CM245 Reformar Casa

22OCU-COMPRA MAESTRA N 245 - ENERO 2001

COMPRAR Y REFORMAR UNA CASA: EN QU HAY QUE FIJARSE?

Una gua para acertarCuando se trata de comprar o reformar una

vivienda, hay que estar bien atentos, pues los errores pueden costar caros. Si se van a hacer

reformas, lo mejor es pensar de antemano qu se necesita, pedir varios presupuestos y estar

encima de las obras.

Va a comprarse una casa?, se ha de-cidido por una de segunda mano?,quiere hacer reformas en su vivienda?En cualquier caso, tiene por delanteuna ardua tarea: buscar la casa, revi-sar y evaluar el estado de la vivienda yver cules son las obras que hay queemprender. Para no dejarse nada en eltintero, ni gastar ms tiempo ni ms di-nero del necesario, le proponemos quelea este artculo: en l encontrar lasclaves para acertar.

Antes de nadaSi est pensando en comprar una vi-vienda, debe identificar sus necesidades: laspersonas que van a habitar la casa, eluso que le va a dar. Esto determina eltamao, debe tener clara cul es su disponi-bilidad econmica: qu dinero tenemosahorrado, por cunto podemos endeu-darnos, etc., (los artculos de nuestrarevista hermana Dinero y Derechos leservirn de ayuda), y debe establecer sus prioridades,

tanto acerca del tipo de casa (est in-teresado en una vivienda nueva?, nole importa que sea de segunda ma-no?), como sobre la situacin dela vivienda (tienepreferencia poruna zona enconcreto?, exi-ge la cercana de uncolegio y zonasverdes?).Despus, puede em-pezar a buscar, ya seaacudiendo a una agenciainmobiliaria, o medianteInternet, o a travs de los anun-cios en prensa, o bien directa-mente en los que se ven en los por-tales.

Una visita de inspeccinSi, despus de sus pesquisas, ha vistoque hay varios pisos que, al menos enteora, cumplen las condiciones prio-ritarias, es el momento de visitarlos pa-ra ver si realmente pueden interesar.

Carmen est buscando una casa. No leimporta que sea de segunda mano o que precise una reforma importantesiempre que no se salga de supresupuesto. Lo que tiene claro es quetiene que ser en su barrio de siempre,pero no es nada fcil: all no hay muchaoferta y adems, el suelo est bastantecaro. Vamos a acompaar a Carmen en subsqueda y a ayudarla a elegir Y austed tambin.

En la visita al inmueble hay que fijar-se en muchos aspectos. Es preferibleir acompaado. Si adems el acompa-ante es alguien con ms experiencia,mejor: su visin, ms neutral, puedeserle de mucha ayuda. Lleve una hoja donde se recoja todo loque tiene que ver y revisar. El siguienterecordatorio o memorndum le pue-de servir de gua.


MEMORNDUMEl nmero de metros, cons-truidos y habitables, de la vi-vienda, el precio, la edad deledificio, los ocupantes que hatenido y las obras que stoshan ido haciendo son lasprimeras preguntas que tieneque plantear al vendedor (tam-bin puede hacerlo por tel-fono, en el primer contacto).Y despus, por partes, debe irrevisando todo.

EN GENERAL Acceso a la vivienda (puertade la calle, estado del portal,escaleras). Existencia de ascensor.Estado. Portero fsico. Porteroautomtico. Zonas comunes: hay patios,zonas ajardinadas, piscina? Limpieza del edificio. Gastosde comunidad. Tipos de energa disponiblesen la vivienda.

CALEFACCIN Es central o individual? Si es individual: edad de lacaldera. Aspecto de los radiadores,tuberas Coste anual aproximado.

AGUA CALIENTE Tipo de instalacin, central oindividual? Si es individual,sistema (caldera mixta, termoelctrico, calentador). Edad de la instalacin.

AIRE ACONDICIONADO Si hay instalacin: es centralo individual? Si no, preguntar la posibilidadde hacerla (por las condicionesde la casa, permisos de lacomunidad).

