Caracteristiques Funcionals Habitatge

L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer

Característiques funcionals de l’habitatge

La concepció que les persones tenim del benestar i de la qualitat de vida a l’hora d’escollir habitatge ens porta a valorar i prioritzar els següents factors:

L’emplaçamentS’entén per emplaçament el lloc on s’ha construït l’habitatge.

L’orientacióEl Sol és una font natural de llum i calor.

La distribucióPer poder satisfer adequadament totes les nostres necessitats.

L’emplaçamentS’entén per emplaçament el lloc on s’ha construït l’habitatge.



Emplaçament cèntric

envoltat d’altres habitatges

molt propers serveis com ara comerços,

hospitals, escoles, vies de comunicació...

sorollós a causa del trànsit

no gaudirà de gaire vistes

Emplaçament als afores del nucli urbà

més tranquil·litat

potser millors vistes

obligarà a fer desplaçaments més llargs

per accedir als serveis bàsics

no tindrà tanta oferta de transport públic

L’emplaçament de l’habitatge és, doncs, un dels aspectes que cal tenir molt en compte a l’hora de triar l’habitatge per tal de satisfer les necessitats i preferències dels futurs ocupants.

L’orientacióEl Sol és una font natural de llum i calor.



Disposar de llum natural a totes les cambres de l’habitatge proporciona una sensació de benestar, a més d’un important estalvi energètic en il·luminació.

Quan la radiació solar que rep l’habitatge és escassa, i també quan és excessiva, pot implicar un consum energètic superior a l’hora de climatitzar l’habitatge

Segons quina sigui l’orientació d’un habitatge, s’aconseguiran diferents graus d’insolació i, per tant, de comfort.

Orientació Nord: rep molt poca insolació. És força freda a l’hivern i fresca a l’estiu. Convé destinar-la a les cambres on no s’hi fa vida: trasters, rebosts, magatzems, lavabos, etc.

Orientació Sud: rep la màxima insolació. És relativament calorosa a l’estiu, ja que el Sol passa més alt i no hi entra tan directament. En canvi, és molt agradable a l’hivern ja que el Sol passa més baix i incideix directament a l’interior. És convenient destinar-la a les cambres on es fa més vida: sala d’estar, menjador, etc.

Orientació Est: rep insolació des del matí fins al migdia. És agradable al matí, ja que és quan el Sol hi incideix més directament. La temperatura ambient no és gaire càlida.

Orientació Oest: rep insolació des del migdia fins al vespre quan es pon el Sol. A l’estiu és molt calorosa, ja que el Sol hi incideix quan la temperatura ambient és més alta.

Al nostre país l’orientació de cara a migdia (sud) és, sens dubte, la més recomanable.

La distribució



Els habitatges estan distribuïts, utilitzant envans i parets, en diferents espais anomenats habitacions o cambres, que reben un nom específic segons l’activitat principal que s’hi desenvolupa.

Un element important a tenir en compte és que totes les cambres disposin d’una finestra o porta per on rebre la llum de l’exterior i per on poder ventilar-les convenientment.

Seria ideal que totes les cambres tinguessin aquest accés a l’exterior situat a la façana principal de l’edifici, però això no sempre és possible.

En aquests casos es construeixen patis interiors als edificis, per possibilitar que la llum i l’aire arribi a totes les cambres.

Segons la funció que realitzen, les cambres es poden agrupar en quatre zones principals:

La distribució



Zona de treball i serveis: cuina, rebost, safareig, traster, cambra de planxar, lavabo, bany, etc. Està destinada principalment a les feines domèstiques i d’higiene personal: cuinar, rentar, planxar,

netejar, tenir cura de la higiene personal, etc.

Zona per dormir i d’aïllament: La constitueixen bàsicament els dormitoris i està dedicada al descans.

Zona per viure i estar: sala d’estar, menjador, estudi... Comprèn les habitacions on treballem, conversem, mengem, veiem la

televisió, etc.

Zona d’accés i circulacions: rebedor, passadissos, porxo, etc. Permeten l’accés des de l’exterior de l’habitatge, la circulació

interior, la connexió entre zones i la recepció de persones preservant la intimitat de la resta d’espais.

