田園理想家建設公司

創業計劃書

代表人：楊振忠

聯絡電話：05-6315128

聯絡方式：雲林縣虎尾鎮文化路64 號

授課老師： 蔡 璞 教授

成 員：19856306 楊振忠 19956307 高上惠 19956308 黃靖琦 19956310 廖偉光

目錄 摘要 ............................................................................................................................. 1 第一章 前言 ............................................................................................................... 2 第一節 事業目的 ....................................................................................................... 2 第二節 目標市場 ....................................................................................................... 3 第三節 利基點 ........................................................................................................... 3 第二章 公司定位、經營理念與產品規劃 ................................................................. 5 第一節 公司定位 ....................................................................................................... 5 第二節 產品與服務說明 ........................................................................................... 5 第三節 經營模式 ....................................................................................................... 8 第三章 經營團隊 ..................................................................................................... 10 第四章 產業分析 ..................................................................................................... 13 第一節 產業特性 ..................................................................................................... 13 第二節 產業發展趨勢 ............................................................................................. 13 第三節 關鍵成功因素 ............................................................................................. 14 第四節 市場分析 ..................................................................................................... 15 第五節 產業結構分析 (Porter 五力分析) ............................................................. 16 第六節 SWOT 分析 ............................................................................................... 18 第五章 公司經營目標、策略構想與策略型態 .................................................... 19 第一節 經營理念 .................................................................................................... 19 第二節 公司目標與願景 ........................................................................................ 19 第三節 經營策略 .................................................................................................... 20 第四節 經營規劃與部門策略 ................................................................................ 21 第六章 財務分析 .................................................................................................... 24 第一節 財務預測分析 ............................................................................................ 24 第二節 風險因子分析及風險評估 ........................................................................ 32 第七章 投資說明 .................................................................................................... 34 第一節 資金籌措來源 ............................................................................................ 34 第二節 投資成員與服務說明 ................................................................................ 34 第八章 結語 ............................................................................................................ 36 參考文獻 .................................................................................................................. 37 附錄：

附錄一：農業用地興建農舍辦法.............................................................................38 附錄二：集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點簡介.............41

表目錄 表 1 公司組織名稱及職責 .......................................... 11

表 2 SWOT分析表 .................................................. 18

表 3 公司短中長期目標 ............................................ 20

表 4.1 企劃部門策略 .............................................. 21

表 4.2 人力資源策略 .............................................. 22

表 4.3 業務部門策略 .............................................. 22

表 4.4 財務部門策略 .............................................. 23

表 4.5 行銷業務部門策略 .......................................... 23

表 5 預估銷售額 .................................................. 24

表 6 固定資產投入與折舊 .......................................... 24

表 7 營業費用 .................................................... 25

表 8 損益表 ...................................................... 30

表 9 現金流量表 .................................................. 31

表 10 資產負債表 ................................................. 31

表 11 風險因子評估表 ............................................. 32

表 12 風險因素分析表 ............................................. 33

表 13 經營團隊投資金額及持股狀況 ................................. 34

表 14 年度增資金額 ............................................... 35

圖目錄 圖 1 投資股東持股比例 ............................................. 1

圖 2 正常風險因子公司五年損益 ..................................... 1

圖 3 田園理想家公司定位圖 ......................................... 5

圖 4 田園理想家產品定位圖 ......................................... 6

圖 5 集村農舍：美式小型社區住宅 ................................... 7

圖 6 個別農舍：鄉間小型豪宅 ....................................... 7

圖 7 一般豪宅：鄉間大型豪宅 ....................................... 8

圖 8 經營模式之架構圖 ............................................. 8

圖 9 公司組織架構圖 .............................................. 11

圖 10 Porter分析圖 ............................................... 16

圖 11 EPS損益預估圖 .............................................. 30

圖 12 考慮風險因子五年損益圖 ..................................... 32

圖 13 考慮風險因子 EPS 損益走勢圖 ................................. 33

圖 14 投資股東持股比例圖 ......................................... 35

1

股東持股比例

30%

70%

經營團隊

其他投資人

摘要 （一） 目的 在台灣的水泥叢林住宅裡，開創出有藍天、綠地寧靜的小型社區住宅，

為顧客創造「幸福理想的住家」，是本公司創立目的。 藍天、綠地的住家在都市裡，土地成本相對很貴，大部份人也買不起，

而在都市外圍的郊區或交通方便的鄉村，利用成本相對便宜土地，蓋個有藍

天、綠地可呼吸新鮮空氣的住宅，且格局符合豪宅居住品質，倒是可行的一

個選項，其中因應政府目前在推動的「集村農舍」住宅概念，配合政府政策

及市場利基需求來創造利潤發展公司。 （二） 集資資金 1.總資本額：新台幣參仟萬元整 2.自有資金：新台幣貳仟壹萬元整（持股70%） 3.其他投資者：新台幣玖佰萬元整（持股30%）

（三） 公司損益預估

EPS損益預估

5.20 4.95 4.26 4.06

16.53

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

EPS

圖一 投資股東持股比例

圖二 正常風險因子公司五年損益

2

第一章前言 第一節 事業目的

食、衣、住、行民生基本需求，在這基本需求中「住」成本最高資金龐

大、替換性甚低，終其一生只有一、兩次選擇；自己也有買房經驗，對於住

的「品質、格局、環境、安全」無法盡如人意，如果有能力也希望換個自己

理想中的「家」，在外打拚或委屈受氣能有個「幸福」的停靠地方，與親朋

好友互動時也發現有許多人也有這樣境遇及換屋想法，而目前房屋市場上客

制化「品質、格局、環境、安全」的房屋，在都市的行情動輒上億，不是一

般消費者有能力購買，所以消費者繼續選擇居住不甚滿意的水泥叢林，或者

選擇在鄉下偏遠的農地上，蓋個「個別豪華農舍」滿足自己品質、格局、環

境居住需求，但安全上又是一大疑慮公共設施也極為不足，而個別農舍零散

分佈，農村生活機能不足，且管理不易並造成環境污染及鄉村景觀的破壞，

政府遂於農業用地興建農舍辦法中修訂（該法於民國九十二年一月三日修正

第三條），以獎勵方式鼓勵集村方式興建農舍；本公司從中發現集村農舍興

建方式，有利於創造客制化的品質、格局、環境、安全的「住家」，又有藍

天、綠地四週是綠油油的田野間。

走進美式裝璜的別墅裡，簡潔俐落的擺設，兩面落地玻璃窗外，綠草如

茵，可以種種花，種種菜，四週盡是翠綠的樹木，全然的田野生活，這就是

本公司看準的市場，可以免除奢侈稅課徵而推出的集村農舍；最近新聞打房

課徵奢侈稅議題炒翻天，屏東建商順勢推出「集村農舍」，不僅有兩百坪的

美式別墅住宅，還附贈七百多坪的快樂農場，讓有意計畫退休人士籌備兩年

後入住，白天種田、晚上住豪宅，不怕課徵到奢侈稅（政府於100年6月1日開

徵）。2萬多坪的農地，只拿十分之一來集中興建住宅設施，其餘的，規畫為

林地、綠地與耕地，分給24戶人家使用，等於一戶擁有百坪的豪華別墅，還

有近千坪土地，售價1400多萬，由於規定5年內不能轉移，不怕奢侈稅，集中

居住安全性高，才推出2個月不到，已經賣出13戶，超過一半，這些事業有成

人士嚮往農村生活而移居鄉下，成為一個特殊現象。另外有個社群網站

facebook裡遊戲軟體“開心農場”讓許多上班族趨之若務，甚至商人推出實

體版開心農場，也呈現出人們嚮往農村生活現象，這些新聞議題更證明本公

司以集村農舍方式來推動田園理想住家，有這市場潛力。

3

第二節 目標市場 理想、舒適、安全田園式集合式住宅是本公司定位產品，該產品在市場

定價上約千萬（視土地成本調整），消費者需有一定資金準備及嚮往田園生

活，遂目標市場設定以有這樣消費能力且理念需求較接近的區域型潛在顧客

為考量，就近規劃住宅產品，用相同經營方式建設各地建案，以此創造利潤。

以集村豪華式住宅為訴求建案，目前以宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、南投縣、

台南縣、屏東縣已有建商推出相類似建案為最熱門區域，相對競爭者也多應

先避開，反而雲林縣、嘉義縣同樣有好山、好水的嘉南平原，目前僅以「個

別農舍」為主要產品，集村農舍的概念產品尚屬處女地，僅慎評估應有開發

潛力。

目標市場： 目標一：雲林縣（古坑鄉、斗南鎮、虎尾鎮） 目標二：嘉義縣（大林鎮、民雄鄉、竹崎鄉） 目標顧客： 目標一：高收入，例醫生、律師、科技新貴….. 目標二：穩定收入，例大學教授、退休軍公教人員……

