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CONSEJERIA DE FOMENTO, VIVIENDA, ORDENACION del TERRITORIO y TURISMO.
( JUNTA DE EXTREMADURA ) DICIEMBRE 2.012..
YACIMIENTO ARQUEOLOGICO en TORRERO.
POZO de ROMERO.
MOLINO RANGEL.
Necrópolis Visigoda
Ruinas Arabes
III. MEMORIA JUSTIFICATIVA
““FFAASSEE ddee IINNFFOORRMMAACCIIOONN yy AAVVAANNCCEE ddeell PPLLAANN GGEENNEERRAALL MMUUNNIICCIIPPAALL ddee MMAAGGUUIILLLLAA ((BBAADDAAJJOOZZ))..””
FASE DE INFORMACIÓN Y AVANCE DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA.
MEMORIA JUSTIFICATIVA
FASE DE INFORMACIÓN Y AVANCE DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA.
MEMORIA JUSTIFICATIVA.
INDICE 1. Conclusiones del análisis realizado sobre el TM.
1.1. Resumen de la problemática urbanística detectada en el TM. a. Definición del SNU atendiendo tanto a la normativa supramunicipal de aplicación, como al SNUP establecido por el planeamiento vigente. b. Señalamiento de los aspectos relevantes de la situación actual del medio. c. Definición del NU, diferenciando entre SUC/SUNC atendiendo al carácter reglado de dicha distinción. d. Señalamiento de las zonas de crecimiento del NU.
1.2. Objetivos específicos de Planeamiento. 2. Descripción de la propuesta de ordenación.
2.1. Propuesta de ordenación. Indicando: a. Alternativas consideradas. b. Desarrollo previsto para el PGM. c. Efectos ambientales previsibles. d. Actuaciones con incidencia territorial.
2.2. Relación con respecto a normativas concurrentes. a. Determinaciones generadas por aplicación de normativa de carácter supramunicipal. b. Determinaciones asumidas del planeamiento previo. c. Previsiones descartadas con respecto al planeamiento previo.
2.3. Clasificación del SNU. 2.4. Clasificación del suelo correspondiente al NU.
3. Cuantificación de la Ordenación propuesta.
3.1. Relación entre SNUC/SNUP/total del TM. 3.2. Relación entre NU actual y NU propuesto, distinguiendo entre SUC, SUNC, SUB. Viabilidad de redacción según DA3ª. 3.3. Capacidad residencial del crecimiento propuesto. 3.4. Capacidad industrial/terciaria del crecimiento propuesto.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
3.
1. CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS REALIZADO SOBRE EL TM.
1.1. Resumen de la problemática urbanística detectada en el TM.
a. Definición del SNU atendiendo tanto a la normativa supramunicipal
de aplicación, como al SNUP establecido por el planeamiento vigente.
Las vigentes NN.SS. establecen, conforme ya se recoge pormenorizadamente en el
punto 2.3 de Memoria Informativa dentro del Suelo No Urbanizable la distinción entre
éste (llamado así genéricamente) y cuatro categorías de S.N.U. Especialmente
Protegido, que denomina como:
1.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de la
vegetación de Ribera del Rio Matachel y subsidiarios mas importantes.
2.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de
las Dehesas de encinas de aprovechamiento silvopastoril y cinegético.
3.- Suelo No Urbanizable protegido para la conservación de matorral
degradado y áreas de pastizal procedentes de la regresión de los encinares.
4.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de
las zonas de aprovechamiento agrícola.
Por otra parte no existen determinaciones de figura de planeamiento alguna de
ámbito superior que afecten al término (el Plan Territorial de la Campiña Sur esta
actualmente en fase de redacción).
Además de las determinaciones urbanísticas, hay que considerar para en el correcto
entendimiento de la situación actual del Termino Municipal las afecciones que sobre
el mismo tienen las demás legislaciones sectoriales, y la mejor información hoy
disponible, sobre el mismo, respeto al momento de redacción del planeamiento
actualmente vigente.
Existen suelos en el Termino Municipal de Maguilla. con protecciones de tipo
ambiental con respecto a los cauces fluviales, y vías pecuarias; protecciones del
medio natural, con su pertenencia puntual a distintas figuras (ZEPA; LIC; REMPEX,
....); de protección cultural con elementos presumiblemente incluidos en Carta
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
4.
Arqueológica o Inventarios oficiales de la Junta de Extremadura; y distintos suelos
afectados por legislaciones sectoriales de protección de carreteras, infraestructuras,
…
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
5.
b. Señalamiento de los aspectos relevantes de la situación actual del medio.
Con la profundidad del examen actual, no se detectan grandes problemas y
deterioros en lo que atañe al Termino Municipal, siendo claramente observables
determinadas situaciones relevantes en lo que respecta al casco que deberían
analizarse y corregirse con el nuevo planeamiento.
TERRITORIO MUNICIPAL.
Del análisis de los datos que sobre el territorio municipal de Maguilla se exponen en
la Memoria Informativa, pueden extraerse algunas conclusiones sobre los principales
factores que inciden en el territorio desde el punto de vista urbanístico, así como
sobre la identificación de los que pueden llegar a convertirse en problemáticos. La
respuesta a dichos problemas ha de ser un objetivo que marque los criterios de
elaboración de este Plan General.
De un modo genérico las situaciones y factores que se identifican como generadores
de conflictos son los siguientes:
- Posibles deterioros puntuales del medio físico, y en consecuencia situación
de posible riesgo para los cauces y manantiales de aguas, en aquellos
lugares en los que se realicen vertidos sólidos o líquidos, efectuados sin
ningún tipo de control, tales como las escombreras o vertederos existentes en
algunas zonas de la periferia del núcleo, o los puntos de vertido de las redes
de saneamiento de construcciones en diseminado y fundamentalmente del
núcleo urbano. Esta última circunstancia (en lo que respecta al casco urbano)
a quedado recientemente solventada mediante la ejecución de la E.D.A.R. de
Maguilla.
-. Ausencia de protección normativa actualizada del SNU en las vigentes
NN.SS. con respecto a los valores objetivos que la legislación actual
contempla a los efectos y con recogida expresa de las protecciones que
atienden a la normativa supramunicipal de actual aplicación.
-. Ausencia de un Catalogo en las vigentes NN.SS. que recoja en la totalidad
del T.M. todos los elementos que acreditan su necesidad de inclusión en el
mismo.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
6.
- La necesidad de recursos hídricos para el abastecimiento de las posibles
nuevas ampliaciones generadoras de demanda.
- Existencia de un cierto número de edificaciones e instalaciones fuera de
ordenación situadas tanto en el casco urbano como en el termino, tal es el
caso de alguna instalación agropecuaria.
- Relativo a un posible incremento de la construcción clandestina e ilegal de
viviendas secundarias en determinadas zonas del término.
- La eliminación descontrolada de residuos sólidos, la necesaria depuración y
vertido de aguas residuales. Circunstancia hoy ya correctamente solventada
en lo que respecta al casco urbano.
- La necesidad de salvaguarda de singularidades del medio natural y del
patrimonio histórico-cultural, la perdida de la Olmeda de los Basilisos, es un
antecedente a evitar que pueda repetirse.
- La prevención frente a agentes polucionantes y contaminantes de cualquier
tipo que pudieran llegar a producirse.
NÚCLEO URBANO
Los principales problemas urbanísticos que inciden sobre el núcleo urbano del
municipio de Maguilla pueden concretarse en diferentes aspectos genéricos
desglosados según el área a que afectan. Según puede deducirse de la Memoria de la Información, el centro histórico del
casco de Maguilla carece de un elevado valor patrimonial. No obstante,
precisamente por esta razón, la protección de este patrimonio y como parte del
mismo de la morfología urbana que lo define, se convierte en objetivo primordial de
la ordenación urbanística de la zona, que además deberá resolver los problemas
que en la actualidad se derivan de las situaciones que a continuación se expresan:
- Una delimitación (en las NN.SS.) de Suelo Urbano carente de diferenciación
entre consolidado y no consolidado. Esto conlleva una total ausencia de
delimitación de Unidades de Actuación que reglen la necesaria gestión del
suelo urbano que no cumple aun las exigencias del Artículo 9.1. de la
LSOTEX.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
7.
- Existencia de bastantes iniciativas urbanísticas (generalmente de promoción
municipal) que se suceden sin que la anterior haya quedado resuelta y
colmatada en su concreción final edificatoria, lo que abre nuevos frentes de
gestión sin cerrar los anteriores, dando como resultado un cierto exceso de
suelo urbano disponible (por otra parte todo él hoy calificado como
consolidado) y una perdida de eficacia de los siempre aquilatados recursos
disponibles.
- Ausencia de distinción zonal dentro del suelo urbano consolidado residencial
que permita distinguir entre casco histórico y áreas de ensanche. Así se
detectan deficiencias puntuales de una efectiva y adecuada zonificación del
suelo que ordene la implantación en el núcleo de los distintos usos y
tipologías. Como consecuencia, éstos se han podido ir produciendo de un
modo aleatorio y escasamente controlado, dando origen en algunos casos a
conflictos entre los mismos, y resultando puntualmente una imagen
desordenada.
- Relativo e incipiente proceso de alteración tipológica, consistente en la
habilitación, ampliación o nueva construcción de doblados, que aunque de
modo no muy generalizado, conduce a una degradación ambiental de los
espacios urbanos de mayor interés.
- Posible insuficiencia de los instrumentos de protección para la edificación o
conjuntos edificatorios de interés histórico o ambiental. Esta se corroborará
con mayor precisión cuando se disponga de la información correspondiente a
los Inventarios de Bienes Inmuebles y Arquitectura Vernácula de la Junta de
Extremadura.
- Existencia puntual de edificaciones deshabitadas o con ocupación temporal
en cierto número, consecuencia del descenso de población experimentado
durante las décadas de los sesenta, setenta y ochenta.
- Impactos de índole estética producidos tanto por la utilización de
revestimientos ajenos a los materiales tradicionales de la población, como
revocos “monocapa”, ladrillo visto,. etc., como por la presencia de tendidos y
conducciones eléctricas y telefónicas aéreas o grapeadas a las fachadas.
- Degradación de los bordes que pueden provocar la aparición de
edificaciones marginales. Así en algunas zonas se puede producirse un cierto
crecimiento desagregado en relación con el casco histórico.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
8.
- Posibles deficiencias infraestructurales y de equipamiento comunitario en las
incipientes nuevas calles residenciales e industriales, que deben pasar a
incluirse en nuevas Unidades de Actuación Urbanizadora (y Sectores de
Suelo Urbanizable) para controlar así su desarrollo reglado.
- Desorden volumétrico de la edificación en las manzanas que presentan
diferencias de rasantes más acusadas, provocando la aparición de las
traseras de la edificación principal en las fachadas de las calles más bajas.
Este fenómeno, conduce a un abigarramiento de escasa calidad visual en la
imagen del núcleo desde sus inmediaciones.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
9.
c. Definición del NU, diferenciando entre SUC/SUNC atendiendo al carácter reglado de dicha distinción.
En la actual definición normativa del Núcleo Urbano sólo se diferencia entre Suelo
Urbano Consolidado y Suelo Urbanizable (dos Sectores, uno de uso residencial y
otro industrial).
