CUPRINS

Introducere........................................................................................................ 2Capitolul IAdministraţia publică

§ 1.1 Definiție. Concept. Terminologie.............................................................. 3

§ 1.2 Noțiunea de organ al administrației publice§ 1.2.1 Analiza în literatura românească interbelică....................... 5§ 1.2.2 Analiza în literatura românească postbelică....................... 7§ 1.2.3 Analiza în legislația românească actuală............................ 8

§ 1.3 Sistemul Organelor Administrației Publice.............................................. 9

Capitolul IIFuncţia publică

§ 2.1 Concept..................................................................................................... 10§ 2.2 Noţiune şi trăsături ale funcţiei publice ................................................... 12Capitolul IIIFuncţionarul public

§ 3.1 Noţiunea de funcţionar public................................................................ 15

CONCLUZII....................................................................................................... 19BIBLIOGRAFIE................................................................................................. 21

INTRODUCERE

CONTRACTUL DE LOCATIUNEDefinitieNotiunea contractului de locatiune1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care opersoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numitachirie (art. 1411 C.civ.).Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o "vanzare" a folosintei) se deosebeste decontractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept decreanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator defructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu alfolosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea proprietatiifructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu,arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzarecumparare.Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzarecumparare,daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarecefolosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva .2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli specialesunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare- si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere.Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iarnu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune,analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelorlocative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anteriorlocatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulilegenerale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea,deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .Caracterele juridice ale contractului de locatiuneEnumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la obligatiireciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iarlocatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc uninteres propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contractesentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Dacafolosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabilca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt

Pagina 2 din 20

indeplinite si celelalte conditii de validitate.2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depindede hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor(solo consensu), fara vreo formalitate.In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris,prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. Inaceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele situatii:a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neagaexistenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) sichiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz deexecutare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prinsimplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul(daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului,iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el laaratat (art. 1417C.civ.).Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu, consimtamantullocatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din materia de probe; inprivinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii relative(art. 1450-1452 C.civ.).4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul "timp"' este deesenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul estecalculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua,vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiuldrept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). Inprincipiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domeniiinsa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul deproprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieiriifortuite, este suportat de locator.Conditiile de validitate ale contractului de locatiuneA. Capacitatea partilorCapacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aibacapacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, cacilocatiunea este, in principiu, un act de administrare'.In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata delege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa

Pagina 3 din 20

indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fieproprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazulinchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata deproprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de bunasau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru elres inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitoraparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarulnu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suaeconsistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nudproprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflatin indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari oriteoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.B. Obiectul contractului1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sauincorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu sedistruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conformdestinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucrurinefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poateforma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art. 965 C.civ.). Incaz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatiloradministrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 dinConstitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica siregimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decatimpreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate fortatanu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietateafortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputandasigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cupersonalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in

Pagina 4 din 20

privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (deexemplu, armele numai "catre persoane... in drept sa le detina'').1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria sefixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si seplateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fideterminabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoanadesemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazutafictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune,ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat(comodatul fiind un contract real).Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramanelocatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructesau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru setransmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul deschimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta.Obligatiile locatorului1. Notiuni generale. Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigurelocatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face) . Pentru a asigura folosintalucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-lgaranteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.2. Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere latermenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatiecontrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In cazde nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nuprefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocareaexceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivitregulilor generale.Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheiereacontractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia afost inchiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - saefectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucruluide catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcinalocatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare incursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare

Pagina 5 din 20

folosintei).3. Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi laintrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta,locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul arenevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului saucauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multilocatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite "locative", care - din mornentulpredarii - sunt in sarcina locatarului.Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilulcare "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439), in acest cazincetand contractul.Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cerejustitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua incontul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie reziliereacontractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiilepot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.4. Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cuobligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantateste proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria safapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasafolosintei.a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecintatulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ.dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie directprin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nurespecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, elnu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar dacava fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoacareparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanatepana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa

Pagina 6 din 20

ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asanatura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere reziliereacontractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si ceade drept.Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tertcare nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate aparacontra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ. permitefolosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub numede proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar si de catre detentorul precar, cum este silocatarul, "care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul,afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine" (art. 676). Prin urmare, locatarul poatefolosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau defolosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:-sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care el detine" si fata de care el poate actiona sau sepoate apara in temeiul contractului de locatiune;- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul deproprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept)asupra lucrului.In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert(inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra lucrului,locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu esteconfirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de acere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fostprea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partialaa folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). In ambele cazuri locatorul va raspunde numaidaca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in procesul dintrelocatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru arespinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din proces,aratand cine este locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie safie indreptata (institutia procedurala de "aratarea titularului dreptului") si care este obligat sa-i aperefolosinta.Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al

Pagina 7 din 20

locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobiluluia inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde in virtuteaobligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului infolosinta lucrului.Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau alunui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ciprintr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubireimpotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contralocatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon apapatrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o explozie.c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucruluicare ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, stareanecorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practicajudecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriufolosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poateprezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus(locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor seapreciaza de instanta.Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a cunoscutviciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauzeulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spredeosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de viciile existente inmomentul vanzarii).In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelorsinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cudaune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interesese acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorulde buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului(art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile.Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii,locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara dauneinterese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului.d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative,obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti;agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitataori inlaturata.Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-credinta(fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreazafaptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca inlaturarea

Pagina 8 din 20

obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost derezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata,incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.Obligatiile locatarului1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art.1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiindapreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai ladestinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupacircumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). De exemplu, o casa de locuit nu va puteafi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb,daca nu s-a prevazut altfel in contract, consideram ca locatarul poate sa exercite o profesiune liberala(de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatiaimobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbariidestinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordullocatorului pentru exercitarea acelei profesii.Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueazatransformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare anterioara sau reziliereacontractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimbadestinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminiielectrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are in schimb dreptul de a cere, la incetarea locatiunii,repunerea lucrului in starea initiala; iar daca nu o cere locatarul are dreptul la despagubiri pentruimbunatatirile aduse lucrului.Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul intot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului dea efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiilecapitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcinalocatorului. (Enumerarea reparatiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt limitatieve).Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu cad in sarcina locatarului daca aufost cauzate prin vechime su forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpalocatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca degradarealucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia dacanu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciunimai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei

Pagina 9 din 20

sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu numai membriprpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate,vizitatori etc).Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcinaproprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanelefamiliei sau de sublocatari.Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, darnumai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Dacainsa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat inlocatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contullocatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii latermenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiindcherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila)daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de neexecutare, locatorul poatecere executare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si deprivilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar dacachiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca exceptia deneexecutare (exceptio non adimpleti contractus).Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar chitantele datefara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanta deplata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare ( art. 1394C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar,plata facuta vechiului proprietar este valabila.3. Restituirea lucrului. Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea incare a fost predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act deconstatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul aprimit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovadacontrara (art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.).Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sauprintr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fiexercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-oposesiune utila).Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majoresau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.).Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea

Pagina 10 din 20

locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar larestituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. 494 C.civ.,locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.4. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita maiface raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu vadovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de constructie oriprin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435 C.civ.). S-a considerat careglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ., reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie dedovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decat daca dovedeste cadistrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta majora (deci fara culpa dinpartea sa).In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de aziagravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art.1435 decatpentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de raspundere(art. 1082-1083 C.civ.).Daca sunt mai multi locatari fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiuproportional cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor - intrucat estecontractuala, iar nu delictuala - va fi conjuncta, iar nu solidara. Pentru a fi exonerat de raspundere,oricare colocatar va putea dovedi - in afara imprejurarilor prevazute de art. 1435 C.civ. - caincendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n-a putut izbucni in partea pe care o ocupa. Iardaca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului, care se gaseste inintretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de aceasta raspundere, caciincendiul nu a izbucnit in partea ocupata de ei.Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportariipagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul locuiriiproprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art.1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie imprejurarileprevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a pututizbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportapaguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.5. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a aparalucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tertasupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta deincercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa seapere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).