第三節 利基點

一、開發不易：集村農舍或農村再開發，雖然政府有相關獎勵措施鼓勵興建，但

申請條件及手續相當繁雜，且時程較一般建案申請冗長，如沒有

相當耐心及專業不容易成功，且利潤沒有一般營建業豐厚，所以

大型建商不會覬覦介入，而本公司就以專業、熱心服務的態度，

在此特殊利基點建立此市場的競爭力。 二、價值策略：雖然本公司集村農舍的產品價位也不低，屬千萬級房屋產品，但

相對同屬性豪宅產品，其價位相對低廉，在產品品質策略上以高

價值策略開創市場。 三、理想住家：客制化的品質、格局、環境、安全的「住家」，又有藍天、綠地

農村開發

理想大地

社區住宅

4

四週是綠油油的田野鄉村生活，相信是許多事業有成人士的夢

想，以顧客為導向創造出消費者需求市場是本公司站穩市場的利

基點。 依據農發條例三十八條規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼 承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徴遺產稅；另依據農發 條例三十八條規定，農地作農業使用贈與給民法1138條規定之繼承人免課徴贈 與稅，依據稅法農村農地興建之房屋相對對消費者是有利的。

5

第二章公司定位、經營理念與產品規劃 第一節 公司定位

「田園理想家建設公司」的遠景不僅是一棟好的房子而已，而是一個幸福溫

馨的家，不再是水泥叢林，取代的是綠草如茵，可以種種花，種種菜，四週盡是

翠綠的樹木，全然的田野生活。而幸褔的「生活空間」是透過專業管理、集體用

心營造出來的，從土地開發、設計規劃、施工營造到銷售服務、社區經營都要專

業、都要用心，在看得到與看不到的地方，用蓋自己房子的心境，設身處地來處

理每一個細節，這樣的用心，就是要提供幸福溫馨的家，給所有田園理想家的客

戶。

公司初期起步階段以「農業用地與建農舍辦法」來取得建地並規劃集村農

舍或農村再開發建案，訴求客制化有品質、格局、環境、安全的集合式住宅，在

這小眾客制化的產品市場，建立專業規劃團隊。

第二節產品與服務說明 房地產的類型：

公寓大廈：無電梯公寓 、電梯大樓 ：套房、一般住宅、辦公室

透天厝（市場競爭對象）：一般透天厝、豪華別墅、個別農舍、集村農舍

其他：車位、廠房、土地、其他

高價位

低客製化 高客製化

低價位

田 園 理想家

圖三 田園理想家公司定位圖 圖三 田園理想家公司定位圖 圖三 田園理想家公司定位圖

6

高

低

高 低

品質

價格

CP中等

CP低

CP高

CP中等

10001300 4007001600

豪華別墅 個別農舍

集村農舍

一般住宅

高

低

高 低

高

低

高 低

品質

價格

CP中等

CP低

CP高

CP中等

10001300 4007001600

豪華別墅 個別農舍

集村農舍

一般住宅

公司籍由集村農舍相關法令配合住宅理念來規劃建案，並由開發程序中收取

相關服務及建設費用，創造公司的利潤；目前台灣的農業政策，在農業發展條例

修正施行後，從農地農有的管地又管人的原則，轉變成管地不管人的原則，使得

農地運用方面顯得比較靈活，但政府為避免農地被過度開發興建農舍，於民國九

十年四月二十六日定訂「農業用地興建農舍辦法」（該法並於民國九十二年一月

三日修正第三條），辦法中限制興建農舍者須取得農地所有權逾二年及士地面積

需滿足0.25公煩始得興建之規定。但為了獎勵以集村方式興建農舍，在法令上做

某種程度的放寬，例如：在法令上集村農舍依「農業用地興建農舍辦法」第八條

規定須有二十戶以上或離島地區達十戶以上共同申請（起造人）於同一筆或數筆

相毗連土地上集體興建農舍者。

公司以集村農舍或農村再開發方式，配合政府政策活化運用農地或農村土地

開發理想小型社區住宅，有如美國鄉村住宅，中間有一條大馬路..二側有獨棟或

雙併的房子..屋前有花園..屋後有綠地..與鄰居地界間有綠籬...小孩在路上打

球..居民在花園除草...還有人在屋後曬太陽...一個社區內只有20戶人家...偶

而還有人辦一下社區烤肉大會...這就是集村農舍的型態。

圖四 田園理想家產品定位圖

7

公司希望以集村農舍品牌打響公司名號，在品牌基礎及財務狀況穩定下不排除進入其他產品市場如個別農舍、一般豪宅或一般住宅，依市場需求開發更多元

產品。 個別農舍：與集村農舍差別在於農地使用面積、法規規定及個別與集合式不

同外，其住宅品質與集村農舍大同小異，價位上稍貴，但個別單一處理，其風險

及複雜層度較低。

一般豪宅：一般透天處豪宅興建方式及規劃與個別農舍相似，不同之處在於土地

取得較昂貴，但法規單純許多。

圖五 集村農舍：美式小型社區住宅

圖六 個別農舍：鄉間小型豪宅

8

申請建築執照

申請使用執照

農地購買或以共同開發方式取得農用建地

針對潛在顧客行銷完成起造人申請

建材公司

營造公司

裝璜公司

房子完工交屋

申請建築執照

申請使用執照

農地購買或以共同開發方式取得農用建地

針對潛在顧客行銷完成起造人申請

建材公司

營造公司

裝璜公司

房子完工交屋

農地購買或以共同開發方式取得農用建地

針對潛在顧客行銷完成起造人申請

建材公司

營造公司

裝璜公司

房子完工交屋

第三節 經營模式 公司深入製造到完工過程、控制成本及低價採購，從生產到銷售過程節省成

本，公司在每一階段賺取合理利潤，達到雙贏局面。

本

建 設 公 司

合作公司

申 請 補 助

圖八 經營模式之架構圖

以土地抵

押借款取

得房屋興

建費用

圖七 一般豪宅：鄉間大型豪宅

9

公司籍由集村農舍這樣的理念來規劃建案，並由開發程序中收取相關服務及建設

費用，創造公司的利潤，其開發銷售方式概可分為三種方式： 一、委建（初期）

由起造人購買好相關規定之土地再找公司來建設規劃，有相同理念的消費

者，找好自己未來鄰居（自己所認識的親朋好友）當起造人（本島20位，離島10位），與公司合作開發，公司負責項目及程序如后： 地點選擇→基地規劃→土地產權移轉→建造執照申請→使用執照申請→興

