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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS COM TRATAMENTO POR COMPARATIVOS DIRETOS
DE DADOS DE MERCADO
SÃO PAULO 2009
2
Orientadora: Profª. Me. Lecy Cirilo Orsi
THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS COM TRATAMENTO POR COMPARATIVOS DIRETOS
DE DADOS DE MERCADO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial para a obtenção do título de Graduação do Curso de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi
SÃO PAULO 2009
3
Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.
______________________________________________
Profª Me. Lecy Cirilo Orsi
______________________________________________
Profª Drª Adir Janete Godoy dos Santos
THIAGO VINICIUS ZANIN DE LION
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS COM TRATAMENTO POR
COMPARATIVOS DIRETOS DE DADOS DE MERCADO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial para a obtenção do título de Graduação do Curso de Engenharia Civil da Universidade Anhembi Morumbi
Comentários:_________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
4
A todos que me apoiaram e auxiliaram neste trabalho.
5
RESUMO
A Avaliação de um imóvel tem por objetivo a determinação do seu valor, além da obtenção da viabilidade de sua utilização econômica. Neste trabalho foram demonstrados os métodos e critérios de uma avaliação de um imóvel residencial urbano utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado tendo por finalidade o financiamento imobiliário, visto que esta área tem, nos últimos anos, ganhado grande importância devido ao aumento da disponibilidade do crédito bancário e o histórico déficit habitacional brasileiro. A realização da avaliação de um imóvel a ser financiado é de interesse de todas as partes envolvidas, pois é interessante ao comprador e ao agente financeiro a obtenção do valor correto do imóvel, sua disponibilidade de ser dados “em garantia” e suas restrições construtivas. O trabalho descreveu de maneira sucinta os procedimentos e metodologias teóricas para a realização de uma avaliação criteriosa e balizada nas normas e leis em vigor atualmente no país. Após a apresentação teórica, foi demonstrado um estudo de caso de uma avaliação realizada por uma empresa financeira, apresentando os modelos de avaliação e suas respectivas explicações. Palavras chave: Avaliação de Imóvel. Métodos e Procedimentos de avaliação.
6
ABSTRACT The Property assessment aims to determine the value, over obtaining the viability of the economical use. In this work are demonstrated the methods and criteria for evaluation of a urban residential property using the Comparative Direct Method of Data Market being intended to housing finance, since this area has, in recent years, acquired great importance because to increased availability of bank credit and the historic Brazilian housing deficit. The completion of the evaluation of a property to be financed is interest to all sides involved, because is interesting to the buyer and to the financial agent that gets the right value of the property, its availability to be taken "to guarantee" and its constructive restrictions. This work described briefly the theoretical procedures and methodologies for carrying out an assessment careful and guided the standards and laws currently in force in the country. After the theoretical presentation, was presented a case of an evaluation held by a financial company, with evaluation models and their respective explanations. Key Worlds: Property assessment. Methods and procedures of assessment
7
LISTA DE FIGURAS
Figura 6.1 - Terrenos – Profundidade ....................................................................... 35
Figura 7.1 - Localização Física do Imóvel Avaliando ................................................ 57
Figura 7.2 - Zoneamento da Região .......................................................................... 58
Figura 7.3 - Vista da Fachada do Imóvel Avaliando .................................................. 59
Figura 7.4 - Detalhe de Infiltração no Banheiro ......................................................... 60
Figura 7.5 - Vista do Banheiro do Imóvel Avaliando .................................................. 61
Figura 7.6 - Vista da Sala de Estar/Jantar do Imóvel Avaliando................................ 61
Figura 7.7 - Vista da Cozinha e Área de Serviço do Imóvel Avaliando ..................... 62
Figura 7.8 - Vista da Varanda do Imóvel Avaliando .................................................. 62
Figura 7.9 - Vista da Garagem do Imóvel Avaliando ................................................. 63
Figura 7.10 - Localização dos Elementos Comparativos e o Avaliando .................... 64
Figura 7.11 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 01 .................................. 65
Figura 7.12 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 02 .................................. 66
Figura 7.13 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 03 .................................. 67
Figura 7.14 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 04 .................................. 68
Figura 7.15 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 05 .................................. 69
Figura 7.16 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 06 .................................. 70
Figura 7.17 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 07 .................................. 71
8
LISTA DE TABELAS Tabela 6.1 - Modelo de Apresentação de Dado de Mercado ............................................................... 27 Tabela 6.2 - Variáveis ou Fatores Quantitativos / Qualitativos ............................................................. 30 Tabela 6.3 - Zonas de Características Homogêneas............................................................................ 32 Tabela 6.4 - Profundidade por Zonas de Características Homogêneas ............................................... 36 Tabela 6.5 - Fator Frente ...................................................................................................................... 37 Tabela 7.1 - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação de Lotes –
Subprefeitura de Socorro ................................................................................................... 58
9
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
ART Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais
CONFEA Conselho Regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia
CREA Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
CUB Custo Unitário Básico de Edificação
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de
SP
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
NBR Norma Brasileira Regulamentadora
SINDUSCON/SP Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de SP
ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE/SP
ZP Lei Municipal de Zoneamento
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LISTA DE SÍMBOLOS
c Coeficiente de Heidecke
Ca Coeficiente de área
Cf Coeficiente de frente
Cp Coeficiente de profundidade
Cs Custo unitário Sinduscon
D Depreciação total
Fc Fator de comercialização
Fo Fator oferta
Foc Fator de adequação ao Obsoletismo e ao Estado de
Conservação
Fp Frente projetada do terreno
Fr Frente de referência do terreno
Ir Vida referencial do Imóvel pelo Método de Ross-Heideck
K Coeficiente de Ross/Heideck
p Expoente da fórmula do coeficiente de profundidade
Pe Profundidade Equivalente
Pm Profundidade recomendada para a zona
Pma Profundidade máxima recomendada para a zona
Pmi Profundidade mínima recomendada para a zona
R Coeficiente residual correspondente ao padrão pelo Método de
Ross-Heidecke
Vb Valor da benfeitoria
Vd Valor depreciável
Vt Valor do terreno
11
SUMÁRIO p.
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................... 13
2 OBJETIVOS ....................................................................................................... 15
2.1 Objetivo Geral ........................................................................................................... 15
2.2 Objetivo Específico ................................................................................................. 15
3 MÉTODO DE TRABALHO ................................................................................ 16
4 JUSTIFICATIVA ................................................................................................ 17
5 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................................................ 18
5.1 Definições e Conceitos .......................................................................................... 20
5.1.1 Engenharia de Avaliações ................................................................................ 20
5.1.2 Fundamentação da Avaliação ......................................................................... 21
5.1.3 Valor ..................................................................................................................... 22
5.1.4 Metodologias Para Avaliação .......................................................................... 23
6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO .................... 24
6.1 Vistoria ....................................................................................................................... 24
6.2 Elementos Comparativos ...................................................................................... 26
6.3 Falhas nos dados de mercado pesquisados ................................................... 28
6.4 Variáveis/Atributos .................................................................................................. 29
6.5 Avaliação de Terrenos Urbanos .......................................................................... 31
6.5.1 Preço Unitário ..................................................................................................... 33
6.5.2 Fator Oferta ......................................................................................................... 34
6.5.3 Fator de Transposição (Localização) ............................................................. 34
6.5.4 Fator Profundidade ............................................................................................ 35
12
6.5.5 Fator Frentes Múltiplas ..................................................................................... 37
6.5.6 Fator Frente ou Testada ................................................................................... 38
6.5.7 Fator Área ........................................................................................................... 39
6.5.8 Fatores Relativos à Topografia ....................................................................... 39
6.5.9 Fatores Relativos à Consistência do Terreno ............................................... 40
6.6 Avaliação de Benfeitorias Urbanas .................................................................... 41
6.6.1 Métodos de Avaliação da Benfeitoria ............................................................. 41
6.6.2 Depreciação da Benfeitoria .............................................................................. 46
6.7 Tratamento de Dados ............................................................................................. 53
6.7.1 Tratamento Por Fatores .................................................................................... 53
6.7.2 Tratamento Por Inferência Estatística ............................................................ 54
7 ESTUDO DE CASO ........................................................................................... 56
7.1 Documentos .............................................................................................................. 56
7.2 Localização ............................................................................................................... 57
7.3 Descrição da Unidade Avaliada ........................................................................... 59
7.4 Elementos Comparativos ...................................................................................... 64
8 ANÁLISE DOS RESULTADOS ......................................................................... 72
9 CONCLUSÕES .................................................................................................. 76
10 RECOMENDAÇÕES.......................................................................................... 77
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 78
ANEXO A ................................................................................................................... 2
ANEXO B .................................................................................................................... 5
ANEXO C ................................................................................................................... 8
13
1 INTRODUÇÃO
Quando alguém, sendo uma pessoa comum ou grandes empresas, demonstra
interesse sobre algum bem de qualquer natureza, não importa se um imóvel, obra de
arte ou máquinas, ele necessita de subsídios para a tomada de decisão a respeito
de valores, custos e alternativas de investimentos. No Brasil, convencionou chamar
esse nicho de mercado como “Engenharia de Avaliações”,
A área de abrangência da Engenharia de Avaliações é ampla, e este trabalho ficará
restrito ao estudo da avaliação de imóveis urbanos voltados para o financiamento
imobiliário, através da descrição dos procedimentos e metodologias adotados
atualmente pelas instituições financeiras, órgãos técnicos competentes e orientações
especializadas acadêmicas. Mesmo com a restrição do tema, ainda assim, é
extremamente abrangente e complexo, pois abrange todos os processos de compra
e venda de imóveis com financiamento imobiliário, garantias hipotecárias, ações
judiciais e em outros casos onde necessite de definição técnica de valor do imóvel.
A avaliação imobiliária tem como base a análise do mercado imobiliário, que por sua
vez, tem como princípio a “lei” da oferta e da procura, conforme (Oliveira; Grandiski,
2007), ou seja, o preço de um bem, serviço ou comodidade varia conforme a sua
procura e inversamente com a oferta do mesmo. No mercado imobiliário, a oferta é
representada pelas propriedades à venda, e a demanda é estimada pelo número de
potenciais investidores, compradores ou locatários.
Dentro do mercado imobiliário existe uma ampla segmentação, como o mercado de
terrenos, de salas comerciais, de apartamentos, entre outros. E dentro destas
divisões existem novas subdivisões como, por exemplo, o mercado de apartamentos
de três dormitórios, quatro dormitórios, etc. Evidentemente estes mercados não são
mutuamente exclusivos, havendo interações entre os mesmos
Ao longo do século XX foram desenvolvidas diversas metodologias para a obtenção
dos valores imobiliários, desde fórmulas empíricas até o desenvolvimento a partir da
década de 1980 de procedimentos chamados “científicos”, utilizando conhecimentos
14
teóricos estatísticos. Devido a esta grande quantidade de metodologias, este
trabalho será focado na demonstração e estudo da Metodologia de Comparativos
Diretos de Dados de Mercado, que atualmente é utilizado na grande maioria das
situações pelas empresas financiadoras de imóveis, pois “a metodologia escolhida
deve ser compatível com a natureza do bem avaliado, e para a identificação do valor
de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de
mercado” (Oliveira, 2008, p. 8).
Sob esta metodologia podemos defini - lá como “aquele em que o valor do bem é
estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas” (DANTAS, 1998, p. 15).
A metodologia de Comparativos Diretos de Dados de Mercado, conforme abordado
neste trabalho, subdivide-se na forma que serão estudados ou “tratados” os imóveis
comparativos selecionados para composição da avaliação: Tratamento por Fatores e
Tratamento por Inferência Estatística
15
2 OBJETIVOS
Descrever e discutir a avaliação do valor dos imóveis residenciais urbanos voltadas
para o financiamento habitacional a partir de estudo comparado de dados de
mercado.
