Conceptos Bsicos de Valoracin M1Desde hace aproximadamente cuatrocientos aos en la historia aparecen las primeras referencias de la tasacin. En efecto, desde aquellas pocas existen breves menciones del tasador como aquella persona que bien por razones de su cargo o por designacin especial, fijaba y determinaba el precio justo de una cosa. Por otra parte surge de la Novsima Recopilacin (utilizada como texto de estudios jurdicos durante el S.XIX.) ; exista en la audiencia un Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividad tambin se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzas de 1554. Ms adelante, Felipe II, rey de Espaa, en el ao 1556 ordena reglamentar el procedimiento a seguir para la realizacin de las tasaciones. Finalmente es Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podan percibir el Tasador del Consejo y los tasadores de las Audiencias.Tasar en una primera y bsica aseveracin puede conceptualizarse como una determinacin del valor econmico de un bien.Conforme al Diccionario el acto de tasar es: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Por otra parte, valorar conforme al mismo compendio, tiene un significado similar, aunque excluye de la definicin la palabra oficialmente. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante Guerrero: Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesin que requiere cierta formacin tcnica avala o certifica ante los dems, el precio o valor de una cosaA su vez, podemos definir a la tasacin como el justo precio, o avalo de las cosas. Siguiendo la definicin de valuacin llegamos a la de valorar, que significa: sealar a una cosa el valor correspondiente a su estimacin; ponerle precio, y precio es el valor pecuniario en que se estima una cosa.La tasacin es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basndose en las caractersticas de la misma y en un momento determinado. De esta aseveracin, cabe observar que siempre una tasacin deber ser realizada sobre aquellas cosas, objetos materiales capaces de modificar su valor, que desde el punto de vista jurdico responden al nombre de bienes y que los mismos constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean stos muebles, inmuebles o semovientesPor otro lado, hay autores que sealan que Tasar, en sentido estricto, significa: estimar el valor econmico de un bien, ya que determinamos un precio potencial, probable. Slo hay precio, en sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda. El concepto precio potencial alude a la idea del precio que tendra el bien en una compraventa libre, si esta se produjere.

El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el econmico, descartando toda mencin de aquellas valoraciones personales o histricas que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se puedan presentar.Tasar es: Estimar el valor econmico de un bien, basndose en los elementos que emergen de aquel, en relacin con un mercado actual y aplicando una metodologa determinadaOtras definiciones, a saber: Justiprecio, avalo de las cosas Real Academia Espaola. - Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas Anson Marston y Thomas. - Se tasa con el objeto de determinar una medicin de valor Mc Michael.- Medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo Chandas.Legislacin Como marco regulatorio podemos sealar a nivel nacional la ley 25.028, la cual establece el llamado Rgimen legal de Martilleros y Corredores. Dicha ley, de vigencia en toda la Repblica Argentina, regula lo referente al ejercicio de la profesin de Martillero y Corredor Pblico, estableciendo requisitos de carcter tcnico a tales fines y definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.En lo que se refiere a la legislacin especfica de la conducta que deber observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la tasacin, debemos sealar que en la actualidad en nuestro pas no se encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas provincias , como Crdoba, a travs de la ley 7.191 y sus modificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente la correspondiente habilitacin que otorga el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores de Crdoba. En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrcula de Martillero Pblico y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Pblicos de la Provincia de Crdoba, Organismo reglado por su estatuto.

Definiciones y diferencias de: Valor- Precio/Valuar-TasarDiferencias entre Valuar, Cotizar y Tasar- Valuar

- Valorar

- Valor- Transitivo de Valorar

- Sealar el precio

- Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer necesidades o proporcionar bienestar y deleite

CotizarEstimar, particularmente de forma pblica, a alguien o algo en relacin con un fin determinado.

TasarFijar oficialmente el precio mximo o mnimo para una mercanca.

Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos nosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en funcin de nuestras preferencias. Segn las teoras de algunos economistas, el motivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO empleado para producir la cosa, as como el trabajo que su adquisicin nos evita.Cotizar (estimar, de forma pblica, algo) es una actividad que solo puede realizar una persona que posea una formacin, idoneidad, pericia, o experiencia. Asimismo debe ser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea reconocido como un agente publico. As estamos haciendo referencia a la actividad de los Martilleros y Corredores Pblicos, cuando realizan un informe a pedido de su cliente antes de la venta o locacin de un bien ya sea mueble o inmueble.Tasar es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basndose en las caractersticas de la misma y en un momento determinado. Solo pueden llevar a cabo una tasacin como especialidad, quienes poseen formacin tcnica, y en el ejercicio de ello certifican el precio o valor de una cosa. En este caso los Martilleros y Corredores Pblicos, cuando realizan esta tarea en forma judicial como Perito Tasadores, actan a solicitud del juez, y de manera oficial de un organismo estatal. La formacin profesional que recibe el martillero y corredor en el mbito de las tasaciones es sin perjuicio de que otros profesionales tambin puedan valuar, tales por ejemplo: arquitectos, ingenieros, contadores e inclusive abogados para los casos de estimacin y particiones de bienes que conforman un patrimonio.Las diferencias consisten, en la persona que realiza tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el mbito en que lo hace (particular u oficial). El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de Cotizar, solo por personas con formacin e idoneidad, y cuando estos profesionales son requeridos por un rgano del Estado, estn realizando la actividad de Tasar.Tasador Conforme el Estatuto de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), se define como tasador como Un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su pas, con alto nivel de competencia tcnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales, econmicas, polticas y fsicas, que por su interaccin influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente, dentro de un sano criterio de apreciacin y avala el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado, considerando un uso y propsito especficosLa tarea principal del tasador es observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esa observacin y un posterior anlisis una valoracin del respectivo bien. Por ende, es fundamental para que dicha valoracin sea aceptada, que el tasador que la efecta cuente con el respeto y la aceptacin por parte de la sociedad. Refirindose a este tema, Stanley Mc Michael ha escrito: Los mdicos, dentistas, qumicos, ingenieros y dems profesionales se forman con el estudio; as tambin debern formarse quienes deseen llegar a ser tasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nunca completamente a los tasadores para un desempeo eficiente y constructivo. Es necesario poseer una experiencia de carcter intensamente prctico y personal, una absoluta integridad, una voluntad constante de estudio y mejoramiento, cimentadas en el elemento ms til de todos: un criterio sano y maduroPrecio Conforme la definicin otorgada por el Comit Internacional de Normas de Tasacin (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definir como el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histrico, sea de conocimiento pblico o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes o servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una indicacin del valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestin dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares.Costo Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para adquirir un bien, siguiendo los estndares internacionales se lo puede definir como: el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido su produccin, su costo es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.Mercado Conforme lo define la ciencia econmica, mercado es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios ente compradores y vendedores. En contraposicin con una simple venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta competencia entre los participantes. Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efecta el intercambio de bienes y servicios teniendo como caracterstica la habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, las mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a cambiar. De esta manera cada parte responder a las relaciones de oferta y demanda y otros factores de fijacin de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su comprensin de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.Demanda Es el acto, actitud o predisposicin de adquirir bienes y/o servicios, para prever la satisfaccin de las necesidades, por parte de uno o ms consumidores, en un mercado determinado y durante un perodo de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como demanda potencial. Oferta Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes estn dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado momento y en un determinado mercado. Valor de Un Bien Podemos ensayar una aproximacin inicial acerca de lo que es el valor de una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto es la estimacin que le asignamos en nuestras preferencias. Diversos economistas a travs de la historia trataron de encontrar el motivo de esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de la economa poltica, no llegando acabadamente a una respuesta satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta situacin, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien afirma que: Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y subjetivos y se acerca ms a la verdad la acepcin e algunos economistas modernos de que la dificultad de su adquisicin es una causa importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda, forjadoras del precio de una propiedad9. Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la comparacin de bienes y riquezas en funcin de una unidad monetaria para un mercado dado y en un determinado tiempo. Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa existen varios valores o un solo valor, ante esta discusin doctrinaria y atento a los fines didcticos del presente manual, podemos responder someramente citando a lo ya sealado por la Convencin Panamericana de Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: el valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualesquiera sean los fines para los que se avala este valor es ideal y el objeto de una valuacin es aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin de una valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicialEn efecto slo existe un valor, sin embargo existen a su vez diversas metodologas para arribar al mismo, estas dependern del objetivo que se persigue mediante la obtencin de ste, e incidirn en la mayor o menor profundidad con que se haya contemplado los diversos elementos del objeto a valorar. Por su parte, existen autores enrolados en la posicin de que se pueden encontrar diversos tipos de valores en relacin con la finalidad de la respectiva tasacin que se realiza, entre ellos esta Rivarola, quien nos dice que La tasacin de un inmueble tiene siempre una finalidad prctica determinada, y cualquiera que sea la teora que alrededor de esta operacin se desarrolle ser forzoso reconoce que, dado su carcter netamente utilitario, su aplicacin a los casos concretos no podr escapar a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad. A su vez, el Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC) expresa: Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor, particularmente este Organismo distingue entre dos tipos: a) Valor Basado en el Mercado: Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operacin de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercadob) Valores Ajenos al Mercado: Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan mtodos que consideran la utilidad econmica o funciones de un activo ms que su capacidad de ser comprado o vendido por los participantes del mercado , o el efecto de condiciones de mercado atpicas o inusualesDiversos mbitos de Valor A modo de aclaracin previa para no caer en una aparente contradiccin de trminos utilizados, repetimos una vez ms la afirmacin expresada Ut Supra de que en efecto el valor de un bien es nico. No obstante, se encuentran diversos mtodos o caminos para arribar a ese valor, conforme de los diversos objetivos que se persigan con la realizacin de la tasacin, de esta manera nos encontramos con el llamado valor tributario o fiscal, de liquidacin, de garanta hipotecaria, etc.. Estas son expresiones que denominan determinados elementos de juicio, que conforme Chandas, indican distintos elementos de comparacin o bases de clculo que sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en s. De ah el subttulo particular de este acpite denominado mbitos de Valor en vez de Tipos de Valor. De esta manera, podemos encontrar:Valor de Mercado: Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificado tcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo una comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento particular en la operacin. Valor del Costo de Reposicin (CR) El valor del costo de reposicin puede ser: Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo de sus mismas caractersticas. Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el caso de bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno. Valor de Uso Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado. Valor de Tasacin Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin. La finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso). Valor Presente Valor Futuro Esta dicotoma se plantea doctrinariamente entre los escritores de la materia que nos ocupa, la misma se basa en una dicotoma entre dos teoras diferenciadas, a saber: a) Teora de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la consideracin del valor de un inmueble solamente en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo que pueda preverse a futuro, esto es el llamado valor potencial de un bien. b) Teora de la Aptitud: Adelantamos opinin diciendo que es la que consideramos correcta, entre otras razones porque es la ms acorde a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de un bien por circunstancias ajenas o propias a l. En efecto, esta teora toma en cuenta tanto el valor Actual de un bien como su Aptitud, esto es, el valor potencial que puede preverse al da de hoy y para el futuro. Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos coincidir con Chandas cuando dice que: la teora de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un trmino importantsimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimacin de valores presentes se funda en los beneficios futuros.Valuacin para Expropiacin En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido, en funcin de la Ley N 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.