建交屋→補助請領 二、預售（成長） 由公司購買相關規定之土地，再透過廣告行銷方式，募集法規規定起造人人

數（本島20位，離島10位），再依程序申請開發建設，公司負責項目及程序如后： 地點選擇→基地規劃→產品定位→廣告行銷→土地產權移轉→農民資格核

定→建造執照申請→使用執照申請→興建交屋→補助請領 三、農村建地再造（成熟）

公司購買或合作方式取得已荒廢或閒置農村建地來興建集合式住宅。 房屋興建：

申請執照核可後，由合作公司興建，合作廠商選擇信譽良好中小型公司，以

長期合作方式經營，追求市場趨勢，以最新的建築工法興建，例如：結構是由H

型鋼及C型鋼成型，現場螺栓系統組裝，採日本進口陶瓷外壁板，全室牆面及屋

頂基內灌注PU硬質發泡，以達防震、抗颱、隔音、斷熱效果，最符合台灣多颱風

地震的安全舒適住宅，並如期、如質、如預算完工交屋。

10

第三章經營團隊 本公司將於2013年創立，招集以下優質的經營團隊，希望在最短的時間內統

籌有限的資源創造可能，為公司帶來最大的營收，以下是本公司經營團隊介紹。

董事長兼總經理：蔡璞先生

個人簡歷：國立清華大學動力機械研究所博士

國立政治大學科技管理班畢業

專長：科技管理、策略規劃、新事業規劃、專利

經歷：中山科學研究院結構組 組長研究員

行政院航太小組研究發展組 組長

國碳科技股份有限公司 董事長

英泰吉企管顧問有限公司 負責人

中華經濟研究院知識經濟與智慧財產研究中心 副主任

國立虎尾科技大學企業管理系 系主任

企劃經理：楊振忠先生

個人簡歷：國立虎尾科技大學經營管理研究所

海軍官校學士

經歷：國防部職業軍官

教育部軍訓教官

中華民國海軍部隊艦艇相關職務

專長：人資、創業、專案管理、組織運作及溝通

財務經理：高上惠小姐

個人簡歷：國立虎尾科技大學經營管理研究所

經歷：德聯（股）公司 外貿助理

上品塗裝（股）公司 總經理助理

專長：財務管理

行銷經理：黃靖琦先生

個人簡歷：國立虎尾科技大學經營管理研究所

11

逢甲大學學士

經歷：逢甲大學GPS中心 助理研究員

中投有線電視 業務部組長

北港有線電視 廣告部主任

專長：產品行銷規劃、產品廣告設計、市場評估規劃、行銷管理

業務經理：廖偉光先生

個人簡歷：國立虎尾科技大學經營管理研究所

經歷：裕盛機械廠 行政經理

展光機電五金工程行 負責人

鴻典有限公司 負責人

專長：業務行政、工程管理

人資經理：待聘

個人簡歷：待聘

經歷：待聘

專長：待聘

董事長

兼總經理

企劃經理

財務經理

行銷經理

業務經理

人資經理

圖九 公司組織架構圖

12

表1 公司組織名稱及職責

職 稱 職 務 內 容

董事長

兼總經理 制定與執行決策、領導組織達成目標

企劃經理 開發土地、掌握市場趨勢擬訂產品及與建計劃

財務經理 掌握公司財務動向、資金調度及銀行往來

行銷經理 致力產品行銷與推廣，針對目標客戶群有效行銷

業務經理 依興建計畫統籌規劃各合作廠商施工及進度掌控，確保產品如

期、如質、如預算完工並與消費者保持溝通管道，提昇滿意度

人資經理 人力資源運用及訓練

公司人力需求與徵才基本條件:

(一)總經理:

碩士以上學歷，具備5年以上的經營經驗，國、台聽說能力佳，瞭解建築、土地、

農業發展相關法令及產業市場。

(二)各部門經理:

碩士以上學歷，具備3年以上的相關部門經驗，國、台聽說能力佳，能獨立作業，

具圓融、整合等能力。

(三)各部門間接人員:

