Centraal Beheer Achmea Praktisch over VvE’s (2009)

Praktisch over VvE’s

22906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 122906-1_Praktisch over VvE (Achmea).indd 1 19-02-2009 09:04:3319-02-2009 09:04:33


Praktischover VvE’s

Handige informatie en tipsvoor eigenaren en bestuurders


Centraal Beheer Achmea en Kluwer hebben uiterste zorgvuldigheid betracht bij het produceren van Praktisch over VvE’s. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aan-vaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden en/of onvolledig-heden.

Ontwerp: Verheulcommunicatie.com, Alphen aan den Rijn

ISBN 978 90 13 06211 3NUR 782-200

Praktisch over VvE’s is een uitgave van Centraal Beheer Achmea.

© Achmea Schadeverzekeringen N.V./Kluwer, 2009Auteursrecht voorbehouden.Gehele of gedeeltelijke overneming of reproductie van de inhoud van deze uitgave, op welke wijze dan ook, is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteursrechthebbende verboden. Dit behoudens de beperkingen bij de wet gesteld. Het verbod geldt ook voor gehele of gedeeltelijke bewerking. Correspondentie over overneming of reproductie kunt u richten aan: Centraal Beheer Achmea, Postbus 9150, 7300 HZ Apeldoorn.


Inhoud 5

INHOUDVoorwoord ..............................................................................................................7

Introductie ...............................................................................................................8

1. Wat moet een appartementseigenaar weten? ........................................111.1 U bent mede-eigenaar van het hele gebouw ................................................121.2 Akte van splitsing .........................................................................................131.3 Modelreglement ...........................................................................................141.4 Huishoudelijk reglement ...............................................................................151.5 Hoe actief is de VvE ......................................................................................161.6 Wakker maken van een slapende vereniging .................................................181.7 Servicekosten ................................................................................................201.8 Verzekeren: collectief of individueel? .............................................................211.9 Wat mag en wat niet in privégedeelte? .........................................................24

2. Regelingen voor de VvE ............................................................................272.1 Burgerlijk Wetboek .......................................................................................282.2 Akte van splitsing .........................................................................................302.3 Modelreglement ...........................................................................................332.4 Huishoudelijk reglement ...............................................................................37

3. De organisatie van de VvE ........................................................................393.1 Vergadering van eigenaars ............................................................................403.2 Bestuur .........................................................................................................433.3 Commissies en raad van commissarissen .......................................................46

4. Rechten en plichten van de eigenaars ....................................................474.1 Intrek nemen in het appartement ..................................................................484.2 Verhuur van het appartement .......................................................................494.3 Overlast ........................................................................................................504.4 Nakoming fi nanciële verplichtingen ..............................................................524.5 Nakoming overige verplichtingen ..................................................................544.6 Verbouwing van het appartement .................................................................564.7 Toegang derden tot het privégedeelte ...........................................................57


6 Inhoud

5. Financiële zaken .........................................................................................595.1 Begroting .....................................................................................................605.2 Balans ...........................................................................................................635.3 Exploitatierekening .......................................................................................645.4 Servicekosten ................................................................................................66

6. Risico’s en (verzekerings)oplossingen ......................................................676.1 Preventie(scan) ..............................................................................................686.2 Schade aan het gebouw ...............................................................................706.3 Algemene aansprakelijkheid .........................................................................736.4 Bestuursaansprakelijkheid .............................................................................746.5 Rechtsbijstand ..............................................................................................766.6 Hulp bij klussen? ...........................................................................................77

7. Goed onderhoud: verstandig en verplicht ...............................................797.1 Reservefonds verplicht ..................................................................................807.2 Terugkerende onderhoudswerkzaamheden ...................................................817.3 Onderhoud van belang bij verkoop ...............................................................827.4 ‘Gemiddelde’ onderhoudsachterstand ..........................................................83

Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner ...........................................................85

Nuttige adressen ...................................................................................................89

Trefwoordenregister .............................................................................................91


Voorwoord 7

VOORWOORDVerenigingen van Eigenaars staan met regelmaat in de belangstelling van de media. Bijvoorbeeld over afspraken tussen makelaars, notarissen, het ministerie van VROM, Vereniging Eigen Huis en VvE Belang om kopers beter inzicht in de woning te geven. Of over de op 1 mei 2008 in werking getreden appartementenwet. Die verplicht de VvE’s over een reservefonds te beschikken voor het uitvoeren van (groot) onderhoud.

Centraal Beheer Achmea onderkent het belang van de VvE’s. Met deze uitgave ‘Praktisch over VvE’s’ bieden wij bestuur en leden inzicht in zaken die een VvE geregeld moet hebben. De meest belangrijke informatie en tips hebben wij gemarkeerd met een speciaal icoontje. Zo ziet u in één oogopslag de onderwerpen die extra aandacht verdienen.

Waarom wij deze service verlenen? Centraal Beheer Achmea is al jaren de verzekeraar voor veel VvE’s. Met een groot aantal verzekeringen speciaal voor de Verenigingen van Eigenaars komen wij aan de verzekeringsvragen van de besturen tegemoet. En het delen van kennis en expertise willen we blijven doen.

Ik wens u veel plezier en opzoekgemak.

Met vriendelijke groet,Centraal Beheer Achmea

drs. Karin Hilledirecteur Marketing en Sales


8 Introductie

Introductie

INTRODUCTIEOngeveer de helft van alle woningen in Nederland zijn koopwoningen. En die zijn er in alle soorten en maten: eengezinswoningen (al dan niet vrijstaand), appartementen, portiekwoningen en servicefl ats. Natuurlijk staan bij de keuze van een nieuw huis uw woonwensen en ook de fi nanciële mogelijkheden voorop. Maar weet u dat er bij de aankoop van een appartement meer komt kijken dan bij het aanschaffen van bijvoor-beeld een woonhuis?

Als u een eengezinswoning koopt, wordt u huiseigenaar. Binnen bepaalde grenzen en afgezien van eventuele in de koopovereenkomst genoemde beperkingen, bent u ‘baas in eigen huis’. Bij de aankoop van een appartement ligt dat wat minder eenvoudig.

Om te beginnen koopt u eigenlijk niet het appartement zelf, maar het appartements-recht. Dit is het recht om het appartement te gebruiken en te bewonen. Formeel gezien wordt u geen eigenaar van het privéwoongedeelte. Wel wordt u mede-eigenaar van het hele gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt. Daarmee krijgt u het exclusieve gebruiksrecht van het appartement en van eventuele andere privégedeelten. Denkt u daarbij aan een berging, zolderkamer of een garage.

Samen met de andere eigenaars bent u lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE), ook wel bekend als Vereniging van Eigenaren. De kans is groot dat u als eigenaar een rol in de vereniging gaat spelen. Het merendeel van de VvE’s bestaat namelijk uit een klein aantal appartementen. Gemiddeld hebben VvE’s niet meer dan vijf leden en de over-grote meerderheid zelfs minder. Circa 30.000 VvE’s bestaan uit twee leden (het gaat dan veelal om een gebouw dat gesplitst is in een boven- en benedenwoning). Circa 20.000 VvE’s tellen drie leden. De Kamer van Koophandel schat in dat er landelijk ruim 116.000 VvE’s bestaan, waarvan een derde niet actief is. De helft van alle VvE’s bevindt zich in de vier grote steden.

De VvE is verantwoordelijk voor onder meer het beheer en het onderhoud van het gehele gebouw. De vereniging voert het beheer van het gehele gebouw met uitzonde-ring van, zoals de wet dat noemt, ‘de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’.

Het hoogste orgaan van de VvE is de vergadering van eigenaars, die in de praktijk veel taken uitbesteedt aan het VvE-bestuur. Dat bestuur krijgt te maken met verplichtingen en bevoegdheden op tal van terreinen. Sommige verplichtingen komen voort uit de wetgeving en anderen uit akten en reglementen. Zo moet het bestuur bijvoorbeeld


Legenda 9

Introductie

beslissingen nemen – of voorstellen formuleren – op juridisch, administratief, fi nancieel en bouwkundig gebied. Om de VvE-bestuursleden daarbij behulpzaam te zijn, behandelt dit boekje de onderwerpen waarmee zij in de praktijk te maken krijgen.

LEGENDA

Wat u verplicht bent te regelen

Let op!

Tip

Veelgestelde vragen

Wet- en regelgeving



Wat moet een appartementseigenaar weten? 11

HOOFDSTUK 1

WAT MOET EEN APPARTEMENTS-EIGENAAR WETEN?1.1 U BENT MEDE-EIGENAAR VAN HET HELE GEBOUW

1.2 AKTE VAN SPLITSING

1.3 MODELREGLEMENT

1.4 HUISHOUDELIJK REGLEMENT

1.5 HOE ACTIEF IS DE VVE

1.6 WAKKER MAKEN VAN EEN SLAPENDE VERENIGING

1.7 SERVICEKOSTEN

1.8 VERZEKEREN: COLLECTIEF OF INDIVIDUEEL?

1.9 WAT MAG EN WAT NIET IN EEN PRIVÉGEDEELTE?

ALS UW KEUZE IS GEVALLEN OP EEN APPARTEMENT DAN WEET U

WAARSCHIJNLIJK AL ALLES OVER DE INDELING, HET UITZICHT, DE MANIER

WAAROP HET BEWOOND IS, DE KOOPPRIJS EN DE ROERENDE (VERPLAATSBARE)

ZAKEN DIE U EVENTUEEL KUNT OVERNEMEN. MAAR NET ZO BELANGRIJK ALS

DE KWALITEIT VAN HET APPARTEMENT IS DE KWALITEIT VAN DE VVE DIE HET

GEBOUW BESTUURT WAARVAN HET APPARTEMENT ONDERDEEL UITMAAKT.


12 U bent mede-eigenaar van het hele gebouw

Wat moet een appartementseigenaar weten?

1.1 U BENT MEDE-EIGENAAR VAN HET HELE GEBOUW

Als mede-eigenaar van het hele gebouw bent u voor een deel verantwoordelijk voor:– het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen en ruimten, zoals de hal,

buitenmuren, dak en trappenhuis;– het aanwezig zijn van een voldoende gevuld reservefonds;– het voldoende verzekerd zijn om fi nanciële risico’s af te dekken; en– de schulden van de VvE.

Wanneer er een goed functionerend VvE-bestuur is, zijn de genoemde zaken meestal wel goed geregeld. Maar als dat niet het geval is, loopt u bepaalde risico’s. Daarom is het verstandig bij aankoop van een appartement na te gaan of het VvE-bestuur goed functioneert. Veel informatie vindt u terug in belangrijke documenten zoals in:– de akte van splitsing;– het modelreglement en eventueel– het huishoudelijk reglement (niet verplicht).

U kunt de verkoper hiernaar vragen. Daarnaast heeft de verkoper een informatieplicht. Dat betekent dat de verkoper, als u daarom vraagt, informatie moet verstrekken over de staat van onderhoud, eventuele betalingsachterstanden en mogelijke andere problemen die u bij de bewoning kunt ondervinden.

Kortom: voordat u defi nitief tot aankoop overgaat, kunt u zich al breed oriënteren. Als u dat doet, dan loopt u minder kans dat u voor onaangename verrassingen komt te staan.

Bedenk dat het lidmaatschap van de VvE geen vrijblijvende zaak is. Elke eige-naar is verplicht lid van de vereniging en kan het lidmaatschap niet tussen-tijds opzeggen. Dat eindigt als het appartement verkocht is. Het is dus heel belangrijk om van tevoren goed te controleren of u niet te maken krijgt met een ‘slapende vereniging’. Het komt namelijk regelmatig voor dat iemand een appartement koopt, daar al geruime tijd in woont en nooit iets gehoord of gemerkt heeft van een VvE. In dat geval is er sprake van een slapende ver-eniging. Bij een slapende VvE letten appartementseigenaars vaak alleen op het onderhoud van hun eigen appartement, waardoor het noodzakelijke onderhoud aan het gehele gebouw achterwege blijft. Als dat leidt tot ernstig achterstallig onderhoud kan de gemeente de eigenaars verplichten onder-houd te plegen (zie ook hoofdstuk 1.5).

.


Akte van splitsing 13



Als koper van een appartement krijgt u het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte (de woning). Tegelijkertijd wordt u mede-eigenaar van het hele gebouw (gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken). In de akte van splitsing vindt u terug welk gedeelte van het gebouw u als uw ‘privégedeelte’ mag aanmerken. De indeling van het gebouw is ook inzichtelijk gemaakt op een bij de akte gevoegde splitsingstekening. Ook leest u in deze akte bijvoorbeeld voor welk aandeel iedere eigenaar verplicht is bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.

De grootte van uw aandeel – in de wetgeving wordt gesproken van ‘breukdeel’– is van belang omdat die bepalend is voor:– het gedeelte waarvoor u gerechtigd bent tot de baten van de gemeenschap;– het gedeelte waarvoor u moet bijdragen in de kosten van het gebouw;– het gedeelte waarvoor u, als de VvE schulden heeft, aangesproken kan worden

door schuldeisers;– het aantal stemmen dat u tijdens de ledenvergadering kunt uitbrengen.

Gezien het belang geeft de akte van splitsing uw aandeel aan en ook (vanaf het modelreglement 2006) een motivering daarvan. Dit is de ‘grondslag’ waarop de ver-houding van de verschillende aandelen berust.

Meer hierover en over de andere zaken die in de akte van splitsing aan bod komen, leest u in hoofdstuk 2.2.


14 Modelreglement


1.3 MODELREGLEMENT

Een groot aantal regels geldt voor alle VvE’s. Deze zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgelegd in het modelreglement. Dit regle-ment maakt deel uit van de akte van splitsing. Omdat de wettelijke bepalin-gen over appartementsrechten in de loop van de tijd gewijzigd zijn is ook het modelreglement periodiek geactualiseerd.

Het is niet zo dat een actueler modelreglement de oudere versie vervangt. Het model splitsingsreglement zoals dat opgenomen is in de splitsingsakte blijft geldig. Wel zijn de wijzigingen van de wettelijke bepalingen over appar-tementsrechten (vastgelegd in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek) van toe-passing op alle splitsingen. Dus ook op de bestaande.

Het modelreglement bevat onder meer:– algemene gedragsregels: de rechten en plichten van eigenaars en gebruikers;– de aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan;– de verdeling van schulden en kosten, waarbij het onderhoud van de gemeenschap-

pelijke ruimten een belangrijke rol speelt;– consequenties wanneer een eigenaar zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt;– regels over de verplichting verzekeringen af te sluiten.

In hoofdstuk 2.3 gaan wij dieper in op het modelreglement.


Huishoudelijk reglement 15



Het huishoudelijk reglement is doorgaans een praktische aanvulling op het reglement van splitsing. Hierin leest u de spelregels die de bewoners in acht moeten nemen om hun eigen woongenot en dat van anderen te waarborgen. Ook bevat dit reglement vaak bepalingen die ervoor moeten zorgen dat het aanzien van het gebouw in stand blijft. Als u het reglement doorleest, krijgt u een goede indruk van de cultuur die in het appartementsgebouw heerst.Op de inhoud en de juridische grondslag van dit reglement gaan we in hoofdstuk 2.4 nader in.

Mag ik een harde vloer leggen in mijn appartement, bijvoorbeeld een tegel- of parketvloer?

In beginsel verbiedt het modelreglement dit met het argument dat contact-geluiden zoveel mogelijk moeten worden tegengegaan. Wel wordt dit ver-bod verzacht door de toevoeging ‘tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastge-steld’. In veel huishoudelijk reglementen wordt dit verder uitgewerkt. Hierin staat bijvoorbeeld dat dergelijke vloeren wel mogen worden aangelegd onder strikte isolatievoorwaarden. In sommige reglementen zijn deze gede-tailleerd beschreven.


16 Hoe actief is de VvE


1.5 HOE ACTIEF IS DE VVE

Vooral in kleinere gebouwen kan het gebeuren dat een VvE geen activiteiten ont-plooit. In dat geval is er sprake van een ‘slapende vereniging’. Als dat het geval is, kunt u zich beter tweemaal bedenken voordat u in dat gebouw een appartement koopt. De kans is namelijk groot dat de appartementseigenaars het onderhoud van het gebouw, misschien met uitzondering van hun eigen appartementen, sterk hebben verwaar-loosd. Ook zijn dan meestal de verzekeringen niet op orde, om maar te zwijgen van mogelijke betalingsachterstanden.

Op het moment dat zich een calamiteit voordoet, zijn de gevolgen niet te overzien. In dat geval zijn de gezamenlijke eigenaars elk voor hun aandeel fi nancieel aansprakelijk.

Als het gebrek aan onderhoud de spuigaten uitloopt, is het zelfs niet uitge-sloten dat de gemeente maatregelen neemt. Die kunnen eruit bestaan dat de eigenaars verplicht worden het onderhoud te plegen. Of dat de gemeente dat zelf doet en vervolgens de rekening aan de eigenaars presenteert. In de praktijk blijkt dat gemeenten steeds meer van die bevoegdheid gebruikmaken.

Hoe dan ook: een slapende vereniging voldoet doorgaans niet aan de wettelijke ver-plichting om een voldoende gevuld reservefonds te bezitten (zie verder hoofdstuk 7.1). Dat betekent dat een groot beroep gedaan wordt op de fi nanciële middelen van de eigenaars om het achterstallig onderhoud alsnog uit te laten voeren.

Vraag voordat u tot aankoop van een appartement overgaat naar de exploi-tatierekening en de balans van het laatste boekjaar en naar de begroting en de notulen. Uit die stukken blijkt of de vereniging slaapt of juist een verant-woord beleid voert. Ook vindt u daar hoe groot het reservefonds is en of er binnenkort grote uitgaven zijn te verwachten.