Valuacin Tcnico Contable En la valuacin tcnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realizacin o el valor de reposicin depreciado. Valuacin para Venta o Adquisicin El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentemente obtenido por el mtodo comparativo. Valuacin para Locacin o Concesin de Uso El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por el mtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccin fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta u otro mtodo financiero apropiado.Valuacin para Garanta El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria, ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin. Valuacin para Subasta El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o costo de reposicin depreciado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la base de remate que determinar el comitente segn la legislacin vigente. Valuacin para Seguros El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de reposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. Valuacin a efectos Impositivos o de Catastro El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo de reposicin depreciado, afectado por un coeficiente que determinar la autoridad de aplicacin. Valuacin para Servidumbres El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restriccin segn el caso. Otros Valores Dentro del campo de la Tasacin, diversos autores son partidarios de la existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a travs de la realizacin de una tasacin. A modo de ilustracin se presentan algunos de los tipos de valor que propicia el Comit Internacional de Normas de Tasacin (IVSC). Dicha institucin ha considerado que los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad econmica o funcional ajena a su capacidad de comercializacin o de condiciones inusuales y ajenas al mercadoDe esta manera, podemos encontrar, entre otros: a) Valor de Inversin. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversin especficamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles especficos a inversionistas especficos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversin claramente identificables. b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasacin de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporcin en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por s mismas constituye una base del valor de mercado. c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuacin de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones. d) Valor de Liquidacin o de Venta Forzosa. Es el importe que razonablemente se podra recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercializacin de la definicin de valor de mercado. En algunos pases, el valor de venta forzosa, en particular, puede involucrar tambin a un vendedor no dispuesto y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. e) Valor Especial. Es un trmino que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor est por encima del valor de mercado. El valor especial podra surgir, por ejemplo, por la asociacin fsica, funcional o econmica de una propiedad con algn otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podra ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, ms que al mercado en general, es decir, el valor especial se aplica slo a un comprador con un inters especial.Diferencias entre Valor y PrecioValorPrecio