大學以上學歷，相關背景科系畢業，國、台聽說聽說能力佳，責任、熱誠、細心

者。

13

第四章產業分析 第一節 產業特性 （一）地區性市場

因房地產的不可移動性，因此房地產市場的供需與價格大多是由當地

區所決定，其他鄰近區域僅供參考。

（二）資訊不透明

房地產多私下各別交易，一般難以獲得真實交易價格資訊，雖然許多

知名房仲業標榜成交價資訊公開，但多數業者仍將成交價視為機密，尤以

建商對其成本甚少公開揭露。

（三）市場供需調整緩慢

房地產的土地取得及興建都需要時間，因此短期供給較無彈性；而房

地產需求長期受人口成長及所得影響，其速度緩慢。

（四）公共介入性強

房地產市場受到都市發展、公共建設、都市計畫法規及稅賦等金融政

策影響，像是政府透過優惠低利貸款政策影響房市刺激需求，也可以用奢

侈稅抑制投機行為。

（五）影響供給因素多

影響房地產市場供給因素主要是投資者或開發業者的成本與利潤，

其影響因素有1.房地產價格 2.生產要素價格3.房地產存量品質4.融資條

件，另影響房地產市場需求因素又可分長期及短期來看：

(1)長期影響因素

主要包括人口變動、家庭結構變動、所得變動、就業機會改變、偏

好改變等，長期對市場需求造成相當程度的影響。

(2)短期影響因素

主要包括貸款或金融條件變動、通貨膨脹、預期景氣（房價）、稅

賦變動、季節性影響。

第二節 產業發展趨勢 2008年因美國房地產泡沫化所引發全球房地產產業及金融危機例例在目，所

以房地產很容易受景氣及供需影響，目前台灣房地產業發展趨勢有三點值得本公

司特別重視：

一、ECFA效益影響

自政府在兩岸交流簽訂ECFA（兩岸經濟合作架構協議），簡單地說意指，

對岸的資金從限制性變成可以有條件性的進入台灣市場買方更多元、資金越

14

充足、買氣越活絡，對於房市來說相對性是好的，但事情總是有一體兩面，

近期不管是台商鮭魚返鄉或陸資資金確實炒熱台灣房市，建商積極推出建

案，尤其是北部及台中豪宅市場，但也漸形成房市泡沫化現象。

二、政府政策對房市影響

今年2月25日政府釋出奢侈稅草案(奢侈稅：特種貨物及勞務稅條例草案

中，擬針對持有2年內移轉非自用住宅之房產，按實際交易價課稅，即買進

後1年內賣出，將課徵15％的稅，買進後2年內賣出，將課徵10％的稅，預計

最快7月1日上路實施) 。當時政策尚未真正推出市場上就已風雲變色，已經

開始發威，不只買方觀望、連賣方也急縮！其中包括有委託出售案件量、看

屋量銳減，連同拍賣市場也冷颼颼，法拍案件停拍及流標重達5成以上，目

前不僅買方縮手期待房價下滑有便宜可撿，賣方市場也出現停止託售的觀望

現象，房市短期內將出現急凍期的拉鋸戰，可見政府打房政策一出台的威力。

三、景氣的影響

景氣的好壞對於房市影響甚為明顯，因為整個景氣的衰退，房市就必須

隨時防範突發狀況的發生，主因整個市場結構逞現反反覆覆不穩定的現象，

所以它是帶有潛在的危機。 建築業一方面帶有無限的商機，一方面又有推

不動有氣無力的無奈，台灣經濟研究院2011年4月公布景氣動向調查，建築

業是唯一在3月轉壞、未來半年較3月看壞的產業，由於國內對房市的措施愈

見嚴格，恐將再緊縮未來的銀行業房貸業務量，況且房價已經漲升8年，購

屋負擔加重，預期利率上揚及銀行下修鑑價標準，都讓買方期待房價下修的

意願增強，可見景氣的影響力。

第三節 關鍵成功因素 一、成本費用低：本公司雖定位為建設公司，但是以透過消費者與營造業者之間

某介（委建、預售）來達成房屋銷售模式，不需設置營造業相關生產設備及

人員，資金準備及成本費用較少。 二、較不受景氣影響：本公司集村農舍的產品屬於小眾客制化市場，雖景氣會影

響整體房屋市場買氣，但集村農舍市場仍有一定的需求，且該需求者定位在

較不會受景氣影響。 三、專業、整合性服務：公司組織每位成員都有其專長，透過垂直性整合服務，

企業組織能夠在有限資源創造最好的績效。 四、目標市場無類似商品少：目前以雲林縣、嘉義縣為主要目標市場，相類似本

公司所推出的集村農舍產品很少，可能因素為開發不易、利潤不高、期程太

長或者是消費市場尚未展現需求性。 五、產品有競爭力：產品訴求特色：住的空間像飯店、穩密性、安全性高、開心

的田園生活品質、格局放心、價格開心，客制化的品質、格局、環境、安全

15

的「住家」，又有藍天、綠地四週是綠油油的田野鄉村生活，相對市場有其

特殊性競爭力。

第四節市場分析

一、台灣將以換屋市場為主流市場，自有住宅率將達到 90％

台灣目前平均每年新增房屋數約 15萬棟(依登記棟數計算)，平均每年

新增家戶數僅約 12萬戶，且持續下降中，未來平均每家戶擁屋數將逐漸增

加；此外目前的首購、換屋、投資需求之市場占有率比例約 5:3:2；但當新

增家戶數逐漸減少，市場上的首購需求將隨之減少，且由於都市逐漸發展成

熟，2020 年住宅自有率勢必超過 90%以上(預估最快三年內住宅自有率即有

機會到達 90%)，屆時中古屋及換屋需求將逐漸增加，成為市場上的主流市

場，預估屆時首購、換屋、投資需求之市場占有率比例將會成為 4:4:2，對

於本公司產品即鎖定換屋族群。

二、建築產品定位將轉型，豪宅綠地將成主流

台灣已漸走過開發中國家發展，不僅要有且要好，人民生活水準不斷提

高，建設公司的產品定位將逐步轉型，大面積、豪宅規格，藍天綠地之推案

將更頻繁出現，公司身為中小型建商必須思考未來市場產品定位的問題，掌

握趨勢推出符合市場消費者產品。

三、綠建築標章跟相關節能建築認證將成為重要特徵

目前台灣內政部建築研究所已經完成綠建築認證標章，針對日常節能、

生物多樣性、綠化、基地保水、水資源、二氧化碳減量、室內環境、廢棄物

減量、污水處裡改善等九項指標進行評選；依照公共工程委員會的要求，目

前所有新建公共建築都須取得綠建築標章；而針對一般民間新建建築，也有

許多指標性建商持續以綠建築設計概念開發住宅；國外相關節能建築的認證

現已成為估價的重要變數。在技術提升與觀念的強化下，預估在 2020 年，

綠建築標章將可望成為影響房價的重要特徵，並對房價有正面的助益，本公

司集村農舍建案將導入綠建築相關設計。

四、城鄉發展落差大、農業用地閒置情形嚴重

房地產的長期發展趨勢主要跟總體經濟、家戶成長、區域相對發展、及

外資開放程度有關係，目前台灣城鄉發展落差大，大部份發展以新五都為

主，造成鄉村人口外流至新五都更為明顯，鄉村因人口外流農業用地閒置情

形更形嚴重，對於本公司農業用地取得成本較低也較為容易反而有利。

而公司目標市場雲林縣（古坑鄉、斗南鎮、虎尾鎮）及嘉義縣（大林鎮、

16

民雄鄉、竹崎鄉），同樣有人口大量外流農業用地閒置情形，但所在地附近

有大學、科學園區、工業園區，中、高收入人口有一定族群量，較容易創造

出有需求消費者。

第五節 產業結構分析 (Porter 五力分析)

來自消費者的議價能力： 一、目標市場相同產品少，消費者較無選擇，議價能力屬賣方市場有利。 二、市場同類型產品少，僅能以一般豪宅或個別農舍相比較，消費者對於獲取產

品價格資訊能力是有限制。 三、本公司產品主要訴求客制化，價格訂定買方較無法議價。 總結：綜合以上分析，消費者對於本公司集村農舍建案議價能力是較低的。 來自供應商的議價能力： 一、與合作廠商及往來銀行採長期合作方式，降低其議價空間。 二、建築用材料價格容易遀著市場波動，公司因資金有限無法長期簽約供料，且

無法大量購買屯貨，容易受市場波動。

高 低

低

中

中

圖十 Porter 分析圖

17

三、與合作廠商採長期合作方式，轉換成本相對較高。 總結：綜合以上分析，供應商議價能力高。 來自潛在進入者的威脅： 一、集村農舍建案開發不易，較不會吸引建商進入。 二、需要專業的知識和服務的熱忱且開發時程冗長，一般進入障礙高。 三、建立品牌與消費者的認知後，較不受進入者的威脅。 總結：綜合以上分析，來自潛在進入者的威脅普通。 來自替代品的威脅： 一、產品獨特性有一定市場區隔，市場一般透天住宅，豪華別墅、個別農舍，較

無法產生替代威脅。 二、在同品質的豪華別墅、個別農舍，集村農舍價格相對較低、安全性高且共同

開發效益大，市場競爭力強。 三、目標市場尚未過度開發，公司產業成長空間大。 總結：綜合以上分析，來自替代品的威脅較低。 來自現有競爭者的威脅： 一、現有競爭者已有相當建築經驗，產品轉換、行銷能力、資金籌備均較本公司

強。 二、房地產屬重大投資及消費，消費者較在意建設公司的品牌、信譽，本公司為

新成立知名度較不足，不容易獲得消費者認同。 二、集村農舍屬小眾特殊市場，相關法令繁雜且開發不易一般建商較不會主動介

入經營，相較本公司針對目標客戶主打集村農舍強力推銷，消費者接受度高。 總結：綜合以上分析，來自現有競爭者的威脅較普通。

18

第六節 SWOT 分析 表2 SWOT分析表

• 目前政府對於集村農舍，淪為另類豪華別

墅炒作標 地，採取嚴格審查方式，增加申請通過風險

• 上游供應商目前採合作方式開發，存有無法合作不 確定因素，其替代供應商不容易建立

• 景氣影響買氣，尤其是高單價房屋產品，目 前全世界的景氣尚未明顯複甦

• 新法規剛執行，市場觀望居多，以合法方式 開發產品，賺取先進入機會財 •奢侈稅的效應，讓消費者轉向更有利的產品 • 市場目標客戶有一定潛在購買力，大環境的 改變目標客源勢必增加 • 目標市場發展有一定潛力，交通、工業區、 科學園區、大學及其他中小學林立等，有

利建立目標客戶群

威脅（ Threats ） 機會（ Opportunities ）

• 以新加入者進入市場，相對競爭對手已有

完善建築 經驗 ，經驗較不足 • 發展初期人力資源相對競爭對手不夠健全 • 發展初期階段資金相對不足，而此行業資金 操作不 慎，容易發生財務危機 • 初次進入這市場各項法規及智權知識不夠， 相對不如競爭對手

