Embed Size (px)
Citation preview
Conceptul de credit
Creditul este schimbul unei valori monetare prezente contra unei valori monetare
viitoare.Pentru o definitie mai completa este necesara cunoasterea elementelor constitutive ale
creditului care il delimiteaza de alte categorii de operatiuni.
Un prim element il reprezinta schimbul in timp,adica separarea printr-un interval de timp
a momentului cedarii unui bun de cel al restituirii acestuia sau a unui echivalent.Pentru ca o
astfel de operatiune sa reprezinte un credit,intr-unul din momentele sale trebuie sa intervina si
banii.In plus,pentru timpul cat trece intre primirea bunului de o anumita valoare sau a unei sume
de bani si restituirea sub forma unei sume de bani sau a unui bun,se plateste de catre beneficiarul
operatiunii o dobanda.Deci schimbul seaparat de timp,folosirea banilor,plata unei dobanzi sunt
elemente constitutive ale oricarei operatiuni de credit clasic.
„Este vorba de o operatiune de credit sau ne gasim in fata unui fapt economic,numit
credit,ori de cate ori este vorba de cedarea unei sume de bani,efectuata intr-un moment dat ,din
partea unui subiect economic,in folosinta unui alt subiect economic,cu obligatia pentru acesta din
urma de a restitui mai tarziu,la un termen fixat suma primita,plus o suma de bani care se cheama
interes sau dobanda.” 1
Etimologic,creditul isi are originea in cuvantul latin „creditum-credere” ,care inseamna a
crede,a se increde sau a avea incredere.Aceasta origine a notiunii de credit scoate in evidenta un
element psihologic absoult indispensabil existentei unei operatiuni de credit : increderea.
In orice operatiune de credit ,intervin doi subiecti: cel ce acorda creditu,numit
imprumutatror,sau mai frecvent,creditor, si cel care primeste creditul,numit imprumutator,sau
mai des debitor.
Alti termeni folositi intr-o operatiune de credit sunt:
scadenta: momentul sau momentele fixate pentru restituirea sau rambursarea creditului;
ratele scadente: sumele partiale care se ramburseaza esalonat,la anumite termene,conform
intelegerii dintre creditor si debitor;
1 Slavescu Victor,”Curs de moneda,credit,schimb”,Editura Scrisul romanesc,Craiova,1932
1
perioada de gratie: perioada intre momentul angajarii creditului si momentul inceperii
rambursarii sale;este intalnita mai des la creditele pe termen lung;
dobanda: suma de bani platita de catre debitor creditorului sau ,pentru imprumutul
acordat pe un timp determinat.
Clasificare creditului
Putem clasifica creditul dupa mai multe criterii,cum ar fi:
Formele principale sub care se prezinta creditul in orice economie de piata:
creditul de productie
creditul de consum
Dupa detinatia data creditului obtinut,acesta poate fi:
credit de productie
credit de consum
In functie de subiectul juridic care angajeaza creditul,avem:
credit public
credit privat
Dupa modul cum este asigurata garantia creditului,acesta se prezinta sub doua forme,si anume:
credit real(garantat in valori materiale sigure)
credit personal(acordat pe baza increderii,a prestigiului de care se bucura imprumutul
In functie de garantia personala sau solidata a persoanelor:
credite acoperite
credite descoperite
In functie de durata imprumutului:
Credit pe termen scurt(pana la un an)
Credit pe termen mijlociu(1-5 ani)
Credit pe termen lung(peste 5 ani si contractat in special pentru investitii)
Credit fara termen(operatiunile de credit in cont curent)
Dupa cum creditul este domiciliat in tara sau in strainatate putem vorbi de :
2
Credit intern
Credit extern
In functie de posibilitatea prevazuta pentru creditor de a avea sau nu dreptul de a solicita
debitorului sau rambursarea anticipata a creditului pe care i l-a acordat,creditul poate fi:
Credit denuntabil(caz in care isi rezerva dreptul de a cere rambursarea inainte de
expirarea termenului de scadenta,cu un aviz prealabil)
Credit nedenuntabil(cand cel putin pentru creditor nu s-a prevazut o asemenea
posibilitate)
Cand creditorul este un guvern,ca personalitate juridica a unui stat,avem de-a face cu un credit
guvernamental.
Functiile si avantajele creditului
Locul si importanta creditului in economie sunt date de rolul acestuia ,prin functiile pe
care le indeplineste .In primul rand,creditul indeplineste o functie distributiva,prin faptul ca
mobilizeaza resursele banesti disponibile la un moment dat in economie.Disponibilitatile banesti
se refera la surplusurile de capital de circulatie aflate temporar sub forma inactiva in conturile
intreprinderilor deschise la banci,la rezervele de casa ale firmelor pastrate in conturibancare,dar
si la unele economisite de populatie pentru diferite scopuri si depuse la casele de economii sau
chiar la diferite banci comerciale.Oferind intreprinzatorilor toate aceste disponibilitati,creditul
sporeste puterea de actiune productiva a capitalului.
