CAMIC

ITALSKO / ČESKÉED. ITALO / CECA

Cam

ICMAGAZINE

Dvou

měs

íční

k Ita

lsko

- č

eské

obc

hodn

í kom

ory

Bim

estr

ale d

ella

Cam

era d

i com

mer

cio

Italo

-cec

a

03•2010Maggio | Giugno

Květen | Červen n°7

8 SPECIALE IMMOBILIARE SPECIÁL NEMOVITOSTI

52 L’EUROPA CENTRO-ORIENTALE E LA RC: ECONOMIA, CRISI, RIPRESA STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPA A ČR: EKONOMIKA, KRIZE, OŽIVENÍ

[8] [9]

CamICMAGAZINESPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTI

SPECIÁL NEMOVITOSTI

SPECIALEIMMOBILIARE

Autore

Martina Marečková, Hospodářské noviny

[10] [11]


Dall’inizio del nuovo millen-nio la Repubblica Ceca ha

vissuto un boom delle costruzio-ni senza precedenti che ha coin-volto tutti i settori dell’edilizia: dal residenziale agli spazi per uffici, fino ai centri commerciali e alle infrastrutture.

Solo nella seconda metà del 2008 il settore immobiliare ha iniziato a risentire degli effetti della crisi finanziaria mondiale e del successi-vo congelamento dell’economia. In questo senso, il settore ha anticipato, prima di ogni altro, il rallentamento generale dell’economia nazionale, che avrebbe raggiunto il suo apice negativo solamente un semestre più tardi. Lo stesso ex premier Mirek Topolanek, nelle prime settima-ne di presidenza ceca dell’Unione Europea, nel gennaio 2009, poteva ancora sostenere che il paese sarebbe passato più o meno indenne dalla crisi globale. Una previsione che, di lì a poche settimane, sarebbe già stata smentita.

GLI INVESTIMENTI STANNO RIPARTENDOSecondo le stime degli analisti, quest’anno il volume complessivo degli investimenti negli immobili in Repub-blica Ceca aumenterà. Secondo James

Česká republika od počátku nového tisíciletí zažívala

bezprecedentní boom ve sta-vebnictví, kterého se účastní všechny složky realitního trhu: od bytových a kancelářských prostor přes obchodní centra po různé jiné infrastruktury.

Až v druhé polovině roku 2008 realitní sektor začal pociťovat dopady celosvětové finanční krize a potažmo zmrazení ekonomického růstu. V tomto smyslu byl realitní sektor předvojem obecného zpo-malování národního hospodářství. Svého maximálního propadu dosáhl

LA TRANSAZIONE PIÙ IMPORTANTE DEL 2009 È STATA LA VENDITA DEL CITY TOWER DI PRAGA 4, PER UN TOTALE DI 130 MILIONI DI EURO.

NEJVĚTŠÍ INVESTIČNÍ TRANSAKCÍ DO NEMOVI-TOSTÍ BYL V ROCE 2009 PRODEJ KANCELÁŘSKÉ BUDOVY CITY TOWER V PRAZE 4 ZA CELKOVOU CENU 130 MILIÓNŮ EURO.

RIQUALIFICAZIONI

E NUOVI QUARTIERI:

IL FUTURO DEL MERCATO

IMMOBILIARE CECO

REVITALIZACE A NOVÉ

ČTVRTI:

BUDOUCNOST ČESKÉHO

REALITNÍHO TRHU

hned o půl roku později. Sám bývalý premiér Mirek Topolánek si ještě v prvních týdnech českého předsedání Evropské unii mohl v lednu 2009 dovolit tvrdit, že naše země z globální krize vyjde takřka nepoznamenána. Tato teze však byla po několika týdnech vyvrácena. INVESTICE SE ROZBÍHAJÍPodle odhadu analytiků v České republice letos celkový objem inve-stic do realit poroste. Podle Jamese Chapmana, partnera a vedoucího investičního oddělení pražské pobočky Cushman & Wakefield, si v roce 2010 kvalitní nemovitosti svou hodnotu zachovají a možná

Au

tore

/Au

tor:

Fili

p Š

lap

al

Au

tore

/Au

tor:

On

dře

j Po

lák

13

[12] [13]


Chapman, partner e responsabile della sezione investimenti della filiale pra-ghese della Cushman & Wakefield, nel 2010 gli immobili di qualità conserve-ranno il proprio valore, o lo vedranno addirittura crescere. Già nel corso del terzo trimestre del 2009, infatti, questo mercato ha cominciato a risve-gliarsi, col conseguente aumento dei prezzi degli edifici di prima categoria. Secondo Chapman, i principali fondi tedeschi (Commerz Real, DEKA Im-mobilien, RREEF, Union Investment, etc.) hanno già riacquistato la voglia di investire nell’Europa Centrale.

IL SETTORE RESIDENZIALEIl residenziale è uno dei “segmenti forti” del mercato immobiliare praghese e ceco, con uno sviluppo impressionante che ha raggiunto il suo apice nel 2007. La crescita economica, il gran numero dei nati negli anni Settanta, la facilità di accedere al credito e, non ultima, la pre-visione dell’aumento dell’IVA dal 5 al 9% a partire dal 1° gennaio 2008, hanno in-coraggiato la domanda spingendola sen-sibilmente verso l’alto. Grazie a questa singolare congiunzione, il 2007 viene oggi ricordato come un anno record per gli immobili residenziali, sia per la ven-dita di abitazioni sia per l’impennata dei loro prezzi. Nello stesso anno, anche il volume dei mutui concessi ai privati ha raggiunto il suo picco superando i 140 miliardi di corone (circa 5,6 miliardi di euro). Anche in questo caso l’inversione di tendenza si è concretizzata nella se-conda parte del 2008. Per gli effetti della crisi, ma non solo. Per questo specifico segmento era già atteso infatti un certo rallentamento, dovuto principalmente alla grande offerta maturata negli ultimi quattro-cinque anni, a cui non ha sicu-ramente giovato il rialzo dell’aliquota IVA. Inoltre, per quanto attiene all’of-ferta di unità abitative, il mercato locale ha di fatto raggiunto la media europea. Secondo i dati dell’Ufficio di Statistica Ceco, l’anno scorso erano presenti 441 appartamenti ogni 1.000 abitanti, a fronte di una media europea di 471.

Numero di appartamenti completati per 1000 abitantiPočet dokončených bytů na 1000 obyvatel

1997

Fonte | Zdroj: ČSÚ

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1,63

2,15 2,31 2,45 2,422,68 2,66

3,16 3,212,94

4,03

se i zvýší. Již v průběhu třetího čtvrtletí roku 2009 se zdejší trh skutečně začal probouzet a hod-noty prvotřídních budov se mírně zvýšily. Hlavní německé fondy, jako např. Commerz Real, DEKA Immo-bilien, RREEF a Union Investment, podle Chapmana znovu dostávají chuť investovat ve střední Evropě.

REZIDENČNÍ SEKTORStavby pro bytové využití představují jeden ze silných segmentů na pražském a ce-lém českém realitním trhu s překvapivým vývojem, který dosáhl

svého vrcholu v roce 2007. Ekono-mický růst, zájem o bydlení silných ročníků narozených v 70. letech, dostupnost úvěrů a v neposlední řadě očekávané navýšení sazby DPH z 5 na 9 % od l. ledna 2008 povzbu-dily poptávku a výrazně ji posunuly směrem nahoru. Rok 2007 byl proto rekordní co se týče prodeje bytů a domů a růstu jejich cen. V témž roce i objem hypotečních úvěrů poskyt-nutých soukromým osobám dosáhl svého maxima a přesáhl 140 miliard korun (přibližně 5,6 miliard euro).Obrat vývoje tohoto sektoru nastal v druhé polovině roku 2008. Důvody

V roce 2009 stavební firmy zahájily výstavbu celkem 37 tisíc bytů, což oproti roku 2008 představuje pokles o 14,3 %. Stavaři kvůli nedo-statku nových zakázek proto dokončovali již rozpracované projekty, než aby se pouštěli do nových projektů. To potvr-zují i statistická čísla, z nichž vyplývá, že počet dokončených bytů v roce 2009 odpovídal roku 2008. To bylo částečně umožněno rezervami na trhu, protože realizace mnoha no-vých rezidenčních projektů ve své podstatě započala ještě před ekonomickou recesí.

Complessivamente, nel 2009 le imprese di costruzione hanno registrato un calo del 14,3% rispetto al 2008, lavorando su un totale di 37.000 appartamenti. Questo con-testo ha indotto molti costruttori a portare a termine i progetti in corso, piuttosto che avventurarsi in nuovi investimenti. Una circostanza che trova conferma nelle statistiche, da cui risulta che il numero di alloggi ultimati nel 2009 è stato di fatto pari a quello del 2008. Ciò è parzialmente dovuto alle riserve del mercato: la costruzione in grande quantità di nuovi progetti residenziali, infatti, è cominciata ancor prima della reces-sione economica.

zpomalení rezidečního trhu lze částečně přičíst krizi. Určité zpoma-lení však trh očekával vzhledem k tomu, že se na trhu za posledních pět let vytvořila velká nabídka. Navíc celé situaci nepřidalo ani zvýšení sazby DPH. Dále, pokud se týká nabídky bytových jednotek, místní trh reálně dosáhl evropského průměru. Podle údajů Českého sta-tistického úřadu na 1.000 obyvatel připadalo v loňském roce 441 bytů a zatímco evropský průměr činí 471 bytů. V roce 2009 stavební firmy zahájily výstavbu celkem 37 tisíc bytů, což oproti roku 2008 představuje pokles o 14,3 %. Stavaři kvůli nedostatku nových zakázek proto dokončovali již rozpracované projekty, než aby se pouštěli do nových projektů. To potvrzují i statistická čísla, z nichž vyplývá, že počet dokončených bytů v roce 2009 víceméně odpo-vídal roku 2008. To bylo částečně umožněno rezervami na trhu, protože realizace mnoha nových rezidenčních projektů ve své podstatě započala ještě před ekono-mickou recesí.

|ARE | SPECIÁL NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOVITOSTI

Au

tore

/Au

tor:

On

dře

j Po

lák

Au

tore

/Au

tor:

On

dře

j Po

lák

15

[14] [15]


[[[1111155]]

Il vero boom di nuove costruzioni si è verificato, negli ultimi anni,

sopratutto nelle zone periferiche della città, in aree come Zličín, Hostivař o Vysočany, solo per citar-ne alcune, dove i più grandi develo-per attivi nel paese hanno investito massicciamente, creando nuovi e moderni complessi residenziali. Un fenomeno, questo, che sta cambian-do il volto della periferia praghese, ancora dominata dai vecchi prefab-bricati dell’epoca comunista. Tale tendenza sembra essere confermata anche per i prossimi anni. Secon-

do i dati pubblicati dal sistema di informazione EIA, dei 15.000 nuovi appartamenti attualmente in co-struzione a Praga, la maggior parte è concentrata nelle aree periferiche: Praga 9 e Praga 10 (con un totale di 4.085 appartamenti di cui 3 523 pianificati), Praga 4 (3.214) e Praga 5 (2.811). Secondo Evžen Korec, direttore generale di Ekospol a.s., coloro che sono interessati ad ac-quistare una casa, apprezzano l’alto livello dei servizi, l’ottima rete di mezzi pubblici ma anche la tranquil-lità e la natura di queste zone.

ATTUALMENTE A PRAGA SONO IN FASE DI PREPARAZIONE 63 NUOVI PROGETTI, CHE DOVREB-BERO OFFRIRE IN TOTALE 14 904 APPARTAMENTI. SECONDO LA STIMA DI EKOSPOL IN MERITO DELLA RECESSIONE ECONOMI-CA, NON SI REALIZZERÀ NEAN-CHE LA METÀ DEI PROGETTI.

I grandi developer e le nuove periferie di PragaObří developeři a nové pražské periferie

Ke skutečnému boomu ve sta-vebnictví došlo za posledních

let zejména v okrajových pražských městských čtvrtích, např. z nich uveďme Zličín, Hostivař nebo Vyso-čany, do nichž největší developeři, kteří zde působí, masivně investo-vali a vybudovali nové moderní re-zidenční komplexy. Tento jev mění tvář pražské periferie, kde doposud převažují staré panelové domy z komunistické éry. Zdá se, že tento trend bude v nadcházejících letech pokračovat. Developeři mají stále velké plány – podle veřejně přístupného

informačního systému EIA se v Pra-ze aktuálně plánuje téměř 15 000 nových bytů. Vyplývá to ze zjištění pražské developerské firmy Eko-spol. Více než polovina všech pláno-vaných bytů má vyrůst v městských obvodech Praha 9 a Praha 10 (4 085, resp. 3 523 plánovaných bytů). Následuje městský obvod Praha 4 s 3 214 byty a Praha 5 nabízející 2 811 plánovaných bytů. Podle Evžena Korce, generálního ředitele Ekospol a.s. zájemci o nové bydlení si cení vedle občanské vybavenosti a dopravní dostupnosti také klid a blízkost přírody.

V SOUČASNÉ DOBĚ SE PODLE SPOLEČNOSTI EKOSPOL V PRA-ZE PŘIPRAVUJE 63 NOVÝCH PROJEKTŮ, KTERÉ BY MĚLY NABÍDNOUT CELKEM 14 904 NO-VÝCH BYTŮ. PODLE ODHADU EKO-SPOLU VŠAK KVŮLI EKONOMICKÉ RECESI DOJDE K REALIZACI JEN NECELÉ POLOVINY PLÁNOVANÝCH PROJEKTŮ.

I PIÙ GRANDI DEVELOPERNEJVĚTŠÍ DEVELOPEŘI BYTOVÉ VÝSTAVBYAFI EuropeCentral GroupCrestylEkospolFinepING Real EstateLighthouse GroupMetrostav DevelopmentSekyra GroupSkanska RealityKarlin Group

EREDITÀ DELL’EPOCA COMUNISTA: I PANELÁKYCirca un terzo del fondo degli appartamenti, ovvero più di 1,2 milioni di unità abitative, si trova ancora in caseggiati prefabbricati, noti come paneláky. La loro costruzione ebbe inizio a partire dagli anni Sessanta, durante il regime comunista, come tipica abitazio-ne popolare, e alcuni di questi immobili sono ormai destinati alla riedificazione.Una situazione comunque destinatata a migliorare. Nel 2000, infatti, è stato implementato il programma statale di finanziamento agevolato Panel, che mira a sostenere la ristrutturazione dei vecchi prefabbricati. Solo nel 2009, il programma ha destinato 2,65 miliar-di di corone (circa 106 milioni di euro), sufficienti per la ricostru-zione di 82.000 appartamenti. Nell’anno in corso, il programma Nový panel dovrebbe fornire 1,1 miliardi di corone (circa 44 milioni di euro) per la modernizzazione di caseggiati prefabbricati e altre categorie di abitazione.

DĚDICTVÍ KOMUNISTICKÉ ÉRY: PANELÁKYPřibližně třetina bytového fondu, tj. více než 1,2 miliónu bytových jednotek, se nachází v panelových domech. S jejich výstavbou bylo započato v 60. letech minulého století během komunistického režimu jako s typickou sídlištní zástavbou. Některé z nich jsou již za hranicí své projektované životnosti.Jejich stav se však mění. V roce 2000 byl schválen státní dotační program Panel, který je ve své podstatě zaměřen na opravu a modernizaci starých panelových domů. Jen v roce 2009 bylo na tento program vyčleněno 2,6 miliardy korun (přibližně 106 miliónů euro), což vystačilo na rekonstru-kci 82.000 bytů. V letošním roce má program pod názvem Nový panel poskytnout na modernizaci panelových i nepanelových bytových domů 1,1 miliardy korun (přibližně 44 milionů eur).

[15][14]

16

17

[16] [17]

CamICMAGAZINE

NOVÉ PROJEKTY PRO BUDOUCNOSTOproti tomu, co analytici prorokovali, největší pražští developeři za poslední měsíce hlásí oživení prodejů bytů. Například izraelská skupina BCD Group má v plánu vybudovat více než 2.000 bytů v pražských Vysočanech. Central Group má zase v rukávu ambiciózní projekt Rezidence Central Plaza na Žižkově s objemem investic ve výši 91 miliónů eur a přibližně 900 byty. NOVÁ PRAHA: REKONVERZE A REVITALIZACEVzhledem k nedostatku volných pozemků v centru města se developeři nezabývají jen novostavbami. Právě kvůli tomu dochází na Praze 1 a 2 spíše k revitalizaci již existujících historicky cenných budov. Jiné pražské čtvrti, např. Holešovice, Libeň nebo Karlín, jsou doslova posety nespočetnými v minulo-sti vzniklými průmyslovými areály, které se nenacházejí vyloženě na periferii, ale v bezprostřední blízkosti histo-rického centra města. Zde se jen před několika málo desetiletími nacházely rozsáhlé průmyslové komplexy, přeměna brownfieldů na účely bydlení je proto vynikající investicí pro podnikatele.

KARLÍN: Z BÝVALÝCH TOVÁREN SE STÁVAJÍ BUSINESS CENTRA A BYTYDo Prahy 8, zejména do Karlína, míří mnoho investorů. K největším hráčům patří určitě skupina Real Estate Karlin Group, která v Karlíně a Libni zrealizo-vala sedm administrativních a bytových projektů a další plánuje. V této části Prahy zvané Rohanský ostrov develo-per Sekyra Group plánuje zastavět na 20 hektarů pozemků komplexy bytů, kanceláří a obchodů s investicí ve výši 12-15 miliard korun (400-600 miliónů euro). V první fázi (za cca 1,5 miliardy korun, tj. 60 miliónů euro) má vznik-nout na 200 bytů a kancelářský kom-plex na ploše 16.000 metrů čtverečních u stanice metra Invalidovna (linka B). Přitom nedaleko odsud již společnost Europolis tři kancelářské budovy posta-vila, a u metra Invalidovna byl nedávno dokončen komplex Futurama od deve-lopera Immorent CR. CSAD Holding v této čtvrti navíc plánuje svůj pilotní projekt, Rohan Business Centre.

