COMUNE DI PESCARA PIANO PARTICOLAREGGIATO N° 2 … · oppure fanno riferimento alle modalità di interazione tra tessuti urbani e infrastrutture (ad esempio l’effetto di frattura

COMUNE DI PESCARA PIANO PARTICOLAREGGIATO N° 2

“ZONA PORTUALE”

ALLEGATO II – Rapporto Ambientale

Comune di PescaraAssessore allo Sviluppo e Tutela del TerritorioMarcello Antonelli

Dirigente Settore Programmazione del TerritorioArch. Emilia Fino

Responsabile Procedimento Resp. Settore Programmi ComplessiDott.ssa Paola De Rossi

Consulenti esterni incaricati dall’Amministrazione ComunaleArch. Michela GiammarinoArch. Angelo D’Alonzo

Raggruppamento Temporaneo di Professionisti

Prof. Arch. Stefano Stanghellini (capogruppo)

Creta - Centro di Ricerche per il Territorio e l’Ambiente Srl

Studio Salmoni Architetti Associati

Oikos Progetti Srl

Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile

Relazione IllustrativaDicembre 2011

Comune di Pescara

Il presente elaborato è stato redatto a cura del Raggruppamento Temporaneo di Professionisti formato da:

Prof. Arch. Stefano Stanghellini (Capogruppo), CRETA Srl (Centro di Ricerche per l’Economia il Territorio e

l’Ambiente), Studio Salmoni Architetti Associati, Oikos Progetti Società di Ingegneria a r.l., aggiudicatario de

l’“Appalto relativo all’incarico per la redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative

di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile” bandito dal Comune di

Pescara (contratto n. 39389 di repertorio, del 29.09.2011). L’attività svolta è stata finanziata dal Ministero

delle Infrastrutture e dei Trasporti in base alla Convenzione da esso sottoscritta con il Comune di Pescara in

data 2.11.2010.

Alla stesura dell’elaborato hanno contribuito fra gli altri: Prof. Arch. Stefano Stanghellini (supervisione e

ccordinamento tecnico‐scientifico), Dott. Arch. Sergio Copiello (analisi delle alternative; concezione,

allestimento e applicazione del modello di valutazione economico finanziaria), Dott. Arch. Valeria Ruaro

(processo di partecipazione e concertazione, studio ambientale), Dott. Arch. David Casagrande (raccolta e

analisi di dati, coordinamento operativo), Dott. Arch. Ettore De Lellis (analisi dello stato di fatto,

concertazione), Dott. Arch. Vittorio Salmoni, Dott. Arch. Giovanni Marinelli, Dott. Arch. Viviana Veschi (analisi

dello stato di fatto, redazione del Masterplan).

INDICE

Introduzione ........................................................................................................................................................ 6

Ruolo del partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile .................... 6

Articolazione dello Studio di Fattibilità ....................................................................................................... 7

PARTE PRIMA. INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIOECONOMICO ............................................... 10

1. Ambiti urbani di studio: caratteri generali .................................................................................................. 10

1.1. Pescara: i due ambiti oggetto di trasformazione .......................................................................... 10

1.2. Caratterisitiche infrastrutturali e morfologiche dei due ambiti .................................................... 13

2. Inquadramento urbanistico........................................................................................................................ 17

2.1. Rappresentazione del contesto e obiettivi dell’inquadramento urbanistico ............................... 17

2.2. Livelli dell’inquadramento urbanistico ......................................................................................... 19

2.3. Livello 01 – Pianificazione sovraordinata e di settore .................................................................. 20

2.4. Livello 02 – Pianificazione generale – stato di diritto in base al PRG vigente ............................... 32

2.5. Livello 03 – Pianificazione di dettaglio .......................................................................................... 53

3. Inquadramento socioeconomico ................................................................................................................ 94

3.1. Analisi della domanda attuale e potenziale .................................................................................. 94

3.2. Analisi dell’offerta attuale e potenziale ...................................................................................... 106

3.3. Interazione tra domanda e offerta: i mercati di riferimento e le fonti informative ................... 111

PARTE SECONDA: ANALISI DELLE ALTERNATIVE E PROPOSTE PROGETTUALI ....................................... 131

4. Individuazione delle aree da trasformare ................................................................................................. 131

4.1. Ambito A2 – Lungofiume nord ‐ via Valle Roveto ....................................................................... 132

4.2. Ambito A5 – Ambito portuale – Marina sud ............................................................................... 135

5. Studio di prefattibilità ambientale ........................................................................................................... 137

5.1. Elementi di inquadramento ........................................................................................................ 137

5.1.1. Triplice dimensione dello sviluppo sostenibile ....................................................................... 137

5.1.2. Richiami normativi .................................................................................................................. 139

5.2. Studio ambientale preliminare: fase di scoping .......................................................................... 146

5.2.1. Contenuti e metodologie ........................................................................................................ 146

5.2.2. Obiettivi strategici di sostenibilità .......................................................................................... 146

6. Processo di partecipazione e di concertazione ......................................................................................... 186

6.1. Attività di networking ................................................................................................................. 186

6.2. Individuazione degli stakeholder e classificazioni ....................................................................... 186

6.3. Metodologie per la gestione della partecipazione ..................................................................... 193

6.4. Agenda dei lavori ........................................................................................................................ 196

6.5. Raccolta delle informazioni, loro elaborazione, osservazioni empiriche .................................... 199

6.6. Proposte dei cittadini per l’ambito A5 ........................................................................................ 209

7. Illustrazione delle proposte progettuali ................................................................................................... 218

7.1. Ambito A2: il Masterplan e la Carta della Compatibilità con il PRG ........................................... 219

7.2. Ambito A5: il Masterplan e la Carta della Compatibilità con il PRG ........................................... 222

8. Valutazione di coerenza del Masterplan ................................................................................................... 226

8.1. Verifica di “coerenza esterna” degli obiettivi del Masterplan .................................................... 226

8.2. Verifica di “coerenza interna” tra obiettivi e azioni del Masterplan .......................................... 231

8.3. Ambiti di influenza e orizzonte temporale .................................................................................. 232

8.4. Definizione delle Autorità con competenze ambientali (ACA) e modalità di consultazione ...... 232

8.5. Analisi preliminare di contesto e indicatori ................................................................................ 235

8.6. Individuazione di aree sensibili e di elementi di criticità ............................................................ 239

8.7. Presumibili impatti del Masterplan ............................................................................................. 240

8.8. Possibili metodi di valutazione degli impatti .............................................................................. 244

9. Analisi economico finanziaria delle alternative e delle proposte progettuali ............................................ 245

9.1. Partenariato pubblico privato: la forma proposta ...................................................................... 245

9.2. Matrice delle alternative ............................................................................................................. 248

9.3. Analisi della fattibilità finanziaria ................................................................................................ 253

9.4. Modello di valutazione ................................................................................................................ 257

9.5. Criteri di giudizio ......................................................................................................................... 268

9.6. Ambito A2: valutazione delle proposte avanzate dagli operatori privati e del Masterplan ....... 269

9.7. Ambito A5: valutazione del Masterplan ..................................................................................... 276

9.8. Analisi della fattibilità economica e sociale ................................................................................ 277

Comune di Pescara – Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei

processi di trasformazione urbana sostenibile

RTP: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl

Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei


R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 6

INTRODUZIONE

RUOLO DEL PARTENARIATO PUBBLICO‐PRIVATO NEI PROCESSI DI TRASFORMAZIONE URBANA SOSTENIBILE

Numerose città italiane, sia di grandi che di medie dimensioni, sono investite ormai da molti anni da vari fenomeni di

carattere demografico, sociale ed economico che ne stanno modificando la struttura urbanistica ed edilizia. Alcuni di

questi fenomeni consistono nel progressivo spostamento di parte della popolazione dal centro urbano verso i

comuni della prima cintura, e talvolta anche della seconda cintura; nell’incremento degli immigrati stranieri che

tendono a concentrarsi, per etnia, in specifici quartieri; nell’aumento del pendolarismo giornaliero per motivi di

lavoro o studio, con la conseguenza che molti utenti e fruitori di servizi cittadini (ad esempio strade e parcheggi,

servizi di trasporto pubblico, igiene urbana, ecc.) provengono da altri territori amministrativi, e dunque non

contribuiscono con la tassazione a ripagare quegli stessi servizi.

Questi e altri fenomeni si sovrappongono a processi di cambiamento che interessano porzioni significative del

tessuto urbano, e talvolta si sommano a problemi urbanistici pregressi. Tra i processi in atto assume rilievo la

progressiva obsolescenza delle funzioni produttive e di servizio, cosa che conduce alla loro cessazione o al loro

spostamento, con la conseguenza che si creano vuoti urbani e porzioni di città da riqualificare. I problemi urbanistici

pregressi sono spesso connessi alla carente dotazione di attrezzature e servizi a fruizione pubblica e collettiva,

oppure fanno riferimento alle modalità di interazione tra tessuti urbani e infrastrutture (ad esempio l’effetto di

frattura e barriera provocato da ferrovie o tangenziali, ecc.).

L’insieme dei fenomeni, dei processi e dei problemi da affrontare è caratterizzato da un elevato grado di

complessità, a causa dell’intrecciarsi di problemi di carattere giuridico, economico, urbanistico, ambientale e sociale.

Tutto ciò, unito ai vincoli alla capacità di spesa della Pubblica Amministrazione, ha condotto a sperimentare modalità

innovative di cooperazione tra soggetti pubblici e soggetti privati. La progettazione, realizzazione e gestione di

interventi di trasformazione urbana è stata orientata al coinvolgimento sia di capacità imprenditoriali, che di capitali

apportati da soggetti privati; e quindi il Partenariato pubblico privato (Ppp) è divenuto sempre più pervasivo nelle

pratiche adottate per affrontare i cambiamenti che investono le città contemporanee.

In ambito urbanistico, il Ppp si concretizza in particolar modo nell’ampia famiglia dei “programmi complessi”. Si

tratta di strumenti di trasformazione del territorio urbanizzato accomunati da una concezione omogenea: si fondano

sulla integrazione di risorse apportate da molteplici soggetti di varia natura, mirano ad intervenire contestualmente

su più settori, e la negoziazione tra interessi pubblici e privati deve assicurare la fattibilità tecnica, economica e

amministrativa almeno nel breve periodo. Alcune forme di programmi complessi si concentrano su problemi di

natura urbanistica, come ad esempio la riqualificazione di aree produttive dismesse. Altre tipologie di programmi

complessi si propongono di affrontare anche la rigenerazione sociale di quartieri degradati, o il miglioramento della

competitività attraverso l’incremento della dotazione di infrastrutture e attrezzature, oppure ancora lo sviluppo di

ambiti urbani e territoriali fondato sul concetto di sostenibilità.




La diffusione dei programmi complessi è stata alimentata sia da varie sperimentazioni stimolate dal Ministero delle

Infrastrutture e dei Trasporti, sia da iniziative a livello regionale, promosse con leggi specifiche oppure attraverso

leggi organiche di governo del territorio (nel caso dell’Abruzzo il riferimento è alla LR 70/1995 recante “Modifiche e

integrazioni della legge urbanistica”). Inoltre, la cooperazione tra il settore pubblico e il settore privato nell’ambito

dei programmi complessi trova talvolta completamento e attuazione in altri specifici strumenti di partenariato, come

la Società di trasformazione urbana (D. Lgs. 267/2000, art. 120), oppure la concessione di costruzione e gestione e la

finanza di progetto (D. Lgs. 163/2006, art. 143, artt. 153 e seg.).

Il presente Studio si situa appunto nell’alveo delle sperimentazioni promosse dal Ministero delle Infrastrutture e dei

Trasporti. Il Comune di Pescara è risultato assegnatario di un finanziamento del Ministero finalizzato all’attivazione di

“Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato‐pubblico privato nei processi di

trasformazione urbana sostenibile”. In particolare il finanziamento è volto a predisporre uno Studio di Fattibilità

delle trasformazioni da realizzare in due ambiti prescelti dall’Amministrazione Comunale per la rilevanza strategica

posseduta per il futuro della città. Lo Studio di Fattibilità è stato predisposto dal R.T.P. aggiudicatario della gara

d’appalto in modo da perseguire gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale, così come esposti nella

documentazione di gara, e da rispecchiare la metodologia esposta nell’offerta tecnica presentata dal R.T.P.

aggiudicatario.

ARTICOLAZIONE DELLO STUDIO DI FATTIBILITÀ

La trasformazione urbana sostenibile dei due ambiti è prefigurata e verificata mediante uno Studio di Fattibilità

redatto in base ad una metodologia fondata su conoscenze interdisciplinari che in questi ultimi anni si è strutturata

attraverso un processo di progressivo affinamento. Varie fonti documentali, curate da autorità pubbliche, hanno

contribuito a tale affinamento.

Già nel maggio del 2002, l’Unità di Valutazione degli investimenti pubblici aveva pubblicato un documento intitolato

“Note per la redazione degli Studi di Fattibilità”. Tali “Note”, partendo dai requisiti minimi degli Studi di Fattibilità

indicati nelle Delibere Cipe n. 106 e 135 del 1999, proponevano una struttura tripartita di questo strumento di analisi

e valutazione delle decisioni pubbliche. Le tre parti degli Studi erano individuate rispettivamente nella analisi della

sostenibilità tecnico‐territoriale, nella valutazione della sostenibilità economica e finanziaria, e nella analisi della

sostenibilità amministrativa, istituzionale e gestionale. Nel medesimo periodo, e più precisamente tra il marzo del

2001 e il giugno del 2003, la Conferenza dei presidenti delle regioni e delle province autonome adottava un

documento che reca il titolo di “Studi di fattibilità delle opere pubbliche – Guida per la certificazione da parte dei

Nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti pubblici”. Tale “Guida” traeva origine da una necessità

operativa: la L. 144/1999 ha disposto, tra l’altro, che la redazione di uno Studio di Fattibilità costituisca un requisito

per l’accesso ai fondi disponibili per la progettazione e al Fondo rotativo per la progettualità preliminare, definitiva

ed esecutiva. A tal fine, gli Studi di Fattibilità devono essere certificati dai Nuclei regionali di valutazione e verifica

degli investimenti pubblici (in sigla Nuvv o Nuval), istituiti dalla medesima Legge. La “Guida”, entrando nel merito dei




contenuti degli Studi di Fattibilità, delineava una struttura articolata in cinque approfondimenti specialistici:

fattibilità tecnica; compatibilità ambientale; sostenibilità finanziaria; convenienza economico‐sociale; verifica

procedurale. Gli approfondimenti sono preceduti da attività propedeutiche quali l’analisi della domanda e

dell’offerta e la definizione delle alternative progettuali, e sono integrati da analisi di rischio e di sensitività.

Altre autorità pubbliche, in tempi più recenti, hanno predisposto documenti volti a definire la struttura, la

metodologia di analisi e i contenuti degli Studi di Fattibilità, tenendo conto del processo di sviluppo che ha

caratterizzato il partenariato pubblico privato in ambito urbanistico. In questo contesto si inserisce il documento

“Linee guida per la compilazione dello studio di fattibilità”, diffuso nel 2009 dall’Autorità per la vigilanza sui contratti

pubblici di lavori servizi e forniture (Determinazione n. 1 del 14/01/2009, Allegato n. 2). Poiché nella gara per

l’affidamento dell’appalto relativo alla redazione di “Supporti strumentali” questo documento è stato assunto dal

Comune di Pescara quale riferimento metodologico, merita approfondirne i contenuti e l’articolazione.

Le linee guida dell’Autorità condividono i riferimenti teorici e metodologici che hanno contribuito a formare i

documenti diffusi in precedenza da altre autorità pubbliche, e inoltre presentano alcuni elementi innovativi. Il primo

elemento di innovazione consiste nel rapporto diretto stabilito tra Studi di Fattibilità e Partenariato pubblico privato:

lo Studio viene individuato come strumento per valutare comparativamente modalità tradizionali e modalità

partenariali di realizzazione di interventi complessi, in cui sono compresenti sia opere da collocare sul mercato che

opere a fruizione pubblica e collettiva. Un ulteriore elemento di pregio concerne l’individuazione di vari gradi di

approfondimento in relazione allo scopo dello Studio di Fattibilità, da redigere, ad esempio, in forma sintetica per

l’inserimento di opere nel programma triennale di una Pubblica Amministrazione, oppure in maniera più

approfondita se posto a base di gara per l’affidamento di una concessione.

L’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici, nell’affrontare il tema dei documenti che formano parti costitutive di

uno Studio di Fattibilità, propone la predisposizione di un vero e proprio rapporto tecnico che si compone anzitutto

di due relazioni. La prima, denominata “Relazione illustrativa”, è strutturata nei seguenti capitoli:

‐ inquadramento territoriale e socio‐economico, volto a delineare “le caratteristiche urbanistiche e viarie

dell’area potenzialmente interessata, al fine di valutare tutti gli impatti dell’intervento, prendendo in

considerazione la compatibilità con gli strumenti urbanistici vigenti”;

‐ analisi della domanda e dell’offerta, di cui la prima è individuata come “fondamentale per la stessa scelta

delle alternative e per il dimensionamento dell’intervento” mentre la seconda concerne “lo stato attuale

dell’offerta nei medesimi settori oggetto di proposte e il grado di apprezzamento […] da parte degli utenti”;

entrambe devono “basarsi, per quanto possibile, su dati statistici desunti da pubblicazioni o studi di settore”;

‐ descrizione dell’investimento e analisi delle alternative, in cui la parte descrittiva deve “indicare i parametri

fisici dell’intervento ed i relativi costi stimati”, mentre la parte analitica deve condurre a delineare la “matrice

delle alternative progettuali nella quale vengono riportate per ciascuna soluzione le scelte tecnologiche, le

scelte organizzative e le modalità di finanziamento dell’opera in modo tale che si abbia subito una visione

sinottica comparativa tra le diverse soluzioni”;




‐ studio di prefattibilità ambientale, orientato a “fornire una descrizione qualitativa della situazione

ambientale esistente ed un quadro sintetico dei principali fattori rischio/impatto”, tale da anticipare “per

ciascuna alternativa […] gli elementi significativi dell’impatto ambientale”, che consentiranno, con

l’approfondimento della progettazione, di redigere un vero e proprio Studio di impatto ambientale.

Il secondo elaborato che sostanzia lo Studio di Fattibilità è denominato “Relazione tecnica”. E’ formato dai seguenti

capitoli:

‐ analisi delle tecniche costruttive, si tratta di una “analisi sommaria” volta ad esempio a discutere elementi

quali strutture, materiali, tecnologie costruttive e altri elementi simili, fornendo una “indicazione delle norme

tecniche da applicare”;

‐ cronoprogramma e piano di monitoraggio, quest’ultimo in particolare comporta che per il “prodotto

caratteristico” delle alternative vengano individuati “dei parametri dei quali sia misurabile l’effetto, diretto o

indiretto, sulla collettività”, e dunque si concretizza nella esplicitazione di indicatori, prevalentemente

quantitativi o in subordine qualitativi, da misurare e rendicontare in fase di attuazione del progetto e

gestione delle opere;

‐ stima sommaria dell’intervento, quale supporto allo sviluppo delle analisi di fattibilità economico finanziaria,

redatta “applicando alle quantità dei lavori i costi unitari desunti da prezziari dell’amministrazione, o sulla

base di parametri desumibili da interventi similari” purché questi ultimi siano verificati come attendibili;

‐ elaborati progettuali, ovvero il “corredo progettuale minimo” con cui deve essere accompagnato lo Studio di

Fattibilità, che in taluni casi si spinge fino alla predisposizione del progetto preliminare, mentre in altri casi si

concretizza nella redazione di un masterplan degli interventi.

Le relazioni sono completate da due allegati. Ciò non deve indurre a ritenere che questi assumano un ruolo

marginale in quanto distaccato dal corpo dello Studio di Fattibilità. Piuttosto, la loro collocazione ne evidenzia la

natura specialistica, comunque centrale nel giudizio sulla fattibilità e sulla convenienza degli interventi analizzati. Il

primo allegato concerne le analisi di fattibilità finanziaria ed economico sociale. Gli elementi principali che lo

costituiscono sono: l’ “analisi della fattibilità finanziaria […] con riferimento alle fasi di costruzione e gestione”,

basata sulla metodologia dell’analisi costi‐ricavi e l’ “analisi della fattibilità economica e sociale”, incentrata sulla

metodologia dell’analisi di tipo costi‐benefici. L’analisi finanziaria comprende anche “l’analisi dei rischi nel tempo

delle varie alternative progettuali, con la c.d. matrice dei rischi” che “deve evidenziare l’allocazione del tipo di rischio”

e del soggetto, sia esso pubblico o privato, che se ne fa carico. Il secondo allegato concerne principalmente gli aspetti

di carattere giuridico e procedurale che regolano il rapporto tra soggetti pubblici e privati coinvolti nel partenariato,

e contiene l’esplicitazione degli “elementi essenziali dello schema di convenzione”.




PARTE PRIMA. INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIOECONOMICO

1. AMBITI URBANI DI STUDIO: CARATTERI GENERALI

1.1. PESCARA: I DUE AMBITI OGGETTO DI TRASFORMAZIONE

Nel caso della città di Pescara, gli ambiti individuati dall’Amministrazione Comunale– ambito A2 “Lungofiume nord ‐

via Valle Roveto” e ambito A5 “Ambito portuale ‐ Marina Sud” (Figura 1) – condensano al loro interno molti dei

fenomeni, dei processi e dei problemi richiamati in precedenza. Entrambi sono stati oggetto di insediamento da

parte di attività produttive, in parte già dismesse e in parte bisognose di una ricollocazione: l'ex mercato

ortofrutticolo all’ingrosso sul lungomare sud che ricade nell’ambito A5 (Figura 2, in alto); gli ex depositi di carburante

che occupavano una porzione rilevante dell’ambito A5 (Figura 2, al centro); i depositi e la lavorazione del marmo

nell’ambito A2; l’ex dragaggio in prossimità del medesimo ambito (Figura 2, in basso).

Entrambi devono inoltre affrontare problemi connessi al degrado fisico e sociale, alla dotazione di standard

urbanistici, e al rapporto con le infrastrutture: la linea ferroviaria adriatica che marca il confine orientale dell’ambito

A2 (Figura 3, in alto a sinistra); il nuovo ponte sul fiume di prossima realizzazione; il tracciato dell’asse attrezzato in

sopraelevazione che scorre in prossimità degli ambiti (Figura 3, in alto a destra e al centro); il porto turistico,

commerciale e peschereccio che circonda a nord e ad est l’ambito A5 fino a compenetrarsi in parte con esso (Figura

3, in basso); la via A. Doria che ha una sezione insufficiente per il traffico in entrata e in uscita dal porto.

Figura 1. Individuazione degli ambiti A2 “Lungofiume Nord‐via Valle Roveto” e A5 “Ambito portuale‐Marina Sud”




Figura 2. Attività produttive dismesse negli ambiti A2 e A5, dall’alto: ex mercato ortofrutticolo, ex depositi di carburante, ex

dragaggio

Le immagini sono state riprese nel corso del sopralluogo effettuato il 5 luglio 2011




Figura 3. Il rapporto tra gli ambiti A2 e A5 e le infrastrutture, dall’alto: la ferrovia, l’asse attrezzato, il porto

Le immagini sono state riprese nel corso del sopralluogo effettuato il 5 luglio 2011




La compresenza di beni immobili di proprietà sia pubblica che privata, nonché la necessità di reperire risorse da

destinare alla realizzazione della città pubblica, rende opportuno affrontare la riqualificazione degli ambiti A2 e A5

attraverso forme innovative di Partenariato pubblico privato.

1.2. CARATTERISITICHE INFRASTRUTTURALI E MORFOLOGICHE DEI DUE AMBITI

Gli ambiti urbani oggetto dello Studio di fattibilità comprendono le aree adiacenti al lungofiume nord e al rilevato

della ferrovia (ambito A2), ed al lato sud dell’area portuale (ambito A5). Entrambi sono caratterizzati dal rapporto

problematico con il centro vitale della città e da un forte stato di degrado dovuto alla presenza di aree dismesse di

notevole estensione e di edifici industriali e commerciali abbandonati a seguito della delocalizzazione delle attività

verso aree più periferiche.

La separazione del sistema porto‐fiume dalla vita cittadina rappresenta infatti per Pescara un dato storico non

ancora risolto, che si manifesta in modo evidente anche nei suoi aspetti fisici e morfologici quando si osserva lo

svolgersi delle attività e dei traffici urbani “sopra” gli argini del fiume e “al di là” delle recinzioni del porto canale e

delle aree dismesse.

Ma i due ambiti, grazie alla loro centralità, rivestono un luogo strategico nelle dinamiche di trasformazione urbana

ed hanno, seppure in scale diverse, una grande potenzialità di riconversione. Non a caso su di essi si sono succeduti

numerosi studi e progetti promossi dalle pubbliche amministrazioni, e si sono realizzate alcune fra le opere più

significative che la città ha visto nascere negli ultimi anni e che i cittadini hanno accolto con entusiasmo,

dimostrando una grande voglia di appropriarsi di questa parte della città: il ponte ciclopedonale che collega fra loro il

lungomare nord e quello sud all’altezza della foce del fiume Pescara (il “Ponte del Mare”) e la trasformazione di un

tratto del lungomare sud (via C. Colombo) in strada‐parco.

1.2.1. VIABILITÀ

Gli ambiti A2 e A5 sono collegati dal fiume Pescara per un tratto lungo circa 1.400 metri; la sponda nord, destinata

prevalentemente al piccolo diporto, è occupata da una strada veicolare, utilizzata come percorso alternativo per i

collegamenti est‐ovest e da parcheggi pubblici di carattere precario, che, pur essendo vicinissimi al centro della città,

soffrono per la carenza dei collegamenti verticali pedonali necessari a superare il dislivello dell’argine.

Il percorso ha due strozzature evidenti: una all’altezza del circolo nautico, dove la strada si immette nella viabilità

urbana, l’altra all’altezza dei tre ponti (viabile, ciclabile e pedonale) dove la carreggiata si restringe notevolmente. La

strada prosegue, fra la sponda del fiume e il margine sud dell’ambito A5 in direzione del quartiere dell’Ospedale,

dove si immette nella viabilità urbana. La carreggiata è affiancata da due tratti di pista ciclabile, di cui una è di

recentissima realizzazione, che, in corrispondenza delle descritte strozzature, subiscono delle brusche interruzioni




rendendo problematica la loro fruizione da parte dei cittadini.

L’utilizzo di questo asse, fondamentale per smistare il traffico urbano nella direttrice est‐ovest, è fortemente limitato

dalla presenza dei cinque ponti, che hanno sottopassi dall’altezza esigua, dalle strozzature dovute ai restringimenti di

carreggiata e dalla mancanza di adeguati collegamenti trasversali con il centro città.

La sponda sud nel primo tratto è interamente occupata dal demanio portuale (stazione marittima e banchine

commerciali); nel tratto più interno, quello confinante con i bastioni della fortezza borbonica e con il Centro storico

della città, è sovrastata dagli imponenti piloni dell’asse attrezzato, che ne limitano l’uso a parcheggio precario e che

rendono problematica la sua riconversione. Da questo lato del fiume la viabilità è tutta esterna all’area portuale ed è

costituita innanzitutto dall’asse attrezzato che corre in sopraelevata parallela al fiume fino al centro della città e poi

da via Andrea Doria che, sempre parallela al fiume, collega lo sbocco dell’asse attrezzato con la riviera sud. Da

questo lato del fiume gli elementi di criticità del sistema viario sono molto più evidenti in quanto investono sia la

scala territoriale che quella urbana ed extra‐urbana.

L’Asse Attrezzato, aperto nel 1975 e ormai “assorbito” dal paesaggio urbano, mette in comunicazione diretta il

centro città con la circonvallazione Francavilla‐Montesilvano e con i caselli autostradali di Pescara Ovesti (A14) e di

Pescara Villanova (A25); esso smista anche il traffico generato dal bacino industriale‐commerciale della Valpescara,

che si estende fino a Manoppello Scalo. Il ruolo fondamentale che l’Asse Attrezzato riveste nello smistare e

decongestionare il traffico dell’area metropolitana Chieti – Pescara è ampiamente riconosciuto ed è anche

dimostrato dagli enormi ingorghi che si creano quando, per lavori o manifestazioni, esso viene chiuso o bloccato.

Ma il principale punto irrisolto del sistema di collegamenti fra il centro urbano e l’Asse Attrezzato riguarda proprio

quest’ultimo e l’area portuale. La sua rampa finale si immette infatti sul lato sud del fiume circa 600 metri prima

dell’ingresso al porto e fa sì che il traffico urbano ed extraurbano si sovrappongano a quello generato dalle attività

portuali. La via Andrea Doria, costretta fra la recinzione dell’area demaniale e le costruzioni, in parte dismesse, del

vecchio deposito carburanti e gli edifici del demanio marittimo e militare, non è assolutamente idonea a risolvere le

problematiche di questo complesso nodo di traffico.

La mancanza di un collegamento diretto del porto con la viabilità extraurbana, e l’assenza di un collegamento

ferroviario, ha contribuito, insieme ad altre cause di natura più generale, al mancato sviluppo del porto di Pescara

come naturale scalo merci e passeggeri della direttrice Tirreno – Adriatica. Questa condizione si è ulteriormente

aggravata con la costruzione del nuovo bacino realizzato oltre la diga Foranea del Porto Turistico, ad una distanza di

circa 500 m dalla linea di costa.

La viabilità parallela alla costa possiede un carattere prevalentemente urbano ed è costituita dall’asse principale di

corso Vittorio Emanuele e viale Marconi, collegati dal ponte più vecchio della città e dagli assi secondari di via N.

Fabrizi – via D’Avalos e delle Riviere sud – nord, non connessi direttamente, ma raccordati dalle rampe del lungo

fiume e dal ponte dell’Asse Attrezzato. Un terzo asse più interno è quello di Viale D’Annunzio che prosegue verso

nord con il Ponte Nuovo e con via Alcide De Gasperi, che corre parallela al rilevato ferroviario e si immette nella

grande spianata della stazione. Questo sistema viario è quello più consolidato e non riveste un interesse diretto per




lo Studio di Fattibilità. Per lo SdF va invece analizzata con attenzione la viabilità sul lato a monte del rilevato

ferroviario, con particolare riferimento a quella dell’ambito A2.

Da questo lato la viabilità è molto più frammentata e, pur essendo in costante trasformazione, è ancora lontana dal

raggiungimento di un assetto definitivo; sul lato sud del fiume si sta realizzando, lentamente e a piccoli tratti, la

strada adiacente al rilevato ferroviario, che avrà il compito di smistare il traffico proveniente dall’interno e di creare

un nuovo collegamento fra il centro urbano e i nuovi poli universitario e giudiziario. Questo asse si interrompe

bruscamente in corrispondenza del fiume e, pur essendo collegato con le rampe dell’Asse Attrezzato, non ha una

connessione diretta con le aree a nord dello stesso. Per questo motivo l’Amministrazione comunale è in procinto di

realizzare un nuovo ponte veicolare proprio in corrispondenza di questo asse.

Oltre la sponda nord del fiume, il sistema viario adiacente al rilevato ferroviario è anch’esso in lenta ma costante

trasformazione; l’asse di via Ferrari è stato in parte allargato e ridisegnato e distribuisce, in modo abbastanza

soddisfacente, il traffico proveniente dall’interno e quello che ruota intorno alle “isole artificiali” costituito dai

terrapieni e dai sottopassi della stazione. Ma proprio in corrispondenza dell’ambito A2 il sistema viario si frammenta

ed assume un carattere di quartiere che risulta poco compatibile con le esigenze imposte dalle trasformazioni in

corso. Questo è ancora più evidente, se si pensa alla realizzazione del Ponte Nuovo che, per il ruolo strategico che

sarà chiamato ad assumere, richiederà interventi profondi sull’assetto viario di questo ambito urbano.

1.2.2. ASPETTI MORFOLOGICI

L’ambito A2 è costituito dalle sponde nord e sud del fiume e dall’isolato delimitato dal rilevato ferroviario, da via

Valle Roveto, da via del Circuito e da via Monte Camicia. La sponda sud nel suo tratto iniziale è occupata da un

cantiere nautico, mentre verso l’interno è utilizzata come suolo agricolo; la sponda nord è invece quasi

completamente abbandonata e occupata da depositi di materiali edili e dalle strutture di un vecchio frantoio di

materiali inerti. Le due sponde costituiscono la testata di quello che, nelle intenzioni delle Amministrazioni che si

sono succedute nel governo della città, dovrà diventare il Parco Fluviale di Pescara.

L’insieme di piccoli isolati che compongono l’ambito A2 ha un carattere estremamente eterogeneo; sotto le

incombenti costruzioni del rilevato ferroviario, si alternano aree dismesse e degradate e sedi di piccole attività

industriali ancora attive, vecchi magazzini dismessi ed edifici residenziali di piccole e medie dimensioni, alcuni dei

quali recentemente ristrutturati o in corso di ristrutturazione. Fra questi, spicca la presenza di due edifici pubblici a

destinazione sociale, di proprietà del Comune di Pescara, di recente realizzazione.

Questa situazione contrasta notevolmente con l’esigenza di dare un nuovo assetto alla viabilità urbana mediante la

realizzazione del nuovo ponte veicolare, i cui lavori sono in corso di appalto. Le esigenze di trasformazione del

tessuto edilizio, dettate dalla necessità di ridisegnare completamente l’assetto viario, dovrà tener conto dei

numerosissimi elementi invarianti presenti in questo ambito urbano.




L’ambito A5 ha un carattere di incompiutezza e di marginalità che risulta dal contrasto, mai affrontato e quindi mai

risolto, fra la sua vocazione naturale (il parco fluviale e le darsene del porto canale e del porto turistico) e la

presenza di grandi infrastrutture poco compatibili con questa vocazione. Lo sviluppo urbano ha sempre privilegiato

queste ultime, ma non è mai riuscito ad incidere in modo significativo sull’assetto delle sponde fluviali e degli affacci

al mare. Di qui la presenza di grandi aree dismesse, di spazi interstiziali degradati, di recinzioni e ostacoli invalicabili

che impediscono l’accesso e l’affaccio verso il fiume e verso il mare.

Partendo dal piazzale della Capitaneria di Porto, dove sbocca l’Asse Attrezzato, l’area portuale è interamente

recintata ed è quasi completamente inutilizzata soprattutto dopo l’apertura del nuovo bacino commerciale oltre gli

argini del porto canale. Sul lato sud di via Andrea Doria, l’isolato urbano è abbastanza consolidato nel tratto iniziale e

lungo via D’Avalos, ma, procedendo verso il mare, il tessuto edilizio si sfrangia, e, oltre i recinti e le costruzioni

precarie, si aprono grandi aree libere occupate da un deposito carburanti in corso di bonifica e da magazzini dismessi

legati alle attività portuali.

In corrispondenza dell’angolo formato da via Andrea Doria con il Lungomare, vi sono alcuni piccoli edifici del

Demanio Marittimo e Militare che riducono ulteriormente la carreggiata stradale e rendono difficoltosi gli

attraversamenti pedonali. Queste aree sono in parte di proprietà del Comune di Pescara ed in parte di proprietà di

operatori privati, e sono caratterizzate da un notevole potenziale di trasformabilità e di riconversione, ma qualsiasi

ipotesi in tal senso deve necessariamente tenere conto degli elementi invarianti (o di difficile trasformazione)

presenti in luoghi strategici. Nel punto di confluenza tra via Andrea Doria e il lungomare sud è situato l’ingresso al

porto commerciale; in questo punto la banchina si allarga e forma un grande piazzale dove sono localizzati, in modo

sparso, l’edificio della stazione marittima e le costruzioni provvisorie della dogana. Da questo punto si entra nell’area

Schengen, ma per accedere al nuovo bacino portuale bisogna percorrere la strada, lunga circa 400 m, situata sul

molo sud del porto canale.

Fuori dall’area demaniale, la testata di via Cristoforo Colombo è oggi caratterizzata dalla presenza del nuovo ponte

del mare, ma il collegamento fra la passerella ciclopedonale e il lungomare ha ancora un carattere provvisorio; esso

sarà risolto una volta ridisegnata la sede stradale di via Colombo che si sta trasformando, a tratti, da strada a quattro

corsie in strada ‐ parco lineare. L’area compresa fra il lungomare sud ed il porto turistico è in buona parte occupata

dai grandi capannoni dismessi dell’ex Mercato Ortofrutticolo, di proprietà della Regione Abruzzo; più a sud, altri

capannoni dismessi sono invece di proprietà privata. Quest’area costituisce oggi un limite invalicabile per l’accesso al

mare, ma il suo alto grado di trasformabilità ne fa un elemento strategico per il futuro assetto dell’Ambito A5.




2. INQUADRAMENTO URBANISTICO

2.1. RAPPRESENTAZIONE DEL CONTESTO E OBIETTIVI DELL’INQUADRAMENTO URBANISTICO

In questo capitolo i due ambiti oggetto di studio: A2. “Lungofiume nord ‐ via Valle Roveto” e A5. “Ambito portuale ‐

Marina sud”, già introdotti e descritti nelle loro caratteristiche fisiche e nello stato di fatto nei precedenti paragrafi

della presente Relazione, vengono rappresentati attraverso gli strumenti di pianificazione esistenti e le proposte

progettuali che l’Amministrazione comunale di Pescara ha promosso e adottato nel corso degli ultimi anni.

Il contesto riveste un ruolo centrale nell’ambito dello Studio di Fattibilità in quanto da una parte contribuisce a

definire il milieu socio economico e culturale, e quindi consente allo Studio di farsi interprete dei reali bisogni

espressi dall’Amministrazione ed anche dagli abitanti; dall’altra, ricostruisce un processo di governo del territorio

espressione del medesimo milieu, che diventa il quadro di riferimento normativo all’interno del quale vanno inserite

le progettualità individuate dallo Studio stesso.

In questo modo si vuole evitare che lo Studio di Fattibilità costituisca un prodotto esterno al processo di

pianificazione, ma al contrario definisca le strategie e le opportunità che potranno essere concretizzate nell’ambito

di strumenti di pianificazione di livello attuativo. Questa impostazione non si traduce quindi nella semplicistica

identificazione dello SdF nell’analisi preliminare, ma persegue l’obiettivo più complesso di condividere sin da subito i

linguaggi, i modelli e i metodi propri della pianificazione urbanistica.

In questa ottica gli obiettivi specifici dell’inquadramento urbanistico sono:

1) definire il contesto generale di tipo amministrativo e urbanistico nel quale si inserisce lo Studio di Fattibilità

oggetto del presente incarico;

2) definire con maggiore livello di dettaglio i limiti dei 2 ambiti e il relativo “stato di diritto” che costituisce il

punto di partenza per le proposte elaborate dello Studio di Fattibilità.

Relativamente al primo obiettivo, la definizione del contesto si caratterizza per il suo carattere trasversale in quanto

fornisce la rappresentazione della pianificazione dei due ambiti, attraverso la ricognizione ragionata degli elementi di

governo locale del territorio attualmente vigenti.

L’analisi articola gli strumenti di pianificazione prendendo in considerazione anche vari documenti di

programmazione territoriale e alcune proposte di programmi integrati in modo da delineare un quadro complessivo

delle strategie in atto. Viene dunque effettuata una lettura transcalare che va dalla pianificazione comunale generale

ed attuativa, vigente, alle pianificazioni sovraordinate e di settore, alle proposte di intervento degli operatori privati.

Attraverso il confronto fra il processo di piano e lo stato di fatto dei due ambiti, si determineranno l’efficacia dei

diversi strumenti di pianificazione, la coerenza degli interventi previsti dai numerosi piani e programmi, le

opportunità aperte dalla loro connessione.




Relativamente al secondo obiettivo, si parte dall’individuazione degli Ambiti A2 e A5 delineata dall’Amministrazione

comunale nell’ottobre 2010. Tale individuazione è contenuta nell’Allegato grafico A della proposta per l’attivazione

dell’iniziativa “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei

processi di trasformazione urbana sostenibile”, promossa dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con D.M.

prot. 1395/RU del 18 novembre 2009.

I due ambiti, scelti per il loro carattere strategico ai fini della riqualificazione della città, devono essere delimitati in

maniera più dettagliata incrociando i dati provenienti:

‐ dalla zonizzazione del PRG vigente che determina lo “stato di diritto” delle aree con le relative modalità

attuative, gli indici edificatori, le destinazioni d’uso;

‐ dalla mappatura delle proprietà che distingue quelle pubbliche da quelle private e la relativa

parcellizzazione.

Dalla sovrapposizione dei due sistemi si arriva a definire il perimetro dei due ambiti e il relativo grado di

trasformabilità, il quale tiene conto sia della destinazione d’uso dei tessuti che delle relative proprietà.

In questa fase iniziale, per consentire l’analisi urbanistica delle due aree oggetto dello Studio di Fattibilità vengono

individuati:

‐ per l’ambito A2 il perimetro del quadrilatero delimitato a nord e a sud da via del Circuito e dalla sponda

superiore del fiume Pescara, e a est e a ovest da via Monte Camicia e dal rilevato della ferrovia; all’interno di

questo ambito con destinazioni di zona differenti il PRG individua tre comparti di riqualificazione

residenziale: 5.06A, 5.06B e 5.07;

‐ per l’ambito A5 il perimetro coincidente con quello dei comparti individuati dal PRG situati in zona portuale,

PP2 sub b, PP2 sub c e parte del PP2 sub a, delimitati dalla sponda inferiore del fiume Pescara fino all’inizio

dell’Asse Attrezzato, da via Magellano, viale Giovanni XXIII, fino all’altezza della attuale caserma della

Guardia di Finanza, e dal confine dell’area portuale.

Questi perimetri saranno individuati in maniera precisa sulla base della planimetria catastale.




2.2. LIVELLI DELL’INQUADRAMENTO URBANISTICO

La ricognizione dei piani urbanistici è stata articolata in tre livelli.

‐ Livello 01, pianificazione sovraordinata e di settore:

fornisce un inquadramento generale attraverso la predisposizione di schede sintetiche relative ai Piani

sovraordinati presi in considerazione: Quadro di Riferimento Regionale_QRR, Piano Paesistico

Regionale_PPR, Piano Territoriale di Coordinamento_PTC.

‐ Livello 02, pianificazione generale:

fornisce la rappresentazione dello “stato di diritto” previsto dal PRG vigente per ciascuno degli ambiti A2 e

A5: Piano Regolatore Generale_PRG.

‐ Livello 03, pianificazione di dettaglio:

riporta i piani Attuativi e i Programmi Integrati proposti dai privati per ciascuno degli ambiti A2 e A5: Piano

Particolareggiato di iniziativa pubblica dell’ambito A5, Società di Trasformazione Urbana_STU per l’ambito

A5, Piano Regolatore Portuale_PRP per l’ambito A5, Proposta di Programma Integrato della ditta Sciarra e

della ditta Generalmarmi per l’ambito A2.

Le schede di sintesi dei diversi strumenti sono state organizzate in modo da avere all’inizio l’elenco di tutti gli

strumenti afferenti al livello 01, e successivamente consentire il confronto diretto tra lo “stato di diritto” e quello di

progetto. Le schede relative al livello 02 della pianificazione generale e al livello 03 della pianificazione di dettaglio

sono state divise per l’ambito A2e per l’ambito A5.




2.3. LIVELLO 01 – PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA E DI SETTORE

2.3.1. QUADRO DI RIFERIMENTO REGIONALE (QRR)

Piano QUADRO DI RIFERIMENTO REGIONALE_QRR

coordinamento arch. Antonio PERROTTI

gruppo progettazione

settore Urbanistica e BB.AA.

arch. Antonio SORGI (Responsabile procedimento)

arch. Francesco D’ASCANIO; arch. Daniele IACOVONE; dott. Annabella PACE

arch. Patrizia PISANO; arch. Donatella VELUSCEK

Consulenti

prof. Piergiorgio LANDINI; prof. Paolo URBANI

settore Programmazione

dott. Franco MADAMA

anno D.C.R. 147/4 del 26 gennaio 2000

Adeguato all’intesa “Regione – Parchi” Approvazione D.G.R. 27.12.07, n°1362

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Contenuti e obiettivi del Piano

Il primo Q.R.R. rappresenta un insieme sistematico, ancorché non esaustivo, di indirizzi, prescrizioni, azioni e ipotesi

di intervento che la Regione ritiene idoneo al perseguimento degli obiettivi di politica territoriale individuati nel

documento sul "Programma Regionale di Sviluppo", nel più ampio contesto delle nuove politiche nazionali e

comunitarie per il Mezzogiorno.

Il documento sul "Programma Regionale di Sviluppo" assegna al Q.R.R. il compito principale di individuare e definire

territorialmente "alcuni interventi di rilevanza regionale", nonché "le strategie più idonee a garantire l'efficienza e la

qualità ambientale" dei singoli sottosistemi nei quali la Regione si articola.

Interventi e strategie devono essere mirati, secondo il documento, al conseguimento di tre obiettivi fondamentali:

‐ la qualità dell'ambiente

‐ l'efficienza dei sistemi urbani

‐ lo sviluppo dei settori produttivi trainanti

Il primo obiettivo rappresenta il punto di convergenza di un insieme di obiettivi specifici che, muovendo dall'esigenza

di tutelare i beni naturali e storici irriproducibili, finalizzano la tutela al "miglioramento della qualità della vita" alla

"localizzazione di nuove attività produttive subordinatamente alla qualità dell'ambiente", allo sviluppo anche

occupazionale dei settori tradizionalmente legati all'esistenza delle risorse ambientali.

Il secondo obiettivo assume l'efficienza del sistema insediativo "come condizione essenziale per una riduzione degli

squilibri che ancora permangono tra "centri e periferie" e per consentire alle città capoluogo di svolgere

adeguatamente la loro insostituibile funzione di servizio per la comunità regionale.

Il terzo obiettivo si incentra sulla "scelta tecnologica e dell'innovazione" e comporta "un particolare impegno..."

affinché "le grandi imprese pubbliche e private concentrino in Abruzzo nuove attività produttive nel campo del

terziario avanzato" e "un rilevante sforzo" della Regione "per attuare un sistema di servizi alle unità produttive" da

sostenere o da promuovere.

Pur senza assegnare ai tre obiettivi un ordine di priorità formale, il documento ribadisce più volte l'importanza

dell'opzione ambientale, in una Regione che detiene la maggiore quota di territorio di alta valenza naturalistica (oltre

il 30% dell'intera Regione) con un conseguente rilevante peso sul mercato turistico meridionale.

Il documento sottolinea, infine, che "solo una concentrazione di risorse su alcuni obiettivi trainanti" può dare un

contributo significativo allo sviluppo abruzzese "generando" altre attività in forma moltiplicativa, mentre "una

politica di interventi senza poli centrali di irradiazione dello sviluppo crea spesso iniziative caduche o, in ogni caso,

poco durature".




Facendo un significativo accenno all’obiettivo del"Riequilibrio" il documento del "Programma Regionale di Sviluppo"

avverte che "le modificazioni intervenute pongono oggi in modo nuovo e diverso dal passato i termini del problema".

Oggi appare, infatti, del tutto chiaro che per una regione caratterizzata da una dimensione demografica

relativamente modesta e da un sistema insediativo fortemente articolato e diffuso, la soluzione degli squilibri interni

è subordinata alla capacità di sviluppo complessiva del sistema regionale, più che ad interventi miranti a sanare

singole situazioni di squilibrio. In realtà tali situazioni potrebbero risolversi da sé, pur con gli inevitabili fisiologici

assestamenti, operando una energica azione di innesto dei fattori di sviluppo nelle aree più idonee, mentre rischiano

di non risolversi agendo, come talvolta si è tentato di fare, sui fattori di squilibrio areali indipendentemente dallo

sviluppo complessivo.

Da questo punto di vista poi, è dimostrato che il diffusore per eccellenza dello sviluppo regionale resta il sistema

relazionale, articolabile in ambiti sub regionali, e che la sua efficienza rende inversamente proporzionale

l'importanza dei fattori di localizzazione e, quindi, anche quella dei tradizionali fattori di squilibrio interno.

Da questa filosofia il Q.R.R. trae i seguenti indirizzi strategici:

‐ agire sui fattori territoriali atti a promuovere lo sviluppo complessivo della Regione e ad accrescerne il peso

relativo nei confronti dell'esterno;

‐ massimizzare l'efficienza del sistema relazionale: viario, informatico e telematico, quest’ultimo con la

realizzazione di una rete regionale per le pubbliche Amministrazioni (Regionet);

‐ prevenire i rischi per l’uomo e l’ambiente, e limitarne le conseguenze assicurando il coordinamento delle

norme in materia di pianificazione territoriale e tutela ambientale.




2.3.2. PIANO PAESISTICO REGIONALE (PPR)

Piano Piano Paesistico Regionale_PPR

coordinamento Regione Abruzzo

Direzione Affari della Presidenza, Politiche Legislative e Comunitarie, Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia


Consulenti

ECOSFERA s.p.a. arch. Alessandra Floriani, ing. Alberto Clementi, arch. Pierluigi Properzi.

anno In corso

Raporto Preliminare VAS ottobre 2010

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Il Piano Paesaggistico Regionale vigente, adottato ed infine approvato dal Consiglio regionale il 21 marzo 1990, si

caratterizza per i seguenti elementi:

‐ interessava solo alcuni ambiti del territorio regionale;

‐ la ricognizione dei beni era basata sulla individuazione dei seguenti elementi che costituivano i parametri di

riferimento delle successive valutazioni: ambiente naturale, beni culturali, paesaggio, potenzialità agricola,

rischio geologico;

‐ la definizione del grado di trasformabilità del territorio veniva fatta sulla base di specifici giudizi di valore

assegnati in relazione alle caratteristiche qualitative e quantitative naturali e culturali.

Al Piano vigente e al suo carattere prevalentemente vincolistico, si sostituisce il nuovo Piano Paesaggistico che

riguarda l'intero territorio regionale e determina gli obiettivi di qualità paesaggistica e formula i relativi indirizzi

progettuali. Nel nuovo Piano Paesaggistico le analisi del territorio integrano e aggiornano quelle precedenti e

inseriscono, quali parametri di riferimento, la geomorfologia, gli aspetti naturalistico‐ambientali, storico‐culturali,

simbolici e l'antropizzazione, in linea con quanto stabilito dalla Convenzione Europea del paesaggio.

Il Piano Paesaggistico Regionale nasce:

‐ dalla ricognizione dell'intero territorio, attraverso, da un lato, la lettura delle caratteristiche storico ‐

culturali, morfologiche, ambientali e simboliche, dall'altro dall'analisi delle peculiarità antropiche,

geomorfologiche e naturali, e delle loro interrelazioni. Da questa analisi consegue la definizione dei valori

paesaggistici da tutelare, recuperare, riqualificare e valorizzare;

‐ dall'analisi dei processi di trasformazione del territorio attraverso l'individuazione dei fattori di rischio, degli

elementi di vulnerabilità del paesaggio e la comparazione con gli altri atti di programmazione, di

pianificazione e di difesa del suolo;

‐ dall'individuazione degli ambiti paesaggistici e dei relativi obiettivi di qualità paesaggistica;

‐ dalla determinazione di misure per la conservazione degli elementi che caratterizzano le aree tutelate per

legge e, laddove necessario, dei criteri di gestione e degli interventi di valorizzazione paesaggistica degli

immobili e delle aree dichiarati di notevole interesse pubblico;

‐ dall'individuazione degli interventi di recupero e riqualificazione delle aree significativamente compromesse

o degradate;

‐ dall'individuazione delle misure necessarie al corretto inserimento degli interventi di trasformazione del

territorio nel contesto paesaggistico; a tali misure devono riferirsi le azioni e gli investimenti finalizzati allo

sviluppo sostenibile delle aree interessate;




‐ dall'individuazione di eventuali categorie di immobili o di aree da sottoporre a specifiche misure di

salvaguardia e di utilizzazione.

Il nuovo Piano Paesaggistico Regionale rimanda esplicitamente all'art. 6 della Convenzione Europea del Paesaggio, ed

in particolare alle lettere c), d) ed e).

Con l’entrata in vigore del nuovo Codice dei Beni Architettonici e del Paesaggio la Regione ha ritenuto di dover

produrre un nuovo Piano paesaggistico teso ad assicurare la conoscenza, la salvaguardia e la gestione del territorio

in ragione dei differenti valori riferiti ai diversi ambiti.

La nuova strategia per la tutela del Paesaggio considera quest’ultimo non solo nei suoi aspetti più naturalistici o di

integrità, ma anche rispetto ai caratteri identitari che la memoria e la storia imprimono nei luoghi: “La tutela e la

valorizzazione del paesaggio salvaguardano i valori che esso esprime quali manifestazioni identitarie percepibili”

Le strategie ambientali del Piano tendono principalmente a contemperare la tutela del paesaggio (nella sua

accezione più ampia che ricomprende anche quella di territorio e quella di ambiente) con la sua valorizzazione.

Contemperare tutela e valorizzazione significa da un lato predisporre valutazioni ambientali e monitoraggi (il

monitoraggio ha un ruolo fondamentale per verificare la performance ambientale del nPPR), e dall’altro mettere chi

opera sul territorio in condizione di avere strumenti (quali ad esempio gli Obiettivi di Qualità, le Linee Guida, e le

Misure per il Corretto Inserimento).

La struttura del nuovo Piano Paesaggistico Regionale (nPPR) deriva dall’intenzione di risolvere una obiettiva

divergenza tra l’analiticità ricognitiva (individuazione della integrità e della rilevanza dei beni individuati) e

l’estensività degli obiettivi (intero territorio regionale – qualità dei paesaggi) ed una organicità, implicita in una

interpretazione alta del governo del territorio regionale, nella quale ricomporre i temi del paesaggio e dell’ambiente.




Questa duplice intenzionalità ha comportato una articolazione del Piano in:

A) Quadri conoscitivi – Carta dei Luoghi e dei Paesaggi / Regole, attraverso:

‐ la costruzione di un impianto conoscitivo, unitario e al contempo specialistico;

‐ l’avvio di un processo di condivisione del quadro conoscitivo, sia nella sua dimensione istituzionale (vedi art.

143 C.U.), che in quella identitaria locale;

‐ il perfezionamento (additivo ed evolutivo) del sistema di conoscenza a base delle valutazioni e dalle stesse

implementato, quale snodo in una necessaria ciclicità tra Piano e processi di trasformazione.

B) Azioni di Conservazione – Trasformazione sostenibile – Riqualificazione / Strategie, attraverso:

‐ la definizione di obiettivi di qualità dei diversi paesaggi;

‐ la corrispondenza tra le dimensioni spaziali (delle valutazioni e dei paesaggi) e le responsabilità connesse alla

tutela ed alle trasformazioni;

‐ la integrazione tra azioni di conservazione, di trasformazione sostenibile e di riqualificazione paesaggistica;

‐ la definizione di “Progetti di Paesaggio” nel contesto degli obiettivi strategici a carattere regionale;

‐ la individuazione di “modalità di intervento” connesse a specifiche opere pubbliche;

Questa struttura del Piano consente di raccordare, attraverso un processo concettuale unitario, la “valutazione” sia

delle micro che delle macrotrasformazioni e di ricondurre ad una responsabilità unitaria il governo del territorio e del

paesaggio–ambiente, superando la “zonizzazione” delle responsabilità alte di tutela rispetto a quelle basse della

valutazione delle trasformazioni ordinarie.




2.3.3. PIANO TERRITORIALE COORDINAMENTO PROVINCIALE (PTCP)

Piano Piano Territoriale Coordinamento Provinciale_PTCP

coordinamento progetto preliminare 1987 Bernardo Secchi

progetto preliminare 1994 lineamenti 1996 Bernardo Secchi, Paola Viganò

progetto definitivo 1998/2002 Bernardo Secchi, Paola Viganò


progetto preliminare 1987

Gruppo tecnico

Benito Di Carlo, Lino Di Re, Giuseppe Melilla, Gianfranco Piselli, Sabatino Di Giovanni, Camilla Crisante, Pierluigi Della Valle, Loredana Scotolati, Franco Sarra, Donato Monticelli

progetto preliminare 1994 lineamenti 1996

Pompeo Castigliani, Doriano Formentini, Fabrizio Paone, Giuliano Trentuno

Servizio pianificazione del territorio Pierluigi Della Valle, Camilla Crisante, Rosaria Facchino, Donato Monticelli, Franco Sarra

Consulenti

Cristina Bianchetti (politiche e società), Giulio Cerceo (struttura normativa), Lucina Caravaggi con Annamaria Di Giovanni e Cecilia Scopetta (ambiente e paesaggio), Arturo Lanzani (geografia ed economia), Alberto Tomei (geologia e idrologia), Pasquale Di Re (programmazione economica)

progetto definitivo 1998/2002

Alessandro Alì, Andrea Boschetti, Marcello Fodale, Greta Giunta, Barbara Martino.

Pierluigi Della Valle (Servizio Pianificazione del Territorio)

Camilla Crisante (Ufficio Parchi e Riserve)

Consulenti

Cristina Bianchetti (politiche sociali), Lucina Caravaggi con Dana Vacino (ambiente e paesaggio), Alberto Tomei con Giulio Moscardi (geologia e idrologia)

anno progetto preliminare 1987

progetto preliminare 1994 lineamenti 1996

progetto definitivo 1998/2002




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Il Piano Territoriale della Provincia di Pescara propone un disegno unitario del territorio e delle sue possibilità di

trasformazione, nel quale sono compresi e trovano coerenza progetti diversi, avanzati da differenti soggetti e da

differenti istituzioni. All'interno di questo disegno unitario le amministrazioni locali potranno definire specifiche

politiche orientate a migliorare la qualità e le prestazioni fisiche, sociali e culturali del territorio.

Il progetto del Piano è sintetizzato nella tavola A "La struttura del piano", nella quale sono rappresentati in forma

sintetica temi e luoghi del progetto. Essa si caratterizza per tre aspetti:

a. per essere costruita a differenti scale;

b. per essere pensata come una rappresentazione dinamica;

c. per la centralità che attribuisce ai temi dell'ambiente, della mobilità degli insediamenti.

La struttura del piano può innanzitutto, essere letta come un repertorio dei maggiori problemi che la società

l'economia e il territorio di Pescara stanno attraversando e delle loro possibili soluzioni. E' una rappresentazione che

si costruisce contemporaneamente a livello dell'intero territorio e di alcune sue parti, quale esito di due percorsi che,

muovendo da punti differenti, tendono ad incrociarsi: provenendo da temi, sguardi e riflessioni assai generali l'uno;

da luoghi, sguardi e problemi assai specifici l'altro. Questi due percorsi hanno implicato nella costruzione del Piano

un'oscillazione continua della riflessione e del progetto, un loro continuo spostarsi da territori e problemi vasti, a

territori e temi più specifici.

La struttura del piano non è una rappresentazione statica, non fotografa lo stato attuale del territorio, le sue

possibilità e i suoi problemi. E' un'ipotesi pertinente alle condizioni che in questo scorcio degli anni novanta




la Provincia sta attraversando, ma che possono essere migliorate nel tempo, in relazione al modificarsi della natura e

delle relazioni tra tali problemi.

La struttura del Piano è costruita attorno a tre principali politiche che riguardano:

‐ l'ambiente

‐ la mobilità

‐ l'insediamento

In rapporto ad esse sono individuate alcune linee guida, in grado di orientare le trasformazioni ad essere condivise

da parte degli attori e delle istituzioni presenti sul territorio.

L’obiettivo generale della politica per l'ambiente sta nel costruire le condizioni per un corretto funzionamento del

sistema ecologico alla grande scala. Ponendosi al di fuori di una logica additiva che tratta l'ambiente come il campo

degli elementi naturali passibili di salvaguardia, il Piano pone attenzione piuttosto al funzionamento di alcuni di

questi, considerandoli singolarmente e nelle loro reciproche relazioni. Ciò ha portato, ad esempio, ad interrogarsi sul

modo in cui il corretto deflusso delle acque, il mantenimento della trama della vegetazione ripariale, il rapporto tra

aree libere ed aree edificate, possano aumentare l'efficienza delle funzioni ecologiche; o sul modo in cui la

manutenzione dei terrazzamenti e dei ciglionamenti, l'efficienza delle canalizzazioni e dei sistemi di drenaggio dei

campi, possano migliorare la qualità del territorio agricolo. Entro questa attenzione al funzionamento generale del

sistema ecologico deve essere posta la questione della conservazione dei valori naturalistici, paesistici, archeologici e

storici. L'azione del Piano non si rivolge unicamente ai beni naturalistici che pure sono frequenti e importanti nella

provincia di Pescara, quanto all'intero territorio, urbanizzato e non, agli elementi di continuità che lo organizzano e a

quelli puntuali che ne costruiscono la specificità.

L’obiettivo generale della politica per la mobilità consiste innanzitutto nel creare migliori condizioni d'uso delle

importanti infrastrutture esistenti, definendone le compatibilità reciproca e con il territorio. In via subordinata,

obiettivo del Piano è quello di potenziare il sistema infrastrutturale presente con nuove opere, rendendolo più

efficiente anche in rapporto al sistema delle relazioni interregionali che si sviluppa sia in direzione nord‐sud che,

trasversalmente, verso Roma e verso i paesi balcanici. Molto si è insistito in passato sui vantaggi della posizione

geografica della Provincia nella costruzione di rapporti interregionali forti. L'eccezionale dotazione infrastrutturale è

stata nel contempo un esito e una condizione di questa immagine "di cerniera" che il territorio pescarese, prima

ancora di quello abruzzese, si è data.

L’obiettivo generale della politica per l’insediamento consiste nella possibilità di distinguere, nel territorio della

provincia di Pescara, ampie porzioni di territorio nelle quali i caratteri fisici e materiali possono essere posti in

relazione con un insieme vasto di pratiche che riguardano l'abitare, il produrre, il muoversi e lo svago. Il Piano ha

assunto questo punto di osservazione per interpretare il territorio e costruire una politica insediativa che abbia i suoi

capisaldi nel dimensionamento e nella localizzazione delle attrezzature, evidenziando un uso descrittivo e nel

contempo progettuale della nozione di ecologia.




Per quanto attiene agli ambiti interessati dal presente studio, il PTCP individua due schemi direttori:

a. lo Schema direttore del fiume Pescara

b. lo Schema direttore della costa.

a. lo schema direttore del fiume Pescara

Per i due principali fiumi della Provincia, il piano propone due parchi attrezzati, da realizzarsi attraverso

progetti organici che interessano in modo continuo estese parti di territorio lungo i due fiumi. Questo uso del

fiume come elemento "infrastrutturante" è estraneo al modo in cui questo territorio si è costruito:

raramente il fiume è stato considerato occasione di trasformazione. La stessa città di Pescara, per lungo

tempo è stata incapace di attribuire al fiume una qualsiasi funzione che non fosse quella di "retro" per molte

attività. In epoca più recente, la conformazione dell'intera area tra Pescara e Chieti mostra un'analoga

incapacità di utilizzarne la presenza e trasformarla in risorsa, non fosse altro che per mettere ordine nella

competizione tra diversi usi del suolo. Lo Schema direttore del fiume Pescara ha uno spessore variabile e

comprende cose differenti a seconda delle parti che attraversa. Nella parte urbana (dalla foce a Villa Raspa)

lo Schema direttore si confronta con temi che concernono principalmente la riqualificazione del Quartiere 3

di Pescara, uno dei settori urbani di maggiore degrado della città. La riqualificazione potrà organizzarsi

attorno a funzioni ricreative e sportive, coerentemente al progetto già allo studio da parte della Provincia. Le

aree verdi progettate in questa parte dello Schema faranno parte di quella più vasta "rete del verde urbano"

che articola la maglia dell'intera città di Pescara (sub‐sistema V4 del sistema ambientale). (…) Lungo tutto il

fiume, laddove è possibile e opportuno, dovranno essere localizzati entro il progetto esecutivo dello Schema

direttore interventi per la riduzione dei rischi di esondazione (salvaguardando la libertà di divagazione del

fiume), riducendo le interferenze con la sua dinamica evolutiva e avviando un'azione capillare di

risanamento delle discariche e delle cave abbandonate

b. lo Schema direttore della costa

Lo Schema direttore della costa trova le sue ragioni nella necessità di intervenire con lo strumento del

progetto per rafforzare la riconoscibilità strutturale della conurbazione costiera. Le diverse letture che di

Pescara e di Montesilvano (come di numerosi altri centri adriatici) sono state formulate, hanno sempre

evidenziato da un lato la forza di processi di omologazione dello spazio, capaci di far evaporare qualsiasi

specificità, dall'altro il carattere incompiuto delle trasformazioni, specialmente di quelle progettate. Queste

letture tendono a ribadire le difficoltà nel cogliere discontinuità nei tempi e nei modi della costruzione della

città adriatica. Esse riflettono condizioni reali e ben riconoscibili; cionondimeno, riducono forse

eccessivamente la complessità delle trasformazioni ad una difficoltà generale. La città di Pescara, come altre

città adriatiche, mostra ancora i segni di una strutturazione che è stata forte in passato, che è oggi




riconoscibile e che forse può essere utile rileggere e riproporre. Entro il Piano territoriale lo Schema direttore

della costa è usato con una intenzionalità strutturale. Per questo si è ritenuto che non fosse sufficiente

demandare il trattamento della conurbazione costiera all'individuazione di una specifica ecologia, con i suoi

criteri di dimensionamento o alle norme che regolano le "reti del verde urbano", e che occorresse definire

per essa le coordinate generali di un progetto. Il tema che lo Schema direttore pone è quello della

riqualificazione della città a partire dall'organizzazione degli spazi non edificati. La tessitura di questi spazi, la

loro grana e le loro sequenze devono dare riconoscibilità ai diversi materiali di cui la città è fatta e ai

differenti ritmi con i quali essi vengono utilizzati. Devono, in altri termini, renderne esplicita la struttura che è

riconoscibile come sequenza di fasce che si dispiegano nella direzione della costa, ritmate da alcune

interruzioni perpendicolari: La prima fascia, la più porosa, comprende quei disseminati materiali che

costruiscono l'affaccio della città al mare che stagionalmente rivendica una propria legittimità figurativa. Di

questa prima fascia fanno parte ciò che resta della città di villini, le palazzine e i condomini lungo il mare; la

seconda, più dura, è fatta di isolati compatti, di edilizia pesante, ma ancora organizzata secondo una

geometria riconoscibile; la fascia centrale è segnata dalla presenza del commercio e dalla linea della ferrovia

e, dietro questa, dall'edilizia disordinata più recente, fino alle nuove espansioni di frangia.

Ciò su cui questa trama potrà ridefinirsi è essenzialmente il peso conferito all'asse principale come asse del

trasporto pubblico e luogo della centralità. Quest'ultima categoria ha un significato particolare a Pescara

dove, da molto tempo e con grande insistenza, si rileva la mancanza di un centro. La città era pensata negli

anni trenta come <<infinitamente plasmabile>> proprio perché priva di un nucleo centrale. Da allora gli

argomenti sono mutati, ma non di molto. L'ex tracciato ferroviario, gli snodi con gli attraversamenti verdi e

poi con il fiume, il polo in via di formazione tra l'Università e il nuovo tribunale, l'area di Porta Nuova,

definiscono una prima traccia sulla quale occorre lavorare per reinventare la nozione di centralità.




2.4. LIVELLO 02 – PIANIFICAZIONE GENERALE – STATO DI DIRITTO IN BASE AL PRG VIGENTE

2.4.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD ‐ VIA VALLE ROVETO

parametri

quantitativi

Superficie Territoriale_St

zona B3 Residenziale di completamento art.33 20.710 mq 18 %

zona D2 attrezzature artigianali, industriali art.46 2.010 mq 2 %

zona F1 verde pubblico‐parco urbano art.50 17.380 mq 15 %

zona F3 attrezzature e servizi pubblici di

interesse urbano‐territoriale art.51 7.770 mq 7 %

zona F5 attrezzature e servizi privati art.54 14.810 mq 13 %

zona D5 Impianti di carburante art.48bis 1.750 mq 2 %

subtotale St zone B3,D2,D5, F1,F3,F5 64.430 mq 56 %

subtotale St zone per infrastrutture e viabilità 26.655 mq 23 %

zona B4

completamento e ristrutturazione

art.34

scheda norma 506A 5.582 mq 5 %

scheda norma 506B 7.600 mq 7 %

scheda norma 507 10.733 mq 9 %

subtotale St zone B4 in schede norma 23.915 mq 21 %

totale St Ambito A2 114.000 mq 100 %




Obiettivi specifici

L’ambito A2, delimitato in fase preliminare nell’elaborato All. 2.1, individua un tessuto urbano eterogeneo

comprendente aree residenziali di completamento, ambiti di riconversione e riqualificazione, ambiti di particolare

importanza infrastrutturale di carattere urbano, ambiti di riqualificazione e valorizzazione ecologica e paesaggistica.

