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comuna 3Balvanera – San criStóBal

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Ministerio de Desarrollo UrbanoSecretaría de Planeamiento

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMADE BUENOS AIRES

Jefe de GobiernoIng. Mauricio Macri

Vicejefa de GobiernoLic. María Eugenia Vidal

Jefe de Gabinete de MinistrosLic. Horacio Rodriguez Larreta

Ministro de Desarrollo UrbanoArq. Daniel Chain

Secretario de PlaneamientoArq. Héctor Lostri

Director General de PlaneamientoMg. Fernando Álvarez de Celis

Contenidos Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Sol Belacin / Federico Tripoli/ Luciana Madoery / Sebastián Schaller / María Belén Talia/ Sebastián Musachi/ Luciana Tantín / Gonzalo Luis Bietti. Diseño gráfico Alejandro Ambrosone. Manuel Bugarin (colaboración).

Índice

7

9

13

45

73

111

Introducción

Metodología

Descripción territorialEstructura territorial PoblaciónNormativa urbanística ConstrucciónValor del suelo

Los usos del suelo en la Comuna 3EdificaciónUsos del sueloEdificiosEdificios de destino únicoEdificios ProductivosGalponesLotesGarajes privados y comerciales

Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 3Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivosComposición de locales por sectores de actividadLocales del sector comercialLocales del sector serviciosLocales gastronómicosLocales del rubro automotorLocales del sector industrialLocales en galería

IndicadoresComplejidad UrbanaLocales por calleSuperficie afectada por obraCompacidad corregidaMixtura residencialCaminabilidad

7

INTRODUCCIÓN

El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 3, localizada en el oeste de la Ciudad de Buenos Aires, que se compone de norte a sur por dos barrios: Bal-vanera y San Cristóbal. Se intentará identificar la distribución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económi-ca, social y territorial de la Comuna.

En el primer capítulo del informe se describe la metodología utilizada en el análisis, en relación a la clasificación utilizada para el relevamiento de usos del suelo, relevamiento del mercado inmobiliario y construcción.

En el capítulo 2 del informe, se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, analizando la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la construcción y el mercado inmobiliario. De esta manera, a partir de aquí, se permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna.

En el capítulo 3, se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del Rele-vamiento de Usos del Suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación y uso del suelo específico de cada parcela, en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado, a fin de mostrar la estructura edilicia y socio-territorial de la Comuna.

En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna analizada, identificar la importancia de los diferentes sectores y sus tendencias. De esta forma, se intenta des-cribir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna y sus distintos agrupamientos, según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo, constituye una parte central del informe; la cuantificación de los datos, pre-tende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.

Finalmente, en el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematización de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo: del total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de superficie afectada por obra, de caminabilidad, de complejidad urbana y de mixtura residencial.

Balvanera – San Cristóbal

1 Metodología

Comuna 310

La Comuna 3 está ubicada en el centro-sur de la Ciudad. Sus límites están determi-nados por la traza de avenida Córdoba, Gallo, avenida Díaz Vélez, Sánchez de Busta-mante, prolongación virtual a Sánchez de Bustamante (puente peatonal), Sánchez de Loria, Carlos Calvo, avenida Juan de Garay, avenida Entre Ríos y avenida Callao hasta su intersección con Av. Córdoba. Se encuentra colindante al oeste con Almagro y Boedo; al norte con Recoleta; al este con Monserrat, San Telmo y Constitución; y al sur con Parque Patricios. La Comuna 3 cuenta con un total de 11.965 parcelas, todas ellas distri-buidas en 406 manzanas.

En la etapa de relevamiento en campo, se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de Noviembre de 2010, comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial).

El capítulo referente a los precios inmobiliarios, surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento. Para la elaboración del apartado sobre construc-ción, se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamien-tos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.

Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residenciales, las de usos no residenciales, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residenciales, se encuentran dos categorías: casa y vivienda. Las construcciones de uso no residenciales se dividen en siete categorías: locales, locales en galería, edificios de oficinas, edificios de destino único, edificios productivos, galpones y garages; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificios de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se registran las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Fi-nalmente, a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación, se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.

A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo-mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocupados y vacantes.

11Balvanera – San Cristóbal 11

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USO RESIDENCIAL

Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte de una actividad comercial.

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Utilizadas como sede de una actividad económica.

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USO COMBINADO

Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas, sin que predomine un uso sobre el otro.

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13Balvanera – San Cristóbal

Descripción territorial2

Comuna 314

ESTRUCTURA TERRITORIAL

El área de la Comuna en estudio se localiza en el oeste de la Ciudad de Buenos Aires, limita al este con la Comuna 1, al oeste con la Comuna 5, al norte con la Comuna 2 y al sur con la Comuna 4.

El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circu-lación bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, siendo un punto clave en la comunicación entre el Oeste de la Ciudad y el Área Central. En este sentido, se destacan como principales arterias las avenidas Córdoba, Rivadavia, Corrien-tes, Belgrano, Independencia (que separa los dos barrios que la componen), San Juan y Juan de Garay.

Profundizando el análisis, podemos decir que el rol que cumplen las avenidas que atra-viesan esta Comuna es fundamental. Las avenidas Corrientes, Belgrano y San Juan, per-miten el flujo de transporte dirigido hacia el Centro de la Ciudad; mientras que Inde-pendencia y Rivadavia están orientadas desde el Centro hacia el suroeste, conectando a la Comuna con los barrios de Almagro, Caballito, Flores, Floresta, entre otros. Todas estas avenidas tienen un flujo profundo y constante de automóviles, constituyendo un elemento muy importante en la configuración de la Ciudad.

La modalidad de transporte que comunica la Comuna con otros barrios y con el Área Central de la Ciudad, es muy variada. Se evidencia una gran cantidad de líneas de colec-tivo que la recorren y comunican con otras comunas, como así también líneas y ramales que parten de la Comuna llegando hasta el Gran Buenos Aires. En esta unidad territorial también se destaca la marcada presencia del subterráneo, ya que son cuatro las líneas que atraviesan la Comuna. Las líneas A, B y E lo hacen en sentido este-oeste; mientras que la línea H conecta transversalmente las primeras tres, siguiendo la orientación nor-te-sur de las avenidas Jujuy y Pueyrredón. La línea D también debe ser tenida en cuenta, ya que forma parte del límite norte de la Comuna, sobre un trayecto de la avenida Córdo-ba. Además, es muy importante el rol del ferrocarril Sarmiento en la estación Once, con gran movimiento de pasajeros, que se conecta tanto con la línea A como con la línea H. En el sur de la Comuna, es muy importante la accesibilidad que permite un gran número de estaciones de la línea E del subte, cuya terminal, Plaza de los Virreyes, permite reali-zar trasbordo con el Premetro, facilitando la movilidad hacia el sur de la Ciudad y hacia partidos del Gran Buenos Aires.

En definitiva, podemos ver que la Comuna 3 presenta conectividad tanto al interior de la Ciudad de Buenos Aires, como también a su exterior, es decir con los partidos del Gran Buenos Aires. En efecto, el rol que ejercen el ferrocarril Sarmiento y diversas líneas de colectivos, permite un fácil acceso a la Comuna 3 sin realizar trasbordo con otro medio de transporte; y dentro de ella, la variedad de transportes simplifica la conexión inmediata con otras comunas y con el Centro de la Ciudad.

15

Mapa 2.1 Comuna 3Fuente:

Secretaría de

Planeamiento,

Ministerio de

Desarrollo

Urbano. GCBA.


Comuna 316

Mapa 2.2 Barrios que conforman

la Comuna 3Fuente:

Secretaría de

Planeamiento,

Ministerio de

Desarrollo

Urbano. GCBA.


Mapa 2.3Imagen satelital. Comuna 3Fuente

Secretaría de

Planeamiento,

Ministerio de

Desarrollo

Urbano. GCBA.

Comuna 318

POBLACIÓN

En cuanto a las características poblacionales generales, la población registrada en el Censo 2010 para la Comuna es de 187.537 personas (85.601 varones y 101.936 mujeres), número que representa el 6,5 % del total de la Ciudad (2.890.151 habitantes). Esta Co-muna, presenta una densidad de población de 293 habitantes por hectárea, mayor a la media general de la Ciudad (173 habitantes por hectárea). El índice de masculinidad es de 84,0, menor al promedio de la Ciudad, cuyo número asciende a 85,2.

La pirámide de población en el gráfico 2.1, se muestra estrecha en las edades menores, como así también en las edades avanzadas. En este sentido, los grupos de edad con ma-yor peso demográfico, son los comprendidos entre los 20 y 34 años. La pirámide de po-blación de esta Comuna, es la de tipo regresiva, caracterizada por presentar un escaso número de nacimientos y una mortalidad baja en la base.

En la Comuna 3, se evidencia un mayor porcentaje de población de mujeres por sobre los hombres, y en particular en las edades mayores, con una marcada diferencia en el último grupo de 80 años y más. Esta situación es el resultado no solo de la mayor cantidad, en número de mujeres, sino también de la mayor expectativa de vida. Por lo tanto, como consecuencia de este proceso, sumado a la baja proporción de población en las edades comprendidas entre los 0 y los 15 años, se puede ver un predominio de población adulta. Por otro lado, al comparar la población de las diferentes comunas por sexo, se observa la mayor presencia del género femenino en edades adultas.

Respecto a la evolución de la población de la Comuna 3 registrada entre los censos 2001 y 2010, la misma creció de 184.015 a 187.537, por lo que presenta una tasa de crecimiento demográfico positivo del 1,9 %. En el gráfico 2.2, se observa que tanto la tasa la natalidad

30 34

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Grafico 2.1Estructura etaria de la población

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

En base a INDEC, Censo Nacional de

Población, Hogares y Viviendas 2010.

Balvanera – San Cristóbal 19

Grafico 2.2Tasas de natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo e hijos nacidos vivos por mujerFuente: Secretaría de Planeamiento,


Grafico 2.3Tasa de hacinamiento crítico y hogares con NBIFuente: Secretaría de Planeamiento,


En base a INDEC, Censo Nacional de

Población, Hogares y Viviendas 2010.

como el crecimiento vegetativo, son levemente superiores en la Comuna 3 respecto al total Ciudad; mientras hay una coincidencia en la mortalidad. Respecto a los hijos na-cidos vivos por mujer, en la Comuna analizada (1,9) resultan inferiores al promedio de Ciudad de (2,1).

Al analizar distintas variables que permiten inferir la calidad de vida de la población, el gráfico 2.3 indica que la Comuna 3, tiene una situación habitacional caracterizada por registrar promedios más altos que la media de la Ciudad, tanto en lo que respecta al por-centaje de hacinamiento crítico, como en hogares con necesidades básicas insatisfechas (NBI), con un 2,1 % y 11,9 % respectivamente. Al mismo tiempo, el porcentaje de los ho-gares con NBI en la Comuna 3, es también elevado en comparación con otras comunas, donde solo en la Comuna 1 y 4 se encuentran valores superiores.

Comuna 320

Cuadro 2.1Indicadores demográficos y

mercado inmobiliarioFuente: Secretaría de Planeamiento,

Ministerio de Desarrollo Urbano.

GCBA. En base a Dirección General

de Estadística y Censos (Ministerio de

Hacienda GCBA) sobre la base de datos

de INDEC. EPH 2012

Cuadro 2.2Estratificación social e ingreso

per cápitaFuente: Secretaría de Planeamiento,

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA

IndicadorPromedios

Comuna 3 Ciudad

Densidad de población (hab/ha.) 293,0 173,0

Régimen de tenencia de viviendas-Propietarios (%) 50,6 57,5

Hogares con hacinamiento crítico (%) 2,0 1,6

Nivel educativo: Tasa de analfabetismo 0,4 0,5

Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) % 1,9 4,1

Superficie de espacio verde por hab. (m2) 0,4 6,2

Construcción residencial (m2) 64,1 75.2

Construcción no residencial (m2) 35,9 24,8

Relación m2 construidos residenciales/no residenciales 0,5 3,0

Incidencia usos residenciales (% del total de usos) 34,7 72,3

Tasa de vacancia de locales (%) 25,1 22,5

Precio de terrenos (USD/m2) U$S 1.635,6 U$S 1.866,1

Precio de locales (USD/m2) U$S 2.668,5 U$S 2.521,5

Precio de venta de departamentos (USD/m2) U$S 1.780,8 U$S 2.213,5

Precio de venta de casas (USD/m2) U$S 1.262,7 U$S 1.534,5

Indicador Promedio de la Comuna 3

Estratificación social: estrato bajo (%) 14,1

Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 32,3

Estratificación social: estrato medio (%) 26,9

Estratificación social: estrato medio-alto (%) 19,2

Estratificación social: estrato alto (%) 7,6

Ingresos ($) $ 6.275,0

Tasa de desocupación 7,1

Haciendo un análisis comparativo entre la Comuna 3 y las comunas lindantes (la 2 y la 4), se evidencian variaciones en lo que refiere a estratificación social. En este sentido, la Comuna 2 es la que menor nivel tiene de población de estratos bajos, un 5,9 %, en tanto que es la que mayor porcentaje tiene de población de estratos altos, un 21,5 %. El caso contrario es la Comuna 4, al sur de la unidad de análisis, que presenta la mayor propor-ción de población de estratos bajos, con un 21,4 %, y la menor participación en estratos altos, con un 4,5 %. De esta manera la Comuna 3, oscila entre estos máximos y míni-mos, presentando una proporción de población mayoritariamente de estratos medios. No obstante, se encuentra un elevado porcentaje de estratos bajos (14,1 %), superior al promedio de la Ciudad (11,3 %).

La tasa de desocupación de la Comuna estudiada es de 7,1 %, siendo mayor a la media de la Ciudad (6,2 %). En este sentido, se muestra de una elevada tasa, que solo es superada en pocos casos, como en la Comuna 9 (7,8 %), la Comuna 8 (9,6 %) y la Comuna 10, que


Grafico 2.4Distribución poblacional por estrato socio-económicoFuente: Secretaría de Planeamiento,


En base a Encuesta Anual de Hogares

2012, Dirección General de Estadística y

Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

Grafico 2.5Tasas de desocupación y subocupación en la Comuna 7Fuente: Secretaría de Planeamiento,





es la que presenta mayor tasa con un porcentaje del 10,4 %. Respecto de la tasa de subo-cupación, también es más elevada en la Comuna analizada que en la Ciudad, con valores de 10,8 y 8,5 respectivamente.

La Comuna 3 presenta predominio de trabajadores asalariados y cuentapropistas, repre-sentando el 78,0 % y el 17,6 %, siendo el primer grupo el más elevado en comparación con el resto de las comunas. La categoría de patrón se encuentra por debajo del prome-dio de la Ciudad, mientras que el porcentaje de trabajadores familiares coincide con la media. Con respecto a los ingresos, según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), el promedio que se registra para la Comuna es de $ 6.275,0, estando entre los más bajos de la Ciudad. De esta manera, en comparación con la Comuna 2, que es la de mayor ingreso $ 8.539,4, se contempla una diferencia del 36,0 %.

Comuna 322

Grafico 2.6Empleo según categoría

ocupacionalFuente: Secretaría de Planeamiento,





Grafico 2.7Empleo según rama de actividad

en la Comuna 3Fuente: Secretaría de Planeamiento,





En relación con el empleo, según las diferentes ramas de actividad, en el gráfico 2.7 se observa un claro predominio de la de servicios tanto en la Comuna 3 como en la Ciudad, ocupando al 75,9 % y el 70,4 % de los trabajadores respectivamente. Le sigue en propor-ción, la rama comercial, con un 13,8 % para el área analizada. El sector industrial y de construcción ocupa a un 9,5 % en esta Comuna, mientras que el promedio de la Ciudad se encuentra levemente por encima con un 13,3 %. Por último, se ha registrado un 0,8 % dentro de la categoría otros en la Comuna 3.