NUOVI PROGETTI PER IL FUTURODiversamente da quanto pronosticato, i più grandi developer di Praga hanno segnalato negli ultimi mesi un maggiore interesse e una ripresa delle vendite. L’israeliana BCD Group, ad esempio, ha in programma ben 2.000 appartamenti nel quartiere di Vysočany. Central Group ha in cantiere l’ambizioso progetto Rezidence Central Plaza, con circa 900 appartamenti a Žižkov e un investimento di quasi 91 milioni di euro. LA NUOVA PRAGA: RICONVERTIRE E RIQUALIFICAREData la limitata disponibilità di terreni nell’area urbana, gli operatori del settore non si limitano solo alle nuove costru-zioni. Proprio per questo a Praga 1 e 2 si preferisce essenzialmente riqualificare prestigiosi palazzi storici. Inoltre Praga è costellata di numerosi quartieri popo-lari “a passata vocazione industriale”, come Holešovice, Libeň o Karlin, che non sono ubicati in zone periferiche, ma nelle prime vicinanze del centro storico. Qui erano presenti, fino a pochi decen-ni fa, numerosi impianti industriali. Il recupero ad uso residenziale dei brown-field urbani è quindi ritenuto un ottimo investimento.

KARLIN: DALLE FABBRICHE AI BU-SINESS CENTRE, PASSANDO PER IL RESIDENZIALESono diversi i developer che hanno puntato su Praga 8 e in particolare su Karlin. Tra i principali protagonisti, sicuramente Real Estate Karlin Group che ha dato vita ad oltre 7 progetti di sviluppo tra amministrativo e residen-ziale nelle aree di Karlin e Libeň. Sempre

nella zona, sull’isola di Rohan, Sekyra Group prevede di costruire 20 ettari di appartamenti, uffici e negozi, per un investimento di 12-15 miliardi di corone (400-600 milioni di euro). Secondo la prima fase del progetto in Praga 8 – circa 1,5 miliardi di corone (60 milioni di euro) – saranno realizzati 200 appartamenti e spazi per uffici su un’area di 16.000 mq nelle vicinanze della stazione della metropolitana Invalidovna (linea B), no-nostante nella stessa zona siano già stati costruiti tre edifici del gruppo Europolis, e, vicino alla metropolitana Invalidovna, sia stato recentemente portato a termine il complesso Futurama del developer Immorent CR. In più, CSAD Holding sta pianificando il progetto pilota del Rohan Business Centre.

V rodinných domech bydlí zhruba 40% populace. Tato obliba není

u Čechů vůbec nová. Stačí si jen projít několik významnějších rezidenčních čtvrtí v Praze, např. Vinohrady, Hradčany nebo Bubeneč. Můžeme zde obdivovat nespočetné množství úchvatných vil z počátku minulého sto-letí, zejména z období první republiky (1918-1938). Tyto klenoty v pravém slova smyslu patřily bohatým měšťa-nům a průmyslníkům v období, kdy bylo Československo jednou z deseti průmyslově nejvyspělejších zemí světa a jedinou zemí střední Evropy s plně fungující demokracií.Dnešní měšťané, pokud tak novou střední vrstvu můžeme ještě nazývat, si tuto tendenci udrželi jen s jedním rozdílem, že si za svůj cíl vybrali oblasti mimo historické centrum. Důkazem toho je vznik mnoha satelitních měs-teček s tímto typem bytové výstavby: Průhonice, Dřevčice nebo Hovorčovice. Novodobá satelitní městečka však čas-to neposkytují občanskou vybavenost, proto se poslední dobou lidé vracejí zpátky do měst nebo vyhledávají byto-vé domy, v jejichž blízkosti jsou školky pro jejich děti, obchody a jiné služby.

DALLA BELLE ÉPOQUE AI NUOVI QUARTIERI SATELLITE:

LA PASSIONE PRAGHESE PER LA VILLA

OD BELLE ÉPOQUE K NOVÝM SATELITNÍM MĚSTEČKŮM:

TOUHA PRAŽANŮ PO VILKÁCH

AU

TOR

E/A

UTO

R: O

ND

ŘE

J P

OLÁ

K

KOLBEN TOWERIl developer Codeco realizzerà a Vysočany, un’imponente struttura di 80 metri e 22 piani, per un investimen-to di 70-80 miliardi di corone (indicati-vamente 3 miliardi di euro). Sarà questo l’edificio dominante del nuovo progetto di Kolbenova City Development, pro-getto che mira alla totale riqualificazio-ne dell’ex area industriale ČKD Trakce, nota anche come Kolbenka. Il nuovo quartiere ospiterà 12.000 appartamenti con una capacità di 40.000 abitanti, oltre a 50.000 mq di negozi, 600.000 mq di spazi per uffici.

La ING Real Estate Development ha ristrutturato, sulle rive della Moldava, il vecchio birrificio di Holešovice, trasfor-mandolo in moderni alloggi loft.

KOLBEN TOWERVe Vysočanech plánuje developer Codeco postavit impozantní budovu vysokou 80 metrů, o 22 patrech. Tato budova se stane dominantou nového projektu Kolbenova City Development zaměřeného na kompletní revitalizaci bývalé průmyslové zóny ČKD Trakce, všem známé jako Kolbenka. Jen ve Vysočanech developeři plánují postavit 12.000 nových bytů pro 40.000 obyva-tel společně s 50.000 metry čtverečními obchodů a 600.000 metry čtverečními kancelářských prostor.

ING Real Estate Development na březích Vltavy zrekonstruovala starý holešovický pivovar apřebudovala jej na moderní lofty.

Lighthouse Group sta cambiando il volto dello storico quartiere operaio di Holešovice. Nello stesso luogo dove 110 anni fa sorgeva il più importante porto fluviale di Praga, oggi sta prendendo vita un innovativo progetto residenziale per la costruzione sulle rive della Moldava di “una nuova città nella città”.

Lighthouse Group mění tvář staré dělnické čtvrti Holešovice. Zde, na březích Vltavy, kde se před ještě 110 lety rozpro-stíral nejdůležitější říční přístav Prahy, se dnes rodí avantgardní rezidenční projekt výstavby nového „města ve městě“.

SPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTI

Attualmente circa il 40% della popolazione vive in villette uni-

familiari. Una passione sicuramente non nuova per i cechi. Basta passeg-giare in alcuni dei principali quartieri residenziali di Praga come Vinohra-dy, Hradčany o Bubeneč, per poter ammirare lo splendore delle innume-revoli ville d’inizio secolo, risalenti in particolare alla Prima Repubblica (1918-1938). Veri e propri gioielli, di proprietà di ricchi industriali e borghesi del tempo, in un periodo in cui la Cecoslovacchia era uno dei 10 paesi più industrializzati del mondo, nonché l’unico dell’Europa centrale ad aver mantenuto la democrazia.I “borghesi” di oggi – se così si può definire la nuova classe media – hanno mantenuto questa tendenza spostando però il tiro fuori dal cen-tro storico. Lo dimostra la nascita di numerosi “quartieri satellite”, come Průhonice, Dřevčice o Hovorčovice, dove è presente soprattutto questo tipo di abitazione. Ma i quartieri satellite di oggi, purtroppo, non offrono molti servizi, di seguito tante famiglie ritornano nelle città oppure cercano abitazioni vicine, per esem-pio, alle scuole materne per i loro figli, ai negozi e ad altri servizi.

PRAGUEMARINA

[18] [19]

CamICMAGAZINE

Stima dello sviluppo dei prezzi per

i singoli tipi di immobili per il 2010

(rispetto al 2009)

Vecchi appartamenti in costruzioni compatte*Staré byty ve zděných domech*

Appartamenti in edifici prefabbricatiByty v panelácích

Appartamenti nuovi*Nové byty*

0% +3%fino aaž

-5% 0%

-2% +2%*a seconda della grandezza, della qualità e della località*podle velikosti, kvality a polohy

Fonte | Zdroj: Deloitte

Appartamento standard in una località mediaStandardní byt v průměrné lokalitě

Prezzo medio di un appartamento standardPrůměrná cena standardního bytuAffitto annuale medioPrůměrné roční nájemnéRendita annuale dall‘affittoPrůměrný roční výnos

Prezzi medi, affitti annuali e rendita da locazione nel 2009Průměrné ceny, roční nájemné a výnosy z nájemného v roce 2009

Appartamento nuovo in una località mediaNový byt v průměrné lokalitě


Appartamento nuovo in una buona localitàNový byt v dobré lokalitě


Praga/Praha

2.965.000 CZK/ Kč

135.000 CZK/ Kč

4,5%

Praga/Praha

4.092.000 CZK/ Kč

184.000 CZK/ Kč

4,5%

Praga/Praha

4.151.000 CZK/ Kč

207.000 CZK/ Kč

5,0%

Brno

2.461.000 CZK/ Kč

110.000 CZK/ Kč

4,5%

Brno

3.249.000 CZK/ Kč

150.000 CZK/ Kč

4,6%

Brno

3.421.000 CZK/ Kč

169.000 CZK/ Kč

4,9%

Ostrava

1.207.000 CZK/ Kč

92.000 CZK/ Kč

7,6%

Ostrava

1.629.000 CZK/ Kč

196.000 CZK/ Kč

12%

Ostrava

1.750.000 CZK/ Kč

220.000 CZK/ Kč

12,6%

Per appartamento standard si intende un appartamento di vecchia costruzione di 68 mq, con un deperimento del 40% Fonte: Deloitte - Sviluppo del mercato residenziale nel 2009Za standardní se považuje byt ve starší zástavbě o 68 m2 se 40 % opotřebením.Zdroj: Deloitte - Vývoj trhu s byty v roce 2009 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Volumi di mutui immobiliari concessi alle persone fisiche (mln CZK)Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů fyzickým osobám (mln Kč)

1997 2007 2008 2009

4.422 4.879 5.65710.383

14.72822.533

36.212

51.959

72.068

100.839

3.622

142.288

120.090

73.851

Fonte: Ministero per lo sviluppo regionaleZdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj 120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

1Q/0

5

2Q 3Q 4Q

1Q/0

5

2Q 3Q 4Q

1Q/0

5

2Q 3Q 4Q

1Q/0

5

2Q 3Q 4Q

1Q/0

5

2Q 3Q 4Q

1Q/1

0

Indice dei prezzi degli appartamenti 2009Index cen bytů 2009 Fonte | Zdroj: ČSÚ

Praga - prezzi di offerta Praha - nabídkové ceny Praga - prezzo di realizzo Praha - realizované ceny

Ind

ex (2

00

5 =

10

0)

165

155

145

135

125

115

105100

95

Gli esperti del settore si aspettano per il 2010 il mantenimento degli attua-

li prezzi nel residenziale, senza esclu-dere una, seppur minima, crescita. “In generale ci attendiamo che i prezzi degli appartamenti rimangano fermi almeno fino alla metà del 2010”, ha riferito Filip Endal di Deloitte. Nella seconda metà dell’anno i prezzi potrebbero invece cominciare a crescere leggermente. Dato l’aumento dei tassi di interesse dei mutui immobiliari, le rendite derivanti dalla locazione si sono ridotte. Mentre nel 2000 la rendita di un appartamento locato era mediamente dell’8%, nel 2009

lo stesso valore si attestava appena intor-no al 5%. Secondo la società di consulen-za Deloitte il calo delle rendite derivanti dalla locazione si era fermato e stabiliz-zato grazie ad un aumento dell’interesse delle abitazioni affittate.

Le oscillazioni dei prezzi non sono state comunque né universali né omogenee nel paese. In alcune zone come Plzen, ad esempio, il prezzo di una casa familiare è aumentato addirittura del 2,3% nell’ulti-mo anno, mentre a Brno, Olomouc, Zlin, Liberec e Usti nad Labem non si sono registrati cambiamenti significativi. In

queste regioni, come nel resto del paese, a risentire di un calo dei prezzi sono stati piuttosto gli appartamenti di qualità me-diobassa – per la maggior parte ubicati in immobli prefabbricati – con diminuzioni comprese tra il 2 e il 7%. D’altro lato, gli immobili di alto livello, e ancora di più quelli del settore di lusso, hanno difeso meglio il proprio mercato. Nel cuore sto-rico di Praga, ad esempio, nei quartieri di Hradcany, Josefov, Mala Strana, Nove Mesto e Stare Mesto, nell’ultimo anno il prezzo medio di un appartamento è diminuito di appena lo 0,5%.

Realitní experti předpovídají na rok 2010 udržení současných cen bytů,

nevylučují však růst byť jen minimál-ní. „Obecné očekávání je, že ceny bytů budou stagnovat minimálně do polovi-ny roku 2010,“ říká Filip Endal z firmy Deloitte.V druhé polovině letošního roku by mohly ceny začít nepatrně růst, odhaduje Endal.Vzhledem k tomu, že došlo ke zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů, výnosy z následného pronájmu bytů šly dolů. Zatímco v roce 2000 byl výnos z pronájmu bytu v průměru 8%, loni v Praze už sotva dosáhl 5%. Pokles výnosů z nájemného se podle poradenské společnosti Deloitte zastavil a stabili-zoval díky zvýšenému zájmu o nájemní bydlení. Kolísání cen nebylo v České republice všude stejné ani stejnoměrné

rozložené. V některých oblastech, jako například v Plzni, cena rodinného domu za poslední rok dokonce vzrostla o 2,3%, vypočítal týdeník Ekonom na základě podkladů společnosti AAAByty.cz. Na druhou stranu v Brně, Olomouci, Zlíně, Liberci a Ústí nad Labem nedošlo k výz-namným změnám. V těchto krajích, tak jako ve zbývajících částech země, nejvíce klesly byty průměrné až nízké kvality, nacházející se většinou v panelácích, a to od 2 do 7%. Na druhé straně kvalitnější byty a ještě více luxusní byty na trhu obstály nejlépe. V historickém centru, například ve čtvrtích Hradčany, Josefov, Malá Strana, Nové Město a Staré Město, průměrná cena bytů v posledním roce klesla jen o méně než 0,5%. Vyplývá to z údajů Institutu regionálních informací.

PREZZI DI MERCATO E TIPOLOGIE DI IMMOBILISia i prezzi sia le loro variazioni dipendono dalla località, dalla grandezza e dalla qualità delle abitazioni. Determinante anche la tipologia dell’immobile. A parità di dimensioni, il costo di un apparta-mento può variare sensibilmente se è ubicato in uno stabile prefab-bricato (panelák) piuttosto che in un immobile in mattoni di vecchia costruzione (cihlový dům), in una nuova costruzione (novostavby) o addirittura in un palazzo storico (historická budova).

TRŽNÍ CENY A TYPY NEMOVITOSTÍCeny nemovitostí i jejich výkyvy závisejí na poloze, velikosti a kvalitě bytového prostoru. Cena bytu stejné velikosti se může značně lišit v závislosti na lokalitě. Je jiná, pokud se nachází v panelá-ku, v cihlovém domě starší zástav-by, v novostavbě nebo dokonce v historické budově.

PREZZI STABILI. STIME DI RIPRESA PER LA FINE DEL 2010

STABILNÍ CENY. PROGNÓZY OŽIVENÍ NA KONCI ROKU 2010

fino aaž

fino aaž

Odhad vývoje cen u jednotlivých

typů nemovitostí v roce 2010

(oproti roku 2009)

19

AU

TOR

/AU

TOR

E: F

ilip

Šla

pal


[20] [21]


Ta i f uu nnTa iTa i f u nnf uu nn

R A D I A T O R I D A B A G N O

E L E G A N Z A P E R I L V O S T R O B A G N O

G a l e o nG aG a lG aG l e o ne S oo r aaaa nnn ooS o rS oo r aaa nnn oaaaa H e l i o sssssssssssH e lH e l i o ssssssssi o s R o s e nnnn d a lR o s e nn dn a la

www.pmh-co.eu

Sin dal 1989, con la caduta del comu-nismo, l’apertura dell’economia ha

attratto numerosi imprenditori italiani, che da subito hanno svolto un ruolo di primissimo piano nel settore. Nonostan-te la mancanza di numeri ufficiali, e un mercato non facilmente tracciabile, si stima che un volume significativo degli immobili di Praga 1, ossia del cuore stori-co della città, sia di proprietà di impren-ditori italiani. Non esiste altro settore, probabilmente, in cui gli italiani abbiano saputo affermarsi nella capitale ceca in maniera così marcata e indiscussa.Tra gli associati alla Camera Italo-Ceca, vi sono numerose aziende di livello che da anni sviluppano con continuità nuovi progetti. Come l’Immobiliare Karlův Most, attiva dal 1996, che esegue la gestione completa di oltre 100 società, collaborando anche con rinomati studi per le attività di ristrutturazione. Tra i progetti attualmente in corso quello di Hodkovicky, che prevede oltre 5.000 mq e 74 appartamenti, per un investimento di 160 milioni di corone (6,5 milioni di euro), e un progetto da 110 milioni di corone (4,5 milioni di euro), per 32 appartamenti e 7 spazi commerciali a Vysočany. Negli ultimi anni si è specializzata anche sull’agricol-tura: l’IKM, infatti, gestisce più

di 15.000 ettari di terreni agricoli.Un altro protagonista è sicuramente Manghi Group, attivo dal 1991 come Developer specializzato nello sviluppo di progetti residenziali, industriali, com-merciali e alberghieri. Tra i vari progetti in corso, da segnalare: il prestigioso “Golf Estate Statenice” a 10 km da Praga. Pro-gettato su un’area di 140 ha, prevede la realizzazione di 700 unità abitative tra appartamenti e ville, un campo da golf, un parco commerciale e un albergo; il progetto “Le Corti”, in Praga 1, che pre-vede la realizzazione di 36 appartamenti di pregio ed il complesso “Boheme Resort”, palazzo neo-barocco adiacente a Piazza Venceslao, totalmente ristruttu-rato, nel quale sono in fase di vendita 23 appartamenti.Tra i pionieri del settore anche Master-consult e Fidelitas, una realtà integra-ta per lo sviluppo e la gestione completa dei progetti immobiliari, presente dal 1993 e focalizzata soprattutto a Praga 1, 2 e 3. Attualmente è impegnata in 4 progetti, tra cui la riqualificazione di un complesso di 7.000 mq a Na Slupy, Praga 2, in prossimità del Giardino Botanico, dove saranno creati circa 100 apparta-

menti e spazi commerciali.Particolarmente attiva, inoltre P&B Costruzioni, nel mercato ceco da oltre 12 anni e specializzata in ristrutturazioni storiche. L’azienda è oggi impegnata in 7 progetti ed ha recentemente ultimato il prestigioso palazzo di via Vozová a Praga 2: una superficie di 1.450 mq con 17 appartamenti di lusso, in un edificio di inizio secolo, meraviglioso esempio di art nouveau riportato agli originari splen-dori con un’operazione di vero e proprio restauro. Il Gruppo Atlante, costituito nel 1997 da circa 60 società presenti nel territo-rio, vanta oggi una forte esperienza nel settore, non solo a Praga ma in tutto il paese. Attualmente segue 10 progetti, tra cui un complesso residenziale da 75 appartamenti a Prosek (Praga 9) e un progetto nel fotovoltaico: la copertura di un importante birrificio a Prostějov, in Moravia, per un investimento di 43 milioni di corone (1,8 milioni di euro).Architectural Consulting, nata nel 1990, è specializzata invece in compra-vendita immobiliare, restauro, gestione e consulenza. Tra i 9 progetti in corso spicca un intervento edilizio ex novo nel

centro storico di Praga 1, nella Via U Milosrdnych, in prossi-mità della Moldava. Il progetto