Gli obiettivi principali del PRG per queste aree sono:

1. Riconversione e riqualificazione del tessuto esistente

Il PRG individua tre comparti di riqualificazione a destinazione prevalentemente artigianale; la riconversione degli

ambiti è funzionale alla messa in sicurezza ed al recupero in senso residenziale degli spazi dismessi ed al contempo

persegue specifici obiettivi di carattere urbano:

‐ la dotazione di aree parcheggio pubblico di quartiere

‐ la realizzazione dell’ allargamento stradale in corrispondenza di via Maiella (Scheda Norma 506A)

‐ la realizzazione di uno spazio pubblico a giardino in corrispondenza della nuova strada lungo l’argine del

fiume Pescara (Scheda Norma 506B)

‐ la realizzazione dell’allargamento stradale su via Gran Sasso (Scheda Norma 507)

2. Progetto infrastrutturale, viabilità

Il PRG individua un’area in prossimità del rilevato ferroviario ed il fiume Pescara per la realizzazione di un ponte

carrabile. L’infrastruttura è funzionale al collegamento tra la viabilità principale dell’area urbana sud e quella

dell’area nord di Pescara.

Al ponte sono affiancate opere stradali di miglioramento infrastrutturale del collegamento est‐ovest lungo le sponde

del fiume: nodi rotatori di distribuzione, rampe e svincoli di raccordo con la viabilità esistente.

Al fine di garantire lo spazio necessario alla sede viaria sono previste opere di arretramento dal filo stradale esistente

per gli ambiti di riconversione (Scheda Norma 507 individua).

3. Progetto Ambientale

L’ambito A2 ricomprende, nella parte sud lungo il fiume Pescara, parte dell’area PP4 Parco Fluviale. Per questa’area

il PRG individua specifici obiettivi di carattere paesistico‐ambientale, e in particolare la formazione di un parco

territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara che rappresenta il caposaldo di un più ampio sistema

fluviale da organizzare anche con il concorso degli altri Comuni per la valorizzazione morfologico‐funzionale e per il

potenziamento del sistema ecologico‐ambientale.




Zone B4 SOTTOZONA B4 COMPLETAMENTO E RISTRUTTURAZIONE

art.34 NTA PRG

La sottozona B4 comprende aree semicentrali e periferiche, inserite nell'aggregato urbanizzato, prevalentemente

inedificate o con edilizia degradata e utilizzazione dismessa, destinate al completamento ed alla ristrutturazione, con

riqualificazione della urbanizzazione e della edificazione esistenti. Tali aree, che possono essere anche discontinue,

sono organizzate in "comparti" (art. 26 della L.U.R) costituenti ambiti minimi di intervento oggetto di progetti

urbanistici esecutivi (P.U.E.);

Ambiti di pianificazione Attuativa

Scheda 5.06.A

Scheda 5.06.B

Scheda 5.06.C

Tali comparti che possono essere inseriti entro più ampi strumenti attuativi

comprendenti anche le sottozone B3 di cui all'art. 33, sono indicati in "Schede norma"

contenenti i riferimenti parametrici ed i riferimenti grafici prescrittivi e vincolanti e

raggruppati nell'Album delle Schede norma

1.Potenzialità edificatoria: volume_Vol e superficie Utile Lorda_SUL

Vol SUL*

scheda norma 5.06.A Vol.e + 5.582 mc SULe + 1.744 mq

scheda norma 5.06.B Vol.e + 7.600 mc SULe + 2.375 mq

scheda norma 5.07 Vol.e + 10.733 mc SULe + 3.354 mq

Totale Vol.e + 23.915 mc SULe + 7.473 mq

*art.5 NTA PRG_SUL= Vol/h convenzionale (3,20m)

2.Altezza massima

scheda norma 5.06.A 22,80 ml

scheda norma 5.06.B 16,80 ml

scheda norma 5.07 16,80 ml




3.Standard: verde pubblico

scheda norma 5.06.A 1.284 mq

scheda norma 5.06.B 2.560 mq

scheda norma 5.07 2.042 mq

totale 5.886 mq

4.Standard: parcheggi pubblici

scheda norma 5.06.A 621 mq

scheda norma 5.06.B 0 mq

scheda norma 5.07 551 mq

totale 1.172 mq

5.Viabilità e strade

scheda norma 5.06.A 886 mq

scheda norma 5.06.B 820 mq

scheda norma 5.07 2.083 mq

totale 3.789 mq

6.Totale Standard+Viabilità e strade

Verde pubblico 5.886 mq

Parcheggi pubblici 1.172 mq

Viabilità e strade 3.789 mq

totale 10.847 mq




Modalità attuative

La perimetrazione di tale sottozona può coincidere con il limite di proprietà o essere posta alla distanza di mt 5,00

dai fabbricati esistenti all'esterno. Ove graficamente la distanza risultasse inferiore a tale misura, essa si intenderà

comunque stabilita in mt 5,00, semprechè si tratti di unica proprietà.

Gli interventi consentiti nella sottozona B4, anche in assenza di strumento attuativo o di comparto, sono:

manutenzione straordinaria, restauro e risanamento di cui all’art. 9, lettere b, e c delle presenti Norme Tecniche di

Attuazione.

In assenza di strumento attuativo, ai sensi dell’art. 41 quinques, comma 6, della Legge 1150/42, l'indice di

fabbricabilità territoriale non potrà superare il valore di 3,00 mc/mq.

Formato il comparto, gli interventi di ristrutturazione, demolizione e nuova edificazione, nonché di completamento

di edifici ed edificazione dei lotti ancora in edificati, dovranno rispettare l'indice di fabbricabilità territoriale

risultante dalla riutilizzazione delle superfici utili esistenti con l'aggiunta dell'indice pari a 1,00 mc/mq nell'ipotesi di

cui all'art. 22 comma 17, ad eccezione del comparto 1.11 dove non è previsto il recupero dei volumi esistenti.

Per convertire le superfici utili esistenti in cubatura da riutilizzare e in corrispondenti indici di fabbricabilità fondiaria

da aggiungere all'indice territoriale di 1,00 mc/mq, si moltiplicano tali superfici per altezze che non possono essere

superiori a m 3,20 nel caso di utilizzazione attuale residenziale e di mt 4,00 nel caso di utilizzazioni attuali non

residenziali.

La riutilizzazione delle superfici utili esistenti è soggetta alle seguenti limitazioni in rapporto alle classi di indice di

fabbricabilità fondiaria attuale, esteso all'intero comparto:

‐ per valori compresi tra 0,80 e 1,50 mc/mq, si applica una riduzione del 10%;

‐ per valori superiori a 1,50 e fino a 2,00 mc/mq, si applica una riduzione del 20%;

‐ per valori superiori a 2,00 e fino a 2,80 mc/mq, si applica una riduzione del 30%;

‐ per valori superiori a 2,80 mc/mq, si applica una riduzione del 40%.




Destinazioni d’uso

Le destinazioni d'uso consentite in questa sottozona sono quelle corrispondenti alle seguenti categorie e

sottocategorie:

a1 abitazioni = min. 60%

a2 uffici privati e studi professionali

c esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio (come ristoranti, bar, tavole calde, farmacie, rivendite di

sali e tabacchi) e relativi magazzini, botteghe, attività artigianali non moleste (come lavanderie, parrucchieri,

barbieri, sartorie, scuole guida, ecc.), attività amministrative di servizio (come agenzie di banche, istituti di

credito e di assicurazione, agenzie turistiche e di viaggio, agenzie di pratiche, ambulatori medici e veterinari,

ecc.);

d alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per le vacanze, per i quali siano prescritte

autorizzazioni amministrative di esercizio secondo le leggi in materia, edifici ed attrezzature per il culto, la

cultura, lo spettacolo, il tempo libero, lo sport, servizi privati (scuole, case di cura, convivenza, impianti

sportivi, ecc.);

e botteghe per attività artigianali di servizio (come idraulico, fabbro, falegname, tappezziere, carrozziere,

meccanico, elettrauto, ecc.), depositi e magazzini non di vendita;

g esercizi commerciali all'ingrosso;

h autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei o in elevazione con accesso al pubblico e/o privati non

pertinenziali.




Zone B3 SOTTOZONA B3: COMPLETAMENTO E RECUPERO

art 33 NTA PRG

La sottozona B3 comprende aree semicentrali e periferiche, prevalentemente edificate, salvo singoli lotti di modeste

dimensioni ancora inedificati, destinati sia al completamento della urbanizzazione e della edificazione, sia al

recupero del patrimonio edilizio esistente.

Modalita attuative Intervento diretto:

interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento, ristrutturazione edilizia e

ristrutturazione edilizia innovativa come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione;

la demolizione e nuova edificazione di edifici, entro i limiti della cubatura esistente con le seguenti limitazioni (di cui

alle lett. A e B punto 2 Art 32 Nta):

‐ A_per edifici il cui preesistente indice lf è inferiore a 6,00 mc/mq è consentita la nuova edificazione con

indice pari a quello preesistente;

‐ B_per edifici il cui preesistente indice lf è superiore a 6,00 mc/mq è consentita la nuova edificazione

comunque con un indice non superiore a lf = 6,00 mc/mq;

‐ il completamento di edifici esistenti con indice fondiario inferiore a 1,00 mc/mq fino al raggiungimento di

tale valore.

Nuove costruzioni nei lotti inedificati

di superficie non inferiore a mq 400 o di superficie non inferiore a mq 300 nei soli casi in cui ci sia la possibilità di

edificare in aderenza a pareti non finestrate, con l'indice massimo di fabbricabilità fondiaria di 1,00 mc/mq.

Interventi di demolizione e nuova edificazione

devono rispettare un lotto minimo di mq 400 o di mq 300 nei soli casi in cui ci sia la possibilità di edificare in

aderenza a pareti non finestrate; un indice minimo di permeabilità pari al 30%, un rapporto massimo di copertura

pari al 50% e un rapporto di densità arborea (A) pari ad un albero ogni 100 mq. L'altezza non potrà superare mt

10,80.

I concessionari possono realizzare le opere di urbanizzazione primaria, interessanti il fronte strada, a scomputo degli

oneri concessori relativi alle urbanizzazioni primarie.

Gli edifici fronteggianti strade pubbliche, sporgenti rispetto all’allineamento prevalente, qualora debbano procedere

ad interventi di cui alla lettera d) dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione, devono rispettare tale

allineamento prevalente con la possibilità di recuperare la relativa volumetria.




Destinazione d’uso

In questa sottozona è consentito il mantenimento delle utilizzazioni e destinazioni d'uso attualmente esistenti e la

loro modifica nell'ambito di una medesima categoria.

Le destinazioni d'uso commerciali e paracommerciali, categoria c), sono sempre possibili ai piani terreni.

In caso di richiesta di modifica delle attuali utilizzazioni residenziali sono consentite soltanto le destinazioni

comprese nelle categorie:

b Uffici Pubblici

d Turistico ricettivo

mentre se è chiesta la modifica di utilizzazioni non residenziali, è consentito introdurre le destinazioni d'uso corrispondenti alle categorie:

a Residenza, uffici privati e studi professionali

b Uffici Pubblici

c Commerciale e di servizio

d Turistico ricettivo

e Depositi e magazini

g Commerciale all’ingrosso

h Autorimesse

Tali destinazioni sono consentite anche per gli interventi di nuova edificazione. E' altresì consentita la realizzazione di

autorimesse non pertinenziali interrate nei casi in cui sia stata realizzata la dotazione minima dei parcheggi

pertinenziali prevista dalle vigenti leggi e si rispetti l'indice di permeabilità.




Zone D2 SOTTOZONA D2: IMPIANTI ED ATTREZZATURE ARTIGIANALI, INDUSTRIALI E ASSIMILATI

Art 46 Nta PRG Vigente

La sottozona D2 riguarda impianti ed attrezzature artigianali, industriali e assimilati, già esistenti o di nuovo

insediamento; I'attuazione delle previsioni avviene attraverso intervento edilizio diretto o strumento attuativo.

Modalità attuative

Insediamenti esistenti

Possono essere mantenuti e trasformati, conservando le dimensioni del lotto, le caratteristiche edilizie e le

destinazioni d'uso esistenti. Per gli insediamenti esistenti sono consentiti interventi di cui alle lettere dell’art. 9 delle

presenti Norme Tecniche di Attuazione:

a) interventi di manutenzione ordinaria

b) interventi di manutenzione straordinaria

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo"

d) interventi di ristrutturazione edilizia

g) demolizione con o senza ricostruzione

h) ristrutturazione edilizia innovativa

In tali casi si dovrà rispettare la distanza minima dai confini pari a metà dell’altezza e, comunque, non inferiore a mt

5.

Tra edifici del medesimo complesso industriale, salvo che non abbiano finestrature, deve essere osservato un

distacco non inferiore all'altezza dell'edificio più alto.

Nuovi insediamenti

Si applicano i seguenti indici:

‐ rapporto massimo di copertura: 1/3 della superficie d'intervento;

‐ indice di utilizzazione territoriale: 0,40 mq/mq;

‐ altezza massima: 12,00 mt, salvo le ciminiere, le antenne e le apparecchiature speciali (piani di carico, ponti

mobili, ecc.) strettamente connesse alla funzionalità dello stabilimento;

‐ densità arborea (A) pari ad un albero ogni 100 mq di Sf.




E' consentito prevedere una sola abitazione per ciascun impianto, per una superficie massima lorda di mq 150, ad

uso del custode o del titolare dell'impresa.

Le recinzioni devono essere arretrate in corrispondenza degli ingressi carrabili di una misura almeno pari alla

larghezza dell'ingresso. Le recinzioni sul fronte stradale devono risultare distaccate di almeno mt 5,00 dal filo

stradale e la superficie risultante deve essere destinata a percorsi pedonali e ciclabili e a parcheggi.

Gli edifici devono risultare distaccati dai confini per una misura pari all'altezza della fronte del fabbricato verso il

confine e, comunque, non inferiore a mt 10,00. Tra edifici del medesimo complesso industriale, salvo che non

abbiano finestrature, deve essere osservato un distacco pari almeno all'altezza dell'edificio più alto.


Le destinazioni d'uso consentite sono quelle corrispondenti alle categorie

b Uffici Pubblici

e Depositi e magazini

f Opifici

g Commerciale all’ingrosso

h Autorimesse

i Autolavaggi




Zone D5 SOTTOZONA D5: IMPIANTI DI CARBURANTE

Art 48bis Nta PRG

La sottozona comprende le stazioni di rifornimento esistenti per autoveicoli (comma 4 dell’art. 65). Nelle zone

sottoposte a vincolo di rispetto stradale che riguardano le strade urbane di scorrimento sono vietati costruzioni e

accessi da abitazioni o da strade secondarie, all'infuori di quelle indicate dal P.R.G. e dagli strumenti attuativi. In tali

zone, salvo maggiori vincoli o diverse indicazioni grafiche, le distanze dal confine stradale sono quelle di cui all'art. 28

del D.P.R. 16 dicembre 1992 n. 495, così come modificato ed integrato dal D.P.R. 26 aprile 1993, n. 147. Gli edifici

esistenti su tali aree non possono essere ampliati. Le stazioni di rifornimento per autoveicoli esistenti anche su aree

assimilate per destinazione alla viabilità potranno comprendere, oltre alla tettoia per il riparo degli impianti, volumi

di servizio la cui superficie coperta non dovrà superare il 20% della superficie totale del lotto concesso per I'impianto

e l'installazione di impianti per autolavaggio.

Per i manufatti esistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 9 delle NTA.

Zone F1 SOTTOZONA F1: VERDE PUBBLICO – PARCO PUBBLICO

art 50 Nta PRG

La sottozona F1 è destinata al verde pubblico naturale o attrezzato, comprendente i parchi pubblici. I simboli di

alcuni tipi di attrezzature riportati sugli elaborati grafici del P.R.G. indicano le utilizzazioni attuali degli impianti

esistenti e quelle previste per gli impianti da realizzare. Tali utilizzazioni sono indicative e possono essere modificate

con deliberazione del Consiglio Comunale.

Modalità di attuazione

In tale sottozona, ove non siano previsti strumenti attuativi, il P.R.G. si attua per intervento diretto, applicando i

seguenti indici:

U.T. = indice di utilizzazione territoriale: 0,02 mq/mq

H = altezza massima: 4,50 mt

Q = rapporto massimo di copertura: 2,5 %

P = parcheggi: 2,5 mq/100 mq di superficie territoriale S.T., più 5 mq/100 mc di eventuali costruzioni.

Per i manufatti preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alla lett. a), b), c) e d), dell'art.3 del D.P.R. n.380/01,

come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione con il mantenimento delle

destinazioni d’uso esistenti, ad eccezione delle modifiche assunte dal Consiglio Comunale.

Il P.R.G. individua i seguenti ambiti territoriali da attuarsi attraverso un P.P. di iniziativa pubblica, esteso, in modo

particolare, anche ad aree e manufatti con diversa destinazione di piano:




P.P. n. 4 Parco Fluviale

Riguarda alla formazione di un parco territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara, che rappresenta il

caposaldo di un più ampio sistema fluviale da organizzare anche con il concorso degli altri Comuni per la

valorizzazione morfologico‐funzionale e per il potenziamento del sistema ecologico‐ambientale, il P.P. dovrà essere

costruito sulla base di un attento studio geologico ed ecologico‐vegetazionale. In particolare la ricerca geologica

definirà le eventuali zone non interessate da fenomeni di esondazione e quindi utilizzabili per gli interventi. Lo studio

ecologico vegetazionale dovrà individuare gli elementi naturali da preservare, la qualità dei biotipi presenti e

contenere proposte di rinaturalizzazione e riqualificazione. Da questi studi il P.P. dovrà trarre gli elementi per

l’organizzazione planimetrica dell’area, come successione di ambienti e relazioni con i margini urbanizzati.

Sono consentite attrezzature legate al turismo, al tempo libero, allo sport e all’agricoltura, alle attività collettive e

piste ciclabili. Possono essere mantenuti e/o riposizionati i manufatti preesistenti purché non siano in contrasto con

lo studio geologico. In assenza di P.P. gli interventi consentiti per i manufatti esistenti sono quelli di cui alle lett. a), b)

e c) dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione.

Nell’ambito del parco fluviale, anche in assenza di una progettazione complessiva, possono essere sistemate con

intervento diretto (progetto stralcio del P.P.), le aree golenali, demaniali e quelle di proprietà comunale e

provinciale, nel rispetto degli obiettivi sopra descritti, inclusi gli interventi di cui al programma URBAN 2 – pista

ciclabile e città della musica.

Nella sottozona F1 sono consentiti insediamenti per la sistemazione del verde, nonché la realizzazione di manufatti

che ne integrino le funzioni, quali attrezzature per il gioco e per lo sport, spogliatoi, servizi igienici, chioschi ed

abitazione del custode.

Alcuni complessi di tale sottozona, compresi i relativi impianti e manufatti, possono essere realizzati e gestiti da enti

e privati, sulla base di una convenzione, approvata dal Consiglio Comunale, che regoli le caratteristiche e le

condizioni d’uso, tra le quali devono essere comunque previste la proprietà pubblica con la modalità di accessibilità

pubblica, e la durata nel tempo.




Zone F3 SOTTOZONA F3: ATTREZZATURE E SERVIZI PUBBLICI DI INTERESSE URBANO – TERRITORIALE


Gli interventi si attuano per iniziativa pubblica o privata; in questo secondo caso, tramite intervento privato

convenzionato dove comunque siano garantiti la proprietà pubblica del bene e l'uso previsto dalla presente norma.

S’intendono non soggetti alle modalità attuative del convenzionamento e della proprietà pubblica gli edifici di culto e

le opere pastorali annesse. La sottozona F3 può essere oggetto di interventi attuativi riguardanti singole aree o

complessi o intere categorie omogenee di tale sottozona, come le attrezzature scolastiche, religiose, commerciali,

sportive, ecc.

In tale sottozona, il P.R.G. si attua attraverso intervento edilizio diretto con I'applicazione dei seguenti indici:

‐ indice massimo di utilizzazione fondiaria: 0,60 mq/mq;

‐ parcheggi: 1,00 mq/10,00 mc.

Per i complessi edilizi preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c), d), g) ed h) dell’art. 9 delle

presenti Norme Tecniche di Attuazione.

Per gli edifici pubblici esistenti potrà essere consentito un aumento una tantum pari al 5% del volume esistente. I

parcheggi dovranno essere verificati esclusivamente per i volumi in ampliamento.




Zone F5 SOTTOZONA F5: ATTREZZATURE E SERVIZI PRIVATI


La sottozona F5 è destinata a servizi ed attrezzature di carattere privato, dello stesso tipo di quelle della sottozona

F3. In questa sottozona il P.R.G. si attua attraverso il comparto applicato ai comprensori previsti per le aree superiori

ai 10.000 mq, o attraverso l'intervento edilizio diretto, con il rispetto dei seguenti indici:

‐ indice di utilizzazione territoriale: 0,40 mq/mq;

‐ parcheggi: 1,00 mq/10,00 mc;

‐ distanza dai confini dei lotti non inferiore alla metà dell'altezza degli edifici.

Gli interventi sulle aree di questa sottozona inserite nei comprensori sono disciplinati dalle norme relative ai

comprensori e dalle schede norma.

Per i complessi edilizi preesistenti sono consentiti interventi di cui alle lett. a), b), c), d), ed h) di cui all’art. 9 delle

presenti norme.

Le destinazioni d'uso consentite sono quelle di cui alle categorie:

a residenza, uffici privati e studi professionali

c commerciale e di servizio

d turistico ricettivo

e depositi e magazini

g commerciale all’ingrosso

h autorimesse

ad eccezione dell’area ubicata nell’ex piano di zona F‐G, le cui destinazioni d’uso consentite sono esclusivamente

quelle di cui alle categorie c) ed h). Le destinazioni residenziali sono solo a servizio degli addetti entro una quota del

5% della superficie utile totale.

Gli edifici adibiti a scuole paritarie, nonché a destinazioni ad esse accessorie, ai sensi della legislazione in materia,

costituiscono aree per l’istruzione ai sensi dell’art.3, comma 2, lett.a, ovvero spazi per attrezzature pubbliche di

interesse generale per l’istruzione superiore all’obbligo ai sensi dell’art 4, comma 5 del D.M. 1444/1968, e come tali

devono conservare quest’ultima destinazione.

In tali edifici sono consentiti gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione

edilizia, lettere a), b), c) e d) dell’art. 9 delle presenti NTA.




2.4.2. AMBITO A5, AMBITO PORTUALE ‐ MARINA SUD

Parametri

quantitativi

Superficie Territoriale_St

zona F1 verde pubblico‐parco urbano art.50 6.000 mq 2 %

subotale zone F1 6.000 mq 2 %

zona B7 trasformazione integrale art.37

scheda norma PPn.2 sub a 139.143 mq 50 %

scheda norma PPn.2 sub b 57.765 mq 21 %

scheda norma PPn.2 sub c 76.302 mq 27 %

subtotale St zone B4 in schede norma 273.210 mq 98 %

Totale St Ambito A5 279.210 mq 100 %

Obiettivi specifici

L’ambito A2 delimitato in fase preliminare all’elaborato All. 2.1, comprende le aree all’interno del Piano

Particolareggiato PP2 comprendente le aree di proprietà dell’Autorità portuale, le aree dismesse ex Cofa ed Di

Properzio, di proprietà anche della Regione Abruzzo e del Comune di Pescara.

Gli obiettivi principali del PRG sono suddivisi secondo le seguenti tematiche:

1. Riconversione e riqualificazione del tessuto esistente all’interno del Piano Particolareggiato

Il Piano Particolareggiato 2 secondo le intenzioni di P.R.G. “è destinato alla realizzazione di un centro

integrato, a carattere ricreativo‐turistico di livello urbano, capace di accogliere soprattutto strutture

ricreative, turistiche, commerciali specializzate, congressuali ed alberghiere, ecc. in una composizione

spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con gli specchi d’acqua del porto canale e del porto

turistico (tipico modello del “waterfront”) e da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e

ciclabili” declinati secondo i rispettivi sub comparti che sono:

a. sub comparto PP2a*: area destinata al Piano Regolatore Portuale da approvarsi dalle Autorità

Marittime di intesa con il Comune;

Romina

Evidenziato




b. sub comparto PP2b: creazione di un “Centro integrato” a carattere ricreativo turistico e residenziale

caratterizzato da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili attraverso una

composizione spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con il Porto Canale;

c. sub comparto PP2c: creazione di un “Centro integrato” a carattere ricreativo turistico caratterizzato

da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili attraverso una composizione

spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con il Porto Turistico.

2. Progetto infrastrutturale, viabilità

Il PRG individua all’interno del PP2a una nuova infrastruttura di collegamento tra l’asse attrezzato, il porto e

la città, funzionale al collegamento della viabilità principale dell’area urbana sud con l’area nord di Pescara.

3. Progetto Ambientale

L’ambito A5 comprende, all’interno della parte finale del PP, a sud del fiume Pescara, un’area a verde

pubblico, atta a completare all’interno del disegno generale del waterfront un parco urbano lineare

comprendente tutta la fascia costiera centrale della città al fine di una sua completa valorizzazione sia

morfologico‐funzionale che ecologico‐ambientale.

Zone B7 SOTTOZONA B7 TRASFORMAZIONE INTEGRALE

art. 37 NTA PRG

La sottozona B7 comprende aree centrali e semicentrali della città ed aree ad esse adiacenti o limitrofe che, per le

loro caratteristiche e per la loro ubicazione, sono destinate ad una completa trasformazione urbanistica finalizzata a

realizzare nuovi complessi cui sono attribuite specifiche e particolari funzioni nella nuova organizzazione urbana

stabilite dal P.R.G. . Tali aree sono raccolte in comparti, i quali costituiscono la minima unità oggetto di interventi

urbanistici unitari.

Gli interventi si attuano attraverso comparti di esclusiva iniziativa pubblica (P.P.). Per l’organizzazione dei progetti si

può far ricorso a soggetti strumentali come, ad esempio, le società di trasformazione urbana o istituti di

partenariato. Tali comparti sono indicati nelle "Schede norma", contenenti i riferimenti parametrici ed i riferimenti

grafici prescrittivi e vincolanti e raggruppati all’interno dell’elaborato di PRG D all.3.




Ambiti di

Pianificazione

Attuativa

1.Potenzialità edificatoria: superficie utile lorda_SUL

Ut SUL

scheda norma PP2a 0 mq/mq 0 mq

scheda norma PP2b

0,28

+ 0,105*

mq/mq

mq/mq

16.174

6.065

mq

mq

scheda norma PP2c 0,35 mq/mq 26.705 mq

Totale 48.944 mq

*da destinare ad edilizia residenziale pubblica; esiste in questo caso la possibilità di recuperare le superfici utili esistenti, ad esclusione dei serbatoi di carburante.

2.Altezza massima

scheda norma PP2a 0 ml

scheda norma PP2b 22,00 ml

scheda norma PP2c 15,00 ml

3.Standard: verde pubblico

scheda norma PP2a 0* mq

scheda norma PP2b 11.611 mq

scheda norma PP2c 30.521 mq

Totale 42.132 mq

4.Standard: parcheggi pubblici




Totale 10.866 mq




5.Standard: servizi pubblici



scheda norma PP2c 0 mq

Totale 9.242 mq

6.Viabilità e strade




Totale 11.081 mq

7.Totale Standard+Viabilità e strade

Verde pubblico 42.132 mq

Parcheggi pubblici 10.866 mq

Viabilità e strade 11.081 mq

totale 73.321 mq




Modalità attuative

Il progetto può essere esteso all’intero ambito, con redazione di un unico strumento urbanistico o può riguardare i

singoli sub‐ambiti a – b – c individuati del P.R.G.

La riutilizzazione delle superfici utili esistenti (con esclusione dei serbatoi di carburante ivi esistenti), sono soggette,

comunque, alle seguenti limitazioni, in rapporto alle seguenti classi di indice di utilizzazione fondiaria attuale, esteso

all'intero sub‐ ambito:

‐ per valori fino a 0,15 mq/mq si applica una riduzione del 20%;

‐ per valori compresi tra 0,15 e 0,30 mq/mq si applica una riduzione del 30%;

‐ per valori superiori a 0,30 mq/mq si applica una riduzione del 40%.

Una quota pari a mq 12.500 di tali superfici utili di recupero è destinata ad edilizia residenziale pubblica.

Il progetto dovrà riservare non meno del 55% delle aree private a destinazione pubblica comprensiva della eventuale

quota per la viabilità.

Il sub ambito a) dovrà recepire le indicazioni del Piano Regolatore Portuale che dovrà essere redatto dalle Autorità

Portuali concordemente con l’Amministrazione Comunale.

Il Piano Particolareggiato dovrà essere adottato entro 5 (cinque) anni dall’approvazione del presente P.R.G. .

Trascorsi infruttuosamente i cinque anni, per i sub‐ambiti b e c è consentito l’intervento preventivo di iniziativa

privata attraverso il Piano di Lottizzazione convenzionato.

Il P.P. dovrà porre attenzione all'individuazione di servizi pubblici e privati connessi e complementari alla realtà

portuale da localizzare sull'area dell'ex mercato ortofrutticolo. Il P.P. inoltre valuterà, nell'area nord, la possibilità di

individuare terreno per servizi complementari alla attività di pesca.

In riferimento al Parco Fluviale del Pescara il PP prevederà:

a. in sponda sinistra della Pescara (sponda nord), l’arretramento della strada sul lungofiume per liberare,

quando possibile, una fascia di terreno di ampiezza media di circa 15 m. In tale fascia si andrà a ricostituire

una “FTB in ambito urbano” (Fascia Tampone Boscata) con criteri di ripristino della vegetazione potenziale

spontanea dell’ambiente fluviale planiziale. Tale fascia costituirà un corridoio ecologico atto anche a

riconnettere il parco urbano della sabbia e delle dune dell’ambiente di foce con il parco fluviale. In essa sono

consentiti percorsi ciclo‐pedonali realizzati con materiali permeabili alle acque di pioggia, passerelle e luoghi

di sosta e di osservazione.




b. in sponda destra (sponda sud), compatibilmente con i piloni di sostegno dell’asse attrezzato, lo

smantellamento, per almeno 5 m misurati dal limite della banchina, dell’asfalto e del cemento stradale per

realizzare una fascia di terreno fertile, sistemata a prato, con vegetazione erbacea fluviale, arbusti ed

eventuali rampicanti compatibili con i piloni, sempre ispirandosi al modello di vegetazione potenziale

spontanea del luogo.


a2 uffici privati e studi professionali;

b uffici pubblici statali, parastatali, regionali, provinciali, comunali, sedi di istituti di diritto pubblico, di enti

previdenziali, assistenziali o di beneficenza, di interesse nazionale, regionale, provinciale, comunale, servizi

pubblici, impianti sportivi per competizioni;

c esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio (come ristoranti, bar, tavole calde, farmacie, rivendite di

sali e tabacchi) e relativi magazzini, botteghe, per attività artigianali non moleste (come lavanderie,

parrucchieri, barbieri, sartorie, scuole guida, ecc.), attività amministrative di servizio (come agenzie di

banche, istituti di credito e di assicurazione, agenzie turistiche e di viaggio, agenzie di pratiche, ambulatori

medici e veterinari, ecc.);

d alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per le vacanze, per i quali sono prescritte autorizzazioni

amministrative di esercizio, secondo le leggi in materia, edifici ed attrezzature per il culto, la cultura, lo

spettacolo, il tempo libero, lo sport, servizi privati (scuole, case di cura, convivenza, impianti sportivi, ecc.);

h autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei o in elevazione con accesso al pubblico e/o privati non

pertinenziali;

a1 abitazioni = max. 10% delle superfici utili private totali (solo nel subambito B).




zone F1 SOTTOZONA F1: VERDE PUBBLICO – PARCO PUBBLICO

art. 50 NTA PRG vigente

La sottozona F1 è destinata al verde pubblico naturale o attrezzato, comprendente i parchi pubblici. I simboli di

alcuni tipi di attrezzature riportati sugli elaborati grafici del P.R.G. indicano le utilizzazioni attuali degli impianti

esistenti e quelle previste per gli impianti da realizzare. Tali utilizzazioni sono indicative e possono essere modificate

con deliberazione del Consiglio Comunale.

Modalità di attuazione

In tale sottozona, ove non siano previsti strumenti attuativi, il P.R.G. si attua per intervento diretto, applicando i

seguenti indici:

U.T. = indice di utilizzazione territoriale: 0,02 mq/mq;

H = altezza massima: 4,50 mt;

Q = rapporto massimo di copertura: 2,5%;

P = parcheggi: 2,5 mq/100 mq di superficie territoriale S.T., più 5 mq/100 mc di eventuali costruzioni.

Per i manufatti preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c) e d), dell'art.3 del D.P.R. n.380/01,

come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione, con il mantenimento delle

destinazioni d’uso esistenti, ad eccezione delle modifiche deliberate dal Consiglio Comunale.

Il P.R.G. individua i seguenti ambiti territoriali da attuarsi attraverso un P.P. di iniziativa pubblica, esteso, in modo

particolare, anche ad aree e manufatti con diversa destinazione di piano:

nella sottozona F1 sono consentiti insediamenti per la sistemazione del verde nonché la realizzazione di manufatti

che ne integrino le funzioni, quali attrezzature per il gioco e per lo sport, spogliatoi, servizi igienici, chioschi ed

abitazione del custode.

Alcuni complessi di tale sottozona, compresi i relativi impianti e manufatti, possono essere realizzati e gestiti da enti

e privati, sulla base di una convenzione, approvata dal Consiglio Comunale, che regoli le caratteristiche e le

condizioni d’uso, tra le quali devono essere, comunque, previste la proprietà pubblica con la modalità di accessibilità

pubblica, e la durata nel tempo.




2.5. LIVELLO 03 – PIANIFICAZIONE DI DETTAGLIO

2.5.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD – VIA VALLE ROVETO

2.5.1.1. Proposta di Programma Complesso – ditta Sciarra Costruzioni Srl

Proposta Programma complesso via Majella, Comparto 5.06A; area ex Dragaggio

Proponente SCIARRA COSTRUZIONI srl

Progettisti Studio Cerasoli

Anno Febbraio 2008

dati

fondamentali

Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, iniziativa privata

Sup.territoriale proposta: 17.082 mq

di cui 5.582 mq Comparto 506a

11.500 mq PP4 Parco Fluviale

Vol. Esistente*: 15.368 mc

Vol. Progetto**: 25.000 mc

Sul Progetto**: 7.812 mq

Standard Progetto ***: 14.890 mq

*20.950mc(VOL assentito dal PRG dichiarato) ‐ 5.582mc(VOL da indice PRG)= 15.368mc.

** VOL progetto proposto/3,20m (h convenzionale art.5 NTA PRG) = SUL progetto.

*** Dato ricavato graficamente.




Descrizione e obiettivi della proposta

La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge due distinte aree incluse

nell’Ambito A2: il comparto di trasformazione Scheda Norma 5.06A, via della Maiella e una parte del Parco fluviale

previsto dal PRG vigente lungo la sponda nord del fiume Pescara dell’area “ex Dragraggio” (PP4).

Il soggetto privato propone la cessione al Comune dell’area “ex Dragaggio” sul lungofiume nord, la cui superficie

territoriale è di circa 11.500 mq, e dei fabbricati che vi insistono, chiedendo il recupero della corrispondente

volumetria, circa 8.000 mc, da realizzare all’interno del comparto di via Majella.

Il soggetto proponente si impegna inoltre alla realizzazione di una quota di parcheggi pertinenziali interamente

interrati e alla cessione di tutte le aree a raso attrezzate a verde e a parcheggio pubblico oltre alla quota di standard

stabilita dalla scheda norma 5.06A.

Fonte: elaborati grafici contenuti nella proposta presentata nel febbrario 2008




Confronto

previsioni

PRG vigente

Proposta PRG differenziale

Superficie Territoriale

Comparto 506A ‐ zona B4 art.34 PRG 5.582 mq 5.582 mq

PP4 ‐ zona F1 (parte) art.50 PRG 11.500 mq

Totale 17.082 mq 5.582 mq + 11.500 mq

Superficie Fondiaria*

Comparto 506A ‐ zona B4 3.000 mq 2.790 mq + 210 mq

PP4 ‐ zona F1 0 0 0 mq

Volume esistente*

Comparto 506A ‐ zona B4 15.368 mc 10.758 mc + 4.612 mc

PP4 ‐ zona F1 8.000 mc ‐ + 8.000 mc

Totale 23.368 mq ‐ + 12.612 mq

Volume di progetto*

Comparto 506A ‐ zona B4 (Vol.e+ 1mc/mq St) 25.000 mc 16.340 mc +8.660 mc

PP4 ‐ zona F1 0 mq 0 mq 0 mq

SUL (vol/h 3,20 m)*

Comparto 506A ‐ zona B4 7.812 mq 5.106 mq + 2.706 mq

PP4 ‐ zona F1 0 mq 0 mq 0 mq




Altezza max

42 ml 23 ml + 19 ml

Aree a Standard previste*

Comparto 506A ‐ zona B4

verde pubblico 2200 mq 1.284 mq + 916 mq

parcheggi

pubblici a raso 1.190 mq 621 mq + 569 mq

PP4‐ zona F1 11.500 mq 11.500 mq 0 mq

Totale 14.890 mq 13.405 mq + 1.485 mq

Viabilità

1.750 mq 886 mq + 289 Mq

*Il calcolo delle superfici della proposta privata di valorizzazione è stato ricavato in maniera

indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato.

Destinazioni d'uso ammese dal PRG

Comparto 506A ‐ zona B4 a1 residenza min 60%

a2 terziario direzionale




g commerciale all'ingrosso

H Autorimesse




PP4 ‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport

‐ piste ciclabili

Destinazioni d'uso Proposta privata

Comparto 506A ‐ zona B4 a1 residenza


h autorimesse


‐ piste ciclabili




Punti di

forza

La proposta presenta i seguenti punti di forza:

1 l’acquisizione dell’area ex dragaggio per la realizzazione di una parte del parco fluviale

(PP4);

2 l’allargamento completo della sede stradale di via della Maiella e la realizzazione di

una viabilità secondaria interna al lotto in continuità con la viabilità esistente;

3 la realizzazione di una quota superiore di standard ceduti e realizzati all’interno del

comparto in termini di verde attrezzato e dei parcheggi pubblici di quartiere;

4 l’allargamento stradale in corrispondenza delle nuove infrastrutture per i

collegamenti est‐ovest nell’area adiacente al parco fluviale.

Punti di

debolezza

La proposta presenta i seguenti punti di debolezza:

1 l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità di aree a standard;

2 la mancata definizione dei costi delle azioni di bonifica e recupero dei fabbricati esistenti all’interno dell’ area ex‐dragaggio;

3 l’aumento delle altezze massime da ml 23 di PRG a 42 ml per le quali si rende necessaria una verifica dell’impatto ambientale e della coerenza con la normativa sulla sicurezza, sismica e aeroportuale.




2.5.1.2. Proposta di programma integrato – ditta Generalmarmi

Proposta Programma integrato, Accordo di programma

loc. via Gran Sasso, Comparto 5.07 PRG vigente; area golenare fiume Pescara

Proponente GENERAL MARMI srl; RIVER CENTER srl

Progettisti Ing. Adriano Brandimante; Ing Vittorio Cipollone

Anno 2005

Dati

fondamentali

Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, iniziativa privata


di cui: 10.733 mq Comparto 5.07

2.042 mq PP4 parco fluviale

2.033 mq viabilità

Vol. esistente*: 17.080 mc

Vol. progetto*: 30.146 mc

Sul progetto** 9.420 mq

Standard*: 2.867 mq

* dati ricavati dalla relazione illustrativa del 13 ottobre 2008 Servizio programmi complessi,

Comune di Pescara

** SUL per destinazioni residenziali = Vol/h 3,20 m





La proposta privata si articola in un programma complesso che coinvolge due distinte aree incluse nell’ Ambito A2: il

comparto di trasformazione Scheda Norma 5.07, via Gran Sasso, una parte del Parco fluviale previsto dal PRG lungo

la sponda nord del fiume Pescara interessata dal progetto infrastrutturale del nuovo ponte carrabile.

Interventi previsti:

di interesse privato

‐ demolizione di fabbricati esistenti;

‐ realizzazione di due edifici con superfici destinate ad uso residenziale, locali commerciali al piano terra e una

quota di posti auto pertinenziali.

di interesse Pubblico

‐ realizzazione di parcheggi pubblici nelle aree limitrofe al rilevato ferroviario, per un totale di 2.867 mq;

‐ cessione e sistemazione di 866 mq di viabilità all’interno del comparto 5.07, ad oggi in parte già viabilità

pedonale e carrabile privata di uso pubblico;

‐ cessione e sistemazione a verde dell’area adiacente al fiume individuata dal progetto del Ponte Nuovo come

sede del pilone nord;

‐ realizzazione della rete elettrica.

Fonte: elaborati grafici contenuti nella proposta presentata del 2005




Confronto

previsioni

PRG vigente



Comparto 507 ‐ zona B4 art.34 PRG 10.733 mq 10.733 mq

PP4 ‐ zona F1 (parte) art.50 PRG 1.012 mq

Viabilità 1.738 mq

Totale 12.205 mq 10.733 mq + 1.472 mq


comparto 507 ‐ zona B4 5.721 mq 5.335 mq + 386 mq

PP4 ‐ zona F1 0 0 0 mq

Volume di progetto*

Comparto 507 ‐ zona B4 27.396 mc 21.411 mc + 5.985 mc

PP4‐ zona F1 1.012 mc 0 mc + 1.012 mc

Viabilità 1.738 mc 0 mq + 1.738 mc

Totale 30.146 mc 21.411 mc + 8.735 mq

SUL (vol/h 3,20 m)*

comparto 507 ‐ zona B4 8.561 mq 6.691 mq + 1.870 mq

PP4‐ zona F1 316 mq 0 mq + 316 mq

Viabilità 543 mq 0 + 543 mq

Totale 9.420 mq 6.691 mq + 2.729 mq

Altezza max

51 ml 17 ml 34 ml





Comparto 507 ‐ zona B4

verde pubblico

2.867 mq

2.042 mq

parcheggi pubblici

551 mq

PP4‐ zona F1 1.012 mq 1.012 mq 0

Totale 3.879 mc 3.605 mc + 274 mq

Viabilità e strade

1.738 mq 2.083 mq ‐ 345 mq

*Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato.


Comparto 507 ‐ zona B4 a1 residenza min 60%






h autorimesse


‐ piste ciclabili


Comparto 507 ‐ zona B4 a1 residenza


h autorimesse

PP4‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport

‐ piste ciclabili

Punti di La proposta presenta i seguenti punti di forza:




forza 1 l’acquisizione dell’area per la realizzazione di una parte del parco fluviale (PP4);

2 l’allargamento completo della sede stradale di via Gran Sasso;

3 la realizzazione di una quota di standard ceduti e realizzati all’interno del comparto in termini

di parcheggi pubblici di quartiere;

4 l’allargamento stradale in corrispondenza del ponte nuovo per i collegamenti est‐ovest

nell’area adiacente al parco fluviale;

5 la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città, interessata da un

intervento di rilevanza territoriale quale la costruzione del nuovo ponte che collegherà

direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e l’asse attrezzato, secondo le

previsioni del PUM, realizzando un tratto importante della “tangenziale” nord‐sud adiacente

alla ferrovia adriatica.

Punti

di debolezza


1 l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità

di aree a standard;

2 il rapporto tra convenienza pubblica e privata è pari a circa l’1,5%, inferiore al minimo del 45%

stabilito dalla Delibera di C.C. n. 61 del 13/03/06 “Criteri e procedure per l’attuazione del PRG

mediante Programmi Complessi”;

3 difformità della proposta dal quadro di riferimento legislativo e dagli strumenti urbanistici di

riferimento: la proposta è carente di circa 2.033 mq di superficie da destinarsi agli standard

urbanistici previsti dal D.M. 1444/1968;

4 difformità dal PRG:

‐ incremento della volumetria realizzabile pari a + 8.735 mc;

‐ incremento dell’altezza massima di 34,20 m (da 16,80 a 51,00 m);

‐ distanza minima dai confini di proprietà e di zona urbanistica (‐25,5 ml);

‐ scomputo dalla SUL delle aree relative alle logge con profondità maggiore di 2 m e quelle

relative ai vani scale ed agli androni;




2.5.1.3. Proposta di programma integrato – ditta Le tre Gemme s.r.l.

Proposta Programma Integrato, Accordo di programma

loc. via del Circuito, Zona F5 PRG Vigente; area ex consorzio agrario interprovinciale CH‐PE

Proponente LE TRE GEMME s.r.l. ‐ RENES ADRIATICA

Progettisti Arch. Bruno Celupica

Anno 2005‐2007

Dati

fondamentali

Tipo di intervento: Programma Complesso in variante al PRG, iniziativa privata


di cui: 9.072 mq sup. residenziale

1.005 mq sup. servizi pubblici

637 mq sup. viabilità

Sul. Esistente*: 4.527 mq


Sul Progetto*: 14.160 mq

Standard Progetto*: 1.758 mq

*dati ricavati cartograficamente





La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge l’area dell’ex Consorzio

Agrario Interprovinciale CH‐PE, zonizzata come area F5 dal PRG vigente nell’Ambito A2. Interventi previsti:

di interesse privato:

‐ demolizione di fabbricati esistenti;

‐ realizzazione di quattro edifici con superfici destinate ad uso Residenziale e una quota posti auto

pertinenziali interrati e a raso;

‐ realizzazione di verde privato.

di interesse pubblico:

‐ realizzazione di un parcheggio pubblico nelle area limitrofa a via monte Camicia, per un totale di 380mq;

‐ la cessione di un’area pari a 1.005 mq comprendente l’edificio dell’ex Consorzio adibito ad uffici;

‐ la cessione di un’area verde oppure, in alternativa, dell’edificio dell’ex Consorzio;

‐ la cessione di un’area pari a 637 mq su via Valle Roveto per allargamento dell’attuale sede stradale.




Fonte: elaborati grafici contenendi la proposta presentata del 2005‐2007

Confronto

previsioni

PRG Vigente



Zona F5 art.54 PRG 10.714 mq 10.714 mq 0 mq


Zona F5 9.072 mq ‐ mq ‐ mq

Volume*

Zona F5 42.480 mc 13.715 mc +28.765 mc

SUL (vol/h3,20m)*

Zona F5 13.275 mq 4.286 mq +8.989 mq

Altezza max

25 ml 25 ml 0 ml


Zona F5

verde

pubblico 250 mq 1.714 mq ‐1.464 mq

parcheggi

pubblici 380 mq 1.714 mq ‐ 1.334 mq

altri servizi 1.128 mq 0 mq + 1.128 mq

Totale 1.758 mq 3.428 mq ‐ 1.670 mq

Viabilità e strade

637 mq ‐ mq + 637 mq

*Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante




l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato.

Destinazioni d'uso ammesse dal PRG

Zona F5 a1 residenza max 5%SUL





h autorimesse


Zona F5 a1 residenza


h autorimesse




Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza:

1 l’acquisizione dell’area per la sistemazione della via Valle Roveto;


di servizi di interesse comune;

3 la realizzazione della quota di parcheggi pubblici all’interno dell’area a standard ceduta al

Comune;

4 la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città interessata da un

intervento di rilevanza territoriale quale la realizzazione del nuovo ponte e l’allargamento

della via valle Roveto che collegherà direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e

l’asse attrezzato realizzando, secondo le previsioni del PUM, un tratto importante della

viabilità del Comune.

Punti di

debolezza


1 l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità

di aree a standard;



urbanistici previsti dal D.M. 1444/1968;


‐ cambio di destinazione d’uso da zona F5;

‐ incremento della volumetria realizzabile pari a 29.622 mc;




2.5.1.4. Proposta di programma integrato – ditta Uropa s.r.l. e c.

Proposta Progetto Urbanistico Esecutivo‐ PUE‐

loc. via Valle Roveto, Comparto 5.06.B

Proponente Uropa s.r.l., Perdono Maria Antonietta, Di Pietro Annachiara, Mirella e Mambella Iva,

Elettromeccanica Abruzzese

Progettisti Ing. Carlo Galimberti

Anno 2011

Dati

fondamentali

Tipo di intervento: Progetto Urbanistico Esecutivo, conforme al PRG, di iniziativa privata


di cui: 4.193 mq sup. fondiaria

2.543 mq sup. verde pubblico



Vol. Esistente: 4.245 mc

Sul Progetto*: 3.410 mq

Standard Progetto*: 2.543 mq

*dati ricavati dalla convenzione





La proposta di valorizzazione privata si articola tramite un Piano Urbanistico Escecutivo, PUE,attualmente zonizzata

come Comparto 5.06B attraverso una “Scheda Norma” dal PRG vigente nell’ Ambito A2. Interventi previsti:

di interesse privato:

‐ demolizione fabbricati esistenti;

‐ realizzazione di tre lotti edificabili presumibilmente adibiti a residenza dotati di una quota posti auto

pertinenziali interrati.

Di interesse pubblico:

‐ la cessione di un’area pari a 815 mq per allargamento dell’attuale sede stradale.

‐ la realizzazione di un nuovo spazio pubblico a giardino in corrispondenza della nuova strada lungo l’argine

del fiume Pescara.




Confronto

previsioni

PRG Vigente



Comparto 506B ‐ zona B4 art.34 PRG 7.551 mq 7.600 mq ‐49 mq


Comparto 506B ‐ zona B4 4.193 mq 4.220 mq ‐27 mq

Volume esistente*

Comparto 506B ‐ zona B4 4.245 mc 4.245 mc 0 mc

volume di progetto*

Comparto 506B ‐ zona B4 11.796 mc 11.846 mc ‐50 mc

SUL (vol/h3,20m)*

Comparto 506B ‐ zona B4 3.686 mq 3.702 mq ‐16 mq

Altezza max

‐ ml 16,80 ml ‐ ml


Comparto 506B ‐zona B4 verde pubblico 2.543 mq 2.560 mq ‐17 mq

Totale 2.543 mq 2.560 mq ‐17 mq

Viabilità e strade

815 mq 820 mq ‐5 mq

*Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante

l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato.





Comparto 506B ‐ zona B4 a1 residenza min 60%




e depositi e magazzini


h autorimesse


Comparto 506B ‐ zona B4 a1 residenza min 60%






1 l’acquisizione dell’area per la sistemazione della via Valle Roveto da adibire alla nuova sede

stradale in corrispondenza dell’argine del fiume Pescara;


di servizi di interesse comune;

3 la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città interessata da un

intervento di rilevanza territoriale quale la realizzazione del nuovo ponte e l’allargamento

della via valle Roveto che collegherà direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e

l’asse attrezzato realizzando, secondo le previsioni del PUM, un tratto importante della

viabilità del Comune. La proposta, per il materiale pervenuto, risulta essere in coerenza con il

PRG vigente.

Punti di

debolezza


1 L’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità

di aree a standard;

2 La definizione di un assetto urbanistico che impedisce un collegamento viario diretto tra via Le

Mainarde e via Maiella.




2.5.2. AMBITO A5 AMBITO PORTUALE ‐ MARINA SUD

2.5.2.1. Pianificazione di dettaglio – Società di Trasformazione Urbana (STU)

Proposta Società di Trasformazione Urbana

Proponente Comune di Pescara

Progettisti ATI (Deloitte Tecnosud, Naos, Mafco)

Anno 2004‐2006

Dati

fondamentali

Tipo di intervento: Studio di fattibilità

St proposta: mq

PP2a 42.000 mq

PP2b 58.000 mq

PP2c 52.500 mq

Totale 152.500 mq

SUL proposta mq

PP2a 0 mq

PP2b 22.000 (di cui 6.000 ERP) + 7.000 ERP mq

PP2c 25.000 mq

Totale 54.000 (di cui 13.000 ERP) mq

Standard PRG DM 1444/68 viabilità mq

PP2a ‐ ‐

PP2b ‐ ‐ mq

PP2c ‐ ‐ mq

Totale 59.800 10.900 mq





Il perimetro definito dalla STU rientra nell’ambito PP2 del PRG e comprende prevalentemente aree occupate da una

serie di edifici industriali e capannoni in gran parte dismessi od in via di definitiva dismissione (depositi e mercato

ortofrutticolo, depositi di carburante, magazzini di stoccaggio). Le restanti aree incluse nel perimetro del Piano

Particolareggiato, comprendenti le banchine portuali e le golene fluviali, prevalentemente di proprietà demaniale,

risultano sostanzialmente libere da edificazione. La grande estensione delle aree sopra descritte, di quasi 27 ettari, e

la posizione strategica, rendono questo macro‐contesto di estrema importanza sia per gli assetti futuri dell’area che

per quelli dell’intera parte meridionale della città di Pescara. In questo angolo infatti confluiscono, incrociandosi, i

terminali e gli snodi di diversi sistemi urbani:

‐ quello ambientale, legato alla ipotesi di costituire un circuito cittadino continuo che metta in coerenza un più

ampio “sistema verde” attraverso percorsi ciclo‐pedonali e ambientali, naturalmente individuati sul

lungomare e sulle fasce golenali del Parco Fluviale;

‐ quello infrastrutturale, fortemente caratterizzato dall’interfaccia urbana tra il retrostante tessuto

residenziale minuto e l’asse trasportista costituito dalla testata dell’Asse Attrezzato da un lato e dal terminal

portuale transfrontaliero della Stazione Marittima dall’altro;

‐ quello delle emergenze architettoniche, che trova in queste aree una delle più importanti maglie da

completare per la realizzazione di una rete di edifici pubblico‐privati di interesse metropolitano;

‐ quello di interrelazione con il porto turistico e con “l’acque”, in generale, secondo il modello noto con il

termine waterfront.

La prossimità di queste aree con il porto turistico, il cui assetto è in corso di definizione con la redazione dello

specifico Piano del porto, consente di immaginare una possibile, successiva estensione dell’ambito di competenza

dalla Stu negli spazi portuali attraverso un’azione coordinata con la competente autorità di gestione, finalizzata alla

ridefinizione del rapporto città‐porto e alla realizzazione della cosiddetta “Università del Mare”.

La STU individua sulle aree di intervento attività e funzioni riguardanti soprattutto il terziario avanzato e produttivo,

e in particolare:

‐ sistema di spazi verdi attrezzati e di spazi liberi per attività collettive;

‐ turismo e servizi al turismo, ricettività e attrezzature espositive e di interesse culturale;

‐ potenziamento delle attività del Porto Turistico;

‐ centro di ricerca e di formazione sulle attività del mare;

‐ residenza e uffici in quota minima, riservando una quota di ERS;




‐ soluzione per l’attraversamento ciclo pedonale del fiume.

masterplan

Confronto

previsioni PRG

vigente

Proposta Previsione PRG Differenziale

Superficie territoriale_St

PP2a 42.000 mq 139.143 mq +97.143 mq

PP2b 58.000 mq 57.765 mq ‐235 mq

PP2c 52.500 mq 76.302 mq + 23.802 mq

Totale 152.500 mq 273.210 mq + 120.710 mq




Superficie utile lorda_SUL

PP2a 0 mq 0 mq 0 mq

PP2b 29.000 mq *29.239 mq ‐ 239 mq

PP2c 25.000 mq 26.705 mq ‐ 1.705 mq

Totale 54.000 mq 55.944 mq ‐ 1.944 mq

* Il PRG prevede 22.239 mq a cui si possono aggiungere quelli consentiti dal recupero delle volumetrie

esistenti da destinare a ERS. Dal momento che la SUL è pari a 16.000 mq che, ridotta del 20%, diventa di

12.800mq, la STU prevede la realizzazione di ulteriori 7.000 mq di ERS per un totale di 29.239 mq

Standard + viabilità

PP2a ‐ mq 0 mq ‐

PP2b ‐ mq 32.637 mq ‐

PP2c ‐ mq 40.684 mq ‐

totale 70.700 mq 73.321 mq ‐2.621 mq


PP2a verranno stabilite all’interno del Piano regolatore

portuale PRP

PP2b a1 residenza max 10% delle aree private


b uffici pubblici statali





h autorimesse

PP2c a2 uffici privati e studi professionali




h autorimesse

Destinazioni d'uso della proposta privata

Funzioni non residenziali (73%) 39.420 mq

Funzioni residenziali private (3%) 1.600 mq

Funzioni residenziali pubbliche (24%) 12.980 mq

Le destinazioni d’uso sono coerenti con il vigente PRG





1 uno studio di fattibilità dettagliato che sistematizza i dati di diversi tematismi:

fisico, socio‐economico, urbanistico relativi all’ambito A5;

2 una proposta progettuale che è di fatto coerente con le previsioni del PRG vigente

nell’ottica di una effettiva fattibilità tecnico‐amministrativa;

3 la formalizzazione di uno Studio di Fattibilità per la redazione di uno strumento di

trasformazione di tipo innovativo;

4 la redazione di un assetto morfologico contenente alcune indicazioni progettuali

condivisibili.

Punti di

debolezza


1 un mix funzionale che risulta essere non appropriato per le esigenze di

valorizzazione economica dell’area;

2 un rapporto non risolto con la dotazione di edilizia residenziale pubblica;

3 un rapporto non sufficientemente approfondito con le esigenze e le modalità di

sviluppo del porto turistico.




2.5.2.2. Pianificazione di dettaglio – Piano Particolareggiato Esecutivo (PPE)

Proposta Piano Particolareggiato PP2

Proponente Comune di Pescara

Progettisti direttore area urbanistica arch. Emilia Fino

responsabile servizio pianificazione arch. Piergiorgio D’Angelo

consulenti: arch. Carlo Moccia, arch. Salvatore Colletti, arch. Nevio Morelli

Anno 2006‐2008

Dati fondamentali

Tipo di intervento: redazione del Piano Particolareggiato

*i dati relativi alle quantità del Piano Particolareggiato non sono disponibili.

masterplan




Confronto

previsioni

PRG vigente


PP2a verranno stabilite all’interno del Piano Regolatore

portuale PRP

PP2b a1 residenza max 10% delle aree private




h autorimesse





h autorimesse

Destinazioni d'uso Proposta

Funzioni non residenziali

Funzioni residenziali private

Funzioni residenziali pubbliche

Le destinazioni d’uso sono coerenti con il vigente PRG




2.5.2.3. Pianificazione di dettaglio – Piano Regolatore Portuale

Piano Piano Regolatore Portuale

coordinamento prof. ing. Alberto Noli

gruppo di

progettazione

aspetti marittimi e modellistica idraulica: prof. ing. Paolo De Girolamo

aspetti urbanistici e architettonici: prof. arch. Rosario Pavia

prof. arch. Giuseppe Barbieri

dott. arch. Raffaella Massacesi

aspetti trasportistici – connessioni terrestri: TPS dott. ing. Guido Francesco Marino

aspetti ambientali: MED Ingegneria s.r.l. dott. ing. Paolo Azteni

aspetti geologici: dott. geol. Francesco Iezzi

aspetti geotecnici: prof. ing. Giuseppe Scarpelli

aspetti socio‐econommici: ECOSFERA dott. ing. Domenico Nevoso

anno 2008

masterplan





Il Piano Regolatore Portuale è stato sviluppato per affrontare le condizioni di inquinamento delle spiagge limitrofe

verificatesi nel corso degli ultimi venti anni, a seguito dei lavori eseguiti con il precedente Piano presentato e

approvato dall’Autorità competente con DM n. 990 del 03/06/1988.

Il nuovo Piano Portuale definisce l'assetto morfologico, infrastrutturale e funzionale delle aree individuate

dall'ambito portuale, delineando le interrelazioni con il sistema urbano e territoriale, ed individuando opere e

strategie d'intervento necessarie allo sviluppo del porto e del suo contesto urbano.

In vista dell’emanazione delle linee guida per la redazione dei Piani regolatori portuali da parte del Consiglio

superiore dei LL.PP, il Piano Portuale di Pescara ha una specificazione diversa a seconda dei sotto‐ambiti individuati.

Coerentemente con la legge n. 89/94, che stabilisce che i piani portuali debbano essere congruenti con le

strumentazioni urbanistiche vigenti, le norme tecniche e gli indirizzi progettuali per le aree definite come sotto‐

ambiti di sovrapposizione porto‐città devono essere concertate con l'Amministrazione comunale.

Zonizzazione del PRP

Il PRP individua, secondo l’art. 7 delle relative NTA e i corrispettivi elaborati grafici, due sotto‐ambiti che sono:

‐ sotto‐ambito porto operativo

‐ sotto‐ambito interazione città‐porto

Ciascun sotto‐ambito è caratterizzato in relazione agli obiettivi e ai criteri, alla funzione caratterizzante, alle opere a

mare e a terra, nonché alle tipologie di intervento consentite. I sotto‐ambiti rappresentano il riferimento

fondamentale per la definizione localizzativa degli obiettivi del Piano Regolatore Portuale e degli interventi previsti.

Sotto‐ambito porto operativo. All’interno si individuano le seguenti aree territoriali:

‐ area Centro Direzionale del porto;

‐ area Terminal passeggeri;

‐ area Terminal crocieristico;

‐ area della pesca;

‐ area Autorità e Vigili del Fuoco.

Sotto‐ambito interazione porto città. All’interno si individuano le seguenti aree territoriali:

‐ aree cerniera di transizione allo spazio urbano – Distretto della pesca;

‐ aree cerniera di transizione allo spazio urbano – Distretto del porto commerciale.




In particolare, mentre per il sotto‐ambito “porto operativo” le soluzioni tecniche e le prescrizioni normative

assumono una struttura necessariamente più settoriale e vincolata al fine di evitare interferenze con i flussi e le

attività urbane, per i sotto‐ambiti di sovrapposizione porto‐città le soluzioni tecniche e normative hanno un

contenuto più intersettoriale e flessibile. Le soluzioni sono ben definite per quanto riguarda l'accessibilità al porto e

la distinzione dei flussi carrabili portuali e urbani, ma più aperte per quanto riguarda le aree dove maggiormente si

sovrappongono e si intersecano attività urbane e attività portuali.

Nei sotto‐ambiti di sovrapposizione città‐porto, le attività portuali consentite sono naturalmente quelle compatibili

con l'ambiente urbano: dalle attività connesse alla stazione marittima, alle attività pescherecce. In tali aree il Piano

Portuale dovrà inevitabilmente correlarsi con il piano urbanistico, individuando attraverso programmi integrati

(verosimilmente pubblico‐privati) le soluzioni più adeguate per la riqualificazione e la valorizzazione urbana. A

questo scopo vengono fornite dal Piano le indicazioni elencate di seguito.

Sotto‐ambito Ponte Risorgimento – Ponte d'Annunzio

‐ destinazioni compatibili: parcheggi, attività ricreative, culturali, commerciali, sportive, spazi pubblici

attrezzati;

‐ riqualificazione del sotto‐viadotto, edificio in concessione alla Provincia;

‐ riqualificazione degli attracchi del traghetto Trasponde.

Sotto‐ambito Banchine sud dal Ponte d'Annunzio alla rotatoria di progetto

‐ destinazioni: viabilità portuale, spazi pubblici, spazi di servizio alla pesca;

‐ demolizioni: edifici esistenti del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti e ricostruzione nella nuova stazione

marittima;

‐ realizzazione del prolungamento dell’asse attrezzato, riqualificazione delle banchine come spazi pubblici e

aree di servizio alla pesca;

‐ raccomandazioni: garantire una connessione visiva e funzionale tra il programma di riqualificazione delle

aree dismesse ex di Properzio e la banchina sud.

Sotto‐ambito Nodo stazione marittima (dal ponte pedonale al gate)

‐ destinazione: servizi portuali, attività commerciali, culturali, ristorazione, tempo libero, parcheggi, verde

attrezzato;

‐ riqualificazione ed estensione della stazione marittima come edificio attrezzato polifunzionale;

‐ raccomandazioni: garantire una connessione visiva e funzionale tra l'edificio polifunzionale della stazione

marittima e il programma di riqualificazione urbana delle aree dismesse del mercato ortofrutticolo.




Sotto‐ambito: Nodo piazza della Madonnina

‐ destinazioni: di servizio alla pesca, commerciali, culturali, ricettive, direzionali, sportive, spazi pubblici, verde

attrezzato;

‐ raccomandazioni: correlazione dei nuovi spazi pubblici e delle nuove volumetrie con il ponte pedonale, il

lungomare Giacomo Matteotti, il porto peschereccio e il suo molo di sopraflutto.

Obiettivi generali del PRP – correlazioni con le aree di sovrapposizione

La redazione del Piano Regolatore Portuale è stata condotta con l’obiettivo di dare qualità, nei sottoambiti

individuati, alle relazioni tra città e aree portuali, nel rispetto di tutte le fondamentali condizioni di sicurezza ed

efficienza del sistema portuale nelle diverse articolazioni, mettendo in luce le nuove opportunità di intervento che

sia possibile sviluppare in rapporto alle singole situazioni di contesto. Sono opportunità che possono coincidere con

l’incremento di spazi di “fruizione pubblica compatibile” in rapporto alle diverse aree, consentendo la realizzazione

di spazi e manufatti che possono rappresentare importanti occasioni per ottenere, in nuovi rapporti pubblico‐

privato, una maggiore redditività complessiva degli interventi ipotizzati.

I criteri di correlazione con le aree di sovrapposizione sono tre e si declinano nei termini seguenti:

1. Collegare Porto e Città

Le aree portuali – con le necessarie proprie regole di funzionamento – devono essere pienamente parte (una parte

speciale e specializzata) della città. Ciò è particolarmente rilevante in tutti i casi, come questo di Pescara, in cui il

sistema portuale è collocato in un centro emblematico della struttura della città.

Una efficace strategia di collegamento tra porto e città deve essere considerata in relazione a diversi aspetti:

‐ viabilità: semplicità e fluidità dell’accesso, soprattutto dall’armatura territoriale, con percorrenze dedicate;

‐ percorsi pedonali: compatibilmente con le esigenze di sicurezza deve essere possibile fruire di alcune parti delle

vive attività del porto;

‐ attrezzature e funzioni: è opportuno prevedere alcuni interventi ad uso sia della città che del porto (con i

vantaggi economici che comporta questo duplice bacino di riferimento), che possano rappresentare idealmente

o fisicamente una sorta di “ponte” tra le due realtà;

‐ configurazioni: la “macchina del porto” disegna un nuovo paesaggio che deve essere progettato in rapporto alla

modificazione della forma della città e, in particolare, in modo integrato con il disegno delle aree prossime a

maggiore trasformabilità.

2. Ripensare Pescara città‐paesaggio

Le due azioni da effettuare per ricucire il rapporto tra la città e il paesaggio sono:

‐ migliorare il rapporto tra la città e il fiume, nel quadro dei programmi di utilizzazione come parco delle aree




golenali, restituendo per quanto possibile il fiume alla città;

‐ concepire l’intero complesso delle aree portuali – dall’attuale porto turistico al previsto porto peschereccio –

come un nuovo parco territoriale organizzato intorno al fiume e al nuovo ponte pedonale.

3. Pescara città dell’accoglienza in una nuova dimensione nazionale e transnazionale

Il porto è naturalmente il luogo dello scambio e dell’accoglienza, ma questa è anche la vocazione che Pescara ha

voluto in questi anni riconoscendosi nel quadro delle trasformazioni della “città adriatica”. Un luogo delle relazioni,

una piattaforma strategica e un “territorio snodo” in cui le diverse attrezzature metropolitane devono concorrere a

definire e rendere percepibile questo nuovo ruolo della città.

Obiettivi e criteri sulla viabilità

All’interno del Piano regolatore portuale sono stati studiati dei futuri scenari di viabilità sulla base del nuovo

progetto del porto.

La definizione della viabilità interna ed esterna al porto garantisce che l’insieme delle opere portuali previste, con i

relativi carichi di attrazione e generazione, siano sostenute da adeguati livelli di accessibilità e nel contempo che la

città non soffra degli investimenti nel settore della viabilità e mobilità in genere, ma anzi possa beneficiarne. Ecco

quindi da sviluppare i temi del prolungamento dell’asse attrezzato e dell’accessibilità pedonale alle banchine fluviali.

Sono state individuate tre proposte che prevedono nella viabilità esterna a servizio del nuovo porto il

prolungamento dell’asse attrezzato su nuova sede stradale parallela alla via Andrea Doria, per la cui realizzazione è

necessario abbattere gli edifici della Capitaneria di porto posti in corrispondenza dell’attestazione della via Bardet.

Le tre proposte sono:

1 proposta funzionale IPZ – tale proposta sviluppa unitariamente il tema dell’accessibilità al porto e del

prolungamento dell’asse attrezzato prevedendo la realizzazione a raso di una nuova strada, compresa tra

l’attuale via Andrea Doria e il porto canale lungo il fiume Pescara, che risulta essere il prolungamento

dell’asse attrezzato. Non essendo state previste rampe a livelli sfalsati, gli unici scambi con la viabilità locale

si hanno in uscita dalla corsia sud dell’infrastruttura principale con immissione in piazza della Marina. In

corrispondenza dell’accesso all’area portuale è prevista la realizzazione di una rotatoria ad unica corsia con la

funzione di convogliare anche i flussi in ingresso al porto provenienti da sud, dal lungomare Papa Giovanni

XXIII.

