38
Presentación de la 8.ª edición............................................................. 9 Prólogo a la primera edición ............................................................... 15 Origen, justificación, finalidades, metodología y limitaciones ............. 21 Siglas y símbolos utilizados en este manual ...................................... 29 Capítulo preliminar. Encuadre general y estructura conceptual del manual.................................................................................... 35 P.1. Introducción ............................................................................... 35 P.2. La situación previa a la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo .......................................................... 36 P.3. Encuadre general. Esquema de la situación jurídico-urbanísti- ca tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo ................................................................................... 37 P.4. La situación tras la entrada en vigor de la ley 6/1998, de 13 de abril, LRS98 .............................................................................. 39 P.5. La situación tras el RDL 4/2000, la ley 10/2003 y la STC 164/01 ....................................................................................... 43 P.6. La situación actual tras la entrada en vigor de la ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (LRS07) y de su texto refundido de 2008 (LS08) .............................................................................. 43 P.7. Las instituciones del derecho urbanístico ................................. 45 P.8. Estructura conceptual del manual ............................................. 47 P.9. Estructura formal del manual .................................................... 49 PARTE I EL DERECHO URBANÍSTICO Y LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Capítulo 1. El derecho urbanístico ............................................... 53 1.1. El urbanismo: el hecho y el derecho......................................... 53 1.1.1. El hecho urbanístico .................................................... 54

Capítulo preliminar. Encuadre general y estructura ... · Encuadre general y estructura conceptual ... Estructura formal del manual ... interés público y social [art. 13.1, 2.º

Embed Size (px)

Citation preview

Presentación de la 8.ª edición ............................................................. 9

Prólogo a la primera edición ............................................................... 15

Origen, justificación, finalidades, metodología y limitaciones ............. 21

Siglas y símbolos utilizados en este manual ...................................... 29

Capítulo preliminar. Encuadre general y estructura conceptual del manual.................................................................................... 35

P.1. Introducción ............................................................................... 35

P.2. La situación previa a la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo .......................................................... 36

P.3. Encuadre general. Esquema de la situación jurídico-urbanísti-ca tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo ................................................................................... 37

P.4. La situación tras la entrada en vigor de la ley 6/1998, de 13 de abril, LRS98 .............................................................................. 39

P.5. La situación tras el RDL 4/2000, la ley 10/2003 y la STC 164/01 ....................................................................................... 43

P.6. La situación actual tras la entrada en vigor de la ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (LRS07) y de su texto refundido de 2008 (LS08) .............................................................................. 43

P.7. Las instituciones del derecho urbanístico ................................. 45

P.8. Estructura conceptual del manual ............................................. 47

P.9. Estructura formal del manual .................................................... 49

PARTE I

EL DERECHO URBANÍSTICO Y LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Capítulo 1. El derecho urbanístico ............................................... 53

1.1. El urbanismo: el hecho y el derecho......................................... 53

1.1.1. El hecho urbanístico .................................................... 54

© El Consultor de los Ayuntamientos

1366 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

A. Etimología y concepto ............................................ 55B. Evolución histórica ................................................. 58

1) La ciudad antigua ............................................ 582) La ciudad medieval .......................................... 613) La ciudad de la Edad Moderna ....................... 644) La ciudad contemporánea ............................... 66

1.1.2. El Derecho urbanístico ................................................ 69A. Concepto y naturaleza del Derecho urbanístico .... 70B. Evolución histórica del Derecho urbanístico espa-

ñol ........................................................................... 731) Antecedentes del Derecho urbanístico espa-

ñol .................................................................... 74a) Los precedentes remotos: desde el Derecho

romano hasta el siglo XIX .............................. 74b) Los precedentes próximos ............................ 75

2) Desde la LS56 hasta nuestros días ................ 81a) La Ley del Suelo de 1956 ............................ 82b) Desde la Ley de Reforma de 1975 y el Texto

Refundido de 1976 hasta nuestros días ...... 831.2. El urbanismo y otras materias conexas .................................... 87

1.2.1. Marco de actuación. Principales ámbitos interrelacio-nados ........................................................................... 87

1.2.2. Las relaciones interadministrativas en las actuaciones sobre el territorio .......................................................... 90

1.2.3. Esbozo del problema de los conflictos de competen-cias ............................................................................... 94

1.2.4. Breve referencia concreta a algunas materias co-nexas con el urbanismo ............................................... 96A. Planificación Económica, Medio Ambiente y Patri-

monio Histórico ....................................................... 961) Planificación económica .................................. 972) Medio ambiente ............................................... 983) Patrimonio Histórico......................................... 99

B. Ordenación del Territorio y su relación con el Ur-banismo .................................................................. 100

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1367

© El Consultor de los Ayuntamientos

1) Breve análisis del concepto de la Ordenación del Territorio y del Urbanismo ......................... 100

2) Los objetivos legales de la Ordenación del Territorio .......................................................... 101

3) Esquematización de las diferencias entre Or-denación del Territorio y Urbanismo ............... 102

4) Algunos aspectos dignos de mención especial en las relaciones entre Ordenación del Territo-rio y Urbanismo ............................................... 104

a) Sus afectaciones recíprocas en sus respec-tivos planes y en sus actuaciones ................ 105

b) Mención de algunas técnicas del Urbanismo válidas en la Ordenación del Territorio ........ 106

c) La problemática de la licencia urbanística municipal en actuaciones de Ordenación del Territorio ....................................................... 108

d) La necesidad de técnicas adecuadas de resolución coordinada de conflictos, armo-nizadoras de los intereses prevalentes y no prevalentes. Una posible orientación de lege ferenda .......................................................... 110

1.3. El derecho urbanístico en la actualidad .................................... 1181.3.1. Planteamiento general. Legislación estatal. Legis-

lación de las Comunidades autónomas. Legislación preconstitucional y Legislación constitucional ............. 122

1.3.2. Análisis especial de la legislación urbanística estatal hasta la LrS98. Ley del Suelo de 1976. Reglamentos de la Ley del Suelo de 1976, parcialmente vigentes. Ley de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo de 1990, hoy derogada. Texto Refundido de 1992, parcialmente vigente. El Real Decreto-Ley 5/1996 y la Ley 7/1997, derogadas. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 ...................................... 128A. La Ley del Suelo de 1976 y los Reglamentos para

su desarrollo, parcialmente vigentes ...................... 131B. Marco constitucional. La distribución constitucio-

nal de competencias en materia de legislación sobre Ordenación del Territorio y Urbanismo ........ 133

C. Los Reales Decretos-Leyes 3/1980 y 16/81 .......... 135

1368 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

D. La Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 1990, hoy derogada .... 136

E. El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, parcialmente vigente por su refundición en la LS08 ....................................................................... 140

F. El Real Decreto-Ley 5/1996 y la Ley 7/1997, de Medidas Liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales ........................................... 147

G. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, y sus principales efectos ............. 149

H. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1997 .................................................................. 152

1.3.3. La producción legislativa del estado en materia de suelo tras la Sentencia 61/1997. La Ley 6/1998, de 13 de abril (LrS98). El Real Decreto-Ley 4/2000, la Ley 10/2003 y las SSTC 164/2001 y 54/2002 .................... 153

1.3.4. La Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo y el vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 (LS08) .......................................................................... 155

1.3.5. Legislación vigente en materia de ordenación del te-rritorio y urbanismo ...................................................... 156A. Legislación aplicable en materia de Ordenación

del Territorio, según la Comunidad Autónoma de que se trate ............................................................ 156

B. Legislación aplicable en materia de Urbanismo, según la Comunidad Autónoma de que se trate ... 158

1.3.6. Las administraciones urbanísticas ............................... 165

PARTE IILA LEGISLACIÓN ESTATAL MARCO DEL URBANISMO

Capítulo 2. La legislación estatal marco de la legislación ur-banística. Principios, estatutos, transformación urbanística, valoraciones e indemnizaciones ............................................... 175

2.1. Introducción. Breve visión general de la Ley 8/2007 y su texto refundido de 2008. Los tres estatutos básicos en el texto re-fundido....................................................................................... 175

2.2. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos .......................................... 181

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1369

© El Consultor de los Ayuntamientos

2.2.1. Los derechos de los ciudadanos en relación con el suelo ............................................................................ 181A. Introducción ............................................................ 181B. El domicilio «libre de ruidos» ................................. 183C. El medio ambiente y un paisaje adecuados .......... 188D. Acceso a las dotaciones públicas .......................... 192E. Derecho a la información por las Administraciones