Po pádu komunismu v roce 1989 otevřená tržní

ekonomika přilákala značný počet italských podnikatelů, kteří ihned zaujali vůdčí postavení v tomto sektoru. I když oficiální data chybějí, nebo se velmi obtížně zjišťují, existují dohady, že velmi podstatná část nemovitostí v Praze 1, čili v historickém jádru města, je ve vlast-nictví italských podnikatelů. V českém hlavním městě asi neexistuje žádný jiný sektor, ve kterém se Italové uměli tak bezkonkurenčně a výrazně prosadit. Mezi členy Italsko-české obchodní komo-ry je mnoho významných firem, které již mnoho let realizují nové projekty, jako např. společnost Immobiliare Karlův Most, založená v roce 1996, která poskytuje kompletní služby více než 100 společnostem a, pokud se týká rekon-strukcí, spolupracuje i s předními atelié-ry. Mezi současně prováděnými projekty jsou Hodkovičky, kde se předpokládá zastavení více než 5 000 mq 74 byty o celkové investici 160 miliónů korun (6,5 miliónu euro) a projekt za 110 miliónů

aa aaali aaaalllili ii partapparartrtaataappappppppp0 ap00 apppp apaparca 100 circircc rcacarrca 00atirrererreeea 000a 1001001000 i ccrnno ce saranno ce e sarsssssaa annnodoveodddddodovoovvvvvveveed edd c a 00 papa0cr a 10 a ucap accaspiccaaspicca uspicca u

La Praga ItalianaPraha po Italsku

korun (4,5 miliónu euro) 32 bytových a 7 komerčních jednotek ve Vysočanech.Dalším protagonistou je bezpochyby skupina Manghi Group, která zde působí již 20 let a jako developer se zaměřuje na oblasti bytové, průmyslové, obchodní a hotelové výstavby. Z 8 v současné době probíhajících projektů je třeba uvést rezort Golf Estate Statenice, jen 10 km od Prahy. Na ploše 7.000 mq vznikne 350 vil a 350 bytů rozmístěných do různých oblastí: okolí hradu, golfové hřiště, hotel, obchody a řemeslné pro-vozovny šetrné k životnímu prostředí. Kromě 27jamkového golfového hřiště zde vznikne sportovní centrum o 4 500 mq a čtyřhvězdičkový hotel se 150-170 pokoji.Mezi průkopníky na tomto trhu jsou i společnosti Masterconsult a Fideli-tas, zabezpečující od roku 1993 kom-pletní rozvoj a řízení realitních projektů

zejména na Praze 1, 2 a 3. V současné době se starají o 4 projekty, mezi nimiž rekonstru-

kce se změnou účelu užívání komplexu o 7.000 mq v blízkosti botanické zahrady v ulici Na Slupi, Praha 2, kde vznikne přibližně 100 bytů a obchodní prostory.Velmi aktivní je zejména společnost P&B Costruzioni, přítomná na českém trhu již 12 let. Specializuje se i na rekonstrukce historických objektů. Firma má v současné době otevřených sedm projektů a v nedávné době dokončila rekonstrukci prestižní budovy z počátku minulého století v ulici Vozová v Praze 2 o ploše 1.450 mq se 17 luxusními byty; této úžasné památce ve stylu art nouveau vrátila původní krásu díky rekonstrukci, ne-li restaurování v pravém slova smyslu.Společnost Architectural Consulting, vzniklá v roce 1990, se naopak specia-lizuje na koupi a prodej nemovitostí, restaurování, realitní správu a poradenst-ví. Mezi různými probíhajícími projekty se vyjímá novostavba v blízkosti Vltavy v historickém centru Prahy 1. Projekt

Alessandra Porzio

[22] [23]

CamICMAGAZINESPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTISPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTI

OLTRE IL RESIDENZIALE: GRANDI STAZIONI PER LA REPUBBICA CECANel dicembre 2003 il gruppo Grandi Stazioni ha firmato con le Ferrovie Ceche (České dráhy) un contratto trentennale per la riqualificazione e gestione di tre stazioni ferroviarie: Praga Centrale, Karlovy Vary e Mariánské Lázně.Di particolare prestigio il progetto di Hlav-ní nádraží, la Stazione Centrale di Praga, supportato da un investimento complessi-vo di 1 miliardo di corone (ca. 40 milioni di euro). I lavori sui due edifici che compon-gono lo scalo, la più recente New Hall e lo storico Edificio Fanta, sono stati avviati nel dicembre 2006, mentre nel 2007 sono state aperte le prime nuove aree commer-ciali. Entro la fine dell’anno sarà avviata l’ultima fase dei lavori della New Hall. Ad oggi, oltre 80 mila persone transitano ogni giorno nella stazione, per un totale di circa 35 milioni l’anno.

BYTOVÁ VÝSTAVBA A NEJEN TO: GRANDI STAZIONI PRO ČESKOU REPUBLIKUItalská skupina Grandi Stazioni v pro-sinci roku 2003 podepsala s Českými drahami třicetiletou smlouvu na revi-talizaci a řízení tří železničních stanic: Praha - Hlavní nádraží, Karlovy Vary a Mariánské Lázně.Do velmi prestižního projektu Hla-vního nádraží v Praze vloží celkem 1 miliardu korun (přibl. 40 miliónů euro). Stavební práce týkající se dvou budov: nové nádražní haly New Hall a histo-rické Fantovy kavárny, byly zahájeny v prosinci 2006, zatímco v roce 2007 byly otevřeny nové obchodní prostory. Do konce roku bude spuštěna poslední fáze stavebních prací na New Hall. Dnes tímto nádražím prochází více než 80.000 osob denně a v celkovém počtu přibližně 35 miliónů ročně.

IL MERCATO DEGLI UFFICI: I NUOVI BUSINESS CENTRE

TRH S KANCELÁŘEMI: NOVÁ BUSINESS CENTRA

I numerosi investimenti nel settore terziario realizzati negli ultimi quindici

anni, hanno fatto di Praga un punto di riferimento, a livello internazionale, per la gestione integrata dei servizi, grazie alle ottime infrastrutture e alla posizione ideale nel cuore dell’Europa.

Díky velkému objemu investic do terciární sféry realizovaných během

posledních patnácti let se z Prahy stala vyhledávaná destinace mezinárodních i českých společností.

24

25

(5000 mq con 31 appartamenti di lusso e spazi commerciali), degli architetti Lazzarini e Pickering, è anche vincitore di un concorso che ha visto la parteci-pazione di grandi nomi dell’architettura internazionale, come Mario Botta, Ricar-do Bofill e Jan Bocan. È da ritenersi uno dei più ambiziosi interventi architettoni-ci nel cuore della capitale. Un’altra realtà che risale ai primi anni Novanta è Na-varro Invest, operativa nell’acquisto, ristrutturazione e gestione di immobili, sia nel residenziale sia negli spazi per uffici, con un’alta concentrazione nel centro storico della capitale. L’azienda ha attualmente tre progetti in esecuzione, tra cui una importante ristrutturazione a Praga 1. Interessante e abbastanza unica nel suo genere, anche l’esperienza portata avanti da un piccolo gruppo di imprese della famiglia De Vignani. Si tratta di Praga Servizi, Praga Edile e Praga Studio, una rete attiva da oltre un decennio che, unitamente ad Hydroklima, è in grado di realizzare interven-ti integrati. Tra i vari progetti in corso, due importanti ristrutturazioni nel centro di Praga, entrambe su edifici prestigiosi, dov’è fondamentale la ricerca di una perfetta armonia tra l’elemento storico e l’aggiunta di nuovi materiali. Lo stesso gruppo sta sviluppan-do, inoltre, una moderna vinoteca in Praga 1, seguendo l’intero iter, dallo sviluppo progettuale allo studio degli arredi interni e di ogni singolo dettaglio. Da segnalare, ancora, la Gianni Baretti Holding, presente da 10 anni, con una forte specializzazione nella ristruttura-zione di palazzi antichi, attualmente im-pegnata su 15 progetti, principalmente palazzi a Praga 1, 3, 5 e 7. Nopal, attiva dal 1994, si occupa di progettazione e direzione lavori, oltre che di gestione completa di immobili. Dopo la recente ultimazione di due palazzi residenziali nel centro di Praga, è impegnata in 7 progetti tra ristrutturazione e nuova edificazione. Imprima Construction, nata nel 2005 su iniziativa dell’omonima ditta italiana, che spazia in tutto il setto-re delle costruzioni, dal residenziale alle infrastrutture, con una solida catena di collaborazioni che le permette di propor-si anche come general contractor.

architektů Lazzariniho a Pickerin-ga zvítězil ve výběrovém řízení, kterého se účastnila zvučná jména mezinárodní architektury, jako např. Mario Botta, Ricardo Bofill a Jan Bočan. Bude se pravděpodobně jednat o jeden z nejambicióznějších architektonických zásahů do jádra města.Další společností je Navarro Invest, jejíž historie sahá do začátku devade-sátých let, a zabývá se koupí, rekon-strukcí a správou nemovitostí jak pro bytové tak kancelářské využití, s úzkou specializací na historické cen-trum města. Firma v současné době pracuje na 3 projektech, mezi nimiž můžeme zmínit jednu významnou

rekonstrukci v Praze 1.Zajímavá a poměrně jedinečná svého druhu je podnikatelská aktivita rodiny De Vignani.

Jedná se o společnosti Praga Servizi, Praga Edile a Praga Studio, které jsou

jakožto podnikatelské uskupení spolu se společností Hydroklima

schopny realizovat komplet-ní stavební činnost. Mezi

různými probíhajícími projekty tu máme dvě významné rekonstrukce v centru Prahy. Obě

se týkají prestižních objektů, ve kterých je

zásadní nalézt dokonalou harmonii mezi historickými

prvky a přidanou hodnotou ve smyslu nových materiálů. Tatáž skupina dále buduje moderní vino-téku v Praze 1; při tom se věnuje celému procesu počínaje rozvojem projektu po úplné vybavení se všemi možnými detaily.Uvést je třeba Gianni Baretti Hol-ding, který v České republice působí již 10 let; specializuje se hlavně na rekonstrukce starých budov. Holding se v současné době zabývá 15 projekty, zejména budovami v Praze 1, 3, 5 a 7. Dále společnost Imprima Construction, vzniklá v roce 2005 z iniciativy stejnojmenné italské firmy, která dokáže obsáhnout celou oblast stavebnictví od rezidenčních objektů po různé infrastruktury s poměrně pevnými vazbami na jiné společnosti, díky nimž může zaujmout i postavení generálního dodavatele.

[24] [25]

CamICMAGAZINE

La presenza di numerose multinazionali, ognuna con oltre mille dipendenti, si è ripercossa in maniera diretta non solo sulla crescita dell’economia, ma anche sul mercato degli spazi per uffici, contribuen-do a trasformare alcune aree periferiche in veri e propri “quartieri business”. Basta giungere alle porte di Praga, percorrendo l’autostrada proveniente da Brno, per trovarsi davanti ad una sfilata di pic-coli grattacieli, che hanno sicuramente cambiato lo skyline del quartiere – in questo caso Pankrac – suscitando anche una buona dose di polemiche. In generale Praga resta, per il futuro, un mercato im-portante per questo segmento. Secondo i consulenti del Prague Research Forum, la città offriva alla fine dell’anno scorso 2,69 milioni di metri quadrati di superficie per uffici, a fronte di 1,25 milioni di abitan-ti. L’area amministrativa più richiesta è senz’ombra di dubbio Praga 4,con il complesso The Park a Chodov e i centri amministrativi nei dintorni di Pankrác,

grazie alla facile raggiungibilità dovuta alla metropolitana e a importanti arterie stradali. Molto apprezzate, inoltre, Praga 5, che si è conquistata un nome come nuovo “polo del business”, e gli uffici in centro a Praga 1, anche se qui la possi-bilità di nuove costruzioni è, di fatto, limitata. Complessivamente, il 60% di tutti gli uffici di Praga è concentrato in questi tre quartieri. Attualmente i prezzi si aggirano tra i 20 e i 21 euro per metro quadrato al mese nel centro, mentre nelle altre zone di Praga rimangono stabili tra 12 e 17,50 euro al metro, a seconda della località. Non è raro però trovare in questo periodo offerte vantaggiose, ben al di sotto delle cifre indicate.

NUOVE PROSPETTIVE DI CRESCI-TA NEL SEGMENTOA partire dal 2011 potrebbe verificarsi una riduzione del tasso di inoccupazione, in relazione alla ripresa economica e alla fiducia di manager e proprietari presenti

sul mercato, fino al suo livello naturale compreso tra il 6 e l’8%. “Questo abbassa-mento si manifesterà con la progressiva mancanza di uffici sul marcato. L’occu-pazione degli spazi dovrebbe raggiun-gere i valori sperati verso la metà del 2011, quando gli affitti riprenderanno a

Vynikající infrastruktura, ideální poloha v srdci Evropy a přítomnost mnoha nad-národních korporací, často s více než tisíci zaměstnanci, se odrazily přímo nejen na hospodářském růstu, ale i na trhu kance-lářských prostor a přispěly k transformaci některých okrajových čtvrtí na business centra v pravém slova smyslu. Stačí se jen po dálnici od Brna přiblížit k branám Pra-hy a člověk se ocitne mezi sešikovanými mrakodrapy, které bezpochyby změnily městské panorama a například na Pankrá-ci rozvířily notnou dávku polemik. Obecně v tomto segmentu Praha zůstává nadále významným trhem budoucnosti. Praha podle expertů sdružených v Prague Research Forum ke konci roku 2009 nabízela 2,69 miliónů metrů čtverečních kancelářských ploch na 1,25 miliónu obyvatel. Nejžádanějšími kancelářskými lokalitami v Praze jsou bezpochyby Praha 4, Praha 5 a centrum Prahy 1. V těchto třech městských částích se nachází asi 60 procent všech kanceláří v Praze. V Praze 4 se na Chodově nachází například komplex The Park, zavedený je i Pankrác. Důvodem

je metro a hlavní silniční tahy. Praha 5 si vydobyla nové přízvisko „business city“ oproti tomu na Praze 1 je možnost nové výstavby omezená.

NOVÉ PERSPEKTIVY VÝVOJEV roce 2011by mohla míra neobsazenosti klesnout v závislosti na ekonomickém oživení a zvýšení důvěry manažerů a vlastníků až na běžnou úroveň mezi 6 až 8 %. „Toto snižování začne, až se na trhu projeví nedostatek kanceláří. Kýžených hodnot dosáhne neobsazenost až někdy v polovině roku 2011, poté začnou nájmy opět růst,“ uvádí analytička společnosti Colliers Soňa Volfová. V podstatě panuje rozšířený názor, že v hlavním městě stále existuje potenciál pro rozvoj tohoto seg-mentu. V celkovém přepočtu na jednoho obyvatele Prahy připadá 2,15 metrů čtverečních kancelářských ploch, což je šestkrát méně než například v Mnichově – městu srovnatelného v tomto smyslu s Prahou, upozorňuje realitní poradenská firma DTZ.

DOBRÉ PŘÍLEŽITOSTI I V JINÝCH KRAJÍCHJestliže Praha ještě skýtá možnosti růstu, v ostatních krajích se nabízejí skutečné příležitosti. Brno, Ostrava a Plzeň jsou mimopražská města, která v současné době nabízejí největší počet moderních kanceláří, díky i rostoucímu zájmu o tyto oblasti ze strany mezinárodních firem terciární sféry. Nicméně nabídka admini-

ATTUALMENTE I PREZZI SI AGGIRANO TRA I 20 E I 21 EURO PER METRO QUADRATO AL MESE NEL CENTRO, MEN-TRE NELLE ALTRE PARTI DI PRAGA RIMANGONO STABI-LI TRA 12 E 17,50 EURO AL METRO, A SECONDA DELLA LOCALITÀ. NON È RARO PERÒ TROVARE IN QUESTO PERIO-DO OFFERTE VANTAGGIOSE, BEN AL DI SOTTO DELLE CIFRE INDICATE.

V SOUČASNÉ DOBĚ SE MĚ-SÍČNÍ NÁJEMNÉ ZA METR ČTVEREČNÍ V CENTRU PRA-HY POHYBUJE OD 20 DO 21 EUR. V OSTATNÍCH ČÁSTECH PRAHY STAGNUJE MEZI 12 A 17,50 EURO ZA METR ČTVE-REČNÍ MĚSÍČNĚ V ZÁVISLOSTI NA LOKALITĚ. NÁJEMCI VŠAK MOHOU VYJEDNAT RŮZNÉ SLEVY NEBO NÁJEMNÍ PRÁZDNINY.

SPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTISPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTI

27

27

[26] [27]

CamICMAGAZINE

Costruzioni di uffici moderni a PragaVýstavba moderních kanceláří v Praze

2008completati / dokončeno:

322.000 m2

2009completati / dokončeno:

161.700 m2

2010devono essere

completati k dokončení:

55.000 m2

Termín domotika je složeninou odborného výrazu informatika

(nebo i telematika) a latinského slova domus (dům); jedná se o

vědu zabývající se automatizací domácností (home automation) a

budov obecně (building automation).

Domotika znamená:

kontrolovat / řídit / sledovat

vše, co se děje u vás doma mezitím, když třeba odpočíváte doma

v křesle nebo v kanceláři, na letišti nebo dokonce na

opačné straně zeměkoule, a mít neustále možnost s

vlastním domem interagovat!

Využívat domotiku je velmi jednoduché i pro ty, kteří

s elektronikou nemají velké zkušenosti, jelikož se

jedná o otevřený systém, který lze v každém

okamžiku doplňovat a dále rozšiřovat a v

případě změn nevyžaduje žádné velké

zásahy.

