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COMUNE DI BISACCIA
PROVINCIA DI AVELLINO
FALLIMENTO N. 36/2016 ***************SOCIETA’ DI SERVIZI IN CAMPO ENERGETICO CON
SEDE IN BISACCIA (AV) AL ***************
GIUDICE DELEGATO : DOTT.SSA GRASSO PATRIZIA
VALUTAZIONE IMMOBILE ADIBITO AD UFFICI DI PROPRIETA’ DELLA ***************SITO NEL
COMUNE DI BISACCIA AL ***************CONTRADDISTINTO IN CATASTO AL FOGLIO 31 PARTICELLA
716
1. PREMESSE E DESCRIZIONE IMMOBILE
La presente perizia riguarda la valutazione dell’immobile ubicato nel centro storico del Comune
di Bisaccia al ***************
di proprietà della ***************contraddistinto in catasto al foglio n. 31 particella 716. Detta
valutazione si è resa necessaria a seguito della procedura fallimentare apertasi presso il
Tribunale di Avellino al n. 36/2016.
Lo scrivente, nominato dal Giudice Delegato Dott.ssa Grasso Patrizia, ha proceduto alla
valutazione dell’immobile a seguito di vari sopralluoghi effettuati in sito e attraverso la
documentazione reperita presso l’ufficio tecnico del Comune di Bisaccia.
L’immobile in parola , oggetto di recenti interventi di ristrutturazione per adeguamento sismico
e funzionale , si presenta in ottime condizioni di manutenzione con finiture medio alte.
L’impianto di riscaldamento, particolarmente innovativo, è stato realizzato mediante l’adozione
di pompa di calore geotermica e l’adozione di pannelli radianti a pavimento. Tale abbinamento
massimizza l’efficienza energetica del sistema produttore di calore-accumulosistema radiante.
L’ impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, posizionato sulla falda del tetto
esposta a sud,unitamente al cablaggio di rete completano la dotazione impiantistica
dell’immobile.
Il fabbricato è costituito da quattro livelli di cui uno completamente interrato. Il livello posto
sottostrada alloggia la sala caldaia e la centralina degli impianti sopraindicati.
Al piano terra ,sul lato prospiciente la piazza, è ubicata la sala conferenze
mentre su vico Gigante vi è l’ingresso e la reception.
Attraverso la reception si arriva al vano scala ,che consente l’accesso ai vari livelli, e ai servizi
igienici del piano terra
Al primo piano ,nella parte adiacente la scala, sono ubicati i servizi igienici di piano
quindi gli uffici del personale
e ,ad un livello superiore di circa cm 90, l’ufficio direzionale del legale rappresentante della
***************.
Al piano secondo (sottotetto) si ritrovano, nella parte adiacente la scala di accesso, i servizi
igienici del piano
gli uffici del personale , un open-space
e, ad un livello superiore di circa cm 90, una zona destinata a servizio degli uffici e a ripostiglio.
Quest’ultima zona ha un’altezza media non compatibile con l’utilizzo.
2.INQUADRAMENTO TERRITORIALE ED URBANISTICO
Il fabbricato oggetto di consulenza è ubicato in posizione centrale del centro storico di Bisaccia,
in prossimità del Castello Ducale e del Museo Civico archeologico
Nel P.R.G. vigente,approvato con decreto del Presidente della Comunità Montana Alta Irpinia di
Calitri n. U/13 del 18.03.1986, il fabbricato in oggetto rientra nella Zona A – Conservazione del
Centro Storico (art. 2 D.L. 1444/68)
Le norme di attuazione del predetto P.R.G. consentono gli interventi individuati dall’art. 12 che
testualmente recita:
ART. 12
ZONA A - CONSERVAZIONE DEL CENTRO STORICO (art.2 D.I.1444/68)
Tale zona è caratterizzata da particolare interesse storico ambientale e dalla presenza di edifici e
di elementi architettonici di pregio. La loro utilizzazione, è regolamentata da Piano di Recupero
redatto ai sensi della L. 219/81 e succ. mod. integr. e D.Lgs. 76/90.
