CONDOMINIOCONDOMINIO I LAVORI I LAVORI DIDI MANUTENZIONE MANUTENZIONE

STRAORDINARIASTRAORDINARIA Aspetti e Profili ProblematiciAspetti e Profili Problematici

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e

Immobiliari

CONVEGNOCONVEGNO

Spese straordinarie in condominio: la procedura di approvazione

e la ripartizione

relatore

avv. Gennaro Guidagennaro.guida@email.it

Le competenze dell’assemblea e dell’amministratore di condominio

Rientra nelle attribuzioni dell’assemblea di condominio decidere circa le opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale (v. art. 1135, n. 4, c.c.). (v. art. 1135, n. 4, c.c.).

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (v. (v.

art. 1135, comma 2art. 1135, comma 2°°, c.c.)., c.c.).

… il singolo condomino

Anche il singolo condominoil singolo condomino può sostenere spese straordinarie per le parti comuni dell'edificio condominiale ai sensi dell'art. 1134 c.c., senza preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, ma esclusivamente per opere che abbiano anch’esse carattere di urgenza: in assenza di tale requisito egli non ha infatti diritto ad alcun rimborso.

La procedura di approvazione

La norma: ai sensi dell’art. 1136, comma 4°, c.c.: «… le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entitnotevole entitàà devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma».La giurisprudenza: opera la distinzione tra riparazioni di notevole e di lieve entità (v. Cass. civ. Sez. II, 29/01/1999, n. 810).

Distinzioni

1.1. Manutenzione straordinaria di Manutenzione straordinaria di ““lieve entitlieve entità”à”:: per le manutenzioni straordinarie di lieve entità economica l’assemblea può deliberare con una maggioranza di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio.

2.2. Manutenzione straordinaria di Manutenzione straordinaria di ““notevole entitnotevole entità”à”:: per quelle manutenzioni straordinaria di notevole entità economica l’assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/2 del valore millesimale del condominio (v. (v. art. 1136, comma 4art. 1136, comma 4°°, c.c.)., c.c.).

Stabilire l’entità della manutenzione

L'individuazione della notevole entità della manutenzione straordinaria deve essere effettuata tenendo conto della proporzionalitproporzionalitàà della spesadella spesa inerente all'intervento rispetto al valore complessivo dell'immobile condominiale.

La nomina del tecnico

La delibera dell’assemblea per il conferimento dell’incarico ad un tecnico per la progettazione e la direzione dei lavori di manutenzione straordinaria deve essere adottata con le stesse maggioranze previste per la decisione del condominio di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria.Opera, quindi, anche per questa delibera la distinzione tra interventi di lieve e notevole entità.

Spese straordinarie ed innovazioni

Anche le innovazioni (v. art. 1120, comma 1(v. art. 1120, comma 1°°, , c.c.) c.c.) dirette al miglioramento o all'uso piùcomodo o al maggior rendimento delle cose comuni possono essere classificate come spese straordinarie. Tuttavia esse devono essere deliberate ed approvate dalla maggioranza dei partecipanti al condominio (la metà + 1) che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio(666, 67/1000) (v. art. 1136, comma 5(v. art. 1136, comma 5°°, c.c.)., c.c.).

… segue l’art. 1121 c.c.

Qualora l'innovazione importi una una spesa molto gravosaspesa molto gravosa o abbia o abbia carattere voluttuariocarattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificioall'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non èconsentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Sul riparto delle spese straordinarie

Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese. Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese. 1. 1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento

delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale in misura proporzionale al valore della proprietal valore della proprietàà di ciascunodi ciascuno, salvo diversa convenzione.2. 2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura

diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno in proporzione dell'uso che ciascuno può farnepuò farne.3. 3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o

impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di a carico del gruppo di condomini che ne trae utilitcondomini che ne trae utilitàà.

segue …

ll’’articolo 1123 del codice civilearticolo 1123 del codice civile sulla ripartizione delle spese per i beni condominiali – diversamente da quanto in generale stabilito dal precedente articolo 1104 in tema di comunione – operaopera una vera e propria una vera e propria graduazione dei criteri di graduazione dei criteri di imputazione dei costi di imputazione dei costi di gestione del patrimonio gestione del patrimonio condominialecondominiale, prescindendo in due casi su tre dal diritto di proprietà di ciascuno.