Nejpodstatnější však je ta

skutečnost, že napomáhá

snižovat plýtvání v domác-

nostech; je inteligentním

řešením, jak hospodárně

využívat elektrickou ener-

gii, plyn a vodu.

Domácí systémy založené

na domotice jsou řízeny insta-

lovaným softwarem

a ovládány dotykovými

obrazovkami, na kterých lze graficky

zobrazovat a seřizovat:

systémy osvětlení a klimatizace

systémy zavírání a otevírání dveří,

rolet, vikýřů, vrat

vytvářet různá prostředí pro příležitosti

oslav a chvíle odpočinku

listovat ve stránkách s archivovanými

daty anebo varovnými signalizacemi

kontrolovat životně důležité vstupy nebo zóny

komunikovat s hi-fi soupravou, audio-video zařízeními,

domácím kinem.

Člověku, aby našel shodu s vlastním domem, stačí dnes pouhé

dva prsty.

Domotika však neznamená pouze automatizaci domácností, je

určena pro správu jakýchkoliv budov:

HOTELY, REZIDENCE

OBCHODNÍ CENTRA

BANKY, DIVADLA, NEMOCNICE APOD.

La domotica, termine derivato dalla contrazione di domus (casa, in

latino) e informatica (o anche telematica), è la scienza dell’automa-

zione della casa (home automation) e più in generale degli edifici

(building automation).

Domotica vuol dire poter:

controllare / consultare / gestire

quello che accade a casa tua restando comodamente seduto in

poltrona in casa, in ufficio, in aeroporto o dall’altra

parte del mondo, regalandoti una grande oppor-

tunità: interagire con la tua casa!

È semplice da usare anche per chi non ha dime-

stichezza con l’elettronica. Essendo un sistema

aperto, è integrabile ed espandibile in ogni

momento, e nell’eventualità di modifi-

che, evita grandi interventi invasivi.

Ma la cosa più importante

è che aiuta il nostro habi-

tat riducendo gli sprechi,

utilizzando in modo intel-

ligente elettricità, gas e

acqua.

I sistemi di una casa domo-

tica vengono gestiti tramite

un software di supervisione

installato su touch-screen,

grazie al quale si possono far scorrere

mappe grafiche per:

la gestione dell’illuminazione e della

climatizzazione

comandare e controllare chiusura e apertura

di porte, tapparelle, abbaini, cancelli.

creare scenari, per feste e momenti di relax.

visionare pagine di dati e/o allarmi.

controllare accessi e zone di importanza vitale.

accedere ad impianti hi-fi, audio-video, home-theater.

Bastano quindi soltanto le dita per entrare in sintonia con la

propria casa

Ma Domotica non vuol dire solo casa. È automazione e gestione

di ogni tipo di edificio:

ALBERGHI e RESIDENCE

CENTRI COMMERCIALI

BANCHE, TEATRI, OSPEDALI, ecc.

IL FUTURO NELLE ABITAZIONI SI CHIAMA

BUDOUCNOST V BYDLENÍ SE NAZÝVÁ

EL GEN BOHEMIA s.r.o. Fügnerovo nám, Praha 2tel.: +420 222 316 671, fax: 270 003 [email protected], [email protected]

CONTINUA / POKRAČUJE .....

DOMOTIKADOMOTICA crescere” sostiene Soňa Volfová, analista della società Colliers. È, infatti, opinione diffusa che nella capitale esista ancora un potenziale di sviluppo in questo mercato. Basti pensare che la città offre attual-mente 2,15 metri quadrati di spazio per uffici per abitante, dato sei volte inferiore a quello di Monaco di Baviera, città para-gonabile, in questo senso, a Praga, rileva DTZ, società di consulenza immobiliare.

OLTRE LA CAPITALE: BUONE OPPORTUNITÀ NELLE REGIONISe a Praga si intravedono ancora margini di crescita, nelle regioni si prospettano vere e proprie opportunità. Brno, Ostra-va e Pilsen sono le città che a livello locale offrono attualmente il maggior numero di uffici moderni, visto anche il crescente interesse per queste aree da parte delle aziende internazionali del terziario. Ciononostante, l’offerta di spazi ammini-strativi a Brno corrisponde a meno di un decimo della quantità totale di Praga. Ad Ostrava, ad esempio, a fronte di 300.000 abitanti vi è un’offerta di appena 92.200 mq di superfici amministrative moder-ne. Dati che rafforzano il potenziale di attrattività dei capoluoghi e, ancor di più, delle realtà provinciali.Un esempio in questo senso è l’esperien-za dell’azienda Edildomus di Uherské Hradiště, attiva nel mercato ceco dal 2002 e specializzata proprio nelle realtà locali. “La nostra è stata sin dall’inizio una scelta precisa – ha riferito Ales-sandro Alagia, titolare di Edildomus e Consigliere della Camera Italo-Ceca per la Moravia – basata proprio sulle evidenti diversità tra il mercato locale e il mercato delle grandi città. Non a caso lavoriamo in tutto il paese ad esclusione di Praga, Brno ed Ostrava. L’80% delle nostre at-tività è concentrato nel settore commer-ciale e in spazi per uffici, con contratti a lungo termine e una clientela fatta soprattutto di grandi gruppi. Rispetto a Praga, i nostri investimenti nei piccoli centri di 20-30 mila abitanti sono meno costosi e decisamente più redditizi, vista la minore competitività del mercato e i maggiori margini di sviluppo di queste aree. Lo dimostrano anche i prezzi degli affitti, che anche in questo periodo di crisi sono rimasti stabili”.

strativních prostor v Brně odpovídá méně než desetině celkového objemu v Praze. V Ostravě například na 300.000 obyvatel připadá jen 92.200 metrů čtverečních moderních kancelářských ploch. Tyto údaje zvyšují potenciál lákavosti krajských měst a o to víc i okresních měst. Příkladem v tomto smyslu může být činnost společnosti Edildomus z Uher-ského Hradiště, která je na českém trhu přítomna již od roku 2002 a specializuje se právě na lokální prostředí. „Již od začátku jsme přijali pevné rozhodnu-tí,“ sdělil Alessandro Alagia, vlastník společnosti Edildomus a poradce Italsko-

české komory pro Moravu, „opírající se právě o evidentní rozdíly mezi trhem menších měst a trhem velkoměst. Ne náhodou působíme po celé zemi vyj-ma Prahy, Brna a Ostravy. 80 % naší činnosti se zaměřuje na obchodní sektor a kancelářské prostory s dlouhodobými smlouvami a klientelou tvořenou zejména velkými korpora cemi. Oproti Praze jsou naše investice do menších měst (20-30 000 obyvatel) nižší a rozhodně výnosnější díky nižší konkurenci na tomto trhu a vyšším možnostem rozvoje. Důkazem toho jsou i ceny nájemného, kte-ré i v tomto období krize zůstaly stabilní.“

[28] [29]

CamICMAGAZINE

Velký ekonomický růst a rostoucí kupní síla Čechů doprovázel nástup

nových spotřebitelských a nákupních zvyků. Toho hned využili velcí deve-lopeři, kteří v posledním desetiletí značně investovali do výstavby nových obchodních prostor a velkých nákup-ních center.V polovině roku 2009 bylo v zemi té-měř 190 metrů čtverečních obchodních ploch na 1000 obyvatel, což je údaj, kte-rý odpovídá již 90 % průměru Evropské unie. Loni se maloobchodní plochy v Česku rozrostly o 170 tisíc metrů čtverečních na celkových 2,6 milionů metrů čtverečních. Dnes se může země

pochlubit více než 200 obchodními centry s vysokou koncentrací v hlav-ním městě; zde se nachází dokonce 4-5 regionálně významných center. Navíc v listopadu má ve Vysočanech v Praze otevřít další obchodně-zábavní centrum Galerie Harfa.Dynamičtější vývoj bude určitě v mimopražských krajích, kde je kon-centrace nižší a trh méně nasycený. Například v Ostravském kraji připadají na milión obyvatel jen dvě obchodní centra. Tento region tedy pro expanzi zůstává velmi zajímavý a právě sem velcí developeři přesunují svou pozor-nost.

Nome

Název

Città

Město

Superficie in mq

Plocha v m2

Developer

Developer

Anno di apertura

Rok otevření

OC Letňany Praha 125.000 Tesco2002, ampliamento 2006

2002, rozšíření 2006

Olympia Brno Bmo 111.000 Somerston Olympia CZ1999, ampliamento 2004 e 2009

1999, rozšíření 2004 a 2009

Avion Shopping Park Ostrava 85.100 Inter Ikea Centre CR2001, ampliamento 2008

2001, rozšíření 2008

Avion Shopping Park Praha 56.000 Inter Ikea Centre CR 1998

Nový Smíchov Praha 55.800 Klepierre (Segece) 2001

I maggiori centri commerciali della Rep. CecaNejvětší obchodní centra v České republice

La grande crescita economica e il continuo rafforzamento del potere

d’acquisto dei cechi hanno accompa-gnato la diffusione di nuove abitudini di consumo e di acquisto. Una trasfor-mazione fin da subito colta dai grandi developer, che nell’ultimo decennio hanno investito molto nella costruzio-ne di nuovi spazi commerciali e grandi shopping centre. A metà del 2009 nel paese esistevano quasi 190 metri qua-drati di superfici commerciali per ogni mille abitanti, un valore che corrisponde al 90% della media dell’UE. Nell’intero 2009, le superfici retail in Repubblica Ceca sono cresciute di 170.000 metri quadrati, fino ad arrivare ad un tota-le di 2,6 milioni di mq. Oggi il paese vanta oltre 200 centri commerciali, con un’altissima concentrazione nella capitale, dove sono presenti addirittura 4-5 centri di rilevanza regionale. In più, a novembre nella zona di Vysocany si inaugurerà il nuovo centro di spese e divertimento, Galerie Harfa. Sicura-mente più dinamica la situazione nelle regioni, dove la concentrazione è più bassa e il mercato meno maturo. Nella regione di Ostrava, ad esempio, per oltre un milione di abitanti, i grandi centri commerciali sono solamente due. Restano quindi interessanti margini di espansione ed è proprio qui che i grandi developer stanno spostando la propria attenzione.

CENTRI COMMERCIALI

PREVISTI PER IL 2010

PLÁNOVANÁ OBCHODNÍ

CENTRA NA ROK 2010Città

Město

Grandezza

(in mq)

Velikost

(v m2)

Nota

Poznámka

FORUM LIBEREC LIBEREC 21.500 Ampliamento - rozšíření

FASHION ARENA PRAGA 7.200 Ampliamento - rozšíření

GALERIE HARFA PRAGA 44.000 Ampliamento - rozšíření

AVION BRNO BMO 10.000 Ampliamento - rozšíření

Fonte | Zdroj: Cushman & Wakefield

RETAIL CONCORRENZIALE, CON POSSIBILITÀ DI ESPANSIONE

A FEBBRAIO LA SOCIETÀ MULTI DEVELOPMENT HA RIAPERTO I LAVORI PER LA COSTRUZIONE DEL CENTRO COMMERCIALE E DI INTRATTENIMENTO NOVÁ KAROLINA AD OSTRAVA.

KONKURENČNÍ MALOOBCHOD S MOŽNOSTÍ EXPANZE


LE GRANDI AREE COMMERCIALI DI PRAGAIl Metropole Zlicin, inaugurato nel 2002 e ampliato nel 2004, ha una zona di 70.000 mq di cui 55.000 dedicati ai negozi. Ancora più importante il centro di Letňany, il più grande del paese, con 125.000 mq di area commerciale, 150 negozi, 3.000 parcheggi gratuiti. Nella zona anche cinema, ristoranti, un pa-lazzo del ghiaccio, un centro acquatico, campi da tennis e altro.

VELKÁ OBCHODNÍ CENTRA V PRAZEMetropole Zličín, slavnostně otevřená v roce 2002 a rozšířená v roce 2004, čítá na 70.000 metrů čtverečních ploch, z nichž je 55.000 určeno pro jednotlivé prodejny. Ještě významnějším a současně největším centrem je Obchodní centrum Letňany se 125.000 mq obchodních ploch,150 prodejnami a 3.000 parko-vacími místy zdarma. V areálu je i kino, restaurace, hokejová hala, vodní svět, tenisové kurty apod.

V ÚNORU SPOLEČNOST MULTI DEVELOPMENT ZAHÁJILA PRÁCE NA VÝSTAVBĚ OBCHODNÍHO A ZÁBAVNÍHO CENTRA NOVÁ KAROLINA V OSTRAVĚ.

[30] [31]

CamICMAGAZINE

L’Europa Centrale gioca un ruolo fondamentale sullo scacchiere degli

immobili industriali. Nonostante le ricadute della crisi globale è stata stipulata tutta una serie di transazioni importan-ti. Durante l’anno scorso, infatti, nella regione dell’Europa Centrale sono stati locati circa 1,5 milioni di metri quadrati di superfici industriali moderne. Questo dato è paragonabile a quello della Francia che è considerata come il più grande mercato degli immobili industriali in Europa. L’anno scorso solo in Francia sono stati locati 1,6 milioni di metri quadri. In comparazione con gli anni precedenti la costruzione degli areali logistici nell’Euro-pa Occidentale è minima e lo stesso vale per i nuovi locatari. Nonostante, però, si sia verificato un crollo sia delle costruzio-ni che delle locazioni nell’Europa Centrale i risultati riscontrati nel 2009 sono stati i terzi migliori degli ultimi dieci anni. Tuttora, infatti, la regione centroeuropea gode del vantaggio di una forza lavoro istruita e più economica, oltre che di una posizione strategicamente molto vicina all’Europa Occidentale e di una popolazione con un potere d’acquisto relativamente buono, sostiene Ferdinand Hlobil, il responsabile del team industria-le per l’Europa Centrale della Cushman & Wakefield. Inoltre, l’Europa Centrale ha un enorme potenziale di crescita del consumo rispetto all’Occidente e questo continua a sostenere il settore degli im-mobili industriali. Infatti gli areali logistici di stoccaggio ed industriali rappresentano un elemento indispensabile per tutte quelle aziende che soddisfano il consumo giornaliero della popolazione, aggiunge Ferdinand Hlobil. LOCAZIONIIl volume delle locazioni delle superfici industriali è cresciuto costantemente negli ultimi dieci anni, il picco è stato raggiunto nel 2008 quando sono stati locati quasi 2,8 milioni di metri quadrati. Al contrario, l’anno scorso il volume delle locazioni è sceso a circa 1,5 milioni di mq. Nel 2009 i locatori hanno mostrato di prediligere la Polonia e la Repubblica Ceca. Rispetto agli altri paesi centroeuropei, in Polonia le piccole e medie aziende hanno una forza maggiore. E questo sia come produttori che come rivenditori al dettaglio. La Repubblica Ceca è, invece, molto legata

agli investitori stranieri. Le ditte manu-fatturiere estere hanno reagito alla crisi sospendendo la propria espansione verso l’estero, per questo la Repubblica Ceca, pri-ma ancora degli altri vicini, già nel 2008 ha avvertito un calo dell’interesse verso le superfici ad uso industriale. Gli altri paesi centroeuropei hanno risentito della fles-sione della domanda soltanto quest’anno, sostiene Ferdinand Hlobil.

L’EUROPA CENTRALE HA UN ENORME POTENZIALE DI CRESCITA DEL CON-SUMO RISPETTO ALL’OCCIDENTE. NUOVE COSTRUZIONIIn comparazione con l’anno 2008 il volu-me delle nuove costruzioni è diminuito del 35%. L’anno scorso si sono costruiti nei quattro paesi centroeuropei comples-sivamente 1,6 milioni di mq di moderne superfici industriali, nel 2008 se ne co-struirono quasi 2,5 milioni di mq. In Slo-vacchia l’anno scorso le nuove costruzioni si sono quasi fermate, in Ungheria sono diminuite della metà. La diminuzione su base annua per la Polonia e la Repubblica Ceca è stata di circa un terzo.

NELL’ULTIMO TRIMESTRE DELL’ANNO SCORSO IL TASSO DI INOCCUPAZIONE DEGLI SPAZI HA GIÀ COMINCIATO A SCENDERE.

TASSO DI INOCCUPAZIONE DEGLI SPAZIAttualmente nella regione centroeuropea un 16% delle superfici offerte rimane senza un locatario. Il tasso più basso di inoccupazione degli spazi viene registrato in Slovacchia (7%), laddove il più alto è quello ungherese (19%). La situazione di equilibrio si aggira intorno a un 10% delle superfici libere offerte in locazione. Con un tasso di superfici non locate inferiore al dieci percento accade che in alcune zone non ci sono proprio superfici libere in lo-

cazione, in questo caso i potenziali locatari non hanno di che scegliere. Una situazione del genere spinge i developer affinché rico-mincino a costruire, dice Ferdinand Hlobil.Il fatto che nell’ultimo trimestre dell’anno scorso il tasso di inoccupazione degli spazi abbia già cominciato a scendere è una buona notizia per il mercato. Ciò significa, infatti, che le superfici libere hanno tro-vato un locatario. Questo trend fa sperare di poter raggiungere quest’anno un livello accettabile intorno al 12%, aggiunge Ferdinand Hlobil.

TUTTORA LA REGIONE CENTROEU-ROPEA GODE DI VANTAGGI QUALI UNA FORZA LAVORO ISTRUITA E PIÙ ECONOMICA, UNA POSIZIONE STRATEGICA VICINA ALL’EUROPA OCCIDENTALE E UNA POPOLAZIONE CON UN BUON POTERE D’ACQUISTO.

AFFITTIL’affitto standard nelle zone di prima qualità si aggira in modo uniforme in tutti i paesi centroeuropei intorno ai 3,5 euro/mq al mese. All’inizio del 2009 si è assistito ad una caduta di circa il 10-20% del costo degli affitti nelle località con una quota elevata di superfici non locate. Al contrario, invece, nelle zone con una quota bassa di alloggi sfitti verso la fine dell’anno scorso si è riscontrata una pressione sui prezzi. Questo può portare nel corso di quest’anno ad un leggero aumento dei prezzi nelle località caratterizzate da una domanda maggiore. Complessivamente esistono oggi circa 12 milioni di mq di superfici industriali moderne nell’Europa Centrale.

