CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1. Conceptos previos

La RAE1 nos señala que concluir significa: Acabar o finalizar algo; esto quiere decir que la conclusión del contrato de arrendamiento equivaldría a la finalización de este negocio jurídico.

El modo más común de concluir un contrato de arrendamiento de duración determinada es al vencimiento del plazo establecido por las partes, no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas, mientras que el de duración indeterminada se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Ya vencido el plazo establecido en el contrato el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no hablaríamos de una renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajos sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento. Así el andamiento continuará como uno de duración indeterminada al que se le pone fin dando u vino judicial o extrajudicial al otro contratante.

En los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su duración se cuenta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que se otorgó el derecho de hacer valer la opción, no avise a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios. Este aviso puede ser judicial o extrajudicial, si fuera de bienes inmuebles con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento y si se trata de otros bienes, con no menos de un mes de anticipación.

El autor Arias Schreiber2 nos acota que en el nuevo Código Procesal Civil ya no existe el aviso judicial no obstante el aviso extrajudicial al otro contratante pone fin a los arrendamientos de duración indeterminada, salvo pacto en contrario. El aviso extrajudicial puede realizarse mediante cualquier documento. Una carta simple, por ejemplo, será suficiente, siempre que vaya en cargo. Sin embargo, por razones de seguridad jurídica, es conveniente que se efectúe por carta notarial.

Si el bien no es restituido el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, el arrendador tiene el derecho a seguir cobrando la renta convenida en los periodos señalados en el contrato y el arrendatario está en la obligación de pagarla todo hasta que se haga efectiva su devolución. La no devolución del bien por parte del arrendatario ocasionará que el contrato de duración determinada se convierte en uno de duración indeterminada, al que, por tanto, se le pone fin dando aviso extrajudicial al otro contratante.

1 Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española. Disponible en: http://buscon.rae.es/drae/srv/ search?val=conclu %ED [12/06/15]2 SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 638

2. Otras causales de conclusión

Artículo 1705,- Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

2. Si ex preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

3. Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

4. En caso de-expropiación.

5. Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

Contempla este artículo otras causales para concluir el arrendamiento sin necesidad de declaración judicial.

El inciso 1 considera la resoluto juris dantis resolvitur jus accipientis3. El Código Civil de 1936 contenía la misma causal en el inciso 2 de su artículo 1531. Esta causal permite que concluya el arrendamiento cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía. Queda naturalmente a salvo el tirulo del arrendatario que ha adquirido el derecho como luí de buena fe, amparado en los asientos del registro (artículo 2014 del Código Civil).

Expresa Ángel Gustavo Cornejo, comentando la norma mencionada del Código Civil de 1936, que: "En el antiguo derecho español, se consideraba como uno de los modos de acabar el arrendamiento de cosas, la cesación o extinción del derecho del locador sobre la cosa arrendada. Refiriéndose a este principio la facultad que se reconocía al comprador de expeler o expedir al arrendatario, el cual, se decía, como no tiene derecho real en la cosa, ni tampoco derecho personal contra el comprador, pues que no contrató con él, no podrá obligarlo a que se mantenga en el arriendo. El inciso 2, a que nos referimos, no trata naturalmente de la cesación o extinción por acto voluntario del derecho del locador (venta), sino únicamente del evento en que su derecho sobre la cosa locador (dominio, usufructo, administración) le hubiese sido desconocido en una sentencia judicial, como serían los casos en que el dueño aparente de una cosa la da en locación y luego el verdadero dueño la reivindica enjuicio, o los que quien tiene el usufructo o la administración de bienes ajenos, es vencido en juicio por otro que se niega estas cualidades".

El inciso 2 señala que el arrendamiento concluye cuando es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo. En el caso mencionado el arrendatario perderá el uso del bien, que es el interés principal que tiene en el contrato. Es, por tanto, natural que dicho contrato concluya quedando desligadas las partes de sus obligaciones.

3SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 640

El inciso 3 contempla la posibilidad de la destrucción total o pérdida del bien arrendado. La conclusión del arrendamiento se produce de pleno derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en arrendamiento, no hay la posibilidad de que el arrendatario pueda usarlo, que es la finalidad esencial de este contrato. La destrucción a que hace referencia este articulo debe ser total porque si fuese parcial y el arrendatario prueba que se produjo por causa no imputable a él, el arrendamiento puede continuar si el bien todavía le resulta de utilidad para el arrendatario, con una reducción en la renta proporcional a la parte del bien que se ha destruido parcialmente.

El inciso 4 establece como causal de conclusión de pleno derecho a la expropiación. Esto es natural porque un bien, al ser expropiado, queda fuera del comercio y ya no puede serle de utilidad al arrendatario.

El inciso 5 señala que, si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato, concluye el arrendamiento sin necesidad de declaración judicial. Se puede presentar los siguientes supuestos".

- La muerte del arrendador no afecta el contrato de arrendamiento y sus herederos están obligados a respetar los contratos celebrados por el de cujus.

- La muerte del arrendatario no da derecho a sus herederos que no usan el bien a continuar con el contrato de arrendamiento.

