凍薪時代理財術凍薪時代的理財術

新富經驗 07

五年前，柯惇貿只是一個普通的程式設計師，他把

每分錢都存到郵局去，以為靠利息有一天可以變成富翁。

但是因為一本書，他改變了想法，以48萬元開始他

投資房地產之路，四年多來，投資獲利已經超過他十年的

薪資所得。

31歲的柯惇貿，最近剛當上爸爸。濃眉、麥芽膚

色、具流行感的髮型，戴著藍芽耳機，頂著水井投資管理

顧問公司總經理的頭銜，雖然年輕，卻顯得穩重。目前他

已擁有65間套房，身價千萬，在台北、台中、桃園都有

房地產。

「這五年來，我的人生改變，財富改變，一切都改

變很多，僅僅我這個人沒有變，」柯惇貿帶點感慨地笑著

說。

持續買房，用財務槓桿循環

轉捩點發生在他26歲的生

日。當時公司發給壽星金石堂的

禮券，向來不怎麼看閒書的他，

到書局挑了羅伯特．T．清崎

（Robert Kiyosaki）所著的《富

爸爸、窮爸爸》系列兩本書，沒

想到這兩本書徹底顛覆他的理財

觀。

從小，父母教他要把錢存到

郵局去，他的同事們也幾乎都是

07　柯惇貿 用65間套房改變人生

新富經驗 [4] 房地產篇

六年級生的柯惇貿，是這波房市上漲的贏家。

從48萬元起家，僅僅四年半，

靠著財務槓桿的操作和房地產的增值，資產累計達千萬元，

順利脫離上班族朝九晚五的生活，當自己的頭家。

柯惇貿年齡：31歲 行業：房地產投資及顧問 致富之路：買賣房屋套利加上穩定租金收益 理財方式：房地產 獲利投資：付頭期款購屋，再用租金付貸

款，房價上揚再出脫，倍數獲利

理財目標：在37歲時升格「億萬富翁」

[ 新富經驗談 ]★想投資房地產，心臟要強一點。

★利用押金、租金，以及房屋押抵押貸款的

方式，不斷循環操作，創造新資產。

★每個人都可以自己規劃人生，但要有為改

變而付出代價的勇氣。

擅長財務槓桿操作，讓柯惇貿三年多賺進千

萬資產。（蘇義傑／攝）056

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新富經驗 07

用定存方式在理財，「富爸爸」教人賺錢的方法，對他來

說，是全新的視野，他上網找到一群玩「富爸爸現金流遊

戲」（cashflow game）的同好，每週六、日和同好從遊

戲中磨練自己的理財技巧。

研究所主修建築及都市計畫的柯惇貿，後來發現自

己對房地產很有興趣，決定專注這項投資領域。

當時還在內湖科技園區工作的他，開始利用每天中

午午休時間，很快地啃完麵包，然後到公司附近看房子，

但發現自己實在買不起。於是決定改攻自己念書時很熟悉

的台中逢甲大學生活圈。有半年的時間，他每逢週休二日

就往台中跑，到處看房子。

2003年7月，他拿出所有積蓄48萬元當作頭期款，在

距離逢甲大學十分鐘的路程附近，買了一戶頂樓加蓋、

25年的50坪老公寓，經過一番殺價後，以240萬元成交。

生平第一次做這麼大筆的投資，不僅柯惇貿覺得害怕，父

母更是反對。「買了之後，我整整害怕了一個月，覺得這

樣也不是辦法，既然要投資，就要堅持下去，我

想，如果再多買幾間，應該可以克服這種恐

懼感吧！」他說。

因此兩個月後，他以信用貸款貸

了50萬元頭期款，再買一戶250萬

元，有七間套房的房子。再隔兩個

月，他又以第一戶和第二戶的房地產

作擔保，借出頭期款，買下第三間

房子。之後，已經熟練財務槓桿操

作的柯惇貿，不再害怕舉債，他利

用押金、租金，以及房屋押抵押貸款的方式，不斷循環操

作，創造新資產，房子一棟棟買。

報酬率高，風險大心臟要夠強