En lo que concierne a las características socio-educativas, la Comuna 3 se caracteriza por un alto índice de escolarización. A su vez, la tasa de analfabetismo es baja, con un valor de 0,4 % según el Censo 2010, es decir 728 personas respecto a la población de 168.421 de 10 años y más. En este sentido, considerando a la población mayor a 25 años de edad, se observa en el siguiente cuadro que el 5,7 % presentan como nivel máximo alcanzado el primario incompleto. Un 12,4 % logró completar este nivel, mientras que un 15,9 % presenta secundario incompleto y un 17,0 % completó el secundario. El 66,0 % de los

Grafico 2.8Nivel de instrucción máximo alcanzado en población mayor a 25 años en la Comuna 3Fuente: Secretaría de Planeamiento,





Grafico 2.9Sector educativo según tipo de gestión en la Comuna 3Fuente: Secretaría de Planeamiento,



2012, Dirección General de Estadística

y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

Comuna 324

Grafico 2.10Tipo de cobertura de salud y

grupos de edad bajo cobertura pública






Grafico 2.11Tipología y propiedad de la

vivienda en la Comuna 7Fuente: Secretaría de Planeamiento,



2012, Dirección General de Estadística

y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

mayores a 25 años en la Comuna 3 completó el secundario, dentro de este porcentaje el 28,9 % presenta nivel superior completo, mientras que un 20,1 % no llegó a completarlo.

En un plano general, la población que no asiste pero ha asistido a instituciones de gestión estatal, es casi un 80,0 % en el total de la Comuna. Actualmente, el 63,1 % asiste a un esta-blecimiento educativo de gestión estatal, mientras que el 36,9 % restante va a un privado.En lo que refiere a los servicios sociales, más de la mitad (52,5 %) de la población de la Comuna tiene una cobertura bajo obra social, mientras que el 19,3 % utiliza los servicios públicos, dentro de los cuales el grupo de mayor participación es el de 20-59 años, repre-sentando un 63,3 %. Utilizan sólo prepaga o mutual vía obra social un 18,9 %, siendo que un 4,2 % tiene una cobertura de sólo prepaga por contratación voluntaria.

25

Mapa 2.4Densidad de población en la Comuna 3Fuente: Secretaría de

Planeamiento, Ministerio de

Desarrollo Urbano. GCBA.

DENSIDAD POBLACIONAL

El análisis de la distribución territorial de la población de la Comuna 3, muestra que los mayores puntos de concentración de la misma se encuentran localizados en el centro y norte, marcando un gradiente de población creciente de sur a norte. Es posible distinguir zonas de marcada concentración poblacional entorno al centro comercial de Once, entre


Comuna 326

NORMATIVA URBANÍSTICA

De acuerdo a la última actualización de Diciembre de 2013, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, ob-servando que la superficie de la Comuna 3 se encuentra principalmente regida por el distrito residencial R2a II. Este último, que constituye el 40,0 % del total de la superficie de la Comuna, está destinado al uso residencial con un grado medio de densificación y consolidación, admitiendo usos compatibles con la vivienda. A través del mapa 2.5, se puede ver la concentración de este distrito al sur de la avenida Rivadavia, llegando prácticamente hasta el límite comunal en la avenida Juan de Garay. En segundo lugar, aparecen los sub-centros barriales (C3I), que son sectores con predominio de actividades terciarias. Se trata de zonas destinadas a la localización del equipamiento administra-tivo, comercial, financiero e institucional, a escala local, con su adecuada accesibilidad. Éstos, constituyen un 29,6 % del total y predominan, a diferencia del distrito R2a II, desde la Av. Rivadavia hacia el norte, hasta el límite de la Av. Córdoba.

Por otro lado, los distritos de equipamiento (E) suman casi el 16,0 % de los usos en la Co-muna 3. Dentro de los mismos, el que presenta mayor porcentaje es el distrito E3 (10,1 %), que contiene zonas destinadas a la localización de usos de servicio de las áreas residen-ciales próximas, admitiendo la coexistencia del uso residencial. Se localiza en dos zonas: la de mayor representación al oeste de la Comuna, entre las calles Moreno, Carlos Calvo, Dean Funes y Sánchez de Loria; y la de menor representación al noroeste, entre Gallo, Tte. Gral. J. D. Perón, Av. Corrientes y Av. Pueyrredón, aproximadamente. El 5,2 % restante, lo componen los distritos de equipamiento de locales, distribuidos en el norte de la Comuna.

El distrito R2b1 representa el 5,2 %, abarcado zonas de carácter residencial similar a las R2a, pero con menor intensidad de ocupación total. Se distribuyen al norte de la Comu-na, entre las calles Gallo, Pueyrredón, San Luis y Lavalle; y al sur, extendiéndose más allá del límite comunal. El distrito RUA, que abarca la Autopista 25 de Mayo, constituye un 3,2 % de la superficie total de la Comuna.

Se puede mencionar la existencia de cuatro distritos de Área de Protección Histórica: 1, 13, 32 y 50, que constituyen en su conjunto el 1,6 % de la superficie total. Es impor-tante destacar uno de ellos, ubicado en las cercanías de la estación de Once, entre Av. Corrientes, Anchorena, Lavalle y Agüero. Se trata del Mercado del Abasto, actualmente Shopping Abasto, cuya estructura edilicia constituye un elemento clásico de la Ciudad y de la Comuna.

las avenidas Rivadavia, Corrientes, Pueyrredón y la calle Ayacucho; como así también, en la intersección de las avenidas Córdoba y Pueyrredón, en el límite con la Comuna 2. Por otra parte, se observan dos núcleos con niveles de densidad poblacional muy bajos, que coinciden con áreas de equipamiento: una entorno a la estación de trenes del ferrocarril Sarmiento y otra al sur de la Comuna, lindante a la Autopista 25 de Mayo. Si bien se pue-de establecer una diferencia de densidad de población entre los barrios de Balvanera y San Cristóbal, también son visibles al interior de cada barrio ciertas heterogeneidades, con núcleos de alta y baja densidad.

Se encuentra una importante diferencia entre el norte y el sur de la Comuna, en relación al uso residencial y a las actividades administrativas. El sur cuenta con mayor uso resi-dencial, mientras que en el norte predominan las actividades terciarias, relacionadas a su carácter de centro barrial.

27

Mapa 2.5Código de Planeamiento Urbano de la Comuna 3Fuente: Secretaría de




Comuna 328

CONSTRUCCIÓN

En el cuadro 2.4, se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 3, entre los años 1998 y 2013. Los permisos totales para construccio-nes nuevas al final del período, representan el 3,1 % del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota una marcada oscilación en los permisos, comenzando con 50 para el año 1998 y descendiendo a sólo 10 permisos para el año 2002. A partir de entonces, la serie se mantiene relativamente estable hasta el año 2010, donde registra una baja im-portante para luego alcanzar el pico máximo de 64 permisos en 2011. Los últimos dos años se mantienen estables, pero en un número inferior a la máxima registrada.

En relación con la evolución de los m2 permisados, éstos se mantienen en niveles medios y muestran fluctuaciones a lo largo de casi toda la serie. Atendiendo a la participación de la Comuna dentro de la actividad total de la Ciudad, se muestra una tendencia re-lativamente fluctuante hasta el año 2012, oscilando entre el 1,8 % y el 5,1 % del total de m2 permisados. Por el contrario, para el año 2013, la participación de la Comuna se incrementa notablemente, alcanzando el 8,2 %, casi cuadruplicando el valor del año an-terior. Respecto de los valores absolutos de m2 permisados, en el año 2002 se registra el mínimo (9.750 m2), coincidiendo con el mínimo de permisos otorgados para ese año. Ya en 2003, comienzan a incrementarse las cifras en la Comuna y en la Ciudad, llegando a un máximo comunal de 102.569 m2 permisados en el año 2006. Desde 2007, los valores absolutos se mantienen estables hasta el año 2010, donde comienza una etapa de des-censos y ascensos, hasta el alcanzar el máximo en el año 2013, registrando desde 1998 la mayor participación de m2 construidos en la Comuna respecto al total de la Ciudad.

Cuadro 2.3Código de Planeamiento Urbano.

Comuna 3Fuente: Secretaría de Planeamiento,


Distrito Área %

R2a II 2.555.129,9 40,0

C3 I 1.887.383,2 29,6

E3 646.065,2 10,1

E1 355.147,0 5,6

R2b I 332.255,9 5,2

RUA 205.364,9 3,2

UF 108.937,1 1,7

C2 104.357,9 1,6

C3 II 45.383,1 0,7

APH 50 36.887,0 0,6

E4 80 36.431,3 0,6

APH 32 27.160,3 0,4

APH 1 25.118,8 0,4

APH 13 15.978,9 0,2

UP 2.355,1 0,1

TOTAL 6.383.955,4 100,0


Permisos m2 Permisos/m2

Año Total Ciudad Comuna 3 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 3 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 3

1998 1.534 50 3,3 1.992.179 55.054 2,8 1.299 1.101

1999 1.270 36 2,8 1.275.659 46.562 3,6 1.005 1.296

2000 1.128 36 3,2 1.381.962 56.414 4,1 1.225 1.567

2001 666 23 3,5 776.276 28.034 3,6 1.166 1.219

2002 354 10 2,8 237.364 9.750 4,1 671 975

2003 982 28 2,9 1.119.432 20.033 1,8 1.140 716

2004 1.185 31 2,6 1.185.240 23.578 2,0 1.009 761

2005 1.452 41 2,8 1.954.598 82.178 4,2 1.346 2.004

2006 2.014 59 2,9 2.782.329 102.569 3,7 1.382 1.739

2007 1.800 39 2,2 2.809.535 70.806 2,5 1.561 1.816

2008 1.458 52 3,6 2.319.549 87.772 3,8 1.591 1.688

2009 1.149 43 3,7 1.519.447 78.251 5,1 1.322 1.820

2010 890 19 2,1 1.147.699 44.882 3,9 1.290 2.362

2011 1.567 64 4,0 2.259.266 75.121 3,3 1.442 1.174

2012 1.068 28 2,6 1.705.137 43.327 2,5 1.597 1.547

2013 481 26 5,4 713.188 58.556 8,2 1.483 2.252

1998-2013 18.998 585 3,1 25.178.860 882.887 3,5 1.325 1.509

Cuadro 2.4Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 1998-2013Fuente: Secretaría de Planeamiento,


En el cuadro 2.5, se presenta información sobre la participación de los metros permisa-dos, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. El período se inicia con un 70,2 % de metros permisados para construcciones residen-ciales, frente a un 29,8 % para las construcciones no residenciales en la Comuna. Para el año 1999 se registra la máxima en uso residencial, con un 80,0 %, y la mínima en uso no residencial, con un 20,0 %; en tanto que para el 2001, se registra la mínima en el uso residencial, con un 23,9 %, y la máxima en el uso no residencial, con un 76,1 %. A partir de entonces, los valores se mantienen estables hasta el año 2005, con un pico del 76,1 % en uso residencial, manteniéndose en valores similares hasta el año 2013, donde se evi-dencia una baja que otorga un predominio de metros permisados para construcciones no residenciales (65,3 %). En definitiva, a lo largo del período 1998-2013, se observa una mayor proporción de construcciones residenciales sobre las no residenciales.

Comuna 330

Total Ciudad Comuna 3

Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%)

1998 68,6 31,4 70,2 29,8

1999 69,9 30,1 80,0 20,0

2000 77,1 22,9 70,6 29,4

2001 68,4 31,6 23,9 76,1

2002 72,2 27,8 61,5 38,5

2003 91,1 8,9 56,9 43,1

2004 84,9 15,1 49,2 50,8

2005 83,6 16,4 76,1 23,9

2006 87,0 13,0 68,0 32,0

2007 80,1 19,9 71,0 29,0

2008 76,5 23,5 64,4 35,6

2009 70,7 29,3 57,2 42,8

2010 81,1 18,9 62,7 37,3

2011 78,0 22,0 75,5 24,5

2012 74,9 25,1 58,4 41,6

2013 72,3 27,7 34,7 65,3

1998-2013 75,2 24,8 64,1 35,9

Cuadro 2.5Participación de los metros

permisados residenciales y no residenciales. 1998-2013



VALOR DEL SUELO

El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires, realizado por la Secretaria de Planeamiento Urbano en Marzo de 2014, permitió advertir 103 terrenos ofertados en la Comuna 3, frente a 1.394 terrenos en toda la Ciudad, lo que equivale a un 7,4 % de ese total. El valor del suelo de esta Comuna para Marzo 2014, presento un mínimo de U$S 400 y un máximo de U$S 4.174,8 el m2; en tanto que el precio promedio es de U$S 1.635,6 m2. Respecto a la superficie de los terrenos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 79 m2 hasta los 11.400 m2, siendo el tamaño promedio de 569,7 m2.

En la evolución general de los valores, se observa un crecimiento regular a lo largo del pe-ríodo relevado, tanto de la Comuna como de la Ciudad, siendo ésta última más constante, dado que la Comuna 3 a lo largo de los trimestres presenta ciertos altibajos. Respecto del precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten inferir que los valores en la Comuna son, en general, inferiores a los de la Ciudad. En Diciembre de 2001, el valor del suelo para el total de la urbe es de U$S 555 el m2, mientras que en la Comuna 3 la cifra se ubica en U$S 555,3 el m2, evidenciando escasas discrepancias. A partir de este momento, comienza un importante descenso de los precios del valor del suelo, vinculado a la crisis económica, registrándose, en Junio de 2002, un mínimo en los valores promedio tanto para la Comuna (U$S 162,2) como para la Ciudad (U$S 213,0).

A partir de Diciembre de 2003, se inician los ascensos del precio del suelo en la Ciudad y en la Comuna 3, alternando subas y bajas en la relación entre ambos. No obstante, a partir del 2005, con pequeñas excepciones y sin una amplia diferencia, se consolida la


Total Ciudad Comuna 7Precio promedio del

suelo U$SVariación trimestral

%Variación anual %

Precio promedio del suelo U$S

Variación trimestral %

Variación anual %

2001 Diciembre 555,0 555,3 2002 Marzo 272,0 -51,0 367,2 Junio 213,0 -21,7 162,2 -55,8 Septiembre 242,0 13,6 231,1 42,5 Diciembre 274,0 13,2 -50,6 316,5 36,9 -43,02003 Marzo 294,0 7,3 8,1 262,4 -17,1 -28,5Junio 330,0 12,1 54,9 341,1 30,1 110,4Septiembre 342,0 3,8 41,3 341,9 0,2 47,9Diciembre 388,0 13,5 41,6 409,9 19,9 29,52004 Marzo 434,0 11,8 47,6 449,9 9,8 71,4Junio 459,0 5,8 39,1 466,6 3,0 36,7Septiembre 510,7 11,3 49,3 430,2 -7,8 25,8Diciembre 533,9 4,6 37,6 593,9 38,0 44,92005 Marzo 550,6 3,1 26,9 515,7 -13,2 14,6Junio 591,0 7,3 28,8 492,0 -4,5 16,7Septiembre 631,2 6,8 23,6 595,1 20,9 19,3Diciembre 722,1 14,4 35,3 593,9 -0,2 0,02006 Marzo 741,8 2,7 34,7 589,6 -0,7 14,3Junio 809,1 9,1 36,9 677,0 14,8 37,5Septiembre 863,7 6,7 36,8 706,5 4,4 18,7Diciembre 904,8 4,8 25,3 683,9 -3,2 15,12007 Marzo 981,7 8,5 32,3 765,6 12,0 29,8Junio 982,0 0,0 21,4 755,6 -1,3 11,6Septiembre 985,1 0,3 14,1 809,3 7,1 14,5Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 834,4 3,1 22,02008 Marzo 1.058,0 1,9 7,8 819,0 -1,8 7,0Junio 1.043,0 -1,4 6,2 943,1 15,2 24,8Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 1.116,2 18,4 37,9Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 1.010,8 -9,4 21,12009 Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 1.042,9 3,2 27,3Junio 1.154,9 2,2 10,7 1.085,1 4,0 15,1Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 1.017,3 -6,3 -8,9Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 1.012,1 -0,5 0,12010 Marzo 1.285,0 9,7 13,7 1.102,1 8,9 5,7Junio 1.267,4 -1,4 9,7 1.166,6 5,9 7,5Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 1.227,4 5,2 20,7Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 1.304,3 6,3 28,92011 Marzo 1.515,0 3,8 17,9 1.551,5 19,0 40,8Junio 1.704,5 12,5 34,5 1.486,6 -4,2 27,4Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 1.351,1 -9,1 10,1Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 1.454,3 7,6 11,52012 Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 1.310,0 -9,9 -15,6Junio 1.817,8 20,9 6,6 1.667,1 27,3 12,1Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 1.588,4 -4,7 17,6Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 1.584,7 -0,2 9,02013 Marzo 1.823,3 -1,1 21,3 1.768,4 11,6 35,0Junio 1.824,3 0,1 0,4 1.747,6 -1,2 4,8Septiembre 1.773,6 -2,8 -4,8 1.736,5 -0,6 9,3Diciembre 1.762,3 -0,6 -4,4 1.660,1 -4,4 4,82014 Marzo 1.866,1 5,9 2,3 1.635,6 -1,4 -7,5

Cuadro 2.6 Evolución del precio de terrenos en la Comuna 3 y en la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–Marzo 2014

Comuna 332

tendencia de precios inferiores de la Comuna en relación a la Ciudad. En este sentido, en el relevamiento de Marzo de 2014 se observa el valor de la Comuna en torno a los U$S 1.635,6 el m2, es decir un 12,0 % menor que el de la Ciudad, situado en U$S 1.866,1 el m2; presentando un decrecimiento del 1,4 % respecto al trimestre anterior y del 7,5 % respecto a Marzo 2013.

