estimo04 05

clasarch

prof ezio micelli

fabio fregonese

II esercitazione

06 XII 04

indice

• inquadramento – area– progetto– consistenza

• stima– procedimento sintetico comparativo– procedimento analitico per

capitalizzaizone dei redditi

• studio fattibilità– stima dei costi e dei ricavi– costo dell’area

piazzale roma

complessi universitari

campo di marte

inquadramento del progetto - 1

inquadramento del progetto - 2

variante al PRG per la città antica e murano

riferimenti iniziali

• l’area è attualmente di proprietà dell’italgas• ci sono propositi di venderla in blocco• interesse da parte di gruppi stranieri

(americani, arabi) oltre alla regione veneto e alle università di venezia

• collegamento stradale con la terraferma• metodologia: variante al prg che preveda la

suddivisione in piani di lottizzazione e zone a soddisfacimento degli standard;

• ridefinizione dello status dei binari ferroviari

descrizione progetto

• 3 edifici• 3 piani fuori terra

• PT : 7 appartamenti (da 65 a 115 mq)• P1 : 7 appartamenti (da 65 a 115 mq) • P2 : 6 appartamenti (da 55 a 75 mq)

• gli edifici A e B sono progettati per residenza studentesca (ESU)

• l’edificio C è destinato a residenza temporanea per professori e ricercatori (IUAV)

stima dei costi

costo dell’areaPRG : ipotesi di vincolo a residenza studentesca per l’area in oggetto

costo di costruzionedifferenziazione tra l’edificio C e gli altri due : i valori di riferimento degli operatori locali permettono di procedere ad una stima di tipo sintetico del costo di costruzione

oneri relativi al costo di costruzione

opere di urbanizzazione

realizzazione verde

spese tecniche, di progettazione, generali

costo dell’area

• area di 6.100 mq su un totale di 85.000 mq• ipotesi di vincolo a residenza studentesca• indice di edificabilità 3 mc/mq• realizzazione di opere di escavo di canali• opere di bonifica• adeguamento delle rive contro l’acqua alta

250€ al mc → 4.575.000€

costo di costruzione

• edilizia convenzionata• progetto seriale e semplice• scelta di materiali convenzionali e reperibili• accesso carraio• disponibilità di aree per cantierizzazione• intervento a Venezia – centro (non terraferma)

• ipotesi : ESU 1.500€ al mqIUAV 1.650€ al mq

spese

• spese tecniche : ridotte al 6%• spese generali : ridotte al 2%

tasse e altro

• oneri urbanizzazione primaria• contributo costo costruzione residenziale• realizzazione verde pubblico

ricavi

• ESU : acquisto sulla carta• IUAV : acquisto a cantiere concluso

Ipotesi di vendita a due soggetti distinti sia dal punto di vista societario che dal punto di vista delle tempistiche di acquisizione :

Si sono ipotizzati due prezzi diversi di vendita ai due soggetti, in quanto èipotizzabile che il soggetto che opera l’acquisto già in fase di progettazione del piano, avrà uno sconto rispetto al prezzo di acquisto del soggetto che acquisirà i manufatti terminati.