Ai sensi della L.R. n.26/2002 e del D.P.G.R.C. n.376/2003, l’Amministrazione Comunale può
predisporre la formazione di un Programma Integrato di riqualificazione urbana, nonché del Piano
del Colore per l’edilizia storica.
Detto Programma Integrato potrà prevedere interventi di sostituzione delle superfetazioni così
definite:
- aggiunte architettonicamente e ambientalmente non qualificate, eseguite rispetto ad edifici
preesistenti dopo il 1910;
- aggiunte alla consistenza originaria in qualunque tempo eseguiti negli edifici costruiti ex novo
dopo quella data.
Ai sensi dell’art.5, comma 10 e segg., L.R. n.26/2002, possono essere proposti interventi di
sostituzione e di ricostruzione degli immobili staticamente ed igienicamente inadeguati al
conseguimento degli standard qualitativi secondo le indicazioni del Programma Integrato.
E’ ammessa la riconversione all’uso abitativo di locali dismessi dagli usi rurali oppure di locali acquisiti
al patrimonio comunale.
Per le aree classificate “PG3” nel Piano per l’Assetto Idrogeologico dell’Autorità di Bacino della
Puglia l’attuazione degli interventi è subordinata alla piena osservanza degli artt. 12 e 13 delle
NTA del PAI; in caso di contrasto tra le presenti Norme e la normativa del PAI, prevale
quest’ultima.
Le aree dell’intero Centro Storico sono di interesse archeologico e pertanto ogni progetto di
trasformazione dei luoghi e degli immobili sia preventivamente autorizzato dalla competente
Soprintendenza per i Beni Archeologici; le indagini archeologiche, negli interventi di sostituzione
e di ricostruzione degli immobili staticamente ed igienicamente inadeguati, per quanto riguarda i
lavori pubblici, saranno poste a carico del richiedente.
3. PROPRIETA’ ED ESTREMI CATASTALI
L’immobile oggetto di consulenza è stato acquistato dalla *************** con atto redatto dal
notaio Capaldo Romana in data 31.07.2009, repertorio n. 15910,raccolta n.5109 (ALLEGATO 1).
L’atto di vendita riguarda l’intero immobile sito al vico Gigante del Comune di Bisaccia
danneggiato dagli eventi sismici del 1980.
Il fabbricato è riportato nel catasto fabbricati presso l’Agenzia Provinciale del Territorio di
Avellino , al foglio n. 31 del Comune di Bisaccia particella n.716 , categoria A/10, classe U, vani
catastali 10, rendita 1.239,50. Di seguito viene riportata la visura catastale del 23.10.2016.
Sull’immobile grava ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore
della Banca Monte dei Paschi di Siena *************** (ALLEGATO 13)
4. TITOLI ABILITATIVI - DIFFORMITA’
L’immobile in oggetto, danneggiato dal sisma del 23.11.1980, è stato ristrutturato dalla società
***************(già ***************) a proprie spese mediante interventi di adeguamento
sismico e funzionale.
4.1 Permesso di costruire n. 12 del 12.05.2009
-In data 17.02.2009, prot.1194, viene presentato dal legale rappresentante della
*************** richiesta di Permesso a Costruire per la ristrutturazione del fabbricato di
proprietà sito al ***************,contraddistinto in catasto al foglio n. 31 particella n.716.
-In data 14.04.2009, prot. 2262, viene acquisito dal Comune di Bisaccia il parere favorevole di
competenza dell’Autorità di Bacino della Puglia espresso, in data 09.04.2009, prot. 4891 , sulla
proposta di intervento edilizio in argomento (ALLEGATO 2).
-In data 07.05.2009, prot.12970, viene rilasciato il parere favorevole di competenza della
Soprintendenza per i Beni architettonici e Paesaggistici per le Province di Salerno e Avellino sulla
proposta di intervento edilizio in argomento (ALLEGATO 3).
-In data 12.05.2009 viene rilasciato dal Responsabile del Settore Tecnico Urbanistico 1° Servizio
del Comune di Bisaccia , geom Terlizzi Gaetano, il Permesso di Costruire n. 12 relativo alla pratica
edilizia n. 2/09 (ALLEGATO 5).