Il criterio della proprietà, il primo comma dell’art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimentodelle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizinell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura in misura proporzionale al valore della proprietproporzionale al valore della proprietàà di ciascunodi ciascuno, salvo diversa convenzione.

1° criterio di ripartizione – generalemisura proporzionale alla proprietmisura proporzionale alla proprietàà di ciascunodi ciascuno: si riferisce alla proprietà delle singole unità immobiliari e non alle possibili quote di ciascuno sulla proprietà condominiale (una nuova interpretazione).

Il criterio dell’uso, il secondo comma dell’art. 1123 c.c.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che in proporzione dell'uso che ciascuno può farneciascuno può farne.

2° criterio di ripartizione – alternativoin proporzione dell'uso che ciascuno può farnein proporzione dell'uso che ciascuno può farne: si riferisce all’uso diverso che ogni condomino ha di alcuni beni e servizi condominiali, che appunto si prestano ad un uso differenziato come l’impianto di riscaldamento, l’ascensore ed il portierato.

Il criterio dell’utilità, il terzo comma dell’art. 1123 c.c.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spesespese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di a carico del gruppo di condomini che ne trae utilitcondomini che ne trae utilitàà.

3° criterio di ripartizione – alternativoa carico del gruppo dei condomini che ne trae utilita carico del gruppo dei condomini che ne trae utilitàà: il legislatore dispone dei concetti di “gruppo” e di “utilità” per far sì che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni siano sostenuti solo da parte di coloro che ne traggono un effettivo vantaggio per l’esistenza del c.d. “rapporto di accessorietà” tra proprietà collettiva e proprietà esclusiva.

La diversa convenzione

La diversa convenzione può essere contenuta: nel regolamento contrattuale, quindi, adottato dal costruttore; in una delibera dell’assemblea di condominio.

…segue

La disciplina codicistica di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni èderogabile mediante deliberazionedeliberazione, unanimemente approvata unanimemente approvata da tutti i condominida tutti i condomini, pena la radicale nullità se mancasse la totalità dei consensi.

… la forma

La «diversa convenzione»non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti comportamenti univocamente concludentiunivocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese.

… l’esenzione totaleL’art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima deve ritenersi legittima non solo una convenzione una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda che preveda ll’’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dalldall’’obbligo di partecipare alle speseobbligo di partecipare alle spese medesime; in tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l’esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.

… la diversa convenzione

L’eventuale deroga ai criteri legali di ripartizione non non può avere alcuna effettiva incidenza sullapuò avere alcuna effettiva incidenza sulladisposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c.(assembleaassemblea), ovvero su quella dell’art. 69 disp. att. c.c. (quote di proprietquote di proprietàà condominialecondominiale), in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.

La ripartizione delle spese per le scale e per l’ascensore

Relatoreavv. Gennaro Guida

La normaArt. 1124 c.c. Art. 1124 c.c. Manutenzione e ricostruzione delle scale Manutenzione e ricostruzione delle scale 1. Le scale sono mantenute e ricostruite dai

proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valorevalore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezzaaltezza di ciascun piano dal suolo (att. c. 68 ss.).2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

…spese delle scale – 1ª metའdelle spesein ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano. Il concetto di valore si riferisce al valore proporzionale della proprietà di ciascuno sancito dal 1° comma dell’art. 1123 c.c.

…spese delle scale – 2ª metའdelle spesein misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.Ovviamente man mano che si sale il valore aumenta, perché c’è un maggiore uso del bene condominiale (v. art. 1123, comma 2° c.c.)

…2° comma dell’art. 1124 c.c.Al fine del concorso nella 2ª metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore del in ragione del valore del pianopiano (v. art. 1123, comma1° c.c.), si considerano come piani …

le cantinei palchi morti le soffitte le camere a tetto i lastrici solari, qualora non siano di qualora non siano di proprietproprietàà comunecomune.

giurisprudenza in tema di scale … cass. sez. II 10 luglio 2007 n. 15444

Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particoprivo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di lare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con acquello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso cesso alla stradaalla strada). (Rigetta, App. Napoli, 23 Gennaio 2004)

… le spese dell’ascensore

la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) èapplicabile per analogia ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente.

… segue … cass. sez. II, 25 marzo 2004 n. 5975

… nell’ipotesi, invece, d’installazione ex novoinstallazione ex novo, dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).