Públicas .................................................................. 193F. Derecho a la participación ciudadana .................... 196G. La acción pública en el urbanismo......................... 197

2.2.2. Los deberes de los ciudadanos en relación con el suelo 1992.3. El régimen de la iniciativa de los particulares en la actividad de

ejecución del planeamiento....................................................... 2002.3.1. Introducción ................................................................. 2002.3.2. Características de la iniciativa de los particulares en

la actividad de ejecución del planeamiento. Regla ge-neral ............................................................................. 203

2.3.3. La excepción a favor de los propietarios de suelo en materia de iniciativa en la actividad de ejecución del planeamiento ............................................................... 204

2.4. El régimen de la propiedad del suelo ....................................... 2052.4.1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo en

la Ley sobre Régimen del Suelo y valoraciones de 1998 ............................................................................. 205A. Los derechos de la propiedad del suelo en el Tex-

to Refundido de la Ley del Suelo de 1992 y en la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 ....................................................................... 208

B. Los deberes de la propiedad del suelo en la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 212

2.4.2. Carácter estatutario del contenido del derecho de pro-piedad .......................................................................... 217

2.4.3. La patrimonialización de la edificabilidad se produce por el cumplimiento de los deberes ............................. 218

2.5. Las facultades básicas de los propietarios de suelo ................ 2212.5.1. Las facultades del propietario de suelo en la LS08 .... 2222.5.2. Facultades genéricas de los propietarios de suelo ..... 222

1370 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

A. Facultad de uso y disposición (uso, disfrute y ex-plotación) conforme a su estado y destino en cada momento, alcanzando al vuelo, subsuelo hasta donde determinen los planes (art. 8.2 LS08) ......... 226

B. Facultad de realizar la instalación, construcción o edificación permitida en una unidad apta para ello, que tenga las condiciones físicas y jurídicas exigidas [arts. 6.d) y art. 8.1.b) LS08] .................... 228

C. Facultad de realizar las instalaciones y construc-ciones necesarias para el uso (usos agrícolas, ganaderos, etc., de los recursos naturales) y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que permitidas, no sean edificación [art. 8.1, a) + 13.1, párr. 1.º, LS08] ....................................................... 229

D. Facultad de edificar sobre unidad apta para ello en los términos del art. 6, c), cuando la ordenación atribuya a aquélla edificabilidad para uso determi-nado [art. 8, b) LS08] ............................................. 230

2.5.3. Facultades específicas de los propietarios de suelo ... 233A. En Suelo Rural con Actuaciones de Transforma-

ción Urbanística ...................................................... 2331) Participar en la ejecución de Actuaciones de

Transformación Urbanística en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, con plazo mínimo de un mes para ejercerla [art. 8.1, c) LS08] ............................................. 233

2) Excepción: usos y obras de carácter provisio-nal [art. 13.3.a) LS08] ...................................... 234

3) Obras de urbanización si tienen los requisitos exigibles [art. 13.3, b LS08] ............................. 235

B. En Suelo Rural ....................................................... 2361) Facultad excepcional de legitimar usos de

interés público y social [art. 13.1, 2.º párrafo LS08] ............................................................... 236

2.6. Los deberes básicos de los propietarios de suelo .................... 2362.6.1. Los deberes básicos del propietario de suelo en la

LS08 ............................................................................. 2362.6.2. Deberes genéricos de los propietarios de suelo (debe-

res comunes a cualquier propietario de suelo) ........... 238

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1371

© El Consultor de los Ayuntamientos

A. Deber de dedicar el suelo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urba-nística (art. 9.1, primer inciso, LS08) ..................... 238

B. Deber de conservar el suelo en las condiciones le-gales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, sanidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles (art. 9.1, segundo inciso, LS08) ........................................................... 239

C. Deber de realizar los trabajos de mejora y reha-bilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación (art. 9.1, tercer inciso, LS08) ........... 239

2.6.3. Deberes específicos de los propietarios de suelo ....... 240A. En suelo urbanizado .............................................. 240

1) Deber de edificar en plazo .............................. 240B. En suelo rural con ATU .......................................... 240

1) Deber de participar en los deberes legales de la promoción de la ATU ................................... 240

C. En suelo rural sin ATU ........................................... 2411) Deber de mantenimiento de los terrenos y de

la masa vegetal ............................................... 2412) Deberes complementarios del propietario de

suelo rural sin ATU .......................................... 2412.7. Las situaciones básicas del suelo y las actuaciones de trans-

formación urbanística ................................................................ 2422.7.1. Las situaciones básicas del suelo y las actuaciones

de Transformación Urbanística (ATU) en la LS08 ...... 2422.7.2. Presunción de inicio y terminación de las Actuaciones

de Transformación Urbanística (ATU) ......................... 2472.8. Los deberes de la promoción de la transformación urbanística ... 248

2.8.1. Deberes específicos de los titulares de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística en la LS08 ......................................................................... 248A. Entregar a la Administración el suelo para viales,

espacios libres, zonas verdes y restantes dotacio-nes públicas incluidas o adscritas a ella para su obtención ................................................................ 253

B. Entregar a la Administración el suelo libre de car-gas correspondiente al porcentaje de la edificabi-

1372 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

lidad media ponderada de la actuación (o de su incremento), o del ámbito superior de referencia, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística ............................................ 259

1) Determinación del «cesionario»: la Adminis-tración actuante ............................................... 264

2) Determinación del ámbito correspondiente ..... 264

3) Determinación del aprovechamiento total (edi-ficabilidad total tras la ponderación de edifica-bilidades de diferentes usos, tipologías, locali-zaciones, etc.) del «ámbito correspondiente» . 266

4) Determinación del 5-15% de la edificabilidad total ponderada (del aprovechamiento total) del «ámbito», que corresponde a la Adminis-tración y del suelo correspondiente ................. 268

5) Carácter de máximo o mínimo de la entrega de suelo lucrativo, que puede ser reducida o aumentada por la legislación urbanística autonómica. Cuantía aplicable en cada caso a esta cesión. Las leyes autonómicas............. 271

6) Participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo lucrativo entregado libre de car-gas de urbanización correspondientes............ 274

C. Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización, así como las infraestructuras de conexión, ampliación y refuerzo ............................. 275

D. Entregar a la Administración, las obras e infra-estructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público................. 278

E. Garantizar el realojamiento y el retorno de los ocu-pantes legales, cuando tengan derecho a ello y en los términos establecidos en la legislación vigente . 278

F. Indemnizar a los titulares de derechos que deban extinguirse o que no puedan conservarse ............. 279

2.8.2. Cumplimiento de deberes y presunción a la recepción de las obras ................................................................. 280

2.8.3. Nulidad de convenios con obligaciones más gravosas en perjuicio de los propietarios .................................... 280

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1373

© El Consultor de los Ayuntamientos

2.9. Las valoraciones urbanísticas ................................................... 2812.9.1. Ámbito del régimen de valoraciones ........................... 2842.9.2. Criterios generales para la valoración de inmuebles .. 2892.9.3 Valoración del suelo rural ........................................... 292

A. Valoración del suelo rural «puro» .......................... 292B. Valoración del suelo rural «sujeto a transforma-

ción urbanística» o «suelo urbanizable» ................ 2972.9.4. Valoración del suelo urbanizado .................................. 298

A. Suelo urbanizado no edificado (o con edificación existente o en curso de ejecución que es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) ............. 300

B. Suelo urbanizado edificado o en curso de edifica-ción, en el que la edificación existente o en curso de edificación no es ilegal o no se encuentra en situación de ruina física .......................................... 301

C. Suelo afectado por operaciones de reforma o re-novación de la urbanización ................................... 301

2.9.5. Valoración del suelo sujeto al régimen de equidistribu-ción de beneficios y cargas ......................................... 302

2.9.6. La valoración de otros bienes y derechos diferentes del suelo ....................................................................... 302

2.10. Efectos inmediatos de la ley en el derecho urbanístico español .... 3052.10.1. El Derecho transitorio .................................................. 305

A. Efectos sobre la reserva para viviendas de protec-ción oficial ............................................................... 307

B. Efectos sobre la mal llamada cesión de aprove-chamiento ............................................................... 309

C. Efectos sobre la nueva rectificación relativa al con-cepto del suelo urbanizable ................................... 310

D. Efectos en materia de procedimiento .................... 3101) El trámite de información pública .................... 3102) Evaluación ambiental....................................... 3113) Informes sectoriales......................................... 3114) Informe de sostenibilidad ambiental ................ 3115) Resumen ejecutivo .......................................... 3116) Memoria de sostenibilidad económica ............ 312