Lo schema viario proposto garantisce una piena protezione della funzione di strada locale per la via Andrea

Doria attuale, ma riduce la possibilità di accedere all’asse attrezzato in quanto è prevista una connessione

con la viabilità cittadina solo in corrispondenza della nuova rotatoria all’ingresso del porto. Ai veicoli in uscita

dal porto commerciale viene data anche la possibilità, oltreché di immettersi sull’asse attrezzato, di dirigersi

direttamente a sud per destinazioni come ad esempio Francavilla al Mare.




La nuova carreggiata bi‐direzionale complanare alla via Andrea Doria risulta utilizzata in accesso all’asse

attrezzato dal lungomare Papa Giovanni XXIII e nelle due direzioni a servizio diretto e quasi esclusivo del

porto, così come specificatamente richiesto dall’Amministrazione comunale di Pescara.

2 proposta TPS1 – la TPS ha prodotto una prima proposta che sviluppa il tema del prolungamento dell’asse

attrezzato e dell’accessibilità portuale, articolando il nuovo asse parallelo alla Via Andrea Doria e la strada

attuale in modo del tutto diverso a quanto previsto nella proposta IPZ. Si è infatti prevista la circolazione a

senso unico contrapposto sulle due carreggiate complanari della Via Andrea Doria, elevando la funzione del

nuovo viale a strada di quartiere. L’interconnessione con l’asse attrezzato a ovest e con il porto e la viabilità

esistente costituita dai due lungomari di Papa Giovanni XXIII e Colombo ad est, viene garantita da due ampie

rotatorie con anello a due corsie di marcia e raggio esterno pari a 28 m. La prima rotatoria è posta in

corrispondenza di Via Bardet, prosecuzione di Via Francesco Ferdinando d'Avalos, risolvendo così il nodo

prima regolato semaforicamente e di recente modificato con l’inserzione di una mini‐rotatoria. La nuova

rotatoria può essere realizzata con le dimensioni indicate a patto di effettuare i seguenti interventi correlati:

‐ procedere all’avanzamento di circa 30 metri della banchina del porto canale sul prolungamento della

linea esistente, prima dell’allargamento per una lunghezza stimata pari a 144 metri;

‐ risolvere la funzionalità della chiusa che si trova nel tratto in cui viene avanzata la banchina fluviale.

La proposta funzionale di TPS permette di mettere il nuovo asse stradale a servizio della città, venendo

inserito nella maglia viaria principale: i movimenti veicolari legati alle navi Ro‐Pax o da crociera

insisterebbero pertanto su una porzione della rete viaria ordinaria che per questo risulta dimensionata a due

corsie per senso di marcia, garantendo pertanto elevati margini di capacità e di accumulo veicolare.

3 proposta TPS2: nella seconda proposta TPS, derivata dalla prima presentata, per garantire all’intervento una

più facile cantierabilità, la rotatoria a ridosso dell’asse attrezzato è stata ridotta di dimensione per renderla

compatibile con l’andamento attuale della banchina del porto canale. La rotatoria ridotta ha raggio esterno

pari a 14,5 metri ed è sempre organizzata con due corsie di circolazione sull’anello, anche se di larghezza

ridotta: risulta percorribile da due veicoli affiancati se questi effettuano le manovre diritte di

attraversamento, mentre i veicoli pesanti che effettuano la svolta a sinistra o l’inversione di marcia

ingombrano ambedue le corsie. I limiti della proposta ridotta rispetto a quella definitiva sono rappresentati

principalmente dall’unica corsia in uscita verso l’asse attrezzato. La configurazione proposta non garantisce

la necessaria funzionalità e capacità di smaltimento per il funzionamento a pieno regime del porto

commerciale, anche se costituisce un miglioramento rispetto allo stato attuale, può essere pertanto

considerata uno stralcio funzionale del progetto definitivo descritto al paragrafo precedente.




Conclusioni

Si può notare come lo schema della proposta TPS1 (“rotatoria grande”) smaltisca più veicoli, e quindi risulti

maggiormente funzionale nella rete pluriconnessa. Questo significa che, nella condizione ordinaria in cui il porto non

generi traffico, la rete stradale di progetto TPS1 garantisce livelli di funzionalità superiore allo stato attuale.

La soluzione TPS2 va invece vista come soluzione di più facile attuazione nell’immediato, in cui la massima parte

degli interventi previsti vengono recuperati nella completa realizzazione dell’intervento secondo lo schema TPS1:

come a dire che la proposta TPS2 può essere considerata il primo stralcio funzionale della proposta TPS1. Dal punto

di vista dello smaltimento dei flussi di traffico, questa soluzione garantisce prestazioni intermedie rispetto alle altre

due proposte TPS1 e IPZ.

La proposta IPZ è contraddistinta da un forte carattere conservativo della funzione di strada locale svolta dall’attuale

via Andrea Doria e da una spiccata specializzazione della nuova strada complanare sul lato del fiume Pescara per i

movimenti associati alle attività portuali. La nuova strada comporta una leggera riduzione dell’accessibilità all’asse

attrezzato per le provenienze da piazza della Marina e da via Bardet, ma nel complesso garantisce migliori capacità di

deflusso rispetto allo stato attuale. Questa proposta può essere pertanto vista come prima fase di attuazione

dell’intervento stradale, magari alternativa alla soluzione TPS2. In tutte e tre le proposte si riconsegna il porto canale

alla città e viene definito un nuovo percorso pedonale parallelo al fiume che conduce verso il Ponte del Mare.




2.5.2.4. Pianificazione di dettaglio – intervento edilizio diretto ditta PescaraPorto s.r.l.

Proposta Intervento edilizio diretto ai sensi dell’art. % del 13.05.2011 n.70 conv. in legge 12.07.2011 n.106

“decreto sviluppo”

Lungomare Papa Giovanni XXIII, Zona PP2sub.c PRG Vigente; area Ex Edison

Proponente PESCARAPORTO s.r.l.

Progettisti Arch. Rocco Antonucci

Anno 2011

Dati

fondamentali

Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, di iniziativa privata


di cui: 9.072 mq sup. residenziale

0 mq sup. servizi pubblici




Sul di progetto*: 5.216 mq

Standard**: 3.280 mq

*dati ricavati indirettamente (art 6 NTA PRG_ h convenzionale non residenziale pari a 4 m)

** Le aree a verde e i parcheggi pubblici non sono specificati





La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge l’area dell’ex Montedison,

zonizzata all’interno del PP2 sub c del PRG vigente nell’ambito A5. Gli interventi previsti sono:

di interesse privato

‐ demolizione fabbricati esistenti;

‐ realizzazione di tre edifici ognuno destinato separatamente ad uso commerciale, uso direzionale ed uso

turistico‐alberghiero con quote di posti auto pertinenziali interrati e a raso;

‐ realizzazione di verde privato.

di interesse pubblico

‐ realizzazione di un parcheggio pubblico.

Fonte: elaborati progettuali contenuti nella proposta di Programma complesso




Confronto

previsioni

PRG vigente



PP2c ‐zona B7 9.800 mq 9.800 mq 0 mq


PP2c ‐zona B7 ‐ mq ‐ mq ‐ mq

Volume di progetto*

PP2c ‐zona B7 20.867 mc 13.720 mc +7.147 mc

SUL (vol/h4m)*

PP2c ‐zona B7 5.216 mq ‐3.430 mq +1.786 mq

Altezza max

21,50 ml 15 ml + 6,50 ml


PP2c‐ zona B7

verde 1.190 mq 1.372 mq ‐182 mq

parcheggi 3.341 mq 1.372 mq +1.965 mq

altri servizi 0 mq 0 mq 0 mq

Totale 4.531 mq 2.744 mq 1.787 mq

Viabilità e strade

0 mq 0 mq 0 mq

*Il calcolo delle superfici della Proposta privata di valorizzazione è stato ricavato in maniera




indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici dove non specificato






h autorimesse









1 bonifica dell’area con capannoni dismessi con coperture in amianto

2 realizzazione di una quota di standard realizzati all’interno del comparto in termini di servizi di

interesse comune

3 localizzazione in una zona strategica della città, al centro dell’area portuale all’interno dell’

ambito A5, in particolare dell’area PP2 sub c, interessata da un intervento di rilevanza

territoriale data la sua vicinanza sia al porto commerciale che al porto turistico. L’intervento,

di grande valenza urbana, funge da fulcro e collegamento con le principali infrastruttura viarie

della città e gli spazi pedonali che confluiscono nell’adiacente ponte del Mare.

Punti di

debolezza


1 incremento del carico commerciale in un ambito urbano con limitata disponibilità di aree a

standard;



urbanistici previsti dall’art. 7 del vigente PRG;


‐ incremento della volumetria realizzabile;

‐ incremento delle altezze massime di 6, 50 ml.




3. INQUADRAMENTO SOCIOECONOMICO

3.1. ANALISI DELLA DOMANDA ATTUALE E POTENZIALE

3.1.1. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI: POPOLAZIONE E FAMIGLIE

La popolazione residente nel Comune di Pescara risulta pressoché stazionaria nel corso degli ultimi anni (Tabella 1).

A prescindere dalla forte variazione registrata all’inizio del periodo, che in parte può essere attribuita ai problemi di

allineamento tra fonti differenti quali censimento e anagrafe, tra il 2001 e il 2002 l’incremento medio annuo è stato

appena dello 0,15 per cento, e nell’intero periodo ha raggiuno l’1,1 per cento. Tale lieve incremento è da ascrivere al

positivo saldo migratorio (+2.992 unità tra il 2002 e il 2010), che ha compensato il saldo naturale costantemente

negativo (‐1.643 unità nel periodo).

Tabella 1. Principali dati relativi alla popolazione e alle famiglie

Anno (1) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Popolazione

Numero di abitanti (2) 116.122 121.728 122.083 122.577 122.457 122.402 122.790 123.022 123.062 123.077

di cui Stranieri residenti 1.235 1.456 1.998 2.455 2.876 3.096 3.492 4.163 4.682 ‐

Saldo naturale (402) (294) (185) (176) (172) (111) (98) (345) (262)

Iscritti da altri comuni 2.428 2.527 2.633 2.463 2.764 2.447 2.602 2.586 2.445

Iscritti dall'estero 349 768 590 438 352 936 948 709 682

Altri iscritti 6.057 103 72 87 117 98 90 54 73

Iscritti totali 0 8.834 3.398 3.295 2.988 3.233 3.481 3.640 3.349 3.200

Cancellati per altri comuni 2.825 2.597 2.438 2.707 2.840 2.708 3.048 2.702 2.623

Cancellati per l'estero 97 104 106 106 127 104 84 103 83

Altri cancellati 8 48 72 119 149 170 178 159 217

Totale cancellati 0 2.930 2.749 2.616 2.932 3.116 2.982 3.310 2.964 2.923

Saldo migratorio 5.904 649 679 56 117 499 330 385 277

Variazione della popolazione 0 5.502 355 494 (120) (55) 388 232 40 15

Famiglie

Numero di famiglie 43.285 ‐ 43.435 49.446 49.889 50.457 51.357 51.108 52.678 53.336

di cui con capofam. straniero ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.933 2.280 2.560 ‐

Variazione delle famiglie ‐ ‐ ‐ 6.011 443 568 900 (249) 1.570 658

Componenti per famiglia 2,68 2,81 2,48 2,45 2,43 2,39 2,41 2,34 2,31

Fonte: Istat (Demo ‐ demografia in cifre) eccetto (1): Istat (14esimo Censimento generale della popolazione); (2) Valore al 31 dicembre di ogni anno

Dall’osservazione dei dati relativi al movimento migratorio sembra emergere un fenomeno di progressiva

riarticolazione e sostituzione della popolazione. Per ogni anno compreso tra il 2002 e il 2010 si registra infatti che il

numero di cancellati a favore di altri comuni supera il numero di iscritti da altri comuni. Da questo punto di vista

Pescara cede dunque popolazione (mediamente 177 unità all’anno). Nello stesso periodo si riscontra una netta




prevalenza del numero di iscritti dall’estero rispetto al numero di cancellati per l’estero (mediamente 540 unità

all’anno); a fronte di ciò il numero di stranieri residenti è cresciuto di oltre il 220 per cento, passando da 1.456 unità

nel 2002 (1,2 per cento rispetto al totale dei residenti) a 4.682 unità nel 2010 (3,8 per cento rispetto al totale dei

residenti).

Nonostante la popolazione risulti quasi invariata, si può ritenere che la dinamica demografica fornisca un supporto di

rilievo al mercato immobiliare locale. Infatti, nel periodo preso in considerazione si registra una crescita marcata del

numero di famiglie (Tabella 1), che rappresentano il principale soggetto sul versante della domanda di immobili a

destinazione residenziale. Senza considerare il forte incremento registrato tra il 2002 e il 2003, tra il 2003 e il 2010

l’incremento medio annuo delle famiglie è risultato pari a circa l’1,3 per cento, raggiungendo complessivamente

quasi l’8 per cento nell’intero periodo.

L’incremento delle famiglie, più che proporzionale rispetto alla crescita della popolazione, si spiega con la

progressiva diminuzione della dimensione dei nuclei familiari: il numero medio di componenti per famiglia è sceso

stabilmente sotto a 2,5 dal 2004, e tende a 2,3 nel 2010.

Figura 4. Dinamica della popolazione e delle famiglie




3.1.2. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI PER ESIGENZE TEMPORANEE: STUDENTI UNIVERSITARI

Gli studenti universitari, soprattutto per quanto concerne quella porzione proveniente da fuori provincia e da fuori

regione, contribuiscono a formare la domanda di immobili a destinazione residenziale per esigenze temporanee.

L’Università degli Studi “G. D’Annunzio” è articolata in dodici Facoltà, di cui otto con sede a Chieti e quattro collocate

a Pescara. Si tratta di: Architettura; Economia; Lingue e letterature straniere; Scienze manageriali. I dati pubblicati

dal Miur, Ministero dell’Università e della Ricerca scientifica, attraverso l’Anagrafe Nazionale Studenti, consentono di

ricostruire la dinamica di immatricolati e iscritti nelle Facoltà pescaresi a partire, dall’anno accademico 2003‐04.

Il numero di immatricolati totali nelle Facoltà di Pescara (Tabella 2, Figura 5) manifesta una forte diminuzione,

complessivamente di circa il 36 per cento, nell’arco dei due anni compresi tra il 2005 e il 2007, passando così da circa

3.000 unità all’anno a poco meno di 2.000. Tale fenomeno è da ascrivere pressoché esclusivamente alla dinamica

registrata per la Facoltà di Scienze manageriali: era il principale corso di studi per numero di immatricolati tra il 2003

e il 2005 con oltre 1.500 unità per anno, ma tra il 2005 e il 2007 il numero di immatricolati è diminuito ad appena un

quarto scendendo sotto le 400 unità per anno. Ciascuna delle altre tre Facoltà, invece, manifesta una crescita del

numero di immatricolati nell’arco temporale compreso tra il 2003 e il 2010: del 10 per cento per Economia e del 14

per cento per Lingue e letteratura straniere. Da rilevare la performance di Architettura, che fa registrare una crescita

degli immatricolati di quasi il 50 per cento; tale crescita si concretizza per intero tra il 2003 e il 2004, mentre

successivamente il numero di immatricolati rimane stabile a circa 400 unità per anno, posto che si tratta di un corso

di studi a numero programmato.

La dinamica del numero di immatricolati provenienti da fuori regione risulta fortemente influenzata dal fenomeno

appena descritto (Figura 6): fino al 2006 risulta mediamente pari a 1.268 unità per anno, che rappresentano circa il

45 per cento degli immatricolati totali; dal 2006 al 2010 risulta mediamente pari a 602 unità per anno, che

costituiscono circa il 31 per cento degli immatricolati totali. È da rilevare che il numero di immatricolati provenienti

da altre province della regione, esclusa quella di Pescara, ha manifestato un trend negativo di minore entità: fino al

2006 risulta mediamente pari a 904 unità per anno, con un peso del 32 per cento, successivamente risulta

mediamente pari a 826 unità per anno, con un peso di quasi il 43 per cento. Nonostante la diminuzione del numero

di immatricolati registrata fino al 2007, nello stesso arco di tempo il numero di iscritti complessivi nelle quattro

Facoltà di Pescara è risultato in netto aumento (Tabella 3, Figura 7), per poi stabilizzarsi nell’arco di tempo fino al

2010 a circa 12.500 unità. Invece, il numero di iscritti provenienti da fuori regione dal 2006 manifesta la tendenza a

diminuire. Ciò è frutto di due fenomeni contrastanti (Figura 8): la progressiva diminuzione del numero di iscritti alla

Facoltà di Scienze Manageriali, compensata dalla crescita del numero di iscritti nelle altre tre Facoltà, quelle di

Architettura, Lingue ed Economia.




Tabella 2. Immatricolati annuali nelle Facoltà di Pescara

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Architettura 272 403 379 393 432 427 410 399

di cui residenti in Abruzzo 141 281 219 247 250 230 241 204

di cui residenti in provincia di Pescara 58 119 97 100 110 80 75 69

di cui altri residenti in altre province 83 162 122 147 140 150 166 135

di cui fuori sede (valore assoluto) 131 122 160 146 182 197 169 195

di cui fuori sede (peso percentuale) 48,2% 30,3% 42,2% 37,2% 42,1% 46,1% 41,2% 48,9%

Economia 621 608 602 638 709 720 697 684






Lingue e Letterature Straniere 419 425 398 405 427 458 503 476






Scienze Manageriali 1.784 1.435 1.551 1.054 390 334 328 333




di cui fuori sede (valore assoluto) 800 853 1.081 714 140 120 93 103


Totale 3.096 2.871 2.930 2.490 1.958 1.939 1.938 1.892

di cui residenti in Abruzzo 1.885 1.627 1.431 1.374 1.328 1.322 1.382 1.286


di cui altri residenti in altre province 1.050 915 862 789 813 845 867 779

di cui fuori sede (valore assoluto) 1.211 1.244 1.499 1.116 630 617 556 606


Fonte: Miur, Ministero dell'Università e della Ricerca scientifica, Anagrafe Nazionale Studenti (nota: “la raccolta dei dati […] si limita alle carriere avviate nel 2003/2004 per Lauree Triennali e Cicli Unici ed alle carriere avviate nel 2004/2005 per Lauree Specialistiche, nei totali degli iscritti sono conteggiati solo gli studenti, che hanno intrapreso una carriera a partire dagli anni indicati”, i dati complessivi “non comprendono gli studenti ancora iscritti a corsi di studi del vecchio ordinamento” precedente alla riforma del 2001)




Figura 5. Immatricolati nelle Facoltà di Pescara per provenienza

Figura 6. Immatricolati cumulati provenienti da fuori regione per Facoltà




Tabella 3. Iscritti complessivi nelle Facoltà di Pescara

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Architettura 941 1.337 1.627 1.915 2.102 2.366 2.659 2.842

di cui residenti in Abruzzo 478 765 906 1.097 1.195 1.332 1.522 1.604



di cui fuori sede (valore assoluto) 463 572 721 818 907 1.034 1.137 1.238


Economia 2.025 2.445 2.731 3.011 3.326 3.603 3.765 3.876


di cui residenti in provincia di Pescara 742 890 947 1.042 1.090 1.125 1.154 1.187

di cui altri residenti in altre province 933 1.131 1.292 1.423 1.622 1.790 1.869 1.920



Lingue e Letterature Straniere 1.286 1.612 1.852 2.061 2.246 2.423 2.643 2.753

di cui residenti in Abruzzo 756 944 1.123 1.247 1.316 1.434 1.606 1.666


di cui altri residenti in altre province 459 577 698 752 797 863 981 1.039

di cui fuori sede (valore assoluto) 530 668 729 814 930 989 1.037 1.087


Scienze Manageriali 3.133 4.594 6.412 6.573 5.102 4.061 3.469 2.925


di cui residenti in provincia di Pescara 954 1.237 1.290 1.213 999 867 801 668

di cui altri residenti in altre province 1.111 1.454 1.679 1.617 1.478 1.340 1.227 1.086

di cui fuori sede (valore assoluto) 1.068 1.903 3.443 3.743 2.625 1.854 1.441 1.171


Totale 7.385 9.988 12.622 13.560 12.776 12.453 12.536 12.396


di cui residenti in provincia di Pescara 2.200 2.824 3.050 3.227 3.138 3.124 3.190 3.118

di cui altri residenti in altre province 2.774 3.597 4.187 4.412 4.562 4.764 4.989 5.013

di cui fuori sede (valore assoluto) 2.411 3.567 5.385 5.921 5.076 4.565 4.357 4.265


Fonte: Miur, Ministero dell'Università e della Ricerca scientifica, Anagrafe Nazionale Studenti (nota: “la raccolta dei dati […] si limita alle carriere avviate nel 2003/2004 per Lauree Triennali e Cicli Unici ed alle carriere avviate nel 2004/2005 per Lauree Specialistiche, nei totali degli iscritti sono conteggiati solo gli studenti, che hanno intrapreso una carriera a partire dagli anni indicati”, i dati complessivi “non comprendono gli studenti ancora iscritti a corsi di studi del vecchio ordinamento” precedente alla riforma del 2001)




Figura 7. Iscritti complessivi nelle Facoltà di Pescara per provenienza

Figura 8. Iscritti complessivi cumulati provenienti da fuori regione per Facoltà




3.1.3. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI PER ESIGENZE TEMPORANEE: TURISTI E VISITATORI

Una ulteriore componente che influenza la domanda di immobili a destinazione residenziale per esigenze

temporanee è costituita dal movimento turistico. Le principali basi di dati forniscono informazioni il cui massimo

grado di approfondimento territoriale è costituito dalle province o da aggregazioni di comuni. Pertanto, al fine di

approfondire lo stato e la dinamica del movimento turistico, sono stati richiesti dati disaggregati su base comunale

sia all’Aptr, Azienda di promozione del turismo della Regione Abruzzo, sia al Settore Turismo della stessa Regione.

Dall’analisi dei dati relativi al movimento turistico nel decennio appena trascorso (Tabella 4) emergono alcune

evidenze empiriche di rilievo. Il numero di arrivi complessivi di turisti manifesta una crescita marcata nel primo

triennio del periodo analizzato, poi si mantiene ancora in crescita fino al 2006, e successivamente fa registrare un

andamento altalenante. Il numero di arrivi manifesta una sostanziale tenuta nel biennio 2007‐2008, per poi calare

bruscamente. Le presenze turistiche mostrano una dinamica similare. Occorre però considerare un elemento che

contribuisce a spiegare il trend recente. I dati relativi al 2009 e al 2010 sono depurati dal flusso generato dalle

persone ospitate nelle strutture ricettive a seguito del sisma che ha colpito L’Aquila il 6 aprile 2009. Questa

situazione può essere considerata, in parte, all’origine del forte calo di arrivi e presenze che si è verificato proprio

nell’anno 2009, parzialmente compensato da una ripresa nel 2010. Peraltro, pur in presenza di questo fenomeno, il

numero di arrivi e presenze registrato nel biennio 2009‐2010 risulta superiore a quello di inizio periodo di quasi un

20 per cento.

Tabella 4. Movimento turistico nel Comune di Pescara

Anno 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Arrivi (numero di turisti arrivati)

Arrivi italiani 80.975 82.029 91.036 95.157 100.511 103.264 100.677 101.485 95.165 97.357

Arrivi stranieri 19.930 25.033 23.360 26.467 23.590 24.194 25.318 25.430 21.845 24.084

Arrivi totali 100.905 107.062 114.396 121.624 124.101 127.458 125.995 126.915 117.010 121.441

Presenze (numero di notti trascorse)

Presenze italiani 154.314 160.050 188.464 198.056 197.520 199.535 194.778 186.331 173.630 174.034

Presenze stranieri 62.524 76.640 82.394 75.404 70.562 79.416 86.051 84.592 74.953 86.335

Presenze totali 216.838 236.690 270.858 273.460 268.082 278.951 280.829 270.923 248.583 260.369

Pemanenza media (rapporto tra presenze e arrivi)

Italiani 1,91 1,95 2,07 2,08 1,97 1,93 1,93 1,84 1,82 1,79

Stranieri 3,14 3,06 3,53 2,85 2,99 3,28 3,40 3,33 3,43 3,58

Totale 2,15 2,21 2,37 2,25 2,16 2,19 2,23 2,13 2,12 2,14

Nota: I fluss i relativi agl i anni 2009 e 2010 non comprendono quel lo prodotto dagl i ospitati nel le strutture ricettive a segui to del l ’evento s i smico del 6 apri le 2009

Fonte: Azienda di Promozione Turis tica del la Regione Abruzzo (APTR)




Alla dinamica descritta hanno fornito un contributo di rilievo i turisti stranieri, sia in termini di arrivi che, soprattutto,

in termini di presenze. Ciò si riflette su una tendenza peculiare. Per i turisti italiani, a partire dal 2004, diminuisce

progressivamente la permanenza media, ovvero il rapporto tra presenze e arrivi. Per i turisti stranieri, la permanenza

media manifesta una forte variabilità nel periodo esaminato, ma il dato si colloca comunque all’interno di un trend

che ha ripreso a crescere dopo il picco minimo registrato nel 2004.

Nell’arco di tempo preso in considerazione, si registrano mutamenti di rilievo nella composizione della capacità

ricettiva (Tabella 5). A partire dal 2007 è diminuito fortemente il numero di strutture alberghiere di classe inferiore,

ovvero di alberghi ad 1 stella. Tale dinamica è stata in parte contrastata dall’apertura di nuove strutture a 2 e 4

stelle, mentre i 3 stelle nel 2010 sono tornati allo stesso numero registrato nel 2001 e nel 2002. Il processo di

riorganizzazione delle strutture alberghiere ha fatto sì che attualmente il loro numero sia inferiore rispetto all’inizio

del periodo, ma che l’offerta di posti letto sia lievemente superiore.

Mutamenti di maggiore entità si riscontrano nel contesto delle strutture complementari. Durante il decennio appena

trascorso è cresciuto esponenzialmente il numero di strutture, soprattutto quelle denominate “bed and breakfast”, e

così anche la quantità di posti letto messi a disposizione: nel 2001 rappresentavano appena il 2 per cento rispetto

alla capacità ricettiva complessiva registrata nel Comune di Pescara, nel 2010 hanno assunto un peso di quasi l’11

per cento.

Tabella 5. Capacità ricettiva nel Comune di Pescara

Anno 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

4 s tel le 5 5 4 4 4 4 5 6 6 6

3 stel le 10 10 12 12 12 12 11 11 11 10

2 stel le 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3

1 stel la 6 6 5 5 5 5 2 2 2 2

Totale strutture alberghiere 23 23 24 24 24 24 21 22 22 21

per posti letto 1.777 1.777 1.948 1.948 1.948 1.948 1.842 1.856 1.856 1.813

Bed & breakfast 2 2 2 4 4 9 10 13 18 24

Altre s trutture complementari 2 2 1 1 1 2 3 3 4 4

Totale strutture complementari 4 4 3 5 5 11 13 16 22 28

per posti letto 38 38 27 40 40 93 109 131 181 222

Totale strutture ricettive 27 27 27 29 29 35 34 38 44 49

Fonte: Azienda di Promozione Turi s tica del la Regione Abruzzo (APTR)




3.1.4. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI DIREZIONALI E COMMERCIALI: IMPRESE ATTIVE NEL TERZIARIO E NEL

COMMMERCIO

L’analisi delle imprese attive nei settori del terziario sconta alcuni limiti, in relazione alla disponibilità di dati puntuali

dal punto di vista territoriale. In particolare, i dati su base comunale sono reperibili grazie ai censimenti generali

dell’industria e dei servizi effettuati dall’Istituto Nazionale di Statistica (Istat); tuttavia gli ultimi risalgono al 2001, al

1991 e al censimento intermedio del 1996. Altri dati relativi alle imprese e articolati su base comunale, sono diffusi

dall’Ufficio Sistema Informativo Statistico della Regione Abruzzo, attraverso un apposito applicativo geo‐statistico (su

dati Istat: Asia, Archivio statistico delle imprese attive). Questi dati hanno il pregio di essere articolati su base

annuale, ma coprono un arco temporale datato: dal 1996 al 2000 e dal 2002 al 2005. Ulteriori basi di dati fanno

riferimento ad un arco temporale più prossimo, tra questi in particolare quelli pubblicati nell’ambito dell’analisi

trimestrale della natalità e mortalità delle imprese denominata Movimprese, condotta da InfoCamere per conto di

Unioncamere sugli archivi di tutte le Camere di Commercio italiane. Tuttavia, questi dati presentano il limite di

giungere ad un dettaglio territoriale su base provinciale, e non comunale.

Per ovviare ai limiti delle varie fonti citate, si è ritenuto opportuno operare come segue. Per i periodi 1996‐2000 e

2002‐2005 sono stati mantenuti i dati comunali diffusi dall’Ufficio Sistema Informativo Statistico della Regione

Abruzzo. Il dato relativo al 2001 è stato estrapolato per interpolazione tra i due dati precedente e seguente. Per il

periodo 2006‐2010, i dati relativi al Comune di Pescara sono stati estrapolati dai dati Unioncamere, rapportando il

peso delle imprese insediate nel Comune a quella delle imprese nella Provincia sulla base dei dati fino al 2005.

I settori presi in considerazione sono quelli relativi ad alberghi e ristorazione (“H” nella classificazione Ateco 1991; “I”

nella classificazione Ateco 2007), trasporti e comunicazioni (“I”, Ateco 1991; “H” e “J”, Ateco 2007), intermediazione

monetaria e finanziaria (“J”, Ateco 1991; “K”, Ateco 2007), attività professionali varie e di servizio alle imprese (“K”,

Ateco 1991; “L”, “M” e “N”, Ateco 2007).

Dalle elaborazioni svolte emerge una notevole vivacità per il settore alberghi e ristorazione e per le attività

professionali (Figura 9). Per quanto concerne le attività professionali e i servizi alle imprese, si registra una crescita

pressoché costante del numero di imprese a partire dal 1998. Su base provinciale è stata riscontrata una notevole

diminuzione delle imprese attive tra il 2008 e il 2009; è verosimile che ciò sia imputabile alla crisi economica

internazionale e che il medesimo fenomeno sia riscontrabile anche a livello comunale. Nello stesso periodo, emerge,

al contrario, la debolezza dei settori trasporti e comunicazioni e intermediazione monetaria e finanziaria (Figura 10),

per i quali il numero delle imprese è al più costante se non in netta diminuzione.




Figura 9. Dinamica delle imprese nei settori alberghi e ristorazione e delle attività professionali (base 1996 = 100)

Per quanto concerne le imprese del commercio (Figura 11) emergono evidenze empiriche similari sia per quelle

attive nel commercio all’ingrosso, che per quelle attive nel commercio al dettaglio. Dopo una crescita marcata nella

prima fase dell’arco temporale preso in considerazione – fino al 1997 per il commercio al dettaglio e fino al 1999 per

il commercio all’ingrosso – si registra una diminuzione ininterrotta fino al 2004, che ha portato il numero di imprese

ai livelli di inizio periodo.

Nel periodo compreso tra il 2006 e il 2010, su base provinciale, le imprese attive nel commercio al dettaglio risultano

pressoché stazionarie: l’incremento medio annuo è di appena lo 0,01 per cento. Tuttavia, è possibile che nel comune

di Pescara si sia registrata una ulteriore contrazione; questo perché il peso delle imprese insediate all’interno del

territorio comunale, rispetto a quelle insediate nell’intera provincia, è risultato in marcata diminuzione sin dal 1999:

era del 49 per cento in quello stesso anno, è poi sceso al 47 per cento nel 2000, è ulteriormente diminuito al 42 per

cento nel 2005.




Figura 10. Dinamica delle imprese nei settori trasporti e comunicazioni e intermediazione monetaria e finanziaria (base 1996 =

100)

Figura 11. Dinamica delle imprese nel settore del commercio (base 1996 = 100)




3.2. ANALISI DELL’OFFERTA ATTUALE E POTENZIALE

3.2.1. DRIVER DELL’OFFERTA DI BENI IMMOBILI: LE IMPRESE ATTIVE NELLE COSTRUZIONI E LA DINAMICA DEI PERMESSI DI

COSTRUIRE

L’analisi dei soggetti attivi nel settore dell’offerta di beni immobili, cioè delle imprese di costruzioni, viene ampliata

al fine di considerare non solo quelle con sede all’interno del territorio comunale, ma anche quelle insediate nella

provincia di Pescara. Le prime manifestano una dinamica altalenante nel periodo 1996‐2005 (Figura 12), con una

crescita marcata solamente nel triennio 2003‐2005. Le seconde invece esprimono una crescita pressoché continua

nell’intero arco temporale preso in considerazione; l’incremento risulta più marcato tra gli anni 2003 e 2008 con un

tasso medio annuo di oltre il 5 per cento, negli ultimi due anni invece la crescita è più moderata con un tasso medio

annuo di circa il 2,5 per cento.

Figura 12. Dinamica delle imprese nel settore delle costruzioni (base 1996 = 100)

Varie indagini condotte in tempi recenti segnalano che, sul territorio nazionale, in seguito alla crisi iniziata nel 2008,

gli investimenti nel settore delle costruzioni sono progressivamente diminuiti. A titolo esemplificativo, si consideri

quanto riportato nell’Osservatorio Congiunturale sull’Industria delle Costruzioni (Figura 13) curato dall’Associazione

Nazionale dei Costruttori Edili (Ance, giugno 2011): “Il 2010, secondo l’Ance, si è chiuso con una riduzione degli

investimenti in costruzioni del 6,4%, una flessione maggiore di quella quantificata dall’Istat (‐4,3%). […] In quattro

anni, dal 2008 al 2011, il settore delle costruzioni avrà perso il 19,8% in termini di investimenti. La produzione




di nuove abitazioni si è ridotta del 35,5%, l’edilizia non residenziale privata è diminuita del 19,2%.” Nel medesimo

studio si pone l’accento sulla progressiva diminuzione dei nuovi volumi immessi sul mercato, per quanto concerne gli

immobili a destinazione residenziale, rilevando che “I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono

l’andamento negativo delle progettazioni: secondo l’Istat il volume dei nuovi fabbricati residenziali per i quali sono

stati rilasciati i permessi di costruzione si è ridotto del 28,7% tra il 2005 e il 2008.”

Figura 13. Investimenti nelle costruzioni in milioni di euro 2000 (a sinistra) e permessi di costruire relativi ad abitazioni nuove

e ampliamenti (a destra)

Estratti da: Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, Osservatorio Congiunturale sull’Industria delle Costruzioni, giugno 2011

I dati sui permessi di costruire diffusi dall’Istat consentono di tracciare un quadro più approfondito rispetto al

territorio della provincia di Pescara, sebbene la disponibilità di tali dati si limiti ad alcuni anni addietro (Tabella 6).

Nell’arco temporale compreso tra il 1996 e il 2008, la quantità e il volume dei fabbricati residenziali per cui sono stati

rilasciati permessi di costruire, siano essi nuovi fabbricati o ampliamenti di edifici esistenti, manifestano due picchi, il

più rilevante dei quali si colloca nell’anno 2001, mentre un picco secondario è stato registrato nel 2004 (Figura 14 e

Figura 15). Il primo picco rappresenta il culmine di una fase di crescita iniziata nel 1997. Tale fase si sviluppa

parallelamente al ciclo positivo dei prezzi degli immobili residenziali, che dopo essere diminuiti fortemente a partire

dal 1991 hanno ripreso a crescere nella seconda metà degli anni Novanta. A partire dal secondo picco, nel 2004 con

oltre 913.000 metri cubi di volumi residenziali assentiti, è iniziata una fase di progressiva diminuzione dei volumi

residenziali per cui sono stati rilasciati permessi. L’ultimo dato rilevato risale al 2008 ed è pari a poco meno di

530.000 metri cubi; peraltro le proiezioni disponibili indicano per gli ultimi due anni, il 2009 e il 2010, una ulteriore

diminuzione dei volumi, verosimilmente a livelli prossimi ai minimi registrati alla metà degli anni Novanta: tra

400.000 e 300.000 metri cubi assentiti all’anno.

Anche la quantità e il volume dei fabbricati non residenziali, sia fabbricati nuovi che ampliamenti di edifici esistenti,

manifestano due picchi nel periodo analizzato: il primo nel 2000 con circa 1 milione di metri cubi complessivi, il




secondo assai più rilevante nel 2005 con quasi 1,6 milioni di metri cubi (Figura 16). Negli altri periodi, tra il 2001 e il

2004 e dal 2006 in poi, i volumi complessivi messi in campo annualmente si collocano approssimativamente tra

450.000 e 620.000 metri cubi. Le proiezioni effettuate tenendo conto dei dati diffusi dall’Ance per l’intero territorio

nazionale indicano che anche nel 2009 e 2010 dovrebbe essere stata registrata una moderata diminuzione dei

volumi non residenziali.

Tabella 6. Informazioni relative ai permessi di costruire rilasciati nella provincia di Pescara

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fabbricati residenziali

Nuovi

Fabbricati

Numero 235 189 186 401 296 442 371 375 474 337 299 267 291

Volume 306.812 275.419 330.971 574.070 551.602 935.948 747.686 756.721 818.490 688.403 517.862 486.874 452.080

Superficie 97.720 88.931 113.106 184.809 196.396 338.084 250.636 265.986 270.330 227.298 170.448 158.716 159.896

Abitazioni

Numero 549 510 588 839 1.166 1.862 1.462 1.618 1.724 1.416 1.160 1.070 1.136

Sup. utile ab. 55.372 46.790 54.231 84.022 93.741 156.456 122.455 127.369 138.024 107.157 86.645 81.718 82.966

Ampliamenti

Ampliamenti con abitazioni

Volume 63.415 36.833 32.688 92.960 66.639 71.727 26.008 26.121 76.734 73.488 77.430 81.872 62.777

Superficie 19.912 11.308 11.187 29.091 21.896 26.188 8.760 8.109 24.547 23.496 26.643 27.556 20.974

Numero (abitazioni) 146 101 78 184 130 161 59 65 161 196 236 244 176

Sup. utile ab. 13.606 8.386 6.905 16.496 11.546 16.320 5.489 5.107 14.781 15.843 16.932 19.095 15.072

Altri ampliamenti

Volume 8.931 7.531 12.961 20.114 12.477 50.482 19.447 18.902 18.096 20.225 16.961 14.134 12.999

Superficie 3.433 3.050 3.757 6.570 4.263 15.058 6.775 6.249 5.834 6.013 5.951 4.570 3.733

Totale vol. fabbr. res. 379.158 319.783 376.620 687.144 630.718 1.058.157 793.141 801.744 913.320 782.116 612.253 582.880 527.856

Fabbricati non residenziali

Nuovi

Fabbricati

Numero 114 155 83 96 62 93 99 88 95 104 79 71 64

Volume 635.187 449.392 115.650 524.267 972.255 440.029 431.352 344.316 276.438 792.503 443.903 484.907 419.805

Superficie 99.928 77.020 24.066 67.494 93.227 71.083 73.702 63.031 50.802 120.723 58.886 76.355 75.474

Abitazioni

Numero 19 32 16 31 18 13 16 32 15 18 15 32 15

Ampliamenti

Ampliamenti

Volume 73.548 50.982 29.684 65.212 67.230 97.023 25.662 212.850 229.495 769.448 108.943 136.002 138.733

Superficie 17.108 7.848 7.085 14.571 11.682 17.488 6.108 65.860 29.718 96.994 28.050 26.364 20.133

Numero (abitazioni) 2 3 4 5 6 0 3 4 ‐ 2 2 8 2

Totale vol. fabbr. non res. 708.735 500.374 145.334 589.479 1.039.485 537.052 457.014 557.166 505.933 1.561.951 552.846 620.909 558.538

Fonte: Istat, rilevazione statistica sui permessi di costruire




Figura 14. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara (volumi in mc)

Figura 15. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara: fabbricati residenziali (volumi in mc)




Figura 16. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara: fabbricati non residenziali (volumi in mc)




3.3. INTERAZIONE TRA DOMANDA E OFFERTA: I MERCATI DI RIFERIMENTO E LE FONTI INFORMATIVE

L’analisi della domanda e dell’offerta fornisce evidenze empiriche in chiaroscuro. Da un lato, infatti, emergono

fenomeni tali da contribuire positivamente alla domanda di beni immobili e di servizi di rango urbano; dall’altro vi

sono elementi di criticità che affliggono alcuni settori economici di rilievo.

Pertanto, appare opportuno approfondire i risultati dell’interazione tra domanda e offerta nei mercati di riferimento,

cioè il mercato immobiliare e il mercato delle costruzioni. Tale indagine consente di giungere anche alla definizione

puntuale del sistema di valori di riferimento per l’elaborazione della valutazione economico finanziaria. I valori sono

costituiti dai costi da sostenere per la realizzazione delle opere, nonché dai prezzi e dalle tariffe ai quali i beni

realizzati e i servizi forniti verranno collocati sul mercato.

Per l’effettuazione dell’analisi dell’interazione tra domanda e offerta, è opportuno fare riferimento a due tipologie di

fonti.

La prima tipologia è costituita da quelle che sono denominate “fonti accreditate”. Si tratta di pubblicazioni di settore,

quali prezziari e osservatori, che forniscono dati sintetici, ovvero costi o prezzi medi, massimi e minimi, riferiti ad uno

specifico momento e ad uno specifico mercato. Sul versante dei valori registrati sul mercato immobiliare tra le fonti

accreditate figurano l’Osservatorio del Mercato Immobiliare curato dall’Agenzia del Territorio, le quotazioni rilevate

dalla rivista Consulente Immobiliare, i borsini immobiliare curati da operatori del settore (Tecnocasa) o da loro

associazioni (Fiaip). Sul versante dei valori di costo si fa riferimento ai dati archiviati presso Enti pubblici e imprese, ai

prezziari relativi a tipologie edilizie (Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano, Maggioli), alle pubblicazioni

periodiche delle Camere di Commercio.

La seconda tipologia è costituita da quelle che sono denominate “fonti dirette”. Si tratta di informazioni puntuali,

riferite a singoli casi, realizzati o in corso di realizzazione, sufficientemente similari rispetto ai beni e servizi oggetto di

analisi. Tali informazioni sono reperite presso uffici pubblici e operatori professionali del settore delle costruzioni e

del mercato immobiliare locale.




3.3.1. FONTI ACCREDITATE: IL MERCATO IMMOBILIARE DI PESCARA NEI DATI TRATTI DA OSSERVATORI

Sono state svolte opportune indagini di mercato finalizzate all’individuazione di quotazioni immobiliari e di prezzi di

offerta, nei diversi segmenti del mercato immobiliare cui afferiscono le varie destinazioni urbanistiche individuate

sulla base delle indicazioni del Piano Regolatore del Comune di Pescara. Le fonti informative utilizzate sono

riconducibili alle seguenti tipologie:

‐ fonti indirette – costituite dai dati sintetici elaborati con cadenza periodica (semestrale, annunale) da

Osservatori nazionali ed Istituti di Ricerca, o pubblicati su riviste del settore;

‐ fonti dirette – costituite da rilevazioni puntuali riferite ad immobili con caratteristiche similari a quelle dei

beni oggetto di stima.

Le indagini di mercato sono state indirizzate a formare il quadro dei valori immobiliari di riferimento per la stima del

più probabile valore di mercato delle superifici con le seguenti destinazioni d’uso:

‐ residenziale;

‐ commerciale;

‐ direzionale.

3.3.2. FONTI INDIRETTE

Sono state consultate tre diverse fonti di tipo indiretto:

‐ OMI, Agenzia del Territorio;

‐ Consulente Immobiliare;

‐ Osservatorio immobiliare Tecnocasa.

La prima fonte indiretta consultata per i valori immobiliari è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

dell’Agenzia del Territorio, il quale fornisce le quotazioni immobiliari con cadenza semestrale. I valori di ogni zona, in

sintonia con l’impostazione adottata dall’Osservatorio, concernono immobili ordinari in ragione dello stato

conservativo prevalente nella zona omogenea.

Per quanto concerne nello specificio le quotazioni rilevate, si evidenzia che i valori immobiliari indicati si riferiscono

ad un’articolazione territoriale molto dettagliata, che individua aree interessate da un mercato omogeneo. La

localizzazione degli ambiti di intervento è stata effettuata con l’ausilio del servizio di navigazione territoriale GEOPOI,

disponibile nel sito internet dell’Agenzia del Territorio.




Come si evince dalla Figura 17, l’Ambito A5 – è interamente ricompreso nella zona omogenea C2, l’Ambito A2 ricade

all’interno di due zone omogenee, C5 (circa 20%) e C6 (circa 80%). Il quadro completo delle quotazioni rilevate è

riportato nelle successive tabelle da Tabella 7 a Tabella 18.

Figura 17. Individuazione delle microzione catastali (Geopoi)

Oltre all’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio è stata consultata la rivista specializzata Consulente Immobiliare, la

quale pubblica le quotazioni di immobili residenziali e commerciali delle città capoluogo di Provincia e dei principali

comuni non capoluogo. Le quotazioni delle compravendite, espresse in unità di euro/mq, sono medie dei prezzi

rilevati nel semestre di riferimento e afferiscono ad alloggi liberi situati in edifici nuovi o ristrutturati. La rivista

riporta le quotazioni della città di Pescara e le organizza per Centro storico, semicentro e periferia. Le quotazioni

rilevate per le residenze in Centro storico sono di 3.600 euro/mq, mentre nel semicentro si attestano sui 2.400

euro/mq e in periferia sui 1.700 euro/mq. Il quadro completo delle quotazioni è indicato nella Tabella 19 e nella

Tabella 20.

Le quotazioni restituite dalla rivista Consulente Immobiliare consentono di individuare una serie storica di dati. Ciò

permette di conoscere e studiare l’evoluzione temporale dei valori del mercato immobiliare pescarese. Le

elaborazioni effettuate nel grafico di seguito esposto (Figura 18) si riferiscono ai valori immobiliari di edifici a

destinazione residenziale riportati dalla rivista. E’ stato assunto come riferimento l’anno 2000. Il diagramma

evidenzia come nel corso dell’ultimo decennio l’andamento dei prezzi di semicentro e periferia abbia un

comportamento analogo. In particolare si evidenzia anche come sia presente un picco nel 2008 al quale è seguito un

momento di stasi con un assestamento sensibile nel corso dell’ultimo triennio nel semicentro e nella periferia,

mentre nella zona centrale è presente una tendenza al rialzo.




Il gruppo Tecnocasa pubblica annualmente i dati del proprio Osservatorio Immobiliare nel quale sono presenti le

quotazioni di immobili a destinazione residenziale delle città capologo di Provincia. Le quotazioni, in unità di euro,

sono riportate nella Tabella 21 e si riferiscono all’anno 2009.

Figura 18. Variazione dei numeri indice su base decennale

0,0020,0040,0060,0080,00

100,00120,00140,00160,00180,00200,00

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Titolo asse

PESCARAvariazione dei numeri indice

centro

semicentro

periferia

Tabella 7. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 residenziale

RESIDENZIALE Valori di mercato Valori locazioni

tipologia stato semestre min max min max min max

euro/mq euro/mq euro/mq/mese euro/mq/mese euro/mq/anno euro/mq/anno

2009 ‐ 2 1.850 2.350 7,20 8,90 86,40 106,80

2010 ‐ 1 1.900 2.400 7,20 8,70 86,40 104,402010 ‐ 2 1.950 2.500 7,20 8,70 86,40 104,40

2011 ‐ 1 2.050 2.650 7,20 8,70 86,40 104,402009 ‐ 2 1.400 1.850 5,10 7,20 61,20 86,40

2010 ‐ 1 1.450 1.900 5,10 7,20 61,20 86,402010 ‐ 2 1.500 1.950 5,10 7,20 61,20 86,40

2011 ‐ 1 1.600 2.050 5,10 7,20 61,20 86,402009 ‐ 2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

2010 ‐ 1 1.900 2.550 7,00 9,60 84,00 115,202010 ‐ 2 1.950 2.650 7,00 9,60 84,00 115,20

2011 ‐ 1 2.050 2.800 7,00 9,60 84,00 115,202009 ‐ 2 1.250 1.600 4,50 5,90 54,00 70,80

2010 ‐ 1 1.300 1.650 4,50 5,90 54,00 70,802010 ‐ 2 1.350 1.700 4,50 5,90 54,00 70,80

2011 ‐ 1 1.400 1.800 4,50 5,90 54,00 70,802009 ‐ 2 1.550 2.150 5,70 7,90 68,40 94,80

2010 ‐ 1 1.600 2.200 5,70 7,90 68,40 94,802010 ‐ 2 1.650 2.300 5,70 7,90 68,40 94,80

2011 ‐ 1 1.750 2.400 5,70 7,90 68,40 94,80

2009 ‐ 2 920 1.250 3,40 5,00 40,80 60,002010 ‐ 1 940 1.300 3,40 5,00 40,80 60,00

2010 ‐ 2 980 1.350 3,40 5,00 40,80 60,002011 ‐ 1 1.000 1.400 3,40 5,00 40,80 60,00

2009 ‐ 2 540 750 2,00 3,00 24,00 36,002010 ‐ 1 550 760 2,00 3,00 24,00 36,00

2010 ‐ 2 570 790 2,00 3,00 24,00 36,002011 ‐ 1 600 830 2,00 3,00 24,00 36,00

Box auto normale

Posti auto coperti normale

Posti auto scoperti normale

Ville e villini normale

normale

ottimo

Abitazioni di tipo economico normale

Abitazioni civili




Tabella 8. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 commerciale

COMMERCIALE Valori di mercato Valori locazioni

tipologia stato semestre min max min max min maxeuro/mq euro/mq euro/mq/mese euro/mq/mese euro/mq/anno euro/mq/anno

2009 ‐ 2 1.500 2.000 6,20 8,30 74,40 99,60

2010 ‐ 1 1.550 2.050 6,40 8,50 76,80 102,002010 ‐ 2 1.600 2.150 6,70 8,90 80,40 106,80

2011 ‐ 1 1.650 2.200 6,90 9,60 82,80 115,202009 ‐ 2 2.200 2.800 9,50 12,00 114,00 144,00

2010 ‐ 1 2.250 2.850 9,80 12,30 117,60 147,60

2010 ‐ 2 2.350 2.950 10,00 12,90 120,00 154,802011 ‐ 1 2.450 3.100 10,50 14,00 126,00 168,00

ottimo 2011 ‐ 1 3.100 4.600 14,00 21,00 168,00 252,00

Magazzini normale

normaleNegozi

Tabella 9. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 terziario

TERZIARIO Valori di mercato Valori locazioni


2009 ‐ 2 1.650 2.400 7,30 9,90 87,60 118,80

2010 ‐ 1 1.700 2.450 7,40 10,10 88,80 121,202010 ‐ 2 1.750 2.550 7,40 10,10 88,80 121,20

2011 ‐ 1 1.750 2.550 7,40 10,10 88,80 121,20

Uffici normale

Tabella 10. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 produttivo

PRODUTTIVO Valori di mercato Valori locazioni


2009 ‐ 2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐2010 ‐ 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

2010 ‐ 2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐2011 ‐ 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐2009 ‐ 2 1.700 2.000 7,30 8,30 87,60 99,60

2010 ‐ 1 1.750 2.050 7,40 8,40 88,80 100,802010 ‐ 2 1.800 2.150 7,80 8,80 93,60 105,602011 ‐ 1 1.850 2.200 8,10 9,40 97,20 112,80

Laboratori normale

Capannoni industriali normale







2009 ‐ 2 1.300 1.800 5,00 6,60 60,00 79,202010 ‐ 1 1.300 1.800 5,00 6,60 60,00 79,202010 ‐ 2 1.350 1.900 5,20 6,90 62,40 82,802011 ‐ 1 1.350 1.950 5,20 6,90 62,40 82,802009 ‐ 2 950 1.400 4,00 5,10 48,00 61,202010 ‐ 1 950 1.400 4,00 5,10 48,00 61,202010 ‐ 2 1.000 1.450 4,20 5,30 50,40 63,602011 ‐ 1 1.050 1.500 4,20 5,30 50,40 63,602009 ‐ 2 1.400 1.850 5,00 6,70 60,00 80,402010 ‐ 1 1.400 1.850 5,00 6,70 60,00 80,402010 ‐ 2 1.450 1.950 5,20 7,00 62,40 84,002011 ‐ 1 1.500 2.000 5,20 7,00 62,40 84,002009 ‐ 2 850 1.250 3,70 4,60 44,40 55,202010 ‐ 1 850 1.250 3,70 4,60 44,40 55,202010 ‐ 2 890 1.300 3,90 4,80 46,80 57,602011 ‐ 1 910 1.350 3,90 4,80 46,80 57,602009 ‐ 2 850 1.200 3,60 4,50 43,20 54,002010 ‐ 1 850 1.200 3,60 4,50 43,20 54,002010 ‐ 2 890 1.250 3,80 4,70 45,60 56,402011 ‐ 1 910 1.300 3,90 4,80 46,80 57,602009 ‐ 2 500 740 2,10 3,00 25,20 36,002010 ‐ 1 500 470 2,10 3,00 25,20 36,002010 ‐ 2 530 780 2,20 3,10 26,40 37,202011 ‐ 1 550 800 2,20 3,10 26,40 37,202009 ‐ 2 300 430 1,20 1,70 14,40 20,402010 ‐ 1 300 430 1,20 1,70 14,40 20,402010 ‐ 2 320 450 1,30 1,80 15,60 21,602011 ‐ 1 330 460 1,30 1,80 15,60 21,60




Abitazioni civili

normale

ottimo

Abitazioni di tipo economico normale

Box auto normale








2009 ‐ 2 780 1.100 4,00 4,80 48,00 57,602010 ‐ 1 780 1.100 4,00 4,80 48,00 57,60

2010 ‐ 2 820 1.150 4,20 5,00 50,40 60,002011 ‐ 1 840 1.200 4,30 5,10 51,60 61,20

2009 ‐ 2 1.250 1.750 6,30 7,80 75,60 93,60

2010 ‐ 1 1.250 1.750 6,30 7,80 75,60 93,602010 ‐ 2 1.300 1.850 6,60 8,20 79,20 98,40

2011 ‐ 1 1.300 1.900 6,80 8,40 81,60 100,80

Negozi normale

Magazzini normale




2009 ‐ 2 1.200 1.750 5,90 7,80 70,80 93,602010 ‐ 1 1.200 1.750 5,90 7,80 70,80 93,60

2010 ‐ 2 1.250 1.850 6,20 8,20 74,40 98,40

2011 ‐ 1 1.300 1.900 6,20 8,40 74,40 100,80

Uffici normale


Produttivo Valori di mercato Valori locazioni



2009 ‐ 2 690 1.050 3,30 4,70 39,60 56,402010 ‐ 1 690 1.050 3,30 4,70 39,60 56,40

2010 ‐ 2 720 1.100 3,50 4,90 42,00 58,802011 ‐ 1 740 1.150 3,60 5,00 43,20 60,00

2009 ‐ 2 970 1.350 4,60 6,20 55,20 74,40

2010 ‐ 1 970 1.350 4,60 6,20 55,20 74,402010 ‐ 2 1.000 1.400 4,80 6,50 57,60 78,00

2011 ‐ 1 1.050 1.450 4,90 6,70 58,80 80,40

Laboratori normale








2009 ‐ 2 1.450 1.950 5,80 7,10 69,60 85,202010 ‐ 1 1.500 1.950 6,00 7,10 72,00 85,202010 ‐ 2 1.500 2.000 6,00 7,10 72,00 85,202011 ‐1 1.600 2.100 6,00 7,10 72,00 85,202009 ‐ 2 1.150 1.600 4,50 5,90 54,00 70,802010 ‐ 1 1.200 1.600 4,70 6,00 56,40 72,002010 ‐ 2 1.250 1.650 4,70 6,00 56,40 72,002011 ‐ 1 1.300 1.750 4,70 6,00 56,40 72,002009 ‐ 2 1.600 2.150 5,90 8,20 70,80 98,402010 ‐ 1 1.600 2.150 6,00 8,20 72,00 98,402010 ‐ 2 1.650 2.200 6,00 8,20 72,00 98,402011 ‐ 1 1.750 2.300 6,00 8,20 72,00 98,402009 ‐ 2 950 1.350 3,70 5,10 44,40 61,202010 ‐ 1 1.000 1.300 3,70 4,80 44,40 57,602010 ‐ 2 1.050 1.400 3,90 5,10 46,80 61,202011 ‐ 1 1.050 1.400 3,90 5,10 46,80 61,202009 ‐ 2 880 1.300 3,50 4,80 42,00 57,602010 ‐ 1 920 1.300 3,70 4,80 44,40 57,602010 ‐ 2 950 1.350 3,70 4,80 44,40 57,602011 ‐ 1 1.000 1.400 3,70 4,80 44,40 57,602009 ‐ 2 520 770 2,20 3,20 26,40 38,402010 ‐ 1 550 770 2,30 3,20 27,60 38,402010 ‐ 2 570 800 2,30 3,20 27,60 38,402011 ‐ 1 600 840 2,30 3,20 27,60 38,402009 ‐ 2 320 470 1,30 1,80 15,60 21,602010 ‐ 1 335 470 1,40 1,80 16,80 21,602010 ‐ 2 345 490 1,40 1,80 16,80 21,602011 ‐ 1 360 520 1,40 1,80 16,80 21,60

normale

Box auto normale




Abitazioni civili

normale

ottimo

Abitazioni di tipo economico








2009 ‐ 2 870 1.100 4,10 5,00 49,20 60,002010 ‐ 1 910 1.100 4,30 5,00 51,60 60,00

2010 ‐ 2 950 1.150 4,40 5,10 52,80 61,202011 ‐ 1 1.000 1.200 4,40 5,10 52,80 61,20

2009 ‐ 2 1.350 1.800 6,30 8,00 75,60 96,00

2010 ‐ 1 1.400 1.800 6,50 8,00 78,00 96,002010 ‐ 2 1.450 1.900 6,60 8,20 79,20 98,40

2011 ‐ 1 1.500 2.000 6,60 8,20 79,20 98,40

Magazzini normale

Negozi normale




2009 ‐ 2 1.200 1.700 5,70 7,80 68,40 93,602010 ‐ 1 1.250 1.700 6,00 7,80 72,00 93,602010 ‐ 2 1.300 1.750 6,00 7,80 72,00 93,602011 ‐ 1 1.350 1.850 6,00 7,80 72,00 93,60

Uffici normale


PRODUTTIVO Valori di mercato Valori locazioni



2009 ‐ 2 720 1.000 3,50 4,70 42,00 56,402010 ‐ 1 760 1.000 3,70 4,70 44,40 56,40

2010 ‐ 2 790 1.050 3,70 4,80 44,40 57,602011 ‐ 1 830 1.100 3,70 4,80 44,40 57,60

2009 ‐ 2 970 1.350 4,80 6,10 57,60 73,20

2010 ‐ 1 1.000 1.350 5,00 6,10 60,00 73,202010 ‐ 2 1.050 1.400 5,10 6,20 61,20 74,40

2011 ‐ 1 1.100 1.500 5,10 6,20 61,20 74,40


Laboratori normale




Tabella 19. Consulente Immobiliare, quotazioni Comune di Pescara, residenziale

RESIDENZIALE Valori di mercato

tipologia stato semestre centro semicentro periferia centro semicentro periferiaeuro/mq euro/mq euro/mq euro/mq/anno euro/mq/anno euro/mq/anno

2009 ‐ 2 3.500 2.600 1.900 146,00 110,00 84,00

2010 ‐ 1 3.500 2.500 1.800 146,00 110,00 84,00

2010 ‐ 2 3.600 2.500 1.800 146,00 110,00 84,002011 ‐ 1 3.600 2.500 1.800 146,00 110,00 80,00

2011 ‐ 2 3.600 2.400 1.700 140,00 106,00 80,00

Abitazioni civili normale

Tabella 20. Consulente Immobiliare, quotazioni Comune di Pescara, commerciale

COMMERCIALE Valori di mercato

tipologia stato semestre centro semicentro periferia centro semicentro periferiaeuro/mq euro/mq euro/mq euro/mq/anno euro/mq/anno euro/mq/anno

2009 ‐ 2 8.000 3.000 2.000 ‐ ‐ ‐

2010 ‐ 1 9.000 3.000 2.000 ‐ ‐ ‐

2010 ‐ 2 9.500 3.000 2.000 ‐ ‐ ‐2011 ‐ 1 9.500 3.000 2.000 ‐ ‐ ‐

2011 ‐ 2 9.500 2.900 2.000 ‐ ‐ ‐

Negozi normale

Tabella 21. Osservatorio Tecnocasa, quotazioni immobiliari Comune di Pescara

RESIDENZIALE Valori di mercato

tipologia stato semestre centro semicentro periferiaeuro/mq euro/mq euro/mq

signorile 2009 4.000 3.440 2.000medio 2009 3.300 2.870 1.700economico 2009 n.d. 2.210 1.500

Abitazioni civili




3.3.3. FONTI DIRETTE

L’analisi del mercato immobiliare è completata da indagini condotte presso agenzie immobiliari, siti internet e

pubblicazioni specializzate. Le indagini si sono concentrate, in questa prima fase, principalmente sugli edifici a

destinazione residenziale.

La ricerca ha interessato diverse tipologie di immobili ripartendo i dati reperiti in ragione di:

‐ caratteristiche estrinseche – localizzazione negli ambiti interessati dal presente studio o loro adiacenze;

‐ caratteristiche intrinseche – tipologia, consistenza, stato di conservazione;

‐ caratteristiche tecnologiche – dotazione di impianti.

Lo scostamento tra il prezzo di offerta ed il prezzo di compravendita medio nazionale per le abitazioni nuove,

secondo Il Sole 24 Ore, è individuato nel 12,2%, percentuale riferita al primo semestre 2011 e in leggero rialzo

rispetto ai precedenti semestri.

Dall’analisi dei dati reperiti si evincono i valori medi di 1.860 euro/mq per le abitazioni civili con uno stato di

conservazione normale nella zona dell'Ambito A2 e di 2.130 euro/mq per quanto concerne l’ambito A5.

Per la destinazione commerciale le indagini hanno consentito l’individuazione del valore unitario di 2.280 euro/mq

per l’Ambito A2 e di 2.010 euro/mq per l’ambito A5.

L’indagine effettuata per le superifici a destinazione terziaria e l’elaborazione dei dati raccolti hanno consentito

l’individuazione del valore di 2.010 euro/mq per l’ambito A5, mentre per l’ambito A2 non è stato possibile reperire

un campione significativo di immobili offerti in vendita.

Indagini specifiche sono state effettuate per la destinazione produttiva. Tali indagini hanno condotto

all’individuazione di un numero consistente di capannoni industriali offerti sia in vendita che in affitto. L’elaborazione

dei dati ha portato a identificare il valore di mercato in 740 euro/mq e quello di 43,20 euro/mq/anno per gli immobili

offerti in locazione.

Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile


Tabella 22. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Residenziale

Rif. Fonte Ubicazione Tipologia Piano Descrizione Stato Finiture Arredato Sup. Prezzo d'offerta Prezzo post‐cont. Prezzo unitario

mq euro euro euro/mq

12,20%

1 Tecnocasa via del Circuito trilocale n.d. ingresso, salone, cucina abitabile, due camere, bagno, ripostiglio, balcone perimetrale

ristrutturato n.d. n.d. 105,00 160.000 140.480 1.338

2 Tecnocasa via Matese quadrilocale p. 2 ingresso, salotto, cucina, tre camere, bagno, balcone

nuovo n.d. n.d. 80,00 128.000 112.384 1.405

3 Tecnocasa via Passo Lanciano

trilocale p. 2 ingresso, soggiorno, cucina abitabile, due camere, bagno, terrazzo, balcone


4 Tecnocasa via del Bagno Borbonico

bilocale p. 2 ingresso, soggiorno, cucina, camera, bagno, balcone

n.d. n.d. n.d. 60,00 155.000 136.090 2.268

5 Tecnocasa via del Bagno Borbonico

trilocale p. 4 ingresso, sala, cucina, due camere, bagno, ripostiglio, due balconi

usato n.d. n.d. 80,00 210.000 184.380 2.305

6 Tecnocasa via Arapietra bilocale p. t. ingresso, soggiorno, cucina, camera, bagno nuovo n.d. n.d. 55,00 150.000 131.700 2.395

7 Tecnocasa largo Giulianello quadrilocale n.d. ingresso, salone, cucina abitabile, tre camere, due bagni, ripostiglio, balcone


8 Tecnocasa via del Circuito trilocale p. 2 ingresso, sala, cucina abitabile, due camere, sudiolo, due bagni, tre balconi

n.d. n.d. n.d. 100,00 180.000 158.040 1.580

9 Tecnocasa c.so Vittorio Emanuele II

quadrilocale p. 6 ingresso, soggiorno con ancolo cucina, due camere, studio, due ripostigli, due bagni, balcone

n.d. n.d. n.d. 140,00 310.000 272.180 1.944

10 Tecnocasa via Napoli cinque locali n.d. ingresso, sala, cucina, tre camere, studio, due bagni, ripostiglio, balconi, cantina

n.d. n.d. n.d. 120,00 270.000 237.060 1.976

11 Tecnocasa via Teramo quadrilocale p. 4 ingresso, salone, cucina, tre camere, due bagni, ampio ripostiglio, tre balconi


Appartamenti di grandi dimensioni Valore medio 1.860



Tabella 23. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Residenziale



12,20%

1 Gabetti via Chiarini cinque locali p. 2 ingresso, salone, cucinino con tinello, tre camere, due bagni, due balconi

n.d. n.d. n.d. 160,00 290.000 254.620 1.591

3 Tecnocasa via Magellano bilocale n. d. ingresso, soggiorno con ancolo cottura, camera e bagno


4 Tecnocasa zona Gesuiti trilocale duplex ingresso, soggiorno, cucina, due camere, bagno, balconi, cantina

n.d. n.d. n.d. 70,00 130.000 114.140 1.631

5 Tecnocasa via Marco Polo quadrilocale p. 5 ingresso, sala, cucina, tre camere matrimoniali, bagno, ripostiglio, due balconi, soffitta

n.d. n.d. n.d. 110,00 170.000 149.260 1.357

6 Tecnocasa via Piero Gobetti

trilocale p .1 ingresso, soggiorno con ancolo cottura, due camere, due bagni, balconi

ottimo stato n.d. n.d. 80,00 225.000 197.550 2.469

7 Tecnocasa via Marco Polo quadrilocale p. 1 ingresso, soggiorno, cucina, tre camere, bagno, balcone, terrazzo, soffitta

n.d. n.d. n.d. 110,00 260.000 228.280 2.075

8 Tecnocasa via Piero Gobetti

cinque locali p. 3 ampio ingresso, salone, cucina, quattro camere matrimoniali, due bagni, ripostiglio, due balconi

n.d. n.d. n.d. 150,00 490.000 430.220 2.868

9 Tecnocasa via Bologna cinque locali p. 5 ampio ingresso, salone, cucina, studio, tre camere, due bagni, ripostiglio, balconi

n.d. n.d. n.d. 160,00 500.000 439.000 2.744

10 Pirelli RE Porta Nuova cinque locali p. 2 ingresso, cinque vani, bagno, ripostiglio, balconi da ristrutturare n.d. n.d. 93,00 210.000 184.380 1.983

11 Pirelli RE via Giulio Mazzarino

attico p. 6 ingresso, soggiorno, cucina abitabile, tre camere, due bagni

n.d. n.d. n.d. 142,00 372.000 326.616 2.300

12 Ciccantelli Immobiliare

Porta Nuova attico p. 6duplex

ingresso, soggiorno, cucinotto, tre camere, tre bagni, ampio terrazzo, ripostiglio

nuovo elegante n.d. 140,00 309.000 271.302 1.938

13 Ciccantelli Immobiliare

Porta Nuova bilocale p. 7 ingresso, soggiorno con ancolo cottura, terrazzo, disimpegno, matrimoniale mansardata, balcone, bano

nuovo elegante n.d. 68,00 161.300 141.621 2.083

Appartamenti di grandi dimensioni Valore medio 2.130



Tabella 24. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Commerciale



12,20%

1 Tecnocasa via Pisa negozio p. t. ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno n.d. n.d. n.d. 40,00 120.000 105.360 2.634

2 Casa.it via del Santuario

negozio p. t. ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno ristrutturato n.d. no 80,00 210.000 184.380 2.305

3 Casa.it zona semicentrale

negozio p. t. ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno n.d. n.d. no 140,00 310.000 272.180 1.944

4 Tecnocasa via del Santuario

negozio p. t. costruzione indipendente a uso commerciale, ingresso, sala espositiva, ufficio, bagno

n.d. n.d. n.d. 350,00 950.000 834.100 2.383

5 Casa.it via del Circuito negozio p. t. locale commerciale, ambiente unico, bagno ristrutturato n.d. n.d. 40,00 98.000 86.044 2.151

Negozi Valore medio 2.280

Tabella 25. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Commerciale



12,20%

1 Casa.it Zona centrale ufficio n.d. ufficio composto da ingrsso, reception, due stanze, bagno

abitabile buone no 60,00 180.000 158.040 2.634

2 Case.trovit.it Porta Nuova ufficio p. t. locale ufficio con due vetrine fronte strada, nuovo buone n.d. 70,00 145.000 127.310 1.819

3 Casa.it Porta Nuova ufficio n.d. ufficio composto reception, da tre stanze, bagno

abitabile buone sì 100,00 240.000 210.720 2.107

4 Eurekasa.it Tiburtina ufficio / studio 1 ufficio composto da unico ambiente, bagno mediocre buone no 300,00 650.000 570.700 1.902

5 Eurekasa.it via Tinozzi studio n.d. studio medico composto da ingresso, tre stanze, bagno

ristrutturato buone no 70,00 125.000 109.750 1.568

Ufficio / Studio Valore medio 2.010



Tabella 26. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Terziario


mq euro euro euro/mq12,20%

1 Casa.it Zona centrale ufficio n.d. ufficio composto da ingrsso, reception, due stanze, bagno

abitabile buone no 60,00 180.000 158.040 2.634

2 Case.trovit.it Porta Nuova ufficio p. t. locale ufficio con due vetrine fronte strada, nuovo buone n.d. 70,00 145.000 127.310 1.819

3 Casa.it Porta Nuova ufficio n.d. ufficio composto reception, da tre stanze, bagno

abitabile buone sì 100,00 240.000 210.720 2.107

4 Eurekasa.it Tiburtina ufficio / studio 1 ufficio composto da unico ambiente, bagno mediocre buone no 300,00 650.000 570.700 1.902

5 Eurekasa.it via Tinozzi studio n.d. studio medico composto da ingresso, tre stanze, bagno

ristrutturato buone no 70,00 125.000 109.750 1.568

Ufficio / Studio Valore medio 2.010



Tabella 27. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 – Produttivo, capannoni in vendita

N. Rif. Fonte Ubicazione Tipologia Piano Descrizione Note Stato Finiture Sup. Prezzo d'offerta Prezzo post‐cont. Prezzo unitario

mq euro euro euro/mq6%

1 Pescara Capannone T, 1 ‐ Usato Mediocre 375,00 215.000 201.885 538

2 Immobiliare .it PescaraSan Donato

Capannone T Fabbricato uso artigianale, 400 mq di area produttiva con possiblità di soppalco, piazzale esclusivo.