La distribució



Un habitatge pot ser satisfactori si es distribueixen correctament els diferents espais i es relacionen entre si amb encert. Les cuines solen situar-se tocant als menjadors, els menjadors comuniquen amb la sala d’estar i les cambres de bany sovint se situen a prop dels dormitoris. Els ocupants dels habitatges efectuen uns determinats recorreguts de circulació per les cambres segons les activitats que hi fan.

Que es pugui circular correctament dins d’un habitatge depèn de les relacions entre els ambients, del disseny individual de cada habitació, de la situació de les portes, del costat cap on s’obren, del pany per obrir-les i de la distribució dels mobles.No és menys important fer una correcta distribució interior de cada habitació, perquè l’activitat a què estan destinades s’hi pugui desenvolupar correctament. Els mobles constitueixen el contingut principal d’una estança i, per tant, col·locar-los correctament influeix decisivament en el grau de confort final.


L’accés a l’habitatge

Per construir un habitatge cal disposar de sòl on ubicar-lo i de tècnics que realitzin el projecte i la construcció.

També calen diners, un promotor i els permisos de l’Administració pública

Els diners són necessaris per comprar el sòl, els materials i per pagar els tècnics.

El promotor és la persona o l’empresa que decideix construir l’habitatge.

L’Administració pública vetlla per la qualitat i la seguretat de les construccions que duen a terme els promotors, atorga els permisos un cop ha verificat el projecte i fa inspeccions un cop acabada l’obra per comprovar que s’ajusta al projecte aprovat.

Els promotors



La promoció d’habitatges pot ser privada o pública.

És privada quan el promotor és una persona particular o una empresa constructora o immobiliària

És pública quan el promotor és l’Administració (Ajuntament, Diputació, Generalitat...) o una empresa pública.

Una persona que decideix construir el seu propi habitatge; d’altres, una empresa constructora o una immobiliària que, un cop construïts els habitatges, els posarà a la venda.

L’Administració també actua com a promotora quan detecta necessitats d’habitatge entre la població i no hi ha promotors privats que vulguin construir, o bé quan considera que cal oferir habitatges a preus assequibles.

Els permisos



Quan el promotor disposa de sòl edificable i decideix construir-hi habitatges, encarrega el projecte tècnic a un arquitecte o a una empresa d’arquitectura.

El projecte ha de ser revisat pels tècnics municipals, que atorguen la llicència d’obres si comproven que respecta les ordenances i les normes de seguretat i confort. Amb la llicència d’obres, les diferents empreses constructores i instal·ladores ja poden començar a treballar.

Un cop acabada, els tècnics de l’Administració local inspeccionen l’habitatge per comprovar que s’ha construït segons el projecte i que s’han respectat totes les ordenances. Si és així, concedeixen al promotor la llicència de primera ocupació.

Per poder contractar els subministraments i serveis bàsics –aigua, gas, electricitat i telèfon– amb les companyies subministradores ens caldrà la cèdula d’habitabilitat. Aquest document el proporciona la Generalitat a partir, entre d’altres documents com la llicència municipal de primera ocupació, del certificat d’un tècnic competent (arquitecte) que ha comprovat que l’obra està totalment acabada i que l’habitatge reuneix totes les condicions d’habitabilitat que marca la llei. Un cop contractats i disponibles aquests serveis, ja podrem fer ús de l’habitatge.

Hipoteques



L’obtenció dels diners necessaris per construir o comprar un habitatge s’anomena finançament i s’acostuma a realitzar mitjançant una entitat bancària, que ens fa el préstec dels diners.

El banc o la caixa ens deixa (presta) tots els diners de cop i nosaltres ens comprometem a retornar-los a poc a poc, normalment en quotes mensuals, durant un temps anomenat període d’amortització que acostuma a ser de 15, 20, 25 o 30 anys.

Totes aquestes qüestions de període d’amortització, terminis, quotes, interès, etc., les acordem amb el banc o la caixa i queden reflectides en un contracte o escriptura davant el notari.

Hipoteques



Ara bé, tots els bancs i caixes, quan deixen diners, demanen una garantia, és a dir, un bé amb el qual ells puguin recuperar els diners si nosaltres no els hi tornem

En el cas del finançament d’habitatges, la garantia és el mateix habitatge, de manera que, si no podem retornar els diners, l’entitat bancària es queda amb la propietat de l’habitatge. Aquesta mena de préstecs es coneix amb el nom de préstecs hipotecaris o hipoteques.

L’hora de contractar una hipoteca, les entitats bancàries ofereixen diferents modalitats d’interès: el fix, el variable i el mixt.

