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PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320
4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 1
ÍNDICE
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02
2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02
3. VISTORIA FL. 03
4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06
5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL. 07
6. PARECER CONCLUSIVO FL. 08
7. TERMO DE ENCERRAMENTO FL. 08
8. ANEXOS FL. 09
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4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 2
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Foi apresentado Laudo de Avaliação, que constou das fls. 82 a 96 do Processo em
epígrafe, referente à AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, sobre o seguinte bem: imóvel
matriculado sob nº. 20638 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira –
SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: “lote de terreno sob o nº. 26 (vinte
e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do loteamento
denominado “Parque Residencial Anavec”, desta cidade e comarca de Limeira, com a
área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual
largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis
metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado,
também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando
com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026”.
Impugnação de Laudo: Os Ilmos. Defensores da Ilma. Executada, às fls. 100 a 102,
impugnaram o Laudo de Avaliação de fls. 82 a 96, tendo como justificativa que este Perito
não havia adentrado o imóvel e por considerarem o valor atribuído ao imóvel como abaixo
do valor de mercado, solicitando nova avaliação do imóvel, com consequente avaliação
interna e externa do imóvel.
Foi elaborado então o presente Laudo de Avaliação, em substituição ao já anexado,
tendo sido realizada nova pesquisa imobiliária de imóveis disponíveis no mercado e de
características semelhantes, bem como utilizado o valor do CUB/Sinduscon-SP atual e
seguidas as demais orientações de Norma.
2. LEVANTAMENTO DE DADOS
Do levantamento de dados referentes ao imóvel, junto ao Departamento de
Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, obtemos as seguintes informações:
Inscrição Cadastral Municipal: 2731.026.000;
Proprietário: Waldemar Caetano Gomes;
Endereço: Rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286;
Bairro: Parque Residencial Anavec;
Setor 16;
Quarteirão: 2731;
Unidade: 026;
Quadra: 06;
Lote: 26;
Topografia: Plano;
Medida de frente - testada: 10,00m;
Medida de fundo médio: 26,84m;
Área do lote: 268,40m²;
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PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320
4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 3
Área Construída: 158,98m²;
Tipo de Construção: Residencial;
Padrão de Construção: Médio;
Ano da Construção: 1992;
Estado de conservação: Bom;
Cidade/ Estado: Limeira/ SP.
3. VISTORIA
Esteve o Perito no referido imóvel às 16h00 do dia 15 de junho de 2017, sendo
gentilmente recepcionado pela proprietária, Sra. Izilda da Silva Gomes, que autorizou a
visita técnica ao imóvel. No imóvel residem a Sr. Izilda, duas filhas, um genro e um neto.
3.1. OBJETIVO:
Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para
posterior elaboração de avaliação.
3.2. CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO:
Localização – localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286, no
loteamento denominado "Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira –
SP. O terreno é de meio de quadra, em aclive, constituído de solo firme, seco, localizado
em área alta da cidade, livre de inundações.
O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por
sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia
elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado.
Distante aproximadamente 3.000,00 metros do centro de Limeira-SP, mais
especificamente da Praça Dr. Toledo Barros, esquina das ruas Dr. Trajano e Senador
Vergueiro, tem acesso fácil tanto para pedestre como para veículos pela rua Dr. Trajano,
após pela rua Presidente Roosevelt, Via Antonio Lucato (Marginal Tatu), avenida das
Araras, rua Prof. Otavio Pimenta Reis e finalmente rua Dona Magdalena Munhoz Correa
da Silva, até o numeral 286.
Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e
comerciais.
Vizinhança: É formada por residências de padrões popular e médio nos bairros
Jardim Bela Vista, Vila Teixeira Marques, Jardim Planalto e Vila Queiroz.
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4ª. Vara Cível
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Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 4
3.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO:
3.3.1. Terreno
Terreno localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, no
loteamento denominado " Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira
– SP.
Imóvel registrado na Prefeitura Municipal de Limeira sob nº. 2731.026.000,
localizado na quadra formada pelas ruas Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, Prof.
Otavio Pimenta Reis, Giocondo Negro e Bento Vaz de Lima, com frente para a rua Dona
Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, com a área de 268,40 metros quadrados, ou
seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o
lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros),
confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros
e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 27.