‐ Usato Mediocre 400,00 340.000 319.260 798

3 Pescara Capannone T Unico ambitente, h 6 m ‐ Usato Mediocre 350,00 315.000 295.785 845

4 Pescara Capannone T ‐ Usato Mediocre 160,00 130.000 122.070 763

Capannoni Valore medio 740

Tabella 28. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Produttivo, capannoni in affitto

N. Rif. Fonte Ubicazione Tipologia Piano Descrizione Note Stato Finiture Sup. Canone mensile Prezzo unitario Prezzo unitario

mq euro euro/mq/mese euro/mq/anno12

1 Prelli RE Agency PescaraZona industriale (adiacenze cementificio)

Capannone T, 1 Fabbricato produttivo con corte esterna di pertinenza esclusiva. PT: zona produttiva di 600mq h 4,50, doppio bagno, spogliatoio, 2 ingressi merci; P1: 100 mq uffici, bagno, segreteria, sala riunioni, direzione.

‐ Usato Mediocre 700 3.000 4,29 51,43

2 Immobiliare .it Pescara Via Tiburtina

Capannone T Fabbricato uso commerciale e deposito, 2 ingressi, 1160 mq spazio produttivo h 5 m, 100 mq uffici

‐ Usato Buono 1.580 5.500 3,48 41,77

3 Soloaffitti.it PescaraZona industriale

Capannone T, 1 Capannone con unico vano di 500 mq h 6 m, al P1 130 mq di uffici. Ampio piazzale esterno

‐ Usato Buono 630 2.200 3,49 41,90

4 Immobiliare .it Pescara Via Tiburtina

Magazzino T, 1 Ampio capannone composto da un unico vano di 500 mq, 6 uffici, piazzale comune

‐ Usato Buono 700 2.200 3,14 37,71

Capannoni Valore medio 43,20




3.3.4. VALORE DEI DIRITTI EDIFICATORI

Il Settore Programmazione del Territorio del Comune di Pescara ha fornito la “Relazione di stima del valore dei diritti

edificatori a Pescara”. Dalla Relazione si evincono il valore in euro/mq di SUL e la percentuale di incidenza del

terreno per le diverse destinazioni d’uso.

La Tabella 29 sintetizza il valore dei diritti edificatori per le zone omogenee all’interno delle quali ricadono gli ambiti

A2 e A5.

Tabella 29. Valore dei diritti edificatori e incidenza area nelle zone omogenee oggetto di studio

Zona omogenea C2 Zona omogenea C5 Zona omogenea C6

tipologia Incid. 2009 ‐ II sem. agg. 2011 ‐ I sem Incid. 2009 ‐ II sem. agg. 2011 ‐ I sem Incid. 2009 ‐ II sem. agg. 2011 ‐ I sem% euro/mq SUL euro/mq SUL % euro/mq SUL euro/mq SUL % euro/mq SUL euro/mq SUL

RESIDENZIALEVille e villini A7 25% 985 1.013 24% 643 661 27% 770 792

Abitazioni civili A2 23% 584 601 17% 331 340 18% 391 402Box auto C6 34% 828 852 24% 316 325 25% 359 369

COMMERCIALENegozi C1 24% 788 811 14% 270 278 16% 332 341

Magazzini C2 34% 771 793 22% 266 274 23% 295 303TERZIARIO

Uffici A10 17% 467 480 12% 243 250 11% 214 220PRODUTTIVO

Laboratori artigiani C3 23% 562 578 20% 310 319 20% 310 319Capannoni industriali D1 25% 295 303 23% 260 267 23% 259 266

cat. catas.




3.3.5. FONTI ACCREDITATE: IL MERCATO DELLE COSTRUZIONI DI PESCARA

All’interno della “Relazione di stima del valore dei diritti edificatori a Pescara” è riportato, per le categorie catastali

prevalenti, il costo di produzione dei fabbricati.

Tale costo unitario è restituito per diverse tipologie di fabbricato in ragione del livello di pregio e della qualità del

prodotto edilizio: base, medio, medio‐alto. La tabella di seguito esposta riassume tali valori unitari.

Tabella 30. Soglie massimali dei costi di produzione dei nuovi fabbricati nel comune di Pescara

Costo di produzione

tipologia cat. catastale fascia base media medio‐altaeuro/mq SUL euro/mq SUL

RESIDENZIALEVille e villini A7 1350 1.600 1.850Abitazioni civili A2 1200 1.350 1.500Abitazioni economiche A3 1000 1.050 1.100Box auto C6 650 700 750COMMERCIALENegozi C1 1100 1.400 1.700Magazzini C2 650 700 720TERZIARIOUffici A10 1100 1.450 1.800PRODUTTIVOLaboratori artigiani C3 900 1.100 1.250Capannoni industriali D1 450 520 600

Per quanto concerne la residenza convenzionata, l’Amministrazione comunale ha recepito con la Delibera C.C. n. 51

del 28 marzo 2011 la Delibera di Giunta della Regione Abruzzo n 615 del 9 agosto 2010 che fissa i limiti massimi di

costo per gli interventi di edilizia sovvenzionata nel territorio regionale.

Il costo di costruzione è fissato in 1.180 euro/mq di superficie complessiva, mentre il prezzo di vendita è di 1.690

euro/mq.




3.3.6. FONTI DIRETTE: IL MERCATO IMMOBILIARE DI PESCARA NELLA PERCEZIONE DEGLI OPERATORI LOCALI

Nel corso dei colloqui avvenuti con gli operatori locali del mercato immobiliare sono emersi alcuni elementi di

particolare rilevanza.

Secondo la Fiaip, in seguito alla congiuntura economica dell’ultimo triennio il mercato locale è ancora in una fase di

stallo, con limitate transazioni e tempi di vendita che registrano durate molto lunghe. Nel Centro cittadino i prezzi

nominali di vendita sono stabili da tre anni, mentre nel semicentro e nella periferia si sono visti degli assestamenti al

ribasso, con una variazione del 10 ‐ 30% in ragione delle specifiche zone.

Per quanto riguarda gli ambiti oggetto di studio ed in particolare alla loro evoluzione in relazione ai programmi

urbanistici dell’Amministrazione, nella zona portuale (ambito A5) si prevede una certa vivacità del settore

residenziale, con quotazioni che possono avere un valore medio di 2.800 euro/mq ed arrivare a 3.000 euro/mq. Per

quanto riguarda le superfici terziarie commerciali sono preferibili soluzioni di commercio al dettaglio con

raggruppamenti in strutture tipo “centro commerciale” anche se, come rileva il rappresentante dell’associazione

intervistato, il centro commerciale “il Molino”, sito nelle adiacenze del Centro storico, ha sfitti gli ambienti posti ai

livelli superiori al piano terra. Per quanto riguarda il turismo, tale settore potrebbe trarre dei benefici

dall’insediamento di una struttura ricettiva di alto livello (4 stelle e superiore).

Per quanto riguarda l’entroterra, in particolare la zona dell’ambito A2, le quotazioni si potrebbero attestare intorno a

2.500 euro/mq. Il segmento di mercato che afferisce al settore commerciale, secondo la visione del rappresentante

della Fiaip locale, non potrebbe sviluppare soluzioni alternative rispetto al commercio di vicinato. Il terziario

direzionale, infine, non troverebbe un incremento significativo nella riqualificazione di entrambi gli ambiti.

Il rappresentante locale dell’Ance – Associazione Nazionale dei Costruttori Edili – individua nel porto commerciale

cittadino un elemento di forte attrazione una volta terminata la complessiva riqualificazione dell’area. L’esperto

indica che non è attuabile un’ipotesi di sviluppo della zona portuale basata su un’eventuale sinergia tra la

riqualificazione dell’area ed il porto turistico mediante una combinazione del tipo posto barca ‐ posto auto ‐ pied‐à‐

terre, in quanto il porto di Pescara è soprattutto a servizio della città.

Per quanto concerne il settore residenziale, il mercato attuale mostra un forte interesse per l’edilizia convenzionata.

Il prezzo di vendita di questa tipologia di alloggi è di 1.650 euro/mq, mentre l’edilizia libera ha valori che si attestano

intorno ai 2.000 euro/mq. I tempi di vendita sono mediamente lunghi ma, rispetto ad altre realtà, la quota di

invenduto è molto bassa.

Per quanto concerne l’analisi del valore immobiliare, le indicazioni fornite dal rappresentante dell’Ance descrivono la

situazione seguente: assumendo come valore dell’edificato 2.500 euro/mq (quotazione attribuibile all’area del

porto), 1.300 euro/mq sono rappresentati dai costi di costruzione, un importo variabile tra 300 e 500 euro/mq

contraddistingue l’incidenza dell’area, e un importo variabile entro una forbice tra il 20 ed il 25% il profitto del

promotore e gli interessi passivi. Gli elementi economici di tale situazione sono riassumibili nel grafico di Figura 19.




Figura 19. Scomposizione del valore immobiliare

52%

25%

3%

20%

costo di costruzione

profitto del promotore, interessi passivi

spese di commercializzazione

valore dell'area edificata




PARTE SECONDA: ANALISI DELLE ALTERNATIVE E PROPOSTE PROGETTUALI

4. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DA TRASFORMARE

I due ambiti comprendono aree molto diverse fra loro sotto il profilo della trasformabilità, ossia della loro

propensione “di fatto” e “di diritto” alla inclusione in un progetto di trasformazione urbana. Ad esempio, le aree su

cui insistono edifici in buono stato di conservazione occupati da famiglie o da attività economiche non sono

realisticamente trasformabili nel breve e medio periodo, poiché un progetto di tale natura incontrerebbe

l’opposizione dei proprietari e degli occupanti e sarebbe comunque molto oneroso da realizzare. All’opposto, le aree

un tempo produttive ed ora dismesse, per loro natura sono in attesa di una trasformazione; occorre tuttavia che la

propensione “di fatto” alla trasformazione si combini con quella “di diritto”, relativa cioè alla proprietà ed alle

condizioni giuridiche e normative della trasformazione. Tra queste situazioni estreme, nei due ambiti pescaresi,

numerose sono quelle intermedie, variamente differenziate.

Attraverso opportune analisi riferite allo stato dei luoghi, alla struttura ed alle caratteristiche della proprietà

immobiliare, alle norme urbanistiche vigenti, si sono operate importanti scelte inerenti a:

a) l’articolazione delle aree comprese negli ambiti in ragione del diverso grado di trasformabilità da esse

posseduto (mappa della trasformabilità) quale input fondamentale per la elaborazione del progetto urbano

(Masterplan);

b) la perimetrazione delle aree da includere nel progetto urbano (Masterplan) di ciascuno dei due ambiti;

c) l’individuazione delle forme di partenariato pubblico‐privato più idonee alla trasformazione urbana

sostenibile dei due ambiti.

L’analisi della struttura della proprietà immobiliare, in particolare, ha voluto distinguere i seguenti aspetti:

‐ la presenza di poche grandi proprietà, ovvero l’elevata frammentazione della proprietà immobiliare;

‐ la natura pubblica o privata delle singole proprietà immobiliari;

‐ l’esistenza o meno, su tali proprietà, di edifici e, in caso affermativo, la loro consistenza, nonché lo stato di

conservazione e di uso;

‐ le caratteristiche soggettive, e quindi la propensione all’intervento, delle principali proprietà immobiliari.

La ricognizione dell’assetto proprietario negli ambiti A2 e A5 si è avvalsa delle visure catastali fornite

dall’Amministrazione comunale. L’indagine è stata effettuata analizzando le singole particelle catastali. Gli esiti sono

riportati nelle apposite due tavole prodotte fuori testo. Di seguito si riporta una sintetica descrizione.




4.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD ‐ VIA VALLE ROVETO

4.1.1. STRUTTURA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Proprietà di enti pubblici

Dall’indagine svolta è emerso che il Comune di Pescara è proprietario di alcune aree ricomprese nel perimetro

dell’ambito in oggetto. Lungo via Maiella è situata una struttura comunale di nuova costruzione, concessa

dall’Amministrazione all’Associazione Regionale Down Abruzzo Onlus per il progetto “Per noi e dopo di noi”.

Una seconda struttura di proprietà comunale è l’edificio dell’ex O.N.M.I. situato lungo via del Circuito all’angolo con

via Maiella. L’edificio, realizzato per ospitare l’Opera Nazionale Maternità e Infanzia, fino al 2005 è stato sede della

Polizia Municipale, anno in cui il Comando è stato temporaneamente delocalizzato nella struttura della “scuola

media Michetti”, situata lungo la stessa via del Circuto, per consentirne la ristrutturazione. Il trasferimento è

diventato definitivo ed è stata prevista la rifunzionalizzazione dell’edificio. Il progetto, arrivato alla fase esecutiva,

prevedeva il recupero edilizio e l’adeguamento funzionale dell’edificio per destinarlo a sede del Settore Politiche

Sociali del Comune. Il cantiere è stato insediato ma i lavori non sono mai iniziati. L’Amministrazione ha quindi aperto

un contenzioso nei confronti dell’impresa aggiudicataria dell’appalto. L’analisi dei dati catastali ha messo in evidenza

che il tratto di via Maiella che va dall’edificio comunale di recente costruzione in via del Circuito ed il rettifilo di via

Forca di Penne, è di proprietà dell’Amministrazione comunale.

Lungo via Gran Sasso d’Italia, all’altezza del civico 59, si trova l’ex mattatoio, una struttura che è oggetto di recupero

e rifunzionalizzazione da parte dell’Amministrazione Comunale. Il primo dei tre corpi di fabbrica è stato

recentemente restaurato e riconvertito a teatro.

Il tratto di strada compreso tra l’incrocio di via delle Mainarde con via Gran Sasso d’Italia e il lungofiume dei Poeti, è

di proprietà demaniale.

Proprietà privata: persone giuridiche

Alcune aree sono di proprietà di persone giuridiche. Alcune di esse ospitano attività, altre sono aree industriali

dismesse. L’impresa Sciarra Costruzioni Srl è proprietaria dell’area che corrisponde al perimetro individuato dallo

strumento urbanistico del Comune come comparto 5.06A. Quest’area, che per un lato si affaccia su via Maiella, è al

centro dell’ambito oggetto di studio. La proprietà comprende alcuni edifici, quali magazzini, depositi ed uffici, e aree

pertinenenziali. In origine il complesso era destinato ad attività produttive oggi cessate.

La ditta General Marmi di F & P Liberatoscioli & C Sas è insediata in un complesso posto lungo via Gran Sasso d’Italia,

all’intersezione con il lungofiume dei Poeti. La ditta lavora e commercializza materiali per finiture edili, tra cui marmi

e graniti, ceramiche, cotti e graniglie, parquet. L’impresa è poprietaria di alcune particelle situate a ridosso del fiume

Pescara (foglio 24, particelle 13 e 14) che sono oggetto di esproprio da parte del Comune di Pescara in quanto

necessarie alla realizzazione del Ponte Nuovo sul fiume. Questi terreni sono attualmente utilizzati per lo stoccaggio




dei prodotti in pronta consenga.

Adiacenti alla proprietà sopra descritta vi sono i fabbricati dell’ex Dragaggio. Questo complesso è di proprietà della

società Dragaggio Pescara Srl e si estende per quasi 13.500 mq tra il fume e via Valle Roveto. Si tratta di una cava

fluviale di ghiaia la cui attività di estrazione è cessata circa 30 anni fa, con conseguente dismissione degli immobili.

Allo stato attuale gli edifici sono in rovina e occasionalmente sono occupati da persone indigenti.

A nord di via Valle Roveto vi è l’area sulla quale insiste l’attività del sig. Giuseppe Di Blasio. Le aree sono in

prevalenza libere ed utilizzate quale depositoria del Comune di Pescara; la ditta è infatti abilitata alla custodia dei

veicoli sequestrati, fermi in sosta vietata o d’intralcio alla circolazione.

Compreso tra via Valle Roveto, via Monte Camicia e via del Circuito, vi è il complesso dell’ex Consorzio Agrario.

Sull’area insistono edifici ora dismessi. Tale complesso è costituito da diversi volumi che ospitavano gli uffici e alcuni

magazzini. L’intero comparto è di proprietà della società immobiliare Le Tre Gemme Srl. L’area risulta in parte da

bonificare per la presenza di amianto.

Situato tra il complesso dell’ex Consorzio Agrario e l’edificio dell’ex O.N.M.I. vi è l’Istituto Paritario Mecenate gestito

dal Centro Culturale Abruzzese Srl. L’Istituto insiste su un’area di circa 3.200 mq ed ha un volume di oltre 7.200 mc.

Dal 1985 l’Istituto ha attivi diversi indirizzi, ripartiti in nuovo e vecchio ordinamento, ed una scuola professionale. La

media degli alunni iscritti all’istituto negli ultimi anni è di circa 240 alunni/anno.

Al centro dell’isolato definito da via Gran Sasso d’Italia, via Maiella e via del Circuito, si trova una stazione di

rifornimento carburanti di proprietà della Esso Italiana Srl.

Tra via Gran Sasso d’Italia e il tracciato ferroviario, separate da via Forca di Penne, ci sono due aree di proprietà della

società River Center Srl, in comproprietà con i sigg.ri Alaro Pennese e Bruno Di Blasio. Tali aree risultano

parzialmente occupate da edifici dismessi e in stato di crollo.

Proprietà privata: persone fisiche

La porzione del comparto che costeggia via del Circuito, via Gran Sasso d’Italia e via Maiella, è caratterizzata da

edilizia prevalentemente residenziale. Soprattuto nei casi di edifici pluripiano, ai piani terra vi sono locali adibiti a

commercio di vicinato. Altre aree sono occupate da edilizia a bassa densità. Per queste proprietà non è stata

effettuata una indagine puntuale, poiché si tratta di aree non trasformabili nel breve e medio periodo.




4.1.2. GRADI DI TRASFORMABILITÀ DELLE AREE

La carta delle trasformabilità, costituita da una tavola presentata fuori testo, costituisce la traduzione urbanistica

della struttura della proprietà. L’analisi approfondita del sistema proprietario costituisce infatti un layer

fondamentale per la definizione precisa dell’ambito oggetto dello Studio di Fattibilità e dei relativi sub‐ambiti o

comparti di trasformazione. Date la dimensione e la complessità delle aree in gioco, la fattibilità delle proposte e la

flessibilità degli interventi diventano gli elementi di reale efficacia del processo di trasformazione urbana. In questa

ottica l’integrazione fra un progetto urbano complessivo e la determinazione di unità minime di intervento ritagliate

sul sistema proprietario diventano uno degli elementi di qualità dello Studio di Fattibilità proposto. La carta delle

trasformabilità si pone ad un livello meta‐progettuale in quanto esprime il livello di vocazionalità alla trasformabilità

ed è funzionale quindi alla redazione del Masterplan.

All’interno dell’ambito A2 sono stati individuati tutti gli immobili e le relative aree pertinenziali con destinazioni

prevalentemente residenziali attualmente utilizzati e di proprietà privata; a questi edifici è stato attribuito un grado

di trasformabilità basso che equivale alla loro esclusione dal processo di trasformazione. Successivamente sono stati

individuati gli edifici adibiti a servizi pubblici attivi; anche a questi edifici è stato attribuito un grado di trasformabilità

basso, in quanto possono concorrere alla determinazione dello standard ma di fatto rappresentano standard già

attuati; appartengono a questa categoria la scuola superiore privata Istituto Paritario Mecenate e il complesso

dell’ex macello in via di completamento.

A questo punto rimangono gli edifici e le aree che possono a vario titolo partecipare al processo di trasformazione.

Presentano un grado di trasformabilità medio:

‐ le aree a destinazione non residenziale dismesse ambito F5 dell’ex Consorzio Agrario;

‐ il complesso dell’ex Onmi destinato ad uffici pubblici, ma non ancora attuato;

‐ gli edifici produttivi ancora in attività che hanno una trasformabilità maggiore della residenza privata.

Presentano infine un grado di trasformabilità alto tutte le aree e gli edifici che il PRG vigente inserisce all’interno dei

comparti di trasformazione (comparto 5.06A, 5.06B, 5.07) e l’ambito golenale del lungofiume (quest’ultimo non per

finalità edficatorie).




4.2. AMBITO A5 – AMBITO PORTUALE – MARINA SUD

4.2.1. STRUTTURA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Proprietà di enti pubblici

L’area del lungofiume è di proprietà demaniale. Si estende dal porto turistico sino all’imbocco dell’asse attrezzato e

comprende tutta la fascia del molo compresa tra lo specchio acqueo e via Andrea Doria. L’isolato tra via Thaon de

Revel, via Andrea Doria, via Ferdinando Magellano ed il lungomare Cristoforo Colombo, ospita alcune strutture del

Demanio Marittimo.

L’area compresa tra il lungomare Papa Giovanni XXIII ed il porto turistico è occupata dagli edifici dell’ex Mercato

Ortofrutticolo, di proprietà della Regione Abruzzo. La Camera di Commercio è interessata ad acquisirne la proprietà

ed ha avviato una trattativa con la Regione. La stessa Camera di Commercio è proprietaria di un’area adiacente all’ex

mercato e a ridosso del porto turistico; recentemente vi è stato realizzato un padiglione che ospita convegni ed

eventi.

A sud dell’ingresso al porto vi è un’area demaniale su cui è in costruzione la nuova caserma della Guardia di Finanza.

Nel comparto PP2b il Comune di Pescara è proprietario di alcuni terreni, in precedenza occupati da depositi di

idrocarburi. La proprietà è stata attributita a conclusione di un contenzioso giudiziario.

Proprietà privata: persone giuridiche

Nel subcomparto PP2c, tra il complesso dell’ex Mercato Ortofrutticolo e l’ingresso al porto turistico, vi è un’area di

proprietà della Pescara Porto Srl. La parte più a nord è caratterizzata dalla presenza di edifici industriali dismessi,

nella parte a sud verso l’ingresso al porto, vi insistono due edifici che recentemente sono stati oggetto di

riqualificazione.

Nello stesso subcomparto vi è un’area che dalle visure catastali risultata intestata alla società Porta Nuova 2000 Srl.

Tale area, posta nella parte meridionale dell’ambito, è compresa tra la spiaggia e il lungomare. Si tratta di un’area

libera adiacente ad una proprietà comunale attualmente utilizzata a parcheggio a servizio delle attività commerciali

del lungomare durante la stagione estiva. La società ha presentato un progetto all’Amministrazione comunale.

Il subcomparto PP2b è caratterizzato dalla presenza di diversi proprietari privati riconducibili ad imprenditori attivi

nel settore immobiliare. Si tratta delle ditte: River Center Srl e F.lli Laureti Snc, Toto Spa, Mediterranea Srl, Sabbatino

Di Properzio Srl.

La Sabbatino Di Properzio è proprietaria dell’area adiacente alla propriatà comunale su cui insistevano i depositi di

caburante. Alla Mediterranea Srl appartiene l’area posta tra via dei Santi Alternini, via Magellano e via San Comizio;

quest’area è quasi interamente occupata da edifici industriali dismessi. Le ditte River Center Srl e la Fratelli Laureti

Snc sono proprietarie di un’area che si estende tra via Andrea Doria, via Santi Alernini e via San Comizio.




Vi insistono alcuni edifici industriali dismessi e alcune attività commerciali non più attive. La ditta Toto è proprietaria

di un terreno prevalentemente libero posto ad ovest del comparto.

All’interno del subcomparto PP2 b vi sono infine alcune proprietà private di minore estensione.

Proprietà privata: persone fisiche

Il subcomparto PP2b comprende alcune piccole proprietà di persone fisiche. Si tratta principlamente di singole

particelle situate tra le proprietà maggiori.

Osservando la carta della struttura proprietaria si rileva una proprietà fondiaria molto frazionata nella porzione

compresa tra via Magellano e le proprietà River Center e Mediterranea Srl. Le singole proprietà di persone fisiche

sono posizionate lungo via San Comizio e via dei Santi Alternini.

L’elenco completo delle proprietà è riportato nella legenda della tavola presentata fuori testo.

4.2.2. GRADI DI TRASFORMABILITÀ DELLE AREE

Relativamente all’ambito A5 il processo che ha portato alla redazione della carta delle trasformabilità è simile al caso

precedente. Sono stati individuati tutti gli immobili, e le relative aree pertinenziali, con destinazioni prevalentemente

residenziali, attualmente utilizzati e di proprietà privata. Ad essi è stato attribuito un grado di trasformabilità basso

che di fatto li esclude dal processo di trasformazione. Tali edifici sono localizzati all’interno del sub‐ambito PP2b;

all’interno del sub‐ambito PP2c viene escluso anche il comparto già trasformato. Successivamente sono stati

individuati gli edifici adibiti a servizi pubblici attivi; anche a questi edifici è stato attribuito un grado di trasformabilità

basso, in quanto possono concorrere alla determinazione dello standard, ma si tratta di standard già attuati.

Appartengono a questa categoria: all’interno dell’ambito PP2c il complesso della Guardia di Finanza in costruzione e

il Centro Congressi della Camera di Commercio che si può configurare come un servizio privato; all’interno

dell’ambito PP2b i servizi della Capitaneria di Porto.

A questo punto rimangono gli edifici e le aree che possono a vario titolo partecipare al processo di trasformazione.

Presentano un grado di trasformabilità medio:

‐ le aree a destinazione non residenziale parzialmente dismesse interne al sub‐ambito PP2b;

‐ le aree a destinazione non residenziale dismesse con eventuali problemi di bonifica ambientale interne al

sub‐ambito PP2b.

Presentano infine un grado di trasformabilità alto: l’intero ambito PP2a destinato ai Servizi portuali dal Piano

Regolatore Portuale, all’interno dei sub‐ambiti PP2c e PP2b i complessi produttivi dismessi, nonché le aree

inedificate.




5. STUDIO DI PREFATTIBILITÀ AMBIENTALE

5.1. ELEMENTI DI INQUADRAMENTO

5.1.1. TRIPLICE DIMENSIONE DELLO SVILUPPO SOSTENIBILE

I numerosi cambiamenti ambientali che ha subito la biosfera negli ultimi decenni sono, in buona parte, il risultato

dell'insieme di decisioni di pianificazione e programmazione delle attività umane, talvolta operate in assenza di

strumenti di pianificazione o programmazione adeguati. Questi cambiamenti hanno avuto effetti su scala planetaria

e costituiscono vere e proprie sfide per la comunità scientifica e per i governi. Biodiversità, acqua, suolo, atmosfera,

paesaggio, salute umana e le interrelazioni tra tutti questi fattori mostrano segni evidenti di alterazione, anche se

ancora non esistono informazioni certe sulla dimensione, la velocità e la natura del cambiamento di queste tendenze

su scala globale.

L'ONU nel 1983 iniziò a manifestare preoccupazioni in relazione a questi temi, e maturò la decisione di dare vita a

una Commissione di Studio, con il compito di elaborare un’agenda globale per la risoluzione di queste

problematiche. Quattro anni più tardi, nel 1987, venne presentato il rapporto dal titolo “Il futuro di tutti noi” (noto

come Rapporto Brundtland), sui cambiamenti globali. In esso si riconosceva la necessità, ma anche la difficoltà, di

arrivare entro un breve termine ad una svolta nello sviluppo globale, attraverso la rapida maturazione di una diffusa

consapevolezza sulle minacce ambientali, sociali ed economiche esistenti.

Il concetto di “sviluppo sostenibile” iniziò così a prender forma, e nel 1992, venne rafforzato dai principi introdotti

dalla Conferenza Mondiale su “Ambiente e Sviluppo” tenutasi a Rio de Janeiro, e da quelli espressi nell’ambito del

“Vertice Mondiale sullo Sviluppo Sostenibile”, svoltosi a Johannesburg nel 2002.

A seguito di questi due momenti storici fondamentali, la definizioni di “sviluppo sostenibile” ha avuto diverse

evoluzioni, talvolta di impostazione antropocentrica e talvolta di impostazione biocentrica, fino ad estendersi al

settore economico, portando ad attribuire sempre maggiore rilevanza al mantenimento fisico e produttivo di lungo

periodo dei capitali umano e naturale, e della loro capacità di generare benessere, e al ri‐orientamento dell'intera

economia, verso modalità di produzione e consumo basati sul principio di precauzione.

Il mutato atteggiamento generale, che privilegia il diffondersi di modelli di “sviluppo sostenibile”, ha avuto sensibili

ricadute anche sulle modalità con cui vengono programmate le trasformazioni territoriali, le quali devono essere

calibrate in considerazione delle tre dimensioni che compongono l’olistico principio di sostenibilità: la sostenibilità

ambientale, la sostenibilità economica e la sostenibilità sociale.

Lo schema di Figura 20 rappresenta una possibile lettura del concetto di sostenibilità: i tre vertici rappresentano gli

aspetti ambientali, economici e sociali. I lati del triangolo rappresentano le relazioni tra le polarità che possono

manifestarsi come sinergie e come conflitti. Il compromesso necessario tra i diversi estremi è rappresentato, una

volta risolto il problema delle scale di misurazione, da un punto lungo ogni asse di misura. Il congiungimento di tali




punti dà luogo a un triangolo, la cui superficie potrebbe essere definita come “vivibilità” o “qualità della vita”.1

Le relazioni tra queste tre componenti e la possibilità di integrarne i diversi sistemi e gli obiettivi, sono oggi al centro

di riflessioni multidisciplinari e di approfondimenti metodologici che hanno l’obiettivo di formulare profili di

sostenibilità che tengano conto contemporaneamente degli obiettivi di tutte e tre le componenti, e con cui poter

confrontare le azioni. Anche il presente Studio di Fattibilità, pertanto, sviluppa la valutazione ambientale avendo

come quadro generale di riferimento le tre dimensioni del concetto di sostenibilità.

Figura 20 – Schema triangolare di confronto tra vivibilità ideale e reale, in relazione ai tre aspetti della sostenibilità

Fonte: Linee guida “ENPLAN ‐ Valutazione Ambientale di piani e programmi”, http://www.interreg‐enplan.org/linee.htm

1 Fonte: Linee guida “ENPLAN ‐ Valutazione Ambientale di piani e programmi”

SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE

SOSTENIBILITÀ SOCIALE SOSTENIBILITÀ ECONOMIA

Vivibilità ideale

Vivibilità reale




5.1.2. RICHIAMI NORMATIVI

Disposizioni nazionali

In relazione al governo delle trasformazioni urbane e del territorio, gli strumenti che hanno l’obiettivo di verificare la

sostenibilità degli interventi sono principalmente la Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e la Valutazione

d’Impatto Ambientale (VIA). Queste due tipologie di valutazione sono state introdotte ufficialmente nella

legislazione italiana dal D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152 (Norme in materia ambientale), che ha recepito la Direttiva

comunitaria n. 2001/42/CE del 27/06/01 (Valutazione degli effetti di determinati piani e programmi sull’ambiente).

I contenuti della “Parte II” del D.Lgs. 152/2006, intitolata “Procedure per la valutazione ambientale strategica (VAS),

per la valutazione dell'impatto ambientale (VIA) e per l'autorizzazione integrata ambientale (IPPC)” sono stati

successivamente integrati e modificati con il D.lgs 16 gennaio 2008, n. 4 (Ulteriori disposizioni correttive ed

integrative del D.lgs 3 aprile 2006, n. 152, recante norme in materia ambientale).

In base alla Direttiva europea 2001/42/CE, da cui la legislazione italiana deriva, la valutazione ambientale è un

processo sistematico di valutazione delle conseguenze ambientali di proposte pianificatorie, finalizzato ad assicurare

che queste vengano considerate in modo completo ed appropriato all’interno dei processi decisionali, alla pari degli

elementi economici e sociali. Si tratta pertanto di uno strumento “aperto e partecipato”, finalizzato ad apportare

utili elementi di valutazione per l’adozione delle decisioni inerenti i contenuti di piani e programmi.

La normativa nazionale, con il D.Lgs. 152/2006 s.m.i., invece procedimentalizza la VAS distinguendola dalla VIA,

creando così due strumenti con finalità e caratteristiche ben distinte: la prima è finalizzata ad aggregare il consenso

attorno alle scelte effettuate relativamente al piano, programma o progetto cui si riferisce, valutandone la

“sostenibilità” in senso più ampio e divenendo vero e proprio strumento operativo di supporto al processo

decisionale; la VIA è invece una componente della procedura autorizzativa relativa ad un determinato progetto,

rispetto al quale si limita a verificare la “compatibilità”.

Il processo di valutazione ambientale è generalmente supportato dall’elaborazione propedeutica di uno “Studio di

impatto ambientale” (SIA). È questo un documento tecnico che riporta una descrizione approfondita e completa

delle caratteristiche del progetto e delle principali interazioni dell'opera con l'ambiente circostante (la sua

formulazione e i suoi contenuti minimi sono riportati nell'Allegato V del Decreto 4/2008). In esso devono essere

esplicitate:

‐ le caratteristiche del progetto;

‐ le soluzioni progettuali alternative;

‐ l’analisi della qualità ambientale, ovvero la descrizione dell'ambiente con particolare riferimento alle

componenti potenzialmente interferite;

‐ la descrizione dei probabili effetti sull'ambiente, sia positivi che negativi (ovvero descrizione degli impatti




potenziali);

‐ la descrizione delle misure di mitigazione o compensazione;

Il SIA esteso deve essere completato con un riassunto non tecnico e l’analisi delle difficoltà incontrate nella stesura

dell’elaborato (ad es. raccolta dei dati, mancanza di conoscenze, lacune tecniche o amministrative, ecc.).

Data la rilevanza degli aspetti ambientali, e la necessità di integrarli nel processo decisionale sin dai primi momenti,

l’Autorità per la Vigilanza sui contratti pubblici ha introdotto anche negli Studi di Fattibilità una parte specifica

dedicata a queste componenti. Con Determinazione n. 1 del 14/01/2009, l’Autorità richiede che nell’ambito della

predisposizione degli Studi di Fattibilità sia elaborato anche uno “Studio di prefattibilità ambientale”. Quest’ultimo,

in base alla determinazione citata, deve contenere:

‐ “analisi sommaria degli aspetti geologici, geognostici, idraulici, idrogeologici desunti dalle cartografie

disponibili (carte geologiche, PTC, carte del rischio idraulico, ecc.) o da interventi già realizzati ricadenti nella

zona;

‐ verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici, paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili

interessati dall’intervento.”

Lo “Studio di prefattibilità ambientale” è altresì definito, all’art. 20 del Dpr 207/2010, che lo identifica quale

documento integrante del progetto preliminare di un’opera, nel quale devono essere individuati:

‐ “l’eventuale necessità di acquisire specifici pareri amministrativi che attestino la compatibilità dell’intervento

con le prescrizioni di eventuali piani paesaggistici, territoriali ed urbanistici sia a carattere generale che

settoriale;

‐ eventuali effetti, positivi o negativi, della realizzazione e della gestione delle opere sulle componenti

ambientali e sulla salute dei cittadini;

‐ possibili alternative localizzative per il progetto e […] la motivazione per cui viene scelto quello specifico sito;

‐ misure di compensazione ambientale ed eventuali interventi di ripristino, riqualificazione e miglioramento

ambientale e paesaggistico, con la stima dei relativi costi da inserire nei piani finanziari dei lavori;

‐ specifiche norme di tutela ambientale che si applicano all'intervento per effetto degli eventuali limiti posti

dalla normativa di settore per l'esercizio di impianti, nonché l’indicazione dei criteri tecnici che si intendono

adottare per assicurarne il rispetto.”

La normativa precisa altresì che qualora gli interventi oggetto di studio necessitino di valutazione di impatto

ambientale, “lo Studio di prefattibilità ambientale contiene le informazioni necessarie allo svolgimento della fase di

selezione preliminare dei contenuti dello studio di impatto ambientale [...]”.

In relazione alla fase del processo decisionale all’interno della quale si inserisce il presente Studio ed alla necessità di




fornire all’Amministrazione comunale uno strumento in grado di aggregare consenso attorno alle iniziative condotte

con l’attività di networking, si è ritenuto utile fornire elementi propedeutici alla procedura di VAS, mediante la

predisposizione di un “Rapporto ambientale preliminare”.

Tale approfondimento, oltre a rispondere ai requisiti dello “Studio di prefattibilità ambientale” richiesto per gli Studi

di Fattibilità, rappresenta anche la base per sviluppare in modo coerente successivi studi utili a supportare il

processo decisionale in atto.

Normativa regionale

L’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo ha recepito e reso operative le disposizioni del Decreto 4/2008

definendo in modo dettagliato i contenuti e le modalità di svolgimento della VAS, mediante delle linee guida (Figura

21).

Lo schema proposto della Regione richiama ciò che è sancito dall’art.11 del Decreto n. 4/2008, e cioè che la VAS è

“avviata contestualmente al processo di formazione del piano o del programma”, e deve comprendere:

‐ “lo svolgimento di una ‘verifica di assoggettabilità’;

‐ l'elaborazione del rapporto preliminare ambientale;

‐ lo svolgimento di consultazioni;

‐ la valutazione del rapporto ambientale e gli esiti delle consultazioni;

‐ la decisione;

‐ l'informazione sulla decisione;

‐ il monitoraggio”.




Figura 21 – Regione Abruzzo: fasi della VAS

Fonte: Autorità Ambientale della Regione Abruzzo

(http://www.regione.abruzzo.it/xambiente/index.asp?modello=coseVas&servizio=xList&stileDiv=monoLeft&template=intIndex&b=valAmbSt1)

*Articoli riferiti al D.Lgs. 152/06 s.m.i.

Aggiornati dal D.Lgs. 4/2008

Rapporto Preliminare (art. 12*)

Impostazione

Verifica di assoggettabilità

Consultazione ACA

VASProvvedimenti di

verifica Piano non sottoposto a VAS NO

Rapporto Preliminare (art. 13*)

‐ Obiettivi strategici generali di sostenibilità ‐ Ambiti di influenza del Piano e orizzonte temporale ‐ Definizione Autorità con Competenza Ambientale (ACA) e pubblico coinvolti e modalità di consultazione

‐ Analisi preliminare di contesto e indicatori ‐ Individuazione aree sensibili ed elementi di criticità ‐ Descrizione presumibili impatti del Piano ‐ Descrizione del metodo di valutazione

Consultazione ACA

Elaborazione del rapporto preliminare

‐ Analisi di contesto ‐ Analisi di Coerenza ‐ Scenario di riferimento ‐ Valutazione effetti ambientali del Piano ‐ Costruzione, valutazione e scelta delle alternative ‐ Misure mitigazione e compensazione ‐ Misure di monitoraggio ‐ Sintesi non tecnica

Proposta di Rapporto Preliminare

Consultazione ACA e pubblico Adozione/Approvazione

Rapporto ambientale

Pubblicazione

Gestione

Monitoraggio / Valutazione

Eventuali azioni

SI

‐ Dichiarazione di sintesi ‐ Misure di monitoraggio ‐ Piano




La “verifica di assoggettabilità” è formulata sulla base di un rapporto preliminare, elaborato ai sensi dell’art. 12 del

D.Lgs. 4/2008, e trasmesso dall’Autorità competente2. In esso sono riportati una descrizione dell’attuazione del

piano o del programma, le informazioni e i dati necessari alla verifica degli impatti significativi sull’ambiente.

L'Autorità competente, in collaborazione con l'Autorità procedente3, individua i soggetti competenti in materia

ambientale da consultare; trasmette loro il documento preliminare per acquisirne il parere e verificare se vi sono

impatti rilevanti, individuando, quindi, eventuali prescrizioni da tenere in considerazione. Una volta eseguita la

verifica di assoggettabilità, le prescrizioni e le motivazioni della loro imposizione, devono essere rese pubbliche.

Il “rapporto ambientale” deve essere elaborato sulla base di uno “studio ambientale preliminare” (fase di scoping)

nel quale sono individuati i possibili impatti ambientali significativi dell'attuazione del piano o programma. Per

eseguire questa fase il soggetto proponente, l'Autorità competente e gli altri soggetti competenti in materia

ambientale, devono interagire e consultarsi sin dalla fase preliminare al fine di definire la portata ed il livello di

dettaglio delle informazioni da includere nel rapporto ambientale.

Il “rapporto ambientale” costituisce parte integrante del piano o del programma e ne accompagna l'intero processo

di elaborazione ed approvazione. In esso devono essere individuati, descritti e valutati gli impatti significativi che

l'attuazione del piano o del programma, potrebbe avere. Le informazioni che devono essere contenute nel “rapporto

ambientale”, elencate nell’allegato VI del Decreto 4/2008, sono le seguenti:

‐ “illustrazione dei contenuti, degli obiettivi principali del piano o programma e del rapporto con altri

pertinenti piani o programmi;

‐ aspetti pertinenti dello stato attuale dell’ambiente e sua evoluzione probabile senza l’attuazione del piano o

del programma;

‐ caratteristiche ambientali, culturali e paesaggistiche delle aree che potrebbero essere significativamente

interessate;

‐ qualsiasi problema ambientale esistente, pertinente al piano o programma, ivi compresi in particolare quelli

relativi ad aree di particolare rilevanza ambientale, culturale e paesaggistica, [...];

‐ obiettivi di protezione ambientale stabiliti a livello internazionale, comunitario o degli Stati membri,

pertinenti al piano o al programma, e il modo in cui, durante la sua preparazione, si è tenuto conto di detti

obiettivi e di ogni considerazione ambientale;

2 Per “Autorità competente” si intende: “..la Pubblica Amministrazione cui compete l’adozione del provvedimento di verifica di assoggettabilità, l’elaborazione del parere motivato”. Nel caso della Regione Abruzzo si tratta della Direzione Affari della Presidenza, politiche legislative e comunitarie, Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia della Regione Abruzzo, di cui alla lettera q) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i. 3 Per “Autorità procedente” si intende: “..la Pubblica Amministrazione che recepisce, adotta o approva il piano‐programma”. La definizione completa è riportata alla lettera q) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i. e nel caso specifico si tratta del Comune di Pescara. L’Autorità proponente” è invece “..il soggetto, pubblico o privato, che elabora il piano, programma”, di cui alla lettera r) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i.




‐ possibili impatti significativi sull’ambiente, compresi aspetti quali la biodiversità, la popolazione, la salute

umana, la flora e la fauna, il suolo, l’acqua, l’aria, i fattori climatici, i beni materiali, il patrimonio culturale,

anche architettonico e archeologico, il paesaggio e l’interrelazione tra i suddetti fattori [...];

‐ misure previste per impedire, ridurre e compensare nel modo più completo possibile gli eventuali impatti

negativi significativi sull’ambiente dell’attuazione del piano o del programma;

‐ sintesi delle ragioni della scelta delle alternative individuate e una descrizione di come è stata effettuata la

valutazione, nonché le eventuali difficoltà incontrate (ad esempio carenze tecniche o difficoltà derivanti dalla

novità dei problemi e delle tecniche per risolverli) nella raccolta delle informazioni richieste;

‐ descrizione delle misure previste in merito al monitoraggio e controllo degli impatti ambientali significativi

derivanti dall’attuazione dei piani o del programma proposto definendo, in particolare, le modalità di

raccolta dei dati e di elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti, la periodicità della

produzione di un rapporto illustrante i risultati della valutazione degli impatti e le misure correttive da

adottare;

‐ sintesi non tecnica delle informazioni di cui alle lettere precedenti.”

Le informazioni “devono essere fornite, nei limiti in cui possono essere ragionevolmente richieste, tenuto conto del

livello delle conoscenze e dei metodi di valutazione correnti, dei contenuti e del livello di dettaglio del piano o del

programma. Per evitare duplicazioni della valutazione, possono essere utilizzati, se pertinenti, approfondimenti già

effettuati ed informazioni ottenute nell'ambito di altri livelli decisionali o altrimenti acquisite in attuazione di altre

disposizioni normative.”

Il “rapporto ambientale” dovrà essere accompagnato da una “sintesi non tecnica”, che assieme al piano o

programma, ed al rapporto ambientale, dovranno essere messi a disposizione dell’Autorità competente e del

pubblico interessato affinché questi abbiano l'opportunità di esprimersi.

Contestualmente alla comunicazione di proposta di piano o programma, deve essere curata la “consultazione”,

ovvero la pubblicazione di un avviso nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana o nel Bollettino Ufficiale della

Regione contenente: “il titolo della proposta di piano o di programma, il proponente, l'autorità procedente,

l'indicazione delle sedi ove può essere presa visione del piano o programma e del rapporto ambientale e delle sedi

dove si può consultare la sintesi non tecnica.”

Piano o programma, e relativo “rapporto ambientale”, devono essere messi a disposizione del pubblico anche

mediante il deposito presso gli uffici dall’Amministrazione e la pubblicazione sul sito web, in modo che chiunque

possa prendere visione degli elaborati e presentare proprie osservazioni, anche fornendo nuovi o ulteriori elementi

conoscitivi e valutativi.

Effettuata la “consultazione”, prima della presentazione per l'adozione o l’approvazione, viene eseguita la

“valutazione del rapporto ambientale e degli esiti della consultazione”, provvedendo, ove necessario, alla revisione




del piano o del programma considerato.

A conclusione del processo di valutazione, piano o programma, assieme al “rapporto ambientale” vengono trasmessi

all'organo competente per l'adozione o l’approvazione. Questa attività, che viene definita “decisione”, deve essere

seguita dalla “informazione sulla decisione”, ovvero dalla pubblicazione su Gazzetta Ufficiale o nel Bollettino Ufficiale

della Regione con l'indicazione della sede ove si possa prendere visione del piano, o del programma adottato, e di

tutta la documentazione oggetto dell'istruttoria, accompagnati da: parere motivato espresso dall'autorità

competente e dichiarazione di sintesi nella quale si illustra in che modo le considerazioni ambientali sono state

integrate nel piano o programma e come si è tenuto conto del rapporto ambientale e degli esiti delle consultazioni,

nonché le ragioni per le quali è stato scelto il piano o il programma adottato, alla luce delle alternative possibili che

erano state individuate; misure adottate in merito al monitoraggio.

Infine la VAS deve assicurare il controllo degli impatti significativi sull'ambiente derivanti dall'attuazione dei piani e

dei programmi approvati e la verifica del raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità prefissati, mediante il

“monitoraggio”. Quest’ultimo dovrà essere effettuato avvalendosi del sistema delle Agenzie ambientali sulla base di

indicazioni contenute del rapporto ambientale. Risorse e responsabilità per la realizzazione e gestione del

monitoraggio, devono essere definite preventivamente. Lo svolgimento del monitoraggio, i suoi risultati e le

eventuali misure correttive, dovranno essere diffuse mediante adeguata informazione attraverso i siti web

dell'Autorità competente, dell'Autorità procedente e delle Agenzie interessate.

Poiché il presente Studio di Fattibilità si innesta ad un livello di definizione progettuale che non consente di svolgere

compiutamente la procedura di VAS, l’approfondimento in materia di sostenibilità è limitato allo “studio ambientale

preliminare” (fase di scoping), quale verifica propedeutica allo svolgimento delle successive fasi.




5.2. STUDIO AMBIENTALE PRELIMINARE: FASE DI SCOPING

5.2.1. CONTENUTI E METODOLOGIE

L’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo afferma che la finalità della fase di scoping è di definire i riferimenti

concettuali e operativi attraverso i quali si elaborerà la successiva valutazione ambientale del piano o del

programma. In particolare, vanno stabilite indicazioni di carattere procedurale (autorità coinvolte, metodi per la

partecipazione pubblica, ambito di influenza, metodologia di valutazione adottata, ecc.) e indicazioni di carattere

analitico (presumibili impatti attesi dall'attuazione del Piano, analisi preliminare delle tematiche ambientali del

contesto di riferimento e definizione degli indicatori).

La fase di scoping deve dare inoltre l’avvio ad un processo partecipativo che coinvolga le Autorità con competenze

ambientali (da qui in poi ACA) potenzialmente interessate dall'attuazione del piano, affinché condividano il livello di

dettaglio, la portata delle informazioni da produrre e da elaborare, nonché le metodologie per la conduzione

dell'analisi ambientale e della valutazione degli impatti.

I contenuti della fase di scoping sono i seguenti: obiettivi strategici generali di sostenibilità; ambiti di influenza del

Piano e orizzonte temporale; definizione delle ACA e del pubblico coinvolto, e modalità di consultazione; analisi

preliminare di contesto e indicatori; individuazione di aree sensibili e di elementi di criticità; presumibili impatti del

Piano; descrizione del metodo di valutazione.

Nei successivi paragrafi sono ripresi ed approfonditi i singoli aspetti sopra elencati.

5.2.2. OBIETTIVI STRATEGICI DI SOSTENIBILITÀ

Questa parte dello Studio è propedeutica all’analisi di “coerenza esterna ed interna” del Masterplan che verrà

delineato.

Il primo tipo di verifica consiste nell’analisi degli strumenti di pianificazione e di governance sovraordinati, e si

sviluppa attraverso due assi:

‐ l’analisi di “coerenza verticale”, cioè la coerenza degli obiettivi del piano con gli obiettivi e i principi di

sostenibilità ambientale desunti da piani, programmi gerarchicamente superiori e di ambito territoriale più

vasto a quello del progetto in esame;

‐ l’analisi di “coerenza orizzontale”, che consiste nella verifica della coerenza tra gli obiettivi del progetto con

gli obiettivi e i principi di sostenibilità ambientale desunti da piani, programmi redatti dal medesimo Ente

proponente il piano o da altri Enti, per lo stesso ambito territoriale; fanno parte di questa categoria il PRG e,

anche se riferito ad aree adiacenti, il Piano Regolatore Portuale (nei capitoli precedenti questo tipo di analisi

è stato effettuato con particolare riferimento agli aspetti quantitativi).




Rispetto alla strumentazione sovraordinata e comunale saranno quindi individuate indicazioni specifiche riguardanti

le aree oggetto dello SdF, e successivamente identificati gli obiettivi di sostenibilità economica, sociale ed

ambientale. Tali operazioni permetteranno da un lato di verificare il rispetto delle indicazioni fornite dagli strumenti

di pianificazione generale, dall’altro di testare la convergenza dei profili di sostenibilità perseguiti dalla pianificazione

oggetto dello Studio, con quelli perseguiti dalla pianificazione pregressa.

Il secondo tipo di verifica, che consiste nell’analisi di “coerenza interna”, serve a chiarire il legame operativo tra le

azioni e gli obiettivi che conducono alla elaborazione del Masterplan, in modo da rendere trasparente il processo

decisionale che accompagna la sua elaborazione, e dimostrare che è privo di contraddizioni.

In Tabella 31 è riportato l’elenco dei piani e dei programmi regionali, provinciali e comunali considerati per la

effettuazione della verifica di “coerenza esterna”. Di seguito, e fino a alla fine di questo capitolo, essi sono analizzati

singolarmente nei loro contenuti principali. Lo sviluppo comparato della verifica di coerenza trova collocazione nel

successivo Capitolo 8, dopo la presentazione delle attività di consultazione (Capitolo 6) e la discussione dei contenuti

del Masterplan (Capitolo 8).




Tabella 31 – Piani e programmi di livello regionale, provinciale e comunale

Sistema Pianificazione regionale

Pianificazione provinciale

Pianificazione comunale

TS Territorio e sviluppo

• Programma regionale di sviluppo e documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013

• Quadro di riferimento regionale (QRR) (app. DGR n.1362 del 27/12/2007)

• Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) (2002)

• PRG vigente (ultima var. adott. con DCC n.158 del 8/10/2010)

• Piano Regolatore Portuale (2008)

• Piano Demaniale (app. con DCC n. 164 del 12/11/2007)

• Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA) (ai sensi della L n. 447 del 1995)

P Popolazione BP Biodiversità

e paesaggio • Piano regionale paesistico (app. dal CR il 21/03/1990 con atto n. 141/21)

SS Suolo e sottosuolo

• Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) o Piano Stralcio di Bacino per l’assetto idrogeologico (ai sensi dell’art 17 della L. 183/89, Legge Quadro in materia di difesa del suolo)

• Piano Stralcio per la Difesa dalle Alluvioni (ai sensi dell’art 17, della L. 183/89, Legge Quadro in materia di difesa del suolo )

• Anagrafe dei siti contaminati (agg. DGR n. 777 del 11/10/2010)

AQ Acqua • Piano di Tutela delle Acque (adott. con Delibera 614 del 9/08/2010)

• Piano ATO (agg. 31/03/2003)

AC Aria e clima • Piano di Tutela della Qualità dell’Aria (app. con DGR n. 861/c del 13/08/2007 e con DCR n. 79/4 del 25/09/2007)

E Energia • Piano Energetico Regionale (app. con D.G.R. n. 470/C del 31 agosto 2009)

TV Trasporti e viabilità

• Piano Regionale dei Trasporti (PRIT) (adott. con DGR n. 1007 del 20 dicembre 2010)

• Piano Generale del Traffico Urbano (PGTU) (adott. DCC n.298 del 15/12/2005)

R Rifiuti • Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti (app. con DGR n. 694 del 16/7/2007)

Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013

Il Documento di Programmazione Economico Finanziaria Regionale (DPEFR), redatto ai sensi dell'art. 5 della L.R. 25

marzo 2002, n. 3, recante "Ordinamento contabile della Regione Abruzzo", costituisce l'aggiornamento del

Programma Regionale di Sviluppo (PRS) e dello strumento annuale della programmazione di bilancio. In esso sono

esplicitate le linee programmatiche che la Regione intende adottare per il breve e medio periodo, distribuendo le

risorse a disposizione, e costituisce la base sulla quale vengono costruiti il bilancio regionale annuale e pluriennale.

Sulle base delle linee strategiche definite dal DPEFR la Regione ha elaborato le “Linee Guida per i programmi annuali

dell'attività amministrativa del Giunta Regionale. Documento di Programmazione Economico Finanziaria 2011‐2013”,

che nella seduta del 23 novembre 2010 sono state approvate con DGR n. 898/C. Il documento si compone di 3




capitoli:

‐ "l'evoluzione del contesto", contenente un'analisi della congiuntura economica e dell'economia abruzzese, una

sintesi del contesto istituzionale e delle riforme nazionali ed europee, nonché una sintesi dell'evoluzione recente del

quadro programmatico regionale;

‐ "la finanza regionale", che analizza l'evoluzione del quadro istituzionale della finanza pubblica e le tendenze di

breve e medio periodo nelle entrate e nelle spese regionali, desumendone un'indicazione delle risorse disponibili per

la manovra di bilancio triennale 2011‐2013;

‐ "le linee di programmazione 2011‐2013", che traccia le linee strategiche di intervento per il triennio 2011‐2013 nei

vari ambiti della vita politica ed amministrativa regionale.

Gli obiettivi che questo strumento di programmazione si pone sono molteplici, e sono soprattutto di carattere

generale. In Tabella 32 sono riassunte le principali finalità del programma, suddivise nei diversi aspetti ambientali,

economici e sociali.

Tabella 32 – Principali obiettivi del Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria

2007‐2013

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Tutelare l'ambiente E1 Rafforzare la stabilità delle

finanze pubblicheS1 Rafforzare l'istruzione del capitale

umano

E2 Liberalizzare i mercati semplificando gli oneri amministrativi per imprese, cittadini e Pubblica Amministrazione

S2 Introdurre nel mercato del lavoro di principi di flexicurity

E3 Incentivare l'innovazione tecnologica e la ricerca scientifica

E4 Adeguare le infrastrutture materiali ed immateriali

Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013

Quadro di Riferimento Regionale (QRR)

Il Quadro di Riferimento Regionale (QRR) è un documento redatto ai sensi della Legge Regionale 27 aprile 1995 n. 70

(Norme per la conservazione, tutela, trasformazione del territorio della Regione Abruzzo).

Il QRR costituisce la proiezione territoriale del Programma di Sviluppo Regionale, e definisce indirizzi e direttive di

politica regionale per la pianificazione e la salvaguardia del territorio. Esso costituisce inoltre il fondamentale

strumento di indirizzo e di coordinamento della pianificazione di livello intermedio e locale.




I contenuti del QRR, in relazione alle peculiarità dei progetti di trasformazione urbana considerati nel presente

Studio, sono stati approfonditi nell’ambito del capitolo 2 (Inquadramento urbanistico).

Il QRR fissa strategie ed individua gli interventi mirati al perseguimento di obiettivi generali, articolati in obiettivi

specifici e azioni programmatiche. Le priorità individuate sono:

‐ qualità dell'ambiente;

‐ efficienza dei sistemi insediativi;

‐ sviluppo dei settori produttivi trainanti.

In relazione ad essi sono stati estrapolati e riassunti i principali obiettivi che il Piano propone (Tabella 33).

Tabella 33 ‐ Principali obiettivi del Quadro di Riferimento Regionale (QRR)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Appennino Parco d’Europa (APE) E1 Qualificare e potenziare le

suscettività turistiche del territorio riqualificando gli elementi che compongono l'offerta turistico ‐ ambientale di aree consolidate

S1 Realizzare il "Sistema museale regionale"

A2 Tutelare e valorizzare il sistema lacuale e fluviale, recuperando i detrattori ambientali e realizzandodi parchi urbano – territoriali

E2 Realizzare il "Corridoio Adriatico" S2 Migliorare l’efficienza e l’efficacia della Pubblica Amministrazione

A3 Tutelare e valorizzare la costa E3 Migliorare il sistema della mobilità regionale

S3 Migliorare l'amministrazione regionale della scuola pubblica

A4 Potenziare l'uso di energia alternativa – solare, eolica ed idroelettrica

E4 Migliorare la mobilità all'interno dei sistemi insediativi

E5 Favorire l'offerta localizzativa per le imprese produttrici di beni e servizi ad alto contenuto tecnologico

E6 Potenziare i servizi alle imprese

Quadro di Riferimento Regionale (QRR)

Piano Regionale Paesistico (PRP)

Il “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio” (D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004) prevede l’obbligo per le Regioni, entro 4

anni dalla sua entrata in vigore, di verificare ed adeguare alle nuove indicazioni del decreto i contenuti del PRP. La

principale novità introdotta dal Codice è che il PRP deve riguardare l’intero territorio regionale, con contenuti




descrittivi, prescrittivi e propositivi. Esso, in funzione dei diversi valori paesistici riconosciuti, deve attribuire a ciascun

ambito, riconosciuto come omogeneo da un punto di vista paesaggistico, obiettivi di qualità in coerenza con i principi

stabiliti e sottoscritti dalle Regioni nella Convenzione Europea per il Paesaggio.

Con un protocollo d’intesa approvato dalla Giunta Regionale con Delibera n. 297 del 30 aprile 2004, è stato costituito

un “gruppo di progettazione” (il cosiddetto Ufficio del Piano), composto, in accordo tra la Regione Abruzzo e le

quattro Province, dai rappresentanti degli Enti interessati dal Piano.

Il PRP è già stato oggetto di approfondimento nell’ambito del capitolo 2 (Inquadramento urbanistico), e quindi ci si

limita a richiamare gli obiettivi (Tabella 34) al fine di agevolare la successiva verifica di “coerenza esterna” del

progetto.

Tabella 34 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale Paesistico (PRP)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Proteggere la qualità e il valore del

paesaggio

A2 Sviluppare iniziative atte a valorizzare le peculiarità del territorio

A3 Riqualificare le parti del paesaggio degradate


Piano di assetto idrogeologico (PAI)

Il Piano di assetto idrogeologico (PAI), o Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico dei Bacini Idrografici di

rilievo regionale abruzzesi e del Bacino Interregionale del Fiume Sangro (di seguito denominato PAI), è uno

“strumento conoscitivo, normativo e tecnico‐operativo mediante il quale sono pianificate e programmate le azioni e

le norme d'uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione del suolo, sulla base delle

caratteristiche fisiche ed ambientali del territorio interessato".

In termini generali la normativa di attuazione del Piano è diretta a disciplinare l’uso del territorio attraverso

prescrizioni puntuali inerenti ad opere ed attività, ammesse o vietate, nelle aree a pericolosità molto elevata (P3),

elevata (P2) e moderata (P1).

Nelle aree di pericolosità molto elevata ed elevata (P1 e P2) i progetti per nuovi interventi, opere ed attività devono

essere corredati, di norma, da apposito “Studio di compatibilità idrogeologica” presentato dal Soggetto proponente

l'intervento e sottoposto all'approvazione dell'Autorità competente.

Dall’osservazione della Carta Geomorfologica del Piano emerge che parte delle aree comprese nell’ambito A2 sono




classificate come “scarpate”.

La tipologia di dissesto che interessa questo tipo di aree sottende diverse categorie: orlo di Scarpata (OdS) di faglia,

OdS con influenza strutturale, OdS di linea di faglia, OdS con influenza strutturale interessato da caduta di detrito,

OdS di erosione fluviale o torrentizia, OdS di erosione marina, OdS di erosione glaciale, OdS di degradazione e di

frana. Dalla lettura della Carta Geognostica risulta che le aree che si affacciano direttamente sul fiume Pescara,

rientrano nella clase di “OdS di erosione fluviale o torrentizia”, e quindi da sottoporre a “Studio di compatibilità

idrogeologica” in caso di loro modifica.

Per quanto concerne gli aspetti di pericolosità idrogeologica, negli ambiti A2 e A5 non si rilevano particolari

disposizioni o segnalazioni di rischi di frana o di smottamenti idrogeologici.

Gli obiettivi specifici del Piano sono principalmente di carattere ambientale (Tabella 35).

Figura 22 ‐ Estratto del Piano stralcio di bacino per l’assetto idrogeologico. Carta geomorfologica, tavola 351‐e




Tabella 35 ‐ Principali obiettivi del Piano di assetto idrogeologico (PAI)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Conservare l’assetto del bacino

idrico e raggiungere condizioni di sicurezza uniformi per il territorio con opere specifiche

A2 Evitare l'incremento dei livelli di pericolo e di rischio idraulico, impedendo interventi pregiudizievoli per il futuro assetto idraulico del territorio

A3 Salvaguardare l'assetto del bacino idrico disciplinando le attività antropiche

Piano Assetto Idrogeologico (PAI)

Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni

Il Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA) è stato redatto ai sensi dell'art. 17, comma 6‐ter, della Legge

18.05.1989 n. 183, al fine di individuare le aree a rischio alluvionale e quindi da sottoporre a misure di salvaguardia

ma anche di delimitazione delle aree di pertinenza fluviale. Il Piano è quindi funzionale alla programmazione di azioni

(opere, vincoli, direttive) che portino ad un assetto fisico dell'ambito fluviale e ad un uso del suolo (agricolo o

insediativo) compatibili con la sicurezza idraulica e con la salvaguardia delle componenti naturali ed ambientali.

Il Piano assume una posizione vincolistica sovraordinata nei confronti degli altri strumenti di pianificazione di settore

e di pianificazione urbanistica; è redatto in conformità alla vocazione del territorio e come tale è traguardato alla




ricerca di un modello di sviluppo che sia realmente compatibile con essa.

Obiettivo principale del Piano è la conservazione dell’assetto del bacino ed il raggiungimento di condizioni uniformi

di sicurezza del territorio che lo circonda. A tal fine in esso sono individuate e classificate aree di pericolosità

idraulica, a cui corrispondono diversi livelli di trasformabilità.

Nelle aree di pericolosità idraulica il Piano ha la finalità di evitare l'incremento dei livelli di pericolo e rischio idraulico,

impedire interventi pregiudizievoli per il futuro assetto idraulico del territorio, salvaguardare e disciplinare le attività

antropiche, assicurare il necessario coordinamento con il quadro normativo e con gli strumenti di pianificazione e

programmazione in vigore.

Per quanto concerne l’ambito A2, merita evidenziare che il Piano classifica la porzione destinata al futuro parco,

come classe R4, ovvero appartenente al gruppo di aree ad elevato rischio idraulico (Figura 23), e tra le aree soggette

a pericolosità molto elevata (Figura 24).

Nelle norme tecniche del PSDA, al Capo III, art. 17, sono riportati gli interventi consentiti nelle aree contraddistinte

da questo livello di pericolosità. Da esso risulta che le opere consentite sono esclusivamente:

‐ “opere e interventi idraulici per migliorare la difesa dalle alluvioni;

‐ opere urgenti realizzate dalle autorità di protezione civile o dalle autorità idrauliche competenti per la tutela

di persone, beni ed attività in situazioni di rischio imminente;

‐ attività di manutenzione idraulica [...];

‐ interventi di ricostruzione e riqualificazione degli ambienti fluviali per ridurre il pericolo ed il rischio

idraulico.”

Sono pertanto escluse la realizzazione di strutture mobili e immobili, ad eccezione di quelle a carattere provvisorio o

precario indispensabili per la conduzione dei cantieri o specificamente ammesse dalle norme del Piano, la creazione

di protezione di colture agricole rilevanti che ostacolino il deflusso delle acque, la introduzione di cambiamenti

colturali o nuove colture arboree capaci di ostacolare il deflusso delle acque o di pregiudicare la stabilità degli argini.

Il successivo art. 18 prosegue l’elenco delle opere consentite, ovvero: “la demolizione di edifici senza ricostruzione a

condizione che i lavori non creino, neppure temporaneamente, ostacoli significativi al regolare deflusso delle acque;

la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria; il restauro conservativo, il risanamento igienico ed

edilizio e gli altri adeguamenti igienicosanitari degli edifici, necessari per garantirne la funzionalità conformemente

alla destinazione d'uso ed alle previsioni degli strumenti urbanistici, sempre a condizione che non comportino

ampliamenti; [...]”

Per quanto concerne le infrastrutture pubbliche, l’art. 19 afferma che gli interventi consentiti su tali are sono:

“la manutenzione ordinaria e straordinaria di infrastrutture a rete o puntuali; la ricostruzione di infrastrutture a rete

danneggiate o distrutte da calamità idrogeologiche, [...]; le nuove infrastrutture a rete previste dagli




strumenti di pianificazione territoriale, che siano dichiarate essenziali e non altrimenti localizzabili; l’ampliamento e

la ristrutturazione di infrastrutture a rete e puntuali, destinate a servizi pubblici essenziali non delocalizzabili e prive

di alternative progettuali tecnicamente ed economicamente sostenibili; i nuovi sottoservizi a rete interrati lungo

tracciati stradali esistenti, ed opere connesse; i nuovi attraversamenti di sottoservizi a rete; gli interventi di

allacciamento a reti principali; i nuovi interventi di edilizia cimiteriale purché realizzati all’interno degli impianti

cimiteriali esistenti; le attrezzature per il tempo libero, per la fruizione pubblica, occasionale e temporanea

dell’ambiente e per le attività sportive ivi compresi i percorsi ciclabili e pedonali, laghetti di pesca sportiva fermo

restando quanto disposto dall’art. 13 comma 1, previa installazione di sistemi di preallarme e compatibilmente con i

piani di protezione civile. [...]”

Il medesimo articolo precisa inoltre che gli interventi consentiti devono essere conformi ai Piani di protezione civile,

non possono incrementare in modo significativo le aree impermeabili esistenti se non stabilendo idonee misure

compensative, non possono aumentare il carico urbanistico esistente nell’area interessata, e sono basati su progetti

che dimostrano l’esistenza della sicurezza idraulica o prevedono misure di messa in sicurezza da realizzare

preventivamente o contestualmente all’intervento e misure compensative di miglioramento del regime idraulico e

riqualificazione fluviale.