L’interès és fix quan no varia durant tot el període d’amortització, això vol dir que sempre ens cobraran el mateix preu pels diners que ens han prestat i la quota mensual serà sempre constant.

L’interès variable depèn de l’evolució de l’economia i, per tant, va variant en funció del mercat hipotecari. Amb l’interès variable les quotes mensuals poden augmentar o disminuir al llarg del temps.

L’interès és mixt quan durant els primers anys és fix i, després variable.

Les hipoteques a interès fix, en el moment de la seva contractació, tenen un tipus d’interès més alt que les variables, eviten l’efecte negatiu de les pujades del preu del diner però, en canvi, no es beneficien de les baixades. Són recomanables en períodes en què el preu del diner està baix i es preveuen pujades.

Les d’interès variable, en el moment de la seva contractació, tenen un tipus d’interès més baix. Quan puja el preu del diner surten més cares i quan baixa resulten més econòmiques. Suposen, doncs, un risc que cal valorar convenientment. En principi són recomanables quan el preu del diner està alt i es preveu que baixi al cap d’un temps.

Hipoteques



Per saber el preu que té el diner en el mercat hipotecari s’utilitzen uns valors o índex de referència.

Les hipoteques a interès variable o mixt els utilitzen per actualitzar el tipus d’interès al final de cada període de revisió.

L’ lRPH (Índex de Referència dels Préstecs Hipotecaris). És més estable, varia més a poc a poc.

L’EURIBOR (European Interbank Offer Rate). Pot variar més ràpidament i tant les pujades com les baixades poden ser més brusques.

Com que les condicions que ofereixen les diverses entitats financeres poden ser molt diferents per les comissions que cobren, la periodicitat de les quotes, l’amortització, etc. s’ha establert un procediment de càlcul anomenat TAE (Taxa Anual Equivalent) que proporciona un tipus d’interès anual expressat en % i que permet comparar diferents ofertes d’hipoteques.

Hipoteques



El tipus d’interès acordat a les hipoteques variables acostuma a tenir un valor inicialment baix durant el primer any i, per als anys posteriors, acostuma establir-se amb referència a l’Euribor, l’IRPH o altre índex amb un diferencial afegit. Així doncs es pot establir, per exemple, que el tipus d’interès a partir del segon any serà el MIBOR + 0,25. Això significa que si el segon any el MIBOR està al 4,27%, el tipus d’interès que s’aplicarà a la nostra hipoteca serà del 4,52%.

A part dels interessos, també haurem de tenir en compte que els tràmits de la compra suposen unes despeses importants de notari, registrador, peritatge, impostos, etc. i que, normalment, els diners obtinguts amb el préstec no acostumen a superar el 80% del valor de taxació de l’habitatge. Abans d’iniciar la compra caldrà, doncs, disposar d’una quantitat important de diners per fer front al 20% del valor de l’habitatge i a les despeses de la pròpia compra.

En el moment de contractar una hipoteca cal ser prudent i estudiar bé totes les opcions. Una recomanació a tenir en compte és que les quotes no siguin superiors al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar o de convivència. Una solució habitual per fer les quotes mensuals més assequibles consisteix en allargar el període d’amortització, fen que la hipoteca duri més. Però aquesta opció té els seus efectes negatius, ja que al final surt més cara. Mira l’exemple següent.

Lloguer



L’altra opció per accedir a un habitatge és l’arrendament o lloguer.

Arrendador

El propietari d’un habitatge és qui ens el cedeix perquè en fem ús durant un temps determinat a canvi del pagament d’una quantitat de diners convinguda.

L’arrendatari o llogater

Qui en fa ús

Renda o lloguer

Quantitat de diners que es

paga

Tot plegat queda recollit en un contracte d’arrendament, que és preferible que sigui per escrit, acordat entre l’arrendador i el llogater.

Lloguer



Els habitatges per llogar poden ser amb mobles o sense però, en tot cas, ha de disposar de les instal·lacions bàsiques com cuina, bany, etc. i el propietari ha de tenir en regla la cèdula d’habitabilitat.

En el moment de fer el contracte, normalment el propietari demana una fiança, que consisteix en el pagament d’una quantitat equivalent a una renta mensual. Aquesta fiança la retorna el propietari a llogater quan finalitza el contracte un cop ha comprovat que no hi ha danys a l’habitatge.