-In data 24.08.2009,prot. n. 4596, viene acquisito presso il Comune di Bisaccia l’inizio dei lavori
relativo al permesso di costruire n. 12 del 12.05.2009.
-In data 16.06.2010 viene presentata al Genio Civile di Avellino la pratica intesa ad ottenere
l’Autorizzazione Sismica per il progetto di adeguamento sismico del fabbricato in argomento
(ALLEGATO 4).
-In data 20.07.2010 viene rilasciata l’autorizzazione sismica n.68698 dal Genio Civile di Avellino.
4.2 SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) del 23.12.2010
-In data 23.12.2010 viene acquisita dal Comune di Bisaccia , protocollo n. 8014, la SCIA per lavori
di : “rifacimento impianti, tramezzi,bagni; sostituzione infissi e revisione copertura” (ALLEGATO
6).
Il progettisti della “Variante edilizia in corso d’opera”, ing. Russo Carlo e geom. Solimene
Raffaele, illustrano ,nella relazione allegata alla SCIA, gli interventi necessari a modifica di quanto
già previsto nel Permesso di Costruire. In particolare :una diversa distribuzione degli
***************zi interni con creazione anche di un vano tecnico in fondazione;variazioni nel
posizionamento delle aperture sui prospetti;realizzazione di interventi di efficienza energetica
con incremento di cm 25 della linea di gronda;variazioni prospettiche connesse alla maggiore
altezza di 25 cm.
I grafici allegati alla SCIA , oltre a riportare una diversa distribuzione degli ***************zi
interni rispetto al Permesso di Costruire surrichiamato, evidenziano una diversa distribuzione
strutturale sia in pianta( diversa dislocazione e caratteristiche del vano scala) che in elevazione
(altezza totale del fabbricato maggiore e presenza del piano interrato, bucature diverse sia nelle
murature portanti interne che in quelle esterne).
L’asseverazione del progettista ,ing. Russo Carlo, allegata alla SCIA attesta la conformità delle
opere proposte agli strumenti urbanistici approvati e con il regolamento edilizio vigente oltre
alla conformità al progetto depositato all’ufficio provinciale del Genio Civile di Avellino.
Dall’esame della documentazione prelevata presso il Comune di Bisaccia si rileva che la variante
proposta con la SCIA è carente dei necessari pareri (Soprintendenza e Autorità di Bacino) e
dell’autorizzazione sismica in variante per opere strutturali modificate rispetto al Permesso di
Costruire n.12 del 12.05.2009
4.3 SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) del 13.03.2012
-In data 13.03.2012 viene acquisita dal Comune di Bisaccia , protocollo n. 1057, la SCIA per :
“piccole variazioni alle tramezzature interne delle opere di ristrutturazione” (ALLEGATO 7).
Il progettista , ing. Russo Carlo,illustra ,nella relazione allegata alla SCIA, la “Ricognizione finale
delle modifiche interne effettuate in corso d’opera nella posizione delle tramezzature” in quanto
“ Durante la fase esecutiva è emersa la necessità tecnica di apportare piccolissime modifiche alle
tramezzature interne senza variare il numero e la consistenza dei singoli vani e,soprattutto, senza
alcuna variazione della sagoma e dei prospetti esterni dell’edificio,della volumetria, della
destinazione d’uso e della consistenza edilizia”.
I grafici allegati alla SCIA , oltre a riportare una diversa distribuzione degli ***************zi
interni rispetto al Permesso di Costruire e alla SCIA del 23.12.2010, evidenziano una diversa
distribuzione strutturale sia in pianta (diversa dislocazione della muratura portante nel piano
interrato e sottotetto e diversa forma del vano scala) che in elevazione ( bucature diverse nelle
murature portanti esterne).
L’asseverazione del progettista ,ing. Russo Carlo, allegata alla SCIA attesta la conformità delle
opere proposte agli strumenti urbanistici approvati e con il regolamento edilizio vigente oltre
alla conformità al progetto depositato all’ufficio provinciale del Genio Civile di Avellino.