costi e ricavi 1prezzo quantità

edifici 1 e 2 3.000 4.060 mq 12.180.000

edificio 3 3.200 2.030 mq 6.496.000

totale ricavi 18.676.000

area 250 18.300 mc 4.575.000

costruzione 1 e 2 1.500 4.060 mq 6.090.000

costruzione 3 1.650 2.030 mq 3.349.500

tot cost costruz 9.439.500

sp tecniche 0,06 566.370

sp generali 0,02 188.790

oneri urban resid 15,84 6.100 mq 96.624

contr cc resid 4,65 18.300 mc 85.095

op. urbanizazione 15 18.300 mq 274.500

verde 30 3.400 mq 102.000

totale costi 15.146.160

costi

ricavi

costi e ricavi 2I sem II sem III sem IV sem V sem VI sem

ricavi edifici 1 e 2 0 0 0 3.045.000 9.135.000 0

edificio 3 0 0 0 0 0 6.496.000

totale ricavi 0 0 0 3.045.000 9.135.000 6.496.000

costi area 4.575.000

10% 10% 15% 15% 30% 20%

costruz. ed. 1-2 609.000 609.000 913.500 913.500 1.827.000 1.218.000

costruzione 3 502.425 502.425 502.425 837.375 669.900 334.950

spese tecniche 283.185 141.593 141.593

spese generali 94.395 47.198 47.198

oneri urban resid 96.624

contr cc resid 85.095

op. urbanizzaz. 164.700 109.800

verde 61.200 40.800

totale costi 6.151.329 1.347.413 1.557.518 1.798.073 2.722.800 1.750.748

VAN – valore attuale netto

I sem II sem III sem IV sem V sem VI sem

saldo attualizzato -5.592.117 -1.224.920 -1.287.205 1.030.519 4.817.581 3.565.178

ricavi 0 0 0 3.045.000 9.135.000 6.496.000

costi

saldo

saggio

6.151.329 1.347.413 1.557.518 1.798.073 2.722.800 1.750.748

-6.151.329 -1.347.413 -1.557.518 1.246.928 6.412.200 4.745.253

1,100 1,100 1,210 1,210 1,331 1,331

VAN 1.309.036

TRI – tasso di rendimento interno

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

1,01

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

1,30

1,35

estimo04 05

clasarch

prof ezio micelli

fabio fregonese

III esercitazione

10 I 05

analisi degli obiettivi

del promotore (trust ESU - IUAV)• offrire un servizio migliore per un’immagine migliore• costruzione di una serie di residenze universitarie

(in prossimità della zona sud dell’ex campo di marte in collegamento con le strutture universitarie già presenti)– no vendita ma locazione– prezzi contenuti– copertura dei costi

dell’amministrazione cittadina• gestione del problema casa

(non solo per gli studenti – riflessi per gli abitanti del sestiere)• evitare spostamento università a mestre• popolamento della città storica

della proprietà• vendere un’area non più utilizzabile e dall’incalcolabile potenziale

SDF - studi di fattibilità

• analisi propedeutiche e alternative di progetto

• fattibilità tecnica

• compatibilità ambientale

• convenienza economica e sociale

• fattibilità procedurale

• rischi / sensitività

SDF - studi di fattibilità

• analisi propedeutiche e alternative di progetto

• fattibilità tecnica

• compatibilità ambientale

• convenienza economica e sociale

• fattibilità procedurale

• rischi / sensitività

SDF – compatibilità ambientale

estratto da comunicato stampa del Comune di Venezia del 16/10/2004Nel futuro dell’Italgas 150 nuovi alloggi in social housinghttp://www.comune.venezia.it/salastampa/comunicati/comunicatiview.asp?key=754

…Le opere di bonifica dell’area, che è inquinata, comporteranno uno scavo del terreno per una profondità di due metri nella zona destinata a residenza, di minore profondità nelle altre: ovviamente, ci sarà la massima attenzione per il verde, con la realizzazione anche di giardini …

SDF – compatibilità ambientale

La compatibilità ambientale va valutata anche in rapporto a :

• situazione attuale del quartiere di santa marta

– necessità di verde pubblico– necessità di vie di accesso

• carico di nuovi abitanti teorici• prospicenza scomenzera• affaccio nord verso marghera

SDF – fattibilità procedurale

estratto da

Bollettino Italia Nostra ottobre 1995http://www.lacab.it/rivaldi/venezia.htm

…Sull'area Italgas di Santa Marta, "vuoto urbano" di grande pregio per il suo ruolo di mediazione tra cittàstorica e Stazione marittima, incombono le volumetrie previste dal P.P. del 1974, recepite nel 1992, con 160.000 mc di nuova edificazione…

SDF – fattibilità procedurale

PROPRIETA’• attualmente di proprietà dell’Italgas• propositi di venderla in blocco• interesse da parte di svariati gruppi anche stranieri oltre a Regione