Hoe actief is de VvE 17


Samenvattend: sommige gemeenten adviseren (aspirant-)appartementseigenaars aan de hand van de volgende checklist na te gaan of de VvE actief is of een slapend bestaan leidt:

□ Is er een meerjarenonderhoudsplan voor het appartementsgebouw?□ Wordt er geld gereserveerd voor groot onderhoud?□ Sluit de opbouw van de reserves voor groot onderhoud aan bij het meerjarenonder-

houdsplan?□ Is er een bestuur?□ Zijn er notulen van de laatste twee vergaderingen?□ Is er een collectieve opstalverzekering met een appartementenclausule?□ Is er een collectieve wettelijke aansprakelijkheidsverzekering?□ Is er een exploitatierekening beschikbaar van het afgelopen boekjaar?□ Is er een balans beschikbaar van het einde van het afgelopen boekjaar?□ Is er een begroting voor het lopende boekjaar?


18 Wakker maken van een slapende vereniging


1.6 WAKKER MAKEN VAN EEN SLAPENDE VERENIGING

U bent bijvoorbeeld al een jaar bewoner van een appartement, maar u heeft nog geen teken van leven ontvangen van de VvE? Dan is de kans aanwezig dat de vereniging niet actief is. Dit wordt ook wel een ‘slapende vereniging’ genoemd. In de praktijk blijkt dat de appartementseigenaars zich niet anders gedragen dan de eigenaars van een eengezinswoning. Zij zorgen wel voor hun privégedeelte en hun eigen verzekerin-gen, maar laten de gemeenschappelijke ruimten aan hun lot over. Dit levert ook risico’s op voor u als appartementseigenaar (zie hoofdstuk 1.5).

Van belang is dat u, liefst met een aantal andere eigenaars, het initiatief neemt een vergadering van eigenaars bijeen te roepen. In het reglement kunt u vinden welke ter-mijn u in acht moet nemen tussen het versturen van de uitnodiging en de dag waarop de vergadering plaatsvindt. In de splitsingsakte leest u hoeveel eigenaars de vergade-ring moeten bezoeken om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen.

Wanneer er sprake is van een eerste vergadering, moet de agenda in elk geval de volgende punten bevatten:– benoeming van de voorzitter van de vergadering;– benoeming van een bestuur;– opdracht tot het maken van een meerjarenonderhoudsplan;– instellen van een reservefonds;– opstellen van een begroting voor het lopende jaar;– aan de hand van de begroting bepalen van de hoogte van de periodieke bijdragen

(servicekosten);– afsluiten van verzekeringen waaronder een opstalverzekering voor het gehele

gebouw.

Blijkt tijdens de vergadering dat er te weinig eigenaars aanwezig zijn om rechtsgeldige besluiten te nemen, dan moet een nieuwe vergadering worden gepland. Tijdens die tweede vergadering kunnen wel besluiten worden genomen, ongeacht het aantal aanwezige eigenaars. Dat geldt zelfs wanneer u de enige aanwezige zou zijn.

Het nieuw leven inblazen van een vereniging kan veel werk met zich mee-brengen. Zeker wanneer u weinig hulp krijgt van andere eigenaars. In dat geval is het raadzaam advies in te winnen bij een deskundige instelling. Dat kan bij een makelaarskantoor of een in VvE-beheer gespecialiseerd bedrijf. U kunt ook informatie inwinnen bij belangenorganisaties, zoals VvE Belang en de Vereniging Eigen Huis.


Wakker maken van een slapende vereniging 19


Veel gemeenten geven subsidie om een slapende vereniging actief te maken. Zij kunnen onder meer een bedrag beschikbaar stellen om bijvoorbeeld een onderhoudsplan op te stellen of de gemeente betaalt mee aan de kosten van de beheerder. Vraag dit na bij uw gemeente.


20 Servicekosten


1.7 SERVICEKOSTEN

Naast de gewone woonlasten heeft een appartementseigenaar te maken met service-kosten, ook wel voorschotbijdragen genoemd. Deze bijdragen zijn bestemd om de begrote kosten voor het volgende jaar te kunnen betalen en voor het op peil brengen en houden van het reservefonds. De hoogte daarvan wordt vastgesteld door de verga-dering van eigenaars. Als eigenaar heeft u invloed op de hoogte van het bedrag. U kunt daarover meepraten tijdens de vergadering en daar uw stem uitbrengen.

VoorbeeldStel dat een meerderheid van mening is dat de buitenkozijnen vervangen moeten worden, terwijl u vindt dat die nog wel een paar jaar mee kunnen. In dat geval moet u toch aan de vervanging meebetalen. Blijft een eigenaar in gebreke om zijn deel van de servicekosten te betalen, dan kan het bestuur van de vereniging na een aantal aanmaningen de vordering in handen geven aan een deurwaarder.

Let erop dat de eigenaar van wie u het appartement wilt kopen, geen beta-lingsachterstand heeft. De vereniging kan u in dat geval als nieuwe eigenaar aanspreken voor de achterstallige bijdrage over het lopende en het vooraf-gaande boekjaar. Over oudere jaren hoeft u zich als nieuwe eigenaar niet direct zorgen te maken. Indirect misschien wel, omdat als de schuld niet verhaald kan worden, het bedrag dan kan worden omgeslagen over alle eigenaars om de komende kosten op te vangen.

Omdat de notaris moet zorgen voor een door de VvE afgegeven verklaring, is het makkelijk om te weten te komen of er sprake is van dergelijke achter-standen. In deze verklaring staan de bijdragen waarvoor de koper aan-sprakelijk zal zijn en een opsomming van wat de oude eigenaar op de dag van overdracht nog schuldig is aan de vereniging. De koper hoeft niet meer te betalen dan het bedrag dat in de verklaring wordt genoemd, ook als later zou blijken dat het bedrag eigenlijk te laag was.


Verzekeren: collectief of individueel? 21


1.8 VERZEKEREN: COLLECTIEF OF INDIVIDUEEL?

Een aantal verzekeringen wordt afgesloten door de VvE. Op grond van de bepalingen in het modelreglement zorgt het bestuur op deze manier voor verzekeringen die dek-king bieden voor schade door water, storm, brand en ontploffi ng maar bijvoorbeeld ook voor aansprakelijkheid. Zie hiervoor hoofdstuk 6.

Voor u als (toekomstig) eigenaar is het van belang te controleren of de verze-keringen toereikend zijn. Is dat niet het geval, dan moeten alle eigenaars bij schade bijdragen aan het tekort.

VoorbeeldStel: een appartementsgebouw dat verzekerd is voor een herbouwwaarde van € 750.000,-, loopt een brandschade van € 200.000,- op. Een expertisebureau stelt vast dat de eigenlijke herbouwwaarde van het pand vóór de brand € 1.000.000,- is. Dat betekent dat het appartementsgebouw voor € 250.000,- onderverzekerd is. De schadevergoeding is dan niet 100% maar slechts 75% van de schade, dus € 150.000,-. De resterende € 50.000,- moet opgebracht worden door de geza-menlijke eigenaars. Bij een VvE van vier appartementen betekent dit dat elke appartementseigenaar (bij gelijke verhoudingen in akte van splitsing) € 12.500,- moet bijdragen.

In principe draagt elke eigenaar in verhouding tot zijn aandeel bij aan de verzekeringspremie. Als een privégedeelte niet voor ‘normale’ bewoning gebruikt wordt, dan leidt dit tot een verhoging van de premie die voor rekening komt voor de betreffende eigenaar. Wijzigingen in of aan het appartement moeten daarom direct aan het bestuur worden gemeld. Gebeurt dat niet, dan ontstaat het risico dat er sprake is van onderverzeke-ring. De nalatige eigenaar moet dan bij schade het bedrag dat de verzeke-raar daardoor in mindering brengt zelf bijpassen.

Het bestuur sluit de verzekeringen af op naam van de VvE. In de verzekering moet een speciale clausule worden opgenomen die de vereniging beschermt tegen de gevolgen van bepaalde handelingen van een individuele eigenaar.


22 Verzekeren: collectief of individueel?


VoorbeeldEen eigenaar probeert een explosief te maken. Hij brengt zijn knutselwerk tot ont-ploffi ng en beschadigt daarmee, naast zijn eigen appartement, ook de gemeen-schappelijke ruimtes. Een verzekeraar hoeft normaal gesproken niet uit te keren omdat er opzet in het spel is. Door de speciale clausule gaat de verzekeraar toch over tot vergoeding van de schade van de gemeenschappelijke ruimtes. Wel heeft de verzekeraar het recht een deel van het uitgekeerde schadebedrag op de scha-deveroorzaker te verhalen.

Iedere eigenaar sluit zelf ook aanvullende verzekeringen. Denkt u daarbij aan een inboedel- of kostbaarhedenverzekering, een aansprakelijkheids- of rechtsbijstandver-zekering.

Veel appartementseigenaars brengen verbeteringen aan in hun appartement zoals een nieuwe keuken of badkamer. Zij doen dit voor eigen rekening en risico.

Er is altijd de verplichting aanpassingen of verbeteringen schriftelijk te mel-den bij het bestuur. Het splitsingsreglement verplicht het bestuur tot het slui-ten van een aanvullende verzekering. Het is dan verstandig na te gaan of de verzekeraar bij wie het bestuur de verzekeringen voor de vereniging heeft ondergebracht, speciale arrangementen kent voor de aanvullende dekkingen van individuele eigenaars.

Zo kan een verzekeraar bijvoorbeeld interne verbouwingen, zoals een nieuwe keuken of badkamer, van appartementseigenaars op de opstalverzekering van de VvE meever-zekeren. Als de woningverbetering wordt ‘meegenomen’ in de taxatie van het appar-tementsgebouw, is deze verbetering automatisch meeverzekerd. U kunt als appartementseigenaar er ook voor kiezen dit risico via een particuliere inboedelverzekering bij te verzekeren. Van belang is in dat geval in het oog te houden dat een keuken of een verlijmde parketvloer niet standaard verzekerd is op de inboe-delverzekering. Deze zaken kunnen namelijk niet zonder beschadiging uit het apparte-ment worden verwijderd. Daarom maken zij onderdeel uit van de opstal. Onder de omschrijving ‘woningverbetering’ of ‘eigenaarbelang’ kan dit worden meeverzekerd op de opstalverzekering.


Verzekeren: collectief of individueel? 23


VoorbeeldIn een vergadering van een VvE besloot men dat de appartementseigenaars de verbeteringen zelf moeten verzekeren. Een van de appartementseigenaars had een verlijmde parketvloer laten aanbrengen voor circa € 20.000,-. De bewoonster meldde dit aan haar verzekeraar met de vraag dit op haar inboedelverzekering bij te verzekeren. De inboedelverzekering werd vervolgens met dit bedrag verhoogd. Door een lek in de waterleiding ontstond waterschade waardoor het parket opbolde en daarna in zijn geheel moest worden verwijderd. De expert van de inboedelverzekeraar stelde vast dat de parketvloer geen inboedel is en de verzeke-ringsmaatschappij weigerde een uitkering. De les die hieruit volgt is dat materia-len die in het appartement worden aangebracht en niet zonder schade kunnen worden verwijderd, niet tot de inboedel behoren.

Meldt woningverbeteringen aan bij de verzekeringsmaatschappij waar de VvE verzekerd is. Dit kan via het bestuur. De verzekeringsmaatschappij van de VvE zal de woningverbetering, eventueel samen met de verbeteringen in andere appartementen, meeverzekeren op de polis.


24 Wat mag en wat niet in een privégedeelte?


1.9 WAT MAG EN WAT NIET IN EEN PRIVÉGEDEELTE?

Een appartementseigenaar heeft recht op alleengebruik van zijn privégedeelte. Hij heeft geen toestemming nodig om met huisgenoten (of niet-huisgenoten) het appar-tement te betrekken. Ook is hij vrij om iemand op een later tijdstip bij hem te laten inwonen.

VERHURENEen eigenaar kan in beginsel het appartement aan iemand anders verhuren of op een andere manier aan iemand anders beschikbaar stellen als de splitsingsakte dat niet verbiedt. De huurder moet dan wel een verklaring invullen en aan het bestuur afgeven waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement en van een eventueel huishou-delijk reglement naleeft. Ook moet hij akkoord gaan met de besluiten die de vereni-ging in de toekomst neemt tenzij die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De huurder heeft geen toegang tot de vergadering van eigenaars en dus ook geen stemrecht. Dit is in verreweg de meeste appartementsgebouwen zo geregeld. Er zijn echter uitzonderingen.

Soms verbiedt een splitsingsreglement een appartement te laten gebruiken door een ander dan de eigenaar. Of worden aan dat gebruik voorwaarden gesteld. Een aantal VvE’s van woonappartementen hanteert de ‘Annex 1’-bepaling in het modelregle-ment. Kort gezegd betekent dit dat een appartement pas na stemming door de VvE in gebruik genomen kan worden. Deze vorm komt vooral voor bij servicefl ats.

Bij een vereniging die de Annex 1-bepaling toepast, heeft een eigenaar de toestem-ming van het bestuur nodig om het privégedeelte samen met de bij naam genoemde huisgeno(o)t(en) te mogen bewonen. Het bestuur kan die toestemming weigeren wanneer het voor de overige bewoners in alle redelijkheid niet acceptabel is die eige-naar en de medebewoner(s) in het gebouw te verwelkomen. Die toestemming is ook nodig om het appartement aan een derde in gebruik te geven.

Wanneer u als eigenaar uw appartement verhuurt dan blijft u aansprakelijk voor de tijdige betaling van de verschuldigde bijdragen aan de vereniging, ongeacht de afspraken die u met de tijdelijke gebruiker heeft gemaakt. Kijk ook in uw hypotheekakte na of de hypotheekverstrekker verhuur van het appartement toestaat.

Daarnaast kan het bestuur verlangen dat de gebruiker zich richting de vereniging als borg stelt voor de eigenaar. Deze borgtocht betreft de verplichtingen van de eigenaar. Deze worden opeisbaar na het tijdstip waarop het bestuur de gebruiker per aangete-kende brief heeft meegedeeld van deze bevoegdheid gebruik te maken.


Wat mag en wat niet in een privégedeelte? 25


In het uiterste geval kan de VvE besluiten een eigenaar het gebruik van zijn privé-gedeelte en van de gemeenschappelijke gedeelten te ontzeggen. Het spreekt voor zich dat dit een maatregel is die uiterste zorgvuldigheid vereist. Het modelreglement schrijft dan ook gedetailleerd voor wanneer en op welke wijze de vereniging een dergelijk besluit kan nemen. Zie verder hoofdstuk 4.5.

VERBOUWENDe eigenaar mag in het privégedeelte veranderingen aanbrengen zonder dat daarvoor toestemming nodig is van de andere eigenaars. Een ander gedeelte van het gebouw mag daarvan geen nadeel ondervinden. Wel moet de eigenaar de vereniging van de verandering op de hoogte stellen. Als hij dat nalaat, kan dat vervelende gevolgen heb-ben als er door de verandering sprake is van onderverzekering. De nalatig gebleven eigenaar is aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit. Zie verder ook hoofd-stuk 4.6.

Soms dient zich de mogelijkheid voor groter te gaan wonen zonder te ver-huizen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de bewoner van het naastgelegen appartement van plan is te vertrekken. Mag ik dat appartement zomaar kopen en vervolgens de muren doorbreken? Nee; allereerst moet u daarvoor toestemming aan de gemeente vragen. Die zal uw belangen afwegen tegen die van woningzoekenden omdat u van plan bent om een woning aan de bestaande woningvoorraad te onttrekken. Dikwijls is dat in strijd met het plaatselijke huisvestingsbeleid.Geeft de gemeente toestemming, dan heeft u een bouwvergunning nodig. Als ook dat in orde is, heeft u toestemming nodig van de VvE om de appar-tementen feitelijk samen te voegen. En zoals u in hoofdstuk 3.1 kunt lezen, is daarvoor een meerderheid nodig van ten minste viervijfde van de (aan-wezige) stemmen tijdens de vergadering van eigenaars. De splitsingsakte en de splitsingstekening moeten worden veranderd als het na verbouwing niet meer mogelijk is de appartementen in de oude staat terug te brengen.



Regelingen voor de VvE 27

HOOFDSTUK 2

REGELINGEN VOOR DE VVE2.1 BURGERLIJK WETBOEK


2.3 MODELREGLEMENT


DE VVE VOERT HET BEHEER OVER HET IN APPARTEMENTEN GESPLITSTE

GEBOUW, INCLUSIEF DE DAARBIJ BEHORENDE GROND. ‘AAN DE VERGADERING

VAN EIGENAARS KOMEN IN DE VERENIGING ALLE BEVOEGDHEDEN TOE, DIE

NIET DOOR WET OF STATUTEN AAN ANDERE ORGANEN ZIJN OPGEDRAGEN.’

MET DEZE REGEL MAAKT HET BURGERLIJK WETBOEK DE VERGADERING VAN

EIGENAARS HET HOOGSTE BESTUURSORGAAN VAN DE VVE. DE LEDEN KUNNEN

BEPAALDE BEVOEGDHEDEN OVERDRAGEN AAN HET BESTUUR. DE BELANG-

RIJKSTE TAAK VAN DE VVE IS HET IN GOEDE STAAT HOUDEN VAN DE GEMEEN-

SCHAPPELIJKE RUIMTEN VAN HET APPARTEMENTSGEBOUW. DE AKTE VAN

SPLITSING GEEFT NAUWKEURIG AAN WELKE RUIMTEN AANGEMERKT MOETEN

WORDEN ALS GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN EN WELKE ALS PRIVÉRUIMTEN.

DAARBIJ MOET DE VVE REKENING HOUDEN MET DE BEPALINGEN IN HET MO-

DELREGLEMENT EN EVENTUEEL MET DIE IN HET HUISHOUDELIJK REGLEMENT.

IN DIT HOOFDSTUK KOMEN DEZE DOCUMENTEN AAN DE ORDE.


