Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Circulair Logistiek Vastgoed
heeft de toekomst
Logistiek Vastgoed Nederland 2017
Drs. Paul Bleumink
Managing Partner
Cinemec Nijmegen,14 februari 2017
Buck Consultants International, 2017 1
Agenda
0 Profiel Buck Consultants International
1 Nederland in Europees perspectief
2 E-fulfilment
3 Logistieke regio’s
4 XXL Distributiecentra
5 Circulaire logistieke bedrijventerreinen
6 Conclusies
Buck Consultants International, 2017 2
Singapore
Los Angeles
San Mateo
0 Profiel Buck Consultants
International
Voor eindgebruikers
Vastgoed strategie en -projecten
Locatiekeuze advies
Supply chain optimalisering
Business strategie ontwikkeling
Profiel
Onafhankelijk adviesbureau
Hoofdkantoor in Nijmegen in 1985
60 full-time professionals
Studies in meer dan 50 Europese landen
Voor vastgoedpartijen & overheden
Vastgoedontwikkeling & -beleggingen
Strategieën en programma’s om
nieuwe vestigingen te acquireren
Logistieke en infrastructurele projecten
Regionaal economische ontwikkeling
Buck Consultants International, 2017 3
1 Nederland in Europees perspectief
1
2
34
56
7 89
10
11
1213
14
15
16
17
18
Recente benchmarkstudie
(NDL en NL-regio’s)
Country Benchmark location
The Netherlands 1 Venlo
2 Zuid Limburg
3 Tilburg
4 Moerdijk
5 Schiphol
6 Amsterdam
7 Tiel
8 Nijmegen
9 Rotterdam
Germany 10 Duisburg
11 Frankfurt
12 Leipzig
Belgium 13 Antwerp
14 Genk
15 Liège
France 16 Lille
UK 17 London
Poland 18 Gdansk
Buck Consultants International, 2017 4
Belangrijk: it’s not only about real estate!
Kostenfactoren locatiekeuze distributiecentra
Buck Consultants International, 2017 5
Kwaliteitsfactoren locatiekeuze distributiecentra
Belangrijk: it’s not only about real estate!
Facilities
and sites
Customs
and taxes
IncentivesAvailability
of transport
hubs
% % % % % % %
Case 2:
Pharma
RDC
Case 3:
Lifestyle
EDC/e-Com
Case 4:
Agrifood
RDC
Case 5:
e-Commerce
RDC
Case 6:
High tech
EDC
Case 7:
Chemicals
EDC
Case 8:
Spare parts
EDC
per case/location
Infrastructure
&
accessibility
%
Labour
availability
and quality
Labour
regulations
Proximity
to market
Case 1:
Medtech
EDC
100%
Buck Consultants International, 2017 6
Cost leaders
Quality leaders
Positionering Nederlandse locaties
Voorbeeld Agrifood (Regional Distribution Center)
Kosten
Jaarlijkse
operationele
kosten DC
Regio met laagste
kosten = 100%
Verticale as:
boven laagste
kosten
Kwaliteit
Belangrijkste
factoren voor een
succesvolle DC
operatie
Score van 1 tot 5
Horizontale as:
rechts hoogste
scores
Buck Consultants International, 2017 7
Positionering Nederlandse locaties
Voorbeeld Hightech (European Distribution Center)
Cost leaders
Quality leaders
Kosten
Jaarlijkse
operationele
kosten DC
Regio met laagste
kosten = 100%
Verticale as:
boven laagste
kosten
Kwaliteit
Belangrijkste
factoren voor een
succesvolle DC
operatie
Score van 1 tot 5
Horizontale as:
rechts hoogste
scores
Buck Consultants International, 2017 8
Concurrentiepositie Nederland
Kosten
Arbeidskosten
Transportkosten
Vastgoedkosten
Kwaliteit
Internationale bereikbaarheid
Arbeidsaanbod
Arbeidsklimaat