Gráfico 2.12Valor promedio del suelo en

la Comuna 3 y en el total de la Ciudad. 2001–2014


Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos relevados, donde se observa una clara predominancia de las ofertas en el sur de la Comuna, zona donde se concentran los menores valores. Por el contrario, en el norte del recorte territorial analizado se encuentran las ofertas de mayor valor, es decir a medida que se aproxima hacia la avenida Córdoba, registrándose el máximo en la calle Gallo al 800, con un valor calculado de U$S 4.174,8 el m2.

De esta manera, existe una clara diferenciación con respecto al precio de los terrenos entre el norte y el sur de la Comuna, donde el barrio de Balvanera presenta costos mu-cho más elevados por metro cuadrado que San Cristóbal, es decir que los mismos van disminuyendo de en sentido norte-sur. En esta línea, si se analiza lo que sucede con la disposición de la cantidad de terrenos, se puede percibir la existencia de un gradiente creciente de norte a sur, ya que la mayor concentración de los mismos está entre las avenidas Belgrano y San Juan.

Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística, se observa que en su mayoría se localizan en distritos residenciales (R) y en menor proporción en


Mapa 2.6Distribución del precio de venta de los terrenos por m2 en la Comuna 3. Marzo 2014Fuente: Secretaría de



los sub-centros barriales (C); por lo tanto, dado que muchas de las ofertas coinciden con los distritos de alta densidad edilicia, es posible vislumbrar que están destinadas hacia áreas potenciales para la construcción en altura, lo que permite pensar en futuros em-prendimientos inmobiliarios.

Comuna 334

VENTA y ALqUILER DE LOCALES

El relevamiento del mes de Marzo de 2014, arrojó un resultado de 113 locales en venta para la Comuna 3, frente a los 1.232 ofrecidos en la Ciudad, representando el 9,2 % de este total. Esta Comuna es una de las que mayor cantidad de locales presenta, coincidiendo con la Comuna 14 y sólo siendo superada por las comunas 1 y 15.

Es importante analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2 para los lo-cales en venta de esta Comuna, durante todo el periodo registrado. Partiendo del primer relevamiento realizado en Marzo de 2005, donde se registró un valor de U$S 918,0 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con fluctuacio-nes, alcanzando un máximo de U$S 2.856,2 en Marzo 2012 y descendiendo bruscamente al trimestre siguiente. Según el último registro de Marzo 2014, el precio del m2 es de U$S 2.668,6, lo que representa un incremento del 20,1 % trimestral y del 22,6 % anual.

Resulta interesante destacar que, a lo largo de este recorte temporal, en la Ciudad se observan leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general as-cendente. En este sentido, el valor más bajo del m2 se registra durante Junio de 2005, lo que no coincide, superficialmente al menos, con un momento de crisis que haga dismi-nuir los precios.

Haciendo un análisis comparativo, la Comuna 3 se mantiene, en líneas generales, por debajo de los valores de la Ciudad. En efecto, desde el 2010 hasta el 2013, sólo en Di-ciembre 2010, Marzo, Septiembre y Diciembre de 2012, los valores de la Comuna fueron superiores. Por lo tanto, la tendencia que predomina, y que se mantiene hasta el último relevamiento en Marzo 2014, es un precio promedio del m2 de la Comuna 3 menor al de la Ciudad.

En el último relevamiento de Marzo de 2014 se registraron 113 locales, de los cuales: 37 tienen un valor menor a los U$S 1.500 m2; 33 están ubicados entre los U$S1.500,1 m2 y U$S 2.500 m2; 35 se encuentran dentro del rango de los U$S 2.500,1 m2 y los U$S 4.700 m2; 5 entre los U$S 4.700,1 m2 y U$S 8.000 m2; y por último 3 de los locales ofertados presentan un valor de más de U$S 8.000 el m2. En este sentido, existe heterogeneidad dentro de la muestra.

En lo que refiere a su distribución territorial, se observa que la mayor concentración está en la zona norte de la Comuna, es decir, en lo que corresponde al barrio de Balvanera. No solo locales en cantidad, sino que también se encuentran allí los mayores precios del m2. Al sur de la Comuna, en el barrio de San Cristóbal, hay una menor cantidad de locales y, en general, un predominio de aquellos de menor valor por m2.

Por último, poniendo en relación la distribución de locales con el código de planeamien-to urbano, la mayor cantidad se ubican en torno a los sub-centros barriales (C), es decir a aquellas zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional, a escala local, con adecuada accesibilidad. Como contracara, en el sur de la Comuna, donde predomina el uso residencial (R), hay una menor cantidad de locales; situación que se evidencia con el hecho de que en el barrio de San Cristóbal sólo hay 29 locales, es decir el 25,0 % del total de locales relevados en la Comuna.


Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anualComuna

3Total

Ciudad % Comuna 3

Total Ciudad % Comuna

3 Ciudad

2005 Marzo 99 1.260 7,9 918,0 1.041,0 88,2 Junio 93 1.118 8,3 1.024,6 955,2 107,3 Septiembre 77 996 7,7 1.048,1 990,6 105,8 Diciembre 76 982 7,7 997,5 1.008,1 98,9 2006 Marzo 111 1.112 10,0 1.071,5 1.154,5 92,8 16,7 10,9Junio 97 1.046 9,3 1.258,7 1.094,2 115,0 22,8 14,6Septiembre 88 915 9,6 1.220,4 1.168,3 104,5 16,4 17,9Diciembre 97 1.093 8,9 1.223,3 1.186,2 103,1 22,6 17,72007 Marzo 88 1.055 8,3 1.150,2 1.171,4 98,2 7,3 1,5Junio 86 999 8,6 1.331,9 1.253,0 106,3 5,8 14,5Septiembre 89 966 9,2 1.613,2 1.319,1 122,3 32,2 12,9Diciembre 115 1.262 9,1 1.410,7 1.365,4 103,3 15,3 15,12008 Marzo 91 950 9,6 1.189,5 1.416,4 84,0 3,4 20,9Junio 90 871 10,3 1.325,2 1.390,5 95,3 -0,5 11,0Septiembre 95 942 10,1 1.222,5 1.388,8 88,0 -24,2 5,3Diciembre 73 730 10,0 1.749,7 1.597,4 109,5 24,0 17,02009 Marzo 118 1.266 9,3 1.326,8 1.507,4 88,0 11,5 6,4Junio 113 1.219 9,3 1.291,1 1.547,1 83,5 -2,6 11,3Septiembre 117 1.196 9,8 1.398,9 1.625,6 86,1 14,4 17,1Diciembre 130 1.248 10,4 1.352,3 1.594,8 84,8 -22,7 -0,22010 Marzo 86 738 11,7 1.384,6 1.695,0 81,7 4,4 12,4Junio 129 1.109 11,6 1.570,0 1.750,3 89,7 21,6 13,1Septiembre 130 1.101 11,8 1.835,6 1.836,2 100,0 31,2 13,0Diciembre 126 1.117 11,3 1.879,8 1.779,6 105,6 39,0 11,62011 Marzo 107 1.177 9,1 1.921,2 2.152,8 89,2 38,8 27,0Junio 133 1.569 8,5 1.777,9 2.086,3 85,2 13,2 19,2Septiembre 127 1.057 12,0 2.003,1 2.056,4 97,4 9,1 12,0Diciembre 112 960 11,7 2.220,0 2.348,1 94,5 18,1 31,92012 Marzo 143 1.338 10,7 2.856,2 2.532,3 112,8 48,7 17,6Junio 115 1.009 11,4 2.145,7 2.299,6 93,3 20,7 10,2Septiembre 133 1.584 8,4 2.724,2 2.596,9 104,9 36,0 26,3Diciembre 94 940 10,0 2.499,9 2.450,9 102,0 12,6 4,42013 Marzo 127 1.020 12,5 2.177,0 2.471,9 88,1 -23,8 -2,3Junio 113 1.112 10,2 2.337,8 2.582,2 90,5 9,0 12,2Septiembre 113 1.252 9,0 2.369,2 2.719,5 87,1 -13,0 4,7Diciembre 108 1.271 8,5 2.221,3 2.601,0 85,4 -11,1 6,12014 Marzo 113 1.232 9,2 2.668,6 2.756,4 96,8 22,6 11,5

Cuadro 2.7Evolución del precio del m2 de los locales en venta en la Comuna 3 y en total Ciudad. Marzo 2005-Marzo 2014



En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de Marzo de 2014, se registraron 167 locales ofrecidos en la Comuna, lo que equivale al 7,4 % del total de la oferta relevada en la Ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 11,0 m2 a los 2.170,0 m2, con una superficie promedio de 255,9 m2. Los valores de alquiler del total de locales se valúan en precios que van de $ 700 a los $ 100.000, con un promedio de $ 19.783,8. Este valor es inferior de lo que se encuentra la Ciudad, donde el promedio fue de $ 22.455,0. Al mismo tiempo, analizando la relación del precio del m2 entre la Comuna 3 y la Ciudad, se observa la misma tendencia que en los valores totales de alquiler; es decir

Comuna 336

Mapa 2.7Distribución del precio de venta de locales por

m2 en la Comuna 3. Marzo 2014

Fuente: Secretaría de



valores menores de la Comuna en comparación a la Ciudad. Los precios por m2, muestran desde 2001 una caída generalizada con una posterior inestabilidad, conforme a la crisis eco-nómica, hasta comienzos del año 2005, donde inicia un período de crecimiento. En efecto, a partir de entonces, los valores de la Comuna 3 se incrementan constantemente con peque-ñas oscilaciones, pero prácticamente siempre por debajo de los precios de la Ciudad.


Gráfico 2.13Evolución del precio promedio de alquiler de locales. Comuna 3. Diciembre 2001- Marzo 2014Fuente: Secretaría de Planeamiento,


De esta manera, el precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 3, en Diciembre de 2001 es de $ 13,1, llegando a un mínimo de $ 8,8 en Marzo de 2002; en tanto que, el pico máximo registrado data del último relevamiento, en Marzo de 2014, con un valor de $ 112,3 el m2 para la Comuna y $ 134,1 m2 para la Ciudad, datos que evidencian un crecimiento anual del 27,6 % y del 25,5 %, respectivamente. Este patrón sobre la variación anual del valor del m2, coincide en el último trimestre analizado con lo examinado para los precios de los locales en venta, denotando un crecimiento en ambos casos.

Comuna 338

Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anualComuna

3Total

Ciudad % Comuna 3

Total Ciudad % Comuna

3Total

Ciudad2001 Diciembre 91 1.612 5,6 13,1 12,7 103,1 - 2002 Marzo 14 207 6,7 8,8 12,9 68,2 - Junio 28 345 8,1 10,7 18,2 58,8 - Septiembre 23 286 8,0 14,3 15,6 91,7 - Diciembre 30 397 7,6 10,7 13,3 80,5 -18,3 4,72003 Marzo 38 435 8,7 11,9 12,6 94,4 35,2 -2,3Junio 16 363 4,4 11,4 14,4 79,2 6,5 -20,9Septiembre 30 394 7,6 12,2 14,8 82,4 -14,7 -5,1Diciembre 35 379 9,2 12,9 16,3 79,1 20,6 22,62004 Marzo 28 376 7,4 14,7 17,3 85,0 37,3Junio 70 856 8,2 18,2 18,4 98,9 59,6 27,8Septiembre 57 957 6,0 18,1 19,4 93,3 48,4 31,1Diciembre 54 1.032 5,2 18,8 21,5 87,4 45,7 31,92005 Marzo 63 1.085 5,8 21,2 25,0 84,8 44,2 44,5Junio 66 1.097 6,0 20,5 22,5 91,1 12,6 22,3Septiembre 72 1.014 7,1 21,6 25,7 84,0 19,3 32,5Diciembre 76 1.125 6,8 27,2 27,8 97,8 44,7 29,32006 Marzo 87 1.232 7,1 28,9 32,2 89,8 36,3 28,8Junio 97 1.260 7,7 37,0 33,0 112,1 80,5 46,7Septiembre 87 1.046 8,3 33,7 31,7 106,3 56,0 23,3Diciembre 71 1.302 5,5 31,1 34,0 91,5 14,3 22,32007 Marzo 70 1.228 5,7 30,3 34,9 86,8 4,8 8,4Junio 71 1.126 6,3 34,9 36,9 94,6 -5,7 11,8Septiembre 84 1.296 6,5 33,9 38,4 88,3 0,6 21,1Diciembre 108 1.433 7,5 31,2 41,3 75,5 0,3 21,52008 Marzo 82 1.176 7,0 37,1 43,3 85,7 22,4 24,1Junio 97 1.153 8,4 37,0 43,6 84,9 6,0 18,2Septiembre 112 1.232 9,1 41,7 45,5 91,6 23,0 18,5Diciembre 93 1.232 7,5 50,3 48,9 102,9 61,2 18,42009 Marzo 129 1.893 6,8 43,4 47,5 91,4 17,0 9,7Junio 174 2.181 8,0 48,0 50,7 94,7 29,7 16,3Septiembre 149 2.018 7,4 55,4 54,0 102,6 32,9 18,7Diciembre 155 2.206 7,0 43,0 50,3 85,5 -14,5 2,92010 Marzo 95 1.645 5,8 44,1 58,3 75,6 1,6 22,7Junio 129 1.552 8,3 53,4 59,5 89,7 11,3 17,4Septiembre 94 1.122 8,4 56,9 57,8 98,4 2,7 7,0Diciembre 117 1.632 7,2 55,9 62,7 89,2 30,0 24,72011 Marzo 122 1.589 7,7 74,3 68,5 108,5 68,5 17,5Junio 141 1.685 8,4 67,9 72,1 94,2 27,2 21,2Septiembre 155 1.752 8,8 69,2 75,0 92,3 21,6 29,8Diciembre 179 2.564 7,0 71,4 82,5 86,5 27,7 31,62012 Marzo 143 1.898 7,5 69,7 90,7 76,8 -6,2 32,4Junio 163 2.088 7,8 72,6 92,4 78,6 6,9 28,2Septiembre 200 2.651 7,5 97,5 102,2 95,4 40,9 36,3Diciembre 144 1.596 9,0 105,5 103,7 101,7 47,8 25,72013 Marzo 177 2.597 6,8 88,0 106,8 82,4 26,3 17,7Junio 223 2.793 8,0 98,0 115,3 85,0 35,0 24,7Septiembre 190 2.625 7,2 102,0 119,0 85,7 4,6 16,4Diciembre 175 2.191 8,0 108,6 118,1 92,0 2,9 13,82014 Marzo 167 2.247 7,4 112,3 134,1 83,7 27,6 25,6

Cuadro 2.8Evolución del precio del m2 de los

locales en alquiler en la Comuna 3 y en el total Ciudad.

