7.1.2.1.5. Clasificarea modurilor generale de dobndire a proprietii

a). Dup ntinderea dobndirii:

- moduri de dobndire universal sau cu titlu universal prin care se dobndete o ntreag universalitate (dobndire universal) sau o fraciune dintr-o universalitate (dobndire cu titlu universal, de exemplu, o succesiune testamentar care se refer numai la o parte dintre bunurile defunctului testator).

- moduri de dobndire cu titlu particular sunt acele acte i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite n individualitatea lor: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a unui bun mobil etc.

b) Dup caracterul dobndirii:

- modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent, care de cele mai multe ori const ntr-o sum de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vnzarea-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere etc.) i accesiunea.

- modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unui echivalent, anume: donaia (contract translativ de proprietate cu titlu gratuit), uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar.

c) Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate:

- modurile de dobndire ntre vii sau intervivos constau n mijloacele juridice care sunt destinate s-i produc efectul translativ de proprietate n timpul vieii prilor, cum sunt contractele translative de proprietate.

- modurile de dobndire pentru cauz de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului actual, cum sunt succesiunea legal i succesiunea testamentar sau legatele.

d) Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii:

- modurile originare de dobndire a dreptului de proprietate constau n acele mijloace juridice n temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su propietar, fr s opereze o transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoan la alta, cum sunt uzucapiunea i accesiunea.

- modurile derivate de dobndire a proprietii sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta aa cum el exist n patrimoniului nstrintorului, cum sunt: contractele, succesiunea legal si succesiunea testamentar.

7.1.2.1.6. Modalitile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate poate fi un drept pur i simplu sau poate fi afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n situaia n care are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de ctre proprietarul actual n mod sigur i ireversibil, fr ca fiina sa n patrimoniul acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare, care ar putea s-l desfiineze prin rezoluiune, revocare sau anulare.

Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care, fie c aparin, simultan i concurent, la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilit prin voina omului.

Dreptul de proprietate afectat de modaliti are urmtoarele forme:

- drept de proprietate comun;

- drept de proprietate rezolubil sau revocabil;

- drept de proprietate anulabil.

Dreptul de proprietate comun se caracterizeaz prin aceea c un bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe persoane care i pot exercita mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar. Dreptul de proprietate comun are dou forme: dreptul de proprietate pe cote-pri i dreptul de proprietate n devlmie.

Dreptul de proprietate comun prezint cel mai mare interes teoretic i practic i fi prezentat mai pe larg.

Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil se caracterizeaz prin aceea c existena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur, putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului, n funcie de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor i nesigur.

Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil este ntlnit n urmtoarele situaii:

a) cnd transmiterea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub condiie rezolutorie, adic existena dreptului de proprietate al dobnditorului depinde de realizarea sau nerealizarea condiiei puse n acel act;

b) cnd are loc o donaie ntre soi, soul donator poate oricnd revoca donaia sa ctre cellalt so, deci dac soul donatar nu va revoca donaia sa, dreptul soului dobnditor va fi definitiv, dar depinde de nerealizarea revocrii (art. 937 Cod civil);

c) cnd donatorului i se nate un copil, chiar i postum, donaia fcut de persoana care n momentul perfectrii donaiei nu avea copii sau ali descendeni, este revocat de plin drept (art. 836 Cod civil). Deci donaia este supus revocrii dac ulterior efecturii donaiei donatorului i se nate un copil.

d) cnd o persoan construiete pe terenul altuia, proprietarul terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei (art. 497 C.c.). Pn ce proprietarul terenului nu i-a manifestat dorina de a prelua construcia, constructorul exercit o posesie de tipul dreptului de proprietate rezolubil.

Dreptul de proprietate anulabil const n dreptul de proprietate care este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ sau anulabil. Aciunea n nulitate relativ este supus prescripiei extinctive n termenele generale de prescripie. Dac ns actul juridic este confirmat expres sau tacit, prin mplinirea termenului de prescripie a aciunii n anulare, dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz ireversibil, devenind un drept de proprietate deplin.

