012 bude opět pokles (odhad cca 5%) a pro rok 2013 zatím nic nenaznačuje výrazný obrat. Pravděpodobnost návratu k předkrizovým hodnotám se vzdaluje a zdá se nepravděpodobná.Nastává tak otázka, zda i nadále mluvit o krizi ve stavebnictví, či vzhledem k výše uvedeným faktům nepovažovat a nenazvat stávající období realitou. Ta je taková, že zakázek je a bude i nadále méně, což vede ke snižování počtu pracovníků, je nutné očekávat větší konkurenci na trhu, mění se i struktura zakázek pro velké a střední podniky, klesá zájem o subdodávky malých. Důsledkem bude, že cca 10 % podniků zanikne či se sloučí s úspěšnější konkurencí.

Současně s přebytkem kapacit klesá marže stavebních podniků a výrazně negativním jevem pak je jejich získávání i pod výrobními náklady. Tato pro investory zdánlivě dobrá zpráva může mít i své negativní důsledky (zhoršená kvalita, odstoupení dodavatele atd.).Z hlediska managementu stavebních podniků pak je nutné dělat dlouhodobá, někdy i nepopulární opatření s ohledem na skutečný objem zakázek, nikoliv krátkodobá opatření s vizí, že krize pomine (řada podniků tak již učinila).

Abych nebyl považován pouze za realistu (nebo dokonce pesimistu), ztotožňuji se s následující optimistickou vizí: V historii lidstva nebylo období, kdy by se nestavělo. Naopak po stavbařích zůstávají úžasné věci od pyramid, přes antické památky, barokní stavby až po dnešní budovy, přehrady, komunikace apod. Stavět se tedy bude dál a vzhledem k tomu, že stavebnictví nelze dovážet a v podstatě ani vyvážet (cca 2% objemu), nehrozí ani zánik oboru (jako např. u textilek) ani převálcování lacinou asijskou silou. A když se podíváte kolem sebe, zásobník práce máme na desítky let.

Koukejme se tedy na svět z té optimističtější stránky.

František GlazarÚRS PRAHA, a.s.

Glosa na úvod

Realita někdy bolí...

Nastává otázka, zda i nadále mluvit o krizi

ve stavebnictví, či nenazvat stávající období realitou.

Page 4: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

4

Rok 2011 v číslech

Pokračuje trend, kdy stavební firmy ztrácejí zásobu práce v důsledku poklesu zakázek. Pokles poptávky na stavebním trhu zřejmě ještě nedosáhl svého dna. I přes tento nepříznivý trend, stavebnictví patří i nadále k významným odvětvím ekonomiky, které se podílí na zaměstnanosti v ekonomice v úrovni 9%, na tvorbě HDP cca 6,5 %.

V roce 2011 ve srovnání s rokem 2010 činil pokles stavební produkce v ČR 3,1 %. Za inženýrské stavitelství pak byl pokles téměř 8,3 % a za pozemní stavitelství byl pokles ve sledovaném období 0,3 %.

Stavební produkce klesla v roce 2011 ve srovnání s konjunkturním rokem 2008 o 10,8 %. I když pokles stavební produkce v roce 2011 byl poněkud nižší oproti očekávání, je třeba si uvědomit, že stavební produkce klesá již třetím rokem. Řada stavebních firem se tak dostává do velmi obtížné ekonomické, finanční situace a udržení jejich pozice na stavebním trhu bude problematické.

Počet zahájených bytů v roce 2011(27,5 tis. bytů) poklesl o 2,1 % a počet dokončených bytů ( 28,6 tis. bytů) poklesl meziročně o 21,4 %. Orientační hodnota staveb na něž stavební úřady vydaly v roce 2011 stavební povolení činila 339,9 mld. Kč. V porovnání s rokem 2010 tato hodnota poklesla o 14,8 %.

V letech 2009–11 v souvislosti s vývojem cen stavebních prací sehrál svoji roli krizový vývoj ekonomiky, pokles poptávky po produkci stavebnictví. Nejcitlivěji reagovaly na tyto trendy směry pozemního stavitelství. Trend poklesu cen stavebních prací pokračuje i v roce 2011. Index cen stavebních prací za rok 2011 v porovnání s rokem 2010 je 99,6.

Podniky s 50 a více zaměstnanci provedly v roce 2011 stavební práce „S“ v hodnotě 234,231 mld.Kč. Oproti stejnému období roku 2010 bylo provedeno o 7,44 % stavebních prací „S“ méně. Nejvyšší pokles „S“ je u firem s více než 1000 zaměstnanci o 20,16 % z 89,937 mld. Kč v roce 2010 na 71,803 mld. Kč v roce 2011. Nárůst 9 % měly podniky s 100–199 zaměstnanci a 2 % podniky s 250–499 zaměstnanci. Všechny ostatní podniky zaznamenaly v roce 2011 proti roku 2010 pokles.

Stavební práce „ZSV“ dosáhly v roce 2011 hodnoty 172,175 mld. Kč a 183,557 mld. Kč v roce 2010. V absolutní hodnotě byl pokles o 11,382 mld. Kč, to je 6,2 %. Počet zaměstnanců se oproti roku 2010 snížil o 6 354 – pokles o 6,21 %.

Průměrná mzda v podnicích s 50 a více zaměstnanci vč. developerů dosáhla v roce 2011 29 329 Kč (nárůst o 1,24 %). U podniků s 1000 a více zaměstnanci je průměrná mzda 38 641 Kč (nárůst o 2,16 %). Produktivita zaměstnanců z „S“ poklesla oproti roku 2010 o 1,3 %. Produktivita zaměstnanců ze „ZSV“ zůstala nezměněna (nárůst 0,013 %).

Zaměstnanost v podnicích s 50 a více zaměstnanci v porovnání s rokem 2010 poklesla o 5,9%.

Nepříznivá situace na straně poptávky se negativně odrazila i na hospodaření stavebních firem i navazujících oblastech podnikání, jako například, projekci a developerské činnosti. Stavebnictví doplácí na nedostatek investičních prostředků jak ve státní, tak i v soukromé sféře. Výrazným signálem je vývoj veřejných zakázek, které se podílejí na stavební produkci v úrovni 45 %.

Stavebnictví zaznamenalo další poklesI v roce 2011 pokračoval pokles poptávky po produkci stavebnictví, rentabilita podnikání se snižuje, zvyšuje se převis nabídky nad poptávkou.

Podniky s 50 a více zaměstnanci

Stavební práce v mld. Kč (b.c.)

„S“ „ZSV“

2011 2010 index 2011/2010

2011 2010 index 2011/2010

234,231 251,819 92,56 172,175 183,557 93,80

„S“ - produkce stavebnictví ve stálých cenách (dle dodavatelských smluv)„ZSV“ - základní stavební výroba (práce provádená vlastními pracovníky)

90 000

95 000

100 000

105 000

110 000

115 000

2008 2009 2010 2011

Počet pracovníků v letech 2008–2011

Page 5: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

5SMARTstavebnictví • březen 2012

Veřejné zakázkyV roce 2011 bylo zadáno celkem 3 590 veřejných zakázek na stavební práce v úhrnné hodnotě 118 610 mil. Kč (včetně DPH), z toho na pozemní stavby 1 629 zakázek (45,4 % z celkového počtu zadaných zakázek) v hodnotě 36 053 mil. Kč (30,4 % z celkové hodnoty zadaných zakázek) a na inženýrské stavby 1 961 zakázek (54,6 %) v hodnotě 82 557 mil. Kč (69,6 % z celkové hodnoty zadaných zakázek).

V meziročním srovnání s rokem 2010, kdy již došlo k výraznému omezení v zadávání veřejných zakázek, klesla celková hodnota zakázek zadaných v roce 2011 o 2,9 %, přičemž hodnota zakázek na pozemní stavby klesla o 22,5 % a hodnota zakázek na inženýrské stavby stoupla 9,1 %, a to především díky růstu zakázek na vodohospodářské stavby spolufinancované z Operačního programu Životní prostředí.