Infine, l’allegato C delle Norme tecniche, riporta la “Normativa tecnica per l’adeguamento e la costruzione dei

fabbricati, per usi diversi, nelle aree di pericolosità idraulica molto elevata ed elevata. Criteri d’uso e prescrizioni

tipologiche–abitative”. Poiché il numero d’interventi di nuova edificazione parziale ammessi nelle aree di elevata

pericolosità sono ridottissimi, nell’allegato sono elencate principalmente normative tecniche per l’adeguamento dei

fabbricati esistenti.

In occasione della progettazione del ponte di futura costruzione in adiacenza all’ambito A2, è stata redatta una

“Relazione geologica”, a firma del dott. geol. Edgardo Scurti (agosto 2008), che approfondisce, anche mediante

apposite indagini, le caratteristiche delle aree sopra analizzate.

Per quanto concerne le aree del ambito A5, la classificazione attribuita è R1, caratterizzata quindi da danni potenziali

irrilevanti e da moderata pericolosità. Le norme tecniche al riguardo non riportano particolari prescrizioni. Merita

però evidenziare che, nel caso in cui su tali aree vengano realizzate opere di qualunque natura, dovrà essere

riconsiderata la loro classificazione, in virtù della nuova destinazione attribuita. Come si è evidenziato in precedenza,

il principale obiettivo che il PSDA si pone è di carattere ambientale, e riguarda la conservazione dell’assetto del

bacino al fine di ottenere condizioni di sicurezza uniformi per il territorio pescarese.




Figura 23 ‐ Estratto del Piano stralcio difesa alluvioni. Carta del rischio idraulico. Bacino dell’Aterno Pescara e Fiume Pescara




Figura 24 ‐ Estratto del Piano stralcio difesa alluvioni. Studi idraulici per la mappatura delle aree inondabili. Carta della

pericolosità idraulica. Bacino dell’Aterno Pescara e Fiume Pescara

Tabella 36 ‐ Principali obiettivi del Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Conservare l’assetto del bacino e

raggiungere condizioni uniformi di sicurezza del territorio

Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA)




Anagrafe dei siti contaminati

La Regione Abruzzo, con DGR 27‐12‐2006 n. 1529, in ottemperanza al D.Lgs. 3 aprile 2006 n. 152 e alla L.R. 28 aprile

2000 n. 83 e successive modifiche ed integrazioni, ha istituito l'”Anagrafe dei siti contaminati”.

L’obiettivo del censimento, da cui è derivata la costituzione dell’Anagrafe, è di individuate le schede che l’ARTA

(Agenzia Regionale per la Tutela dell'Ambiente) può utilizzare come base per l’elaborazione del “Piano Regionale di

bonifica dei siti contaminati”, di cui al DGR sopracitato.

L’elenco è stato aggiornato nel 2010 con DGR n. 777 (D.lgs 152/2006 e s.m.i. ‐ L.R. 45/2007 e s.m.i. ‐ art. 55, comma

2, lett. a) ‐ DGR n. 1529/2006 ‐ Appendice A dell'Allegato Tecnico n. 3. 'Anagrafe regionale dei siti contaminati

'Aggiornamento').

Due “siti contaminati” del Comune di Pescara ricadono all’interno dell’ambito A5, e sono classificati come“Siti

industriali dismessi” adiacenti tra loro. In base all’Anagrafe essi così denominati:

‐ area Sabatino Di Properzio S.R.L.‐ via Andrea Doria n. 50;

‐ Laureti Carburanti Pescara via Magellano ‐ via Dei Santi Aternini.

Al momento non vi sono indicazioni precise sulle modalità e i tempi di bonifica di tali aree.

Figura 25 – Individuazione dei “Siti industriali dismessi” presenti nel ambito A5




Piano di Tutela delle Acque (PTA)

Il Piano di Tutela delle Acque (PTA) è lo strumento tecnico e programmatico attraverso cui la Regione intende

realizzare gli obiettivi di tutela quali‐quantitativa delle acque superficiali e sotterranee, previsti dall'art. 121 del

D.Lgs. 152/06.

Il piano descrive le caratteristiche del bacino idrografico sia per le acque superficiali che sotterranee, con

rappresentazione cartografica, ed esprime una sintesi delle pressioni e degli impatti significativi esercitati dall'attività

antropica sullo stato delle acque superficiali e sotterranee; individua le aree sensibili e vulnerabili ed elenca gli

obiettivi di qualità.

Nell’ambito del presente studio ci si limiterà a riportare sinteticamente gli estratti dei principali allegati cartografici,

e a richiamare le indicazioni specifiche contenute all’interno della documentazione di base.

Dallo studio della documentazione che compone il Piano, emerge che il fiume Pescara presenta uno stato

ambientale “sufficiente” per quasi tutto il suo corso, mentre per la parte finale arriva ad avere un livello di qualità

“pessimo”. Inoltre, in base alla classificazione della “Carta dei corpi idrici superficiali e relativo rischio determinato ai

sensi del DM 131/08” il fiume Pescara rientra a scopo cautelativo tra i corpi idrici “a rischio”, date le consistenti

pressioni al contorno caratterizzate dalla presenza di industrie che utilizzano sostanze pericolose nel proprio ciclo

produttivo.

Lo stato delle acque sotterranee del Pescara, come quelle superficiali, sono classificate, ai sensi del D.Lgs 152/99,

come “scadenti”. Tale classificazione deriva dalla combinazione del livello chimico delle acque, che nel caso del

fiume Pescara è pari a 4 (impatto antropico rilevante con caratteristiche idrochimiche scadenti), e dallo stato

quantitativo, che per il Pescara è C (impatto antropico significativo con notevole incidenza dell’uso sulla disponibilità

della risorsa evidenziata da rilevanti modificazioni agli indicatori generali sopraesposti).

Le seguenti figure illustrano come il Pescara sia classificato nelle Carte allegate al Piano.




Figura 26 ‐ Estratto della “Carta dello stato ambientale dei corsi d’acqua significativi” (Allegato 1)

Figura 27 ‐ Estratto della “Carta dei corpi idrici superficiali e relativo rischio determinato ai sensi del DM 131/08” (Allegato 3)

Figura 28 ‐ Estratto della “Carta dello stato ambientale dei corpi idrici sotterranei e d’interesse (SCAS) determinato ai sensi del

D.Lgs 152/99” (allegato 6)




Figura 29 ‐ Estratto della “Carta dello stato chimico dei corpi idrici sotterranei” (Allegato 7)

Figura 30 ‐ Carta dello stato quantitativo dei corpi idrici sotterranei significativi e d’interesse determinato ai sensi del D.Lgs.

152/99 (Allegato 8)




Figura 31 – Classificazione dello stato ambientale delle acque sotterranee in base al D.Lgs. 152/99




Gli obiettivi del PTA, riassunti nella seguente tabella, sono legati soprattutto alla componente ambientale del più

esteso principio di sostenibilità.

Tabella 37 ‐ Principali obiettivi del Piano di Tutela delle Acque (PTA)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Prevenire l’inquinamento dei corpi

idrici non inquinatiA2 Risanare i corpi idrici inquinati

attraverso il miglioramento dello stato di qualità delle acque, con attenzione per quelle destinate a particolari utilizzazioni

A3 Rispettare il deflusso minimo vitale dei bacini idrici

A4 Perseguire un uso sostenibile e durevole delle risorse idriche, con priorità per quelle potabili

A5 Preservare le capacità naturale di autodepurazione dei corpi idrici, nonché della capacità di sostenere comunità animali e vegetali ampie e ben diversificate

Piano di Tutela delle Acque (PTA)

Piano ATO

La rimodulazione del Piano d’ambito è stata effettuata nel 2003, a circa un anno di distanza dalla prima stesura

approvata dall’Assemblea dell’ATO con delibera n. 13 del 08 aprile 2002, a seguito dell’individuazione del gestore

unico integrato da parte dell’ATO, di cui alla Delibera dell’Assemblea n. 22/02. Poiché l’affidamento del Servizio

idrico integrato ha la durata di 5 anni, è stato necessario rivedere la dinamica degli investimenti tenendo conto del

breve periodo e ridefinendo i piani finanziari con le quote a carico dello Stato e della tariffa della SII.

L’ATO n. 4 “Pescarese”, a seguito della ricognizione circa lo stato delle opere degli impianti di acquedotti e fognature

ai sensi dell’art. 10 del D.L. 244/95 e della L.R. n. 2 del 13/01/97, ha prodotto un rapporto finale, completo di allegati,

che è stato consegnato nel febbraio 2001 e definitivamente approvato dall’Assemblea con delibera n. 15 del

successivo mese di novembre. L’obiettivo principale che si pone il Piano dell’ATO “Pescarese” è l’estensione della

rete duale alle strade cittadine dell’area metropolitana (Chieti, Pescara, Montesilvano, Francavilla al Mare) con

separazione delle reti nei fabbricati. Le previsioni del Piano comportano l’utilizzo delle acque potabilizzate

soprattutto per gli stabilimenti del litorale, gli impianti sportivi, i mercati, il porto, le ferrovie, i fabbricati ad uso

commerciale, le industrie ed altre utenze in cui la componente sia domestica sia secondaria.




Per ottimizzare il servizio, il Piano prevede di estendere la rete duale al reticolo cittadino obbligando i nuovi

fabbricati a dotarsi di doppia rete. Al momento della stesura del Piano gli investimenti non sono stati quantificati con

sufficiente approssimazione, ma l’ipotesi era di ottenere un cospicuo sostegno dal contributo pubblico.

Tra gli obiettivi individuati dal piano ATO, assume rilevanza anche il disinquinamento del Fiume Pescara che

comprende la realizzazione dei collettori golenali per la città di Pescara e la realizzazione di un acquedotto ad uso

industriale nell’area metropolitana CH‐PE, oltre che alla restituzione ai fiumi ricadenti nel territorio dell’Ambito del

minimo vitale di acqua per il ripristino dell’ecoambiente di alcuni territori di elevata valenza paesaggistica.

Nella seguente tabella sono riassunti i due obiettivi ambientali del Piano ATO.

Tabella 38 ‐ Principali obiettivi del Piano ATO

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Estendere la rete duale alle strade

cittadine dell’area metropolitana Chieti, Pescara, Montesilvano, Francavilla al Mare, con separazione delle reti anche nei fabbricati esistenti e di nuova costruzione

A2 Disinquinare il Fiume Pescara mediante la realizzazione dei collettori golenali per la città di Pescara e di un acquedotto ad uso industriale nell’area metropolitana CH‐PE. Restituire ai fiumi ricadenti nel territorio dell’Ambito il minimo vitale di acqua per il ripristino dell’ecoambiente di alcuni territori di elevata valenza paesaggistica

Piano ATO

Piano di Tutela della Qualità dell’Aria (PTQA)

Il Piano è stato redatto in conformità al Decreto del Ministero dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare

dell’1/10/2002, n. 261 contenente il “Regolamento recante le direttive tecniche per la valutazione preliminare della

qualità dell'aria ambiente, i criteri per l'elaborazione del piano e dei programmi di cui agli articoli 8 e 9 del decreto

legislativo 4 agosto 1999, n. 351”.

Il Piano zonizza il territorio regionale in funzione dei livelli di inquinamento della qualità dell'aria, tenendo conto

degli obiettivi a lungo termine sul miglioramento della qualità dell’aria.




Per le zone in cui la qualità dell'aria supera i limiti di concentrazione, il Piano individua apposite azioni per il

miglioramento dell’aria, mentre nelle zone dove i livelli degli inquinanti risultano inferiori ai limiti di legge, prevede

azioni di mantenimento dei livelli accettabili di qualità dell’aria. Tra le azioni previste vi sono, inoltre, il

miglioramento della rete di monitoraggio regionale e l’elaborazione di strategie finalizzate al rispetto dei limiti

imposti dalla normativa.

La valutazione della qualità dell’aria a scala locale su tutto il territorio regionale, e la successiva zonizzazione, sono

state effettuate basandosi sui risultati del monitoraggio della qualità dell’aria ed integrando i dati ricavati con le

campagne di monitoraggio e con l’uso della modellistica tradizionale e fotochimica. È stata così operata la stima delle

concentrazioni di inquinanti dell’aria su tutto il territorio della regione.

Con riferimento alle concentrazioni di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron,

monossido di carbonio e benzene, l’area di Pescara è stata classificata come “Zona di risanamento”, ovvero zona in

cui almeno un inquinante supera il limite di tolleranza fissato dalla legislazione (Figura 32).

Il Piano individua inoltre una forte concentrazione di inquinanti nell’area Chieti‐Pescara ed evidenzia che per tale

area si è superato il “valore bersaglio per la protezione della salute”, ovvero il livello fissato al fine di evitare a lungo

termine effetti nocivi sulla salute umana, da conseguirsi per quanto possibile entro un dato periodo di tempo (Figura

33).

Figura 32 ‐ Classificazione del territorio ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell’aria per ossidi di zolfo, ossidi

di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene




Figura 33 ‐ Classificazione del territorio per la protezione della salute relativamente all’ozono e definizione delle zone di

superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine

Al fine di perseguire gli obiettivi generali di risanamento dell’aria, il Piano individua i seguenti tre livelli di

inquinamento che le azioni di pianificazione devono tenere in considerazione:

‐ Livello Massimo Desiderabile (LMD): definisce l’obiettivo di lungo termine per la qualità dell’aria e stimola

continui miglioramenti nelle tecnologie di controllo;

‐ Livello Massimo Accettabile (LMA): è introdotto per fornire protezione adeguata contro gli effetti sulla salute

umana, la vegetazione e gli animali;

‐ Livello Massimo Tollerabile (LMT): denota le concentrazioni di inquinanti dell’aria oltre le quali, a causa di un

margine di sicurezza diminuito, è richiesta un’azione appropriata e tempestiva nella protezione della salute

della popolazione.

Obiettivo generale è quello di raggiungere, ovunque, il Livello Massimo Accettabile e in prospettiva, con priorità alle

zone più sensibili definite nel piano, il Livello Massimo Desiderabile. Gli obiettivi del Piano, ai fini della verifica di

“coerenza esterna” del Masterplan, sono riassunti nella seguente tabella.




Tabella 39 ‐ Principali obiettivi del Piano di Tutela della Qualità dell’Aria

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Migliorare la qualità dell’aria nelle

zone e negli agglomerati in cui i livelli di uno o più inquinanti (ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore a 10 micron, monossido di carbonio) superano il valore limite aumentato del margine di tolleranza

A2 Mantenere la qualità dell’aria, nelle zone e negli agglomerati in cui i livelli degli inquinanti sono inferiori ai valori limite e tali da non comportare il rischio di superamento degli stessi, al fine di conservare i livelli degli inquinanti al di sotto dei valori limite

A3 Migliorare la qualità dell’aria nelle zone e negli agglomerati in cuil’ozono supera i valori bersaglio

A4 Monitorare la qualità dell'aria

A5 Migliorare la qualià dell'aria in riferimento alle problematiche globali quali la produzione di gas serra

Piano di Tutela della qualità dell’Aria

Piano Energetico Regionale (PER)

Il Piano Energetico Regionale (PER) è lo strumento principale attraverso il quale la Regione programma, indirizza ed

armonizza nel proprio territorio gli interventi strategici in tema di energia. Si tratta di un documento tecnico nei suoi

contenuti e politico nelle scelte e nelle priorità degli interventi. La sua redazione è stata avviata a causa dei profondi

mutamenti intervenuti nella normativa del settore energetico e nell'evoluzione delle politiche di decentramento,

caratterizzate dal trasferimento alle Regioni e agli Enti locali, ad opera del D.Lgs. 31 Marzo 1998 n. 112 (funzioni e

competenze in materia ambientale ed energetica).

Gli obiettivi fondamentali del PER della Regione Abruzzo si possono ricondurre a due macroaree di intervento, quella

della produzione di energia dalle diverse fonti (fossili e non) e quella del risparmio energetico. Nel dettaglio, i

principali contenuti del PER sono:

‐ la progettazione e l'implementazione delle politiche energetico‐ambientali;

‐ l'economica gestione delle fonti energetiche primarie disponibili sul territorio (geotermia, metano, ecc.);




‐ lo sviluppo di possibili alternative al consumo di idrocarburi;

‐ la limitazione dell'impatto con l'ambiente e dei danni alla salute pubblica, dovuti dall'utilizzo delle fonti

fossili;

‐ la partecipazione ad attività finalizzate alla sostenibilità dello sviluppo.

Rispetto alle indicazioni del Piano Energetico, è opportuno che il Masterplan raccomandi, laddove possibile, il ricorso

a tecnologie finalizzate al risparmio energetico negli edifici di nuova realizzazione, pubblici e privati, oltre ai previsti

interventi infrastrutturali per la decongestione del traffico cittadino e per l’incentivazione all’uso di mezzi non

inquinanti. Gli obiettivi del PER, che si riferiscono principalmente alla componente ambientale, sono illustrati nella

Tabella 40.

Tabella 40 ‐ Principali obiettivi del Piano Energetico Regionale (PER)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Ridurre le emissioni di gas serra

del 6,5% rispetto ai valori del 1990 entro il 2010 (anno mediano del quinquennio 2008‐2012 di vigenza degli obblighi del Protocollo di Kyoto)

A2 Risparmiare energia nel settore degli usi finali dell’energia, del 9% nell’arco di nove anni (approssimativamente l’1% annuo di riduzione) rispetto al Consumo Interno Lordo (CIL) di fonti fossili ed energia elettrica del 2006 (obiettivo nazionale indicativo dalla Direttiva2006/32/CE)

A3 Contribuire per il 12% delle FER (fonti di energia rinnovabili) al CIL, da conseguirsi entro il 2010(obiettivo indicato nel Libro Verde dell’UE)

A4 Contribuire per il 5,75% entro il 2010 dei bio‐combustibili al consumo di fonti fossili complessivo nel settore dei trasporti (Direttiva 2003/30/CE: promozione dell'uso dei biocombustibili o di altri combustibili rinnovabili nei trasporti)

Piano Energetico Regionale




Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)

Il Piano Regionale Integrato dei Trasporti (PRIT) è lo strumento di cui la Regione Abruzzo si è dotata per definire gli

interventi di programmazione e di pianificazione nel settore dei trasporti.

Il PRIT definisce in modo coerente le caratteristiche funzionali e le prestazioni di un insieme di elementi

(infrastrutture, mezzi, organizzazioni, servizi e sistemi di controllo) che concorrono a fornire le opportunità di

trasporto per soddisfare le esigenze di mobilità, di persone e merci.

Gli obiettivi principali che il PRIT si pone sono:

‐ “garantire la piena accessibilità al sistema regionale e nazionale di trasporto per tutti i cittadini, con

riduzione del gap infrastrutturale e di servizi sia per le zone interne che per le aree a forte concentrazione

demografica e di sviluppo;

‐ riequilibrare la ripartizione modale della domanda di trasporto, sia di passeggeri che di merci al fine di

ottimizzare le condizioni di esercizio per ciascuna modalità, utilizzando pienamente il sistema delle

infrastrutture esistenti;

‐ stabilire un modello di eventuale ridefinizione delle competenze delle istituzioni e degli Enti che hanno

potere sui trasporti;

‐ gestire il riordino delle imprese di produzione del servizio di trasporto;

‐ elevare gli standard di sicurezza per tutte le reti e per tutti i servizi di trasporto;

‐ ottimizzare il sistema complessivo dei costi della mobilità pubblica e privata attraverso la valutazione del

costo generalizzato del trasporto;

‐ salvaguardare le particolari valenze ambientali, architettoniche e paesaggistiche del territorio attraverso

idonee scelte modali di trasporto;

‐ operare uno stretto collegamento con le politiche di sviluppo economico e sociale per adeguare le reti alle

necessità produttive attraverso un Ufficio di Piano;

‐ introdurre lo sviluppo delle reti immateriali di comunicazione, ed in generale sviluppare la telematica nei

trasporti;

‐ collegare le scelte infrastrutturali e gestionali ai bilanci e ai documenti finanziari di accompagnamento.”

Con riferimento alle opere che il PRIT individua in relazione ai due ambiti oggetto di studio, assumono rilevanza il

prolungamento dell’Asse attrezzato da piazzale della Marina fino al lungomare Papa Giovanni XXIII, e le previsioni

inerenti al porto. Con riferimento a questo secondo progetto, il PRIT richiama il Piano Regolatore Portuale (PRP)

approvato che prevede la realizzazione di un terrapieno che consentirà di disporre di due banchine di attracco per il




traffico passeggeri. Al contempo il traffico delle merci, costituite in prevalenza da oli minerali, salgemma e cemento,

potrà essere dirottato dalla banchina del molo est del porto canale al porto di Ortona. Questa ipotesi consentirà di

liberare l’area circostante dal deposito delle merci e di guadagnare nuovi spazi di pubblico utilizzo orientati a ricucire

la continuità tra il tessuto urbano ed il mare. In tal senso il Piano propone di ricostruire il waterfront in

corrispondenza del porto turistico, attualmente precluso dagli edifici dell’ex Mercato Ortofrutticolo, che saranno

oggetto di riqualificazione.

Sempre in base al Piano Regolatore Portuale, le cui direttive sono riprese dal PRIT, il settore del trasporto passeggeri

su navi traghetto è quello che nella realtà portuale pescarese potrebbe avere l’evoluzione più rapida e consistente.

Al fine di soddisfare le esigenze del traffico passeggeri, lo sviluppo del porto di Pescara dovrà quindi prevedere:

‐ un aumento delle capacità di trasporto, anche per i traghetti di “seconda generazione”, che si traduce nella

necessità di disporre di maggiori tiranti d’acqua, spazi di banchina e di manovra;

‐ un miglioramento della qualità del servizio, che si traduce nella disponibilità di più efficienti servizi portuali,

nonché delle capacità di afflusso, imbarco, sbarco e deflusso delle auto e dei passeggeri.

Per quanto riguarda il settore della pesca, si ritiene che la riqualificazione delle banchine esistenti, unitamente

all’allargamento degli spazi a terra disponibili, potranno costituire un importante elemento di razionalizzazione per le

attività dei pescatori e potranno costituire un altrettanto importante fattore di sviluppo, se accompagnate da attività

di disinquinamento delle acque del Pescara.

Di seguito sono riassunti gli obiettivi del PRIT, mentre nelle Figure 34, 35, 36 e 37 sono illustrati, nell’ordine: le

strategie generali di sviluppo per il territorio abruzzese; gli estratti della ricognizione delle infrastrutture esistenti e la

ricognizione delle infrastrutture di progetto; la scheda di dettaglio delle infrastrutture esistenti, relativa al porto di

Pescara.




Tabella 41 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Salvaguardare le particolari

valenze ambientali, architettoniche e paesaggistiche del territorio attraverso idonee scelte modali di trasporto

E1 Garantire la piena accessibilità al sistema regionale e nazionale di trasporto per tutti i cittadini, con riduzione del gap infrastrutturale e di servizi sia per le zone interne che per le aree a forte concentrazione demografica e di sviluppo

S1 Elevare gli standard di sicurezza per tutte le reti e per tutti i servizi di trasporto

E2 Riequilibrare la ripartizione modale della domanda di trasporto, sia di passeggeri che di merci al fine di ottimizzare le condizioni di esercizio per ciascuna modalità, utilizzando pienamente il sistema delle infrastrutture esistenti

S2 Operare uno stretto collegamento con le politiche di sviluppo economico e sociale per adeguare le reti alle necessità produttive attraverso un Ufficio di Piano

E3 Proporre un riordino delle imprese di produzione del servizio di trasporto

S3 Sviluppa le reti immateriali di comunicazione, anche per quanto riguarda la telematica nei trasporti

E4 Definire un modello per l'eventuale ridefinizione delle competenze delle istituzioni e degli Enti con competenze sui trasporti

E5 Ottimizzare il sistema complessivo dei costi della mobilità pubblica e privata attraverso la valutazione del costo generalizzato del trasporto

E6 Collegare le scelte infrastrutturali e gestionali ai bilanci e ai documenti finanziari di accompagnamento

Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)




Figura 34 – Prime linee strategiche per la politica di coesione 2007‐2013 (Fonte: Regione Abruzzo, DSR, 2007)

Figura 35 – Estratto della “Ricognizione delle infrastrutture in ambito regionale”




Figura 36 ‐ Estratto degli “Interventi infrastrutturali proposti dal PRIT”




Figura 37 ‐ Estratto dell’allegato “Schede infrastrutture esistenti”

Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti

L’attuale sistema di gestione dei rifiuti urbani nella regione Abruzzo, presenta da tempo varie criticità nei diversi

ambiti territoriali, e deve essere oggetto di rilevanti interventi di ristrutturazione, al fine di garantirne non solo la

conformità alle disposizioni di legge vigenti, ma anche la sostenibilità e la solidità tecnico‐ambientale.

Le analisi condotte nel corso della predisposizione del Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti (PRGR) hanno mostrato

la fattibilità di questo percorso, anche in termini di sostenibilità economica, delineando diverse opportunità di

intervento. Il disegno della futura gestione dei rifiuti proposto tiene conto della fondamentale priorità di conseguire

complessivamente migliori prestazioni ambientali, mediante azioni che interessino l’intera filiera della gestione dei

rifiuti.

La Regione Abruzzo, con DGR n. 1242 del 25/11/2005, ha definito le “Linee di indirizzo per la revisione e

l’aggiornamento della pianificazione regionale in materia di gestione dei rifiuti”. Per quanto riguarda le strategie

gestionali, coerentemente con le direttive europee, le priorità assunte dal PRGR sono le seguenti:

‐ prevenzione e riduzione della produzione e della pericolosità dei rifiuti;

‐ recupero e riciclo di materiali e di prodotti di consumo;




‐ recupero energetico dai rifiuti, quale attività complementare al riciclo ed alla chiusura del ciclo di gestione

dei rifiuti;

‐ smaltimento in discarica, residuale ed in sicurezza.

Nella seguente tabella sono sintetizzati tali obiettivi.

Tabella 42 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Prevenire e ridurre la produzione

e la pericolosità dei rifiutiS1 Smaltire in modo sicuro per

l'ambiente e la salute umana i rifiuti non recuperabili

A2 Recuperare e riciclare i materiali e i prodotti di consumo

A3 Recuperare i rifiuti a fine del ciclo produttivo per ottenere energia

Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti

Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)

Il Piano Territoriale per la Provincia di Pescara costruisce uno sfondo unitario a cui le Amministrazioni locali devono

richiamarsi nella costruzione delle proprie politiche. Il Piano è stato redatto privilegiando la salvaguardia ambientale

e naturale, la tutela del patrimonio storico, il riconoscimento dei diritti di cittadinanza e del valore della

partecipazione nella costruzione e gestione di ogni politica territoriale.

Il Piano affronta il problema del rapporto con la pianificazione a livello locale, proponendo ad essa un'immagine

forte e stabile dell'organizzazione del territorio. Sistemi, schemi direttori e indirizzi alla pianificazione locale sono tre

forme d'azione parallele e integrate che il Piano assume come strumenti di governo delle trasformazioni. I sistemi

definiscono il ruolo e le prestazioni che le diverse parti del territorio devono avere, indicando le attività compatibili

ed incompatibili con queste ultime, e fornendo indicazioni per il dimensionamento dei piani locali che si aggiungono

a quelle che il Piano definisce in altre sue parti.

Per ciò che concerne la pianificazione locale, il Piano individua i Comuni obbligati alla redazione del piano urbanistico

e le modalità della sua redazione, con particolare attenzione al dimensionamento delle nuove residenze,

attrezzature e industrie, senza però stabilire criteri di tipo quantitativo, bensì introducendo criteri di natura

insediativa, morfologica e ambientale con i quali si potrà valutare fino a che punto un aumento delle abitazioni, delle

aree industriali e delle attrezzature sia compatibile con una determinata forma insediativa all’interna dello schema

direttore.




Il Piano enuncia il criterio generale per il quale ogni previsione di nuove aree per la residenza e le attività produttive

deve essere giustificata in rapporto al grado di utilizzo delle aree esistenti. Tra le indicazioni orientate alla

pianificazione locale, particolare rilievo è conferito al "progetto di suolo", imposto alla pianificazione locale come

strumento che definisce in dettaglio le azioni che modificano stato e caratteri del suolo calpestabile: sbancamenti,

scavi, rinterri; costruzioni interrate; reti tecnologiche sotterranee e opere di regimazione dei corsi d'acqua. Le

raccomandazioni del Piano riguardano anche la realizzazione di impianti industriali di grandi dimensioni e, più in

generale, tutti i grandi interventi che generano impermeabilizzazione del suolo.

Il Piano riconosce nel territorio provinciale pescarese la presenza di sei “ecologie”, ricomposte in disegno unitario

comprendente numerosi interessi, e indica come tali interessi possano essere resi armoniosi, in considerazione delle

condizioni materiali, ambientali e sociali che connotano il territorio.

Tra le ecologie, assume rilevanza quella costiera, caratterizzata dalla conurbazione che si sviluppa lungo il waterfront

pescarese. Di essa fanno parte i comuni di Pescara, Montesilvano, Città S. Angelo, Cappelle sul Tavo, Spoltore.

Alcuni temi che attraversano le politiche del Piano sono trattati mediante la precisazione di “schemi direttori”.

È questo il caso dello “Schema direttore del fiume Pescara”, che prevede la realizzazione di due parchi lungo il

percorso del fiume, con la limitazione della pressione antropica sulle sponde del corpo idrico, e dello “Schema

direttore della costa”, che propone la riqualificazione della città a partire dall'organizzazione degli spazi non edificati,

rendendo esplicita la struttura che è riconoscibile come sequenza di fasce che si dispiegano nella direzione della

costa, ritmate da alcune interruzioni perpendicolari. Entrambi questi schemi sono stati analizzati nel capitolo 2

(Inquadramento urbanistico). Gli obiettivi generali del PTCP sono riassunti in Tabella 43.

Tabella 43 ‐ Principali obiettivi del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Costruire le condizioni per un

corretto funzionamento del sistema ecologico alla grande scala

E1 Creare migliori condizioni d'uso delle importanti infrastrutture esistenti, definendone la compatibilità reciproca e con il territorio

S1 Definire politiche che regolino, a seconda delle peculiarità dei diversi ambiti, modalità di insediamento e sviluppo delle aree, coerenti con un governo del territorio socialmente equo

E2 Potenziare il sistema infrastrutturale con nuove opere, rendendolo più efficiente in rapporto al sistema delle relazioni interregionali, che si sviluppa sia in direzione nord‐sud che, trasversalmente, verso Roma e verso i paesi balcanici

Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)




PRG vigente

Le indicazioni del PRG vigente con specifico riferimento agli ambiti oggetto di studio sono già state oggetto di

approfondimento nel capitolo 2 (Inquadramento urbanistico). In questa fase sono richiamati gli obiettivi ambientali,

economici e sociali previsti per le aree oggetto di studio, da impiegare per la verifica di “coerenza esterna

orizzontale”.

Tabella 44 ‐ Principali obiettivi del PRG in relazione ai due ambiti oggetto di studio

Ambito di riferimento A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi sociali

Ambito A2 A1 Riconvertire e riqualificare il tessuto urbano esistente

E1 Rafforzare il sistema infrastrutturale collegando la viabilità sud con quella a nord della città

A2 Formare un parco territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara che completi il sistema ecologico ambientale fluviale

E2 Valorizzare dal punto di vista funzionale la fascia costiera del fiume Pescara


Ambito A5 A1 Prevedere una composizione spaziale caratterizzata da immediato rapporto con gli specchi d’acqua del porto canale e del porto turistico e da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili

E1 Riconvertire e riqualificare il tessuto urbano esistente realizzando un centro integrato a carattere ricreativo‐turistico di livello urbano, all'interno del quale prevedere attività rivitalizzanti complementari all'attività turistica del Porto

A2 Realizzazione di un'area a verde pubblico atta a completare, all’interno del disegno generale del waterfront, un parco urbano lineare comprendente tutta la fascia costiera centrale della città

E2 Individuare una nuova infrastruttura di collegamento tra l’asse attrezzato, il porto e la città

Piano Regolatore Generale (PRG)




Piano Regolatore Portuale (PRP)

Il Piano Regolatore Portuale, approfondito nel capitolo 2 (Inquadramento urbanistico), definisce l'assetto

morfologico, infrastrutturale e funzionale delle aree individuate dall'ambito portuale, e delinea le interrelazioni con il

sistema urbano e territoriale, individuando opere e strategie d'intervento necessarie allo sviluppo del porto e del suo

contesto urbano.

Nell’intenzione espressa dall’Amministrazione comunale il Piano, concepito nel 2008, dovrà essere adottato e

approvato senza modifiche, e il Masterplan dovrà tenerne conto, cercando di completarne le previsioni e di

rafforzarne gli obiettivi di rivitalizzazione turistica e di riqualificazione ambientale.

Nella successiva tabella sono riportati i principali obiettivi che caratterizzano questo Piano, già approfondito nella

prima parte del presente Studio.

Tabella 45 ‐ Principali obiettivi del Piano Regolatore Portuale

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Ripensare Pescara città‐paesaggio

migliorando il rapporto tra la città e il fiume, nel quadro dei programmi diutilizzazione come parco delle aree golenali, e concependo l’intero complesso delle aree portuali come nuovo parco territoriale organizzato intorno al fiume e al nuovo ponte pedonale

E1 Rendere il sistemaportuale sicuro ed efficiente

S1 Sviluppare la vision di "Pescara città dell’accoglienza" in una nuova dimensione nazionale e transnazionale, valorizzando il porto come luogo dello scambio e dell’accoglienza, snodo di diverse attrezzaturemetropolitane che concorrono a caratterizzare la città

E2 Collegare Porto e Città mediante la realizzazione di una viabilità semplice e fluida, percorsi pedonali sicuri e piacevoli, attrezzature e funzioni utili al Porto, ma anche alla città (duplice bacino di riferimento)

Piano Regolatore Portuale (PRP)

Piano Demaniale

Il Piano Demaniale disciplina la gestione, la tutela e l’uso delle aree del demanio marittimo. L'ambito di intervento

del Piano con riferimento alle aree coinvolte nello SdF, sono la spiaggia ed il marciapiede che si estende tra questa e

la strada litoranea.

Il Piano si pone i seguenti obiettivi generali:




‐ la salvaguardia paesistico‐ambientale della spiaggia, garantendo nello stesso tempo lo sviluppo sostenibile

nell’uso del demanio marittimo;

‐ l’ottimizzazione delle potenzialità turistiche della costa, monitorandone costantemente i fenomeni erosivi ed

intervenendo laddove se ne presenti la necessità;

‐ il rispetto della vocazione del territorio e delle risorse ambientali esistenti, con una migliore organizzazione

estetico‐funzionale della fascia territoriale interessata e delle varie strutture necessarie per un'organica

fruizione pubblica dell'arenile;

‐ l’offerta di fruizione continua dell’area urbana‐costiera con strutture e servizi di qualità per il turismo.

Il Piano si pone inoltre i seguenti obiettivi specifici che riconosce di particolare interesse pubblico:

‐ il recupero del rapporto tra mare, spiaggia e città;

‐ la riqualificazione delle spiagge libere;

‐ l’accessibilità della spiaggia a tutti (con particolare riguardo alle persone con ridotta o impedita capacità

motoria e/o sensoriale), attraverso l’apertura di varchi di collegamento tra spiaggia e marciapiede,

garantendo l’abbattimento delle barriere architettoniche e percettive;

‐ l’utilizzo di materiali ecocompatibili e di fonti rinnovabili;

‐ la visibilità del mare e della spiaggia adeguando tutte le recinzioni apposite alle apposite indicazioni;

‐ la reversibilità degli interventi con utilizzo di strutture e sistemi costruttivi facilmente rimovibili;

‐ la riduzione degli ingombri del costruito sul fronte mare al fine di riequilibrare la funzione igienico‐sanitaria

delle correnti marine e terrestri sulla eliminazione dei fattori inquinanti aeriformi urbani;

‐ l’eliminazione delle barriere visive in coincidenza degli slarghi e delle arterie principali con affaccio al mare,

nonché la preservazione degli affacci esistenti.




Tabella 46 ‐ Principali obiettivi del Piano Demaniale

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Salvaguardare il paesaggio e

l'ambiente della spiaggia, garantendo nello stesso tempo lo sviluppo sostenibile nell’uso del demanio marittimo

E1 Ottimizzare le potenzialità turistiche della costa, monitorando costantemente i fenomeni erosivi da essi eventualmente generati, intervenendo dove necessario

S1 Migliorare l’offerta di fruizione continua dell’area urbana‐costiera con strutture e servizi di qualità al turismo

A2 Migliorare l'organizzazione estetico‐funzionale della fascia territoriale interessata e delle varie strutture necessarie per un'organica fruizione pubblica dell'arenile

S2 Migliorare la visibilità del mare e della spiaggia adeguando tutte le recinzioni

A3 Riqualificare le spiagge libere S3 Eliminare le barriere visive in coincidenza degli slarghi e delle arterie principali con affaccio al mare nonché preservare gli affacci esistenti

A4 Migliorare l’accessibilità della spiaggia per tutti (con particolare riguardo alle persone con ridotta o impedita capacità motoria e/o sensoriale), attraverso l’apertura di varchi di collegamento tra spiaggia e marciapiede, garantendo l’abbattimento delle barriere architettoniche e percettive

A5 Utilizzare materiali ecocompatibili e fonti di energia rinnovabili nelle attività di riqualificazione e nuova edificazione per le aree demaniali

A6 Prevedere la reversibilità degli interventi con utilizzo di strutture e sistemi costruttivi facilmente rimovibili e la rimozione dei manufatti incongrui

A7 Ridurre gli ingombri del costruito sul fronte mare al fine di riequilibrare la funzione igienico‐sanitaria delle correnti marine e terrestri sulla eliminazione dei fattori inquinanti aeriformi urbani

Piano Demaniale




Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA)

Il Piano di Classificazione Acustica del territorio comunale costituisce lo strumento attraverso cui l’Amministrazione

Comunale disciplina i livelli massimi di rumore ammessi all’interno del territorio, in funzione della pianificazione delle

attività produttive in essere e previste, della distribuzione degli insediamenti residenziali e, in breve, di tutte le

specificità socioeconomiche del territorio. Il Piano Comunale di Classificazione Acustica è quindi un atto di

pianificazione che i Comuni hanno obbligo di redigere in base alla Legge n. 447 del 1995, in accordo ai dettami ed

alle modalità indicate dalla normativa regionale in materia.

La zonizzazione acustica fornisce il quadro di riferimento per valutare i livelli di rumore presenti o previsti nel

territorio comunale ed è quindi la base per programmare interventi e misure di controllo o riduzione

dell'inquinamento acustico.

Obiettivi fondamentali sono quelli di prevenire il deterioramento di aree non inquinate e di risanare quelle dove

attualmente sono riscontrabili livelli di rumorosità ambientale superiori ai valori limite. La zonizzazione è pertanto un

indispensabile elemento conoscitivo, ai fini della tutela dall'inquinamento acustico, per la pianificazione delle nuove

aree di sviluppo urbanistico o per la verifica di compatibilità dei nuovi insediamenti, o delle infrastrutture in aree già

urbanizzate. La definizione delle zone permette di derivare per ogni punto posto nell'ambiente esterno, i valori limite

per il rumore da rispettare; di conseguenza, risultano determinati, già in fase di progettazione, i valori limite che ogni

nuovo impianto, infrastruttura o sorgente sonora non temporanea, devono rispettare.

Gli ambiti oggetto dello SdF sono di IV classe, ovvero “aree di intensa attività umana: rientrano in questa classe le

aree urbane interessate da intenso traffico veicolare, con alta densità di popolazione, con elevata presenza di attività

commerciali e uffici, con presenza di attività artigianali; le aree in prossimità di strade di grande comunicazione e di

linee ferroviarie; le aree portuali, le aree con limitata presenza di piccole industrie.”

Parte delle aree coinvolte nei piani di trasformazione urbana ricadono inoltre all’interno di fasce di pertinenza di

infrastrutture stradali e ferroviarie (Figura 39). Al momento dell’attuazione degli interventi andranno pertanto

considerate le condizioni esistenti e previste eventuali mitigazioni o soluzioni costruttive adeguate per le abitazioni.

Gli obiettivi del PCCA sono riassunti nella Tabella 47.




Figura 38 – Estratto della classificazione acustica del Comune di Pescara




Figura 39 – Estratto delle “Fasce di pertinenza delle infrastrutture”




Tabella 47 ‐ Principali obiettivi del Piano Comunale di Classificazione Acustica

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Prevenire il deterioramento di

aree non acusticamente inquinate

A2 Risanare le aree dove attualmente sono riscontrabili livelli di rumorosità ambientale superiori ai valori limite

A3 Tutelare dall'inquinamento acustico le nuove aree di sviluppo urbanistico e gli insediamenti consolidati

Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA)

Piano Generale del Traffico Urbano (PGTU)

Il Piano del Traffico è strumento di pianificazione che ottimizza il funzionamento del sistema della mobilità urbana.

L’obiettivo operativo del Piano del Traffico è quello di elaborare una soluzione progettuale che tenga conto delle

diverse esigenze, spesso contrastanti, di tutti i protagonisti della mobilità urbana: residenti e operatori, pedoni,

ciclisti e automobilisti, trasporto collettivo e trasporto merci. Un approccio multi‐disciplinare è, in questo senso,

l’unico in grado di garantire soluzioni accettabili, oltre che sotto il profilo funzionale, dal punto di vista sociale,

ambientale e della sicurezza.

Gli obiettivi e i contenuti di carattere generale del Piano del Traffico Urbano sono dettati dalle “Direttive per la

redazione, adozione ed attuazione dei Piani Urbani del Traffico”, emanate nel 1995 dal Ministero dei Lavori Pubblici

in attuazione dell’art. 36 del D.lgs 30 aprile 1992, n. 285 (nuovo codice della strada).

Gli obiettivi sono così definiti:

‐ miglioramento delle condizioni di circolazione (movimento e sosta);

‐ miglioramento della sicurezza stradale (riduzione degli incidenti stradali);

‐ riduzione degli inquinamenti atmosferico ed acustico;

‐ risparmio energetico.

In riferimento ai due ambiti oggetto di studio il Piano non contiene disposizioni particolari.




Tabella 48 ‐ Principali obiettivi del Piano Comunale del Traffico Urbano

A Obiettivi ambientali E Obiettivi economici S Obiettivi socialiA1 Migliorare le condizioni di

circolazione (movimento e sosta)

A2 Migliorare la sicurezza stradale (riduzione degli incidenti stradali)

A3 Ridurre gli inquinamenti atmosferico ed acustico

Piano di Generale del Traffico Urbano (PGTU)




6. PROCESSO DI PARTECIPAZIONE E DI CONCERTAZIONE

6.1. ATTIVITÀ DI NETWORKING

In sede di gara, il R.T.P. estensore della presente Relazione Illustrativa ha proposto una metodologia che si colloca

nell’alveo della “urbanistica partecipata”, la quale prevede che le istituzioni locali coinvolgano nelle proprie attività

decisionali sul governo del territorio gli attori del panorama sociale ed economico locale, al fine di far emergere, in

modo democratico, gli interessi in gioco. Un grande impulso all’impiego di questo approccio è stato dato: in primis,

dall’introduzione del concetto di sostenibilità nelle politiche di governance proposta dall'Agenda 21;

secondariamente, da due direttive europee, una in tema di VAS (direttiva 42/2001) e una sui processi di

partecipazione territoriale (direttiva 35/2003); infine, dal TUEL (Testo Unico degli Enti locali).

La fase di networking, nell’ambito dell’urbanistica partecipata, ha l’obiettivo di promuovere la partecipazione attiva

dei “portatori di interessi locali” (stakeholders) alla definizione dei potenziali scenari trasformativi. Per quanto

concerne il presente SdF, la prima attività è l’individuazione degli stakeholders e la loro classificazione secondo

diversi criteri guida. Una volta individuati i “portatori di interessi”, sono state prese in considerazione le più moderne

metodologie per la gestione della partecipazione, e quindi selezionate quelle ritenute più adeguate per la gestione

del confronto per il caso specifico.

Per agevolare lo svolgimento dei singoli incontri è stata predisposta una agenda dei lavori. Infine, sono state raccolte

ed elaborate le informazioni ottenute durante gli incontri, e riportate alcune osservazioni empiriche.

Nei successivi paragrafi sono illustrati in modo dettagliato i contenuti e le operazioni svolte per le singole attività.

6.2. INDIVIDUAZIONE DEGLI STAKEHOLDER E CLASSIFICAZIONI

Gli stakeholders sono persone singole, oppure gruppi di interesse, oppure aziende o Enti, che con il proprio

comportamento possono produrre un impatto rilevante sui risultati dei processi trasformativi che riguardano il

territorio.

Il Comune di Pescara, nella Relazione Programmatica presentata al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti

nell’ambito del progetto “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme di partenariato pubblico‐privato nei

processi di trasformazione urbana sostenibile”, ha già dato una prima indicazione dei potenziali stakeholders che

interesano gli ambiti A2 e A5. Tali soggetti sono:

‐ i proprietari privati delle aree;

‐ le Amministrazioni e gli Enti pubblici proprietari delle aree incluse nell’ambito di intervento, come la Regione

Abruzzo, la Provincia di Pescara, il Demanio dello Stato ramo Marina Mercantile;

‐ le Istituzioni a vario titolo interessate alle trasformazioni, come la Capitaneria di Porto, la Soprintendenza per

i Beni Architettonici e Paesaggistici per l'Abruzzo;




‐ i portatori di interessi collettivi, come la Camera di Commercio e le associazioni di categoria.

In seguito ad uno studio allargato all’intera realtà socio‐economica pescarese, questo primo elenco di soggetti è

stato ampliato ed approfondito mediante due tipi di classificazione.

La prima è stata operata con riferimento alla tipologia di interessi di cui sono portatori i singoli attori. Secondo

questa prospettiva le classi individuate sono le seguenti:

- soggetti istituzionali – ricadono all’interno di questa classe gli esponenti e i rappresentanti degli Enti

proprietari di parte degli immobili presenti nelle aree di trasformazione, o che a vario titolo sono interessati

dalle trasformazioni previste; nella fattispecie, la Regione Abruzzo e il Comune di Pescara, sono proprietari di

porzioni importanti nell’ambito A5;

- soggetti portatori di interessi specifici – appartengono a questa classe sia i soggetti con interessi diretti sulle

aree oggetto di trasformazione (proprietari delle aree e proprietari proponenti ipotesi di progetto), sia i

soggetti in grado di recare contributi significativi alle trasformazioni previste sulle due aree in esame grazie al

ruolo istituzionale che rivestono, ma anche sulla base della loro rilevanza economica per il territorio di

Pescara; a questa seconda categoria appartengono i soggetti interessati all'area portuale (Capitaneria di

Porto, Marina di Pescara, Impresa Portuale Sanmar), ma anche i soggetti economici del territorio

potenzialmente interessati all'area portuale, come l’Interporto Val Pescara);

- soggetti portatori di interessi diffusi – fanno parte di questa classe soggetti con interessi di vario tipo,

riguardanti l’intero territorio di Pescara e non necessariamente legati in modo diretto alle aree oggetto di

studio. Fanno parte di questa classe i portatori di interesse di carattere economico, come la Camera di

Commercio, l’Unione Regionale delle Camere di Commercio d'Abruzzo, l’Unione Industriali di Pescara, la

Confcommercio, l’ANCE Pescara, la FIAIP della Provincia di Pescara. Sono altresì portatori di interessi diffusi

l’Azienda di trasporto pubblico, Gestione trasporto metropolitano Pescara, le associazioni di protezione

ambientale, come Pescara Bici ‐ Associazione cicloambientalista FIAB, Legambiente Abruzzo, ARTA Abruzzo,

e le associazioni culturali, o simili, presenti e attive nel territorio di Pescara.




Figura 40 – Classificazione degli stakeholders nella prospettiva degli interessi

– Camera di commercio (CCIAA) – Unioncamere Abruzzo (osservatorio TRAIL)

– Unione industriali di Pescara – Confcommercio ‐ commercio turismo servizi della provincia di Pescara

– ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali)

– FIAIP della Provincia di

Soggetti portatori di interessi diffusi

Interessi di carattere economico

Interessi legati al trasporto pubblico

– Gestione trasporto metropolitano Pescara

Interessi legati alla protezione ambientale

– ...

Associazioni culturali e simili – ...

Soggetti istituzionali

Regione Abruzzo

Provincia di Pescara

Comune di Pescara

Altri proprietari

Soggetti portatori di interessi specifici

Soggetti interessati all'area portuale

– Capitaneria di porto Pescara – Marina di Pescara a r.l. (ex azienda della CCIAA)

– Impresa Portuale Sanmar Snc – Soprintendenza per i Beni Architettonici e

Soggetti economici del territorio potenzialmente interessati all'area portuale

– Interporto Val Pescara S.P.A. – Lega Navale Italiana

Proprietari proponenti progetti di trasformazione

– Generalmarmi sas – Rivercenter srl – Sciarra costruzioni




Al fine di coadiuvare l’Amministrazione Comunale di Pescara nell’attività di partecipazione e di coinvolgimento,

accanto alla prima classificazione sopradescritta, ne è stata sviluppata un’altra che concerne sia l’influenza che i

singoli stakeholders esprimono rispetto agli esiti del progetto di trasformazione oggetto di studio, sia l’interesse che

gli stessi hanno manifestato per l’iniziativa, o che possono potenzialmente esprimere, in relazione al proprio ruolo

rispetto al territorio. Questa classificazione è stata operata in modo separato per entrambi gli ambiti di

trasformazione impiegando una matrice a doppia entrata schematizzata in Figura 41.

Figura 41 – Matrice influenza/interesse per la classificazione degli stakeholders

Influ

enza

Elevata II

Soggetti che esprimono elevata influenza

sugli esiti del progetto, ma con limitato

interesse

(da tenere in considerazione e da

consultare regolarmente nell’ottica di

aumentare l’interesse verso l’iniziativa)

I

Soggetti che esprimono elevata influenza

sugli esiti del progetto ed elevato

interesse

(da consultare regolarmente sin dalle

prime fasi decisionali in quanto soggetti

chiave dell’operazione)

Scarsa

IV

Soggetti che esprimono scarsa influenza

sugli esiti del progetto e scarso interesse

(da tenere informati attraverso mezzi di

informazione massivi, come siti web,

newsletter, ecc. cercando di aumentarne

l’interesse)

III

Soggetti che esprimono scarsa influenza

sugli esiti del progetto, ma interesse

elevato

(da coinvolgere costantemente, anche

mediante incontri su elementi specifici

riguardanti il progetto, in quanto, se

organizzati in gruppi di pressione, possono

assumere anche potere decisionale)

Scarso Elevato

Interesse




Gli stakeholders che esprimono elevata influenza rispetto agli esiti del progetto, ed elevato interesse, sono quelli da

coinvolgere attivamente sin dalle prime fasi decisionali. Solitamente occupano questo posto i potenziali “decision–

makers”, in altre parole coloro che grazie alla loro situazione di diritto esercitano, o potrebbero esercitare, elevato

potere sull’intero processo decisionale e attuativo del progetto.

Nel caso dell’ambito A5 si collocano in questa classe il Comune di Pescara, seguito dagli altri soggetti istituzionali,

come la Provincia di Pescara e la Regione Abruzzo, e alcuni soggetti portatori di interessi specifici presenti e attivi

nell’area portuale, come la Capitaneria di Porto, la Marina di Pescara, e portatori di interessi sovraordinati come la

Soprintendenza dei Beni Architettonici a Paesaggistici per l’Abruzzo.

Nell’ambito A2 appartengono a questa classe, oltre al Comune di Pescara, i proprietari di immobili che hanno già

manifestato interesse a trasformare i loro beni presentando anche delle proposte progettuali: Generalmarmi e

Rivercenter, Sciarra Costruzioni. Questi ultimi, in particolare, essendo proprietari di grandi aree trasformabili

all’interno dell’ambito A2, con il loro comportamento possono incidere in modo determinante sugli esiti dell’intera

operazione.

I soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti dell’operazione, ma anche modesto interesse, sono quelli che

non hanno ancora manifestato apertamente il proprio interesse per eventuali trasformazioni, ma che per la loro

situazione di diritto possono provocare importanti rallentamenti nell’operazione e, se organizzati, diffondere

dissenso. Questi soggetti, pur trovando collocazione nel secondo quadrante, potrebbero passare nel primo qualora il

loro interesse dovesse aumentare, e quindi il loro coinvolgimento dovrebbe avvenire in modo costante ed essere

operato nella prospettiva di ottenere progressivamente il loro consenso e sostegno per la buona riuscita dell’intera

operazione.

Gli stakeholders con elevato interesse verso l’operazione, ma con scarsa influenza rispetto agli esiti, sono costituiti

dai soggetti che, data la rilevanza infrastrutturale delle opere previste nei due ambiti di trasformazione, possono

potenzialmente beneficiare di rilevanti esternalità positive derivanti dalle trasformazioni previste, o essere

penalizzati da quelle negative. Tali soggetti, pur avendo elevato interesse per l’operazione, singolarmente non hanno

la capacità di incidere in modo determinante sugli esiti. L’atteggiamento verso questi soggetti dovrebbe essere di

costante informazione, nell’ottica di verificarne costantemente l’opinione e il consenso. Essi, infatti, pur non essendo

dotati singolarmente di elevata influenza sugli esiti del progetto trasformativo, se organizzati in gruppi possono

costituire la base di una coalizione che può esercitare pressione per la riuscita o meno della trasformazione

urbanistica.

Per entrambi gli ambiti i soggetti che ricadono all’interno di questa classe sono portatori di interessi diffusi le

associazioni di protezione ambientale, come Pescara Bici, Legambiente Abruzzo e ARTA Abruzzo (agenzia dell’ISPRA).

Gli attori che esprimono moderata influenza rispetto agli esiti del progetto e modesto interesse, sono quelli verso cui

lo sforzo di coinvolgimento può limitarsi a trasmissioni periodiche di aggiornamenti attraverso mezzi di informazione

massivi, come siti web, newsletter ecc. Gli obiettivi del coinvolgimento di questi soggetti sin dalle fasi di

progettazione degli interventi sono due: da un alto la raccolta d’informazioni, soprattutto di carattere tecnico




– economico, sul territorio; dall’altro l’aumento progressivo dell’interesse, al fine di attrarne il consenso. In Figura 42

è riportata la matrice interesse/influenza per l’ambito A2, mentre in Figura 43 quella relativa all’ambito A5.

Figura 42 ‐ Matrice influenza/interesse degli stakeholders per l’ambito A2




Soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti del

progetto, ma con limitato interesse

Soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti del

progetto ed elevato interesse

Influ

enza

Elevata

Comune di Pescara

Regione Abruzzo

Generalmarmi sas

Rivercenter srl

Sciarra costruzioni

Moderata

Camera di commercio (CCIAA)

Unioncamere Abruzzo – osservatorio TRAIL

Unione industriali di Pescara

Confcommercio ‐ commercio turismo servizi della

provincia di Pescara

Associazioni culturali e simili


ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali)

FIAIP della Provincia di Pescara

Altri proprietari

Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del

progetto e scarso interesse


progetto, ma interesse elevato

Modesto Elevato

Interesse




Figura 43 ‐ Matrice influenza/interesse degli stakeholders per l’ambito A5




Soggetti che esprimono influenza elevata sugli esiti del

progetto, ma con interesse non elevato

Soggetti che esprimono influenza elevata sugli esiti del

progetto interesse elevato

Influ

enza

Elevata

Comune di Pescara

Regione Abruzzo

Camera di commercio (CCIAA)

Capitaneria di porto Pescara

Marina di Pescara s.r.l.


Soprintendenza per i Beni Architettonici e

Paesaggistici per l'Abruzzo

Moderata

Unioncamere Abruzzo – osservatorio TRAIL

Unione industriali di Pescara

Confcommercio ‐ Commercio turismo servizi della

provincia di Pescara

Associazioni culturali e simili

Impresa Portuale Sanmar Snc

Lega Navale Italiana

ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali)

FIAIP della Provincia di Pescara


progetto e scarso interesse


progetto, ma interesse elevato

Modesto Elevato

Interesse




6.3. METODOLOGIE PER LA GESTIONE DELLA PARTECIPAZIONE

La letteratura scientifica riconosce una serie di metodologie che consentono di guidare efficacemente il dialogo tra i

vari stakeholders. Un breve tassonomia di tecniche è riportata in Tabella 49. In essa sono evidenziati alcuni criteri

che guidano a scegliere una tecnica piuttosto che un’altra. Le principali sono: il numero di soggetti che s’intende

coinvolgere, il tipo di interazione che si vuole ottenere, il tipo di soggetti interpellati e i vantaggi che le diverse

tecniche offrono.

Il primo elemento di riflessione per la scelta della tecnica più adeguata concerne il numero dei soggetti che si

intende coinvolgere. Esso va definito in relazione a diversi fattori: la dimensione e la rilevanza territoriale del

progetto, il grado di complessità, il grado di coinvolgimento che si intende raggiungere e il tipo di tecnica che si

intende applicare.

Ad esempio, volendo utilizzare la tecnica dei focus group, è importante non superare un numero di 8 ‐12

partecipanti per singolo incontro, al fine di evitare la perdita del focus che si intende discutere ed agevolare la

esplicitazione da parte di ciascuno delle proprie opinioni o informazioni. Diversamente, nell’ambito ad esempio di un

world cafè, si possono arrivare a coinvolgere nella medesima sessione fino a 50 – 60 persone, trattandosi di una

forma di interazione che prevede modalità di dialogo per sottogruppi.

L’interazione che si intende utilizzare è un altro elemento che condiziona in modo determinante la scelta della

tecnica. Può risultare utile, ad esempio, tenere in considerazione la possibilità di effettuare interazioni dirette, e

quindi di avere la compresenza di più soggetti. Va anche considerata la possibilità di dover ricorrere ad una

interazione indiretta, che da un lato può aiutare a ridurre gli effetti di condizionamento reciproco che solitamente si

verificano nelle attività svolte in compresenza, e dall’altro permette di coinvolgere soggetti anche fisicamente

lontani.

Per quanto concerne la tipologia di soggetti da coinvolgere, sono individuabili tre categorie principali:

- soggetti non selezionati, ovvero persone che non sono coinvolte mediante un invito personale e diretto, ma

poiché sono interessate al proprio territorio e sollecitate da inviti pubblicizzati in vario modo (siti internet,

volantini, manifesti ecc.) prendono parte agli incontri ed esprimono la propria opinione sul progetto. Il

contributo recato da questa tipologia di soggetti deriva in genere da una conoscenza non specifica dei

problemi che riguardano il progetto, ma può comunque essere utile a ricollocare il progetto specifico, o le

problematiche trattate, all’interno di un quadro esigenziale più ampio attinente al territorio;

- soggetti selezionati, che sono solitamente stakeholders individuati in relazione al progetto specifico. Fanno

parte di questa categoria le istituzioni, i soggetti proprietari di immobili oggetto di trasformazione, aziende e

associazioni che operano nel territorio e che, in quanto portatori di interessi specifici o diffusi, vengono

selezionati per prendere parte attivamente al percorso partecipato. Il loro contributo deriva soprattutto

dall’esperienza diretta che essi hanno in qualità di residenti, oppure di city users;




Tabella 49 ‐ Quadro sinottico delle principali tecniche di gestione della partecipazione in processi di pianificazione

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di c

iò c

he c

arat

teriz

za p

ositi

vam

ente

il

cam

biam

ento

Sogg

etti

sele

zion

ati

Espe

rtiR

ipet

uta

Dire

tta

Bra

inst

orm

ing

Cre

ata

nel 1

938

da A

lex

Osb

orn,

un

pubb

licita

rio a

mer

ican

o, è

una

te

cnic

a ap

plic

ata

per s

timol

are

la c

reat

ività

e sv

ilupp

are

nuov

e id

ee

su u

n qu

alsia

si ar

gom

ento

, sia

da

parte

di u

n sin

golo

che

da

grup

po

di p

erso

ne

Mig

liora

le c

apac

ita d

i ana

lisi e

indi

vidu

azio

ne d

ei p

robl

emi,

la

capa

cità

di i

dent

ifica

re id

ee in

nova

tive

e va

luta

rne

l’eff

icac

ia e

ve

rific

are

le p

ossib

ilità

di i

mpl

emen

tazi

one

Sogg

etti

sele

zion

ati

Espe

rtiU

nica

o ri

petu

taD

iretta

Cam

min

ata

di q

uart

iere

E' u

n so

pral

luog

o da

svol

gere

nel

le a

ree

che

si in

tend

e tra

sfor

mar

e ne

l qua

le v

engo

no c

oinv

olti

sia c

olor

o ch

e qu

otid

iana

men

te a

bita

no

il co

ntes

to te

rrito

riale

in e

sam

e, si

a i p

rofe

ssio

nisti

e a

mm

inist

rato

ri ch

e op

eran

o su

di e

sso

Val

oriz

za le

com

pete

nze

degl

i abi

tant

i in

rela

zion

e al

par

ticol

are

ambi

ente

di v

ita in

cui

ess

i viv

ono

o la

vora

rono

abi

tual

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teC

ittad

ini n

on se

lezi

onat

iSo

gget

ti se

lezi

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iEs

perti

Uni

ca

Dire

tta

Cre

ativ

e Pr

oble

m S

olvi

ng M

etod

olog

ia si

mile

al B

rein

storm

ing,

fina

lizza

ta a

ll'in

divi

duaz

ione

di

alte

rnat

ive

prog

ettu

ali m

edia

nte

le q

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risol

vere

i pr

oble

mi c

he si

sta

nno

disc

uten

do. A

lla b

ase

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uesto

app

rocc

io c

’è l’

idea

che

, per

m

iglio

rare

la c

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di u

n gr

uppo

, sia

prim

a di

tutto

nec

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rio

dare

più

spaz

io a

ll’im

mag

inaz

ione

ed

ai c

ontri

buti

di c

iasc

un

parte

cipa

nte

rispe

tto a

lle p

ossib

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ltern

ativ

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pro

getto

, per

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pr

oced

ere

in u

n se

cond

o m

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to a

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lezi

one

delle

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vità

da

intra

pren

dere

Perm

ette

di m

iglio

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le c

apac

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i ana

lisi e

indi

vidu

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ne d

ei

prob

lem

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entif

icar

e le

solu

zion

i, va

luta

re l’

effic

acia

e le

pos

sibili

tà

di im

plem

enta

zion

e, sc

eglie

re e

app

rofo

ndire

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alut

ate

più

effic

aci

Sogg

etti

sele

zion

ati

Espe

rtiR

ipet

uta

Dire

tta

Con

sens

us B

uild

ing

App

rocc

io a

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ato

nelle

pol

itich

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bblic

he e

nel

la p

roge

ttazi

one

terri

toria

le p

er ra

ggiu

nger

e de

cisio

ni d

emoc

ratic

he, a

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“g

aran

tire

un se

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omun

e ap

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a ba

sato

sulla

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une

capa

cità

di p

rend

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deci

sioni

che

sian

o po

lifon

iche

, eff

icac

i, ne

l ris

petto

e n

el p

oten

ziam

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del

le id

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à m

ultip

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ti in

ca

usa”

(Mar

iane

lla S

clav

i)

Favo

risce

la g

estio

ne d

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issen

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qua

nto

prev

ede

che

le o

pini

oni,

anch

e se

neg

ativ

e, v

enga

no c

onsid

erat

e un

con

tribu

to p

er re

nder

e pi

ù en

tusia

sman

te il

pro

cess

o di

app

rend

imen

to re

cipr

oco

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strui

re

una

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di "

crea

tività

col

letti

va"

Citt

adin

i non

sele

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ati

Sogg

etti

sele

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ati

Espe

rti

Uni

caD

iretta

Focu

s Gro

up

Tecn

ica

nata

neg

li an

ni '5

0 da

l lav

oro

di M

erto

n ne

l cam

po d

ella

ric

erca

soci

ale,

è v

olta

allo

svilu

ppo

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iscus

sioni

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rupp

o gu

idat

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litat

ore

che

mod

era

i dia

logh

i, la

scia

ndo

i par

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pant

i lib

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rimer

e le

loro

opi

nion

i e c

onte

mpo

rane

amen

te

man

tene

ndo

disc

ussi

one

foca

lizza

ta su

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a in

esa

me

Attr

aver

so u

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cus G

roup

è p

ossib

ile c

ompr

ende

re i

biso

gni

spec

ifici

dei

des

tinat

ari f

inal

i di u

n pr

oget

to, o

deg

li ut

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di u

n se

rviz

io, a

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da u

n ca

mpi

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rapp

rese

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ivo

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uesti

ulti

mi,

anal

izza

ndo

in p

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ciò

che

le p

erso

ne p

ensa

no a

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à de

lle

opin

ioni

supe

rfic

iali

che

poss

ono

aver

e

Sogg

etti

sele

zion

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Espe

rtiU

nica

Dire

tta

Futu

re S

earc

hE'

una

tecn

ica

svilu

ppat

a a

parti

re d

alla

fine

deg

li an

ni ‘8

0, g

razi

e al

la

voro

di S

andr

a Ja

noff

e M

arvi

n W

eisb

ord,

ed

è co

strui

ta su

ll’id

ea

che

valo

rizza

ndo

gli a

spet

ti ch

e ac

com

unan

o un

gru

ppo

di

stake

hold

ers s

ia p

ossib

ile c

ostru

ire p

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rsi d

i cam

biam

ento

eff

icac

i

Ha

un fu

nzio

nam

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sem

plic

e e

cons

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in te

mpi

bre

vi d

i por

tare

un

gru

ppo

med

io/g

rand

e, (c

ompo

sto m

edia

men

te d

a 60

/ 70

per

sone

) ad

aff

ront

are

tem

atic

he d

iver

se, a

nche

com

ples

se. P

erm

ette

di

dire

zion

are

i par

teci

pant

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so sc

enar

i com

uni,

parte

ndo

dagl

i el

emen

ti ch

e ac

com

unan

o i d

esid

eri d

ei v

ari s

ogge

tti

Citt

adin

i non

sele

zion

ati

Sogg

etti

sele

zion

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Espe

rti

Uni

caD

iretta




(continua)

Nom

e de

lla m

etod

olog

iaB

reve

des

criz

ione

Van

tagg

i app

licat

ivi

Sess

ione

Inte

razi

one

Ope

n Sp

ace

Tec

hnol

ogy

Nas

ce 2

0 an

ni fa

da

un'in

tuiz

ione

del

l’ant

ropo

logo

am

eric

ano

Har

rison

Ow

en p

resta

to a

lla c

onsu

lenz

a az

iend

ale.

E’ u

no st

rum

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di

app

rend

imen

to in

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ale

che

agev

ola

la c

ircol

azio

ne d

i in

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ni, c

onos

cenz

e, e

sper

ienz

e al

l’int

erno

di o

rgan

izza

zion

i e

perm

ette

di a

ffro

ntar

e pr

oces

si di

cam

biam

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qua

ndo

è ne

cess

ario

un

con

fron

to su

que

stion

i com

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se e

dov

e no

n es

iste

una

solu

zion

e un

ivoc

a.

E’ m

olto

util

e pe

r apr

ire u

n co

nfro

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su q

uesti

oni c

ompl

esse

dov

e no

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una

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zion

e un

ivoc

a. L

a m

etod

olog

ia la

scia

libe

ri i

parte

cipa

nti d

i ope

rare

com

e m

eglio

cre

dono

, util

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ndo

le m

odal

ità

di la

voro

che

rite

ngon

o pi

ù ut

ili e

pro

dutti

ve.

Citt

adin

i non

sele

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ati

Sogg

etti

sele

zion

ati

Espe

rti

Uni

caD

iretta

Scen

ario

Wor

ksho

p (E

asw

)E'

un

met

odo

nato

in D

anim

arca

e p

rom

osso

dal

la C

omm

issio

ne

Euro

pea,

per

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litar

e la

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pazi

one

soci

ale

e l’a

ppro

ccio

dal

ba

sso

alla

pro

gram

maz

ione

deg

li in

terv

enti

med

iant

e l'a

ccor

do fr

a i

dive

rsi g

rupp

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orta

tori

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tere

ssi i

n am

bito

loca

le, c

on

l'obi

ettiv

o de

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giun

gim

ento

di u

na d

efin

izio

ne c

onse

nsua

le d

i citt

à so

steni

bile

.N

el 1

994

anch

e la

Com

miss

ione

Eur

opea

ha

attiv

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un'in

izia

tiva

basa

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que

sto m

etod

o, c

hiam

ata

TDSP

("Tr

aini

ng a

nd

Diss

emin

atio

n Sc

hem

es P

roje

ct")

, che

ha

lo sc

opo

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splo

rare

nuo

ve

met

odol

ogie

per

favo

rire

l'inn

ovaz

ione

in a

mbi

to so

cial

e at

trave

rso

la

defin

izio

ne d

i met

odi p

iù e

ffic

aci d

i div

ulga

zion

e di

una

serie

di

"bes

t pra

ctic

es" i

n am

bien

ti cu

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li e

polit

ici d

iver

si e

l'ide

ntifi

cazi

one

di st

rum

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per l

a di

vulg

azio

ne d

el k

now

-how

co

rrela

to

Stim

ola

la c

apac

ità a

iden

tific

are

solu

zion

i con

cret

e. D

uran

te la

sua

attu

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ne i

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cipa

nti h

anno

l'oc

casio

ne d

i ide

are

visio

ni su

l fut

uro

della

pro

pria

com

unità

e p

ropo

rre st

rate

gie

volte

a su

pera

re g

li os

taco

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e fr

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o il

pass

aggi

o a

mod

elli

di sv

ilupp

o so

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bile

.Pe

rmet

te d

i rag

iona

re in

par

ticol

are

sul r

uolo

che

tecn

olog

ia e

siste

mi

di o

rgan

izza

zion

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cial

e (v

olon

taria

to, s

ervi

zi p

ubbl

ici,

ecc.

