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CONSIDERACIONES A LA PROPUESTA DE
REFORMA TRIBUTARIA EN EL SECTOR
CONSTRUCCIÓN
PABLO ALVAREZ TUZAGERENTE VIVIENDA Y URBANISMO
JUNIO 2014
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOSLOS SECTORES
1. Aumento de Impuesto de 1° Categoría
Ley Actual Reforma
A. Tasa Impuesto de 1° categoría 20% A. Aumento de forma gradual en la tasa del impuesto a las empresas de 20% a 25%.
Anticipo impuesto finalse mantiene integración empresa-persona
21,% año comercial 201422,5% año comercial 201524% año comercial 201625% año comercial 2017
B. Retención Adicional por regla general hoy no existe
B. Por las rentas “atribuidas” debe retener con cargo al accionista 10%
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOSLOS SECTORES
2. Tributación sobre base devengada
Ley Actual Reforma
A. Tributación sobre base retirada A. Dueños de las empresas deberán tributar por la TOTALIDAD de las utilidades de sus Empresas y no solo sobre las utilidades que retiran
Operación Renta 2018//comercial 2017
B. Retención Adicional por regla general hoy no existe
A. B. Orden de imputación al FUT de los retiros:
1.- Utilidades devengadas “atribuidas” al socio
2.- Luego se imputan al FUT acumulado sin plazo
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOSLOS SECTORES
3. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital
Ley Actual Reforma
A. Regla general es pago de impuestos por ganancia de capital salvo ingresosno renta
A. Toda ganancia de capital debe pagar impuesto a la renta
salvo: ingreso no renta- Acciones S.A.A.- Cuotas de fondos con presencia
bursátil- Bonos que especifica la ley
B. Mayor valor de bienes raíces exento B. Se elimina exención bienes raíces salvo: venta vivienda propia con requisitos
MODIFICACIONES QUE AFECTAN TRANSVERSALMENTE A TODOSLOS SECTORES
4. Ajustes a la tributación de los fondos mutuos o inversión
Ley Actual Reforma
A. Regla general es pago de impuestos por mayor valor retirado
A. Las utilidades de los activos subyacentes (acciones u otros) pasan en forma directa a los tenedores de cuotas
Se busca coherencia con sistema de base devengada
Qué pasa con las AFP? El crédito no se traspasa al pensionado
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTORCONSTRUCCIÓN
1. IVA en Venta de Inmuebles
Ley Actual Reforma
A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA- Empresa Constructora - Que haya construido al menos en
parte- Base de cálculo: Precio – valor del
terreno con tope del doble del avalúo fiscal salvo que el terreno se hubiere adquirido en no menos de tres años con anterioridad a la fecha de la venta o promesa (Art. 17)
A. Hecho Gravado Artículo 2 Ley IVA- Venta de Bs. Raíces - Habitualidad del Vendedor (De esta
forma se incorpora: constructoras e inmobiliarias)
- Base de cálculo: No cambia
B. Hecho Gravado: Contrato de Construcción de suma alzada
B. Queda igual
Definición de VENTA (antes sólo aplicaba para bienes muebles):
Aportes a sociedades; Adjudicación en liquidaciones de sociedades;
Retiro de sociedades para uso propio; entre otros.
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTORCONSTRUCCIÓN
2. Limitación del Crédito Especial IVA a la vivienda
Ley Actual Reforma
- Límite costo de construcción 4.500 UF, deducido el costo del terreno
- Límite absoluto de la franquicia por vivienda UF 225
- Se disminuye al límite a UF 2.000 de “Precio”,
- Se disminuye a UF 100
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTORCONSTRUCCIÓN
3. Impuesto a la Renta en Ganancia de capital por Venta de
Inmuebles
Ley Actual Reforma
- Persona Jurídica Gravada con Impto. a la Renta
- Persona Natural No Habitual: No está Gravada
- Se presume renta por el 7% del avalúo fiscal en bienes inmuebles NO Agrícolas
- Queda igual
- Persona Natural: Por regla general queda gravada. Excepción: si el precio de venta es superior a UF 8.000 respecto del precio de compra (considerando el costo de las mejoras) y es el único bien raíz habitado por el propietario
- Se elimina la presunción, queda gravada como renta efectiva
MODIFICACIONES QUE AFECTAN DIRECTAMENTE AL SECTORCONSTRUCCIÓN
3. Aumento de Impuesto de Timbres y Estampillas
Ley Actual Reforma
- Tasa mensual de 0,033%
- Tasa a la vista de 0,166%
- Tasa máxima de 0,4%
- Tasa mensual de 0,066%
- Tasa a la vista 0,332%
- Tasa máxima pasa de 0,4% a 0,8%Para PYMES (tope $2.500 MM en venta anual) este impuesto es considerado crédito fiscal IVA.