El propietari està obligat a mantenir en tot moment les condicions d’habitabilitat de l’habitatge, a fer les reparacions d’adequació i manteniment que siguin necessàries i a prorrogar el contracte fins al cinquè any si així ho demana el llogater. Al seu torn, el llogater està obligat a pagar la renda fixada al contracte, fer un bon ús de l’habitatge i reparar els danys que n’hagi pogut ocasionar.

L’opció del lloguer permet un accés més fàcil a l’habitatge, ja que no calen tants diners. És la millor solució per a aquelles persones que han de canviar sovint de domicili a causa de la feina o per altres motius. L’opció de la compra en canvi, malgrat que suposa un esforç econòmic més gran, per molta gent és considerada una inversió ja que sempre permet recuperar diners si es venen l’habitatge.

Ajuts



Com que l’accés a l’habitatge és un dret constitucional, l’Administració en facilita la compra o el lloguer a les persones o famílies amb ingressos baixos.

Els anomenats habitatges “lliures” són aquells per a l’adquisició dels quals l’Administració no concedeix ajuts especials i el preu el fixa lliurement el venedor.

L’Administració pot qualificar determinats habitatges com a “protegits” si acompleixen unes condicions. Actualment hi ha tres tipus d’habitatges protegits:

- Els de règim especial- Els de règim general- Els de preu concertat

En tots els casos l’habitatge protegit no ha de tenir més de 90 m2 de superfície útil i és el promotor qui ha de demanar a l’Administració la declaració oficial d’habitatge protegit.

El preu de venda d’aquests habitatges és inferior als lliures ja que no pot excedir un valor màxim que fixa l’Administració i que depèn de la superfície útil i de la zona geogràfica on estigui situat. Els compradors han de tenir uns ingressos familiars situats entre uns límits (mínim i màxim) fixats per l’Administració, i no ser propietaris d’un altre habitatge.

També són aplicables els ajuts al lloguer d’habitatges gestionats per alguna Administració Pública o entitats sense ànim de lucre.

Alguns dels espais, l’estructura, les instal·lacions o els serveis de l’edifici són comuns a tots els habitatges que l’integren. El cas més freqüent és el bloc de pisos.


Viure i gaudir d’un habitatge

Cada pis és un habitatge independent que té el seu propietari, però els fonaments, la façana, la coberta, i parts de les instal·lacions d’aigua, electricitat, gas, antena de TV, ascensor... són comuns a tots els habitatges.

Tots els propietaris tenen l’obligació de fer front conjuntament al seu manteniment.

Per atendre aquestes responsabilitats existeix la comunitat de propietaris, formada per tots els propietaris de l’immoble i que es regeix amb uns estatuts (normes de funcionament).

La comunitat haurà de prendre tots aquells acords que afectin als elements comuns de l’edificació, fixar les quotes que ha d’aportar cada propietari i administrar-les, etc. També pot decidir la contractació d’un professional o empresa perquè administri la finca.

Algunes de les despeses més freqüents que tenen les comunitats de propietaris són:Reparacions i manteniment de l’edifici i les instal·lacions com l’ascensor, la il·luminació...

•Assegurances d’incendi, de responsabilitat civil...•Consums d’aigua i electricitat•Neteja de l’escala, el vestíbul, l’aparcament, l’ascensor...•Impostos i taxes...


Viure i gaudir d’un habitatgeEl fet de ser propietari d’un habitatge implica també el pagament d’impostos i taxes a l’Ajuntament. L’IBI o Impost sobre els Bens Immobles és el més general, es paga cada any i el seu import es calcula com un percentatge (%) del valor que l’Estat atribueix a l’habitatge.

Aquest valor es coneix com a valor cadastral (el cadastre és un registre oficial on es recullen les dades de tots els bens immobles) i sempre és inferior al preu que pugui tenir l’habitatge en el mercat immobiliari. El valor cadastral té en compte el valor del sòl i de l’edificació.

Altres taxes que cal pagar a l’Ajuntament poden ser les que corresponen al servei de recollida i tractament d’escombraries o al subministrament d’aigua potable. En algunes localitats, els serveis de recollida d’escombraries i el tractament d’aigües residuals (clavegueram) es cobren conjuntament amb el subministrament d’aigua potable (en el “rebut de l’aigua”).

Documents

Caracteristiques Funcionals Habitatge