) po

sson

o gi

ocar

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dere

i m

odel

li di

svilu

ppo

più

atte

nti a

i bi

sogn

i del

le g

ener

azio

ni fu

ture

Citt

adin

i non

sele

zion

ati

Sogg

etti

sele

zion

ati

Espe

rti

Uni

caD

iretta

Tec

hnol

ogy

Of

Part

ecip

atio

n (T

op)

E' u

na m

etod

olog

ia c

he p

er la

ges

tione

di p

erco

rsi p

arte

cipa

ti di

pr

oget

tazi

one

e pi

anifi

cazi

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strat

egic

a. Im

pieg

a va

ri in

cont

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la

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fina

lizza

ti a

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ppar

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ogre

ssiv

amen

te u

na v

isio

ne fu

tura

e

a pr

ogra

mm

are

le a

ttivi

tà d

a in

trapr

ende

re p

er l'

esec

uzio

ne d

ella

tra

sfor

maz

ione

Con

sent

e di

gui

dare

un

grup

po n

ella

def

iniz

ione

deg

li ob

ietti

vi a

m

edio

e lu

ngo

term

ine

e de

lle a

zion

i nec

essa

rie a

real

izza

rliSo

gget

ti se

lezi

onat

i Es

perti

Rip

etut

aD

iretta

Wor

ld C

afe'

E'

una

met

odol

ogia

che

si is

pira

ai v

ecch

i caf

fè. S

i bas

a su

lla

crea

zion

e di

un

ambi

ente

di l

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o ch

e isp

iri i

parte

cipa

nti e

li in

viti

ad u

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iscus

sione

libe

ra e

d ap

pass

iona

ta

E' u

na m

etod

olog

ia se

mpl

ice

da a

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are,

eff

icac

e e

fless

ibile

per

ge

stire

il d

ialo

go d

i un

gran

de g

rupp

oC

ittad

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on se

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iSo

gget

ti se

lezi

onat

iEs

perti

Uni

caD

iretta

Del

phi m

etho

dE'

una

tecn

ica

di c

omun

icaz

ione

stru

ttura

ta, o

rigin

aria

men

te

svilu

ppat

a co

me

met

odo

siste

mat

ico

e in

tera

ttivo

che

impi

ega

pane

l di

esp

erti.

Si b

asa

sul p

rinci

pio

che

le p

revi

sioni

di u

n gr

uppo

stru

ttura

to d

i in

divi

dui (

"int

ellig

enza

col

letti

va")

sono

più

acc

urat

e di

que

lle

otte

nibi

li da

par

te d

i gru

ppi n

on st

ruttu

rati.

Impi

ega

ques

tiona

ri e

mol

tepl

ici g

rupp

i di l

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o ch

e la

vora

no a

ssie

me,

senz

a pe

rò

inco

ntra

rsi,

per i

ndiv

idua

re p

rogr

essiv

amen

te la

solu

zion

e pr

oget

tual

e "m

iglio

re"

Perm

ette

di c

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olge

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ti fis

icam

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ani e

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sent

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i pr

oble

mi t

ipic

i del

l'int

eraz

ione

dire

ttaEs

perti

Rip

etut

aIn

dire

tta




- esperti, ovvero soggetti che grazie al proprio ruolo istituzionale, la propria professionalità o preparazione

specifica in una certa materia o settore, intervengono all’interno di un percorso apportando le proprie

conoscenze tecniche specifiche. Possono essere professionisti che operano all’interno di istituzioni, enti,

aziende o associazioni, anche non direttamente connesse al progetto o al territorio di riferimento.

La maggior parte delle metodologie prevede il coinvolgimento di tutte e tre le tipologie di soggetti, e l’interazione tra

i soggetti che le compongono. Solo in alcuni casi la partecipazione andrebbe limitata a soggetti selezionati e ad

esperti, talvolta in considerazione della complessa applicazione della metodologia stessa.

Ciascuna tecnica, in genere, si presta ad attuare degli obiettivi specifici. Ad esempio, mediante i focus group viene

agevolata la comprensione di problematiche specifiche per singole categorie di soggetti, e al contempo sono raccolte

informazioni di carattere tecnico funzionali alla elaborazione del progetto stesso. Altre tecniche, come Action

Planning, Appreciative Inquiry, Brainstorming Creative Problem Solving, Future Search, hanno come principale

vantaggio quello di stimolare la creatività attiva dei soggetti partecipanti. Altre tecniche ancora hanno il vantaggio di

consentire la gestione di numerosi soggetti contemporaneamente (world cafè), oppure di gestire l’opinione di più

esperti anche se fisicamente lontani (delphi method), e così via.

6.4. AGENDA DEI LAVORI

In considerazione dei molteplici aspetti sopraesposti, l’Amministrazione comunale di Pescara ha ritenuto opportuno

prevedere due modalità di coinvolgimento della comunità locale.

Una prima modalità dedicata allo studio e alla definizione delle soluzioni progettuali, ha riguardato soprattutto

gruppi di soggetti selezionati ed esperti. L’attività di coinvolgimento e di raccolta di informazioni è avvenuta

mediante dei focus group a partecipazione singola o ristretta.

Una seconda modalità è finalizzata a dare visibilità ai progetti di trasformazione anche verso soggetti non selezionati,

al fine di condividere gli obiettivi e i principali tratti progettuali. Per cogliere le opinioni e le eventuali proposte dei

cittadini, si sono programmati incontri sotto forma di workshop pubblici a partecipazione allargata, nell’ambito dei

quali sono stati effettuati dei brainstorming e sono stati somministrati dei questionari.

Le due modalità di coinvolgimento della comunità locale si sono realizzate in modo alternato secondo lo schema di

massima illustrato in Figura 44 a partire dalla fine di luglio.




Figura 44 – Agenda dei lavori per la gestione della partecipazione

01.09.2011

ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili

Soggetti coinvolti Proprietari proponenti programma complesso (Lamante e Liberatoscioli)

Focus group ristretto – n 4


Soggetti coinvolti Proprietari immobili della sottozona F5 (ditta Renes)



Soggetti coinvolti Proprietari proponente programma complesso (Sciarra e Magni)



ODG Proposta di perimetrazione degli ambiti e discussione sui livelli di trasformabilità

Soggetti coinvolti Comune di Pescara

Seminario pubblico – n.1

ODG Presentazione dell’ambito A2 e illustrazione degli obiettivi dell’Amministrazione

Soggetti coinvolti Proprietari proponenti progetti di trasformazione Altri proprietari

26.07.2011


ODG Stato del mercato immobiliare di Pescara Valori di mercato di riferimento per immobili con varie destinazioni d’uso

Soggetti coinvolti FIAIP della Provincia di Pescara


ODG Stato del mercato delle costruzioni di Pescara Costi di riferimento, andamento del mercato, ecc.

Soggetti coinvolti ANCE di Pescara




ODG Presentazione dell’ambito A5 con illustrazione dello Studio di Fattibilità

Soggetti coinvolti Proprietari degli immobili coinvolti Altri proprietari e cittadini Cittadini residenti Operatori economici Università di Pescara Ordini professionali

Seminario pubblico – n.2 “Dalle aree portuali il futuro di Pescara”

08.09.2011

ODG Presentazione dell’ambito A5 e illustrazione degli obiettivi dell’Amministrazione Esplicitazione della posizione dei soggetti in relazione alle previsioni già esistenti sull’ambito e alle trattative in corso

Soggetti coinvolti Proprietari immobili e portatori di interessi diffusi dell’ambito A5: Capitaneria di Porto, Marina di Pescara, Regione Abruzzo, Comune di Pescara, Camera di Commercio, ...

Focus group allargato – n 7

29.09.2011


Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Lamante)



Soggetti coinvolti Proprietari di immobili del comparto 5.06 dell’ambito A2 e nella zona PP2 nell’ambito A5 (Avv.Milia)



Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Società Porta Nuova 2000)



Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Di Carlo per Impresa Mediterranea le costruzioni)


13.12.2011

ODG Presentazione dell’ambito A2, con illustrazione del Masterplan e dello studio di fattibilità

Soggetti coinvolti Proprietari degli immobili coinvolti Altri proprietari e cittadini Università di Pescara Ordini professionali

Seminario pubblico – n.3 “Una sponda al futuro. Riqualificazione e sviluppo delle aree Lungofiume Nord”




6.5. RACCOLTA DELLE INFORMAZIONI, LORO ELABORAZIONE, OSSERVAZIONI EMPIRICHE

Attività del 26 luglio 2011

In data 26 luglio 2011, come indicato nell’Agenda, ha avuto luogo la prima serie di incontri. In mattinata sono stati

effettuati tre focus group, mentre nel pomeriggio si è svolto il seminario pubblico allargato.

Il primo focus ha riguardato gli obiettivi che l’Amministrazione di Pescara intende perseguire nel promuovere la

riqualificazione delle aree oggetto del presente studio. Nel focus sono stati coinvolti i tecnici del Comune di Pescara

assieme all’Assessore Marcello Antonelli. Nell’incontro sono state discusse sia le finalità delle operazioni, sia le

modalità con cui si intendono perseguirle.

Il secondo focus ha riguardato il mercato immobiliare di Pescara. A questo secondo gruppo di lavoro hanno

partecipato il presidente della FIAIP della Provincia di Pescara, dott. Amedeo Di Meco. Grazie a questo secondo

incontro sono stati individuati i principali segmenti del mercato immobiliare di Pescara, è stato verificato

l’andamento della domanda ed offerta dei singoli segmenti e, quindi, i valori espressi in relazione ai progetti di

trasformazione urbana oggetto di studio.

Il terzo focus è stato imperniato sulla testimonianza del presidente dell’ANCE di Pescara, ing. Giuseppe Girolimetti.

Con quest’ultimo è stato verificato l’andamento generale del mercato delle costruzioni di Pescara e individuato il

livello dei costi in relazione alle diverse tipologie edilizie e alle diverse destinazioni d’uso previste nei progetti di

trasformazione degli ambiti A2 e A5.

Nel pomeriggio del medesimo giorno si è svolto il seminario pubblico che ha coinvolto i soggetti non selezionati e i

proprietari degli immobili situati nell’area A2. L’incontro ha avuto luogo presso la residenza protetta per ragazzi

affetti da disabilità intellettive, “Per noi e dopo di noi”, sita in via Maiella, realizzata dal Comune di Pescara e gestita

dall’Associazione Regionale Down Abruzzo.

L’incontro non ha avuto carattere assembleare, bensì ha assunto l’assetto di una riunione allargata nell’ambito della

quale tutti i partecipanti hanno avuto la possibilità di interloquire fra loro in modo informale ed aperto. Stimolati da

questa impostazione e da un’introduzione al progetto di trasformazione urbana che il Comune intende promuovere

nell’ambito A2, i partecipanti hanno espresso in piena libertà le proprie opinioni rispetto al progetto, evidenziando

dapprima una serie di elementi di criticità che caratterizzano l’area, e successivamente esponendo le proprie

aspettative verso il progetto di trasformazione prefigurato.

Il primo aspetto in relazione al quale i residenti hanno espresso preoccupazione, è il generale degrado urbanistico

della zona a causa dello stato di obsolescenza e di abbandono in cui si trovano attualmente molti degli edifici e delle

aree. Si lamenta in particolare, l’assenza di spazi per l’aggregazione, di attività e di servizi, oltre che di spazi a verde

attrezzati per il gioco dei bambini. Per contro, queste condizioni favoriscono la comparsa di attività illecite.

Il secondo elemento di criticità concerne le infrastrutture per la mobilità: la vicina ferrovia è fonte di inquinamento




acustico ed il consistente traffico veicolare di attraversamento, in assenza di adeguati percorsi pedonali e ciclabili

protetti, è fonte di pericolo e preoccupazione.

Il terzo elemento rispetto al quale i cittadini hanno espresso preoccupazione riguarda alcuni specifici complessi

edilizi. La palazzina dell’ex Omni, situata in via del Circuito e sede storica della Polizia Municipale di Pescara, dopo

che questa è stata trasferita nel 2005 nell’attuale struttura adiacente alla scuola media Michetti, è stata oggetto di

un intervento di ristrutturazione, purtroppo sospeso nel corso dei lavori. È inoltre segnalata la presenza di amianto

nel complesso dell’ex Consorzio Agrario.

In relazione agli elementi sopracitati, le aspettative espresse dai partecipanti all’incontro sono così riassumibili:

- la generale riqualificazione e bonifica delle aree comprese nell’ambito A2 in tempi relativamente brevi;

- la creazione di servizi e attività qualificate rivitalizzanti questa porzione di città;

- il riassetto infrastrutturale e viabilistico dell’intero ambito;

- la riqualificazione e la rifunzionalizzazione della palazzina ex Omni.

Attività dell’1 settembre 2011

Il giorno 1 settembre ha avuto luogo la seconda serie di focus che hanno coinvolto i soggetti proprietari delle aree

del comparto A2 che in passato avevano presentato all’Amministrazione proposte di progetti trasformativi per le

proprie aree. Gli incontri si sono concentrati su:

- gli elementi di maggiore preoccupazione, legati alle caratteristiche attuali dell’ambito o alle previsioni di

trasformazione che potrebbero inficiare la qualità degli interventi o l’iter attuativo degli stessi;

- gli aspetti di flessibilità, ovvero gli aspetti legati alle modalità e agli strumenti attuativi innovativi;

- le aspettative e gli elementi di interesse dei privati rispetto alla trasformazione delle aree, in relazione ai

gradi di trasformabilità degli immobili da essi prefigurati nelle proposte già presentate all’Amministrazione.

Al primo incontro hanno preso parte i rappresentanti di General Marmi e River Center, proprietari del comparto

5.07.1 dell’ambito A2 e di parte degli immobili della zona PP2b dell’ambito A5.

Il secondo incontro ha coinvolto i rappresentanti della società Le Tre Gemme proprietaria del comparto 5.06C

dell’ambito A2.

Al terzo gruppo di lavoro ha partecipato il rappresentante di Sciarra Costruzioni, società proprietaria del comparto

5.06A dell’ambito A2, lungo il fiume Pescara, e di un’area di dimensioni contenute nella zona PP2b dell’ambito A5.

Le trasformazioni prefigurate nelle proposte presentate da tutti e tre i soggetti intervenuti, comprendono

prevalentemente destinazioni residenziali per il libero mercato.




Tra gli aspetti di maggiore preoccupazione evidenziati dai soggetti intervenuti, vi è la costruzione del nuovo ponte. In

relazione ad esso, si riconosce la necessità di un riordino infrastrutturale dell’intero ambito, con l’allargamento della

viabilità di connessione tra i tratti stradali esistenti e la nuova infrastruttura. Per effetto di tale riconfigurazione, vi è

il rischio che i lotti di proprietà assumano una morfologia che non consentirà di sfruttare al meglio la cubatura a

disposizione. Inoltre, l’infrastruttura realizzata in elevato obbligherebbe a costruire edifici che superano il limite di

altezza imposto dagli strumenti urbanistici vigenti, in quanto si vorrebbe dotare gli alloggi prodotti di una buona

panoramicità sul fiume e sulla città.

In alternativa a questo scenario, che prevede la realizzazione di edifici alti lungo il fiume, i partecipanti al focus hanno

espresso disponibilità ad introdurre, nelle previsioni di trasformazione, elementi di flessibilità, quali il trasferimento

di diritti edificatori. In tale prospettiva, le perplessità maggiori riguardano la possibilità di trasferire tali diritti su aree

cedute da altri soggetti o messe a disposizione dell’Amministrazione, mentre non sono stati espressi particolari rilievi

nel prevedere l’eventuale trasferimento su aree già di proprietà, anche dislocate in altre zone della città.

Altre preoccupazioni espresse dai soggetti intervenuti hanno riguardato i tempi di realizzazione, che dovrebbero

essere il più possibile contenuti, e la trasparenza dell’intero iter procedurale e attuativo.

Quasi tutti i soggetti si sono dimostrati inoltre favorevoli ad una revisione generale delle previsioni inerenti al

comparto A2, nella prospettiva di riequilibrare la distribuzione dei benefici generati dalle trasformazioni,

perseguendo il principio di perequazione orizzontale ed auspicando pertanto l’eguale trattamento dei proprietari.

Sensibilità è stata espressa anche per la perequazione verticale, vale a dire per la compensazione tra il beneficio dei

privati e quello della collettività, cedendo a tal fine le aree necessarie alla realizzazione del ponte e alla

riconfigurazione infrastrutturale dell’Ambito, ed anche realizzando opere di interesse generale.

Tra le aspettative che i soggetti privati hanno esplicitato vi è la realizzazione di interventi di qualità, in grado di

incidere positivamente sulla rendita differenziale derivante dalla complessiva trasformazione urbana dell’ambito.

Questo, sia in relazione alla valorizzazione del proprio immobile, sia nell’ottica di attivare cicli di rigenerazione

urbana che coinvolgano anche le aree adiacenti all’ambito, portando ad una valorizzazione immobiliare dell’intera

zona.

Attività dell’8 settembre 2011

Il giorno 8 settembre ha avuto luogo la seconda serie di incontri che ha coinvolto gli stakeholders delle aree del

comparto A5. I lavori sono iniziati al mattino con un incontro semipubblico che ha coinvolto soggetti istituzionali in

parte proprietari di aree comprese nel comparto, e sono continuati poi nel pomeriggio con diversi incontri ristretti

cui hanno preso parte i singoli proprietari delle aree.

Al primo incontro hanno quindi partecipato i soggetti istituzionali portatori, allo stesso tempo, di interessi specifici,

in quanto proprietari di buona parte delle aree situate sul versante meridionale del fiume Pescara, e di interessi

diffusi. Tali soggetti sono: Regione Abruzzo, Provincia di Pescara, Capitaneria di Porto, Marina di Pescara, Comune di

Pescara, Camera di Commercio.




L’incontro si è svolto in forma di riunione allargata, con disposizione dei partecipanti attorno al tavolo. Il focus ha

riguardato l’illustrazione della situazione attuale delle aree, eventuali contrattazioni o trasformazioni già avviate, gli

elementi di maggiore preoccupazione e gli elementi d’interesse.

Per quanto concerne lo stato attuale delle aree e le contrattazioni in corso, sono state confermate le trattative in

corso tra la Camera di Commercio e la Regione e le linee programmatiche del Piano Regolatore Portuale che lo

stesso Comune di Pescara, attraverso il proprio Assessorato alle attività produttive, sta per approvare.

Tra gli aspetti di maggiore preoccupazione, è stato evidenziato il rischio d’insabbiamento del porto. Per ovviare a

questo problema è in via di approvazione il Piano Regolatore Portuale, in base al quale la configurazione della foce

del Pescara deve essere profondamente ristrutturata, deviando a nord il flusso del fiume. Questa problematica, unita

al livello di forte inquinamento che caratterizza le acque del Pescara, costituisce la priorità da affrontare per qualsiasi

futura trasformazione del comparto.

I presenti hanno evidenziato l’importanza di valorizzare da un punto di vista commerciale e turistico l’intero

waterfront, aumentando la profondità dei fondali per permettere l’approdo delle navi da crociera, e prolungando

l’infrastruttura dell’asse attrezzato fino all’area del porto, così da agevolare l’accesso all’autostrada da parte di mezzi

di trasporto turistici e da parte dei privati che usufruiscono dei posti barca presso la darsena.

Inoltre, nelle ipotesi di sviluppo del waterfront, dovrebbero essere contemplate funzioni commerciali legate alla

ricettività (alberghi, residence, ecc.) e attività complementari, a servizio di un flusso turistico potenzialmente

rinvigorito dalle opere di trasformazione.

Le aree interne al comparto A5 dovrebbero invece essere riservate principalmente a edifici a destinazione

residenziale e a funzioni complementari, con valorizzazione delle aree libere per verde attrezzato.

Nel pomeriggio dello stesso giorno hanno avuto luogo vari incontri con i singoli proprietari delle aree comprese nel

comparto A5.

In questo caso il focus affrontato negli incontri ha riguardato, come per l’ambito A2, gli elementi di maggiore

preoccupazione, gli aspetti di flessibilità e gli elementi d’interesse dei privati, rispetto alla trasformazione delle aree

e in relazione ai gradi di trasformabilità degli immobili da essi prefigurati.

I soggetti incontrati sono stati, nell’ordine: il sig. Lamante, in rappresentanza della società River Center srl; l’avv.

Milia; un rappresentante della Società Porta Nuova 2000; l’arch. Alessandro Di Carlo, in rappresentanza della società

Impresa Mediterranea.

Alcuni di essi hanno dichiarato il proprio modesto interesse a modificare le previsioni di PRG inerenti le aree di

proprietà. È questo il caso dell’avv. Milia, il quale ha presentato progetti, sia per le proprie aree dell’ambito A5 che

per quelle dell’ambito A2; e anche quello della Società Porta Nuova 2000, che trovandosi a ridosso della porzione

meridionale del waterfront ritiene soddisfacenti le previsioni attuali, sia in termini di destinazione d’uso che di

quantità.




Tra le principali preoccupazioni segnalate dagli altri proprietari, i cui immobili sono dislocati soprattutto nella parte

interna del waterfront, vi sono: la presenza, all’interno del comparto A5, di piccoli proprietari scarsamente

interessati a sviluppare sinergie con altre proprietà; la quota di edilizia residenziale pubblica prevista dal PRG vigente

all’interno della quantità di superficie residenziale complessiva, che comprime eccessivamente la profittabilità

dall’intervento; la sperequazione esistente in base alle previsioni inerenti alle diverse proprietà.

Tra gli elementi di interesse è emersa la volontà di procedere con una riconfigurazione generale della porzione

occidentale dell’Ambito, nell’ottica di razionalizzare l’uso dei suoli e realizzare aree a parco che comprendano anche

manufatti storici da riqualificare e destinare a funzioni collettive. Da parte di diverse proprietà si è espressa la

disponibilità a procedere con modalità collaborative tra i privati stessi e l’Amministrazione comunale, come il

trasferimento di diritti edificatori, la cessione di aree ai fini perequativi, ecc. È stata quindi registrata la speranza che

la rigenerazione di questo settore urbano presso il waterfront, sia accompagnata dalla realizzazione di una nuova

centralità urbana per la città di Pescara.

Figura 45 – Sistema di preoccupazioni, flessibilità e interessi degli stakeholders per l’ambito A2

• Sviluppo di funzioni e interventi di qualità per

aumentare la rendita

differenziale derivante dalla

trasformazione urbana

• Rigenerazione urbana del comparto e formazione di un

quartiere prevalentemente

residenziale di qualità

Interessi

• Realizzazione del nuovo ponte sul fiume Pescara e ricadute

sul riassetto infrastrutturale

del comparto

• Tempi ridotti degli iter

amministrativo e realizzativo

• Trasparenza dell’intero processo

Preoccupazioni

Ambito A2

• Possibilità di trasferire su proprie aree, anche dislocate

in altre zone della città, parte

dei diritti edificatori generati

dalle aree

• Revisione delle proposte già presentate

all’Amministrazione comunale

nell’ottica di riequilibrare

benefici tra i proprietari

(perequazione orizzontale) e

tra privati e collettività

(perequazione verticale)

Flessibilità




Figura 46 – Sistema di preoccupazioni, flessibilità e interessi degli stakeholders per l’ambito A5

• Sviluppo di funzioni e interventi di qualità per

aumentare la rendita

differenziale derivante dalla

trasformazione urbana

• Rigenerazione urbana del comparto e formazione di un

quartiere prevalentemente

residenziale di qualità in grado

di rappresentare una nuova

centralità urbana per la città

• Presenza, all’interno del comparto A5, di piccoli

proprietari scarsamente

interessati a sviluppare in

sinergia con altri soggetti le

proprie aree

• Elevata quota di edilizia residenziale pubblica prevista

dal PRG vigente all’interno

della quantità di superficie

residenziale complessiva da

realizzare, che comprime

eccessivamente il profitto

derivante dall’intervento

• Sperequazione attuale in base alle previsioni di PRG inerenti

alle diverse proprietà

Ambito A5

• Possibilità di trasferire su proprie aree, anche dislocate

in altre zone della città, parte

dei diritti edificatori generati

dalle aree dell’Ambito

• Revisione delle proposte già presentate

all’Amministrazione comunale

nell’ottica di riequilibrare

benefici tra i proprietari

(perequazione orizzontale) e

tra privati e collettività

(perequazione verticale)

Interessi Preoccupazioni Flessibilità




Attività del 29 settembre 2011

Il giorno 29 settembre, presso il Padiglione “Ex‐Cofa” Marina di Pescara, ha avuto luogo il secondo seminario

pubblico dal titolo “Dalle aree portuali il futuro di Pescara” dedicato alla pianificazione dell’ambito A5.

Figura 47 – Locandina del seminario n. 2

Il seminario è stato suddiviso in una sessione mattutina e in una pomeridiana.

La prima è stata strutturata a sua volta in quattro parti: i saluti delle autorità con l’intervento di rappresentanti delle

istituzioni coinvolte nel progetto; una introduzione al Masterplan, effettuata dell’Assessore Marcello




Antonelli e dal prof. Stefano Stanghellini; interventi di rappresentanti di vari enti in quanto portatori di interessi

diffusi; dibattito con interventi dal pubblico.

Tra gli elementi di maggiore rilevanza emersi nella sessione, si evidenziano i seguenti:

- la necessità di approfondire da un punto di vista architettonico i progetti, in modo che vi sia una

composizione armoniosa e di elevata qualità;

- la realizzazione del principio della sostenibilità, sia da un punto di vista ambientale, che sociale ed

economico.

Nel pomeriggio sono intervenuti rappresentanti di organismi portatori di interessi diffusi e singoli cittadini. In questa

seconda fase sono stati puntualizzati i seguenti aspetti:

- la necessità che le aree dell’ambito A5 vengano sviluppate secondo un disegno complessivo unitario, con una

regia unica e forte, costituita dall’Amministrazione Comunale, la quale potrebbe seguire la gestione e il

marketing dell’operazione attivando un’Agenda strategica dell’intera operazione;

- che i progetti proposti siano funzionali al completamento delle previsioni pregresse in merito al rapporto tra

il Porto e il resto della città.

Nello stesso giorno ha avuto luogo un breve focus group a cui ha preso parte la Lega Navale Italiana, un Ente morale

con sede presso l’arenile, che svolge attività marinaresche nel sociale, collegate alle scuole. Attualmente l’Ente, che

si avvale di una concessione rilasciata dalla Capitaneria di Porto, occupa circa 11.800 mq. In base alle previsioni di

trasformazione dell’area portuale, la superficie a disposizione della Lega arriverà a 14.500 mq, che insieme alle aree

laterali gestite dai due organismi con cui collabora, raggiungerà 16.000 mq, una porzione dei quali posta al di sotto

del ponte ciclo pedonale. L’ipotesi caldeggiata dall’Ente è di concentrare le proprie attività all’interno di una sala

polivalente di 200 mq, a cui annettere box e spogliatoi, in quanto attualmente utilizza un container privo di docce. La

proposta emersa durante l’incontro e di attribuire alle aree gestite dall’Ente la destinazione “sportiva velica” in

quanto aree a disposizione di organismi senza fini di lucro.

Attività del 13 dicembre 2011

Il giorno 13 dicembre, presso la struttura “Per noi e dopo di noi”, ha avuto luogo il secondo seminario pubblico

inerente le aree lungo il fiume, intitolato “Una sponda al futuro. Riqualificazione e sviluppo delle aree Lungofiume

Nord”. Il seminario, a cui erano presenti il Sindaco, l’Assessore Marcello Antonelli e altri rappresentanti del Comune

di Pescara, il prof. Alberto Clementi preside della Facoltà di Architettura di Pescara, l’Ance, gli Ordini professionali

degli Architetti e degli Ingegneri, oltre alla maggioranza dei proprietari delle aree coinvolte nel Masterplan, è stato

strutturato in tre parti.

Nella prima parte, dopo i saluti delle autorità, si sono succeduti gli interventi introduttivi. L’Assessore Marcello

Antonelli ha ribadito l’importanza di una effettiva partecipazione da parte della cittadinanza al percorso decisionale




che interessa l’area lungofiume.

Il Sindaco, Luigi Albore Mascia, ha evidenzianto l’importanza del progetto nel ridisegno della città pubblica all’interno

di queste aree, che deve avvalersi del supporto degli operatori privati, e la necessità di rafforzare il sistema

infrastrutturale della città mediante le opere previste che completano la costruzione del nuovo ponte sul fiume

Pescara.

L’arch. Daniela Versino, del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti ha ricordato il finanziamento dello Studio di

Fattibilità attraverso il programma “Azioni integrate innovative. La rete dei territori ‐ Supporti strumentali

all’incentivazione delle forme innovative di Partenariato Pubblico‐Privato nei processi di trasformazione urbana

sostenibile”. I principi guida dei programmi che il Ministero promuove si rifanno a concetti come: la sostenibilità;

l’integrazione di competenze multisettoriali per affrontare problemi di sviluppo sempre più complessi; l’innovazione

degli strumenti attuativi capaci di coinvolgere sempre più i privati, pur mantenendo una forte regia pubblica nella

gestione degli investimenti; la fattibilità nel breve periodo degli interventi previsti. Nel 2011 le nove città

partecipanti al programma ministeriale hanno consegnato la Relazione iniziale degli Studi, che si concluderanno agli

inizi del 2012.

La seconda parte del convegno ha visto l’intervento dei rappresentanti del R.T.P., Stefano Stanghellini, Vittorio

Salmoni e Sergio Copiello, i quali hanno illustrato il percorso metodologico seguito per giungere alla progettazione

del Masterplan, tenendo conto della pianificazione pregressa, delle proposte dei privati e delle criticità presenti nelle

aree. Il Masterplan sarà lo strumento conoscitivo e metaprogettuale di cui l’Amministrazione Comunale potrà

avvalersi nella regia dell’attuazione degli interventi privati.

La terza parte è stata animata dagli interventi dei cittadini. Tra gli aspetti emersi, merita riportare le seguenti

osservazioni:

- la suddivisione dell’ambito in molteplici comparti comporta una difficile gestione del progetto di città

pubblica, più facilmente gestibile unificando in unico comparto l’intero ambito di intervento;

- l’accessibilità pedonale e ciclabile al futuro parco fluviale dell’area deve essere curata maggiormente, anche

inserendo delle funzioni qualificanti nell’area a ridosso del fiume;

- il percorso partecipativo merita di essere ampliato anche ad altre proprietà, oltre a quelle dei comparti di

trasformazione;

- alcuni dei volumi degli edifici esistenti non sono stati recuperati all’interno delle consistenze di progetto;

- i contenuti urbanistici del progetto dovranno essere approfonditi nelle successive fasi tenendo in

considerazione l’importanza del fiume per la città e traendo ispirazione del principio di sostenibilità.

In risposta a queste osservazioni i rappresentanti del R.T.P. hanno fornito le seguenti precisazioni:

- la suddivisione dell’ambito in comparti di trasformazione semplifica per il processo attuativo, che per




ammissione degli stessi proprietari sarebbe stato altrimenti difficoltoso e difficilmente attuabile;

- le proprietà maggiormente coinvolte sono quelle che negli ultimi anni hanno presentato proposte

progettuali, dimostrando maggiore interesse nell’attuazione degli interventi; in ogni caso gli incontri pubblici

effettuati sono serviti per stimolare la presentazione di ulteriori proposte;

- la destinazione delle aree lungo il fiume era stata già oggetto di riflessione in fase di progettazione, ma la

loro condizione non consente di insediarvi funzioni diverse da quelle prospettate; l’integrazione tra parco e

tessuto residenziale, in ogni caso, verrà meglio curata;

- i volumi degli edifici esistenti sono stati considerati all’interno delle consistenze di progetto.

Ha concluso l’incontro il prof. Alberto Clementi, preside della Facoltà di Architettura di Pescara, il quale, dopo aver

espresso apprezzamento per la qualità progettuale del Masterplan cui concorre l’attenzione per la fattibilità delle

trasformazioni ipotizzate, ha enfatizzato l’importanza del rapporto tra la città e il fiume.

Riguardo all’impostazione degli spazi pubblici nel Masterplan, il prof. Clementi ha sottolineato l’opportunità di

accrescere ed esaltare la permeabilità della città verso le future aree verdi del parco fluviale, affinché di esse

possano effettivamente riappropriarsi i cittadini per un utilizzo pubblico e collettivo legato al tempo libero.

Figura 48 – Locandina del seminario n.3




6.6. PROPOSTE DEI CITTADINI PER L’AMBITO A5

6.6.1. CONSULTAZIONE DEI CITTADINI

In occasione del convegno “Dalle aree portuali il futuro di Pescara”, svoltosi il 29 settembre 2011, è stata presentata

e distribuita una scheda di valutazione, la cui finalità consiste nel far emergere le modalità di trasformazione ritenute

più idonee per il sub‐ambito PP2b. Durante il convegno, i partecipanti sono stati sollecitati ad esprimere il proprio

grado di preferenza in merito a varie ipotesi sulle destinazioni d’uso che possono essere insediate in questa porzione

dell’ambito portuale.

La consultazione è avvenuta attraverso la somministrazione di un questionario contenente due matrici di

valutazione. Entrambe le matrici prendono in considerazione le destinazioni d’uso di opere edili rivolte al mercato, e

le loro possibili combinazioni, riportate nel blocco a sinistra (nel complesso, alternative dalla A alla P).

Nel blocco a destra della matrice viene richiesto di indicare un giudizio sul grado di preferenza di ciascuna delle

alternative proposte, sia per quelle individuate come più adatte, sia per quelle ritenute meno opportune. Il giudizio è

espresso attraverso numeri progressivi da 1 a 9, che indicano un grado crescente di preferenza: ad 1 corrisponde il

giudizio più scadente, a 9 corrisponde un giudizio ottimo.

La prima matrice (Tabella 50) propone una serie di alternative (dalla A alla I) accomunate dalla presenza della

destinazione residenziale. Le prime tre alternative sono di tipo monofunzionale, ovvero prevedono la realizzazione di

edifici esclusivamente residenziali; le alternative successive possiedono un mix di destinazioni d'uso.

Tabella 50. Prima matrice di valutazione: alternative con residenza

ALT

ERN

A-

TIV

E Residenze su libero mercato

Residenze sociali

Uffici e studi profes-sionali

Commercio (medie

superfici)

Commercio al dettaglio e pubblici esercizi

Attrezzature per

spettacolo e tempo libero

Giudizio da 1 a 9

Alternative con residenza

A SI no no no no no

B No SI no no no no

C SI SI no no no no

D SI SI no no SI no

E SI no SI no no no

F SI no no no no SI

G SI no no SI SI no

H SI no SI SI SI no

I SI no SI SI SI SI




La seconda matrice (Tabella 51) propone altre alternative (dalla L alla O), tutte caratterizzate dall’assenza della

destinazione d’uso residenziale. Inoltre, viene offerta ai partecipanti la possibilità di esprimere una propria ipotesi

sulla combinazione delle destinazioni d’uso, nel caso in cui la preferenza sia indirizzata ad una alternativa non

contemplata.

Tabella 51. Seconda matrice di valutazione: alternative senza residenza

ALT

ERN

A-

TIV

E Residenze su libero mercato

Residenze sociali

Uffici e studi profes-sionali

Commercio (medie

superfici)


Attrezzature per

spettacolo e tempo libero

Giudizio da 1 a 9

6.6.2. DISTRIBUZIONE DEI GIUDIZI SULLE ALTERNATIVE

Una volta acquisite le schede compilate dai partecipanti al convegno, i giudizi espressi sono stati riportati in un

apposito database. Sui giudizi sono state condotte elaborazioni di tipo statistico, i cui esiti vengono presentati e

discussi in questo paragrafo. Tali elaborazioni consistono, anzitutto, nell’analisi della distribuzione di frequenza dei

giudizi per ciascuna alternativa. Successivamente sono stati esaminati i punteggi medi e la loro deviazione standard;

infine i giudizi medi sono stati normalizzati, ovvero espressi in termini percentuali riconducendo il loro totale al 100

per cento, al fine di desumere l’ordine di priorità delle alternative proposte.

Le tre alternative di tipo monofunzionale incentrate sulla residenza manifestano la frequenza più elevata di giudizi

minimi, che indicano un totale disaccordo con l'alternativa proposta (Figura 49). Nell’alternativa A, che prevede

solamente residenze da collocare sul libero mercato, l’incidenza di giudizi minimi raggiunge il 66 per cento. Per le

alternative B – residenze sociali – e C – residenze sia su libero mercato che sociali – l’incidenza dei giudizi minimi si

attesta sul 48 per cento.

Le ulteriori sei alternative che prevedono la presenza di residenza in un mix di altre funzioni presentano una

rilevante dispersione dei giudizi, a testimonianza di un notevole disaccordo sulle soluzioni da adottare per la

riqualificazione dell’ambito oggetto di analisi (Figura 50). Le alternative E e G – che alle residenze da collocare sul

libero mercato associano rispettivamente il terziario direzionale e il terziario commerciale – fanno registrare ancora

una elevata incidenza di giudizi minimi, pari al 31 per cento per E, e al 38 per cento per G.

Alternative senza residenza

L No no no no no SI

M No no SI SI SI no

N No no SI SI SI SI

O No no no SI SI SI

Alternativa non contemplata

P




Pur nella elevata dispersione dei giudizi, emerge un elemento degno di nota: la compresenza di attrezzature per lo

spettacolo e il tempo libero, insieme con la residenza e altre destinazioni, tende ad elevare la media dei giudizi. Nel

caso delle alternative F e I, si riscontra l’espressione di alcuni giudizi di forte preferenza (punteggi compresi tra 8 e 9):

sono il 17 per cento per quanto riguarda l’alternativa F, raggiungono il 24 per cento nel caso dell’alternativa I; tale

incidenza risulta superiore alle altre alternative dove invece i medesimi giudizi sono spesso assenti.

Figura 49. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le tre alternative con residenza e monofunzionali

Alternativa A – Residenze su libero mercato Alternativa B – Residenze sociali

Alternativa C – Residenze su libero mercato e Residenze

sociali




Figura 50. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le sei alternative con residenza e mix di funzioni

Alternativa D – Residenze su libero mercato, Residenze

sociali, Commercio al dettaglio e pubblici esercizi

Alternativa E – Residenze su libero mercato, Uffici e

studi professionali

Alternativa F – Residenze su libero mercato e

Attrezzature per spettacolo e tempo libero

Alternativa G – Residenze su libero mercato,

Commercio (medie superfici), Commercio al dettaglio

e pubblici esercizi

Alternativa H – Residenze su libero mercato, Uffici e

studi professionali, Commercio (medie superfici),


Alternativa I – Residenze su libero mercato, Uffici e

studi professionali, Commercio (medie superfici),

Commercio al dettaglio e pubblici esercizi,





Le ultime quattro alternative proposte non prevedono la presenza di residenza, ma si basano sulla combinazione di

altre funzioni terziarie e di servizi. Anche per queste alternative, ciò che emerge con maggiore evidenza è una

elevata dispersione dei giudizi: dal punteggio 1 – totale disaccordo – al punteggio 9 – forte preferenza – quasi tutte

le gradazioni di preferenza sono presenti nelle relative distribuzioni di frequenza (Figura 51). Emergono inoltre due

evidenze empiriche che confermano quanto sin qui rilevato in merito alle alternative in cui figura la destinazione

residenziale. La prima concerne lo scarso appeal manifestato per le combinazioni di destinazioni terziarie, sia

direzionali che commerciali, come nel caso dell’alternativa M.

La seconda evidenza empirica concerne il ruolo positivo svolto dalla previsione di attrezzature destinate allo

spettacolo e al tempo libero; tale previsione conduce a giudizi mediamente più elevati. Ciò è confermato dalla

distribuzione di frequenza dei giudizi per l’alternativa L, l’unica per la quale si riscontra un elevata incidenza, pari al

31 per cento, del punteggio più elevato.

Figura 51. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le quattro alternative senza residenza

Alternativa L – Attrezzature per spettacolo e tempo

libero

Alternativa M – Uffici e studi professionali, Commercio

(medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici

esercizi

Alternativa N – Uffici e studi professionali, Commercio

(medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici

esercizi, Attrezzature per spettacolo e tempo libero

Alternativa O – Commercio (medie superfici),

Commercio al dettaglio e pubblici esercizi,





L’analisi della distribuzione di frequenza dei giudizi mette in evidenza come non emergano concentrazioni

significative nei punteggi, se non in negativo per le alternative monofunzionali con residenza, e in positivo per le

alternative che comprendono la previsione di attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero. Ciò è confermato

anche dall’analisi dei punteggi medi e della loro deviazione standard (Figura 52).

Nessuna delle alternative proposte riesce a conseguire un punteggio medio elevato in assoluto. I valori maggiori,

infatti, sono compresi tra 4,8 e 5,5 (alternative I, L, N e O), e si collocano dunque ad un livello intermedio rispetto alla

scala proposta. Inoltre, emerge una tendenza che conferma la dispersione dei giudizi: al crescere del giudizio medio

si riscontra anche un incremento della deviazione standard, fino a valori prossimi o superiori a 3 (ancora le

alternative I, L, N e O).

Figura 52. Punteggi medi e loro deviazione standard




I giudizi medi delle alternative sono stati normalizzati per essere espressi in percentuali il cui totale è pari a 100. Dai

giudizi medi normalizzati è stato desunto l’ordine di priorità delle alternative proposte (Figura 53). Si riscontra un

modesto grado di priorità per le alternative con residenza, sia quelle monofunzionali che quelle con mix funzionale,

sia pur con valori di priorità prossimi all’8 per cento sia per l’alternativa F (residenze e attrezzature per spettacolo e

tempo libero) che per l’alternativa H (residenze e terziario sia direzionale che commerciale). Emerge un grado di

priorità più elevato per tutte le alternative che comprendono la previsione di attrezzature per spettacolo e tempo

libero: per le alternative N e O le attrezzature sono associate a destinazioni terziarie e il grado di priorità si colloca

attorno al 10 per cento; nell’alternativa L le attrezzature figurano come mono funzione e la priorità si attesta all’11

per cento; nel caso dell’alternativa I le attrezzature sono associate a residenze e la priorità rimane prossima al 10 per

cento.

Rispetto alle elaborazioni precedenti, l’ordinamento delle alternative sulla base dei giudizi medi normalizzati (Figura

53) fa emergere una duplice polarizzazione delle alternative analizzate. Sul versante basso della graduatoria,

caratterizzato dunque da giudizi moderati, si collocano quelle alternative mono o plurifunzionali incentrate su

destinazioni d’uso comuni nel mercato immobiliare locale, che condurrebbero dunque a realizzare un ordinario

quartiere urbano. Su posizioni elevate nella graduatoria, caratterizzate dunque da giudizi eccellenti, si collocano

quelle alternative incentrate solamente sulle attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero, o che a questa

destinazione peculiare associano altre destinazioni d’uso compatibili, così da riqualificare l’ambito urbano

connotandolo come quartiere centrale con un ruolo di aggregazione per la città.

Figura 53. Ordine di priorità delle alternative sulla base dei giudizi medi normalizzati




Nella scheda di valutazione è stato inserito uno spazio vuoto per lasciare la facoltà di esprimere un giudizio in merito

ad eventuali alternative non contemplate. Ne sono state proposte quattordici, tutte accompagnate da giudizi di forte

preferenza (9) o comunque di preferenza elevata (8).

L’analisi del profilo di tali alternative conferma quanto sin qui discusso. In primo luogo si consideri che quattro delle

alternative proposte coincidono: vi figurano residenze sia su libero mercato che sociali, pubblici esercizi e

attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero. Inoltre, le attrezzature sono presenti nella totalità delle alternative

proposte, i pubblici esercizi in quasi l’80 per cento dei casi, le residenze in oltre il 70 per cento. Minore è invece la

presenza di altre destinazioni terziarie: quella direzionale nel 36 per cento e quella commerciale (con riferimento a

grandi superfici di vendita) nel 29 per cento delle proposte.

6.6.3. DAI GIUDIZI SULLE ALTERNATIVE ALLA COMPOSIZIONE DELLE DESTINAZIONI D’USO

Al fine di portare a sintesi l’analisi sui giudizi espressi per le alternative, i dati sono stati sopposti ad un ulteriore

procedimento di analisi denominato rough set. Tale tecnica consente di esaminare informazioni codificate sotto

forma di giudizi qualitativi, ovvero in una scala in cui ogni gradino rappresenta un dato livello di preferenza (da 1 –

totale disaccordo con l'alternativa – fino a 9 – forte preferenza per l'alternativa).

Attraverso la tecnica dei rough set è possibile individuare le condizioni che conducono, con un più elevato grado di

probabilità, ad un risultato ritenuto soddisfacente. Nel caso delle alternative di trasformazione per il sub‐ambito

PP2b, tale tecnica è stata utilizzata per individuare alcuni peculiari profili (o insiemi); ciascun profilo rappresenta una

opportuna combinazione di destinazioni d’uso per la quale si registra un numero significativo di giudizi molto elevati

(da 7 fino a 9 nella scala proposta).

I profili che emergono dall’analisi sono rappresentati nello schema che segue (Figura 54). Gli insiemi tracciati

nell’elaborazione grafica ruotano attorno alla destinazione d’uso “attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero”

che, da sola o con altre destinazioni, figura in oltre il 65 per cento dei giudizi elevati. Tra le altre funzioni prese in

considerazione, nessuna singolarmente arriva a maturare un grado di preferenza così significativo.

I profili di maggiore interesse, ai fini della riqualificazione complessiva del waterfront di Pescara, sono quelli che alle

attrezzature associano altre destinazioni d’uso. In particolare la combinazione tra attrezzature e spazi commerciali

conduce a giudizi elevati in oltre il 42 per cento dei casi. È opportuno sottolineare che per spazi commerciali si

intendono le piccole superfici di vendita, e quindi i negozi al dettaglio o i pubblici esercizi. Al contrario, la funzione

commerciale di medie superfici conduce in prevalenza a giudizi insoddisfacenti.

Anche la destinazione d’uso residenziale, con riferimento agli alloggi su libero mercato, è giudicata compatibile con

le attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero; tale mix è presente in oltre il 27 per cento dei giudizi elevati e

merita considerare che la sua percentuale sale al 39 per cento se si prescinde dalla distinzione tra residenza libera e

residenza sociale. Inoltre, risulta che l’associazione alla residenza della funzione terziaria direzionale riscuote un

apprezzamento assai debole, e nella maggior parte dei casi conduce a giudizi insoddisfacenti.

In conclusione, l’intervento di riqualificazione urbana che ha la probabilità più elevata di essere altamente




apprezzato dalla collettività pescarese può essere descritto attraverso il seguente mix funzionale: previsione di spazi

da destinare ad attrezzature rivolte allo spettacolo e al tempo libero, integrati con funzioni di tipo terziario

commerciale quali negozi al dettaglio e pubblici esercizi, e completati con la realizzazione di alloggi, in parte da

collocare sul libero mercato e in parte configurati come edilizia residenziale sociale.

Figura 54. Insiemi significativi di destinazioni d’uso




7. ILLUSTRAZIONE DELLE PROPOSTE PROGETTUALI

Il Masterplan è lo strumento che definisce l’assetto dei due ambiti oggetto dello Studio di Fattibilità, costituito dalla

morfologia dei luoghi, dai parametri urbanistici fondamentali e dal set delle destinazioni d’uso ammesse. Si tratta

quindi di uno strumento che attiene ancora al livello urbanistico, ma che introduce gli elementi del progetto urbano.

Più specificatamente il Masterplan fornisce il disegno della città pubblica, formato dal sistema della viabilità, sia

principale che secondaria, dal sistema della sosta, dal sistema degli spazi pubblici (piazze e verde attrezzato), e da

quello degli edifici contenenti i servizi pubblici o di uso pubblico. A questi si aggiunge il sistema ambientale formato

dalle aree verdi a più alto tasso di naturalità, poste a contatto con il fiume, e dal reticolo di percorsi pedonali e

ciclopedonali che innervano i tessuti residenziali. Il disegno della città pubblica, caratterizzato dalla articolazione dei

vuoti, determina un telaio su cui si innestano le superfici destinate alle realizzazioni delle trasformazioni private. In

questo modo si rovescia il tradizionale modello, che vede lo spazio pubblico come una sorta di completamento, o nel

peggiore dei casi di risulta, degli interventi privati, e contemporaneamente si creano i presupposti per una

progettazione urbana di maggiore qualità.

A questo proposito il livello di approfondimento morfologico degli interventi è diversificato, in quanto è più

dettagliato per quelli pubblici, mentre per quelli privati la previsione morfologica si ferma alla individuazione delle

superfici fondiarie (Sf) e alla individuazione delle aree pertinenziali da lasciare inedificate, che ammontano al 50%.

Questa differenziazione assicura da una parte una maggiore flessibilità degli interventi privati, che non sono vincolati

ad un assetto predeterminato, e dall’altra consentono all’Amministrazione di avere uno strumento capace di

valutare il sistema delle convenienze nel rapporto pubblico privato e la quantificazione delle compensazioni.

Il Masterplan per sua natura non è conformativo, in quanto non attribuisce direttamente i diritti edificatori, tuttavia

deve necessariamente dialogare con il Piano vigente che costituisce l’orizzonte strategico entro cui muoversi. Nel

caso specifico del Comune di Pescara il Piano utilizza lo strumento della “scheda norma” per regolare la

trasformazione delle aree maggiormente significative. Non è un caso che all’interno dei due ambiti di studio ‐ A2 e

A5 ‐ il Piano individui diversi comparti di trasformazione che determinano in maniera precisa i parametri urbanistici,

gli standard da cedere (naturalmente superiori ai minimi di legge) e una zonizzazione di massima. Proprio su questi

comparti di trasformazione in anni recenti si sono concentrate una serie di proposte da parte dei soggetti privati

proprietari, che sono state vagliate in quanto costruiscono il contesto di pianificazione in cui sono maturati i

Masterplan. Aldilà delle questioni specifiche, si deve registrare: da un lato l’interesse da parte degli operatori privati

alla trasformazione di queste due parti di città, dall’altro la tendenza ad un approccio autarchico da parte delle

singole proposte che ricercano esclusivamente le proprie coerenze all’interno dei singoli comparti.

L’approccio del Masterplan è diverso in quanto preliminarmente individua un sistema di relazioni con la città,

successivamente analizza il funzionamento della porzione di tessuto urbano oggetto della trasformazione e non

scende alla scala dei comparti. In questo modo le singole proposte progettuali sono morfologicamente collegate da

un disegno di insieme e la loro quantificazione in termini di diritti edificatori e di superfici da cedere è facilmente

confrontabile. Di fatto, a meno di limitate superfici destinate alla viabilità, il Masterplan coinvolge




esclusivamente le aree interne ai comparti di trasformazione e quelle che già ospitano servizi pubblici di tipo

territoriale o urbano; questo consente da una parte la conferma dei comparti che sono maggiormente aderenti al

sistema della proprietà e dall’altra una maggiore flessibilità nella fase di realizzazione degli interventi.

7.1. AMBITO A2: IL MASTERPLAN E LA CARTA DELLA COMPATIBILITÀ CON IL PRG

L’ambito A2 (cfr tav A2_10) è localizzato all’incrocio fra il tracciato ferroviario e il fiume Pescara che ne determinano

due lati, mentre gli altri sono rappresentati da via del Circuito e via Monte Camicia; il quadrilatero che si viene a

formare ingloba al suo interno una porzione di tessuto residenziale, misto ad aree artigianali dismesse in avanzato

stato di degrado e ad attività produttive ancora funzionanti. Si tratta di un classico margine urbano caratterizzato dal

limite costituito dal rilevato ferroviario e nella parte inferiore dalla presenza di un’area golenale con edifici produttivi

dimessi.

Il processo di riqualificazione avviene a più livelli:

‐ riqualificazione infrastrutturale affidata al nuovo assetto della viabilità, con la previsione del cosiddetto

Ponte Nuovo di collegamento fra l’Asse attrezzato sulla sponda inferiore e la viabilità urbana proprio in

corrispondenza dell’incrocio con la ferrovia;

‐ riqualificazione puntuale delle aree produttive dismesse, che costituiscono un elemento di degrado

dell’intera area nonché di forte disagio per i residenti;

‐ riqualificazione ambientale dell’area golenale del lungofiume, che deve essere liberata dagli edifici esistenti,

rinaturalizzata e resa fruibile non solo per il tessuto urbano adiacente, ma per tutta la città grazie a un

sistema di corridoi verdi e di percorsi pedonali che si innestano sul tessuto residenziale.

Di seguito viene presentato il Masterplan attraverso la descrizione dei singoli sistemi che lo compongono.

Sistema della viabilità

Il sistema della nuova viabilità viene rivisto in funzione della previsione del Ponte Nuovo che collega l’Asse attrezzato

con la viabilità urbana. Il ponte, a quattro corsie e a doppio senso di marcia, è localizzato in adiacenza al rilevato

ferroviario e prevede la realizzazione di una rotatoria per lo smistamento dei flussi di traffico. Viene confermato lo

sdoppiamento della viabilità parallela all’asta fluviale attraverso la previsione di via Valle Roveto, in rilevato,

collegata direttamente al ponte e via le Mainarde, a livello inferiore, di servizio alla residenza. L’elemento di novità

fondamentale dello schema proposto è costituito dal fatto che la viabilità principale di scorrimento urbano non viene

più deviata aldilà del rilevato ferroviario su via de Gasperi, come indicato nel PRG vigente, ma che via Forca di Penna

e via Gran Sasso d’Italia, che scorrono parallele, funzionano a senso unico, una in entrata e l’altra in uscita dal ponte,

mantenendo così il flusso principale a sinistra del rilevato ferroviario e convogliandolo su viale Enzo Ferrari.

Nel dettaglio:




viabilità principale di scorrimento urbano

‐ via Gran Sasso d’Italia_allargamento sezione stradale;

circolazione: 2 corsie con unico senso di marcia in direzione sud (entrata al ponte);

‐ via Forca di Penna_allargamento sezione stradale;

circolazione: 2 corsie con unico senso di marcia in direzione nord (uscita dal ponte) fino alla rotatoria e

successivamente 1 corsia sempre in direzione nord;

‐ mantenimento del collegamento tra via Gran Sasso d’Italia e via Alcide De Gasperi solo in direzione nord.

viabilità secondaria di servizio al quartiere

lo schema prevede l’allargamento degli assi stradali esistenti;

‐ via Monte Camicia, via del Circuito_allargamento verso il lato interno all’ambito di progetto;

circolazione: 2 corsie con doppio senso di marcia;

‐ via Bocca di Valle_allargamento sezione stradale;

circolazione: 1 corsia con unico senso di marcia;

‐ via Maiella: allargamento sezione stradale e prolungamento dell’asse fino all’intersezione con via Monte

Camicia;

circolazione: 2 corsie a doppio senso di marcia;

‐ realizzazione di nuovi assi viari di accesso agli ambiti residenziali fra via Maiella e via Mainarde;

circolazione: 1 corsia con unico senso di marcia.

Sistema della sosta

La scelta progettuale consiste nel collocare le aree a parcheggio pubblico ai limiti dell’area, in modo da avere gli

ambiti residenziali più liberi possibile dal traffico veicolare e di dare quindi precedenza alla mobilità pedonale e

ciclabile. Vengono infatti previste:

‐ due aree all’interno del comparto 5.07 fra via Forca di Penna e il rilevato ferroviario;

‐ una area all’interno del comparto 5.06.B a diretto contatto con la rotatoria del ponte;

‐ due aree all’interno del comparto 5.06.C all’incrocio fra il prolungamento di via Maiella e via Monte Camicia.

Tutte le aree di sosta sono parzialmente permeabili e sono attrezzate in modo da essere in assoluta continuità con gli




spazi pubblici pedonalizzati.

Sistema dei servizi

All’interno dell’ambito sono già collocati una serie di edifici adibiti a servizi pubblici in parte già esistenti e in parte da

recuperare:

‐ Struttura dell’Ex Onmi da recuperare per ospitare uffici pubblici con accesso da via del Circuito;

‐ Struttura dell’ex macello parzialmente recuperata per ospitare attrezzature culturali e civiche con accesso da

via Maiella;

‐ Struttura scolastica superiore privata_Istituto Paritario Mecenate con accesso da via del Circuito.

Sistema degli spazi pubblici e del verde attezzato

Dal momento che le superfici sono esigue, il verde interno ai comparti si configura come un verde urbano attrezzato,

ovvero come una successione di spazi pubblici pedonali parzialmente permeabili e piantumati, che costituiscono il

connettivo dell’area e si integrano con le aree di sosta, con il sistema della viabilità pedonale e con quella ciclabile.

Lo spazio pubblico inoltre si interfaccia con quello pertinenziale privato ricavato all’intermo delle singole Sf,

attraverso una progettazione integrata; in questo modo si realizza un sistema riconoscibile e denso di connessioni

pubbliche o di uso pubblico, che garantisce la più ampia permeabilità e fruizione. L’obiettivo finale è quello di

realizzare un sistema di spazi pubblici, anche di tipo interstiziale, che consentano la percorribilità del quartiere da

parte degli abitanti in totale sicurezza.

Sistema del verde ambientale

All’interno dell’ambito si trova una porzione del Parco fluviale previsto dal Piano lungo tutta la sponda del fiume

Pescara. L’area dell’ex Dragaggio contiene alcuni volumi abbandonati che vanno demoliti, in modo da consentire

l’eventuale bonifica e la rinaturalizzazione tramite un progetto paesaggistico che potrebbe costituire una prima

sperimentazione per tutto il Parco fluviale. Il Masterplan individua le “aree di compensazione” ovvero le aree

esterne ai comparti che devono essere cedute, se di proprietà di soggetti privati, per la realizzazione del verde

fluviale. Il collegamento diretto del parco con il tessuto residenziale è di fatto impedito dalla realizzazione del ponte

e dalla viabilità di collegamento costituita da Via Valle Roveto; tuttavia nella parte finale, quando le quote lo

consentono, è possibile prevedere un accesso in sicurezza all’altezza di Via Monte Camicia. In questo senso il

Masterplan localizza nella parte inferiore, a contatto con Via Le Mainarde, gli spazi pubblici e gli attraversamenti

pedonali interni ai comparti che assicurano la percorribilità pedonale e ciclabile trasversale.

Sistema delle trasformazioni private

Le superfici fondiarie per la realizzazione degli interventi privati sono localizzate in modo da consentire una efficace

integrazione con il sistema degli spazi pubblici e del verde e nello stesso tempo garantire la migliore flessibilità delle

singole realizzazioni. Nel dettaglio (cfr tavv. A211a e A211b):




Comparto 5.06A è articolato in due superfici fondiarie divise dalla viabilità trasversale di progetto tra via

Maiella e via le Mainarde. La Superficie utile lorda (Sul) complessiva realizzabile è di 5.106

mq. Il mix funzionale prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come

uffici e studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio,

commercio all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%.

Comparto 5.06B è articolato sempre in due superfici fondiarie divise dalla viabilità trasversale di progetto tra

via Maiella e via le Mainarde. La Sul complessiva realizzabile è di 3.702 mq. Il mix funzionale

prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come uffici e studi

professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio

all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%.

Comparto 5.07 è articolato in tre superfici fondiarie comprese tra via Forca di Penna e via Gran Sasso d’Italia,

divise in modo da escludere la residenza interclusa e da prefigurare un collegamento

trasversale tra le due vie. La Sul complessiva realizzabile è di 7.699 mq. Il mix funzionale

prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come uffici e studi

professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio

all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%.

Comparto 5.06C è articolato in due superfici fondiarie: una situata all’incrocio tra via del Circuito e via Monte

Camicia, l’altra tra via Maiella, via Le Mainarde e la stessa via Monte Camicia. La Sul

complessiva realizzabile è di 4.286 mq. Il mix funzionale prevede usi non residenziali: uffici e

studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio,

commercio all’ingrosso, autorimesse e residenza privata per massimo il 5%.

7.2. AMBITO A5: IL MASTERPLAN E LA CARTA DELLA COMPATIBILITÀ CON IL PRG

L’ambito A5 (cfr tav A5_10) è ubicato alla foce del fiume Pescara ed è suddiviso in tre sub‐ambiti: il PP2a situato

lungo il fiume in fregio al tracciato di via Andrea Doria sulla proprietà demaniale, il PP2B delimitato nella parte

superiore da via Andrea Doria e dal lungomare Colombo, il PP2c che occupa lo spazio fra il Porto turistico e il

lungomare Cristoforo Colombo. L’ambito comprende al suo interno elementi eterogenei: aree demaniali

parzialmente occupate, impianti produttivi dismessi come il complesso dell’ex Cofa, l’area ex Edison, l’area Di

Properzio, edifici isolati adibiti a servizi. Si tratta quindi nel complesso di un’area di trasformazione prevalentemente

industriale, ormai dismessa, situata al limite fra la città consolidata e il porto. Il processo di riqualificazione avviene a

più livelli:

‐ riqualificazione infrastrutturale affidata alla viabilità di accesso al porto turistico e contestuale

riqualificazione ambientale del lungofiume così come previsto dal Piano Regolatore Portuale;

‐ riqualificazione delle aree produttive dismesse, con la contestuale soluzione di problematiche legate alla




bonifica dei siti inquinati.

Di seguito viene presentato il Masterplan attraverso la descrizione dei singoli sistemi che lo compongono.

Sistema della viabilità

Il sistema della nuova viabilità di accesso al Porto turistico si sviluppa all’interno del sub‐ambito PP2a e riprende

quello contenuto nel Piano del Porto: una infrastruttura, a doppia corsia e doppio senso di marcia, parallela al

lungofiume. Il tracciato è delimitato agli estremi da rotatorie: una situata all’inizio, di raccordo con l’Asse attrezzato,

e una alla fine, di raccordo con il lungomare Cristoforo Colombo.

L’accesso al Porto turistico viene coerentemente spostato all’interno del sub‐ambito PP2a dopo il centro direzionale

e le due aree di parcheggio a servizio degli imbarchi; in questo punto il ponte pedonale ha già sviluppato una altezza

utile per movimentare le imbarcazioni da diporto evitando così l’interferenza con la viabilità urbana. L’attuale

ingresso principale, così come quello di servizio, situati nella parte inferiore del porto turistico con accesso dal

lungomare Cristoforo Colombo, vengono comunque mantenuti.

Viene rivista la sezione del lungomare stesso in coerenza con la parte già riqualificata fino all’innesto con via Amerigo

Vespucci: al posto del doppio viale alberato al centro, viene prevista una doppia corsia di scorrimento e, lato mare,

uno spazio pubblico articolato contenente il marciapiede attrezzato con elementi di sosta, il verde e la pista ciclabile.

All’interno del sub‐ambito PP2b l’assetto si configura come completamento del tessuto residenziale circostante.

Viene quindi previsto un anello che si innesta su via Bardet e su viale Magellano posto al limite inferiore dell’ambito,

che consente di servire tutti i comparti di trasformazione. Non viene previsto alcun collegamento diretto tra la

viabilità di scorrimento interna all’ambito e l’infrastruttura di accesso al porto turistico.

Sistema della sosta

Il sistema della sosta si diversifica all’interno dei tre sub‐ambiti coerentemente con le nuove funzioni ospitate:

‐ nel sub‐ambito PP2a vengono previste due aree di sosta situate ai lati del centro direzionale come previsto

dal Piano del Porto;

‐ nel sub‐ambito PP2b il parcheggio pubblico è situato all’innesto della nuova viabilità con via Bardet;

‐ nel sub‐ambito PP2c vengono previste due aree di parcheggio pubblico, una di dimensioni rilevanti situata al

centro dell’area in adiacenza all’attuale parcheggio del Porto turistico, che potrebbe avere anche una

maggiore caratterizzazione progettuale, e un’altra di dimensioni ridotte nella parte meridionale, al lato

dell’attuale ingresso di servizio al Porto turistico.

Tutte le aree di sosta sono parzialmente permeabili e sono attrezzate in modo da dare assoluta continuità agli spazi

pubblici adiacenti.




Sistema dei servizi

All’interno dell’ambito sono collocati alcuni edifici adibiti a servizi pubblici:

‐ all’interno del sub‐ambito PP2c, la Sede della Guardia di Finanza in corso di realizzazione;

‐ all’interno del sub‐ambito PP2b, alcuni servizi della Capitaneria di Porto.

Sistema degli spazi pubblici e del verde attezzato

L’assetto degli spazi pubblici e del verde attrezzato si diversifica all’interno dei tre sub‐ambiti in relazione alle nuove

funzioni da ospitare:

‐ nel sub‐ambito PP2a viene previsto un verde permeabile a filtro della nuova infrastruttura di accesso al porto

turistico, che nella parte a diretto contatto con il fiume si realizza attraverso opere di rinaturalizzazione e

messa in sicurezza degli argini. La nuova infrastruttura deve essere realizzata secondo un progetto di

paesaggio che integri la viabilità con le caratteristiche naturalistiche del sito e che ne preveda la realizzazione

anche attraverso fasi temporali successive. In questo modo rimane confermato l’obiettivo infrastrutturale a

medio‐lungo periodo e si può pensare ad una infrastruttura naturalistica per il breve periodo che riqualifichi

tutto il lungofiume;

‐ nel sub‐ambito PP2b viene previsto un verde permeabile che si configura come un vero e proprio parco

pubblico di quartiere situato al centro dell’area. Il parco pubblico viene integrato con tutte le aree

pertinenziali degli edifici privati all’intorno, ed è fisicamente collegato al tessuto urbano circostante tramite

un sistema di passaggi pedonali che costituiscono il sistema di connettivo pubblico;

‐ nel sub‐ambito PP2c il verde si configura come uno spazio pubblico parzialmente permeabile e piantumato,

in quanto costituisce la naturale prosecuzione della passeggiata pedonale del lungomare, è situato a

contatto della zona a servizi del Porto turistico e soprattutto è funzionale alle attività legate alle destinazioni

d’uso di tipo terziario previste nell’ambito. L’area verde posta al centro dell’ambito costituisce di fatto la

nuova piazza sul mare direttamente collegata con il ponte, con il lungomare, con il porto turistico e arricchita

dalla presenza di eventuali funzioni attrattive legate al distretto turistico.

Sistema delle trasformazioni private

I sub ambiti di trasformazione per la realizzazione degli interventi privati rispondono a due obiettivi principali: da una

parte l’integrazione con il sistema e le funzioni terziarie del lungomare che trova qui la sua naturale conclusione,

dall’altra il completamento di una parte di città che deve essere riassorbita dal tessuto prevalentemente residenziale

consolidato. In questo caso l’indicazione morfologica non si è limitata ad indicare la superficie fondiaria con l’area di

massimo ingombro, ma ha anche individuato le possibili superfici coperte e quelle pertinenziali da lasciare inedificate

(pari al 50%) che si integrano con quelle pubbliche circostanti. Nel dettaglio (cfr tavv. A511a e A511b):

sub‐ambito PP2a è caratterizzato da una unica Sf individuata dal Piano Regolatore Portuale destinata alla




realizzazione del Centro Direzionale del Porto; la Sul complessiva realizzabile è di 8.175 mq;

sub‐ambito PP2b è articolato in 4 settori: subPP2b1, subPP2b2, subPP2b3, subPP2b4. Il primo è localizzato nel

lato a ovest del comparto a contatto con l’area del parcheggio pubblico, mentre gli altri tre

sono localizzati intorno al parco pubblico di quartiere; la SUL complessiva realizzabile è di

32.781 mq, il mix funzionale prevede la residenza privata, gli uffici e studi professionali, uffici

pubblici, turistico ricettivo, commercio esclusa la media e grande distribuzione e pubblici

servizi, autorimesse;

sub‐ambito PP2c è articolato in 6 settori: subPP2c1, subPP2c2, subPP2c3, subPP2c4, subPP2c5, subPP2c6. I

primi tre settori sono situati nella parte iniziale del sub‐ambito, quello organizzato intorno

alla grande piazza del Mare in collegamento diretto con il ponte pedonale e l’ingresso ai

servizi del Porto turistico; le superfici sono disposte in modo da rispettare alcuni allineamenti

e lasciare la possibilità di una effettiva fruizione dello spazio pubblico tutto intorno. Il settore

PP2c5 è già realizzato ed è costituito dal Centro Congressi della Camera di Commercio, così

come il settore PP2c4. Il settore subPP2c6 è localizzato nella parte terminale a diretto

contatto con la spiaggia. La Sul complessiva è di 27.986 mq; il mix funzionale prevede uffici e

studi professionali, uffici pubblici, turistico ricettivo, autorimesse.