• 目前市場沒有如此產品概念營運模式具有特殊性

• 針對目標客戶採市場區隔行銷，走專業立基市場

• 相對現有競爭者行政管理仍以傳統社會經營模式，能有效引進較進步管理系統，如

期如質如預算達成目標

劣勢（ Weaknesses ） 優勢（ Strengths ） SWOT 分析考量面向

19

第五章公司經營目標、策略構想與策略型態 第一節 經營理念

一、不同區域、同樣標準

面對消費者多樣化的需求，本公司針對不同區域、不同市場依照客戶的需求

而開發不同產品，我們都用同樣嚴謹的態度應對，採用同樣標準的工作規範，差

別只在於面積的大小、地方不一樣而已。

二、專注本業、深耕市場

公司為新成立建設公司，要在市場上有立足之地，首要建立自己品牌及口碑

每年以推乙個個案量為限，當前案尚未完成百分之七十不急於推出下一案，以控

管品質少量專注化，並秉持「掌握趨勢」、「創造需求」、「引導流行」的原則，

產品符合消費者需求，自然形成品牌特色，在市場上也自然形成口碑。

三、垂直整合、管控品質

從土地開發、規劃設計、營建施工、水電工程、企劃銷售到售後服務，公司

整合各領域的資源，分別由公司內各部門負責，這種做法使用較多的人力產生較

高的人事成本，但各司其職專業服務反而可以有效控制各環節，務求達到盡善盡

美的要求，對消費者而言也是負責任的舉動。

公司的房子均以自建自售，直接向消費者負責，因此銷售人員所作的承諾，

都是在公司授權之下所為，不為業績而信口開河。消費者日後有問題也都可以直

接向公司反應，不會投訴無門或是公司不認帳的情形發生，因此消費者買房子可

以買的更安心更有保障。

第二節 經營目標與願景 「田園理想家建設公司」的願景不僅是一棟好的房子而已，而是一個「幸福

溫馨的家」，不再是水泥叢林，取代的是綠草如茵，可以種種花，種種菜，四週

盡是翠綠的樹木，全然的田野生活，房屋品質、格局、價格也讓消費者滿意。這

樣的願景不僅是公司經營目標更是對消費者的承諾。

公司也依現況及可能達成目標，來設定規劃短、中、長期目標，讓公司永續

經營，其目標規劃如表三。

20

表3 公司短中長期目標

短期目標: 2013~2016（四年）

建立品牌、信譽 財務、資金更完善、建全

1.在目標市場擇一基地，實際蓋出代表性

產品，讓消費者產生信心並建立自我品

牌。

2.短期內讓公司財務更建全，累積一定備

用資金，以備後續發展。

3.規劃4年內推出4個建案

中期目標: 2017~2022（六年）

擴大經營規模及目標市場 房屋產品多元化

1.將產品品牌及經驗推展至其他縣市及

離島地區。

2.除集村農舍產品外，應顧客需求開發更

多房屋產品，朝多元化經營方向發展。

3.規畫6年內推案量達12個建案

長期目標:2022~水續發展

跨足其他營建產品 股票上市

1.產品進入成熟期，除可大量複製外，應

以相關知識跨足其他營建產品，並依市

場需求開發產品。

2.讓股票上市從市場募得更多資金，擴大

經營版圖。

第三節 經營策略

本團隊之經營策略如下。

(一)品質導向

集村農舍是是平價、豪華且具有農業機能的別墅社區，可規劃獨棟、雙

併、安全、集中社區管理。

(二)價格導向

集村農舍相對一般別墅成本低，格局規劃更有空間，公司以一般中、高

收入民眾買得起的別墅社區為定價策略。

(三)管理導向

自己興建農舍或一般別墅，只有一戶或少數幾，沒有社區的管理及保全

機制，安全性相對較差，維護成本也不如社區共同維護好。

(四)成本導向

集村農舍是以農地為基地，一般別墅是以建地為基地，農地價格相對一

般建地便宜許多，成本差異大，反應到售價差多；選擇符合公司需求的合作

廠商，簽約長期合作降低成本並保證如期、如質完工。

(五)市場導向

打房課徵奢侈稅議題炒翻天，屏東建商順勢推出「集村農舍」，才推出

21

2個月不到，已經賣出13戶，超過一半，這些事業有成人士嚮往農村生活而

移居鄉下，成為一個特殊現象，目標市場雲林縣、嘉義縣也有許多事業有成

人士想擁有理想住宅處所，且公司訴求客制化有品質、格局、環境、安全的

集合式住宅，在這小眾客制化的產品市場，建立專業規劃團隊，配合消費者

的需求做規劃。

第四節 經營規劃與部門策略

要經營成功的事業，公司各部門對於事業的規劃有相當的重要性，本團隊將

公司部門分為：企劃開發部、人力資源部、業務部、財務部、行銷部，並各部門

之策略說明如下:

表4 部門策略

表4.1 企劃部門策略

構面 策略

企劃開發策

略

(一)土地開發評估

1. 土地不得位於區域計劃法編定之水利用地、生態保護用地及國

土保留用地

2. 不得位於工業區內、農牧用地、林業用地

3. 不得位於其他違反土地使用管制規定者

4. 具有高級住宅區位及需求者

5. 具有休憩資源或地價便宜者

6. 建用農用農地屬同縣市之毗鄰鄉鎮者

7. 建用農用農地應同屬都市土地或非都市土地

8. 需滿足基地與計劃道路寬度及距離

9. 需考慮時間距離的特性者

10.須注意區域土地開發之可行性評估

(二) 基地規劃概念

1.建用農地

(1) 集村農舍戶數不得低於20戶，離島地區不得低於10戶

(2) 需滿足公共設施項目留設

(3) 需符合集村農舍興建獎勵及協助辦法

2.農用農地

(1) 建用農地與農用農地需在同縣市之同鄉鎮或緊鄰鄉鎮

(2) 建用農地與農用農地需同屬都市土地或非都市土地

(3) 建用農地與農用農地需符合1：9的土地比例

(4) 建用農地之坡度須小於30度者

3.產品定位

22

(1) 收集區域市場資訊

(2) 分析區域市場的產品需求

(3) 區隔市場定位

4.起造人(買主)資格核定

(1) 起造人應為農民

(2) 須年滿20歲或未滿20歲已婚者

(3) 起造人無自用農舍者

(4) 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地確供農業使

用並屬未經申請興建農舍之農業用地

5.土地移轉予買方(起造人)

(1) 依規劃及承購之配置圖辦理假紛割

(2) 產權以持分方式移轉至買方

(3) 收取土地買賣價款

表4.2 人力資源策略

構面 策略

人資策略 1.聘選具有建築工務與房地產銷售專業之從業人員。

2.與人力銀行合作，篩選公司需要的人才。

3.實施獎勵及懲處制度。

4.給予員工舒適的工作環境，提昇工作士氣。

表4.3 業務部門策略

構面 策略

業務策略

1.起造人(申請人)須檢附以下資料

(1) 申請人戶籍謄本

(2) 建用及農用農地之土地登記謄本

(3) 稅捐稽徵單位開具之申請房屋財產歸戶清單

(4) 歸戶清單中所有房屋使用執照影本

(5) 無自用農舍證明書

(6) 農業用地作農業使用證明書

2.建照執照之申請

(1) 興建之申請書

(2) 農業主管機關核可興建農舍之資格文件

(3) 農地之地籍圖謄本

(4) 土地權利證明文件(所有權狀)

(5) 土地使用分區證明

(6) 設計圖及工程圖(施工圖)

3.興建交屋

(1) 工程管理

23

(2) 工程驗收

(3) 建築物交管

(4) 農業經營教育

(5) 農場經營規劃執行

(6) 設計圖及工程圖(施工圖)

4.補助請領

(1) 向有關單位申請補助款項

(2) 補助款項歸屬以契約明訂之

表4.4 財務部門策略

構面 策略

財務策略 1.規畫整體總資金的運用。

2.掌控現金的支出和收入。

3.減少或避免不必要的支出。

4.公司財務透明化。

表4.5 行銷業務部門策略

構面 策略

行銷策略 1.廣告企劃【先售後建的策略】

2.銷售策略【鎖定目標市場的群聚特性】

3.買賣訂約【土地買賣及委建訂約】

24

第六章 財務分析 第一節 財務預測分析

表5 預估銷售額

預估銷售額（考慮風險因子=1）

單位：千元新台幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

虎尾建案 180,000 0 0 0 200,000

古坑建案 0 180,000 0 0 0

民雄建案 0 0 180,000 0 200,000

竹崎建案 0 0 0 180,000 0

合計 180,000 180,000 180,000 180,000 400,000

預估銷售額（正常狀況）

單位：千元新台幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

虎尾建案 180,000 200,000

古坑建案 180,000

民雄建案 180,000 200,000

竹崎建案 180,000

合計 180,000 180,000 180,000 180,000 400,000

表6 固定資產投入與折舊

固定費用投資預估

單位：千元新台

幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

開辦費 1,000

開辦費小計 1,000

電腦設備 500 100 100 100 100

辦公家具 300 100 100 100 100

測試與品保設備 100 20 20 20 20

冷氣及辦公設備 200 40 40 40 40

25

包裝設備

生產設備

小計 1,100 260 260 260 260

其他不可預見費 165 39 39 39 39

總計 1,265 299 299 299 299

折舊 0 253 313 373 432

土地廠房設備殘值 1,265 1,311 1,297 1,224 1,090

開辦費攤提 200 200 200 200 200

開辦費殘值 800 600 400 200 0

表7 營業費用

營業費用合計

單位：千元新台

幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

薪資 4,290 4,505 4,730 4,966 11,061

顧問費 50 60 72 86 104

郵費 10 12 14 17 21

電費 120 132 145 160 176

水費 24 25 26 28 29

電話費 180 198 218 240 264

交際費 100 120 144 173 207

出差費 24 26 29 32 35

保險費 300 315 331 348 774

租金 240 240 240 240 480

退休金 257 270 284 298 664

職工福利 215 225 236 248 553

勞務費 0 0 0 0 0

廣告費 500 600 720 864 1,037

運費、出口費、包裝費 0 0 0 0 0

樣品費 5,400 5,400 5,400 5,400 12,000

修繕費 24 24 24 24 48

文具費 10 11 12 13 15

車馬費 100 110 121 133 146

折舊 0 0 0 0 0

各項攤提 200 200 200 200 200

雜費 120 126 132 139 146

26

研究材料費 120 132 145 160 176

消耗品費 0 0 0 0 0

書報雜誌 12 13 15 16 18

律師費與會計師簽證

費 300 360 432 518 622

利息支出 0 0 0 0 0

合計 12,596 13,105 13,671 14,303 28,774

公司人力

董事長 1 1 1 1 1

總經理 0 0 0 0 1

特助 1

企劃經理 1 1 1 1 2

業務經理 1 1 1 1 2

行銷經理 1 1 1 1 2

財務經理 1 1 1 1 2

人事經理 1 1 1 1 2

會計 1

總機

合計人數 6 6 6 6 14

薪水基準

董事長 80 84 88 93 97

總經理 60 63 66 69 73

特助 30 32 33 35 36

企劃經理 50 53 55 58 61

業務經理 50 53 55 58 61

行銷經理 50 53 55 58 61

財務經理 50 53 55 58 61

人事經理 50 53 55 58 61

會計 30 32 33 35 36

總機 0 0 0 0

薪水合計

董事長 1,040 1,092 1,147 1,204 1,264

總經理 0 0 0 0 948

特助 0 0 0 0 474

研發 650 683 717 752 1,580

27

業務 650 683 717 752 1,580

行銷助理 650 683 717 752 1,580

財務 650 683 717 752 1,580

採購 650 683 717 752 1,580

會計 0 0 0 0 474

總機 0 0 0 0 0

薪水合計 4,290 4,505 4,730 4,966 11,061

出差費合計

國內出差總費用 24 26 29 32 35

國外出差費用（次） 0 0 0 0 0

國外出差次數 0 0 0 0 0

國外出差費用合計 0 0 0 0 0

出差費合計 24 26 29 32 35

28

生產費用合計

單位：千元新台

幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

薪資 0 0 0 0 0

電費 0 0 0 0 0

水費 0 0 0 0

電話費 0 0 0 0

交際費 0 0 0 0

出差費 0 0 0 0

保險費 0 0 0 0 0

租金 0 0 0 0

退休金 0 0 0 0 0

職工福利 0 0 0 0 0

勞務費 0 0 0 0 0

廣告費 0 0 0 0 0

運費、出口費、包裝費 1,800 1,800 1,800 1,800 4,000

樣品費 0 0 0 0 0

修繕費 0 0 0 0 0

文具費 0 0 0 0 0

車馬費 0 0 0 0 0

折舊 0 253 313 373 432

各項攤提 0 0 0 0 0

雜費 0 0 0 0 0

材料費 150,000 150,000 150,000 150,000 300,000

消耗品費 0 0 0 0 0

書報雜誌 0 0 0 0 0

律師費與會計師簽證

費 0 0 0 0 0

利息支出 0 0 0 0 0

生產費用合計 151,800 152,053 152,113 152,173 304,432

生產線人力

品管

製造主管

技術員

29

其他

生產人數合計 0 0 0 0 0

公司總人數 6 6 6 6 14

每人年平均生產力 882 882 882 882 840

薪水基準

品管 0 0 0 0

製造主管 0 0 0 0

技術員 0 0 0 0

其他 0 0 0 0

薪水合計

品管 0 0 0 0 0

製造主管 0 0 0 0 0

技術員 0 0 0 0 0

其他 0 0 0 0 0

薪水合計 0 0 0 0 0

材料費

虎尾建案 150,000 0 0 0 150,000

古坑建案 0 150,000 0 0 0

民雄建案 0 0 150,000 0 150,000

竹崎建案 0 0 0 150,000 0

材料費合計 150,000 150,000 150,000 150,000 300,000

材料費佔售價的比例

虎尾建案 0.8 0.7

古坑建案 0.8

民雄建案 0.8 0.7

竹崎建案 0.8

30

表8 損益表

損益表

單位：千元新台幣

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

營業收入淨額 180,000 180,000 180,000 180,000 400,000

虎尾建案 180,000 0 0 0 200,000

古坑建案 0 180,000 0 0 0

民雄建案 0 0 180,000 0 200,000

竹崎建案 0 0 0 180,000 0

生產成本 151,800 152,053 152,113 152,173 304,432

營業毛利 28,200 27,947 27,887 27,827 95,568

營業費用 12,596 13,105 13,671 14,303 28,774

營業淨利 15,604 14,842 14,216 13,524 66,793

營業外收入 0 0 0 0 0

利息收入 0 0 0 0 0

營業外支出 0 0 0 0 0

利息費用 0 0 0 0 0

本期稅前純益 15,604 14,842 14,216 13,524 66,793

員工紅利 0 0 1,422 1,352 6,679

所得稅費用 0 0 0 0 10,520

本期純益 15,604 14,842 12,794 12,172 49,594

EPS 5.20 4.95 4.26 4.06 16.53

EPS損益預估

5.20 4.95 4.26 4.06

16.53

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

EPS

圖十一 EPS 損益預估圖

31

表9 現金流量表

現金流量表

單位：千元新台幣

2013/12/31 2014/12/31 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

投資金額 30,000

期初現金 30,000 1,575 16,571 29,579 42,024

期初應收帳款 0 45,000 45,000 45,000 45,000

期初應付帳款 0 -37,950 -37,950 -37,950 -37,950

期初存貨 0 22,770 22,770 22,770 22,770

期初在製品 0 12,144 12,144 12,144 12,144

營業收入 180,000 180,000 180,000 180,000 400,000

營業費用（不含折舊） -12,396 -12,905 -13,471 -14,103 -28,574

生產成本（不含折舊） -151,800 -151,800 -151,800 -151,800 -304,000

期末應收帳款 -45,000 -45,000 -45,000 -45,000 -100,000

期末應付帳款 37,950 37,950 37,950 37,950 76,000

期末存貨 -22,770 -22,770 -22,770 -22,770 -45,600

期末在製品 -12,144 -12,144 -12,144 -12,144 -24,320

開辦費 -1,000

固定資產投資 -1,265 -299 -299 -299 -299

員工紅利 0 0 -1,422 -1,352 -6,679

所得稅費用 0 0 0 0 -10,520

期末餘額 1,575 16,571 29,579 42,024 39,996

表10資產負債表

資產負債表

單位：千元新台幣

2013/12/31 2014/12/31 2015/12/31 2016/12/31 2017/12/31

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

流動資金

現金 1,575 16,571 29,579 42,024 39,996

應收帳款 45,000 45,000 45,000 45,000 100,000

存貨 22,770 22,770 22,770 22,770 45,600

在製品 12,144 12,144 12,144 12,144 24,320

32

考慮風險因子五年損益表

(10.00)

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

風險因子=1：正常

風險因子=1.2：樂觀

風險因子=0.8：悲觀

流動資產合計 81,489 96,485 109,493 121,938 209,916

固定資產

土地廠房設備殘值 1,265 1,311 1,297 1,224 1,090

開辦費殘值 800 600 400 200 0

資產總計 83,554 98,396 111,190 123,362 211,006

流動負債

應付帳款 37,950 37,950 37,950 37,950 76,000

股東權益合計 45,604 60,446 73,240 85,412 135,006

股本 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000

資本公積 0 0 0 0 0

保留盈餘 15,604 30,446 43,240 55,412 105,006

負債及股東權益 83,554 98,396 111,190 123,362 211,006

第二節風險因子分析及風險評估 表11風險因子評估表

年度

風險因子 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

風險因子=1：正常 5.20 4.95 4.26 4.06 16.53

風險因子=1.2：樂觀 16.72 16.47 14.63 14.43 35.54

風險因子=0.8：悲觀 -6.32 -6.57 -6.10 -6.31 -2.48

圖十二 考慮風險因子五年損益圖

33

考慮風險因子EPS損益走勢表

(10.00)

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

風險因子=1：正常

風險因子=1.2：樂觀

風險因子=0.8：悲觀

考慮各項風險因子後，在正常、樂觀風險因子財務報表裡，公司獲利極為可

觀，但在悲觀風險因子裡，財務報表全部為負，如未適時增資應會破產倒閉，可

見該行業屬高風險高報酬行業，其銷售好壞影響整體獲利情形，遂由內、外在環

境所帶來的風險必須加以考慮及因應，否則風險所帶來的失敗機率是相當高。

表12 風險因素分析表

項 目 風 險 說 明 風險

評等

發生

機率

政

經

風

險

經濟景氣影響 經濟景氣影響消費者購買高價商品之

意願 高 中

政府政策面影

響

政府顧及施政良劣及評價，造成政策

上多所針對性限制政策。 高 中

社會面影響 社會貧富差距加劇，對於豪宅印象不

良，影響買賣行為。 中 中

財

務

風

險

銷售影響 銷售成效好壞影響獲利甚遠，產品庫

存將導致公司財務危機。 高 高

應收貨款影響 公司財務槓桿運作高，資金控管準確度必須精準，呆帳產生對公司現金流

財務影響很大。

高 中

市

場

風

險

競爭者影響 市場走紅商品容易吸引競爭者加入並

瓜分市場，產品、價格競爭將影響銷售。

中 中

消費者影響

案子執行中，如消費者因某因素造成違約，將造成產品滯消，建案無法如

期完工，影響公司信譽，嚴重將造成呆帳形成資金危機。

中 低

圖十三 考慮風險因子 EPS 損益走勢圖

34

第七章投資說明 第一節 資金籌措來源

一、自有資金：在公司2013年創立之初由本公司經營團隊共持股70%，董事長

（兼總經理）出資新台幣陸佰萬元整，五位經理人每人新台幣參

佰萬整共壹仟伍佰萬元整，共集資新台幣貳仟壹佰萬元整投入公

司之創設費用及營運資金，視營運狀況及事業擴大再行增資。

二、對外募集：另30%股份直接向親朋好友或其他投資人對本事業體共同進行投

資，僅出資不介入管理經營，募集資金新台幣玖佰萬元整，持股

比例30%。

三、創業貸款：透過政府創業貸款或其他銀行低利貸款機會，獲得資金融通，以

利財務運作。

四、其他資金：開發購地用資金由起造人出資，再用土地抵押貸款籌措興建房屋

費用，房屋興建過程依完工進度收取階段性費用。

第二節 投資成員及股權說明

本公司2013年創立初期，投資金額及各股東持股比例：

表13 經營團隊投資金額及持股狀況

股東名稱 投資金額 持股股數 持股百分比

蔡 璞 $6,000,000 200,000 20%

楊振忠 $3,000,000 100,000 10%

黃靖琦 $3,000,000 100,000 10%

高上惠 $3,000,000 100,000 10%

廖偉光 $3,000,000 100,000 10%

35

人資經理 $3,000,000 100,000 10%

其他投資人 $9,000,000 300,000 30%

合計 $30,000,000 1000,000 100%

股東持股比例

30%

70%

經營團隊

其他投資人

因應公司發展及配合營運狀況擬增資集資金額，依原有股東數持股比例增資：

表14年度增資金額

年份 2013 2017 2022

增資金額 $30,000,000 $30,000,000 股票上市

總投資金額 $30,000,000 $60,000,000

圖十四 投資股東持股比例圖

36

第八章結語 「田園理想家建設公司」的遠景不僅是一棟好的房子而已，而是一個幸福溫

馨的家，不再是水泥叢林，取代的是綠草如茵，可以種種花，種種菜，四週盡是

翠綠的樹木，全然的田野生活。公司每位成員有這樣共同的願景，也希望將這樣

幸褔的住宅環境推廣給所有認同的消費者。

好的創業計畫，也需好的執行力，本團隊最大特色在熱忱創造幸福的使命

感，一切皆準備妥善，等待切入時機（僅欠東風），時機的選擇也非常重要，在

風險因素分析表裡，可清楚看到政經風險、財務風險對公司影響力，尤其目前社

經氣氛對於豪華奢侈品如過街老鼠人人喊打，非常不利行銷及銷售，考量各種因

素2012台灣有總統大選，會壓抑豪宅買氣，且全球房地產景氣也不明朗，短期應

避開先做準備，預估2013年沒有政治干擾及景氣明朗化公司再開始運作，成功的

機率較高。

37

參考文獻 1.內政部建築研究所 http://www.abri.gov.tw/

2.大陸委員會，ECFA兩岸經濟合作架構議 http://www.mac.gov.tw/

3.住宅資訊統計網 http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php

4.大澕建設公司 http://www.dahe.com.tw/about_us.asp

5.悠然森活養生山莊 http://www.sunnyways.com/

6.華達設計工程有限公司 http://www.ccky0316.com/

7. 創業管理作者 蔡璞

8.集村農舍開發/相關法令與實務彙編 周金樹

38

附錄一

農業用地興建農舍辦法 (民國 93 年 06 月 16 日 修正) 第 3 條

依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符

合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定： 一 年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 二 申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土

地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。 三 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建

農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 四 申請人無自用農舍者。 五 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經

申請興建農舍之農業用地。 直轄市、縣 (市) 政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位

邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。 本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效前取得之農業用地，有下列

情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍： 一 依法被徵收。 二 依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。

前項土地所有權人申請興建農舍，以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起

一年內，於同一直轄市、縣 (市) 內重新購置農業用地者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。 第 6 條 興建農舍應注意事項如下： 一、農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。 二、地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積

計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規

則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。 三、申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用

部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。 第 8 條 以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定： 一、二十戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃

興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉 (鎮、市、區) 或毗鄰

39

之鄉 (鎮、市、區) 。但離島地區，得以十戶以上之農民為起造人。 二、各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規定適用