O importanta deosebita o are creditul in procesul transformarii economiilor in
investitii.De aceea creditul este un importanat factor al cresterii economice.
Creditul are si importanta functie de emisiune monetara.Prin aceasta s-a asigurat si o
importanta reducere a cheltuielilor cu circulatia banilor,noile tehnici si instrumente de plata
oferite de existenta creditului facand fata in cele mai bune conditii cresteriiexponentiale a
volumului si valorii tranzactiilor economice.
Regland dimensiunile cererii si ofertei de marfuri prin creditarea consumului si a
stocurilor ,creditului contribuie alaturi de alti factori si la asigurarea stabilitatii preturilor.
3
Prin finantarea consumului si prin crearea unor instrumente si tehnici adecvate,creditul a
devenit o prezenta indispensabila si in viata populatiei din orice tara civilizata,contribuind la
economisirea timpului liber si oferind o serie de facilitati,inclusiv protectia consumatorului de
supraindatorare.
Creditul are un rol deosebit si in promovarea relatiilor economice internationale prin
diferitele sale forme folosite mai ales in comertul exterior,cu predilectie pentru simularea
exporturilor dar si prin derularea normala a operatiunilor de import-export.
Nu putem trece cu vederea nici rolul pe care-l are creditul,de finantare a deficitului
bugetar al statului acolo unde este cazul,sub forma creditului public.
Unicitatea creditului
Goana pentru obtinerea unor fonduri pentru a fi plasate in marfuri sau bunuri care puteau
fi speculate in vederea obtinerii unor unormari castiguri,lipsa unui control organizat din partea
bancilor paarticulare,faceau ca unii debitori ,de multe ori chiar cu acordul bancilor
particulare,faceau ca uniii debitori sa,de multe ori cu concursul chiar al bancilor prezentattoare
la scont sa obtina pentru acelasi motiv sau pentru altele,credite de la mai multe banci.Pentru a se
evita aceasta situatie,si a evita dubla finantare si totodata pentru a incuraja platile fara numerar,cu
incepere din luna septembrie 1947 s-a aplicat sistemul unicitatii creditului la aceeasi
banca.Fiecare solicitant de credie a fost obligat sa lucreze numai cu o singura banca,fie din
Bucuresti fie din provincie,unde isi deschidea un cont ,iar toate cererile de credite erau inaintate
numai acelei banci.
Pentru a inlatura orice tentativa de abuz,BNR a intocmit o lista a intreprinderilor si
firmelor care aveau conturi deschise la banci,pe judete si pe banci prezentatoare,care au fost puse
la dispozitia organelor operative ale BNR si bacile prezentatoare pentru a se putea urmari
principiul unicitatii creditului.
Bancile aveau obligatia de a supraveghea si controla daca datele si informatiile furnizate
de intreprinderile solicitatoare de credite sunt reale,precum si obligatia de a verifica modul de
utilizare a imprumuturilor obtinute.
4
De asemenea,cu ocazia fiecarei plati din creditul aprobat aveau obligatia de a verifica
natura platilor si in cazul in care era vorba de achitare de materii prime,combustibil,sa se faca
plata prin virament sau prin cecuri.In acelasi timp,pentru a se sincroniza emisiunea cu
necesitatile si urgenta de credite,bancile puteau introducepolite la scont cel mult cu 7 zile inainte
de data fixata de solicitatorpentru obtinerea creditului.Atunci cand solicitatorul nu utiliza
disponibilul creat pe baza scontului la BNR in termenul aratat,suma se restituia pentru retragerea
politelor respective.
Masuri luate de BNR privind reorganizarea creditului
Nici unul dintre producatorii particulari nu producea cu capital propriu.Toti se foloseau
de creditele Bancii Nationale,utilizandu-le in general la plata unor salarii mari comisiilorde
administratie,cumparaturide case,actiuni,la operatiunide specula care aduceau castiguri mari in
folosul lor direct.
Ca o consecinta a trecerii mijloacelor de productie in proprietatea statului,BNR a luat
masura ca toate intreprinderile nationalizate sa fie creditate,cu incepere de la 21 iunie 1948 direct
de catre unitatile sale,in baza plafoanelor de credite fixate pe luna iunie,fara a se mai cere
recomandarea tutelar si nici a Ministerului de Finante.Totodata ,BNR,ca mandatara legala a
statului ,incepand cu 14 iunie 1948 a interzis bancilor particulare autorizate de a mai face
operariuni (primiri si restituiri)pe livrete de economii cu garantia Bancii Nationale,operatiunile
respective fiind trecue asupra Casei Nationale de economii si Cecuri Postale(CEC)si asupra
Casei de drepturi si Comsemnatiuni si le-a obligat ca valoarea depunerilor sa le vivreze si in
contul celor doua institutii.