8. VALUTAZIONE DI COERENZA DEL MASTERPLAN

8.1. VERIFICA DI “COERENZA ESTERNA” DEGLI OBIETTIVI DEL MASTERPLAN

Il Masterplan proposto nell’ambito dello SdF è stato progettato prendendo in considerazione una serie di obiettivi di

natura ambientale, economica e sociale.

Dal punto di vista ambientale, per entrambi gli ambiti, le trasformazioni prefigurate realizzano la ristrutturazione

urbanistica e la riqualificazione ambientale di importanti porzioni del territorio urbano di Pescara, prevedendo la

realizzazione di fabbricati che avranno caratteristiche di eco‐compatibilità finalizzate al risparmio energetico. Per

entrambi gli ambiti sarà prevista la realizzazione di spazi verdi attrezzati di qualità, con particolare rilievo per la

riqualificazione del waterfront, nell’ottica che essi possano essere fruiti anche dal flusso turistico crescente.

Da un punto vista economico, per entrambi gli ambiti, vi è l’obiettivo di attivare cicli virtuosi di rigenerazione urbana,

sia mediante la realizzazione di edifici e spazi urbani di qualità, sia grazie alla riconfigurazione infrastrutturale degli

ambiti, che saranno dotati di infrastrutture di interesse generale, quali: il Ponte Nuovo sul Pescara per l’ambito A2, e

il prolungamento dell’Asse attrezzato per l’ambito A5. La prospettiva è di attivare una generale rivitalizzazione di

queste porzioni di città, anche facendo leva sulla valorizzazione delle proprietà immobiliari in esse presenti.

Da un punto di vista sociale assumerà grande rilevanza la creazione di servizi connessi alla residenza e alla ricettività,

poiché contribuirà alla futura fruizione, da parte dei cittadini, degli spazi urbani riqualificati. Per altro verso, sarà

importante riequilibrare il sistema di interessi in gioco in relazione all’attuazione degli interventi, avendo presente

che il beneficio pubblico e quello privato devono essere equamente distribuiti, ed anche che tra i diversi proprietari

dovrà esservi un uguale trattamento.

La Tabella 52 riporta la sintesi degli obiettivi da cui è traguardato il Masterplan.

Rispetto al progetto del Masterplan la VAS prevede che vengano effettuate una verifica di “coerenza interna” e una

di “coerenza esterna”. La prima analizza le azioni previste e verifica se sono in coerenza con gli obiettivi generali del

Masterplan; la seconda verifica l’uniformità degli obiettivi del Masterplan rispetto a quelli dei diversi piani

sovraordinati.

Dato il livello di approfondimento progettuale raggiunto dal Masterplan sarà proposta una prima verifica di

“coerenza esterna”, avvalendosi di un sistema di matrici e di simboli.

Le matrici mettono in rapporto gli obiettivi del Masterplan con quelli esplicitati nel capitolo 2 per i singoli strumenti

di governance e di pianificazione sovraordinati.

I simboli (Figura 55) rappresentano la sintesi del giudizio di coerenza, che può essere positivo, negativo, oppure

indifferente.




Tabella 52 – Sintesi degli obiettivi del Masterplan


Ambito A2 A1 Ristrutturare un'ampia porzione di tessuto urbano realizzando edifici e strutture di elevata qualità e a basso impatto ambientale

E1 Attivare cicli virtuosi di valorizzazione immobiliare

S1 Includere destinazioni a servizio della residenza per migliorare la qualità degli spazi pubblici

A2 Realizzare un parco pubblico attrezzato lungo il fiume

E2 Ottimizzare la configurazione delle reti infrastrutturali, dando nuovo assetto alla struttura proprietria del comparto direttamente interessato dalla futura realizzazione del ponte

S2 Realizzare il beneficio pubblico attraverso la produzione di aree a verde attrezzato di qualità da cedere all'Amministrazione Comunale

Ambito A5 A1 Ristrutturare un'ampia porzione di tessuto urbano realizzando edifici e strutture di elevata qualità e a basso impatto ambientale

E1 Attivare cicli virtuosi di valorizzazione immobiliare creando una nuova centralità per la città di Pescara

S1 Includere destinazioni a servizio della residenza per migliorare la qualità degli spazi pubblici

A2 Riqualificare da un punto di vista ambientale il waterfront, curando la qualità degli spazi e delle attrezzature collettive

E2 Ottimizzare la configurazione delle reti infrastrutturale collegando il Porto turistico con l'Asse attrezzato che collega Pescara al sistema autostradale

S2 Realizzare il beneficio pubblico attraverso la produzione di e aree a verde attrezzato di qualità da cedere all'Amministrazione Comunale

A3 Realizzare un parco pubblico attrezzato lungo il fiume connesso al waterfront

E3 Valorizzare la destinazione turistico e residenziale del waterfront prevedendo edifici di qualità e attrezzature al loro servizio

Figura 55 – Simbologia adottata per esprimere i giudizi di “coerenza esterna”

▲ obiettivo coerente▬ obiettivo indifferente▼ obiettivo incoerente




Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna”

A1 E1 E2 E3 E4 S1 S2 A1 A2 A3 A4 E1 E2 E3 E4 E5 E6 S1 S2 S3 A1 A2 A3

A1 ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲A2 ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E1 ▲ ▲ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E2 ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲S1 ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲S2 ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲

A1 E1 E2 E3 E4 S1 S2 A1 A2 A3 A4 E1 E2 E3 E4 E5 E6 S1 S2 S3 A1 A2 A3

A1 ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲A2 ▲ ▲ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲A3 ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E1 ▲ ▲ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E2 ▲ ▲ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E3 ▲ ▲ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲S1 ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲S2 ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲

Ambito A5

Programma regionale di sviluppo e documento di programmazione economico finanziaria 2007‐

2013Quadro di riferimento regionale (QRR)

Ambito A2


Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA)

A1 A2 A3 A1 A1 A2 A3 A4 A5 A1 A2 A1 A2 A3 A4 A5

A1 ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲A2 ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▲S1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬S2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬

A1 A2 A3 A1 A1 A2 A3 A4 A5 A1 A1 A2 A3 A4 A5

A1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲ ▲ ▬ ▲A2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬A3 ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▲E3 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬S1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬S2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬

Piano Assetto Idrogeologico (PAI) Piano di Tutela delle Acque (PTA)Piano di Tutela della qualità

dell’AriaPiano ATO

Ambito A2

Ambito A5




Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna” (continua)

A1 A2 A3 A4 A1 E1 E2 E3 E4 E5 E6 S1 S2 S3 A1 A2 A3 S1 A1 E1 E2 S1

A1 ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲A2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▲E1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲E2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲S1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲S2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲

A1 A2 A3 A4 A1 E1 E2 E3 E4 E5 E6 S1 S2 S3 A1 A2 A3 S1 A1 E1 E2 S1

A1 ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲A2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▲A3 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▲E1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲E2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▲E3 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲S1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲S2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲

Ambito A2

Ambito A5

Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)Piano Regionale di Gestione dei

RifiutiPiano Territoriale di Coordinamento Provinciale

(PTCP)Piano Energetico Regionale

A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 E1 S1 S2 S3 A1 A2 A3 A1 A2 A3

A1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▲A2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬E1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬S1 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬S2 ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬

A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 E1 S1 S2 S3 A1 A2 A3 A1 A2 A3

A1 ▲ ▲ ▲ ▬ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬ ▲A2 ▲ ▲ ▲ ▲ ▬ ▲ ▬ ▲ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬A3 ▲ ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E1 ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬E2 ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬E3 ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬S1 ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▲ ▬ ▬S2 ▲ ▲ ▲ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬ ▬

Ambito A2

Ambito A5

Piano DemanialePiano Comunale di Classificazione

Acustica (PCCA)Piano di Generlae del Traffico

Urbano (PGTU)




Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna” (continua)

A1 A2 E1 E2 A1 E1 E2 S1

A1 ▲ ▲ ▲ ▲ A1 ▲ ▲ ▲ ▲A2 ▲ ▲ ▲ ▲ A2 ▲ ▲ ▲ ▲E1 ▲ ▲ ▲ ▲ E1 ▲ ▲ ▲ ▲E2 ▲ ▲ ▲ ▲ E2 ▲ ▲ ▲ ▲S1 ▲ ▲ ▲ ▲ S1 ▲ ▲ ▲ ▲S2 ▲ ▲ ▲ ▲ S2 ▲ ▲ ▲ ▲

A1 A2 E1 E2 A1 E1 E2 S1

A1 ▲ ▲ ▲ ▲ A1 ▲ ▲ ▲ ▲A2 ▲ ▲ ▲ ▲ A2 ▲ ▲ ▲ ▲A3 ▲ ▲ ▲ ▲ A3 ▲ ▲ ▲ ▲E1 ▲ ▲ ▲ ▲ E1 ▲ ▲ ▲ ▲E2 ▲ ▲ ▲ ▲ E2 ▲ ▲ ▲ ▲E3 ▲ ▲ ▲ ▲ E3 ▲ ▲ ▲ ▲S1 ▲ ▲ ▲ ▲ S1 ▲ ▲ ▲ ▲S2 ▲ ▲ ▲ ▲ S2 ▲ ▲ ▲ ▲

Piano Regolatore Portuale (PRP)Piano Regolatore Generale (PRG)

Ambito A2

Ambito A5

Dalla verifica matriciale di “coerenza esterna verticale” emerge che il Masterplan non presenta elementi di

incoerenza rispetto agli strumenti di pianificazione sovraordinati. Bensì esso risulta in linea con le indicazioni della

strumentazione sovraordinata, ove non sia sostanzialmente indifferente, raggiungendo livelli di particolare rilievo

rispetto agli obiettivi che riguardano:

‐ la riqualificazione del territorio e la valorizzazione degli aspetti paesistici, grazie alle azioni di riqualificazione

del tessuto urbano previste;

‐ il risparmio energetico, dovuto alla realizzazione di edifici con qualità energetico ambientali qualificanti;

‐ la riorganizzazione ed il potenziamento del sistema infrastrutturale urbano (realizzazione del ponte sul fiume

Pescara e prolungamento dell’Asse attrezzato);

‐ il rafforzamento del settore turistico pescarese, grazie alla riqualificazione e alla rivitalizzazione turistico

residenziale del waterfront.

Per quanto riguarda gli strumenti di pianificazione comunale che fanno riferimento in modo specifico agli ambiti

oggetto del Masterplan (PRG e PRP), appare evidente che gli obiettivi sono coerenti con quelli già espressi

dall’Amministrazione mediante tali strumenti. E’ possibile pertanto confermare la sostanziale “coerenza esterna

orizzontale” del Masterplan proposto.




8.2. VERIFICA DI “COERENZA INTERNA” TRA OBIETTIVI E AZIONI DEL MASTERPLAN

La verifica di “coerenza interna” è un’operazione che ha la finalità di esplicitare il legame operativo tra le azioni

previste nell’ambito del Masterplan e gli obiettivi generali che lo hanno ispirato. Poiché l’intera costruzione del

Masterplan ha tenuto conto fin dalle prime ipotesi delle attività pianificatorie e progettuali pregresse, pubbliche e

private, e gli obiettivi guida sono stati da esse ispirati, la coerenza tra obiettivi e azioni è verificata appieno.

Merita evidenziare peraltro che, nelle modalità attuative proposte, tutte le azioni previste concorrono anche in

modo indiretto a raggiungere gli obiettivi enunciati.

Figura 56 ‐ Matrici per la verifica di “coerenza interna”

Ambito A2 A1 A2 E1 E2 S1 S2

comparto 5.06A realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;cessione aree pari a circa il 50% della St

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

comparto 5.06B realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;cessione aree pari a circa il 53% della St

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

comparto 5.07 realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;cessione aree pari a circa il 66% della St

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

comparto 5.06C (zona F5 PRG)

realizzazione di edifici a destinazione residenziale (max 5% SUL = 293 mq), terziario direzionale e commerciale, autorimesse;cessione aree pari a circa il 61% della St

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

AC_Area Compensazione Ambientale (zona F1 PRG)

Riqualificazione delle aree come verde pubblico ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

Obiettivi ambientali Obiettivi economici Obiettivi sociali

AAzioni previste dal Masterplan E S

Ambito A5 A1 A2 A3 E1 E2 E3 S1 S2

PP2A realizzazione di un centro direzionale (previsto dal Piano Regolatore Portuale) e prolungamento dell'asse attrezzato con riqualificazione dell'area lungo il fiume

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

PP2B realizzazione di edifici a destinazione residenziale, terziario direzionale e commerciale, uffici pubblici;cessione aree pubbliche

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

PP2C realizzazione di edifici a destinazione residenziale, terziario direzionale e commerciale, uffici pubblici;cessione aree pubbliche

▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲

Obiettivi economici

S

Obiettivi sociali

Azioni previste dal Masterplan

Obiettivi ambientali

A E




8.3. AMBITI DI INFLUENZA E ORIZZONTE TEMPORALE

L’identificazione dell'ambito spazio‐temporale delle trasformazioni prospettate si rende necessaria per verificare se

gli effetti delle azioni previste si manifestano in ambiti più estesi rispetto all’area pianificata, e lungo un arco

temporale più lungo di quello legato alla realizzazione degli interventi.

L’ambito d’influenza del progetto varia pertanto in relazione alle caratteristiche delle componenti territoriali su cui il

Piano agisce. Ad esempio, un’azione anche relativamente poco significativa come la realizzazione di una piccola zona

residenziale, può determinare, se realizzata in un’area attraversata da un corridoio ambientale, effetti estesi oltre la

fase attuativa.

Le trasformazioni previste per gli ambiti in esame riguardano porzioni del territorio urbano piuttosto ampie, e si

connettono a strategie e politiche di sviluppo territoriale che vanno oltre i confini comunali, come la riqualificazione

e il rafforzamento del waterfront con il porto turistico, il prolungamento dell’Asse attrezzato fino al porto, la

realizzazione di infrastrutture e di aree attrezzate che modificheranno la viabilità e qualificheranno porzioni di

territorio attualmente abbandonate o sottoutilizzate, e quindi di scarso pregio.

I tempi di attuazione delle trasformazioni prefigurate del Masterplan sono di circa 7 anni per l’ambito A2 Lungofiume

Nord – via Valle Roveto e di circa 10 anni per l’ambito A5 Ambito portuale – Marina Sud. Data la rilevanza delle

operazioni previste è tuttavia possibile presumere un’influenza spazio‐temporale ben superiore, che sarà analizzata

in una fase di approfondimento progettuale successivo.

8.4. DEFINIZIONE DELLE AUTORITÀ CON COMPETENZE AMBIENTALI (ACA) E MODALITÀ DI CONSULTAZIONE

La procedura di VAS prevede che siano individuate le autorità con competenza ambientale (ACA) interessate

dall’attuazione del Piano, nella prospettiva che esse abbiano la possibilità di esprimere la loro opinione in varie fasi

della Valutazione Ambientale Strategica.

La fase di scoping si limita ad identificare l’elenco delle ACA che si ritiene possano essere interessate agli effetti

ambientali potenzialmente indotti dall’attuazione delle trasformazioni prefigurate. A tal fine è stato preso in

considerazione l’elenco delle ACA fornito dall’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo, riportato in




Tabella 54. Rispetto ad esso sono state individuate le ACA che dovranno essere consultate necessariamente durante

lo svolgimento della più estesa procedura di VAS, quelle la cui consultazione non è da considerasi necessaria, ma solo

consigliata a titolo cautelativo, e quelle che non è necessario consultare in riferimento alle peculiarità delle azioni

trasformative previste.

Le informazioni e i documenti di piano, le modalità e i tempi per il ricevimento delle osservazioni, le iniziative di

informazione e comunicazione che accompagneranno la fase di consultazione e le modalità di pubblicazione degli

esiti della VAS, saranno effettuate secondo le indicazioni del Decreto 4/2008, già illustrate nel capitolo 5.




Tabella 54 – Elenco indicativo dei Soggetti competenti in materia ambientale (ACA)

Consultazion

e

necessaria

Consultazion

e

consigliata

Consultazion

e

non ne

cessaria

Direzioni Generali Regionali con competenze ambientali

• DC ‐ Direzione LL.PP., Ciclo Idrico Integrato e Difesa del Suolo e della Costa

‐ Servizio Gestione delle Acque █

‐ Servizio Qualità delle Acque █

‐ Servizio Difesa del Suolo █

‐ Servizio Genio Civile regionale (L’Aquila o Pescara) █

‐ Servizio OO.MM. e acque marine █

‐ Servizio per la Sicurezza Idraulica █

• DH ‐ Direzione Politiche Agricole e di Sviluppo Rurale, Forestale, Caccia e Pescara,

Emigrazione

‐ Servizio Foreste, demanio civico ed armentizio █ ‐ Servizio Gestione del territorio █ ‐ Servizio Ispettorato provinciale agricoltura (L’Aquila, Teramo, Chieti, Pescara) █

• DA ‐ Direzione Affari Della Presidenza, Politiche Legislative e Comunitarie,

Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia.

‐ Servizio Politica energetica, qualità dell'aria, inquinamento acustico ed

elettromagnetico, rischio ambientale, SINA █

‐ Servizio Conservazione della Natura e APE █

‐ Servizio Tutela, Valorizzazione del Paesaggio e Valutazioni Ambientali █

• DR ‐ Direzione Protezione Civile, Ambiente

‐ Servizio Politiche per lo Sviluppo Sostenibile █

‐ Servizio Gestione dei Rifiuti █

• Province

‐ Provincia di Chieti █

‐ Provincia dell’Aquila, Settore Ambiente, Provveditorato alla ricostruzione,

Servizio Analisi e Valutazioni Ambientali █

‐ Provincia di Pescara, Responsabile U.O. Urbanistica e Vigilanza Edilizia █

‐ Provincia di Teramo █

• ARTA Abruzzo ‐ Agenzia Regionale per la Tutela dell’Ambiente █

• Enti Parco della Regione Abruzzo █

• Autorità Dei Bacini di rilievo regionale dell’Abruzzo e del bacino interregionale del

fiume Sangro █

• Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici ‐ Soprintendenza beni

culturali (MIBAC) █

• Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici (BAP) █

• Soprintendenza per i Beni Archeologici █

• ASL █

• ATO █




• Comando Regionale Corpo Forestale dello Stato █

• Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato L’Aquila █

• Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Teramo █

• Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Chieti █

• Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Pescara █

8.5. ANALISI PRELIMINARE DI CONTESTO E INDICATORI

La fase di scoping individua le principali questioni ambientali, socio‐economiche e territoriali che formano il contesto

in cui le azioni di trasformazione si collocano. L’obiettivo è di evidenziare le principali questioni ambientali con cui il

Masterplan in qualche modo interagisce ed il livello di approfondimento con il quale occorrerà trattarle.

Di seguito si propone un elenco riassuntivo dei principali temi e delle questioni ambientali su cui le azioni previste

nei due ambiti potrebbero avere effetti. L’elenco è stato definito tenendo conto dei temi ambientali elencati

nell’allegato VI f) del D.Lgs. 152/06 e s.m.i. e delle indicazioni fornite dall’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo

in materia di VAS.

Tabella 55 – Elenco dei temi ambientali da approfondire

Temi ambientali

Componenti antropiche Economia e società

• Popolazione

• Attività economiche

• Turismo

• Urbanizzazione

Salute umana

Componenti ambientali Biodiversità, flora e fauna

Paesaggio e beni culturali

Suolo e sottosuolo • Rischio sismico

• Rischio idrogeologico

• Rischio antropogenico

• Erosione costiera

• Incendi

• Attività estrattive

• Agricoltura

Acqua • Servizio idrico integrato

• Acque marino‐costiere e balneazione

• Acque superficiali e sotterranee

Aria e fattori climatici

Beni materiali Energia

Trasporti

Rifiuti




Per ciascun tema è stato individuato un elenco di indicatori, estratto dall’elenco completo fornito dall’Autorità

Ambientale della Regione, che potranno essere approfonditi nel successivo monitoraggio degli effetti del

Masterplan. Per ciascun indicatore sono stati riportati una breve descrizione, il parametro e l’unità di misura, la

fonte informativa consultabile per la sua rilevazione.

Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan

Componenti antropiche

IndicatoreUnità di misura

Parametro per il monitoraggio

Fonte informativa consultabile

Popo

lazion

e

Popolazione residente n. ab. Variazione (%)ISTAT (Atlante Statistico dei Comuni)

Esercizi ricettivi(distinti per tipologia: alberghi, bed & breakfast, campeggi, alloggi in affitto, …)

numero Variazione (numero, %)Regione Abruzzo / CRESME

Capacità degli esercizi ricettivi numero posti

lettoVariazione (numero posti

letto, %)Regione Abruzzo / CRESME

Seconde case numero Variazione (numero, %) ENEL

Superficie Suoli Urbanizzabili Programmati / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)

% Variazione (%)studi ed elaborazioni appositamente allestiti

Superficie areali di pericolosità / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree agricole


Infrastrutture viarie previste / Infrastruttrue viarie esistenti % Variazione (%)studi ed elaborazioni appositamente allestiti

Superficie a servizio delle attrezzature / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)(Rapporto tra servizi locali e attrezzature territoriali come previsto dal Decreto Interministeriale 1444/68)


Salute uman

a Inquinamento luminoso:‐ numero di siti e sorgenti di grande impatto luminoso ‐ presenza di strumento urbanistico specifico in materia di inquinamento luminoso e livello di attuazione(ai sensi della LR 3/3/2005 n. 12)

‐ numero‐ si/no

‐ Variazione (numero, %)‐ livello di attuazione

Comune

Componenti ambientali




Indice di frammentazione da infrastrutture (IFI)(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto del grado di permeabilità delle diverse tipologie di infrastrutture considerate)


Indice di frammentazione da urbanizzato (IFU)(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto della frammentazione provocata dell'urbanizzazione del etrritorio)


Paesaggio e be

ni culturali

Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli Riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree Agricole)


Econ

omia e società

Turism

o

Biod

iversità,

flora e fa

una

Urban

izzazion

e




Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan (continua)

Siti interessati da fenomeni gravitanti e processi erosivi num /Kmq Variazione (%)Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico

Territorio ricompreso in aree a pericolosità molto elevata (P3), elevata (P2), moderata (P1) e da scarpate (P scarpate)

ettari o mq Variazione (%)

Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico (Carta delle pericolosità)

Territorio ricompreso in aree a pericolosità idraulica molto elevata (P4), elevata (P3), media (P2) e moderata (P1)


Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio Difesa Alluvioni (Carta delle aree a rischio)

Territorio ricompreso in aree a diverso grado di rischio idraulico molto elevato (R4), elevato (R3), medio (R2) e moderato (R1)


Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio Difesa Alluvioni (Carta delle aree a rischio)

Siti a rischio potenziale(individuazione dei siti a rischio coinvolti e indicazione della categoria:‐ aree industriali dismesse‐ discariche RSU‐ siti sede di abbandono e deposito incontrollato di rifiuti)

numero Variazione (numero, %)

DGR n. 1529 del 27/12/2006 "Anagrafe dei siti contaminati ‐ Disciplinare tecnico per la gestione e l'aggiornamento"

Siti contaminati (artt. 7, 8 e 9 del DM 471/99) numero Variazione (numero, %)ARTA Abruzzo ‐ Rapporto dello stato dell'ambiente in Abruzzo 2005

Lunghezza coste interessate da erosione marina metri Variazione (metri, %)

Livello di rischio erosione per le aree coinvoltelivello di rischio

superficie aree che cambiano livello di

rischio

Balneabilità delle aree coinvolte(% di costa coinvolta, suddivisa in: balneabile, permanentemente interdetta per inquinamento o per motivi diversi, temporaneamente interdetta per inquinamento)

% o km Variazione (%)

Indice Trofico Trix Variazione

Livelli di Inquinamento da Macrodescrittori (LIM) per il fiume Pescara Variazione

Stato Ecologico dei Corsi d'Acqua (SECA) con riferimento al fiume Pescara Variazione

Stato Ambientale dei Corsi d'Acqua (SACA) con riferimento al fiume Pescara Variazione

Stato Chimico delle Acque Sotterranee (SCAS) nel bacino idrico del fiume Pescara Variazione

Rischio idrogeolog

ico

Rischio an

trop

ogen

ico

Erosione

costiera

Regione Abruzzo ‐ Gestione integrata dell'area costiera. Piano organico per il rischio delle aree vulnerabili

ARTA ‐ Abruzzo Rapporto sullo stato dell'ambiente

Acque

marino‐costiere e balne

azione

Ministero della SaluteARTA ‐ Abruzzo Rapporto sullo stato dell'ambiente

Acque

sup

erficiali e sotterrane

e

Suolo e sottosuo

loAcqua




Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan (continua)

Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell'aria per ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene

Variazione di classificazione

Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, per la protezione della salute relativamente all'ozono e definizione delle zone di superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine

Variazione di classificazione

Emissioni di ossidi di azoto (NOX) mg Variazione (%)

Emissioni totali di ossidi di zolfo (SOX) mg Variazione (%)

Emissioni totali di Monossido di Carbonio (CO) mg Variazione (%)

Emissioni totali di Composti Organici Volatili (COV) mg Variazione (%)

Emissioni di Particelle sospese < 10 micron (PM10) mg Variazione (%)

Emissioni di Particelle sospese < 2,5 micron (PM2,5) mg Variazione (%)

Emissioni totali di Ammoniaca (NH3) mg Variazione (%)

Beni materiali




Azioni che attuano il Piano Energetico Comunale numero numero Comune

Edifici pubblici dotati di impianti fotovoltaicinumero edificiKW installati

Variazione (numero, %) Comune

Energia prodotta da fonti rinnovabili (GWh di energia prodotta da fonti rinnovabili su GWh prodotti in totale)

% Variazione (%)

Consumi di energia elettrica coperti da fonti rinnovabili (Produzione lorda di energia elettrica da fonti rinnovabili in percentuale dei consumi interni lordi di energia elettrica)

% Variazione (%)

Potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili (Mw di potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili si Mw di potenza efficiente lorda totale (in %))

% Variazione (%)

Traspo

rti

Livelli di congestione % Variazione (%)

Piano Regionale Integrato dei TrasportiRegione Abruzzo ‐ Servizio Informazione Statistica

Produzione totale di rifiuti proveniente dai nuovi insediamenti t/a Variazione (%)

Produzione di rifiuti pro‐capite per i nuovi insediamenti kg/ab/a Variazione (%)

Raccolta differenziata dei rifiuti per i nuovi insediamenti t/a Variazione (%)

% Raccolta differenziata ottenuta dai nuovi insediamenti rispetto al totale comunale % Variazione (%)

Rifiuti indifferenziati t/a Variazione (%)

Compostaggio domestico t/a Variazione (%)

Aria e fattori clim

atici

Aria

Sistemi di classificazione interni al Piano Regionale di Tutela della qualità dell'aria

Rifiu

ti

Regione Abruzzo ‐ Direzione Parchi Territorio Ambiente Energia ‐ Servizio Rifiuti

Energia




8.6. INDIVIDUAZIONE DI AREE SENSIBILI E DI ELEMENTI DI CRITICITÀ

Le aree sensibili e i principali elementi di criticità che caratterizzano il Masterplan sono in parte emersi nei

precedenti paragrafi. In questa fase vengono pertanto sintetizzate le tendenze positive o negative, così da

evidenziare i fattori che possono agevolare oppure ostacolare il raggiungimento degli obiettivi del Masterplan.

Le metodologia adottata per restituire tale quadro è l’Analisi SWOT, uno strumento di pianificazione strategica usato

per supportare decisioni specifiche inerenti un progetto, in considerazione dei suoi punti di forza (strengths), di

debolezza (weaknesses), delle opportunità (opportunities) e delle minacce (threats). L’analisi dei punti di forza e di

debolezza si basa su una lettura interna del progetto. L’analisi delle opportunità e delle minacce riguarda invece i

fattori esterni al progetto, ed è finalizzata a cogliere gli aspetti che potrebbero concorrere a migliorare o a

peggiorare la situazione di contorno.

Lo schema logico con cui viene effettuata l’analisi SWOT e la successiva matrice delle strategie, sono riportate in

Figura 57, mentre in Figura 58 sono riportati i risultati dell’analisi.

Figura 57 – Schema di analisi SWOT: dalla analisi alle strategie

Elementi interni al progetto

Punti di forza

Elementi del progetto utili a

raggiungere l'obiettivo

Debolezze

Elementi del progetto dannose per il

raggiungimento dell’obiettivo

Elementi esterni al progetto

Opportunità

Condizioni esterne utili a raggiungere

l’obiettivo

Minacce

Condizioni esterne dannose per il

raggiungimento dell’obiettivo




Figura 58 – Risultati dell’analisi SWOT

Punti di forza Debolezze

• Realizzazione di nuovi edifici a destinazione

residenziale, mista e ricettiva di elevata

qualità architettonica

• Ristrutturazione urbanistica degli ambiti, con

modifica dell’edificato e della configurazione

delle aree libere

• Realizzazione di funzioni collettive

qualificanti e rivitalizzanti i due ambiti

• Rafforzamento infrastrutturale e viabilistico

della città

• Collegamento funzionale e infrastrutturale

tra città e Porto

• Mantenimento della frammentazione delle

proprietà coinvolte, con proposte attuative

autonome per i diversi comparti che

potrebbero risultare nel complesso

disarmoniche

• Uso di suoli compromessi in parte inquinati,

occupati da edifici fatiscenti che potrebbero

comportare costi di realizzazione aggiuntivi

Opportunità Minacce

• Localizzazione degli ambiti in punti strategici

della città (vicinanza al porto, lungofiume)

• Vicinanza degli ambiti ad infrastrutture di

rilevanza regionale e interregionale

• Incapacità di trovare accordi equilibrati tra gli

attori in gioco

• Saturazione del mercato di riferimento

• Prosecuzione della congiuntura economico

finanziaria negativa, con conseguente stasi

del mercato immobiliare

• Ulteriore insabbiamento del Porto per la

mancata esecuzione delle opere di

risanamento

8.7. PRESUMIBILI IMPATTI DEL MASTERPLAN

Il Masterplan proposto per i due ambiti di trasformazione propone un disegno di città pubblica armonioso, formando

così una cornice coerente anche alla proporta presentata dai soggetti privati. Il livello di definizione degli interventi è

molto diversificato, e in questa fase risulta impossibile valutare gli effettivi impatti che le azioni comporteranno. La

fase di scoping si limiterà pertanto ad individuare, ove possibile, gli impatti potenziali che le azioni del Masterplan

potrebbe produrre, senza entrare nel merito di valutazioni quali‐quantitative degli effetti.

È stato ripreso l’elenco degli indicatori di analisi precedentemente riportato e sono stati estrapolati gli indicatori

ritenuti rilevanti ai fini del monitoraggio degli effetti del Masterplan. Rispetto ad essi sono stati espressi dei giudizi

sintetici sui potenziali impatti generati dal progetto:

‐ impatto potenziale positivo – si prevede che l’azione prevista dal Masterplan porti ad un miglioramento della

situazione attuale (es.: nel caso dell’indice “Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico”, un impatto

positivo consiste nella sua diminuzione; nel caso dell’indicatore “Edifici pubblici dotati di impianti




fotovoltaici”, l’impatto positivo consiste in un aumento degli edifici con tale caratteristica);

‐ impatto potenziale negativo – si prevede che l’azione prevista dal Masterplan porti ad un peggioramento

della situazione attuale;

‐ impatto potenziale non valutabile – è possibile prevedere che, in relazione all’indicatore, si avranno degli

impatti, ma che allo stato attuale, non è possibile valutare se positivi o negativi;

‐ impatto potenziale valutabile in sede di progettazione architettonica non è possibile, con i dati progettuali a

disposizione, affermare se vi saranno o meno impatti significativi rispetto all’indicatore, ritenuto comunque

un utile descrittore della situazione attuale da considerare nella fase di progettazione di dettaglio.

Figura 59 – Giudizi di sintesi per la valutazione dei potenziali impatti del Masterplan

impatto potenziale positivo Pimpatto potenziale negativo N

assenza di impatto potenziale x impatto potenziale valutabile in sede di progettazione architettonica O

Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti

Componenti antropiche Ambito A2 Ambito A5Indicatore Az_1 Az_2 Az_3 Az_4 Az_5 Az_1 Az_2 Az_3

Popo

lazion

e

Popolazione residente P P P P x x P P

Esercizi ricettivi(distinti per tipologia: alberghi, bed & breakfast, campeggi, alloggi in affitto, …) x x x x x x x xCapacità degli esercizi ricettivi x x x x x x x xSeconde case x x x x x x x xSuperficie Suoli Urbanizzabili Programmati / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata) P P P P x P P PSuperficie areali di pericolosità / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree agricole

x x x x P x x x

Infrastrutture viarie previste / Infrastruttrue viarie esistenti P P P P x P P PSuperficie a servizio delle attrezzature / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)(Rapporto tra servizi locali e attrezzature territoriali come previsto dal Decreto Interministeriale 1444/68)

P P P P P P P P

Salute uman

a Inquinamento luminoso:‐ numero di siti e sorgenti di grande impatto luminoso ‐ presenza di strumento urbanistico specifico in materia di inquinamento luminoso e livello di attuazione(ai sensi della LR 3/3/2005 n. 12)

x x x x x O O O

Componenti ambientali Ambito A2 Ambito A5Indicatore Az_1 Az_2 Az_3 Az_4 Az_5 Az_1 Az_2 Az_3Indice di frammentazione da infrastrutture (IFI)(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto del grado di permeabilità delle diverse tipologie di infrastrutture considerate)

O O O O O O O O

Indice di frammentazione da urbanizzato (IFU)(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto della frammentazione provocata dell'urbanizzazione del etrritorio)

O O O O O O O O

Paesaggio e be

ni culturali

Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli Riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree Agricole)

P P P P P P P P

Econ

omia e società

Turism

oUrban

izzazion

e

Biod

iversità,

flora e fa

una




Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti (continua)

Siti interessati da fenomeni gravitanti e processi erosivi x x x x P x x x

Territorio ricompreso in aree a pericolosità molto elevata (P3), elevata (P2), moderata (P1) e da scarpate (P scarpate) x x x x P x x xTerritorio ricompreso in aree a pericolosità idraulica molto elevata (P4), elevata (P3), media (P2) e moderata (P1) x x x x P x x xTerritorio ricompreso in aree a diverso grado di rischio idraulico molto elevato (R4), elevato (R3), medio (R2) e moderato (R1) x x x x P x x xSiti a rischio potenziale(individuazione dei siti a rischio coinvolti e indicazione della categoria:‐ aree industriali dismesse‐ discariche RSU‐ siti sede di abbandono e deposito incontrollato di rifiuti)

x x x x x x x x

Siti contaminati (artt. 7, 8 e 9 del DM 471/99) P P P P P P P P

Lunghezza coste interessate da erosione marina x x x x x x x x

Livello di rischio erosione per le aree coinvolte x x x x x x x x

Balneabilità delle aree coinvolte(% di costa coinvolta, suddivisa in: balneabile, permanentemente interdetta per inquinamento o per motivi diversi, temporaneamente interdetta per inquinamento)

x x x x x O O O

Indice Trofico Trix O O O O O O O O

Livelli di Inquinamento da Macrodescrittori (LIM) per il fiume Pescara O O O O O O O O

Stato Ecologico dei Corsi d'Acqua (SECA) con riferimento al fiume Pescara O O O O O O O O

Stato Ambientale dei Corsi d'Acqua (SACA) con riferimento al fiume Pescara O O O O O O O O

Stato Chimico delle Acque Sotterranee (SCAS) nel bacino idrico del fiume Pescara O O O O O O O O

Rischio

antrop

ogen

ico

Acque

sup

erficiali e sotterrane

eErosione

costiera

Acqua

Acque

marino‐costiere e balne

azione

Suolo e sottosuo

lo

Rischio idrogeolog

ico




Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti (continua)

Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell'aria per ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene

O O O O O O O O

Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, per la protezione della salute relativamente all'ozono e definizione delle zone di superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine

O O O O O O O O

Emissioni di ossidi di azoto (NOX) O O O O O O O OEmissioni totali di ossidi di zolfo (SOX) O O O O O O O OEmissioni totali di Monossido di Carbonio (CO) O O O O O O O OEmissioni totali di Composti Organici Volatili (COV) O O O O O O O OEmissioni di Particelle sospese < 10 micron (PM10) O O O O O O O OEmissioni di Particelle sospese < 2,5 micron (PM2,5) O O O O O O O OEmissioni totali di Ammoniaca (NH3) O O O O O O O O

Beni materiali Ambito A2 Ambito A5Indicatore Az_1 Az_2 Az_3 Az_4 Az_5 Az_1 Az_2 Az_3

Azioni che attuano il Piano Energetico Comunale P P P P x P P PEdifici pubblici dotati di impianti fotovoltaici O O O O x O P PEnergia prodotta da fonti rinnovabili (GWh di energia prodotta da fonti rinnovabili su GWh prodotti in totale) P P P P O O P P

Consumi di energia elettrica coperti da fonti rinnovabili (Produzione lorda di energia elettrica da fonti rinnovabili in percentuale dei consumi interni lordi di energia elettrica) P P P P x x P P

Potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili (Mw di potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili si Mw di potenza efficiente lorda totale (in %)) O O O O O O O O

Traspo

rti

Livelli di congestione P P P P P P P P

Produzione totale di rifiuti proveniente dai nuovi insediamenti O O O O O O O OProduzione di rifiuti pro‐capite per i nuovi insediamenti O O O O O O O ORaccolta differenziata dei rifiuti per i nuovi insediamenti O O O O O O O O% Raccolta differenziata ottenuta dai nuovi insediamenti rispetto al totale comunale O O O O O O O ORifiuti indifferenziati O O O O O O O OCompostaggio domestico O O O O O O O O

Energia

Rifiu

tiAria e fattori clim

atici

Aria

Dato lo stato di definizione meta‐progettuale, gli impatti potenziali rilevabili riguardano principalmente:

‐ l’urbanizzazione dei suoli, che per effetto delle riconfigurazioni e delle ristrutturazioni proprietarie previste

nel Masterplan verrà razionalizzata e resa equa, in relazione al riequilibrio degli interessi tra privati, e tra

privati e collettività; inoltre essa interesserà suoli già compromessi, senza quindi andare ad incidere

negativamente sul consumo di greenfield esistenti;

‐ la riqualificazione paesaggistica, che subirà effetti positivi derivanti dalla riqualificazione urbanistica e

architettonica delle porzioni di città identificate come ambiti A2 e A5;

‐ l’offerta ricettiva, che grazie alle previsioni di progetto verrà rafforzata.

Gli effetti segnati come “non valutabili” in questa fase, potrebbero manifestarsi in una successiva fase di

approfondimento progettuale, o anche nella fase di attuazione. Potrebbero risultare negativi, qualora la gestione del

progetto non venga effettuata in modo efficiente ed equilibrando con opportune mitigazioni le esternalità negative

derivabili dalle azioni. Ad esempio, la produzione di rifiuti, che inevitabilmente subirà un aumento a causa dei nuovi

insediamenti, se non sarà accompagnata da politiche di efficiente riciclaggio e smaltimento, genererà un impatto

negativo. Qualora invece si attivino politiche di separazione dei rifiuti, assieme a cicli di riciclaggio e valorizzazione,

l’impatto potrebbe risultare nullo. Così anche per quanto concerne l’inquinamento dell’aria, che dipenderà dal tipo

di impianti che verranno installati negli edifici di nuova costruzione, per le acque superficiali e sotterranee.




8.8. POSSIBILI METODI DI VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI

La fase di scoping identifica i modelli di valutazione che possono essere usati nella costruzione o nella selezione delle

alternative, in relazione agli aspetti ambientali sin qui analizzati. I modelli di valutazione presenti in letteratura sono

numerosi, e l’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo identifica tra i più efficaci i seguenti: sovrapposizione di

carte tematiche, liste e matrici di impatto, grafi e matrici coassiali causa/effetto, valutazioni empiriche non

formalizzate, formulate ad hoc caso per caso.

Come è evidenziato nelle linee guida della Regione Abruzzo, i metodi di sovrapposizione di carte tematiche

(ambiente fisico, sociale, ecosistemi, paesaggio, ecc.) producono una descrizione composita dell’ambiente

d’intervento e mirano ad evidenziare soprattutto i problemi (criticità, rischi, vulnerabilità o sensibilità), o, per contro,

le opportunità, relativamente alla realizzazione del Piano o del Programma. Tali metodi trovano spesso applicazione

per scelte localizzative che riguardano aree vaste, limitando il numero delle cartografie sovrapposte solo ai

tematismi ambientali tra loro affini.

I metodi di valutazione con liste e matrici d’impatto combinano liste comuni di componenti o fattori ambientali, con

liste di azioni alternative. Combinando queste liste disposte su assi orizzontali e verticali, si evidenziano relazioni di

causa/effetto tra le alternative e l’ambiente. Gli elementi della matrice possono riportare sia valutazioni qualitative

sia stime quantitative. Nel secondo caso le stime quantitative possono essere associate a schemi di pesatura per il

computo della prestazione ambientale di ciascuna alternativa.

I grafi e le matrici causa/effetto mettono in evidenza la catena cause/effetti delle azioni di progetto, delle condizioni

ambientali e degli impatti (diretti, indiretti) sui vari ricettori.

I metodi di valutazione non formalizzati sono caratterizzati da un elevato grado di libertà di formulazione. Essi sono

basati su valutazioni prevalentemente qualitative degli impatti positivi o negativi prodotti dalle alternative, e

risentono solitamente di una certa soggettività.

Il grado di complessità di tali modelli deve essere limitato in quanto vanno assicurate la trasparenza e la

ripercorribilità del processo, per la sua eventuale reiterazione. Tali metodi possono essere utilmente applicati,

quindi, per valutazioni relativamente semplici, nell’ambito delle quali gli impatti di ogni componente ambientale

vengono confrontati separatamente (paesaggio, acqua, ecc.). Tra i metodi di valutazione non formalizzati possono

essere introdotte anche la valutazioni multicriteriali.

Strumento utilizzato solitamente è l’analisi con matrici, in cui compaiono alternative (colonne) e criteri di valutazione

(righe). Ad ogni criterio sono associati degli indicatori di stima delle performance, che varia in base all’alternativa

considerata. Tali indicatori possono avere diverse unità di misura: quantitativa (misurazioni), qualitativa (giudizi

verbali, simboli…), oppure a seconda del criterio considerato. Alcuni metodi di valutazione multicriteriale mirano a

formulare un giudizio di sintesi che aggrega, attraverso procedimenti matematici specifici, gli indicatori riferiti ai

diversi criteri di valutazione. La scelta di una tecnica piuttosto che un’altra sarà effettuata in fasi di approfondimento

progettuale successive.




9. ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA DELLE ALTERNATIVE E DELLE PROPOSTE PROGETTUALI

9.1. PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO: LA FORMA PROPOSTA

E’ generalizzata la consapevolezza che le esigenze di riqualificazione delle città non possono essere soddisfatte dal

tradizionale partenariato tra l’Amministrazione pubblica appaltante e l’impresa privata esecutrice dei lavori pubblici,

e che i complessi problemi della trasformazione urbana richiedono soluzioni organizzative complesse. L’assunto che

sta alla radice dello sviluppo delle forme partenariali è che, attraverso esse, si possono mettere insieme le qualità

migliori del settore pubblico e di quello privato, e produrre i beni e servizi desiderati condividendo i rischi, i costi e le

risorse.

Rispetto alle numerose proposte di classificazione delle forme partenariali pubblico private presenti in letteratura,

particolare rilievo riveste quella operata dal Libro Verde della Commissione delle Comunità Europee (Commission of

European Communities, 2004). Il Libro Verde distingue il “PPP di tipo puramente contrattuale” ed il “PPP di tipo

istituzionalizzato”.

Il primo – il PPP di tipo puramente contrattuale – riguarda un partenariato basato esclusivamente sui legami

contrattuali tra i partner, ed ha nella concessione di costruzione e gestione l’espressione più nota. Nel PPP di tipo

contrattuale il partner privato fornisce un servizio alla collettività sotto il controllo del partner pubblico ed è

retribuito dalle somme versate dagli utenti del servizio o dai pagamenti del partner pubblico. Il secondo – il PPP di

tipo istituzionalizzato – implica una cooperazione tra il partner pubblico ed il partner privato in seno ad una entità

distinta, detenuta congiuntamente dai due partner. Il PPP istituzionalizzato può realizzarsi sia attraverso la creazione

di una nuova entità detenuta congiuntamente, sia tramite l’ingresso del partner privato in un’impresa pubblica già

esistente.

Le forme partenariali a cui è approdata l’evoluzione dell’ordinamento giuridico italiano si rispecchiano nei modelli

europei, pur trovando fondamento in due distinti quadri normativi: quello degli appalti di lavori pubblici e quello

relativo al funzionamento delle Amministrazioni pubbliche locali.

Il PPP di tipo puramente contrattuale riguarda la progettazione, il finanziamento, la realizzazione e lo sfruttamento di

una infrastruttura in senso lato, e quindi di scuole, ospedali, infrastrutture di trasporto e via dicendo. Il Codice

italiano dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture (D.Lgs 163/2006) interagisce con il Libro Verde disciplinando

il PPP di tipo contrattuale nelle forme della concessione di lavori pubblici (artt. 142‐147) e della finanza di progetto

pura (artt. 152‐160). A differenza della concessione di costruzione e gestione dell’opera pubblica, nella quale il

progetto è elaborato dall’Amministrazione pubblica concedente, nella finanza di progetto pura il PPP trae origine da

una iniziativa privata avviata da un promotore. La possibilità (art. 143, c. 5) che “a titolo di prezzo le amministrazioni

aggiudicatrici possono cedere in proprietà o in diritto di godimento beni immobili” collega la produzione dell’opera

pubblica ad un investimento immobiliare privato e può anche collegare l’investimento immobiliare privato ad un

progetto pubblico di trasformazione urbana.




Il PPP di tipo istituzionalizzato delineato dal Libro Verde in Italia trova riscontro nelle norme del Testo unico delle

leggi sull’ordinamento degli Enti locali (D.Lgs 267/2000). Per “la gestione dei servizi pubblici che abbiano per oggetto

la produzione di beni ed attività rivolte a realizzare fini sociali e a promuovere lo sviluppo economico e civile delle

comunità locali” (art. 112), le Amministrazioni pubbliche locali possono costituire società per azioni o a

responsabilità limitata a prevalente capitale pubblico locale (art. 113) o anche società per azioni senza il vincolo della

proprietà pubblica maggioritaria (artt. 116, 120). Queste possibilità riguardano la gestione di qualsiasi servizio

pubblico. Per quanto concerne in specifico i progetti di trasformazione urbana, le Amministrazioni locali possono

coinvolgere risorse private soprattutto in due forme di PPP istituzionalizzato: la “società di trasformazione urbana”

(Stu) e la società per la gestione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare.

Il Libro Verde è ispirato dalle finalità cui è traguardata l’azione della Commissione delle Comunità europee, e quindi

la libera concorrenza e la creazione del mercato interno. Perciò tratta del partenariato pubblico‐privato come

evoluzione della tradizionale collaborazione recata dal settore privato alla Amministrazione pubblica attraverso

l’esecuzione di lavori pubblici sulla base di contratti di appalto.

Il PPP di tipo puramente contrattuale e quello di tipo istituzionalizzato hanno in comune la proprietà pubblica dei

beni immobili di intervento e la procedura di evidenza pubblica per la selezione del partner privato da parte della

Amministrazione pubblica. Esiste tuttavia anche un’altra forma di partenariato, basata sul negoziato anziché sulla

concorrenza, che nasce dalla proprietà privata dal suolo e dalla conseguente iniziativa imprenditoriale privata di

trasformazione urbana. Questa diversa forma di PPP si sviluppa all’interno del sistema della pianificazione

urbanistica. La genesi del partenariato di tipo negoziale è pertanto del tutto diversa da quella delle due tipologie

sopra esaminate.

Alla radice del partenariato negoziale sta l’interazione tra il potere di pianificazione urbanistica dell’Amministrazione

comunale e la proprietà privata dei beni immobili che devono essere trasformati: le decisioni dell’Amministrazione

locale in merito al regime urbanistico dei beni immobili determinano una valorizzazione della proprietà privata di

entità variabile, e il negoziato tra i due soggetti circa la ripartizione del plusvalore prodotto sfocia nell’accordo che

sancisce l’avvenuta creazione del partenariato.

In Italia il PPP di tipo negoziale è stato riconosciuto dalla legge n. 241 del 1990 all’art. 11 (accordi con i privati

interessati) e poi dalla legge n. 179 del 1992 all’art. 16 (programmi integrati di intervento). Le leggi regionali

definiscono le procedure di formazione ed i contenuti dei piani e programmi concertati tra l’Amministrazione

comunale e gli operatori privati. In Abruzzo a ciò ha provveduto la legge regionale n. 70 del 1995. L’ approvazione del

“programma integrato” da parte dell’Amministrazione comunale costituisce variante del piano urbanistico generale.

Fra i contenuti del “programma integrato” figurano l’esplicitazione dei benefici che esso genera in favore dei soggetti

pubblici e dei soggetti privati attuatori.

Nella trasformazione urbana, dunque, si realizzano forme partenariali di diversa natura che possiedono differenti

modalità applicative. All’aumentare della scala dell’intervento, cresce la complessità dei problemi da risolvere e

conseguentemente aumentano anche la complessità del progetto e l’articolazione del PPP. Nel caso dei progetti




urbani complessi appare evidente che il PPP non è un modello fisso per la collaborazione tra partner pubblici e

privati, ma una organizzazione fatta su misura per realizzare un dato progetto. La costruzione dell’organizzazione

partenariale interagisce quindi in modo virtuoso con la progettazione dell’intervento, per un verso concorrendo a

definire le molteplici prestazioni che esso deve assicurare, per l’altro assumendo essa stessa una forte

caratterizzazione sperimentale ed innovativa.

Alla radice del programma innovativo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti denominato “Supporti

strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione

urbana sostenibile” sta l’assunto che, nella trasformazione urbana, la qualità del cambiamento sia frutto, in misura

determinante, della capacità del settore pubblico e di quello privato ‐ ciascuno di essi articolato in una pluralità di

soggetti ‐ di interagire e di stabilire forme cooperative capaci di produrre dei vantaggi competitivi per la città.

Oltre a dipendere dalla scala dell’intervento, la complessità delle forme partenariali è legata alle peculiarità del

contesto territoriale, e quindi alle sue condizioni istituzionali, economiche, urbanistiche. Sotto questo profilo,

l’articolazione del partenariato pubblico privato è tanto più estesa ed innovativa, quanto più l’Amministrazione

pubblica locale è capace di spostare il focus della sua operatività dall’investimento diretto alla creazione di un

ambiente favorevole per le iniziative private, ed i soggetti privati sono capaci di lavorare con l’Amministrazione

pubblica per raggiungere risultati condivisi.

Nel caso della città di Pescara lo svolgimento di questo Studio di Fattibilità ha messo in evidenza alcune importanti

peculiarità del contesto istituzionale ed economico locale, ed anche alcune imprescindibili caratteristiche

urbanistiche e proprietarie dei due ambiti di intervento.

Per quanto riguarda le prime, forte è l’intraprendenza del settore privato, finora manifestatasi sotto forma di

proposte puntuali rilevanti per la dimensione fisica ed economica posseduta dall’intervento, e per il conseguente

potenziale effetto di riqualificazione urbana. Tuttavia si tratta di proposte ciascuna dei quali è riferita esclusivamente

alle aree di proprietà del promotore, e conseguentemente nell’insieme sono scoordinate fra loro perché non inserite

in un quadro organico di governo pubblico della trasformazione urbana. La redazione dello Studio di Fattibilità nel

programma ministeriale “Supporti strumentali” è stata tuttavia accompagnata da una crescita del protagonismo

dell’Amministrazione comunale, alimentato dalla progressiva chiarificazione degli obiettivi pubblici generali e

specifici, e degli strumenti operativi di cui potersi avvalere. Ebbene, proprio l’elevata capacità di iniziativa e di

cooperazione dei soggetti appartenenti ad entrambi i settori, pubblico e privato, costituisce la premessa

indispensabile per la creazione di forme evolute di partenariato pubblico e privato.

L’ambito A2 è caratterizzato dall’assenza di proprietà pubbliche nelle aree ad alto grado di trasformabilità e

dall’avvenuta presentazione di diverse proposte da parte degli operatori proprietari di aree degradate da

trasformare. L’ambito A5 può essere suddiviso nella fascia del lungomare, ove il settore pubblico e quello privato

possiedono aree distinte e suscettibili di trasformazione relativamente autonoma, e nel settore urbano più interno

ove dominano le proprietà di alcuni promotori immobiliari restii ad attivare fra loro una cooperazione fortemente

strutturata. Proprio per l’ambito A5 il Comune di Pescara aveva coltivato l’idea di ricorrere ad una forma di PPP




istituzionalizzato, ossia la Società di Trasformazione Urbana, ma questa idea non si è concretizzata in alcuna

iniziativa.

Per effetto degli elementi precedentemente esposti, durante l’elaborazione dello Studio si è progressivamente

affermato il convincimento che la forma di PPP più appropriata per la riqualificazione dei due ambiti fosse quella

riconducibile al “partenariato negoziale”. Per le ragioni appena illustrate, una forma partenariale di tipo

istituzionalizzato sarebbe stata interpretata come una sorta di “sovrastruttura” sia dall’Amministrazione comunale

che dagli operatori privati, richiedente per di più un ulteriore complesso e difficile passaggio decisionale all’interno

degli organi isituzionali dell’Amministrazione e delle singole società private coinvolte.

Per massimizzare i risultati ricavabili dalla collaborazione tra l’Amministrazione comunale e gli operatori privati

nell’ambito del “partenariato negoziale”, occorre tuttavia che sia l’una che gli altri svolgano i propri specifici ruoli nel

modo più efficiente ed efficace possibile. Diventa quindi essenziale, per un verso, che l’Amministrazioni comunale

espliciti i propri specifici obiettivi di riqualificazione urbana attraverso il “progetto della città pubblica”, tecnicamente

rappresentato dal Masterplan; per l’altro, che gli operatori privati cooperino alla attuazione del Masterplan dopo

avere verificato positivamente la ragionevole convenienza degli investimenti da effettuare nelle loro proprietà e più

in generale nell’ambito urbano.

Questa complessa problematica è indagata nello SdF dapprima attraverso la prefigurazione della gamma delle

possibili alternative in relazione alle previsioni del PRG, alla progettualità espressa dagli operatori privati, al progetto

urbano messo a punto nell’ambito dello SdF (il Masterplan) ed anche alle sue possibili integrazioni e modifiche;

quindi, attraverso la valutazione economico finanziaria delle alternative prefigurate.

9.2. MATRICE DELLE ALTERNATIVE

9.2.1. ALTERNATIVE OGGETTO DI VALUTAZIONE PER L’AMBITO A2: LUNGOFIUME NORD – VIA VALLE ROVETO

Nella valutazione delle ipotesi di trasformazione per l’Ambito A2 Lungofiume Nord – via Valle Roveto è possibile

identificare molteplici alternative progettuali. Tali alternative discendono da tre fonti principali. La prima è costituita

dall’attività di ricognizione condotta nell’ambito dello SdF sullo strumento urbanistico generale del Comune di

Pescara. La seconda fonte è rappresentata dall’attività di ascolto e partecipazione sviluppata nell’ambito dello SdF,

con particolare riferimento al confronto instaurato con i soggetti privati proprietari delle aree che ricadono nei

comparti di trasformazione, i quali già in passato hanno avanzato proposte di intervento. La terza fonte è costituita

dall’attività progettuale messa in campo durante la redazione dello SdF, che ha condotto a condividere con

l’Amministrazione comunale un Masterplan finalizzato a ridisegnare l’assetto della viabilità, degli spazi pubblici e

delle aree di concentrazione dell’edificazione.

Sulla base delle tre fonti sono state elaborate cinque ipotesi alternative (Figura 60). L’alternativa α discende

direttamente dalla prima fonte. Le quantità edificatorie sono derivate dalle previsioni di Prg così come emerse dalla




ricognizione effettuata nello SdF, ipotizzando che l’attuazione di tali previsioni avvenga attraverso un progetto in

grado di sfruttare l'intera capacità edificatoria sulla superficie fondiaria del comparto.

Le alternative β e γ discendono dalla seconda fonte: l’ascolto e il confronto instaurato con i privati proprietari delle

aree che ricadono nei comparti. Entrambe le alternative assumono delle quantità edificatorie che derivano dal

rapporto dialettico tra le previsioni contenute nello strumento urbanistico e la loro attuazione delineata negli

elaborati documentali e progettuali presentati dai soggetti privati. Ciò significa che occorre verificare se le quantità

edificatorie dei progetti privati sono interamente assentite dalle norme urbanistiche, oppure se comportano la

necessità di una variante o una deroga ai limiti di distanza o altezza. Nell’alternativa β questa verifica viene

demandata ai medesimi soggetti privati proponenti, mentre nell’alternativa γ la ripartizione tra quantità assentite e

quantità edificatorie in variante o deroga costituisce l’esito di una ricognizione effettuata nell’ambito dello SdF.

Infine, le ultime due alternative rappresentano la trasposizione in quantità di opere private, opere di urbanizzazione

e opere pubbliche, dell’assetto urbanistico proposto nel Masterplan. L’alternativa δ riproduce fedelmente le

previsioni del Masterplan, peraltro sviluppate in maniera coerente con le previsioni del Prg. Al riguardo occorre

segnalare che le alternative α e δ risultano molto simili ma non identiche: restano invariate le quantità di opere

private (nel caso di un comparto, in particolare, variano le destinazioni d’uso) ma mutano le quantità di opere

pubbliche serventi gli insediamenti e l’ambito nel suo complesso. Da ultima, l’alternativa ε rappresenta il tentativo di

coniugare le quantità definite nel Masterplan, assentite dal Prg, con le ulteriori quantità presenti nelle proposte

private, tali dunque da comportare la necessità di una variante o deroga.




Figura 60. Ambito A2: definizione delle alternative progettuali oggetto di valutazione

Un ulteriore elemento differenzia una alternativa dalle altre. In tutte le alternative i valori parametrici di costo e di

ricavo saranno costituiti dalle stime condotte e discusse nel paragrafo 8.4.2 “la Stima dei valori parametrici”. Fa

eccezione l’alternativa β in cui, per puro scrupolo di verifica, sono stati mantenuti i valori indicati dai soggetti privati

proprietari delle aree.

Non sempre è stato possibile delineare ed analizzare tutte le alternative per ciascuno dei comparti. Per i comparti

5.06.B1 e 5.06.B2 il soggetto privato proprietario ha presentato all’Amministrazione comunale un progetto aderente

alle previsioni di Prg, che l’Amministrazione sta esaminando. Le cinque ipotesi alternative si riducono in questo caso

al solo progetto presentato. Nel caso dei comparti 5.07.1 e 5.07.2 non sono pervenute nuove indicazioni da parte dei

soggetti proprietari; manca pertanto la base informativa per definire i contenuti dell’alternativa β, mentre

l’alternativa γ è stata definita sulla base della proposta che la proprietà aveva presentato nel giugno 2005 e della

successiva istruttoria effettuata dal Comune di Pescara. Il prospetto che segue (Figura 61) riassume la

corrispondenza tra i comparti e le alternative progettuali elaborate per la valutazione.




Figura 61. Ambito A2: corrispondenza tra alternative e comparti

9.2.2. ALTERNATIVE OGGETTO DI VALUTAZIONE PER L’AMBITO A5: AMBITO PORTUALE – MARINA SUD

Nella valutazione delle ipotesi di trasformazione per l’Ambito A5 Ambito portuale – Marina Sud, la definizione delle

alternative progettuali condivide le medesime fonti discusse nel paragrafo precedente, con due differenze.

Per questo ambito le proposte avanzate da soggetti privati coprono una porzione ridotta dell’estensione

complessiva: riguardano solamente due porzioni del sub‐ambito PP2c, mentre sono del tutto assenti per il sub‐

ambito PP2b. Inoltre, l’elaborazione del Masterplan assume come livello di approfondimento quello dei sub‐ambiti

definiti dal Prg, mentre l’individuazione degli specifici comparti edificatori viene demandata alla successiva

elaborazione di un Piano particolareggiato. Pertanto, le alternative oggetto di valutazione traggono origine da due

fonti (Figura 62)): le quantità definite dallo strumento urbanistico formano l’alternativa α, le previsioni contenute nel

Masterplan danno origine all’alternativa β, che consiste nell’attuazione separata dei sub‐ambiti, e all’alternativa γ,

che invece prevede la compartecipazione dai vari sub‐ambiti, attraverso opportune compensazioni, per il

finanziamento delle opere pubbliche di rango urbano.

Per quanto concerne l’applicazione del modello di valutazione e lo sviluppo delle alternative sui sub‐ambiti, sono

opportune alcune ulteriori considerazioni (Figura 63). Le alternative α e β vengono tradotte nel modello di

valutazione sia per il sub‐ambito PP2b che per il sub‐ambito PP2c. Nel caso del sub‐ambito PP2a tale applicazione

diviene superflua, poiché è interamente occupato da opere pubbliche: quelle previste nel Piano Regolatore Portuale

nel caso dell’alternativa α, le stesse oltre a quelle aggiuntive previste nel Masterplan nel caso dell’alternativa β. Si

tratta dunque di un sub‐ambito la cui realizzazione, dal punto di vista economico finanziario, non può sostenersi del

tutto autonomamente. Il sub‐ambito PP2a rientra nel modello di valutazione nell’alternativa γ, poiché in questa

opzione la realizzazione delle attrezzatture e infrastrutture aggiuntive delineate nel Masterplan viene posta a carico

dell’adiacente sub‐ambito PP2b. Nell’alternativa γ non viene coinvolto il sub‐ambito PP2c, poiché per una porzione

rilevante di esso è in corso di definizione un accordo tra vari soggetti pubblici, quali il Comune di Pescara, la Regione

Abruzzo e la locale Camera di Commercio.




Figura 62. Ambito A5: definizione delle alternative progettuali oggetto di valutazione

Figura 63. Ambito A5: corrispondenza tra alternative e comparti




9.3. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ FINANZIARIA

9.3.1. MODELLO DI VALUTAZIONE DEI PROGRAMMI COMPLESSI ADOTTATO NEL 2006 DAL COMUNE DI PESCARA

Alcuni anni addietro, l’Amministrazione comunale di Pescara ha approvato una Delibera contenente “Criteri e

procedure per l’attuazione del P.R.G. mediante programmi complessi”, con lo scopo di superare alcuni aspetti

negativi che fino ad allora avevano connotato la prassi locale in materia di collaborazione tra Comune e privati nella

trasformazione urbana. Tra tali limiti, un insoddisfacente grado di coinvolgimento del Consiglio Comunale e delle

rappresentanze di quartiere, e talvolta anche una mancanza di chiarezza nel rapporto tra programmi complessi e

Piano Regolatore. Altri due limiti significativi riguardavano il rapporto tra i benefici per i soggetti privati e i benefici

pubblici e collettivi, sia per quanto concerne l’incertezza nei parametri da utilizzare per quantificare tali benefici, sia

per un deficit nella ponderazione dei maggiori benefici che derivano ai soggetti privati per effetto delle eventuali

varianti urbanistiche.

La Delibera di Consiglio Comunale 61/2006, che ha sostituito le precedenti Delibere 199/1997 e 59/1999, ha

rinnovato il modello di valutazione delle proposte di programmi complessi. Tale modello trae ispirazione dalle

sperimentazioni promosse nel corso degli anni Novanta da parte dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici (ora delle

Infrastrutture e Trasporti), ed è ancorato ad alcuni capisaldi. Il primo concerne la natura stessa dei programmi

complessi. Dal punto di vista operativo si tratta di un insieme coordinato di interventi, e sotto il profilo finanziario i

programmi devono configurarsi come “offerte […] integrative delle risorse pubbliche, con redistribuzione del

vantaggio economico privato nell’ambito urbano.”

Integrazione e redistribuzione hanno rappresentato i termini chiave per gli altri capisaldi. I finanziamenti privati

dovevano integrare la realizzazione di opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche con una intensità significativa.

Inoltre, qualora la proposta di programma fosse risultata difforme dalle previsioni di Piano, almeno la metà dei

maggiori utili generati dalla variante avrebbero dovuto essere redistribuiti alla collettività sotto forma di opere

pubbliche aggiuntive.

Il modello di valutazione era articolato in due nuclei (Figura 64). Il primo nucleo riproduceva la struttura del

procedimento estimativo per “valore di trasformazione”: al valore di mercato degli immobili realizzati nel processo di

attuazione del programma complesso viene sottratto l’insieme dei costi da sostenere, sia quelli relativi ad opere

private che quelli inerenti alle opere di urbanizzazione o altre opere pubbliche. A differenza del procedimento

estimativo, il valore delle aree e dei beni immobili oggetto di trasformazione è incluso tra le voci di costo. Come

incognita rimane dunque l’utile appannaggio del soggetto che promuove l’intervento. Il secondo nucleo traeva

ispirazione dal Piano economico finanziario per esprimere e confrontare la convenienza per i soggetti privati, ovvero

l’utile conseguito con la realizzazione del programma complesso, e la convenienza per il soggetto pubblico, espressa

in termini monetari dai finanziamenti privati indirizzati a opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche.

Il modello di valutazione si componeva di sei elaborati. La tabella 1 contiene in riga l’elenco delle opere private, delle

opere di urbanizzazione e delle altre opere pubbliche, e in colonna quattro parametri oggetto di stima: costo di




realizzazione tecnica, spese tecniche e generali, costo di acquisizione di aree e immobili, oneri concessori.

Le tabelle 2a, 2b e 3 hanno lo scopo di rappresentare alcune informazioni di dettaglio rispettivamente per le opere

edili private – distinguendo tra la nuova costruzione, il recupero e la manutenzione –, per le opere di urbanizzazione

realizzate a scomputo degli oneri concessori, e per le opere pubbliche aggiuntive. Tra le opere pubbliche aggiuntive

sono citate, a titolo esemplificativo, la manutenzione e l’ammodernamento di urbanizzazioni primarie o secondarie,

la realizzazione di edilizia residenziale pubblica, la cessione di aree per ospitare funzioni pubbliche. Nel modello in

esame, la tabella 4 esplicita la provenienza, privata o pubblica, delle risorse finanziarie a copertura delle opere di

urbanizzazione e delle opere pubbliche aggiuntive. Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria e

secondaria, realizzate a scomputo degli oneri, viene operata la seguente distinzione: da un lato la porzione di costo

delle urbanizzazioni che corrisponde all’ammontare degli oneri concessori dovuti, dall’altro lato l’ulteriore porzione

di costo sostenuto per la realizzazione delle urbanizzazioni. La tabella 5 introduce il valore di mercato dei beni

immobili realizzati mediante l’attuazione del programma complesso, da cui detrarre i costi per giungere ad

esprimere la convenienza per il soggetto privato, tenuto conto altresì dell’imposizione fiscale e degli interessi sul

capitale.

Figura 64. Modello di valutazione dei programmi complessi adottato dal Comune di Pescara nel 2006

Il modello di valutazione esplicitava due indicatori della convenienza economica per il soggetto privato, e altrettanti

indicatori della convenienza per il soggetto pubblico (Figura 65). Dall’angolazione valutativa del soggetto privato

venivano presi in considerazione i seguenti indicatori:

‐ la differenza tra il valore di mercato dei beni immobili realizzati e i relativi costi, al netto dell’imposizione

fiscale e degli interessi sul capitale, rappresentava la convenienza privata complessiva (a);




‐ la differenza tra il valore di mercato dei beni immobili non previsti nel Piano Regolatore e i relativi costi, al

netto dell’imposizione fiscale e degli interessi sul capitale, rappresentava la convenienza conseguita

“mediante la realizzazione di interventi privati eseguiti in variante agli strumenti urbanistici” (b).

Sotto il profilo della convenienza pubblica venivano elaborati due differenti indicatori:

‐ l’ammontare complessivo di finanziamenti privati per opere di urbanizzazione primaria e secondaria,

realizzate direttamente a scomputo degli oneri, e per altre opere pubbliche (c);

‐ l’ammontare di finanziamenti privati per opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche, aggiuntivo agli

oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, che sarebbero dovuti se non fossero realizzate opere a

scomputo (d).

Il rapporto tra gli indicatori conduceva ai due criteri di giudizio, ciascuno da confrontare con soglie di convenienza

espresse in percentuale:

c / a ≥ 45% [1.]

d / b ≥ 50% [2.]

Figura 65. Indicatori e criteri di giudizio nel modello di valutazione adottato dal Comune di Pescara nel 2006

L’esame del modello di valutazione adottato dal Comune di Pescara nel 2006, nonché di alcune proposte avanzate

da soggetti privati proprietari delle aree che ricadono nei comparti urbanistici dell’ambito A2, ha consentito di




evidenziarne alcuni nodi critici. Due di questi riguardano la struttura del modello, e rispettivamente la stima dei costi

e la considerazione del fattore tempo. Altri due nodi critici concernono le modalità con cui sono formulati i criteri di

giudizio.