1374 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

7) Informe de seguimiento ................................... 3122.10.2. Efectos en la lucha contra la corrupción. Modificación

de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Lo-cal. Preceptos incluidos en la LS08. La Disposición Adicional Novena de la LS08 ...................................... 312

2.11. La expropiación, los supuestos indemnizatorios, la venta for-zosa, los patrimonios públicos de suelo, etc. ........................... 317

PARTE IIIINSTITUCIONES DEL URBANISMO ESPAÑOL

Capítulo 3. El estatuto urbanístico de la propiedad inmobilia-ria. Los aspectos esenciales de la transformación urbanísti-ca. Planeamiento, promoción y ejecución. Algunas técnicas urbanísticas (clasificación, calificación, áreas de reparto, aprovechamiento tipo) ................................................................ 321

3.0. Legislación aplicable en materia del conjunto de la transfor-mación urbanística. Legislación autonómica en materia del estatuto de la propiedad ........................................................... 321

3.1. La función social de la propiedad y el régimen urbanístico de la propiedad del suelo conforme a la legislación estatal sobre el suelo y la legislación urbanística de las comunidades autó-nomas........................................................................................ 3253.1.1. De la regulación civil de la propiedad del suelo a la

regulación administrativa ............................................. 328A. Breve evolución histórica del concepto del dere-

cho de propiedad hasta el siglo xx ........................ 328B. La superación del art. 348 del Código Civil ........... 330C. La función social de la propiedad .......................... 332

3.1.2. Normativa reguladora de la propiedad urbanística ...... 341A. Normativa preconstitucional ..................................... 342B. Preceptos de la Constitución Española ................. 343C. Normativa reguladora de la propiedad del suelo

desde la Constitución hasta la Sentencia del Tri-bunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo ..... 3461) La LrS90 y la LS92 .......................................... 3462) El Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, y la

Ley 7/1997, de 14 de abril ............................... 350

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1375

© El Consultor de los Ayuntamientos

D. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 marzo, y el contenido del derecho de pro-piedad. Lo que la legislación estatal puede regular respecto de la clasificación del suelo y del aprove-chamiento susceptible de apropiación ................... 352

E. La propiedad en la legislación estatal posterior a la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 y la Ley estatal 6/1998 .............................................. 356

F. La Ley estatal 8/2007 y el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 y la situación de la legisla-ción autonómica ..................................................... 356

3.2. La esencia y el procedimiento de la transformación urbanística 3583.2.1. Introducción ................................................................. 3583.2.2. El tránsito del planeamiento urbanístico a su ejecu-

ción. Visión integral del proceso .................................. 362A. La distribución de beneficios y cargas del planea-

miento (remisión) .................................................... 362B. Las dos fases básicas de la actividad urbanística:

el planeamiento y su ejecución .............................. 3641) Fase de planeamiento ..................................... 3652) Fase de ejecución del planeamiento ............... 372

3.3. Clasificación y calificación del suelo ......................................... 3793.3.1. La clasificación del suelo ............................................. 384

A. Suelo urbano .......................................................... 3931) Definición ......................................................... 3932) Delimitación ..................................................... 403

a) Importancia ................................................... 403b) Criterios ........................................................ 404

B. Suelo no urbanizable ............................................. 4171) Definición ......................................................... 4182) Delimitación ..................................................... 421

C. Suelo urbanizable ................................................... 4281) Definición ......................................................... 4282) Categorías de Suelo Urbanizable.................... 4323) Delimitación ..................................................... 434

3.3.2. La calificación del suelo ............................................... 435

1376 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

A. Concepto de zona de calificación .......................... 437

B. Variabilidad de los usos ......................................... 438

C. Clases de usos (y zonas) en función de su carác-ter lucrativo ............................................................. 441

D. Delimitación de las zonas ...................................... 441

E. Incidencia de la calificación en el contenido del derecho de los promotores, de la propiedad y de los participantes en la actuación de transforma-ción urbanística. Las técnicas de distribución de beneficios y cargas ................................................ 442

3.3.3. Reclasificación y recalificación del suelo ..................... 444

3.3.4. El subsuelo .................................................................. 446

3.3.5. Régimen urbanístico complementario de la propiedad del suelo ....................................................................... 451

3.4. La justa distribución de beneficios y cargas derivadas del planeamiento. Especial referencia a las técnicas de fijación del aprovechamiento de referencia a nivel de planeamiento general ...................................................................................... 454

3.4.1. Aparición de las técnicas de distribución de beneficios y cargas ....................................................................... 458

3.4.2. Operatividad del sistema de distribución de beneficios y cargas ....................................................................... 465

A. Transformación de los terrenos ............................. 465

B. Redistribución dominical y ejecución material de obras de urbanización u ordinarias ........................ 469

C. Delimitación y concreción del contenido del dere-cho de propiedad urbanística o de concreción del derecho de los participantes en la actuación de transformación urbanística ..................................... 471

3.5. Ámbitos de determinación del aprovechamiento objetivo de referencia. Áreas de reparto, sectores, etc ............................... 472

3.5.1. Concepto de ámbito de determinación del aprovecha-miento de referencia —área de reparto de cargas y beneficios, cuatrienio, conjunto de sectores, sector, unidad de ejecución, parcela asistemática, etc.—, cuya regulación es competencia exclusiva de la legis-lación de las Comunidades Autónomas ...................... 477

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1377

© El Consultor de los Ayuntamientos

3.5.2. La delimitación de los ámbitos de determinación del aprovechamiento de referencia (áreas de reparto, etc.) . 483

A. Criterios legales para la delimitación de las Áreas de Reparto conforme al contenido material de la LS92 y otras regulaciones ...................................... 486

B. Criterios complementarios en suelo urbano .......... 493

C. Reflexión sobre el sentido y las consecuencias económicas de la delimitación de las Áreas de Reparto o ámbitos de determinación del aprove-chamiento de referencia ......................................... 496

3.5.3. Efectos de la delimitación de las áreas de reparto o ámbitos de determinación del aprovechamiento de referencia o edificabilidad media ponderada ............... 498

3.5.4. Ejemplos de la delimitación de áreas de reparto ........ 499

3.5.5. La delimitación de otros ámbitos de determinación del aprovechamiento de referencia («cuatrienios», secto-res, unidades de ejecución y parcelas asistemáticas) 503

3.6. Aprovechamientos objetivos de referencia. Aprovechamiento tipo del área de reparto. Aprovechamiento medio del sector. Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución. Aprove-chamiento total de la parcela asistemática. Aprovechamiento objetivo total del ámbito. La edificabilidad media ponderada y la edificabiilidad ponderada total ............................................... 506

3.6.1. Conceptos previos básicos. La homogeneización de usos y tipologías .......................................................... 507

3.6.2. Breve análisis de las prescripciones legales del cálcu-lo del aprovechamiento unitario de referencia (aprove-chamiento tipo, medio, etc.) ......................................... 513

A. Breve indicación de las prescripciones legales del cálculo del aprovechamiento tipo, conforme a la regulación materialmente contenida en la LS92 .... 514

3.6.3. Cálculo del aprovechamiento tipo de un área de re-parto. Aproximación a su formulación ......................... 521

3.6.4. Cálculo del aprovechamiento tipo, conforme al conte-nido material de la LS92 asumido materialmente por varias leyes de Comunidades Autónomas .................. 522

A. Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbani-zable ....................................................................... 523

1378 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano no consolidado ....................................................... 525

3.6.5. Cálculo de otros aprovechamientos objetivos de refe-rencia ........................................................................... 529A. Cálculo del aprovechamiento medio del sector o

conjunto de sectores .............................................. 529B. Cálculo del aprovechamiento medio de la unidad

de ejecución ........................................................... 529C. Cálculo del aprovechamiento total de la parcela

asistemática ........................................................... 529D. Cálculo del aprovechamiento total del ámbito co-

rrespondiente ......................................................... 5293.6.6. Ejemplos de la fijación del aprovechamiento de

referencia (aprovechamiento tipo, aprovechamiento medio, aprovechamiento total de referencia) tanto en suelo urbanizable sectorizado como en suelo urbano no consolidado ............................................................. 530A. Supuesto de cálculo del aprovechamiento tipo en

suelo urbanizable sectorizado ................................ 530B. Supuestos de cálculo del aprovechamiento tipo en

suelo urbano no consolidado ................................. 533C. Supuesto de cálculo del aprovechamiento medio

en suelo urbanizable sectorizado........................... 536D. Supuesto de cálculo del aprovechamiento total del

correspondiente ámbito en suelo urbano ............... 5363.6.7. Efectos de la fijación del aprovechamiento de refe-

rencia (aprovechamiento tipo de un área de reparto, aprovechamiento medio o aprovechamiento total de referencia) .................................................................... 536