AISLAMIENTO Orientacin de lashabitaciones. Tipo de cerramientos. Carpintera exterior (madera,aluminio, PVC), estado yhermeticidad. Tipo de cristal: simple, doble,doble ventana. Existencia de alguna fuentecercana de ruidos (carretera,tren, comercio).

INSTALACINELCTRICA Tipo de instalacin.Antigedad. Potencia que se puedecontratar con la instalacin Cuadro general deinterruptores: estado, nmerode interruptores Tipo de cables. Estado. Existencia de toma de tierra.Posibilidad de instalarla. Enchufes, interruptores ypuntos de luz: nmero ydistribucin.

COMUNICACIONES Lneas de telfono. Nmerode conexiones y ubicacin. Antenas de TV. Nmero yubicacin. Conexin al cable u otrostipos de instalacin.

MUROS Y TECHOS Verticalidad de los muros. Presencia de grietas. Manchas de humedad. Revestimientos y acabados.

SUELOS Material de los suelos. Estado: nivelacin, baldosasrotas, necesidad de barnizado oacuchillado

CARPINTERA Existencia de persianas. Existencia de puerta deseguridad. Caractersticas de lacerrajera. Puertas interiores:caractersticas y estado.

DESDE LA CALLE Fjese en los murosexteriores, si hay manchas dehumedad, grietas Si hay terrazas, fjese en suestado. Pregunte si se puedencerrar. Mire el estado de las cornisas,barandillas y los demselementos decorativos de lafachada. Fontanera general: bajantes ytuberas (tipo, estado), pozosptico.

Y POR HABITACIONESHay que fijarse en laorientacin, la luminosidad y eltamao de cada pieza(pensando siempre en el usoque vaya a darles). Adems haycuestiones concretas para cadadependencia.

La cocina Tiene acceso directo alexterior o a un patio de luces? Dispone de tendedero? Tiene terraza o similar (muytil para instalar la caldera)? Est equipada? En casoafirmativo, estado y condicionesde mobiliario yelectrodomsticos Son adecuados los enchufespara la conexin deelectrodomsticos? Tomas de agua y desages. Rejillas de ventilacin. Estado de los azulejos.

El cuarto de bao Estado de los sanitarios. Grifera. Tipos y estado. Tipo de ventilacin: ventana,rejilla Presencia de humedades. Hay olores? Estado de los azulejos.

Los dormitorios Puntos de luz: nmero ysituacin. Armarios empotrados:dimensiones, estado. Situacin de puertas yventanas (determinan ladistribucin de la pieza).

El saln Puntos de luz, interruptores,tomas de TV y telfono Existencia de estructuras deobra. Falsos techos, molduras deescayola.

Si existe trastero Localizacin (en el edificio ofuera). Superficie. Acceso y distribucin. Posibilidades de iluminacin.

Si tiene plaza de garaje Tipo de plaza, espacio,accesibilidad. Acceso al garaje (desde eledificio).

Carmen ha encontrado un piso: es una casa de segunda mano, que ya tiene sus aitos, y necesita unabuena reforma. Le ha salido ms barata, pero claro, ahora tendr que pagar las obras, y estar encimade ellas, atenta a que no le den gatopor liebre. Y a eso hay que sumar laincertidumbre acerca del resultadofinal.

La obra de Carmen


Antes de decidirseDespus de varias desilusiones,Carmen ha visto un piso que le gusta. Sia usted, como a ella, la casa que ha visi-tado le ha causado buena impresin,pues tanto mejor Pero no se confe:an no han terminado sus pesquisas.Antes de decidirse, un comprador debefijarse en otras cosas que van ms allde la propia estructura y caractersticasde la vivienda. Si la casa le interesa, intente visitarlavarias veces, en diferentes horas y dis-tintos das de la semana: slo as podrvalorar aspectos como la luz y el ruido,que varan mucho de unos momentos aotros. Compruebe, en otra de esas visitas, lasensacin de privacidad que se percibeen la casa. A veces los tabiques son de-masiado finos y se oye todo, o bien ladisposicin de las ventanas, muy prxi-mas o enfrentadas totalmente a las deviviendas contiguas, producen la sen-sacin de estar en otra casa y sucedealgo parecido cuando dan a patios inte-riores muy pequeos. Hable con algn vecino para enterar-se de cosas que de otra forma no se pue-den saber: las horas de mayor ruido, re-cogida de basuras, volumen de trfico,etc. Infrmese de los servicios de la co-munidad y de sus gastos. Puede pre-guntar a los vecinos, o mejor al presi-dente o administrador de la comunidadde propietarios (si ya est constituida)o a la promotora, si es una vivienda denueva construccin.