- La muerte del arrendatario da derecho a sus herederos que usan del bien, a seguir con el contrato. Para ejecutarlo bastará con que continúen en el Uso del bien arrendado. Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo, seguirá el .contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros (primeros párrafos del artículo 1710).

- La muerte del arrendatario obliga a sus herederos que usan del bien, a mantener el arrendamiento si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario no comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

Para algunos autores existen otras causales de conclusión del contrato y son las siguientes:

1. Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.2. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algún

albacea.3. Son situaciones de orden temporal. Además si entra el menor en su mayoría

de edad, acaba el contrato de arrendamiento, aunque el plazo del mismo todavía no se haya vencido. La doctrina establece que el menor obtiene la plenitud de sus derechos y, por tanto, puede poner término al contrato.El albacea es un mandatario post mortem. Es aquella persona que recibe el encargo del causante para que haga cumplir el testamento. Como quiera que el albacea puede haber arrendado, este arrendamiento concluye al finalizar el

albaceazgo, porque la ley desea que los herederos reciban los bienes sin problemas.

4. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

5. Por destrucción total o pérdida del bien arrendado.6. En caso de expropiación.

3. Consignación del bien arrendado

En cuanto a la consignación del bien arrendado por parte del arrendatario procede cuando este lo pone a disposición del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el arrendatario tiene derecho para resolverlo. Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.

4. Enajenación del bien arrendado

Artículo 1708.- En caso de enajenación del bien arrendado se siguiente modo:

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3. Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Según el maestro Aria Schreiber4 en este artículo se cumple el principio del Derecho Romano de que "emptio tollit locatum", es decir "la venta rompe el arrendamiento", salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no inscrito. Con relación al inciso 1 del artículo bajo análisis debemos señalar que si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente del bien arrendado deberá respetar el contrato, lo que quiere decir que la enajenación obliga al comprador y libera al arrendador ya que el adquirente queda sustituido desde el momento en que adquiere el bien en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Si el arrendamiento no estuviese inscrito el adquiriente puede concluirlo si no está obligado a cumplir con el contrato precedente; no obstante si el bien fuera mueble el nuevo propietario no está obligado de ninguna manera en continuar con arrendamiento si este último actuare de buena fe. La regla genérica es entonces que la compraventa rompe el arrendamiento porque se trata de un derecho personal que es oponible solamente a la otra parte contratante

Si la enajenación del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante el

4 SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 643

plazo convenido. Como esta situación le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los daños y perjuicios irrogados.

5. Herederos del arrendatario: continuación del contrato

Tampoco es causa de conclusión del contrato de arrendamiento la muerte de cualquiera de las partes contratantes. Si el arrendador fallece, sus herederos deben respetar el contrato. Si el arrendatario muere y existen dos o más herederos del mismo que usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros. En ese caso, como señala el segundo párrafo del artículo bajo comentario, no subsisten las garantías que fueron constituidas en favor del arrendador, quien tiene el derecho de exigir nuevas garantías. Si no se otorgan en el plazo de quince días, concluye el contrato.

6. Autorización para desocupar el bien

Una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es la de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

Esta devolución puede darse también porque el contrato se ha resuelto de pleno derecho por alguna de las causales previstas en el Código Civil.

En cualquier caso, la devolución del bien arrendado debe realizarse siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratándose de bienes susceptibles de ser ocupados, como lo son los inmuebles, el arrendatario no puede desocuparlos sin haber recabado previamente autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva. Caso contrario, será responsable de la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación del bien hasta que el arrendador tome posesión, de los daños y perjuicios correspondientes y de que un tercero se introduzca en él.

7. Leyes especiales. Aplicación supletoria

Artículo 1712.- Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de este título.

Las normas de este título son aplicables supletoriamente a todos los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales. Del mismo modo les son aplicables las disposiciones generales sobre los contratos en virtud de que las normas del Código Civil se aplican supletoriamente a las relaciones y situaciones jurídicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean incompatibles con su naturaleza (articulo IX del Título Preliminar).

Según Arias Schreiber5 Este artículo actualmente no tiene virtualidad jurídica, ya que los contratos de arrendamiento de predios urbanos no están regulados por leyes

5SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 646

especiales, sino por el Código Civil. Si sería aplicable a los predios rústicos sujetos a ley especial.

A continuación, y a pesar de que en la actualidad la legislación especial de inquilinato solo rige residualmente, nos referimos a ella por la importancia que tuvo en el Perú.

Conclusiones:

- Generalmente la conclusión del arrendamiento se da al vencer el plazo establecido en las partes, si el arrendatario permanece en el uso del bien se considera que hay la continuación del contrato de arrendamiento. Si este acto jurídico es de duración indeterminada se pondrá fin dando aviso judicial o extrajudicial. Existen diversas causales de conclusiones del arrendamiento que están establecidos en el artículo 1705 del Código Civil.

- Si el bien en arrendamiento es enajenado por el arrendado, si este acto estuviese inscrito se deberá de respetar e contrato caso contrario puede existir la conclusión de contrato y si fuera bien mueble el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe. Si se concluye el contrato el arrendador queda obligado al pago de daños y perjuicios ocasionados al arrendatario.