Beschikbaarheid transportoplossingen
Gebouwen en grond
Douane & belastingen
---- = gemiddelde NW-Europese concurrenten
= Nederland
Buck Consultants International, 2017 9
Conclusies
Nederland scoort nog steeds, voor relevante projecten, erg
goed op kwaliteit
Op totale ketenkosten is Nederland competitief ten opzichte van
België en Duitsland
Op arbeidskosten is Duitsland goedkoper en België duurder
Vastgoedkosten zijn erg locatie afhankelijk
Overall zijn de verschillen in Noordwest-Europa klein
Dus zijn innovatieve oplossingen nodig om het verschil te
maken
Buck Consultants International, 2017 10
Bieden van de beste klantbeleving: de klant krijgt wat en
wanneer hij/zij bestelt
Schaalbaarheid: het vermogen om meer producten en diensten
aan een grotere markt te bieden (meerdere landen, meerdere
consumenten)
Beschikken over online technologie voor het efficiënte
management van online trafic, betaling en e-fulfilment
Begrijpen dat de supply chain een kritisch onderdeel is van
het business model. Een kosteneffectieve supply chain moet
geïntegreerd zijn met de front en back office van de business
E-commerce: kritische succesfactoren
2 E-fulfilment
Buck Consultants International, 2017 11
Opbouw e-commerce waardeketen
On-line shop- Assortiment
- Website design
- E-marketing
- Bestellen
DC- Inkomende stroom
- Opslag
- Order picking
- Laden
Transport- Transport
- Aflevering
Retouren- meldingen
- retourtransport
- retourafhandeling
- ander product
afleveren
Back office- klantenservice
- voorraadman
- garanties e.d.
- fin/adm. diensten
E-fulfilment
Traditionele
taak LDVs:
concurrentie
Kans LDV om
waarde toe
te voegen
Kans LDV om
waarde toe
te voegen
Kans LDV om
waarde toe
te voegen
Essentieel voor
Producent/
retailer
Buck Consultants International, 2017 12
Bricks-and-mortar E-commerce
Klant Vaste relaties Wisselende relaties
Goederenstroom Eenrichting Tweerichtingen
Ordergrootte Meer dan 1.000 euro 10-500 euro
Handling 20-50 eenheden/m3 50-500 eenheden/m3
Bestemmingen Geconcentreerd Verspreid
Besturing Push-pull Pull
Vraag Stabiel en voorspelbaar Dynamisch en onvoorspelbaar
Servicegraad 98-99% 100%
Verantwoordelijkheid Per schakel Kop-staart
Verschillen tussen logistiek m.b.t. fysieke winkels
en e-commerce
Bron: Business Logistics, 2014
Buck Consultants International, 2017 13
Belangrijkste locatiefactoren (internationaal)
e-fulfilment center
Logistiek
Nabijheid van een grote groep klanten
Bereikbaarheidsprofiel
Belasting en douane
Beschikbaarheid en kosten van personeel
Beschikbaarheid en kosten van vastgoed
Flexibiliteit arbeidswetgeving (shifts, nachtdiensten)
Back office
Kosten en beschikbaarheid gekwalificeerd personeel
Vastgoedkosten
Concurrentie op snelle,
betrouwbare en
efficiënte belevering
tegen lage kosten
Buck Consultants International, 2017 14
Nieuwe functies – andere gebouwen
Gebouwen Gebouwen met eventueel meerdere verdiepingen/ mezzanini
Efficiënte gebouwen met zo kort mogelijke loopafstanden
Relatief veel kantoorruimte (soms tot 20%)
Meer energie- & klimaatcontrolesystemen
Warehousedeel Veel machines, sorteerders en robots (“e-fulfilment factory”)