Dall’esame della documentazione prelevata presso il Comune di Bisaccia si rileva che i lavori proposti
con la SCIA sono carenti dei necessari pareri (Soprintendenza e Autorità di Bacino) e dell’autorizzazione
sismica in variante per opere strutturali modificate sia rispetto al Permesso di Costruire n.12 del
12.05.2009 che della SCIA del 23.12.2010
5. CONSIDERAZIONI SULLA LEGITTIMITA’ DELL’INTERVENTO.
Da quanto sopra si evidenziano le seguenti carenze:
1. L’ inizio dei lavori relativi al Permesso di Costruire n.12/2009 è avvenuto il 24.08.2009
mentre il deposito presso il Genio Civile di Avellino dei calcoli strutturali per la necessaria
Autorizzazione sismica è avvenuto in data 16.06.2010, in pratica dieci mesi dopo l’inizio
dei lavori. Ciò contrasta con l’art.94 del D.P.R. 380/2001 che prescrive il divieto di iniziare
i lavori prima del rilascio dell’autorizzazione sismica(legge 3.2.74,n.64, art.18);
2. Le opere realizzate con la SCIA del 23.12.2010, in variante al Permesso di Costruire n.
12/2009, non sono rispettose delle norme stabilite dal PRG vigente presso il Comune di
Bisaccia in quanto non sono state sottoposte al vaglio preventivo della Soprintendenza
e dell’Autorità di Bacino competenti come stabilito dall’art. 12 delle norme di attuazione.
Inoltre è carente dell’autorizzazione sismica in variante per le rilevanti modifiche
strutturali apportate (scala in ferro anziché in calcestruzzo, struttura del tetto in legno
lamellare anziché in cemento armato, setti murari interni assenti nel piano sottotetto)
rispetto all’autorizzazione sismica n.68698 del 20.07.2010 rilasciata dal Genio Civile di
Avellino ;
3. Analoga situazione si rileva per la SCIA del 13.03.2012;
4. La dichiarazione di fine lavori del 27.02.2012 (ALLEGATO 8) richiama il Permesso di
Costruire del 12.05.2009, n. 12, e la SCIA del 23.12.2012 certificandone la conformità
delle opere eseguite al progetto ed il collaudo delle stesse;
5. Ad oggi non è stata richiesta alcuna autorizzazione sismica a sanatoria per le opere
strutturali eseguite in maniera difforme rispetto a quelle indicate nei grafici relativi
all’autorizzazione sismica n.68698 del 20.07.2010;
6. Presso il Comune di Bisaccia non risulta richiesto il certificato di agibilità dell’immobile
ristrutturato, tra l’altro non ottenibile per le difformità riscontrate;
7. Presso il Genio Civile di Avellino non è stata presentato il collaudo statico dell’immobile
oggetto di ristrutturazione .
In definitiva le carenze riscontrate non consentono di affermare la legittimità delle opere
eseguite che allo stato sono da considerare abusive. Tuttavia ,a parere dello scrivente, le
difformità riscontrate possono essere sanate mediante la presentazione di un Permesso di
Costruire a sanatoria previa il rilascio dei pareri a sanatoria della Sopraintendenza e
dell’Autorità di Bacino competenti nonché della necessaria autorizzazione sismica a
sanatoria.
6. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
La valutazione dell’immobile destinato a sede della *************** tiene conto della
situazione urbanistica ed edilizia, della qualificazione ambientale ed infrastrutturale, delle
valutazioni del borsino immobiliare della zona, delle condizioni di conservazione, delle
destinazioni degli ambienti, delle superfici e dei particolari accorgimenti operati per il
contenimento dei consumi energetici.
Il calcolo delle superfici commerciali viene eseguito tenendo conto della norma UNI 10750
“Servizi – Agenzie immobiliari – Requisiti del servizio”
Detta norma UNI 10750 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale", sia
che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad
uso commerciale (direzionale, industriale e turistico):
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,
box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a)
100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o
monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle
superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a)
e b).
Nel caso in specie poiché la somma delle superfici delle pareti portanti interne ed esterne supera
il 10% della somma delle superfici calpestabili e delle superfici delle pareti divisorie interne non
portanti, si applica una maggiorazione del 10% a quest’ultime. Inoltre le superfici del piano
interrato, destinate ad alloggiamento degli impianti tecnologici e della parte del piano sottotetto
non abitabile, per assenza del requisito dell’altezza, saranno computate al 40% quali superfici
non residenziali.