Diciembre 2001– Marzo 2014.Fuente: Secretaría de Planeamiento,



La distribución territorial de los 167 locales en alquiler, registrados en Marzo de 2014, muestra una tendencia similar a lo contemplado para locales en venta en lo que concier-ne a la aglomeración. De esta manera, la zona norte de la Comuna concentra la mayor cantidad de locales en alquiler, como así también aquellos cuyo precio es mayor.

Mapa 2.8Distribución del precio de alquiler de locales por m2 en la Comuna 3. Marzo 2014Fuente: Secretaría de



Comuna 340

Cuadro 2.9Precios de referencia de viviendas en

venta en la Comuna 3. Diciembre 2013



Tipo de vivienda Cantidad Superficie

promedio m2 US$ / m2 US$ / m2 máximo

US$ / m2 mínimo

Departamentos 1.323 72 1.780,7 8.495,0 487,3

Casas 63 261,3 1.262,7 2.100,0 593,2

La distribución territorial de los departamentos, se desarrolla a lo largo de toda la Co-muna. En líneas generales, la mayor cantidad de ofertas se encuentra en el sector norte, donde no sólo se evidencia una concentración de las mismas, sino también los precios más elevados, en el rango de entre U$S 3.000,1 m2 – U$S 8.000 m2 y más de U$S 8.000,1 m2. Estas edificaciones que presentan los mayor valores, se localizan a lo largo de las avenidas Córdoba y Corrientes, y sobre la calle Viamonte. De esta manera, al trazar la dis-tribución de los departamentos según los barrios que componen la Comuna, se observan marcadas diferencias: mientras que Balvanera contiene 1.086 departamentos, represen-tando el 82,6 % de la Comuna; San Cristóbal presenta 237, distribuidos a lo largo de las avenidas San Juan, Independencia y Jujuy.

En lo que respecta a los departamentos, a la distribución de las superficies y valores según la cantidad de ambientes, el relevamiento de Diciembre de 2013 mostró que la mayor cantidad de ofertas correspondió a los de tres ambientes (409), seguidos por los de dos (329), los de uno (215) y los de cuatro (171). Los de cinco a siete ambientes presen-tan 60 registros, mientras que aquellos que no muestran en los avisos la cantidad de

En efecto, en Balvanera hay un total de 145 locales en alquiler, situados aquellos de ma-yor valor sobre la avenida Pueyrredón, Pasteur, Bartolomé Mitre y Sarmiento, como así también en los límites comunales norte y este, sobre las avenidas Córdoba y Callao. Por el contrario, San Cristóbal presenta solo el 13,1 % de los locales en alquiler de toda la Co-muna, con tan solo 22 locales; algunos de mayor valor sobre la avenida San Juan, y otros de menor valor sobre las avenidas Juan de Garay y Pavón, distribuidos en forma dispersa.

Haciendo un análisis comparativo con el Código de Planeamiento Urbano, es de notar que la mayor cantidad de locales en alquiler se encuentran sobre sub-centros barriales (C) y, en particular, en torno a las áreas de Equipamiento (E), es decir zonas destinadas preferentemente a la localización de usos comerciales mayoristas. Por lo tanto, la es-casa cantidad de locales en la zona sur de la Comuna, puede tener su correlato con el predominio del uso del suelo residencial (R), tal y como sucede también con los locales en venta.

DEPARTAMENTOS y CASAS

El siguiente cuadro, presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna 3, para el periodo de Diciembre de 2013. De acuerdo al relevamiento realizado, se encontraron 1.323 departamentos y 63 casas, con valores promedio de U$S 1.780,7 m2 y U$S 1.262,7 m2, respectivamente.


Mapa 2.9Distribución del precio de venta de departamentos por m2 en la Comuna 3. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de



ambientes son 139. El precio promedio permite verificar que, los departamentos de un ambiente son los que develan el mayor valor promedio (U$S 1.992,4 m2). Cabe mencionar que, en la mayoría de los casos, los departamentos de menor cantidad de ambientes son de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.

Comuna 342

Cantidad Superficie promedio m2

Superficie máxima m2

Superficie mínima m2 US$ / m2 US$ / m2

máximoUS$ / m2 mínimo

1 ambiente 215 39,0 180,0 20,0 1.992,4 3.733,8 1.088,2

2 ambientes 329 47,0 126,0 18,0 1.899,5 3.987,3 900,0

3 ambientes 409 75,0 200,0 37,0 1.676,6 4.612,9 661,0

4 ambientes 171 105,0 300,0 55,0 1.541,9 3.029,1 635,6

5 a 7 ambientes 60 198,0 1.300,0 57,0 1.364,6 2.374,1 487,3

Sin datos 139 79,0 388,0 20,0 1723.2 8.495,0 750,0

Total Comuna 3 1.323 72,0 1.300,0 18,0 1.780,7 8.495,0 487,3

Promedio Ciudad 17.576 84,0 1.800,0 18,0 2.213,5 21.311,5 408,8

Cuadro 2.10Precios de referencia de

departamentos en venta en la Comuna 3. Diciembre 2013



La distribución territorial de las casas en venta de la Comuna, es escasa y se mezcla con las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la Comuna, especialmente en las zonas R2a II o C3I. Sin embargo, es importante destacar que, la distribución de las casas en venta se presenta concentrada en la zona sur de la Comuna, es decir, a la inversa de lo que sucedía con los departamentos que, en gene-ral, predominaban sobre el sector norte. Por lo tanto, las casas son una característica inherente al uso residencial del suelo. Los precios de venta de las casas, se distribuyen en forma heterogénea al oeste y al este de la avenida Jujuy, entre la Av. Rivadavia y el límite comunal sur (Av. Juan de Garay), denotando el gradiente decreciente en sentido norte-sur.

A partir de las casas registradas, es posible establecer divisiones por categoría según tamaño. En este sentido, se observa que predominan dos grupos separados por mínima diferencia: las de entre 201 y 300 m2, con 19 unidades a un valor promedio de U$S 1.188,7 m2; y las de más de 300 m2, con 18 unidades y un valor promedio de U$S 1.147,2 m2. Luego,

Superficie cubierta Cantidad US$ / m2 US$ / m2 máximo US$ / m2 mínimo

60-100 5 1.568,4 1.800,0 1.214,3

101-150 8 1.441,8 1.760,6 1.120,0

151-200 13 1.302,9 2.100,0 900,0

201-300 19 1.188,7 1.541,1 604,2

+ de 300 18 1.147,2 1847,1 593,2

Total Comuna 63 1.262,7 2.100,0 593,2

Ciudad 2.563 1.534,5 10.000,0 210,9

Cuadro 2.11Precios de referencia de casas en

venta en la Comuna 3. Diciembre 2013



43

Mapa 2.10Distribución de las casas en venta y precio del m2 en la Comuna 3. Diciembre 2013Fuente: Secretaría de



le sigue el grupo de 151-200 m2 con 13 unidades, el de 101-150 m2 con ocho unidades y, por último, el de 60-100 m2 con cinco unidades, con valores promedio de U$S 1.302, m2, U$S 1.441,8 m2 y U$S 1.568,4 m2, respectivamente. Finalmente, la relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2, es similar al caso de los departamentos, es decir, los precios más elevados corresponden a las superficies menores.



Estructura Territorial de La Comuna 3 de la Ciudad de Buenos Aires

3

Comuna 346

USOS DEL SUELO2

El Relevamiento de Usos del Suelo, permitió asignarle una actividad a cada parcela de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo, cuenta con 25.457 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de locales, con un total de 12.217, es decir el 48,0 % del total de los usos. Se distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende a 10.605 (41,6 %), y los que están emplazados en las galerías comerciales, con un total de 1.612 (6,3 %). Cabe aclarar que a este último grupo, también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping.

En números absolutos, continúan los edificios, con un total de 8.367 (32,8 %) y 2.057 ga-rajes privados (8,0 %). Se relevaron 1.070 edificios de destino único para el total de la Comuna 3, lo que significa un 4,2 % del conjunto de los usos relevados. También, se en-contraron, al momento del relevamiento, 409 edificios de uso único (1,6 %), 301 puestos de diario (1,1 %) y 324 garajes comerciales (1,2 %). A su vez, se relevaron 217 lotes (0,8 %), 272 edificios productivos (1,0 %), 138 galpones (0,5 %) y 23 estaciones de servicios (0,09 %), lo que en suma representan un 11,9 % de la totalidad. 2/ Ver anexo metodológico.

Gráfico 3.1Usos del Suelo (2011)



Distribución de los Usos del Suelo por parcela en la Comuna 3Fuente:

Secretaría de

Planeamiento,

Ministerio de

Desarrollo

Urbano. GCBA.


Comuna 348

El siguiente mapa permite apreciar, a escala de parcela, cómo se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución territorial, se evidencia una predominancia de edificaciones de altura más bien baja. Se puede observar, a su vez, que hay construcciones puntuales de más de 10 pisos, distri-buidas de modo heterogéneo por la Comuna. Se evidencia una disminución de la altura hacia el sur del área analizada.

EDIFICIOS

La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento, presentaron uso residencial, donde las viviendas constituyen el 69,2 % (5.796 usos), las casas el 12,1 %, con 1.019 edificaciones, y las viviendas únicas representan el 5,7 %, con 485. Cabe mencionar

EDIFICACIÓN

En la Comuna 3, se evidencia un predominio de edificaciones de entre uno y cinco pisos de altura, puesto que el 75,5 % del total de las edificaciones relevadas se encuentra en este rango. Dentro de este amplio grupo, se pueden distinguir dos clases: la que se compone de edificaciones que poseen entre uno y dos pisos, que representa el 53,1 %; y la que incluye aquellas que tienen entre tres y cinco pisos, que alcanza el 22,4 % del total. Los que tienen entre seis y nueve pisos representan el 14,3 %, en tanto aquellos que están en el rango de entre 10 y 15 pisos significan el 9,6 %.

Si se toma en consideración el conjunto de los edificios en obra y los de más de 15 pisos, se alcanza solo un 0,7 % del total de los relevados. Es decir que, los extremos de la categoriza-ción realizada son los menos representativos, con un 0,1 % los que se encuentran en obra y un 0,6 % aquellos que superan los 15 pisos. Es preciso aclarar que, las construcciones en obra son en su totalidad edificios de vivienda, al igual que las torres de más de 15 pisos.

Del total de 9.709 edificaciones contabilizadas, 8.367 corresponden a edificios de vivienda (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda), 1.070 a edificios de destino único y 272 a edificios productivos.

Cantidad de pisos Total % Edificios %Edificios

de Destino Único

% Edificios Productivos %

En obra (0 pisos) 10 0,1 8 0,1 2 0,2 0 0,0

1 – 2 5.151 53,1 4.329 51,7 623 58,2 199 73,2

3 – 5 2.175 22,4 1.781 21,3 330 30,8 64 23,5

6 – 9 1.388 14,3 1.283 15,3 96 9,0 9 3,3

10 – 15 929 9,6 911 10,9 18 1,7 0 0,0

Más de 15 56 0,6 55 0,7 1 0,1 0 0,0

Total 9.709 100,0 8.367 100,0 1.070 100 272 100,0

Cuadro 3.1Edificación por cantidad de pisos




Mapa 3.1Cantidad de pisos edificados por parcelaFuente: Secretaría de



que, dentro de la categoría de departamento, se relevaron 550 edificaciones (6,5 %). Por úl-timo, se encuentran las oficinas con un 3,0 % (256 usos), que se registraron no sólo en edifi-cios sino también en locales. La transformación del suelo urbano y sus tendencias, pueden advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra y los que se encuentran abandonados. Los primeros suman 151 unidades relevadas, mientras que los segundos 194.

Comuna 350

Gráfico 3.2Tipología de edificios (2011)



La distribución territorial de los edificios de uso residencial, permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 3, de modo homogé-neo e intenso. Sin embargo, se puede observar una pequeña área cercana a la estación de Once, donde existen algunas manzanas destinadas a usos comerciales, debido a la diná-mica propia de un importante nodo de transporte. En relación a las casas, se distribuyen desde el centro de la Comuna hacia el sur, principalmente hacia el sur de la Autopista 25 de Mayo. Cabe mencionar que, los edificios que entran en las categorías de abandonados y en obra, son muy escasos y su distribución es dispersa. En el caso de las viviendas precarias, son escasas y se distribuyen de manera muy distante una de otras.


Mapa 3.2Distribución de edificios de vivienda y casasFuente: Secretaría de



EDIFICIOS DE OFICINA

En cuanto a los 256 edificios de oficina, se puede apreciar, en el mapa a continua-ción, cómo su distribución territorial es más bien concentrada en el noreste de la Comuna analizada, mayormente ubicadas en la avenida Corrientes y en las calles

Comuna 352

Pasteur, Presidente José Uriburu y Lavalle. Esta concentración de oficinas limita con los barrios de San Nicolás y Recoleta. Es preciso mencionar que, el resto de estas edificaciones se encuentran esparcidas por el sur y el este de la Comuna 3, de forma mucho más dispersa.

Mapa 3.3Distribución de edificios

de oficinaFuente: Secretaría de




Mapa 3.4Distribución de edificios en obraFuente: Secretaría de



EDIFICIOS EN OBRA

La cantidad de edificios en obra para la Comuna estudiada, al momento en que se realizó el relevamiento, fue de 151. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, en la

Comuna 354

Comuna 3 se encuentra el 3,3 % del total de edificios en obra; dato que la coloca dentro de las comunas que menor cantidad de edificios en obra tiene. La distribución territorial de los mismos es dispersa, encontrándose una mayor concentra-ción al noroeste de la Comuna. En la calle San Luis se encontró la mayor cantidad de registros, mientras que hacia el centro de la Comuna la cantidad de estos edificios es mucho menor.

EDIFICIOS ABANDONADOS

En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 194 edificios abandonados registrados en la Comuna 3. Los mismos, presentan una tendencia hacia la concentración dentro del polígono conformado por avenida Rivadavia, Pichincha, Av. Juan de Garay y Sánchez de Loria. Hay un número escaso de estos edificios, distribuidos por el área analizada de modo esporádico.

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO

En la Comuna 3 hay un total de 1.070 edificios de destino único, entre los cuales sólo se hallaron sin actividad unos 47, siendo el 4,3 % del total. Aquéllos que tienen algún tipo de función socio-económica, se agrupan en 12 rubros diferentes, siendo el hotelería y gastronomía el que mayor proporción representa, con un 22,7 % del total y 243 unidades. Le siguen en cantidad 192 edificios dedicados a asociaciones, lo que representa un 17,9 %. Con el mismo porcentaje, se encuentran los edificios de destino único sin identificar, incluyendo aquí los edificios cerrados.

Rubro Cantidad %

Hotelería y Gastronomía 243 22,7

Asociaciones 192 17,9

Edificios de destino único sin identificar 191 17,9

Enseñanza 159 14,9

Servicios sociales y de salud 99 9,3

Administración pública 73 6,8

Esparcimiento y cultura 51 4,8

Servicios de transporte y complementarios 28 2,6

Servicios financieros 11 1,0

Servicios inmobiliarios 8 0,7

Servicios empresariales 7 0,7

Servicios públicos 8 0,7

Total 1.070 100,0

Cuadro 3.2Edificios de Destino Único




Mapa 3.5Distribución de edificios abandonadosFuente: Secretaría de



En la categoría de enseñanza, existen 159 registros (14,9 %). Los servicios sociales y de salud representan el 9,3 %, con 99 registros en total. La administración pública registra 73 casos relevados, mientras que los edificios destinados a esparcimiento y cultura son 51, alcanzando el 6,8 % y el 4,8 %, respectivamente.