Por otra parte, ya en el punto 3.5.b. de la Memoria Informativa se recogían
pormenorizadamente la localización de suelos urbanos carentes de alguna
infraestructura de las previstas en Art. 9.1.a LSOTEX. y en su mayor parte, no
obstante, actualmente clasificados como Suelo Urbano Consolidado desde la
primigenia redacción de las vigentes NN.SS.
Estas se recogían expresamente en un esquema gráfico adjunto que por su claridad
expositiva se reitera a continuación en el presente punto:
Localización de suelos urbanos carentes de alguna infraestructura.
Areas "solares" No Dotados.
INFRAESTRUCTURASSUELOS CARENTES
S.U. NN.SS.S.Urb. NN.SS.
Tramos Viarios Inconclusos.(Propiedades Municipales).
(Propiedades Municipales).
S.U. previsto en Avance.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
10.
En el actual SUC se distinguen entre TRES casuísticas diferenciadas para la
detección de suelos carentes de alguna infraestructura:
A.- Áreas urbanas de cierta entidad, con viales planeados y aun no
ejecutados, que necesitan de la realización de los mismos para que
determinadas parcelas adquiriesen la condición efectiva y legal de solar y por
tanto puedan ser edificables; que dada su titularidad privada, lo elevado de los
costos de sus obras pendientes que hacen poco rentable su desarrollo, su
menos ventajosa localización respecto a la dinámica edilicia del municipio y
su antigüedad en la calificación de suelo urbano sin que se hayan
desarrollado, se antojan de incierto futuro. Se distinguen en el gráfico anterior
por diferencia entre la delimitación del actual Suelo Urbano normativo vigente
y el propuesto por este Avance de Plan General, que en consonancia con lo
anterior propone su desclasificación como urbanos.
B.- Tramos viarios de menor entidad ya con titularidad pública., no ejecutados
o aun inconclusos, que quedan pendientes de dotarse de determinadas
infraestructuras pero, que esto no es requisito imprescindible para la
adquisición de la condición de solar por parte de las parcelas de su entorno
inmediato, que ya tienen esa condición objetiva e incluso en buena parte
están ya edificadas. En el anterior gráfico se recogen expresamente con su
señalización específica como: “Tramos viarios inconclusos”.
El avance del P.G. recoge la regularización de estas situaciones mediante su
consideración como Actuaciones Puntual Aisladas a realizar mediante O.P.O.
C.- Áreas urbanas de titularidad pública y cierta entidad con viales planeados
y aun no ejecutados en su totalidad, que necesitan de la realización de los
mismos para que determinadas parcelas (también municipales) adquieran la
condición efectiva y legal de solar y por tanto puedan ser edificables. En el
anterior gráfico se recogen expresamente con su señalización específica
como: “Áreas, solares No dotados”. El avance del P.G. recoge la
regularización de estas situaciones mediante su consideración como
Unidades de Actuaciones a realizar mediante O.P.O.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
11.
Se da la circunstancia de que tanto en la casuística definida en la anterior letra “B”
como en la “C” las obras de urbanización pendientes recaen en las obligaciones de
la administración municipal, dado que queda obligada a asumir esta carga tanto por
ser la propietaria casi total de los terrenos que han de beneficiarse de dicha
urbanización, como por compromisos adquiridos al respecto.
Es necesario también reseñar la existencia, como realidad física de hecho, de
algunos tramos viarios (ya localizados expresamente en el punto correspondiente de
la Memoria Informativa) que no existen en el planeamiento, es decir no planificados
y ya ejecutados por iniciativa municipal. Solucionar la existencia normativa de los
mismos es asunto pendiente para el Avance.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
12.
d. Señalamiento de las zonas de crecimiento del NU.
Las zonas de crecimiento efectivo del núcleo urbano en los últimos tiempos se
corresponden con áreas parcialmente incluidas en la letra “C” del anterior punto,
cuestión lógica por tratarse de las zonas de menor y más reciente consolidación del
actual Núcleo Urbano. Existen tres principales zonas de ocupación más reciente,
que además siguen siendo las de mayor dinámica edificatoria en el actual momento:
1.- Zona central casco con extensión hacia su límite sur en la que se ido
colmatando un gran vacío urbano que quedaba hacia el interior de la Avda. de
Extremadura, Calle San Isidro Bajo y Calle Castilla hasta la calle Cerro del
Siglo. Se le ha asignado un Uso Residencial y se ha cerrado su margen sur
con la reciente creación de la fachada exterior de la Calle Cerro del Siglo. Es
la zona con mayor dinámica edilicia de uso residencial dentro del casco.
2.-Área del extremo suroeste del casco, también propiedad municipal y
calificada como Urbano Consolidado desde la redacción originaria de las
vigentes NN.SS. Con idéntico uso residencial y de Espacios Libres y Zonas
Verdes, fue objeto de una Modificación de iniciativa municipal (Mod-6)
publicada en Octubre de 2010, para la apertura de un nuevo vial. 3.- Zona noroeste, ocupada por el “polígono industrial” y objeto tanto de
recientes obras de urbanización como de TRES iniciativas urbanísticas (todas
de iniciativa municipal y ya aprobadas) que han dado como fruto la
aprobación de DOS Estudios de Detalle que culminan la ordenación Detallada
de la zona en Suelo Urbano y una Modificación la Mod-9 (publicada en Junio
2011) que crea un nuevo Sector de Suelo Urbanizable, el SUB-2 de uso
Industrial.
Por otra parte existen en la actualidad otros ámbitos no desarrollados aun
(localizados en los límites sur de las Zona 1 y 3 antes descritas) y en que se
corresponden con las zonas de crecimiento ya planificadas del actual Núcleo
Urbano. Se trata de DOS ámbitos territoriales con actual clasificación de Suelo
Urbanizable y que como tal se localizan en el grafico de la anterior letra c del
presente punto:
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
13.
* Sector SUB-1 (Uso residencial), recientemente creado por iniciativa
municipal (mediante Modificación Puntual nº 7 publicada su aprobación en
Junio de 2011) y situado sobre propiedades municipales.
* Sector SUB-2 (Uso Industrial), también creado recientemente por iniciativa
municipal sobre terrenos de su propiedad (mediante Modificación Puntual nº 9
publicada su aprobación en Junio de 2011). Junto a este Sector existe la
voluntad municipal de crear uno nuevo capaz de regularizar actividades ya
existentes en la zona.
La viabilidad del desarrollo de estos ámbitos se antoja posible en base a que se
corresponden con dos iniciativas municipales, sobre terrenos de su propiedad, y de
reciente tramitación mediante Modificaciones Puntuales aprobadas por la CUOTEX
en 2011.
Por otra parte aun no desarrollados totalmente aunque como el resto del casco en
actual suelo urbano consolidado normativo, existen normativamente dos Estudios de
Detalle localizados en el polígono industrial y aprobados recientemente en el
presente 2012, que por idénticos motivos a los antes citados se consideran
igualmente viables en su desarrollo futuro.
En ambos casos todas las obligaciones son municipales.
También hay que reseñar en este punto la existencia de dos zonas (recogidas en la
casuística de la letra “A” de l anterior punto) normativamente planificadas desde la
primigenia redacción de las NN.SS. y que al ser de titularidad privada, localizarse en
peores ubicaciones y disponer de escaso aprovechamiento se antojan de difícil
desarrollo futuro. Estas son:
• Área al noreste de la calle Travesía de Mesoneros, en las inmediaciones
de los depósitos de Abastecimiento.
• Traseras noroeste de la calle Iglesia, de difícil acceso y necesitadas de
fuertes obras de urbanización.
Estas se antojan como áreas de crecimiento actualmente planificadas por las
vigentes NN.SS. pero cuya viabilidad del desarrollo, se antoja más compleja por lo
que el Avance pretende su desclasificación.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
14.
1.2. Objetivos específicos de Planeamiento.
Con anterioridad ya se han señalado los principales factores que inciden en el
territorio desde el punto de vista urbanístico, así como identificado los que pueden
llegar a convertirse en problemáticos. La respuesta a dichos problemas ha de ser un
objetivo que marque los criterios de elaboración de este Plan General.
De este modo y haciendo un mayor esfuerzo de concreción, se señalan los
siguientes:
Objetivos Generales del Plan General. En el marco de los objetivos generales que para toda ordenación urbanística se fijan
en el artículo 5.2 de la LSOTEX, los objetivos del planeamiento urbanístico de
Maguilla se configuran a partir de una valoración de los diversos problemas urbanos.
Como objetivos generales se plantean los siguientes:
- Conservación y mantenimiento de las características naturales del territorio.
Esta opción implica la ineludible necesidad de establecer una regulación
precisa respecto a la localización y las condiciones de implantación de usos y
actividades que potencialmente puedan comprometer el mantenimiento de los
recursos naturales.
- Ordenación de las zonas de desarrollo urbano existentes, resolviendo la
articulación de las mismas con las zonas consolidadas.
- Definición de los desarrollos urbanos residenciales e industriales,
favoreciendo una ocupación del territorio que responda a un modelo urbano
más compacto y sostenible.
- Recuperación de las intensidades, usos y tipologías tradicionales en el suelo
urbano histórico, y control de la puesta en uso de los nuevos suelos urbanos.
- Mejora del nivel de cobertura del equipamiento y de la calidad del existente.
- Preservación de la homogeneidad de la estructura urbana existente así
como establecimiento de medidas de protección sobre el patrimonio de
interés histórico, artístico, etnográfico y arquitectónico.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
15.
Objetivos Particularizados. Los objetivos generales anteriormente expuestos se concretan clasificándolos según
el tipo de problemas que pretenden atajar para optimizar la solución propuesta.
TERRITORIO MUNICIPAL.
- Preservación de las condiciones naturales de los terrenos que reúnen
especiales valores agrícolas, ecológico ambientales o paisajísticos mediante
el control de la implantación de actividades incompatibles con dichas
condiciones, evitando el proceso urbanizador.
- Fijación de medidas que eviten la creación de núcleos de población,
garantizando el carácter aislado de la edificación en el suelo no urbanizable.
- Delimitación como zonas objeto de protección especial en Suelo No
Urbanizable de las siguientes SIETE “ZONAS de PROTECCIÓN” constituidas
por los terrenos sometidos a algún régimen especial de protección
incompatible con su transformación, estas son:
* Dos zonas de protección ambiental.
Protegen los terrenos de dominio público y servidumbre legal de río,
gargantas y arroyos, más los terrenos públicos o privados de márgenes
fluviales, vegetación rivícola, povedas y bancales ,y las Vías Pecuarias
existentes en el término.
* Una zona de protección Natural y Paisajística.
Protege las ZEPA, LIC, los Habitats arbóreos y las Áreas importantes
para las especies protegidas, en cumplimiento del Decreto 37/2001.
* Una zona de Protección Cultural o de Entorno de BIC y Yacimientos
Arqueológicos.
Protege los yacimientos arqueológicos identificados en la Carta
Arqueológica de Extremadura, los elementos Inventariados por la
Dirección General de Patrimonio Cultural de la Junta de Extremadura
en su Inventario de Bienes Inmuebles y el más reciente Inventario de
Arquitectura Vernácula de Extremadura, otros elementos de interés
arquitectónico también incluidos en el Catálogo de este Plan General,
así como los entornos de protección correspondientes a los mismos.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
16.