Manos a la obraAs que ya se ha decidido? Pues enho-rabuena. Que va a meterse enobras? Pues como todava le quedamucho por hacer, le damos unas pistaspara que sepa en qu debe fijarse paraque sus obras de reforma sean unxito.

Quin se encarga de la obra?La reforma de una vivienda es una obraque incluye distintos captulos: en ellatrabajarn albailes, fontaneros, elec-tricistas, carpinteros, pintores Lapersona que est interesada en haceruna reforma en su casa tiene dos alter-nativas:

contratar independientemente acada uno de los profesionales, para quese encargue de la parte que le concierne, o bien contratar toda una cuadrilla,que es lo ms habitual, buscando unconstructor o una empresa especializa-da en reformas, que trabaja siemprecon unos determinados profesionales. La ventaja del primer sistema es queusted puede conocer directamente acada especialista, y buscar lo mejor decada gremio. Sin embargo, contratar auna cuadrilla es ms cmodo, porquelos operarios de los oficios se combinanentre ellos para ir haciendo los trabajosa medida que vaya avanzando la refor-ma. Adems, esto suele agilizar la obra.

Y me llegar el dinero?Nuestras posibilidades econmicasdeterminan, ya de entrada, nuestraeleccin. Una vez elegida la vivienda,del dinero de que dispongamos depen-der el tipo de reformas que podremosacometer.

Lo primero, pida presupuestoAhora ha llegado el momento de pedirel presupuesto de realizacin de esa re-forma. Conviene pedir varios, a distin-tas empresas o profesionales, para aspoder comparar. Lo interesante es queel presupuesto se ajuste lo ms posiblea la realidad, para evitar luego sorpre-sas, y por eso debe ser muy detallado.

Concrete lo que quiereEl profesional que le vaya a dar presu-puesto debe visitar la vivienda y tomar

Nuestra amiga se ha comprado un piso de80 m2, con tres dormitorios, un bao y unaseo, distribuidor, cocina y saln. Carmen ha echado sus cuentas: al precio decompra de la casa, le ha sumado el pico quetendr que pagar a Hacienda, los gastos deescrituras, los seguros, las titularidades delos distintos servicios as ha podido establecer, aproximadamente, lo que podrgastarse en la obra. Ella piensa que su casaofrece muchas posibilidades, pero tiene lospies en la tierra, y ha decidido cules son lascosas que desea arreglar.Desde luego, va a hacer una obra importante.

Va a aprovechar para poner unplato de ducha en el aseo, quees muy pequeito.

Aunque hay gas en el edificio,todava no est hecha lainstalacin en la vivienda, asque va a instalar una calderamixta, para as disponer deagua caliente y calefaccin.

Querra transformar uno delos ventanales, que da a unpatio interior, en una simpleventana, para aprovecharmejor el espacio.

La electricidad est bastantebien, pero ella quiere msenchufes y puntos de luz, yprever una instalacin para elordenador y su conexin aInternet.

Va a poner una buena puertade seguridad. Desea instalar tarima flotanteen el suelo.Tambin quiere pintar denuevo toda la casa.


buena nota de lo que usted quiere ycmo lo quiere.Es muy importante lograr un plano abuena escala de la casa: as podrn es-tudiar la posibilidad de alguna reformaestructural, nuevas distribuciones, etc.Exija que los profesionales den unplazo de finalizacin de las obras(puede ser mejor pagar algo ms si tar-dan menos). No tenga reparos: pida que le detallenbien las calidades de los elementos quevan a instalar. Y fjese en si est incluidoel IVA en el presupuesto.

Y despus, decidaDe los presupuestos que le hayan dado,elija el que ms le interese. Frmelo, yrecuerde que es un documento vincu-lante, que obliga a las dos partes a cum-plirlo.