L’Europa Centrale traina il mercato degli immobili industriali

Fonte: Cushman&WakefieldZdroj: Cushman&Wakefield

Střední Evropa hraje významnou roli na mapě průmyslových nemovitos-

tí. Přes dopad globální krize se nadále daří uzavírat řadu významných transak-cí. V loňském roce se v regionu střední Evropy pronajalo okolo 1,5 milionu metrů čtverečních moderních průmys-lových ploch. Toto číslo je srovnatelné s Francií, která je považována za největší nemovitostní průmyslový trh v Evropě. Loni se ve Francii pronajalo 1,6 milionu

metrů čtverečních.

„Výstavba logistických areálů je v západní Evropě ve srovnání s předcho-zími lety minimální a to samé platí pro poptávku ze strany nových nájemců. Přestože došlo k propadu výstavby i pronájmů, jsou výsledky roku 2009 ve střední Evropě třetí nejlepší za posled-ních deset let. Středoevropský region má nadále výhodu v levnější vzdělané pracovní síle, výhodné poloze v těsném sousedství západní Evropy a relativně dobré kupní síle obyvatelstva,“ říká Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevrop-ského průmyslového týmu společnosti Cushman&Wakefield. „Střední Evropa má navíc oproti západní obrovský potenciál růstu spotřeby a to dále podporuje sektor průmyslových nemovitostí. Logistické, skladovací a průmyslové areály jsou pro firmy uspokojující každodenní spotřebu obyvatelstva nezbytně nutné,“ dodává Ferdinand Hlobil.

PRONÁJMYObjem pronájmů průmyslových ploch v uplynulých deseti letech neustále rostl, vrcholu dosáhl v roce 2008, kdy se pronajalo téměř 2,8 milionu metrů čtverečních. V loňském roce objem pronájmů klesl na cca 1,5 milionu mq. Největší zájem měli loni nájemci o Polsko a Českou republiku.„V Polsku mají – ve srovnání s ostatní-mi středoevropskými zeměmi - mno-hem větší ekonomickou sílu domácí malé a střední firmy. A to jak výrobci, tak maloobchodníci. Česká republika je naopak hodně provázaná se zahraniční-mi investory. Zahraniční výrobní firmy v reakci na krizi zastavily své zahranič-ní expanze a Česká republika tak pokles zájmu o průmyslové plochy pocítila ve středoevropském regionu jako první už v roce 2008. Ostatní středoevropské země zaznamenaly pokles poptávky teprve v loňském roce,“ říká Ferdinand Hlobil.

NOVÁ VÝSTAVBAObjem nové výstavby se vloni ve srov-nání s rokem 2008 snížil o 35 procent. Celkově se loni ve čtyřech středoevrop-ských zemích postavilo 1,6 milionu mq moderních průmyslových ploch, v roce 2008 to bylo téměř 2,5 milionu mq). Na Slovensku se loni nová výstavba téměř zastavila, v Maďarsku poklesla na polovinu. V Polsku a České republice klesla meziročně asi o třetinu. MÍRA NEPRONAJATOSTIV současné době zůstává ve středo-evropském regionu bez nájemce v průměru 16 procent nabídnutých ploch. Nejmenší míra nepronajatosti je na Slovensku (7 procent), nejvyšší v Maďarsku (19 procent).

Trh průmyslových nemovitostí táhne střední Evropa

„Vyvážený stav je kolem 10 procent volných ploch nabídnutých k pronájmu. Při míře nepronajatých ploch nižší než deset procent v některých lokalitách vůbec neexistují volné plochy k proná-jmu, potenciální nájemci tak nemají z čeho vybírat. Taková situace motivuje developery k tomu, aby zase začali stavět,“ říká Ferdinand Hlobil.„Dobrá zpráva pro trh je, že v posled-ním čtvrtletí minulého roku už začala míra nepronajatosti klesat. Znamená to, že volné plochy si našly své nájemce. Tento trend naznačuje, že bychom letos mohli dosáhnout přijatelné úrovně kolem dvanácti procent,“ doplňuje Ferdinand Hlobil.

NÁJEMNÉStandardní nájemné v prvotřídních lokalitách se ve všech středoevropských zemích pohybuje shodně okolo 3,5 eura/mq měsíčně. Počátkem roku 2009 docházelo v lokalitách s vysokým po-dílem nepronajatých ploch k propadu nájemného zhruba o 10-20 procent. V oblastech s nízkou mírou nepronajatos-ti však začal koncem loňského roku tlak na ceny. To se může v průběhu letošní-ho roku projevit mírným růstem cen v lokalitách s největší poptávkou. Celkově dnes existuje ve střední Evropě okolo 12 milionů mq moderních prů-myslových ploch.

I PŘES PRUDKÝ POKLES VE VÝSTAVBĚ A PRONÁJMECH BYLY VÝSLEDKY Z ROKU 2009 VE STŘEDNÍ EVROPĚ VE SROVNÁNÍ ZA POSLEDNÍCH DESET LET TŘETÍMI NEJLEPŠÍMI.

STŘEDNÍ EVROPA SE MŮŽE OPROTI TÉ ZÁPADNÍ POCHLUBIT OBROVSKÝM POTENCIÁLEM V RŮSTU POPTÁVKY

V ZÁVĚREČNÉM ČTVRTLETÍ MINULÉHO ROKU ZAČALA MÍRA NEPRONAJATOSTI KLESAT.

STŘEDOEVROPSKÝ REGION MÁ NADÁLE VÝHODU V LEVNĚJŠÍ VZDĚLANÉ PRACOVNÍ SÍLE, VÝHODNÉ POLOZE V TĚSNÉM SOUSEDSTVÍ ZÁPADNÍ EVROPY A RELATIVNĚ DOBRÉ KUPNÍ SÍLE OBYVATELSTVA.


[32] [33]

CamICMAGAZINEREDAZIONALE | REDAKČNÍ ČLÁNEK

Restituire lustro alle perle dell'architettura

Navrácení lesku perel architektury

IN TESTA AD UN'IMMAGINARIA CLASSIFICA DEL MERCATO IMMOBILIARE DEGLI EDIFICI RESIDENZIALI SVETTA IL SEGMENTO ESCLUSIVO DEGLI EDIFICI STORICI RISTRUTTURATI. UN TEAM CAPITANATO DAI MIGLIORI ARCHITETTI E DALLE PIÙ IMPORTANTI OFFICINE DI RESTAURO RIDANNO LUSTRO ALLE COSTRUZIONI D'EPOCA, CONTAMINANDO ARCHITETTURE STORICHE CON TECNOLOGIE D’AVANGUARDIA ALLA RICERCA DEL MASSIMO COMFORT. IN QUESTO SPECIALE SETTORE LA SOCIETÀ F.I.M. GROUP (FINANZIARIA IMMOBILIARE MONFERINI) VANTA UNA POSIZIONE DOMINANTE.

NA POMYSLNÉ ŠPIČCE REALITNÍHO TRHU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ STOJÍ EXKLUZIVNÍ SEGMENT REKONSTRUOVANÝCH HISTORICKÝCH BUDOV. TÝMY ŠPIČKOVÝCH ARCHITEKTŮ A PŘEDNÍCH RESTAURÁTORSKÝCH DÍLEN NAVRACEJÍ LESK DOBOVÝM STAVBÁM. DOMY, ZE KTERÝCH DÝCHÁ HISTORIE, PŘITOM CITLIVĚ DOPLŇUJÍ O NEJMODERNĚJŠÍ TECHNOLOGIE PRO NEJVYŠŠÍ KOMFORT. V TÉTO VÝJIMEČNÉ OBLASTI MÁ DOMINANTNÍ POSTAVENÍ SPOLEČNOST F.I.M. GROUP (FINANZIARIA IMMOBILIARE MONFERINI).

La società F.I.M. Group è orientata soprattut-

to alla ristrutturazione di edifici storici e alla rivitalizzazione di vecchi immobili industriali. A differenza delle classiche società di developing, ogni suo progetto comporta una responsabilità straordina-ria: conservare gli elementi storici dell'edificio, non intaccare l'integrità e l'aspetto dello stile archi-tettonico (nelle referenze della società ci sono pro-getti di tutta una serie di stili architettonici, barocco,

liberty o funzionalista) e al tempo stesso, grazie alle più moderne tecnologie, farne un posto piacevole dove abitare.I progetti del gruppo di maggior prestigio si ad-densano nel cuore storico della città: un esempio tra gli altri è l’edificio residen-ziale nella via Masná, una delle strade più vecchie del quartiere di Staré Město, a pochi passi da Piazza della Città Vecchia. L’antica via deve il suo nome ai negozi di carne che insieme al mercato del pesce e della

Společnost F.I.M. Group se zaměřuje

především na rekonstruk-ce historických budov a revitalizace starých industriálních objektů. Narozdíl od klasických de-veloperských společností každý její projekt s sebou přináší mimořádnou zodpovědnost: zachovat historické prvky budovy, nenarušit celistvost a výraz architektonického stylu (v portfoliu společ-nosti jsou projekty řady historických slohů, barok-ní, secesní, či fukciona-listické domy). Přitom z něj za pomocí nejmoder-nějších technologií učinit příjemné místo k bydlení. Nejúspěšnější projekty se nacházejí přímo v srdci historické staré Prahy. Jako například rezidenční dům v Masné ulici, jedné z nejstarších ulic Starého města pražského. Ulice se jmenuje podle mas-ných krámů, sousedících a rybím a nedalekým Ovocným trhem, místem vzdáleným pouhých pár

frutta rifornivano la città in epoca medioevale. Nella stessa via Franz Kafka frequentò le scuole dell’ob-bligo.Là dove oggi si erge l'edifi-cio residenziale della socie-tà F.I.M. Group, sorgeva un palazzo medievale che, nel corso della storia, è stato sottoposto a due ricostru-zioni: in epoca rinascimen-tale prima e barocca poi. Dopo l'incendio del 1980 in questo luogo sono state realizzate altre ricostruzio-ni e, negli anni Trenta, i fratelli architetti Kohnové hanno impresso alla zona le sembianze attuali. Si tratta di un esempio unico dello stile architettonico noto come Purismo. "La ristrutturazione, per sua natura impegnativa e delicata, rispetta la dispo-sizione purista originaria" spiega la manager della F.I.M. Group Ilona Monfe-rini Mančíková. "Abbiamo optato per un approccio

che abbini in maniera armonica questa architet-tura, unica nel suo genere, con le esigenze contempo-ranee. Nell'edificio sono stati creati quattordici raffinati appartamenti e due unità commerciali al pianterreno. Dalla maggior parte dei quattordici appar-tamenti è possibile godere di una meravigliosa vista sul duomo Týnský. Asso-lutamente eccezionale è il parcheggio sotterraneo di cui l'edificio è dotato, carat-teristica che ha contribuito ad alimentare un interesse straordinario per questo progetto. Eccetto l'esclusi-vo penthouse mansardato, con una terrazza sul tetto e la veduta sul Castello di Praga, la cui vendita è stata intenzionalmente ritardata dalla F.I.M. Group, tutti gli appartamenti hanno trovato velocemente un proprietario. E questo no-nostante il rallentamento dell'economia!

minut od Staroměstského náměstí, ketrým prochá-zela historie. Ve stejné ulici chodil do obecné školy například Franz Kafka. Na místě dnešní-ho rezidenčního domu společnosti F.I.M. Group

stával středověký dům, který prošel renesanční i barokní přestavbou. Po požáru v roce 1890 zde proběhly další přestav-by a dnešní podobu mu vtiskli ve třicátých letech architekti bratří Kohnové. Jde o ojedinělou ukázku stylu zvaného purismus. „Náročná a citlivá re-konstrukce respektuje původní puristickou dis-pozici,“ vysvětluje mana-žerka F.I.M. Group Ilona Monferini Mančíková. „Zvolili jsme přístup, jenž harmonicky propojuje unikátní architekturu se soudobými potřebami.“

V domě vzniklo čtrnáct elegantních bytů a dvě obchodní jednotky v pří-zemí. Většina z celkového počtu 14 bytů nabízí jedi-nečný výhled na Týnský chrám. Zcela výjimečné je, že dům má vlastní podzemní parkování, což rovněž podpořilo nebýva-lý zájem o projekt. Kromě exkluzivního půdního penthouse se střešní terasou a výhledem na Pražský hrad, jehož pro-dej F.I.M. Group záměrně pozdržela, všechny byty brzy našly majitele. A to i během hospodářského útlumu!

34

35

[34] [35]

CamICMAGAZINEREDAZIONALE | REDAKČNÍ ČLÁNEK

RECUPERO DI UNA VECCHIA BELLEZZA

La società F.I.M. Group affonda le sue radici nel nord Italia. In Repub-blica Ceca si occupa da anni della ristruttura-zione di esclusivi edifici d’epoca situati nel cuore di Praga.A partire dagli anni ’50, il fondatore della società, Felice Rusconi, detentore del titolo di Cavaliere, realizzò i primi progetti archi-tettonici nel centro di Milano.Il gruppo ha mantenu-to negli anni una forte impronta familiare e dal 1995 sviluppa i suoi progetti anche a Pra-ga sotto la guida di F. Rusconi, Massimiliano e Matteo Monferini, nipoti del fondatore.

OBNOVA STARÉ KRÁSY

Společnost F.I.M. Group, která se v ČR zabývá především rekonstrukcemi jedi-nečných historických objektů v centru Pra-hy, pochází ze severní Itálie.Zakladatel společnosti Felice Rusconi, drži-tel titulu Cavaliere - čestného řádu práce, realizoval první pro-jekty zejména v centru Milána již v 50. letech. Společnost si dodnes zachovává rodinný ráz, a to pod vedením vnuků F. Rusconiho, Massimiliana a Mattea Monferini, kteří od roku 1995 rozvíjí své projekty i v Praze.

KRIZI NAVZDORYKompletní rekonstrukci domu v Masné společnost dokončila během vrcholící krize, v době, kdy řada běž-ných rezidenčních projektů byla pozastavena. Přestože poptávka se v posledních dvou letech strmě propadla a počet nově zahájených projektů podle průzkumu realitně poradenské kance-láře King Sturge v roce 2009 poklesl o 13%, zájem o re-staurované historické domy v centru neklesá. „Všechny projekty pokračují podle plánu ještě z doby před recesí,“ říká Ilona Monferini Mančíková. Je to důkaz, že se vyplatí investice do sku-tečné hodnoty – nemovitos-ti v centru města. „Hodnota takové investice v budoucnu významně poroste. Tím spíše v historickém centru města, kde jsou investiční možnosti velmi omezené.“Z řady dalších projektů

uveďme právě probíhající kompletní rekonstrukci secesního domu v Paříž-ské ulici. Tento exklusivní projekt nabízí ve vyšších patrech prestižní kanceláře a celkem 600 m² komerčních prostor, rozdělených na suterén, přízemí a prvního patro, které jsou připraveny, jak se na Pařížskou patří, pro luxusní obchodní jednotky.

Dalším nerezidenčním /komerčním/ projektem v centru města je Havlíčkova Plaza. Dům má slavnou historii – bydlel v něm český vlastenec a novinář Karel Havlíček. Úplná přestavba domu naproti Nádraží Střed počítá se vznikem kancelář-ských prostor a obchodních jednotek. Velkou atraktivitu projektu podtrhuje jeho vynikající umístění a také možnost vlastního parko-vání.

Pro tento rok plánuje F.I.M. zahájení stavebních prací dalšího rezidenčního projek-tu Palác Dlouhá. Ve staro-bylé Dlouhé ulici v domě č. 39,, vznikne po kompletní rekonstrukci celého domu 57 bytů a zrestaurováním slavné pasáže ve stylu art deco nové obchodní pro-story.

Velkou výzvu pro příští rok pak představuje obnova dvou barokních domů z první poloviny 18. století v ulici Míšeňská za Karlovým mostem...

O těchto projektech se více dozvíte v dalších číslech časopisu.

MALGRADO LA CRISILa società ha completato la ristrutturazione tota-le dell'edificio in Masná durante il periodo più buio della crisi quando tutta una serie di normali progetti residenziali è stata sospesa. Nonostante la domanda sia crollata a picco negli ultimi due anni (secondo la ricerca della società di consu-lenza immobiliare King Sturge nel 2009, infatti, il numero di nuovi progetti avviati è sceso del 13%) l'interesse per gli edifici storici restaurati, nel centro, non diminuisce. "Tutti i progetti vanno avanti ancora secondo i piani precedenti al perio-do della crisi" dice Ilona Monferini Mančíková. È una riprova del fatto che l’investimento in un valore reale – un immobile nel

centro della città – porta i suoi frutti. "Il prezzo di un investimento del genere, nel futuro crescerà in ma-niera significativa. Questo soprattutto nel centro storico della città dove le possibilità di investimento sono molto limitate".

Il gruppo è attualmente impegnato nell’opera di ristrutturazione dell’edi-ficio liberty situato sulla via Pařížská. A progetto ultimato, saranno riconse-gnati al pubblico raffini-tati uffici collocati ai piani superiori del palazzo, mentre i piani inferiori saranno destinati a unità commerciali di lusso, per una superficie di 600 m² nel rispetto dell’eleganza legata al nome di Pařížská.

Un altro progetto com-merciale non residenziale nel centro della città è il

progetto Havlíčkova Plaza. L'edificio vanta una storia importante – vi abitava il patriota e giornalista ceco Karel Havlíček. La ricostruzione completa dell'edificio davanti a Nádraží Střed, prevede la creazione di spazi ammini-strativi e di unità commer-ciali; la sua collocazione unica e anche la possibilità di un parcheggio proprio, rendono il progetto parti-colarmente attrattivo. Al via anche il progetto Palác Dlouhá: per l’anno in corso la F.I.M. prevede di avviare i lavori per la ristrutturazione di 57

appartamenti e per il restauro della celebre gal-leria in stile art déco nella storica via Dlouhá, dove sorgeranno anche le nuove unità commerciali. La prossima sfida ad attendere il gruppo per l’anno prossimo è il recu-pero dei due edifici in stile barocco della prima metà del XVIII secolo, nella via Míšeňská, a pochi passi dal Ponte Carlo. Di questi progetti saprete di più nei prossimi numeri della rivista.

[36] [37]

CamICMAGAZINE

[[[[[[333333366666666666]]]]]]]]]

RADNÍ MARTIN LANGMAJER:NOVÝ ÚZEMNÍ PLÁN PRAHY BUDE VSTŘÍCNĚJŠÍ PRO INVESTORYPoslední březnový den zorganizovala Italsko-česká obchodní a

průmyslová komora seminář na téma připravovaného Územního

plánu Hlavního města Prahy. Koncept stěžejního dokumentu,

podle kterého se bude odvíjet další rozvoj města, členům

CAMIC představili pražský radní pro územní rozvoj Bc. Martin

Langmajer (ODS) a Ing. arch. Josef Morkus z Útvaru rozvoje hl.

m. Prahy.