Hodnota zakázek na stavby dopravní infrastruktury zaznamenala v roce 2011 meziroční růst o 16,2 %, především díky nízké srovnávací základně a díky velké zakázce “Výstavba metra V.A (Dejvická - Motol) - technologická část“ zadané v otevřeném řízení Dopravním podnikem hl. m. Prahy, akciové společnosti Skanska, a.s. s cenou 4 466 mil. Kč včetně DPH.

Ve srovnání s rokem 2009 však klesla v roce 2011 celková hodnota zadaných zakázek o 38,9 %, z toho u zakázek na pozemní stavby o 32,5 % a u zakázek na inženýrské stavby o 41,3 %, ve srovnání s rokem 2008 o 43,1 %, z toho u zakázek na pozemní stavby o 24,4 % a u zakázek na inženýrské stavby o 48,6 %.

Podíl zakázek na stavby dopravní infrastruktury na celkové hodnotě zadaných v roce 2011 činil 23,2 %, v roce 2010 19,4 %, v roce 2009 však 50,3 % a v roce 2008 55,7 %.

Veřejné zakázky na stavební práce získalo v roce 2011 celkem 1 016 společností. Z celkové hodnoty 118 610 mil. Kč 3 590 zadaných veřejných zakázek v roce 2011 připadlo 78 867 mil. Kč na 3 236 zakázek zadaných samostatným zhotovitelům a 39 743 mil. Kč na 354 zakázek zadaných 354 sdružením zhotovitelů.

Klesající podíl sdružení na hodnotě zadaných zakázek je dán zejména omezením zadávání velkých projektů dopravní infrastruktury.

Největší objem veřejných zakázek v roce 2011 získala společnost Skanska, a.s. - samostatně zakázky za 7 150 mil. Kč plus podíl z hodnoty 2 328 mil. Kč získaných v 15 sdruženích.

Společnost Metrostav, a.s. získala samostatně zakázky v hodnotě 3 913 mil. Kč plus podíl z hodnoty 4 572 mil. Kč získaných v 31 sdruženích.

Společnost EUROVIA CS, a.s., získala samostatně zakázky v hodnotě 4 662 mil. Kč plus podíl z hodnoty 2 318 mil. Kč získaných v 17 sdruženích.

Meziroční srovnání - veřejné zakázky

Směr výstavby Rok 2011 Rok 2010 Rok 2009 Rok 2009

Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč

POZEMNÍ STAVBY 1 629 36 053 1 715 46 519 2 113 53 380 1 426 47 686

Z toho: Občanská infrastruktura 1 397 32 761 1 465 41 142 1 868 48 416 1 232 43 884

Bytové stavby 232 3 292 250 5 377 245 4 964 194 3 802

INŽENÝRSKÉ STAVBY 1 961 82 557 2 198 75 664 2 279 140 631 2 202 160 622

Z toho: Dopravní infrastruktura 736 27 559 761 23 721 935 97 502 1 006 116 014

Technická infrastruktura 1 225 54 998 1 437 51 932 1 344 43 129 1 196 44 607

CELKEM 3 590 118 610 3 913 122 173 4 392 194 011 3 628 208 308

Meziroční indexy - veřejné zakázky

Směr výstavby Index 2011/2010 Index 2011/2009 Index 2011/2008

Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč

POZEMNÍ STAVBY 95,0 77,5 77,1 67,5 114,2 75,6

Z toho: Občanská infrastruktura 95,4 79,6 74,8 67,7 113,4 74,7

Bytové stavby 92,8 61,2 94,7 66,3 119,6 86,6

INŽENÝRSKÉ STAVBY 89,2 109,1 86,0 58,7 89,1 51,4

Z toho: Dopravní infrastruktura 96,7 116,2 78,7 28,3 73,2 23,8

Technická infrastruktura 85,2 105,9 91,1 127,5 102,4 123,3

CELKEM 91,7 97,1 81,7 61,1 99,0 56,9

Page 6: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

6

Z celkového počtu 3 590 veřejných zakázek na stavební práce za 118 610 mil. Kč zadaných v roce 2011 zadali zadavatelé vládního sektoru 789 zakázek v úhrnné hodnotě 33 286 mil. Kč, zadavatelé municipálního sektoru 2 548 zakázek v úhrnné hodnotě 70 132 mil. Kč a ostatní zadavatelé 253 zakázek v úhrnné hodnotě 15 192 mil. Kč.

Hodnota zadaných zakázek v roce 2011 meziročně poklesla u vládního sektoru o 1,2 %, u municipálního sektoru vzrostla o 1,6 %, u ostatních zadavatelů poklesla o 21,9 %.

Podíl municipálního sektoru na celkové hodnotě zadaných zakázek v roce 2011 dosáhl 59,1 % a více než dvojnásobně převyšuje podíl vládního sektoru, přičemž v roce 2008 byl poměr opačný.

Největším zadavatelem veřejných zakázek vládního sektoru v roce 2011 bylo především díky zakázkám na sanaci ekologických zátěží Ministerstvo financí ČR a jím zřízené organizace, které zadalo 34 zakázek za 6 800 mil. Kč (včetně DPH). Ředitelství silnic a dálnic zadalo 91 zakázek za 5 664 mil. Kč, Správa železniční dopravní cesty, státní organizace zadala 30 zakázek za 5 601 mil. Kč.

U municipálního sektoru v roce 2011 zadalo největší objem zakázek Hlavní město Praha – 60 zakázek za 8 677 mil. Kč, dále Dopravní podnik hl. m. Prahy zadal 2 zakázky za 4 608 mil. Kč a Ústecký kraj zadal 37 zakázek za 1 691 mil. Kč.

Zakázky stavebních podniků ke konci roku 2011Ke konci roku 2011 měly stavební podniky s 50 a více zaměstnanci celkem smluvně uzavřeno 10,2 tisíc zakázek. Tyto zakázky představovaly zásobu dosud neprovedených stavebních prací v celkové hodnotě 124,2 mld. Kč. Z tohoto objemu připadlo na práce v tuzemsku 119,4 mld. Kč, a na práce v zahraničí 4,7 mld. Kč.

V porovnání s 4. čtvrtletím 2010, klesl hodnota uzavřených zakázek ke konci 4. čtvrtletí 2011 cca o 16,8 %.Pokračuje tak trend minulého roku, kdy stavební firmy ztrácely zásobu práce.

Z celkového objemu tuzemských zakázek ke konci 4. čtvrtletí 2011 připadalo na veřejné zakázky 72,9 mld. Kč a na soukromé 46,5 mld. Kč. Relace mezi soukromými a veřejnými zakázkami je ovlivněna i tím, že ve statistickém zjišťování jsou zahrnuty především větší stavební podniky, které mají výrazně vyšší podíl veřejných zakázek.

Velké stavební firmy s 500 a více zaměstnanci se na celkovém objemu zakázek, které podniky s 50 a více zaměstnanci měly uzavřeny ke konci 4. čtvrtletí 2011, podílejí v úrovni 73,7 %.

Rok 2011 v číslech

Meziroční srovnání - veřejné zakázky

Sektor zadavatele Rok 2011 Rok 2010 Rok 2009 Rok 2009

Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč

Vládní sektor 789 33 286 714 33 692 1 021 87 809 1 056 125 886

Municipální sektor 2 548 70 132 2 955 69 025 3 130 98 406 2 365 60 049

Ostatní sektor 253 15 192 244 19 456 241 7 796 207 22 373

CELKEM 3 590 118 610 3 913 122 173 4 392 194 011 3 628 208 308

Meziroční indexy - veřejné zakázky

Sektor zadavatele Index 2011/2010 Index 2011/2009 Index 2011/2008

Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč Počet Mil. Kč

Vládní sektor 110,5 98,8 77,3 37,9 74,7 26,4

Municipální sektor 86,2 101,6 81,4 71,3 107,7 116,8

Ostatní sektor 103,7 78,1 105,0 194,9 122,2 67,9

CELKEM 91,7 97,1 81,7 61,1 99,0 56,9

Stav zakázek stavebních podniků ke konci čtvrtletí v mld. Kč (b.c.)