Comuna 356

Mapa 3.6Edificios de Destino

ÚnicoFuente: Secretaría de



Del total de los edificios relevados, se identificaron 62 destinados a diferentes servicios, entre los que se distinguieron: 28 de transporte y complementarios, 11 financieros, ocho inmobiliarios, ocho públicos y siete empresariales. En su conjunto, estas categorías su-man un 5,8 % de la totalidad del relevamiento de edificios de destino único.


En el mapa, se puede observar que, en líneas generales, las distintas categorías que cons-tituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comu-na 3. Las grandes parcelas destinadas únicamente a este tipo de edificios, se concentran en el norte y en el suroeste del área analizada. La mayoría de estos edificios están desti-nados a los servicios sociales y de salud y a la enseñanza. Los primeros ubicados en las calles La Rioja, San Luis y General Urquiza, mientras que los destinados a la enseñanza en las calles Estados Unidos, Carlos Calvo, Tucumán, Ayacucho y Viamonte. Sin embargo, se puede distinguir que parte de los edificios destinados a las actividades de esparcimiento y cultura, se encuentran en el sur de la Autopista 25 de Mayo. Las actividades relacionadas con asociaciones, se distribuyen de modo más homogéneo por el territorio, ocupando parcelas más pequeñas. Los servicios empresariales y de administración pública, se obser-van principalmente en el centro-norte de la Comuna, encontrándose unos pocos esparci-dos en el sur. Existe una gran cantidad de edificios sin identificar distribuidos por toda la Comuna, como también construcciones destinadas a actividades productivas.

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO DE ENSEñANzA

Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna, al momento del relevamiento, un total de 159. El conjunto de colegios primarios y secundarios, representan el 45,3 % del total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a la enseñanza terciaria y universitaria, con el 22,0 %. Se contabilizaron a su vez, 30 estable-cimientos destinados a la enseñanza en general (18,9 %) y 14 jardínes de infantes (8,8 %).Por último, se pueden hallar las que se dedican a la enseñanza de idiomas, que alcanzan el 3,1 %, y las construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, música y danzas, que significan el 1,9 % del total.En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-na 3, se obtienen resultados que la posicionan como una de las mejores provistas, ya que presenta una mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con 1.179 personas por cada edificio de enseñanza.

Subrubro Cantidad %

Colegios primarios y secundarios 72 45,3

Enseñanza terciaria y universidad 35 22,0

Enseñanza general 30 18,9

Jardines de infantes 14 8,8

Enseñanza de idiomas 5 3,1

Escuela de artes plásticas, música y danzas 3 1,9

Total 159 100,0

Cuadro 3.3Edificios de destino único dedicados a la enseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,


Si se observa el mapa a continuación, puede apreciarse una distribución homogénea de los establecimientos destinados a la enseñanza, concentrándose en gran parte en la zona noreste de la Comuna. En este sentido, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios, poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio, con

Comuna 358

Mapa 3.7Edificios de destino único

de enseñanzaFuente: Secretaría de



una leve concentración en el extremo sur y en el norte, quedando la zona central de la Comuna con instituciones localizadas de modo más aislado. Los institutos de enseñan-za universitaria y terciaria, se concentran en la zona noreste de la Comuna, quedando la zona sur con un déficit de este tipo de instituciones. Los institutos de idiomas se


Subrubro Cantidad %

Centro médico 41 41,4

Geriátrico 23 23,2

Consultorios 8 8,1

Centro de salud 7 7,1

Hospital 7 7,1

Sanatorio 5 5,1

Clínica médica 4 4,0

Asistencia social 3 3,0

Odontología 1 1,0

Total 99 100,0

Cuadro 3.4Edificios de destino único de servicios sociales y de saludFuente: Secretaría de Planeamiento,


SERVICIOS SOCIALES y DE SALUD

Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud, alcanzan un total de 99 en esta Comuna, lo que representa el 9,3 % del total de edificios de destino único. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos por tener la mayor cantidad (41), significando un 41,4 % del total de edificios de este tipo. Le siguen en importancia los geriátricos, con 23 registros y un 23,2 %. El resto de los registros, representan un porcentaje muy inferior a los ya mencionados. En este sentido, los consultorios médicos, odontológicos y de oftalmología, registran ocho unidades en su conjunto, representando el 8,1 %. Se relevaron siete centros de salud y siete hospitales, constituyendo el 14,2 % entre ambas categorías. Además, se contabilizaron al momento del relevamiento, cinco sanatorios (5,1 %), cuatro clínicas médicas (4,0 %) y tres unidades de asistencia social (3,0 %). Solo se relevó una unidad odontológica (1,0 %).

Por último, cabe mencionar que no se han encontrado edificios destinados a traumato-logía, kinesiología, centros de rehabilitación, laboratorio de análisis clínicos y bioquími-cos y clínicas psiquiátricas, dentro de la Comuna 3 en el momento del relevamiento. La cantidad de población por cada edificio de servicios sociales y de salud, es de 1.894.

localizan puntualmente en la parte norte, entre Junín y Sarmiento. Por último, las ins-tituciones de enseñanza en general, se concentran en el noroeste, entre las calles Jean Jaures, Lavalle, Gallo y Av. Córdoba, aunque existen otros registros distribuidos en el resto de la Comuna.

En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que los servicios de socia-les y de salud se distribuyen de modo homogéneo, con mayor concentración en la zona norte. En el caso de los centros médicos, se concentran intensamente en el noreste de la Comuna, formando un polígono entre la calle Paso y las avenidas Callao, Rivadavia y Córdoba. Se observa una clara localización de geriátricos en la zona sur, en el barrio de

Comuna 360

Mapa 3.8Edificios de destino

único dedicados a servicios sociales y de

salud por ComunaFuente: Secretaría de

Planeamiento, Ministerio

de Desarrollo Urbano.

GCBA.


ASOCIACIONES

Los edificios de destino único de asociaciones suman 192 unidades, lo que representa un 17,9 % del total de los edificios de destino único relevados en la Comuna 3. Dentro de los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor número de edificios, con un 28,6 % del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezquitas y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en cantidad tanto los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos, como dónde se desarrollan actividades culturales y sociales (entre las que se incluyen centros culturales y de jubilados, entre otros). Cada uno de estos subrubros representa el 14,6 % del total, con 28 registros cada uno.

En menor proporción, se hallaron los edificios de asociación civil con un 7,8 % total de las asociaciones. Por un lado, se registraron sólo tres locales partidarios y uno de asociacio-nes vecinales. En la categoría de “otros” existe un total de 62 registros en la Comuna, lo que representa el 32,3 %.

Cabe mencionar que, estamos en presencia de una de las comunas donde hay 976 perso-nas por cada edificio de asociaciones.

Subrubro Cantidad %

Actividades religiosas 55 28,6

Asociaciones culturales y sociales 28 14,6

Asociaciones profesionales y sindicatos 28 14,6

Asociación civil 15 7,8

Local partidario 3 1,6

Asociaciones vecinales 1 0,5

Otros 62 32,3

Total 192 100,0

Cuadro 3.5Edificios de destino único de asociacionesFuente: Secretaría de Planeamiento,


San Cristóbal. En lo que respecta a los hospitales, éstos se hayan en la zona central de la Comuna 3. El resto de los servicios, se encuentran distribuidos en todo el territorio de forma más dispersa. Por su parte, los consultorios se acentúan en el norte y en el sur, dejando la franja central desprovista de este tipo de servicios.

Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una tendencia a encontrarse dispersos por toda el área de estudio. Las edificaciones desti-nadas a usos de asociaciones religiosas, muestran una leve concentración en la zona central y en el norte de la Comuna. Las asociaciones que registran otros rubros, se pre-sentan de forma muy dispersa en todo el territorio. En cuanto a las asociaciones sociales y culturales, se distribuyen con mayor intensidad en el sector sur de la Comuna, aunque la zona norte no queda desprovista de este rubro.

Comuna 362

Mapa 3.9Edificios de destino único

de asociacionesFuente: Secretaría de



HOTELERÍA y gASTRONOMÍA

Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas-tronomía, alcanzan un total de 243 dentro de la Comuna 3. Dentro de los mismos, el 46,8 % corresponde a hoteles turísticos y el 41,6 % a hoteles familiares. Los albergues


Mapa 3.10Distribución de edificios de destino único de hoteleríaFuente: Secretaría de



transitorios registran un total de 26 edificaciones, lo que representa un 10,7 %, mien-tras que se relevaron solo tres residencias (1,2 %).

Cabe mencionar que, esta Comuna es una de las que registra mayor cantidad de hote-les turísticos y familiares dentro de la Ciudad.

64 Comuna 3

EDIFICIOS PRODUCTIVOS

El Relevamiento de Usos del Suelo, pudo constatar la presencia de 272 edificios producti-vos en la Comuna 3. Cabe mencionar que, el 65,0 % de los mismos corresponde a edifica-ciones donde no le logró identificar el subrubro al que pertenecen. Otro gran porcentaje pertenece a los edificios productivos cerrados (18,7 %). El resto corresponden a edificios que se encargan de diversos rubros, existiendo una mayor oferta de los dedicados a fa-bricación de papel, maquinarias y textiles.

Si se observa el mapa a continuación, es posible apreciar que la localización de las acti-vidades productivas se encuentra casi en su totalidad en el sector centro-sur de la Co-muna, concentrándose principalmente entorno a la Autopista 25 de Mayo. Se observa, además, una leve concentración al noroeste del área de estudio, justo al norte de las vías del ferrocarril y de la estación de Once.

Si se aprecia la distribución de los hoteles en esta Comuna, se verifican algunas dife-rencias. Por un lado, se observa que tanto la zona central como la sur están muy bien abastecidas, mientras que en el sector norte no se observan gran cantidad de hoteles. En cuanto a la distribución de las diferentes categorías de hoteles, se puede observar que en el centro de la Comuna se concentra la mayor cantidad de hoteles turísticos, formando un polígono entre las calles México, Av. Rivadavia, Av. Callao y Cabot. Hacia el norte, se pueden distinguir algunas aglomeraciones en menor escala, sobre la Av. Callao y en torno a la Av. Corrientes. En lo que respecta a hoteles familiares, la mayoría se concentra en el centro y sur de la Comuna, de forma dispersa en general, con una pequeña concentración en el centro del área analizada, entre las calles Hipólito Yri-goyen, Cabot, La Rioja y Moreno, abarcando 9 manzanas. Por otro lado, los albergues transitorios también se localizan en el centro de la Comuna, con una concentración un poco más intensa en las calles ya mencionadas, coexistiendo así con los hoteles fami-liares que se emplazan en la zona. Esta mayor densificación en el centro de la Comuna, se puede deber a la mayor intensidad de población concentrada aquí.

Subrubro Cantidad %Hotel 113 46,5Hotel familiar 101 41,6Albergue transitorio 26 10,7Residencia 3 1,2Total 243 100,0

Cuadro 3.6Clasificación de edificios de destino único de hotelería y

gastronomíaFuente: Secretaría de Planeamiento,


gALPONES

El Relevamiento de Usos del Suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, permitió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 138 se encuentran en el in-terior de la Comuna 3. Dentro de este grupo, el 50,7 % son depósitos y el 21,7 % galpones sin identificar.


Mapa 3.11Distribución de edificios productivos Fuente: Secretaría de



En menor cantidad, se hallaron dentro del área analizada 26 edificaciones destinadas a servicios para automotores (18,8 %) y cinco de materiales para la construcción (3,6 %). Cabe mencionar que, tres de los edificios relevados pertenecen al rubro de servicios com-plementarios al transporte (2,2 %), dos se encuentran abandonados (1,4 %) y otros dos conforman la categoría de materiales eléctricos (1,4 %).

66

No se han registrado en esta Comuna datos dentro de las categorías: actividades de-portivas, artísticas y culturales, en obra y venta al público de artículos usados, plantas y flores.

Mapa 3.12Distribución de galpones




Comuna 3


Subrubro Cantidad %Depósito 70 50,7Galpón 30 21,7Servicio para automotores 26 18,8Materiales para la construcción 5 3,6Servicios complementarios al transporte 3 2,2Abandonado 2 1,4Materiales eléctricos 2 1,4Total 138 100,0

Cuadro 3.7Clasificación de galponesFuente: Secretaría de Planeamiento,


LOTES

En esta Comuna hay 217 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrada. Entre ellos, hay 30 registros de plazas y plazoletas, que no son contabilizados en este análisis. Los lotes que no tienen una actividad específica, constituyeron al momento del relevamiento el 87,2 % de los registros de este tipo. Los lotes destinados a actividades comerciales, en este caso alquileres de cocheras mensuales, representan el 7,5 %. Por otro lado, los terrenos que se relevaron dentro de las categorías bajo autopista, depósitos y vías de tren, representan los valores más bajos, sumando en su conjunto un total de ocho unidades relevadas.

Subrubro Cantidad %

Lote 163 87,2

Actividades comerciales 14 7,5

Vías del tren 4 2,1

Depósito 3 1,6

Bajo Autopista 1 0,5

Otros 2 1,1

Total 187 100,0

Cuadro 3.8LotesFuente: Secretaría de Planeamiento,


En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones se encuentran espar-cidos de forma similar a los edificios productivos: en el centro y sur de la Comuna. Hacia el noroeste, se observa una leve concentración al norte de la estación de Once. En la franja central, en líneas generales, se aprecia una tendencia hacia la aglomeración en el sector oeste, más precisamente en el oeste de la Av. Jujuy. Al sur de la autopista 25 de Mayo hay otra concentración de galpones, entre Urquiza, Cochabamba, Pichincha y Av. Juan de Garay.

En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna, se observa una loca-lización dispersa en términos generales, con una leve concentración en Cochabamba entre Pichincha y Pasco, dónde se observa una cuadra de lotes continuos. En el centro la distribución es homogénea, mientras que en el norte no tanto, evidenciándose en el noreste una zona prácticamente sin presencia de lotes.

Comuna 368

Mapa 3.13Distribución de lotes




gARAJES PRIVADOS y gARAJES COMERCIALES

Se han relevado un total de 2.057 garajes privados y 324 garajes comerciales en toda la Co-muna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la mayoría alcanza un piso de altura (180 garajes), seguidos aquellos que tienen dos pisos (80 edificaciones).


En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente, se puede decir que la Comuna 3 es una de las cuatro mejores provistas, con 578 personas por cada uno de estos establecimientos.

Mapa 3.14Distribución de garajes comerciales y privadosFuente: Secretaría de



70 Comuna 3

Los garajes privados se localizan en el territorio siguiendo a las principales concentra-ciones de edificaciones, en las que fueron registrados usos de tipo residencial. La mayor concentración de garajes privados se localiza en la zona sur de la Comuna, donde pre-dominan los usos residenciales de tipo casas, siendo al sur de la Autopista 25 de Mayo mayor aún la aglomeración de los garajes. En el norte, la presencia de estas construccio-nes disminuye radicalmente, sobre todo en torno a la estación de Once, por ser una zona donde predominan los usos comerciales. Hacia el noroeste de la Comuna, existe una pequeña concentración de garajes privados, entre las calles J. Domingo Perón, Gallo, Av. Córdoba y Av. Jujuy.

Los garajes comerciales se distribuyen hacia el norte, predominando por sobre los priva-dos en el sector noreste, dónde existe una alta concentración de oficinas.

ESTACIONES DE SERVICIO

Por último, en lo que refiere a las estaciones de servicios, fueron hallados 23 de estos establecimientos; encontrándose cinco fuera de actividad. Cabe mencionar que, hay una relación de 10.418 personas por estación de servicio en la Comuna 3.


Mapa 3.15Estaciones de servicioFuente: Secretaría de



En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de esta Comuna, se observa que se localizan de modo disperso, tanto en el sur como en el norte de la Comuna. Muchas se emplazan sobre las avenidas Rivadavia, San Juan, Jujuy y Corrientes.