28 Burgerlijk Wetboek

Regelingen voor de VvE

2.1 BURGERLIJK WETBOEK

De wettelijke regels over appartementsrechten zijn terug te vinden in Boek 5, Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Afdeling 1 bevat de algemene bepalingen, afdeling 2 gaat over de VvE. Afdeling 3 behandelt de rechten uit verzekeringsovereenkomsten en afdeling 4 ten slotte regelt wijziging en opheffi ng van de splitsing.

We beperken ons in dit hoofdstuk tot enkele hoofdlijnen. De wettelijke regels worden verder uitgewerkt in de akte van splitsing en de reglementen die voor de dagelijkse praktijk van de VvE meer als ‘spoorboekje’ functioneren dan de wet zelf. De volgende regels hebben echter een wettelijke basis en kunnen dus niet zomaar door een VvE naar eigen goeddunken gewijzigd worden.

Het BW schrijft voor dat de splitsing van een gebouw geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte. Die akte moet worden ingeschreven in het handelsregister en in de openbare registers voor registergoederen van het Kadaster. Ook geeft de wet aan wat er in die akte ten minste vermeld moet worden (zie hoofdstuk 2.2).

Tevens stelt de wet een reglement verplicht. Wat dat betreft hoeven de circa 116.000 bestaande VvE’s niet zelf het wiel uit te vinden. De algemeen geldende regels zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vast-gelegd in het modelreglement. Dit reglement maakt deel uit van de akte van splitsing (zie hoofdstuk 2.3).

Het BW bepaalt dat elke appartementseigenaar een gelijk aandeel heeft in het gebouw, maar voegt daaraan toe dat de akte van splitsing anders kan bepalen. In de praktijk wordt vaak van die uitzonderingsmogelijkheid gebruikgemaakt (zie hoofdstuk 2.3).

Het BW staat een appartementseigenaar toe zonder toestemming van de overige eigenaars in zijn privégedeelten veranderingen aan te brengen mits die geen nadeel toebrengen aan een ander gedeelte. Wel moet de eigenaar de VvE snel van een verandering op de hoogte stellen. Leidt de verandering tot een wijziging van de verzekeringspremie dan komt het verschil voor zijn rekening. Ook is de appartements-eigenaar bevoegd zijn privéruimte aan een ander in gebruik te geven, dus bijvoorbeeld te verhuren (zie hoofdstuk 1.9).

Het hoogste orgaan van de VvE is de vergadering van eigenaars. Die beschikt over alle bevoegdheden die niet door de wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.


Burgerlijk Wetboek 29


Iedere appartementseigenaar is van rechtswege (dus verplicht) lid van de VvE.

De VvE:– voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten;– houdt een reservefonds in stand ter bekostiging van andere dan de gewone jaar-

lijkse kosten;– vertegenwoordigt binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke

appartementseigenaars juridisch en sociaal;– ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die appartementseigenaars (inclusief

huurders) tegenover elkaar hebben.

Alle appartementseigenaars hebben toegang tot de vergadering van eigenaars waarin besluiten genomen worden bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen tenzij de statuten anders bepalen. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen over het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Het is mogelijk een verzoek in te dienen om een besluit van een orgaan van de VvE te vernietigen. Dat verzoek moet gericht worden aan de kantonrechter.

Het bestuur van de VvE wordt gevormd door één bestuurder tenzij de statuten bepa-len dat er twee of meer bestuurders zijn. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaars benoemd, al dan niet uit de leden zelf. Het bestuur beheert de fi nanciën en voert de besluiten uit van de vergadering van eigenaars. Appartementseigenaars moe-ten de bestuurder en de door hem aangewezen personen toegang verschaffen tot hun privégedeelten als dat voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is.


30 Akte van splitsing



De eigenaar van een appartement krijgt het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte (de woning). Tegelijkertijd wordt deze persoon mede-eigenaar van het hele gebouw (gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken). Het is dus allereerst van belang te weten welk gedeelte van het gebouw als ‘privé’ is aan te merken. Dat staat in de akte van splitsing. In deze notariële akte is onder meer een nauwkeurige omschrijving van de verschil-lende gedeelten van het gebouw opgenomen. Hiermee staat vast waar de grenzen tussen de verschillende appartementen en tussen appartementen en gemeenschappe-lijke ruimten precies lopen. De indeling is ook weergegeven op een bij de akte gevoegde splitsingstekening.

De akte van splitsing geeft aan voor welk aandeel iedere eigenaar rechten heeft in het gezamenlijk eigendom. Een eigenaar is voor dat aandeel verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Mocht de VvE de fi nanciële verplichtingen niet (tijdig) nakomen dan kan de individuele eige-naar door een of meer schuldeisers aangesproken worden voor zijn aandeel in de schuld van de vereniging (zie ook hoofdstuk 1.2).

In de praktijk is dat aandeel meestal afhankelijk van de grootte van het appartement en van de overige privéruimten waarover de eigenaar beschikt. Zo zal een eigenaar die naast een appartement ook een garage bezit tot een groter aandeel gerechtigd zijn dan zijn buurman die geen garage heeft.Ook is het mogelijk dat niet alleen het gebouw, maar ook de grond en/of het bijbeho-rende wateroppervlak is gesplitst. Hierdoor kan het eigendom verkregen worden van bijvoorbeeld een parkeerplaats voor de auto of een ligplaats voor de boot.Over het algemeen wordt de stemverhouding binnen de VvE bepaald door de grootte van het aandeel (in de regelgeving ‘breukdeel’ genoemd) van elk van de leden. De splitsingsakte moet aangeven op welke grondslag de verhouding van de verschillende aandelen berust.

De akte van splitsing moet de volgende gegevens bevatten:– de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw;– een nauwkeurige omschrijving van de verschillende gedeelten van het gebouw

waaruit blijkt welke gedeelten bestemd zijn voor algemeen gebruik en welke voor privégebruik;

– de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;

– een reglement, waarbij wordt aangegeven welk modelreglement van toepassing is;– de oprichting van een VvE.


Akte van splitsing 31


Omdat sprake is van een notariële akte moeten ook eventuele wijzigingen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de splitsingstekening bij notari-ele akte plaatsvinden.

Een dergelijke wijziging kan alleen plaatsvinden met medewerking van alle eigenaars, dus door een unaniem besluit van de vergadering van eigenaars. Dat is natuurlijk een erg zware eis. Er hoeft maar één eigenaar tegen te stemmen en de akte kan niet gewijzigd worden. Daarvoor biedt de wet een oplossing: een wijziging kan ook plaats-vinden met medewerking van het bestuur, als de vergadering van eigenaars het besluit heeft genomen met ten minste viervijfde van het aantal uitgebrachte stemmen. Ook de hypotheekgever moet met de wijziging instemmen, evenals eventuele zakelijk gerechtigden wanneer hun recht door de wijziging wordt beperkt.

Een appartementseigenaar kan vernietiging vragen van een door de VvE genomen besluit. In het algemeen geldt dat hij zich daarvoor moet wenden tot de kantonrech-ter. Wanneer het echter gaat om een wijziging in de akte van splitsing is de rechtbank bevoegd. De eigenaar heeft daarvoor drie maanden nadat het besluit genomen is (of vanaf het moment dat hij kennis kon nemen van het besluit) de tijd.

SPLITSINGSREGLEMENTDe akte van splitsing bevat het reglement van splitsing. Dat zijn in feite de statuten van de vereniging (zie hoofdstuk 1.2).

HOOFDSPLITSING EN ONDERSPLITSINGENIn sommige gevallen is er sprake van een hoofdsplitsing en één of meer onder-splitsingen.

VoorbeeldDenk bijvoorbeeld aan een gebouw dat bestaat uit kantooraccommodaties op de begane grond met daarboven een aantal etages met woonappartementen. De eigenaar zal het gebouw dan eerst opgedeeld hebben in twee delen: in het kan-toor- en het woongedeelte. Dat is de hoofdsplitsing. Vervolgens wordt dan zowel het kantoor- als het woongedeelte gesplitst in appartementsrechten: dat zijn de ondersplitsingen.

In dit voorbeeld ontstaan drie VvE’s. De eerste ontstaat na de hoofdsplitsing: de hoofd-VvE. De tweede en derde vereniging ontstaan na het splitsen in appartementsrechten van respectievelijk de kantoren en de woningen: de onder-VvE’s.De woningeigenaars vormen onderling een ‘ondervereniging van eigenaars’. Ze heb-ben een eigen splitsingsakte, modelreglement en eventueel huishoudelijk reglement.


32 Akte van splitsing


Samen met de eigenaars van de kantoorruimten vormen zij de hoofd-VvE. Het voor-deel van deze constructie is dat de woningeigenaars met elkaar, in hun eigen VvE, alle gemeenschappelijke zaken kunnen regelen die op het woongedeelte betrekking heb-ben, zonder dat er overleg nodig is met de kantooreigenaars. Over zaken die het totale gebouw betreffen, beslist de hoofdvereniging van eigenaars. Het bestuur van de hoofdvereniging bestaat vaak uit één of meerdere bestuursleden van de ondervereni-gingen.

De leden van de onderverenigingen hebben het wettelijke recht de vergade-ring van de hoofdvereniging van eigenaars als toehoorders bij te wonen. Zij mogen daar echter niet het woord voeren en hebben ook geen stemrecht. Als het bestuur van de ondervereniging bestaat uit meer personen dan hoe-ven zij niet hetzelfde te stemmen.


Modelreglement 33


2.3 MODELREGLEMENT

Een groot aantal regels geldt voor alle VvE’s. De algemeen geldende regels zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgelegd in het modelreglement dat deel uitmaakt van het reglement van splitsing. Samen vormen die, eventueel aangevuld met een huishoudelijk reglement, de ‘statuten’ van de VvE. De wettelijke bepalingen over appartementsrechten zijn in de loop van de tijd gewijzigd. De laatste en zeer belangrijke wijzigingen dateren van 1 mei 2005. Daarom is ook het modelreglement periodiek geactualiseerd. De boekjes waarin het reglement is opgenomen, worden genoemd naar de kleur van hun omslag:– het ‘witte boekje’(1973) – het ‘blauwe boekje’(1983)– het ‘gele boekje’(1992)– het ‘blauwgroene boekje’ (2006)

Het is niet zo dat een actueler modelreglement de oudere versie vervangt. Het model splitsingsreglement zoals dat opgenomen is in de splitsingsakte blijft geldig. Het ‘blauwgroene boekje’ geldt dus alleen voor splitsingen die plaatsgevonden hebben na 17 januari 2006. Uiteraard zijn de actuele bepalingen in boek 5 van het BW van toepassing op alle splitsingen.

ALGEMENE GEDRAGSREGELSHet modelreglement beschrijft de rechten en plichten van de eigenaars en gebruikers. Voor een deel gaan die over algemene gedragsregels, zoals:– geen onredelijke hinder aan anderen veroorzaken;– geen handelingen verrichten die schade kunnen toebrengen;– het verbod op het uitoefenen van beroepsmatige erotiek;– de aansprakelijkheid voor door hen (en hun huisgenoten en hun personeel) aan het

gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade;– het nemen of dulden van maatregelen ter voorkoming, beperking of opheffi ng van

schade;– het uitsluitend gebruiken van het privégedeelte in overeenstemming met de daar-

aan in de akte gegeven bestemming;– het behoorlijk onderhoud van het privégedeelte.

Ook wanneer alleen in het privégedeelte grote schade is ontstaan, of dreigt te ont-staan, is de eigenaar/gebruiker verplicht de nodige maatregelen te nemen en het bestuur van de VvE direct te waarschuwen.

AANDELENDe aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan, moeten in beginsel gelijk zijn. Wanneer een gebouw gesplitst wordt in 20 appartementen heeft iedere


34 Modelreglement


eigenaar voor 1/20ste deel rechten en plichten. Iedere eigenaar heeft recht op het ver-mogen van de gezamenlijke eigenaars. Tegelijkertijd is hij verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Van deze hoofdregel kan in de akte van splitsing worden afgeweken. Dit is eerder regel dan uit-zondering.

VoorbeeldAls er markante verschillen bestaan tussen de groottes van de appartementen of de hoogte van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken), komt dat meestal tot uiting in de verdeling van de aandelen. De eigenaar die bijvoorbeeld ook een tuin, parkeerplaats, dakterras of een garage heeft, zal een groter aandeel bezitten dan de buurman die deze zaken niet heeft. Wel eist de wetgever na de laatste wij-ziging van het appartementsrecht dat in de akte van splitsing moet worden aan-gegeven op welke grondslag die verhouding berust. Deze verplichting geldt voor splitsingen die na 1 mei 2005 tot stand zijn gekomen. Voor splitsingen van voor die datum geeft in veel gevallen de notariële akte aan hoe de breukdelen zijn berekend.

De grootte van het aandeel, het breukdeel, is van belang omdat die bepalend is voor het:– gedeelte waarvoor een eigenaar recht heeft op het vermogen van de VvE;– gedeelte waarvoor een eigenaar moet bijdragen in de kosten van het gebouw;– gedeelte waarvoor een eigenaar in geval van schulden van de VvE aangesproken

kan worden door schuldeisers;– aantal stemmen dat een eigenaar tijdens de ledenvergadering kan uitbrengen.

SCHULDEN EN KOSTENDe schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, en waarvoor iedere individuele eigenaar voor zijn breukdeel aansprakelijk is, houden ver-band met:– het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten;– noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwen en vervangen van de gemeen-

schappelijke gedeelten;– de schulden en kosten van de vereniging;– de verplichting tot schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars aan een

mede-eigenaar of een derde;– (buiten)gerechtelijke kosten bij een geschil waarin de gezamenlijke eigenaars partij

zijn;– de premies van verzekeringen die door het reglement zijn voorgeschreven of waar-

toe de VvE heeft besloten;


Modelreglement 35


– de publiekrechtelijke lasten voor zover die niet in de vorm van een aanslag aan de afzonderlijke eigenaars worden opgelegd;

– de verwarmingskosten als er sprake is van een gemeenschappelijke verwarmings-installatie;

– de kosten van watergebruik voor zover eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;

– alle overige schulden en kosten die gemaakt zijn in het belang van de gezamenlijke eigenaars en/of die voortvloeien uit besluiten van de VvE.

NIET NAKOMEN VAN DE VERPLICHTINGENEen eigenaar die zijn fi nanciële verplichtingen aan de vereniging niet nakomt, wordt door de VvE in gebreke gesteld. Heeft hij het verschuldigde bedrag niet binnen een maand betaald, dan moet hij over dat bedrag rente betalen. De consequentie van deze nalatigheid kan zijn dat de VvE op haar beurt haar verplichtingen niet kan nakomen of noodzakelijk onderhoud niet kan laten uitvoeren. Daarom bepaalt het modelregle-ment dat als een eigenaar het bedrag van zijn defi nitieve bijdrage niet binnen zes maanden heeft voldaan, zijn schuld naar rato wordt omgeslagen over de andere eige-naars. Uiteraard behouden zowel de vereniging als de eigenaars afzonderlijk het recht van verhaal op de in gebreke gebleven eigenaar (zie ook hoofdstuk 4.4).

Wanneer een appartementsrecht aan meer eigenaars gezamenlijk toebe-hoort, zijn die allen hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen. Bij onder-splitsing geldt de hoofdelijke aansprakelijkheid niet. In dat geval zijn de ondereigenaars gezamenlijk aansprakelijk.

VERZEKERINGENHet modelreglement besteedt ook veel aandacht aan de noodzakelijke verzekeringen. Begrijpelijk, want de eigenaars beheren gezamenlijk een heel gebouw dat een grote waarde vertegenwoordigt. Met schade aan het gebouw zijn al gauw enorme bedra-gen gemoeid. Dat geldt ook voor schade door het gebouw (vallende dakpannen of gevelplaten) of door het handelen of nalaten van (het bestuur van) de VvE.

Het modelreglement draagt het bestuur op om bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars het gebouw in elk geval te verzekeren tegen de fi nanciële gevolgen van schade door: – water;– storm; – brand; – ontploffi ng.


36 Modelreglement


Ook moet het bestuur een verzekering sluiten voor wettelijke aansprakelijk-heid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars.

Daarnaast kan de vereniging ook andere nuttige verzekeringsovereenkomsten aan-gaan. Denk daarbij aan de:– bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering; – glasverzekering;– rechtsbijstandverzekering;– ongevallenverzekering.

Zie verder hoofdstuk 6.


Huishoudelijk reglement 37



Het modelreglement regelt zaken rond de appartementsgebouwen. Daarnaast kan een VvE besluiten om, als het splitsingsreglement dit niet verbiedt, een huishoudelijk reglement vast te stellen over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, als het splitsingsreglement dit niet verbiedt.

Het huishoudelijk reglement is doorgaans een praktische aanvulling op het reglement van splitsing. Hierin zijn regels opgenomen om de woonkwaliteit te waarborgen en om te voorkomen dat het uiterlijk van het gebouw wordt aangetast.

De bevoegdheid een huishoudelijk reglement vast te stellen, heeft de VvE op grond van artikel 5:128 BW. Dat artikel stelt uitdrukkelijk dat de regels betrekking moeten hebben op het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het reglement mag in principe geen bepalingen bevatten over het gebruik van de privégedeelten.Het splitsingsreglement kan daarvan afwijken. Als daarin uitdrukkelijk wordt gemeld dat het huishoudelijk reglement ook het gebruik van de privégedeelten kan regelen, dan is dat wel toegestaan. Als een VvE een huishoudelijk reglement opstelt of wijzigt, moet eerst gekeken worden in de splitsingsakte wat wel of niet geregeld mag worden.

De bepalingen in het huishoudelijk reglement mogen niet strijdig zijn met die in het splitsingsreglement. Is dat wel het geval, dan gelden de regels in het splitsingsreglement.