Zakázky celkem ke konci čtrtletí

Pozemní stavitelství

Inženýrské stavitelství

0

50

100

150

200

4Q 114Q 104Q 09

Page 7: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

7SMARTstavebnictví • březen 2012

Významná je rovněž informace o nových zakázkách, které stavební firmy uzavřely v průběhu 4. čtvrtletí. Ve 4. čtvrtletí 2011 uzavřely sledované stavební podniky v tuzemsku 11,3 tis. nových stavebních zakázek, což představuje meziroční pokles počtu zakázek o 15,0 %. Celková hodnota těchto zakázek meziročně poklesla o 19,0 % a činila 32 mld. Kč, na pozemním stavitelství 12,1mld. Kč (pokles o 15,2 %) a na inženýrském stavitelství 20,0 mld. Kč (pokles o 30,1 %).

Pokles nových zakázek je ovlivněn poklesem zakázek jak inženýrského stavitelství, tak pozemního stavitelství.

Průměrná hodnota nově uzavřené stavební zakázky ve 4. čtvrtletí 2011 činila 2,8 mil. Kč.,což znamená další pokles průměrné hodnoty zakázky.

Nově uzavřené zakázky v průběhu roku (mld.Kč)

Rok 2010 2011 Index

I.Q 36,3 50 1,38

II.Q 58,1 44,4 0,76

III.Q 60,7 46,6 0,77

IV.Q 42 32 0,76

Celkem 197,1 173 0,88

Vývoj v dalších obdobích bude kriticky záviset na soukromém sektoru a jeho ochotě alokovat prostředky do stavebních aktivit. I když se jedná o zakázky stavebních podniků s 50 a více zaměstnanci, lze tuto informaci o vývoji zakázek považovat za reprezentativní pro celé odvětví stavebnictví.

Pokles poptávky na stavebním trhu zřejmě ještě nedosáhl svého dna. V roce 2012 dojde pravděpodobně k dalšímu ještě výraznějšímu, propadu produkce. Zejména malé a střední firmy budou obtížně obhajovat své místo na stavebním trhu, problémům se však nevyhnou i velké firmy, které jsou orientované na získání veřejných zakázek.Obnovení dynamiky poptávky po stavební produkci v dalších letech bude úzce souviset s obnovením dynamiky vývoje české ekonomiky i celého euroregionu i mírou restriktivní politiky vlády.

Nové zakázky stavebních podniků v mld. Kč (b.c.)

Nové zakázky ve čtvrtletí

Pozemní stavitelství

Inženýrské stavitelství

0

10

20

30

40

50

4Q 114Q 104Q 09

Zdeněk Kunc je ředitelem inženýrské činnosti ÚRS PRAHA, a.s., se zaměřením na analýzy, statistiku stavebnictví ČR, koncepce rozvoje a strategie odvětví.

Podíl veřejných a soukromých zakázek u stavebních podniků ke konci 4Q 2011 na hodnotě tuzemských zakázek celkem

Podíl počtu veřejných a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci 4Q 2011 na celkovém počtu tuzemských zakázek

Soukromé Veřejné

39 % 44 %

61 % 56 %

Page 8: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

8

Strategie

Byty nad zlato?Ekonomická turbulence ve světě v posledních letech poukázala na nejistotu a obavy řady investorů, ohledně vhodných investičních instrumentů. Řada z nich zaznamenala pokles svého bohatství v důsledku poklesu akciových trhů, nepredikovatelnosti řady komodit i měn. Investoři tak dnes stále častěji hledají „bezpečný přístav“ pro své peníze s cílem neztratit hodnotu svého majetku, než hledat investice s nejvyšším výnosem.

Investice do nemovitosti byla chápána jako poměrně konzervativní a bezpečná forma investování. Ti, kteří nakoupili rezidenční nemovitosti v době nejvyšších cen s motivací zhodnocení svých prostředků, mohli do dnešního dne v závislosti na kvalitě projektu a lokality zrealizovat ztrátu ve výši až desítek procent. Již třetí studie mapující vývoj rezidenčního trhu a developmentu v České republice publikovaná společností Deloitte měla jako jeden z cílů zodpovědět na otázku, jestli je investice do rezidenčních nemovitostí dlouhodobě rentabilní a schopná ochránit vůči inflaci. Pod dlouhodobostí si představme skutečně dlouhé období – budeme inves-tovat jednu peněžní jednotku na začátku roku 1911 a uvidíme, jak se nám reálně zhodnotí tři základní investiční instrumenty, tedy zlato, akcie, dluhopisy ve srovnání s investicí do nájemního bydlení.

Srovnání výkonnosti investic do nájemního bydlení, zlata a dalších aktivVzhledem k historickému vývoji na území současné České republiky není možné srovnávat zmíněné investice na časové řadě pro ČR, vyjdeme tedy z dostupné stoleté časové řady jedné z vyspělých západo-evropských tržních ekonomik, Francie. Srovnáme-li zobrazené čtyři typy investic, tedy do akcií za předpokladu reinvestice dividend, dluhopisů s předpokladem reinvestice úroků, držbu zlata a investici do nájemního bydlení v Paříži, dojdeme k zajímavým zjištěním:

• Dluhopisy přinesly v uplynulých 100 letech záporný reálný výnos

• Díky prudkému růstu cen zlata zejména v posledních letech měla investice do něj kladný reálný výnos

• Přes propad akciových trhů byla investice do akcií výnosnější než do zlata

• Nejvyšší reálný výnos přinesla investice do nájemního bydlení (zde demonstrováno na konkrétním příkladu města Paříž, pro nějž byla dostupná data) – přičemž jde o investici, která vykazuje poměrně nízkou volatilitu a nese relativně stabilní “dividendu“, tedy nájemné.

Téma investic nabývá v čase stále důležitější roli – spolu se stárnoucí populací v Evropě je nutné reformovat důchodové systémy jednotli-vých zemí. Dochází k postupnému přechodu z průběžného systému k fondovému systému spoření. Nejen díky dramatickému poklesu cen aktiv během finanční krize došlo k rozsáhlým diskuzím, zda je fondový systém skutečně vhodným řešením a nakolik je schopen dosahovat kladných reálných výnosů. Vzhledem k přísné regulaci penzijních fondů, zejména pokud jde o možnosti investování prostředků, je možné sledo-vat značný nesoulad mezi požadavkem výnosnosti (ochrany před inflací) a investičními instrumenty, do kterých fondy investují. V současné době jsou investice českých penzijních fondů do nemovitostí spíše margi-nální, naopak expozice vůči dluhopisům vysoká. Vzhledem k setrvalému stavu dle oficiálních informací z výročních zpráv v posledních třech letech lze usuzovat, že pojišťovny ani penzijní fondy dosud významnější zájem o investici do nemovitostí neprojevily.

Jaké mohou být důvody, které vedou pojišťovny a penzijní fondy k velmi konzervativnímu přístupu k investování do nemovitostí? Je to zřejmě souhrn vlivů, k nimž mohou patřit například:

• stále se rozvíjející legislativa;

• dosud plně neprofilované interní know-how v tomto segmentu investování;

• neúměrně vysoká obezřetnost, navíc podpořená v ojedinělých přípa-dech i negativní zkušeností;

• oceňovací omezení.

Podíl investování do nemovitostí se tak u pojišťoven a penzijních fondů v ČR diametrálně odlišuje od zaběhnuté praxe ve vyspělých zemích, kde pojišťovny a penzijní fondy investují do nemovitostí řádově 5 – 10 % ze svých technických rezerv. Stávající situace na českém trhu je odrazem konzervativního přístupu domácích institucionálních investorů nebo jejich skupinových investičních strategií. Nemovitostní fondy z Rakouska, Německa a Velké Británie, v nichž mají své podíly zahraniční institucionální investoři, uskutečnily 85 % všech nemovitost-ních transakcí na českém trhu v roce 2011, zbytek připadá na české soukromé investory.