3.7. Régimen urbanístico del suelo destinado a dotaciones públi-cas. Análisis del contenido del derecho de propiedad de los propietarios de los terrenos afectados ...................................... 538

PARTE IVEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO

Capítulo 4. El planeamiento territorial y urbanístico .................. 543

4.0. Legislación aplicable en materia de planeamiento territorial y urbanístico ................................................................................. 543

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1379

© El Consultor de los Ayuntamientos

4.1. El planeamiento territorial y urbanístico. Introducción .............. 5494.2. El plan, norma jurídica. La ausencia de planeamiento ............. 551

4.2.1. Clase de norma jurídica que es un plan urbanístico ... 5524.2.2. La libertad del planeamiento y los estándares urbanís-

ticos .............................................................................. 5544.2.3. La ordenación urbanística en ausencia de planea-

miento. Las normas legales de directa aplicación ....... 5584.3. El sistema legal de planeamiento: clases, jerarquía y coordi-

nación de los instrumentos de planeamiento territorial y urba-nístico. La coordinación del planeamiento intersectorial .......... 565

4.4. El planeamiento supramunicipal. Su especial situación ........... 5714.4.1. El planeamiento de nivel nacional: el anulado plan

nacional de ordenación y los instrumentos de planifi-cación estatal con incidencia territorial ........................ 572

4.4.2. El planeamiento de ordenación territorial. El Plan Director Territorial de Coordinación y los planes terri-toriales de las Comunidades Autónomas .................... 574A. El Plan Director Territorial de Coordinación

(PDTC) ................................................................... 575B. Los Planes Territoriales de las Comunidades Au-

tónomas. El Plan Regional de Estrategia Territorial de la Comunidad de Madrid ................................... 577

4.4.3. El planeamiento urbanístico supramunicipal ............... 5844.5. El planeamiento urbanístico municipal. Instrumentos de orde-

nación del suelo. El planeamiento general ............................... 5854.5.1. El plan general municipal de ordenación urbana (FIG.

4.5.1-1) ......................................................................... 5894.5.2. Las normas subsidiarias de planeamiento. Las nor-

mas complementarias de planeamiento ...................... 604A. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento (FIG.

4.5.2-1) ................................................................... 605B. Las Normas Complementarias de Planeamiento .. 608

4.5.3. Los proyectos de delimitación del suelo urbano ......... 6094.6. Planeamiento de desarrollo del planeamiento general. El pla-

neamiento sectorial ................................................................... 6104.6.1. El programa de actuación urbanística (FIG. 4.6.1-1) .. 6114.6.2. El Plan Parcial de ordenación (FIG. 4.6.2-1) ............... 614

1380 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

4.6.3. Los Planes Especiales. El Plan Especial de Reforma Interior (FIG. 4.6.3-1) ................................................... 620

4.7. Instrumentos complementarios ................................................. 624

4.7.1. Estudio de Detalle (FIG. 4.7.1-1) ................................. 624

4.7.2. Proyecto de Urbanización (FIG. 4.7.2-1) ..................... 626

4.7.3. Catálogos ..................................................................... 629

4.8. Resumen comparativo de las determinaciones de los principa-les instrumentos de planeamiento urbanístico.......................... 629

4.9. La situación urbanística en ausencia de planeamiento. El pro-yecto de delimitación del suelo urbano ..................................... 634

4.10. Formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico. Procedimiento de aprobación del planeamiento. Aspectos generales. Singularidades ................. 637

4.10.1. Formulación de los instrumentos de planeamiento urbanístico ................................................................... 639

A. La formulación de los instrumentos de planea-miento supraurbanístico ......................................... 639

B. La formulación de los instrumentos de planea-miento urbanístico .................................................. 640

4.10.2. Tramitación y aprobación de los instrumentos de pla-neamiento urbanístico .................................................. 641

A. Tramitación y aprobación del Plan General ........... 6411) Actos preparatorios a la elaboración del Plan

General ............................................................ 643

a) Información previa ........................................ 643

b) Avances previos de planeamiento ............... 643

2) Acuerdo de formulación ................................... 643

a) Acuerdo de formulación del Plan General ... 643

b) Obtención de la información y documen-tación necesaria (afecta a cualquier Plan, Norma o Programa) ...................................... 643

c) Suspensión de licencias previa y potestativa (afecta a Planes, Normas, Programas o Es-tudios de Detalle) .......................................... 643

3) Elaboración del Plan General .......................... 645

a) Encargo de redacción del Plan General ...... 645

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1381

© El Consultor de los Ayuntamientos

b) Exposición pública del Avance de Plan Ge-neral .............................................................. 645

c) Plan General elaborado ................................ 6454) Tramitación del Plan General .......................... 645

a) Aprobación inicial ......................................... 646b) Suspensión automática de licencias (afecta

a los mismos instrumentos que la suspen-sión potestativa de licencias) ....................... 646

c) Información pública (afecta a todos los ins-trumentos de planeamiento) ......................... 647

d) Audiencia a las Corporaciones Municipales afectadas ...................................................... 648

e) Informe y resolución de alegaciones (afecta a todos los instrumentos de planeamiento) ...... 648

f) Aprobación provisional ................................. 648g) Aprobación definitiva del Plan General (lo

indicado afecta al Plan General y a algunos otros instrumentos de planeamiento; todos ellos tienen aprobación definitiva) ................ 649

B. Tramitación de los instrumentos de planeamiento general y de los Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano ......................................................... 652

C. Tramitación y aprobación de los instrumentos de desarrollo del planeamiento general ...................... 6531) Tramitación de los Programas de Actuación

Urbanística y de los Planes Especiales que no desarrollen un instrumento de planeamiento general ............................................................. 654

2) Tramitación de los Planes Parciales y de los Planes Especiales que desarrollen un instru-mento de planeamiento general ...................... 654

D. Tramitación de los Estudios de Detalle y de los Proyectos de Urbanización .................................... 655

4.10.3. Competencia para la aprobación definitiva de los ins-trumentos de planeamiento urbanístico ....................... 655

4.11. El planeamiento de iniciativa particular. Documentación nece-saria en los planes de iniciativa particular. Procedimiento de aprobación. Las urbanizaciones de iniciativa particular ........... 656

1382 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

4.12. Incumplimiento de deberes de formular o aprobar el planea-miento........................................................................................ 658

4.13. Publicidad, vigencia y efectos de la aprobación de los planes e instrumentos de ordenación ................................................... 659

4.13.1. Publicación de los instrumentos de planeamiento ur-banístico ....................................................................... 659

4.13.2. Vigencia de los instrumentos de planeamiento urba-nístico ........................................................................... 662

4.13.3. Efectos de la vigencia de los instrumentos de planea-miento urbanístico ........................................................ 662

A. Ejecutividad del planeamiento ............................... 662

B. Obligatoriedad del planeamiento ........................... 663

C. Implicación de la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación en las expropiaciones .... 663

D. Publicidad de los instrumentos de planeamiento... 663

E. Deber de información a otras Administraciones Públicas .................................................................. 665

F. Usos y obras provisionales .................................... 667

G. Edificios «fuera de ordenación» ............................. 667

4.14. Las alteraciones de la vigencia de los instrumentos de planea-miento urbanístico. Revisión, modificación y suspensión de los planes. Su adaptación a leyes o normas sobrevenidas ........... 668

4.14.1. Alteraciones del planeamiento por exigirlo la aproba-ción o modificación de norma de rango superior, ya sea ley, reglamento o instrumento de planeamiento de rango superior. Adaptación del planeamiento ........ 670

4.14.2. Alteraciones del planeamiento por variación de los criterios fundamentales de planeamiento. La revisión del planeamiento general ............................................ 671

4.14.3. Alteraciones del planeamiento por modificación par-cial del instrumento de planeamiento .......................... 673

A. Revisión del Programa de Actuación de un Plan General ................................................................... 675

B. Modificación «cualificada» del planeamiento ......... 676

C. Modificación «simple» del planeamiento ............... 676

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1383

© El Consultor de los Ayuntamientos

4.14.4. Otras alteraciones del planeamiento. Suspensión por revisión extramunicipal y anulación del planeamiento urbanístico ................................................................... 678