Compara dos riquezas entre sEvidencia econmicamente una riqueza en s misma

Se representa en funcin de otra cosa distintaSe representa en moneda de curso legal

Es el valor que asignamos a nuestras preferencias (es subjetivo)Surge cuando el valor es comparado y expresado en papel moneda

Es anterior (trueque)Es posterior (Valor expresado en moneda = precio)

Variabilidad del Precio - El Principio de la escasezEl principio de la escasez, constituye el problema econmico ms importante, y se presenta por que las necesidades humanas son ilimitadas, mientras que los recursos econmicos son limitados y, por lo tanto tambin los bienes. Asimismo, la variabilidad del precio, est estrechamente relacionado con la oferta y la demanda de determinado producto o servicio en un momento y mercado (Lugar) determinado. Esta es la razn por la que los precios sufren variaciones. Cuando las cantidades de esos bienes demandados son escasas, el precio se incrementa, porque la demanda es mayor a la oferta. Cuando ocurre lo contrario el precio disminuye, en virtud que los oferentes poseen gran cantidad de ese producto y los demandantes no se encuentran lo suficientemente interesados por adquirirlo.Principios Generales de Tasacin En funcin de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres principios fundamentales: Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.Motivos que hacen necesario el Avalo En efecto, podramos preguntarnos por la verdadera importancia del constante esfuerzo por parte de profesionales acadmicos para llegar a perfeccionar cientficamente la funcin de la tasacin, esto es precisamente:Tiene importancia en la sociedad la profesin del tasador de bienes? Y la respuesta radica precisamente en que dicha funcin tiene un profundo sentido social en cuanto a la riqueza de los pases, ya que se puede considerar a Dante Guerrero cuando dice que: As como los filsofos y humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y el desarrollo econmico de los pases y contribuimos, con nuestro asesoramiento , a un mejor aprovechamiento de los bines que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.Podemos observar que en la modernidad son varios los fenmenos que suman importancia a la constante necesidad por parte de las diversas sociedades de tasar los bienes con que cuentan. De esta manera, como acontecimiento histrico, podemos sealar las diversas y atroces guerras de las que la humanidad toda fue vctima durante el siglo XX; dichos conflictos blicos ocasionaron una destruccin sin precedentes en la historia moderna, lo cual trajo aparejado con la finalizacin de dichos sucesos, la reconstruccin de ciudades enteras, con la consecuente necesidad de establecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarn las construcciones destinadas al Estado para su posterior expropiacin. Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolucin de los Estados, la creciente industrializacin ha hecho necesaria la participacin de tasadores conjuntamente con las grandes empresas al momento de elegir prudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que inciden en el crecimiento de los activos.Nociones de tica Profesional Todo profesional debe necesariamente desempear su funcin, cualquiera que sea, observando detalladamente normas fundamentales de tica, dichas normas pueden o no encontrarse plasmadas en un compendio especfico y son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesin, detallando deberes y derechos de aquellos que la practican. Para el caso del Tasador, la funcin particular que ejerce valorando los bienes de sus clientes, hace que su actividad est profundamente ligada a lo ms ntimo de la sociedad, razn por la cual ste, al momento de ejercer su profesin, debe observar profundamente las normas legales, pero no solamente stas, sino tambin aquellas normas ticas que regulan el ejercicio de su profesin. Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de su clientela y de la sociedad en su conjunto. Para ahondar en el tema de la tica en la profesin, tema fundamental a tratar dado su enorme importancia en el desempeo diario de la tarea del profesional, podemos citar a un gran filsofo como Hegel, quien nos dice: Las leyes de la tica no son algo extrao al sujeto, sino que est implcito el testimonio que de ella hace el espritu, como su propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de s o vive con un elemento distinto de s mismo. En efecto, hay leyes de tica que se encuentran directamente en la esencia humana, esto es, las podemos aprehender sin necesidad de que estn escritas en un cdigo determinado de ley positiva. Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que: el valor tico es regulador por excelencia en virtud de que es el que propone al hombre sobre su conduccin. Dicha conduccin moral se encuentra basada en la existencia de dos facultades primordiales: razn y la voluntad cuyas intervenciones respectivas se traducen en el interpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lgica estudia la posicin indispensable para que la razn logre la verdad, la moral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombre se gue hacia el bien, que acompaado con la razn aclarar ms conceptos del bien. De esta manera, podemos observar que la tica regula el obrar humano hacia el camino del bien, dicha regulacin ir siempre ms all de toda ley escrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de la creacin divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar y seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales. Ell profesional de la tasacin deber observar estrictamente durante el ejercicio de su actividad las reglas de la tica y la moral; dicha sujecin a este tipo de normas est establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para el desempeo de su profesin, que exigen como contrapeso un estricto sometimiento a las normas ticas, las cuales estarn basadas a su vez, en la verdad y la moral. Una vez ms y para cerrar este acpite, podemos coincidir con el Martillero Lapa, quien razona que: El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesin un inquebrantable deber de conciencia puesto que est estrechamente vinculado e identificado con los nobles principios socialesCategoras de las tasaciones