Odata cu procesul de faurire a relatiilor socialiste in industrie,transporturi,in
comert,agricultura,statul a luat si masura dezvoltarii si lichidarii intreprinderilor bancare si
institutiilor de credit.Astfel au fost dizolvate de drept si au intrat in lichidare toate intreprinderile
banacre si institutiile de credit de orice fel(in numar de 75)cu capital particular sau de stat cu
exceptiile urmatoare:Banca Nationala a Romaniei,Societatea Nationala de Credit industrial,Casa
de E conomii si Consemnatiuni,casele de imprumut,asigurare,credit,ajutor sau de pensii ale
salariatilor publici sau particulari.
5
In vederea inlesnirii operatiunilor de lichidare a fostelor banci particulare prezentatoare la
scont,BNR a preluat in administrare atat portofoliulde rescont care se gasea prin gir laBNRcat si
portofoliul rezultat din plasamentele afcute din fonduri proprii(neprezentat la scont),bancile
mentinnadu-si ,prin semnarea unei conventii de mandat,obligatia fata de BNRrezultata din
girarea acestui portofoliu.
Imbunatatirea si largirea creditului bancar
O munca atat de vasta si de importanta capitala,se facea pe baza unui plan de munca
precis,in care erau trecute sarcini concrete.Fiecare organ de control bancar avea evidenta
obligatiilor ce-i reveneau in legatura cu exercitarea controlului bancar la intreprinderile
repartizate,care ii dadea posibilitatea sa urmareasca indeplinirea sarcinilor in mod concret.
O alta sarcina a organelor banci o constituie evolutia platilor restante si analiza imediata
la intreprinderi atunci cand acestea cresteau sau se mentineau la un nivel ridicat.Problema
platilor restante constituia un obiectiv important,reducerea sau lichidarea acestora depinzand de
multe ori de operativitatea luarii masurilor cat mai aproape de data aparitiei lor.
Consiliul de Ministri a trasat sarcini permanente organelor de resort din ministere ,directii
generale ,intreprinderi ,de a lua masuri pentru reducerea stocurilor supranormative,incasarea
debitorilor si redresarea financiara a intreprinderilor in cauza.Aceste actiuni ale controlului
bancar au influentat in mare masura lichidarea stocurilor supranormative si au contribuit in dese
cazuri la refacerea situatiei financiare a unor intreprinderi.
Controlul bancar a participat activ la analizele multilaterale efectuate la unele
intreprinderi care inregistrau goluri de mijloace circulante si a contribuit la descoperirea si
folosirea unor rezerva interne ce e xistau la intreprinderi,urmarind permanent modul cum se
realizau masurile stabilite pentru refacerea situatiei financiare.
Creditul trebuie tratat nu numai sub raportul caracteristicilor specifice,ci si in
interdependenta cu celelate categorii si procese economice.
Component al masei monetare,creditul constituie instrumentul de racordare a emisiunii
monetare la productia de bunuri.El reprezinta principalul mijloc de transfer al puterii de
6
cumparare bazata pe economisirea muncii trecute, prin intermediul bancilor si celorlalte institutii
specializate.
Pe parcursul functionarii, creditul este conditionat de factori multipli,privind nu numai
natura si volumul resurselor,acordarea, eficientasi rambursarea lui,ci si corelarile ce capata
semnificatia unor imperative la nivel macroeconomic.
Creditul nu este numai conditionat,ci si conditioneaza fenomene si procese ale devenirii
social economice.Contribuind la cresterea economica,el ajuta la promovarea progresului tehnic
sub multiple manifestari:substituirea de materii prime,inlocuiri si promovari de tehnologii,
structurari ale fortei de munca.De aici,necesitatea cercetarii aspectelor ce privesc
interdependentele, respectiv integrarea constructiva a creditului in procesele social-economice.
Teorii selective referitoare la credit
1)Teoria schimbului considera creditul ca inlocuitor in timp al unor bunuri.Critica adusa
autorului ca imprumutul al o valoare egala nu aduce nici o „recompensa”creditorului rebuie
judecata in ansamblul teoriei lui Böhm-Bawerk,care nu numai ca admite existenta dobanzii,dar
in cadrul teoriei agiou-lui cauta sa o justifice prin utilitatea marginata,atribuind bunurilor
prezente o valoare superioara celei viitoare.Astfel,creditul este definit tot ca un „schimb de
bunuri prezente contra bunurilor viitoare”2
2)Teoria creditului functie de timp consta in diferentierea conditiilor economice in
momentul acordarii si cele existente la restituirea imprumutului.”Diferenta de timp” este
considerata ca un atribut specific al creditului.”tocmai pentru faptul ca nu se intalneste la nici un
alt transfer de bunuri,diferentierea in timp constituie esenta oricarei operatii de credit”3 Teoria si-
a gasit adeptii mai apropiati din vremea noastra,din care ii amintim pe Karl Diehl,Laughlin si
altii.
3)Teoria utilitatii este exprimata in esenta prin „transmiterea de catre o persoana a
folosintei unui bun in favoarea altei persoane”.