Situación actual de la ocupación de locales

4

Comuna 374

El relevamiento realizado en la Comuna 3, permitió detectar un total de 12.217 locales (aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 10.605 se sitúan con salida a la calle y 1.612 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shop-pings). Es preciso mencionar que, en los alrededores de la estación de Once, se encuentra un centro comercial que abarca varias manzanas dentro de esta Comuna.

Del total de locales relevados en la calle, 8.570 se hallaron abiertos, 2.023 cerrados y 12 lo-cales en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 19,2 %. Para el caso de los locales en galerías, 1.291 se registraron activos, mientras que 320 estaban cerrados y uno solo en obra. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 19,9 %.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES ACTIVOS

La distribución geográfica de los locales en actividad, muestra una Comuna abastecida por locales comerciales que cubren todo el territorio, con una concentración diferencial en el norte y en el sur. En el norte, en torno a la estación de Once, se encuentra un gran centro comercial, lo que visualmente es una concentración de locales que se extiende hasta el límite comunal norte; esto genera una alta densidad, sobre todo entre las ave-nidas Jujuy, Córdoba, Callao y Rivadavia. En el resto de la Comuna, la aglomeración de locales es más leve, aunque sigue existiendo una gran cantidad de ejes comerciales so-bre las avenidas principales, como las avenidas San Juan, Independencia y Belgrano. En el sur, cercano a la estación Jujuy del Metrobús del Sur, se observa una zona donde hay dos manzanas con una cantidad de locales elevada, que se extiende hacia la Av. Juan de Garay, donde siguen predominando los usos comerciales.

En relación a la diferencia de cantidad de locales que existe entre el norte y el sur, se observa que en el norte se han relevado un total de 8.833 locales, mientras que al sur de la Av. Belgrano los locales no superan los 4.000 registros. Cabe mencionar que solo en la zona comercial de Once, existen 5.453 locales comerciales.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES CERRADOS

En el siguiente mapa, se puede apreciar cómo la distribución de los locales cerrados se extiende por casi toda la Comuna. A pesar de que su distribución es bastante homogé-nea, los locales inactivos se concentran mayormente en los siguientes ejes de circula-ción: Ecuador, Tucumán, La Rioja, en el norte de la Comuna.

COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD

Como se mencionó anteriormente, en la Comuna 3 hay un total de 8.570 locales en activi-dad a la calle. De ese total, el 66,1 % corresponde al sector comercial, el 19,5 % al sector ser-vicios y el 7,4 % son locales gastronómicos. En menor medida, se encuentran los locales in-dustriales y los vinculados a la comercialización de automóviles y sus repuestos (así como


Mapa 4.1Distribución territorial de locales activosFuente: Secretaría de



actividades conexas de reparaciones varias), que representan un 5,4 % en su conjunto. El porcentaje restante (1,6 %), corresponde a locales en los que se desarrollan actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o que no pudieron ser identificadas.

Comuna 376

Mapa 4.2Distribución territorial

de locales cerradosFuente: Secretaría de



GCBA.


Rubro Cantidad %

Comercio 5.661 66,1

Servicios 1.674 19,5

Gastronomía 635 7,4

Industrial 234 2,7

Automotor 229 2,7

Otros y sin identificar 137 1,6

Total 8.570 100,0

Cuadro 4.1Locales por sectores de actividadFuente: Secretaría de Planeamiento,


LOCALES DEL SECTOR COMERCIAL

Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos correspon-de al sector comercial, alcanzando un total de 5.661 establecimientos, clasificados en 12 categorías. Entre ellos, se destaca la venta de productos textiles, prendas y accesorios, que con 1.199 locales representa el 21,2 % del total. En segundo lugar y muy seguido al subrubro anterior, se encuentran 1.142 locales (20,2 %) que se dedican a la venta especia-lizada de productos alimenticios (que incluye, entre sus subrubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, supermercados y autoservicios). Le siguen en cantidad, la venta al por menor especializada con 802 registros, el rubro de artículos para el hogar con 584 locales (10,3 %), productos textiles destinados a otras actividades que no se relacionan con la indumentaria con 513 locales (9,1 %).

Se relevaron, también, 249 locales de reparaciones en general, 246 de materiales para la construcción, 239 farmacias, 224 locales de libros y revistas, 223 de calzado y marroquine-ría y 134 de óptica, fotografía, relojería y joyería. Completan el rubro comercial, 83 locales dedicados a la venta al por mayor (1,5 %) y 23 destinados a artículos usados (0,4 %).

Rubro Cantidad %

Prendas y accesorios 1.199 21,2

Productos alimenticios 1.142 20,2

Venta al por menor especializada 802 14,2

Artículos para el hogar 584 10,3

Productos textiles no indumentaria 513 9,1

Reparaciones en general 249 4,4

Materiales para la construcción 246 4,3

Farmacias, perfumerías e instrumental médicos 239 4,2

Libros y revistas 224 4,0

Calzado y marroquinería 223 3,9

Óptica, fotografía, relojería y joyería 134 2,4

Comercio al por mayor 83 1,5

Artículos usados 23 0,4

Total 5.661 100,0

Cuadro 4.2Locales del sector comercialFuente: Secretaría de Planeamiento,


Comuna 378

Mapa 4.3Distribución de locales

del sector comercialFuente: Secretaría de



GCBA.


En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, se observa una localización uniforme de determinados rubros, mientras que en otros es más desigual, con zonas puntuales de concentración. En el caso de los productos alimenticios, existe una gran homogeneidad en toda la Comuna, incrementándose la cantidad de locales de este rubro en las avenidas principales. Se observa un gran predominio de artículos para el hogar en la Av. Belgrano. A su vez, hay una gran concentración de locales de diversos rubros sobre la avenida San Juan. En el centro comercial de Once, al norte de la estación de trenes, los locales de prendas y accesorios, venta al por menor especializada y de pro-ductos textiles que no son de indumentaria, son los que muestran una mayor proporción en relación al resto de los subrubros que componen el sector comercial. En menor canti-dad, se observa la presencia de otros rubros, como la venta de libros y revistas, hacia el noreste de la Comuna. En el sur, entre la intersección de las calles Constitución y la Av. Jujuy, se pueden apreciar locales de comercio al por mayor, venta al por menor especia-lizada y locales de productos alimenticios.

Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios

Este rubro cuenta con 1.334 locales dentro de la Comuna 3, lo que representa el 23,5 % de los correspondientes al sector comercial. La mayoría de los locales se encuentran asocia-dos a la venta de indumentaria, que suman 935 (70,0 %). En el cuadro que se presenta a continuación, puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria femenina, con 407 unidades.

Le siguen en cantidad aquellos dedicados a la venta de indumentaria en general, con 292 edificaciones. Luego se encuentran 130 locales que orientan su venta a la indumentaria de bebés y niños, seguidos por 85 que ofrecen indumentaria masculina y 21 de indumen-taria deportiva.

El rubro textil también está compuesto por locales destinados a la venta de lencería, que suman un total de 174 en toda la Comuna. Se relevaron, también, 153 locales de bijouterie y 72 de accesorios de vestir.

En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el siguiente mapa permite apre-ciar la particularidad del mismo de localizarse en arterias específicas o en parte de ellas. Se observa un predominio de locales de indumentaria sobre la calle Saavedra, en la zona del centro comercial de Once. En el norte de la Comuna, se distingue una distribución de locales de bijouterie y accesorios concentrados en un mismo polígono, formado por la Av. Jujuy, Av. Rivadavia, Pasco y Viamonte. En el sur del recorte territorial analizado, los distintos usos se encuentran distribuidos de modo más homogéneo y disperso, con una baja aglomeración de locales de indumentaria en el eje de la Av. San Juan. Sobre la Av. Entre Ríos, también hay una serie de locales concentrados mayormente entre Humberto 1º y Adolfo Alsina. En relación a las lencerías, cabe mencionar que se localizan de forma dispersa por toda la Comuna, evidenciándose una gran agrupación entre las calles Sar-miento y Saavedra, generando una zona densa donde los comercios se benefician con las economías de aglomeración.

Comuna 380

Locales de venta especializada de productos alimenticios

El subrubro alimenticio, cuenta con 1.142 locales que representan el 20,1 % del sector co-mercial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar los kioscos y maxikioscos, representando casi la mitad del total (43,4 %), con de 496 locales. Le siguen en cantidad, aunque con mucha menor proporción, supermercados y verdule-rías, sumando entre ambas un 28,9 %, con 166 y 165 locales respectivamente.

Las categorías siguientes continúan con valores bajos. Los almacenes tienen 97 regis-tros y representan el 8,5 %. Las carnicerías registraron un valor de 38 locales, mientras que las panaderías que se ocupan de la venta y no de la elaboración de productos son 28, alcanzando un 5,8 % entre los dos subrubros. Las dietéticas y los mini mercados solo abarcan el 1,1 % del total. Otros locales, como las pescaderías, la venta de vinos, de café,

Rubro Cantidad %

Indumentaria 935 70,0

Indumentaria masculina 85 9,1

Indumentaria femenina 407 43,5

Indumentaria en general 292 31,2

Indumentaria deportiva 21 2,2

Indumentaria bebes y niños 130 13,9

Lencería 174 13,0

Bijouterie 153 11,5

Accesorios de vestir 72 5,4

Total 1.334 100

Cuadro 4.3 Locales del rubro textil,

indumentaria y accesoriosFuente: Secretaría de Planeamiento,


Rubro Cantidad %

Maxikiosco 496 43,4

Verdulería y frutería 166 14,5

Supermercado 165 14,4

Almacén 97 8,5

Carnicería 38 3,3

Panadería (venta no elaboración) 28 2,5

Dietética 27 2,4

Granja 27 2,4

Fiambrería 24 2,1

Golosinas 22 1,9

Despensa 15 1,3

Minimercado 10 0,9

Pescadería 7 0,6

Venta de Vinos 6 0,5

Otros 14 1,2

Total 1.142 100

Cuadro 4.4 Locales del

rubro alimenticioFuente: Secretaría de Planeamiento,



Mapa 4.4Distribución de locales del rubro textil, indumentaria y accesoriosFuente: Secretaría de



habanos y quesería, suman un total de 27 registros relevados. En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se distribuyen de forma uniforme en toda la Comuna, dónde los kioscos y maxikioscos son los que mejor distribuidos están,

Comuna 382

abasteciendo a toda la Comuna. Se observa una leve concentración sobre la calle Alberti, al norte de Av. Rivadavia, de locales de golosinas. Por otro lado, en la zona norte de las vías del ferrocarril, se observa una heterogénea disposición en cuanto a diferentes subrubros alimenticios. Los almacenes y minimercados tienen una localización bastante dispersa. El resto de los subrubros, en general, se distribuyen sin ningún tipo de concentración.


del rubro alimenticioFuente: Secretaría de




Kioscos y maxikioscos

La Comuna analizada cuenta con 496 kioscos y maxikioscos, representando una relación de 378 personas por cada uno de estos locales. En el siguiente mapa, se permite visuali-zar la distribución de los mismos con mayor detalle. Se puede observar que se localizan

Mapa 4.6Distribución de kioscos y maxikioscosFuente: Secretaría de



Comuna 384

abarcando casi la totalidad del territorio de la Comuna, con mayor concentración en la zona norte de ésta. La cantidad de kioscos y maxikioscos aumenta entorno a las principa-les avenidas, observándose que solo en el centro-sur de la Comuna hay una proporción menor que en el resto del territorio, específicamente al sur de la Av. Independencia.

Supermercados

Se han relevado 165 supermercados dentro de la Comuna 3, lo cual la ubica dentro de las comunas que mayor cantidad de población tiene por cada supermercado, siendo dicha relación de 1.136 personas por local de este rubro. Su distribución, tal como se observa en el siguiente mapa, es bastante dispersa y abarca gran parte del territorio.

Locales de venta de artículos para el hogar

Se encontraron 584 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una participación del 10,3 % ocupan el cuarto lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo los locales que ofrecen muebles y artículos de decoración, con 220 unidades y un 37,7 % del total. Le siguen en cantidad los bazares, con un total de 174 (29,8 %).

Los subrubros siguientes registraron valores mucho más bajos: los artículos electrónicos con 36 registros, la venta de colchones 32, los accesorios para celulares 27, representando en su conjunto el 16,3 % del total. Las locales de iluminación son 26 (4,5 %) y los artículos para el hogar en general 23 (3,9 %).

Rubro Cantidad %

Venta de muebles y artículos de decoración 220 37,7

Bazar 174 29,8

Artículos electrónicos 36 6,2

Venta de colchones 32 5,5

Accesorios para celulares 27 4,6

Iluminación 26 4,5

Artículos para el hogar en general 23 3,9

Venta de audio y video 9 1,5

Disquería 7 1,2

Máquinas de coser 7 1,2

Venta de aire acondicionado 6 1,0

Electrodomésticos 6 1,0

Venta de cámaras de fotos 5 0,9

Pilas y baterías 2 0,3

Ventiladores de techo 2 0,3

Venta de cocinas y calefones 1 0,2

Venta de amoblamientos de cocina 1 0,2

Total 584 100

Cuadro 4.5Locales de venta de artículos

para el hogarFuente: Secretaría de Planeamiento,



Mapa 4.7SupermercadosFuente: Secretaría de



También se relevaron nueve locales dedicados a la venta de audio y video, siete disque-rías y siete locales de máquinas de coser. El resto de los registros relevados, sumaron un total de 23 locales, lo que representa el 3,9 % del total.

Comuna 386

Mapa 4.8Locales de venta de

artículos para el hogar




GCBA.


En el mapa, se observa una tendencia hacia la concentración de los diferentes subrubros que componen la categoría de venta de artículos para el hogar. En cuanto a la distribu-ción territorial que presentan los locales de artículos para el hogar en general, se aprecia una zona de aglomeración sobre la Av. Belgrano, existiendo una amplia proporción de locales de venta de muebles sobre este eje de circulación. Los locales destinados al bazar, se concentran al norte de la Av. Rivadavia, sobre Pasteur y Azcuénaga. Próximo a esta zona, se localizan gran parte de los locales de accesorios para celulares. El resto de los rubros se distribuyen dispersamente por el territorio, disminuyendo su cantidad hacia el sur; no obstante, se destaca el entorno de la intersección de las avenidas Jujuy y San Juan, por concentrar locales de los diferentes subrubros.

Venta de Calzado

La Comuna 3 presenta un número muy significativo de locales de venta de calzados, por lo que se ubica entre las que más cantidad de estos locales tiene (131). Presenta 1.431 resi-dentes por cada local de calzado, dato que representa un valor muy bajo para la Comu-na. La distribución de locales de calzado, se concentra principalmente sobre la Av. Jujuy, entre J.D. Perón y la Av. Rivadavia. También, hay una cantidad considerable de locales de venta de calzados sobre la avenida Entre Ríos, en el límite comunal. En el resto del recor-te territorial analizado, se observan algunos locales muy dispersos y aislados entre sí.

Comuna 388

Mapa 4.9Venta de calzado




Farmacias

Dentro de la Comuna 3, al momento del relevamiento, se han identificado 110 farmacias. Existe una cantidad de 1.704 personas por farmacia dentro del territorio de la Comuna.


Mapa 4.10FarmaciasFuente: Secretaría de



Éstas se distribuyen de modo disperso cubriendo todo el recorte analizado, aunque exis-te una mayor cantidad en la zona norte, es decir, sigue los patrones de distribución de casi todos los locales que se localizan en esta Comuna.

Comuna 390

LOCALES DEL SECTOR SERVICIOS

Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos, con una participación del 19,5 % y un total de 1.674 registros. Este sector se clasificó aquí en 20 categorías principales, siendo el rubro más importante el de peluquerías y tratamiento de belleza, con 292 locales y un 17,4 %. En segundo lugar se ubican los servicios de correos y telecomunicaciones, con 179 registros (10,7 %). Los locales de lavado y limpieza de artículos de tela son 175 (10,5 %), mientras que los destinados a esparcimiento y cultura son 163 (9,7 %).