Voorbeelden van bepalingen in het huishoudelijk reglement:– de bewoners moeten er samen voor zorgen dat de gemeenschappelijke ruimten

schoon en netjes blijven;– in de brievenbussen aangetroffen niet-gewenste drukwerken en dergelijke mogen

niet in de hal of trappenhuizen worden achtergelaten;– de naamplaatjes bij de brievenbussen moeten van een door de algemene ledenver-

gadering voorgeschreven uniform model zijn;– roken in de gemeenschappelijke ruimten is verboden;– het buitenverfwerk van tot de privégedeelten behorende raam- en deurkozijnen

moet gebeuren volgens de tijdens de algemene ledenvergadering vastgestelde kleuren;

– voor het aanbrengen van een zonnescherm en/of windscherm hebben bewoners toestemming nodig van de VvE;

– op balkons mogen geen kasten of andere voorwerpen worden geplaatst die sto-rend zijn voor het aanzien van het gebouw.


38 Huishoudelijk reglement


Voor dierenliefhebbers is het belangrijk te weten of zij huisdieren mogen hebben. Als dat niet, of in beperkte mate het geval is, dan is zo’n verbod terug te vinden in het huishoudelijk reglement. Staat dit reglement het hebben van huisdieren toe dan worden daaraan vaak voorwaarden gesteld.

Het huishoudelijk reglement bevat zaken van praktische aard (zie ook hoofdstuk 1.4). Het reglement kan door de vergadering van eigenaars worden vastgesteld, aangevuld en gewijzigd met een normale meerderheid van stemmen. Een appartementseigenaar die bezwaren heeft tegen zo’n wijziging kan de kantonrechter vragen het te vernieti-gen. Dat moet wel gebeuren binnen 30 dagen nadat het besluit is genomen.


De organisatie van de VvE 39

HOOFDSTUK 3

DE ORGANISATIE VAN DE VVE3.1 VERGADERING VAN EIGENAARS

3.2 BESTUUR

3.3 COMMISSIES EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

DE VVE HEEFT TWEE ORGANEN: DE VERGADERING VAN EIGENAARS EN

HET BESTUUR. DE VERGADERING VAN EIGENAARS IS HET HOOGSTE ORGAAN

VAN DE VERENIGING. HET BESTUUR MOET DE VERGADERING MINSTENS ÉÉN

KEER PER JAAR BIJEEN ROEPEN. DIT MOET BINNEN ZES MAANDEN NA AFLOOP

VAN HET BOEKJAAR. IN DEZE VERGADERING LEGT HET BESTUUR DE JAARREKE-

NING TER VASTSTELLING AAN DE VERGADERING VOOR. OOK BRENGT HET

BESTUUR DAN HET JAARVERSLAG UIT.

DE VERGADERING IS WETTELIJK VERPLICHT EEN BESTUUR AAN TE STELLEN. DAT

BESTUUR KAN BESTAAN UIT ÉÉN PERSOON (DE VOORZITTER) OF MEERDERE

PERSONEN. HET BESTUUR KAN BESTAAN UIT EEN LID OF LEDEN VAN DE VVE,

MAAR DAT HOEFT NIET. VEEL VERENIGINGEN DRAGEN HET BESTUUR OVER AAN

EEN PROFESSIONELE VVE-BEHEERDER. TOT DE INVOERING VAN HET BW IN 1992

WERD DE BESTUURDER ‘ADMINISTRATEUR’ GENOEMD. DIE TERM IS NOG TERUG

TE VINDEN IN DE MODELREGLEMENTEN VAN 1973 EN 1983.


40 Vergadering van eigenaars

De organisatie van de VvE

3.1 VERGADERING VAN EIGENAARS

Zoals gezegd is het bestuur verplicht de vergadering minstens één keer per jaar bijeen te roepen. Daarnaast kan op meerdere momenten vergaderd worden en wel zo dikwijls als het bestuur dit nodig vindt. Een vergadering kan ook gehouden worden op initiatief van de leden. Als de eigenaars, die ten minste 10% van de stemmen kunnen uitbrengen, daarom vragen, moet het bestuur zo’n vergadering binnen drie weken na het verzoek uitschrijven. Doet het bestuur dit niet dan zijn de verzoekers bevoegd de vergadering zelf bij elkaar te roepen.

Alle eigenaars zijn gebonden aan de besluiten die de VvE in de vergaderin-gen neemt.

VOORZITTERDe vergadering van eigenaars kiest een voorzitter. Dat kan een lid van de VvE zijn, maar ook iemand van buitenaf. Deze voorzitter heeft tot taak de vergadering te leiden. Dat is een andere functie dan die van de bestuurder of de bestuursvoorzitter. Wanneer de eigenaars dat besluiten, kan voor iedere vergadering een andere voor-zitter aangewezen worden.

STEMMENDe wet schrijft voor dat alle eigenaars toegang hebben tot de vergadering. De eige-naars zijn stemgerechtigd. Het totale aantal stemmen en het aantal stemmen dat iedere eigenaar kan uitbrengen, zijn bepaald in de akte van splitsing. Hier speelt het aandeel (breukdeel) van de eigenaar een bepalende rol (zie ook hoofdstuk 2.2). Als er geen afwijkende regeling is voorgeschreven dan worden de besluiten door de verga-dering genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen. Dat wil zeggen: met meer dan de helft van de tijdens de vergadering uitgebrachte stemmen.

Een aantal besluiten kan slechts genomen worden met een meerderheid van ten min-ste tweederde van het aantal, uitgebrachte stemmen in een vergadering. Vereist is dan wel dat tijdens de vergadering een aantal eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is dat ten minste tweederde van het totale aantal stemmen kan uitbrengen.Het gaat hier om:– uitgaven die verband houden met het onderhoud en het herstel van de gemeen-

schappelijke ruimten;– uitgaven ten laste van het reservefonds;– het aangaan van verplichtingen met een fi nancieel belang die een totaal door de

vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan.


Vergadering van eigenaars 41


Als de vereniging de akte van splitsing wil wijzigen, is een meerderheid van viervijfde van alle uit te brengen stemmen nodig.

MINIMAAL AANTAL STEMMENDe vergadering kan rechtsgeldige besluiten nemen wanneer een minimum aantal stemmen is vertegenwoordigd, het zogenoemde ‘quorum’. De meeste splitsingsregle-menten schrijven voor dat minstens de helft van het totaal aantal stemmen op de ver-gadering aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn. Is dat niet het geval, dan moet een tweede vergadering worden gepland. De nieuwe vergadering mag niet eerder dan twee weken na de eerste plaatsvinden, maar moet wel uiterlijk binnen zes weken gehouden worden. Die vergadering kan dan wel besluiten nemen, ook als het quorum niet aanwezig is. In het meest recente modelreglement, dat als basis dient voor split-singsreglementen vanaf 2006, wordt overigens het quorumvereiste niet meer genoemd.

VERNIETIGBAAR BESLUITIs een eigenaar van mening dat de vergadering een overduidelijk onredelijk besluit heeft genomen, dan kan die eigenaar dat vergaderbesluit met een verzoekschrift ter vernietiging voorleggen aan de kantonrechter. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen nadat het besluit genomen is of nadat de eigenaar kennis van het besluit had kunnen nemen. De rechter kan een besluit vernietigen als het indruist tegen de redelijkheid en de billijkheid. We hebben het dan over een besluit dat vernietigbaar is.

NIETIG BESLUITDit is iets anders dan een vernietigbaar besluit. Een besluit is nietig wanneer dat in strijd is met de wet, de akte van splitsing of het reglement van splitsing. Zo’n besluit hoeft niet ter vernietiging aan de kantonrechter voorgelegd te worden; het is van rechtswege niet geldig ofwel nietig. Een appartementseigenaar hoeft zich van dat besluit niets aan te trekken en kan het gewoonweg negeren zonder dat dit conse-quenties heeft.

BESLUITENDe belangrijkste besluiten die de vergadering van eigenaars moet nemen, liggen vaak op het fi nanciële vlak. In de vergadering wordt bijvoorbeeld de begroting voor het komende boekjaar vastgesteld. Op basis daarvan wordt de voorschotbijdrage (de hoogte van de servicekosten) bepaald. Over het afgelopen boekjaar legt het bestuur in de vergadering rekening en verantwoording af, onder meer door het presenteren van de exploitatierekening en de balans (zie ook hoofdstuk 5). Ook heeft de vergadering van eigenaars het laatste woord over wijzigingen in de akte van splitsing, het split-singsreglement en over het vaststellen en wijzigen van het huishoudelijk reglement.


42 Vergadering van eigenaars


Tot 2006 bepaalden de modelreglementen dat minstens eenmaal per jaar een verga-dering van eigenaars moet plaatsvinden. Het modelreglement 2006 schrijft minstens twee vergaderingen per jaar voor: in het voorjaar worden de jaarstukken van het voor-afgaande jaar besproken en in het najaar wordt de begroting voor het volgende jaar vastgesteld. De vergadering van eigenaars kan daarnaast ook andere onderwerpen op de agenda plaatsen. Denk daarbij aan het bespreken van onderhoudswerkzaamheden.

Het modelreglement geeft op bepaalde, vooral praktische, punten vrijheid van eigen beleid aan de VvE. Zo bepaalt het modelreglement dat de wanden en plafonds van de gemeenschappelijke ruimten niet gebruikt mogen worden voor het ophangen van schilderijen en dergelijke, maar voegt daaraan toe dat de vergadering hiervoor toch toestemming kan verlenen.

Een soortgelijke bepaling bevat het modelreglement over het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden en derge-lijke en het in het zicht hangen van wasgoed. Dit alles mag slechts met toestemming van de vergadering of volgens de regels in het huishoudelijk reglement.


Bestuur 43


3.2 BESTUUR

De wet schrijft voor dat de vergadering een bestuur benoemt dat bestaat uit één persoon (de voorzitter) of meerdere personen. De vergadering kan het bestuur kiezen uit de VvE-leden, maar is dat niet verplicht. Daardoor bestaat de mogelijkheid een deel van de bestuurstaken over te dragen aan een extern kantoor. Sommige VvE’s besteden bijvoorbeeld het technisch of fi nan-cieel beheer uit aan een kantoor terwijl één van de leden als bestuurder optreedt.

Oudere VvE’s spreken niet van een bestuur, maar van een administrateur. Deze term werd gebruikt in de modelreglementen van 1973 en 1983. Feite-lijk bestaat er geen verschil tussen de taken, plichten en bevoegdheden van een bestuur en die van een administrateur.

Redenen waarom veel VvE’s ervoor kiezen het bestuur over te laten aan een deskun-dige partij zijn onder meer:– Het bestuur moet deskundig zijn op verschillende terreinen: het moet kennis heb-

ben van fi nanciën, boekhouding, onroerende zaken, bouwtechniek, verzekeringen en juridische zaken.

– Het bestuur moet daadkrachtig kunnen optreden tegen eigenaars die regels over-treden of niet tijdig hun (fi nanciële) bijdragen voldoen. In het uiterste geval kan voor het incasso een deurwaarder ingeschakeld worden of zelfs tot gedwongen verkoop worden besloten. Het verdient de voorkeur dergelijke onaangename maat-regelen door derden te laten nemen.

Belangrijke taken van het bestuur zijn het: – beleggen en notuleren van vergaderingen;– uitvoeren van (of toezien op de uitvoering van) de door de vergadering genomen

besluiten;– opstellen van de fi nanciële jaarstukken en de begroting voor het komende jaar;– aan de hand van de begroting berekenen van de servicekosten;– incasseren van de bijdragen van de eigenaars;– namens de vereniging sluiten van overeenkomsten met onder andere onderhouds-

bedrijven; – sluiten van verzekeringen: volgens het modelreglement moet een VvE in ieder geval

een brand/opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten;– bij aan- of verkoop van een appartement aan de notaris verstrekken van een

opgave van achterstallige bijdragen en van de omvang van het reservefonds;– toezien op een correcte naleving van wet en reglementen;– toezien op het nakomen van rechten en plichten door de eigenaars.


44 Bestuur


De term voorzitter geeft weleens aanleiding tot verwarring. De vergadering van eigenaars benoemt een voorzitter, die de vergadering leidt. Dat is een andere functie dan die van de bestuurder of de bestuursvoorzitter. Deze twee functies mogen wel door dezelfde persoon uitgevoerd worden.

BEVOEGDHEDENDe bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in de wet, de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Verdere bevoegdheden kunnen aan het bestuur verstrekt worden door de vergadering van eigenaars. Daarnaast heeft het bestuur ook zelfstan-dige bevoegdheden. Dat is voornamelijk het geval wanneer spoed vereist is. Denk bijvoorbeeld aan lekkage of kortsluiting. Er moet onmiddellijk gehandeld worden. Het bestuur kan zonder overleg opdracht tot reparatie geven. Hiervoor geldt wel de voorwaarde dat de reparatie niet meer mag kosten dan een bepaald bedrag. De hoogte van dat bedrag is in de splitsingsakte of door de vergadering bepaald.

Het bestuur neemt, los van spoedeisende zaken, geen zelfstandige beslissingen. Het voert de besluiten van de vergadering van eigenaars uit. Het bestuur treedt dus op als algemeen vertegenwoordiger van de VvE.

Zoals gezegd in hoofdstuk 2.1 schrijft de wet voor dat het bestuur gevormd wordt door één bestuurder maar het staat de vereniging vrij om twee of meer bestuurders aan te wijzen en dat in de statuten vast te leggen. Als het bestuur uit meer bestuurs-leden bestaat, kan de VvE door elk bestuurslid tegenover derden vertegenwoordigd worden. De modelreglementen geven aan dat het bestuur voor onbepaalde tijd wordt benoemd. Sommige splitsingsreglementen geven echter aan dat het bestuur voor een bepaalde periode benoemd wordt. In elk geval kan de vergadering van eigenaars die het bestuur heeft benoemd, het bestuur altijd schorsen of ontslaan.

Inschrijving Handelsregister

Het bestuur moet zorgdragen voor inschrijving van de VvE in het Handels-register. VvE’s die na 1 juli 2008 zijn opgericht, zijn verplicht zich in te schrijven in het Handelsregister. Ook de wijzigingen binnen de VvE, zoals bestuurswisselingen en wijzigingen in de statuten, moeten worden door-gegeven aan het Handelsregister. VvE’s die vóór 1 juli 2008 zijn opgericht krijgen tot uiterlijk 1 januari 2010 de tijd om zich in het Handelsregister in te schrijven.

AANSPRAKELIJKHEIDHoewel de vereniging de gezamenlijke eigenaars vertegenwoordigt, lijkt voor derden vaak het bestuur het verantwoordelijke orgaan. Afspraken worden immers in de prak-tijk meestal gemaakt door één bestuurder. Deze tekent ook overeenkomsten en ver-richt betalingen. In werkelijkheid voert het bestuur de besluiten uit van de vergadering


Bestuur 45


van eigenaars. De bevoegdheden zijn dan ook gebonden aan de grenzen die gesteld worden door de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Blijven de handelingen van het bestuur binnen die grenzen, dan moet de VvE zich aan die handelingen hou-den. Leidt dat tot een aansprakelijkstelling door een derde, dan moet die gericht wor-den aan de vereniging en niet aan het bestuur.

Heeft het bestuur buiten de bevoegdheid gehandeld, dan hoeft de VvE zich daaraan niet te houden. Dat is anders wanneer de vereniging de schijn gewekt heeft dat de bestuurder wel bevoegd was. Dat kan als de vereniging de betreffende handelingen heeft erkend, bijvoorbeeld doordat de VvE op grond van die handelingen verdere acties heeft genomen. Is dat niet het geval dan kan de bestuurder aansprakelijk gesteld worden.Lijdt de VvE door dit handelen schade, dan is het mogelijk een actie tegen het bestuur te starten op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad. Het kan hier gaan om ingewikkelde juridische vraagstukken waarmee grote bedragen gemoeid zijn. Daarom is het aan te raden een aansprakelijkheidsverzekering voor de bestuurder(s) af te slui-ten (zie ook hoofdstuk 6.4). Als het bestuur is uitbesteed aan een administratie- of makelaarskantoor dan is het kantoor dat zijn bevoegdheid overtreedt in dezelfde mate aansprakelijk ten opzichte van de VvE.

Normaal gesproken heeft een administratie- of makelaarskantoor hiervoor een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Een vergadering van eigenaars doet er goed aan te controleren of deze verzekering aanwezig is alvorens een kantoor het bestuur toe te vertrouwen.

APARTE BANKREKENINGEen van de taken van het bestuur is het innen van de bijdragen van de eigenaars. Daarvoor opent het bestuur een bankrekening op naam van de VvE. Zo wordt het geld van de VvE volledig gescheiden van het vermogen van een bestuurder. De fi nanciële positie van de VvE komt dus niet in gevaar bij een mogelijk faillissement van een bestuurder.

Aan de hand van de akte van splitsing, het reglement van splitsing en de notulen van de vergadering van eigenaars kan de bestuurder ten opzichte van de bank aantonen dat hij gemachtigd is de rekening op naam van de VvE te openen. Uit die documenten blijkt ook of, en tot welk bedrag, de bestuurder gemachtigd is betalingen voor de ver-eniging te verrichten.


46 Commissie en raad van comissarissen


3.3 COMMISSIES EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

De vergadering van eigenaars kan commissies installeren zoals een kascommissie, een onderhoudscommissie of een technische commissie. Deze commissies hebben een controlerende en adviserende taak. Zij kunnen niet zelfstandig besluiten nemen. De verantwoordelijkheid daarvoor blijft bij de vergadering en/of het bestuur.

Formeel wordt gezegd dat de fi nanciële jaarstukken en de begroting worden onderte-kend door het bestuur en de raad van commissarissen. De meeste verenigingen beschikken niet over commissarissen. In plaats daarvan worden de fi nanciële stukken gecontroleerd door een kascommissie of bij een kleine vereniging door de leden zelf.