Coerentemente con l’impostazione del procedimento estimativo per “valore di trasformazione”, la convenienza

privata complessiva viene ricavata per differenza: ai ricavi stimati dalla vendita degli immobili vengono detratti i costi

da sostenere per la loro realizzazione. La stima di tali costi comporta la somma di vari elementi: il costo di

costruzione; le spese tecniche (competenze professionali per le attività di progettazione e direzione lavori); il

contributo in percentuale sul costo di costruzione; il costo per l’acquisizione dell’area. Tra le voci citate mancano gli

oneri di urbanizzazione o i costi per la realizzazione diretta di urbanizzazioni primarie o secondarie, che

rappresentano una effettiva uscita monetaria per il soggetto che realizza la trasformazione e dunque incidono sul

suo grado di convenienza complessivo. Inoltre, il modello non specifica a quale momento temporale debba essere

riferita la componente di costo relativa all’area oggetto di intervento. Poiché il fine del modello di valutazione

consiste nel cogliere la convenienza privata complessiva, occorre tenere conto che in essa figurano tre componenti

diverse: il profitto che ordinariamente spetta al soggetto promotore della trasformazione; l’eventuale extra‐profitto

derivante da condizioni di imperfezione del mercato immobiliare locale o da una particolare capacità imprenditoriale

del promotore; la valorizzazione immobiliare generata dall’intervento di trasformazione. Per cogliere anche la quota

di valorizzazione immobiliare, è necessario che la componente di costo relativa all’area e agli immobili oggetto di

intervento faccia riferimento al loro valore nello stato di fatto e di diritto esistente prima dell’approvazione

dell’intervento di trasformazione, possibilmente documentato attraverso atti di acquisto o di opzione.

Il secondo nodo critico rilevato nell’impostazione del modello di valutazione consiste nell’assenza della dimensione

temporale. In altri termini, i costi e i ricavi vengono confrontati come se fossero istantanei. Al contrario, nei progetti

di trasformazione urbana, le componenti positive e negative si distribuiscono nel tempo su vari anni, con periodicità

e durate diverse; tutto ciò si riflette in un loro differente valore nel momento in cui sono riportate all’attualità

attraverso l’operazione di sconto.

Nella formulazione dei criteri di giudizio il modello del 2006 assume due soglie di confronto: il rapporto tra la

convenienza pubblica e quella privata complessiva deve risultare pari o superiore al 45 per cento; il rapporto tra la

convenienza pubblica e quella privata derivante dalla variante deve risultare almeno pari al 50 per cento. Tale

impostazione non sembra condivisibile, per due motivi. Innanzitutto perché incide anche su eventuali proposte

private aderenti alle previsioni del Piano Regolatore, e dunque tali da non richiedere né una variante, né una deroga

alle norme urbanistiche. L’intervento attuativo di un comparto in linea con le prescrizioni di Piano deve assicurare il

versamento dei contributi di costruzione e la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie al

funzionamento degli insediamenti, ma il progetto non può essere rigettato se il peso di tali voci risulta inferiore a

circa la metà della convenienza privata complessiva. In secondo luogo, la fissazione di soglie assolute, anziché

relative, non consente di rapportare le medesime soglie alla dimensione, fisica e finanziaria, degli interventi di

trasformazione nonché al loro apprezzamento sul mercato. In altri termini, le soglie fissate nel modello adottato dal

Comune di Pescara possono essere raggiunte più agevolmente da quelle trasformazioni che insistono su comparti




urbanistici collocati in aree centrali pregiate e godono di elevate previsioni edificatorie; al contrario, ne risultano

penalizzati gli interventi su comparti più periferici caratterizzati da una edificazione meno intensiva.

Un ultimo nodo critico concerne ancora la formulazione dei criteri di giudizio. La convenienza pubblica, parametro

posto al numeratore in entrambi i criteri [1.] e [2.], è data dall’ammontare complessivo di risorse private destinate a

finanziare opere di urbanizzazione primaria o secondarie, realizzate a scomputo dei relativi oneri, e altre opere

pubbliche. Tale impostazione trascura che i costi da sostenere per la realizzazione di opere di urbanizzazione

primaria non rappresentano un vero e proprio beneficio per la collettività. Si tratta piuttosto di costi strettamente

connessi a interventi serventi gli insediamenti, ovvero indirizzati a garantire il funzionamento delle opere private

quali ad esempio alloggi, negozi e uffici.

9.4. MODELLO DI VALUTAZIONE

I rilievi critici sopra esposti sono stati discussi con l’Amministrazione comunale. Dal confronto è emersa l’opportunità

di mantenere nel presente Studio l’impianto del modello di valutazione definito nel 2006, perché già familiare agli

Uffici dell’Amministrazione ed agli operatori locali, e di apportarvi alcune modifiche volte a superare gli aspetti

negativi precedentemente discussi.

9.4.1. STRUTTURA DEL MODELLO DI VALUTAZIONE

Il modello rinnovato si articola in quattro tavole. Il primo elaborato (Figura 66) ha per oggetto la quantificazione degli

interventi proposti e finanziati con risorse private, nonché l’esplicitazione delle stime dei loro costi e ricavi, sia

parametrici che totali. Il costo parametrico delle opere edili private è scomposto in vari elementi costitutivi (riquadro

a): il costo di costruzione, le spese tecniche, il costo dell’area, altre voci di costo e il contributo in percentuale sul

costo di costruzione. Il costo di costruzione comprende il costo tecnico di costruzione (ovvero i costi relativi a

materiali, manodopera, noli e trasporti), le spese generali (stimate pari al 15 per cento del costo tecnico) e l’utile

dell'impresa di costruzioni (stimato pari al 10 per cento della somma di costo tecnico e spese generali). Con la voce

relativa al costo dell’area si fa riferimento al valore dell'area e degli immobili di intervento nell'attuale stato di fatto e

di diritto. Tra le altre voci di costo figurano le spese da sostenere per la commercializzazione del prodotto

immobiliare ricavato dalle trasformazioni e altri oneri aggiuntivi.

I costi relativi agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono considerati separatamente (riquadro b) per

consentire le verifiche relative allo scomputo dei costi sostenuti per la realizzazione diretta di opere di

urbanizzazione (riquadro c).

Due tipi di disaggregazione assumono rilevanza ai fini della valutazione delle convenienze reciproche tra soggetti

privati e soggetti pubblici. La prima concerne le quantità di opere private assentite dallo strumento urbanistico (si

tratta della porzione di opere edili private legalmente consentita – ovvero assentite dal Prg – e fisicamente possibili –

ovvero non in deroga ad altezze e distanze), e le quantità di opere private in variante o comunque in deroga ai limiti




di altezza o di distanza.

La seconda distinzione riguarda da un lato le opere di urbanizzazione serventi l’insediamento, e dall’altro lato le

opere di urbanizzazione secondaria eccedenti i relativi oneri e le altre opere pubbliche che assumono rilievo nella

formazione della convenienza pubblica. Tra le altre opere pubbliche possono figurare aree da cedere gratuitamente,

ma la loro quantificazione deve essere riferita alle sole aree aggiuntive rispetto a quelle comunque da cedere per gli

standard.

Il secondo e il terzo elaborato (Figura 67) sono volti a integrare nel modello di valutazione i necessari aspetti di

matematica attuariale. L’articolazione nel tempo dei costi e dei ricavi in maniera analitica richiederebbe informazioni

che non sempre sono note nel momento in cui viene presentata una proposta di trasformazione urbana. In

particolare, può risultare aleatoria la definizione della ripartizione delle entrate e delle uscite per ogni singola fase di

attuazione. Pertanto, si ritiene opportuno articolare nel tempo i costi (tavola 2) e i ricavi (tavola 3) in maniera

sintetica. Per ciascuna voce è necessario stimare il momento di avvio delle attività (b, numero di anni necessari ad

avviare la realizzazione o la cessione sul mercato delle opere, stimati a partire dal momento in cui viene effettuata la

valutazione) e la durata delle medesime attività (c, numero di anni necessari a completare la cessione sul mercato

delle opere, stimati a partire dal momento di avvio). Il calcolo del momento temporale in cui collocare i valori

monetari per l’attualizzazione (d) avviene attraverso la formula che segue:

d = b + ( c / 2 ) [3.]

In altri termini, quando non è nota la distribuzione puntuale dei costi e dei ricavi in ogni singolo momento temporale

di analisi, è possibile assumere l’ipotesi semplificativa che essi siano ripartiti equamente nell’arco di tempo in cui si

verificano. Nella matematica attuariale ciò equivale ad ipotizzare, ai fini dell’operazione di sconto all’attualità, che i

valori di costo e di ricavo siano idealmente concentrati nel momento intermedio del loro arco temporale (Figura 68).




Figura 66. Interventi proposti e finanziati con risorse private: quantità, costi e ricavi

Figura 67. Interventi proposti e finanziati con risorse private: articolazione temporale e attualizzazione




Figura 68. Articolazione temporale sintetica e attualizzazione

9.4.2. STIMA DEI VALORI PARAMETRICI

I valori unitari da assumere nell’elaborazione dei modelli finanziari sono stati desunti da opportune indagini di

mercato. Nella prima parte della Relazione si riferisce delle indagini svolte presso fonti indirette, consultando fonti

qualificate quali l’Agenzia del Territorio, la rivista Consulente Immobiliare e l’Osservatorio immobiliare Tecnocasa; e

presso fonti dirette, attraverso la consultazione di operatori qualificati del mercato immobiliare pescarese (cfr.

paragrafo 3.3). Di seguito si riferisce dei valori parametrici di costo e di mercato assunti in ciascuno dei due ambiti di

riferimento per le diverse tipologie di opera e destinazioni d’uso previste dalle alternative di intervento.

9.4.2.1. Valori di costo

I valori unitari desunti dalle diverse fonti informative sono esposti nella tabella seguente per ciascuna destinazione

d’uso presente negli ambiti di progetto. La tabella riporta nelle colonne centrali i valori medi, mentre la colonna

evidenziata di grigio espone i valori unitari assunti come riferimento per le successive elaborazioni.

Per la residenza libera si evidenzia un range di valori la cui media si aggira sui 1.200 euro/mq. Si rileva che gli

operatori intervistati hanno individuato una forbice di valori compresi tra 1.170 e 1.300 euro/mq e che le

elaborazioni fornite dall’Amministrazione comunale individuano per le abitazioni civili con un livello ordinario di

finiture, un valore che si attesta sui 1.200 euro/mq; valori di costo più alti sono giustificati solo in zone centrali o con

un livello di finiture particolarmente elevato. Per quanto riguarda la residenza convenzionata, è stato assunto il

valore di costo di 1.003 euro/mq derivato dai dati contenuti nelle tabelle allegate alla delibera C.C. n. 51 del 28

marzo 2011 ricondotti al parametro della superficie utile lorda (Sul).

Per le destinazioni d’uso diverse dalla residenza i valori assunti sono in linea con i costi di costruzione individuati dal

Comune di Pescara per la fascia “base”, ovvero per edifici in strutture ordinarie e con un buon livello di finiture. Il

costo di costruzione assunto come riferimento per il terziario è di 1.100 euro mq.

Le indagini effettuate per i box auto hanno riscontrato dei valori variabili tra 375 e 700 euro. Nei casi oggetto del

presente Studio i box auto sono sempre situati al piano interrato o al piano terra di grandi strutture. È pertanto

ragionevole assumere quale riferimento il valore di costo di 600 euro/mq.




Tabella 58. Valori di costo – opere private

COMUNE DI PESCARA Valori unitariDestinazioni d'uso U. m. Lamante Sciarra Costruz. Op. accreditati Comune Pescara Prezz. DEI Op. accreditati Comune Pescara di riferimento

2005 2011 2011 2011 2010 2011 2011 2011

Residenza libera euro/mq 1.040 1.150 1.170 1.200 1.197 1.300 1.350 1.200

Residenza convenzionata euro/mq 1.000 1.066 1.050 1.003

Uffici privati e studi professionali euro/mq 1.100 1.450 1.200

Commercio al dettaglio + attività di servizio euro/mq 500 1.000 1.100 1.400 1.100

Turistico ricettivo euro/mq

Artigianato di servizio euro/mq 900 1.100 1.100Commercio all'ingrosso euro/mqBox auto (interrato) euro/mq 403 575 650 625 700 600

Valori massimiValori mediValori minimi

La successiva Tabella 59 riporta i costi unitari delle opere di urbanizzazione. La tabella è stata organizzata

raggruppando le diverse tipologie di opere a rete, spazi pubblici aperti, viabilità e spazi per la sosta.

Le fonti informative forniscono un quadro sufficientemente strutturato dei costi di costruzione delle opere a rete. I

valori che si attribuisco sono: 70 euro/ml per la rete elettrica, 80 euro/ml per la rete idrica e del gas, 90 euro/ml per

la rete fognaria.

Gli spazi aperti pubblici hanno valori di costo dell’ordine di 35 euro/mq per gli spazi a verde attrezzato estensivo; il

costo delle aree a giardino, di spazi verdi più contenuti o con un maggiore livello di finitura, è di 40 euro/mq; nel caso

di aree attrezzate con arredo urbano il costo unitario è 55 euro/mq.

I valori di costo per le reti della viabilità carrabile e ciclo‐pedonale forniti dalle diverse fonti informative consultate

convergono rispettivamente verso i valori di 50 e 70 euro/mq. Il costo di realizzazione dei parcheggi a raso è analogo

a quello individuato per la rete viaria carrabile, in quanto presenta forti analogie sia per quanto riguarda il livello di

finitura superficiale che per quanto riguarda la presenza di reti di sottoservizi. Il valore individuato per la rete viaria

carrabile afferisce ad una strada comunale di dimensioni ordinarie (larghezza 9 m).

Per le strade di categoria superiore (larghezza 10,50 m e banchine, come nel caso del prolungamento dell’Asse

attrezzato) il costo di costruzione individuato è di 155 euro/mq inclusi i sottoservizi. A tali costi, nel caso di interventi

in prossimità dell’argine del porto canale per i quali è ipotizzabile il consolidamento strutturale dell’argine stesso, il

costo di costruzione subisce un incremento. Tale incremento è stato calcolato con riferimento alla delibera di Giunta

n. 703 del 2 settembre 2011 nella quale è riportato il costo di 3.600.000 euro per il “ripristino e integrazione degli

argini golernari” del fiume Pescara per lo sviluppo di 1.000 metri a monte dell’erigendo Ponte Nuovo, per entrambe

le rive. Il costo totale è stato rapportato ai metri lineari di intervento e ripartito per la superficie sulla quale il

Masterplan prevede la nuova viabilità di collegamento tra il porto e l’Asse attrezzato. Il valore unitario, espresso in

euro/mq, è di 166; sommandolo al costo di costruzione per la viabilità in condizioni ordinare, si raggiunge il valore di

321 euro/mq.

Un’ulteriore indagine è stata effettuata al fine di individuare i costi parametrici per l’ediliza scolastica. Il valore

unitario risulta di 1.000 euro/mq.




Per l’ambito A2 è stata infine realizzata un’indagine al fine di indivuare il costo di costruzione di uno o più chioschi da

inserire all’interno del parco del lungofiume, purché compatibili con le prescrizioni del Piano Stralcio di Difesa dalle

Alluvioni (PSDA, cfr. paragrafo 5.2.2). Le indagini effettuate presso fonti dirette indicano un costo parametrico di 142

euro/mq.

Tabella 59. Valori di costo – opere di urbanizzazione

OPERE DI URBANIZZAZIONE U. m. Sciarra Costr. Lamante Comune Pescara Prezz. Abruzzo Prezz. Veneto Prezz. DEI Indagini dirette* V. riferimento

Tipologia di opera u.m. 2011 2011 2011 2010 2010 2011 2011

Opere a reteRete fognaria euro/ml 90 150 90Rete elettrica euro/ml 70 40 70Rete gas, telefonica, idropotabile euro/ml 80 410 80

Spazi pubbliciAree con arredo urbano euro/mq 90 54 55Giardino condominiale euro/mq 40 40Verde pubblico / verde attrezzato euro/mq 30 32 35

Viabilità e sostaIlluminazione strade e aree arredate euro/pl 3.000 625 930 930Rete viaria carrabile ordinaria euro/mq 50 50 48 50Rete viaria carrabile (L = 10,50 m e banchine)** euro/mq 156 155Rete viaria pedonale euro/mq 70 50 70Parcheggio a raso euro/mq 50 44 50

Opere di urbanizzazione secondariaIstituto scolastico ‐ scuola matena euro/mq 1.078Istituto scolastico ‐ scuola elementare euro/mq 1.300

* Valori desunti da studi di fattibilità reperiti presso siti internet di amministrazioni comunali** Il valore unitario ingloba il costo per la realizzazione dei sottoservizi

1.000

9.4.2.2. Valori di mercato

I valori di mercato sono stati esaminati per ciascuna delle destinazioni d’uso previste. La loro sintesi è riportata in

Tabella 60 per l’ambito A2 e in Tabella 61 per l’ambito A5.

Per quanto concerne l’ambito A2, i valori di mercato individuati per la destinazione residenziale mediante rilevazioni

dirette risultano tra i più bassi. Tale circostanza è riconducibile alle caratteristiche del campione di edifici esaminato:

raramente si è riusciti ad individuare, nell’ambito o nelle zone limitrofe, appartamenti nuovi o ristrutturati con un

livello di finiture medio. Il campione individuato è formato da edifici non nuovi, con appartamenti in condizioni

manutentive normali o mediocri, con un livello di finiture non particolatamente elevato. I valori che sono stati

indicati dagli operatori economici intervistati, se confrontati con le quotazioni fornite dall’Agenzia del Territorio e

con i volori indicati dalla stessa Amministrazione comunale, si aggirano intorno al valore medio di 2.250 euro/mq.

Tale valore è prudenziale rispetto al massimo indicato dagli operatori accreditati e leggermente più alto del valore di

mercato indicato dal Comune di Pescara. Va rilevato che tali valori, cioè le quotazioni dell’Agenzia del Territorio e i

dati del Comune di Pescara, si riferiscono alla situazione attuale, mentre agli operatori intervistati è stato chiesto di

prefigurare la situazione di mercato ad opere compiute. I valori indicati dall’impresa Sciarra Costruzioni sono

leggermente inferiori e risentono della minore aspettativa generata dalla situazione attuale del mercato

immobiliare.




Per quanto riguarda le destinazioni diverse dalla residenza i valori unitari assunti per la stima sono: 2.000 euro/mq

per il terziario direzionale, 2.300 euro/mq per il commercio e le attività di servizio, mentre per i box auto il valore

individuato è di 1.350 euro/mq. Si rileva che gli operatori intervistati non forniscono valori di mercato per il terziario

in quanto ritengono che le aree oggetto del presente Studio abbiano una vocazione prettamente residenziale.

Tabella 60. Ambito A2 – valori di mercato

AMBITO A2 ‐ LUNGOFIUME NORD Valori minimi Valori medi AdT Valori massimi Valori unitari

Destinazioni d'uso U. m. Indagini dirette* Sciarra Costruz. Comune Pescara Zona Omi C6 Oper. Accreditati di riferimento2011 2011 2011 2011 2011 2011

Residenza libera euro/mq 1.860 2.150 2.192 2.300 2.500 2.250

Uffici privati e studi professionali euro/mq 2.014 1.850 ** 2.000Commercio al dettaglio + attività di servizio euro/mq 2.280 2.200 2.973 2.000 ** 2.300

Turistico ricettivo euro/mq

Artigianato di servizio euro/mq 1.500 1.563 1.500Commercio all'ingrosso euro/mqBox auto (interrato) euro/mq 1.400 1.290 1.317 1.400 1.350 1.350

* Immobili non nuovi ne recenti, in condizioni manutentive ordinarie o mediocri, non di pregio** Destinazioni giudicate non richieste ne assorbibili dal mercato

Indagini analoghe a quelle esperite per l’ambito A2 sono state effettuate per l’ambito A5. I valori di mercato

individuati sono pari a 2.800 euro/mq per la residenza libera e pari a 1.437 euro/mq di superficie utile lorda (Sul) per

la residenza convenzionata. Tali valori sono più alti rispetto a quelli individuati con le indagini dirette, ma sono

giustificati dal fatto che le indagini hanno intercettato un campione di casi molto eterogeneo, in edifici non recenti;

di contro, i valori massimi segnalati dagli operatori accreditati, si riferiscono ad una situazione urbanistica formata da

fabbricati con un elevato grado di finitura e requisiti prestazionali in campo energetico.

Nonostante gli operatori consultati non abbiano individuato dei valori di mercato per le destinazioni terziaria e

commerciale nell’ambito A5, le indagini esperite presso altre fonti hanno fornito risultati utili, soprattutto per la

prossimità delle aree in esame rispetto alla città storica, al lungofiume e al porto turistico. Si assume pertanto il

valore unitario di 3.000 euro/mq.

Tabella 61. Ambito A5 – valori di mercato

AMBITO A5 ‐ WATERFRONT Valori minimi AdT Valori masismi Valori unitari

Destinazioni d'uso U. m. Indagini dirette* Comune Pescara Zona Omi C2 Oper. Accreditati Oper. Accreditati di riferimento2011 2011 2011 2011 2011 2011

Residenza libera euro/mq 2.130 2.591 2.800 2.800 3.000 2.800

Residenza convenzionata euro/mq 2.199 1.800 1.650 1.437Uffici privati e studi professionali euro/mq 2.010 2.812 2.550 ** ** 2.400

Commercio al dettaglio + attività di servizio euro/mq 2.490 3.672 2.950 ** ** 3.000Turistico ricettivo euro/mq

Artigianato di servizio euro/mq 2.493 2.200Commercio all'ingrosso euro/mqBox auto (interrato) euro/mq 2.270 2.359 2.400 1.350 1.500 1.825

* Immobili non nuovi ne recenti, in condizioni manutentive ordinarie o mediocri, non di pregio** Destinazioni giudicate non richieste ne assorbibili dal mercato




9.4.3. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DI BENI IMMOBILI ANCORA IN USO

Nel comparto 5.07 è insediata un’attività produttiva, la ditta Generalmarmi, che occupa un immobile di cui si è reso

necessario stimare il valore. Sono state compiute specifiche indagini di mercato che confermano le quotazioni

indicate dall’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio per capannoni usati compravenduti e locati, che sono

rispettivamente di 740 euro/mq e 43,20 euro/mq/anno. II saggio di fruttuosità è stato stimato pari al 5,75%.

Il calcolo della superficie commerciale è stato effettuato sulla base della relazione tecnica allegata alla proposta di

riconversione del comparto 5.07 presentata dalla proprietà e delle planimetrie e visure catastali fornite dal Comune

di Pescara. Le superfici sono state quindi ragguagliate con riferimento ai coefficienti indicati dal Dpr 138 del 1998. La

superficie dei locali principali e accessori è ragguagliata in ragione del 100%, quella degli spazi esterni, in ragione del

10%. La superficie commerciale totale, illustrata nella successiva tabella, risulta di 3.205 mq.

Tabella 62. Calcolo della superficie commerciale dell’immobile della ditta Generalmarmi.

Consistenza Coeff. Totalemq % mq

Fabbricato 2.951 100% 2.951Area scoperta di pertinenza 2.539 10% 254

Totale sup. commerciale 3.205

Il più probabile valore di mercato è stato ricercato con un procedimento di tipo sintetico‐comparativo. Il valore

individuato attraverso tale procedimento sarà verificato mediante l’impiego di un secondo procedimento, di tipo

analitico, rappresentato dalla capitalizzazione dei redditi.

La struttura logica che sottende il procedimento di tipo sintetico‐comparativo prevede che vengano esperite delle

indagini di mercato volte all’individuazione di un valore unitario espresso in euro/mq di superficie commerciale. Il

valore di mercato del bene è rappresentato dalla seguente espressione matematica:

Vm = pi ⋅ qi

dove: Vm è il valore di mercato; pi è il valore unitario attribuito al bene ; qi è la consistenza del bene.

Il secondo procedimento assume il postulato finanziario che il valore di un bene suscettibile di produrre un reddito

annuo costante, posticipato, illimitato, corrisponde all’accumulazione iniziale delle annualità per un numero infinito

di anni. È questo il procedimento noto come capitalizzazione dei redditi, secondo cui:

Vm = R / r

dove: Vm è il valore del bene; R rappresenta il reddito annuo lordo; r è il saggio di fruttuosità.

Nella tabella che segue sono operate le stime sopra descritte.




Tabella 63. Stima sintetico comparativa e per capitalizzazione dei redditi del capannone industriale

Consistenza V. unitario Totale

mq euro/mq euro

Capannone industriale 3.205 740,00 2.371.626

Stima per capitalizzazione dei redditi

Consistenza V. unitarioSaggio di capitalizzazione

Totale

mq euro/mq/anno r euro

Capannone industriale 3.205 43,20 5,75% 2.407.855

Lo scarto tra i due valori individuati è inferiore all’1%, percentuale molto contenuta. Il più probabile valore di

mercato del capannone è quindi individuabile in 2.389.741 euro, arrodondati a 2.390.000 euro.

Ne risulta un valore medio uitario di 759 euro/mq, scomponibile nella quota di valore attinente all’area da

trasformare assunto in 368 euro/mq in analogia al comparto 5.06.A, e nella quota relativa alla costruzione che

pertanto risulta di 383 euro/mq. Ad analogo risultato si perviene considerando il “costo deprezzato” del fabbricato. Il

valore complessivo del solo fabbricato può essere quindi approssimata a circa 1,2 milioni di euro.

9.4.3.1. Contributo di costruzione

Di seguito vengono riportati i valori parametrici per il calcolo del contributo di costruzione, scomposto nelle sue tre

voci: oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo sul costo di costruzione.

La Legge Regionale dell’Abruzzo n. 89 del 23 settembre 1998, definisce i criteri di calcolo per la quota relativa

all’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e per la quota relativa al costo di costruzione. La

norma è stata recepita dall’Amministrazione comunale con la delibera n. 10 del 9 febbraio 1999.

Per quanto concerne il calcolo analitico degli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e secondaria (U2) sul sito internet

dall’Amministrazione sono pubblicate le tabelle per il calcolo degli importi sulla base delle aliquote definite per: zona

di intervento, destinazione d’uso e tipologia di intervento. Tali aliquote devono essere applicate ai volumi di progetto

secondo i criteri indicati dalla stessa normativa regionale.

Gli uffici comunali competenti hanno comunicato il costo base aggiornato per l’anno corrente di 207,92 euro/mq di

Sul. Il calcolo dell’aliquota da applicare al costo base per determinare l’importo del contributo è desunta dalla

“tabella C” del Comune di Pescara. La tabella illustra il procedimento per la determinazione della quota del

contributo che afferisce al costo di costruzione e che include variabili attinenti al progetto, tra cui il taglio degli

alloggi, l’altezza di intepiano, la tipologia delle struttura e il grado delle finiture.




A causa delle variabili sopra indicate, la stima puntuale del contributo sul costo di costruzione è possibile solo in

presenza di una progettazione architettonica sufficientemente avanzata. Nel caso in esame si tratta invece di

elaborati metaprogettuali. Petanto si è costretti a rinunciare ad una stima puntale a favore di una stima sintetica,

assumendo alcune approssimazioni. Il contributo è stato indagato nei suoi aspetti variabili con l’ausilio dei tecnici

dell’Amministrazione comunale, i quali, sulla base delle verifiche effettuate sui progetti presentati da soggetti privati

negli ultimi anni, hanno individuato un range di valori entro cui si colloca il contributo di costruzione. Da tali

elaborazioni è stato estrapolato un valore medio del solo contributo in percentuale sul costo di costruzione pari a

35,50 euro/mq di Sul.

9.4.4. STIMA DEI PARAMETRI FINANZIARI E DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE

Il modello di valutazione messo a punto nell’ambito dello Studio di Fattibilità differisce da quello in precedenza

adottato dal Comune di Pescara, tra l’altro, per l’articolazione temporale sintetica dei costi e dei ricavi, a cui sono

dedicate rispettivamente la tavola 2 e la tavola 3. Ciò impone la necessità di stimare il saggio di attualizzazione,

attraverso il quale effettuare l’operazione di sconto all’attualità. Coerentemente con l’impostazione delle più diffuse

e condivise fonti documentali in materia di valutazione degli investimenti pubblici e privati, il saggio di

attualizzazione viene stimato con riferimento al concetto di costo del capitale.

Nella fattispecie, la struttura del modello di valutazione richiede di riferirsi al parametro denominato “costo medio

ponderato del capitale” (in sigla wacc, acronimo di weighted average cost of capital). Si tratta del costo medio delle

fonti di finanziamento utilizzate a copertura degli investimenti, ponderato per la loro intensità di utilizzo. Negli

interventi di trasformazione urbana, la copertura dei costi di investimento avviene tipicamente attraverso il ricorso a

due fonti di finanziamento onerose: il capitale di rischio (E), costituito dalle risorse investite direttamente dal

soggetto privato promotore dell’intervento, e il capitale di debito (D), che il promotore è in grado di reperire presso

soggetti terzi che assumono il ruolo di finanziatori. Nella stima del costo medio ponderato del capitale, la quota di

capitale di rischio deve essere rapportata alla remunerazione attesa dal soggetto promotore sul capitale investito

(ke), e sommata alla quota di capitale di debito a sua volta rapportata al costo che i soggetti terzi finanziatori

richiedono per prestare tale altra forma di capitale (kd). In sintesi, il costo medio ponderato del capitale può essere

espresso come segue:

wacc = ke * ( E / E + D ) + kd * ( D / E + D ) [4.]

Si pone quindi la necessità di stimare separatamente le due componenti di costo del capitale.

Tra i vari procedimenti a cui è possibile ricorrere per la stima della remunerazione attesa sul capitale impiegato dal

soggetto promotore (ke), la manualistica in materia di valutazione degli investimenti riconosce un ruolo di rilievo a

quello noto con l’acronimo di Capm (Capital asset pricing model).

Il modello indica che la remunerazione attesa sul capitale investito direttamente può essere stimata come somma di

tre componenti di rischio:




ke = rf + β + rp1 + rp2 [5.]

Il primo elemento è il tasso di rendimento registrato per investimenti considerati sufficientemente privi di rischio, ed

è detto tasso risk‐free (rf). Il secondo e il terzo fattore rappresentano il premio per il rischio. In particolare il secondo

fattore rappresenta il rischio a livello dell’intero mercato immobiliare, e il terzo a livello della specifica promozione

immobiliare.

Per la stima di rf è stato preso a riferimento il rendimento dei titoli del debito pubblico. In questo particolare

periodo, i titoli di Stato italiani non possono essere considerati una forma di investimento priva di rischio e

nemmeno a rischio contenuto; ciò è confermato dalla crescita marcata del differenziale rispetto ai titoli di altri paesi.

Tuttavia, i Titoli del debito pubblico mantengono due caratteristiche: si tratta di investimenti che non richiedono

l’apporto di una specifica capacità imprenditoriale, e inoltre sono neutri rispetto al grado di rischio specifico dei

singoli mercati che formano il sistema economico nazionale. Ciò consente di assumere il rendimento di tali strumenti

finanziari nella stima del tasso rf.

La stima è stata effettuata sulla base di dati pubblicati dalla BCE – Banca Centrale Europea (“Interest rate statistics”).

In particolare, posto che gli interventi oggetto di valutazione hanno un orizzonte temporale prossimo o superiore al

decennio, è stato fatto riferimento al rendimento medio di titoli del debito pubblico con scadenza pari a 10 anni.

Tale rendimento, tra i mesi di gennaio e ottobre del 2011, è risultato pari al 5,12 per cento.

La stima del secondo fattore (rp1) e del parametro β è stata effettuata coerentemente con i risultati che emergono

da vari studi e ricerche, con particolare riguardo alle valutazioni condotte da organismi specializzati su società

quotate. Pertanto, il secondo fattore (rp1) è stato assunto pari al tasso risk‐free. Il parametro β – che esprime

l’esposizione del progetto al rischio di mercato ovvero la quota di rischio non diversificabile – è stato assunto

prudenzialmente pari a 0,8 (nei settori delle costruzioni e immobiliare si riscontra un rischio minore rispetto alla

media dei mercati, con un valore di riferimento che, nel lungo periodo, è prossimo a 0,6).

La stima del terzo fattore (4%) è stata effettuata con riferimento ai rischi operativi che influenzano l’attività di

sviluppo immobiliare per progetti di trasformazione urbana analoghi a quelli in esame (localizzazione, caratteristiche

fisiche, legislazione e fiscalità, ecc.). Pertanto, la remunerazione attesa sul capitale impiegato dal soggetto

promotore (ke) risulta complessivamente pari al 13,22 per cento.

La seconda componente che figura nella espressione del costo medio ponderato del capitale (wacc) è costituita dal

costo del capitale di debito. Tale costo è rappresentato dal tasso di interesse passivo applicato ai finanziamenti

onerosi erogati da parte di soggetti terzi. La sua stima fa riferimento a due componenti: il costo di base dei

finanziamenti e il margine (spread) in funzione del grado di rischio associato alla capacità del progetto di generare

ricavi tali da assicurare il rimborso dei finanziamenti.

Per la stima del costo di base è stato utilizzata come fonte il tasso Euribor, riferimento comunemente utilizzato per i

finanziamenti a breve e medio termine, a tasso variabile, come ad esempio i conti correnti ipotecari che sono

frequentemente utilizzati per finanziare interventi di trasformazione immobiliare. il più recente dato del tasso




Euribor medio mensile risulta pari al 2,04 per cento, in linea con la media del tasso, appena superiore al 2 per cento,

registrata nel periodo compreso tra gennaio e novembre 2011.

La stima dello spread avviene su base empirica, con riferimento a casi similari. La manualistica in materia di

valutazione degli investimenti, all’inizio dello scorso decennio, suggeriva alcune soglie di riferimento.

Una capacità media del progetto di generare flussi di cassa tali da garantire il rimborso dei finanziamenti si traduce in

uno spread moderato, che era ritenuto ordinariamente prossimo all’1,5 per cento. La attuale situazione dei mercati

finanziari è tale da condurre ad individuare un margine di variazione dello spread posto su livelli più elevati, tra circa

2 e circa 6 punti percentuali, con un livello intermedio pari al 4 per cento rappresentativo di un rischio moderato.

Pertanto, il costo del capitale reperito sotto forma di debito (kd) risulta complessivamente pari al 6,04 per cento.

La proporzione tra capitale investito (E) e capitale di debito (D) deve essere assunta su livelli equilibrati, con un

rapporto di circa 50:50. Ciò è dovuto al fatto che, rispetto al recente passato, le difficili condizioni di accesso ai

mercati finanziari rendono inverosimile l’ipotesi di una struttura finanziaria fortemente sbilanciata in favore del

ricorso a capitali prestati da soggetti terzi, come invece accadeva fino ad alcuni anni addietro, e in particolare nella

prima metà dello scorso decennio. Quindi, risolvendo la precedente formula [5.], si ha che il costo medio ponderato

del capitale (wacc) si attesta ad un valore pari al 9,63 per cento.

9.5. CRITERI DI GIUDIZIO

Il quarto elaborato conduce ad esplicitare gli indicatori di convenienza, sia privata che pubblica, e i criteri di giudizio

(Figura 69). I criteri di giudizio si fondano su tre parametri, rappresentati da aggregazioni delle singole voci che

compongono il modello. Viene mantenuto l’apprezzamento sia della convenienza privata complessiva che della

convenienza privata derivante dalla eventuale variante o deroga alle previsioni dello strumento urbanistico.

Dall’angolazione valutativa dei soggetti privati che avanzano le proposte di intervento, la convenienza complessiva è

data dalla differenza tra ricavi attualizzati e costi attualizzati al netto dell’imposizione fiscale, mentre un ulteriore

apprezzamento del grado di convenienza concerne le sole opere in variante o in deroga alle previsioni dello

strumento urbanistico.




Figura 69. Indicatori e criteri di giudizio nel modello di valutazione adottato nello Studio di Fattibilità

Il confronto tra la convenienza per i privati e l’angolazione valutativa della collettività avviene perimetrando

opportunamente l’ambito di apprezzamento della convenienza pubblica. Questa è definita salla base

dell’ammontare di risorse private destinate a finanziare opere di urbanizzazione secondaria, aggiuntive agli oneri che

comunque sarebbero dovuti, e altre opere pubbliche aggiuntive agli standard.

9.6. AMBITO A2: VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE AVANZATE DAGLI OPERATORI PRIVATI E DEL MASTERPLAN

9.6.1. LA VALUTAZIONE DEL COMPARTO 5.06.A

Per il comparto 5.06.A è stato possibile sottoporre a valutazione tutte le opzioni descritte nella matrice delle

alternative. Il prospetto che segue riassume le quantità delle opere edili private operando la distinzione, in alcune

alternative, tra la porzione assentita e la parte in variante o deroga (Tabella 64).

Nella proposta avanzata dai soggetti privati proprietari delle aree (alternativa β) si ipotizza una quantità di superficie

utile lorda (Sul) da destinare ad edilizia residenziale libera più elevata rispetto a quella emersa dalla ricognizione

condotta sul Prg (alternativa α). Ciò deriva da una diversa modalità di computo dei volumi esistenti recuperabili.

Inoltre, la proposta privata propone, tra le opere in variante, di trasferire nel comparto la volumetria recuperabile

nell’area dell’ “ex Dragaggio”, collocata lungo il fiume nel medesimo ambito e classificata dallo strumento

urbanistico come zona F1.

La ricognizione condotta sulla proposta privata (alternativa γ) porta ad individuare una quantità di Sul da destinare

ad edilizia residenziale libera più contenuta rispetto a quella emersa dalla ricognizione condotta sul Prg. Tale

risultato è da ascrivere all’interazione tra la proposta progettuale presentata dal soggetto privato, che




prevede la realizzazione di tre edifici a torre, e l’altezza massima, pari a 23 metri, che il Piano regolatore impone. Ciò

fa sì che, a parità di Sul complessivamente destinata ad edilizia residenziale libera, e a parità di Sul in variante, si

riscontri anche la presenza di una parte di Sul che dovrebbe essere realizzata in deroga al limite di altezza.

La quantità edificatoria complessiva, in termini di Sul per opere edili private, contenuta nel Masterplan (alternativa

δ) è la medesima assentita dal Prg (alternativa α). La quantità edificatoria espressa dall’ultima ipotesi (alternativa ε)

rappresenta la somma tra la Sul complessiva dell’alternativa δ e la Sul in variante dell’alternativa β. In altri termini,

con l’ultima alternativa è stata sottoposta a verifica la realizzazione di questa porzione del Masterplan attraverso la

proposta progettuale avanzata dai privati proprietari, associandovi l’ipotesi di recupero e trasferimento della

volumetria presente nell’area dell’ “ex Dragaggio” al fine di consentire la cessione di questa area all’Amministrazione

comunale. Nello stessa ipotesi, si pone a carico dell’intervento privato la riqualificazione a verde pubblico attrezzato

dell’area dell’ “ex Dragaggio” di proprietà, libera da manufatti; viene quindi posto a carico del soggetto privato anche

il costo di demolizione dei resti del manufatto degradato che vi insiste.

Tabella 64. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.A, quantità di opere edili private nelle alternative

Alternativa α Alternativa β Alternativa γ Alternativa δ Alternativa ε

Previs ioni di PRGElaborati progettua l i privati / Stime dei proponenti privati

Nostra i s truttoria su elaborati progettual i privati / Nostre stime

Previs ioni del Masterplan

Previs ioni del Masterplan + Nostra

i s truttoria su elaborati progettual i privati

Destinazioni che rientrano nella Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul

Opere edili private assentite

Edilizia residenziale l ibera 4.306 4.510 3.047 4.306 3.047

Edilizia commerciale 800 800 800 800 800

Opere edili private in deroga

Edilizia residenziale l ibera 1.259 1.259

Subtotale: Sul assentita e in deroga 5.106 5.310 5.106 5.106 5.106

Opere edili private in variante

Edilizia residenziale l ibera 2.600 2.804 2.600

Totale: Sul assentita, in deroga e in variante 5.106 7.910 7.910 5.106 7.706

Destinazioni che non rientrano nella Sul mq mq mq mq mq


Posti auto al piano interrato * 1.378 4.380 1.550 1.378 975

Opere edili private in deroga o variante

Posti auto al piano interrato * 2.067 1.235* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici

Lo sviluppo del modello di valutazione ha richiesto alcune cautele nella stima e nella assunzione di alcuni valori

peculiari. Il valore delle aree e dei beni immobili oggetto di intervento è stato indicato pari a 368 euro/mq di Sul dal

soggetto privato proponente. Tale valore esprime una incidenza area prima della trasformazione (rapporto tra il

valore dell’area e il valore dell’edificato) pari a circa il 16 per cento, che può essere ritenuto congruo per l’ambito

oggetto di analisi, considerando che si tratta di aree dismesse, in posizione semicentrale, inglobate nel tessuto

edilizio, e per le quali lo strumento urbanistico già delinea la realizzazione di edilizia residenziale e commerciale.




Al contrario, non si ritengono condivisibili i valori attribuiti alle aree e agli immobili oggetto di cessione, presi in

considerazione nel novero delle cosiddette opere pubbliche aggiuntive. Per quanto concerne la voce “Conferimento

aree B4”, si ritiene che questa identifichi porzioni del comparto destinate ad ospitare urbanizzazioni la cui cessione è

quindi prescritta dalle norme vigenti. Non si tratta, pertanto, di elementi aggiuntivi che meritano di contribuire al

calcolo del beneficio pubblico.

Nelle alternative β, γ e ε assume rilievo la voce “Conferimento aree F1” che fa riferimento al sedime su cui insiste l’

“ex Dragaggio”, del quale pure si propone la cessione nella voce “Conferimento immobile ex‐dragaggio”. Il soggetto

privato attribuisce alla cessione del terreno un valore di 61 euro/mq, e alla cessione dell’immobile un valore di 213

euro/mq. Si ritiene piuttosto che al terreno debba essere attribuito un valore assimilabile a quello di aree verdi,

stimato in 9,5 euro/mq per tenere conto anche della piccola quota di edificabilità ivi prevista per strutture e servizi

legati al verde, eventualmente maggiorato dei costi da sostenere per attrezzarlo a verde pubblico, stimati pari a 35

euro/mq, nel caso in cui il privato provveda a finanziare autonomamente tale opera. Il manufatto invece si presenta

allo stato di rudere, e costituisce piuttosto un costo per l’Amministrazione comunale anziché un beneficio, in quanto

la stessa dovrebbe farsi carico del suo abbattimento per un costo stimato in 90 euro/mq (30 euro/mc). Anche questo

potrebbe divenire un beneficio pubblico nel caso in cui il soggetto privato intendesse farsene carico prima della

cessione.

Gli esiti delle valutazione delle alternative sono riassunti nel prospetto che segue (Tabella 65). L’attuazione delle

previsioni del Piano regolatore, sia nella configurazione attuale (alternativa α) che nell’assetto delineato dal

Masterplan (alternativa δ), conduce ad una convenienza privata complessiva (differenza tra ricavi e costi attualizzati,

al netto dell’imposizione fiscale) di ammontare positivo. Nelle stesse alternative non rileva la valutazione della

convenienza pubblica non essendoci benefici aggiuntivi rispetto a quanto dovuto per legge.

La proposta avanzata dai soggetti privati comporta un incremento significativo del grado di convenienza per i

medesimi, anche in virtù delle quantità edificatorie in variante o in deroga al limite di altezza. Tuttavia, occorre

rilevare che nella valutazione delineata da parte dei soggetti privati emerge una convenienza pubblica elevata

(alternativa β), la quale invece non risulta confermata dalla ricognizione effettuata nell’ambito dello SdF (alternativa

γ). Al contrario, le diverse valutazioni attribuite ai benefici pubblici, discusse sopra, conducono a ritenere che la

proposta privata, nella sua formulazione attuale, internalizzi quasi per intero i benefici derivanti dalla variante (o

dalla deroga al limite di altezza) e quindi comprima eccessivamente la convenienza pubblica. Da questo punto di

vista, l’attuazione del Masterplan coniugata con il trasferimento delle volumetrie recuperabili nell’area “ex

Dragaggio” (alternativa ε) può rappresentare un punto di partenza: la convenienza pubblica viene ampliata ponendo

a carico del privato i costi per la demolizione dell’edificio “ex Dragaggio” e i costi per la realizzazione del verde

attrezzato nella medesima area lungo il fiume, ciò comporta l’esigenza riconoscere al soggetto privato una maggiore

capacità edificatoria.




Tabella 65. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.A, esiti della valutazione delle alternative


Convenienza privata complessiva 1.148.065 2.650.566 2.447.579 1.152.657 1.815.893

Convenienza privata dalla variante

In valore assoluto 880.052 1.343.781 868.734

Rispetto alla convenienza privata complessiva 33,20% 54,90% 47,84%

Convenienza pubblica

In valore assoluto 0 1.163.887 126.451 0 846.374

Rispetto alla convenienza privata complessiva 0,00% 43,91% 5,17% 0,00% 46,61%

Rispetto alla convenienza privata dalla variante 132,25% 9,41% 97,43%

9.6.2. LA VALUTAZIONE DEL COMPARTO 5.06.C

Le cinque opzioni descritte nella matrice delle alternative sono state applicate al comparto che, nell’ambito del

Masterplan, è stato denominato 5.06.C (nel Prg erano queste le aree classificate come F5). Le quantità delle opere

edili private sono riassunte nel prospetto che segue. In questo caso non sono state rilevate quantità in deroga ai

limiti di altezza e distanza richiamati nel Prg. Ai fini della valutazione rileva quindi unicamente la distinzione tra la

porzione di opere assentita e la parte eventualmente in variante (Tabella 66). Dalla ricognizione effettuata sulle

disposizioni dello strumento urbanistico, riprese nel Masterplan, risulta una superficie utile lorda edificabile di quasi

4.300 metri quadrati, con un limite inferiore a 300 metri quadrati posto solo alla destinazione residenziale

(alternative α e δ). Per quanto concerne le altre destinazioni, di tipo terziario, è stata ipotizzata la realizzazione di

una media superficie di vendita per quanto concerne il terziario commerciale, e di uffici e studi privati fino ad

esaurimento dell’edificabilità assentita.

La proposta avanzata dai proprietari privati differisce dal Prg e dal Masterplan, sia per la quantità edificatoria che per

la destinazione d’uso (alternativa β). La quantità edificatoria risulta superiore di oltre il 50 per cento in quanto viene

proposto il recupero della volumetria esistente, anziché l’applicazione dell’indice di edificabilità alla superficie

territoriale del comparto. La destinazione d’uso indicata nella proposta è unicamente quella residenziale.

L’istruttoria condotta sulla proposta privata (alternativa γ) e l’ipotesi sviluppata sul Masterplan (alternativa ε) hanno

ricondotto la quantità edificatoria alle previsioni dello strumento urbanistico, mentre è stata mantenuta l’ipotesi di

variare la destinazione d’uso. Inoltre, nell’ultima alternativa sono state posti a carico dell’intervento i costi per la

sistemazione di aree demaniali poste vicino al fiume: la viabilità per quanto concerne la via Valle Roveto e la via Le

Mainarde, oltre al verde pubblico attrezzato nell’area golenale. L’applicazione del modello di valutazione alle

alternative fornisce esiti in chiaroscuro (Tabella 67). La realizzazione di un intervento aderente alle previsioni del Prg

e del Masterplan presenta un profilo di fattibilità positivo, sebbene la convenienza privata in valore assoluto risulti

moderata. A ciò si deve aggiungere che nel recente passato la proprietà ha richiesto e ottenuto un permesso di

costruire per tale tipo di intervento, poi non ritirato per la mancanza di risposte soddisfacenti da parte del mercato.




La fattibilità economico finanziaria dell’intervento aumenta in maniera significativa considerando l’ipotesi di variante

proposta dalla proprietà. Tuttavia, tale ipotesi, già nella valutazione effettuata dal soggetto privato proprietario,

presenta un grado moderato di convenienza pubblica (ammonta a circa il 22 per cento rispetto alla convenienza

privata complessiva). Peraltro, la convenienza pubblica si comprime fin quasi ad annullarsi nella valutazione condotta

attraverso il modello adottato nello Studio di Fattibilità (risulta prossima al 2 per cento rispetto alla convenienza

privata complessiva). La convenienza pubblica viene espansa al massimo grado nell’alternativa ε, in cui sono posti a

carico dell’intervento parte dei costi inerenti la realizzazione di opere su aree demaniali, costituite da infrastrutture e

attrezzature pubbliche lungo il fiume, esterne al comparto 5.06.B ma interne al perimetro dell’ambito A2.

Tabella 66. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.C, quantità di opere edili private nelle alternative







Destinazioni che rientrano nella Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul


Edilizia residenziale l ibera 293 293 293 293

Edilizia commerciale 2.500 2.500

Edilizia direzionale 1.493 1.493

Subtotale: Sul assentita 4.286 0 293 4.286 293


Edilizia residenziale l ibera 6.684 3.993 3.993

Totale: Sul assentita, in deroga e in variante 4.286 6.684 4.286 4.286 4.286



Posti auto al piano terreno * 572 2.000 94 572 94


Posti auto al piano terreno * 1.278 1.278* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici

Tabella 67. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.C, esiti della valutazione delle alternative


Convenienza privata complessiva 197.154 1.190.921 492.598 205.877 251.711


In valore assoluto 1.190.921 424.969 179.295

Rispetto alla convenienza privata complessiva 100,00% 86,27% 71,23%


In valore assoluto 0 269.808 10.496 0 179.302

Rispetto alla convenienza privata complessiva 0,00% 22,66% 2,13% 0,00% 71,23%

Rispetto alla convenienza privata dalla variante 22,66% 2,47% 100,00%




9.6.3. VALUTAZIONE DEI COMPARTI 5.07.1 E 5.07.2

Per i comparti 5.07.1 e 5.07.2 del Masterplan, ovvero il comparto identificato dalla sigla 5.07 nel Prg, sono state

sviluppate quattro delle cinque opzioni delineate nella matrice delle alternative. Manca l’alternativa β poiché non

sono giunte informazioni sufficientemente dettagliate da parte dei soggetti privati proprietari; è stata comunque

sviluppata l’alternativa γ compiendo l’istruttoria su una proposta di intervento che la proprietà ha presentato

all’Amministrazione comunale nel giugno del 2005.

Il prospetto che segue riepiloga la quantità di superficie utile lorda realizzabile per ciascuna destinazione d’uso

(Tabella 68), operando la distinzione tra opere edili private assentite ed eventualmente in deroga ai limiti di altezza,

ed eventuali opere edili private in variante.

La Sul realizzabile sulla base delle disposizioni contenute nel Piano regolatore risulta lievemente superiore ai 7.000

metri quadrati; per essa si assume una distribuzione tra le destinazioni d’uso coerente con la proposta presentata

alcuni anni addietro dalla proprietà (alternativa α): in prevalenza edilizia residenziale con l’intero piano terreno

articolato tra edilizia a destinazione commerciale, per una piccola porzione, e soprattutto autorimesse. Il Masterplan

(alternativa δ) ripropone le previsione del Prg. La Sul in questo caso risulta più elevata perché è variata la

perimetrazione del comparto. In particolare, la superficie territoriale del comparto è stata ampliata e comprende

anche la viabilità esistente soggetta a trasformazione. Pertanto, la quantità di Sul di pertinenza dei soggetti privati

proprietari non muta, mentre i maggiori 609 metri quadrati che figurano nella Sul sono da considerare di proprietà

dell’Amministrazione comunale.

La ricognizione condotta sulla proposta progettuale presentata nel 2005 al vaglio dell’Amministrazione comunale

(alternativa γ) ha condotto ad individuare una quota moderata (meno di 600 metri quadrati) di superficie utile lorda

a destinazione residenziale in deroga ai limiti di altezza, e una porzione assai più consistente (oltre 4.400 metri

quadrati) di superficie utile lorda, ancora a destinazione residenziale, non solo in deroga ai limiti di altezza ma anche

in variante alla quantità assentita. Nell’ultima alternativa, in cui il Masterplan viene posto in relazione con la

proposta della proprietà (alternativa ε), la quota di opere edili da realizzare in deroga risulta più elevata a causa

dell’aumento complessivo della Sul. Invece, la porzione di opere edili in variante viene ridotta, limitandola alla

edificabilità generata dalle aree lungo il fiume della stessa proprietà.Per queste aree viene posta a carico del

soggetto privato la cessione all’Amministrazione comunale dopo averle attrezzate in parte a viabilità (per 2.162 mq)

e in parte a verde pubblico (per 346 mq); vengono inoltre posti a carico del privato i costi relativi alla sistemazione a

verde di una porzione di aree demaniali. Tali maggiori oneri corrispondono all’ammontare dei benefici privati della

variante: la quantità di Sul in variante deriva dall’applicazione dell’indice di 1 mc/mq alle aree cedute in aggiunta agli

standard, la Sul in variante che ne deriva rappresenta poco più del 10 per cento della Sul assentita ed è pari a 894

metri quadrati.




Tabella 68. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparti 5.07.1 e 5.07.2, quantità di opere edili private nelle alternative







Destinazioni che rientrano nella Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul mq di Sul ** mq di Sul **


Edilizia residenziale l ibera 5.334 4.763 5.943 4.763

Edilizia commerciale 416 416 416 416

Autorimesse al piano terreno 1.340 1.340 1.340 1.340

Opere edili private in deroga

Edilizia residenziale l ibera 571 1.180

Subtotale: Sul assentita e in deroga 7.090 0 7.090 7.699 7.699


Edilizia residenziale l ibera 4.416 894

Totale: Sul assentita, in deroga e in variante 7.090 0 11.506 7.699 8.593



Posti auto al piano interrato * 1.707 1.524 1.902 1.524

Opere edili private in deroga o variante

Posti auto al piano interrato * 1.596 664* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici

** La Sul complessiva comprende 609 mq di pertinenza della Amministrazione Comunale, in quanto generati dall'ampliamento del comparto per la riqualificazione della viabilità

Tabella 69. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparti 5.07.1 e 5.07.2, esiti della valutazione delle alternative


Convenienza privata complessiva 658.992 2.509.443 753.471 1.088.532


In valore assoluto 1.592.519 363.675

Rispetto alla convenienza privata complessiva 63,46% 33,41%


In valore assoluto 0 54.504 0 363.683

Rispetto alla convenienza privata complessiva 0,00% 2,17% 0,00% 33,41%

Rispetto alla convenienza privata dalla variante 3,42% 100,00%

Gli esiti del modello di valutazione sono concordi nell’indicare che tutte le quattro alternative prese in

considerazione presentano un soddisfacente profilo di fattibilità, pur con alcune differenze di rilievo (Tabella 69). La

realizzazione dell’intervento conforme allo strumento urbanistico o al Masterplan genera un adeguato livello di

convenienza privata complessiva; la convenienza privata è più elevata nel caso del Masterplan perché la maggiore

quantità di aree ed opere pubbliche (le dimensioni di intervento sulla viabilità, sui parcheggi pubblici e sul verde

quasi raddoppiano, e quindi anche i loro costi) è più che compensata dai benefici privati derivanti dalla maggiore

superficie utile lorda realizzabile.

Confrontando i profili di fattibilità dei comparti 5.07.1 e 5.07.2 con quello del comparto 5.06.A, descritto in

precedenza, può destare stupore il fatto che quest’ultimo, a parità di destinazioni d’uso e con una minore




capacità edificatoria, presenti un maggiore grado di convenienza rispetto ai comparti ora analizzati. Per spiegare tale

risultanza occorre considerare che sul grado di fattibilità per i comparti 5.07.1 e 5.07.2 incide una voce peculiare,

non presente in nessun altro comparto. Si tratta della circostanza che su una porzione dei comparti 5.07.1 e 5.07.2

insiste una attività economica ancora attiva, mentre negli altri comparti si ritrovano manufatti prevalentemente

degradati ed in genere dismessi da attività. Occorre dunque prendere in considerazione il valore dello stabilimento

Generalmarmi che, per quanto attiene solamente al fabbricato è quantificabile in circa 1,2 milioni di euro.

La proposta avanzata anni addietro dalla proprietà (alternativa γ) presenta un livello di convenienza privata assai più

elevato, da ascrivere in misura considerevole alla quantità edificatoria in variante. Tuttavia, in questa proposta viene

mortificata la convenienza pubblica, che risulta di appena poche decine di migliaia di euro (meno del 2 per cento

rispetto alla convenienza privata complessiva). Sotto questo profilo l’ultima opzione (alternativa ε), che coniuga

Masterplan e proposta privata, consente di ottenere risultati in parte più soddisfacenti: la convenienza pubblica

supera di poco la soglia del 30 per cento rispetto alla convenienza privata complessiva, però ingloba integralmente la

convenienza privata generata dalla variante.

9.7. AMBITO A5: VALUTAZIONE DEL MASTERPLAN

Il modello di valutazione economico finanziario delineato nello SdF è stato applicato anche ai sub‐ambiti PP2b e PP2c

del Masterplan (Tabella 70). Per il sub‐ambito PP2a non è possibile esprimere il grado di convenienza in quanto si

tratta di una porzione su cui gravano solamente i costi per la realizzazione di opere pubbliche.

Nel caso del sub‐ambito PP2b, il Masterplan contempla una variazione delle previsioni del Prg, cosa che genera un

aumento del grado di convenienza, di un fattore pari a quasi 5 volte. Ciò è da ascrivere principalmente alla possibilità

di realizzare edilizia da collocare sul libero mercato anziché edilizia sociale. Tale variazione conduce ad un

incremento dei ricavi complessivi attualizzati di circa il 60 per cento. Anche i costi complessivi subiscono un aumento

rilevante, ma meno che proporzionale, risultando di circa il 30 per cento. Peraltro, merita rilevare che l’incremento

dei costi complessivi è generato solo in piccola parte dall’aumento dei costi di costruzione, mentre per la parte

prevalente è causato da una maggiore imposizione fiscale.

L’incremento della convenienza complessiva registrato per il sub‐ambito PP2b apre alla possibilità di porre a carico

dei comparti attuativi, che in esso saranno individuati, la realizzazione delle opere pubbliche previste dal Masterplan

nel sub‐ambito PP2a, in particolare di quelle aggiuntive a quanto previsto nel Piano Regolatore Portuale.

Nel caso del sub‐ambito PP2c il Masterplan interviene confermando le previsioni dello strumento urbanistico, per

effetto di ciò i ricavi complessivi stimati in valore attuale risultano di pari importo. Nel Masterplan viene disegnato

un rinnovato assetto degli spazi pubblici, cosa che conduce ad un lieve incremento dei costi complessivi attualizzati,

parzialmente compensato da una minore imposizione fiscale.




Tabella 70. Ambito A5 – Marina Sud: profili di convenienza

Prg Masterplan

Ricavi complessivi attualizzati

Costi complessivi attualizzati *

Convenienza complessiva

Ricavi complessivi attualizzati 36.482.733 58.249.386

Costi complessivi attualizzati * 33.546.524 43.832.180

Convenienza complessiva 2.936.209 14.417.205

Ricavi complessivi attualizzati 35.285.499 35.285.499

Costi complessivi attualizzati * 30.418.652 30.640.013

Convenienza complessiva 4.866.846 4.645.486

* Compresa la stima dell'imposizione fiscale

Sub‐ambito PP2a

Sub‐ambito PP2b

Sub‐ambito PP2c

rinvio al PRP con aggiunta di nuove opere pubbliche

9.8. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE

Tradizionalmente l’analisi economica e sociale dell’investimento pubblico è eseguita per mezzo dell’analisi costi

benefici. Tuttavia questa tecnica fornisce utili indicazioni al decisore solo quando:

‐ i costi ed i benefici sono esprimibili, nella quasi totalità o comunque nella parte più significativa, in termini

quantificati monetari;

‐ la convenienza della collettività è esprimibile attraverso una famiglia di indicatori sintetici, costituita dal

Vane (Valore attuale netto economico), dal Tire (Tasso interno di rendimento economico), e dal rapporto

costi benefici;

‐ le caratteristiche del progetto sono tali da consentire la individuazione di un sistema di “prezzi ombra”

diverso dai prezzi di mercato ma comunque costruito in modo tale da limitare la discrezionalità dell’analista,

rendendo gli esiti dell’applicazione convincenti per il decisore.

Occorre però rilevare che tutte queste condizioni non si presentano nel caso in esame, così come in genere avviene

nei progetti di carattere urbanistico. Le ragioni sono più d’una:

‐ i progetti di trasformazione dei due ambiti non si identificano in un investimento pubblico, né in una politica

pubblica, ma attengono ad una pluralità di investimenti e di decisori; la fattibilità economica e sociale è

quindi la risultante di una pluralità di convenienze (rispetto agli obiettivi) e di compatibilità (rispetto alle

risorse disponibili) di una pluralità di soggetti, di natura pubblica o privata, diversamente motivati e

diversamente toccati dai progetti; tale circostanza, del resto, si presenta per la generalità dei progetti

urbanistici, cosicché per i progetti di questa natura nella letteratura specialistica è acquisita l’inadeguatezza

dell’analisi costi benefici a fornire risultati appropriati;

‐ per loro stessa natura i progetti di trasformazione dei due ambiti si riferiscono a valori intangibili (l’immagine

estetica della città, il carattere dell’ambiente urbano come fattore identitario per i residenti, la sicurezza e la

protezione dai rischi, la capacità degli spazi pubblici di aggregare e di integrare i cittadini nella comunità, …),




rispetto ai quali i benefici del progetto monetizzabili sono solo accessori e strumentali;

‐ la collettività cui il progetto si riferisce non è solo quella locale: l’ambito A2 è interessato da interventi sulla

mobilità di cui fruiranno sia i residenti che i city users; l’ambito A5 è destinato ad ospitare funzioni di rango

regionale oltre che urbano; la stessa comunità locale, peraltro, non è una entità omogenea, articolandosi in

gruppi diversamente toccati dal progetto;

‐ per le considerazioni sopra esposte, la definizione di un sistema di “prezzi ombra” porterebbe ad un

costrutto artificioso, facilmente controvertibile e quindi di nessuna utilità per il decisore.

Di conseguenza la valutazione della fattibilità economica e sociale ‐ come era già stato preannunciato nell’Offerta

Tecnica presentata in sede di gara dal R.T.P. non è svolta attraverso la tecnica formalizzata dell’analisi costi benefici,

ma attraverso un’analisi di tipo prevalentemente descrittivo. Il punto di forza dello schema descrittivo utilizzato è

l’esplicitazione delle diverse categorie di beneficiari (diretti e indiretti) e della natura dei benefici (monetari,

quantificabili, intangibili) attesi. Si forma così una “mappa cognitiva” utile per il decisore.

Il modello di valutazione della fattibilità economica e sociale contempla l’esplicitazione, da un lato, dei gruppi sociali

beneficiari e, dall’altro, dei vantaggi articolati in tre categorie: monetari, quantificabili, intangibili.

Per quanto concerne la collettività di riferimento si sono individuate le seguenti categorie:

‐ beneficiari diretti dei beni e servizi prodotti;

‐ beneficiari indiretti dei beni e servizi prodotti.

Alla categoria dei beneficiari diretti appartengono: a1) i proprietari di beni immobili; a2) gli abitanti; a3) i promotori

immobiliari; a4) i lavoratori impiegati nelle attività di trasformazione urbanistica; a5) gli esercenti delle attività

economiche attive negli ambiti; a6) il Comune di Pescara; a7) lo Stato e la Camera di Commercio di Pescara.

Nella categoria dei beneficiari indiretti figurano: b1) i cittadini di Pescara; b2) gli imprenditori nel settore turistico;

b3) i nuovi residenti; b4) le future generazioni.

Le figure che seguono riassumono, per i due ambiti, l’insieme degli effetti, di tipo monetario, quantificabile o

intangibile, generabili per ciascuna tipologia di beneficiario diretto e indiretto. La valutazione di fattibilità economica

e sociale è operata per l’alternativa rappresentata attraverso il Masterplan.




Figura 70. Ambito A2 – Lungofiume Nord, via Valle Roveto. Tipologie di effetti per beneficiari diretti

Monetari Quantificabili Intangibili

a1) proprietari di beni immobili

‐ incremento del valore immobiliare dei loro beni grazie alle opere pubbliche e private realizzate della complessiva riqualificazione urbana

a2) abitanti dell'ambito

‐ aumento del numero di parcheggi pubblici ‐ aumento della dotazione del verde pubblico ‐ aumento dei percorsi ciclo‐pedonali

‐ aumento del senso di appartenenza al luogo e alla comunità ‐ riduzione del rischio da comportamenti e atti illeciti ‐ possibilità di fruire di spazi pubblici e di attrezzature collettive

a3) promotori immobiliari

‐ attivazione di risorse immobiliari finora congelate‐ formazione di profitti suscettibili di essere in parte reinvestiti in altre attività economiche

a4)lavoratori impiegati nelle attività di trasformazione urbanistica

‐ creazione di reddito in favore di numerose categorie di lavoratori: professionisti, impiegati, operai addetti alle costruzioni ed ai comparti collegati

‐ riduzione dei problemi sociali connessi alla attuale difficile situazione economica

a5) esercenti attività economiche negli ambiti

‐ incremento dei ricavi grazie all'aumento dei residenti

a6) Comune di Pescara

‐ incremento delle entrate una tantum derivanti da contributi di costruzione ‐ incremento delle entrate annuali da ICI ‐ recupero di una maggiore capacità di investimento

‐ miglioramento della qualità urbana di un settore degradato generatore di disagio sociale ‐ impiego più efficiente delle infrastrutture e attrezzature pubbliche

Tipologie di effetti

Tipo

logie di ben

eficiari ‐ Be

neficiari diretti

Figura 71. Ambito A2 – Lungofiume Nord, via Valle Roveto. Tipologie di effetti per beneficiari indiretti


b1) comunità locale

‐ aumento dei beni e servizi ricevuti dal Comune grazie alle maggiori entrate da tributi locali ‐ miglioramento della accessibilità al centro cittadino

‐ possibilità di fruire del parco urbano del lungofiume

b2) nuovi residenti‐ possibilità di accedere alle abitazioni realizzate nell'ambito

b3) future generazioni‐ possibilità di vivere in un ambiente urbano di qualità


Tipo

logie di ben

eficiari ‐ Be

neficiari indiretti




Figura 72. Ambito A5 – Ambito portuale, Marina Sud. Tipologie di effetti per beneficiari diretti


a1)proprietari di beni immobili

‐ incremento del valore immobiliare dei loro beni grazie alle opere pubbliche e private realizzate della complessiva riqualificazione urbana

a2) abitanti dell'ambito

‐ aumento del numero di parcheggi pubblici ‐ aumento della dotazione del verde pubblico ‐ aumento dei percorsi ciclo‐pedonali

‐ aumento del senso di appartenenza al luogo e alla comunità ‐ possibilità di fruire di spazi pubblici e di attrezzature collettive

a3) promotori immobiliari

‐ attivazione di risorse immobiliari finora congelate‐ formazione di profitti suscettibili di essere in parte reinvestiti in altre attività economiche

a4)

lavoratori impiegati nelle attività di trasformazione urbanistica

‐ creazione di reddito in favore di numerose categorie di lavoratori: professionisti, impiegati, operai addetti alle costruzioni ed ai comparti collegati

‐ riduzione dei problemi sociali connessi alla attuale difficile situazione economica

a5)esercenti attività economiche negli ambiti

‐ incremento dei ricavi grazie all'aumento dei residenti e dell'attrattività dell'ambito

a6) Comune di Pescara

‐ incremento delle entrate una tantum derivanti da contributi di costruzione ‐ incremento delle entrate annuali da ICI ‐ recupero di una maggiore capacità di investimento

‐ miglioramento della qualità di un settore urbano degradato e incompiuto‐ impiego più efficiente delle infrastrutture e attrezzature pubbliche

a7) Stato e CCIAA‐ aumento delle entrate grazie all'accresciuta accessibilità ed attrattività del Porto


Tipo

logie di ben

eficiari ‐ Be

neficiari diretti

Figura 73. Ambito A5 – Ambito portuale, Marina Sud. Tipologie di effetti per beneficiari indiretti


b1) comunità locale

‐ nuove opportunità di lavoro e di reddito nelle attività economiche che si insedieranno nell'ambito‐ maggiori opportunità di lavoro e di reddito grazie all'accresciuta accessibilità ed attrattività del Porto

‐ aumento dei beni e servizi ricevuti dal Comune grazie alle maggiori entrate da tributari locali ‐ miglioramento della accessibilità al porto

‐ possibilità di fruire degli spazi aperti del waterfront riqualificato‐ aumento delle occasioni di svago, attività sportive e ricreative, culturali

b2) imprenditori del settore turistico

‐ possibilià di effettuare nuovi investimenti nel settore dell'economia marina del turismo e del tempo libero

b3) nuovi residenti‐ possibilità di accedere alle abitazioni realizzate nell'ambito a prezzo libero e convenzionato

b3) future generazioni‐ possibilità di vivere in un ambiente urbano di qualità e di fruire delle opportunità aperte


Tipo

logie di ben

eficiari ‐ Be

neficiari in

diretti

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COMUNE DI PESCARA PIANO PARTICOLAREGGIATO N° 2 … · oppure fanno riferimento alle modalità di interazione tra tessuti urbani e infrastrutture (ad esempio l’effetto di frattura