Veneto e Università di Venezia

SDF – fattibilità procedurale

PIANO DELLE DESTINAZIONIipotesi di variante allo strumento urbanistico del PRG che preveda :

– suddivisione dell’area– destinazione delle varie parti

• residenza / social housing / residenza studentesca• verde / attrezzature sportive e sociali• direzionale commerciale

– indicazione degli elementi da mantenere– indicazione delle volumetrie concesse– status dei binari ferroviari– possibili vie di accesso

convenienza sociale - desiderabilità

a favore :• studenti• finanziatori degli studenti• università (immagine migliore)• abitanti del sestiere• commercianti del sestiere• amministrazione cittadina

contrari :• investitori già presenti su questo mercato• abitanti del sestiere - comitati• chi ha altri progetti (spostamento a mestre)• proprietari dell’area

tipologie

I 60 appartamenti vengono suddivisi in 5 tipologie in fase di master plan progettuale :

A : una singola e 2 doppie

B : una doppia e una tripla

C : due doppie

D : una singola, una doppia, una tripla

E1 : una singola (da 250€/mese)

E2 : una singola (da 350€/mese)Sono state ipotizzate due diversi tipi di camere singole in quanto sono state previste camere singole all’interno di appartamenti con altre tipologie di camere, e camere singole strutturate come miniappartamenti; si è tenuto conto anche della necessità di dotare alcune stanze di servizi per disabili, e della necessità di differenziare le camere singole in base alle esigenze di eventuali docenti o ricercatori cui lo IUAV intenda affidare un alloggio

introiti : scelta dei due periodi

periodo estivo

15 / 07 → 15 / 09

periodo invernale

15 / 09 → 15 / 07

Come avviene già da tempo in altre strutture analoghe nel nord Europa, l’utilizzo delle strutture è distinto in due periodi dell’anno. Durante il periodo invernale (dal 15 settembre al 15 luglio) le strutture sono destinate ad accogliere studenti e ricercatori afferenti l’università. Durante il periodo estivo (dal 15 luglio al 15 settembre) le strutture vengono invece destinate al turismo. Durante il periodo estivo, l’affitto degli appartamenti avviene in blocco (singolo appartamento, non singolo posto letto come avviene durante il periodo invernale) e i prezzi sono ovviamente rapportati a quelli dell’offerta di mercato durante il medesimo periodo.Ciò permette di bilanciare in maniera migliore i ricavi e fornire quindi un servizio molto più economico a studenti e ricercatori, sfruttando :

– enorme potenziale turistico di Venezia– cronica mancanza di posti letto a costo ragionevole

affittiti : periodo invernale camera/mese

Tripla : 125 €/mese/personaDoppia : 180 €/mese/personaSingola tipo E1 : 250 €/mese/personaSingola tipo E2 : 350 €/mese/persona

affittiti : periodo estivo appartamento/notte

tipologia singola doppie triple posti letto costo appartamento

per notte

a 1 2 5 € 130b 1 1 5 € 130c 2 4 € 120d 1 1 1 6 € 150e1 1 1 € 70e2 1 1 € 100

introiti

periodo estivo

15 / 07 → 15 / 09

periodo invernale

15 / 09 → 15 / 07

tipologia totale posti letto

rendita mensile

per persona

ricavo mensile tipologia nr appart sing doppie triple posti

letto

costo appart per

notte

ricavo giornaliero

tripla 90 125 € 11.250 a 10 1 2 5 130 € 1.300doppia 140 180 € 25.200 b 20 1 1 5 130 € 2.600

singola E1 25 250 € 6.250 c 10 2 4 120 € 1.200singola E2 25 350 € 8.750 d 10 1 1 1 6 150 € 1.500

e1 5 1 1 70 € 350e2 25 1 1 100 € 2.500

€ 51.450 € 9.450totale giornalierototale mensile

totale per 10 mesi € 514.500 totale per 2 mesi € 567.000

costiIn base alle tabelle di:Forte,De Rosso – Realfonzo – Micheliho riportato le spese in detrazione sostenute annualmente