Rezidenční trh a struktura bytového fondu v České republiceMezinárodní srovnání bytového fondu naznačuje, že v ukazateli počtu bytů na 1000 obyvatel Česká republika osciluje okolo evropského průměru, nelze tedy očekávat zásadní boom v rezidenční výstavbě a růst tohoto ukazatele. Spíše než k expanzi bytového fondu dojde ke změnám jeho struktury.

0,0

0,1

1,0

10,0

100,0

1911

1914

1917

1920

1923

1926

1929

1932

1935

1938

1941

1944

1947

1950

1953

1956

1959

1962

1965

1968

1971

1974

1977

1980

1983

1986

1989

1992

1995

1998

2001

2004

2007

2010

Porovnání reálné hondoty investice ve výši 1EURinvestované na počátku roku 1911 (logaritmické vyjádření)

Akcie, reinvestice dividend Dluhopisy, reinvestice úrokůZlato Nájemní bydlení, PařížZdroj: www.cgedd.developpement‐

durable.gouv.fr, Deloitte calculation

Porovnání reálné hondoty investice ve výši 1EURFinanční prostředky investované na počátku roku 1911 (logaritmické vyjádření)

Page 9: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

9SMARTstavebnictví • březen 2012

Podíl nájemních bytů v České republice od roku 1990 soustavně klesal (v důsledku např. privatizace, prodeje podnikového bytového fondu a také nezájmu investorů). V průběhu minulých let, kdy na trhu s rezi-denčními nemovitostmi panoval obecný příklon k vlastnickému bydlení, bylo tedy možné sledovat vytrácející se význam nájemního bydlení. Vlivem ekonomického vývoje, jeho dopady do rezidenčního trhu a krizí sebedůvěry potenciálních kupujících se však tento trend obrací, a to především díky tomu, že určitá část obyvatelstva se investice do poří-zení vlastního bytu obává (nájemní bydlení je flexibilnější a v případě ztráty příjmu nehrozí neschopnost splácení závazků) či není schopna akumulovat dostatečný objem finančních prostředků na jeho pořízení či složení minimálního vlastního podílu. Ke změně trendu přispívá také skutečnost, že v některých regionech se výrazně zvětšil rozdíl mezi výší nájmu a výší případné splátky hypotečního úvěru. Nájemní bydlení by nemělo být ztotožňováno se sociálním bydlením. Ve většině evropských zemí se jedná o nejstandardnější formu bydlení všech sociálních skupin.

Zahraniční zkušenost - velikost a struktura soukromého nájem-ního sektoruVzhledem ke krátké existenci, deformaci a nevyspělosti českého trhu s nájemním bydlením lze těžko předpovídat jeho další vývoj bez znalosti vývoje v zahraničí. Pro porovnání jsou vybrány země střední a západní Evropy. Země Visegradské čtyřky, tedy Česká republika, Slovensko, Polsko a Maďarsko, prošly v uplynulých více než 20 letech ekonomickou transformací, která do značné míry determinovala i vývoj trhu s rezidenčními nemovitostmi. Pro srovnání byly vybrány tradiční západoevropské mocnosti – Německo, Francie a Velká Británie, tedy země s demokratickou a tržní tradicí nepřerušenou obdobím centrálně plánovaného hospodářství.

V porovnání se západoevropskými zeměmi lze konstatovat, že Česko vykazuje poměrně nízký podíl soukromého nájemního sektoru - okolo 10% bytového fondu. Pro srovnání, v Rakousko tvoří tento sektor při-bližně 20%, ve Francii 21% a Německu dokonce téměř polovinu (49%) bytového fondu.

Soukromý nájemní sektor se neliší pouze svoji velikostí, v jednotlivých zemích má i výrazně jinou strukturu. Dle údajů britského “Ministerstva pro místní rozvoj” (Department for Communities and Local Gover-nment) je v Německu soukromý nájemní sektor tvořen dvěma pilíři - v 62% jde o individuální investory a dále jsou zastoupeni institucio-nální investoři. Motivací pro vstup do sektoru není kapitálový příjem díky nízké dynamice cenového vývoje nemovitostí, ale stabilní příjem z nájemného. Ve Francii je zastoupení soukromých investorů celých

96%, jejich motivací je naopak spíše vidina kapitálového zisku daná dynamikou cen nemovitostí a nízké investice do údržby nových budov díky zárukám od developerů. Ve Velké Británii je soukromý nájemní sektor z 73% tvořen individuálními investory. Veliké zastoupení insti-tucionálních investorů má naopak Dánsko, kde do nájemního sektoru investují především penzijní fondy. Odhlédneme-li od evropských příkladů, ve Spojených státech tvoří individuální investoři 66% soukro-mého nájemního sektoru.

Implikace pro Českou republikuSoučasná velikost soukromého nájemního trhu v České republice nebude s velkou mírou pravděpodobnosti stačit uspokojovat budoucí poptávku. Deregulace trhu nájemního bydlení, přehodnocení vyhlídek české ekonomiky a otázka udržitelnosti příjmů ze strany zájemců o byd-lení jsou faktory, které budou zvyšovat poptávku po nájemním bydlení, jakožto plnohodnotnému řešení, jak zajistit bytové potřeby. Vzhle-dem k tomu, že sektor “mikro investorů“, tedy lidí, kteří jsou schopni investovat své peníze do bytových jednotek, které dále pronajímají, je poměrně úzký, jako vhodná varianta se proto jeví upravení legislativních podmínek, které dnes omezují vstup institucionálních investorů na trh nájemního bydlení (zejména fondů majících za cíl dlouhodobě ochránit investice před inflací, zejména penzijní fondy), případně existence forem kolektivního investování do uvedeného sektoru. Účastí na těchto kolektivních fondech by tak mohli profitovat i lidé, jejichž příjmy jim nedovolují investovat do nemovitosti k pronájmu přímo.

Strana nabídky rezidenčního trhuPokrizové projekty realizované developery se značně odlišují od těch předkrizových. Předkrizové projekty se často vyznačovaly vysokou cenou, vysokým standardem, nestandardní dispozicí a byly v lokalitách bez občanské vybavenosti. Trh si žádá jiné projekty – dobře dopravně dostupné, se standardní dispozicí umožňující plošnou efektivitu a přiměřený standard, který se odrazí v prodejní ceně. Developeři vyšly těmto požadavkům vstříc a došlo tak k určitému narovnání nesouladu mezi nabídkou.

Pro výraznější rozvoj nájemního bydlení je třeba nabídnout projekty spíše komoditního charakteru s menšími, dobře využitelnými bytovými jednot-kami a profesionální, nákladově efektivní správou. Byty stavěné s nízkými jednotkovými náklady umožní při tržním nájemném dosahovat výnos-nosti (yield) takové, že může být atraktivní pro institucionální investory. Ti najdou v investici do nájemního bydlení dlouhodobou investici spojenou s nízkým, avšak stálým a relativně bezpečným výnosem, který navíc pomáhá pokrýt krátkodobé výkyvy tržních cen. Mikroinvestoři, kteří se chtějí individuální investicí do nájemního bydlení zajistit na stáří, budou vytvářet poptávku po nových produktech k financování druhých bytů určených k pronajmutí. Předpokládá se tedy vznik bankovních produktů zaměřených na tzv. „built-to-let“ trh (stavění k pronájmu).

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

Rakousko Česká republika Francie Německo Maďarsko Velká Británie

Velikost soukromého nájemního sektoru% bytového fondu

1950 1970 1990 2000 2007 Poslední dostupný údajZdroj: dmu.ac.uk

Velikost soukromého nájemního sektoru% bytového fondu

Filip Endal je Managerem společnosti Deloitte se zaměřením na poradenství pro stavební a developerské společnosti.