2 Adolf Weber3 Afirma Knies,autorul teorieie creditului
7
4)Teoria increderii enuntata inca de James Stewart in sensul ca „creditul nu este altceva
decat o incredere intre oameni cu privire la implinirea obligatiilor” si-a gasit ferventi adepti pana
in epoca noastra.”Se poate defini creditul ,se explica Perreau,ca increderea ce face ca o persoana
sa se desprinda de o valoare si sa o puna la dispozitia alteia pe o perioada de timp mai mult sau
mai putin indelungata”.In diverse nuante,teoria increderii este sustinuta si de alti autori.
5)Teoria bonitatii rezida in modul de comportare a debitorului,precum si in constituirea
de garantii,mergand,in tarile cu regim de proprietate individuala pana la garantii ipotecare.
Toate aceste teorii reflecta nivelul si structura oranduirii social-economice,respectiv
nivelul gandirii din vremea respectiva.
Teoria schimbului nu poate avea decat o sfera redusa la unele bunuri de consum si la
anumite categorii de indivizi;teoria creditului-functie de timp nu este dusa pana la ultimele
consecinte;teoria increderii reflecta o conditie,iar nu esenta creditului,dovada constituind-o
insasi neonorarea, respectiv recuperarea silita a imprumuturilor de la debitorii aflati in pragul
insolvabilitatii.
Ceea ce caracterizeaza preocuparile si ideile exprimate prin teoriile de genul celor expuse
rezida in neintegrarea lor in procesele social economice,in lipsa analizei corelatiilor si
implicatiilor obiective ale creditului in contextul celorlalte categorii social-economice.Aceasta
afacut ca ele sa se mentina, in general, la nivelul de opinii.
8
Creditul ipotecar
Definiţie
Creditul imobiliar reprezinta orice tip de credit destinat
construirii,cumpararii,extinderii,reabilitarii sau consolidarii imobilelor cu destinatie locativa.
Prezentare generala
Creditul ipotecar in Romania a fost reglementat de Legea 190/1999 careia in timp i s-au
adus modificari si imbunatatiri.
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achizitie, renovare-reabilitare sau
construire de locuinte) persoanele fizice cetateni romani cu domiciliul in Romania sau persoane
juridice romane cu obiect de activitate specific (construire, reabilitare de locuinte). In cazul
persoanelor fizice, rata de credit (cuprinzand capital, adica suma de rambursat si dobanda) nu
trebuie sa depaseasca 35% din venitul net al solicitantului.
Garantiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca (un drept al creditorului de a-si
recupera creanta prin vanzarea imobilului, in caz de neplata, dupa 30 de zile de la scadenta si
printr-o procedura anume) asupra imobilului pentru care se acorda creditul si care trebuie sa
acopere în proportie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuintei pentru care se
9
acorda creditul si, dupa caz, creditorii mai pot solicita si alte garantii (garantii personale sau
giranti, asigurari de viata).
De asemenea, creditorii pot decide ca garantia sa acopere in proportie mai mare creditul
în functie de riscul asumat, adica avansul sau contributia solicitantului să fie mai mare sau rata
de credit sa reprezinte mai putin de 35% din venitul net al solicitantului.
Motivul pentru care o banca alege sa acorde credit ipotecar si sa se supuna diverselor
restrictii dictate de aceasta lege a creditului ipotecar este ca legea confera mai multe avantaje
institutiilor care acorda acest tip de credit standardizat intr-o oarecare masura, cum ar fi
posibilitatea emiterii in viitor de titluri ipotecare in baza portofoliilor de credite acordate. Acest
lucru inseamna ca, prin emiterea si vanzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piata de capital,
banca sau institutia financiara emitenta va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai
departe credite ipotecare. In viitor, aceasta solutie de refinantare pe piata secundara va fi singura
viabila pentru a accede la noi fonduri pe termen lung cand restul au fost "consumate" deja pe
credite.
Creditul ipotecar
Scopul acestui credit este cumpararea,construirea,reabilitarea,consolidarea si extinderea
imobilelor cu destinatie locativa.
Beneficiarii creditului ipotecar pot fi persoane fizice majore,cu domiciliul stabil in
Romania.Acestea sunt:
salariati angajati pe o perioada nedeterminata, cu vechime minima 2 ani;
salariati angajati pe o perioada determinata, cu vechime minima 2 ani. Pot fi beneficiari
numai salariatii institutiilor bugetare angajati pe functii care potrivit legii pot fi ocupate
numai pe perioada determinata.
persoane fizice care realizeaza venituri din activitati independente;
persoane fizice care au realizat venituri din dividende in ultimii 2 ani;
pensionari pentru limita de varsta.
Pentru a beneficia de creditul ipotecar mai trebuie indeplinite urmatoarele conditii:
10
a dai dovada ca realizezi venituri permanente de cel putin 2 ani
a faci dovada detinerii garantiei solicitate de banca
a nu inregistrezi datorii neachitate catre banca la data solicitarii creditului
Beneficiarii, la scadenta finala a creditului, nu trebuie sa aiba varsta mai mare de 65
de ani, in cazul barbatilor, sau de 60 de ani, in cazul femeilor.