3.3.2. Construções
Existe no local uma residência térrea de padrão médio, com idade aparente de 26
anos, em estado regular de conservação, necessitando de reparos de manutenção de
impermeabilização, pintura, correção de fissuras e trincas e correção de falhas em telhado e
sistema de captação de águas pluviais.
Os cômodos existentes na residência são: abrigo, sala de estar-jantar, hall de
circulação, dois dormitórios, uma suíte, dois banheiros, cozinha e área de serviço. Na área
externa, aos fundos do lote, existe uma varanda coberta em “L”, sendo a construção
encostada na parede posterior da residência e na lateral esquerda do lote, para quem de
dentro do lote olha para a rua.
Nos fundos do lote existe piscina de fibra, de medidas 2,00m de largura por 3,50m
de comprimento.
Segundo o Departamento de Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de
Limeira, a área do imóvel é de 158,98 metros quadrados.
Alvenaria aparentemente em tijolos cerâmicos maciços, parede frontal da residência
com detalhe de tijolo cerâmico.
O piso da calçada (passeio externo) é cerâmico, assim como no interior da
residência, no recuo frontal interno e na garagem.
Para acesso à residência existem dois portões de metal, vazados, sendo um para
acesso de veículo e outro social.
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4ª. Vara Cível
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Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 5
O telhado da residência é composto por telhas cerâmicas, apoiadas em estruturas de
madeira e contendo calhas e condutores de águas pluviais.
O trecho de garagem existente entre o alinhamento da residência e o muro de divisa
frontal é composto por telhas cerâmicas apoiadas em estruturas de madeira, sem laje de
concreto ou forro de madeira.
Todo o corpo da residência, exceto área de serviço e varanda existente nos fundos
do imóvel, possui lajes de concreto; a área de serviço possui forro de madeira e a varanda
possui telhado composto por telhas cerâmicas apoiadas em estrutura de madeira aparente.
O piso de toda a residência, tanto interna como externamente, é cerâmico, exceto na
sala de estar/jantar, corredor de circulação interno e dormitórios cujo piso é de madeira.
Os dois banheiros, a lavanderia, a cozinha e a varanda coberta edificada nos fundos
do lote possuem revestimento cerâmico nas paredes, até o teto. A parede da varanda
coberta, divisa com dois dormitórios da residência, apresenta os revestimentos cerâmicos
soltando da parede.
Existe moldura de gesso nas lajes dos cômodos internos da residência.
Esquadrias de metal, portas de madeira. A porta existente entre a sala e a área de
claridade é de vidro, assim como a porta que separa a garagem da área de serviço e quintal.
As instalações elétricas e hidráulicas são embutidas, convencionais.
Pode-se verificar que as paredes de todos os cômodos, exceto os cômodos cujas
paredes são revestidas com cerâmica, estão danificadas por umidade ascendente,
provavelmente ocasionadas por falha na impermeabilização da fundação da construção.
Em um dormitório, localizado na divisa com a cozinha, foi realizado serviço de
manutenção de pintura em parede de divisa com o corredor externo.
Pode-se verificar ainda a existência de umidade em lajes e paredes, na parte alta,
que podem ter como causa telhas quebradas ou mal encaixadas ou defeitos no sistema de
vedação composto por calhas, rufos e condutores de águas pluviais. A parede mais
danificada, por umidade causada por chuvas é a parede do hall de circulação interno,
parede de divisa com a área de claridade.
Verificou-se a existência de fissuras em lajes e paredes, inclusive em paredes dos
banheiros, atingindo o revestimento cerâmico, sendo que uma trinca inclinada, existente na
parede do dormitório suíte, sendo a parede de divisa com a varanda coberta do quintal,
pode ter como origem recalque de fundação.
O piso de madeira da sala, nas proximidades da área de claridade, está danificado
por sol e umidade.
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A piscina foi construída num nível acima do nível do restante da edificação e no
entorno da piscina, com a divisa de fundos do lote, esse piso está afundando.
Praticamente toda a residência necessita de manutenção corretiva, envolvendo
impermeabilização, correção de fissuras e trincas e avaliação do telhado, no que envolve as
telhas, as calhas, rufos e condutores de águas pluviais.