Groot oppervlakte voor het samenstellen en inpakken van de orders
Retouren
Kenmerken e-fulfilment centers
Buck Consultants International, 2017 15
Laden, lossen & parkeren Veel kleinere laad- en los stations voor busjes en kleine
vrachtauto’s
Soms is cross docking nodig
Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel voor
consumenten)
Personeel Arbeidsintensief
− traditioneel dc: 1 persoon per 500 m²
− e-fulfilment dc: 1 persoon per 100 m²
Ook ‘s avonds en ‘s nachts
Buck Consultants International, 2017 16
Bron:Bak/NVM, 2016
Concentratie van logistiek
vastgoed per Corop-gebied
(2015)
3 Logistieke regio’s
Buck Consultants International, 2017 17
Gemeenten met de grootste voorraad logistiek vastgoed
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Veghel
Venray
Breda
Eindhoven
Moerdijk
Venlo
Haarlemmermeer
Amsterdam
Rotterdam
Tilburg
Bron: Bak/NVM, 2016
x 1.000 m2
Buck Consultants International, 2017 18
1 Noord-Limburg 11 Veluwe
2 Zuid-Limburg12 Zuidoost-Zuid-
Holland
3 Zuidoost-Noord-
Brabant
13 Noordoost-Noord-
Brabant
4 West-Noord-Brabant 14 Flevoland
5 Midden-Noord-
Brabant
15 Zuidwest-
Gelderland
6 Groot-Rijnmond 16 Overig Zeeland
7 Groot-Amsterdam 17 Midden-Limburg
8 Utrecht 18 Oost-Zuid-Holland
9 Arnhem-Nijmegen 19 Achterhoek
10 Noord-Overijssel 20 Overig Groningen
1 Venlo-Venray 11 Utrecht
2 West-Brabant 12 Maasvlakte I en II
3 Tilburg-Waalwijk13 Rotterdam-Nieuw
Reijerswaard
4 Oss-Veghel-
’s-Hertogenbosch
14 Keyport Midden
Limburg
5 Eindhoven-Helmond15 Zwolle-Kampen-
Meppel
6 Schiphol 16 Liemers
7 Arnhem-Nijmegen17 Noordzee-
kanaalgebied
8 Rivierenland (Tiel-
Geldermalsen)18 Almere-Zeewolde
9 Zuid-Limburg 19 A12 Corridor
10 Twente20 Vlissingen-
Terneuzen
Hotspots
Vakblad Logistiek JLL Ranking
Buck Consultants International, 2017 19
Het ontwikkelen van een regionaal
logistiek ecosysteem
Bron: Buck Consultants International
Buck Consultants International, 2017 20
4 XXL Distributiecentra
Bron: Buck Consultants International, 2016
Met de term XXL wordt bedoeld: distributiecentra groter dan 40.000 m²
Voor de periode 2013-2016 heeft BCI in totaal 32 nieuwe Nederlandse
XXL distributiecentra geïdentificeerd (inclusief aankondigingen)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2013 2014 2015 2016
Buck Consultants International, 2017 21
(R)etailers/
on-line shops
Producenten/
Brand owners
Logistieke
dienstverleners
Buck Consultants International, 2017 22
Drivers achter XXL ontwikkeling
Drijvende krachtLogistieke
dienstverleners(R)etailers Producenten
1 Wereldwijde verlenging en vergroting complexiteit
supply chains+ + +
2 Belevering van shops en individuele
consumenten vanuit één DC+ +/- +/-
3 Toename productvariëteit en voldoende voorraad + + +
4 Fysieke ruimte voor packing & shipping en
handling returns+ + +
5 Toepassing nieuwste informatie en material
handlingtechnologie vergt schaalgrootte+ + +
6 Schaalbaarheid van locatie + + +
7 Consolidatie logistieke dienstverleners + N.v.t. N.v.t.
8 Multiclient DC’s bij logistieke dienstverleners
vergen schaalvoordelen+/- N.v.t. N.v.t.