* Dos zonas de Protección Estructural, Hidrológica y Agrícola,
ganadera y forestal.
Protege los embalses existentes, y a sus bandas de protección
legalmente establecidas, así como las zonas de dehesas, los terrenos
de olivares y las zonas de bosques.
* Una zona de Protección de Infraestructuras y Equipamiento.
Protege las líneas eléctricas, telefónicas, gaseoductos, instalaciones de
abastecimiento, tratamiento y depuración de aguas, cementerios, así
como las carreteras y las zonas de protección establecidas entorno a
cada una de ellas.
- Establecimiento de especiales medidas de protección para los elementos de
interés histórico existentes en el término así como para los yacimientos
arqueológicos conocidos o por conocer.
- Fomento del aprovechamiento del patrimonio natural, histórico y cultural
incentivando las actividades encaminadas a la implantación y mejora de
ofertas turísticas adecuadas y respetuosas con el mantenimiento del medio y
el patrimonio.
NÚCLEO URBANO.
- Preservación y dignificación del conjunto mediante la protección selectiva del
patrimonio heredado, propugnando su rehabilitación y reutilización.
- Catalogación y regulación de las medidas de protección para los edificios o
elementos de interés histórico o arquitectónico.
- Regulación de las condiciones de edificación en toda la extensión del núcleo,
propiciando el ennoblecimiento de los mismos y su conformación coherente.
- Control de los crecimientos urbanos encauzando la localización de los
diferentes usos, y de modo particular el industrial, evitando la dispersión del
mismo en la periferia del núcleo mediante la calificación de suelo de este uso
en las zonas más adecuadas, permitiendo así satisfacer la creciente demanda
del mismo.
- Conexión de las zonas desagregadas favoreciendo la interrelación entre las
mismas mediante la remodelación de los elementos urbanos que la impiden o
dificultan.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
17.
- Dignificación de la imagen urbana mediante la creación de espacios libres,
erradicación de la infraedificación y de los usos incompatibles con el medio
urbano.
- Posibilitar el crecimiento demandado por el Ayuntamiento satisfaciendo la
necesidad de suelos tanto residenciales como industriales.
-Solventar la inexistencia normativa de tramos de viales que hoy ya son una
realidad física totalmente dotada.
EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.
* Enseñanza y docente.
- Mantenimiento del uso de Enseñanza en los terrenos ya ocupados por este
uso, principalmente el Colegio Público “Inocencio Durán”.
* Deportivo.
- Preservar para este uso el suelo actualmente ocupado en las zonas
polideportivas municipales del Este (Campo Fútbol) y del Oeste (Polideportivo
Municipal) del casco de Maguilla.
* Social Sanitario.
- Mantenimiento del suelo reservado para este equipamiento, (Consultorio
Medico).
* Social Bienestar socio-asistencial.
- Mantenimiento de suelo para este uso en los terrenos actualmente ocupados
por el Hogar del Pensionista, Centro Social, Biblioteca, Centro Infantil, Sala-
Aula Taller de Empleo y las Viviendas Municipales. * Social Religioso.
- Mantenimiento del nivel de equipamiento existente, básicamente consistente
en la Iglesia Parroquial de “Nstra. Sra. de Gracia”.
* Social Cultural.
- Mantenimiento del uso existente en la actual Casa de la Cultura y Museo
“Rogelio García Vázquez”.
* Social ocio y socio-recreativo.
- Mantenimiento del uso de las actuales instalaciones, básicamente la Piscina
Municipal.
* Institucional.
- Mantenimiento del nivel de equipamiento existente, Ayuntamiento.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
18.
* Servicios urbanos:
- Mantenimiento de las instalaciones existentes en general conservando como
suficientes el Cementerio, el Tanatorio-Sala de Velatorios, las Basculas de
Pesaje, el Mercado de Abastos y las Naves Municipales varias.
Teniendo en cuenta la tasa de defunción de la localidad y examinando las
actuales posibilidades de capacidad del actual Cementerio Municipal, se
prevé una suficiencia del mismo por un periodo no inferior a los 20 años.
Además el Ayuntamiento es propietario de todos los terrenos circundantes al
mismo, susceptibles de poder ser utilizada en futuribles ampliaciones.
* Equipamiento Infraestructural.
- Mantenimiento de este uso básicamente en los terrenos ocupados por los
las Redes de Comunicaciones, Redes y Centros de Instalaciones en general,
tales como los Depósitos Municipales de Abastecimiento y la Estación de
Depuración de Aguas Residuales. Además se pretende la regularización
normativa de algún tramo viario normativamente no recogido pero que se
corresponde con una realidad física acometida iniciativa municipal.
El presente Plan General genera, mediante su propia actuación urbanística, diversas
nuevas zonas de espacios libres y equipamientos capaces de aumentar la oferta de
este tipo de uso con suficiencia para las previsiones consideradas en la redacción
del mismo.
ESPACIOS LIBRES.
- No se detectan graves déficit en este equipamiento, así se marca como
objetivo la adecuación así como la dignificación de algunos suelos ya
calificados como espacios libres, pero escasamente acondicionados aun
como tales y una cierta ampliación de los mismos que se derivará
inexcusablemente del desarrollo de los tres Sectores de Suelo Urbanizable
que se plantean.
INFRAESTRUCTURAS.
- Localización del suelo urbanizable de modo que se permite una fácil traída
de infraestructuras y el vertido unitario de aguas residuales con el resto del
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
19.
casco urbano al que pertenecen, haciéndose así viable su correcta
depuración.
- Se deberán completar las redes de infraestructuras en las zonas urbanas
actualmente carentes de ellas, o con déficit puntuales en la corrección de las
mismas. Esta iniciativa se pretende acometer mediante la señalización de
estos ámbitos como suelo no consolidado (Unidades de Actuación
Urbanizadora y Actuaciones Aisladas Puntuales).
RED VIARIA.
- Completar la pavimentación, tanto de la red viaria existente en el actual
Suelo Urbano (Unidades de Actuación Urbanizadora y Actuaciones Aisladas
Puntuales), como de la que el Plan General incorpora al suelo urbanizable.
- Dotación de acerados en vías que ahora carecen de ellos y
homogeneización de los tratamientos superficiales en áreas peatonales.
- Promoción de la accesibilidad, favoreciendo la eliminación de las barreras
urbanas y adaptando en lo posible las nuevas vías a los requerimientos de la
legislación vigente en la materia.
- Fomento del arbolado urbano, tanto en las vías de nueva creación como en
las existentes que posean capacidad para albergarlo.
- Dotación de plazas de aparcamiento público tanto en las nuevas vías como
en las actuales que tienen capacidad para albergarlas.
INTERVENCIÓN MUNICIPAL.
- Organizar y ordenar la ejecución del planeamiento por los agentes
intervinientes, facilitando al Ayuntamiento el desarrollo y gestión del Plan
General.
- Regular la intervención municipal en el control de los actos de uso del suelo
y edificación, incluyendo en el Plan General unas ordenanzas que regulen los
distintos actos y expedientes administrativos, adaptadas a las características
de la población.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
20.
2. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN.
2.1. Propuesta de ordenación. Indicando:
a. Alternativas consideradas.
A continuación se procede a la descripción y análisis de las alternativas
técnicamente viables:
ELECCIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO. ALTERNATIVA CERO.
En el documento de Memoria y análisis de la información y diagnosis de la situación
municipal de este Avance del Plan General, se exponen los problemas que afectan
al municipio desde el punto de vista urbanístico. La formulación del Plan General
responde por tanto a la necesidad de dar respuesta a dichos problemas a través de
un instrumento de ordenación urbanística más actualizado que aquel del que hasta
la fecha dispone el municipio.
No obstante, con carácter previo a su formulación es preciso evaluar, y si procede,
descartar la “alternativa cero”, es decir, la no realización del proyecto de Plan
General Municipal.
Aunque, con las matizaciones contempladas en la Disposición Transitoria Segunda
de la LSOTEX, la legislación urbanística vigente permitiría prolongar indefinidamente
la situación actual, en la que la ordenación urbana del municipio queda
encomendada a las hasta ahora vigentes Normas Subsidiarias y a las normas de
aplicación directa contenidas en la propia legislación, la conveniencia de disponer de
un instrumento de planeamiento totalmente adaptado a las exigencias de la nueva
regulación que en materia de ordenación urbanística representa la LSOTEX, el ya
dilatado período de vigencia de aquéllas, las puntuales modificaciones de que han
sido objeto (hasta NUEVE), los problemas urbanos puestos de manifiesto en la
diagnosis, así como la incipiente presencia de rasgos de desequilibrio y falta de
armonía en los procesos de evolución urbana, ponen de manifiesto la existencia de
unos claros supuestos de revisión, y por consiguiente, la necesidad de prescindir de
la alternativa cero, es decir, de la continuidad de la situación actual.
Para mayor abundamiento, las características del territorio municipal hacen que sea
necesario establecer dentro del suelo no urbanizable diferentes tipos de protección
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
21.
en función de las peculiaridades distintivas de cada zona, y esta protección no
puede ser establecida sino a través de un instrumento de ordenación general como
es la Revisión del planeamiento. Otro tanto sucede con el patrimonio histórico-
artístico existente en el núcleo urbano y sus proximidades y hoy no protegido, cuyo
reconocimiento y protección efectiva tampoco puede garantizarse a través del
instrumento de planeamiento hasta ahora vigente. Por último, según se puso de
manifiesto en la Memoria de la Información, las Normas actuales presentan
significativas carencias en aspectos tales como la zonificación real del suelo.
A partir de esta primera decisión, la elección del Plan General Municipal como
instrumento más adecuado para Maguilla es obligada en virtud de lo dispuesto en el
artículo 69 de la LSOTEX, al tratarse del único de los instrumentos de ordenación
que tiene como función la ordenación urbanística integral de la totalidad del término,
y que por tanto justifica la idoneidad de la alternativa elegida
ALTERNATIVAS DE PLANEAMIENTO.
Aun cuando las características de la ordenación urbanística del territorio municipal
planteada por el Plan General no permitan afirmar, como es obvio, que dicha
ordenación sea la única posible, sí puede afirmarse que su elección responde a la
consecución de los objetivos generales que se marcaron como metas, y que en
líneas generales se basan en la aceptación del modelo territorial existente. Los
objetivos antes mencionados se contienen en el punto correspondiente de esta
Memoria Justificativa.
Así la solución finalmente propuesta al planeamiento cuenta con el necesario
respaldo municipal, encauzando efectivamente sus voluntades iniciativas y
disponibilidades dentro de la legalidad vigente, previo descarte de intenciones de
escasa viabilidad técnica y tras considerar la opción más idónea a cada problema
planteado o que detecta el Equipo Técnico redactor.
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22.
b. Desarrollo previsto para el PGM.
El municipio objeto del presente Avance de P.G. tiene un crecimiento poblacional
que en la actualidad se encuentra sensiblemente estabilizado dado su actual
crecimiento vegetativo; no obstante se detecta un cierto aumento en la actividad
socio-económica que demanda nuevos suelos industriales y, (aunque reducida) una
cierta necesidad de suelo residencial por parte de la población.