periodo estivo

15 / 07 → 15 / 09

periodo invernale

15 / 09 → 15 / 07

manutenzione 4,0% € 20.580 manutenzione 6,0% € 34.020servizi 3,0% € 15.435 servizi 6,0% € 34.020improduttività 0,5% € 2.573 improduttività 3,0% € 17.010assicurazioni 1,5% € 7.718 assicurazioni 1,5% € 8.505reintegrazione 3,0% € 15.435 reintegrazione 3,0% € 17.010amministrazione 2,0% € 10.290 amministrazione 1,0% € 5.670imposte 7,0% € 36.015 imposte 10,0% € 56.700totale 21,0% € 108.045 totale 30,5% € 172.935

spes

e di

ges

tione

spes

e di

ges

tione

rendita invernale € 406.455 rendita estiva € 394.065

ricavi

tipologia totale posti letto

rendita mensile

per persona

ricavo mensile tipologia nr appart sing doppie triple posti

letto

costo appart per

notte

ricavo giornaliero

tripla 90 125 € 11.250 a 10 1 2 5 130 € 1.300doppia 140 180 € 25.200 b 20 1 1 5 130 € 2.600

singola E1 25 250 € 6.250 c 10 2 4 120 € 1.200singola E2 25 350 € 8.750 d 10 1 1 1 6 150 € 1.500

e1 5 1 1 70 € 350e2 25 1 1 100 € 2.500

€ 51.450 € 9.450

totale per 10 mesi € 514.500

periodo estivo

15 / 07 → 15 / 09

periodo invernale

15 / 09 → 15 / 07

totale giornaliero

totale per 2 mesi

totale mensile

€ 567.000

manutenzione 4,0% € 20.580 manutenzione 6,0% € 34.020servizi 3,0% € 15.435 servizi 6,0% € 34.020improduttività 0,5% € 2.573 improduttività 3,0% € 17.010assicurazioni 1,5% € 7.718 assicurazioni 1,5% € 8.505reintegrazione 3,0% € 15.435 reintegrazione 3,0% € 17.010amministrazione 2,0% € 10.290 amministrazione 1,0% € 5.670imposte 7,0% € 36.015 imposte 10,0% € 56.700totale 21,0% € 108.045 totale 30,5% € 172.935

rendita invernale € 406.455 rendita estiva € 394.065

spes

e di

ges

tione

spes

e di

ges

tione

piano di finanziamento

periodo estivo

15 / 07 → 15 / 09

periodo invernale

15 / 09 → 15 / 07

rendita invernale € 406.455 rendita estiva € 394.065

rendita invernale € 406.45550,77%

rendita estiva € 394.06549,23%

€ 800.520totale rendita annua

ammontare annualità tasso rata annua

€ 14.250.000,00 30 3,75% -€ 799.248,64

piano di finanziamento: il mutuoammontare annualità tasso rata annua

€ 14.250.000,00 30 3,75% -€ 799.248,64

-€ 23.977.459,33

anno quota interesse quota capitale anno quota interesse quota capitale1 -€ 534.375,00 -€ 264.873,64 16 -€ 339.140,07 -€ 460.108,582 -€ 524.442,24 -€ 274.806,41 17 -€ 321.886,00 -€ 477.362,653 -€ 514.137,00 -€ 285.111,65 18 -€ 303.984,90 -€ 495.263,754 -€ 503.445,31 -€ 295.803,33 19 -€ 285.412,51 -€ 513.836,145 -€ 492.352,69 -€ 306.895,96 20 -€ 266.143,65 -€ 533.104,996 -€ 480.844,09 -€ 318.404,56 21 -€ 246.152,22 -€ 553.096,437 -€ 468.903,92 -€ 330.344,73 22 -€ 225.411,10 -€ 573.837,548 -€ 456.515,99 -€ 342.732,65 23 -€ 203.892,19 -€ 595.356,459 -€ 443.663,52 -€ 355.585,13 24 -€ 181.566,32 -€ 617.682,32