那年發生SARS，房價下跌，很少人敢買房子，柯惇

貿初生之犢不畏虎，照樣戴著口罩，到處看房子。早期投

資的房地產，區位和產品不那麼理想，但至少買在相對低

點。「那時我腦袋裡並沒有逢低買進的概念，只是覺得既

然下定決心，就不要被SARS影響，」想起自己進場的運

氣，他也不禁笑了起來。

由於房價有明顯的上漲，他開始出脫部分位置不佳

或是老房子，賺取差價。第一戶以240萬元買進的房子，

一年後，以300萬元出售。柯惇貿估算，他投入的本金

加上裝潢、設備費用，一共花了55萬元，以每月2.1萬

元的租金收入和售屋的利潤計算，這筆投資的報酬率是

21.8％。

這位包租公專找投資報酬率在20％以上的房子。第

二戶250萬元的房子，他也只拿出50萬元頭期款，再用租

金付貸款，不出三年，他就以350萬元獲利了結，報酬率

更達到倍數。

一直到擁有30間套房時，扣除每月房貸利息之後的

租金收入，已經和他正職的薪水差不多時，柯惇貿決定辭

職，專心管理和投資房地產。

但投資畢竟有風險，他第一棟在台北市買的房子，

總價達800萬元，是和朋友合夥投資。這是間法拍屋，他

多次到附近做市調，但因為無法進入屋內，一直到交屋059058

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後，才發現位於頂樓的這間房子，竟然是在飛機航道的正

下方，每十分鐘就有一班飛機從上空呼嘯而過，幾乎租不

出去，最後只能儘快脫手。

這次投資他損失了50萬元，因為這筆錢是貸款來

的，連帶影響到其他房貸的財務調度，加上已辭去工作，

「那時我一個月就要還7萬元的貸款，租金還沒入帳的空

檔，連下一頓飯在哪裡都不知道，」回想起那段慘淡的日

子，柯惇貿奉勸想投資房地產的人，「心臟要強一點，否

則心情的起伏會讓人很難受。」

套房租金，長期穩定的收益

但他還是熬過去了。現在他的房地產投資分為兩

類，一是做為長期穩定的租金收益，另一類是短期投資。

2006年他就陸續出售30間以上的套房，改買更大型的透

天厝。「買透天厝再改裝成套房出租，可以做整體規劃改

建，租金收益會更高，」柯惇貿認為這樣的產品，三到五

年內都不會被淘汰。

想要賺取租金收益，就要避免「空屋率」，柯惇

貿訂租屋契約只選擇1月1日到6月30日，或是到12月31

日兩個時段，「這時是學生的換屋潮，房子不怕租不出

去，」他說。

柯惇貿曾當選逢甲大學評鑑的「優良房東」，他出

租的房間都有消防和緊急逃生設備，即使人在台北，他也

會和學生房客用MSN聊天，而且兼做交友撮合，所以很

受歡迎，幾乎都保持在滿租狀態。

由於有穩定的租金收入，柯惇貿的太太婚後不用工

作，連父母和弟弟也受到他的影響，開始投資房地產，用

來準備退休金。因為身邊朋友向他請教投資的事愈來愈

多，兩年前他成立「水井投資管理顧問公司」，除了自己

投資，也幫客戶做投資建議，最近還打算轉型為小型的建

設公司，做中古屋的改建案。

30初頭就坐擁千萬資產，柯惇貿本來計畫40歲退

休，但現在想法又不同了，「當工作是一種樂趣時，你

就不會想退休了。」他的人生目標已訂到2040年，也就

是他65歲時，從家庭、人脈、心靈、財富、慈善等各層

面，總共多達146個目標，其中包括在2012年，當他37

歲時，可以升格為「億萬富翁」。

「每個人都可以自己規劃人生，但要有為改變而付

出代價的勇氣，」柯惇貿為他人生的改變，下了這樣的註

腳。（林美姿）

透天厝改裝的套房，租金報酬率更高。（嚴偉達／攝）