Page 10: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

10

Současný vývoj na trhu považuji za silnou, leč nikoliv mimořádnou tržní korekciříká v rozhovoru pro SMARTstavebnictví Ing. Aleš Barabas, člen představenstva UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

V posledních letech slýcháme z médií více méně pouze negativní zprávy z nemovitostního a stavebního trhu. Jaký je Váš názor na dosavadní vývoj v těchto odvětvích a co očekáváte do budoucna?

Vývoj na českém nemovitostním a stavebním trhu v posledních třech letech považuji sice za silnou, leč nikoliv mimořádnou tržní korekci konjunkturálního vývoje v letech předcházejících. Tendence nemovitostního trhu „přestřelovat“ na signály celkového ekonomického vývoje dané země, je obvykle větší než u jiných odvětví. Také citlivost nebo spíše těkavost očekávání budoucího vývoje nemovitostních obchodů je vysoká. Čili z hlediska celého nemovitostního trhu vývoj v Česku nepředstavuje nic mimořádného.

V případě stavebnictví je pokles trhu, resp. enormní citlivost na jakékoliv zprávy ohledně očekávaného hospodářského vývoje, ještě umocněn vysokou mírou závislosti na veřejných rozpočtech. Ani v tomto případě není vývoj v Česku ničím specifickým, uvedená závislost platí na všech trzích. Veřejné rozpočty takřka všech evropských zemí jsou v krizi, anebo se do krizové situace dostávají (například v Česku). Dodatečným faktorem v českých podmínkách, kromě úsporných programů veřejných rozpočtů, mohou být dopady změn v oblasti transparentnosti vynakládání veřejných prostředků.

Jak vnímáte a hodnotíte podniky z oblasti stavebnictví? Jsou pro Vás rizikovější než dříve? K jakým jiným odvětvím, pokud jde o rizikovost, byste je přirovnal?

Zvýšení rizikovosti podnikové sféry v ČR je neoddiskutovatelnou skutečností. Lze ji vyjádřit například zdvojnásobením podílu bankovních úvěrů v selhání od roku 2008 na podíl 6 % z celkového objemu korporátních úvěrů koncem minulého roku. Podniky z oblasti stavebnictví jsou rizikovější než je průměr podnikového sektoru, ale neřekl bych, že zvýšení jejich rizikového profilu v posledních letech se odchýlilo od průměrného růstu rizika korporací.

Stavebnictví má svoje silné vlastní charakteristiky a nepovažuji za smysluplné přirovnávat ho k žádným jiným odvětvím.

Financovali jste také malé a střední stavební společnosti? V jaké jsou podle Vás kondici? Domníváte se, že tyto podniky jsou hodně zadlužené? Pokud ano, proč nevidíme a neslyšíme o „krachujících“ stavebních firmách?

Ano, financovali a stále financujeme. Obecně řečeno je rozdíl v rizikovosti malých a středních stavebních podniků ve srovnání s velkými vyšší, než je tomu v jiných odvětvích. Hlavním problémem není zadluženost jako taková, nýbrž rychlý propad zakázek, který firmy nejsou schopny vyrovnat snížením nákladů resp. restrukturováním závazků a končí v insolvenci.

O krachujících firmách příliš neslyšíme (nejen ve stavebnictví), neboť se jedná o většinou nevelké podniky, které „tiše“ zmizí z trhu, avšak v tomto procesu způsobují věřitelům nemalé ztráty. Tendence nárůstu „default rate“ v ČR je silná. Ze zvučnějších jmen v poslední době jistě neunikl pozornosti případ Eiffage, kdysi, pod jménem Tchas, jedné z deseti největších stavebních firem.

Jak se za posledních několik let u Vás vyvíjely úvěry v oblasti nemovitostí a stavebnictví? Zaznamenáváte v těchto oblastech výrazné problémy s nesplácenými půjčkami a existuje odlišnost oproti jiným odvětvím?

Nemovitostní úvěry vykazují v průměru posledních let náklady rizika zhruba 0,80 % až 0,90 % p.a., čímž se nijak dramaticky neodchylují od průměru nákladů rizika zbytku korporátního portfolia. Stavebnictví je nad tímto průměrem. Ke každému problémovému úvěru přistupujeme velmi individuálně a snažíme se najít řešení minimalizující rizikové náklady banky.

Ing. Aleš Barabas je absolventem VŠE v Praze a University of Bristol / ENPC Paris. V UniCredit Bank (dříve Živnostenská banka, později HVB Bank) pracuje od roku 1990, v současné době zastává funkci

člena představenstva odpovědného za řízení rizik.

Rozhovor

Page 11: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

11SMARTstavebnictví • březen 2012

Pokud jde o celkovou úvěrovou angažovanost, nemovitostní obchody (bez privátních hypoték) představují v naší bance zhruba čtvrtinu korporátního úvěrového portfolia a jejich celkový objem se od roku 2008 nezměnil, tj. vysplácené úvěry byly nahrazeny novými obchody. V této oblasti si UniCredit Bank CZ udržuje pozici lídra trhu.

Omezovala nějak UniCredit Bank v posledních letech financování stavebních firem?

UniCredit Bank nijak výrazně neomezovala a ani neomezuje financování stavebnictví. Podíl tohoto odvětví na naší celkové hrubé úvěrové angažovanosti vůči podnikové sféře se dlouhodobě pohybuje kolem 8 % a převyšuje například automobilový průmysl nebo strojírenství. Snažíme se však restrukturalizovat naši angažovanost vůči tomuto odvětví směrem k méně rizikovým dlužníkům a bráníme se tomu, abychom přefinancovávali dlužníky jiných bank z tohoto odvětví, u nichž nám vychází zvýšená pravděpodobnost jejich selhání.

UniCredit Bank uvedla v nedávné době na trh inovativní produkt hypotečního úvěrování v podobě Převratné hypotéky, která získala první místo ve své kategorii v soutěži Zlatá koruna 2010 a 2011. Chystáte další inovace, kterými byste se chtěli dále prosazovat v opět rostoucím trhu hypotečního úvěrování?

Banka musí připravovat inovace neustále, neboť je naším cílem překonat bankovní trh v růstu obchodů. Vzhledem k vysoce konkurenčnímu prostředí není možné tohoto cíle dosáhnout jinak než kvalitou produktů a důrazem na vytváření dlouhodobého vztahu s klienty. Pokud jde o produktové inovace je skutečnost, zejména retailového trhu, taková, že konkurence velmi rychle dohání zavedení jakéhokoliv nového produktu.

Budou podle Vás banky v letošním roce čistit svá nemovitostní portfolia a prodávat pohledávky za firmami ve větší míře, či posílat firmy do insolvencí?

Netroufám si odhadovat. Bude to velmi záviset zejména na následujících faktorech:

• skutečný hospodářský vývoj roku 2012 a profitabilita bankovního sektoru;

• konečná podoba nového regulatorního rámce bankovního systému;

• skutečný stav mateřských bankovních skupin bank působících v ČR;

• koupěschopná poptávka případných domácích investorů.

Po nástupu tzv. „hypoteční krize“ všechny banky okamžitě upustily od tzv. stoprocentních hypoték, nyní se k tomu vracejí, stejně tak jako k dalším produktům, které umocňovaly následnou tzv. „finanční krizi“, a půjčují lidem, kterým by před rokem nepůjčily. Čím myslíte, že to je?

Nemyslím si, že jde o úplný návrat před rok 2008. Čili stoprocentní hypotéky jsou i dnes výjimečným produktem, který je obvykle poskytován pouze dlužníkům s vysokou solventností.

K jistému rozvolnění značně zpřísněných kritérií privátních hypoték „model 2009“ však došlo.

Hlavní důvody tohoto vývoje jsou prosté. Jednak je to díky tlaku mateřských skupin českých bank na růst nízkorizikových obchodů a privátní hypotéky jsou zatím skutečně nízkorizikovým produktem ve srovnání s jinými, ať už retailovými nebo korporátními.