Por otra parte en lo que respecta a la problemática urbanística detectada en el
municipio (ya pormenorizada en apartados anteriores), se detecta TRES situaciones
de singular importancia:
* Una delimitación (en las NN.SS.) de Suelo Urbano carente de diferenciación
entre consolidado y no consolidado. Esto conlleva una total ausencia de
delimitación de Unidades de Actuación que reglen la necesaria gestión del
suelo urbano que no cumple aun las exigencias del Artículo 9.1. de la
LSOTEX.
* La existencia de bastantes iniciativas urbanísticas (en su totalidad de
promoción municipal) que se suceden sin que la anterior haya quedado
resuelta y colmatada en su concreción final edificatoria, lo que abre nuevos
frentes de gestión sin cerrar los anteriores, dando como resultado un cierto
exceso de suelo urbano disponible (por otra parte todo él hoy calificado como
consolidado) y una perdida de eficacia de los siempre aquilatados recursos
disponibles.
* Inadecuación de las protecciones establecidas por las NN.SS. en el actual
Suelo No Urbanizable por no recoger protecciones normativa actualizada del
mismo, con respecto a los valores objetivos que la legislación actual
contempla a los efectos y con recogida expresa de las protecciones que
atienden a la normativa supramunicipal de actual aplicación.
Así el presente Avance de P.G. adopta una serie de determinaciones en la
búsqueda de las más óptimas soluciones ante los problemas detectados cuyo
desarrollo previsto será el que a continuación se señala:
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23.
SUELO URBANO.
* Se desclasifican determinadas áreas urbanas con viales planeados y aun no
ejecutados, que necesitan de la realización de los mismos para que determinadas
parcelas adquiriesen la condición efectiva y legal de solar y por tanto puedan ser
edificables; que dada su titularidad privada, lo elevado de los costos de sus obras
pendientes que hacen poco rentable su desarrollo, su menos ventajosa localización
respecto a la dinámica edilicia del municipio y su antigüedad en la clasificación de
suelo urbano (desde la redacción originaria de las NN.SS.) sin que se hayan
desarrollado, se antojan de incierto futuro urbanístico.
Esta iniciativa no necesita de desarrollo alguno posterior a la aprobación del P.G.
* Se crean en respuesta CUATRO Unidades de Actuación, todas ellas en suelo
clasificado actualmente como Urbano Consolidado, tres con usos residenciales y
una industrial, en las ubicaciones en que ya existe el germen de desarrollo de tales
actividades, todas ellas sobre propiedades total, o mayoritariamente, municipales y
cuyas obligaciones de desarrollo recaen ya actualmente en el Ayuntamiento de
Maguilla.
En consecuencia su desarrollo previsto es mediante Obras Publicas Ordinarias y
estarán sujetas a la redacción del correspondiente Programa de Ejecución.
* Por otra parte se delimitan TRECE Actuaciones Aisladas a realizar mediante
O.P.O., en tramos viarios de menor entidad ya con titularidad pública., no ejecutados
o aun inconclusos, que quedan pendientes de dotarse de determinadas
infraestructuras pero que esto no es requisito imprescindible para la adquisición de
la condición de solar por parte de las parcelas de su entorno inmediato, que ya
tienen esa condición objetiva e incluso en buena parte están ya edificadas.
Esta iniciativa no necesita de desarrollo alguno posterior a la aprobación del P.G.
con la salvedad de la ejecución municipal de las necesarias obras de urbanización.
Con las anteriores iniciativas quedan regularizadas normativamente situaciones
preexistentes problemáticas.
SUELO URBANIZABLE.
Se señalan CUATRO Sectores de Suelo Urbanizable, dos recogiendo los
actualmente ya existentes (uno de uso residencial y otro industrial) y en los mismos
términos y otros dos de nueva creación obedeciendo a una voluntad municipal
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
24.
especifica. Los tres primeros sobre propiedades municipales y con ordenación
detallada establecida y estricto cumplimiento de los requerimientos del Art. 74 de la
LSOTEX, y el cuarto, (SR-4), sobre terrenos privados, sin ordenación detallada
establecida y con lógica obligación de cumplimiento del citado Artículo 74.
Los usos industriales se concentran mayoritariamente al norte del casco urbano,
manteniendo la zona industrial muy definida ya existente, en la zona más dotada
para las actividades económicas que le son propias dada su localización y como
elemento dinamizador de la economía del municipio solicitado insistentemente por
sus dirigentes municipales.
Los tres primeros Sectores tendrán su desarrollo previsto mediante la redacción de
los correspondientes Programas de Ejecución y el cuarto con obligación de
redacción previa del correspondiente Plan Parcial que establezca la necesaria
ordenación detallada.
SUELO NO URBANIZABLE.
Se establecen en Suelo No Urbanizable en el que se localizan SIETE “ZONAS de
PROTECCIÓN” que abarcan todos los elementos vertebradotes del Término,
Municipal, constituidas por los terrenos sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación, estas son:
* Dos zonas de protección ambiental que protegen los terrenos de dominio
público y servidumbre legal de río, gargantas y arroyos, más los terrenos
públicos o privados de márgenes fluviales, vegetación rivícola, povedas y
bancales ,así como las Vías Pecuarias existentes en el término.
* Una zona de protección Natural y Paisajística que protege las, los Habitats
arbóreos y las Áreas importantes para las especies protegidas, en
cumplimiento del Decreto 37/2001.
* Una zona de Protección Cultural o de Entorno que protege los yacimientos
arqueológicos identificados en la Carta Arqueológica de Extremadura, los
elementos inventariados (en alguno de sus inventarios actualmente
establecidos) por la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Junta de
Extremadura y los elementos de interés arquitectónico incluidos en el catálogo
de este Plan General, así como los entornos de protección correspondientes a
los mismos.
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25.
* Dos zonas de Protección Estructural hidrológica y agrícola, ganadera y
forestal que protege los posibles embalse, canales, acueductos, acequias de
riegos, y a sus bandas de protección legalmente establecidas, así como las
zonas de dehesas y las zonas de bosques y terrenos de olivares.
* Una zona de Protección de Infraestructuras y Equipamiento que protege las
líneas eléctricas, telefónicas, gaseoductos, instalaciones de abastecimiento,
tratamiento y depuración de aguas, cementerios, así como las carreteras y las
zonas de protección establecidas entorno a cada una de ellas.
Esta iniciativa no necesita de desarrollo alguno posterior a la aprobación del P.G.
que no sea la aplicación de las normativas elaboradas a los efectos
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26.
c. Efectos ambientales previsibles.
DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.
Desde el punto de vista conceptual, se puede definir los Efectos Ambientales
Previsibles. como los resultantes de un proceso de análisis más o menos largo y
complejo, encaminado a formar un juicio previo, lo más objetivo posible, sobre la
importancia de los impactos de una acción humana prevista y la posibilidad de
evitarlos o reducirlos a niveles aceptables.
Su aplicación al planeamiento urbanístico permite acotar las acciones humanas a las
propias de los instrumentos de planeamiento urbanístico, a saber delimitar las clases
de suelo, asignaciones de uso y aprovechamiento, infraestructura de todo tipo,
características de la edificación, normas de uso y desarrollo, etc...
El término efecto o impacto ambiental indica la acción o actividad produce una
alteración favorable o desfavorable en el medio o en alguno de los componentes del
medio...Un impacto de un proyecto sobre el medio ambiente puede definirse como la
diferencia entre la situación del medio ambiente futuro modificado, tal y como
resultaría después de la realización del proyecto, y la situación del medio ambiente
futuro tal y como habría evolucionado normalmente sin tal actuación.
Su interpretación en términos de salud y bienestar humanos es lo que define el
impacto ambiental. Por tanto, en el concepto de impacto ambiental se encuentran
inmersos tres procesos consecutivos:
a) Modificación de las características del medio.
b) Modificación de sus valores o méritos de conservación.
c) Significado de dichas modificaciones para la salud y bienestar humanos.
Es éste último proceso el fundamental de toda evaluación de los efectos ambientales
previsibles, y por ello ésta, además de comportar un estudio de evaluación del
impacto, tiene como figura central del procedimiento la fase de información pública
del mismo para la formulación de alegaciones.
El significado de dichas modificaciones para la salud y el bienestar humanos puede
ser tan variable como el número de observadores afectado. No obstante, en la
práctica, suele reducirse al de los diferentes colectivos culturales, socio-económicos,
políticos, etc..., existentes en el territorio en cuestión.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
27.
Un buen estudio de toda evaluación de los efectos ambientales previsibles. debe
poner de manifiesto las distintas sensibilidades de los colectivos afectados;
especialmente en la valoración de la calidad ambiental de las distintas porciones del
territorio; por ello, la técnica de las unidades ambientales, presenta ventajas
sustanciales sobre otros procedimientos, al permitir la incorporación de dichas
sensibilidades en el procedimiento de valoración de la calidad.
Los efectos o impactos ambientales dependen de la naturaleza, localización y
magnitud de la acción generadora y pueden ser positivos o negativos, reversibles o
irreversibles, directos o inducidos, permanentes o temporales, simples o
acumulativos, a corto, medio o largo plazo.
La principal causa generadora de todo efecto, deriva del hecho de la ocupación del
suelo, que implica una modificación de sus características naturales y de sus valores
o méritos de conservación. El significado de estas modificaciones para la salud y el
bienestar humano dependerán fundamentalmente de:
a) El carácter singular o de elevada calidad de los elementos del medio a
modificar.
b) El modo en que dichos elementos se verán modificados, es decir, de la
forma en que se produce la ocupación.
c) Las externalidades que dicha ocupación generará al resto de la comunidad
que debe soportarla y de su relación o balance respecto de la mejora socio-
económica que lleve aparejada.
La forma en que se produce la ocupación es la otra vertiente objeto del análisis, si
bien en este caso, le es de aplicación la metodología tradicional de impacto
ambiental, que puede apoyarse en las técnicas particulares aplicadas a problemas
sectoriales específicos.
De acuerdo con estas premisas, es claro que los estudios de toda evaluación de los
efectos ambientales previsibles. no pueden convertirse en puros trámites
administrativos, aunque tampoco pueden sustituir a los propios instrumentos de
ordenación en la planificación territorial.
LOS IMPACTOS O EFECTOS GENERADOS POR EL PLANEAMIENTO.
Los impactos ambientales dependen de la naturaleza, localización y tamaño de las
acciones y pueden tener aspectos positivos o negativos reversibles o irreversibles.
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28.
El planeamiento urbanístico viene caracterizado por generar cambios en los usos del
suelo, emisiones de agentes contaminantes, explotación de recursos naturales e
inducción de riesgos naturales o interferencia en áreas sujetas a estos.
A) Cambios en los usos del suelo.
Suelen ser de carácter irreversible y pueden producirse por diferentes
razones:
1.- Por ocupación del espacio, tal como urbanización, localización
industrial, infraestructuras, transformaciones en regadío, equipamiento
recreativo, roturaciones y, en general, todas aquellas actividades
consumidoras de espacio.
2.- Por inducción de actividades en sus diferentes manifestaciones:
a) Atracción de actividades de una actuación urbanística hacia
su entorno más o menos próximo, caso típico de las carreteras
que se convierten en ejes de desarrollo.
b) Revalorización del suelo rústico en el área de influencia de un
centro de actividad.
c) Depresión de la actividad en zonas generalmente de carácter
rural, induciendo así el fenómeno migratorio y de la desertización
poblacional.
d) Presión sobre el entorno resultante del funcionamiento de una
actividad, tal como ocurre en numerosos desarrollos turísticos en
zonas frágiles.
e) Aumento de accesibilidad por parte de nuevas vías de
comunicación a espacios aislados y consiguiente presión sobre
ellos.
B) Emisión de agentes contaminantes.
Consiste en la introducción de elementos, energía y subproductos
indeseados, extraños al medio, improcesables o en cantidades superiores a la
capacidad de asimilación de éstos. Cabe distinguir entre:
1.- Productos reciclables o procesables en los circuitos biológicos, cuyo
efecto contaminante se debe a la cantidad de efluentes incorporados al
ecosistema.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
29.
2.- Productos intrínsecamente nocivos, cualitativamente contaminantes,
a los que se atribuye este carácter cuando existe en dosis detectables
por los instrumentos de medida.
3.- Contaminación visual, por introducción de elementos discordantes
en el paisaje.
4.- Contaminación biótica, por introducción de especies de flora y fauna
exótica, intencionada o casual, que elimina las propias del hábitat.
5.- Contaminación acústica, de especial importancia en los ambientes
urbanos.
C) Explotación de los recursos naturales.
Toda actividad económica derivada del planeamiento urbanístico, implica la
puesta en juego de bienes o recursos naturales. La sobreexplotación o
subexplotación de estos conduce a efectos indeseados:
1.- La actividad constructiva implica la necesidad de rocas industriales
extraídas en canteras del entorno próximo al lugar de la demanda.
2.- Los nuevos asentamientos de población generan demandas
hídricas adicionales que, en áreas deficitarias, pueden suponer la
sobreexplotación de los acuíferos.
3.- Las actividades humanas ligadas al regadío, al turismo, recreo y
prácticas deportivas, pueden inducir al deterioro de espacios naturales
de especial fragilidad.
4.- En áreas rurales, como es nuestro caso, la falta de actividad
económica y la emigración de la población, llevan al abandono del
patrimonio cultural y natural, por desertización y no realizar las
prácticas agrícolas correspondientes y de conservación del monte,
repercutiendo en su deterioro por erosión, excesiva presión cinegética
o incendio forestal.
D) Inducción de riesgos naturales.
Las acciones de planeamiento urbanístico, debido a su carácter ocupacional y
modificador de usos, pueden interferir con los procesos geodinámicos
naturales, bien por pasar inadvertidos debido a su dilatado período de retorno,
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
30.
o bien por verse reactivados o modificados sus efectos por el propio hecho de
la ocupación.
EFECTOS AMBIENTALES DE LA APLICACIÓN DEL PLAN.
El Modelo Territorial especificado en el Avance del Plan General ha procurado
recoger la situación actual del suelo urbano estableciendo, en el suelo urbano no
consolidado, algunas unidades de actuación urbanizadora con el fin de organizar y
ordenar algunos vacíos urbanos.
En el suelo urbano consolidado se opta por intervenir de manera muy rigurosa con
objeto de preservar los valores propios del conjunto. Además, se ha concentrado
básicamente en una zona (el norte del casco), el suelo destinado a uso industrial.
Se señalan CUATRO Sectores de Suelo Urbanizable, DOS (el SR-1, antes SUB-1,
con uso global residencial y el SR-2, antes SUB-2, Industrial) previamente ya
existentes en el vigente planeamiento y por tanto con efectos medioambientales no
“nuevos” como consecuencia del presente Avance; el tercero, SR-3, de uso
característico Industrial, que viene esencialmente a regularizar una situación ya de
hecho existente con actividades industriales de baja densidad implantadas con
anterioridad; y el cuarto, SR-4, de uso residencial, también de nueva creación
obedeciendo a una voluntad municipal expresa. Estos se localizan, en el caso del
SR-3 junto al otro suelo industrial, casi como una pequeña ampliación del mismo, y
el SR-4, en le extremo este del casco, en margen norte de la carretera BA-019. De
esta manera se evita la proliferación masiva de zonas semiurbanizadas dispersas
por el término y sus impactos ambientales siendo por tanto positivo el del Sector
ordenado.
Respecto al SNU, se recoge todas las protecciones sectorialmente ya establecidas
así como las establecidas por organismos supramunicipales con el fin de aclarar en
todo momento el régimen urbanístico del suelo en el término.
Por todo ello la filosofía del presente Avance de Plan General pretende mantener y
conservar aquellos espacios protegidos y con la pretensión de no realizar grandes
actuaciones que alteren la esencia del municipio entendiéndose que así lo consigue.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
31.
EFECTOS AMBIENTALES DE LA NO APLICACIÓN DEL PLAN.
Por otra parte a continuación, se presentan los posibles efectos derivados de la NO
aplicación del PGM previsto para Maguilla.
Las afecciones sobre el medio natural pueden establecerse en función de la
naturaleza de los elementos que lo componen:
1.- Efectos sobre los suelos: en este caso, las consecuencias negativas
derivadas vendrán de la mano de la ocupación del mismo de un modo ilegal,
teniendo en cuenta los suelos frágiles existentes en el municipio. La
ocupación del suelo en áreas protegidas o de elevada sensibilidad ambiental,
generará un impacto prácticamente irreversible, ya que las propiedades del
suelo que quedan destruidas por las construcciones o compactaciones, no se
recuperan nunca. La instalación y desarrollo de actividades no permitidas
puede generar contaminación, que posteriormente puede pasar a las aguas
subterráneas, provocando a su vez la contaminación de pozos y fuentes.
El suelo es un factor muy sensible y que se ve constantemente amenazado.
La ganadería intensiva y el sobrepastoreo en algunas zonas de pastos
provocan la contaminación orgánica del mismo, eliminando la vegetación
natural, y dando paso a la aparición de vegetación con una elevada demanda
de nitrógeno.
2.- Efectos sobre la atmósfera: en principio, la inactividad industrial de la
zona mantiene los niveles de contaminación a raya. Se considera que el aire
de Maguilla está limpio, y la NO aplicación del Plan puede dar lugar a la
instalación en áreas inadecuadas de actividades industriales potencialmente
contaminantes.
3.- Efectos sobre el agua: en cuanto al valor ambiental del agua, y al papel
que desempeña en todo el ámbito territorial, obligan a considerar que debe
mantenerse en correcto estado, impidiendo invasiones, principalmente la
creación de núcleos de población de carácter ilegal. Por este motivo, el
Avance del PGM establece que áreas son inedificables por corresponder esta
acción con la esencia de la calificación urbanística de su suelo, así como
prohíbe aquellos usos que puedan perjudicar los entornos protegidos y/o
calificados como no urbanizables.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
32.
4.- Efectos sobre la vegetación: las áreas de dehesa y olivares existentes en
Maguilla presentan un estado de conservación y una extensión que debe ser
mantenidos y conservados. Sin la aplicación del PGM, resulta muy
complicado el control en estas zonas, poniendo en peligro la vegetación y
cultivos existentes, así como el frágil equilibrio entre las comunidades
vegetales. La prohibición de determinadas actividades agresivas con el
entorno permite la conservación de todos estos elementos, los cueles se
hallan profundamente ligados a las comunidades animales de todo el Término
Municipal.
5.- Efectos sobre la fauna: la riqueza faunística de Maguilla es un elemento
de cierta importancia natural, especialmente si tenemos en cuenta aquellas
especies que se encuentran en peligro, principalmente por la destrucción de
sus hábitats.
Además de la fauna natural, se debe tener en cuenta a los animales que
componen la cabaña ganadera del municipio. La explotación del ganado debe
realizarse en unos términos específicos y en áreas designadas para ello,
evitando así la contaminación por nitratos y el sobrepastoreo.
6.- Efectos sobre el paisaje: el paisaje, definido como formaciones naturales,
fruto de la confluencia de elementos naturales y alterados por las
explotaciones agropecuarias es importante en Maguilla, encontrando áreas
paisajísticas ligadas a las áreas de dehesa y a las zonas de cultivos. Todas
estas formaciones se encontrarán protegidas tras la aplicación del plan, de
manera, que su modificación por motivos de especial interés sea evaluada
previamente y sometida a Evaluación Ambiental según exija la legislación
correspondiente.
EFECTOS SOBRE PLANIFICACIÓN SECTORIAL SUPRAMUNICIPAL IMPLICADA:
No existe actualmente ningún tipo de ordenación supramunicipal en vigor (El Plan
Territorial de la Campiña Sur está en fase de redacción) al que deban responder las
directrices del PGM.
EFECTOS SOBRE LA NORMATIVA URBANÍSTICA ACTUALMENTE APLICABLE.
Una vez aprobado el PGM, las actuales Normas Subsidiarias desparecerán en
cuanto a su vigencia legal, obedeciendo las actividades de ocupación del suelo lo
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
33.
establecido en el primero. El PGM actúa y propone actuaciones sobre todo el
municipio. Con la elaboración del PGM de Maguilla se protege y regula el suelo del
Término Municipal en su totalidad, tanto el urbano, como el rústico, por lo que el
efecto sobre la normativa aplicable es favorecedor para el municipio.
EFECTOS SOBRE LOS ELEMENTOS ESTRATÉGICOS DEL TERRITORIO.
Los elementos estratégicos de Maguilla vienen definidos principalmente por las
infraestructuras existentes y por los posibles elementos vertebradotes o de influencia
vital dentro del municipio.
En este caso, se han seleccionado como elementos estratégicos las infraestructuras
o posibles actuaciones en infraestructuras actuales y previsibles en Maguilla.
A.- Carreteras: como ya se comentara con anterioridad, Maguilla dispone de
varias vías de comunicación principales, ninguna de ellas de carácter
nacional, debido a su situación.
B.- Caminos: en este caso, Se recogen en la documentación grafica del
presente Avance y a lo que se especifique en la Memoria Informativa del Plan.
C.- Elementos vertebradores del área: “Cauces Fluviales”, Accidentes
Topográficos principales y Áreas de Interés Ambiental, Líneas
Infraestructurales y Lugares y Elementos de Interés Histórico-Artístico: Junto
con los anteriores constituyen los otros elementos vertebradores importantes
del termino Municipal.
Si bien es verdad que la evaluación ambiental del planeamiento urbanístico presenta
dificultades importantes, en virtud de las múltiples acciones, unido a la extensión del
territorio de actuación, no es menos cierto que, el caso de Maguilla, no debe
conllevar problemas metodológicos ni de actuación.
Así el Avance de P.G. propone la aparición en el Suelo No Urbanizable del municipio
de SIETE “ZONAS de PROTECCIÓN” que abarcan todos los elementos
vertebradotes del Término, Municipal, constituidas por los terrenos sometidos a
algún régimen especial de protección incompatible con su transformación,
acometiendo de este modo su correcta protección, principal efecto en consecuencia,
del Plan sobre los mismos.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
34.
Determinadas zonas de riveras son las más deterioradas al existir en ellas industrias
puntuales de extracción que han ido degradando parte de su entorno. El resto de los
terrenos del término carecen de cualquier clase de impacto que pueda suponer un
deterioro futuro peligroso. Sólo queda afectado, dicho suelo no urbanizable, por los
elementos estructurantes que lo cruzan líneas de alta tensión, carreteras, cuya
necesaria existencia justifica su protección que impida interrelaciones de actividades
no convenientes.
Por tanto, parece lo lógico valorar el impacto ambiental del urbanismo en Maguilla a
la vista de los usos que se producen en las distintas clases de suelo, (según han
quedado relacionados en el anterior apartado) como positivo.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
35.
d. Actuaciones con incidencia territorial.
La definición del SNU que se propone acometer el presente Avance de Ordenación
se deriva directamente de la estricta observancia de la normativa supramunicipal y
del estudio pormenorizado del planeamiento vigente.
Así con el ineludible respeto al marco legal vigente, que establece la legislación
urbanística y demás legislaciones sectoriales con incidencia en el Termino Municipal
de Maguilla, y la mejor información sobre el mismo hoy disponible respeto al
momento de redacción del planeamiento actualmente vigente, se adaptan estas
protecciones a la legislación vigente y a los nuevos valores contrastadamente
documentados y detectados. De este modo se establece:
La primera y mas importante actuaciones del Avance de Plan General con incidencia
territorial es la que se deriva directamente de la propia clasificación del suelo del
suelo del Termino y posteriormente de la calificación del Suelo No Urbanizable
dentro de las diferentes categorías que el plan establece.
De este modo hay SNU que quedan definidos dentro de:
1.- Suelo No Urbanizable Común (SN-C). Constituido por aquellos terrenos que se consideran inadecuados o
innecesarios para un desarrollo urbano racional y sostenible, de conformidad
con el modelo territorial y de desarrollo urbano adoptado.
La localización e identificación de esta zona se contendrá en la
correspondiente documentación grafica pormenorizada con carácter
estructural.
2.- Suelo No Urbanizable de Protección (SN-P).
Se integraran en esta categoría de Sueno No Urbanizable los terrenos en que
concurran circunstancias suficientes para su protección.
Dentro de ésta categoría el Avance de P.G. propone la aparición en el Suelo
No Urbanizable del municipio de SIETE “ZONAS de PROTECCIÓN” que
abarcan todos los elementos vertebradotes del Término, Municipal,
constituidas por los terrenos sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación, acometiendo de este modo su
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
36.
correcta protección, principal efecto en consecuencia, del Plan sobre los
mismos.
Por integrarse en una u otra quedan limitadas las capacidades edilicias y de
aprovechamiento de cada parcela del término en aras a preservar sus valores
intrínsecos, en no pocas ocasiones ya protegidos por normativas de mayor rango
que la de la propia figura presente de planeamiento.
En lo que respecta al casco urbano, las afecciones territoriales de cada una de las
determinaciones adoptadas son patentes en cuanto a la global regulación del ámbito
al que se circunscriben.
Por lo demás este Avance del Plan General no promueve otras actuaciones
puntuales con incidencia territorial significativa.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
37.
2.2. Relación con respecto a normativas concurrentes.
a. Determinaciones generadas por aplicación de normativa de carácter supramunicipal.
Ante la ausencia de Plan >territorial vigente, como ya se ha referido en otros
apartados, las principales determinaciones del Avance del Plan General generadas
por aplicación de normativa de carácter supramunicipal se concretan en el
establecimiento de las protecciones de Suelo No Urbanizable por aplicación de
legislaciones sectoriales (Ley de aguas, Carreteras …) o por la pertenencia de áreas
o elementos de éste, a ámbitos naturales protegidos (Zepas, LIC, …), Catálogos de
protección oficiales (Carta Arqueológica, Inventarios,…), etc. Estas determinaciones
se recogen primordialmente en la Clasificación del Suelo No Urbanizable y las
inclusiones particulares, de cada ámbito, en una categoría especifica de especial
protección.
b. Determinaciones asumidas del planeamiento previo.
Dado que el planeamiento ha sufrido NUEVE Modificaciones Puntuales aprobadas y
publicadas todas ellas recientemente, se asume el contenido de las mismas y de los
DOS (también recientes) Estudios de Detalle aprobados.
De igual modo se asume mayoritariamente (con las salvedades que se explicitarán a
continuación en el presente punto de esta Memoria Justificativa) la delimitación de
Suelo Urbano de la vigentes NN.SS., corrigiéndose muy puntualmente, más, por la
mejor documentación planimétrica de que se dispone que por otra causa
determinante.
En este apartado se considera oportuna la inclusión de un nuevo esquema grafico
en el que se compara claramente las clasificaciones de suelo establecidas por las
vigentes NN.SS. y por el Avance de Plan General Municipal.
En dicho grafico se señalan las Zonas desde la “A” hasta la “D” como las que
presentan una divergencia apreciable entre ambas delimitaciones antes citadas.
Aunque en el presente punto han de ponerse de manifiesto las determinaciones
asumidas del planeamiento previo, a continuación se explica el porque de la
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
38.
existencia de esas zonas en el entendimiento de que en las restantes hay
coincidencia de delimitaciones es decir se asume la determinación al respecto
establecida por las NN.SS. vigentes.
Esquema comparativo entre Clasificación del Suelo de las NN.SS. y el Avance de P.G..
entre NN.SS. y AVANCE.ESQUEMA COMPARATIVO
Delimitación de S.U. de NN.SS.S.Urb. nuevo previsto en Avance.
Delimitación S.U. de Avance.
S.Urb. procedente ya de NN.SS.Alineaciones Oficiales de Avance.
SR-3SR-2
SR-1
Zona A
Zona B
Zona C
Zona DZona E
UA-1
UA-2
UA-3
UA-4
AA-1AA-2
AA-3
AA-4
AA-5
AA-6
AA-7
AA-8
AA-9
AA-10
AA-11
AA-12
AA-13
SR-4
Zona “A”.- Por las razones ya expresadas en distintos puntos de esta
memoria se considera de difícil desarrollo este área que el
planeamiento vigente considera Consolidado (no hay
delimitación de Unidad alguna) y que el Avance opta por
desclasificar en el presente momento.
Zona “B”.- Presentando similar casuística que la anterior se opta por una
solución análoga proponiendo su desclasificación.
Zona “C”.- Se trata de un terreno propiedad municipal que se clasifica como
urbano directo toda vez que cumple los requisitos legales
requeridos a los efectos y además se destina a Zona Verde, uso
que ya ostenta en la praxis por estar plantado de árboles con
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
39.
esa intención. Obviamente esta “ampliación” de suelo urbano no
conlleva aumento alguno de aprovechamientos lucrativos.
Zona “D”.- Se trata de otro terreno propiedad municipal de reducidas
dimensiones y destinado a Uso Dotacional (es una bascula de
pesaje de vehículos pesados). Así por idénticos motivos se
incluye directamente en la clasificación de Suelo Urbano.
Zona “E”.- Se realiza una redelimitación puntual en esta zona para ajustar
estrictamente el perímetro al uso industrial que en el citado solar
se desarrolla desde hace muchos años, corrigiendo muy
puntualmente la delimitación conforme a la mejor información
cartográfica de que se cuenta y dado que este uso industrial
(único persistente fuera del polígono), es anterior ya a la
redacción primigenia de las NN.SS. según información
municipal, que se constata por la propia calificación normativa
como industrial.
También se asumen las delimitaciones y ordenaciones detalladas establecidas para
los DOS Sectores de Suelo Urbanizable, de propiedad municipal, ya existentes, el
SUB-1, ahora SR-1 y el SUB-2, ahora SR-2 (modificando muy puntualmente éste
último a efectos de introducir en él un pequeño tramo viario situado en su limite norte
y que planeado por el Estudio de Detalle ED-2 ya citado, aun no se ha ejecutado,
esto no supone necesidad de cambio alguno en los aprovechamientos y cesiones).
Igualmente se asumen mayoritariamente también alineaciones, rasantes (con las
correcciones puntuales propias de la variación cartográfica que se usa como base
por representar con mayor veracidad la situación real del manzanario), y elementos
catalogados, completando eso si, éstas determinaciones para alcanzar el grado de
concreción y la extensión deseada por optima.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
40.
c. Previsiones descartadas con respecto al planeamiento previo.
En el esquema gráfico de la letra anterior se señala, además de las respectivas
delimitaciones de Suelo Urbano, los ámbitos propuestos por el Avance como
Unidades de Actuación (4) y Actuaciones Aisladas (13). De este modo no se asume
su actual condición de Consolidado del planeamiento previo, por no cumplirse los
requisitos a los efectos establecidos por el Artículo 9.1. de la LSOTEX y si las del
9.2., quedando en el Avance como Suelo Urbano No Consolidado)
Puntualmente se corrigen los usos otorgados a un par de parcelas es decir, se
descartan los que tenían, para adaptarlos a la realidad existente en esas parcelas y
en su entorno inmediato.
Las vigentes NN.SS. establecen, según se recoge pormenorizadamente en el punto
2.3 de Memoria Informativa, dentro del Suelo No Urbanizable Especialmente
Protegido las siguientes categorías:
1.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de la
vegetación de Ribera del Río Matachel y subsidiarios mas importantes.
2.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de
las Dehesas de encinas de aprovechamiento silvopastoril y cinegético.
3.- Suelo No Urbanizable protegido para la conservación de matorral
degradado y áreas de pastizal procedentes de la regresión de los encinares.
4.- Suelo No Urbanizable Especialmente protegido para la conservación de
las zonas de aprovechamiento agrícola.
El Avance descarta estas categorías para adaptarse de este modo a la legislación
urbanística vigente. De igual modo las delimitaciones de las nuevas categorías se
realizan con la mejor información de que se dispone, y adaptándola alas
legislaciones sectoriales y ámbitos protegidos actuales.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
41.
2.3. Clasificación del SNU.
La definición del SNU que se propone acometer el presente Avance de Ordenación
se deriva directamente de la estricta observancia de la normativa supramunicipal y
del estudio pormenorizado del planeamiento vigente.
Además de las determinaciones urbanísticas, hay que considerar para en el correcto
entendimiento del Termino Municipal las afecciones que sobre el mismo tienen las
demás legislaciones sectoriales, y la mejor información sobre el mismo hoy
disponible respeto al momento de redacción del planeamiento actualmente vigente,
se adaptaran estas protecciones a la legislación urbanística vigente y a los nuevos
valores contrastadamente documentados y detectados. De este modo el Avance de
Plan General establece:
DELIMITACIÓN.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la LSOTEX, se ha de clasificar
como suelo no urbanizable los terrenos del término municipal no incluidos en suelo
urbano ni urbanizable en los que concurre alguna de las circunstancias siguientes:
1º.- Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a
limitaciones o servidumbres con finalidad protectora de la integridad y
funcionalidad de cualesquiera bienes de dominio público.
2º.- Ser merecedores de algún régimen urbanístico de protección por razón de
los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter ambiental, natural,
paisajístico, cultural, científico, histórico o arqueológico.
3º.- Ser procedente su preservación por parte del presente Plan General,
además de por razón de los valores a que se ha hecho referencia en el punto
anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por contar con riquezas
naturales.