1. Estimativas: La apreciacin del valor econmico de la cosa se realiza por impresin del experto basada en comparaciones de valores no analizados tcnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimacin. 2. Ordinarias: La apreciacin del valor se funda en la comparacin de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas tcnicas. Se acompaar de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea sern proporcionados por el comitente. 3. Extraordinarias: Cuando adems de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o ms de las siguientes tareas: a) Anlisis de precios para todos los rubros de la tasacin en que sean aplicables. b) Investigacin de circunstancias tcnicas, de mercado, etc., correspondientes a una poca anterior en cinco aos, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuacin conjunta con otros profesionales.Casos en los que es necesaria una Tasacin a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de carcter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio. Ahora bien, dentro de esta situacin en particular, es esencial el precio determinado por el cual se desarrollar el negocio, siendo una correcta y acertada tasacin, por definicin, la que nos dar el monto por el cual se realizar el intercambio. b) Divisin de condominio: Ms all del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. La ley prev mecanismos para la divisin de un condominio, ya que Cada propietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosaLa ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisin de un condominio a dos requisitos, a saber: Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida segn lo establecido en la norma. Que el condominio no est sometido a un estado de indivisin forzosa. La tasacin que resulte en consecuencia del accionar del perito, designado en ese pleito, ser vital para llegar a una justa divisin del condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien pueden tener distintos valores entre s. c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en este apartado, ms comnmente conocida como de Propiedad Horizontal, establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al rgimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa naturaleza, a saber: Art. 12: En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuese menor, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial. Sin ahondar en la solucin dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es en virtud de una correcta tasacin que se puede llegar a definir exactamente si la destruccin en cuestin llega o no al requisito legal. Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial. Para el caso planteado, es una vez ms un perito tasador quien a travs de una correcta y minuciosa valoracin el que cuantificar el valor del terreno y de los materiales que conforman el inmueble en estado de vetustez. d) Garanta de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebracin de un prstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto es, ofrecer en garanta de la correcta devolucin del monto especificado con un inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.En el caso en anlisis, cabe observar que ser de vital importancia una tasacin sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia, ya que ser sta la que nos dar el valor que se le puede atribuir al inmueble ofrecido en garanta, el cual deber ser proporcional al valor del monto que afianza. e) Daos y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca algn tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho dao. Por su parte, para determinar correctamente la cuantificacin del monto a abonar en concepto de indemnizacin, es necesario individualizar con exactitud el dao ocasionado, y si el mismo lo es sobre algn bien en particular, ser necesaria una correcta tasacin del mismo para valorar el menoscabo causado. f) Expropiaciones: La expropiacin es el poder legal por parte del Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de dinero y previa una declaracin de utilidad pblica del bien objeto del procedimiento. La facultad de expropiar es privativa del Estado; esto es as por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitucin Nacional, que reza: La propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiacin por causa de utilidad pblica, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Es para la cuantificacin de la indemnizacin que resulta fundamental una tasacin del bien objeto de la expropiacin. Mac Michael nos dice al referirse a este caso que: es una de las tasaciones ms complicadas y que la prueba de la compensacin incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea tcnica a la que una persona debera dedicarse slo despus de aos de preparacin y experiencia en la especialidad. g) Confeccin de un Inventario: En este caso se ordena una tasacin para que su resultado sea plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasacin toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona determinada en carcter de activos. h) Regulacin de Honorarios: Muchas veces la regulacin de los honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuacin. Para los supuestos en que las partes no estn de acuerdo en el precio del bien en cuestin, se recurre a la tasacin como remedio para determinar su verdadero valor para que un Juez competente, basndose en el dictamen que resulte regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.Aspectos Jurdicos-Tcnicos- Econmicos. Bases para efectuar una correcta Tasacin La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra indiscutiblemente tres aspectos: jurdico, econmico y tcnico; aspectos que son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del profesionalValorar el aspecto jurdico de un bien es tomar como punto de vista la situacin particular que tiene el propietario del bien con respecto a la cosa en s misma. En efecto, innumerables problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas que requieren una tasacin de un inmueble con motivos de su futura transmisin, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo de lo que en derecho se expresa como ttulo perfecto y que es el que casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una transferencia de un bien inmueble conforme a derecho. Por otra parte, tambin puede darse el caso de que uno o varios sucesores de una persona fallecida soliciten la tasacin de un bien inmueble parte del acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz. Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasacin a realizar. Tambin es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, tambin se puede dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construccin sin planos debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construccin. Estas situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa. A su vez y siguiendo con el anlisis del objeto a tasar, debe observarse el parcelario; en l consta entre otros datos la superficie y ubicacin exactas del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la inversa, que otro lote est invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibez y Antonio Topalian cuando expresan que: El desempeo de la funcin seria y responsable, no es slo visitar el inmueble a tasar en el domicilio de ubicacin que se sita, ya que esa situacin no nos garantiza que realmente se sea el bien objeto de la tasacin; por ello se debe recordar que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se ubica el parcelario, que representa la designacin oficial. Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicacin. Dentro del denominado aspecto econmico es necesario efectuar un acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra situada la comercializacin del bien en cuestin. En este aspecto en particular juega un papel altamente preponderante la economa del pas, la provincia, la ciudad y hasta la zona geogrfica en que se encuentre situado el bien. Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma, todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.Por ltimo, nos encontramos en el aspecto tcnico, ste es aquel que proveer orden metodolgico a toda la informacin que ser recabada por el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado. De esta manera, el tasador deber enfrentarse ante la tarea que lo espera basndose en una minuciosa labor profesional, la cual deber tener como piedra fundamental el criterio pero deber a su vez valerse de la tcnica como elemento fundamental para lograr una correcta determinacin del precio de una cosa.Informe de Valoracin Aspectos Formales Contenidos MnimosInforme de Valoracin es el documento en el cual constar toda la informacin recabada por el tasador durante el ejercicio de su actividad.El mismo, viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuado por el profesional de la tasacin, durante el cual recab informacin en lo atinente a los elementos constitutivos del bien, comparacin de distintos bienes situados en la zona con similares caractersticas, estudio de las diversas operaciones realizadas en la zona, etc.El llamado informe de valoracin ser emitido por un profesional del rubro ante un requerimiento formulado ya sea por un particular o por una persona jurdica que requiera sus servicios. Por otra parte, este informe a su vez deber ser emitido toda vez que un profesional de la materia acte en sede judicial como perito en un litigio determinado. En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un bien inmueble por utilidad pblica, conforme la legislacin vigente en nuestro pas al respecto (Ley 21.625, de fecha 19/07/1997 y ley 21.499, 21/01/77), debe intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travs de un dictamen en los casos en que se de controversia acerca del monto indemnizatorio: No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestin ser decidida por el juez quien, respecto a la indemnizacin prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros medios probatorios requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin el que deber pronunciarse dentro de los noventa dasPor su parte, en el mbito provincial , encontramos la ley 6.394 que regula sobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial en la Provincia de Crdoba, que reza en su articulado: Declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente del propietario dentro del valor mximo que en concepto de total indemnizacin fije el Consejo General de Tasaciones de la Provincia incrementado en un 50%....; No habiendo avenimiento, el juez de primera instancia en lo civil y comercial decidir la diferencia por el trmite de juicio verbal, en todo cuanto no est modificado expresamente por esta ley, fijando la indemnizacin en base a las actuaciones y dictmenes que deber elaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estos efectos con arreglo a lo dispuesto por el Art. 6 Inc. c) de la ley 5.330. Dicho tribunal deber pronunciarse dentro de los noventa (90) das del requerimiento del juez. Juntamente con el requerimiento a Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el juez intimar al expropiado para que dentro del trmino de diez (10) das comparezca su representante a integrar el Tribunal Administrativo, bajo apercibimiento de prescindir de su intervencin.Contenido del Informe Tomando en cuenta que la Tasacin es esencialmente una opinin debidamente fundada en una experiencia anterior y una investigacin actual de las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos sealar una serie de requisitos fundamentales que deber contener el informe a presentar, ya sea destinado a sede judicial y bien efectuado ante un requerimiento meramente privado, para su enumeracin se sigue lo sealado por Eduardo L. Lapa: a) Planos, croquis, mensura, cmputos y valores referenciales agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen. b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes para la determinacin de los valores. c) Utilizacin y explicacin de los coeficientes admisibles segn los casos. d) Mencin de factores excepcionales, si los hubiere. e) Tasacin del terreno f) Tasacin de la Construccin g) Tasacin de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo.h) Reduccin de los resultados parciales a la conjuncin o tasacin final global. i) Toda otra consideracin u observacin especial. j) ndice de la actualizacin de valores. k) Cuenta de gastos y estimacin de honorarios. l) Ofrecimiento de cuanta explicacin surgiere como motivo del trabajo m) Fotografas del frente del inmueble y si se encontrare con edificio, diversos ambientes del mismo. A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando afirma: en el texto del dictamen agregar adems, los factores referenciales obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valores que luego usar a cotejo y aproximacin, compulsando y requiriendo informes a distintos registros pblicos u oficiales, protocolos de escribanos consultados, resultado de subastas judiciales; registro de ventas particulares de martilleros y corredores, informes de instituciones bancarias y crdito inmobiliario, etc.

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