Rechten en plichten van de eigenaars 47

HOOFDSTUK 4

RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE EIGENAARS4.1 INTREK NEMEN IN HET APPARTEMENT

4.2 VERHUUR VAN HET APPARTEMENT

4.3 OVERLAST

4.4 NAKOMING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

4.5 NAKOMING OVERIGE VERPLICHTINGEN

4.6 VERBOUWING VAN HET APPARTEMENT

4.7 TOEGANG DERDEN TOT HET PRIVÉGEDEELTE

EEN GROOT DEEL VAN DE REGELS DIE OP DE VVE BETREKKING HEBBEN,

GAAT OVER DE GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN. MAAR OOK HEBBEN DIE REGELS

TOT DOEL HET WOONGENOT VAN DE EIGENAARS TE BESCHERMEN. DE MEEST

VOORKOMENDE VORM VAN HINDER IS GELUIDSOVERLAST. HET IS RAADZAAM

DAT DE VVE BEPALINGEN OPNEEMT, BIJVOORBEELD IN HET HUISHOUDELIJK

REGLEMENT, DIE HINDER ZOVEEL MOGELIJK TEGENGAAN. OOK KAN HET SPLIT-

SINGSREGLEMENT EEN BEPALING BEVATTEN DIE IEDERE EIGENAAR EN ANDERE

GEBRUIKERS VERBIEDT DE ANDERE BEWONERS HINDER TOE TE BRENGEN.


48 Intrek nemen in het appartement

Rechten en plichten van de eigenaars

4.1 INTREK NEMEN IN HET APPARTEMENT

Doorgaans koopt een koper een appartement met de bedoeling dit als woning te gebruiken. In dat geval moet hij dus het appartement kunnen betrekken. Hij heeft geen toestemming nodig om met huisgenoten in het appartement te trekken. Dat-zelfde geldt als hij op een later tijdstip besluit iemand bij hem te laten inwonen. Dit is de situatie zoals die voor vrijwel alle appartementsgebouwen geldt. Maar er zijn uit-zonderingen op deze regel. Een aantal VvE’s van woonappartementen hanteert name-lijk de ‘Annex 1’-bepaling bij het modelreglement. Dit betekent in het kort dat een appartement pas na een geslaagde stemming in gebruik genomen kan worden. Deze vorm komt vooral voor bij servicefl ats.

Bij een vereniging die de Annex 1-bepaling toepast, heeft de eigenaar de toestemming van het bestuur nodig om het privégedeelte samen met de bij naam genoemde huis-genoten te mogen bewonen. (Zie verder ook hoofdstuk 1.9).


Verhuur van het appartement 49


4.2 VERHUUR VAN HET APPARTEMENT

Een eigenaar die zijn appartement aan iemand anders beschikbaar stelt kan, normaal gesproken, de rechten en plichten die met het appartement samenhangen overdra-gen. De huurder moet dan wel een verklaring invullen en aan het bestuur afgeven waaruit blijkt dat hij de bepalingen van het reglement en van een eventueel huishou-delijk reglement naleeft. Ook moet de huurder akkoord gaan met de besluiten die de vereniging in de toekomst neemt, tenzij deze in strijd zijn met de redelijkheid en billijk-heid.

De eigenaar blijft aansprakelijk voor de tijdige betaling van de verschuldigde bijdragen aan de vereniging, ongeacht de afspraken die hij gemaakt heeft met de tijdelijke gebruiker. Daarnaast kan het bestuur verlangen dat de gebruiker zich richting de ver-eniging als borg stelt voor de eigenaar. Deze borgtocht betreft alleen de toekomstige verplichtingen van de eigenaar en niet al eventueel bestaande schulden.

Soms verbiedt een splitsingsreglement een appartement te laten gebruiken door een ander dan de eigenaar of worden er aan dat gebruik voorwaarden gesteld.


50 Overlast


4.3 OVERLAST

De wet bepaalt dat de vergadering van eigenaars bevoegd is regels op te stellen voor het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Die regels kunnen worden vastge-legd in een huishoudelijk reglement. Wel moet erop gelet worden dat die regels niet in strijd zijn met de bepalingen in het splitsingsreglement. Is dat wel het geval dan is het splitsingsreglement leidend. In de praktijk kan het splitsingsreglement ook regelingen over het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten bevatten. Bijvoorbeeld in verband met het houden van huisdieren, het ophangen van de was op de balkons, het soort zonweringen en het aanbrengen van harde vloerbedekking.

Als het splitsingsreglement dat toestaat, mogen ook in het huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen worden over het gebruik van de privégedeelten. Zegt het splitsingsreglement daar niets over, dan mag het huishoudelijk reglement geen voor-schriften bevatten die betrekking hebben op de privégedeelten. In elk geval hoeft een eigenaar niet te accepteren dat een medebewoner hem onredelijke overlast toebrengt. In het splitsingsreglement is namelijk standaard de zin opgenomen dat een eigenaar/gebruiker geen onredelijke hinder aan anderen mag toebrengen.

Overtreedt een bewoner die regel dan kan bijvoorbeeld de VvE nakoming ervan vorderen door middel van een dwangsom. Ook kan de VvE eisen dat de veroorzaker het reglement naleeft. Want een van de taken van de VvE is erop toezien dat de appartementseigenaars hun verplichtingen ten opzichte van elkaar nakomen. Het gaat dan om verplichtingen die opgelegd worden door de wet, de splitsingsakte, het split-singsreglement en het huishoudelijk reglement.

Het splitsingsreglement helpt de VvE vaak in die taak door de mogelijkheid van ‘sanc-ties’ te bieden. Zo kan de veroorzaker eerst een waarschuwing krijgen en, als dat niet helpt, een boete worden opgelegd. Bij ernstige overlast kan de VvE zelfs besluiten de veroorzaker het gebruik van zijn privéruimte te ontzeggen. Het gaat dan uiteraard om een zeer zware maatregel. Daarom zijn daaraan formaliteiten verbonden. Zo kan de veroorzaker vernietiging van het besluit vragen aan de kantonrechter. Wel moet hij dat doen binnen een maand nadat hij van het besluit kennis kon nemen.

Geluidshinder wordt niet alleen veroorzaakt door luidruchtige feestjes, blaffende honden of het hard aanzetten van geluidsapparatuur. Maar ook bijvoorbeeld door lopen op bepaald schoeisel, hard met de deuren slaan of door de aard van de vloer-bedekking.


Overlast 51


De Nederlandse Stichting Geluidshinder in Delft onderscheidt twee geluiden die hinder kunnen veroorzaken:- contactgeluiden die via de bouwconstructie geleid worden (boren, timmeren,

lopen, slaan met de deuren); en- luchtgeluiden (praten, zingen, blaffen, radio, cd-speler, televisie).

De hinder van luchtgeluiden is het eenvoudigst te voorkomen. Als die niet goedschiks stopt, heeft de VvE een aantal mogelijkheden om in te grijpen.Het tegengaan van contactgeluiden is wat ingewikkelder. De bewoner kan gevraagd worden om op ander schoeisel te lopen of de harde vloer te vervangen door een zach-tere. Maar iedereen moet in de gelegenheid gesteld worden om in zijn eigen huis te klussen, dus ook te boren en te timmeren. Wel kunnen er grenzen gesteld worden aan de duur daarvan en zeker ook aan het tijdstip. Denkbaar is dat in het huishoudelijk reglement een verbod voorkomt om na een bepaald tijdstip nog dergelijke handelin-gen uit te voeren.

Wat de soort vloeren betreft: de modelreglementen 1992 en 2006 bepalen onder meer dat de vloerbedekking van de privégedeelten van een zodanige samenstelling moet zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegen-gegaan. Het is niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen ‘ten-zij dit geschiedt op zodanige wijze dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers’. Veel huishoudelijke reglementen bevatten hierover een nadere bepaling. Doorgaans komt die erop neer dat dergelijke vloeren wel mogen worden aangelegd, maar onder strikte isolatie-voorwaarden die in sommige reglementen zeer gedetailleerd worden beschreven (zie ook 1.4).

Meer informatie over het beperken van geluidsoverlast is te vinden op de websites van de Nederlandse Stichting Geluidshinder (www.nsg.nl) en van het ministerie van VROM: www.vrom.nl – Dossier Geluid.


52 Nakoming fi nanciële verplichtingen


4.4 NAKOMING FINANCIËLE VERPLICHTINGEN

Natuurlijk verlangt de VvE dat eigenaars hun fi nanciële verplichtingen nakomen. Dat geldt ook voor de verplichtingen die voortvloeien uit het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. In het laatste geval gaat het vaak om gedragingen. Zie hier-voor de voorbeelden genoemd in hoofdstuk 2.4.

Bij het niet nakomen van de fi nanciële verplichtingen maant het bestuur eerst enige malen tot betaling. Daarna wordt de vordering uit handen gegeven aan een deurwaar-der. Deze zal zo nodig via een gerechtelijke procedure betaling proberen af te dwin-gen. Als de vaststelling van de bijdrage volgens de hiervoor geldende regels heeft plaatsgevonden, zal de rechter de vordering toewijzen.

In het modelreglement staat dat het instellen van rechtsvorderingen de goedkeuring moet hebben van de vergadering van eigenaars. Die machtigt het bestuur tot het instellen van een dergelijke procedure. Ontbreekt die machtiging, dan verklaart de rechter de vordering niet-ontvankelijk.Blijft betaling dan nog uit dan kan dat leiden tot openbare verkoop van het apparte-mentsrecht. Daarmee is uiteraard de schuld zelf niet ingelost, maar is er wel sprake van een relatief korte verjaringstermijn: onbetaald gebleven periodieke bijdragen van meer dan vijf jaar oud zijn verjaard en kunnen niet meer worden gevorderd.

Let erop dat het bestuur beschikt over een geldige machtiging anders kan het geen procedure starten om bijvoorbeeld betaling van achterstallige bij-dragen te eisen. De vergadering van eigenaars moet die machtiging elk jaar verstrekken zodat ook nieuwe eigenaars in staat zijn de machtiging te verle-nen. Het is ook mogelijk de machtiging via het huishoudelijk reglement aan het bestuur te verlenen. Daarvoor is meestal wel tweederde van de stemmen nodig maar dan hoeft de machtiging niet jaarlijks ‘vernieuwd’ te worden.

De consequentie van de genoemde nalatigheid kan zijn dat de VvE op haar beurt niet in staat is haar verplichtingen na te komen of noodzakelijk onderhoud te laten uitvoe-ren. Daarom bepaalt het modelreglement dat als een eigenaar het bedrag van zijn defi nitieve bijdrage niet binnen zes maanden heeft voldaan, zijn schuld naar rato wordt omgeslagen over de andere eigenaars. Bij het omslaan van de schuld wordt gekeken naar de breukdelen op grond waarvan eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten van de VvE. Uiteraard behouden zowel de vereniging als de eigenaars afzonderlijk het recht van verhaal op de in gebreke gebleven eigenaar.


Nakoming fi nanciële verplichtingen 53


Bij verkoop van het appartementsrecht kan van een nieuwe eigenaar betaling van achterstallige bijdragen worden verlangd. Maar alleen over het voorafgaande en lopende boekjaar. De notaris is wettelijk verplicht bij overdracht een opgave te vragen aan het bestuur van de VvE van eventuele openstaande posten en deze opgave te hechten aan de overdrachtsakte.


54 Nakoming overige verplichtingen


4.5 NAKOMING OVERIGE VERPLICHTINGEN

Het modelreglement geeft de VvE de mogelijkheid boetes op te leggen als een eige-naar in strijd handelt met de voorschriften van het reglement of met de besluiten van de vergadering van eigenaars. Ook op grond van het BW kan de VvE maatregelen nemen. Bij niet-naleving of overtreding van de bepalingen van het reglement kan de VvE optreden tegen de nalatige/schuldige eigenaar en met een dwangsom druk uitoe-fenen. Om welke maatregel het concreet gaat, is afhankelijk van de begane overtre-ding. Heeft een eigenaar een niet toegestane verbouwing uitgevoerd, dan kan hij gedwongen worden de oude situatie te herstellen. Leidt zijn gedrag tot onredelijke overlast voor medebewoners dan kan hij met een dwangsom gemaand worden zijn gedrag aan te passen.

Wanneer een eigenaar de bepalingen van het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement overtreedt of niet nakomt, kan de vergadering van eigenaars hem een waarschuwing geven. Gaat de eigenaar met zijn gedraging door of hervat hij die binnen een jaar, dan kan de vergadering hem het gebruik van zijn privégedeelte ont-zeggen.

Letterlijk staat in het modelreglement:Als een eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement, enzovoort, niet

nakomt of overtreedt;b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag ten opzichte van de andere eigenaar

en/of gebruikers;c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van

de rust van het gebouw; zijn fi nanciële verplichtingen ten opzichte van de vereni-ging niet nakomt;

kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven, dat wanneer hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen ander-maal een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte dat aan de eige-naar toekomt.

Hierbij kan aangetekend worden dat deze ontzegging ook geldt voor het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

De vergadering van eigenaars moet zo’n verstrekkend besluit natuurlijk uiterst zorgvul-dig nemen. Daarbij hoort dat de schuldige eigenaar een behoorlijke oproep moet krij-gen zodat hij door de vergadering gehoord kan worden. Dat gebeurt met een aange-tekende brief waarin de bezwaren zijn omschreven. Verder kunnen de besluiten alleen door de vergadering genomen worden met een meerderheid van ten minste twee-


Nakoming overige verplichtingen 55


derde van de aanwezige stemmen. Ook moet op de vergadering ten minste twee-derde van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Is dat niet het geval dan moet tussen twee en zes weken opnieuw een vergadering gepland worden.


56 Verbouwing van het appartement


4.6 VERBOUWING VAN HET APPARTEMENT

Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige eigenaars in zijn privégedeelte veranderingen aanbrengen mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Wel moet hij de VvE van de verandering op de hoogte stellen. Leidt de verandering of verbetering tot een wijziging in de verzekeringspremie dan komt het verschil voor rekening van de betreffende eigenaar.

De verandering of verbouwing mag geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Daaronder wordt ook een verstoring van het architectonisch uiterlijk van het gebouw gerekend en het in gevaar brengen van de bouwtechnische constructie.

Meldt de eigenaar de verbouwing niet, dan kan dat misschien leiden tot onderverzekering en bij schade wordt daardoor de hele VvE gedupeerd.

VoorbeeldEen gebouw heeft een opstalverzekering en is verzekerd voor een herbouw-waarde van € 1.000.000,-. Dat is exact in overeenstemming met de werkelijkheid. Een eigenaar laat een paar kostbare installaties plaatsen ter waarde van € 100.000,- maar meldt dit niet aan de VvE. Er breekt brand uit. De schade is € 300.000,-. Een expert komt dan tot de conclusie dat er sprake is van onderverzekering: de verzekerde waarde is € 1.000.000,- en de werkelijke waarde is nu € 1.100.000,-. Daarom keert de verzekeraar geen € 300.000,-, maar ongeveer 90% daarvan uit. Het resterende bedrag (circa € 30.000,-) moet de eigenaar, die de verbouwing niet heeft gemeld, betalen aan de VvE.

Sommige huishoudelijke reglementen schrijven voor dat de vergadering van eigenaars toestemming moet geven voordat tot een verbouwing in het privégedeelte kan wor-den overgegaan. De vergadering kan aan de toestemming bepaalde voorwaarden ver-binden, bijvoorbeeld dat de kosten van onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar komen.


Toegang derden tot het privégedeelte 57


4.7 TOEGANG DERDEN TOT HET PRIVÉGEDEELTE

Door werkzaamheden aan een gemeenschappelijke ruimte of aan een privéruimte kan het bestuur van mening zijn dat de toegang tot, of het gebruik van, een andere privé-ruimte noodzakelijk is. In dat geval moet de betreffende eigenaar hiervoor toestem-ming geven en medewerking verlenen. Eventuele schade die daaruit voortvloeit, wordt vergoed door de vereniging en/of de eigenaar die de werkzaamheden laat uitvoeren.

Een dergelijk recht op schadevergoeding geldt niet voor de eigenaar met een dakterras. Bij vervanging of herstel van de dakbedekking onder een dakter-ras, moet de eigenaar het daarop aanwezige beloopbare oppervlak (zoals de betegeling of het kunstgras) voor eigen rekening verwijderen en herstellen.



Financiële zaken 59

HOOFDSTUK 5

FINANCIËLE ZAKEN5.1 BEGROTING

5.2 BALANS

5.3 EXPLOITATIEREKENING

5.4 PERIODIEKE BIJDRAGEN

ELK JAAR MOET DOOR DE LEDEN VAN DE VVE EEN BEGROTING

WORDEN VASTGESTELD. AAN DE HAND DAARVAN WORDT DE HOOGTE VAN

DE PERIODIEKE BIJDRAGE BEPAALD. IN DE BEGROTING WORDT REKENING

GEHOUDEN MET DE KOSTEN VAN KLEIN EN GROOT ONDERHOUD, HET IN

STAND HOUDEN VAN EEN RESERVEFONDS EN DE VERZEKERINGSKOSTEN. OVER

HET AFGELOPEN JAAR STELT HET BESTUUR DE BALANS EN DE EXPLOITATIE-

REKENING SAMEN. IN DE VERGADERING VAN EIGENAARS LEGT HET BESTUUR

REKENING EN VERANTWOORDING AF OVER HET GEVOERDE BELEID. GAAT DE

VERGADERING DAARMEE AKKOORD, DAN WORDT HET BESTUUR DECHARGE

VERLEEND: HET BESTUUR WORDT ONTSLAGEN VAN VERANTWOORDELIJKHEID.


60 Begroting

Financiële zaken

5.1 BEGROTING

De begroting geeft onder meer een raming van:– onderhoudskosten;– de premie voor de opstalverzekering;– toevoeging aan het reservefonds;– periodieke bijdragen door de eigenaars.