As fotos numeradas de 01 e 02 referentes ao imóvel avaliando, constantes do anexo
02, são mostradas às fls. 11.
4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
4.1. METODOLOGIA EMPREGADA
O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte:
Terreno – método direto comparativo, através de pesquisas e informações
realizadas diretamente no mercado de imóveis, aplicadas a NB-502/89 e as Normas de
Avaliações do IBAPE-SP.
Construção – CUB – Custo Unitário Básico de Edificações em São Paulo, levando-
se em conta o tipo e padrão da construção avaliada, com depreciação baseada na idade e
condições da edificação, segundo o método de Ross-Heidecke.
O valor do CUB – Custo Unitário Básico do Sinduscon – Sindicato da Construção
do Estado de São Paulo, para o mês de junho de 2017, para o padrão médio de construção
que será aplicado na avaliação das construções é de R$ 1.603,39/metro quadrado.
4.2. HOMOGENEIZAÇÃO
Os terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores
que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: topografia, testada,
profundidade, vizinhança, melhoramentos, etc.
Padrão: Testada - ar = 10,00m; Profundidade - Mi= 15,00m ; Ma= 30,00m.
Fonte: Oferta - Ff= 0,9; Trans. - Ff = 1,0.
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4ª. Vara Cível
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Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 7
5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
Tendo em vista que o valor do imóvel implica terreno e benfeitorias, temos o
seguinte:
5.1. Valor Total do Terreno (Vt)
- Área do Terreno: At= 268,40m²
- Valor Unitário Básico, por metro quadrado pesquisado: v= R$ 608,25/m² (Anexo
02 de fls. 08 a 10).
Vt= At * v = 268,40m2 * R$ 608,25/m²
Vt= R$163.254,30 (CENTO E SESSENTA E TRÊS MIL, DUZENTOS E
CINQUENTA E QUATRO REAIS E TRINTA CENTAVOS).
5.2. Valor Total das Benfeitorias (Construção) (Vc)
Área das Benfeitorias: Ac = 158,98m²;
Idade aproximada I = 26 anos;
Fator Depreciativo (Ross-Heidecke) f = 0,60;
Custo Unitário. C= R$ 1.603,39/m²;
Piscina – 7,5m² P = R$10.000,00
Vc = (Ac x C x f ) + P
Vc = (158,98m² x R$ 1.603,39/m² x 0,60) + R$10.000,00
Vc = R$152.944,16 (CENTO E CINQUENTA E DOIS MIL, NOVECENTOS E
QUARENTA E QUATRO REAIS E DEZESSEIS CENTAVOS)
5.3. VALOR DA AVALIAÇÃO: Valor Terreno + Construção (Vi100%)
Vi100%= Vt + Vc = R$163.254,30 + R$ 152.944,16
Vi100%= R$ 316.198,46 (TREZENTOS E DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA
E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS CENTAVOS).
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6. PARECER CONCLUSIVO
Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, estudos
e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: O valor referente ao
imóvel matriculado sob nº. 20638 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
Limeira – SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: “lote de terreno sob o nº.
26 (vinte e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do
loteamento denominado “Parque Residencial Anavec”, desta cidade e comarca de
Limeira, com a área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de
frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m
(vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de
outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros),
confrontando com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026”,
bem como as construções nele existentes é de R$ 316.198,46 (TREZENTOS E
DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS
CENTAVOS).
7. TERMO DE ENCERRAMENTO
Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração
do presente laudo que contém 08 (oito) folhas e 02 (dois) anexos, totalizando 15 (quinze)
folhas, todas impressas de um só lado.
Limeira (SP), 16 de junho de 2017.