PARTE VLA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Capítulo 5. La ejecución del planeamiento y la gestión urba-nística ....................................................................................... 683

5.0. Legislación aplicable en materia de ejecución del planeamiento ... 6835.1. El tránsito del planeamiento urbanístico a su ejecución. Visión

integral del proceso ................................................................... 6895.2. Presupuestos jurídicos de la ejecución del planeamiento ........ 689

5.2.1. Requisitos para la ejecución asistemática del planea-miento .......................................................................... 695

5.2.2. Requisitos para la ejecución sistemática del planea-miento .......................................................................... 697A. Función legitimadora del planeamiento. Planea-

miento necesario para la ejecución ....................... 698B. Orden de prioridades establecido .......................... 701C. Delimitación de las unidades sistemáticas de eje-

cución (Unidades de Ejecución, UE, polígonos o Unidades de Actuación, UA) .................................. 7021) Concepto de Unidad Sistemática de Ejecu-

ción, Unidad de Ejecución, polígono o Unidad de Actuación .................................................... 704

2) Criterios de delimitación de las Unidades Sis-temáticas de Ejecución (UE, polígonos o UA) 706

a) Criterios para la delimitación de una Unidad Sistemática de Ejecución (UE, polígono o UA) ................................................................ 706

b) Unidad Sistemática de Ejecución continua o discontinua (UE, polígono o UA) .................. 714

3) Momento y procedimiento de delimitación de las Unidades Sistemáticas de Ejecución ......... 716

4) Contenido documental del Proyecto de Deli-mitación de Unidades Sistemáticas de Ejecu-ción .................................................................. 716

1384 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

5) Procedimiento específico de determinación y delimitación de una Unidad Sistemática de Ejecución ......................................................... 717

6) Efectos de la delimitación de una Unidad Sis-temática de Ejecución ..................................... 719

D. Fijación del sistema de ejecución .......................... 719E. Los Proyectos de Urbanización ............................. 725

1) Concepto y finalidad ........................................ 7252) Contenido ........................................................ 7253) Efectos ............................................................. 7274) Procedimiento .................................................. 728

5.3. Las diversas clases de aprovechamiento urbanístico en el planeamiento urbanístico y su ejecución .................................. 7295.3.1. Clases de aprovechamientos objetivos y subjetivos.

Ámbito de la edificabilidad y del aprovechamiento. El aprovechamiento tipo, medio o de referencia, o la edificabilidad media ponderada, como eje o charnela entre los aprovechamientos objetivos y el aprovecha-miento subjetivo por atribución .................................... 729A. Ámbito de la edificabilidad ..................................... 730B. Ámbito de los aprovechamientos ........................... 730

1) Ámbito real de los aprovechamientos de usos concretos o específicos ................................... 730

2) Ámbito virtual de los aprovechamientos homo-geneizados o de uso característico o predomi-nante ................................................................ 731

a) Aprovechamientos objetivos (FIG. 5.3.1-1) ... 732b) Aprovechamientos subjetivos (o de referen-

cia subjetiva) (FIG. 5.3.1-2) .......................... 7345.3.2. La cuantía y variabilidad del aprovechamiento subje-

tivo ............................................................................ 7365.4. La gestión urbanística del aprovechamiento tipo. Actuaciones

sistemáticas y actuaciones asistemáticas ................................ 7445.4.1. La comparación y equilibrio entre el aprovechamiento

objetivo y el aprovechamiento subjetivo en la técnica de redistribución de beneficios y cargas o en el mo-mento de solicitud de licencia de edificación en las actuaciones asistemáticas ........................................... 745

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1385

© El Consultor de los Ayuntamientos

5.4.2. La gestión urbanística del aprovechamiento en unida-des de ejecución (actuación sistemática) .................... 748A. Breve análisis de algunas prescripciones legales . 749B. Las Unidades Sistemáticas de Ejecución en la

gestión urbanística sistemática de los aprovecha-mientos ................................................................... 751

C. La gestión del aprovechamiento urbanístico en unidades de ejecución excedentarias y deficita-rias. El concepto de media del aprovechamiento de la unidad de ejecución (UE, pol. o UA). La situación de los terrenos destinados a dotaciones públicas, generales y locales ................................. 7521) Unidad de Ejecución (UE, pol., UA) exceden-

taria de aprovechamiento objetivo................... 7532) Unidad de Ejecución (UE, pol., UA) deficitaria

de aprovechamiento objetivo ........................... 754D. Ejemplos prácticos de gestión urbanística siste-

mática ..................................................................... 7571) Gestión urbanística del aprovechamiento tipo

o del aprovechamiento medio en suelo urba-nizable (FIG. 5.4.2-2) ....................................... 757

2) Gestión urbanística genérica del aprovecha-miento tipo en suelo urbano no consolidado ... 757

3) Ejemplo simple de gestión urbanística siste-mática del aprovechamiento de referencia en suelo urbano no consolidado (FIGS. 5.4.2-3 a 5.4.2-6) ............................................................ 757

5.4.3. La gestión urbanística asistemática del aprovecha-miento en suelo urbano. Las Transferencias de Apro-vechamiento Urbanístico (TAU) ................................... 764A. Breve análisis de algunas prescripciones legales... 766B. Los presupuestos de la licencia de edificación ....... 769C. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico . 769D. La gestión asistemática del aprovechamiento ur-

banístico. Superficies excedentarias y deficitarias de aprovechamiento objetivo ................................. 7701) Aspectos generales teóricos de la gestión del

aprovechamiento tipo en actuaciones asiste-máticas a través de las TAU ........................... 770

1386 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

2) La gestión de las dotaciones públicas gene-rales —incluidas en, o adscritas a, áreas de reparto— y locales ........................................... 773

E. Ejemplo práctico de la gestión urbanística asiste-mática a través de las transferencias de aprove-chamiento urbanístico ............................................ 773

5.5. La actuación sistemática. Los sistemas de actuación. Tipos. Elección y cambio de sistema. Efectos sustantivos ................. 778

5.5.1. Concepto y clases de sistemas de actuación ............. 778

5.5.2. La elección del sistema de actuación .......................... 783

5.5.3. Momento de la elección del sistema de actuación ...... 787

5.5.4. Cambio del sistema de actuación ................................ 788

5.6. El sistema de compensación .................................................... 790

5.6.1. Concepto ...................................................................... 790

5.6.2. Elementos del Sistema de Compensación .................. 791

A. Elementos subjetivos ............................................. 791

1) Sujetos privados ................................................. 792

2) Entes Administrativos ...................................... 795

a) En actuaciones con relevancia en cuanto a terrenos o aprovechamientos urbanísticos .. 795

b) En actuaciones decisorias o procedimenta-les ................................................................. 798

B. Elementos objetivos ............................................... 798

C. Elementos formales ................................................ 800

5.6.3. Partes de que consta el sistema de compensación .... 800

5.6.4. La aplicación del sistema de compensación ............... 801

A. Arranque del sistema de compensación cuando ya viene determinado en el planeamiento .................. 801

B. Arranque del sistema de compensación cuando su determinación se produce a través del procedi-miento específico de delimitación de Unidades de Ejecución (arts. 159 y 38 RG; 146 LS92) .............. 803

5.6.5. La Junta de Compensación ......................................... 805

A. Concepto y naturaleza jurídica ............................... 805

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1387

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. Momentos en los que los propietarios de suelo pueden incorporarse a la Junta de Compensa-ción ......................................................................... 8071) Miembros fundadores ...................................... 8072) Miembros adheridos ........................................ 807

C. Estatutos de la Junta de Compensación ............... 8081) Concepto ......................................................... 8082) Contenido ........................................................ 809

D. Bases de Actuación ............................................... 8111) Concepto ......................................................... 8112) Contenido ........................................................ 812

E. Procedimiento de constitución de la Junta de Compensación ....................................................... 8141) Redacción de los Proyectos de Estatutos y

Bases de Actuación de la Junta de Compen-sación .............................................................. 814

2) Aprobación inicial de los Proyectos de Estatu-tos y Bases de Actuación ................................ 817

3) Publicación ...................................................... 8174) Formulación de alegaciones ............................ 8185) Aprobación definitiva de los Estatutos y Bases

de Actuación .................................................... 8186) Publicación ...................................................... 8187) Requerimiento de la Administración actuante

a todos los propietarios ................................... 8198) Otorgamiento de escritura pública de constitu-

ción de la Junta de Compensación ................. 8199) Incorporación ................................................... 82010) Aprobación de la escritura de constitución de

la Junta de Compensación .............................. 82011) Inscripción de la Junta, ya constituida............. 82012) Notificación al Presidente de la Junta ............. 820