A v neposlední řadě konkurence mezi bankami je velmi silná a podíl nemovitostních brokerů na tomto businessu vysoký.

Jaké vidíte do budoucna trendy v residenčním developmentu v České republice?

Nevidím důvod k výrazné změně stávajících trendů. Nedomnívám se, že stav například roku 2007, to jest trhu prodávajícího (developera), je v dohledné době dosažitelný. Kupující bude králem a banky budou stále požadovat nikoliv zanedbatelný vlastní kapitál při financování rezidenčních projektů.

Myslíte si, že PPP projekty bude možné v České republice ještě někdy rozjet? Proč na rozdíl od jiných zemí to není standardní produkt?

Naděje umírá poslední, ale v nejbližších letech světlo na konci tunelu nevidím. PPP projekty vyžadují jistou materiální míru odbornosti, korektnosti a transparentnosti. A to vše najednou! Na to, proč tomu tak v ČR není, si každý může odpovědět sám. Samozřejmě by velice pomohl alespoň jeden úspěšný skutečný PPP projekt.

Ve svých prognózách ohledně vývoje sazeb máte jistě vlastní odhad pro vývoj sazeb ČNB a kurzu koruny. Jaký předpokládáte v letošním roce vývoj těchto veličin?

Náš poslední makroekonomický scénář předpovídá na konec tohoto roku mírný nárůst krátkodobých úrokových sazeb na 1,40 p.a. (3-měsíční PRIBOR) a směnný kurs EUR/CZK 24,50. Z definice jde samozřejmě o jeden z mnoha odhadů „bez záruky“ a nelze ho v žádném případě vnímat jako radu klientům.

Na závěr trochu vizionářská otázka, ale jak bude podle Vás vypadat bankovní trh, řekněme za 10 let? Očekáváte nějaké výraznější změny na evropské úrovni či na úrovni ČR?

Obecně se bankovní trh České republiky nebude – a ani nemůže – nijak zásadně odlišovat od evropských trendů vývoje.

Prognóza na 10 let dopředu je v každém odvětví, tedy i v bankovnictví, velmi obtížná. Je možné zamyslet se alespoň nad hlavními faktory, které budou vývojový trend ovlivňovat.

• bankovnictví bude mírně ztrácet pozice oproti dalším typům finanč-ních zprostředkovatelů;

• kyvadlo trendu utužování bankovní regulace se ve druhé polovině tohoto období začne pohybovat opačným směrem než nyní; ukáže se totiž, že současný trend nejen že nepřinese větší bezpečnost bankovnictví, ale přispěje i k další ekonomické recesi a vyšší cyklicitě hospodářského vývoje;

• Evropa bude relativně zaostávat ve srovnání s hospodářským vývojem ostatních regionů, a to se promítne i v bankovním sektoru;

• některé dnešní mateřské banky sídlící v západní Evropě mohou být převzaty neevropskými institucemi; evropské vlády se budou tomuto vývoji bránit do posledního dechu, ale ve finále nemohou porazit ekonomickou realitu;

• hodnocení rizika v bankách se stane ještě dynamičtější záležitostí než dnes; získají ty banky, které budou mít silný a inteligentní risk man-agement a jejichž vedení bude mít odvahu vybočit občas ze stáda, jít proti stádnímu chování sektoru.

Page 12: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

12

Analýza

Novela zákona o veřejných zakázkách ve vztahu ke stavebnictvíDokud nebudou představitelé zadavatelů osobně odpovědní za dodržování zákona o veřejných zakázkách ze strany jimi vedených organizací, nepomůže k odstranění negativních jevů seberozsáhlejší novela.

V minulém měsíci podepsal prezident Václav Klaus novelu zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách (ZVZ), čímž uzavřel dlou-hotrvající legislativní proces, na který byla upřena pozornost laické i odborné veřejnosti. Ačkoliv její postoj k dlouho diskutované novele byl i přes některé kritické hlasy vesměs pozitivní, její přijetí nebylo zcela bezproblémové. Prvních změn doznal vládní návrh už při projednávání v Poslanecké sněmovně, další změny navrhoval Senát, který zákon vrátil k projednání zpět poslancům s několika zásadními změnami. Tou nejdiskutovanější byl návrh na odhalování vlastnické struktury dodava-telů a subdodavatelů. Nakonec byl Senát přehlasován a návrh byl přijat v původním znění, které schválila Poslanecká sněmovna.

Změny uvedené v novele mají dle předkladatele, kterým je Ministerstvo pro místní rozvoj, ambiciózní cíl - přispět k vymýcení korupce. Na prvotním návrhu změn pracovala podle údajů ministerstva pro místní rozvoj skupina složená z expertů čtyř ministerstev, Národní ekonomické rady vlády, Úřadu na ochranu hospodářské soutěže, čtyř politických stran, předních nestátních neziskových organizací a dalších klíčových odborníků.

Některé z navržených změn jsou diskutabilní a je otázkou, zda přispějí k větší transparentnosti při zadávání veřejných zakázek a nebudou znamenat pouze bezúčelné zvýšení administrativy, a tím i nákladů na proces zadávání veřejných zakázek.

S ohledem na fakt, že dle důvodové zprávy k vládnímu návrhu novely, tvořily v roce 2010 42% z celkového počtu a přes 51 % z celkového objemu všech veřejných zakázek v ČR veřejné zakázky na stavební práce, bude mít schválená novela významný dopad i na oblast staveb-nictví. Není možné zde uvést všechny změny, které rozsáhlá novela přináší, proto jsou níže uvedeny zejména takové změny, které jsou dle našeho názoru významné a zajímavé ve vztahu ke stavebnictví z hlediska uchazečů/dodavatelů.

První zásadní změnou navrhovanou ve vládní novele je postupné snižování finančních limitů předpokládaných hodnot veřejných zakázek, od kterých je stanovena povinnost zadavatelů postupovat podle ZVZ. Do 31. prosince 2013 by měl být stanoven finanční limit pro veřejné zakázky na stavební práce na 3 mil. Kč bez DPH, od 1. ledna 2014 by měl dále klesnout na 1 mil. Kč bez DPH. Tato část novely je předmětem kritiky, a to zejména proto, že povede k vyšší administrativní zátěži zadavatelů, ale i dodavatelů spojenou s prodloužením času potřebného k nákupu požadovaného zboží či služeb a potenciálně také k zahlcení Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže, do jehož gesce spadá přezkum zadávacích řízení vedených dle ZVZ. U stavebních prací také klesá finanční limit pro použití zjednoduše-ného podlimitního řízení z 20 mil. Kč na 10 mil. Kč.

Za jednoho ze zástupců jednoznačně pozitivních změn lze označit ve vztahu ke stavebnictví vypuštění ustanovení § 61 ZVZ (resp. § 66 v případě sektorových zadavatelů), který zadavatelům dosud umožňoval omezit počet účastníků užšího řízení, jednacího řízení s uveřejněním a soutěžního dialogu např. losem. Možnost omezit počet účastníků (nikoliv losem) je umožněna pouze sektorovým zadavatelům a veřejným zadavatelů při zadávání zakázek v oblasti obrany nebo bezpečnosti. Způsob omezení počtu účastníků tzv. náhodným výběrem provedeným losem nebudil mezi dodavateli ani ve veřejnosti mnoho důvěry a příliš nepřispíval k transparentnosti mnohých řízení.

Za další krok správným směrem bychom mohli označit snahu o pokra-čování standardizace zadávacích dokumentací veřejných zakázek na stavební práce. ZVZ stanoví zadavatelům, že součástí zadávací dokumentace musí být mj. soupis stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr, jehož rozsah bude nově stanoven prováděcím právním předpisem. Také obchodní podmínky veřejných zakázek na stavební práce budou dle nově zařazeného § 46d regulovány prováděcím právním předpisem, který vydá Ministerstvo pro místní rozvoj. Tato změna by měla odstranit nedostatky ve specifikaci před-mětu veřejných zakázek na stavební práce a Ministerstvo pro místní rozvoj by na základě zmocnění a ve spolupráci s příslušnými stavebními komorami mělo sestavit jednoznačný a závazný způsob specifikace předmětu veřejných zakázek na stavby, což by dle důvodové zprávy mělo přispět nejen ke zjednodušení zadávacího procesu, ale i k posílení jeho transparentnosti.