1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)
EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 4% Y 7% QUE AFECTA A VIVIENDAS DE PRECIO ENTRE LAS
2.438 UF HASTA LAS 5.500 UF.
1. IMPACTO EN PRECIO: DISMINUCIÓN DEL BENEFICIO TRIBUTARIO (DEL MÁXIMO DE 225 UF A 100 UF POR VIVIENDA CONSTRUIDA)
1. IMPACTO EN PRECIO: APLICACIÓN DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS
EFECTO: ALZA EN PRECIO ENTRE 12,8% Y 4,7%. A MAYOR VALOR DE LA VIVIENDA (Y POR
ENDE, MAYOR COSTO DEL TERRENO) LA INCIDENCIA DEL IVA ES MENOR. MEDIDA REGRESIVA PARA FAMILIAS DE MENORES INGRESOS
1. IMPACTO TOTAL EN EL PRECIO: DISMINUCIÓN BENEFICIO CRÉDITO ESPECIAL Y APLICACIÓN
DE IVA A LA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS
EFECTO FINAL: ALZAS EN PRECIO ENTRE 13,5% Y 4,7%. EFECTO SUPERIOR AL 12% PARA VIVIENDAS DE VALOR ENTRE LAS 1.258 UF HASTA LAS
3.405 UF (CORRESPONDE A CONSTRUCCIONES EN SAN MIGUEL, SANTIAGO, MACUL….)
2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO
a. De acuerdo al Banco Central, en el país la mayoría de los créditos hipotecarios financian entre el 80% y 90% del valor del bien raíz. A su vez, la norma en la banca nacional es exigir que el crédito solicitado genere un dividendo igual o inferior al 25% de los ingresos familiares.
2. IMPACTO ACCESO A FINANCIAMIENTO
b. El alza neta en el precio de las viviendas (entre 12,8% y 8%) implicaría que las familias puedan financiar sólo hasta el 75% del valor de las viviendas con crédito hipotecario….. Dificulta acceso a financiamiento.
LOS NUEVOS DIVIDENDOS A PAGAR REPRESENTAN APROXIMADAMENTE EL 28% DEL
INGRESO FAMILIAR. A ELLOS SE DEBE AGREGAR EL INCREMENTO DEL IMPTO. DE TIMBRES Y
ESTAMPILLAS NO CONSIDERADO EN EL ANÁLISIS.
Situación
ActualCon Reforma Situación Actual Reforma
Situación
ActualReforma
Situación
Actual, UF
Situación
Actual, $
1.258 1.419 1.006 1.135 6,2 7,0 24,7 568.618
1.493 1.685 1.195 1.348 7,3 8,3 29,3 674.905
1.560 1.762 1.248 1.410 7,7 8,7 30,7 705.272
1.818 2.059 1.454 1.647 8,9 10,1 35,7 821.468
2.438 2.766 1.950 2.213 12,0 13,6 47,9 1.101.769
2.506 2.845 2.005 2.276 12,3 14,0 49,2 1.132.679
2.894 3.270 2.316 2.616 14,2 16,1 56,9 1.308.211
3.405 3.826 2.724 3.061 16,7 18,8 66,9 1.538.769
4.105 4.556 3.284 3.645 20,2 22,4 80,7 1.855.276
5.506 6.007 4.405 4.806 27,0 29,5 108,2 2.488.476
Valor Vivienda Crédito Hipotecario: 80% Dividendos mensuales, en UF Ingreso Familiar
Simulación crédito hipotecario
CONSIDERACIONES ADICIONALES: MERCADO DE VIVIENDAS USADAS
a. La propuesta de Reforma Tributaria también grava la venta de viviendas usadas. Excepción vivienda propia solo si la diferencia entre el Valor de Venta y de Compra sea igual o mayor a 8.000 UF. En este caso la base imponible será la diferencia entre el valor de compra y venta.
– En los últimos años el incremento en los costos terrenos y edificación ha impulsado al alza el precio de las viviendas.
– Así un departamento adquirido en 2004 en la comuna de Santiago Centro en 2.000 UF ha experimentado un alza de 38% en 10 años (2.758 UF actuales). Paralelamente, un departamento de adquirido en 2004 en la zona Oriente de la RM en 4.000 UF ha experimentado un alza de 55% en 10 años (6.196 UF actuales).
b. Debido a el alza de precios en las viviendas usadas, se estima que la reforma tributaria propuesta incrementará precios preferentemente a las familias (efecto final absorbido mayormente por la “Demanda”).
– Si no tienen acceso a financiamiento esto se traducirá en una “disminución” del tamaño del mercado durante el periodo de ajuste. Habrá un desplazamiento al mercado de arriendo
CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS
POTENCIALMENTE AFECTADAS
A nuestro juicio, es interesante conocer la caracterización de las potenciales
familias que se ven afectadas por las medidas tributarias propuestas.
De acuerdo a la Encuesta de Caracterización Socioeconómica de 2011
(Casen), en el país hay aproximadamente 5 millones de familias. De estas,
aquellas con ingresos mensuales mayores a $568.000 e inferiores a
$2.500.000 alcanzan al 36% del total (1,8 millones de familias).