Pertanto il prospetto di seguito riportato definisce la superficie convenzionale da considerare
nella definizione del valore di mercato.
• PIANO INTERRATO
m 6,00 x m 4,00 = mq 24,00 m 2,40 x m 5,00 = mq
22,00 totale mq 46,00 x 0,40 = mq 18,40 totale superficie
convenzionale mq 18,40 + 10% = mq 20,24
• PIANO TERRA m 4,40 + m 2,00)/2 x m 4,20 = mq 13,44 (m 5,00 + m 5,60)/2 x m
5,20 = mq 27,56 m 6,00 x m 4,40 = mq 26,40 totale =
mq 67,40
totale superficie convenzionale mq 67,40 + 10% = mq 74,14
• PIANO PRIMO
m 4,80 + m 2,20)/2 x m 4,40 = mq 15,40
m 5,80 x m 5,40 = mq 31,32 m 6,50
x m 4,80 = mq 31,20 totale
= mq 77,92
totale superficie convenzionale mq 77,92 + 10% = mq 85,71
• PIANO SOTTOTETTO m 6,40 + m 5,80)/2 x m 5,00 = mq 30,50 (m 5,80 + m 2,40)/2
x m 5,40 = mq
22,14 m 6,80 x m 5,20 x 0,40 = mq 14,14 (parte non abitabile)
totale = mq 66,78
totale superficie convenzionale mq 66,78 + 10% = mq 73,45
Di seguito la tabella riassuntiva
livello Superficie
convenzionale mq
Piano interrato mq 20,24
Piano terra mq 74,14
Primo piano mq 85,71
Piano sottotetto mq 73,45
TOTALE mq 255,78
Il valore unitario da applicare all’immobile oggetto di valutazione è stato determinato
considerando il valore massimo definito dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari (dati OMI)
dell’Agenzia delle Entrate per il Comune di Bisaccia per immobili destinati ad uffici con uno stato
di conservazione ottimo, in quanto quasi coincidenti con valori indicati da varie agenzie
immobiliari. Ciò in quanto il grado di finitura e le dotazioni impiantistiche dell’immobile sono
particolarmente elevate.
Il valore massimo è pari ad €/mq 670. A detto valore va applicata una detrazione del 10% per
le carenze di carattere amministrative riscontrate e descritte al punto 5. della presente
consulenza. Pertanto il valore finale unitario da applicare alla superficie convenzionale
determinata è pari ad €/mq 603.
In definitiva il valore dell’immobile è pari a:
mq 255,78 x €/mq 603 = € 154.235,34 che
arrotondato per difetto è pari ad € 154.000,00
VALUTAZIONE MOBILI ED ATTREZZATURE PRESENTI NELLA SEDE IN ***************
Al valore sopra determinato va aggiunto il valore dei mobili e delle attrezzature presenti nella
struttura (ALLEGATO 11 e 21). L’arredamento è costituito da scrivanie e poltroncine di stile
moderno ed in buono stato di conservazione .
I mobili di rappresentanza, sala riunione e ufficio direzionale , presentano caratteristiche di
pregio:
1. la sala riunione è formata da un tavolo rettangolare di grosse dimensioni in vetro e struttura
metallica cromata mentre le sedute sono costituite, prevalentemente, da otto poltroncine in
pelle e due poltrone direzionali in pelle e metallo cromato. L’illuminazione è formata da
plafoniere sospese a soffitto e da una piantana e due applique di particolare pregio.
Completano l’arredamento di tale ambiente due scaffali verticali e uno a sviluppo
orizzontale.
2. l’ufficio direzionale è arredato con due scrivanie di cui una direzionale in vetro nero e l’altra
operativa con allungo laterale e cassettiera. Un piccolo tavolo tondo,per riunioni operative,
in vetro e metallo cromato , cinque sedie girevoli in pelle e struttura metallica cromata , un
divanetto a due posti in pelle rossa,mensole a parete e due sedie direzionali in pelle e
struttura metallica cromata completano l’arredamento. L’illuminazione è costituita da
plafoniere sospese a soffitto e da una piantana.