Pagina 11 din 20

Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul suferit delocator in urma neinstiintarii.Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului1. Sublocatiunea. In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un contractincheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile partilor contractante se pot transmite mortis causa(art. 1440) sau prin acte inter vivos (de exeinplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-ocesiune de creanta). In acest sens, legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transrnitedreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art.1418C.civ.).Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de lege, adoua subinteleasa):a) Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Aceasta interdictietransforma locatiunea intr-un contract incheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in totalsau in parte) - reprezentand o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria - nu se prezuma, citrebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alta parte, clauza de interzicere a sublocatiuniieste supusa unei interpretari restrictive. De exemplu, daca s-a interzis sublocatiunea totala, estepermisa cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa ("nu se poate subinchiria") ea seinterpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea partiala fiind permisa.Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr-o clauzadin contractul principal de locatiune) si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului desublocatiune. Acest consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art.1416 C.civ.care vizeaza proba contractului de locatiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din acte sau fapteconcludente. In orice caz, refuzul locatorului de a consimti la incheierea contractului de sublocatiunenu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.Precizam, de asemenea, ca locatanii nu poate aduce ca aport social intr-o societate civila saucomerciala dreptul de folosinta daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucat aducereaca aport echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea) a fostpermisa numai cu consimtamantul locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca locatorulconsimte.b) Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractulprincipal (de exemplu, casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public sau atelier oriautoturismul pentru a fi folosit la curse de intrecere).In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal(de exemplu, chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.).Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea conditiiloraratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, deexemplu, expulza-rea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu dauneinterese)

Pagina 12 din 20

pentru neexecutarea de obligatii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2 C.civ.), instanta putandacorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului, prin reluarea lucrului sau afolosintei potrivit destinatiei.Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intreparti ca orice contract de locatiune. Intrucat loca-torul nu este parte contractanta, sublocatiunea nuproduce efecte fata de el (fiind o res inter alios actu); drepturile si obligatiile dintre locator silocatarul principal raman neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune directaunul impotriva celuilalt. Ei pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art. 974 C.civ.).Desi Codul nostru civil nu confera locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului sau delocator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra rnobilele sublocatarului aduse in imobilul inchiriat, darnumai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare, chiar daca chiriapentru viitor a fost platita de sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispozitii seexplica prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi juridice directe (sideci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea unei actiuni directe intre locator si sublocatar).2. Cesiunea. In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiuneacontractului de locatiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriva, cesiunea si sublocatiunea(art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - intre cele doua institutii juridice.Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaza cele doua institutii, se admite ca - spredeosebire de sublocatiune care este un nou contract de locatiune (avand ca obiect asigurareafolosintei temporare, totale sau partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vanzare a dreptului defolosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoareleconsecinte:- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fienotificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);- intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nucontractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului, care ramane obligat incontinuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca sisublocatiunea, chiar daca partile s-au conformat obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fostacceptata de locator. Bineinteles, locatorul il poate libera pe locatar, caz în care cesiunea se dubleazacu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Iar daca cesiunea esteînsotita de o stipulatie pentru altul în favoarea locatorului avand ca obiect pretul cesiunii (sau o partedin ea), locatorul va avea actiune directa împotriva cesionarului in calitate de tert beneficiar;- întrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva casublocatiunea), locatarul-cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta în conditiile dinmomentul încheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator.In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa împotriva

Pagina 13 din 20

locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cudaune-interese . In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractuluide sublocatiune numai în raport cu locatarul principal, care la randul sau poate actiona împotrivalocatorului;- spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de legepentru contractul de locatiune, cesiunea este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante;- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (în privinta drepturilor); în schimbsublocatarul poate dobandi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, evident fara acontraveni conditiilor din contractul principal;- cedentul, fiind un vanzator, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucuralocatarul principal care a consimtit o sublocatiune.In sfarsit, precizam ca regulile analizate urmeaza sa fie aplicate si în cazul în care dreptul defolosinta se transmite în schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune). Astfel, de exemplu,fiecare copermutant (cedent)ramane obligat fata de locatorul initial, daca acesta nu a consimtit la liberarea debitorului(delegatie perfecta). Asa cum în cazul contractului de schimb se aplica regulile vanzarii (încompletarea regulilor prevazute pentru contractul de schimb), în cazul schimbului de drepturi defolosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii .Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica, evident,aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, în materia schimbului de locuinte(art.33 din L. nr.114/1996) chiriasii sunt liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se nu numai odubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (novatie prin schimbare de debitor), darnumai cu avizul autoritatii care a aprobat închirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.Incetarea locatiunii1. Cauze de încetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala),contractul de locatiune înceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c)rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titluluilocatorului; f) în anumite conditii si prin efectul înstrainarii, prin acte între vii cu titlu particular, alucrului dat în locatiune.In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat în locatiune, nici moartealocatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine încetarea contractului (art. 1440 C.civ.).Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titluuniversal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale în materie de obligatii patrimoniale carenu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu exceptia cazului cand partile s-auînteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii în functie de moartea locatorului) saudaca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz în care obligatiile reciproce se