10 -€ 430.329,07 -€ 368.919,57 25 -€ 158.403,24 -€ 640.845,4111 -€ 416.494,59 -€ 382.754,06 26 -€ 134.371,53 -€ 664.877,1112 -€ 402.141,31 -€ 397.107,33 27 -€ 109.438,64 -€ 689.810,0013 -€ 387.249,79 -€ 411.998,86 28 -€ 83.570,77 -€ 715.677,8814 -€ 371.799,83 -€ 427.448,81 29 -€ 56.732,85 -€ 742.515,8015 -€ 355.770,50 -€ 443.478,14 30 -€ 28.888,51 -€ 770.360,14

ricavi e costi al primo anno

Le entrate annue sono costituite da :• rendita invernale : 514.500€• rendita estiva : 567.000€che ammontano quindi a : 1.081.500€

I costi sono suddivisi tra :• costi di gestione : 280.980€• rata del mutuo : 799.249€

spese di gestione 26%

margine operativo 0%

rata mutuo 74%

analisi costi di gestione

I costi di gestione sono, a loro volta, costituiti da :– costi di manutenzione : 54.600 €– servizi vari : 49.455 €– improduttività : 19.583 €– assicurazioni : 16.223 €– quota di reintegrazione : 32.445 €– spese per l’amministrazione : 15.960 €– imposte : 92.715 €

per un totale di 280.980 €

altri scenari di finanziamento

scenario b ad ESU e IUAV viene accordato lo status di ottimi debitori e viene loro concesso un tasso di interesse di 1,25 punti percentuali inferiore al tasso generico : da 3,75% a 2,50%. Un’attenta analisi delle condizioni della residenza universitaria possono tranquillamente far propendere le banche finanziatrici ad una tale operazione, essendo quasi nullo il rischio che gli spazi che verranno costruiti possano restare non locati.

scenario cil Ministero dell’Università decide di intervenire all’interno del problema della mobilità universitaria, comprando per conto di ESU e IUAV l’area di 6.100 mq. Il costo del terreno non grava quindi sul mutuo per la realizzazione dell’opera.

scenario b : riferimenti

estratto dalla Relazione del Rettore all’inaugurazione anno accademico 2003-2004 - LXXVII dalla fondazione - Tolentini, 3 aprile 2004

3 - Iuav: i cambiamenti in corso3.4 - Edilizia universitaria e città…Avendo ben presenti questi obiettivi Iuav, come noto, di intesa con il Comune di Venezia sta procedendo all’acquisto dell’area Italgas, nell’area di Santa Marta, utilizzando un contributo speciale, a ciò destinato, da parte del Ministero dell’Università.…

scenario b : articolazione

ammontare annualità tasso rata annua

€ 14.250.000,00 25 2,50% -€ 773.431,87

-€ 19.335.796,87

ammontare annualità tasso rata annua

€ 14.250.000,00 30 3,75% -€ 799.248,64

-€ 23.977.459,33

Si viene ad avere un risparmio netto di circa 4,5 milioni di euro, dato da rate più basse, e una durata inferiore del mutuo di 5 anni

scenario c : articolazione

costo totale (compreso suolo) : 14.212.659costo suolo : 4.117.500costo netto : 10.095.159

ammontare annualità tasso rata annua

€ 10.000.000,00 15 2,50% -€ 807.664,56

anno quota interesse quota capitale1 -€ 250.000,00 -€ 557.664,562 -€ 236.058,39 -€ 571.606,173 -€ 221.768,23 -€ 585.896,334 -€ 207.120,82 -€ 600.543,745 -€ 192.107,23 -€ 615.557,336 -€ 176.718,30 -€ 630.946,267 -€ 160.944,64 -€ 646.719,928 -€ 144.776,64 -€ 662.887,929 -€ 128.204,44 -€ 679.460,12