Tutti gli uffici operativi sono corredati di scrivanie in laminato e struttura portante in ferro ,
cassettiere, poltroncine in pelle con struttura in metallo cromato, scaffalature ed illuminazione
con plafoniere a soffitto e piantane. Computer, fotocopiatrici ,plotter ed attrezzatura di ufficio
completa la dotazione dello sede della *************** ***************
L’allegato fotografico (ALLEGATO 11) unitamente al verbale di sopralluogo ed inventario del
15.06.2016 (ALLEGATO 21) illustra, zona per zona, la consistenza e la tipologia dell’arredamento
oggetto di valutazione.
Viene effettuata una valutazione forfettaria dei mobili e delle attrezzature presenti nella
struttura destinata a sede della *************** *************** che, in virtù delle
caratteristiche tipologiche e dello stato di manutenzione ed utilizzo, può essere, verosimilmente,
stimata in complessive euro 20.000,00.
A quest’ultima va aggiunta la valutazione di piccoli attrezzi di cantiere e materiale vario rinvenuti
in un deposito poco distante dalla sede di vico Gigante 1 . Le foto (ALLEGATO 12) e il verbale di
sopralluogo e di inventario del 15.06.2015 (ALLEGATO 21) illustra la tipologia e la consistenza
del materiale. Il valore viene determinato forfettariamente anche basandosi sull’esperienza ed
in considerazione dell’effettiva utilità degli stessi anche in rapporto al mercato di riferimento.
Pertanto la somma viene stimata in complessive euro 2.500,00
VALUTAZIONE TERRENI DI PROPRIETA’ DELLA ***************SITO NEL COMUNE DI BISACCIA
CONTRADDISTINTI IN CATASTO AL FOGLIO 57 PARTICELLE 53 E 55
La ***************risulta titolare di un lotto di terreno della superficie complessiva di mq
11.550,00 formato da due particelle (53 e 55) del foglio n. 57 del Comune di Bisaccia (ALLEGATO 14
e 15).
Detto lotto, ubicato in zona agricola e periferica del Comune di Bisaccia, è adiacente alla
sottostazione di trasformazione elettrica 150 kV/380 kV di ***************. Tale circostanza
rende appetibile , sul mercato energetico, la sua acquisizione.
Infatti la sua ubicazione consente di ottenere l’autorizzazione per le opere di connessione di
impianti eolici a Terna attraverso stalli di sottostazione.
Tanto è che la *************** ***************, partecipata della ***************
***************, ha sottoscritto un progetto preliminare, redatto dall’ing. Russo Carlo per conto
della *************** ***************nell’anno 2011, per la realizzazione ,sulla particella 55, di
un impianto di produzione di energia elettrica da fonte Eolica da allacciare a ***************.
Di seguito la planimetria del lotto ,contornato in rosso, dalla quale si evince la vicinanza alla centrale
elettrica di ***************.
Il lotto sopradescritto è formato da due particelle ,55 e 53del foglio n. 57 del Comune di Bisaccia,
acquisite con due atti notarili distinti in data 20 maggio 2010 :
FOGLIO 57 PARTICELLA 53
Con atto rogato dal notaio Giordano Massimo in data 20 maggio 2010 , n. 3473 di rep. e
n.2072 di raccolta, la *************** *************** ha acquistato un lotto di terreno
della estensione di mq 5.120,00 (ALLEGATO 14) .
La destinazione urbanistica del suolo è individuata nel vigente PRG del Comune di Bisaccia
quale Agricola Ordinaria (EO) . Dette zone sono destinate prevalentemente all’esercizio
diretto delle attività agricole e all’insediamento di nuclei e abitazioni, edifici ed attrezzature
con esse compatibili ed esclusivamente localizzabili in campo aperto.
l’indice di fabbricabilità fondiaria è pari a 0,03 mc/mq per le sole residenze , mentre per le
pertinenze è pari a 0,09 mc/mq
Il prezzo di acquisto indicato nell’atto di compravendita è pari ad € 5.000,00
FOGLIO 57 PARTICELLA 55
Con atto rogato dal notaio Giordano Massimo in data 20 maggio 2010 , n. 3474 di rep. e
n.2073 di raccolta, la *************** *************** ha acquistato un lotto di terreno
della estensione di mq 6.430,00 (ALLEGATO 15) .