La ripartizione delle spese dei solai e dei lastrici solari

Relatoreavv. Gennaro Guida

I solai: la normaArt. 1125 c.c. Art. 1125 c.c. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. volte e dei solai. 1. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

… la ripartizionestrutturastruttura completa a carico del proprietario del piano di sopra e di quello del piano inferiore al 50%;pavimentopavimento per intero a carico del proprietario del piano di sopra;intonaco e tinteggiaturaintonaco e tinteggiaturaa carico del proprietario del piano inferiore.

… varietà di solai

… le volte

Le coperture degli edificicoperture pianecoperture piane

lastrici solari non calpestabili; i lastrici solari pedonabili di uso condominiale;i lastrici solari pedonabili di uso esclusivo.

… seguecoperture inclinatecoperture inclinate

tetti a due falde;tetti a falda unica;tetti a padiglione;tetti a mansarda.

I lastrici solari: la normaArt. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo. Art. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo. 1. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi

non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

… la ripartizione1/3 della spesaa carico di quelli che ne hanno l'uso esclusivo

2/3 della spesaa carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (v. art. 1123, comma 2°, c.c.).

Criterio di riparto per i tettiLe norme di riferimento del codice civile per stabilire i criteri di riparto delle spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle coperture a tetto di un edificio in condominio sono contenute negli articoli 1123 e 1126, senza tuttavia riscontrare una disciplina specifica.

… tetto a struttura unicanon può ammettersi una ripartizione delle spese per zone di un medesimo tetto, ovvero di una copertura formata da un’unica struttura posta sullo stesso livello (cass. 6 luglio 1973 n. 1923);

... tetto con diverse struttureIn questi casi si applica in via analogica l’espressione dell’art. 1126 c.c. secondo cui alla spesa di manutenzione delle coperture partecipano ““tutti i condomini tutti i condomini delldell’’edificio o della parte di edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare questo a cui il lastrico solare serveserve””, che si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il tetto non sia sovrapposto.

… tetto su edificio separato In questo caso i tetti dei diversi corpi di fabbrica sono strutture condominiali destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio di ripartizione è quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa (Cass. civ. Sez. II, 13/07/1996, n. 6359).

… la ripartizione dei danni

Cass., sez. un., 29-04-1997, n. 3672.Dei danni cagionati allDei danni cagionati all’’appartamento sottostante da appartamento sottostante da infiltrazioni dinfiltrazioni d’’acqua provenienti dal lastrico solare di acqua provenienti dal lastrico solare di edificio condominialeedificio condominiale, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondonorispondono, in quanto inadempienti alle obbligazioni propter rem concernenti la conservazione della cosa comune, i condomini ai quali il lastrico i condomini ai quali il lastrico solare serve da coperturasolare serve da copertura, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà ovvero, ovvero, nel caso di lastrico in proprietnel caso di lastrico in proprietàà superficiaria o in uso superficiaria o in uso esclusivo ad uno dei condomini, insieme a esclusivo ad uno dei condomini, insieme a questquest’’ultimo, secondo le proporzioni stabilite dallultimo, secondo le proporzioni stabilite dall’’art. art. 1126 c.c.1126 c.c.

… e se c’è una sentenza di condanna e l’amministratore sbaglia il riparto di spesa?

Cass., sez. II, 12-02-2001, n. 1959.Nel caso in cui vi sia stata una sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio (c.d. condominio parziale), non non èè preclusa al singolo preclusa al singolo condomino lcondomino l’’azione diretta allazione diretta all’’accertamento in suo accertamento in suo favore delle condizioni di cui allfavore delle condizioni di cui all’’art. 1123, 2art. 1123, 2ºº e 3e 3ºº comma, c.c. ai fini dellcomma, c.c. ai fini dell’’applicazione del criterio ivi applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominiosentenza di condanna del condominio.

La ripartizione delle spese dei balconi

Relatoreavv. Gennaro Guida

I balconi o prospetti: nozione

Rappresentano elementi accidentali della facciata di un edificio, posti a servizio esclusivo delle proprietà individuali dei singoli condomini, al fine di dare più aria e luce agli appartamenti destinati a civile abitazione.