ZVZ také nově stanoví, že technický dozor, projektant a dodavatel nesmí být propojenými osobami ve smyslu obchodního zákoníku.

Page 13: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

13SMARTstavebnictví • březen 2012

Příznivou zprávou pro dodavatele je určitě zrušení možnosti zadavatelů požadovat certifikáty systému řízení jakosti (ISO), či doklady o registraci v systému řízení a auditu z hlediska ochrany životního prostředí (EMAS). Tento požadavek zadavatelů byl často velmi účelový a mnohde sloužil k neodůvodněnému omezení počtu zájemců o veřejné zakázky, a tedy omezení efektivní hospodářské soutěže.

Také omezení zadavatele při požadavcích na reference je jistě cestou správným směrem. Zadavatel bude nově oprávněn požadovat rozsah stavebních prací u každé jednotlivé položky v seznamu stavebních prací provedených dodavatelem, maximálně ve výši 50 % předpokládané hodnoty veřejné zakázky. Při zakázce s předpokládanou hodnotou 100 mil. Kč tak může zadavatel požadovat reference pouze do výše 50 mil. Kč na jednu referenci.

Z hlediska hodnocení nabídek je pozitivní změnou skutečnost, že dílčím hodnotícím kritériem nově nemohou být smluvní podmínky, jejichž účelem je zajištění povinností dodavatele, nebo platební podmínky. Tzn., že zadavatelé nově nebudou moci hodnotit např. výši navržené smluvní pokuty, což bylo dlouhodobě předmětem kritiky ze strany odborné veřejnosti.

ZVZ nově formuluje v § 68 odst. 3 pro dodavatele povinnost předložit zadavateli seznam statutárních orgánů nebo jeho členů za poslední 3 roky. Z textu zákona ani důvodové zprávy není příliš zřejmé, k čemu by toto ustanovení mělo přispět a spíše bude znamenat pouze admi-nistrativní zátěž pro dodavatele. Vzhledem k tomu, že zadavatel si tuto informaci může jednoduše zjistit při náhledu do úplného výpisu z obchodního rejstříku, jeví se tato nová povinnost jako nadbytečná a k naplnění cílů novely příliš nepřispěje. Dále bude dodavatel povinen v určených lhůtách předkládat veřejnému zadavateli seznam svých subdodavatelů, ve kterém uvede subdodavatele, jímž za plnění subdo-dávky uhradil více než 10 % nebo v případě tzv. významné veřejné zakázky (tj. zakázky nad 300 mil. Kč u státu, resp. nad 50 mil. Kč u jiných zadavatelů) více než 5 % z celkové ceny veřejné zakázky, nebo z části ceny veřejné zakázky uhrazené veřejným zadavatelem v jednom kalendářním roce, pokud doba plnění veřejné zakázky přesahuje 1 rok. Bude-li mít subdodavatel formu akciové společnosti, musí být přílohou seznamu i seznam vlastníků akcií, jejichž souhrnná jmenovitá hodnota přesahuje 10 % základního kapitálu, vyhotovený ve lhůtě 90 dnů před dnem předložení seznamu subdodavatelů.

Velmi diskutabilní je povinnost zadavatele uvedená v § 71 odst. 6 a § 84 odst. 1 ZVZ, která může mít v důsledku negativní dopad na uchazeče. ZVZ totiž nově stanoví, že pokud zadavatel obdrží ve lhůtě pro podání nabídek méně než 2 nabídky, obálky se neotevírají a zadavatel následně povinně zadávací řízení zruší. Povinnost zrušit zadávací řízení platí také v případě, kdy po posouzení nabídek zbyde k hodnocení pouze jedna nabídka. Na počet nabídek a úplnost konku-renčních nabídek však uchazeč nemá žádný vliv, a přestože vypracuje kvalitní nabídku, na které stráví nemálo času, přijde tato jeho snaha vniveč. V konečném důsledku toto nové ustanovení může některé dodavatele motivovat k dohodě s konkurenty na vytváření umělých formálních nabídek jen proto, aby zajistili, že jejich nabídka bude alespoň hodnocena.

Důležité je z hlediska dodavatelů nové právo zadavatele uvedené v § 82 odst. 8, které zadavateli umožňuje odstoupit od vysoutěžené smlouvy, pokud se ukáže, že dodavatel uvedl v nabídce informace nebo doklady, které neodpovídají skutečnosti a měly nebo mohly mít vliv na výsledek zadávacího řízení, nebo pokud dodavatel přestane splňovat kvalifikaci anebo pokud poskytované plnění neodpovídá nabídce.

Dopad na dodavatele má také zvýšení pokut za porušení zákona na dvojnásobek.

V neposlední řadě je třeba také uvést, že novela zákona je sice účinná již od 1. dubna 2012, avšak dle přechodných ustanovení se ustanovení novely zákona nepoužijí na zadávací řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti této novely, tj. zadávací řízení zahájená do 31. března 2012 se budou posuzovat podle dosavadních předpisů. Totéž pak platí pro řízení o přezkumu úkonů zadavatele, kde jde o důležité ustanovení zejména z hlediska sankcí, které budou po novele dvojnásobné a z hlediska změny ustanovení upravujících propadnutí kauce navrhovatele. Kauce bude nově příjmem státního rozpočtu, jestliže ÚOHS pravomocným rozhodnutím návrh uchazeče zamítne, nebo pravomocným rozhod-nutím rozhodne o zastavení řízení, pokud vzal navrhovatel návrh zpět poté, co bylo v témže správním řízení nepravomocně rozhodnuto o zamítnutí návrhu. Tato změna má především zabránit dosavadní praxi, kdy uchazeči podávali své návrhy na přezkum postupu zadavatele a pokud jim ÚOHS v prvním stupni nevyhověl, podali proti prvostupňo-vému rozhodnutí rozklad a v době před rozhodnutím o rozkladu vzali svůj návrh zpět. Takovým postupem docílili toho, že jim kauce byla vrácena, neboť rozhodnutí o zamítnutí jejich návrhu nikdy nenabylo právní moci, což bylo předpokladem propadnutí složené kauce.

Celkově lze novelu z hlediska dodavatelů hodnotit dle našeho názoru spíše pozitivně a nezbývá než věřit, že alespoň zčásti naplní ambiciózní cíle předkladatelů, nicméně hlavní a klíčový krok pro eliminaci korupce a klientelismu v oblasti veřejného zadávání zůstává stále nereali-zován. Tím krokem je stanovení konkrétních důsledků pro konkrétní fyzické osoby stojící za postupy zadavatelů, které porušují ZVZ. Dokud nebudou představitelé (statutární orgány) zadavatelů osobně odpo-vědní za dodržování ZVZ ze strany jimi vedených organizací a tato odpovědnost nebude důsledně vymáhána, nepomůže k odstranění negativních jevů seberozsáhlejší novela. Zatím je systém sankcí v podstatě neúčinný, neboť to, že veřejný zadavatel zaplatí za porušení zákona (z veřejných peněz) pokutu, v podstatě postihne pouze onoho veřejného zadavatele – právnickou osobu, která z porušení zákona žádný prospěch nemá. Prospěch z porušování ZVZ mají většinou pouze konkrétní fyzické osoby, které se na placení pokut samozřejmě nijak nepodílí, takže porušování zákona nikoho konkrétního nega-tivně nepostihne. Závěrem lze konstatovat, že poctivým zadavatelům a uchazečům přinese novela spíše vyšší administrativní zátěž, zatímco ti méně poctiví jistě najdou cesty, jak výše uvedený cíl předkladatelů novely zhatit.