La destinazione urbanistica del suolo è individuata nel vigente PRG del Comune di Bisaccia
quale Agricola Ordinaria (EO) . Dette zone sono destinate prevalentemente all’esercizio
diretto delle attività agricole e all’insediamento di nuclei e abitazioni, edifici ed attrezzature
con esse compatibili ed esclusivamente localizzabili in campo aperto.
l’indice di fabbricabilità fondiaria è pari a 0,03 mc/mq per le sole residenze , mentre per le
pertinenze è pari a 0,09 mc/mq
Il prezzo di acquisto indicato nell’atto di compravendita è pari ad € 5.000,00
VALUTAZIONE TERRENO
La valutazione del lotto, formato dalle particelle 53 e 55 del foglio 57, tiene conto delle peculiari
caratteristiche derivanti dalla vicinanza alla sottostazione di trasformazione TERNA che consente
una eventuale connessione di possibili impianti di produzione di energia elettrica derivanti da
impianti eolici.
Come già detto , tale circostanza rende particolarmente appetibile l’acquisizione da parte di aziende
operanti nel settore energetico.
Pertanto appare congruo il valore di circa € 10,00 per mq in considerazione di quanto sopraindicato
e di transazioni, operate anche in paesi diversi, per operazioni simili. Dunque il valore dell’intero
lotto è pari a mq 5.120,00 (particella n. 53) + mq 6.430,00 (particella n. 55) = mq 11.550,00 mq
11.550,00 x €/mq 10,00 = € 115.500,00
VALUTAZIONE AUTOVEICOLI
In adempimento all’incarico ricevuto, lo scrivente ha effettuato le necessarie ispezioni di rito presso
il data base del PRA di Avellino prendendo in esame tutta la documentazione necessaria ed
esperendo gli opportuni sopralluoghi per verificare le reali condizioni degli autoveicoli.
In tali occasioni ha raccolto ed analizzato ogni elemento informativo atto alla valutazione analitica e
complessiva dei beni.
Dalle operazioni peritali sono stati rilevati i seguenti mezzi:
- Furgone Citroen Jumper tg. *************** custodito presso l’autofficina
*************** (AV);
- Autocarro Jeep Cherokee tg. *************** custodito in Bisaccia(AV).
Dai tutti i dati raccolti e dalla presa in visione dei mezzi si rileva quanto segue:
1. Furgone Citroen Jumper tg. *************** n. telaio *************** immatricolato il
12.11.2008 (ALLEGATO 19)
• Prima Formalità : Prima iscrizione veicolo nuovo con locazione del 12.11.2008 R.P.
:B133578W;
• Dati Intestazione con scrittura privata del 25.10.2012 :***************iscrizione del
7.11.2012 R.P. : ***************
• Ultima Formalità : Trascrizione del procedimento concorsuale del 9.6.2016 R.P.:
***************
L’autoveicolo ,con classe uso di autocarro, versa in condizioni mediocri:la carrozzeria si presenta in uno
buono stato di manutenzione con lievi graffi , gli interni risultano accettabili e abbastanza puliti, Il
motore non è funzionante. Durante il sopralluogo sono stati esperiti molteplici tentativi di accensione
dell’autoveicolo con l’ausilio di una caricabatteria. Non risultano manutenzioni recenti alla meccanica e
al motore.
2. Autocarro Jeep Cherokee tg. *************** n. telaio *************** immatricolato il
24.03.2005 (ALLEGATO 20)
• Prima Formalità : Prima iscrizione veicolo nuovo con locazione del 24.03.2005 R.P.
:A021081P;
• Dati Intestazione con scrittura privata del 30.03.2010: *************** ***************
iscrizione del 30.03.2010 R.P. : ***************
• Ultima Formalità : Trascrizione del procedimento concorsuale del 9.6.2016 R.P.:
*************** L’autoveicolo,con classe uso di autocarro,versa in condizioni mediocri, presenta
diverse ammaccature e graffi sulla carrozzeria, gli interni sono alquanto rovinati, non risultano
manutenzioni recenti alla meccanica e al motore.