7.1.2.1.6.1. Dreptul de proprietate pe cote-pri

Dreptul de proprietate pe cote-pri se mai numete i coproprietate. Bunul comun aparine, simultan i concurent, la doi sau mai muli proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun este fracionat. Fiecare coproprietate are determinat o cot parte ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate, care se exprim sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n procente. Dreptul de proprietate al tuturor coproprietarilor exist n fiecare particul a bunului. Numai la ncetarea coproprietii se va stabili sau individualiza exact partea material din bun ce corespunde unei cote-pri din dreptul de proprietate aparinnd fiecruia, iar coproprietatea se transform n proprietate exclusiv.

Dreptul de proprietate pe cote-pri este de dou feluri:

- Dreptul de proprietate pe cote-pri obinuit sau temporar;

- Dreptul de proprietate pe cote-pri forat i perpetu.

Principala deosebire ntre ele este c coproprietatea obinuit sau temporar poate nceta prin mpreal, pe cnd n al doilea caz coproprietatea nu poate fi sistat, ea rmne forat pentru toat durata de existen a bunului i a coproprietii asupra lui.

Coproprietatea obinuit sau temporar

Specificul coproprietii obinuite sau temporare este c are caracter vremelnic, deoarece dureaz pn la sistarea ei prin mpreal.

Izvoarele coproprietii sunt:

- motenirea, cnd la masa succesoral vin doi sau mai muli motenitori;

- contractul de dobndire a dreptului de proprietate de ctre dou sau mai multe persoane;

- uzucapiunea rezultat dintr-o coposesie;

- transformarea proprietii devlmae a fotilor soi pe cote-pri, n cazul divorului;

- construirea sau realizarea n comun a unui bun imobil sau mobil.

Regimul juridic al exercitrii coproprietii are la baz dou principii:

a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinat din bunul aflat n coproprietate;

b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote-pri ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

Drepturile coprtailor asupra bunului n materialitatea sa

Coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei pri determinate din bun n sensul materialitii sale.Nici un fel de act nu poate fi fcut cu privire la bun, cu privire la materialitatea lui, fr acordul unanim al coprtailor. Exercitarea posesiei i folosinei poate fi fcut de fiecare coproprietar, dar dispoziia se acord numai n consensul coproprietarilor.

Coposesia material permite fiecrui coprta s exercite stpnirea material a bunului, simultan i concurent cu ceilali coprtai. Coprtaul care este tulburat sau exclus de la coposesie are dreptul s introduc mpotriva celorlali coprtai o aciune posesorie. Posesia exercitat de ctre un singur coprta asupra bunului comun nu este o posesie util i, ca atare, el nu poate invoca uzucapiunea. Posesia ns poate deveni util atunci cnd coprtaul transform coposesia n posesie exclusiv. n acest din urm caz coprtaul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea s invoce uzucapiunea, n condiiile prevzute de lege, pentru a deveni proprietarul su exclusiv.

Folosina material a bunului poate fi exercitat de fiecare coprta cu respectarea urmtoarelor dou reguli:

- s nu schimbe destinaia i modul de utilizarea bunului;

- s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent al folosinei celorlali coprtai.

Atunci cnd coprtaii nu se neleg cu privire la folosirea material a bunului comun, instanele de judecat nu sunt competente, n principiu, s se pronune cu privire la partajarea folosinei la cererea unui coprta, dac ceilali coprtai nu i dau consimmntul. Totui, raiunile practice fac necesar admisibilitatea partajului de folosin imobiliar pe cale judiciar.

Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese n proprietate exclusiv de ctre coproprietari, proporional cu cota parte ideal din dreptul de proprietate ce revine n exclusivitate fiecruia.

Dispoziia material asupra bunului comun poate fi exercitatt numai dac exist consimmntul tuturor coproprietarilor. Un singur coproprietar nu poate, fr acordul celorlali coproprietari, s execute lucrri de transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia bunului, pentru c produsele bunului sunt si ele coproprietate n cote-prti.