2.1 Objetivo Geral
Estudo dos modelos e procedimentos utilizados, bem como normas técnicas
vigentes voltadas para avaliação de imóveis residenciais urbanos específicos para o
financiamento imobiliário utilizando o Método de Comparativo Direto de Dados de
Mercado.
2.2 Objetivo Específico
Demonstrar modelos e procedimentos de avaliações utilizando-se normas vigentes e
estudo de caso, discutindo a avaliação de um imóvel por três instituições financeiras,
observando os resultados e posterior comparação das metodologias vigentes no
atual momento para análise de parâmetros visando a diminuição dos prazos e
custos das avaliações imobiliárias.
16
3 MÉTODO DE TRABALHO
Para a obtenção dos resultados esperados para este Trabalho de Conclusão de
Curso, o estudo iniciou-se com a pesquisa de livros técnicos, bibliografia de Normas
Técnicas específicas vigentes no país, apostilas de cursos e palestras ministrados
por instituições e empresas técnicas com notório conhecimento na área de
abordagem do trabalho além de consultas a profissionais com atuação comprovada
no mercado de avaliações imobiliárias.
Para embasamento complementar das informações necessárias, foi utilizada a
pesquisa de Trabalhos de Conclusão de Curso (TCC), Teses e demais publicações
específicas da área de domínio público disponíveis, bem como uso de sites de
Internet que trazem trabalhos científicos a respeito da temática.
A análise do material coletado iniciou-se com os estudos dos procedimentos e
técnicas utilizados, no atual momento, por instituições financeiras e empresas
especializadas em avaliações de imóveis, comparando-se as peculiaridades
adotadas e estipulando novas propostas sobre possíveis correções e atualizações.
Após o resumo do material selecionado, utilizando avaliações de imóveis realizados
por instituições financeiras, para o estudo dos procedimentos e posterior análise das
metodologias adotadas e sugestões de padronizações e melhorias dos métodos.
17
4 JUSTIFICATIVA
A escolha pelo tema “Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos com Tratamento
por Comparativos Diretos de Dados de Mercado” deu-se pela necessidade de
aumento de conhecimento das avaliações de imóveis residenciais voltadas para o
financiamento habitacional, pois representa uma área de grande importância no
exercício da profissão de engenheiro civil.
Outro fator determinante para a escolha do tema é a maior visibilidade e importância
dada, no atual momento, para o financiamento de habitações através de instituições
financeiras, devido à preocupação com o grande déficit habitacional brasileiro e a
percepção da oportunidade de crescimento, como um todo, do país através do
aumento da construção de residências utilizando-se como fator para a aquisição o
financiamento ao longo prazo.
Ainda, existe a percepção de que a área de Avaliações Imobiliárias encontra-se em
fase de implantação de novas técnicas e normas definidas e normatizadas pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, e tendo seus procedimentos
elaborados em linhas gerais por instituições com notório conhecimento do tema,
como, por exemplo, para o Estado de São Paulo, o Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia de São Paulo, e desta maneira, é um campo ainda vasto
para determinação e estudos dos procedimentos adotados e a elaboração de novos
procedimentos visando à melhora da determinação do valor dos imóveis residências,
além da diminuição dos prazos e custos necessários para a obtenção do mesmo.
18
5 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
No Brasil, a área de avaliações imobiliárias foi consolidada a partir da promulgação
da Lei das Terra, nº 601 de 1850, que criou a figura da propriedade particular sobre
a terra, extinguindo o Sistema de Concessões instituído pelo Estado português
desde 1375 e que era exercido de forma absolutista, pois “O interesse em avaliar
imóveis pressupõe a existência de um mercado imobiliário” (SOUZA e MEDEIROS,
2007, p. 12) .
Porém somente no século XIX, ganhou impulso com o início das publicações de
trabalhos, destacando-se o engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini que lançou o
primeiro livro sobre o assunto – Avaliações de Terrenos. Com a necessidade de
criação de regras padronizadas foi criado, em 1953, no Rio de Janeiro, o Instituto de
Engenharia Legal e, logo após, em 1954, o Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia. Porém somente em 1995 realizou-se a unificação das
diretrizes sobre avaliações com a origem do Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia Nacional.
A avaliação imobiliária no Brasil começou a expandir o conhecimento acadêmico
com as primeiras publicações, sob a forma de artigos, através de Boletins do
Instituto de Engenharia, da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie,
entre os anos de 1918 e 1929. A partir da publicação do livro Avaliação de Terrenos,
do engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini, foi criado um novo impulso com a
assimilação das técnicas de avaliações utilizadas nos Estados Unidos, país que
possuía a metodologia mais avançada naquele momento (FIKER, 1985).
Nas publicações após a década de 1960, verificou-se que a grande maioria dos
trabalhos publicados se baseia na utilização de fatores de homogeneização
determinístico e fórmulas empíricas, que pouca segurança traduzia aos avaliadores.
Visando a determinação de parâmetros e procedimentos, incluindo através de
fórmulas que não fossem desenvolvidas unicamente pelo conhecimento empírico, foi
emitida a NB502/77 – Avaliações de Imóveis Urbanos (ABNT, 1977).
19
Como alternativa para substituir os critérios até então utilizados surgiu, na década de
1980, a Metodologia de Pesquisa Científica aplicada à Engenharia de Avaliações
utilizando conceitos matemáticos e estatísticos, para a elaboração de laudos com
um maior nível de precisão (DANTAS, 1998).
A década de 1990 continuou na direção de padronização e fundamentação das
avaliações, e com a publicação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
(IBAPE/SP, 2005) que constitui a última etapa atingida acompanhada da NBR 14653
(ABNT, 2004a), respeitando suas regras mestras e complementa-as tendo em vista
peculiaridades do mercado da Região Metropolitana de São Paulo, continuando o
trabalho de uma definição de procedimentos, fórmulas e padrões para as avaliações
de imóveis (GALVÃO NETO, 2009).
20
5.1 Definições e Conceitos
5.1.1 Engenharia de Avaliações
Este trabalho é fundamentado nos conceitos desenvolvidos na Engenharia de
Avaliações, que é definida pela norma técnica em vigor no país, a NBR 14.563-1
(ABNT, 2004), como “Conjunto de conhecimentos científicos especializados
aplicados à avaliação de bens”, e tem como objetivo “determinar tecnicamente o
valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução...” (DANTAS, 1998,
p. 11 apud SOUZA E MEDEIROS, 2007).
Como a determinação do valor de um bem é o objetivo da Engenharia de
Avaliações, a Norma Técnica NBR 14.653-2 define avaliação de bens sendo:
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. (ABNT, 2004b, p. 3).
E complementando a definição, a respectiva norma refere-se a bem como “coisa de
valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um
patrimônio”.
Sob a vista jurídica, segundo a definição do artigo 79 do Código Civil, Lei nº 10.406,
de 10.01.2002, um bem imóvel são “o solo e tudo quanto nele se incorporar natural
ou artificialmente”.
O tema deste trabalho se restringe a imóveis urbanos, que são compostos pelos
terrenos urbanos e as construções neles erigidas. No caso dos terrenos,
normalmente, tem seu valor como resultante pelo seu potencial para construção, e a
construção tem o valor decorrente das vantagens que oferece (FIKER, 1985).
21
5.1.2 Fundamentação da Avaliação
As avaliações, obrigatoriamente, devem ser realizadas utilizando por base as
normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, pela
aplicação de metodologias apropriadas, além da conformidade com as
determinações do IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo.
Na década de 1950 surgiram as primeiras normas de avaliação de imóveis
organizadas por entidades públicas e institutos, com o primeiro anteprojeto de
normas da ABNT na Engenharia de Avaliação em 1957. A partir da década de 60,
devido à ocorrência de desapropriações em São Paulo, ocasionado pela expansão
da cidade e construção do metrô, as normas ganharam maior relevância. Em 1977,
é publicada à primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a
NB-502 (ABNT, 1977) (GALVÃO NETO, 2005).
Na última década, as Normas de Avaliações foram revisadas e atualmente estão em
vigor:
NBR 14.653-1 – Procedimentos Gerais (ABNT, 2004);
NBR 14.653-2 – Imóveis Urbanos (ABNT, 2004a);
NBR 14.653-3 – Imóveis Rurais (ABNT, 2004b);
NBR 14.653-4 – Empreendimentos (ABNT, 2004c);
De forma complementar as publicações das Normas Técnicas da ABNT, é
reformulada a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005)
disponibilizando elementos específicos que são válidos para o Estado de São Paulo,
em particular para a região metropolitana de São Paulo (GALVÃO NETO, 2009).
22
5.1.3 Valor
A Norma Brasileira de Avaliações de Imóveis da ABNT, até a edição de 1989,
utilizava o conceito de mercado de concorrência perfeita, definindo “o valor do imóvel
é único qualquer que seja a finalidade da avaliação”. Com o aumento dos estudos
teóricos verificou-se a impossibilidade da existência do mercado perfeito, onde se
consideram os bens idênticos e com todas as informações, e passa a adotar a
concorrência imperfeita, aceitando uma faixa de preços razoáveis, dentro da qual se
encontra o valor de mercado, ou seja, o mais provável de determinado imóvel
(OLIVEIRA E GRANDISKI, 2007).
A partir da NBR 14653 (ABNT, 2004), a definição de mercado passa a possuir uma
apresentação mais abrangente:
Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (ABNT, 2004, p. 3).
Como forma complementar, é editado a Norma de Bens, acrescentando alguns
detalhes adicionais a definição de valor de mercado:
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, um bem dentro das condições do mercado vigentes (IBAPE/SP, 2005, p. 4).
Um elemento importante presente nos conceitos é a “quantia mais provável” definida
por Oliveira e Grandinski (2007, p.240), como sendo:
O que se refere ao preço expresso em termos de moeda, que pode ser obtida pela propriedade em uma transação livre, ou seja, sem que o comprador e o vendedor tenham vínculos entre se ou interesses especiais na compra e venda, na data da avaliação. O valor de mercado é medido como o mais provável preço a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data de referência da avaliação. Esse valor específico exclui um preço super ou subestimado por circunstâncias especiais relativas àquele bem, tais com o financiamento atípico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas, considerações especiais ou concessões fornecidas por alguém associado com a venda
23
5.1.4 Metodologias Para Avaliação
Durante todo o período de desenvolvimento de técnicas de avaliação, foram
desenvolvidas inúmeras metodologias, porém sem a existência de uma hierarquia
entre estes métodos e sim deve haver a opção pelo mais adequado à finalidade da
avaliação, natureza do bem e a disponibilidade de dados de mercado. Dentre os
métodos disponíveis para avaliação, os mais utilizados são:
- Método Comparativo: utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando (IBAPE/SP, 2005).
- Método da Quantificação do Custo: Utilizado exclusivamente quando da
necessidade de obtenção do custo do avaliando, através de orçamento sumário ou
detalhado, ou da composição de outras, iguais às que são objeto de avaliação ou
equivalentes da época da avaliação, devendo ser somado o valor estimado do
terreno e observação da comercialização. Utilizado, em algumas situações, de forma
conjunta ao Método Comparativo (IBAPE/SP, 2005).
- Método Evolutivo: normalmente utilizado para estimar o valor de mercado no caso
da impossibilidade de utilização do Método Comparativo, como no caso de
residências de altíssimo padrão (BRENNER, 2005).