Carlos Eduardo Pereira
Engenheiro Civil – Mestre em Engenharia Civil
CREA-SP: 0605007941
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Mestre em Engenharia Civil 9
Anexo nº. 01
PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO TERRENO:
ELEMENTO COMPARATIVO 1)
Tipo: Terreno
Bairro: Chácaras São José - Limeira
Área do Terreno: 250,00m²
Topografia: Plano
Valor: R$170.000,00
Natureza: Oferta
Data: 16/06/2017
Fonte: Imobiliária Sassi
Informante: Fone: 3404-4493
A) Valor do terreno: R$170.000,00 (à vista)
B) Área do terreno: 250,00m²
C) Fator Atualização: 1,00
D) Coeficiente de Frente: 1,00
E) Fator Topografia: 1.00
F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00
G) Fator de Correção da Área: 0,99
H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90
V1= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I
V1=R$ 605,88/ m²
ELEMENTO COMPARATIVO 2)
Tipo: Terreno
Bairro: Jardim Elite - Limeira
Área do Terreno: 250,00m²
Topografia: Plano
Valor: R$160.000,00
Natureza: Oferta
Data: 16/06/2017
Fonte: Imobiliária Sassi
Informante: Fone: 3404-4493
A) Valor do terreno: R$160.000,00 (à vista)
B) Área do terreno: 250,00m²
C) Fator Atualização: 1,00
D) Coeficiente de Frente: 1,00
E) Fator Topografia: 1.00
F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00
G) Fator de Correção da Área: 0,99
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4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 10
H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90
V2= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I
V2=R$ 570,24/ m²
ELEMENTO COMPARATIVO 3)
Tipo: Terreno
Bairro: Jardim Anavec - Limeira
Área do Terreno: 268,00m²
Topografia: Plano
Valor: R$180.000,00
Natureza: Oferta
Data: 16/06/2017
Fonte: Imobiliária Bom Lar
Informante: Fone: 3451-1922
A) Valor do terreno: R$180.000,00 (à vista)
B) Área do terreno: 268,00m²
C) Fator Atualização: 1,00
D) Coeficiente de Frente: 1,00
E) Fator Topografia: 1.00
F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00
G) Fator de Correção da Área: 1,00
H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90
V3= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I
V3=R$ 604,48/ m²
ELEMENTO COMPARATIVO 4)
Tipo: Terreno
Bairro: Parque das Nações - Limeira
Área do Terreno: 250,00m²
Topografia: Plano
Valor: R$170.000,00
Natureza: Oferta
Data: 16/06/2017
Fonte: Imobiliária Roque
Informante: Sr. Maurício - Fone: 3404-3366
A) Valor do terreno: R$170.000,00 (à vista)
B) Área do terreno: 250,00m²
C) Fator Atualização: 1,00
D) Coeficiente de Frente: 1,00
E) Fator Topografia: 1.00
F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00
G) Fator de Correção da Área: 0,99
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4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 11
H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90
V4= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I
V4= R$ 605,88/ m²
ELEMENTO COMPARATIVO 5)
Tipo: Terreno
Bairro: Jardim Anhanguera - Limeira
Área do Terreno: 300,00m²
Topografia: Plano
Valor: R$225.000,00
Natureza: Oferta
Data: 16/06/2017
Fonte: Imobiliária Tiengo
Informante: Fone: 3404-6060
A) Valor do terreno: R$225.000,00 (à vista)
B) Área do terreno: 300,00m²
C) Fator Atualização: 1,00
D) Coeficiente de Frente: 1,00
E) Fator Topografia: 1.00
F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00
G) Fator de Correção da Área: 0,97
H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90
V5= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I
V5= R$ 654,75/ m²
TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA
Amostra Endereço Valor/ m²
1 Chácaras São José R$ 605,88
2 Jd. Elite R$ 570,24
3 Jd. Anavec R$ 604,48
4 Parque das Nações R$ 605,88
5 Jardim Anhanguera R$ 654,75
Média Aritmética= R$ 608,25/m²
Limite Inferior (-30%)= R$ 425,78/ m²
Limite Superior (+30%)= R$ 790,72/m²
Como não houve resultados discrepantes, a Média Aritmética é R$ 608,25/m².
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Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 12
Anexo nº. 02
FOTOS DO IMÓVEL
FOTO 01: VISTA EXTERNA
FOTO 02: VISTA INTERNA – FRENTE DA RESIDÊNCIA
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4ª. Vara Cível
LIMEIRA - SP
Carlos Eduardo Pereira
Mestre em Engenharia Civil 13
FOTO 03: VISTA EXTERNA
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