F. Efectos de la constitución de la Junta de Compen-sación ..................................................................... 820

G. Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros ................................................................ 821

1388 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

1) Obligaciones y responsabilidad de la Junta de Compensación (ad extra) ................................ 821

2) Obligaciones y responsabilidad de los propie-tarios miembros de la Junta de Compensación (ad intra) .......................................................... 823

H. Impugnación de los acuerdos de la Junta de Com-pensación e interposición de interdictos ................ 824

5.6.6. Procedimiento abreviado ............................................. 8245.6.7. El Proyecto de Compensación. La redistribución de

beneficios y cargas ...................................................... 825A. Concepto ................................................................ 826B. Determinaciones y contenido documental ............. 826C. Tramitación y aprobación ....................................... 829D. Efectos de la aprobación definitiva del Proyecto de

Compensación ....................................................... 8305.6.8. La ejecución material de las obras de urbanización ... 8305.6.9. La cesión de terrenos y obras de urbanización. La

recepción de las obras de urbanización ...................... 8325.6.10. Adjudicación y, en su caso, edificación de solares ..... 834

5.7. El sistema de cooperación. La reparcelación ........................... 8355.7.1. Concepto de sistema de cooperación ......................... 8355.7.2. Partes del sistema de cooperación. La reparcelación

como elemento central del sistema de cooperación ... 8365.7.3. Casos en los que no es necesaria alguna parte del

sistema ......................................................................... 838A. Innecesariedad de la fase de «redistribución domi-

nical» ...................................................................... 838B. Innecesariedad de la fase de «ejecución de las

obras de urbanización» .......................................... 8405.7.4. La reparcelación. Aspectos conceptuales ................... 841

A. Aspectos normativos y doctrinales de la institución reparcelatoria ......................................................... 842

B. Elementos de la reparcelación (epígrafe 5.6.2) ....... 844C. Los efectos de la reparcelación ............................... 845

5.7.5. La reparcelación. Aspectos procedimentales .............. 846A. El procedimiento ordinario de la reparcelación ...... 847

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1389

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. Los procedimientos abreviados de la reparcela-ción ......................................................................... 850

1) La reparcelación voluntaria ............................. 850

2) La reparcelación simplemente económica ...... 851

3) La normalización de fincas .............................. 851

5.7.6. Aspectos sustantivos. El Proyecto de Reparcelación . 852

A. Criterios para la redacción del Proyecto de Repar-celación .................................................................. 852

B. Documentos del Proyecto de Reparcelación ......... 861

C. Exposición de algunos aspectos de un ejemplo concreto de Proyecto de Reparcelación ................ 862

5.7.7. Otros aspectos del sistema de cooperación externos al Proyecto de Reparcelación ...................................... 867

5.8. El sistema de ejecución forzosa ............................................... 869

5.9. El sistema de expropiación ....................................................... 872

5.9.1. Ámbito de aplicación .................................................... 874

5.9.2. Aspectos sustantivos. Determinación del justiprecio. El Proyecto de Expropiación ........................................ 874

5.9.3. Aspectos procedimentales ........................................... 875

5.9.4. La liberación de la expropiación en el sistema de ex-propiación. Requisitos, efectos e incumplimiento del liberado ........................................................................ 876

5.9.5. La reversión de los terrenos en el sistema de expro-piación .......................................................................... 877

5.10. El sistema concurrencial. El agente urbanizador no propietario de suelo ..................................................................................... 878

5.11. Las actuaciones asistemáticas a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico en suelo urbano .................... 883

5.11.1. Antecedentes ............................................................... 883

5.11.2. Requisitos para su entrada en funcionamiento. La solicitud de licencia de edificación y las obras de ur-banización .................................................................... 884

5.11.3. Modalidades de transferencias y técnica operativa. La necesidad de valoración .............................................. 885

5.11.4. Intervención mediadora de la Administración en las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico ........ 888

1390 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

5.11.5. Registro de Transferencias de Aprovechamiento Ur-banístico ....................................................................... 889

5.12. La obtención de terrenos dotacionales ..................................... 890

5.12.1. Ámbito de los terrenos dotacionales ........................... 890

5.12.2. Dotaciones públicas de carácter general (sistemas generales públicos) ...................................................... 891

A. Obtención de dotaciones públicas de carácter ge-neral en suelo urbano ............................................ 894

1) Dotaciones de carácter general en suelo urba-no con aprovechamiento tipo o semejante ..... 894

2) Dotaciones de carácter general en suelo ur-bano en municipios en los que no rijan las disposiciones sobre áreas de reparto en suelo urbano ni cálculo del aprovechamiento tipo o semejante ........................................................ 894

B. Obtención de dotaciones públicas de carácter ge-neral en suelo urbanizable ..................................... 895

5.12.3. Dotaciones públicas de carácter local (dotaciones lo-cales públicas) ............................................................. 895

A. Obtención de dotaciones públicas de carácter lo-cal en suelo urbano ................................................ 896

1) Dotaciones de carácter local en suelo urbano con aprovechamiento tipo ............................... 896

2) Dotaciones de carácter local en suelo urbano en municipios en los que no rijan las dispo-siciones sobre áreas de reparto en suelo urbano ni cálculo del aprovechamiento tipo ni, por tanto, tengan un aprovechamiento de referencia ......................................................... 896

B. Obtención de dotaciones públicas en suelo urbani-zado ........................................................................ 897

C. Obtención de dotaciones públicas de carácter lo-cal en suelo urbanizable ........................................ 897

5.12.4. Los procedimientos para la obtención de suelos para dotaciones públicas, de carácter general o local ........ 899

A. El procedimiento de la gestión sistemática de la Unidad de Ejecución para la obtención de terrenos dotacionales públicos ............................................. 899

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1391

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. El procedimiento de las Transferencias de Aprove-chamiento Urbanístico (TAU) para la obtención de terrenos dotacionales públicos ............................... 900

C. El procedimiento de la expropiación para la obten-ción de terrenos dotacionales públicos .................. 900

D. La ocupación directa (voluntaria) para la obtención de terrenos dotacionales públicos.......................... 901

5.13. La expropiación forzosa en la ejecución del planeamiento ...... 902

5.13.1. Supuestos expropiatorios ............................................ 906

5.13.2. Justiprecio expropiatorio .............................................. 908

5.13.3. Procedimientos expropiatorios de fijación del justipre-cio ................................................................................ 909

A. Procedimiento de tasación conjunta ...................... 910

1) Contenido documental y procedimiento .......... 910

2) Fases del procedimiento ................................. 910

B. Procedimiento de expropiación individual .............. 9115.13.4. Pago del justiprecio ..................................................... 9125.13.5. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propie-

dad ............................................................................... 913

5.13.6. Reversión de terrenos expropiados ............................. 914

A. Reversión por alteración del uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística .............................................................. 915

B. Reversión en las expropiaciones motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos ................ 916

5.13.7. La retasación ............................................................... 916

5.13.8. Otros aspectos complementarios de las expropiacio-nes ............................................................................... 917

5.14. Supuestos indemnizatorios ....................................................... 918

5.14.1. Supuestos de hecho que dan lugar a que sea posible la exigencia de indemnización ..................................... 920

A. Por causa de alteración del planeamiento (art. 35 LS08) ...................................................................... 920

B. Por vinculaciones o limitaciones singulares [art. 35.b) LS08] ............................................................. 921

1392 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

C. Por los efectos de una información urbanística incorrecta ................................................................ 922

D. Por demora en la resolución de procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación o ejecución urbanística .............................................. 923

E. Por impedir el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización .................. 924

F. Por gastos inútiles por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración............. 924

5.14.2. Supuestos de hecho que dan lugar a indemnización por causas derivadas del otorgamiento del título habi-litante para el uso del suelo ......................................... 925A. Indemnización por otorgamiento ilegal del título

habilitante ............................................................... 926B. Indemnización por denegación improcedente ....... 927C. Indemnización por otorgamiento defectuoso ......... 927

5.14.3. Supuestos de hecho que no dan lugar a exigencia de indemnización .............................................................. 928