之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。但於福

建省金門縣興建農舍者，不在此限。 三、參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應

依都市計畫法省 (市) 施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。

四、依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建之全部農舍之基層建築

面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分

布。 五、集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得

超過百分之二百四十。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百

分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。 六、農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度

十戶至未滿三十戶者為六公尺，三十戶以上為八公尺。 七、建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於八公尺。但基地情況特殊，經

直轄市、縣 (市) 主管建築機關核准者，不在此限。 八、集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施；其應設置之公共設施

如附表。已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建

農舍。 集村興建農舍獎勵及協助辦法 (民國 90 年 09 月 28 日發布 ) 第 5 條 集村興建農舍之農民得依規定向主管機關申請補助興建道路、排水、路燈及其他

必要之公共設施；其用地應由申請人無償提供使用。 前項公共設施之申請補助程序及標準由中央主管機關另定之。 第 6 條 集村興建農舍符合下列各款者，每戶給予補助款新台幣二十萬元： 一 建築物屋頂按其建築面積至少百分之五十以上設置瓦式或仿瓦式斜屋頂，其

斜屋頂之坡度以不小於一比四為原則。 二 建築物總樓地板面積不得小於六六平方公尺。

前項集村興建農舍之建築物採用主管機關提供之農舍 (宅) 標準圖者，每戶另補助新台幣伍萬元。 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法 (民國 92 年 11 月 28 日 修正) 第 2 條 本辦法所稱農業用地之範圍如下： 一、本條例第三條第十一款所稱之耕地。

40

二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用

地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未

依法編定用地別之土地。 三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外

之分區內所編定之農牧用地。 四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。 五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理

處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。 實施區域計畫地區建築管理辦法 第五條 於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十

五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得

超過三層樓並不得超過一○˙五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。

前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。 第十四條 實施區域計畫地區之山坡地，申請建築除依本辦法規定外並應依山坡

地開發建築管理辦法之規定辦理。 山坡地開發建築管理辦法

台灣省政府建設廳為加速農村建設，便利農民興建農宅，曾委託台灣省建築

師公會製作完成農村住宅建築工程標準圖共十五型。 921 大地震後，為考量居住安全及配合耐震法規之修訂，特由本部中部辦公室（營建業務）委託台灣省建

築師公會進行結構檢核及耐震評估，修正後重新依建築法第十九條公告。

[color=red]依建築法第十九條規定，選用本標準圖樣申請建築時，得免由建築師設計及簽章[/color]。為推廣其運用，便利民眾查閱及選用，特製作本簡介圖冊。 本圖冊之各類型住宅，係考慮民眾之作息與風土民情，針對不同家庭組成精

心規劃設計。其中兩層樓構造有八種（編號 201 型、202 型、203 型、204 型、205 型、206 型、207 型、208 型），三層樓構造有七種（編號 301 型、302 型、303 型、304 型、305 型、306 型、307 型）及附屬建築物一種。各類型住宅之標準圖樣及說明書（包括各層平面、立面、剖面、細部圖、結構圖、配置圖、水電

圖及材料數量表）備於各直轄市及縣市政府供民眾選用，如需進一步瞭解有關事

宜，請逕洽各直轄市及縣市政府工務局或建設局辦理。 http://w3.cpami.gov.tw/drawing/drawing.htm

41

附錄二

集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點簡介

壹、前言

農業發展條例第 18 條第 8 項：「本條例中華民國 89 年 1 月 4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核

定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興

建農舍」暨第 6 項規定：「主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之」，農業委員會為美化農

村環境，活絡農村經濟，特依上開條例訂定「集村興建農舍獎勵及協助辦法」暨

「集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點」協助無自用農舍且符

合「農業用地興建農舍辦法」規定之農民申請以集村方式興建農舍，避免農舍之

建築雜亂無章，以期建造更優質的農村環境，達到富麗農村建造農村新風貌。

貳、獎勵及協助內容

1. 農業發展條例第 16 條第 7 款及其施行細則第 11 條第 1 項第 6 款之規定，集村興建農舍得為分割，不受每宗耕地不得低於 0.25 公頃之限制。

2. 得依農業用地興建農舍辦法第 3條第 1項第 2 款之規定申請不受土地取得及戶籍登記需滿 2 年之限制。

3. 集村興建農舍之建築基地應經規劃，法定空地並應設置公共設施，建築基地之面前道路寬度最少應 6 公尺，建築物應斜屋頂、瓦式或仿瓦式，或者採用主管機關提供之農舍（宅）標準圖，以創造農村新風貌。

4. 集村興建之每一戶農民，建築物屋頂按其建築面積至少 50%以上設置瓦式或仿瓦式斜屋頂，其斜屋頂之坡度以不小於一比四為原則，總樓地板面積不得

小於 66 平方公尺（20 坪），每戶補助 20 萬元。如其建築物採用主管機關提供之農舍（宅）公共設施標準圖者，每戶另補助 5 萬元。

5. 公共設施（停車位、社區停車場、廣場、兒童遊憩場、閭鄰公園、道路、排水、路燈等）之補助由直轄市、縣（市）政府勘查，依工程費比例核定，並

以集村興建農舍之全體農民為對象，每戶補助最高以新台幣 5 萬元為限。有必要同時施工之聯外道路，應先經水土保持另行核定再予補助。

參、申請集村方式興建農舍相關規定

1. 需 20 戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗

鄰之鄉（鎮、市、區）。但離島及 921 震災地區，得以 10 戶以上之農民為起造人。

42

2. 各起造人持有之農業用地與集村興建農舍之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。

3. 參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、台北市土地使用分區管制規則、實施區域

計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。 4. 依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建全部農舍之基層建築面

積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分布。 5. 集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過 60％，容積率不得超過

240%。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過 40%，容積率不得超過 120%。

6. 農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度10 戶至未滿 30 戶者為 6 公尺，30 戶以上為 8 公尺。

7. 建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於 8 公尺。但基地情況特殊，經直轄市、縣（市）主管建築機關核准者，不在此限。

8. 集村興建農舍應整體規劃，於法定空地上依戶數多寡設置公共設施（停車位、社區停車場、廣場、兒童遊憩場、閭鄰公園等）。

9. 集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。

肆、申請補助程序

1. 集村興建農舍 每戶符合集村建設者 20 萬元補助款 2. 申請集村興建農舍補助，應於取得建造執照後，填列「集村興建農舍獎勵補

助申請表」（詳如備註 3）向該管直轄市、縣（市）政府申請。 3. 直轄市、縣（市）政府實地勘查後，填列「集村興建農舍獎勵補助申請名冊」

（詳如備註 3）函報行政院農業委員會水土保持局撥款。 4. 申請人於農舍興建完成取得使用執照後，報請該管直轄市、縣（市）政府實

地查驗合格後發給補助款。 5. 公共設施 每戶 5 萬元申請 6. 申請公共設施補助，應由集村興建農舍之全體農民依核定規劃書圖，填列「集

村興建農舍公共設施補助申請表」一式二份（詳如備註 3）向直轄市、縣（市）政府提出申請，直轄市、縣（市）政府經實地勘查核定後，函報水土保持局

撥款。 7. 公共設施完成後，由申請人報請該管直轄市、縣（市）政府派員查驗合格後

發給補助款。

伍、結語

集村興建農舍在我國應屬初創，因而有農業用地興建農舍辦法、集村興建農

舍獎勵及協助辦法、集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點等法

規，提供獎勵及協助農民興建，本項工作初創伊始，仍有待農民鼎力配合，以創

43

造農村新風貌。

備註：

「農業用地興建農舍辦法」請詳閱行政院農委會農業法規→法規命令→農業發展目。 「集中興建農舍獎勵及協助辦法」請詳閱行政院農委會農業法規→法規命令→林業目。 「集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點」請詳閱行政院農委會

農業法規→新進農業法規動態。