Se procedió a efectuar una distribución por quintiles de esta muestra, en las
que cada quintil está constituido por 360.000 familias. Como resultado se
obtuvo que el promedio de edad del jefe de hogar fluctúa entre los 50 y 52
años de edad y si bien la mayoría es hombre, existe un 34% de jefas de
hogar en los quintiles de ingreso entre $568.000 y $ 1.050.000 (I a III).
CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE
AFECTADAS
68%
66%65%
73% 72%
60%
62%
64%
66%
68%
70%
72%
74%
$ 616.256 $ 744.670 $ 932.056 $ 1.216.485 $ 1.839.242
PORCENTAJE DE HOMBRES JEFE DE HOGAR
46%
33%
48%
60%
62%
57%
69%
66%
71%
64%
47%
46%
46%
68%
55%
49%
58%
48%
38%
35%
41%
29%
30%
25%
33%
46%
46%
46%
29%
42%
4%
10%
5%
2%
3%
2%
2%
4%
4%
3%
6%
7%
8%
3%
3%
Tarapacá
Antofagasta
Atacama
Coquimbo
Valparaíso
Libertador Bernardo O Higgins
Maule
Bío Bío
La Araucanía
Los Lagos
Aysén
Magallanes Y La Antártica Chilena
Región Metropolitana
Los Ríos
Arica y Parinacota
Menos de $568.618 $568.618 a $2.488.476 Más de $2.488.476
CONSIDERACIONES ADICIONALES: CARACTERIZACIÓN DE LAS FAMILIAS POTENCIALMENTE
AFECTADAS DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN INGRESO
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMA
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMAMEDIANA DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO
629.497738.058
907.581
1.115.328
1.593.374
1 2 3 4 5
COQUIMBO
617.459730.000
895.373
1.142.064
1.707.548
1 2 3 4 5
VALPARAÍSO
609.371704.356
831.440
1.110.109
1.572.591
1 2 3 4 5
LIB. O'HIGGINS
623.780761.970
954.704
1.257.216
1.876.756
1 2 3 4 5
REG. METROPOLITANA
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMASEXO DEL JEFE DE HOGAR SEGÚN QUINTIL DE INGRESO
66% 65%42%
78% 72%
34% 35%58%
22% 28%
1 2 3 4 5
COQUIMBO
Hombre Mujer
66% 74% 71% 70% 71%
34% 26% 29% 30% 29%
1 2 3 4 5
VALPARAÍSO
Hombre Mujer
71% 67% 76%53%
70%
29% 33% 24%47%
30%
1 2 3 4 5
LIB. O'HIGGINS
Hombre Mujer
64% 62% 63% 69% 66%
36% 38% 37% 31% 34%
1 2 3 4 5
REG. METROPOLITANA
Hombre Mujer
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMAPROMEDIO DE AÑOS DE ESCOLARIDAD DEL JEFE DE HOGAR
9,8 9,5
12,5
10,311,8
1 2 3 4 5
COQUIMBO
10,110,9 11,2
12,213,6
1 2 3 4 5
VALPARAÍSO
9,1 9,410,1
8,7
12,0
1 2 3 4 5
LIB. O'HIGGINS
10,3 10,6 11,112,7
13,8
1 2 3 4 5
REG. METROPOLITANA
FAMILIAS AFECTADAS POR LA REFORMANIVEL EDUCACIONAL DEL JEFE DE HOGAR
31% 40%17%
31%23%
54% 44%
36%
41%38%
4% 9%
38%15%
25%
1 2 3 4 5
COQUIMBO
Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado
27% 24% 21% 16% 10%
49%45% 49%
43%34%
10% 14% 17% 28%39%
1 2 3 4 5
VALPARAÍSO
Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado
31% 38% 31%48%
22%
63% 46% 52% 31%
33%
1% 7% 10% 14%32%
1 2 3 4 5
LIB. O'HIGGINS
Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado
27% 23% 19% 14% 11%
54% 54% 55%42%
29%
10% 12% 15%29%
42%
1 2 3 4 5
REG. METROPOLITANA
Sin educación Básica Media
Técnica Profesional Postgrado
CONSIDERACIONES ADICIONALES: DIMENSIÓN DE LA DEMANDA ASOCIADA
EN LOS ÚLTIMOS AÑOS SE HAN VENDIDO EN EL PAÍS EN TORNO A LAS 70.000 UNIDADES DE VIVIENDAS. DE ESTAS MÁS DEL
50% CORRESPONDE A VIVIENDAS CON PRECIOS DE VENTA DE HASTA 2.500 UF (ES DECIR, HAN SIDO ADQUIRIDAS POR
FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DE HASTA $1.500.000).
EN TORNO AL 15% DE ESTA CIFRA CORRESPONDE A COMPRAS DE VIVIENDAS DE VALORES ENTRE 2.500 Y3.500 UF. ES DECIR, FAMILIAS CON INGRESOS MENSUALES APROXIMADOS DESDE $1.500.000 HASTA
$2.500.000.