Elementi strutturali del balcone

Le seguenti parti che costituiscono il balcone sono di proprietà individuale.1) ringhiera2) pavimento 3) massetto di sottofondo 4) guaina impermeabile5) soletta in c.a. 6) altre strutture portanti7) rivestimento del cielino (intonaci tinteggiature ed altro)

… segue

8) il vano d’accesso9) la cornice10) i gangheri11) le ricorrenze11) gli infissi e le imposte

Tutti questi elementi sono da considerarsi di utilità e di uso esclusivi del proprietario dell’appartamento del quale il balcone è pertinenza.

… elementi di decoro

Secondo un consolidato orientamento dei Giudici ogni elemento che costituisce un balcone, qualora concorra a formare il pregio e lo stile dell’edificio diventa bene comune e parte integrante del c.d. “decoro architettonico”.È il caso ricorrente dei frontalinifrontalini o delle balaustrebalaustre.

Balconi aggettanti

I balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in appartengono in via esclusiva al proprietariovia esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

… le spese straordinarie

Sono pertinenza esclusiva dell’appartamento a cui danno aria e luce, e pertanto a carico del proprietario cadranno le spese relative dell’intero sporto e della ringhiera. Il frontalino a carico del condominio.

Balconi incassati

… invece, nel caso in cui sono balconi balconi che hanno anche una funzione di sostegno per la struttura sovrastante, non totalmente aggettanti, bensì incassatiincassati, si può affermare che al proprietario dell’appartamento apparterrà il pavimento del proprio balcone ed il soffitto di quello sovrastante.

… le spese di manutenzione

Avendo essi anche una funzione di copertura funzione di copertura del balcone sottostantedel balcone sottostante, in applicazione dell’art. 1125 c.c. le spese dello sporto sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il frontalino a carico del condominio.

… segue

A carico di chi calpesta:A carico di chi calpesta:50% della soletta in c.a., della guaina e del massetto delle pendenzericorrenze in marmopavimentoringhiera

A carico di chi si copre:A carico di chi si copre:50% della soletta in c.a., della guaina e del massetto delle pendenzeintonacotinteggiatura

I balconi decorativiMa vi possono essere anche altri parti del balcone che contribuiscono in maniera sostanziale a formare il decoro di un edificioRicorre ad es. negli edifici del ‘600 lo sporto in pietra scolpita.

... Il caso delle ringhiere

Anche le ringhiere possono essere state realizzate in maniera da avere un particolare pregio architettonico, diventando così un elemento caratterizzante ed integrante della facciata.

… altri elementi decorativiVi è poi il caso delle cornici di balconi che fanno parte integrate della facciata e devono pertanto definirsi condominiali.

… segue… con un tocco di romanticismo possiamo anche ricordare esempi di balconi che oltre ad avere un valore architettonico notevole, hanno anche un valore storico e, pertanto, sono diventati patrimoniopatrimonio non comune, ma delldell’’intera umanitintera umanitàà.

… è chiaro che …in questi casi la proprietà individuale al massimo potrà essere il rivestimento del calpestio (pavimento) e l’infisso;tutti gli altri elementi costitutivi o costruttivi del balcone sono condominiali.

Balconi decorativiLe spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti gli elementi del balcone decorativo, che arricchiscono la facciata del condominio e contribuiscono a dare pregio al decoro architettonico dell’edificio, sono da porsi a carico di tutti i condomini in misura millesimale (tab. A).

I balconi nell’appaltoPoiché né l’assemblea condominiale, né tanto meno l’amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive, il contratto dil contratto d’’appalto per i appalto per i lavori di manutenzione delllavori di manutenzione dell’’edificio condominiale voluto edificio condominiale voluto dalldall’’assemblea e posto in essere dallassemblea e posto in essere dall’’amministratore non amministratore non può mai contenere opere coinvolgenti le unitpuò mai contenere opere coinvolgenti le unitàà immobiliari immobiliari appartenenti ai singoli condominiappartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti); ne consegue che il condominio è legittimato a commettere l’appalto e ad adempiere le relative obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni ex art. 1117 c.c. (v. T. Nocera Inferiore, 31-01- 2005)

La responsabilità per danniIl condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti corrispondenti (Cass., sez. II, 29-11-2004, n. 22370)

Le finestre o veduteLe spese per la manutenzione delle finestre seguono gli stessi principi esposti per i balconi eccezion fatta per lo sporto, che chiaramente è assente.Gli eventuali elementi decorativi esterni sono condominiali, così le relative spese.