RESERVEFONDSIn de begroting wordt een bedrag opgenomen voor klein onderhoud. Het gaat daarbij om dagelijkse reparaties in de gemeenschappelijke ruimten. Een hoger bedrag zal bestemd zijn voor groot onderhoud.

Vanaf 1 mei 2008 zijn alle VvE’s verplicht een reservefonds in stand te hou-den. Dit fonds is bestemd om de kosten te dragen van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Het gaat dan met name om toekomstig groot onderhoud en onvoorziene uitgaven. Kerntaak van een VvE is immers het op peil houden van het onderhoudsniveau van het appartementsgebouw. Dat is niet alleen in het belang van het gezamenlijk bezit, maar ook in dat van de individuele eigenaars. De waarde van een appartement daalt immers wan-neer het onderdeel is van een slecht onderhouden gebouw. De ‘stand’ van het gebouw gaat omlaag. Een mogelijke koper zal minder geld voor een appartement over hebben wanneer hij vermoedt binnen niet te lange termijn geconfronteerd te worden met hoge uitgaven voor het opknappen van de gemeenschappelijke ruimten.

Veel VvE’s moeten hier een inhaalslag maken. Van de ongeveer 116.000 VvE’s in Nederland heeft zo’n 80% niet meer dan 10 leden. Bij die kleinere verenigingen is vaak geen of onvoldoende reserve voor groot onderhoud aanwezig. De wet verplicht tot het vormen van een reservefonds voor dit doel, maar geeft niet aan welke bedra-gen daarin gereserveerd moeten worden. Dat is ook niet mogelijk omdat dit per gebouw verschilt. Wel zegt de wet dat geld uit dat fonds niet gebruikt mag worden voor de gewone jaarlijkse kosten.


Begroting 61

Financiële zaken

De gelden van het reservefonds moeten op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging worden gedeponeerd. De vergadering van eige-naars kan besluiten het geld dat voor het reservefonds bestemd is te beleg-gen. Het Modelreglement 2006 zegt hierover dat dit ‘dient te geschieden met inachtneming van algemeen aanvaarde bedrijfseconomische eisen op beleggingsgebied als rentabiliteit, solvabiliteit, risicospreiding en afstemming op het doel van het reservefonds.’

Ofwel de benodigde gelden moeten aanwezig zijn op het moment dat groot onderhoud noodzakelijk is of er kosten moeten worden gemaakt voor een onvoorziene uitgave. De meeste VvE’s hebben een speciale renterekening geopend voor het reservefonds bij een in Nederland gevestigde bank die een vergunning heeft van De Nederlandsche Bank. Het geld valt dan onder het Depositogarantiestelsel (tot maximaal € 100.000,- in 2009). Is het saldo van het reservefonds hoger, dan kan het verstandig zijn dat te verdelen over diverse rekeningen bij verschillende banken.

Een verantwoorde schatting van het bedrag dat uiteindelijk in het reservefonds terecht moet komen, kan gemaakt worden aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan.

MEERJARENONDERHOUDSPLANEen goed meerjarenonderhoudsplan bevat een onderhouds-, herstel- en vervangings-cyclus voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. U kunt hierbij denken aan dragende constructies, vloeren, daken, afvoeren, installaties en kozijnen. Het is raad-zaam de kosten hiervoor door een deskundige op bouwtechnisch gebied te laten berekenen. Het plan kan een periode van vijf jaar beslaan maar beter is het om tien jaar ‘vooruit te kijken’.

Het is voor te stellen dat veel eigenaars er tegenop zien het extra fi nanciële offer dat een goed gevuld reservefonds vraagt op te brengen. Toch is het vaak aantrekkelijker een vast maandelijks bedrag daarvoor te betalen dan ineens met een grote uitgave te worden geconfronteerd. En de kans dat dit gebeurt, is groot als er sprake is van ach-terstallig onderhoud. Op een bepaald moment zijn grote reparaties aan bijvoorbeeld het dak, de riolering, het houtwerk of aan de lift onafwendbaar. Komen de eigenaars dan niet vrijwillig in actie dan lopen zij het risico daartoe te worden gedwongen.

De Woningwet bepaalt dat een gemeente een eigenaar moet aanschrijven als een pand niet voldoet aan de bepalingen van de bouwverordening. De gemeente geeft de vereniging een bepaalde tijd het onderhoud zelf te laten uitvoeren. Uiteindelijk kan de gemeente daarvoor zelf de opdracht geven. De nota wordt dan uiteraard gepresenteerd aan de VvE. Los van dit alles geldt dat regelmatig onderhoud altijd goedkoper is dan het inlopen van achterstal-lig onderhoud.


62 Begroting

Financiële zaken

SAMEN MET ANDERE VVE’SSoms zijn VvE’s buren van elkaar. Zo zijn er straten waarin elk portiek apart gesplitst is in appartementen. Daardoor hebben alle portieken een eigen VvE. Vaak is het juridisch lastig te fuseren tot één VvE of een constructie te maken waarbij sprake is van een hoofdsplitsing en een serie ondersplitsingen. Maar op praktische gebieden kunnen de verenigingen natuurlijk wel samenwerken. Zo is het goedkoper als de verenigingen één opdracht plaatsen om de meerjarenonderhoudsplannen voor de verschillende ver-enigingen samen te stellen. Ook kan een dergelijke samenwerking opgezet worden bij opdrachten voor grote reparaties, buitenschilderwerk en dergelijke.


Balans 63

Financiële zaken

5.2 BALANS

De balans geeft een goed inzicht in de fi nanciële positie van de VvE. Op de balans staan de bezittingen, de schulden en het aanwezige kapitaal. Het aanwezige kapitaal wordt vaak ook ‘reserves’ genoemd.

De bezittingen bestaan onder meer uit het saldo van de banken spaarrekeningen. Maar ook vorderingen op de leden zijn een bezit. Daarom vermeldt de balans de bedragen die de eigenaars wel verschuldigd waren, maar nog niet hebben voldaan.

Aan de schuldenkant worden de nog niet door de VvE betaalde rekeningen opgeno-men. En ook de mogelijk vooruit ontvangen bijdragen van eigenaars. De VvE heeft eigenlijk nog geen recht op dat geld en daarom wordt het op de balans als ‘schuld’ aangemerkt. Zoals eerder gezegd moet een VvE geld reserveren voor komend groot onderhoud. Het aanhouden van een reservefonds is zelfs wettelijk verplicht. Ook die bedragen komen op de balans terug.

Als het afgelopen boekjaar met een positief resultaat is afgesloten, worden de reserve-ringen met dat bedrag verhoogd. Andersom geldt hetzelfde: als in het boekjaar verlies is geleden omdat de kosten hoger uitvielen dan de inkomsten, worden de reserverin-gen met dat negatieve resultaat verminderd. Als het bestuur een andere bestemming aan het exploitatieresultaat wil geven, is daarvoor de toestemming van de vergadering van eigenaars nodig.


64 Exploitatierekening

Financiële zaken

5.3 EXPLOITATIEREKENING

Zoals een bedrijf een winst- en verliesrekening heeft, beschikt de VvE over een staat van baten en lasten. Dit is de exploitatierekening. Op die rekening worden de inkom-sten en uitgaven gedurende het boekjaar verantwoord. Uitgaven die te maken hebben met groot onderhoud waarvoor een reservering bestaat, staan niet op de exploitatiere-kening. Die kosten worden direct van de balanspost reservering afgeboekt. Exploitatie-kosten zijn onder meer: het onderhoud van de verlichting en verwarming in de gemeenschappelijke ruimten, andere onderhoudskosten, veel voorkomende kleine reparaties, collectieve verzekeringen, schoonmaken van de gemeenschappelijke ruim-ten, eventueel de kosten van een huismeester en van het bestuur.

Na afl oop van het boekjaar biedt het bestuur de exploitatierekening aan de vergade-ring van eigenaars aan. Dat moet binnen zes maanden na afl oop van het boekjaar gebeuren tenzij de akte van splitsing een andere termijn noemt.Als de vergadering de rekening goedkeurt, worden de defi nitieve bijdragen die daaruit voortvloeien voor de eigenaars bepaald. Over het voorafgaande boekjaar hebben de eigenaars op grond van de begroting namelijk een voorschotbijdrage betaald. Blijkt uit de exploitatierekening dat die voorschotten te laag waren, dan moet het ontbrekende bedrag door de eigenaars worden bijbetaald. Ook het tegenovergestelde kan het geval zijn: de kosten vallen uiteindelijk lager uit dan is begroot. Er zijn verschillende mogelijkheden waaruit de vergadering van eigenaars dan kan kiezen. Uiteraard kan het teveel betaalde worden terugbetaald, maar de vergadering kan ook besluiten dat bedrag toe te voegen aan het reservefonds of een deel van het groot onderhoud eer-der te laten uitvoeren. Goedkeuring van de exploitatierekening betekent ook dat het bestuur decharge (ont-slaan van verantwoordelijkheid) wordt verleend. Die decharge heeft alleen betrekking op de posten die in het fi nanciële verslag opgenomen zijn. Voor de posten die daarin niet genoemd worden, blijft het bestuur aansprakelijk.


Exploitatierekening 65

Financiële zaken

Exploitatierekening (alle bedragen in euro’s)

Baten Resultaat Begroting Resultaat Alle Apparte- Bedrijven Garages eigenaren menten 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008

Bijdragen Voorlopige bijdragen 198.709 221.827 221.827 - 151.368 58.355 12.104 Huur dienstwoning 720 - - - - - - Huur bedrijfsruimte 1.961 2.035 2.035 - - 2.035 - Ontvangen rente en koersresultaten 19.670 6.000 6.356 3.182 927 1.548 699

Totaal baten 221.060 229.862 230.218 3.182 152.295 61.938 12.803

Lasten Resultaat Begroting Resultaat Alle Apparte- Bedrijven Garages eigenaren menten 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008

ONDERHOUDSKOSTEN

Onderhoud gebouwen Groot onderhoud 319.289 81.400 31.900 a 18.540 12.705 - 655 Klein onderhoud 11.522 18.000 12.511 b 3.774 8.476 261 - ---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ----------- -----------Totaal onderhoud gebouwen 330.810 99.400 44.411 22.315 21.181 261 655 Groot onderhoud tlv reserves 319.289 81.400 31.900 18.540 12.705 - 655 ---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ----------- -----------Totaal onderhoud gebouwen 11.522 18.000 12.511 3.774 8.476 261 -tlv exploitatie

Onderhoud: installaties Verlichtingsinstallaties 1.473 4.500 5.127 c - 3.164 1.962 - Overige installaties 11.261 16.500 13.729 d 1.234 11.917 - 578 ---------- ---------- ---------- ---------- ----------- ------------ -----------Totaal onderhoud installaties 12.734 21.000 18.856 1.234 15.082 1.962 578

Toevoeging reserves Donaties 80.000 90.000 90.000 e 30.000 50.000 8.000 2.000 Rente en koersresultaten 19.670 6.000 6.356 f 3.182 927 1.548 699 ---------- ---------- ---------- ---------- ---------- ------------ -----------Totaal toevoeging reserves 99.670 96.000 96.356 33.182 50.927 9.548 2.699

TOTAAL ONDERHOUDSKOSTEN 123.926 135.000 127.722 38.190 74.485 11.771 3.277

OVERIGE KOSTEN

Personeelskosten 25.050 9.480 9.480 g - - 9.000 480

Periodieke lasten Elektriciteit 18.880 22.000 18.708 h - 13.565 2.117 3.026 Nachtveiligheid 9.399 - - Tuinonderhoud 1.274 1.200 764 i 764 - - -

Assurantiekosten Opstalverzekering 22.737 31.000 33.701 j 26.212 - 7.489 - Aansprakelijkheidsverzekering 1.113 1.300 1.310 k 1.310 - -

Algemene kosten Telefoon- en kantoorkosten 4.736 4.000 3.811 l 3.811 - - - Administratiekantoor 3.972 - - Externe beheerder - 18.500 13.438 m 13.438 - - - Technische en juridische bijstand 2.055 5.000 3.830 n 1.926 1.904 - -

Diversen onvoorzien 3.029 2.500 10.364 o 8.906 1.458 - -

TOTAAL OVERIGE KOSTEN 92.246 94.980 95.405 56.366 16.927 18.606 3.506

Totaal lasten 216.172 229.980 223.127 94.556 91.412 30.377 6.783Verdeling lasten alle eigenaren 91.374 59.150 27.668 4.556Ten laste van de eigenaren 216.172 229.980 223.127 3.182 150.562 58.045 11.339

Saldo 4.888 118 7.091 - 1.734 3.893 1.464

– – –

– –

–

–

– – –


Financiële zaken

66 Exploitatierekening

5.4 SERVICEKOSTEN

De servicekosten zijn de bijdragen die de eigenaars periodiek, doorgaans maandelijks, moeten betalen aan de VvE. Die bijdragen kunnen niet gecompenseerd worden met verplichtingen die de vereniging in de ogen van een eigenaar niet goed nakomt.

VoorbeeldEen eigenaar meent dat door een verbouwing in een gemeenschappelijke ruimte schade is ontstaan aan zijn privéruimte, waarvoor de VvE aansprakelijk is. Hij stopt met het betalen van de periodieke bijdragen en stelt dat hij weer betaalt zodra de door hem ingehouden bedragen gelijk zijn aan het schadebedrag. Deze inhouding is niet toegestaan en de VvE kan incassomaatregelen nemen.

De periodieke bijdrage van een eigenaar wordt berekend aan de hand van zijn aandeel (‘breukdeel’) zoals die vermeld is in de akte van splitsing. De bijdrage is bestemd om de kosten die voorkomen op de exploitatierekening te betalen en om het reservefonds en eventuele andere reserveringen te voeden.


Risico's en (verzekerings)oplossingen 67

HOOFDSTUK 6

RISICO’S EN (VERZEKERINGS)- OPLOSSINGEN6.1 PREVENTIE(SCAN)

6.2 SCHADE AAN HET GEBOUW

6.3 ALGEMENE AANSPRAKELIJKHEID

6.4 BESTUURSAANSPRAKELIJKHEID

6.5 RECHTSBIJSTAND

6.6 HULP BIJ KLUSSEN?

HET GEBOUW, OF GEDEELTEN DAARVAN, KAN DOOR TAL VAN OM-

STANDIGHEDEN SCHADE OPLOPEN. DE HERSTELWERKZAAMHEDEN KOMEN

VOOR REKENING VAN DE VVE. IEDERE APPARTEMENTSEIGENAAR DRAAGT

DAN OOK, IN VERHOUDING TOT ZIJN AANDEEL IN HET GEHEEL, BIJ AAN HET

SCHADEHERSTEL. HET IS DUIDELIJK DAT DIT EEN ENORME AANSLAG KAN

BETEKENEN OP ZIJN PRIVÉVERMOGEN. ALGEMEEN GELDT OOK HIER DAT VOOR-

KOMEN BETER IS DAN GENEZEN. DAAROM IS HET VAN BELANG DE AANWEZIGE

RISICO’S TE (LATEN) INVENTARISEREN EN DEZE VERVOLGENS TE BEPERKEN MET

BIJVOORBEELD VERZEKERINGEN.


68 Preventie(scan)

Risico's en (verzekerings)oplossingen

6.1. PREVENTIE(SCAN)

Vaak wordt na een schade bekeken hoe die ontstaan is. Beter is het natuurlijk die fac-toren vooraf te bezien en deze zoveel mogelijk vast te leggen in een preventieplan.Let hierbij ook op de volgende aspecten:– bekijk en beschrijf de vluchtwegen;– zorg dat de vluchtwegen altijd vrij zijn (bijvoorbeeld geen blokkades bij nooddeuren);– maak een afspraak met de brandweer om de brandveiligheid te checken;– controleer regelmatig de ventilatie; – check of de watertappunten een waterslot hebben; – zorg dat iedereen weet hoe te handelen als liften uitvallen;– let op de inbraakgevoeligheid: zijn de sloten deugdelijk; werkt de alarminstallatie;– zorg dat het gebouw voldoet aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

In sommige gevallen schakelen verzekeraars speciale risico-inspecteurs in. Zij bezoeken honderden VvE’s per jaar. Zij bekijken de risico’s en maken een preventiescan. In deze scan legt de risico-inspecteur vast wat hij ter plaatse heeft gezien en besproken. Vooral de foto’s die hij neemt, maken helder wat hij heeft waargenomen. Het bestuur of de beheerder van de VvE ontvangt de preventiescan. Zo kan het bestuur tot actie over-gaan wanneer dit nodig is of in de ledenvergadering op basis van de gegevens advie-zen verstrekken om de veiligheid te vergroten. Vaak zijn het kleine oorzaken die grote gevolgen kunnen hebben. Het is bekend dat de inspecteurs regelmatig stuiten op risi-covolle situaties die de VvE zelf op eenvoudige wijze kan voorkomen.

VoorbeeldIn een parkeergarage onder het gebouw zijn kasten aangebracht voor blusappa-raten. Deze blusapparaten ontbreken echter.

VoorbeeldEen meter- en zekeringkast doet ook dienst als opbergruimte voor schoonmaak-middelen en bezems. Praktisch misschien, maar niet zonder risico: de voorwerpen leveren een verhoogd brandgevaar op. Het is daarom aan te bevelen deze op een andere plaats te bewaren.


Preventie(scan) 69


VoorbeeldVeel watertappunten zijn niet voorzien van een waterslot. Gaat er bijvoorbeeld een slang kapot van de wasmachine die op de bovenste verdieping staat, dan kan hierdoor waterschade ontstaan in alle ondergelegen appartementen. Leg daarom in het huishoudelijk reglement vast dat appartementseigenaars verplicht zijn watertappunten te voorzien van watersloten.

VoorbeeldRegelmatig zien inspecteurs nooddeuren die niet gebruikt kunnen worden door-dat er goederen zijn opgeslagen. Bij een brand, die ruimtes in een oogwenk vult met rook, kunnen de gevolgen desastreus zijn.