Beneficiarul poate contracta un credit ipotecar in lei,euro sau dolari,in functie de
preferinte.Cursul de schimb utilizat pentru transformarea unei valute in alta valuta este
cursul BNR din ziua efectuarii transformarii.
La acordarea unui astfel de credit banca cere anumite garantii.Garantia de baza a
creditului ipotecar se constituie prin ipoteci si privilegii asupra imobilului-teren si
constructie-pentru care se acorda creditu in conformitate cu art.3-5 din Legea nr 190/19994
4 Art. 3 - Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se vor realiza de catre imprumutatori in baza unor norme interne de creditare aprobate de :
a. Consiliul de Administratie, in cazul bancilor, persoane juridice romane, inclusiv Casa de Economii si Consemnatiuni ;
b. organele statutare ale bancii, persoane juridice straine, in cazul sucursalelor bancilor straine ;
c. Consiliul National de Coordonare, in cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte.
Art. 4 - (1) In cadrul normelor interne de creditare ale imprumutatorilor vor fi stabilite, fara a fi limitative, urmatoarele elemente :
-organizarea activitatii de acordare, garantare si derulare a creditelor ipotecare ; -conditiile in care pot fi acordate creditele ipotecare , precumt : rata dobanzii, valoarea
maxima a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur imprumutat ;
-documentatia care trebuie sa insoteasca cererea de acordare a unui credit ipotecar. In acest scop, se vor intocmi modele ale cererilor de acordare a creditelor ipotecare, ale contractelor de credit, contractelor de garantie, declaratiilor si situatiilor prevazute la art. 7 ;
-competentele de aprobare a creditelor ipotecare, in functie de valoarea acestora.In acest scop, fiecare imprumutator va stabili valoarea de la care un credit ipotecar este considerat credit ipotecar de valoare mare ;
-indicatorii pe baza carora se evalueaza bonitatea solicitantilor de credite ipotecare si modul de calcul al acestora ;
-criteriile ce trebuie avute in vedere la evaluarea devizelor estimative si a imobilelor ce urmeaza a fi ipotecate.
(2) In cazul bancilor si al Casei de Economii si Consemnatiuni creditele ipotecare de valoare mare vor fi acordate cu avizul Comitetului de Risc, iar in cazul ANL aceste credite vor fi acordate cu avizul unui organ cu
11
privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.In completarea garantiei de
baza(imobilul care constituie obiectul finantarii) ,unele banci (de exemplu Banc Post)accepta
si depozite in lei sau valuta constituite la acea banca si garantii imobiliare altele decat cele
care constituie obiectul creditarii.
Pachetul de credit ipotecar include si asigurarea pentru bunurile aduse in garantia
creditului si poate contine si asigurarea de viata pentru imprumutat,pe toata perioada derularii
creditului,fara costuri suplimentare pentru imprumutant.Una din bancile care ofera acest
pachet este Banc Post.
Volumul creditului este determinat de :
capacitatea de rambursare a creditului si de plata a dobanzii
valoarea garantiei
numarul de ani de creditare
valoarea locuintei ce se cumpara,construieste,reaebiliteaza,consolideaza sai extinde
suma solicitata
Durata de timp intre data depunerii cererii de credit si eliberarea creditului depinde de
mai multi factori.In conformitate cu prevederile Legii 190/1999, intre data aprobarii cererii de
credit si data incheierii contractuluii de credit trebuie sa treaca un interval de timp de cel putin 10
zile.
Creditul (dar nu mai putin de 3.000 EUR sau echivalent in lei sau USD) se acorda in
functie de capacitatea de rambursare a solicitantului; se pot lua in calcul si veniturile
sotului/sotiei, in calitate de co-debitor si/sau ale parintilor/socrilor imprumutatului care locuiesc
si gospodaresc impreuna, in calitate de fidejusori. In calculul bugetului familial, banca ia in
considerare datoriile familiei catre terti si un venit minim (60 EURO pe membru de familie) care
trebuie sa ramana la dispozitia acesteia pentru acoperirea cheltuielilor curente.
Suma maxima care poate fi luata in cazul unui credit ipotecar este de 100.00000 EURO.
atributii similare Comitetului de Risc ce va fi infiintat in acest scop.
Art. 5 – Persoanele care isi desfasoara activitatea in cadrul compartimentelor cu atributii pe linia acordarii, garantarii si derularii creditelor ipotecare, precum si membrii Comitetelor de Risc si ai organului cu atributii similare prevazute la art. 4 alin. (2) trebuie sa aibe experienta de cel putin un an de zile in activitatea de creditare.