5.15. La ejecución de los programas de actuación urbanística (PAU)......................................................................................... 9285.15.1. Ejecución de los PAU por concurso, tanto la redacción

del PAU como su planeamiento de desarrollo y su ejecución ...................................................................... 933A. Contenido de las Bases del Concurso ................... 934B. Adjudicación del Concurso ..................................... 935C. Redacción del PAU por el concursante adjudicata-

rio ........................................................................... 935D. Aprobación del PAU ............................................... 936E. Redacción y aprobación de los instrumentos de

planeamiento de desarrollo del PAU ..................... 936F. Ejecución del PAU propiamente dicha ................... 936G. Supuesto de incumplimiento del adjudicatario del

concurso ................................................................. 9375.15.2. Ejecución directa por la Administración ....................... 937

A. Ejecución directa por la Administración en todas las fases de redacción del PAU, del planeamiento de desarrollo y de la ejecución de éste ................. 937

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1393

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. Redacción directa del PAU por la Administración y concurso para la redacción del planeamiento de desarrollo del PAU y su ejecución ......................... 938

5.15.3. Ejecución por adjudicación directa, con condiciones especiales de procedimiento, sin necesidad de con-curso ............................................................................ 938

5.16. Los convenios urbanísticos ....................................................... 9385.16.1. Antecedentes ............................................................... 9395.16.2. Concepto y naturaleza jurídica .................................... 9405.16.3. Normativa legal vigente ............................................... 9415.16.4. Principios rectores ....................................................... 942

Capítulo 6. El derecho y el deber de edificar. La edificación y sus incidencias............................................................................ 943

6.1. El derecho y, en su caso, el deber de edificar. La edificación . 9436.1.1. La condición de solar, requisito para la edificación ..... 945

A. En las actuaciones sistemáticas ............................ 945B. En las actuaciones asistemáticas .......................... 946

6.1.2. El equilibrio entre aprovechamiento objetivo y aprove-chamiento subjetivo ..................................................... 946A. En las actuaciones sistemáticas ............................ 947B. En las actuaciones asistemáticas en suelo urbano

a través de las TAU ............................................... 9486.1.3. La licencia de edificación ............................................. 9486.1.4. El proceso de edificación ............................................. 948

6.2. El deber de conservación. Las órdenes de ejecución de obras. La ruina urbanística................................................................... 9516.2.1. Deber de conservación ................................................ 951

A. Introducción ............................................................ 951B. Contenido y alcance de las obras de conserva-

ción ......................................................................... 9536.2.2. Órdenes de ejecución .................................................. 960

A. Carácter .................................................................. 960B. Clases de órdenes de ejecución ............................ 961C. Finalidades ............................................................. 962

1394 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

6.2.3. Los Catálogos .............................................................. 9656.2.4. La protección del Patrimonio Histórico ........................ 9666.2.5. La rehabilitación de áreas urbanas, de edificios y de

viviendas ...................................................................... 9696.2.6. El estado de ruina ........................................................ 978

A. Concepto legal del estado de ruina. La «unidad predial» ................................................................... 9781) Concepto legal del estado ruinoso .................. 9782) Concepto de «unidad predial» ........................ 983

B. Consideración especial de los supuestos del art. 183 LS76 (247 LS92) ............................................. 9851) Ruina económica ............................................. 9892) Ruina técnica ................................................... 9903) Ruina urbanística ............................................. 990

C. Procedimientos de declaración de ruina ................ 9911) Clases. La ruina inminente .............................. 9912) Órganos competentes para la declaración de

ruina ................................................................. 9923) Interesados ...................................................... 9924) Fases del procedimiento ................................. 993

a) Iniciación ....................................................... 993b) Instrucción ..................................................... 993c) Terminación .................................................. 994

D. Efectos ................................................................... 994

Capítulo 7. La intervención administrativa de las actividades de edificación y uso del suelo y subsuelo. Las licencias ur-banísticas ..................................................................................... 995

7.0. Legislación aplicable en materia de licencias urbanísticas ...... 9957.1. Fundamento y técnicas jurídicas utilizadas .............................. 9977.2. Las licencias urbanísticas ......................................................... 1004

7.2.1. Concepto. Referencia al carácter declarativo o consti-tutivo de las licencias ................................................... 1004

7.2.2. Naturaleza jurídica ....................................................... 1009A. Especificidad .......................................................... 1009

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1395

© El Consultor de los Ayuntamientos

B. Carácter previo ....................................................... 1010

C. Carácter mixto (real y personal) ............................. 1043

D. Carácter reglado ..................................................... 1046

E. Carácter no excluyente .......................................... 1048

7.3. Actos sujetos a licencia ............................................................. 1058

7.4. Sujetos obligados a solicitar licencia. Referencia Al procedi-miento excepcional previsto en la disposición adicional 10.ª LS 08 ......................................................................................... 1060

7.5. Actos no sujetos a licencia urbanística ..................................... 1062

7.5.1. Las obras públicas de «interés general» ..................... 1063

7.5.2. La evolución de la Jurisprudencia en materia de obras públicas de «interés general» ...................................... 1068

7.5.3. Las obras complementarias y sucesivas ..................... 1075

7.5.4. Licencias de usos y obras provisionales que no dificul-ten la ejecución de los planes ..................................... 1086

A. Inclusión de actividades clasificadas ..................... 1092

B. El carácter reglado de estas licencias y el principio de proporcionalidad ................................................ 1093

C. Aplicabilidad a edificios en fuera de ordenación .... 1096

D. El cambio normativo en la materia: el art. 19 LrS98 ...................................................................... 1099

7.5.5. Las licencias de parcelación y edificación en suelo no urbanizable .................................................................. 1101

7.6. Procedimiento de otorgamiento de licencias urbanísticas ........ 1103

7.6.1. Iniciación ...................................................................... 1106

A. Consulta previa ...................................................... 1106

B. Presentación de la solicitud de licencia. Plazo ...... 1107

C. Requisitos de la solicitud ........................................ 1108

D. Obras mayores y obras menores ........................... 1109

E. Necesidad de proyecto técnico .............................. 1113

1) Proyecto básico y de ejecución ....................... 1114

2) Técnico competente ........................................ 1115

3) Visado Colegial ................................................ 1118

F. Abono de tasas e impuestos .................................. 1120

1396 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

7.6.2. Instrucción .................................................................... 1123A. Regla general ......................................................... 1123B. Plazos para resolver .............................................. 1124C. Requerimiento de subsanación de deficiencias ..... 1125D. Informes ................................................................. 1125

1) De los servicios de la Corporación Local ........ 11252) De otros Organismos ....................................... 11263) De terceros interesados .................................. 11274) De las Comisiones Informativas ...................... 1128

7.6.3. Terminación ................................................................. 1128A. Resolución expresa por el órgano competente ....... 1128

1) Resolución favorable ....................................... 1129a) Legislación aplicable .................................... 1129b) Plazo para la ejecución de las prescripcio-

nes de la licencia. Caducidad ....................... 11302) Resolución denegatoria ................................... 11313) Declaración de inadmisibilidad ........................ 1132

B. Resolución presunta. El silencio positivo ............... 1132C. Terminación anormal .............................................. 1157

1) Renuncia .......................................................... 11582) Desistimiento ................................................... 11583) Caducidad ........................................................ 1158

Capítulo 8. La intervención administrativa en el mercado inmo-biliario ........................................................................................... 1161

8.1. Los patrimonios públicos de suelo y los patrimonios municipa-les del suelo .............................................................................. 1161

8.2. El patrimonio municipal del suelo ............................................. 11718.2.1. Concepto y justificación ............................................... 11718.2.2. Constitución ................................................................. 11728.2.3. Bienes integrantes ....................................................... 11738.2.4. Destino ......................................................................... 11768.2.5. Gestión ......................................................................... 11788.2.6. Cesiones de suelo ....................................................... 1181

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1397

© El Consultor de los Ayuntamientos

A. Cesiones onerosas ................................................. 1181

B. Cesiones gratuitas .................................................. 1182

C. Cesiones entre Administraciones ........................... 1183

D. Información y tutela autonómicas .......................... 1184

8.3. El derecho de superficie ........................................................... 1184

8.4. Los derechos de tanteo y retracto ............................................ 1189

8.4.1. Antecedentes y regulación civil ................................... 1190

A. Los derechos de tanteo y retracto en el Derecho civil ......................................................................... 1191

B. Los derechos de tanteo y retracto en el Derecho administrativo español ............................................ 1193

8.4.2. El tanteo y retracto en la regulación positiva en la legislación urbanística española .................................. 1195

A. Fines a conseguir ................................................... 1195

B. Transmisiones sometidas a tanteo y retracto ........ 1195

C. Objeto material a que se refieren los derechos de tanteo y retracto ..................................................... 1196