Buck Consultants International, 2017 23
In operation
Announced
Retailer
Producer
Logistic Service Provider
Multitenant
XXL DC-kaart
van Nederland
Bron: Buck Consultants International
Buck Consultants International, 2017 24
5 Circulaire logistieke
bedrijventerreinen
Lineaire economie Hergebruik economie Circulaire economie
Bron: MVO Nederland
Grondstoffen
Productie
Gebruik
RestafvalGebruik
duurzaam
gebruik
Van Afval naar Grondstof
Grondstoffen
Circulaire economie
Buck Consultants International, 2017 25
Circulair logistiek
bedrijventerrein
Gebouw
Keten /
cluster
logistiek
Terrein
Individueel
logistiek
bedrijf
Fys
iek
Lo
gis
tie
k
Denkkader Circulair Logistiek Bedrijventerrein
Denkkader circulaire logistieke
bedrijventerreinen
Bron: Buck Consultants International
Buck Consultants International, 2017 26
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Regulier logistiekbedrijventerrein
Multimodaal logistiekbedrijventerrein
Duurzaam logistiekbedrijventerrein
Circulair logistiekbedrijventerrein
Du
urz
aam
heid
Buck Consultants International, 2017 27
Type terrein
Terrein Gebouw Individueel bedrijf Keten / cluster
A Regulier logistiek
bedrijventerrein
Goede weg-
ontsluiting
Efficient ruimtegebruik
Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt Geen aandachtspunt
B Multimodaal logistiek
bedrijventerrein
A plus:
Ontsluiting per spoor/
spoorterminal
Ontsluiting per
binnenvaart/
binnenvaartterminal
Geen aandachtspunt Aandacht voor
bedrijven die
multimodaal
vervoeren
Geen aandachtspunt
C Duurzaam logistiek
bedrijventerrein
B Energiebesparing
Aandacht voor
materiaalgebruik
BREEAM
B plus:
Lean & Green
Logistics
Geen aandachtspunt
D Circulair logistiek
bedrijventerrein
B C plus
Volledig
hernieuwbare
materialen
C plus
Nieuwe diensten en
bewerking producten
Ketenbenadering
Samenwerkings-
verbanden
A Regulier logistiek
bedrijventerrein
+ 0 0 0
B Multimodaal logistiek
bedrijventerrein
++ 0 0 0
C Duurzaam logistiek
bedrijventerrein
++ + ++ 0
D Circulair logistiek
bedrijventerrein
++ ++ ++ +/++
Bron: Buck Consultants International
Buck Consultants International, 2017 28
Vertaling naar de praktijk
De uitdagingen voor bedrijven
Producenten: regie over hele circulaire keten of kiezen voor een deel van de keten
Retail: terugnemen van producten onder bepaalde voorwaarden en eventuele
compensatiemaatregelen
Verwerkende bedrijven: retourstromen ‘end of pipe’ bewerken of meer grondstoffen
terugwinnen, op zoek naar de juiste partners
Logistieke dienstverleners: omgekeerde ketens ontwikkelen met klanten of zelf
aanbieden, aansluiten bij de juiste partners
De uitdagingen voor overheden
Inrichten van het innovatiebeleid en faciliteren clustervorming rond circulariteit
Kiezen om ruimte wel/niet geconcentreerd beschikbaar te stellen (hotspots)
Voortdurend optimaliseren van de relevante regelgeving
Ruimtelijke ontwikkelingen scherp in beeld houden en betekenis vaststellen voor de
programmering van bedrijventerreinen
Buck Consultants International, 2017 29
E Interessante voorbeelden
Waar is het al zichtbaar?
Ontwikkeling van logistieke bedrijventerreinen met een specifieke
zone voor circulaire gebouwen en positie in één keten (bijv. Trade
Port Noord, maar ook in beeld bij nieuw te ontwikkelen terreinen)
Zeehavens (Rotterdam, Amsterdam, Moerdijk) die zich richten op
inzamelen en ‘opbulken’ van retourstromen en daarbij aandacht
hebben voor duurzame inrichting van gebouwen, terrein en
processen
Enkele terreinen/regio’s zijn al langer actief aan de slag met
clustering en en verknopen van ketens, o.a.:
− Boekelermeer Alkmaar
− Innofase Duiven
Buck Consultants International, 2017 30
6 Conclusies
De concurrentiepositie van Nederland voor logistiek vastgoed is nog
steeds goed en daarmee ook interessant voor beleggers
Het aantal XXL-distributiecentra groeit snel en die groei zal nog wel
doorzetten.
Logistieke hotspots moeten zich meer gaan richten op de ontwikkeling
van het regionaal logistiek ecosysteem, met meer aandacht voor
innovatie en duurzaamheid en arbeidsmarkt
Circulaire economie = Logistiek
Circulair logistiek vastgoed raakt alle schaalniveaus: pand, terrein,
regionaal ecosysteem en internationale ketens
XXL en E fulfilment vergroten kansen voor circulair logistiek vastgoed
Buck Consultants International, 2017 31
De beste kansen voor circulair logistiek vastgoed zijn op locaties met
milieuruimte en bij voorkeur multimodaal ontsloten
De uitdaging voor logistieke bedrijven (ketens) is om retourstromen
binnen een circulaire keten te organiseren en hiervoor ook
samenwerkingsverbanden organiseren
De uitdaging voor overheden is om bedrijven hierin optimaal te
faciliteren met beleid, ruimte en regelgeving