12
Documentele pe care trebuie sa le prezinti bancii in mementul cererii unui credit ipotecar
sunt:
Cerere de credit (formular pus la dispozitie de banca);
Copii ale actelor de identitate ale solicitantului si al sotului/sotiei;
Fisa clientului (formular pus la dispozitie de banca);
Copie a extrasului de cont cu surse proprii de finantare (unde este cazul);
Adeverinta(e) de salariu pentru solicitant si sot/sotie;
Documente care sa ateste obtinerea veniturilor, in functie de caz:
- Adeverinta de venit, decizia de impunere (numai persoane fizice autorizate si liber
profesionistii care nu sunt asociati si platesc impozit pe baza normelor de venit);
- Declaratia anuala de venit pentru liber profesionistii care isi desfasoara activitatea în cadrul
unei asociatii fara personalitate juridica;
- Declaratia de impozit pe venitul global (daca solicitantii realizeaza venituri din mai multe
surse);
- Adeverinta de repartizare a dividendelor eliberata de societatile comerciale, privind marimea
neta a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani;
- Ultimul talon de pensie;
-Copia cartii de munca sau copia filei din Registrul de evidenta al salariatilor certificata de catre
angajator;
- Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si in mod special a celor devenite exigibile cu tertii, la care se anexeaza copii ale unor documente cum sunt:a)contractede credit;b)contracte de leasing;c) contracte de cumparare in rate a unor bunuri de folosinta indelungata;d) copii ale altor angajamente de plata.
Societati de credit ipotecar
Pe piata romaneasca, pana de curand, oferta de credit imobiliar era acaparata de catre banci,
acestea fiind singurele care ofereau credite ipotecare. Recent, au aparut si ofertele primelor
13
societati de credit ipotecar.
Acestea sunt firme private, care au activitate limitata numai la piata creditului ipotecar si care
functioneaza ca societati de investitii in domeniul imobiliar. O astfel de societate de credit
ipotecar este o combinatie intre o banca - insa care poate acorda numai credite ipotecare - si o
societate de investitii ale carei investitii sunt limitate doar la piata imobiliara.
Aceste societati de credit ipotecar nu sunt sub autoritatea Bancii Nationale a Romaniei (BNR) si,
in consecinta, nu sunt limitate prin normele emise de catre aceasta, aducand in acest fel o serie de
avantaje pentru clienti, cum ar fi:
Aceste societati de credit ipotecar au o mai mare flexibilitate in analiza cererilor. Datorita acestei
flexibilitati, analiza dosarului este mai rapida decat la o banca, unde dureaza cateva saptamani.
La o societate de credit ipotecar analiza se face in cateva zile si este gratuita.
In acelasi timp, exista o mai mare flexibilitate in calculul veniturilor eligibile (se iau in calcul
toate veniturile constante ale familiei, nu numai ceea ce apare pe cartea de munca, ci si venituri
din prime, comisioane, diurne, colaborari, activitati independente, chirii, dividende etc.). Nu se
conditioneaza acordarea creditului de existenta unei case si a unui precontract, asa cum se
intampla in cazul creditului bancar ipotecar; analiza se face pe baza veniturilor familiei si se
aproba un credit maxim, dupa care clientul are la dispozitie 45 de zile pentru a-si gasi o locuinta.
In cazul creditelor pentru construirea de locuinte, calificarea clientului si aprobarea creditului
se fac inainte de inceperea lucrarilor, eliminandu-se astfel riscul de nefinalizare a constructiei din
lipsa de finantare.
Se accepta si lucrarile executate in regie proprie, in cazul creditelor pentru renovare si
construire de locuinta (astfel nu este impus un constructor/ antreprenor).
Contributia solicitantului nu trebuie blocata intr-un cont bancar; nici nu este obligatoriu sa
existe numerar la momentul analizei, avansul putand fi constituit din vanzarea viitoare a unui
bun mobil/imobil. Avansul este de minimum 20-25%.
Nu se solicita giranti.
Creditele se acorda pentru orice tip de achizitii imobiliare, pentru cumpararea de apartamente
noi sau vechi, case sau vile, sau pentru constructia acestora.
Dezavantajele creditelor de la o societate de credit ipotecar :
Termen scurt de creditare care este intre 5 si 15 ani, comparativ cu cel de la banca, unde se
poate ajunge pana la 25 de ani. Acest termen scurt face ca rata se fie mare.
14
In acelasi timp, dobanda este mai mare decat dobanda la un credit bancar, Dobanda variaza
intre 9,87% si 11,87% (in dolari), pe an.
Exista si un comision de 2,9% pentru credite mai mici de 10.000 de dolari, 1,9% pentru credite
mai mari de 10.000 euro.
Pentru platile in avans se percepe un comision de 1,9% din capitalul rambursat anticipat.
In caz de neplata la termen, exista o majorarea cu 2% a dobanzii contractuale, majorare
considerabil mai mare decat in cazul unui credit bancar.
Societati
In prezent, pe piata exista doua astfel de societati de credit ipotecar: Domenia Credit si
Imofinance, care impreuna au un fond de peste 12 milioane EUR.
Domenia Credit SA a pornit cu un capital social de trei milioane EUR, fiind finantata de Fondul
Romano-American pentru Investitii, care este actionar principal, asistenta tehnica fiind furnizata
de Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala. A atras un credit de sapte milioane de dolari
acordat de Raiffeisen Bank, garantat de Guvernul SUA, ajungand in prezent la un total de 10,5
milioane de dolari, si si-a propus sa atraga din finantari externe si mai multi bani si sa ajunga la
30 milioane de dolari numai pentru credite ipotecare, inclusiv prin emiterea de obligatiuni.