Actele juridice care se ncheie asupra bunului comun n materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitii. Pentru c aplicarea scrupuloas a acestui principiu este, uneori, duntoare sub aspect economic, exist si unele derogri sau atenuri. Pentru a nelege aceste situaii trebuie fcut distincia ntre actele de conservare, administrare si dispoziie juridic.

Drepturile coprtailor legat de cota-parte ideal din dreptul de proprietate

Fiecare poate nstrina si greva cota-parte din dreptul su de proprietate asupra bunului n favoarea altui coprta sau a unei tere persoane. n caz de nstrinare a cotei-pri din dreptul de proprietate, situaia nu se schimb n nici-un mod, doar c dobnditorul ia locul fostului coproprietar.

Obligaiile coprtailor

Toi coprtaii sunt obligai s contribuie, potrivit cotei-pri deinute, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea si administrarea bunului comun.

ncetarea coproprietii obinuite sau temporare

Coproprietatea poate nceta n cazul n care:

- are loc o aciune de partaj sau de mpreal;

- toate cotele-pri din dreptul de proprietate sunt dobndite prin acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre coprtai sau de o ter persoan;

- bunul - obiect al coproprietii - nceteaz s mai existe;

- are loc o expropriere.

mpreala este operaia juridic prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Dreptul de proprietate comun se transform ntr-un drept exclusiv.

Coproprietatea forat i perpetu

Are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot si sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, neputnd fi mprite, pentru c dac ar fi mprite, aceste bunuri, de regul, devin improprii folosinei creia i-au fost destinate.

Aceast coproprietate este forat pentru c exist i se menine independent i n afar de voina coprtailor, i este perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile respective.

Coprtaii se pot comporta ca i cnd ar avea un drept de proprietate exclusiv, n sensul c fiecare coproprietar poate poseda i utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari.

Cazuri de coproprietate forat i perpetu

- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine;

- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zid, gard sau an);

- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente, avnd proprietari diferii;

- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrri funerare)

a) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine nu este reglementat expres n legislaia civil, dar, din practica juridic, se consider c intr n categoria acestor lucruri: potecile, fntnile, drumurile, izvoarele, care toate se afl exact pe linia despritoare a dou fonduri care au proprietari diferii. Aceste lucruri, necesare folosirii celor dou imobile vecine, constituie obiecte ale dreptului de proprietate pe cote-pri forat, aparinnd proprietarilor imobilelor respective.

Dac obiectele artate mai sus se afl pe unul din cele dou fonduri i sunt folosite si pentru utilitatea celuilalt fond, ne aflm n situaia servituii i nicidecum a coproprietii forate, pentru c obiectele nu se afl exact pe linia despritoare a celor dou fonduri cu proprietari diferii.

b) Coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, gardul, anul) este reglementat n art.590-609 Cod civil. Asupra acestor desprituri - zidul, gardul, anul - proprietarii fondurilor nvecinate au, n principiu, un drept de proprietate n cote-pri egale. Dovada coproprietii asupra despriturilor comune se poate face n trei moduri:

- prin nscris sau titlu prin care se constat dobndirea coproprietii forate prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se c a avut loc o stpnire n comun a despriturii respective, n condiiile si termenele prevzute de lege;

- prin prezumii, adic zidul, gardul sau anul s fie situate chiar pe linia de hotar ce desparte cele dou fonduri nvecinate. Prezumia este relativ si poate fi combtut prin prob contrar, adic prin titlu, prin semne de necomunitate sau prin dovada uzucapiunii.

Zidul comun

Este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt si perpendicular pe peretele despre o parte, iar despre cealalt parte nfieaz un plan nclinat; n acest caz, zidul se presupune c aparine exclusiv proprietarului despre care exist planul nclinat(art. 591 Cod civil).

Orice vecin poate s fac zidul comun, n tot sau n parte, pltind celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii pe care vrea s o fac comun (art. 598 Cod civil).