10 -€ 111.217,94 -€ 696.446,6211 -€ 93.806,78 -€ 713.857,7812 -€ 75.960,33 -€ 731.704,2313 -€ 57.667,73 -€ 749.996,8414 -€ 38.917,80 -€ 768.746,7615 -€ 19.699,14 -€ 787.965,42

ricapitolando : i tre scenari

scenario ammontare anni tasso rata

A € 14.250.000,00 30 3,75% € 799.248,64

B € 14.250.000,00 25 2,50% € 773.431,87

C € 10.000.000,00 15 2,50% € 807.664,56

variazione annua ricavi e costi

considerando lo scenario B come quello più probabile e veritiero, si ipotizza una rivalutazione annua per i costi di gestione e per le rendite, non potendo restare inalterate nell’arco di 25 anni.

Le percentuali saranno presumibilmente :• rivalutazione rendite : 1% annuo• rivalutazione costi : 3% annuo

La rata del mutuo è ovviamente fissa nei 25 anni

ricavi e costi nei 25 anni

€ 0

€ 200.000

€ 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

€ 1.200.000

€ 1.400.000

€ 1.600.000

anni 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24

entrate spese rata

margine operativo

si viene così a definire un margine operativo dato dalla differenza tra le entrate indicizzate al 1% e le uscite, date dai costi indicizzati al 3% e la rata fissa del mutuo.

Il suo miglior utilizzo, data la sua definizione cronologica, è per la creazione di un capitale di reintegrazioneulteriore, tale da coprire i costi di future manutenzioni programmate o di eventi speciali e non preventivabili.

si è preferita la dicitura “margine” piuttosto che “profitto” in quanto la destinazione di questa quota dei ricavi dovrebbe essere destinata a reintegrazione di eventuali spese straordinarie o alla definizione di un capitale da destinare alla manutenzione programmata nel corso degli anni degli immobili, che, vista la destinazione e gli utilizzatori, saranno soggetti ad usura costante e leggermente superiore a quella di normali edifici residenziali.

margine = ricavi - costi

€ 0

€ 200.000

€ 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

€ 1.200.000

€ 1.400.000

€ 1.600.000

anni 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24

entrate spese

andamento margine operativo

€ 0

€ 5.000

€ 10.000

€ 15.000

€ 20.000

€ 25.000

anni 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24

margine

analisi sensitività : ipotesi inflazionistica

se le ipotesi di indicizzazione delle entrate e dei costinon dovessero essere rispettate avremmo uno scenario considerevolmente diverso.Ipotizzando un’inflazione molto più sostenuta per il crollo del sistema euro (5%-10% annuo) avremmo due scenari : o si alzano di un indice non necessariamente pari all’inflazione anche le rendite, aumentando i costi a notte/a mese, o si prende in considerazione la possibilità di avere un deficit di bilancio, che potrebbe essere ripianato diminuendo servizi e spese o aprendo un’altra corrente debitoria. L’attesa di una successiva fase di ribasso dei tassi di inflazione potrebbe essere, in estrema ratio, una forma di gestione del deficit.

margini di manovra

• innalzamento quote di affitto durante il periodo invernale

• modifica temporale della suddivisione in periodi a favore della gestione estiva

• rimodulazione delle tipologie di camere

analisi rischi

• situazione ambientale del suolo peggiore di quanto stimato

• problemi di costruzione

• mancata locazione

• crollo della rendita immobiliare

• concorrenza di altre università

e dopo …

in base allo scenario che si prospetta, dopo 15 o 30 anni il trust formato da ESU e IUAV entra in possesso della piena proprietà(senza vincoli o ipoteche) del complesso di residenze e continua a percepire le entrate costituite dalle rendite mensili ed estive, senza dover più pagare la quota di ammortamento del mutuo;

a questo punto deve essere definito l’indirizzo di spesa della rendita (sostanziosa!) :

– manutenzione delle strutture esistenti– ammodernamento (dopo 15/30 anni vi possono esser

esigenze si modifica anche sostanziale)– riutilizzo come base di partenza per ulteriori forme di edilizia

agevolata, in virtù del fatto che si può prevedere una gestione diversa delle voci di ammortamento delle spese