L’ASSESSORE MARTIN LANGMAJER:IL NUOVO PIANO REGOLATORE DI PRAGA SARÀ PIÙ VICINO AGLI INVESTITORI

La Camera di Commercio Italo-Ceca ha organizzato un

seminario, tenutosi l’ultimo giorno di marzo, per discutere il

Piano Regolatore della città di Praga attualmente in fase di

approvazione. L’assessore praghese allo Sviluppo territoriale

Martin Langmajer (ODS) e l’architetto Josef Morkus della

Sezione Sviluppo della città di Praga hanno presentato ai Soci

della CAMIC il documento fondamentale sulla base del quale

proseguirà lo sviluppo della città.

Abbiamo chiesto all’assessore Langmajer quali sono stati gli

elementi che hanno portato alle modifiche del piano regolatore della capitale. Si è trattato soprattutto della necessità di adeguare il piano ai bisogni attuali dei cittadini. Un nuovo piano regolatore non nasce in alcune settimane e nemmeno in pochi mesi, ma nell’arco di anni. Il documento attualmente in vigore è stato approvato nel 1999, ma la sua genesi risale al 1994. Per questo la visione di fondo che l’aveva ispirato, avendo ormai più di 15 anni, non è più in grado di rispondere alle nuove esigenze della città e dei suoi abitanti. Un altro motivo che ha portato a questo passo radicale è stato l’enorme numero di richieste di modifica del piano stesso.

Di che richieste si è trattato?Parliamo delle richieste di modificare la destinazione d’uso delle singole superfici. Arrivano dai singoli cittadini, dagli inve-stitori ma anche dai quartieri cittadini.

In cosa l’attuale piano è insoddisfa-cente?Il problema principale è l’elevata com-

plessità tecnica, dalla quale deriva poi un limite per la città nella capacità di reagire ai nuovi bisogni degli investitori, dei cittadini e alle necessità generiche nel campo dell’infrastruttura tecnica. Per questa ragione, il nuovo piano regolatore sarà più semplice e flessibile, e definirà chiaramente le possibili destinazioni d’uso dei terreni.

Quale soluzione offre il nuovo piano?Saranno creati solamente quattro gruppi di utilizzo, classificati in base all’entità dell’impatto ambientale: l’impatto mi-nore è previsto per il territorio paesag-gistico, seguono le superfici a scopo ricreativo, quelle residenziali e infine le superfici produttive. Una destinazione d’uso ad impatto minore potrà essere collocata in tutte le superfici già classifi-cate ad impatto maggiore, tenendo conto delle condizioni locali, senza la necessità di ricorrere ad alcuna modifica del piano, come invece è necessario fare adesso. Per esempio, in una località destinata alla produzione (destinazione d‘uso produtti-va) sarà possibile costruire una struttura sportiva (destinazione d‘uso ricreativa) senza intervenire sul piano. La modalità

di descrizione delle singole destinazioni d’uso rimane invece la stessa, mentre cambierà la definizione delle destinazioni non ammissibili. Una semplificazione che ha lo scopo di rendere più accessibili i piani di sviluppo ai developer e ai singoli proprietari di terreni, rendendo più sem-plice stabilire cosa è possibile costruire su un determinato terreno, e ancora, come sia possibile disporre di quello stesso terreno e del territorio. In passato, pur-troppo, si sono verificati numerosi errori laddove i developer non riuscivano ad interpretare con precisione i complicati schemi del piano regolatore e, di conse-guenza, a determinare con sicurezza la destinazione d’uso. Un fraintendimento che ha portato all’acquisto di terreni non corrispondenti ai bisogni dei diretti interessati, con uno strascio di lamentele da parte di investitori e cittadini, a cui hanno fatto seguito le numerose richie-ste di modifica del piano. Nella prassi, però, queste modifiche richiedevano da due a cinque anni...

Come è stato creato il nuovo docu-mento?Il primo passo è stata la decisione della Giunta comunale di Praga di redigere

Zeptali jsme se radního Martina Langmajera, co vyvolalo změny

územního plánu hlavního města?Byly to především požadavky na přizpůso-bení plánu aktuálním potřebám občanů. Nový územní plán nevzniká týdny nebo měsíce, ale dlouhá léta. Platný územní plán byl schválen v roce 1999, ale počátky jeho vzniku sahají až do roku 1994. Proto vize, která stála za nynějším územním plánem, je již více než 15 let stará. A tak nemůže odpovídat aktuálním potřebám města a jeho obyvatelům. Dalším důvodem k to-muto zásadnímu kroku byl obrovský počet žádostí o změnu územního plánu. O jaké žádosti se jedná?Jde o žádosti na změnu funkčních využití jednotlivých ploch. Pocházejí od jednot-livých investorů i od městských částí, z nichž se Hlavní město Praha skládá. V čem je dosavadní plán nevyhovu-jící?

Základním problémem je značná technická složitost plánu. Z toho vyplývá neschop-nost města reagovat na nové potřeby investorů, obyvatel, i na obecné potřeby v oblasti technické infrastruktury. Nový územní plán by měl být velmi zjedno-dušenou a flexibilní verzí starého. Starý plán je navíc velmi nepřehledný z hlediska informací o možném funkčním využití pozemků. Zájemce o stavební aktivity z něj často nemůže přesně stanovit, co je kde možné postavit. Jaká řešení nabízí nový územní plán?Místo původních několika desítek typů funkčních využití jednotlivých ploch koncept nového plánu počítá se čtyřmi skupinami využití. Seřazeny jsou podle míry zátěže: nejmenší zátěž je definována u krajinného území, dále jsou to rekre-ační plochy, obytné, poslední skupinou jsou produkční plochy. Funkční využití, které znamená pro území menší zátěž,

může být s přihlédnutím k místním souvislostem umístěno ve všech plochách s větší možnou zátěží, bez nutné změny územního plánu, jako tomu bylo dříve. Tzn. v lokalitě určené plánem pro výrobu (produkční funkce) bude možné umístit např. sportovní halu (rekreační funkce) bez zásahu do plánu.Metodika popisu jednotlivých funkčních využití zůstává stejná, nově je definováno i nepřípustné funkční využití, tzn. popis toho, co v dané ploše není možné.Toto zjednodušení má za cíl zpřístupnit plány rozvoje developerům i jednotlivým vlastníkům pozemků, aby bylo jasné, co je na konkrétním pozemku možné vybudo-vat, jak je možné s tím kterým pozemkem a územím nakládat. V minulosti bohužel docházelo ke spoustě omylů, kdy develope-ři nedokázali přesně interpretovat složitá schémata územního plánu a přesně určit funkční využití. Kvůli tomu docházelo k nákupu pozemků, které nebyly pro potřeby zájemců vhodné. Následovaly stížnosti

SPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTISPECIALE IMMOBILIARE | SPECIÁL NEMOVITOSTI

39

[38] [39]


9]

un nuovo piano nel 2007. Il documento è stato elaborato nel 2008, quando ha avuto luogo anche la prima lettura della stesura. I vari quartieri hanno presentato le loro osservazioni in merito alla pro-posta e, sulla base dei loro suggerimenti, è stata completata la versione finale del concept del piano regolatore.

Il pubblico ha preso parte alle deci-sioni sull’aspetto futuro della città?Il documento è stato trattato con il pub-blico laddove ognuno aveva la possibilità di presentare considerazioni o obiezioni. Abbiamo ricevuto circa 12.000 osserva-zioni, conferma del fatto che i cittadini e gli investitori sono interessati al piano regolatore e cercano di influenzarne la forma. Attualmente siamo in fase di valutazione di queste osservazioni. Inol-tre, località diverse richiedono soluzioni diverse. Perciò ogni proposta di modifica porterà due note: da una parte i sug-gerimenti dei privati, dall’altra il parere tecnico di impatto ambientale. Entrambe contribuiranno in maniera effettiva alla fase progettuale, da cui nascerà la solu-zione definitiva.

Quando sarà pronto il nuovo piano? Sulla base dei risultati dell’analisi e dell’idea menzionata sarà elaborata la proposta del piano territoriale. Questa verrà poi nuovamente discussa con i quartieri cittadini e con il pubblico e solo dopo questo confronto potrà essere pubblicata. Secondo le nostre stime, ciò potrebbe avere luogo nel 2012. Fino a quando il nuovo piano non sarà approva-to continuerà ad essere valido il docu-mento attuale, con tutte le modifiche e le correzioni apportate.

Quale sarà l’aspetto della mappa futura della città in base al vostro progetto?Il piano divide la città in varie zone: il centro storico, la città compatta centrale e decentrata e, infine, la zona periferica. Cerchiamo di fare in modo che le nuove costruzioni sorgano soprattutto nella cit-tà compatta e che la zona esterna venga destinata ad attività di svago per i cit-tadini. Vogliamo impedire che le nuove costruzioni nella fascia esterna facciano espandere i singoli comuni, evitando così la creazione di una cintura continua

attorno alla capitale. Il nostro obiettivo è concentrare il grosso dell’edificazione nel-la parte compatta della città, che è anche meglio servita dai mezzi pubblici.

Quali sono i piani principali per l’edificazione futura? Il nostro obiettivo è una città moderna, policentrica. Oltre al centro storico in senso ampio, allargato ai quartieri limi-trofi, si propongono anche altri centri intorno ai quali si amplierà l’edificazione. Si trovano a Dejvice, Palmovka, Žižkov, Pankrác, Opatov e Nové Butovice. Per quanto riguarda invece le grandi aree commerciali esterne, Praga offre attual-mente tre centri di rilevanza regionale: Zličín, Letňany e Černý Most. Il concept del nuovo piano non prevede quindi la creazione di altre aree di queste dimen-sioni, lasciando ovviamente spazio ai singoli centri commerciali.

La città sarà più “verde”?Nell’ottica di uno sviluppo sostenibile, vorremo che la città non crescesse troppo verso la campagna e che conservasse, nei limiti del possibile, una forma compatta. Il concept prevede la creazione di una fa-scia verde, integrata dai cosiddetti cunei verdi, ovvero le penetrazioni della natura in direzione del centro, che contribuisco-no a migliorare la qualità dell’ambiente offrendo al tempo stesso un’area di relax per gli abitanti della città.

Il piano prevede anche la ricostru-zione di vecchie aree cadute in disuso?Sì, la nostra priorità è tornare ad utilizzare l’attuale struttura della città e dare nuova vita alle zone trascurate senza dover occupare nuove località per l’edificazione. Si tratta, per esempio, delle superfici occupate dalle stazioni che, rispetto al loro stato attuale, possono essere ridotte e in parte utilizzate per nuove funzioni. Stiamo parlano in particolare della stazione di Smíchov, la stazione Masaryk e quelle di Holešovice, Bubny e Žižkov. Altre aree oggetto di interesse sono le vecchie zone industria-li, come a Vysočany oppure nella zona

di Malešickohostivařské, con un’alta concentrazione di stabili ormai in disuso. Uno dei nostri obiettivi principali è proprio stabilizzare e recuperare questi brownfield urbani e la città è pronta a sovvenzionarne le riqualificazioni con programmi speciali, che probabilmente saranno pubblicati a partire dal prossimo autunno.

Dove si costruirà, invece, su green-field?I quartieri di Praga-Ovest (Západní Město) e Praga-Est (Východní Město) sono importanti territori di sviluppo destinati all’edificazione. Inoltre, puntia-mo sull’area intorno alla zona fieristica di Praga e prevediamo uno sviluppo anche dei quartieri di Barrandov e della località di Slivenec. L’edificazione dovrà essere accompagnata dal potenziamento dell’offerta ricreativa. Nel piano esistono nove località importanti dove i praghesi potranno riposare e praticare sport. Alla confluenza dei fiumi Moldava e Berounka, ad esempio, dovrebbe crescere un’area ricreativa molto estesa. Siamo infatti a conoscenza di località dove il verde è insufficiente, soprattutto nella parte nordorientale ed orientale della città – Čakovice, Kbely e dintorni: qui prevediamo la conversione delle super-fici, attualmente utilizzate come campi, in zone paesaggistiche e in zone per lo svago e il divertimento.

Come cambierà la mappa dei tra-sporti della città?Verrà integrata la quarta linea della me-tropolitana che condurrà verso sud con capolinea in Písnice, dove sono previste le coincidenze di trasporto con gli auto-bus regionali. Il piano prevede inoltre la biforcazione della linea B nella stazione di Stodůlky, con il nuovo ramo diretto verso le zone di sviluppo di Praga-Ovest (Západní Město). Per quanto riguarda la linea A, è confermato il prolungamento fino alla stazione di Motol e un’ulteriore continuazione è prevista come variante nella riserva del piano territoriale: in direzione della stazione della metro di Zličín, oppure verso l’aeroporto Ruzyně. Per la linea C invece non prevediamo, in questa fase, un ulteriore allargamento. Attribuiamo molta importanza al tra-sporto su tramvia perché dal punto di vi-

investorů a občanů, spojené se žádostmi o změnu plánu. Tyto změny přitom v praxi trvaly dva až pět let... Jak se vytvářel nový dokument?Prvním krokem bylo rozhodnutí o poří-zení nového plánu v roce 2007. Zadání bylo zpracováno v roce 2008, kdy rovněž proběhlo první čtení konceptu. Návrh připomínkovaly městské části a na základě jejich zásahů byla zpracována finální verze konceptu územního plánu. Podílela se na rozhodování o budoucí tváři města veřejnost?Koncept byl projednáván s veřejností, kdy každý mohl uplatnit připomínku či námit-ku. Obdrželi jsme asi 12 000 připomínek, což potvrdilo, že občané a investoři mají zájem o územní plán a snaží se ho ovlivnit. V současné době jsme ve fázi vyhodnoco-vání zaslaných připomínek, což si vyžádá poměrně dlouhou dobu.Některé lokality navíc zahrnují variantní řešení. Do projednání jdou obě varianty jako rovnocenné, nicméně pro každou variantu existuje doporučení zpracovatele a doporučení vyhodnocení vlivu na životní prostředí. A právě z projednání konceptu by mělo vzejít výsledné řešení. Kdy bude nový plán hotov?Na základě výsledků zmíněného projed-návání konceptu bude nejprve vypracován návrh územního plánu. Ten bude znovu konzultován s městskými částmi a veřej-ností a teprve poté bude moci být vydán. K tomu by podle našich předpokladů

mohlo dojít v roce 2012.Dokud nebude nový plán schválen, bude platit stávající dokument ve znění všech přijatých změn a úprav. Jak bude vypadat budoucí mapa města podle vašeho projektu?Území plán dělí město na několik pásem: historické jádro města, vnitřní a vnější kompaktní město a nakonec vnější pásmo. Snažíme se o to, aby nové stavby rostly přednostně v kompaktním městě a vnější pásmo bylo využíváno k rekreaci obyvatel.Při budoucí výstavbě ve vnějším pásmu chceme zabránit srůstání jednotlivých obcí, aby nevznikla hradba, která by souvisle obestavěla hlavní město. Masiv-nější zástavbu se snažíme koncentrovat v celistvé části města, kde je např. lepší obslužnost MHD.

Které jsou hlavní plány pro budoucí výstavbu?Naším cílem je moderní polycentrické město. Kromě celoměstského centra rozší-řeného do sousedních čtvrtí jsou navržena i další centra, kolem kterých se bude roz-šiřovat výstavba. Nacházejí se v Dejvicích, na Palmovce, na Žižkově, na Pankráci, na Opatově a v Nových Butovicích.Obchodně společenská a nákupní centra regionálního významu jsou v současné době v Praze tři: Zličín, Letňany a Černý Most. Koncept územního plánu nepočítá se vznikem dalších takto velkých center. To samozřejmě neznamená, že by nemohla vznikat další komerční centra, ale nepočítá se již s takovým rozsahem. Bude město více „zelené“?V rámci udržitelného rozvoje se snažíme,

aby se město nerozrůstalo příliš do krajiny a zachovávalo si

pokud možno kompaktní formu. Koncept počítá

s vytvořením zele-

ného pásu kolem Prahy, který by vytvořil zázemí pro krátkodobou rekreaci obyvatel. Pás doplňují tzv. zelené klíny, průniky přírody směrem k centru, které přispívají ke zlepšování kvality životního prostředí a nabízejí zázemí pro odpočinek obyvatel města. Počítá plán s přestavbou starých nevyužívaných ploch?Ano, naší prioritou je znovu využívat stávající strukturu města a regenerovat zanedbané oblasti, bez nároku na zabírání nových lokalit pro zástavbu.Jedná se například o nádražní plochy, které mohou být oproti současnému stavu redukovány a z části využity pro novou funkci. Konkrétně jde o nádraží Smíchov, Masarykovo nádraží, Holešovi-ce - Bubny, Žižkov. Dalšími významnými oblastmi jsou zóny bývalých průmyslových podniků, například ve Vysočanech nebo v Malešicko-hostivařské oblasti. Lokality, o kterých uvažujeme, byly zastavěny prů-myslovými objekty, které dávno přestaly fungovat. Po zaniklých odvětvích v Praze zbyly obrovské brownfieldy, které se snaží-me stabilizovat a využít jiným způsobem. Město bude transformaci těchto lokalit subvencovat ve speciálních programech, které pravděpodobně vyhlásí letos na podzim. Kde se naopak bude stavět na zelené louce?Významnými rozvojovými územími, ur-čenými pro zástavbu, jsou Západní Město a Východní Město. Dále lokalita kolem pražské-

L’ING. ARCH. JOSEF MORKUS CI HA PARLATO DEI DETTAGLI DEL-LE MODIFICHE PROPOSTE

O DETAILECH NAVRHOVANÝCH ZMĚN HOVOŘIL ING. ARCH. JO-SEF MORKUS

41

40

[40] [41]


ho Výstaviště, také počítáme s rozvojem navazujícím na sídliště Barrandov a lokali-tu Slivenec.Rozvoj zástavby musí doprovázet rozvoj rekreačních možností. V plánu existuje devět významných lokalit, kde si budou moci Pražané odpočinout a zasportovat. Velmi rozsáhlá rekreační oblast by měla vzniknout na soutoku Vltavy a Berounky. Víme o místech s nedostatkem zeleně, zejména v severovýchodní a východní části města – Čakovice, Kbely a okolí. Tam předpokládáme transformaci současných ploch využívaných jako pole na krajinné a rekreační oblasti. Jak se změní dopravní mapa města?Přibude čtvrtá linka metra, která povede jižním směrem. Bude končit na terminálu v Písnici, kde na ni naváže autobusová doprava z regionu. Plán počítá s rozvětve-ním linky B ve stanici Stodůlky, nová větev povede do rozvojových území Západního Města. Na trase A je potvrzeno prodlou-žení do stanice Motol a další pokračování se zvažuje variantně v územní rezervě

buď ke stanici metra Zličín nebo na letiště Ruzyně. U linky C nepočítáme v horizontu vymezeném územním plánem s dalším rozšiřováním.Velký důraz klademe na tramvajovou dopravu, protože z hlediska investičních i provozních nákladů je výrazně levnější než metro. Chceme tramvajemi propojit jed-notlivá městská centra, ale i vnější oblasti hlavního města, bez toho, aby bylo nutné cestovat přes centrum města, kde je dopra-va dnes až přetížená. U železnice usiluje-me nejen o posílení příměstských linek, ale i o větší zapojení do dopravy v rámci města. K tomu složí návrh více než dvaceti nových zastávek většinou na stávajících tratích. Všechna tato opatření by měla být realizována v relativně krátkém čase. Jaké máte vize pro vzdálenější bu-doucnost?Plánujeme propojit tunely pod centrem Hlavní nádraží, Smíchovské nádraží a nádraží Vršovice. Uvažuje se o zapojení vysokorychlostních tratí do města. Mělo by jít o tratě na Norimberk, Drážďany a

[41]

Dal 1.7.2001 è in vigore la seguente suddivisione della metropoli: i 57 quartieri cittadini sono gestiti da 22 distretti amministrativi che

godono di competenze allargate, possono, dunque, per esempio emettere permessi a costruire, documenti di identità, passaporti,

licenze professionali oppure pagare i contributi sociali.