- Método Involutivo utilizado da mesma maneira do Método Evolutivo, baseando-se
em modelo de estudo de viabilidade, considerando o aproveitamento eficiente do
bem, através de comparação com outros similares próximos ao avaliando
(BRENNER, 2005).
- Método de Capitalização da Renda: Normalmente utilizado para empreendimentos
de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis, tendo por base a
capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista (IBAPE/SP, 2005).
24
6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Entre todos os métodos empregados na avaliação de imóveis, o de maior utilização
é o método comparativo onde o valor do bem é estimado através da comparação
com dados de mercado semelhantes quanto às características intrínsecas e
extrínsecas. É condição fundamental para sua aplicação a existência de um conjunto
de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado, ou
seja, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser
considerados como uma amostra representativa para o mesmo (NÓR, 2007).
O método comparativo, ainda segundo o referido autor, tem como premissa que o
valor de mercado do bem está diretamente relacionado aos respectivos preços de
imóveis que com ele tenham alguma semelhança, e sua aplicação pode incluir, entre
as características, aspectos físicos, motivação do vendedor, condições do mercado
imobiliário, existência de financiamento e capacidade de gerar renda.
Segundo Oliveira e Grandiski (2007), o método comparativo é inadequado para
avaliação de imóveis de mercado restrito, ou de usos específicos, tais como
hospitais e estações rodoviárias, pois, nestes casos, o número disponível de
elementos amostrais comparáveis é reduzido.
6.1 Vistoria
Conforme NBR 14653 (ABNT, 2004b), a vistoria deve ser realizada por engenheiro
de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar da melhor maneira possível
o imóvel avaliado e a região externa, dando condições para a orientação da coleta
de dados.
Ao realizar a vistoria, o engenheiro avaliador deve observar principalmente os
seguintes itens (OLIVEIRA, 2008):
25
a) Caracterização da região
- Aspectos físicos – condições topográficas, natureza predominante do solo,
condições ambientais, ocupação existente, tendências de modificação a curto e
médio prazo e padrão de construções vizinhas;
- Aspectos de infra-estrutura urbana – rede viária, coleta de lixo, abastecimento de
água potável, fornecimento de energia elétrica, rede de telefonia, pavimentação,
rede de esgoto sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
- Distância de equipamento comunitário – sistema de transporte coletivo, ensino e
cultura, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, saúde e lazer;
- Potencial de utilização – posturas legais para o uso e a ocupação do solo,
restrições físicos, legais e sócios – econômicos de aproveitamento do solo e
estrutura do sistema viário.
b) Caracterização do Terreno do Imóvel em Avaliação
- Aspectos físicos – topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização,
área total, profundidade e frente efetiva;
- Infra–estrutura urbana;
- Equipamento comunitário disponível;
- Utilização atual, potencial, legal e econômica.
c) Caracterização da Edificação e Benfeitoria
- Aspectos físicos - área construída, padrão construtivo, número de vagas de
garagem, idade aparente e real da construção, relação entre área construída e
terreno, vista privilegiada ou prejudicial, número de unidades por andar, número de
pavimentos, presença e quantidade de elevador e posição do prédio;
- Aspectos funcionais – arquitetônico, de projetos e paisagístico;
- Aspectos ambientais – adequação da edificação aos usos recomendáveis para a
região e preservação do meio ambiente.
26
Conforme a norma NBR 14653 (ABNT, 2004), nenhuma avaliação poderá prescindir
da vistoria, e admite-se em casos excepcionais a adoção de uma situação
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
6.2 Elementos Comparativos
Elementos Comparativos são imóveis semelhantes e próximos àquele que se
pretende avaliar. Estes imóveis coletados como amostras são denominados
“elementos comparativos”, cujo valor médio representará o valor a ser aplicado no
imóvel avaliado.
O engenheiro de avaliações deve investigar o mercado imobiliário e coletar dados e
informações que servirão de base para a avaliação.
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. O avaliador
investiga o mercado, coletando informações sobre negociações realizadas e ofertas,
preferencialmente contemporâneas a data da avaliação, com suas principais
características físicas, localização e econômicas.
O levantamento dos elementos pode ser feito, utilizando-se principalmente (NÓR,
2008):
- No local, identificando placas de anúncios;
- Banco de dados;
- Sites de empresas especializadas;
- Empresas imobiliárias;
- Corretores especializados;
- Anúncios de jornais;
- Cartórios de Registro Geral de Imóveis.
Ainda conforme o referido autor, o engenheiro deve ser criterioso com as fontes
utilizadas, observando quando se tomar como referência dados de cartório, pois nem
27
sempre o valor constante numa escritura de compra e venda é o efetivamente
negociado. Informações de sites de internet, atualmente são importantes indicadores
quanto à exposição de imóveis no mercado e podem auxiliar nas investigações.
A identificação dos elementos comparativos deverá ser realizada através da
localização, seja feita com base na codificação oficial do município em que se
localiza o imóvel avaliando, que, normalmente, consiste em uma planta da cidade
subdividida em diversas regiões ou setores, com suas quadras numeradas, servindo,
entre outros, para o lançamento dos valores fiscais visando à cobrança dos impostos
territoriais urbanos. No município de São Paulo, existe o Mapa Oficial da Cidade
(Moc) e a Planta Genérica de Valores, esta última acompanhada de uma listagem
dos logradouros e quadras, com os respectivos valores fiscais. Os valores listados,
também denominados de índices fiscais, representam os valores unitários de terreno
(R$/m²) estabelecidos pela prefeitura.
A Tabela 6.1 apresenta um dado de mercado, sendo recomendável à apresentação
de fotografia e croquis da respectiva localização.
Tabela 6.1 - Modelo de Apresentação de Dado de Mercado Elemento nº 1
Local Rua Gabriela, 253 – Vila Harmonia
Setor: 38 – Quadra:30 – Índice Fiscal: 168,90 – Zona Municipal: Z. M/01 – 2ª Zona Normas Ibape/SP
Melhoramentos Pavimentação, guias e sarjetas; rede de água encanada, águas pluviais e de esgoto; iluminação pública, energia elétrica domiciliar, telefone e rede de TV a cabo; serviços de coleta de lixo e de correios.
Situação Meio de quadra – uma frente
Área 450,00 m²
Frente 16,00 m
Preço R$ 180.000,00 à vista
Fonte Imobiliária Denver – Sr. Marcelo – Rua Bárbara, nº 10 – Tel.: 5108-9000
Origem Jornal “O Estado de São Paulo”, edição de 22/08/2006 – Caderno de Imóveis – Página 17.
Data 22/08/2006 Fonte: Nór (2007)
28
6.3 Falhas nos dados de mercado pesquisados
A oscilação de preços em torno de seu valor médio é devida a vários componentes,
que podem afetar diretamente os níveis de fundamentação e de precisão das
avaliações previstos na NBR 14653 (ABNT, 2004).
Dentre os mais importantes (NELSON, 2007), destacam-se:
- Falhas na coleta dos preços ofertados ou transacionados;
- Dificuldades na obtenção de amostras aleatórias;
- Segregação seletiva entre melhores e piores imóveis.
As falhas na coleta de preços ocorrem principalmente devido ao costume brasileiro
dos imóveis serem ofertados por preços geralmente acima dos valores pelos quais
são efetivamente transacionados, que, por sua vez, são difíceis de obter, dado que
as escrituras públicas são realizadas a posteriori por valores nominais que não
representam a realidade, muitas vezes sem explicitar as verdadeiras condições de
pagamento ou eventual financiamento. A falta ou dificuldade de obtenção dessas
informações costuma ser a principal causa de falhas na obtenção do valor
verdadeiro ou real.
O problema da obtenção de amostragem representativa no mercado imobiliário é
extremamente complexo, conforme Oliveira e Grandiski (2007), principalmente pela
dificuldade de encontrar elementos semelhantes ao imóvel avaliando, sendo comum
a ocorrência de determinados segmentos específicos ou até de casos extremos de
longos períodos sem registros de transações na modalidade do imóvel pesquisado.
A heterogeneidade de atributos, de localizações e a subsegmentação de mercados
podem ocasionar erros, que afetam a avaliação do bem por comparação.
Ainda segundo os referidos autores, a segregação seletiva entre os melhores e
piores imóveis provém do mercado real, em que entre os imóveis novos, são
comercializados primeiramente aqueles considerados “melhores”, e após algum
tempo, os “piores” colocados a venda acabam por diminuir o valor médio do
mercado. Entretanto, em dado momento surgirão também outros proprietários que
29
aguardam oportunidade para colocar seus imóveis por um preço médio melhor no
mercado, induzindo provável alta. Por outro lado, pode ocorrer que um número não
desprezível de vendedores, forçados pela baixa liquidez do mercado, tenha
necessidade de baixar os preços, e uma pesquisa nesse instante constatará preços
médios menores. Assim, devido a esta natureza excepcional do mercado imobiliário
pode produzir análises viesadas, principalmente nos casos em que a amostra é
restrita aos dados colhidos apenas em torno de um desses períodos de alta ou de
baixa dos preços, que se constituem nas chamadas “cross-sections”.
6.4 Variáveis/Atributos
Variáveis são características observáveis em uma amostra, que, devem variar entre
os elementos que a compõem, cujas influencias coletiva estabelecem as distinções
no resultado do valor do bem avaliado. Podendo ser classificadas em
dependentes/explicadas e independente/explicativas (NÓR FILHO, 2008)..
Variáveis dependentes – para a especificação correta da variável dependente, é
necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de
expressão dos preços (por exemplo, preço total unitário, moeda de referência,
formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida.
Variáveis independentes – são características físicas (por exemplo, área), de
localização (bairro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como
oferta ou transação, época e condição do negócio). Devem ser escolhidos como
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos.
Os dados preferencialmente deveriam basear-se em mensurações de grandezas
físicas. Quando isso não for possível, podem-se utilizar variáveis “Proxy”, que
medem de forma indireta, mas aproximada àquelas características físicas, por
exemplo, a variável padrão construtivo pode ser substituído pelo seu respectivo
custo de reprodução e a localização pelos índices fiscais.
30
Existe ainda, conforme Nór (2008), uma segunda classificação conforme a natureza
das variáveis que são representadas na Tabela 6.2 as principais variáveis utilizadas
nas avaliações.
Tabela 6.2 - Variáveis ou Fatores Quantitativos / Qualitativos QUANTITATIVO QUALITATIVO
TERRENO OU GLEBA URBANA
Preço unitário Topografia
Área Padrão Construtivo da vizinhança
Frente efetiva Localização
Profundidade equivalente Melhoramentos públicos
Distâncias a pólos atrativos Vocação (comercial, residencial, etc)
Infra-estrutura Formato do lote ou da gleba
Coeficiente aproveitamento Situação (esquina ou meio de quadra)
Relação Frente / Fundos Oferta ou transação
Índice Fiscal Acessibilidade
Relação Gleba/Lote (Glebas Urbanas) Consistência do solo
Data Informação Facilidade de Transporte
Área desmembrável Nível da Infra-estrutura
RESIDÊNCIAS
Preço Unitário Padrão Construtivo
Área do Terreno Estado de Conservação
Área da Construção Infra-estrutura
Relação Área Construída/Terreno Padrão Vizinhança
Distâncias a pólos atrativos Vagas de garagem, número de cômodos
Data da informação Acessibilidade
Apartamento / Escritórios
Preço Unitário ou Total Número de dormitórios, banheiros, garagens
Área Privativa Padrão Construtivo
Área Total Posicionamento (face norte, vista, andar)
Relação Área Total/Privativa Estado de Conservação
Unidades por Pavimento Vagas cobertas/descobertas
Distâncias a pólos atrativos Localização, Acessibilidade
Data Informação Número de Unidades por Andar
Valor do condomínio Vista; Face Sul ou Norte Fonte – IBAPE/SP (2008)
31
Variáveis quantitativas – são as que estão associadas a uma característica que
pode ser medida ou contada por isso, assumem uma posição numa escala, e
conforme Nór (2008), podem ser subdividas em:
- Discretas – possuem números inteiros, sem frações e são conjuntos finitos. Por
exemplo, idade da construção em anos completos.