VoorbeeldHet kan verleidelijk zijn het dak te gebruiken als tijdelijke opslagplaats. Maar wat als het onverwacht gaat stormen en het opgeslagen materiaal van het dak waait?

VoorbeeldEen VvE heeft veel last van waterschade doordat waterleidingen niet goed zijn gerepareerd. Eigenaars hebben de leiding zelf verlegd of een bekende, die dit wel vaker doet, gevraagd om de klus te klaren.


70 Schade aan het gebouw


6.2. SCHADE AAN HET GEBOUW

Volgens het modelreglement moet iedere VvE beschikken over een brand/opstalverzekering. De VvE bepaalt bij welke verzekeraar de verzekering wordt ondergebracht. Het bestuur heeft de taak de overeenkomst te sluiten.

Deze verzekering vergoedt schade door onder meer brand (inclusief ontploffi ng), storm, blikseminslag, water, inbraak, aanrijding, vandalisme en lucht- en ruimtevaar-tuigen. Ook de schade die het gevolg is van bluswerkzaamheden is verzekerd. De hoogte van de premie wordt bepaald door de vastgestelde herbouwwaarde van het appartementsgebouw. Verder schrijft het reglement voor dat het verzekerde bedrag van de opstalverzekering overeen moet komen met de herbouwkosten van het gebouw. Dat betekent dat er geen sprake mag zijn van onderverzekering.

Het is op zich geen eenvoudige zaak de herbouwkosten van een gebouw exact te berekenen. Verder wordt dat bedrag beïnvloed door marktomstan-digheden die regelmatig wijzigen. Iedere appartementseigenaar heeft er belang bij dat het verzekerde bedrag op elk moment toereikend is voor het herstel of de herbouw. Is dat namelijk niet het geval, dan moeten zij aan het tekort bijdragen in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschap. Bespreek daarom met de verzekeraar hoe het risico van onderverzekering voorkomen kan worden.

Als een privégedeelte niet voor ‘normale’ bewoning gebruikt wordt, dan leidt dit tot een verhoging van de premie die voor rekening komt voor de betreffende eigenaar. Wijzigingen in of aan het appartement moeten daarom direct aan het bestuur worden gemeld. Gebeurt dat niet, dan ontstaat het risico dat er sprake is van onderverzeke-ring. De nalatige eigenaar moet dan bij schade het bedrag dat de verzekeraar daar-door in mindering brengt zelf bijpassen.

Het bestuur sluit de verzekeringen af op naam van de VvE. In de verzekering moet een speciale clausule worden opgenomen die de vereniging beschermt tegen de gevolgen van bepaalde handelingen van een individuele eigenaar (zie ook hoofdstuk 1.8).

Sommige verzekeraars maken voor de vaststelling van de feitelijke herbouwwaarde een afspraak met onafhankelijke taxatiebureaus. Deze bureaus taxeren een gebouw vaak voor een gereduceerde prijs. Met het vaststellen van de herbouwwaarde is de VvE veelal zes jaar lang gegarandeerd niet onderverzekerd.


Schade aan het gebouw 71


Vaak gaat een verzekeraar na een schade als volgt te werk: er komt een expert die het bedrag van de schade vaststelt. Vervolgens wordt dat bedrag naar de bankrekening van de VvE overgemaakt. De VvE moet verder alle vervangingen en reparaties zelf regelen. Dat geeft een heleboel rompslomp en bovendien is het ook geen eenvoudige zaak bij complexe schade de werkzaamheden tegen de meest scherpe prijs te laten uitvoeren.

Verzekeraars kunnen dit werk uit handen nemen door ‘schadeherstel in natura’ te bie-den. Nadat een schade is gemeld, schakelt de verzekeraar een professional in. Die zorgt ervoor dat de schade wordt hersteld. De kosten hiervoor verrekent de verzeke-raar rechtstreeks met de schadehersteller. Uiteraard gaat het om herstelkosten die door de VvE vooraf zijn gecontroleerd en goedgekeurd. Belangrijker echter is dat de vereniging nooit geconfronteerd wordt met reparatiekosten die hoger uitvallen dan het bedrag dat de vereniging krijgt uitgekeerd.

Veel appartementseigenaars brengen verbeteringen aan in hun appartement zoals een nieuwe keuken of badkamer. Zij doen dit voor eigen rekening en risico. Een verzekeraar kan deze verbeteringen van appartementseigenaars op de opstalver-zekering van de VvE meeverzekeren. Als de woningverbetering wordt ‘meegenomen’ in de taxatie van het appartementsgebouw dan is deze verbetering automatisch mee-verzekerd. De brand/opstalverzekering bewijst niet alleen haar nut bij grote branden of andere calamiteiten. Circa 60% van de schadegevallen die geclaimd wordt op de brand/opstalverzekering van een VvE zijn waterschaden en ongeveer 20% heeft te maken met inbraak. Voorbeelden uit de praktijk:– waterschade door een verstopping waardoor vanuit het riool via het toilet een aan-

zienlijke hoeveelheid water het appartement binnen stroomde; – rook- en roetschade door een kaarsenstandaard die vlam vatte;– braakschade door inbraak in een appartement waarbij deuren met geweld zijn

geforceerd; – brandschade door het vullen van een gasaansteker waarbij een steekvlam ontstond

en twee keukendeurtjes beschadigd werden;– branden waterschade door een door onbekende oorzaak ontstane brand in een

papiercontainer in de containerruimte van het gebouw; door de brand is de sprin-klerinstallatie in werking getreden;

– waterschade in een appartement door losgeslagen verbindingen in de waterleiding.

GLASEen glasverzekering vergoedt schade aan glas door breuk. Denk in dit verband eens aan het vele glas in de centrale hal of in het trappenhuis. Maar ook de ramen van de afzonderlijke appartementen zijn verzekerd. De verzekering kan naar keuze worden


72 Schade aan het gebouw


uitgebreid met dekkingen voor lichtdoorlatend kunststof, veiligheidsbeglazing, lek- of blindslaan van dubbele beglazing en niet-transparante gevelpanelen.

VoorbeeldEen bewoner gaat gehaast weg. Hij gooit de buitendeur van zijn woning dicht, maar doet dit veel te hard. Zo hard dat er een ruit uit de deur springt. Als de VvE een glasverzekering heeft dan is voor het regelen van de glasschade vaak één tele-foontje voldoende. Als het nodig is dan kunnen heel snel eerst noodvoorzieningen getroffen worden. Vervolgens neemt een gekwalifi ceerde glaszetter contact op met de bewoner van het desbetreffende appartement om een afspraak te maken. Ook hier kan sprake zijn van een ‘naturaverzekering’ wat geen gedoe met reke-ningen betekent.


Algemene aansprakelijkheid 73


6.3 ALGEMENE AANSPRAKELIJKHEID

De claimbewustheid in Nederland neemt sterk toe. Iemand die schade lijdt, zal steeds sneller proberen een ander voor de schade aansprakelijk te stellen. De term ‘wettelijke aansprakelijkheid’ doet vermoeden dat in de wet precies staat omschreven wanneer bijvoorbeeld een VvE aansprakelijk is voor aan derden toegebrachte schade. Niets is minder waar. Iedere situatie is anders en daarom moet aan de hand van wettelijke regels en rechterlijke uitspraken, en zelfs op grond van algemeen aanvaarde gebrui-ken, per geval bekeken worden of een derde terecht een claim tot schadevergoeding heeft ingediend.Als sprake is van achterstallig onderhoud waardoor een gevelplaat loslaat, dan ligt het voor de hand dat de VvE aansprakelijk is voor de daardoor ontstane (letsel)schade. Datzelfde geldt voor dakpannen die naar beneden komen. Het laat zich raden dat de schadebedragen aanzienlijk kunnen zijn. Zonder een passende verzekering (die overi-gens volgens het modelreglement verplicht is) kan door één schadegeval het vermo-gen van de VvE, en daarmee het privévermogen van de afzonderlijke eigenaars, wor-den aangetast.

Ook hier kan een ongeluk in een klein hoekje zitten. Een bezoeker die in een gemeen-schappelijke hal struikelt over een vrijwel verborgen obstakel en daardoor een been breekt, zal zeker proberen de VvE aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Hierbij kan de zogenoemde gevolgschade aanzienlijk zijn. De directe schade zijn de kosten als gevolg van de beenbreuk. Die zijn misschien nog wel te overzien. Maar stel dat het slachtoffer zelfstandig ondernemer is en zijn beroep gedurende een langere tijd niet kan uitoefenen. Dan kan de claim wegens gederfde inkomsten (de gevolg-schade) vele malen hoger zijn dan van de directe schade.

Ook kan het voorkomen dat de VvE aansprakelijk wordt gesteld voor werkzaamheden die zij heeft uitbesteed. U kunt hierbij denken aan werkzaamheden op het dak, het wassen van de ramen en het werken aan de liften. Via allerlei regelgevingen heeft de wet eisen gesteld aan de wijze waarop gewerkt mag worden. Mensen die bijvoorbeeld op daken werken, moeten aangelijnd zijn aan een veiligheidslijn en op grote hoogte mag niet meer met ladders worden gewerkt. Wanneer een werknemer toch letsel-schade oploopt doordat de veiligheidsmaatregelen niet in acht zijn genomen, dan is in principe zijn werkgever hiervoor aansprakelijk. Mocht zijn werkgever failliet zijn gegaan of niet goed verzekerd zijn, dan kan de werknemer ook de VvE aanspreken.

De algemene aansprakelijkheidsverzekering beschermt het vermogen van de VvE tegen de fi nanciële gevolgen van dergelijke aanspraken door derden. Belangrijk is dat naast de zaak- en personenschade ook de gevolgschade op deze polis is verzekerd.


74 Bestuursaansprakelijkheid


6.4 BESTUURDERSAANSPRAKELIJKHEID

Bestuurders van een VvE nemen besluiten. Soms pakken deze anders uit dan ver-wacht. Dan kan het gebeuren dat derden daardoor fi nancieel verlies lijden en het bestuur van de vereniging aansprakelijk stellen. Een aansprakelijkheidsclaim kan ver-strekkende gevolgen hebben voor de vermogenspositie van de VvE. Daarnaast kan de bestuurder zelf hoofdelijk aansprakelijk zijn waardoor zijn privévermogen grote risico’s loopt.

De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschermt het privévermogen van bestuurders tegen claims op grond van:– wettelijke bestuurdersaansprakelijkheid; – onbehoorlijke taakvervulling ten opzichte van de VvE; – onzorgvuldig handelen tegenover derden;– nalatigheid.

De wetgever heeft willen regelen dat bestuurders van rechtspersonen aansprakelijk zijn wanneer anderen schade lijden. In het verleden kwam het voor dat wanneer een besloten vennootschap (BV) failliet ging, de Belastingdienst, leveranciers en klanten met grote vorderingen bleven zitten. Nu heeft een VvE meestal niet te maken met afdracht aan de Belastingdienst en heeft de wetgever geregeld dat een bestuur van een VvE niet aansprakelijk is voor een faillissement. Toch kan een bestuurslid hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden.

VoorbeeldEen penningmeester neemt regelmatig geld uit de kas om te gokken. Als de pen-ningmeester niet in staat is dit terug te betalen, dan kunnen de overige bestuurs-leden hiervoor aansprakelijk worden gesteld.

VoorbeeldNog een voorbeeld. Een van de bestuursleden adviseert het schilderwerk uit te besteden aan een plaatselijk schildersbedrijf. Voor aanvang wil de schilder een aanbetaling van 25% van de totale kosten. Een dag nadat het schilderen is begonnen, gaat het bedrijf failliet en is het aanbetaalde geld weg. Het bestuur had moeten informeren naar de fi nanciële positie van het bedrijf. Beter nog; hij had geen voorschot moeten betalen. Het bestuur kan hiervoor persoonlijk aan-sprakelijk gesteld worden.


Bestuursaansprakelijkheid 75


VoorbeeldEen van de appartementseigenaars is het niet eens met een bestuurshandeling en stelt daarom het bestuurslid persoonlijk aansprakelijk. Omdat het bestuurslid het daarmee niet eens is laat hij het aankomen op een gerechtelijke procedure en op zekere dag meldt de deurwaarder zich bij het bestuurslid met een dagvaarding. Het bestuurslid moet zich verdedigen en wil juridische ondersteuning. Die wordt niet gegeven door zijn eigen rechtsbijstandverzekering en ook niet door de rechts-bijstandverzekering van de VvE. In dit geval kan hij wel beroep doen op de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

Een goede verzekering die de bestuurdersaansprakelijkheid verzekert, geeft de vereniging een extra troef in handen bij het werven van nieuwe bestuurs-leden.


76 Rechtsbijstand


6.5 RECHTSBIJSTAND

Door de toegenomen claimbewustheid doen zich steeds vaker situaties voor waarbij juridische hulp gewenst of zelfs noodzakelijk is. Neem bijvoorbeeld een meningsver-schil met de overheid of met een van de appartementseigenaars. De rechtsbijstandver-zekering voor verenigingen en appartementseigenaars biedt dan uitkomst. De uitke-ring geschiedt ‘in natura’. Het kan gaan om het verstrekken van juridisch advies aan de VvE, maar ook om het inschakelen van een advocaat of andere jurist tot en met de kosten die gemoeid zijn met het voeren van een procedure.

De rechtsbijstandverzekering bewijst haar nut wanneer de VvE door derden aanspra-kelijk wordt gesteld voor geleden schade, maar ook wanneer de vereniging er niet zelf in slaagt een vordering te incasseren of een aansprakelijke derde tot schadevergoeding te bewegen.

Deze verzekering vergoedt het verhalen van door de vereniging geleden schade door een onrechtmatige daad op de veroorzaker. Hieronder valt ook schade voor de bestuurders en werknemers van de vereniging in de hoedanigheid van verkeersdeel-nemer voor zover deze personen werk voor de vereniging verrichten.

Ook biedt de rechtsbijstandverzekering juridische bijstand aan de vereniging als deze geconfronteerd wordt met juridische problemen bij door de vereniging gesloten over-eenkomsten. Er wordt eveneens hulp geboden wanneer de VvE problemen krijgt met een individuele eigenaar van een appartementsrecht. Kortom: deze rubriek geeft hulp bij geschillen met derden, maar ook met individuele leden van de VvE.


Hulp bij klussen? 77


6.6 HULP BIJ KLUSSEN?

VvE’s zijn dikwijls afhankelijk van de vrijwillige inzet van leden van de vereniging of andere vrijwilligers. Zij verlenen tegen geen of een geringe vergoeding allerlei handen spandiensten. Als een vrijwilliger een ongeval krijgt – bijvoorbeeld: bij het vervan-gen van een lamp valt hij van de trap – is de VvE voor de gevolgen niet aansprakelijk. Formeel hoeft de vereniging geen fi nancieel gebaar te maken en kan bij wijze van spreken volstaan met het sturen van een bloemetje. Het gevolg is wel dat steeds min-der mensen bereid zijn om op basis van vrijwilligerswerk de vereniging van dienst te zijn. Een goedkope oplossing voor dit probleem is het sluiten van een ongevallenverze-kering voor vrijwilligers. Die verzekering keert uit wanneer een vrijwilliger na een ongeval letsel oploopt of overlijdt. De premie voor zo’n verzekering is gemiddeld nog geen € 50,- per jaar.



Goed onderhoud: verstandig en verplicht 79

HOOFDSTUK 7

GOED ONDERHOUD: VERSTANDIG EN VERPLICHT

7.1 RESERVEFONDS VERPLICHT

7.2 TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKZAAMHEDEN

7.3 ONDERHOUD VAN BELANG BIJ VERKOOP

7.4 ‘GEMIDDELDE’ ONDERHOUDSACHTERSTAND

DE BELANGRIJKSTE TAAK VAN EEN VVE IS HET IN GOEDE STAAT

HOUDEN VAN HET APPARTEMENTSGEBOUW. EN WEL ZODANIG DAT DE

WAARDE VAN HET GEBOUW EN DE APPARTEMENTEN IN STAND BLIJFT OF

TOENEEMT. GOED ONDERHOUD BETEKENT OOK DAT DE KANS OP SCHADE ZO

KLEIN MOGELIJK GEHOUDEN WORDT EN DAT DE ONDERHOUDSKOSTEN ZO

LAAG MOGELIJK ZIJN.


80 Reservefonds verplicht

Goed onderhoud: verstandig en verplicht

7.1 RESERVEFONDS VERPLICHT

De wet eist dat de VvE een reservefonds heeft. Daarbij wordt niet aangege-ven welk bedrag in dat fonds gestort moet worden. Dat kan ook niet omdat geen appartementsgebouw gelijk is aan een ander. Er zijn grote verschillen in omvang, leeftijd en ook in de staat van onderhoud.

Elke vereniging moet zelf laten uitzoeken welk bedrag reëel is. Dat kan het beste door een deskundige te vragen een meerjarenonderhoudsplan op te stellen. De deskundige inspecteert het gebouw en kan aangeven welke werkzaamheden jaarlijks verricht moeten worden. Een bouwkundige kan wat dat betreft een aantal jaren vooruitkijken. Hij kan bijvoorbeeld een tienjarenplan opstellen. Aan de hand daarvan kan de verga-dering van eigenaars vaststellen hoeveel geld per jaar gereserveerd moet worden voor groot onderhoud. Aan de hand van de aandelen van de eigenaars (de ‘breukdelen’) is vervolgens te berekenen hoeveel ieder VvE-lid per maand moet betalen voor het reser-vefonds. Hiermee wordt voorkomen dat op een onverwacht moment een groot bedrag in één keer op tafel moet komen voor een omvangrijke reparatie.

Het ministerie van VROM heeft op de website www.vrom.nl (Dossier Appartementen) een VvE-onderhoudsmeter geplaatst. Deze geeft een eerste indicatie van wat gemid-deld de hoogte moet zijn van het reservefonds. De uitkomst zegt nog niets over hoe-veel geld er wanneer aan welke onderdelen uitgegeven moet worden.