In timp, si Domenia Credit va cumpara portofolii de credite ipotecare, pe care le va transforma in
valori mobiliare tranzactionate pe piata, incercand sa dezvolte o piata secundara a creditului
ipotecar.
Domenia Credit SA a aprobat deja 250 de credite in valoare de 3,5 milioane de dolari. Creditele
acordate de aceasta societate au costuri medii in comparatie cu celelalte credite ipotecare in
dolari acordate de bancile comerciale.
Domenia Credit este nascuta dintr-un proiect pilot la Agentia Statelor Unite ale Americii pentru
Dezvoltare Internationala si este o sora mai mica a celebrei institutii americane Fannie Mae, care,
incepand din 1968, a ajutat peste 49 milioane de familii din Statele Unite sa-si cumpere o casa.
Fannie Mae este lider pe piata americana privind acordarea de credite ipotecare.
Domenia Credit are planuri mari de viitor. Carmen Retegan, directorul general al acestei
societati, este optimista privind dezvoltarea pietei romanesti de profil si considera ca piata se va
maturiza in cinci-zece ani, iar creditele ipotecare ar putea atinge o valoare de 10% din PIB.
Imofinance are fond de trei milioane EUR si va acorda credite ipotecare numai pentru locuintele
construite de propriul grup.
15
In acest moment, reprezentantii companiei cauta terenuri pentru demararea primelor trei proiecte
imobiliare proprii, care vor avea in total 300 de apartamente, cu preturi de 40.000-60.000 euro si
functioneaza doar in judetele Cluj, Arad, Sibiu si Baia Mare.
In afara de constructia de locuinte si creditele ipotecare, compania va lansa pe piata si un pachet
de leasing imobiliar pentru firmele care vor sa-si cumpere sau sa-si construiasca noi sedii si hale.
Prin infintarea acestor noi companii, romanii pot alege un alt mijloc de finantare in afara de cel
oferit de catre bancile comerciale destul de restrictive, dupa intrarea in vigoare din februarie a
noilor norme BNR de creditare.
Oferta bancilor in materie de credite ipotecare5
Commercial Bank of Greece (Romania) a lansat in luna octombrie 2002, produsul Credit
Ipotecar accesibil tuturor persoanelor fizice rezidente sau nerezidente cu varsta cuprinsa intre 25-
55 de ani care doresc sa achizitioneze o locuinta, un teren, sa construiasca o casa sau sa renoveze
locuinta actuala.
Solicitantul creditului poate fii angajat cu contract de munca pe perioada nedeterminata, cu o
vechime de minim doi ani la compania unde activeaza in prezent si un venit lunar net minim 200
USD; liber profesionist, operand de cel putin patru ani in domeniul de activitate respectiv; om de
afaceri, cu una sau mai multe companii private cu rezultate financiare pozitive in ultimii 3 ani si
cu dividende distribuite anual.
In cazul achizitionarii unui imobil finisat, banca va finanta pana la 70% din valoarea evaluata a
acestuia. In cazul achizitionarii unui teren banca poate finanta maxim 50% din valoarea evaluata,
in conditiile in care solicitantul va incepe construirea unei case in termen de 12 luni de la
achizitie. Banca va finanta maxim 50% din valoarea constructiei.
Creditele pentru achizitionarea unui imobil se acorda pe o perioada de maxim 10 ani iar pentru
renovarea sau modernizarea locuintei pe o perioada maxima de 5 ani si doua luni perioada de
gratie.
Garantiile acceptate de catre banca sunt: ipoteca pe imobilul cumparat, cesiunea politei de
asigurare a imobilului achizitionat sau altele convenite de catre banca. In cazul persoanelor 5 A se vedea si anexa 1
16
necasatorite este necesara o asigurare de viata sau un garant cu venituri fixe.
Compania de asigurari agreata de catre banca este OMNIASIG SA
Comisioanele bancii au valori minime:
30 USD - taxa de analiza a dosarului;
0.5% din valoarea sumei imprumutate, minim 100 USD comisionul de administrare al creditului,
care se va plati o singura data, la utilizarea sumei imprumutate.
Banca va solicita o evaluare a imobilului. Aceasta va fi intocmita de o companie agreata de catre
aceasta.
Solicitantilor nu li se impune cesionarea salariul/ venitul lunar, o limita minima a sumei ce poate
fi imprumutata, sau o perioada minima de creditare.
Nu sunt impuse de catre Banca restrictii referitoare la zona si amplasamentul apartamentului,
anul constructiei sau atlfel de coordonate si nu este obligatoriu ca solicitantul sa fie domiciliat
Bucuresti.
Commercial Bank of Greece (Romania) ofera posibilitatea clientilor sai de a opta intre doua
tipuri de dobanda: variabila si fixa. Dobanda variabila este LIBOR respectiv EURIBOR +7% , in
prezent aceasta valoare reprezinta 8,1% pt USD si 9,1% pt EUR. Dobanda fixa este 10% pentru
USD si 11% pentru EUR.