- Contínuas – Possuem números que podem ser fracionados, e, normalmente,
possuem um intervalo de valores conhecidos. Por exemplo, área do terreno.
Variáveis qualitativas – são características de qualificação e, assim não podem ser
medidas diretamente ou contadas. Podendo ser subdivididas em:
- Categórica nominal – cada categoria é independente, sem inter-relações. Por
exemplo, topografia de um terreno (plano ou em aclive).
- Categórica ordinal – cada categoria mantém uma relação de ordem com as outras,
podendo ser ou não regular. Por exemplo, padrão construtivo, como A ou B.
6.5 Avaliação de Terrenos Urbanos
A primeira classificação aplicável a um terreno é sua consideração como urbano ou
rural. Normalmente, áreas urbanas são definidas pelos Planos Diretores Municipais
e Leis Orgânicas dos Municípios, responsáveis pela regulamentação, disciplina e
controle de crescimento das cidades, como áreas inseridas dentro do perímetro
urbano.
Conforme NBR 14653 (ABNT, 2004), os imóveis urbanos podem ser classificados
quanto:
.
• Uso – residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
• Tipo do imóvel – terreno, apartamento, casa, escritório, loja, galpão, garagem,
misto, hospitais, escolas, clubes recreativos, prédios industriais, entre outros;
32
• Agrupamento dos imóveis – loteamento, condomínio de casas; conjunto
habitacional, conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios
comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.
Os terrenos não são absolutamente idênticos na forma, dimensão, topografia,
localização, época de oferta, entre outros pontos, dificultando uma comparação
direta, devendo então homogeneizar os valores para compará-los, com um
coeficiente corretivo de preço de um imóvel similar para um preço que teria,
hipoteticamente, nas dimensões iguais ao avaliando, de valor na época da oferta
para a data da avaliação e se estivesse no local onde está o avaliando. Então
existem fatores a serem aplicados para a obtenção do valor a ser obtido.
A Região Metropolitana de São Paulo, conforme IBAPE/SP (2005), possue diversas
características de diferenciação, que foram classificadas em quatro grupos
totalizando onze zonas, conforme Tabela 6.3 e ilustrado na Figura 6.1, cujos critérios
e parâmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relação
ao entorno. Todos os fatores a serem aplicados devem ser aqueles aplicados
exclusivamente sobre a zona do avaliando.
Tabela 6.3 - Zonas de Características Homogêneas GRUPO ZONA
I – Zonas de uso residencial
1ª Zona – Residencial Horizontal Popular
2ª Zona – Residencial Horizontal Médio
3ª Zona – Residencial Horizontal Alto
II – Zonas de ocupação vertical (incorporação)
4ª Zona – Incorporação Padrão Popular
5ª Zona – Incorporação Padrão Médio
6ª Zona – Incorporação Padrão Alto
III – Zonas de uso comercial ou de serviços
7ª Zona – Comercial Padrão Popular
8ª Zona – Comercial Padrão Médio
9ª Zona – Comercial Padrão Alto
IV – Zonas industriais ou armazéns 10ª Zona – Industrial
11ª Zona – Armazéns Fonte: IBAPE/SP (2005)
Segue definição, conforme IBAPE/SP (2005), sobre as zonas de predominância de
uso residencial:
33
1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Popular Encontradas em regiões periféricas ou de ocupações irregulares, dotadas de pouca infra-estrutura urbana, alta densidade de ocupação e concentração de famílias de baixa renda. Os lotes possuem dimensões reduzidas, em torno de 125 m², e as edificações predominantes são de padrão proletário, geralmente associadas à auto-construção e no uso mínimo de materiais de acabamento. 2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio Zonas cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de casas e rara presença de comércio. São dotadas de infra-estrutura básica, com população concentrada em renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 250 m² e as edificações são de padrão médio, podendo ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa qualidade. 3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto Compreendem as regiões dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciadas, geralmente com projetos personalizados. Nestes locais, predominam terrenos de grandes proporções, em torno de 600m² (NOR, 2008, p.19).
Figura 6.1 - Zonas de Características Homogêneas
Fonte: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (2005) 6.5.1 Preço Unitário
Após a coleta de elementos comparativos é realizada a determinação do preço
unitário dos imóveis ou terrenos (conforme o bem a ser avaliado), conforme Equação
01. Este valor unitário será posteriormente corrigido conforme os fatores aplicados
34
pelo avaliador, para então servir de parâmetro na determinação do preço unitário do
imóvel avaliado.
Eq. 01
6.5.2 Fator Oferta
Fator Oferta refere-se ao ajuste necessário ao valor dos negócios ofertados,
aplicando um fator médio observado pelo avaliador. A correção a natural
elasticidade dos negócios refere-se simplesmente ao desconto normalmente
realizado na negociação entre o comprador e o proprietário, como por exemplo, um
imóvel é ofertado pelo valor de R$ 100.000,00, porém após a negociação o valor
final acertado é de R$ 90.000,00, concluindo-se neste caso um fator de ajuste de
10%.
Caso seja impossível a determinação da elasticidade, normalmente considera-se o
fator como sendo 0,9, valor empírico consagrado referindo-se a um desconto de
10% sobre o preço original proposto.
6.5.3 Fator de Transposição (Localização)
O Índice Fiscal lançado para a cobrança de impostos, inclusive na elaboração do
IPTU, representam os valores unitários de terreno (R$/m²) estabelecidos pela
prefeitura para cada local, por meio de pesquisa de mercado. Verificada a coerência
de tal índice, poderá ser tomado por base para o transporte dos valores dos terrenos
de um local para outro (NÓR, 2007).
Conforme IBAPE/SP (2005), nos casos de inexistência desses valores ou se forem
constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido estudo
devidamente fundamentado de novos índices para a região. Ainda, no caso de locais
cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a
pesquisa deve ser feita, 50% para mais ou menos, deverá ser evitada sua utilização.
(m²) Terreno do Área
(R$) Terreno do Preço=(R$/m²) Unitário Preço
35
Caso o terreno possua edificação, o fator deve incidir exclusivamente na parcelo do
valor do comparativo correspondente ao terreno.
6.5.4 Fator Profundidade
As primeira variáveis que influenciam o preço dos terrenos são aquelas relativas a
sua formação física, pois delas dependerá o aproveitamento físico e
conseqüentemente econômico dado ao lote.
O Fator Profundidade é um dos fatores referentes as características físicas do
terreno, como por exemplo, supondo dois terrenos com frentes de mesma extensão,
mas o primeiro perfazendo 800,00 m² e o outro 400,00 m², ver Figura 6.1. É intuito
que mesmo o primeiro terreno possuindo duas vezes a área do segundo, não terá
seu valor como o dobro, pois as facilidades de acesso às partes dos fundos
diminuem, progressivamente, como o aumento da sua profundidade (NÓR, 2007).
Figura 6.1 - Terrenos – Profundidade
Fonte: Nór (2007)
Observados determinados limites, verifica-se no mercado imobiliário que o valor de
um lote decresce com o aumento de sua profundidade em função da melhor
facilidade de acesso e aproveitamento. Dessa forma, exceto casos especiais e/ou
terrenos de configurações particulares, a forma dos lotes urbanos é estudada com
base nas suas medidas de frente e de fundos, levando-se em conta o
aproveitamento economicamente recomendável para o local de situação do lote
(NÓR, 2007).
6m 6m
80m
40m
36
Conforme Moreira (1991 apud PAGGIOLI, 2006) as primeiras regras para aferição
do calculo da profundidade foram criadas por hipóteses empíricas, sendo a primeira
chamada “regra 4-3-2-1”, dividindo o lote em quatro partes, considerando o primeiro
quarto de lote, mais próximo da testada, 40% de seu valor total, o segundo quarto
como 30%, o terceiro 20% e o último 10%. A segunda hipótese foi a “lei de um terço,
dois terços” onde 50% do valor total do lote no primeiro terço, a partir da frente e os
outros 50% nos dois terços do fundo. Posteriormente foram desenvolvidas outras
maneiras, todas baseadas em conceitos empíricos.
As fórmulas empíricas foram utilizadas até a padronização realizada pelo IBAPE/SP,
e conforme as normas atuais de avaliação, o fator de profundidade tem como base o
transporte dos elementos comparativos (dados de mercado) para as condições do
terreno paradigma, conforme Tabela 6.4.
Tabela 6.4 - Profundidade por Zonas de Características Homogêneas
Zona Referência
Expoente do Fator Profundidade Prof. Mínima
Pml Prof.
Máxima
1ª Zona – Residencial Horizontal Popular 15 30 Não se aplica
2ª Zona – Residencial Horizontal Médio 25 40 0,50
3ª Zona – Residencial Horizontal Alto 30 60 0,50
4ª Zona – Incorporação Padrão Popular - - Não se aplica
5ª Zona – Incorporação Padrão Médio - - Não se aplica
6ª Zona – Incorporação Padrão Alto - - Não se aplica
7ª Zona – Comercial Padrão Popular 10 30 0,50
8ª Zona – Comercial Padrão Médio 20 40 0,50
9ª Zona – Comercial Padrão Alto 20 60 0,50
10ª Zona – Industrial Não se aplica Não se aplica Não se aplica
11ª Zona – Armazéns Não se aplica Não se aplica Não se aplica Fonte: IBAPE/SP (2005)
Deve-se observar que conforme a norma de avaliação (IBAPE/SP, 2005), terrenos
localizados em algumas Zonas de Características Homogêneas para a Região
Metropolitana de São Paulo não incidem o Fator Profundidade conforme
demonstrado na Tabela 4, e utilizar as equações 02, 03, 04 e 05 :
37
Eq.02 Eq.03 Eq.04 Eq.05
6.5.5 Fator Frentes Múltiplas
O Fator Frentes Múltiplas refere-se à observação que terrenos de esquinas, também
chamados de frentes múltiplas, possuem valor superior a lotes de uma única frente,
exceto casos particulares.
Como frente principal do terreno, deve se adotada a testada para via pública de
maior valor, ou testada menor no caso de ruas de igual valor, e normalmente, a
testada que corresponda ao maior valor como lote de uma frente nos terrenos de
esquina.
Conforme norma do IBAPE/SP (2005), deverá utilizar os fatores conforme a zona de
predominância do avaliando conforme Tabela 6.5.
Tabela 6.5 – Fator Frente
Zona Fator de Ajuste
Expoente do Fator Frente
1ª Zona – Residencial Horizontal Popular Não se aplica
2ª Zona – Residencial Horizontal Médio 0,20
3ª Zona – Residencial Horizontal Alto 0,15
4ª Zona – Incorporação Padrão Popular Não se aplica
5ª Zona – Incorporação Padrão Médio Não se aplica
6ª Zona – Incorporação Padrão Alto Não se aplica
7ª Zona – Comercial Padrão Popular 0,20
8ª Zona – Comercial Padrão Médio 0,25
9ª Zona – Comercial Padrão Alto 0,15
10ª Zona – Industrial Não se aplica
11ª Zona – Armazéns Não se aplica Fonte: IBAPE/SP (2005)
(Pma/Pe)p} . (Pma/Pe)]{[1- + (Pma/Pe) = Cp 3Pma <Pe < Pma(0,5)p = Cp Pmi ½ < Pe
Pmi)p(Pe/ = Cp Pmi < Pe < Pmi ½1,00 = Cp Pma < Pe < Pmi
→→
→→
38
6.5.6 Fator Frente ou Testada
A variação do valor do terreno em função de sua largura, conforme IBAPE/SP 2005,
quando aplicável, é considerada função exponencial da relação entre as testadas
dos lotes comparados, através da equação 06.
Eq.06
Onde:
Fr = frente de referência
Fp = frente projetada
Sendo a frente de referência ou testada padrão a frente do imóvel padrão
estabelecida pelo IBAPE/SP para a Região Metropolitana de São Paulo, conforme a
zona de característica homogênea, representadas na Tabela 6.6.
Frente Projetada ou testada verificada é a frente real do imóvel, que em muitas
ocasiões é diferente do padrão estabelecido, e a testada ou frente deve estar entre a
metade da testada padrão e o dobro da mesma (CINELLI, 2006).
Tabela 6.6 – Frente ou Testada por Zonas de Características Homogêneas
Zona Referência
Expoente do Fator Frente Frente de Referência
1ª Zona – Residencial Horizontal Popular 5 Não se aplica
2ª Zona – Residencial Horizontal Médio 10 0,20
3ª Zona – Residencial Horizontal Alto 15 0,15
4ª Zona – Incorporação Padrão Popular 16 Mínimo Não se aplica
5ª Zona – Incorporação Padrão Médio 16 Mínimo Não se aplica
6ª Zona – Incorporação Padrão Alto 16 Mínimo Não se aplica
7ª Zona – Comercial Padrão Popular 5 0,20
8ª Zona – Comercial Padrão Médio 10 0,25
9ª Zona – Comercial Padrão Alto 15 0,15
10ª Zona – Industrial Não se aplica Não se aplica
11ª Zona – Armazéns Não se aplica Não se aplica Fonte: IBAPE/SP (2005)
( )frFpF=
fC
39
6.5.7 Fator Área
Em regiões residenciais unifamiliares de padrão popular ou 1ª Zona, ver Tabela 6.3,
observa-se, segundo (IBAPE/SP, 2007), que a influência da área dos terrenos
sobressai-se sobre a frente e a profundidade, representada, por exemplo, na
situação em que um terreno com maior testada terá preço unitário inferior a um de
testada menor, e desta forma, não é recomendada a aplicação dos fatores de
testada e profundidade. Observa-se, ainda, que no intervalo característico das áreas
nestas regiões há uma tendência de valorização de lotes de tamanho inferior ao
padrão e terrenos de maior porte são desvalorizados, devido principalmente ao tipo
de aproveitamento e do baixo poder aquisitivo neste setor do mercado, preferindo-se
terrenos com menor valor total.
Segundo Norma IBAPE/SP (2005), para terrenos localizados na 1ª Zona recomenda-
se a aplicação do fator através da Equação 07.
Eq. 07
O coeficiente proposto pela Norma é aplicável somente para lotes residenciais
unifamiliares de padrão popular.
6.5.8 Fatores Relativos à Topografia
Utilizado para correção de diferentes topografias existente entre os imóveis
pesquisados.
As características topográficas normalmente são computadas nos índices fiscais
usados para transporte de valores. Caso verifica a procedência da aplicação do
coeficiente de correção, utiliza-se a tabela 6.7, com os padrões estipulados na
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP (NÓR, 2007).
( )0,20A125=
aC
40
6.5.9 Fatores Relativos à Consistência do Terreno
Quanto da presença nos terrenos de água aflorante no solo, devida a nível elevado
de lençol freático ou ações da natureza, como por exemplo, inundação freqüente é
considerado um fator de desvalorização do imóvel e nos casos de impossibilidade de
estudos mais profundos, é sugerido a utilização das correções da Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos (NÓR, 2007).
Tabela 6.7 - Fatores Topografia - Referenciados para Terrenos Planos Situação Paradigma: terreno plano 1,00
Caído para os fundos até 5% 0,95
Caído para os fundos até 5% até 10% 0,90
Caído para os fundos até 10% até 20% 0,80
Caído para os fundos mais de 20% 0,70
Em aclive até 10% 0,95
Em aclive até 20% 0,90
Em aclive acima de 20% 0,85
Abaixo do nível da rua até 1,00 m 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50 m 0,90
Abaixo do nível da rua de 2,50 até 4,00 m 0,80
Acima do nível da rua até 2,00 m 1,00
Acima do nível da rua de 2,00 até 4,00 m 0,90 Fonte: IBAPE/SP (2005)
Tabela 6.8 - Consistência dos Terrenos
Situação Paradigma: terreno seco 1,00
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu acesso as não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta 0,90
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação 0,70
Terreno permanentemente alagado 0,60 Fonte: IBAPE/SP (2005)
41
6.6 Avaliação de Benfeitorias Urbanas
As benfeitorias urbanas podem ser definidas como qualquer tipo de melhoramento
permanente realizado pela ação humana em algum terreno, que não possa ser
retirada sem algum tipo de destruição. E de forma mais teórica podemos caracterizar
benfeitorias como:
Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano (NBR 14653). Podem ser classificadas em três tipos: BENFEITORIA NECESSÁRIA: a indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração; BENFEITORIA ÚTIL: a que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensável; BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA: a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem (LOPES E AFONSO, 2007, p. 326).
Segundo Fiker (1985), nas avaliações de benfeitorias devem ser consideradas a
finalidade, características construtivas, dimensões, conservação, obsoletismo físico
e funcional e idade.
Os itens que fazem referência às características de finalidade e construtivas foram
agrupadas no item sobre Métodos de Avaliação da Benfeitoria, e os demais itens
são estudados no fator de Depreciação da benfeitoria. 6.6.1 Métodos de Avaliação da Benfeitoria
Atualmente, conforme Lopes e Afonso (2007), os métodos mais utilizados na
avaliação de benfeitorias urbanas são o da quantificação do custo (Custos Unitários
Pini e Custos Unitários Básicos de Edificações – Sinduscon) e comparativo direto de
custo. Nos últimos anos, ganhou força a metodologia desenvolvida no estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) como método para
obtenção do valor das benfeitorias para a Região Metropolitana de São Paulo.
42
- Custos Unitários Pini
A revista Construção Mercado publica mensalmente os custos unitários de
edificações desenvolvidos pela editora Pini, atualizados conforme os projetos
padrões de cada tipo de obra desenvolvido pela empresa, conforme pode ser visto
na Tabela 6.9.
Vale ressaltar, conforme Lopes e Afonso (2007), que quando a construção avaliada
é semelhante em área, qualidades e quantidades a um determinado padrão do tipo
tabelado, os resultados obtidos pelo método são bastante acertados, e o custo
unitário determinado é então multiplicado pela área da construção avaliada.
Tabela 6.9 - Custos Unitários Pini de Edificações - Mês: maio/2009
Uso de Edificação Global (R$/m²)
Material (R$/m²)
Mão-de-Obra (R$/m²)
Habitação
Residência padrão fino 1.338,86 887,25 451,61
Sobrado padrão médio 972,88 592,43 380,45
Residência térrea padrão popular
762,28 478,89 283,39
Sobrado padrão popular 876,81 535,54 341,27
Prédio com elevador fino 1.120,73 760,96 359,78
Prédio com elevador padrão médio alto
1.033,33 748,43 284,90
Prédio com elevador médio 953,80 626,46 327,34
Prédio sem elevador médio 1.049,40 616,75 432,65
Prédio sem elevador popular 757,37 432,35 325,02 Fonte: Revista Construção Mercado (2009)
- Custos Unitários Básicos de Edificações (CUB) – Sinduscon
Conforme Neto (2009), a Lei 4.591 (Federal, 1964), que “Dispõe sobre o condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias”, autorizou o então Banco Nacional
da Habitação a firmar um convênio com a ABNT, para elaboração de uma norma
que estabelecesse critérios para definir, quantificar e precificar as unidades
habitacionais. Em 1965, foi criada a norma que estabelecia os critérios para
avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para
43
incorporação de edifício em condomínio, que ditou os critérios de cálculo do Custo
Unitário Básico de Edificações. A partir de então, cada Sindicato da Indústria da
Construção Civil (SINDUSCON), em sua região de abrangência, passou a calcular e
divulgar este índice, conforme legislação em vigor atualmente.
Complementando a legislação, entra em vigor em 2007, conforme Lopes e Afonso
(2007), a NBR 12721 (ABNT, 2006) informando os projetos padrão e suas
respectivas especificações dos quais se originaram os orçamentos, demonstrado na
Tabela 6.10.
44
Tabela 6.10 - Tipologias e Padrões Sinduscon Sigla Nome e Descrição Pav. Dorm. Vagas Área Real
(m²) Área
Virtual (m²)
R1-B Residência unifamiliar padrão baixo
1 58,64 51,94
R1-N Residência unifamiliar padrão normal
1 106,44 99,47
R1-A Residência unifamiliar padrão alto
3 224,82 210,44
RP1Q Residência unifamiliar popular
1 1 38,58 39,56
PIS Residência multifamiliar Térreo +4 tipo
2 991,45 978,09
PP-B Residência multifamiliar Prédio Baixo
Térreo +3 tipo
2 16 descobertas
1.415,07 927,08
PP-N Residência multifamiliar Prédio Popular
Térreo +4 tipo
32 cobertas 2.590,35 1.840,45
R8-B Residência multifamiliar padrão baixo
Térreo +7 tipo
2 32 descobertas
2.810,64 1.885,51
R8-N Residência multifamiliar padrão normal
Pilotis +8 tipo
64 cobertas 5.998,73 4.135,22
R8-A Residência multifamiliar padrão alto
Pilotis +8 tipo
48 cobertas 5.917,79 4.644,79
R16-N
Residência multifamiliar padrão normal
Pilotis +8 tipo
128 cobertas 10.562,07 8.224,50
R16-A
Residência multifamiliar padrão alto
Pilotis +16 tipo
96 cobertas 10.461,85 8.371,40
CSL-8
Edifício comercial com lojas e salas
Pilotis +16 tipo
64 cobertas 5.942,94 3.921,55
CSL-16
Edifício comercial com lojas e salas
Térreo +8 tipo
128 cobertas 9.140,57 5.734,48
CAL-8
Edifício Comercial com lojas e andares livres
Térreo +16 tipo
64 cobertas 5.290,62 3.096,09
GI Galpão industrial Térreo +8 tipo
1.000,00
Fonte: Sinduscon/SP (2009)
Sobre a Tabela 6.10, cabe ressaltar a definição de área equivalente ou virtual como:
Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente (GRANDISCKI; TEBALDI, 2006, p. 115)
45
- Método Comparativo Direto de Custo
Consiste na composição de um número de amostras de benfeitorias semelhantes,
definindo-se o valor de forma direta com os dados dos elementos comparativos.
Observando que no mercado imobiliário é raro a oferta somente da benfeitoria
separado do terreno, adota-se, conforme Lopes e Afonso (2007), o método residual
para a obtenção do valor, com a Equação 08.
Eq. 08
Onde:
Vb – Valor da benfeitoria
Vt – Valor do terreno
Fc – Fator de comercialização
Fo – Fator oferta
Na Equação 08 observa-se o fator de oferta (Fo) que decorre, ainda segundo o
autor, a elasticidade de oferta, pois quando um imóvel é ofertado, é acrescido um
valor para possibilitar a negociação (descontos)
- Valores de Venda
Foi desenvolvido pelo IBAPE/SP o estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos” (IBAPE/SP, 2007) que agrega os valores unitários calculados pelo
Sinduscon, com a metodologia do Comparativo Direto de Custo, através da Tabela
6.11, onde já são inclusos o “fator de comercialização” ou “vantagem da coisa feita”.
Após a determinação do padrão construtivo exemplificados na Tabela 6.7, aplica-se
a Equação 09:
Eq. 09
Onde:
Vb – Valor da benfeitoria
I – Índice conforme “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – Ibape/SP”
to
ctb V-
FF*V
=V
ACsI **=V b
46
Cs – Custo unitário Sinduscon
A – Área equivalente
Tabela 6.11 - Valores Unitários Para Benfeitorias
GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES
MÍNIMO MÉDIO MÁXIMO
Barraco Rústico 0,060 0,090 0,120
Simples 0,132 0,156 0,180
Casa Rústico 0,360 0,420 0,480
Proletário 0,492 0,576 0,660
Econômico 0,672 0,786 0,900
Simples 0,912 1,056 1,200
Médio 1,212 1,386 1,560
Superior 1,572 1,776 1,980
Fino 1,992 2,436 2,880
Luxo Acima de 2,89
Apartamento Econômico 0,600 0,810 1,020
Simples Sem elevador 1,032 1,266 1,500
Com elevador 1,260 1,470 1,680
Médio Sem elevador 1,512 1,746 1,980
Com elevador 1,692 1,926 2,160
Superior Sem elevador 1,992 2,226 2,460
Com elevador 2,172 2,406 2,640
Fino 2,652 3,066 3,480
Luxo Acima de 3,49 Fonte: IBAPE/SP (2002)
6.6.2 Depreciação da Benfeitoria
Quando realizada a avaliação de uma construção ou benfeitoria é obtido um valor
referente a uma construção nova, e desta forma, quando avaliado uma unidade que
não se pode considerar como nova, é necessário aplicar um desconto no valor
obtido, representando a depreciação existente devido a idade, a utilização, etc.,
sendo este desconto no valor denominado “depreciação da benfeitoria”.
A depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem física ou
funcional (FIKER, 1985).
47
A Depreciação de Ordem Física perda de valor em função do desgaste das partes
constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação
(ABNT, 2004).
A Depreciação de Ordem Funcional, segundo Lopes e Afonso (2007), decorre
devido a três fatores: Inadequação (devido à falha de projeto ou na execução),
Superação (devido ao aparecimento de novas técnicas construtivas ou materiais) e
Anulação (Incapacidade de atender a fins diferentes ao que foi concebido).
A Depreciação pode ser calculada de diversas formas, entretanto a maior parte dos
métodos empregados leva em consideração a idade do bem (real ou aparente) e
seu estado de conservação e manutenção, devendo, o avaliador, apurar a idade
real, os indícios da qualidade e freqüência da manutenção e da conservação do bem
e a idade aparente do bem, que deve ser estimada a partir das características físicas
e funcionais do imóvel (PINI, 2007).
Existem vários métodos desenvolvidos para calculo da depreciação, entre os quais:
- Método da Linha Reta
A depreciação é função da idade da benfeitoria, com variação uniforme ao longo da
vida útil, conforme , sendo calculada a partir Equação 10:
Eq. 10
Sendo:
Vx – Valor presente, depreciado, relativo à idade “x” do imóvel
Vd – Valor depreciável. Parte do valor de novo, sujeito a depreciação
Vr – Valor residual ou de demolição
x – Idade real
N – Vida útil do imóvel, da entrada em serviço à sua retirada definitiva
+×N
X - N=
xV Vr
dV
48
Figura 6.2 - Gráfico do Método da Linha Reta
Fonte: Finker (1985)
- Método do Valor Decrescente (“diminisching balance method”)
Conforme Lopes e Afonso (2007), é o método de maior emprego, porém não o mais
acertado, que fornece o coeficiente de depreciação por meio da Equação 11.
Eq. 11
Sendo
Kd – Coeficiente de depreciação
R – Razão de depreciação (recíproca da vida útil)
X – Idade aparente
Devendo ser considerado as situações descritas na Tabela 6.12.
Tabela 6.12 – Método do Valor Decrescente – Razões de Depreciação Tipo % Vida Útil (anos) Barrancos 4,0 25
Residências proletário/rústico a médio comercial 1,5 67
Residências médio/superior a luzo 2,0 50
Apartamentos e Escritórios 2,5 40
Armazéns e Indústrias 1,5 67
Construções de madeira 4,0 25 Fonte: Lopes e Afonso, (2007)
( )xd R×1=K
49
- Método de Ross-Heidecke
Método misto, conforme Lopes e Afonso (2007), considerando outros dois métodos
já desenvolvidos (Método de Ross e Método de Heidecke), usando a Equação 12.
Eq. 12
Onde:
D – Depreciação total
c – Coeficiente de Heidecke
Vd – Valor depreciável
Utilizando como matriz o Método de Ross-Heidecke, foram desenvolvidas tabelas e
procedimentos para avaliação de benfeitorias urbanas em condições rotineiras de
mercado (IBAPE/SP, 2005). Os procedimentos visam a obtenção do Foc (Fator de
Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação), conforme a Equação 13.
Eq. 13
Onde:
R – Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtidos na
Tabela 6.13
K – Coeficiente de Ross/Heideck, obtido na Tabela 6.15
Para a determinação do coeficiente K constante na Tabela 6.15, deve-se saber o
Estado de Conservação, utilizando para isto a graduação constante na Tabela 6.14,
e segui-lo conforme a letra de referência.
( )[ ]dVcαα 1+=D
+21
= 2
2
nx
nx
α
R) - (1 *K + R =Foc
50
Tabela 6.13 - Coeficiente Residual Correspondente ao Padrão Construtivo
TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL
Ir (anos) VALOR RESIDUAL
“R” (%)
Barraco Rústico 5 0
Simples 10 0
Casa
Rústico 60 20
Proletário 60 20
Econômico 70 20
Simples 70 20
Médio 70 20
Superior 70 20
Fino 60 20
Luxo 60 20
Apartamento
Econômico 60 20
Simples 60 20
Médio 60 20
Superior 60 20
Fino 50 20
Luxo 50 20 Fonte: IBAPE/SP (2005)
51
Tabela 6.14 - Estado Físico da Edificação
Ref. Estado da Edificação
Depreciação (%) Característica
a Nova 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural de pintura externa.
b Entre nova e regular 0,32
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
c Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.
d Entre regular e necessitando reparos simples
8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.
e Necessitando de reparos simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
f
Necessitando de reparos de simples a importantes
33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual d algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
G Necessitando de reparos importantes
52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
H
Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor
75,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
I Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína. Fonte: IBAPE/SP (2005)
52
Tabela 6.15 - Coeficiente de Ross/Heideck Idade em % da vida referencial
Estado de Conservaçãoa b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,2454 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,2436 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,2408 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,23412 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,23114 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,22816 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,22518 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,22220 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,21822 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,21524 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,21126 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,20728 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,20430 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,20032 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,19634 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,19236 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,18738 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,18340 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,17942 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,17444 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,16946 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,16548 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,16050 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,15552 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,15054 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,14556 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,14058 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,13460 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,12962 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,12364 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,11866 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,11268 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,10670 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,10072 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,09474 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,08876 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,08278 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,07680 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,06982 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,06384 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,05686 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,05088 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,04390 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,03692 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,02994 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,02296 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,01598 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
Fonte: IBAPE/SP (2005)
53
Tratamento de Dados
Nas avaliações utilizando-se o Método de Comparativos Diretos de Mercado, após a
pesquisa de mercado, onde são selecionados imóveis com características
semelhantes ao do avaliando, deve-se realizar o “tratamento” dos dados para a
obtenção do modelo adequado. Este tratamento consiste em duas opções
disponibilizadas atualmente: Tratamento por Fatores e Tratamento Por Inferência
Estatística.
O tratamento de dados é definido como sendo:
A verificação da representatividade da amostra em relação ao avaliando pode ser feita pela sumarização das informações na forma de gráficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra e a inserção das variáveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral (IBAPE/SP, 2005, p.12).
Uma das funções do tratamento dos dados é o saneamento da amostra devido,
conforme Alonso (2007), o mercado imobiliário conter eventos atípicos de bens
excessivamente baratos ou caros, devido a fatores imprevistos ou imprevisíveis nos
modelos de tratamento empregados. O saneamento amostral objetiva a eliminação
de tais eventos, que não devem influir no valor do bem avaliando. A Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) determina que sejam excluídos
eventos que sejam discrepantes em mais de 30% da média amostral
homogeneizada, um elemento por vez até que todos os eventos estejam dentro do
intervalo de 30%.
6.6.3 Tratamento Por Fatores
O Tratamento por Fatores consiste na escolha de imóveis semelhantes ao
avaliando, e aplicando-os fatores de correções para homogeneização dos mesmos,
visando aproximação as características do avaliando. E demonstrando a definição
teórica da NBR 14.653-2:
Tratamento por Fatores: através de um processo de homogeneização, onde são aplicados aos preços observados coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando.
54
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para o qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação. (ABNT, 2004b, p. 10)
A necessidade de padronização de interpretação na aplicação de fatores na forma
somatória do “Tratamento por Fatores” leva a publicação da Norma Para Avaliação
de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005) definindo a metodologia para aplicação do
tratamento (Nór, 2006). A Norma recomenda os seguintes procedimentos:
1º Os fatores devem ser aplicados na forma somatória ajustando o velor original de transação ou após a incidência da elasticidade de oferta a uma situação paradigma, estabelecida de acordo com a região, a localização e o formato do elemento avaliando e partir da qual é determinado o valor unitário médio (Vu). 2º Considerando que a incidência de alguns desses fatores à situação paradigma coincide com a própria situação do avaliando, como por exemplo, “fator localização” e outros não, como é caso de “fator testada”, torna-se necessário recorrer a uma fórmula que primeiro levem suas respectivas influências à condição paradigma (Vu) e somente após a aplicação de todos os fatores na referida condição é que devem ser aplicados os ajustes referentes aos atributos específicos do imóvel avaliando em relação ao que foi adotado como situação paradigma (Nór, 2008, p. )
6.6.4 Tratamento Por Inferência Estatística
O Tratamento por Inferência Estatística utiliza para homogeneização dos
comparativos pesquisados, formulas elaboradas no campo da matemática
estatística, especialmente aos estudos ligados a Modelos de Regressão.
Definição da NBR 14.653-2:
Tratamento científico: através da formulação de modelo matemático baseado em inferência estatística, permitindo calcular estimativas não tendenciosas de valor e estabelecendo intervalos de confiança para elas. Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise envoltória de
55
dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente (ABNT, 2004b, p.11).
Segundo Oliveira e Grandiski (2007), a inferência estatística foi introduzida na
Engenharia de Avaliações pela NBR 5676 (ABNT, 1989) e, salvo exceções, tem sido
direcionadas para a utilização da Regressão Linear pelo método dos mínimos
quadrados dos resíduos, e, atualmente, tem seu uso bastante facilitado pela
utilização de softwares específicos.
A Regressão Linear pelo Método dos Mínimos Quadrados tem como fórmula geral
para a obtenção do valor médio de mercado, a Equação 14:
Eq. 14
O Método dos Mínimos Quadrados visa a obtenção das constantes b0..bk, de tal
forma que o somatório dos quadrados das distâncias, entre os pontos observados e
ajustado pela curva de regressão seja mínimo, conforme (DANTAS, 1998).
ikk2i21i10 Xb...XbXbb +++=iY
56
7 ESTUDO DE CASO
Neste estudo de caso, tomou-se a avaliação técnica de valor de mercado de uma
residência urbana localizada na Zona Sul da cidade de São Paulo / SP, tendo por
finalidade a aquisição com financiamento imobiliário realizado por uma instituição
financeira.
Neste estudo de caso, os nomes das instituições financeiras pesquisados, mutuários
solicitantes dos financiamentos e os endereços dos imóveis utilizados como
elementos comparativos de mercado serão mantidos em sigilo, porém não gerando
empecilhos para a demonstração do estudo.
O imóvel selecionado para estudo foi objeto de avaliação pela Instituição A
(Informação Explicativa)1, em julho de 2009 e foi utilizado de guia para análise dos
procedimentos utilizados.
7.1 Documentos
Foram consultadas três instituições de financiamento imobiliário sobre metodologia
aplicada na etapa de avaliação do imóvel, e sobre a documentação exigida todas
solicitavam de maneira geral a mesma documentação necessária para a avaliação
do imóvel, conforme segue:
- Matrícula atualizada do imóvel com Certidão Negativa de ônus, alienações e ações
reais, pessoais e reipercussórias, ou da Transcrição, se for o caso;
- Carnê do Imposto Predial do exercício vigente (IPTU);
- Planta ou croqui do imóvel, somente para casas (documento solicitado em 02
instituições).
Nota 1 - Os nomes das três instituições financeiras pesquisada foram substituídas, devido ao material
fornecido ser de uso interno restrito, pelos nomes fictícios A, B e C, respectivamente.
57
7.2 Localização
O imóvel avaliado localiza-se na Rua Dolores Pongeluppi Perdonati, bairro
Interlagos, região sul da cidade de São Paulo / SP, ver Figura 7.1.
O imóvel situa-se em região residencial com boa infra-estrutura comercial e de
prestação de serviços, sendo de fácil acesso pela Avenida Interlagos e Av. Robert
Kennedy.
A região possui boa oferta de transporte coletivo, sendo a maior oferta com
corredores de ônibus e transporte ferroviário – Estação Autódromo da linha
Esmeralda da CPTM, localizada a aproximadamente 2.000 metros do imóvel.
Figura 7.1 - Localização Física do Imóvel Avaliando
Fonte: http://maps.google.com.br/
- Zoneamento
Conforme o atual Zoneamento da cidade de São Paulo, Lei nº 13.885, de 25 de
agosto de 2004, o imóvel localiza-se em uma Zona Exclusivamente Residencial de
Baixa Densidade, ver Figura 7.2, com as características físicas dos lotes definidas
na Tabela 7.1.
Rua Dolores Pongeluppi Perdonati
58
Figura 7.2 - Zoneamento da Região
Fonte: Secretária Municipal de Planejamento de São Paulo (2009)
Tabela 7.1- Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação de Lotes – Subprefeitura de Socorro
Características das Zonas de Uso
Coeficiente de Aproveitamento
Características de Dimensionamento e Ocupação dos Lotes
Recuos Mínimos (m)
Mínim
o
Básico
Máxim
o
Taxa de Ocupação M
áxima
Taxa de Permeabilidade M
ínima
Lote Mínim
o (m²)
Frente Mínim
a (m)
Frente
Fundos e Laterais
Altura de E
dificação m
enor ou igual a 6,00 m
Altura da E
dificação superior a 6,00 m
Zona Exclusivamente Residencial de Baixa Densidade
não se aplica nesta zona.
1,00 1,0 0,5 0,3 500,0 10,0 10,0 5,0 Mínimo
2,0m
Fonte: Secretária Municipal de Planejamento de São Paulo (2009)
Avaliando
ZM-3- Exclusivamente Residencial de
Proteção Ambiental
ZMp- Mista de Proteção Ambiental
ZER- Residencial de Baixa Densidade
ZCP – Centralidade Polar ou Linear
59
- Índice Fiscal ou Fator de Transposição
Conforme Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal de São Paulo, o
imóvel localiza-se em uma área com índice fiscal de R$ 132,22.
- Infra-Estrutura
O local é servido por todos os serviços de melhoramentos públicos como, por
exemplo, rede de abastecimento de água, rede de coleta de esgoto, rede de energia
elétrica, coleta de lixo, rede de telefonia, vias pavimentadas, calçamento, guias e
sarjetas, canalização de águas pluviais, etc.
7.3 Descrição da Unidade Avaliada
Imóvel localizado em terreno retangular com área total de 518,87 m², meio de
quadra com topografia plana, ver Figura 7.3.
Figura 7.3 - Vista da Fachada do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
O imóvel apresenta idade aparente, que conforme definição da NBR 14.653-2 é
“Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido
arquitetônico, materiais empregados, entre outros” (IBAPE, 2005, p. 03), ou seja, é a
60
idade que o imóvel apresentada visualmente, e não àquela real, estimada em 20
anos.
A edificação apresenta necessidade de revisão do telhado, pois apresenta indícios
de infiltração, ver Figura 7.4, além de pequenos reparos nas paredes e pisos, para
posterior pintura da casa. Estes serviços foram estimados em R$ 9.800,00, valor que
será descontado na avaliação final do imóvel.
Figura 7.4 - Detalhe de Infiltração no Banheiro
Fonte: Instituição A (2009)
Sobrado apresentando divisão de dependências e acabamentos internos conforme
segue:
- 02 Dormitórios com Banho: Pisos de madeira, paredes e tetos com pintura látex
sobre massa corrida, esquadrias das janelas de ferro e esquadrias das portas de
madeira;
- 01 Dormitório: Piso de madeira, parede e teto com pintura látex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
- 01 Escritório: Piso de madeira, parede e teto com pintura látex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira;
61
- 01 Lavabo e 01 Banheiro: Piso cerâmico, parede com azulejo, teto com pintura
látex sobre massa corrida, esquadrias de ferro, ver Figura 7.5;
Figura 7.5 - Vista do Banheiro do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
- Sala de Estar/Jantar: Piso de madeira, parede e teto com pintura látex sobre massa
corrida, esquadria da janela de ferro e esquadrias da porta de madeira, ver Figura
7.6;
Figura 7.6 - Vista da Sala de Estar/Jantar do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
62
- Copa/Cozinha e Área de Serviço: Piso cerâmico, paredes com azulejo, tetos com
pintura látex sobre massa corrida, esquadria das janelas e portas de ferro, ver Figura
7.7;
Figura 7.7 - Vista da Cozinha e Área de Serviço do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
- Varanda: Piso revestido com pedra ardósia, paredes e tetos com pintura látex
sobre massa corrida, ver Figura 7.8;
Figura 7.8 - Vista da Varanda do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
63
- Garagem: Piso revestido com pedra ardósia, paredes e tetos com pintura látex
sobre massa corrida, ver Figura 7.9;
Figura 7.9 - Vista da Garagem do Imóvel Avaliando
Fonte: Instituição A (2009)
64
7.4 Elementos Comparativos
Os elementos comparativos serão os mesmos utilizados na avaliação pela
Instituição A, numerados de 1 a 7, ver localização na figura 7.10, conforme posterior
detalhamento dos mesmos, observando que:
Figura 7.10 - Localização dos Elementos Comparativos e o Avaliando
Fonte: http://maps.google.com.br/
I
Imóvel Avaliado
Comparativos
I
65
- Elemento Comparativo 01
Figura 7.11 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 01
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua Tchecoslováquia, ver Figura 7.11
• Área do Terreno – 714,00 m²
• Área de Construção – 714,00 m²
• 04 dormitórios, sendo 02 suítes, 03 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 131,87
• Padrão Construtivo – Superior ao avaliado, estimado em 15%
• Estado de Conservação – Perfeito Estado
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 250.000,00
• Valor do imóvel – R$ 1.100.000,00 (Oferta)
66
- Elemento Comparativo 02
Figura 7.12 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 02
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua Giacomo Carettoni, ver Figura 7.12
• Área do Terreno – 667,00 m²
• Área de Construção – 430,00 m²
• 05 dormitórios, sendo 03 suítes, 04 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 132,29
• Padrão Construtivo – Igual ao avaliado
• Estado de Conservação – Perfeito Estado
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 200.000,00
• Valor do imóvel – R$ 650.000,00 (Oferta)
67
- Elemento Comparativo 03
Figura 7.13 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 03
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua Leonel Marques Bernardes, ver Figura 7.13
• Área do Terreno – 550,00 m²
• Área de Construção – 500,00 m²
• 04 dormitórios, sendo 04 suítes, 03 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 132,35
• Padrão Construtivo – Igual ao avaliado
• Estado de Conservação – Perfeito Estado
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 300.000,00
• Valor do imóvel – R$ 1.200.000,00 (Oferta)
68
- Elemento Comparativo 04
Figura 7.14 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 04
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Av. Silvio Sciumbata, ver Figura 7.14
• Área do Terreno – 756,00 m²
• Área de Construção – 360,00 m²
• 04 dormitórios, sendo 04 suítes, 04 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 132,22
• Padrão Construtivo – Igual ao avaliado
• Estado de Conservação – Perfeito Estado
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 290.000,00
• Valor do imóvel – R$ 790.000,00 (Oferta)
69
- Elemento Comparativo 05
Figura 7.15 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 05
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua Catarino Andreatta, ver Figura 7.15
• Área do Terreno –.958,00 m²
• Área de Construção – 500,00 m²
• 04 dormitórios, sendo 04 suítes, 04 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 132,30
• Padrão Construtivo – Igual ao avaliado
• Estado de Conservação – Necessita de Reforma estimada em R$ 20.000,00
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 500.000,00
• Valor do imóvel – R$ 850.000,00 (Oferta)
70
- Elemento Comparativo 06
Figura 7.16 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 06
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua Virgil Grisson, ver Figura 7.16
• Área do Terreno –.800,00 m²
• Área de Construção – 450,00 m²
• 04 dormitórios, sendo 02 suítes, 06 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 131,94
• Estado de Conservação – Superior ao avaliado, estimado em 05%
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 300.000,00
• Valor do imóvel – R$ 650.000,00 (Oferta)
71
- Elemento Comparativo 07
Figura 7.17 - Vista da Fachada do Elemento Comparativo 07
Fonte: Instituição A (2009)
• Localização – Rua José Ferraz de Arruda Júnior, ver Figura 7.17
• Área do Terreno –.750,00 m²
• Área de Construção – 600,00 m²
• 05 dormitórios, sendo 05 suítes, 04 vagas de garagem
• Índice Fiscal – R$ 132,22
• Estado de Construtivo – Superior ao avaliado, estimado em 10%
• Estado de Conservação – Perfeito Estado
• Infra-Estrutura – Semelhante ao imóvel avaliado
• Acessibilidade – Semelhante ao imóvel avaliado
• Valor estimado do terreno – R$ 250.000,00
• Valor do imóvel – R$ 1.150.000,00 (Oferta)
72
8 ANÁLISE DOS RESULTADOS
- Avaliação das Instituições Financeiras
As instituições pesquisadas adotam como modelo de avaliação o método por
Comparativo de Mercado (ver ANEXOS A, B e C), porém utilizando modelo
simplificado de uso restrito, sendo um laudo de avaliação necessitando um menor
tempo de elaboração e dificuldade, porém com um grau de precisão inferior a uma
avaliação completa.
A utilização de modelos simplificados é permitida pela Norma Técnica NBR 14.653-1
observando “condições específicas pré-combinadas entre as partes contratantes e
não tem validade para outros usos ou exibição para terceiro, fato que deve ser
explicitado no laudo” (ABNT, 2005, p. 9).
Os modelos de avaliação possuem espaços reservados ao preenchimento das
informações gerais do imóvel avaliado, como divisão interna e “acabamentos” dos
cômodos (pisos, paredes, tetos e esquadrias), informações sobre as áreas internas,
além da descrição dos entorno do avaliado, como a caracterização de utilização da
região (por exemplo, área predominantemente residencial) e os itens de infra-
estruturas disponíveis (por exemplo, rede de abastecimento de água, pavimentação
asfáltica, etc.).
Os elementos comparativos (imóveis semelhantes que serão utilizados como
amostras para a obtenção do valor por metro quadrado do imóvel avaliando) são
inseridos e especificados quanto a sua localização, dados sobre a obtenção da
informação (dados do informante), origem do evento (imóvel em oferta, negociação
efetuada, estimativa, etc.) e os fatores de homogeneização a serem considerados no
tratamentos dos dados.
A homogeneização é necessária para a obtenção de um valor unitário a ser aplicado
o imóvel avaliando, que represente de forma mais próxima possível o valor
verdadeiro. Este tratamento dos dados pode causar grandes ajustes no valor, como
73
por exemplo, aquele observado no comparativo número 03 (ver anexo A), que
possuí um valor unitário sem correção (divisão entre o valor informado do imóvel e
sua área construída) de R$ 1.902,75/m². Após a aplicação dos fatores corretivos o
valor unitário homogeneizado passa a ser de R$ 1.385,20/m², o que representa um
grande discrepância, pois como exemplo, em um imóvel com área construída de 100
m² esta diferença no custo unitário geraria um erro de avaliação de
aproximadamente R$ 50.000,00.
Os fatores utilizados nos modelos dos agentes financiadores são basicamente os
mesmos, seguindo os parâmetros da NBR 14653 (ABNT, 2004), sendo entre os
principais e já descritos no capítulo 6:
- Idade do Imóvel
- Estado de Conservação da Construção
- Padrão de Construção
- Fatores aplicados ao terreno (topografia, área, testada, consistência do terreno ou
inundações, etc.)
Os modelos consideram para efeito de cálculo, a área equivalente de construção ou
área virtual, que conforme definição da NBR 12.721 é:
Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente . (ABNT, 2005).
A utilização de uma correta área a ser utilizada no cálculo é de fundamental
importância para a obtenção de corretos valores, pois para a construção de uma
residência existe área cujo custo de construção é inferior a média, como por
exemplo, um garagem tem o valor de construção inferior ao de um dormitório, pois
os “acabamentos” necessários são inferiores. O mesmo critério é utilizado na
comparação de uma área coberta com uma descoberta, pois logicamente, esta terá
um custo inferior por não necessitar de material para apoios ou mesmo a cobertura e
respectivos acabamentos.
74
Conforme Anexo A, após a homogeneização dos comparativos selecionados, obtém-
se um valor unitário de R$ 1.125,06 /m², que multiplicado pela área equivalente de
construção do avaliando, despontando o valor estimado de reforma necessária ao
perfeito estado físico do apartamento e somando-se o valor estimado do terreno,
chega-se ao valor final de R$ 501.000,00, conforme formula abaixo:
Valor Final = (V. Unitário * Área Construída Equivalente) – Reforma + Terreno
Valor Final = (1.125,06 * 302,92) – 9.800,00 + 170.000,00
Valor Final ≈ R$ 501.000,00
Conforme análise dos demais modelos de avaliações utilizados pelos outros órgãos
financiadores, adota-se a mesma metodologia (Comparativo Direto de Dados de
Mercado), aplicando o mesmo Tratamento de Dados (Tratamento por Fatores) e
dentro deste tratamento a utilização de fatores semelhantes, o que seguinte os
parâmetro determinados pela NBR 14653 (ABNT, 2004b) e Norma para Avaliação
de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP, 2005), obtém valores semelhantes, tendo pequenas
variações conforme os elementos comparativos (imóveis utilizados na amostra) e a
“sensibilidade” do engenheiro avaliador (estimativa do custo para reparos dos
imóveis, definição do estado de conservação e da idade do imóvel, etc.).
- Softwares de Apoio
Com o aumento da demanda por avaliações imobiliárias, bem como a evolução e
sofisticação dos procedimentos e cálculos a serem utilizados, desenvolveu-se
softwares voltados para a avaliação imobiliária. Dentre aqueles que adotam a
metodologia de Comparativo Diretos de Dados de Mercado estão entre os de maior
utilização:
- GeoAvaliar – software desenvolvido em parceria entre o Ibape/SP e a empresa
UniDesk Tecnologia da Informação, utilizando o Tratamento por Fatores.
- AvalFator – software considerado como uma nova versão do GeoAvaliar, lançado
em 2008, seguindo os padrões do GeoAvaliar;
75
- SisRen – desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia utiliza como
tratamento a inferência estatística (Regressão Linear Múltipla e Redes Neurais
Artificiais).
A maior vantagem da utilização dos softwares é a possibilidade de utilização de um
banco de dados comum entre os usuários (todos os elementos comparativos
utilizados em avaliações são arquivados em um banco on-line) o que permite maior
acesso a um número maior de amostras, o que em teoria, aumenta a garantia da
obtenção do correto valor e a diminuição do tempo necessário para a elaboração de
avaliações.
Porém, utilizando-se dos mesmos elementos comparativos descritos no estudo de
caso, chega-se a valores unitários semelhantes, pois os fatores utilizados e o
número e critérios adotados são os mesmos àqueles usados no modelo do agente
financeiro, o valor final do imóvel avaliado encontra-se próximo ao R$ 500.000,00.
76
9 CONCLUSÕES
O processo constante de padronização de metodologias e procedimentos realizados
no país nos últimos trinta anos, e em especial, na Região Metropolitana de São
Paulo, aprimoram a homogeneização das avaliações, gerando a possibilidade de
análise e comparação das avaliações realizadas tanto por empresas financiadoras
de crédito imobiliário, empresas de prestação de serviços técnicos especializados
em avaliações e avaliações judiciais, tanto em modelos internos próprios quanto
àqueles desenvolvidos com auxílio de softwares especializados. Com a
padronização das avaliações tornam-se mais simples as análises para eliminação de
dúvidas e aumenta a possibilidade do desenvolvimento de novas ferramentas de
auxílio ou procedimentos.
Outro importante aspecto a ser considerado com esta evolução é que observando as
avaliações realizadas no estudo de caso, chega-se a valores próximos, o que coloca
em evidência a capacitação de um profissional habilitado para tal serviço, pois as
análises incorretas do avaliador são os principais fatores de avaliações imobiliárias
errôneas, o que compromete toda a cadeia produtiva, além do agente financeiro e
do proponente ao financiamento, pois, o processo de compra de imóvel com
financiamento bancário envolve um sistema maior que a avaliação inicial, incluindo
processos de dação para pagamento de dívida, garantia hipotecária, ações e
perícias judiciais, e demais situações onde seja necessária a definição técnica do
valor material do bem.
77
10 RECOMENDAÇÕES
A utilização de modelos próprios de avaliação de imóvel por instituições financeiras
tem a vantagem do conhecimento dos modelos e padrões adotados, o que
observando a atual tendência de terceirização de serviços técnicos de engenharia
empregados pelos agentes financeiros é de grande valia, pois possibilita um melhor
controle e análise do material elaborado por empresas prestadoras de serviço.
Porém possui a desvantagem de demandar um tempo maior para a elaboração da
avaliação e exigindo o conhecimento de um modelo de avaliação restrito, o que
poderia ser corrigido com utilização de ferramentas auxiliares de elaboração, como
por exemplo, os softwares de cálculo, podendo-se utilizar como uma ferramenta
complementar ao modelo interno.
A padronização constante e definição de procedimento por normas técnicas tem
aumentado progressivamente a qualidade dos avaliadores, e com a inclusão de
novas ferramentas de auxilio, principalmente de ferramentas eletrônicas, além de
softwares de cálculo, a utilização de ferramentas de geoprocessamento, auxiliam a
integração do engenheiro avaliador a constante evolução da sociedade quanto a
uma continua melhoria da qualidade e dos prazos das avaliações imobiliárias.
78
REFERÊNCIAS
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 5676: Avaliação de Bens Imóveis: Especificação. Rio de Janeiro: ABNT, 1989. ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 12721: Critérios Para Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: ANBTE, 2006. ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 14653-1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004. ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 14653-2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004a. ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 14653-3: Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b. ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMA TÉCNICAS. NBR 14653-4: Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004c. ALONSO, Nelson Roberto Pereira (São Paulo) (Org.). Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 2007. 987 p. BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações, de um ou mais imobiliárias. Disponível em: <http://www.lei.adv.br/4591-64.htm>. Acesso em 10 mar. 2009. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10.01.2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em 10 out. 2009. BRENNER, Maria Lúcia. Variáveis Definidoras dos Valores dos Imóveis: Estudo de Caso - Santa Maria - RS. 2005. 128 f. Dissertação (Mestrado) - Universidade Federal de Santa Maria, Santa Maria, 2005. DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica. São Paulo: Pini, 1986. 251 p.
79
FIKER, José. Avaliação de Terrenos e Imóveis Urbanos. São Paulo: Pini, 1985. 106 p. GALVÃO NETO, Octavio. Avaliação de imóveis na crise. Construção Mercado: Negócios de Incorporação e Construção, São Paulo, n. , p.42-43, maio 2009. Mensal. GRANDISKI, Paulo; TEBALDI, Ignácio José. Incorporações e a Nova Norma NBR12721:2006. São Paulo: Ibape/SP. 2006 GOMIDE, Tito Lívio Ferreira. Engenharia de avaliação e a crise econômica: Erros de avaliação são causas primárias e subjacentes da crise. Construção Mercado: Negócios de Incorporação e Construção, São Paulo, n. , p.33-34, set. 2009. Mensal. IBAPE/SP. Estudo de Fatores de Homogeneização de Terrenos Urbanos. São Paulo: IBAPE/SP, 2005. LOPES, José Tarcisio Doubek; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 2007. Cap. 10, p. 325-382. MAIA NETO, Francisco. Nova Norma sobre o CUB - 1. Disponível em: <http://www.precisao.eng.br/fmnresp/novocub.htm>. Acesso em: 05 jun. 2009. NÓR FILHO, Nelson Nady. Engenharia de Avaliações. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Avaliação de Terrenos Urbanos. São Paulo: Pini, 2007. Cap. 9, p. 297-324. NÓR FILHO, Nelson Nady. Curso Prático de Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo: Ibape/SP, 2008. OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de; GRANDISKI, Paulo. Engenharia de Avaliações. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 2007. Cap. 8, p. 229-296. SECRETÁRIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO DA CIDADE DE SÃO PAULO. Consulta geral a homepage oficial. Disponível em <http://sempla.prefeitura.sp.gov.br/>. Acesso em: 15 ago. 2009.
80
SOUZA, Luiz Felipe Proost de; MEDEIROS JUNIOR, Joaquim da Rocha. Sinopse da Engenharia de Avaliações. In: ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 2007. Cap. 1, p. 9-36.
ANEXO A
Avaliação o imóvel utilizado no estudo de caso, conforme padrão da Instituição A. A
primeira e segunda folhas informam as características do referido imóvel, e a terceira
apresenta um quadro resumo com os dados dos elementos comparativos utilizados
na análise.
2
3
ANEXO B
Modelo de avaliação de imóveis para financiamento imobiliário da Instituição B. Este
modelo tem apenas a intenção de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituição, e os dados contidos não fazem referência ao imóvel do estudo de caso.
6
7
8
ANEXO C
Modelo de avaliação de imóveis para financiamento imobiliário da Instituição C. Este
modelo tem apenas a intenção de apresentar a metodologia aplicada por esta
instituição, e os dados contidos não fazem referência ao imóvel do estudo de caso.
9
10
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