Ondřej Chmela, právník Ambruz & Dark/Deloitte Legal

[email protected]

Page 14: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

14

Lze zvýšit marže ve stavebním průmyslu?Dnešní doba vytváří podnikatelské klima, které vyvíjí tlak na snižování cen. K udržení ziskovosti firmy tedy nelze zvýšit ceny prací, ale je potřeba hledat jiné cesty. Jednou z nich je zefektivnění procesů za pomoci BIM – Informačního modelu budovy. BIM je pracovní postup, který umožňuje využití informací o budově k jejímu lepšímu pochopení již ve fázi návrhu a které mohou být následně využity i při její výstavbě a správě. Cílem tohoto článku je ukázat možnosti, které přináší proces BIM, a zároveň ukázat, že s jeho zaváděním ve stavební činnosti lze začít okamžitě, bez velkých časových a finančních investic.

O BIM již bylo napsáno mnoho článků. Účelem článku není podrobný popis výhod, které tato metoda přináší jednotlivým účastníkům procesu. Je ale důležité říci, že spojuje úsilí jednotlivých účastníků tak, aby bylo dosaženo optimálního řešení ve všech životních fázích budovy.

V dnešní době jsou na trhu vedle tradičních CAD aplikací i produkty umožňující projektantům nejenom definovat geometrii stavby a jejího příslušenství, ale dodávat i další informace. Těmi mohou být informace o budově, jako například vlastnosti fasády či tepelné odpory konstrukcí, ale i informace o klimatických podmínkách lokality, ve které se bude budova stavět. Díky tomu mohou být prováděny četné analýzy, které pomohou pochopit chování skutečné budovy již ve stádiu návrhu. Je zřejmé, že jednotlivé profese spolupodílející se na vytváření návrhu mohou vedle geometrie dodávat různé informace, specifické pro jejich obor. To přináší možnosti využití těchto informací i lidmi, kteří by tyto informace jinak neměli možnost získat.

Následující obrázek ukazuje, z jakých informací lze BIM model vytvářet a jak je pak využívat ve výstavbě. Hodnota procesu BIM při přípravě a provádění stavby spočívá v úspoře rozpočtu, posuzování nejlepšího řešení výstavby a optimalizaci pořadí prací. Inteligentní BIM data lze použít v produktu Autodesk Navisworks k vytvoření časové osy s plánem dodávek materiálů na stavbu a podrobnostmi o tom, jaké prvky budou vyrobeny na místě a které budou prefabrikovány. Pro snadné získání výměr jako podkladu pro rozpočet lze využít Autodesk Quantity Takeoff.

Většině lidí se při vyslovení jména společnosti Autodesk nejspíše vybaví produkt AutoCAD. Není se co divit. S tímto produktem Autodesk přišel na trh, a tím vlastně demokratizoval CAD. Dnes má Autodesk ve svém portfoliu více než 90 produktů pokrývajících stavebnictví, strojírenství, filmový a zábavní průmysl. Softwarové produkty společnosti Autodesk pro navrhování budov a stavebnictví podporují celý proces BIM a patří mezi ně aplikace: Autodesk Revit Architecture, Autodesk Revit MEP, Autodesk Revit Structure, Autodesk Navisworks a Autodesk Quantity Takeoff. Široké portfolio BIM řešení od Autodesku zahrnuje aplikace AutoCAD Civil 3D a AutoCAD Map 3D pro projekty dopravní infrastruk-tury, půdního rozvoje a vodních staveb.

V posledních několika letech jsme byli svědky velkého růstu osvojování BIM po celém světě včetně rostoucího nástupu v Evropě. Podle posled-ního průzkumu společnosti McGraw Hill Construction v roce 2010 více než třetina (36 %) evropského stavebního průmyslu vykazovala nasazení řešení BIM. Přitom v Severní Americe se míra osvojení této technologie již v roce 2009 pohybovala kolem 49 %.

Novou technologii si nejvíce osvojili architekti (47 %), po nichž následovali projektanti (38 %) a stavební dodavatelé (24 %). Přitom právě u doda-vatelů se očekával nejstrmější nárůst implementací. Počítalo se s tím, že populace častých uživatelů vzroste do roku 2012 z 11 % na 54 %. Celkem 60 % všech respondentů v Evropě bylo častými uživateli, což znamená, že používají BIM minimálně u 30 % projektů.

Trendy

Schéma toku informací v rámci BIM

Page 15: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

15SMARTstavebnictví • březen 2012

Na základě těchto zjištění zpráva předpokládala, že počet takovýchto častých uživatelů by mohl v následujících dvou letech vzrůst na 75 %.

Největší zkušenosti s využitím metody BIM pocházejí ze skandinávských zemí, které jsou tradičně progresivní, následované britskými staveb-ními společnostmi. V České republice první velkou stavební společností na českém trhu, která má jasné plány a cíle využití BIMu u svých lokálních stavebních projektů, byla Skanska.

Motivace k zavádění BIMu ve Skanska je podle slov zástupců společnosti poměrně jasná. BIM nabízí v oblasti realizace projektu mimo jiné detekce kolizí, vizualizace a stavění šetrnější k životnímu prostředí, což v rámci firmy vede k vyšší produktivitě, rychlejšímu změnovému řízení a finančním úsporám. Nezanedbatelné jsou také výhody BIMu v oblasti následného facility managementu.

Lidé mají často mylnou představu, že BIM proces je pouze pro velké firmy mající velké zakázky. To ale není pravda. BIM lze s úspěchem nasadit i na menší stavby či pouze část stavby nebo procesu. K tomu lze s úspě-chem použít produkt Autodesk Quantity Takeoff (QTO), který propojuje svět CAD výkresu se světem rozpočtu.

Při plnohodnotném nasazení procesu BIM lze získat výměry doslova na jedno kliknutí myši. Ne vždy je však BIM model dostupný. To však neznamená, že by v takovém případě produkt Autodesk QTO nešel využít. Podkladem může být celá škála formátů – od 3D modelu budovy, přes 2D výkresy až po rastrová data ve všech možných formátech (JPG, BMP, PDF atd.). Velkou výhodou produktu je propojení grafického prostoru s katalogem a výslednými výměrami, čímž dochází k eliminaci možných chyb. Z další funkcionality je možno zmínit možnost porovná-vání grafických podkladů různých verzí, možnost vytváření agregovaných položek, dynamické propojení výsledků se zadaným měřítkem a mnoho dalších výhod, které jinak musí být prováděny ručně uživatelem.

Ze spolupráce mezi Autodeskem a ÚRS PRAHA, a.s., vznikl pro Autodesk QTO katalog RYRO, který nabízí rozpočtovací položky vytvořené v souladu s Cenovou soustavou ÚRS – od jedinečného identifikačního čísla, přes popis až po měrné jednotky výměry, jak je požadováno soustavou. Obrázek Katalog RYRO v rámci Autodesk QTO je ukázkou zlomku obsahu katalogu.

Tomáš LendvorskýAEC Solution engineer, Autodesk spol. s [email protected]

Pavel Smutnýproduktový specialista ve společnosti ÚRS PRAHA, [email protected]

Autodesk QTO propojuje grafické a číselné informace Katalog RYRO v rámci Autodesk QTO

Náhled aplikace Autodesk Quantity Takeoff

Page 16: Byty nad zlato? - deloitte.com · varianta. Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví Ve studii pak byly návrhy opatření pro rozvoj odvětví stavebnictví v České

© 2011 Deloitte Česká republika, SPS v ČR, ÚRS Praha

Ing. Václav Matyáš, SPS v Č[email protected]

Ing. Miloslav Mašek, SPS v Č[email protected]

Ing. Michal Petrman, [email protected]

Ing. Miroslav Linhart, [email protected]

Ing. Zdeněk Kunc, ÚRS [email protected]

Ing. František Glazar, ÚRS [email protected]

www.sps.cz

www.deloitte.cz

www.urspraha.cz

Kontakty: