建築協定運営委員会

運営マニュアル【法令編】

京都市建築協定連絡協議会

京都市

目 次

１ 建築協定と建築関係法令

① 建築基準法・都市計画法・建築協定の関係 1

② 建築協定と地区計画について 2

２ 建築物の制限

① 建築が可能な建築物 6

詳細①多世帯住宅とは？ 7

詳細②兼用住宅とは？ 8

詳細③町内会館や自治会館は建築可能か？ 9

詳細④福祉施設等の建築物について 9

詳細⑤公益上必要な建築物とは？ 10

詳細⑥～に附属する建築物とは？ 10

② 敷地の 小面積 11

③ 地盤面の変更 12

④ 階数 13

⑤ 外壁の後退距離 16

⑥ 建ペイ率 18

⑦ 容積率 21

⑧ 建物の高さ 23

⑨ 軒の高さ 25

⑩ 防火・準防火地域 26

３ 参考資料

① 用語の解説 27

② 法令抜粋 29

③ その他参考資料 33

④ 役立ちサイト 38

建築物を建てる場合、建築基準法や都市計画法により、様々な基準が定められています。

しかし、それらの多くは、最低限のルールを全国一律に定めたものであり、地域の特性に

応じた住みよい環境づくりを実現するためには必ずしも十分とは言えません。

「建築協定」は、建築基準法で定められた基準に、住民の取決めによる地域に合った細

やかな建築ルール上乗せして、地域の特性を生かしたまちづくりの実現に役立つ制度です。

そのため、建築関係法令についての認識が大切となります。

建築基準法

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその

低基準を定めた法律。

都市計画法

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画（土地利用、道路・公園等の都

市施設の整備、市街地開発についての計画）の内容､決定手続、都市計画制限等に関し必

要な事項を定めた法律。

建築協定

（法律上の上乗規定）

（法律体系上、都市計画法と建築基準法は密接な関係を有し都市における建築等を規制している。）

都市計画法 建築基準法

① 建築基準法・都市計画法・建築協定の関係

建築とは？ 用語の解説 → P.27

1.建築協定と建築関係法令

1

１「建築協定」はまちづくりに関するルールのひとつですが、類似した制度に「地区計画」

があります。「地区計画」とは、都市計画法に基づき、住民の意向を反映しながら、土地利

用や建築物の整備等について、それぞれの地区の特性に応じた計画を定めるものです。

地区計画は都市計画として定められ、その運営も公的機関が担う一方、建築協定は決定・

運営とも住民が行います。また、建築協定は地区計画と比較して、より建築物等について

より細やかな基準を定めることができるなどの違いがあります。

まちづくりを進めるうえでは、それぞれの長短を踏まえながら、組み合わせて活用する

ことも有効です。

● 建築協定と地区計画の比較 ●

建築協定 地区計画

根拠法 建築基準法 都市計画法

意旨・目的 住宅地としての環境の維持増進 地区特性にふさわしい良好な環境の街区の整備、

開発、保全

位置付け 民事的な取り決め(私法的な契約) 都市計画決定及び建築条例(公的)

区域

敷地単位で一定の区域を定める

(合意した土地の所有者等の敷地のみ、建築協定区域に

なる。又、不合意地については、建築協定区域隣接地と

して定めることができる。)

一定規模の地区(街区)単位で区域を定める

(区域内に不合意による穴抜けは生じない。)

決定主体 区域住民(土地の所有者等) 区域住民の意見を反映し、京都市が決定する

合意 区域内の土地の所有者等全員の合意が必要

(合意が得られない土地は、区域から外れる。) 原則区域住民全員の同意が必要

効力

建築協定区域(合意地)にのみ効力が生じる

(建築協定区域隣接地や区域外などの不合意地には効力

は及ばない。)

区域内全域に効力が生じる

建 築 計 画

の審議

地区住民(建築協定運営委員会等)がチェックす

る。

(建築確認では審査されない。)

京都市がチェックする。

(地区整備計画：都市計画法に基づく届出

条例化した制限については、建築基準法に基づく建築確

認の審査対象となる。)

違反措置 協定書に定められた内容に従い運営委員会(民)

が民事訴訟等を行う。

地区整備計画：京都市(公)が、都市計画法に基づ

き指導、勧告

地区計画条例：京都市(公)が建築基準法に基づき

指導、命令

有効期限 協定で決める期間

(法律で定めることが義務付けられている。)

有効期間なし

(都市計画が変更されない限り拘束力を持つ。)

建築物の

基 準 と し

て 定 め ら

れる内容

建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、

設備のうち必要なもの

・地区計画で定める事ができる項目（地区施設を除く）

のほか、建築物についてきめ細かい基準を設ける事がで

きる。

（例）「地盤面の高さの変更禁止」「敷地分割の禁止」

「建築物の階数」「建築設備（アンテナ、屋外温水設備）」

都市計画法で定められた建築物等に関する制限

のうち必要なもの

・建築物等の用途 ・容積率の 高・ 低限度

・建ペイ率の 高限度 ・敷地面積の 低限度

・建築面積の 低限度 ・壁面の位置の制限

・高さの 高・ 低限度 ・形態・意匠の制限

・垣根・柵の構造の制限

内容の

審査

・建築協定の運営委員会（民）により事前協議等

でチェックされる。

確認申請では審査されない。

・建築行為等を行う場合届出を行い、内容を市が

審査する。不適合の場合、市長は設計変更等を

勧告する。

・制限の一部は確認申請で審査される。

１ 建築協定と建築関係法令

① 建築協定と地区計画について

2

● 制限の一例①（西京区 桂坂にれのき南地区の場合）●

都市計画法 建築基準法

地区計画 建築協定 説明

住宅 一戸建専用住宅 同左

兼用住宅 ― ―

共同住宅、寄宿舎または下宿 ― ―

学校 ― ―

神社、寺院、教会等 ― ―

老人ホーム、保育所、身体障害者

福祉ホーム等

― ―

公衆浴場 ― ―

診療所、集会所 同左 同左

巡査派出所等、公益上必要な建築

物

同左 同左

用途制限

(建築できる

用途）

※第一種低層

住居専用地域

上記建築物に付属するもの 同左 同左

敷地面積 100 ㎡以上 160 ㎡以上 同左

地盤高さ等 ― ― 地盤面高さの変更禁止、

擁壁の除去・積替えの禁止

説

１

形態等 高高さ ：10m 以下

建ペイ率 ：50%

容積率 ：80%

―

―

―

高高さ ：10m 以下

建ペイ率 ：50%

軒高 ：7m 以下

階数 ：2 以下

説

２

壁面後退 ― ― 道路境界-1階部分：1.5m 以上

道路境界-2階部分：2.4m 以上

隣地境界-2階部分：1.2m 以上

説

３

その他 ― ― 屋根-------------------------

勾配屋根（3/10 以上）

軒、庇、けらばの出：45cm 以上

形態意匠---------------------

色 屋根：黒色・灰色・濃茶色系

統、全てつや消し

外壁：茶色・灰色・白色系統、全

てつや消し

材料屋根：和瓦、セメント瓦、化

粧無石綿スレート、不燃アスファ

ルトシングル、金属板等

外壁：リシン掻押し、色モルタル

掻押し、タイル、吹付けタイル、

スタッコ、サイディングボード等

広告物-----------------------

土地所有者等の自己の用に供す

るものであること、表示面積 1 ㎡

以下、敷地境界面から 0.9m 以上

後退したもの

テレビアンテナ---------------

屋外のテレビアンテナは設置禁

止

植栽-------------------------

植栽面積は、2/10 以上、植栽帯の

変更禁止

外柵-------------------------

道路境界に設ける柵は、生垣、竹

垣、土塀又はこれに類するもの

説

４

１ 建築協定と建築関係法令

3

● 制限の一例②（上京区 一松町地区の場合）●

都市計画法 建築基準法

建築協定 説明

劇場、映画館、演芸場又は観覧場 ―

キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホール

その他これらに類するもの

―

店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、

場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定

めるものに供する建築物でその用途に供する部分の

床面積の合計が 1 万㎡を超えるもの

店舗、飲食店その他これらに類するもの。

ただし、住宅に併設する店舗で、当該店舗の営業時

間が午前 8 時から午後 6 時までのものを除く。

説

５

個室付浴場業に係る公衆浴場等 ―

倉庫業を営む倉庫 ―

原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が

50 ㎡を超えるもの

特殊の機械の使用その他の特殊の方法による事業で

あって住居の環境を害するおそれがあるものとして

政令で定めるものを営む工場

工場

説

６

自動車車庫で床面積の合計が 300 ㎡を超えるもの又

は 3 階以上の部分にあるもの（一定の付属の自動車

車庫を除く）

―

危険物の貯蔵又は処理に供するもので政令で定める

もの

―

― 共同住宅、寄宿舎(社員寮を含む。)

― 病院

― 老人ホーム、老人福祉センターその他これらに類す

るもの。ただし、収容人員が 10 人以内のものを除く。

― マージャン屋、パチンコ屋、ゲームセンターその他

これらに類するもの

― カラオケボックスその他これに類するもの

用途制限

(建築できな

い用途）

※第二種住居

地域

― ホテル又は旅館

説

６

敷地面積 ― ―

地盤高さ等 ― ―

形態等 高高さ ：15m 以下

建ペイ率 ：60%

容積率 ：200%

高高さ ：12m 以下

階数 ：3 階以下

壁面後退 ―

その他 ― 広告物：協定区域内の敷地に看板等の広告物を設置

し、又は掲示してはならない。

ただし、屋外広告物法及び京都市屋外広告物等に関

する条例に適合するもので、協定区域内における宅

地、建物等の販売に供するもの、土地の所有者等の

自己の用に供するもので、看板等の広告物の表示面

積の合計が 1㎡以下のものはこの限りでない。

１ 建築協定と建築関係法令

4

※ - 表●制限の一例①●の兼用住宅は、建築基準法施行令第 130 条の 3 各号に定めるものです。

※ - 表●制限の一例①●の学校には、大学、高等専門学校、専修学校等を含みません。

説１- 建築基準法・都市計画法では定められない建築協定独自の制限です。

説２- 都市計画法で定める高さ 10ｍ制限を緩和することはできません。一般的に、10ｍ以下の建築物で

あれば 3 階建てが建築可能ですが、この地区は建築協定で 2 階以下に制限しています。

建ペイ率を建築協定にも定めることで、この場合、角地での建ペイ率緩和は適用できません。

説３- この地区は建築基準法に基づく外壁後退は定められていませんが、建築協定で外壁後退距離の制

限を定めています。

説４- 建築基準法・都市計画法では定められない建築協定独自の制限です。形態意匠や植栽などについ

て、細かく制限を設けています。

説５- 店舗、飲食店その他これに類するものを建築してはならないとしながらも、独自のルールを示し、

そのルール内での建築は認めています。

説６- 建築協定では、より厳しく用途制限をし、工場、共同住宅、その他を地区内に作られないように

しています。

5

街区の敷地などの建ペイ率の緩和 → P.33

建築基準法施行令第 130 の 3 → P.30

１ 建築協定と建築関係法令

皆さんがお住まいの地域では、都市計画法に基づき用途地域が定められています。

それぞれの用途地域では、建築基準法第 48 条により、建てることができる建築物が制

限されています。

ここでは、良好な住環境を守るための用途地域の一つである「第一種低層住居専用

地域」を例にとって説明します。

※ただし、市長が良好な居住環境を害するおそれがないと認め、又は、公益上やむを得ないと

認めて許可した場合は、建築できることもあります。

１． 住宅

→ 詳細① 多世帯が住む住宅の扱いは？ Ｐ．6

２． 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの

→ 詳細② 兼用住宅とは？ Ｐ．7

３． 共同住宅・寄宿舎または下宿

→ 詳細② 兼用住宅とは？ Ｐ．7

４． 学校・図書館など

→ 詳細③ 町内会館や自治会館は建築可能か？ Ｐ．8

５． 神社・寺院・教会など

６． 老人ホーム・保育所・身体障害者福祉ホームなど

→ 詳細④ 福祉施設等について Ｐ．8

７． 公衆浴場

８． 診療所

９． 巡査派出所・公衆電話所等公益上必要な建築物

→ 詳細⑤ 公益上必要な建築物とは Ｐ．9

１０．１～９に附属する建築物

→ 詳細⑥ 附属する建築物とは Ｐ．9

① 建築が可能な建築物

6

建築基準法 第 48 条の１

建築基準法 別表第２（い） 法令抜粋 → P.29

用途地域とは？ 用語の解説 → P.27

2.建築物の制限

詳細① 多世帯が住む住宅の扱いは？

多世帯が住む住宅には、建築基準法上以下の 3つがあげられます。

Ａ・一戸建ての“住宅”として取り扱うもの

Ｂ・“長屋”として取り扱うもの

Ｃ・“共同住宅”として取り扱うもの

● 多世帯が住む住宅の種類と判断基準 ●

判断基準

①従来型 住宅のすべての居室をすべての世帯が

共有するもの。（玄関は１つ）

②玄関共用型 玄関は共有するが台所、食堂、浴室な

どの全部または一部が世帯ごとに独立し

ているもの。（玄関は１つ）

③内部共用型 玄関をはじめ、各世帯の使用する部分

が基本的に独立しているもので、住宅の

内部で廊下、ホールもしくは階段または

居室等を共有し、相互の行き来が内部で

可能なもの。（玄関は２つ以上）

１つの建物に２以上の住戸があり、各世帯の使用する部分

が独立していて各世帯同士の行き来が内部で不可能であり、

かつ、建物の出入口から各住戸の玄関に至る階段、廊下など

の共用部分がないもの。1 階と 2 階で分かれているものも長

屋の一種となります。（玄関は２つ以上）

１つの建物に 2 以上の住戸があり、各世帯の使用する部分

が独立していて各世帯同士の行き来が内部で不可能であり、

かつ、建物の出入口から各住戸の玄関に至る階段、廊下等の

共用部分を有するもの。

（玄関は２つ以上）

2 建築物の制限

居室

居室

玄関

玄関

共有部分

居室

玄関

居室

居室

玄関

玄関

居室

居室

玄関

居室

居室

玄関

玄関

一戸建ての住宅 住

宅

長屋

共同住宅

7

A

B

C

詳細② 兼用住宅とは？

第一種低層住居専用地域内に建築できる兼用住宅については、建築基準法施行令第 130

条の 3 に定められています。

住宅と兼用できる部分(非住宅部分)の用途については以下の条件を満たさなければなりません。

A. 住宅と兼用できる規模

１.非住宅部分の延べ面積が、建築物全体の延べ面積の 1/2 を超えないこと

２.非住宅部分の床面積の合計が 50 ㎡以下であること

３.住宅部分と非住宅部分とが内部で行き来でき、構造的にも機能的にも一体となっていて用途的に

分離しがたいもの

B. 住宅と兼用できる用途

１.事務所

２.日用品を扱う店舗、食堂、喫茶店

３.美容院、クリーニング屋（取継店）、洋服店などサービス業を営む店舗

(原動機の出力の合計が 0.75KW 以下)

４.パン屋、菓子屋、豆腐屋など (原動機の出力の合計が 0.75KW 以下)

５.学習塾、華道教室など

６.アトリエ、工房 (原動機の出力の合計が 0.75KW 以下)

住宅部分

兼用できる用途部分

(30㎡)※延べ面積120㎡

●兼用できる用途部分 30㎡の場合

・50㎡ ≧ 非住宅部分（30㎡）

・120㎡×1/2 ≧ 非住宅部分（30㎡）

・内部で往来が可能で構造・機能的にも一体

第一種低層住居専用地域内に建築可

住宅部分

住宅 部分

非住宅部分

2 建築物の制限

建築基準法施行令第130の 3 法令抜粋 → P.30

8

● 例 ● 兼用住宅の一例

取り扱いのポイント

□ 兼用住宅と併用住宅の違い

※ 第一種低層住居専用地域では、店舗等を併用する住宅で兼用住宅でないものは建築すること

ができません。ただし、例えば診療所はもともと第一種低層住居専用地域で建築できるので併用

住宅の形態をとっても建築ができます。

詳細③ 町内会館や自治会館は建築が可能か？

建築基準法上では、近隣住民を対象とした町内会館や自治会館は「学校、図書館その他

これらに類するもの」に含まれます。従って、第一種低層住居専用地域でも建築が可能で

す。

詳細④ 福祉施設等について

第一種低層住居専用地域で建築できる「老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホーム等」

とは、老人福祉法、児童福祉法、生活保護法、身体障害者福祉法などに基づく継続的入所

施設や近隣住民に必要不可欠な通園施設である社会福祉施設などをいいます。

兼用住宅

併用住宅のうち住宅部分と非住宅部分が

構造的にも機能的にも一体となってい

て、用途的に分離しがたいもの。

店舗

玄関

店舗

玄関

併用住宅

１つの建物に住宅と事務所や店舗などの

非住宅部分が設けられているもの。

2 建築物の制限

9

詳細⑤ 公益上必要な建築物とは？

第一種低層住居専用地域に建築できる公益上必要な建築物には以下のようなものがあ

げられます。

※公益上必要な建築物は、各用途地域に応じて建築基準法施行令に定められています。

詳細⑥ ～に附属する建築物とは？

建築基準法上では、1 つの敷地に 1 つの建築物しか建築できませんが、主要な建築物に

付属し、用途上不可分の関係にあるものについては、同一敷地内に建築することができま

す。

例えば、主要用途が住宅の場合、用途上不可分の建築物として、離れ・車庫・物置・畜

舎等があげられます。

ただし、一定規模を超える自動車車庫や畜舎など、建築基準法施行令第 130 条の 5 で定

める附属建築物は建築できません。

① 郵便の業務の用に供する施設で延べ面積が500㎡

以内のもの

② 地方公共団体の支庁又は支所の用に供する建築

物、老人福祉センター、児童厚生施設その他これ

らに類するもので延べ面積が 600 ㎡以内のもの

③ 近隣に居住する者の利用に供する公園に設けら

れる公衆便所又は休憩所

④ 路線バスの停留所の上家

⑤ 建築基準法施行令第 130条の 4第 5号に掲げる施

設で国土交通大臣が指定するもの

(郵便局、地方公共団体の支庁、電気、ガス、水道事業

等の用に供する公益上必要な建築物)