Distretto amministrativo/Správní obvod: Praha 1 (Josefov, Hradčany, Staré Město, Malá Strana, Nové Město, Holešovice, Vinohrady)Praha 2 (Vinohrady, Vyšehrad, Nové Město, Nusle)Praha 3 (Žižkov,Vinohrady, Vysočany, Strašnice)Praha 4 (Lhotka, Hodkovičky, Braník, Krč, Michle, Podolí, Záběhlice, Nusle, Vinohrady), KunraticePraha 5 (Hlubočepy, Jinonice, Radlice, Košíře, Smíchov, Motol, Břevnov, Malé Strany), SlivenecPraha 6 (Ruzyně, Liboc, Břevnov, Veleslavín, Vokovice, Dejvice, Střešovice, Bubeneč, Smíchov, Hradčany, Sedlec), Suchdol, Lysolaje, Nebušice, Přední KopaninaPraha 7 (Bubeneč, Holešovice, Libeň), TrojaPraha 8 (Troja, Libeň, Karlín, Nové Město, Kobylisy, Bohnice, Čimice, Střížkov), Ďáblice, Březiněves, Dolní ChabryPraha 9 (Vysočany, Libeň, Prosek, Střížkov, Hrdlořezy, Hloubětín)Praha 10 (Vršovice, Vinohrady, Strašnice, Malešice, Hrdlořezy, Záběhlice, Michle, Žižkov)Praha 11 (Chodov, Háje), Šeberov, Újezd u Průhonic, KřeslicePraha 12 (Modřany, Komořany, Točná, Cholupice, Kamýk), LibušPraha 13 (Stodůlky, Nové Butovice,Třebonice, Jinonice), ŘeporyjePraha 14 (Kyje, Hostavice, Černý Most, Hloubětín), Dolní PočernicePraha 15 (Horní Měcholupy, Hostivař), Dolní Měcholupy, Štěrboholy, Petrovice, DubečPraha 16 ( Radotín), Velká Chuchle, Lochkov, Zbraslav, LipencePraha 17 ( Řepy), ZličínPraha 18 (Letňany)Praha 19,(Kbely), Čakovice, Vinoř, SatalicePraha 20 (Horní Počernice)Praha 21 (Újezd nad Lesy), Klánovice, Koloděje, BěchovicePraha 22 (Uhříněves) Královice, Nedvězí, Kolovraty, Benice

Od 1. 7. 2001 platí následující rozd lení metropole: 57 m stských ástí spravuje 22 správních obvod s rozší enými kompetencemi, takže mohou nap . vydávat stavební povolení, ob anské pr kazy,

pasy, živnostenská oprávn ní nebo proplácet sociální dávky.

PragaZone e distretti catastali

PrahaKatastrální území a městské části

12

3

45

6 7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1819

20

21

22

Vídeň. Systém nadřazené, tedy nejdůleži-tější komunikační sítě by měl zůstat beze změn: dva okruhy – jeden vnitřní a jeden vnější, spojené sedmi radiálními komuni-kacemi. Důležité je jejich dokončení v co nejkratší době. Dostane Praha mrakodrapy?Regulace výškových hladin zástavby je nový prvek, který v současném územ-ním plánu nebyl plně zohledněn a přímo definován. Je poměrně přísná. Určuje ma-ximální počet podlaží povolených v dané zóně. Praha byla rozdělena na tři zóny prostorové regulace. V historickém jádru je nutné individuální posouzení každé plánované stavby. Směrem ven z města je regulace volnější, někde se například podmíněně připouští navýšení oproti požadované výškové hladině až o dvě patra. Pro individuální posouzení všech výškových staveb se bude využívat zákresů do panoramatických fotografií z vybraných vyhlídkových, veřejně přístupných bodů. Dále 3D model a posouzení podle předem pevně stanovených kritérií.

sta dei costi di investimento e di gestione è di gran lunga più economico della me-tropolitana. Con la tramvia intendiamo collegare i vari punti nevralgici di Praga, ma anche le zone esterne, senza passare necessariamente dal centro della città dove il traffico è già congestionato. Per quanto riguarda la ferrovia, l’obiettivo è di rinforzare non solo le linee subur-bane, ma anche il loro collegamento al trasporto urbano. Tutte le misure fin qui elencate dovrebbero essere realizzate in tempi relativamente brevi.

Qual è la vostra visione per un oriz-zonte temporale più lontano?Abbiamo in programma di collegare con dei tunnel urbani la Stazione Centrale, quella di Smíchov e quella di Vršovice. Esiste anche il progetto di collegare le vie ad alta percorrenza dentro la città. Dovrebbe riguardare i collegamenti in direzione di Norimberga, Dresda e Vienna. Il sistema delle vie di comunica-zione primarie dovrebbe invece rimanere invariato: due circonvallazioni, una interna e una esterna collegate da sette arterie stradali radiali. È fondamentale il loro completamento nel più breve tempo possibile.

Ci saranno dei grattacieli a Praga?La regolamentazione del livello di altezza degli edifici è un elemento che nel piano territoriale attuale non è stato debitamente preso in considerazione e, dunque, non è stato neanche diretta-mente stabilito. La regolamentazione è relativamente severa e stabilisce il numero massimo di piani permessi in una data zona. Per quanto riguarda la regolamentazione degli spazi, Praga è stata divisa in tre zone. Nel centro stori-co è necessario valutare l’altezza prevista per ogni singolo edificio. Allontanandosi dalla città, la regolamentazione è meno vincolante. In alcune zone, ad esempio, si accetta, in maniera condizionata, l’aggiunta fino a due piani rispetto al livello di altezza previsto. Per valutare le costruzioni in altezza si ricorrerà alle fotografie panoramiche scattate da punti panoramici scelti e accessibili al pubblico. Si applicheranno inoltre modelli 3D, e la valutazione finale sarà fatta secondo criteri precedentemente stabiliti.

Cos’è il piano regolatore?È un documento di programmazione del territorio che si pone come obiettivo quello di razionalizzare lo spazio e di organizzare in maniera funzionale il ter-ritorio e il suo utilizzo. Si pone l’obiet-tivo di trovare quei presupposti che permettono di continuare ad edificare nel rispetto di uno sviluppo sostenibile, conciliando così in maniera equilibrata l’interesse per l’ambiente, per l’econo-mia e per la collettività di persone che vivono in quel dato territorio. Il piano regolatore dovrebbe cercare di soddi-sfare i bisogni della generazione attuale permettendo anche l’esistenza e la sopravvivenza delle generazioni future. In Repubblica Ceca il piano regolatore viene redatto dalla giunta comunale secondo i dettami della legge sull’edili-zia nella forma di misure di carattere ge-nerale. Il piano regolatore viene scritto sulla base dei documenti e delle analisi proprie di un dato territorio. Il mate-riale fondamentale per la creazione del piano regolatore sono i documenti co-siddetti di analisi territoriale. Essi, tra le altre cose, verificano lo stato attuale del territorio e descrivono poi le tendenze in base alle quali nell’immediato futuro si potrebbe disporre del territorio.

Co je územní plán?Územně plánovací dokumentace, která si klade za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území a jeho využití. Klade za cíl nalézt takové předpoklady, kte-ré by umožnily další výstavbu a udržitelný rozvoj spočívající v nale-zení vyváženého stavu mezi zájmy životního prostředí, hospodářství a pro společenství lidí obývající dané území. Územní plán by se měl snažit naplnit potřeby současné generace tak, aby umožnil existenci a přežití i generací příštích. V ČR územní plán vydává na základě stavebního zákona zastupitelstvo obce formou opatření obecné povahy.Územní plán je vyhotovován na základě vlastních podkladů a rozborů daného území.Základním podkladem pro tvorbu územního plánu jsou tzv. územně analytické podklady. Ty mj. zjišťují současný stav území a popisují záměry, jak by se mělo s územím v nejbližší době nakládat.

[42] [43]


Paolo FerrariVice Presidente della Camera di Commer-cio e dell’Industria Italo-CecaViceprezident Italsko-české obchodní a průmyslové komory

In Italia i proprietari di immobi-li ricordano con un certo terrore

una Legge del 1978, denominata “equo canone” che in pratica fissava rigide regole per la determinazione dei canoni di locazione degli alloggi e, di fatto, ne impediva la normale commercializzazione. Nel 1992 l’introduzione di una nuova norma-tiva ha portato ad una sostanziale modifica del sistema delle locazio-ni immobiliari, pur permanendo problemi e distorsioni che limitano ancora il mercato degli affitti.Il mantenimento in Repubblica Ceca degli affitti regolati e della tutela degli inquilini si presta ad un confronto con quel disgraziato periodo della legisla-zione italiana.Anche volendo attribuire alla Legge in vigore in Repubblica Ceca il compito di tutelare le fasce sociali più deboli, il dato che emerge oggi è che in realtà l’attuale situazione non fa che consoli-dare la disparità di trattamento tra chi gode dei privilegi garantiti dallo Stato e quanti, ad esempio giovani coppie o lavoratori non residenti, debbano af-frontare il libero mercato senza alcuna forma di aiuto.Preoccupa in tal senso la sostanziale assenza di piani per l’edilizia popolare (tema emerso anche durante la re-cente presentazione del nuovo Piano Regolatore di Praga organizzata dalla nostra Camera), il che rende ancora più problematico il passaggio dall’at-tuale sistema a un autentico libero mercato degli affitti.Il permanere della Legge in vigore, affiancata dalla mancanza di una politica della casa da parte degli Enti Locali, rischia di produrre effetti deva-stanti sulla qualità della vita delle fasce

sociali più deboli, mentre consolida le posizioni di quanti (e sono molti!) conservano anacronistici privilegi pur a fronte di disponibilità economiche e livelli di vita in linea con la media europea.L’auspicio è che il governo che uscirà dalle prossime elezioni ponga tra le sue priorità questi temi e li affronti con la dovuta trasparenza e serietà, anche per dimostrare che quanti rag-giungono le stanze del potere lo fanno per porsi al servizio della comunità, e non per tutelare rendite di posi-zione che una certa politica, quella sbagliata, può garantire.

Italští majitelé nemovitostí s určitou hrůzou pamatují zákon z

roku 1978, který zavedl tzv. rovné nájemné. Zákon ve své podstatě zavedl přísná pravidla pro určování výše nájemného a fakticky pro tuto oblast představoval konec volného trhu. V roce 1992 byl přijat nový zákonný předpis, který do systému pronajímání vnesl podstatnou změ-nu. Přesto však nevyřešil problémy a úskalí, které volný trh omezují. Neměnná situace regulovaného nájemného a ochrany nájemců v České republice se přímo nabízí ke srovnání s oným nešťastným obdobím italské legislativy.I kdybychom chtěli zákonům platným v České republice přiznat úlohu chránit sociálně nejslabší, pravda je taková, že ve své podstatě pouze prohlubují nerovnosti mezi těmi, kdo státem garantované výhody využívá, a těmi, kdo se musí vypořádat s volným trhem bez jaké-koliv pomoci státu jako např. mladé páry nebo pracující přicházející z cizích zemí.Situace je proto ještě více znepokojivá, jelikož plány na výstavbu soci-álních bytů neexistují a přechod od současného

systému na skutečně volný trh s nájmy se tím ještě více komplikuje. Toto téma vyvstalo i při nedávné prezentaci nového územního plánu Hlavního města Prahy, organizova-né naší Obchodní komorou.Setrvávání uvedeného zákona v platnosti a neřešení bytové poli-tiky místními institucemi může mít devastující dopady na kvalitu života sociálně nejslabších vrstev, zatímco upevňuje pozici těch, kteří si anachronistické výhody stále uchovávají (a není jich málo!), třeba-že jsou ekonomicky zajištěni a těší se sociálnímu standardu hodnému evropského průměru.Doufáme, že vláda, která vzejde z příštích voleb, tuto otázku zařadí mezi své priority a postaví se k ní dostatečně seriózně a transparentně i proto, aby lidem ukázala, že ti, kdo usedají do křesel moci, tak činí ve službách veřejného blaha a nikoliv pro ochranu výhod, kterou určitý styl politiky zaručuje.

„Il ripristino dei diritti dei proprietari è ormai vicino.“

„Navrácení práv majitelů se blíží.“

Tomislav Šimeček, presidente dell’Associazione

civile dei proprietari delle case, degli appartamenti

e di altri immobili della Rep. Ceca (OSMD):

RNDr. Tomislav Šimeček, předseda Občanského

sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí

v ČR (OSMD):

Těsně po sametové revoluci zahájilo činnost občanské sdružení, které si vytklo za cíl prosazovat právoplatné zájmy majitelů nemovitostí určených k nájemnímu bydlení. Okamžitě po změně společenských poměrů v zemi bylo totiž jasné, že boj za práva soukro-mých vlastníků – restituentů i dalších majitelů nemovitostí – nekončí, ale naopak začíná. Ani po dvaceti letech není mise završena. Dosud v ČR platí schizofrenní situace odporující Listině základních práv a svobod a Ústavě ČR: majitelé domů jsou omezováni ve svých vlastnických právech, stále funguje regulace nájemného, silně deformující trh s byty. Ovšem nyní jsou členové OSMD ale i všichni ostat-ní soukromí majitelé bytů mnohem blíže spravedlnosti. Naděje má jméno Štrasburk.

Immediatamente dopo la Rivoluzione di Velluto l’associazione civile ha avviato le proprie attività dandosi come obiettivo l’affermazione dei legittimi interessi dei proprietari degli immobili destinati alla locazione ad uso abitativo. Era chiaro che la lotta per i diritti dei proprietari privati era appena cominciata. Purtroppo nemmeno dopo venti anni questa missione può dirsi conclusa. Finora in Rep. Ceca esiste una situazione schizofrenica che di fatto è contraria alla Carta sui Diritti e le Libertà Fondamentali e non è conforme alla Costituzione del paese: i proprietari degli immobili sono limitati nell’esercizio dei propri diritti di proprie-tà dato che ancora vige la regolamentazione degli affitti che deforma il mercato degli immobili. Oggi, comunque, i membri dell’OSMD, insieme agli altri soggetti privati proprietari di appartamenti, sono molto più vicini ad ottenere giustizia. Il nome di questa speranza è Strasburgo.

45

[44] [45]

CamICMAGAZINE

[44] [45]

Potrebbe descriverci la Vostra organizzazione e i suoi obietti-vi?L’Associazione civile dei proprietari delle case, degli appartamenti e di altri immobili della Repubblica Ceca (OSMD) è nata all’inizio del 1990 e oggi conta all’incirca 6.000 membri. Si tratta soprattutto di proprietari di case unifamiliari, di palazzi con appartamenti in locazione, persone giuridiche con un proprio fondo immobiliare ed alcuni comuni e città. L’obbiettivo dell’associazione consiste soprattutto nell’affermazione e nella difesa degli interessi dei proprietari degli immobili destinati agli alloggi in locazione. I nostri specia-listi hanno accesso alla maggioranza delle informazioni necessarie connesse alla problematica degli alloggi in loca-zione, dei diritti e degli obblighi dei locatori nei confronti della pubblica amministrazione, dei locatori e dei terzi. Grazie al coinvolgimento personale degli esponenti dell’as-sociazione e alla continuità del loro lavoro la OSMD si è conquistata una posizione di prestigio tra il pubblico specializzato, così come sulla scena politica nazionale ed anche a livello internazionale. Offriamo servizi di consulenza e redigiamo pareri legati non solo alla problematica delle abi-tazioni in locazione. In parole povere, difendiamo i diritti dei proprietari degli immobili che in questo paese non vengono rispettati.