Timpul de procesare al cererilor este foarte scurt, pe baza unui set minim de documente funizat
de catre client.
Avantajele creditului ipotecar
Asigurarea imobilului care face obiectul creditului şi asigurarea de viaţă sunt încheiate de
bancă fără costuri suplimentare pentru împrumutat; plata primelor de asigurare se efectuează de
către bancă pe toată durata de creditare;
- Creditele ipotecare acordate de Banc Post pentru construcţie, extindere, consolidare sau
reabilitare de locuinţe au o serie de caracteristici semnificative. Astfel, pentru creditele acordate
în tranşe (pe parcursul a maximum 1 an de la încheierea contractului de credit) banca acordă o
perioadă de graţie până în luna următoare angajării ultimei tranşe. De asemenea, creditul se poate
acorda atât pentru lucrările realizate cu societăţi de construcţii, cât şi pentru cele realizate în regie
17
proprie;
- Creditul poate fi rambursat în avans, integral sau parţial;
- În completarea capacităţii de rambursare se pot lua în calcul veniturile soţului/soţiei şi/sau ale
părinţilor/socrilor împrumutatului care locuiesc şi gospodăresc împreună cu acesta;
- Aportul propriu al împrumutatului poate consta atât în disponibilităţi băneşti, cât şi în terenul
deţinut, clădirea existentă sau lucrările deja executate.
Nu necesita aport propriu al imprumutatului
Luarea in calcul si a altor venituri decat cele salariale
Creditul se poate rambursa si inainte de scadenta, integral sau partial, fara a se percepe
comisioane sau dobanzi suplimentare
Rapiditate in solutionarea cererii
Plata automata a ratei din contul curent
18
Anexa 1
BancaBANCA COMERCIALA ROMANA
Alpha Bank BRD- Societe Generale Volksbank
Durata creditarii
10 ani pentru cumpararea unei locuinte (lei si valuta) 6 luni - in cazul creditului Punte (lei) 5 ani pentru amenajari/reparatii (lei)
10 ani pentru cumpararea unei locuinte, 5 ani pentru renovare
15 ani pentru locuinte si 10 ani pentru case de vacanta
12 ani pentru achizitia si constructia de locuinte
Valoarea credituluimax.85% din valoarea contractului
max 70% din valoarea contractului
max 70% din valoarea contractului
max 70% din valoarea contractului
Suma maxima creditata
30.000 USD/EUR 50.000 USDNu exista, se calculeaza in functie de venitul persoanei
50.000 USD
Avansmin. 15% din valoarea contractului
min 30% din valoarea contractului
min 30% din valoarea contractului
min 30% din valoarea contractului
Dobanda
9% pe an la creditele in valuta - 10 ani 33% pe an la creditele in lei - 10 ani 37% pe an la creditele - 5 ani
11,5% pe an la creditele pe 5 ani si 12,5% pe an la creditele pe 10 ani
40-41% functie de perioada de creditare stabilita
12,5% pe an pentru USD, 12% pe an pentru EURO, 43% pe an pentru ROL
Comision de gestiune
0,5% din valoarea creditului la creditul in valuta 1% din valoarea creditului la creditul in lei 100.000 lei taxa analiza credit
20 USD test de eligibilitate si 100 USD taxa de administrare a creditului
0,3% din valoarea creditului, se plateste la acordarea creditului
0,5% pe an, calculat la soldul ramas al creditului
Rata lunara 1/2 din venitul net realizat numai de catre impumutat la creditul in valuta 1/2 din venitul net realizat de catre
max 50% din venitul net al persoanei( familiei)
max 50% din venitul net al persoanei( familiei)
max 50% din venitul net al persoanei( familiei)
19
imprumutat (sotul/ sotia) acestuia la creditele in lei
Rambursarea inainte de termen
Creditul poate fi rambursat inainte de scadenta pe baza unei cereri
Creditul poate fi rambursat inainte de scadenta, cu o taxa de 2% din suma ramasa de plata
Creditul poate fi rambursat si inainte de scadenta, integral ori partial, fara perceperea de comisioane sau dobanzi suplimentare
Creditul poate fi rambursat anticipat cu plata unui comision de 1% aplicat la valoarea platita in avans
Bibliografie:
1)Slavescu Victor,”Curs de moneda ,credit si schimb”,Editura Scrisul
romanesc,Cravoia 1932
2)Nechita C. Vasile,”Economie politica” vol. 1,Editura Porto Franco,Galati 1991
3)Constantin Kiritescu,”Moneda,mica enciclopedie”,Editura stiintifica si
enciclopedica,Bucuresti 1982
4)Dumitru C. Bontas,”Creditul bancar”,Editura Junimea 1982
5)Dr. Ilie Marinescu,”Pretul,moneda,creditul si dobanda”,Bucuresti 1987
6)www.clubafaceri.ro
7)www.bancpost.ro
8)www.121.ro
9)www.domenia.ro
10) http://users.pcnet.ro
20
21