D. Delimitación de áreas de sometimiento a tanteo y retracto ................................................................... 1196

E. Procedimiento de enajenación de inmuebles so-metidos y forma de ejercicio del derecho de tanteo y retracto ................................................................ 1197

8.5. Registros de contenido urbanístico ........................................... 1199

8.5.1. El Registro de la Propiedad ......................................... 1202

A. Antecedentes ......................................................... 1202

B. Concepto ................................................................ 1202

C. Órgano para su creación/dependencia .................. 1203

D. Finalidad ................................................................. 1203

E. Carácter .................................................................. 1204

F. Supuestos a incluir o actos a inscribir o anotar ..... 1204

G. Especialidades del procedimiento de inscripción .. 1206

H. Efectos de la inscripción ........................................ 1207

I. Relaciones con otros registros ............................... 1208

J. Otros aspectos ....................................................... 1208

1398 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

8.5.2. El Catastro ................................................................... 1210

A. Antecedentes ......................................................... 1210

B. Concepto ................................................................ 1211

C. Órgano para su creación/dependencia .................. 1212

D. Finalidad ................................................................. 1212

E. Carácter .................................................................. 1213

F. Supuestos a incluir o actos a inscribir ................... 1214

G. Especialidades del procedimiento y efectos de la inscripción .............................................................. 1214

H. Relaciones con otros registros ............................... 1214

8.5.3. El Registro de Solares ................................................. 1215

A. Antecedentes ......................................................... 1215

B. Concepto ................................................................ 1216

C. Órgano para su creación/dependencia .................. 1218

D. Finalidad ................................................................. 1218

E. Carácter .................................................................. 1218

F. Supuestos a incluir o actos a inscribir ................... 1218

G. Especialidades del procedimiento de inscripción .. 1219

H. Efectos de la inscripción ........................................ 1219

I. Relaciones con otros registros ............................... 1219

8.5.4. El Registro de Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico ................................................................... 1220

A. Antecedentes ........................................................... 1220

B. Concepto ................................................................ 1221

C. Órgano para su creación/dependencia .................. 1221

D. Finalidad ................................................................. 1222

E. Carácter .................................................................. 1223

F. Supuestos a incluir o actos a inscribir ................... 1223

G. Procedimiento de inscripción ................................. 1224

H. Efectos de la inscripción ........................................ 1224

I. Relaciones con otros registros ............................... 1224

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1399

© El Consultor de los Ayuntamientos

Capítulo 9. La disciplina urbanística ............................................ 1227

9.0. Legislación aplicable en materia de disciplina urbanística ....... 12279.1. La protección de la legalidad urbanística ................................. 1228

9.1.1. Actuaciones sin licencia o sin ajustarse a sus determi-naciones (obras y actos sin licencia o contra licencia) 1233A. Obras en curso de ejecución ................................. 1235

1) Órganos competentes para la suspensión de las obras iniciadas ........................................... 1239

2) Procedimiento .................................................. 1241a) 1.ª fase: Suspensión de las obras iniciadas .... 1242b) 2.ª fase: Comprobación del carácter lega-

lizable o no legalizable de las obras inicia-das ................................................................ 1243

c) 3.ª fase: Resolución ...................................... 1244B. Obras totalmente terminadas ................................. 1248

1) Órganos competentes para efectuar el reque-rimiento de solicitud de licencia y/o adaptación de las obras realizadas a la licencia u orden de ejecución..................................................... 1249

2) Concepto de obras totalmente terminadas ..... 12503) Carácter y efectos del plazo para ejercer la ac-

ción de protección de la legalidad urbanística 12514) Procedimiento .................................................. 1253

a) 1.ª fase: Requerimiento ................................ 1253b) 2.ª fase: Comprobación del carácter legali-

zable o no de las obras ejecutadas .............. 1254c) 3.ª fase: Resolución ...................................... 1254

C. Otros actos sin licencia o sin ajustarse a sus deter-minaciones ............................................................. 1255

9.1.2. Actuación frente a licencias ilegales ............................ 1256A. Suspensión de los efectos de una licencia u orden

de ejecución y paralización de las obras iniciadas 12561) Órgano competente para decidir la suspen-

sión ..................................................................... 12572) Requisitos exigibles para la suspensión ......... 1259

a) Relativos a la licencia ................................... 1259

1400 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

b) Relativos al tipo de obras ............................. 1260c) Relativos al plazo de remisión de la resolu-

ción suspensiva a la Sala de lo Contencio-so-Administrativo competente ...................... 1260

3) El proceso especial del art. 127 LJCA, de 14 de julio de 1998 ............................................... 1261

B. La revisión de las licencias u órdenes de ejecu-ción ......................................................................... 1262

9.1.3. Restauración del orden urbanístico en supuestos es-peciales derivados de la calificación del suelo ............ 1263A. En zonas verdes, suelo no urbanizable protegido

o espacios libres .................................................... 1263B. En suelo no urbanizable o urbanizable no progra-

mado sin PAU ........................................................ 12649.2. Derecho urbanístico sancionador. Principios inspiradores ....... 1264

9.2.1. Identidad ontológica entre sanción y pena .................. 12659.2.2. Principio de legalidad ................................................... 12699.2.3. Principio de irretroactividad ......................................... 12729.2.4. Principio de tipicidad .................................................... 12739.2.5. Principio de culpabilidad .............................................. 12749.2.6. Principio de proporcionalidad ...................................... 12759.2.7. Principio de presunción de inocencia .......................... 12769.2.8. Principio non bis in idem .............................................. 1277

9.3. Las infracciones urbanísticas .................................................... 12799.3.1. Concepto ...................................................................... 12799.3.2. Clases .......................................................................... 12819.3.3. Efectos ......................................................................... 12849.3.4. Prescripción ................................................................. 1285

9.4. Personas responsables de las infracciones urbanísticas ......... 12869.4.1. Administrados .............................................................. 1288

A. Administrados, en general ..................................... 1288B. Promotores, empresarios de las obras y técnicos

directores ................................................................ 1288C. Facultativos y miembros de la Corporación ........... 1289

9.4.2. Administraciones Públicas ........................................... 1289

ÍNDICE SISTEMÁTICO 1401

© El Consultor de los Ayuntamientos

A. Administración urbanística actuante ...................... 1289B. Otras Administraciones, promotoras de actuacio-

nes urbanísticas ..................................................... 12909.4.3. Circunstancias modificativas de la responsabilidad .... 1290

9.5. Las sanciones urbanísticas ....................................................... 12929.5.1. Las multas. Reglas para su imposición ....................... 1294

A. Independencia ........................................................ 1294B. Infracciones conexas .............................................. 1294C. Graduación de las multas ...................................... 1295

1) Según el tipo de hechos .................................. 12952) Según el tipo de infractor ................................ 12963) Según el órgano competente para imponer las

multas ................................................................. 12964) Prohibición del beneficio económico ............... 1297

D. Cuantía de las multas ............................................ 12979.5.2. Otras consecuencias de las infracciones .................... 1299

9.6. Procedimiento sancionador ....................................................... 12999.6.1. Sujetos intervinientes en el procedimiento sancionador . 1302

A. Órganos competentes para la iniciación ................ 1302B. Órgano competente para la instrucción ................. 1304C. Órganos competentes para imponer la sanción.

Referencia especial a la desconcentración de atri-buciones sancionadoras ......................................... 1304

D. Los interesados ...................................................... 13079.6.2. Fases del procedimiento sancionador ......................... 1307

A. Fase Primera: Iniciación ......................................... 1308B. Fase Segunda: Instrucción .................................... 1310

1) Acuerdo de iniciación ...................................... 13102) Alegaciones ..................................................... 13103) Prueba ............................................................. 13104) Propuesta de resolución .................................. 13115) Audiencia ......................................................... 1311

C. Fase Tercera: Resolución ...................................... 13129.6.3. La acción pública en materia urbanística .................... 1312

1402 DERECHO URBANÍSTICO (MANUAL PARA JURISTAS Y TÉCNICOS)

© El Consultor de los Ayuntamientos

9.7. Los delitos contra la ordenación del territorio ........................... 13139.7.1. Tipificación del ilícito penal .......................................... 13139.7.2. El suelo penalmente protegido .................................... 13149.7.3. Carácter permanente del ilícito penal .......................... 13149.7.4. Carácter especial del delito ......................................... 13159.7.5. Delitos que pueden cometer las autoridades o funcio-

narios públicos en materia de Ordenación del Territo-rio ................................................................................. 1316

BIBLIOGRAFÍA ................................................................................... 1319