Fig. 7.1 Zidul comun ntre proprietile A i B

Cazul 1- semn de necomunitate; Cazul 2 semn de comunitate n pri egale;

Cazul 3 semn de comunitate n pri neegale

Gardul comun

Orice gard ce desparte dou proprieti este comun, afar numai dac una singur din dou propieti va fi ngrdit, sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care s constate din contra (art. 606 Cod civil). Prevederea se aplic att n cazul gardurilor uscate, ct si n cazul gardurilor vii.

anul comun

Toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu(art. 602 Cod civil). Este semn de necomunitate cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului(art. 603 Cod civil).anul se va socoti a fi exclusiv al aceluia n partea cruia pmntul e aruncat(art. 604 cod civil).

Fig. 7.2 anul n zona hotarului dintre proprietile A i B

7.1.2.1.6.2. Dreptul de proprietate comun n devlmie

Dreptul de proprietate n devlmie, form a dreptului de proprietate comun, se particularizeaz prin aceea c titularii si nu au determinat nici mcar o cot-parte ideal, matematic din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor.

Devlmia poate rezulta din lege sau din convenia prilor. Dreptul de proprietate al soilor asupra bunurilor dobndite n timpul cstoriei este un drept de proprietate devlma. Prin convenie, dou sau mai multe persoane, prin acordul de voin liber exprimat, pot stabili c anumite bunuri dobndite mpreun sau separat, ntr-o anumit perioad de timp, se vor afla n proprietatea lor devlma.

Deosebiri ntre dreptul de proprietate pe cote-pri i dreptul de prorpietate n devlmie:

- n devlmie, nici unul dintre codevlmai nu are determinat nici-o cot-parte ideal, abstract, din dreptul de proprietate. Coproprietarii pe cote-pri sunt fiecare titulari exclusivi ai unei cote-pri ideale din dreptul de proprietate, chiar dac bunul este si rmne nefracionat n materialitatea sa;

- codevlmaul nu are posibilitatea s nstrineze dreptul su, ntruct nu se cunoate care este mrimea acestui drept, ca n cazul cotelor-pri, unde cota-parte este un drept exclusiv din totalitatea dreptului de proprietate;

- n proprietatea devlma a soilor, ntre codevlmai acioneaz prezumia legal a mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecruia s ncheie acte de administrare, folosin si dispoziie asupra bunurilor comune, acionnd n nume propriu si n calitate de reprezentant al celuilalt. n schimb, n cazul coproprietii pe cote-pri se aplic principiul unanimitii, cu corectivele stabilite de practica judiciar.

7.1.2.1.8. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv

Uzucapiunea constituie unul din efectele juridice cele mai importante ale posesiei utile, care nate drept de proprietate asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzute de lege (Codul civil, Decretul 167/1958 privitor la prescripia extinctiv i Decretul-lege 115/1938 privind unificarea dispoziiilor privitoare la cartea funciar).

Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile aflate n proprietate privat, chiar i ale statului, cu excepia celor aparinnd domeniului public, care sunt imprescriptibile i sunt scoase din circuitul civil.

Uzucapiunea n sistemul Codului civil de aplic numai n teritoriul n care publicitatea imobiliar se realizeaz prin registrele de inscripiuni si transcripiuni. Uzucapiunea este de 30 de ani, de 20 sau de 10 ani ori de 10 pn la 20 de ani.

Uzucapiunea de 30 de ani

Pentru ca dreptul de proprietate sau un alt drept real s poat fi dobndit prin uzucapiune de 30 de ani sunt necesare dou condiii:

- posesia s fie util, neviciat;

- posesia s fie continu de 30 de ani, indiferent dac posesorul este de bun credin sau de rea credin.

Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani este reglementat de art. 1895-1899 C. civ. i se aplic numai bunurilor imobile individual determinate i necesit ndeplinire a dou condiii:

- posesia s se ntemeieze pe un just titlu sau o just cauz;

- posesia s fie de bun credin.