Het is raadzaam in het meerjarenonderhoudsplan ook aandacht te besteden aan energiebesparende maatregelen. Hierdoor kan op de maandelijkse kosten bespaard worden. Verder kunnen deze maatregelen een gunstig effect hebben op de waarde van de appartementen. Vanaf 1 januari 2008 is de verkoper of verhuurder van een woning, appartement of commerciële ruimte immers verplicht om een energielabel te overleggen. Dit energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Hoe zuiniger het appartement, hoe aantrekkelijker dit is voor een koper.

SUBSIDIESSommige gemeenten geven subsidie voor bepaalde onderhoudsaspecten. De gemeente Groningen bijvoorbeeld verstrekt aan een VvE die een 15-jarig onderhouds-contract afsluit een subsidie van € 227,- per appartement.Verder kent deze gemeente de ‘Subsidie Beter Verbeteren’. In sommige gevallen kun-nen monumentale details van gebouwen zorgvuldig worden hersteld. Dit brengt vaak extra kosten met zich mee. Hiervoor is een subsidiebijdrage mogelijk.

Kijk of ook de gemeente waarin uw appartementsgebouw gevestigd is der-gelijke subsidiemogelijkheden kent.


Terugkerende onderhoudswerkzaamheden 81


7.2 TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKZAAMHEDEN

Onderhoudsactiviteiten CyclusMaatregel dakbedekking bitumen 15-20 jaarInspectie en herstel dakpannen/bitumen 5 jaarVervangen dakdoorvoeren 15-20 jaarVervangen pvc- (plastic) goten 10-20 jaarVervangen zinken goten 15-30 jaarReinigen goot 1 jaarVervangen lood 20-30 jaarInspectie en herstel metsel- en voegwerk 6 jaarVervangen/herstel hangen sluitwerk ca. 20 jaarSchilderwerk buiten 4-8 jaarSchilderwerk binnen ca. 10 jaarVervangen kitvoeg ca. 12 jaarHerbestraten paden en terrassen ca. 12 jaar

Verdeling gemeenschappelijke onderhoudskostenBouwdeel OnderhoudskostenDak 7-13%Schilderwerk gevel 40-60%Buitenkozijnen 3%Gevelmetselwerk 2%Betonelementen: balkon, galerij, latei 7%Gemeenschappelijke ruimten: trappenhuis, onderbouw 3%Installaties 10-20%Overige (klein onderhoud) 10-15%Totaal gemeenschappelijke delen 100%

(bron: VVE Belang)


82 Onderhoud van belang bij verkoop


7.3 ONDERHOUD VAN BELANG BIJ VERKOOP

De omvang van het reservefonds is zeker van invloed op de waarde van de apparte-menten. Door achterstallig onderhoud van de gemeenschappelijke delen daalt de waarde van het gebouw. Niemand zal graag een appartement kopen in een gebouw dat er verwaarloosd uitziet. En een appartement zal nauwelijks kopers trekken als bij bezichtiging blijkt dat het buitenverfwerk is afgebladderd, het dak lekkages vertoont of de buitenkozijnen aan vernieuwing toe zijn. Dat heeft invloed op het woongenot en het is een signaal voor de koper dat deze binnenkort voor grote uitgaven staat.

Daarom is het voor de individuele eigenaar niet alleen noodzakelijk bij te dragen aan het reservefonds, maar ook fi nancieel aantrekkelijk. Dat geldt zelfs voor de eigenaar die nu al weet dat hij gaat verhuizen binnen de termijn die het meerjarenonderhouds-plan omvat. Daarmee stelt hij immers de waarde van zijn eigen appartement veilig.

In de verkoopprijs kan rekening gehouden worden met de bedragen die de verkopende eigenaar in het reservefonds heeft gestort. Die kunnen in de koopprijs verdisconteerd worden. Dat heeft ook voordelen voor de koper omdat over dat bedrag geen overdrachtsbelasting wordt geheven. De over-drachtsbelasting is 6% van de verkoopprijs van een appartement. Stel dat de verkopende eigenaar € 15.000,- in het reservefonds heeft gestort, dan levert dat de koper een besparing op van € 900,-. Hier lopen de gemeenschappe-lijke belangen dus parallel met de belangen van de individuele eigenaar.

Het aandeel van de eigenaar dat nog in het reservefonds aanwezig is, wordt door de Belastingdienst aangemerkt als ‘vermogen’, dat belast wordt in box 3. Concreet betekent dit dat er inkomstenbelasting betaald moet worden van 1,2% over dat bedrag. Dat heeft alleen consequenties voor huis-eigenaars die in box 3 geen vrijstelling meer hebben.


'Gemiddelde’ onderhoudsachterstand 83


7.4 ‘GEMIDDELDE’ ONDERHOUDSACHTERSTAND

Uit onderzoek van VROM is gebleken dat de kosten van de onderhoudsachterstand (aan woning en woongebouw) per woning voor koopappartementen gemiddeld lager liggen dan voor een eengezinskoopwoning. In de periode 1999-2001 lagen de gemid-delde kosten om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede staat te herstellen op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer € 1.600,-. Bij eengezinskoopwoningen zijn de vergelijkbare cijfers respectievelijk 4,3% en € 3.100,-.

Probleem is echter dat ongeveer 56% van alle VvE’s de laatste twee jaar groot onder-houd heeft gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van het woongebouw. Niet minder dan 44% van alle VvE’s heeft dus recent niets gedaan aan groot onderhoud. Als uw VvE tot dat percentage behoort, is het raadzaam na te gaan of er sprake is van achterstallig onderhoud.



Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner 85

CENTRAAL BEHEER ACHMEA: DE VVE-PARTNERCentraal Beheer Achmea is bekend als de verzekeringsmaatschappij uit Apeldoorn. Wij zijn gespecialiseerd in verzekeringsoplossingen voor de gezamenlijke eigenaars van een appartementsgebouw.

Wij bieden de VvE Meerkeuzepolis, een totaaloplossing die de volgende modules omvat:– aansprakelijkheidsverzekering;– bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering;– brandverzekering;– glasverzekering;– rechtsbijstandsverzekering;– ongevallenverzekering voor vrijwilligers.Zie overzicht op de volgende pagina.

De VvE Meerkeuzepolis biedt tal van voordelen:– geen dubbele dekkingen of gaten;– tot 30% besparing op de premie;– garantie tegen onderverzekering;– glasherstel in natura;– dag en nacht bereikbaar voor schade;– snelle schadeafhandeling.

KORTINGEN VOOR LEDENLeden van de Vereniging Eigen Huis en/of van VvE Belang profi teren van aantrekkelijke prijsafspraken!

Heeft de VvE de VvE Meerkeuzepolis van Centraal Beheer Achmea? Dan ontvangen appartementseigenaars van die VvE korting op de inboedelverzekering van Centraal Beheer Achmea.


Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

86 Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

In de tabel ziet u in één oogopslag alle modules van de VvE Meerkeuzepolis.

Wat is verzekerd? De voordelen voor uw VvE

Algemene aansprake-lijkheid

Deze verzekering vergoedt schade aan derden, zoals lichamelijk letsel of beschadiging van zaken. Ook de gevolgschade is verzekerd.

Aansprakelijk gesteld? Centraal Beheer Achmea vergoedt ook de proceskosten voor verweer bij terechte claims.

Bestuurders-aansprake-lijkheid

Deze verzekering beschermt het privé-vermogen van de bestuursleden van de VvE tegen claims op grond van:- wettelijke bestuurdersaansprakelijk-

heid;- onbehoorlijke taakvervulling t.o.v.

de vereniging;- onzorgvuldig handelen tegenover

derden.

Op zoek naar nieuwe bestuursle-den? Met deze verzekering laat de VvE kandidaten zien dat de vereni-ging de zaken prima voor elkaar heeft!

Brand-/opstal

Deze verzekering vergoedt schade verzaakt door o.a. brand, bluswerk-zaamheden, waterschade, bliksemin-slag, ontploffi ng, storm, hagel en inbraak.

Voor een snelle schadeafhande-ling is Centraal Beheer Achmea bij schade 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar.

Glas Deze verzekering vergoedt de fi nan-ciële schade aan glas (ramen, dakra-men, koepels en deuren) als gevolg van glasbreuk. De dekking kan naar keuze uitgebreid worden met dekkin-gen voor lichtdoorlatend kunststof, lek-/blindslaan van isolerende begla-zing, veiligheidsbeglazing en niet-transparante gevelpanelen.

Deze uitgebreide verzekering met glasherstel in natura kent geen eigen risico.

Rechtsbij-stand

Deze verzekering biedt fi nanciële bescherming tegen de kosten van juri-dische bijstand. De verzekering keert ‘in natura’ uit, onder andere met juri-disch advies.

Specialisten helpen in de wirwar van wetten en regels. Ze bieden juridische bijstand in geval van geschillen die ontstaan naar aan-leiding van overeenkomsten die de VvE gesloten heeft. Of geschil-len met de gemeente over het bestemmingsplan.

Ongevallen voor vrijwilligers

Deze aanvullende verzekering ver-goedt blijvende invaliditeit die het gevolg is van een ongeval dat een VvE-lid oploopt als deze vrijwillig werkzaamheden voor de vereniging uitvoert.

Voor € 40,- per jaar verzekert de VvE alle vrijwilligers in één keer.


Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner 87

Centraal Beheer Achmea: de VvE-partner

INBOEDELVERZEKERING VOOR APPARTEMENTSEIGENARENHet biedt voordelen als de VvE én haar leden bij dezelfde verzekeraar verzekerd zijn. Dat voorkomt dubbele dekkingen en discussies over dekkingen. Appartementseige-naars kunnen een zeer complete inboedelverzekering mét garantie tegen onderverze-kering sluiten bij Centraal Beheer Achmea. Wanneer de VvE de Meerkeuzepolis heeft gesloten, sluit u de Inboedelgarantverzekering zelfs met een aantrekkelijke korting!De Inboedelgarantverzekering heeft een gegarandeerde dekking tot € 100.000,- (hoger is natuurlijk ook mogelijk) en beschermt uw inboedel onder meer tegen dief-stal, brand en waterschade. U bent tot uw verzekerd bedrag nooit onderverzekerd. En dat is een geruststellend gevoel.

De voordelen:– u bent nooit onderverzekerd tot een bedrag van € 100.000,-;– u hoeft geen inboedellijstjes in te vullen;– nieuwe aankopen hoeft u niet op te geven;– uw inboedel is lang tegen nieuwwaarde verzekerd;– gratis overstapservice;– één keer sluiten en u heeft er geen omkijken meer naar;– snelle schadeafhandeling;– de optionele ‘All Risk’-dekking vergoedt zelfs schade door eigen schuld; – korting wanneer de VvE de VvE Meerkeuzepolis heeft gesloten.

Als u voor eigen rekening voorzieningen heeft aangebracht in of aan uw woning, dan zijn deze uiteraard uw eigendom. Denkt u hierbij aan een nieuwe luxe keuken of bad-kamer of vast parket. Deze voorzieningen vallen vaak niet onder de opstalverzekering van de VvE en óók niet onder de standaard eigen inboedelverzekering. Wilt u toch dat deze zaken goed verzekerd zijn, dan biedt de Verzekering Eigenaarsbelang uitkomst.

RECHTSTREEKS CONTACTDe relatie met onze klanten kenmerkt zich door rechtstreeks en persoonlijk contact. Ontstaan als onderling samenwerkingsverband van ondernemers, staat het merk Centraal Beheer Achmea voor direct zaken doen. Wij leveren onze producten en diensten rechtstreeks aan de klant, zonder tussenpersonen. Dit werkt effi ciënt, snel, gemakkelijk en het is bovendien voordeliger.

MEER INFORMATIE?Bekijkt u ook eens onze online pagina’s voor VvE’s: www.centraalbeheer.nl/vve. Stuur de antwoordkaart op voor een gratis adviesgesprek. Of bel ‘Even Apeldoorn’, 055-579 8600.

Centraal Beheer Achmea is onderdeel van de Achmea Groep en neemt deel in de Europese holding Eureko.



NUTTIGE ADRESSENBelangenverenigingen en websites

AppartementsrechtenAlles over appartementsrechten is te vinden in het Burgerlijk Wetboek, boek 5 Zakelijk recht, Titel 9 Appartementsrechten.www.wetten.overheid.nl

Ministerie van VROMHet ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft een Dossier Appartementen op de website. U komt op die pagina door in het zoekvak ‘appartementen’ te typen. U vindt daar onder meer ‘veel gestelde vragen’, wetten en regels, publicaties, bijvoorbeeld over burenlawaai en de VvE-Onderhoudsmeter.www.vrom.nl

Kamer van KoophandelAlle informatie over het inschrijven in het nieuwe Handelsregister vanaf 1 juli 2008.www.kvk.nl

Centraal Beheer AchmeaCentraal Beheer Achmea is gespecialiseerd in verzekeringsoplossingen voor de gezamenlijke eigenaars van een appartementsgebouw.www.centraalbeheer.nl/vve

Vereniging Eigen HuisVereniging Eigen Huis is de consumentenorganisatie voor (toekomstige) eigenwoning-bezitters. www.eigenhuis.nl

VvE BelangBelangenorganisatie voor eigenaars van fl ats, etages, portiekwoningen en apparte-menten in VvE’s. www.vvebelang.nl

ConsenBelangenorganisatie voor beroepsmatige beheerders van VvE’s. www.vvekenniscentrum.nl

Nuttige adressen 89


90 Nuttige adressen

Nuttige adressen

Nederlandse Stichting Geluidshinder De Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG) heeft als doel geluidshinder in Neder-land te voorkomen en te bestrijden. Zij geeft publicaties uit op het gebied van buren-lawaai en andere lawaaibronnen, adviseert op het terrein van geluidsisolatie en geeft op verzoek persoonlijke voorlichting.www.nsg.nl

VvE-certifi caatHet VvE-certifi caat is een kwaliteitskeurmerk voor VvE’s. Het VvE-certifi caat stelt eisen aan de administratie en bedrijfsvoering van het bestuur van de VvE en aan het onder-houd en beheer van de gemeenschappelijke gebouwdelen. www.skw-certifi catie.nl

TwinqTwinq levert via internet gespecialiseerde software aan beheerders van VvE’s. www.twinq.nl

PlanbuildingPlanbuilding is een overkoepelende, landelijke organisatie van meer dan 30 gespeciali-seerde schilders- en onderhoudsbedrijven. www.planbuilding.nl


Trefwoordenregister 91

TREFWOORDENREGISTER

Aaandeel .......................................................................................................13, 30, 34aansprakelijkheid ...............................................................................................44, 86achterstallig onderhoud ..........................................................................................61agenda ...................................................................................................................18akte van splitsing ..............................................................................................13, 30algemene aansprakelijkheid ..............................................................................73, 86annex 1 ............................................................................................................24, 48

Bbalans .....................................................................................................................63bankrekening ..........................................................................................................45begroting ................................................................................................................60bestuur ...................................................................................................................43bestuurdersaansprakelijkheid ............................................................................74, 86borgtocht ...............................................................................................................24brand/opstalverzekering ..............................................................................43, 70, 86breukdeel ...................................................................................................13, 30, 34Burgerlijk Wetboek (BW) .........................................................................................28

Ccommissies .............................................................................................................46

Ddwangsom ..............................................................................................................50

Eenergiebesparende maatregelen .............................................................................80energielabel ............................................................................................................80exclusieve gebruiksrecht ..........................................................................................30exploitatierekening ...........................................................................................64, 65

Ggebruiksrecht ..........................................................................................................13geluidshinder ..........................................................................................................50glasverzekering .................................................................................................71, 86grondslag .........................................................................................................13, 30


Trefwoordenregister

92 Trefwoordenregister

HHandelsregister .......................................................................................................44harde vloer ..............................................................................................................15herbouwkosten .......................................................................................................70hoofdsplitsing .........................................................................................................31huishoudelijk reglement ....................................................................................15, 37huurder ...................................................................................................................49

Iinboedelverzekering ................................................................................................87

Kkantonrechter .........................................................................................................41

Mmede-eigenaar ........................................................................................................30meerjarenonderhoudsplan ................................................................................61, 80modelreglement ...............................................................................................14, 33

Nnietig ......................................................................................................................41

Oonderhoudsachterstand ...........................................................................................83ondersplitsingen .....................................................................................................31onderverenigingen ..................................................................................................32onderverzekering ....................................................................................................56ongevallenverzekering voor vrijwilligers .............................................................77, 86opstalverzekering ..............................................................................................70, 86overdrachtsbelasting ...............................................................................................82overlast ...................................................................................................................54

Pprivégedeelte ..........................................................................................................30

Qquorum ..................................................................................................................41

Rraad van commissarissen .........................................................................................46rechtsbijstand .........................................................................................................76reservefonds ...............................................................................................60, 80, 82


Trefwoordenregister

Trefwoordenregister 93

Sservicekosten ..........................................................................................................20slapende vereniging ..........................................................................................12, 16splitsing ..................................................................................................................28splitsingsakte .....................................................................................................13, 30splitsingstekening ...................................................................................................30staat van baten en lasten ........................................................................................64 stemverhouding ......................................................................................................30

Vveranderingen ...................................................................................................25, 56verbetering .............................................................................................................56verbouwing ............................................................................................................56vergadering van eigenaars .......................................................................................40verhuur ...................................................................................................................49vernietiging .......................................................................................................31, 41vloerbedekking .......................................................................................................51voorschotbijdrage .............................................................................................20, 64voorzitter ..........................................................................................................40, 44

Wwetgever ................................................................................................................74woningverbetering ..................................................................................................22woonkwaliteit .........................................................................................................37



Documents

Centraal Beheer Achmea Praktisch over VvE’s (2009)