In quale modo affermate i diritti dei proprietari?La nostra associazione non può condurre direttamente delle contro-versie dato che non possiede alcun immobile. Il nostro lavoro consiste, tra le altre cose, nell’aiutare i nostri membri a presentare gli appelli al tribunale costituzionale. Siamo anche riusciti a convincere alcuni affinché

firmassero le nostre petizioni o pren-dessero direttamente loro l’iniziativa. In generale cerchiamo di influenzare le decisioni dei legislatori ricorrendo ad argomentazioni razionali coadiu-vate da analisi giuridiche ed econo-miche, per raggiungere insieme a loro dei compromessi ragionevoli. Fino ad oggi, quali sono stati i Vostri maggiori successi?Siamo riusciti a portare a termine con successo tre cause importanti presso la Corte Costituzionale della Repubblica Ceca. La prima di queste era una causa contro un decreto

del Ministero delle Finanze sulla regolamentazione

dell’affitto che successi-vamente

è stato annullato. La

seconda causa

era relativa alla fissazione dei

prezzi da parte del Mini-stero delle Finanze nel 2003,

che regolava l’affitto nello stesso modo. La terza è stata la causa vinta per la cancellazione della moratoria sull’aumento degli affitti, che mante-neva la regolamentazione nonostante fosse stata respinta per ben due volte dalla Corte Costituzionale. In tutti i casi è stato confermato che le azioni del governo erano anticostituzionali, purtroppo il governo non ha rispet-tato il verdetto ed ha cercato in vari modi di aggirare la giustizia. Negli iter successivi, comunque, la Corte Costituzionale ci ha sempre dato ragione. Nonostante ciò qualcosa in vent’anni è cambiato – il livello degli affitti regolamentati in molti casi si avvicina ai prezzi di mercato.Ha ragione. I prezzi degli affitti regolamentati hanno cominciato ad

avvicinarsi a quelli di mercato grazie ai nostri appelli presso il Tribunale Europeo per i Diritti Umani di Stra-sburgo. Il governo si è reso conto di non poter vincere un’istanza europea al livello più alto. Ha stimato quindi il possibile risarcimento dovuto ai proprietari per i danni subiti a causa dell’affitto regolamentato imposto, ma la cifra è risultata astronomica e il governo ha attuato così la legge n. 107 del 2006 con la quale ha avviato la deregolamentazione. Paradossal-mente è stata la deregolamentazione più brusca d’Europa con un ritmo di crescita degli affitti del 40% nel primo anno, del 30% in quello suc-cessivo ecc. Siete soddisfatti di questo pas-so?Possiamo dire che la situazione nel campo degli affitti è migliorata in modo significativo, purtroppo, però, ciò non è avvenuto in maniera diffusa. La deregolamentazione, infatti, ha superato i costi del puro mantenimento soltanto in circa 200 comuni. È vero che si tratta di quelli più grandi e più importanti, ovvero della capitale e di altri centri rilevanti, ma rimangono ancora circa 6.000 comuni dove l’ammontare degli affitti regolamentati rimane sotto il livello dei costi reali di esercizio e di manutenzione del fondo immobilia-re. I proprietari sono costretti quindi a rimetterci per via della regolamen-tazione, trascurando la manuten-zione oppure finanziando il fondo immobiliare di tasca propria. Con ciò, di fatto, si nega alla maggioranza dei proprietari il diritto di utilizzare liberamente i propri beni. In sostanza lo stato ceco riconosce solo il puro di-ritto alla proprietà con l’iscrizione nel catasto degli immobili ma infrange l’altro pilastro del diritto di proprietà: il diritto di disporre della proprietà e di trarne beneficio mettendo a frutto la proprietà stessa.

Těsně po sametové revoluci zahájilo činnost občanské sdružení, které si vytklo za cíl prosazovat právoplatné zájmy majitelů nemovitostí určených k nájemnímu bydlení. Okamžitě po změně společenských poměrů v zemi bylo totiž jasné, že boj za práva soukromých vlastníků – resti-tuentů i dalších majitelů nemovitostí – nekončí, ale naopak začíná. Ani po dvaceti letech není mise završena. Dosud v ČR platí schizofrenní situa-ce odporující Listině základních práv a svobod a Ústavě ČR: majitelé domů jsou omezováni ve svých vlastnic-kých právech, stále funguje regulace nájemného, silně deformující trh s byty. Ovšem nyní jsou členové OSMD ale i všichni ostatní soukromí majitelé bytů mnohem blíže sprave-dlnosti. Naděje má jméno Štrasburk. Popište prosím vaši organizaci a její cíle.Občanské sdružení majitelů domů bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD) vzniklo počátkem roku 1990 a dnes sdružuje přibližně šest tisíc členů. Patří mezi ně především majitelé rodinných a nájemních domů, dále právnické osoby s vlastním bytovým fondem a některé obce a města. Předmětem činnosti sdružení je především prosazování zájmů majitelů nemovi-tostí určených k zajištění nájemního bydlení. OSMD je připomínkovým místem nových a novelizovaných právních předpisů v oblasti bydlení. Naši odborníci mají přístup k většině všem potřebných informací souvi-sejících s problematikou nájemního bydlení, právech a povinnostech pronajímatelů vůči státní správě, nájemníkům a třetím stranám. Díky osobní angažovanosti představitelů a kontinuitě jejich práce si OSMD získalo prestiž mezi odbornou

veřejností, na politické scéně i na mezinárodní úrovni. Poskytujeme konzultace a stanoviska související nejen s nájemní bytovou problemati-kou. Zkrátka, hájíme práva majitelů nemovitostí, která jsou v této zemi porušována.

Jakým způsobem prosazujete práva majitelů?Naše sdružení vést spory přímo nemůže, neboť žádné nemovitosti nevlastní. Pomáháme svým čle-nům tím, že podáváme stížnosti k ústavnímu soudu. Podařilo se nám přesvědčit senátory horní komory Parlamentu ČR, aby se pod naše stíž-nosti podepsali či je sami iniciovali. Racionální argumentací podloženou právními rozbory i ekonomickými analýzami se snažíme ovlivňovat rozhodnutí zákonodárců, hledáme s nimi kompromisy.

Které jsou dosud vaše největší úspěchy?Dokázali jsme dotáhnout do vítěz-ného konce tři významné kauzy u Ústavního soudu České republiky. První z nich byla žaloba proti vy-hlášce ministerstva financí o regu-laci nájemného, která byla posléze zrušena. Druhá kauza se týkala ceno-vého výměru ministerstva financí z roku 2003, který úplně stejným způsobem nájemné reguloval.


Třetí byla vítězná žaloba na zrušení moratoria na zvyšování nájemného, která zachovávala regulaci i přes její dvojí odmítnutí Ústavním soudem. Vždy bylo potvrzeno, že kroky vlády byly protiústavní, bohužel kabinet verdikty nerespektoval a různými způsoby se snažil justici obejít. ÚS nám dal v následných řízeních vždy za pravdu. Přesto se za dvacet let se něco změnilo – úroveň regulovaného nájemného se přibližuje tržním cenám.Máte pravdu. Ceny regulovaného ná-jemného se začaly narovnávat díky naší stížnosti u Evropského soud pro lidská práva ve Štrasburku. Vláda si uvědomila, že nemůže u nejvyšší evropské instance uspět. Odhadla hrozící škody v podobě astronomické

kompenzace majitelům domů s vnuceným regulovaným

nájemným, a proto se rozhodla pro ústupek v podobě zákona č. 107 z roku 2006, kterým odstartovala deregulaci. Paradoxně nejprudší deregulaci v Evropě, s tempem růstu cen nájemného o 40 % v prvním roce, 30 % v dalším atd. Byli jste s tímto kro-kem spokojeni?Situace v oblasti nájmů se výrazně zlepšila,

bohužel však ne plošně. Deregulace překročila náklady prosté reprodukce u přibližně dvou set obcí. Pravda, těch největších a nejvýznam-nějších, tedy hlavního města a dal-ších významných center. Ale zbývá stále asi šest tisíc obcí, kde se výše regulovaného nájemného stále drží pod úrovní reálných nákladů na pro-voz a údržbu bytového fondu. Maji-telé jsou nuceni na regulaci doplácet – buď zanedbáváním údržby, nebo dotováním bytového fondu z vlast-ních kapes. Tím je nadále upíráno

REGOLAMENTAZIONE

Numero di appartamenti locati in Rep. Ceca > 850.000Numero di appartamenti ad affitto regolato – proprietari privati > 300.000Comuni > 400.000Numero di appartamenti con affitto di mercato > 150.000

REGULACE

Počet nájemních bytů v ČR > 850 000Počet bytů s regulovaným nájemným – soukromí majitelé > 300 000Obce. > 400 000Počet bytů s tržním nájemným > 150 000

46

47

[46] [47]

CamICMAGAZINE

[46] [47]

cause simili, evitando che i giudici si debbano esprimere per ogni caso singolarmente. Quali potrebbero essere gli ef-fetti sugli gli appelli dei proprie-tari degli immobili in Repubblica Ceca? In che misura è probabile che il Tribunale deliberi in vo-stro favore?È abbastanza probabile che quest’an-no venga emesso il verdetto relativo alla nostra causa. Con- sidera-to che negli ultimi anni ci sono state

cause simili (ad

es. i casi contro Malta) risolte sulla

base del precedente del 2005, ci sono ottime possibilità

che lo stesso valga per la nostra causa. Quale potrebbe essere lo scena-rio successivo?Non appena viene deliberato ricor-rendo alla modalità del caso pilota, anche quelli che non si sono aggiunti alla querela ottengono lo stesso di-ritto. Complessivamente parliamo di circa 30.000 proprietari. Per rendere l’idea, – secondo le stime fatte nel 2005 dagli analisti di Patria Finance, il danno causato dalla regolamenta-zione degli affitti ammonterebbe a più o meno 21 miliardi di corone ogni anno (ca.823 milioni di euro). Il dirit-to ad una compensazione di tali di-mensioni ci garantisce una posizione molto forte nelle trattative. Inoltre, vorremmo raccomandare ai membri dell’associazione di non richiedere il risarcimento nell’ammontare mas-simo. Offriamo infatti al governo la

disponibilità a fare un passo indietro in cambio di modifiche legislative del codice civile. Il nostro obiettivo è la riforma della situazione attuale. Non temete le ricadute sul settore pubblico a seguito della rottura dello status quo?Vogliamo difendere i diritti di tutti i cittadini previsti dalla Costituzione. Secondo la Carta dei Diritti e delle Libertà Fondamentali, chiunque si trovi non per propria colpa in una situazione finanziaria difficile ha diritto ad un supporto materiale da parte dello Stato. Per questo abbiamo elaborato una proposta di legge sugli alloggi sociali. Coloro che vorrebbero

lavorare ma non possono (perché sono anziani, invalidi oppure non riescono a trovare un lavoro

a causa della disoccupazione) do-vrebbero ricevere un aiuto concreto dallo Stato, in modo da permettersi uno standard abitativo adeguato nell’ambito di un libero mercato degli alloggi. Siamo decisamente contrari all’attuale modello di alloggi sociali basato sull’assegnazione diretta degli appartamenti, anziché su una politica di sostegno per l’abitazione nell’ambi-to di un sistema di mercato. In questo modo, purtroppo, l’assegnazione degli alloggi sociali finisce per dipendere dalla corruttibilità dei funzionari. Infatti, secondo l’Istituto di Sociolo-gia, oggi più di due terzi dei locatari ad affitto regolato è costituito da persone benestanti.

právo většiny majitelů na pokojné užívání majetku. Český stát de facto uznává pouze holé právo na majetek zápisem v katastru nemovitostí, ale již porušuje zbylé pilíře vlastnického práva: právo disponovat majetkem a mít z něj užitek a majetek užívat Jak se snažíte tato práva hájit?Tento stěžejní problém byl předmětem naší další stížnosti z roku 2005 k soudu pro lidská práva ve Štrasburku. V roce 2004 jsme objevili průlomový případ, ve kterém u Evrop-ského soudu pro lidská práva zvítězila francouzská občan-ka polského původu Maria Hutten-Czapská, které polský stát znemožňoval disponovat nemovitostí a mít z ní užitek. Soud přitom rozhodl téměř jednomyslně, šestnácti hlasy proti jedinému. Kromě toho polskému státu zadal, aby se s touto nespravedlivou situací do půl roku vypořádal, neboť se týkala zhruba další stovky tisíc majitelů domů.Na základě tohoto zjištění jsme podali stížnost na český stát, že porušuje úmluvu o lidských právech, kterou ratifikovala česká vláda v roce 1992. Ta zaručuje zmíněné právo pokoj-ného užívání majetku, spojené s disponováním nemovitostí bez omezení a právem mít z něj užitek. V rozporu s ústavou v ČR stále platí zákony, které majitelům upírají práva, i přes zmí-něné tři prohry u Ústavního soudu... Média označují vaši stížnost ve Štrasburku za průlomový mo-ment. V čem spočívá?Našim členům jsme nabídli možnost připojit se ke stížnosti. Dnes ve Štrasburku leží pět tisíc individuál-ních žádostí majitelů domů, všichni chtějí kompenzaci škod. Nejdůleži-tější ovšem je, že soud ve Štrasburku ještě před „polskou kauzou“ rozhodl, že pokud se projeví systémová chyba

v jurisdikci evropských států, bude se řešit formou tzv. pilotního přípa-du. Jinými slovy jde o precedens: rozhodnutí ve věci jednoho případu ponese napříště stejný důsledek pro všechny ostatní podobné kauzy. Soudci již nemusejí ve všech těchto případech jednotlivě rozhodovat.

Jaké by to mohlo mít důsledky pro stížnosti majitelů nemo-vitostí v ČR? Jak vysoké jsou šance na to, že soud rozhodne ve váš prospěch?Je dost pravděpodobné, že ještě letos padne rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že v posledních letech pro-běhly jiné obdobné kauzy (zejména případy z Malty), které byly rozhod-nuty na základě precedentu z roku 2005, je tu vysoká pravděpodobnost, že stejný verdikt padne i v našem případě.

Jaký by pak následoval scénář?Jakmile bude rozhodnuto pilotním způsobem, stejné právo získají i ti, kteří se k žalobě nepřipojili. Dohro-mady zhruba 30 tisíc vlastníků. Pro ilustraci - škoda vzniklá regulací nájemného činí podle odhadů ana-

lytiků z Patria Finance z roku 2005 zhruba 21 mld. korun ročně. Právo na kompenza-ci takových rozměrů nám zajistí silnou vyjednávací pozici. Členům sdružení bychom chtěli dát dopo-ručení, aby nepožadovali kompenzaci v maximální výši, vládě nabídneme ochotu ustoupit za to, že provede legislativní změny občanského zákoníku. Na-ším cílem je náprava věci. Neobáváte se dopadů na veřejný sektor po prolo-mení statutu quo?Chceme hájit práva všech občanů zakotvená v ústavě. Podle listiny základních práv a svobod každý, kdo se bez své viny dostane do finančních problémů, má právo na to, aby mu stát hmotně pomohl. Proto jsme vypracovali návrh zákona o sociálním bydlení. Ti, kteří by chtěli pracovat, ale nemohou (jsou staří, invalidé, nemohou najít

práci kvůli nezaměstnanos-ti) budou mít právo na hmotnou pomoc státu tak, aby na volném trhu bydlení mohli zaplatit přiměřený bytový standard. Rozhodně jsme proti současnému modelu sociálního bydlení, které potřebnému prostě přidělí byt, nikoli podporu na byd-lení v tržním systému. Pak záleží na zkorumpovatelnosti úředníků, komu sociální bydlení přiřkne. Vždyť podle Sociologického ústavu dnes více než dvě třetiny nájemců v regulovaném bydlení tvoří bohatí lidé.

L’infrazione dei diritti di proprietà si chiama decretoIl diritto fondamentale del proprietario a disporre della sua proprietà è infranto da un fenomeno ceco – il cosiddetto “decreto sulla casa”. Dopo l’esproprio dei proprietari delle case con appartamenti in locazione negli anni Sessanta, le unità abitative venivano assegnate dai cosiddetti sindacati della casa del Comitato Nazionale. I diritti sull’immobile ve-nivano trasferiti al locatario e questi poteva cambiare l’ap-partamento, trasferirlo ai parenti e anche ad altri cittadini. Questo diritto, il cui istituto è diventato il decreto sulla casa, garantiva il rapporto di locazione per un periodo infinito. Con alcune limitazioni, è stato trasferito anche al periodo successivo alle restituzioni. L’altro diritto del proprietario di un appartamentoquello di godere liberamente della rendita sulla proprietà, è limitato dal sistema di regolamentazione degli affitti. In alcune località, la regolamentazione è già sottoposta ad una graduale liberalizzazione.

Porušování vlastnických práv se jmenuje dekretZákladní právo majitele disponovat svým majetkem porušuje český fenomén – tzv. „dekret na byt“. Po vyvlastnění majitelů domů s nájemními byty v šedesátých letech bytové jednotky přidělovaly tzv. bytové odbory Národního výboru. Práva k nemovitosti byla převedena na nájemníka – mohl byt vyměňovat, převádět na příbuzné i cizí občany. Toto právo, jehož institutem se stal dekret na byt, zaručovalo nájemní vztah na nekonečnou dobu. S určitými omezeními se přeneslo se i do období po restitucích. Další právo ma-jitele bytu, právo svobodného výnosu z majetku, omezuje systém regulace nájemného. Regulace je ve vybraných loka-litách postupně uvolňována.


Come cercate di difendere questi diritti?Nel 2005 abbiamo presentato il no-stro reclamo al Tribunale dei Diritti Umani di Strasburgo. In quell’an-no infatti il tribunale ha emesso il verdetto sul caso Czapska che ha fatto scuola. La Sig.ra Maria Hutten-Czapska, cittadina francese di origine polacca si rivolse nel 1997 al Tribu-nale di Strasburgo nella causa contro lo Stato polacco che non le permet-teva di disporre dei suoi immobili e di trarne beneficio. Il Tribunale ha riconosciuto un risarcimento alla Sig.ra Czapska per i danni subiti. Inoltre, dal momento che la stessa situazione riguardava altre centinaia di migliaia di proprietari, il Tribunale ha impo-sto allo Stato polacco di risolvere la situazione entro 6 mesi.Si tratta di un precedente importante per la nostra causa perché il Tribu-nale di Strasburgo segue il diritto an-glosassone, basato sui precedenti, ed è sulla base di questo che anche noi abbiamo avviato una causa contro lo Stato ceco che infrange il Trattato sui diritti umani ratificato dal governo nel 1992, nel quale si garantisce l’indisturbato diritto di utilizzare la proprietà insieme alla disposizione senza limiti degli immobili e al diritto di goderne dei benefici. I media hanno parlato del vo-stro appello a Strasburgo come di un evento storico. In cosa consiste?Abbiamo offerto ai nostri membri la possibilità di unirsi all’appello. Oggi a Strasburgo giacciono 5.000 richieste individuali di proprietari di case e tut-ti esigono il risarcimento dei danni. La cosa importante è che il Tribunale di Strasburgo, qualora riconosca un errore sistemico nella giurisdizione degli Stati europei, rimandi al caso pilota, ossia al precedente. Di conse-guenza ogni decisione in merito ad un singolo caso comporta in futuro le stesse conseguenze per tutte le altre

to che negli ultimi anni ci sono state

cause simili (ad

es. i casi contro Malta) risolte sulla

Documents

CAMIC