Il valore commerciale dei veicoli è stato determinato considerando la quotazione di mercato, non
solo valutando il valore intrinseco in funzione di marca, modello, allestimento, età, chilometraggio,
condizioni d’uso, ecc., ma anche il luogo dove i veicoli sono posti in vendita. Tutte queste variabili
condizionano il prezzo con il quale sarà conclusa la transazione conseguente alla trattativa
commerciale, producendo differenze di valutazione che possono essere anche significative. Per la
quotazione di un veicolo è utile, dunque, far convergere le parti su un valore di riferimento equo,
tale da avvicinare domanda ed offerta al fine di concludere la trattativa commerciale con una
compravendita.
Al fine di ottenere un valore di mercato quanto più possibile vicino alla realtà sia dell’area che del
periodo economico attuale, i valori dei mezzi sono stati estrapolati dal confronto diretto con altri
mezzi similari e ricadenti in area omogenea, deprezzando, ove necessario, in relazione alle diverse
condizioni attuali del mezzo.
Di seguito si riporta la seguente tabella riassuntiva dei prezzi di mercato dei mezzi e il loro eventuale
deprezzamento:
AUTOVEICOLO TARGA VALORE
COMMERCIALE DEPREZZAMENTO
VALORE
FINALE
Furgone
Citroen Jumper *************** € 6.000,00 30%
€
4.200,00
Autocarro Jeep
Cherokee *************** € 4.500,00 20%
€
3.600,00
TOTALE
€
7.800,00
Di seguito viene riportata la tabella riassuntiva dei valori determinati:
N OGGETTO VALUTAZIONE COMUNE ESTREMI CATASTALI IMPORTO VALUTAZIONE
1 SEDE ***************
***************
BISACCIA F. 31 P.LLA 716 € 154.000,00
2 MOBILI E ATTR. SEDE BISACCIA = € 20.000,00
3 TERRENO VICINO TERNA BISACCIA F. 57 P.LLE 53 E 55 € 115.500,00
4 JEEP
***************
BISACCIA = € 4.200,00
5 FURGONE
***************
GOTTAMINARDA = € 3.600,00
6 ATTREZZATURE VARIE BISACCIA = € 2.500,00
TOTALE € 299.800,00
IL C.T.U.
Ing. Simeone Guido
ELENCO ALLEGATI :
N ALLEGATO DESCRIZIONE ALLEGATO
1 ALLEGATO 1 ATTO ACQUISTO SEDE ***************
2 ALLEGATO 2 PARERE AUTORITA’ DI BACINO
3 ALLEGATO 3 PARERE SOPRINTENDENZA
4 ALLEGATO 4 DEPOSITO GENIO CIVILE CALCOLI SEDE
5 ALLEGATO 5 PERMESSO A COSTRUIRE SEDE
6 ALLEGATO 6 SCIA DEL 23.12.2010
7 ALLEGATO 7 SCIA CONFORMITA’ ACCATASTAMENTO
8 ALLEGATO 8 FINE LAVORI PROTOCOLLATA
9 ALLEGATO 9 ACCATASTAMENTO DOCFA SEDE
10 ALLEGATO 10 RICEVUTA ACCATASTAMENTO
11 ALLEGATO 11 FOTO MOBILI E ATTREZZATURE UFFICIO
12 ALLEGATO 12 FOTO ATTREZZATURE VARIE
13 ALLEGATO 13 IPOTECA MPS SU SEDE
14 ALLEGATO 14 ATTO DI ACQUISTO P.LLA 53 FL. 57
15 ALLEGATO 15 ATTO DI ACQUISTO P.LLA 55 FL. 57
16 ALLEGATO 16 VISURA PARTECIPAZIONI ***************
17 ALLEGATO 17 VISURA CAMERALE ***************
18 ALLEGATO 18 VISURA CAMERALE ***************
19 ALLEGATO 19 VISURA ACI PRA AUTOCARRO FURGONE CITROEN
TG:***************
20 ALLEGATO 20 VISURA ACI PRA AUTOCARRO FURGONE JEEP TG:***************
21 ALLEGATO 21 VERBALE DI SOPRALLUOGO E DI INVENTARIO DEL 15.06.2016