El presupuesto

Tiene que hacer nueva la cocina y cambiar los baos:solar, alicatar y poner los saneamientos.

Est pensando tirar un tabiquepara unir dos piezas yquedarse as con un saln msgrande.

Va a cambiarde sitio una puerta.

Demolicin de solados y alicatados de baos y cocina 72.000Demolicin del solado del saln, dormitorios y pasillo 70.200Levantado de la instalaciones de electricidad 30.000Levantado de la instalacin de fontanera y calefaccin 43.000Levantamiento de los sanitarios

5.000Levantado de carpinteras en muro10.000Alquiler del contenedor7.500Demolicin total

237.700 ptasAyudas de albailera para electricidad 32.000Ayudas de albailera para fontanera y calefaccin 35.000Recibido de baera

10.800Colocacin de falsos techos de escayola en baos y cocina 36.900Guarnecidos y enlucidos de yeso10.000Total albailera

124.700 ptasSolado de baos y cocina (baldosas de gres 30 x 30) 84.600Alicatado de baos (azulejo 10 x10) y cocina (15 x15) 213.000Nivelacin de solera en resto de casa

50.000Colocacin de pavimento de tarima flotante 551.000Rodapis de roble52.200Total solado

950.800 ptasALBAILERA, Total

1.313.200 ptasCuadro de proteccin electrificacin media 18.600Puntos de luz sencillos, con interruptor (10 u 32.860Punto de luz conmutado6.350Base de enchufe con toma de tierra (25 u.) 103.550Circuito monofsico de 15 A (50 m)

47.000Circuito monofsico de 20 A (20 m)24.700Circuito monofsico de 25 A (10 m)16.200Tomas de telfono (3 u.)12.200Tomas de TV (3u.)14.750ELECTRICIDAD, Total 276.210 ptas

Instalacin de fontanera de cobre y PVC (baos y cocina) 125.000Sanitarios Roca (2 lavabos, 2 inodoros, 1 baera, 1 bid y1 plato deducha, todo con sus griferas)290.200Instalacin de caldera mixta estanca de gas 204.500Tuberas105.60070 elementos radiantes en 8 radiadores (ms llaves) 195.000FONTANERA, Total 920.300 ptasPreparacin de paramentos( lavado, lijado y emplastecido) y pintura pls-tica mate en paredes de saln, dormitorios y distribuidor y techos de toda lacasa ACABADOS, Total. 443.970 ptasInstalacin de puerta de entrada blindada 77.180Instalacin de puerta de paso de pino

30.500 Instalacin de ventana de PVC de 125 x 120 32.500 CARPINTERA, Total 140.180 ptasTOTAL PRESUPUESTO

3.093.860 PTAS16% de IVA no incluido

Hay que pedir permiso

Dependiendo del tipo de obra es preci-so solicitar una serie de permisos y li-cencias. Si se confan los trabajos auna empresa o cuadrilla especializa-da en reformas, suelen encargarseellos mismos de la tramitacin. Si noes as, tendr que hacerlo usted: soli-citar la licencia de obras en el ayun-tamiento, si su obra requiere un pro-yecto tcnico, encargarlo al profesionalcompetente (arquitecto o ingeniero).A los instaladores autorizados debeexigirles el boletn de instalacin va-lidado por la Delegacin de Industriade su comunidad autnoma.


Una obra en 5 captulosEn la reforma de una vivienda se abordan obras muy diversas. Conven-cionalmente, se clasifican en distintoscaptulos. Revisamos cada uno de ellos,indicndole en qu debe fijarse y dn-dole un consejos basados en la expe-riencia de nuestros estudios y anlisiscomparativos.Adems, podr encontrar el coste apro-ximado de algunas de las obras ms co-munes (incluyen mano de obra, y mate-rial, pero no el IVA).Se trata siempre de precios orientati-vos. Tenga en cuenta que pueden variarmucho en funcin de las calidades, dequien le d el presupuesto, etc.