Por otro lado, tanto los servicios inmobiliarios como los empresariales, presentan un to-tal de 142 locales cada uno, lo que significa un 17,0 % en su conjunto. Los servicios com-plementarios al transporte, representan 130 registros con un 7,8 %. En lo que respecta a edición e impresión, la cantidad de locales relevados dan un total de 84 (5,0 %), servicios sociales y de salud 72 (4,3 %).

El resto de los subrubros constituye en su conjunto el 17,3 % del total de los servicios, entre los que se encuentran: asociaciones, intermediación financiera, servicios de trans-porte, de alquiler, informáticos, enseñanza, administración pública, pompas fúnebres, seguros y fondos de jubilaciones y pensiones, construcción y mantenimiento físico cor-poral. En el siguiente mapa, se observa que los locales del sector servicios presentan una

Subrubro Cantidad %

Peluquería y tratamientos de belleza 292 17,4

Servicios de correos y telecomunicaciones 179 10,7

Lavado y limpieza de artículos de tela 175 10,5

Esparcimiento y cultura 163 9,7

Servicios inmobiliarios 142 8,5

Servicios empresariales 142 8,5

Servicios complementarios al transporte 130 7,8

Edición e impresión 84 5,0

Servicios sociales y de salud 72 4,3

Asociaciones 66 3,9

Intermediación financiera 52 3,1

Servicios de transporte 52 3,1

Servicios de alquiler 30 1,8

Servicios informáticos 30 1,8

Enseñanza 13 0,8

Administración pública 12 0,7

Pompas fúnebres 11 0,6

Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones 10 0,6

Construcción 10 0,6

Mantenimiento físico corporal y otros 9 0,5

Total 1.674 100

Cuadro 4.6Composición de locales del

sector serviciosFuente: Secretaría de Planeamiento,



Mapa 4.11Distribución de locales del sector serviciosFuente: Secretaría de



distribución homogénea, abarcando prácticamente toda la Comuna. Sin embargo, se evidencia una mayor proporción de los mismos tanto al norte como al sur de la estación de Once. Sobre las principales avenidas, también se observa una participación mucho más acentuada de locales de servicios, ya que constituyen ejes de intensa circulación peatonal y vehicular.

Comuna 392


de peluquería y salones de belleza




Locales de peluquería y belleza

Las peluquerías y salones de belleza, componen un servicio con un desarrollo particular-mente importante, constituyendo el rubro más significativo en cuanto a la cantidad, con


292 registros. Como se observa en el cuadro a continuación, el 88,0 % de los registros del sector analizado corresponde al subrubro peluquería. El 12,0 % restante, está compuesto por: 10 locales que se relevaron como salones de belleza, nueve que se dedican a depila-ción, seis centros de estética, cuatro locales de podología, tres de pedicuría y otros tres de masajes.

La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza, se da de forma homogé-nea abarcando toda la Comuna, sin grandes concentraciones. En este sentido, se ve una leve agrupación sobre el noroeste del área analizada, en un polígono conformado por las calles Av. Jujuy, Córdoba, Jean Jaures y Sarmiento.

Rubro Cantidad %

Peluquería 257 88,0

Salón de Belleza 10 3,4

Depilación 9 3,1

Centro de estética 6 2,1

Podología 4 1,4

Pedicuría 3 1,0

Masajes 3 1,0

Total 292 100,0

Cuadro 4.7Composición de locales del sector peluquería y bellezaFuente: Secretaría de Planeamiento,


Comuna 394

Mapa 4.13Distribución de

inmobiliariasFuente: Secretaría de



Inmobiliarias

Dentro de esta Comuna, se han relevado 128 locales destinados a servicios inmobiliarios. Los mismos se distribuyen de forma dispersa, existiendo una tendencia hacia la concen-tración en la zona este y norte del recorte analizado.


Mapa 4.14Distribución de locales de servicios empresarialesFuente: Secretaría de



Locales de servicios empresariales

Al momento del relevamiento, se han registrado 142 locales donde se identificaron ser-vicios empresariales. Dentro de los mismos, se encuentra primero en cantidad el sector perteneciente a fotocopiadoras, con 41 locales y una participación del 28,9 %, seguido

Comuna 396

Rubro Cantidad %

Fotocopiadoras 41 28,9

Diseño gráfico y publicidad 38 26,8

Estudios profesionales 24 16,9

Casa de fotografía 19 13,4

Otros 20 14,1

Total 142 100

Cuadro 4.8Composición de locales del sector

servicios empresarialesFuente: Secretaría de Planeamiento,


Locales de fotocopias

Los locales relevados que se dedican a las fotocopias son 41. Presentan una distribución concentrada en la zona donde se localiza una gran cantidad de oficinas y de edificios de enseñanza superior, en el noreste de la Comuna. El resto del área analizada, presen-ta un déficit en lo que respecta a este rubro.

Locutorios

En el momento del relevamiento se han encontrado 35 locutorios dentro de la Comuna 3. Los mismos se localizan principalmente en la franja central del área analizada, entre las avenidas Rivadavia y Belgrano.

Locales con servicios de atención médica

Los locales de servicios de atención médica, son complementarios a los grandes esta-blecimientos públicos y privados del sistema de salud. Alcanzan un total de 38 locales dentro de la Comuna 3. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, más de la mitad (55,3 %) brindan servicios de odontología (21). Los locales de servicios que se de-dican a la medicina general, son 12 y representan el 31,6 %. Luego, se encuentran aquellos que realizan análisis clínicos, contando con dos locales (5,3 %).

por 38 casas de diseño gráfico y publicidad (26,8 %), 24 locales de estudios profesiona-les (16,9 %) y 19 casas de fotografía (13,4 %).

En la categoría de otros sectores se registraron 11 locales, lo que representa un 14,1 % de la totalidad de los servicios empresariales. La Comuna analizada, es una de las que pre-senta mayor cantidad de habitantes por cada local de servicios empresariales (1.320).

Este tipo de locales, muestran una distribución espacial que responde a la locali-zación de los centros de actividad financieros y empresariales, así como también a la de centros de salud y educativos. En este sentido, los servicios empresariales se distribuyen de forma dispersa, con pequeñas concentraciones, algunas en el norte y otras en el sur.


Mapa 4.15Casas de fotocopiaFuente: Secretaría de



Por último, se relevó un local que entró en la categoría de otros. Es preciso mencionar que, esta Comuna no presenta centros de rehabilitación ni de radiología, como así tam-poco laboratorios de análisis bioquímicos y prácticas médicas. A su vez, no existe ningún centro de kinesiología.

Comuna 398

Mapa 4.16Locutorios




En cuanto a la cantidad de población por local de atención médica, esta Comuna presen-ta una relación de 4.935 personas por cada uno de estos locales. En relación a su distri-bución territorial, los locales de atención médica presentan, en general, una localización


Mapa 4.17Distribución de locales de atención médicaFuente: Secretaría de



dispersa. En su mayoría se ubican en la franja central de la Comuna, en torno la Av. Riva-davia, lo que coincide con la localización de muchas de las farmacias que se describieron anteriormente.

Comuna 3100

Locales del rubro enseñanza

El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la en-señanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada, que responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el cuadro que sigue a continuación, es posible observar que de los 13 locales que componen este rubro, un 38,5 % está destinado a locales de arte, música y danzas, mientras que otro 38,5 % a enseñanza en general y apoyo escolar.

El subrubro artes marciales y yoga representa el 15,4 %, mientras que los idiomas solo un 7,7 %. Es preciso mencionar que, no se encuentran registros de escuelas para manejo y de enseñanza de informática dentro de la Comuna.

Rubro Cantidad %

Odontología 21 55,3

Medicina general 12 31,6

Análisis clínicos 2 5,3

Otros 3 7,9

Total 38 100

Cuadro 4.9Composición de locales de

atención médicaFuente: Secretaría de Planeamiento,


Rubro Cantidad %

Arte, música y danza 5 38,5

Enseñanza general y apoyo escolar 5 38,5

Artes marciales y yoga 2 15,4

Idiomas 1 7,7

Conductores 0 0

Informática 0 0

Total 13 100

Cuadro 4.10Composición de locales

del rubro enseñanzaFuente: Secretaría de Planeamiento,


En relación a la distribución territorial de los locales de servicios de enseñanza, se obser-va que se localizan en su mayoría en el norte de la Comuna, de modo muy disperso. En el sur solo se observan tres registros, que se ubican muy aislados espacialmente entre sí.

LOCALES GASTRONÓMICOS

Se registraron 644 locales gastronómicos, lo que representa el 6,1 % del total de los lo-cales activos de la Comuna 3. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los bares, cafés y confiterías, de los que se registraron 260 locales, representando el 40,4 % del total. En segunda ubicación, se encuentran los restaurantes, con 152 locales (23,6 %), seguidos por 70 pizzerías, 59 casas de comidas para llevar, 46 parrillas, 29 rotiserías, 27


Mapa 4.18Distribución de locales del sector servicios de enseñanzaFuente: Secretaría de



locales de comida rápida y un local de servicios de catering. Estamos en presencia de una de las Comunas que está mejor provista de locales de gastronomía respecto a su pobla-ción, siendo la relación de 302 personas por cada local gastronómico.

Comuna 3102


gastronómicosFuente: Secretaría de



GCBA.


Subrubro Cantidad %

Bares, cafés y confiterías 260 40,4

Restaurante 152 23,6

Comida para llevar 59 9,2

Pizzerías 70 10,9

Parrilla 46 7,1

Rotisería 29 4,5

Comida rápida 27 4,2

Servicio de Catering 1 0,1

Total 644 100

Cuadro 4.11Composición de los locales del sector gastronómicosFuente: Secretaría de Planeamiento,


La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado, a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al tu-rismo. Teniendo en cuenta ambos factores, se puede observar en el mapa 4.19 que, los bares, cafés y confiterías se localizan siguiendo las principales arterias de circulación, especialmente sobre las de mayor flujo como las avenidas Corrientes y Rivadavia. Los restaurantes también siguen esta tendencia, concentrándose hacia el norte de la Comu-na, más precisamente, en las proximidades de los límites comunales norte y oeste, sobre la calle Gallo y la Avenida Córdoba. El resto de las categorías se encuentran dispersas, localizándose sobre las principales avenidas.

LOCALES DEL RUBRO AUTOMOTOR

Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron 229 locales, representando el 2,1 % del total de los locales activos a la calle.

Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 133 locales, te-niendo una participación del 58,1 % en el total. A su vez, esta categoría se encuentra desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talleres mecánicos de automotores, con el 91,0 % de los 133 locales.

En segundo lugar, se ubican 49 locales de venta de repuestos y accesorios, representan-do el 21,4 %. También, se registraron 17 concesionarias, 14 lavaderos de autos con kioscos, siete gomerías, siete lubricentros y dos locales de venta de automotores.

Finalmente, dentro de las categorías de depósito de automotores, no se han registrado locales en la Comuna, así como tampoco se relevaron locales de taller de electrónica.

Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización alta-mente concentrada en la zona sur de la Comuna, en particular desde la avenida Bel-grano hasta el límite con la Comuna 4. Al mismo tiempo, en el sector noroeste del área analizada, en las cercanías a la Av. Córdoba, se observa una aglomeración de locales,

Comuna 3104

destacándose en particular la Av. Pueyrredón, donde se emplazan varios locales de venta de repuestos y accesorios.

Subrubro Cantidad %

Talleres mecánicos 133 58,1

Taller mecánico de automotores 121 91,0

Aire Acondicionado 6 4,5

Reparación de motos 4 3,0

Otros 2 1,5

Venta de repuestos y accesorios 49 21,4

Concesionaria 17 7,4

Lavaderos de autos y kiosco 14 6,1

Gomería 7 3,1

Lubricentro 7 3,1

Venta de Automotores 2 0,9

Total 229 100

Cuadro 4.12Composición de los locales

del rubro automotorFuente: Secretaría de Planeamiento,


LOCALES DEL SECTOR INDUSTRIAL

La rama de locales con predominio de actividad industrial, agrupa a aquellos que se de-dican a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 234, el 2,2 % del total de los locales relevados.

La composición de este sector se divide en seis categorías, siendo la de mayor proporción la de elaboración de productos alimenticios y bebidas, con 138 locales (59,2 %), dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros.

En segundo lugar se encuentran los locales dedicados a la fabricación de muebles y artí-culos de madera, donde se incluyen las madereras y carpinterías, con 29 unidades y una representatividad del 12,4 %, seguidos por 26 locales de vidrierías, 17 locales de fabrica-ción de productos textiles y cuatro zinguerías.

Subrubro Cantidad %

Elaboración de alimentos y bebidas 138 59,2

Fábrica de muebles y artículos de madera 29 12,4

Vidriería 26 11,2

Fabricación de productos textiles 17 7,3

Otros 20 8,2

Zinguería 4 1,7

Total 234 100

Cuadro 4.13Composición de los locales

del sector industrialFuente: Secretaría de Planeamiento,



Mapa 4.20Distribución de locales del rubro automotorFuente: Secretaría de



También se relevaron 20 locales dentro de la categoría de otros, que incluyen fábricas de diversa índole. Por otro lado, no se han encontrado, al momento del relevamiento, locales relacionados con tornerías y producción de artículos metálicos.Su distribución territorial es dispersa y abarca toda la Comuna en términos generales. En relación a los locales que dentro del sector industrial se dedican a la elaboración

Comuna 3106

de alimentos y bebidas, se observa que se encuentran esparcidos por toda la Comuna, siendo las avenidas trazadas en sentido este-oeste donde mayormente se localizan. Las fábricas de muebles y artículos de madera, tienden a concentrarse sobre la avenida Bel-grano y en el noreste del recorte territorial analizado. Las vidrierías se ubican de modo disperso, tanto al norte como al sur de la Comuna.


del sector industrialFuente: Secretaría de




Panaderías

Dentro de la categoría panaderías, se ha incluido a los locales que realizan la elaboración y aquellos catalogados dentro venta no elaboración, ya que al momento del relevamien-to puede ser complicada su clasificación.

Mapa 4.22PanaderíasFuente: Secretaría de



Comuna 3108

También, es preciso mencionar que la Comuna 3 es una de las que presenta mayor canti-dad de panaderías. Esto afecta a la relación entre la cantidad de población por cada uno de estos locales, siendo la misma de 1.955 personas por panadería.

Las panaderías suman un total de 98 locales, de las cuales 28 son destinados a la venta y las 70 restantes a la elaboración de productos. Todas presentan una distribución he-terogénea, observándose pequeñas concentraciones a lo largo de los principales ejes de circulación, donde se destaca la Av. Independencia por ser donde se localiza la mayor cantidad de panaderías. De esta manera, si hacemos un análisis por barrios, al sur de la avenida Independencia, en el barrio de San Cristóbal, la cantidad de panaderías es consi-derablemente menor que en el barrio de Balvanera.

Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia, tanto en la Ciudad como en la Comuna analizada, entre las que se encuentran: un club, una droguería, un local de hobbies, tres de banderas y cuatro de ascensores, entre otros.


LOCALES EN GALERÍA

El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 1.612 locales, de los cuales 320 no se encuentran en funcionamiento y uno está en obra, lo que significa una tasa de vacancia del 19,9 %. De los 1.291 locales en galería activos, la

Mapa 4.23Distribución de las galeríasFuente: Secretaría de



Comuna 3110

Rubro Cantidad %

Comercio 968 75

Servicios 221 17,1

Gastronomía 53 4,1

Industrial 14 1,1

Automotor 8 0,6

Otros y sin identificar 27 2,1

Total 1.291 100,0

Cuadro 4.14Locales en galerías según

sector de actividadFuente: Secretaría de Planeamiento,


distribución por ramas demuestra que una amplia mayoría pertenece al sector comercial (75,0 %), seguidos con menor proporción aquellos del sector de servicios, con el 17,1 %. Los locales del rubro de gastronomía y del rubro otros, presentan un 4,1 % y 2,1 %, respectiva-mente. Asimismo, los locales del sector industrial y automotor, tienen una participación mínima, con el 1,1 % y el 0,6 %, respectivamente.