4º.- Resultar objetiva y razonadamente inadecuados para su incorporación
inmediata al proceso urbanizador, bien sea por sus características físicas,
bien sea por su innecesariedad para un desarrollo urbano racional de acuerdo
con el modelo territorial adoptado por el Plan General Municipal. Los suelos
clasificados en aplicación de alguna de las circunstancias descritas en los
puntos 1º, 2º y 3º, se adscriben a la categoría de suelo no urbanizable
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
42.
protegido (SNUP), en tanto que los clasificados en virtud de las circunstancias
descritas en el punto 4º constituyen el suelo no urbanizable común (SNUC).
ÁREAS DE PROTECCIÓN.
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 11 DE LA LSOTEX.
Como ya se ha indicado en un apartado precedente en el suelo no urbanizable de
protección y en cumplimiento de lo determinado por el artículo 11.2 de la LSOTEX al
respecto y en función de las diferentes circunstancias que concurren en el suelo no
urbanizable, el presente Plan General establecerá las siguientes categorías:
1.- Suelo No Urbanizable Común (SN-C). Constituido por aquellos terrenos que se consideran inadecuados o innecesarios
para un desarrollo urbano racional y sostenible, de conformidad con el modelo
territorial y de desarrollo urbano adoptado.
Atendiendo a lo dispuesto en el artículo 26.1.1.a) de la LSOTEX, se delimita en este
suelo una zona homogénea en la que pueden autorizarse viviendas familiares. La
localización e identificación de esta zona se contendrá en la correspondiente
documentación grafica pormenorizada con carácter estructural.
2.- Suelo No Urbanizable de Protección (SN-P).
Se integraran en esta categoría de Sueno No Urbanizable los terrenos en que
concurran circunstancias suficientes para justificar su protección especial.
De este modo, el Suelo No Urbanizable Protegido se dividirá en diferentes tipos
generales, que a su vez se agrupan en subtipos según las circunstancias concretan
que concurren en el territorio así clasificado. Concretamente, los tipos y subtipos que
concurren en cada uno de ellos son los siguientes:
A.- Suelo No Urbanizable de Protección Ambiental, Cultural, Paisajística o de
Entorno. Constituido por los terrenos sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de
ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores
paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales,
de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
43.
su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio
público.
Dentro de esta categoría se distinguen las siguientes subcategorías:
Suelo No Urbanizable de Protección Ambiental. (SN-PA).
Con las siguientes variedades diferenciadas:
* De protección ambiental de cauces fluviales. (SN-PACF)
Este área normativa se concreta tanto en la ribera del río Matachel y
sus correspondientes arroyos afluentes (Arroyo Conejo y Matasanos y
el del primero, Arroyo Culebra, etc ), así como en la de cualquier otro
cauce, aunque por su menor importancia o carácter estacional, no haya
se recoja expresamente en la documentación gráfica de ordenación.
* De protección ambiental de vías pecuarias coladas y cañadas.
(SN-PAVP)
Para el término de Maguilla, (a mediados del presente año) se ha
procedido por parte del Consejo de Gobierno extremeño ha autorizado
la contratación del servicio de deslinde, amojonamiento y señalización
de vías pecuarias junto con otros 49 términos municipales, no estando
resuelto en la actualidad dicho contrato, según la información que se
nos facilita. De este modo se nos aporta documentación de
escalamiento de la siguiente relación de Vías Pecuarias:
* CAÑADA de ARROYO CONEJO.
* CORDEL del ARROYO CULEBRAS.
* CORDEL de MATABUEYES.
* CORDEL de COSCOJAR y ARROYO CULEBRAS.
* VEREDA de CORDOBA.
* VEREDA de la CARRERA de ZALAMEA o de la REINA.
* VEREDA de la CALABAZA y CAMINO de CAMPILLO.
La delimitación gráfica de los terrenos de dominio público de vías
pecuarias que se refleje en los planos tiene carácter orientativo, no
prejuzgando su trazado y lindes legales, cuya definición es
competencia exclusiva de los órganos competentes.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
44.
Suelo No Urbanizable de Protección Natural y Paisajística. (SN-PN).
En su variedad de protección de ZEPAS, LIC, Hábitats Arbóreos y Áreas de
Especies Protegidas (SN-PNZP)
Tienen esta calificación los terrenos del término municipal incluidos en:
* ZEPA de la Campiña Sur-Embalse de Arroyo Conejo.
* LIC del Río Matachel.
* REMPEX correspondiente al Arbol Singular Olmeda de los Baselisos.
(Sobre esta calificación se recabará en su momento nueva información
del órgano correspondiente ya que parece estar descalificado como
árbol singular, tras detectarse, en el año 2009, que la arboleda está
"afectada de grafiosis como consecuencia de su propio ciclo vital”.
* HABITATS: Entre los que se encuentran:
- Retamares marianico-manchiquenses.
- Encinar acidofilo luso-extremadurense con peral silvestre.
(Dehesas de Quercus rotundifolia y/o Quercus suber).
- Adelfares.
- Jarales luso-extremadurenses.
* Posibles Áreas importantes para las Especies Protegidas, en
cumplimiento del Decreto 37/2001.
La delimitación gráfica de los terrenos acogidos a este régimen
de protección que se refleje en los planos tendrá carácter
orientativo, no prejuzgando su trazado y lindes legales, cuya
definición es competencia exclusiva de los órganos
correspondientes.
- Suelo No Urbanizable de Protección Cultural o de Entorno. (SN-PCBC)
En su única variedad de BIC y Yacimientos Arqueológicos.
Comprenderá los yacimientos arqueológicos identificados en la Carta
Arqueológica de Extremadura, los elementos inventariados por la Dirección
General de Patrimonio Cultural de la Junta de Extremadura (Inventario de
Bienes Inmuebles e Inventario de Arquitectura Vernácula) y los elementos de
interés arquitectónico solo incluidos en el Catálogo del propio Plan General.
En esta área normativa se incluirán al menos los siguientes elementos y sus
correspondientes entornos:
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
45.
* Molino Rangel o “Granje”
*.Pozo de Romero
* Yacimiento Arqueológico de Torrero
* Dos áreas recogidas en la cartografía del término como susceptibles
de albergar una posibles Ruinas Árabes (al este del término en el
paraje de las Torrecillas). y una posible Necrópolis Visigoda (al Noreste
del Pozo de Romero).
B.- Suelo No Urbanizable de Protección Estructural. (SNU-PE).
Constituido por los terrenos a preservar por el Plan en razón de los valores a
que se ha hecho referencia al comienzo del presente punto, por su valor
hidráulico, agrícola, ganadero y forestal, o por sus riquezas naturales, por
razón de su potencialidad para los expresados aprovechamientos.
Dentro de esta categoría se distinguirán las siguientes variedades:
Suelo No Urbanizable de Protección Estructural Hidrológica. (SN-PEHD) Esta área normativa se concreta fundamentalmente en dos parajes naturales
de gran belleza: “la Lagunilla” o “Charca de los Basilisos” y “el Estanque” o “Charca de las Tencas”. En la Lagunilla se localizaba la otrora catalogada
“Olmeda de los Baselisos, o Basilisos” (con árboles singulares hoy
perdidos por la enfermedad de la grafiosis).
De igual manera incluirá cualquier otro embalse canal o acequia de riego,
aunque por su menor importancia o carácter estacional no sea
específicamente recogido en la documentación gráfica.
La delimitación gráfica de los terrenos de dominio público de los canales,
acueductos y acequias que se reflejará en los planos tiene carácter
orientativo, no prejuzgando su trazado y lindes legales, cuya definición es
competencia exclusiva de los órganos titulares.
Suelo No Urbanizable de Protección Estructural Agrícola, Ganadera y
Forestal. (SN-PEAG) Corresponden a este área de protección:
1.- Las zonas de Dehesas, con predominio de la vegetación propia de
este sistema: arbolado de encinas, con presencia de alcornoques y
matorrales típicos.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
46.
2.- Las zonas de bosques, de frondosas, matorral boscoso vegetación
esclerófila o mixtos, cuyas especies mayoritarias son los olmos,
fresnos, chopos piruetanos y zonas de monte bajo y matorral,
compuesto por retamas, adelfas, jaras, tamujos y tomillos.
3.- Terrenos de olivares y viñedos.
La delimitación gráfica de los terrenos protegidos en esta zona que se refleje
en los planos tiene carácter orientativo, no prejuzgando su trazado y lindes
legales, cuya definición es competencia exclusiva de los órganos
competentes.
C.- Suelo No Urbanizable de Protección de Infraestructuras y Equipamientos
(SN-PIEQ).
Constituido por los terrenos protegidos por el presente Plan en razón de la
preservación de infraestructuras, equipamientos o instalaciones y por el resto
de normativas sectoriales concurrentes.
Este área normativa se concreta en las líneas eléctricas, telefónicas,
gaseoductos, instalaciones de abastecimiento, tratamiento y depuración de
aguas, cementerios, vertederos, así como las carreteras y las zonas de
protección establecidas entorno a cada una de ellas. De igual modo incluye
los equipamientos situados en Suelo No Urbanizable y los entornos de
protección establecidos para los mismos.
La delimitación gráfica de los terrenos de dominio público establecida, tiene
un carácter meramente orientativo, dado que los órganos titulares de las
respectivas áreas son los que finalmente tendrán que concretarlas. Además
pasaran a engrosar esta área normativa todas aquellas nuevas bandas de
protección necesarias para proteger las infraestructuras y equipamiento que,
en el futuro, se realicen en desarrollo del Plan General o por otras causas
similares.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
47.
2.4. Clasificación del suelo correspondiente al NU. En la anterior letra “b. Determinaciones asumidas del planeamiento previo” del
anterior punto 2.2 de esta Memoria Justificativa se adjunta un esquema comparativo
entre la clasificación del suelo de las NN.SS. y la del Avance de Plan suficiente para
ilustrar igualmente cuanto aquí se desarrolla.
Así se establecen dos clasificaciones en el núcleo urbano actual, la de Suelo Urbano
y Suelo Urbanizable, produciéndose al tiempo dos desclasificaciones puntuales
conforme ya se explicaron en la citada letra de ésta memoria.
Estas zonas desclasificadas se corresponden con dos áreas urbanas con viales
planeados y aun no ejecutados, que necesitan de la realización de los mismos para
que determinadas parcelas adquiriesen la condición efectiva y legal de solar y, por
tanto puedan ser edificables; que dada su titularidad privada, lo elevado de los
costos de sus obras pendientes que hacen poco rentable su desarrollo, su menos
ventajosa localización respecto a la dinámica edilicia del municipio y su antigüedad
en la clasificación de suelo urbano (desde la redacción originaria de las NN.SS.) sin
que se hayan desarrollado, se antojan de incierto futuro urbanístico. Estas áreas
pasan a integrarse en el Suelo No Urbanizable.
En SUELO URBANO.
Se establece la oportuna distinción entre SUELO URBANO CONSOLIDADO y NO
CONSOLIDADO, regularizando conforme al marco legislativo vigente situaciones
problemáticas e irregulares detectadas. Esto se propone mediante las siguientes
determinaciones:
* Se crean en respuesta CUATRO Unidades de Actuación, todas ellas en
suelo clasificado actualmente como Urbano Consolidado, tres con usos
residenciales (UA-1, UA-2 y UA-3) y una industrial (UA-4), en las ubicaciones
en que ya existe el germen de desarrollo de tales actividades, todas ellas
sobre propiedades total, o mayoritariamente, municipales y cuyas
obligaciones de desarrollo recaen ya actualmente en el Ayuntamiento de
Maguilla.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
48.