Cambios en la instalacin elctrica

Cambios en la instalacin de fontanera

Cambios del sistema de calefaccin

Derribo de tabiques interiores

Cambios estructurales interiores

Cambio de distribucin interior

Cambio de ventanas

Instalacin de piscina

Ampliar una vivienda unifamiliar

Demolicin de vivienda

Construccin de garaje

Construccin de edificio externo

Construccin de muro o valla

QU NECESITO?

Tipo de obra

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ALBAILERALa labor de albailera incluye trabajosdiversos. La demolicin de solados de toda la vi-vienda y de alicatados de baos y cocina,as como de los sanitarios. El solado y alicatado, el recibido de labaera y los nuevos sanitarios, y la colo-cacin de falsos techos de escayola. Los albailes levantan la instalacin deelectricidad y fontanera, y realizan lasayudas de albailera para las obras deestos profesionales (rozas, etc.). Derriban tabiques, abren huecos, etc.A veces se encargan tambin de la reali-zacin de muebles y estructuras deobra: arcos, estanteras, etc.

LE ACONSEJAMOSEs importante tener claras antes deempezar las obras estructurales quedesee realizar (derribos o levantadode tabiques). Si se plantea unanueva distribucin de la vivienda,conviene consultar con al-guien con conocimientostcnicos las posibilida-des (para saber qumuros se pueden de-moler, dnde estnlos pilares, pare-des de carga, ba-jantes) .

PARA QUE SE HAGA UNA IDEA

Los precios incluyen la limpieza y la bajada de escombros al contenedor, pero no el transporte al vertedero, que es un coste adicional (variable en funcin de la ciudad).Demolicin de alicatado, a mano: 970 ptas /m2.Demolicin de tabicn, a mano: 840 ptas/m2.Demolicin de solado de terrazo: 1.120 ptas/m2.Levantado de parqu o moqueta: 1.050 ptas/m2.Levantado de sanitarios: 4.500 ptas.Levantado de instalacin elctrica, TV y telfono: 28.000 ptas.Levantado de instalacin de fontanera: 17.000 ptas.Tabique de rasilln: 1.600 ptas/m2.Tabique de pladur : 3.800 ptas/m2.Falso techo de escayola: 1.800 ptas/m2.Recibido de baera: 10.700 ptas.Ayudas a instalacin elctrica: 32.000 ptas.Ayudas a instalacin fontanera y calefaccin: 30.000 ptas.Nivelacin para pavimento: 860 ptas/m2.Solado de gres y rodapi: 3.800 ptas/m2.Parqu de roble en espiga lijado y barnizado: 5.400 ptas/m2.Tarima de pino, con lijado y barnizado: 8.600 ptas/m2.Alicatado de azulejo 15 x15: 4.100 ptas/m2.

ELECTRICIDADEn este apartado se recoge lasustitucin de toda la instala-cin elctrica y sus mecanis-mos (sin cambiar la potenciade la casa). Incluye tambin lainstalacin de telefona y deTV, con sus tomas.

LE ACONSEJAMOSSi la vivienda no tiene toma detierra, aproveche para instalarla.Haga instalar enchufes contoma de tierra y conexin ml-tiple para el ordenador.


Cuadro de proteccin para electrificacin media: 14.850 ptas.Circuito monofsico de 15 A: 950 ptas m/l.Circuito monofsico de 20 A: 1.250 ptas m/l.Circuito monofsico de 25 A: 1600 ptas m/l.Punto de luz sencillo con interruptor: 3.300 ptas.Punto de luz conmutado: 6.350 ptas.Punto de luz doble interruptor: 6.150 ptas.Punto de luz doble conmutado: 11.150 ptas.Base de enchufe con toma de tierra: 4.150 ptas.Toma de TV: 4.900 ptasToma de telfono: 4.100 ptas.Foco base halgeno 50-100 W: 10.450 ptas.


FONTANERAEn este captulo se incluyen: La sustitucin de toda la fon-tanera en cobre y PVC de coci-na y baos. La instalacin de sanitariosnuevos y sus griferas.La realizacin (o el cambio) dela instalacin de calefaccin,que incluye caldera y radiado-res.