建築基準法施行令

第 130 条の 4

法令抜粋 → P.30

8

建築基準法施行令第130の 5 法令抜粋 → P.31

2 建築物の制限

10

建築基準法第 53 条の 2 により、都市計画において敷地面積の最低限度が定められた

場合には、建築物の敷地面積はその最低限度以上でなければなりません。

京都市では、都市計画で用途地域のうち第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専

用地域の全域において、敷地面積の 低限度を下表のとおり定めています。

用途地域 容積率 敷地の最小面積

80%以下の地域 100 ㎡ 第一種低層住居専用地域

及び

第二種低層住居専用地域 100%の地域 80 ㎡

※ 建築協定とは別に、京都市が都市計画で公的な制限として定めるものであり、第１種低層住居専用地

域及び第２種低層住居専用地域の全域において制限されます。

取り扱いのポイント

□ 最低敷地面積未満の敷地でも建築できる場合

平成 16 年 12 月 20 日時点で、既に建築物の敷地として利用されていた敷地で 低敷地面積

未満のものは、 低敷地面積未満でも建替えができます。ただし、元の敷地をさらに小さく

分割することはできません。

※一旦、 低敷地面積の制限に適合することとなった土地を、再び分割して不適合のものと

することはできません。

建築協定のポイント

□ 建築協定による敷地の最小面積と分割禁止

敷地の 小面積を定める代わりに、建築協定により敷地の分割自体を禁止することもで

きます。

建築物の敷地面積の 低限度の規定は、建築物の敷地として設定する土地の 小面積を定

めるもので、分筆を禁止しているものではありません。しかし、敷地を分筆し、その後、

それぞれの敷地の所有者が変わった場合には、元の敷地の形状で建築をするには複数の

持ち主の合意が必要となり、建築が難しくなることがあります。

分筆 － 一筆(田畑や宅地などの土地の 1 つの区画)の土地を数筆の土地に法的に分割す

ることをいいます。土地が分筆されれば分筆後の土地には新たな地番が付され、

登記記録が作成されます。

② 敷地の最小面積

11

2 建築物の制限

建築基準法では、地盤面の変更を禁止することはできません。

※ただし、1ｍを超える盛土、または、2ｍを超える切土等を行う場合は、安全性の確認の為、地域によっ

て宅地造成等規制法の許可が必要となります。

高さの算定における「地盤面」とは、建築基準法施行令第 2 条で、建築物が周囲の地面

と接する位置の平均の高さにおける水平面（平均地盤面）と定められています。敷地に高

低差がある場合、建築物の高さは「平均地盤面」からの高さをいいます。

● 例 ● 平均地盤面の求め方

建築協定のポイント

□“敷地の地盤面”の定義について

建築協定において、「敷地の地盤面は、変更できないものとする」という規定がある場合、

「敷地の地盤面」は、建築基準法上の「地盤面」とは異なる意味で定められている場合があ

ります。（宅地造成完了時地盤面など）

2 建築物の制限

平均地盤面Ａ(ｍ) ＝ 土に接している部分の面積の合計（㎡）

建築の外周長さの合計（ｍ）

建築物

実際の地盤

土に接している部分（㎡）

建築の外周の合計（ｍ）

平均地盤面

平均地盤面

建築物

実際の地盤

土に接している部分（㎡）

12

③ 地盤面の変更

建築物の高さ

階数とは、文字通り階の数を示すもので、地上階・地下階に関係なく建築物が有してい

る階の合計をいいます。

● 例 ● 階数の数え方

地上 3 階建ての建築物の階数は 3 です。地下１階・地上 2 階の建築物も階数も 3 となり

ます。ただし、「地下階を除く階数」とした場合は、階数は 2 となります。

また、建築物の一部が吹き抜けとなっている場合や、建築物の敷地に高低差があり、建

築の部分によって階数が異なる場合には、これらの階数のうち一番大きい数値をその建築

物の階数とします。

２階

１階

地下階

一番大きな数を、そ

の建築物の階数とし

ます。（地下を除く階

数は２、地階の階数

は１となります。）階数２

階数３

④ 階数

2 建築物の制限

13

取り扱いのポイント

□ 階数に数える階・数えない階

・ 地階について

完全に地面の下に埋まっている部分については明らかに地階となります。

しかし、傾斜した土地で階の一部が地面から出ている場合には、その階の部分が周囲の

地面と接する位置の平均の高さ（平均地盤面）を算定して、地階になるかどうかを判定

することになり、完全に地面の下に埋まっていなくても地階となる場合があります。

天井面

平均地盤面

地盤面

床面から天井までの高さ（Ｈ）

床面から平均地盤面までの高さ（ｈ）

（ｈ）

（Ｈ）

・ 屋上に設ける階段室や地階に設ける倉庫・機械室など

2 建築物の制限

14

地階となる条件

h ≧ 1/3H

地階

階段室等の面積（Ｂ）≦建築面積（Ａ）×1/8 ⇒ 階数に算入しない

各部分の水平投影面積が建築面積の１/８以下のものは階数に算入されません。

地盤面

屋上や地下階に設けられている諸室等の面積（Ｂ）

建築面積（Ａ）

屋根や地階に設けら

れる階段室等の面積(B)

取り扱いのポイント

□ 住宅の小屋裏等を利用した物置で階に算入されないもの

（※設置できる建築物の用途は住宅に限ります。）

Ａ.建築物の小屋裏、天井裏又は床下の余剰空間を利用するもので、用途は物入れに限る

Ｂ.小屋裏物置等の部分の床面積は、それらが設置されている階の床面積の 1/2 未満であるこ

と

Ｃ.小屋裏物置等の天井の高さは 1.4ｍ以下であること (ただし、上下階で床下収納と天井裏収納が重なる場合の天井の高さについては、一体の収納として扱い、各収納の高さの合計とする。)

Ｄ. 上階の上部に設ける小屋裏物置等は、軒桁より上部に設けること （片流れ屋根を有する建築物については、小屋組を設けた場合に限り、小屋裏物置等を設

けられるものとする。）

Ｅ.窓等の開口部を設けないこと （ただし、一壁面に付き開口面積 0.2 ㎡以内の通気用ガラリ・ルーバーサッシは除く。）

Ｆ.物の出し入れのために利用するはしご等は固定式でないもの

Ｇ.小屋裏物置等のうち、横から物の出し入れを行う物置及びロフト形式の物置は、上記Ａ～Ｆの条件を満足すること。 また、ロフト形式の物置とそれ以外の小屋裏収納等を設置する場合、それらの床面積の合計が、それらが設置されている床面積の 1/2 未満であること。

15

（ｄ２）

（ｂ１）（ｃ２）

（a１）

２階床下

１階床下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

設置不可

設置不可

×

×

小屋裏物置面積

２階床下面積

１階天井裏面積

１階床下面積

２階（天井）

２階床面積（Ｓ２）

１階（天井）

１階床面積（Ｓ１）

※ 下記のいずれも満足すること

（a１）＋（ｂ１） ＜ （Ｓ１）×１/２

（ｃ２）＋（ｄ２） ＜ （Ｓ２）×１/２

（ｂ１）＋（ｃ２） ＜ （Ｓ１）×１/２

（ｄ２）

（ｂ１）（ｃ２）

（a１）

２階床下

１階床下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

１．４ｍ以下

設置不可設置不可

設置不可設置不可

×

×

小屋裏物置面積

２階床下面積

１階天井裏面積

１階床下面積

２階（天井）

２階床面積（Ｓ２）

１階（天井）

１階床面積（Ｓ１）

※ 下記のいずれも満足すること

（a１）＋（ｂ１） ＜ （Ｓ１）×１/２

（ｃ２）＋（ｄ２） ＜ （Ｓ２）×１/２

（ｂ１）＋（ｃ２） ＜ （Ｓ１）×１/２

2 建築物の制限

良好な環境を保持するために、第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域

内において都市計画で外壁面と敷地境界線との距離が定められた場合、建築基準法第 54

条により定められた距離以上、外壁を敷地境界線から後退させる必要があります。

京都市では建築基準法による外壁の後退距離の定めはありませんが、風致地区内で壁面

の後退距離を定めています。

● 京都市の風致地区における壁面後退等の基準 ●

壁面の後退距離 地域の種別 形態及び意匠 高さ 建ぺい率

道路側 隣地側 緑地率

第 1 種地域 8ｍ以下 20％以下 3ｍ以上 2ｍ以上 40％以上

第 2 種地域 10ｍ以下 30％以下 2ｍ以上 1.5ｍ以上 30％以上

第 3 種地域 10ｍ以下 40％以下 2ｍ以上 1.5ｍ以上 20％以上

第 4 種地域 12ｍ以下 40％以下 2ｍ以上 1.5ｍ以上 20％以上

第 5 種地域

当該建築物の位

置、形態及び意匠

が、当該建築が行

われる土地及び

その周辺の土地

の区域における

風致と著しく不

調和でないこと 15ｍ以下 40％以下 2ｍ以上 1.5ｍ以上 20％以上

風致地区 都市計画法で都市の自然環境を維持し、市民の生活環境を保全するための地区を指し

ます。京都市では、市街地を取りまく山々とその山麓部、寺院、河川沿い、住宅地など

幅広く指定しています。

京都市内の風致地区

相国寺風致地区 鴨川風致地区 上賀茂風致地区 比叡山風致地区 東山風致地区

醍醐風致地区 伏見桃山風致地区 西国風致地区（京都市域） 嵯峨嵐山風致地区 西

山風致地区 北野風致地区 紫野風致地区 船山風致地区 鞍馬山風致地区 大原風致

地区 本願寺風致地区 大枝大原野風致地区

上記の風致地区で定める外壁後退距離の他、地域の状況に応じて建築協定や地区計画で

外壁の後退距離を定めることができます。また、民法では一般的に建築物を敷地境界線か

ら 50cm 離す規制が定められています。

2 建築物の制限

⑤ 外壁の後退距離

16

取り扱いのポイント

□外壁後退距離の緩和ができる場合（建築基準法施行令第 135 条の 20）

建築基準法には、外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3ｍ以下のもの、または

物置やその他これらに類する用途に供し、軒の高さが2.3ｍ以下で、かつ、床面積の合計が5

㎡以内のものは外壁後退線から突出してもよいという緩和規定があります。

※建築協定で定められた制限については、緩和規定が協定に定められている場合を除き

緩和できません。

・a＋ｂ ≦ 3ｍ

・物置等の斜線部分が軒高 ≦ 2.3ｍ

かつ

床面積合計 ≦ 5㎡

※「外壁、または、これに代わる柱の中心線」とは下図Ａ線を指します。

柱

Ａ線

2 建築物の制限

17

１ｍ

道 路

１ｍ

１ｍ

１ｍ

a

b

建築物

物置

建築基準法第 53 条により、建ペイ率が規定されています。

建ペイ率とは、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」をいい、用途地域に応じ

て都市計画で定めます。

● 建ペイ率の求め方 ●

取り扱いのポイント

□ 建築面積

建築面積は、通称‘建て坪’といわれるもので建物を真上から見た時、外周の柱、または、

外壁の中心線で囲まれた面積を指します。

ただし、庇やバルコニー（１階まで柱が降りていないもの）については、先端から１ｍま

では建築面積に算入されません。また、地階にあって、地盤面からの高さが１ｍ以下の部分

も建築面積に算入されません。

ひさし

1m

1m

建築面積 先端から１ｍまでは建築面積に算入されない

⑥ 建ペイ率

2 建築物の制限

敷地面積 200㎡

建築物

建築面積

（例）下図の場合の建ペイ率は？

８０㎡

＝0.4 ⇒ 建ペイ率 40%となる。 80㎡ 200㎡

18

京都市の用途地域と建築物の形態制限

その他参考資料 → P.34

建ペイ率（％） ＝ 建築面積(㎡) 敷地面積(㎡)

× 100

敷 地

５００㎡以下

建築基準法上の道路

建築基準法上の道路

２０ｍ以下

取り扱いのポイント

□ 建ペイ率の制限の緩和（一般的に、角地緩和といいます。）

京都市では、以下の条件にある敷地については、その地域で定められた値に 10％上乗せす

ることができます。

(1) 街区の角にある敷地

※道路幅員等の条件があります。

敷地面積 200 ㎡以下

又は

a≧5.5ｍ、b≧5.5ｍ

かつ a+b≧14ｍ

(2) 敷地の境界線の全部が道路に接す

る敷地これらの道路のうちいずれ

かの道路の幅員が 8ｍ以上である

もの

(3) 2 つの道路にはさまれた敷地

※ 風致地区内における建ペイ率

風致地区内では、良好な環境を保持する為に都市計画で定める建ペイ率よりも厳しい建

ペイ率を定めています。なお、風致地区内では原則として角地緩和の適用はありません。

※ 建築基準法上の道路とは、建築基準法第 42 条に規定する道路を指します。

敷 地

建築基準法上の道路

敷 地

建築基準法上の道路

2 建築物の制限

19

街区の角の敷地などの建ペイ率の緩和

その他参考資料 →P. 33

建築基準法第 42 条 法令抜粋 →P.32

a

b

8m 以上

建築協定のポイント

□ 建築協定による建ペイ率の指定がある場合の緩和

建築協定で建ペイ率が定められている場合には、角地緩和により建築協定で定めた建ペ

イ率を超えることはできません。（緩和規定が協定に定められている場合を除く。）

● 例 ● 緩和規定がない場合

都市計画による建ペイ率－40％で、建築協定による建ペイ率―40％

と決められている地区

↓

街区の角にある敷地であってもの建ペイ率 40％

2 建築物の制限

20

建築基準法第 52 条により、容積率が規定されています。

容積率とは、「建築の延べ面積の敷地面積に対する割合」をいい、用途地域に応じて都

市計画で定めます。

● 容積率の求め方 ●

● 例 ● 建物の形と容積率

(例)下図 A,B の場合容積率は何％となるか？

取り扱いのポイント

□ 出窓の容積率

以下の３つの条件全てに該当する出窓は床面積に算入しません。

40㎡

40㎡

40㎡

40㎡ 80㎡

敷地面積200㎡ 敷地面積200㎡

容積率は両方とも60%となる。

容積率＝ ＝0.6 40＋80

200 容積率＝ ＝0.6 40＋40＋40

200

B

⑦ 容積率

2 建築物の制限

容積率(％)＝ 延べ面積（各階の床面積の合計）（㎡）

敷地面積（㎡）

Ａ．下端の床面からの高さが

30cm 以上

Ｂ．外壁から 50cm 以上突き出

ていない

Ｃ．見付面積の 1/2 以上が窓

である

21

京都市の用途地域と建築物の形態制限

その他参考資料 → P.34

窓

C.窓の面積 ≧ ×1/2

B. d ＜ 50cm

A. h ≧ 30cm

床面

A

×100

取り扱いのポイント

□ 容積率の緩和

容積率には、緩和規定が定められています。

Ａ．自動車車庫等の緩和

自動車車庫や自転車置き場については、建築物全体の床面積の合計の 1/5 ま

では容積率に算入されません。

Ｂ．住宅の地階部分の緩和

住宅の地階で天井の高さが地盤面から 1ｍ以下のものは、住宅部分（自動車車

庫等は含まれない）の床面積の合計の 1/3 までは容積率に算入されません。

Ｃ．共同住宅の共用部分の緩和

共同住宅の共用の廊下及び階段部分の床面積は、容積率に算入されません。

● 例 ● 容積率の計算

2 建築物の制限

22

①延べ面積

（60 ㎡×3）＋45 ㎡＝225 ㎡

②容積率算定から除かれる面積

225 ㎡×1/5＝45 ㎡ （自動車車庫）

（225-45）×1/3＝60 ㎡（地階）

③算定対象の延べ面積

225 ㎡-45 ㎡-60 ㎡＝120 ㎡

④容積率 120 ㎡/200 ㎡＝0.6

→60%

自動車車庫

６０㎡

６０㎡

６０㎡

４５㎡

敷地面積２００㎡

２階

１階

地階

建築基準法施行令第 2 条第 1 項第 6 号により、建築物の高さが規定されています。

建築物の高さとは、地盤面から建築物の最高の部分までの高さをいいます。また、各種

の斜線制限により建築物の各部分の高さが規制されています。

また、京都市では、建築基準法第 58 条により、高度地区で高さの最高限度を定めてい

ます。

高度地区

京都市では、10ｍから 31ｍまでの高度地区があり、地区によって高さの 高限度と北

側斜線を定めています。10ｍ高度地区の場合、下の図のとおりの制限となります。

道路斜線

建築物の各部分の高さは、前面道路の反対側の道路境界線までの水平距離に、住居系

の用途地域は 1.25、商業・工業系の用途地域は 1.5 を乗じた数値以下にしなければなり

ません。

● 例 ● 道路斜線，北側斜線の考え方（10ｍ高度地区の場合）

□ いつまでに （例：有効期間満了 6 箇月前までに）

□ 誰が （例：過半の土地の所有者等から）

□ 手段 （例：委員会に対し書面で延長しない旨の申立てがない場合）

□ 延長期間 （例：有効期間を更に 10 年延長する）

上記の例の場合，仮に何名かの土地の所有者等の方が延長しない旨の申立てを行

※高度地区による北側斜線の適用除外

次の（１）又は（２）のいずれかに該当するものについては、上図における北側斜線制限は適用除外

となります。

（１）地階を除く階数が 2 以下の建築物で、軒の高さが 6.5m 以下、かつ、建築物の高さが 10m 以下で

こう配屋根を有するもの

（２）建築物の高さが 6.5m 以下のもの

⑧ 建物の高さ

2 建築物の制限

23

高度地区の分類とその形態 法令抜粋 → P.36

京都市の用途地域と建築物の形態制限

その他参考資料 → P.34

取り扱いのポイント

□ 高さに算入されない場合

屋上に設ける階段室や昇降機塔などで、その部分の水平投影面積が建築面積の 1/8 以下の

場合、その部分の高さが

Ａ．第一種・第二種低層住居専用地域では 5ｍ

Ｂ．その他の用途地域では 12ｍ

までは、建築物の高さに算入されません。

※ 屋上にある開放性のある手すりや、棟飾りなどの屋上突出物も高さに算入されません。

ただし、北側斜線の“斜線”部分は緩和の対象とならない場合があるので注意が必要で

す。

高度地区の最高高さ

高さ

Ｈ(ｍ)

Ａ(㎡)

Ｂ(㎡)

北側斜線

（緩和対象外）

高さの緩和 ※高度地区の斜線制

限に引っかからない

ので高さに算入され

ません。

※ Ｂ≦Ａ×1/8 かつ Ｈ≦5m または Ｈ≦12mの場合

階段室等の部分は高さに算入されません（北側斜線を除く）

緩和対象外 ※この場合、構造物が北

側斜線にかかっているの

で高さの緩和対象外とな

ります。

2 建築物の制限

24

建築基準法施行令第 2 条第 1 項第 7 号により、軒の高さが規定されています。

「軒の高さ」とは、地盤面からの建築物の屋根を構成する小屋組（屋根）を支える「梁」

までの高さをいいます。

取り扱いのポイント

□ 軒の高さの測り方

「軒の高さ」が２つ以上ある場合は、 高の軒の高さをとります。

軒の高さ

Ｂ片流れ屋根 Ｃ片流れ屋根

（構造が小屋組み）

Ａ軒の高さ

⑨ 軒の高さ

2 建築物の制限

25

小屋組み

市街地で建物が密集している地域においては、一度火災が発生すると大きな被害を受け

る恐れがあります。火災による延焼を防ぎ大火災の発生を未然に防ぐため、建築基準法第

61 条、第 64 条により、防火地域と準防火地域に指定された地域内の建築物の構造を制限

し、防火性能を高めています。

防火地域

建物が密集し火災の危険が高い地域で、道路に沿って耐火建築物等をつくることによっ

て火災の拡大を防ぎ、合わせて避難通路の確保を図ることを目的とした地域をいいます。

準防火地域

火災が発生した時に建築物相互の延焼を防止することを目的として、建築物に一定の防

火性能を求める地域をいいます。

建築基準法第 22 条指定区域（屋根不燃化区域）

防火・準防火地域以外の地域においても広域的な防火対策を図るために、特定行政庁が

指定する区域内においては、建築物の屋根の構造を制限しています。この地域を一般に、

建築基準法 22 条指定区域といい、屋根を不燃材料でつくる必要があります。

京都市内のほぼ全域（旧久多村、旧花背村、旧京北町の地区を除く。）が法 22 条指定

区域に定められています。

※ 不燃材料 ― 技術的基準に適合する不燃性能を持つ材料を指します。一般には瓦、金属板、石、ガ

ラス、コンクリートなどの材料が不燃材料に含まれます。

駅

道

準防火地域

防火地域

建築基準法第２２条指定区域 （防火・準防火地域以外）

⑩ 防火・準防火地域

2 建築物の制限

26

防火地域・準防火地域の建物

その他参考資料 → P.37

● 建築とは？ ●

建築とは「建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転すること（建築基準法第 2 条第

13 号）」をいいます。「修繕」や「模様替え」や「用途変更」は、建築基準法上は“建築”

には含まれません。

新築 － 建築物のない空き地に建築物を新しく建てること、すでに建っている建築物を

取り壊して新たに建築物を建て替える場合も含まれます。

増築 － すでに建っている建築物の床面積を増やすことをいいます。

改築 － 従前の建築物の一部を取り壊して、これと位置・用途・規模・構造・階数が著

しく異ならない建築物をつくることをいいます。

移転 － 同一敷地内で、今ある建築物の位置を変更することをいいます。隣の敷地に移

す場合は、法的には移転でなく新築となります。

● 用途地域とは？ ●

都市計画法で定める地域地区のひとつで、建築物の用途の混在を防ぐことを目的として

設定されています。住居系、商業系、工業系など市街地の大枠としての土地利用を定める

もので、第一種低層住居専用地域をはじめ 12 種類があります。

第一種低層住居専用地域 - 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

床面積の合計が 50 ㎡までの一定条件を満たした店舗等を兼ねる住宅や、小規模な公共

施設、小中学校、診療所などを建てることができます。兼用住宅でないコンビニ等の

店舗を建てることはできません。日用品を販売する店舗など、日常生活の為の小規模

な店舗を兼用した住宅は建築可能となっています。

第二種低層住居専用地域 - 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

150 ㎡までの一定条件の店舗等を建てることができます。この地域では、第一種低層

住居専用地域で建築できる用途に加え、コンビニなどの小規模な店舗なども建築が可

能となります。

3.参考資料

① 用語の解説

27

京都市の用途地域と建築物の形態制限

その他参考資料 → P.34

● 高度地区とは？ ●

京都市では、居住環境の保全、自然環境や歴史的遺産との調和、均整の取れた市街地景

観の形成を目的に、建築物の高さの 高限度等を定めています。

京都市の市街化区域のうち、一部の工業系用途地域を除く約 14,494ha（市街化区域の約

96．7％）が指定されています。

● 指定確認検査機関とは？ ●

平成 11 年の建築基準法の改正に伴って、一定の要件を満たした民間の機関が国土交通

大臣や都道府県知事から指定を受け、建築基準法に基づく建築確認、工事中の中間検査、

工事完了時の完了検査を行うことができるようになりました。この民間の機関を「指定確

認検査機関」といいます。指定確認検査機関が確認・検査を行ったものは、建築主事の確

認・検査を受けたものとみなされます。

3 参考資料

28

京都市の用途地域と建築物の形態制限

その他参考資料 → P.34

□ 建築基準法第 48 条第一項

用途地域等

（建築基準法からの抜粋）

第一種低層住居専用地域内においては、別表第 2（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築して

はならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれが

ないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

法別表第 2

(い) 第一種低層住居専用地域内

に建築することができる建

築物

一 住宅

二 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼

ねるもののうち政令で定めるもの

三 共同住宅、寄宿舎又は下宿

四 学校（大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校

を除く。）、図書館その他これらに類するもの

五 神社、寺院、教会その他これらに類するもの

六 老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホームその他

これらに類するもの

七 公衆浴場（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に

関する法律（昭和 23 年法律第 122 号）第 2 条第 6

項第一号に該当する営業（以下この表において「個

室付浴場業」という。）に係るものを除く。）

八 診療所

九 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令

で定める公益上必要な建築物

十 前各号の建築物に附属するもの

（政令で定めるものを除く。）

(略)

29

3 参考資料

② 法律抜粋

□ 施行令第 130 条の 3

第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅

（建築基準法施行令からの抜粋）

法別表第 2（い）項第二号（法第 87 条第 2 項又は第 3 項において法第 48 条第 1 項の規定を

準用する場合を含む。）の規定により政令で定める住宅は、延べ面積の 1/2 以上を居住の用に

供し、かつ、次の各号の一に掲げる用途を兼ねるもの（これらの用途に供する部分の床面積の

合計が 50 ㎡を超えるものを除く。）とする。

一 事務所（汚物運搬用自動車、危険物運搬用自動車その他これらに類する自動車で国土交通大臣の指定

するもののための駐車施設を同一敷地内に設けて業務を運営するものを除く。）

二 日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店

三 理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これらに類するサービス業を

営む店舗

四 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店その他これらに類するサービス業を営む店舗（原

動機を使用する場合にあっては、その出力の合計が 0.75ｋｗ以下のものに限る。）

五 自家販売のために食品製造業（食品加工業を含む。第 130 条の 5 の 2 第四号及び第 130 条の 6 におい

て同じ。）を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらの類するもの（原動機を使用する場合

にあっては、その出力の合計が 0.75ｋｗ以下のものに限る。）

六 学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設

七 美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房（原動機を使用する場合にあっては、その出力

の合計が 0.75ｋｗ以下のものに限る。）

□施行令第 130 条の 4

第一種低層住居専用地域内に建築することができる公益上必要な建築物

（建築基準法施行令からの抜粋）

法別表第 2（い）項第九号（法第 87 条第 2 項又は第 3 項において法第 48 条第 1 項の規定を

準用する場合を含む。）の規定により政令で定める公益上必要な建築物は、次に掲げるものと

する。

― 郵便法（昭和 22 年法律第 165 号）の規定により行う郵便の業務（郵便窓口業務の委託等に関する法

律（昭和 24 年法律第 213 号）第 2 条に規定する郵便窓口業務を含む。）の用に供する施設で延べ面積

が 500 ㎡以内のもの

二 地方公共団体の支庁又は支所の用に供する建築物、老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに

類するもので延べ面積が 600 ㎡以内のもの

三 近隣に居住する者の利用に供する公園に設けられる公衆便所又は休憩所

3 参考資料

30

四 路線バスの停留所の上家

五 次のイからチまでのいずれかに掲げる施設である建築物で国土交通大臣が指定するもの

イ 電気通信事業法（昭和 59 年法律第 86 条）第 120 条第 1 項に規定する認定電気通信事業者が同項に

規定する認定電気通信事業の用に供する施設

ロ 電気事業法（昭和 39 年法律第 170 号）第 2 条第 1 項第九号に規定する電気事業（同項第七号に規

定する特定規模電気事業を除く。）の用に供する施設

ハ ガス事業法第2条第1項に規定する一般ガス事業又は同条第3項に規定する簡易ガス事業の用に供

する施設

二 液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律第2条第3項に規定する液化石油ガス販

売事業の用に供する施設

ホ 水道法第 3 条第 2 項に規定する水道事業の用に供する施設

へ 下水道法第 2 条第三号に規定する公共下水道の用に供する施設

ト 都市高速鉄道の用に供する施設

チ 熱供給事業法（昭和 47 年法律第 88 号）第 2 条第 2 項に規定する熱供給事業の用に供する施設

□ 施行令第 130 条の 5

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内に建築してはならない附属建築物

（建築基準法施行令からの抜粋）

法別表第 2（い）項第十号及び（ろ）項第三号（法第 87 条第 2 項又は第 3 項において法第

48 条第 1 項及び第 2 項の規定を準用する場合を含む。）の規定により政令で定める建築物は、

次に掲げるものとする。

一 自動車車庫で当該自動車車庫の床面積の合計に同一敷地内にある建築物に附属する自動車車庫の用

途に供する工作物の築造面積（当該築造面積が 50 ㎡以下である場合には、その値を減じた値）を加

えた値が 600 ㎡（同一敷地内にある建築物（自動車車庫の用途に供する部分を除く。）の延べ面積の

合計が 600 ㎡以下の場合においては、当該延べ面積の合計）を超えるもの（次号に掲げるものを除く。）

二 公告対象区域内の建築物に附属する自動車車庫で次のイ又はロのいずれかに該当するもの

イ 自動車車庫の床面積の合計に同一敷地内にある建築物に附属する自動車車庫の用途に供する工作

物の築造面積を加えた値が 2,000 ㎡を超えるもの

ロ 自動車車庫の床面積の合計に同一公告対象区域内にある建築物に附属する他の自動車車庫の床面

積の合計及び当該公告対象区域内にある建築物に附属する自動車車庫の用途に供する工作物の築

造面積を加えた値が、当該公告対象区域内の敷地ごとに前号の規定により算定される自動車車庫の

床面積の合計の上限の値を合算した値を超えるもの

三 自動車車庫で 2 階以上の部分にあるもの

3 参考資料

31

四 床面積の合計が 15 ㎡を超える畜舎

五 法別表第 2（と）項第四号に掲げるもの

□ 建築基準法第 42 条

道路の定義

（建築基準法からの抜粋）

この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員 4ｍ（特定行政庁がその

地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議

会の議を経て指定する区域内においては、６m。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地

下におけるものを除く。）をいう。

一 道路法（昭和 27 年法律第 180 号）による道路

二 都市計画法、土地区画整理法（昭和 29 年法律第 119 号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和 39

年法律第 160 号）、都市再開発法（昭和 44 年法律第 38 号）、新都市基盤整備法（昭和 47 年法律第 86

号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和 50 年法律第 67 号）

又は密集市街地整備法（第 6 章に限る。以下この項において同じ。）による道路

三 この章の規定が適用されるに至った際現に存在する道

四 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅

及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画

のある道路で、2 年以内にその事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新

都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街

地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定

行政庁からその位置の指定を受けたもの

２ この章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員 4ｍ未満の道で、特定行政

庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離 2

ｍ（前項の規定により指定された区域内においては、3ｍ（特定行政庁が周囲の状況により避難及び

通行の安全上支障がないと認める場合は、2ｍ）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道

路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離 2ｍ未満でがけ地、川、線路敷地

その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線か

ら道の側に水平距離 4ｍの線をその道路の境界線とみなす。

３ （以下略）

3 参考資料

32

□ 街区の角の敷地などの建ペイ率の緩和

(1) 街区の角にある敷地

（ⅰ）敷地面積が 200 ㎡以下の場合

①道路が屈曲又は道路が交わる角（内角が 135 度を超えるものを除く）にある敷地である

こと

②敷地の境界線の全長の 1/4 以上が道路に接する

（ⅱ）敷地面積が 200 ㎡を超える場合

①道路が屈曲又は道路が交わる角（内角が 135 度を超えるものを除く）にある敷地である

こと

②敷地の境界線の全長の 1/4 以上が道路に接する

③各道路の幅員が 5.5m 以上で，その合計が 14m 以上である

(2) 敷地の境界線の全部が道路に接する敷地これらの道路のうちいずれかの道路の幅員が 8ｍ

以上であるもの

(3) 2 の道路にはさまれた敷地

①間隔が 20ｍ以下

②敷地の境界線の全長の 4 分の 1 以上がこれらの道路に接する

③敷地面積が 500 ㎡以下

(4) 公園、広場、川その他これらに類するものに接する敷地で、前 3 号に準ずると認められる

もの

(5) (1)～(4)に掲げるもののほか、市長が認めるもの

3 参考資料

③ その他参考資料

33

□ 京都市の用途地域と建築物の形態制限

建築物の形態制限

斜線制限

用途地域

建ペイ率 （％）

容積率

（％） ・道路斜線制限 ・隣地斜線制限

高度地区 建築物の敷地面積最低限度

建築物の高さの限度

30 50 100 ㎡ 10ｍ

40 60 100 ㎡ 10ｍ

50 80 100 ㎡ 10ｍ

第一種低層 住居専用地域

60 100 80 ㎡ 10ｍ

50 80 100 ㎡ 10ｍ第二種低層 住居専用地域

60 100

１０ｍ高度地区

80 ㎡ 10ｍ

50 150

60 200

第一種中高層住居専用地域

60 300

12ｍ第一種高度地区

15m 第一種高度地区

20m 第一種高度地区

- -

60 200 第二種中高層住居専用地域

60 300

12ｍ第一種高度地区

15ｍ第一種高度地区

20m 第一種高度地区

- -

60 200 第一種住居地域

60 300

12ｍ第二種高度地区

15m 第二種高度地区

20m 第二種高度地区

- -

60 200 第二種住居地域

60 300

12ｍ第二種高度地区

15m 第一種高度地区

15m 第二種高度地区

20m 第二種高度地区

- -

60 200

住居系

準住居地域

60 300

道路斜線制限

隣地斜線制限

（第一種低層住居専用

地域・第二種低層住居

専用地域は制限なし）

15m 第二種高度地区

20m 第二種高度地区- -

80 200 近隣商業地域

80 300

12ｍ第三種高度地区

12ｍ第四種高度地区

15m 第三種高度地区

15m 第四種高度地区

20m 第三種高度地区

20m 第四種高度地区

31m 高度地区

- -

- 30

- 40

- 50

- 60

商業系

商業地域

- 70

12ｍ第四種高度地区

15m 第四種高度地区

20m 第四種高度地区

25m 高度地区

31m 高度地区

- -

60 200

60 300

工業系

準工業地域

60 400

道路斜線制限

12ｍ第三種高度地区

15m 第三種高度地区

15m 第四種高度地区

20m 第三種高度地区

20m 第四種高度地区

31m 高度地区

- -

3 参考資料

34

60 200 工業地域

60 300

15m 第四種高度地区

20m 第四種高度地区

20m 第五種高度地区

- -

工業専用地域 60 200 20m 第五種高度地区

- -

市街化調整区域 - -

隣地斜線制限

（市街化調整区域の隣

地斜線制限は住居系と

同じ）

- -

※ 建ペイ率については、一定の条件に当てはまる場合に緩和されます。

※ 前面道路が 12ｍ未満の場合の容積率は、下表の数値以下かつ都市計画において定められた数値以下

となります。

住居用途地域 その他の用途地域

道路幅員のメートルの数値×4/10 道路幅員のメートルの数値×6/10

※ 建築物を道路境界線から後退させた場合は、道路斜線制限の緩和があります。

※ 北側斜線制限については、建築基準法第 56 条第 1 項第三号による他、京都市では高度地区による制

限を定めています。

※ 高度地区

35

高度地区の分類とその形態 その他参考資料 → P.36

3 参考資料

□ 高度地区の分類とその形態

１ 10ｍ高度地区、12ｍ第一種高度地区、15ｍ第一種高度地区または 20ｍ第一種高度地区において、階

段を除く階段が 2 以下の建築物で、軒の高さが 6.5ｍ以下、かつ建築物の高さが 10ｍ以下でこう配屋

根（3/10 から 4.5/10 までの傾きをもつ、切妻、寄棟、入母屋その他これらに類する屋根をいう。以

下同じ。）を有する建築物、または、建築物の高さが 6.5ｍ以下の建築物は、建築基準法で定めてい

る北側斜線まで緩和されます。

２ 12ｍ高度地区または、15ｍ高度地区において、軒の高さがそれぞれ 12ｍまたは、15ｍ以下、塔屋等

の地盤面からの高さがそれぞれ 15ｍまたは 18ｍ以下、かつ、こう配屋根を有する建築物（歴史遺産

型美観地区の建築物を除く。）については、北側斜線制限を除き、建築物の高さの 高限度は、それ

ぞれ 15ｍまたは 18ｍとします。

３ 建築基準法第 55 条第 2 項による認定を受けた建築物はこの限りではありません。

４ 優れた形態および意匠を有し、地域又は都市全体の景観の向上に資するものや、学校、病院その他の

公共公益上必要な施設等で、市長が地域の良好な景観の形成および周囲の市街地の環境に支障がない

と認めて許可したものは、その許可の範囲において、建築物の高さの 高限度を超えることができま

す。

3 参考資料

36

□防火地域・準防火地域内の建築物の制限

防火地域

延べ面積

階数 100 ㎡以下 100 ㎡を超える

１又は２ 耐火建築物 又は 準耐火建築物 耐火建築物

３以上 耐火建築物

※小規模な附属建築物などは適用除外となる場合があります。

準防火地域

500 ㎡以下 500 ㎡を超え

1,500 ㎡以下 1,500 ㎡を超える

１又は２ 耐火建築物，準耐火建築

物以外としてよい

耐火建築物又は

準耐火建築物 耐火建築物

３ 耐火建築物、準耐火建築物

又は一定の防火措置を講じ

た木造建築物

耐火建築物又は

準耐火建築物 耐火建築物

４以上 耐火建築物

準防火地域では、上表の制限に加え木造建築物等の延焼のおそれのある部分（隣地境界線又

は道路中心線から、1 階部分で 3ｍ以内、2 階以上の部分で 5ｍ以内にある部分）は、外壁及び

軒裏を防火構造とし、外壁の開口部には防火設備を設けなければなりません。

この他にも、建物の用途により上記の表の規模以内でも耐火建築物又は準耐火建築物としな

ければならない場合があります。

3 参考資料

37

地階を除く階数

延べ面積

■ 建築協定

京都市情報館 建築指導課ホームページ内

（京都市内の建築協定についての情報や各協定地区の概要等を御覧頂けます。）

http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/soshiki/9-3-1-0-0_11.html

■ 京都市都市計画図

京都市情報館 都市計画局 都市企画部 都市計画課ホームページ内

（用途地区、高度地区、防火・準防火、都市施設、景観保全、屋外広告物、眺望景観、既

成都市区域、宅地造成工事既成区域、生産緑地区域等の情報を御覧頂けます。）

http://www5.city.kyoto.jp/tokeimap/

④ 役立ちサイト

3 参考資料

38

建築協定運営マニュアル【法律編】

平成 23 年 5 月発行

編集・発行 京都市建築協定連絡協議会

【事務局】京都市都市計画局建築指導部建築指導課内

〒604-8571 京都市中京区寺町通御池上る上本能寺前町 488 番地

TEL：075-222-3620 FAX：075-212-3657