Prin just titlu se nelege orice act juridic translativ de proprietate (vnzare-cumprare, donaie, schimb etc.), care nu are, totui, capacitatea sau puterea de a-i translata proprietatea, ci numai posesia, de i dobnditorul imobilului se consider proprietar. Acel act trebuie s provin de la o alt persoan dect adevratul proprietar, deci de la un neproprietar, altfel, dac ar proveni de la adevratul proprietar, actul nsui produce efect de dobndire a proprietii, fr s mai fie necesar o posesie ndelungat. Un titlu lovit de nulitate absolut nu poate servi drept baz a uzucapiunii.

Sunt considerate ca acte de just titlu: tranzacia, hotrrile judectoreti cu adjudecarea unui imobil dat n cadrul procedurii vnzrilor silite, hotrrile judectoreti care in loc de act autentic de nstrinare.

Nu constituie just titlu: conveniile pe baza crora un bun imobil este n stpnirea unui detentor precar (locaiunea, depozitul, comodatul), hotrrile judectoreti declarative de drepturi (partajul), conveniile de mpreal, certificatul de motenitor (el nu este un act translativ de proprietate, ci este o dovad a calitii de motenitor i a ntinderii drepturilor succesorale) i antecontractul de vnzare-cumprare.

Justul titlu trebuie s aib o dat cert.

Posesia uzucapantului trebuie s fie de bun credin, adic acesta are convingerea c o face n calitate de titular al dreptului de proprietate.

Buna credin este prezumat de lege. Convingerea lui este ns greit. Prezumia este relativ, putnd fi nlturat de ctre cel interesat prin proba contrar. Dovada contrar se face prin orice mijloc de prob.

Uzucapiunea n sistemul crilor funciare este reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare este de dou feluri, potrivit art. 37 si 38:

uzucapiune tabular si

uzucapiune extratabular.

Uzucapiunea tabular prevede c n cazul cnd s-au nscris fr cauz legitim, adic n baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobndate prin uzucapiune, ele vor rmne valabil dobndite dac titularul de drept le-a posedat cu bun credin, potrivit legii timp de 10 ani. Uzucapiunea produce efecte retroactive de la data ntabulrii acelui drept n cartea funciar.

Uzucapiunea extratabular prevede c posesorul unui bun imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris n cartea funciar, poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa, n temeiul uzucapiunii.

Dobndirea dreptului de proprietate de ctre posesorul imobilului se face fr s fi fost ntabulat n cartea funciar la nceperea posesiei.

Condiiile cerute de lege pentru invocarea acestei uzucapiuni sunt:

- titularul dreptului de proprietate nscris n cartea funciar s fie decedat;

- uzucapantul s fi posedat imobilul timp de 20 de ani de la decesul proprietarului tabular;

- posesiunea s fie util, indiferent de buna sau reaua credin a posesorului

Intabularea dreptului real uzucapat se face la cererea uzucapantului adresat judectoriei de la locul siturii imobilului. Cererea de ntabulare va fi publicat prin afiare, pentru ca cei interesai s poat face opoziie. Dac timp de 30 de zile nu s-au fcut opoziii, judectorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, ntabularea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune. Dac s-au fcut opoziii, ele se noteaz n cartea funciar, iar cauza va fi trimis instanei de judecat spre soluionare. Dreptul de proprietate se ntabuleaz cu data notrii cererii n cartea funciar, dar efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data nceperii posesiei.

Uzucapiunea este un mod originar de dobndire a proprietii.

Efectele uzucapiunii

- nate dreptul de proprietate al uzucapantului;

- stinge, concomitent, dreptul de proprietate al fostului proprietar;

- creaz drept de proprietate retroactiv (uzucapantul devine proprietar nc din momentul cnd a nceput s curg termenul de prescripie);

- uzucapiunea trebuie s fie invocat de posesor pe cale de aciune n justiie sau pe cale de excepie, dar ea nu poate invocat din oficiu.