LE ACONSEJAMOSSi puede elegir, el gas natural esuna de las energas ms reco-mendable. Y lo mejor, una cal-dera mural mixta, de cmaraestanca y tiro forzado.Las tuberas de cobre, polietile-no o polipropileno.Si desea instalar aire acondi-cionado, deber acudir a unaempresa especializada.


Le damos unos precios orientativos de algunos elementos:Tubera de PVC 20 mm: 1.100 ptas m/l.Tubera de fundicin para evacuacin, 150 mm: 4.000 ptas m/l.Bote sifnico: 2.750 ptas/u.Instalacin de agua para bao completo con tuberas de polipropileno y PVC: 36.400 ptas.Instalacin de agua para cocina, con tuberas de polipropileno y PVC: 37.750 ptas.Baera de acero esmaltado (170 x 70, con grifera monomando): 25.500 ptas.Plato de ducha de acero esmaltado 80 x80: 17.000 ptas.Lavabo pedestal con grifo monomando: 23.000 ptas.Inodoro con tanque bajo: 33.000 ptas.Bid con tapa y grifo monomando: 23.000 ptas.Caldera estanca mixta: 205.000 ptas.Elemento de radiador de aluminio inyectado (60 cm altura): 2.100 ptas.Instalacin bitubular de cobre, con accesorios, para 10 radiadores; 103.000 ptas.

PINTURANo se trata slo del acabadopropiamente dicho, ya sea pin-tura o papel, sino que hay unastareas previas que se incluyenen este captulo: la preparacinde los paramentos, lavndolosy eliminando la pintura o elpapel anterior, y el lijado y em-plastecido de los muros dondefuese necesario.

LE ACONSEJAMOSSi va a pintar, use preferible-mente pintura plstica lisamate, en paredes y techos.


Precios orientativos de los trabajos de pintura:Arrancado de papel : 425 ptas/m2.Lavado y rascado de pinturas viejas: 320 ptas/m2.Emplastecido de paramentos; 340 ptas/m2.Pintura plstica lisa mate lavable blanca: 1.000 ptas/m2.Gotel plstico liso mate: 650 ptas/m2.Pintura tipo estuco: 8.800 ptas/m2.Esmalte sobre yeso: 1.300 ptas/m2.Revestimiento de papel vinlico: 1.400 ptas/m2.

CARPINTERATendr que recurrir a estos pro-fesionales para instalar unapuerta de seguridad, o siempreque quiera cambiar puertas oventanas. Tambin se encargande cepillar las puertas ya exis-tentes, sus marcos, de vestir losarmarios

LE ACONSEJAMOSEs buena idea invertir en la car-pintera exterior de una vivien-da, pues as mejora su aisla-miento trmico y acstico (y ala larga supone un importanteahorro de energa).Los acristalamientos correnpor otra cuenta.


Los precios de la carpintera varan mucho segn el tipo de ma-terial, diseo, etc. de los modelos que desee instalar. Le damosunos precios medios orientativos.Puerta blindada: 77.000 ptas.Puerta acorazada: 155.000 ptas.Puerta de paso de Pino Melis: 30.500 ptas.Ventana de aluminio lacado, de 120 x 120, con dos hojas practicables: 30.000 ptas.Ventana de aluminio y madera de 120 x 120, con dos hojas practicables: 109.000 ptas.Ventana de PVC de 125 x 120, con dos hojas practicables: 32.500 ptas.

Que las obras no letraigan de cabeza Haga nmeros y pida siempre variospresupuestos, bien detallados. Antes de empezar las reformas de supiso, deber informar al representantede la comunidad de propietarios: loscambios no deben hacer peligrar la se-guridad del edificio, alterar elementoscomunes ni trastornar a otros propieta-rios. Si es una vivienda antigua, delcasco histrico, entrese de si hay mslimitaciones en las obras a realizar. Exija que las personas que vayan ahacer los trabajos especficos (gas, fon-tanera, electricidad) sean profesiona-les autorizados para ello. Slo as podrobtener luego las licencias. Vigile las obras de cerca, observandocmo se desarrollan: es la nica formade controlar todo lo que le interesa yconseguir que todo salga a su gusto. Y cuidado con eso de y total, ya queestamos: esos extras son los que alfinal disparan cualquier presupuesto.

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