En consecuencia su desarrollo previsto es mediante Obras Publicas
Ordinarias y estarán sujetas a la redacción del correspondiente Programa de
Ejecución.
* Por otra parte se delimitan TRECE Actuaciones Aisladas (AA-1 a AA-13) a
realizar mediante O.P.O., en tramos viarios de menor entidad ya con
titularidad pública., no ejecutados o aun inconclusos, que quedan pendientes
de dotarse de determinadas infraestructuras pero que esto no es requisito
imprescindible para la adquisición de la condición de solar por parte de las
parcelas de su entorno inmediato, que ya tienen esa condición objetiva e
incluso en buena parte están ya edificadas.
Esta iniciativa no necesita de desarrollo alguno posterior a la aprobación del
P.G. con la salvedad de la ejecución municipal de las necesarias obras de
urbanización.
SUELO URBANIZABLE.
Se señalan CUATRO Sectores de Suelo Urbanizable, dos recogiendo los
actualmente ya existentes (uno de uso residencial, SR-1, antes SUB-1, y otro
industrial, SR-2, antes SUB-2) y en los mismos términos y otros dos de nueva
creación obedeciendo a una voluntad municipal especifica. Todos ellos sobre
propiedades municipales y con ordenación detallada establecida y estricto
cumplimiento de los requerimientos del Art. 74 de la LSOTEX., a excepción del SR-4
que no cuenta con ordenación detallada al ser de propiedad privada los terrenos que
ocupa y queda pendiente de redacción del correspondiente Plan Parcial. Los usos industriales se concentran al norte del casco urbano, manteniendo la zona
industrial muy definida ya existente, en la zona más dotada para las actividades
económicas que le son propias dada su localización y como elemento dinamizador
de la economía del municipio solicitado insistentemente por sus dirigentes
municipales.
Los otros tres Sectores (SR-1, SR-2 y SR-3) tendrán su desarrollo previsto mediante
la redacción de los correspondientes Programas de Ejecución.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
49.
3. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA.
3.1. Relación entre SNUC/SNUP/total del TM.
Aunque conforme se cita en Memoria Informativa la total Superficie del Termino Municipal de se concreta en 97,9 Km2, en medición realizada sobre la base
cartográfica ésta se eleva a 97.937.927 m2
Si a esta superficie le restamos la correspondiente al Núcleo Urbano (conforme en
sucesivos apartados se explicará asciende a 597.043 m2) queda:
97.937.927 m2- 597.043 m2 = 97.340.884 m2
ésta es la superficie total del suelo clasificado por el Avance como Suelo No
Urbanizable.
Dentro de este suelo corresponden a:
Suelo No Urbanizable Común (SNUC): 19.678.511 m2
Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido (SNUP): 77.662.373 m2
Total SNU: 97.340.884 m2
3.2. Relación entre NU actual y NU propuesto, distinguiendo entre SUC, SUNC, SUB. Viabilidad de redacción según D.A.-3ª.
NÚCLEO URBANO ACTUAL.
El núcleo Urbano actual se encuentra compuesto tanto por Suelo Urbano (todo
calificado como consolidado) como por DOS Sectores de Suelo Urbanizable los
denominados como SUB-1 y SUB-2.
Se han introducido ambas delimitaciones actualmente vigentes en las nuevas bases
cartográficas, por razones obvias con más fidelidad a la realidad que las que
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
50.
sirvieron de base a la redacción de las actuales NN.SS., realizándose
mayoritariamente las mediciones sobre esa traslación de delimitaciones, (salvo
cuando expresamente se señale lo contrario).
La superficie total del Suelo Urbano actual se eleva a 547.310 m2.con un perímetro
de la delimitación de 4.639 metros.
SUELO URBANIZABLE Superficie en m2 Perímetro en m. Sector SUB-1
19.338 m2
--
Sector SUB-2
26.193 m2
--
TOTAL S. URBANIZABLE
45.531 m2
---
Estas superficies consideradas de ambos Sectores se corresponden con las
explicitadas en la normativa urbanística vigente en la actualidad.
Así la totalidad del Núcleo Urbano en la actual normativa comprendería la siguiente
superficie:
547.310 + 45.531 = 592.841 m2
NÚCLEO URBANO PROPUESTO.
El núcleo Urbano propuesto se encuentra compuesto tanto por Suelo Urbano
(distinguiéndose entre suelo Urbano Consolidado, SUC y Suelo Urbano No
Consolidado, SUNC) como por CUATRO Sectores de Suelo Urbanizable los
denominados como SR-1, SR-2, SR-·3 y SR-4.
Lógicamente se han introducido las correspondientes delimitaciones en las nuevas
bases cartográficas, realizándose todas las mediciones sobre esa traslación de
delimitaciones.
La superficie total del Suelo Urbano global del Avance se eleva a 513.678 m2 que
con un perímetro de delimitación de 4.788 metros.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
51.
Restados de los 547.310 m2 que delimita la figura de planeamiento vigente significa
una REDUCCION de 33.631 m2.
De estos 513.678 m2 solo 444.806 m2 se corresponden con la calificación de Suelo
Urbano Consolidado al restarle los ámbitos que el Avance del Plan General señala
como Suelo Urbano No Consolidado y que en sucesivas tablas se explicitan en sus
superficies.
Es decir que corresponden a:
Suelo Urbano Consolidado (SUC). 444.806 m2 Suelo Urbano No Consolidado (SUNC) 68.873 m2 Total SU 513.678 m2
La reducción del Suelo Urbano Consolidado respecto al erróneamente calificado
como tal por el actual planeamiento se eleva a:
547.310 m2-444.806 m2 =102.504 m2
Suelo Urbano No Consolidado Superficie en m2 Perímetro en m. Unidad Actuación UA-1.
6.466 m2
415 m
Unidad Actuación UA-2.
12.093 m2
598 m
Unidad Actuación UA-3.
31.243 m2
967 m
Unidad Actuación UA-4.
14.612 m2
695 m
TOTAL SUNC (Unidades)
64.414 m2
---
En el anterior cuadro se recogen las superficies pormenorizadas de los distintos
ámbitos recogidos por el Avance de P.G. como Unidades de Actuación.
A continuación se explicitan las superficies correspondientes a las denominadas
Actuaciones Aisladas (AA-n), también integrantes de algún modo del Suelo Urbano
No Consolidado:
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
52.
Suelo Urbano No Consolidado Superficie en m2 Perímetro en m. Actuación Aislada AA-1.
160 m2
---
Actuación Aislada AA-2.
150 m2
---
Actuación Aislada AA-3.
323 m2
---
Actuación Aislada AA-4.
322 m2
---
Actuación Aislada AA-5.
208 m2
---
Actuación Aislada AA-6.
258 m2
---
Actuación Aislada AA-7.
249 m2
---
Actuación Aislada AA-8.
258 m2
---
Actuación Aislada AA-9.
443 m2
---
Actuación Aislada AA-10.
296 m2
---
Actuación Aislada AA-11.
317 m2
---
Actuación Aislada AA-12.
843 m2
---
Actuación Aislada AA-13.
632 m2
---
TOTAL SUNC (Actuac. Aisladas)
4.459 m2
---
Por otra parte en lo que se refiere al Suelo Urbanizable el Avance de Plan General
establece además de los dos Sectores previamente existentes, ahora llamados
como SR-1 y SR-2 (que sufren pequeñas variaciones en la consideración superficial
por la trascripción a la nueva cartografía), otros dos Sectores nuevos, uno industrial,
SR-3 y otro Residencial, SR-4.
En el siguiente cuadro se señalan sus superficies:
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
53.
SUELO URBANIZABLE Superficie en m2 Perímetro en m. Sector SR-1
19.997 m2
1.078 m.
Sector SR-2
26.964 m2
690 m.
Sector SR-3
18.823 m2
878 m.
Sector SR-4
17.580 m2
526 m.
TOTAL S. URBANIZABLE
83.364 m2
---
Así la totalidad del Núcleo Urbano en el Avance de P.G. comprendería la siguiente
superficie:
513.678 m2 + 83.364 m2 = 597.043 m2
Que comparados con los 592.841 m2 que comprendía la vigente, significa un
aumento total del núcleo de 4.202 m2, claramente despreciable e inferior a
cualquiera de las superficies de los nuevos Sectores de Suelo Urbanizable.
De acuerdo con el Ayuntamiento no se considera la viabilidad de aplicación de la
Disposición Adicional 3ª de la LSOTEX, por argumentos que ya pueden deducirse de
todo lo anteriormente expuesto, y entre los que cabría destacar:
• La mayor parte del Suelo sujeto a operaciones urbanísticas es de
titularidad municipal.
• El único gestor urbanístico históricamente operativo en el municipio es la
administración municipal no detectándose iniciativa privada operativa dado
el poco margen especulativo que existe en Maguilla.
• Las 9 Modificaciones redactadas en los últimos tiempos sobre el
planeamiento originario, son de promoción municipal y todas se han
realizado ya sujetas al marco general normativo.
• Los tamaños y necesidades de los ámbitos de SUNC y SUB son todos
superiores a los 5.000 m2, considerándose que no aportaría ventajas su
partición.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
54.
3.3. Capacidad residencial del crecimiento propuesto.
De los números antes expuestos y tras regularizar la delimitación de ámbitos
conforme a lo exigido por el artículo 9 y sucesivos de la LSOTEX, quedan
delimitadas TRES Unidades de Actuación (las UA-1, UA-2 y UA-3) con uso global
Residencial y que en su conjunto suponen una superficie bruta de 49.802 m2.
Por otra parte se delimitan DOS Sectores de Suelo Urbanizable de uso Global
Residencial, se trata de los SR-1 (antes SUB-1) y SR-4, que suman una superficie
bruta de 37.577 m2.
Sumando los anteriores al SUNC daría un resultado de 87.379 m2 como total superficie bruta de suelo destinado al crecimiento residencial propuesto.
Esta previsión, junto con el calificado ya como Suelo Urbano Consolidado que aun
no se ha edificado, supone una lógica y adecuada previsión de suelo residencial
propuesto.
3.4. Capacidad industrial/terciaria del crecimiento propuesto.
Igualmente de los números antes expuestos y tras regularizar la delimitación de
ámbitos conforme a lo exigido por el artículo 9 y sucesivos de la LSOTEX, quedan
delimitada UNA Unidad de Actuación (las UA-4) con uso global Industrial y que en
su conjunto suponen una superficie bruta de 14.612 m2.
Por otra parte se delimitan DOS Sectores de Suelo Urbanizable de uso Global
Industrial, se trata de los SR-2 (antes SUB-2) y SR-3 que suman una superficie bruta
de 45.787 m2.
Sumados los anteriores al SUNC daría un resultado de 60.399 m2 como total superficie bruta de suelo destinado al crecimiento industrial propuesto.
FASE de INFORMACION y AVANCE del PLAN GENERAL MUNICIPAL de MAGUILLA. MEMORIA JUSTIFICATIVA.
55.
Esta previsión, junto con el calificado ya como Suelo Urbano Consolidado que aun
no se ha edificado, supone una lógica y adecuada previsión de suelo Industrial
propuesto.
Diciembre de 2.012. Fdo: Rafael Gómez Coronado León. ARQUITECTO.