Tal como se puede observar en el mapa 4.23, los locales en galería están localizados en su mayoría entre Bartolomé Mitre y las avenidas Corrientes y Pueyrredón, mostrando la concentración de los mismos en el sector centro-norte de la Comuna. En efecto, según el relevamiento, la avenida Corrientes es la que más cantidad de locales en galería pre-senta, con un total de 341 registros, seguido por la calle Bartolomé Mitre con 263. Por lo tanto, la mayor cantidad de locales en galería se encuentran en las inmediaciones de la zona comercial de Once.


Elaboración de indicadores5

Comuna 3112

La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión distinta, más profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes actividades, constituye por sí misma una fuente de indicadores de su estructura urbana. A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores, que aportan un análisis de mayor profundidad.

ÍNDICE DE COMPLEJIDAD URBANA

Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co-muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogenei-dad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la complejidad de un área, da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, considerando también la distribución equitativa entre ellas.

De esta manera, puede apreciarse que hacia el noroeste de la Comuna, en el barrio de Balvanera, se evidencia una zona en forma de “L” de baja complejidad, alrededor de las avenidas Pueyrredón, Corrientes y la calle Paso; como así también en las cercanías a la estación del Ferrocarril Once, entre las calles Tte. Gral. J. D. Perón y Bartolomé Mitre. Si la baja la complejidad implica la concentración de locales de similar rubro o actividad, en efecto, los bajos niveles en dicha zona se deben a la concentración y especialización de locales, como es el caso del rubro indumentaria y accesorios en torno al centro comercial de Once. Al mismo tiempo, hacia el sur de la Comuna, en San Cristóbal, la complejidad tiende a disminuir en forma sectorizada, desde la avenida Independencia hasta la ave-nida Juan de Garay. Por lo tanto, a excepción de estas áreas de baja complejidad, en el resto del barrio se observa la existencia de valores homogéneos, lo que indica gran diver-sidad de actividades. Esta situación se refleja en el promedio de complejidad urbana de la Comuna, que arroja un valor medio-alto de 3,3.

ÍNDICE DE LOCALES POR CUADRA

Es posible observar áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de loca-les por cuadra y a su vez, descubrir zonas con locales pertenecientes a un mismo rubro, definiendo consecuentemente sectores de baja complejidad. Sin embargo, estas locali-zaciones se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la avenida Pueyrredón en relación a locales pertenecientes al rubro de indumentaria.

En el mapa 5.2, se puede observar una clara concentración de locales en la zona norte de la Comuna, entre las avenidas Rivadavia, Corrientes y Pueyrredón, y las calles Junín y Viamonte. De esta manera, se observa un entramado densamente ocupado, con entre 20 y 35 locales por manzana, en Balvanera, situación que tiene correspondencia con el escaso uso residencial de la zona. Al mismo tiempo, en el sur se evidencia una menor cantidad de locales por manzana, que se localizan, en general, sobre las avenidas San


Mapa 5.1Índice de complejidad urbanaFuente: Secretaría de



GCBA.

Comuna 3114

Mapa 5.2Total de locales por

lado de manzanaFuente: Secretaría de



GCBA.


Juan, Independencia y Jujuy. Es decir que, esta tendencia de concentración de locales en el sector norte de la Comuna, se corresponde con el bajo porcentaje de usos residenciales sobre el total de usos del suelo. Por el contrario, la disminución de locales por cuadra, se evidencia en aquellos puntos donde predomina el uso residencial.

SUPERFICIE PARCELARIA AFECTADA POR OBRAS

Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el momento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras de construcción de nuevos edificios, así como también las que se encontraban sin un uso determinado o sin edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sin-crónica del grado en que el suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandonadas, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y tam-bién lotes, al mismo tiempo da una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área.Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar la distribución de zonas donde el mayor porcentaje de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son un signo de renovación de los usos, pues-to que implican la incorporación de nuevo valor a las áreas donde se localizan. De tal ma-nera, se pueden observar que los niveles generales de parcelas afectadas por obras, son predominantemente bajo. No obstante, se visualizan algunos focos puntuales donde se encuentran parcelas intensamente afectadas por obras, como en las cercanías a la inter-sección de las avenidas Pueyrredón y Córdoba, y del cruce de Av. Jujuy y Av. Belgrano. Al mismo tiempo, es de denotar el mosaico de superficies parcelarias sin obras en torno al ferrocarril Sarmiento.

ÍNDICE DE COMPACIDAD CORREgIDA

Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciu-dad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodológicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida (m2) con la superficie que ocupa el espacio público útil de la Ciudad, el cual excluye a la calzada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m de ancho. A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 3, es posible distinguir que en general los valores son bajos, por no contar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante. En este sentido, si bien el indicador muestra valores bajos y homogéneos en casi toda la Comuna, se evidencia un leve crecimiento hacia el sur. A su vez, en el barrio de Balvanera se pueden apreciar pequeñas áreas con valores altos, en la proximidad a la plaza Miserere. En definitiva, el bajo nivel de compa-cidad registrado es consecuencia de la escasa cantidad de espacios verdes en el área, lo cual se refleja en los pocos parques y plazas y, en efecto, en la baja de superficie disponi-ble de estos espacios verdes por habitante (0,4 m2).

Comuna 3116

Mapa 5.3Superfície parcelaria

afectada por obrasFuente: Secretaría de



GCBA.


Mapa 5.4Indicador de Compacidad CorregidaFuente: Secretaría de



GCBA.

Comuna 3118

ÍNDICE DE MIxTURA RESIDENCIAL SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO

Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación, se pueden apreciar valores elevados para el sector norte, en general, y valores menores para la parte sur de la Comuna. En efecto, esta situación denota que en el barrio de Bal-vanera hay un predominio de otros usos por sobre el residencial, con mayor presencia de locales y actividades comerciales, principalmente en torno a las avenidas Rivadavia, Corrientes, Pueyrredón, trazando una diagonal que llega hasta el límite comunal norte. En el barrio de San Cristóbal la situación resulta ser inversa, presentando pocos focos con elevada mixtura y en general valores medios-bajos ya que, como se vio en el Código de Planeamiento Urbano, el uso del suelo aquí es en su mayoría residencial.

ÍNDICE DE CAMINABILIDAD

El índice sintético de caminabilidad, permite analizar en términos de indicadores el ni-vel de caminabilidad de un área urbana o Ciudad. La caminabilidad es el conjunto de características de un área urbana, que hacen que los peatones prefieran caminar para alcanzar sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de caminabili-dad alto, indica que la Ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante pueda desplazarse a pie, en un contexto de confort y seguridad. El índice sin-tético de caminabilidad, evalúa las condiciones de la Ciudad de Buenos Aires que hacen a un espacio urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes:• Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que sean susceptibles de ser intervenidas, en el contexto del Programa Prioridad Peatón.• Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de peatones, a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urba-no interesante para ser recorrido a pie.• Identificar ejes de actividad económica a escala barrial, a fin de evaluar la necesidad de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad económica.


Mapa 5.5Índice de mixtura residencialFuente: Secretaría de



GCBA.

Comuna 3120

Mapa 5.6Índice de

CaminabilidadFuente: Secretaría de



GCBA.


SÍNTESIS y CONCLUSIONES

El presente informe es una evaluación estructural de la Comuna 3, elabo-rado con el fin de generar un diagnóstico de las principales características la Comuna. Para ello se consideraron el Relevamiento de Usos del Suelo (RUS) llevado a cabo entre los años 2010 y 2011, el relevamiento de merca-do inmobiliario elaborado periódicamente, la actualización de datos esta-dísticos proporcionados por el Censo 2010, la actualización del Código de Planeamiento Urbano y datos de construcción.

Se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 25.457 datos de los usos del suelo en la Comuna 3. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se llevan a cabo en esta Comuna par-ticularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos en su distribución para entender su dinámica.

La Comuna se caracteriza principalmente por el uso comercial y resi-dencial, presentando un 41,7 % de usos del suelo de locales, con 10.605 registros; seguido por la categoría de edificaciones que suman 8.367, al-canzando un 32,9 %. En un escalón más abajo, con una notoria cantidad menor, se evidencia un 6,3 % representado por locales en galería y un 4,2 % representado por edificios de destino único.

Entre los usos menos comunes, se encuentran las estaciones de servicio que ocupan 23 parcelas (0,1 %). Los galpones, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, cuentan con 138 unidades den-tro de esta Comuna, lo que representa el 0,6 %. Se relevaron, también, 217 lotes que significan un 0,9 %. En cuanto a la altura de edificación, del total relevado, el 86,0 % corresponde a la tipología de edificios. Dentro de los mismos, el 75,5 % están en el rango de uno a cinco pisos, correspondiendo el 53,1 % a aquellos que tienen entre uno y dos pisos, y el 22,4 % a los que poseen entre tres y cinco pisos.

En relación a los edificios de destino único, el relevamiento arroja 1.070 edifi-cios, entre los cuales sólo se hallaron 47 sin actividad, siendo el 4,3 % del total. Respecto a los edificios productivos, se pudo constatar la presencia de 272, donde el 65,0 % corresponde a edificaciones registradas dentro del subrubro sin identificar. Por último, se relevaron 151 edificaciones que están en obra, representando solo el 3,7 % respecto al total Ciudad, y 194 abandonadas.

En relación con los garajes, se han relevado un total de 2.057 privados y 324 comerciales en toda la Comuna. Respecto de estos últimos, se puede decir que la Comuna 3, en comparación con el resto de las comunas, es una de las cuatro mejores provistas, ya que presenta una relación de 578 personas residentes por cada uno de estos establecimientos.

Comuna 3122

En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales”, se detalló la composición de los 10.605 locales a la calle y 1.612 locales en galería, con una tasa de vacancia para los primeros del 19,2 % y para los segundos del 19,9 %.

El Relevamiento de Usos del Suelo es resultado de un trabajo exhaustivo, que a partir del recorte comunal, pretende dar cuenta de la estructura dinámica y la conformación territorial que presenta la Comuna 3, los tipos de edificación y los usos que se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento, tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto.

Por otro lado, se realiza un apartado especial del valor del suelo para la Comuna, re-gistrando valores y tendencias de las distintas variables del mercado inmobiliario. La particularidad que presenta esta Comuna en los valores de oferta de terrenos, es que en general sus precios son menores al del promedio de la Ciudad. Para Marzo 2014, la Co-muna 3, presentó un valor medio de U$S 1.635,6. Respecto a la superficie de los terrenos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 79 m2 hasta los 11.400 m2, siendo el tamaño promedio de 569,7 m2. En cuanto a los locales, cuyas series comenzaron en 2001 para los que están en alquiler y en 2005 para los que se encuentran en venta, se puede decir que los últimos valores registrados, han sido mayores respecto al trimestre anterior, como así también respecto al año anterior. En el caso de los locales en alquiler, el pico máximo coincide con el último registro, con un valor de $ 112,3 el m2; en tanto que para locales en venta, la máxima se re-gistra en Marzo 2012, con un valor de U$S 2.856,2 el m2. Por otro lado, los departamentos presentaron un valor promedio, en el último relevamiento, de U$S 1.780,7 el m2, mientras que las casas U$S 1.262,7 el m2.

Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período, representan el 5,4 % del total de la Ciudad. Respecto de la evolución de los m2 permisados, se mantienen en niveles medios, mostrando fluctuaciones a lo largo de toda la serie, oscilando hasta el año 2012 entre el 1,8 % y el 5,1 %. Por el contrario, para el año 2013 la participación de la Comuna se incrementa notablemente, alcanzando el 8,2 %, es decir, casi cuadruplicando el valor del año anterior. Desde 2007, los m2 permisados se mantienen estables hasta el año 2009 inclusive, donde comienza una etapa de descensos y ascensos.

Gracias al Relevamiento de Usos del Suelo se pudieron generar una serie de indicadores, con los cuales queda demostrada la estructura urbana de la Comuna. Los indicadores elaborados son los siguientes: índice de complejidad urbana, índice de locales por cua-dra, superficie parcelaria afectada por obras, índice de compacidad corregida, índice de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y el índice de caminabilidad. Con estos indicadores es posible observar las estructuras intrínsecas dentro de la Comuna, que a simple vista con los resultados obtenidos por el relevamiento no se vislumbran. Un ejemplo de esto es el índice de compacidad corregida, el cual permite analizar la rela-ción que existe entre el espacio público de la Ciu-dad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento.


ANEXO METODOLÓGICO

Metodológicamente se dividió el trabajo en cuatro etapas, la primera etapa del proceso de relevamiento consistió en la preparación de la cartografía base, previa al trabajo de campo, en donde figuran las manzanas y parcelas identificadas según su nomenclatura catastral. Al mismo tiempo, se confeccionaron las planillas apropiadas para que cada re-levador vuelque la información requerida. La segunda etapa consistió en el relevamiento propiamente dicho, el cual se organizó por Comunas, las que a su vez fueron divididas en zonas con un número de manzanas adecuado para el trabajo de una jornada. Este a su vez se dividió en dos, una primera parte en la que se realizó el trabajo de campo de manera directa (recorriendo la Ciudad a pie); y una segunda sección complementaria, en la cual se realizó el relevamiento de manera indirecta, es decir a través de filmaciones en 360º (realizadas previamente por un equipo especial adecuado para la tarea). La infor-mación obtenida, se volcó en planillas en formato analógico (durante la primera parte) y digital (durante la segunda parte). La tercera etapa implicó la carga de la información al sistema. Finalmente, la cuarta etapa implicó la sistematización y análisis de la infor-mación obtenida.

En lo que refiere al trabajo de campo en particular, el relevamiento recopiló la siguiente información: • número de Sección; • número de Manzana; • número de Parcela; • nombre y altura de la calle;• conformación estructural de la parcela;• usos actuales de la parcela; • y cantidad de pisos.

Plano utilizado para el relevamiento

con información de manzana, calles y

nomenclatura de parcelas

Comuna 3124

Edificios de vivienda: Edificios de departamentos y casas unifamiliares.

Edificio de Destino Único, en éste caso de uso religioso y Edificio Productivo.

Garaje, locales y lote.

Los usos del suelo relevados que corresponden a actividades económicas fueron clasifi-cados de acuerdo con la rama correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades (ClaNAE). Al mismo tiempo, en el caso de los locales comerciales fue posible establecer la proporción correspondiente a aquellos que se encuentran inactivos (tasa de vacancia).

La metodología elegida estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, de uso no residencial, de uso mixto y parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en ga-lería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garaje; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. Fueron consideradas también las situaciones en las que los tipos mencionados se encontraban cerrados o en construcción, y las parcelas sin construcción se identificaron en algunos casos como lotes. Finalmente se consideraron las parcelas que comparten uso, las mismas se consideran como unifi-cadas, y si bien se las considera a nivel parcelario, su uso es contabilizado una sola vez.


Asimismo, con la finalidad de estructurar el relevamiento, se dividió el operativo en tres zonas, en función de las necesidades de las distintas áreas de gobierno que hacen uso de la información así recolectada. La primera zona es comprendida por seis comunas que, con el 33,1 % del territorio, concentran el 50,3% de los locales observados en el Censo Económico de 2004, lo que permitió concentrar en una primera etapa la mitad de los es-tablecimientos de la Ciudad. Esta zona fue denominada como de Alta Densidad. En una segunda etapa, se relevaron los establecimientos ubicados en la zona denominada como de Criticidad, siendo el Sur donde se instalan la mayor cantidad de establecimientos que generan peligrosidad para los habitantes de esta parte de la Ciudad. Por último, un cuar-to de los establecimientos restantes se localizan en los barrios del Oeste de la Ciudad, por lo que a esta zona se la catalogó como de Baja Densidad.

Etapas del Relevamiento de Usos del Suelo

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

A continuación en la página siguiente, se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.

Comuna 3126

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USO COMBINADO

Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas, sin que predomine un uso sobre el otro.

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Documents

comuna 3 INFORME TERRITORIAL - Buenos Aireslas actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado, a fin de mostrar