Pagina 14 din 20

sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, în caz de pluralitate de partiobligate solidar - art.1048 C.civ.).2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractulia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenuluide preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).Prin termenul de preaviz se întelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desfacecontractul si data la care contractul urmeaza sa înceteze în urma denuntarii. Acest termen de preavizpoate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar în lipsa se stabileste în functie de natura lucrului sidupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar(daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa-l ia în locatiune (daca preavizula fost dat de locator).Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un actunilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuiesa suporte desfacerea contractului.Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta în scris,iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilorjudecatoresti. în toate cazurile, "actiunea de chemare în judecata pentru evacuare constituiemanifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit detimpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, în mod constant, în practica judecatoreasca .Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea înceteaza, iar un nou contract poate fiîncheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntariiunilaterale).3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau,în lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea înceteaza de drept (dies pro homineinterpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o înstiintare prealabila (art.1436alin.1 C.civ.).Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane în folosinta lucrului dupa expirareatermenului contractual si fara ca locatorul sa-l împiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea seconsidera reînnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie îndepliniteconditiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilorcontractante, (însa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramaneriisi lasarii locatarului în folosinta lucrului, iar nu prin înscrisul original, fie si autentic, constatator sidoveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti, reînnoirea tacita poate operanumai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre locatori a anuntat

Pagina 15 din 20

concediul sau unul dintre locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre mostenitorii uniculuilocatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fiîmpiedicata numai prin anuntarea concediului (care în acest caz înseamna nu denuntare, cimanifestarea vointei de a nu reînnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).Concediul trebuie sa fie anuntat înainte de expirarea termenului prevazut în contract, dar fararespectarea termenului de preaviz , caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractuls-a încheiat si putea sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat concediul, locatarulnu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul închiriat (art.1438C.civ.), locatorul putand cere restituirea lui precum si daune-interese.Tacita relocatiune va avea loc în conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala), dar seva considera încheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege). Deci seprezuma ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totusinoua locatiune ia nastere, în lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial,caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat .4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor decatre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea în întarziere a debitorului -rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeazaregulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama,daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat în contract).Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului.Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violareacarora se aduce o vatamare celeilalte parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau schimbareadestinatiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante,descoperirea de vicii ascunse etc.Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda -dupa circumstante - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplicaregulile în materie.5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fifolosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asiguralocatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui.Precizam ca prin pieire se întelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si oriceimposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila, cacilocatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra carua sa se exercite. Dar daca pieirea s-aprodus din culpa, partea culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a

Pagina 16 din 20

produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se, în acest din urma caz, teoria riscului contractului(locatarul neputand fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatieare dreptul sa ceara restituirea).Daca lucrul a pierit numai în parte (sau imposibilitatea folosirii este numai partiala) reziliereaeste judiciara, locatarul putand cere, dupa îrnprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacereacontracului, daca partea pierita din lucru este atat de însemnata (apreciaza instanta), încat se poateprezuma ca fara acea parte locatarul n-ar fi consimtit - initial, la încheierea contractului. Problemadaunelor-interese se rezolva la fel ca si în cazul pieirii totale, adica dupa cum pieirea s-a produsfortuit sau din culpa uneia dintre parti.6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlullocatorului în baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorulnu mai este în masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlulproprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune în revendicare etc.ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului prevazut în contract si numai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta lucrului etc.Exista însa si exceptii de la aceasta regula. Astfel, contractele de locatiune încheiate deuzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacauzufructul ar fi încetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contracteleîncheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este evins, însa numai dacacontractul de locatiune a fost încheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrieriicomandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecatoreasca si literatura de specialitatese mai admite o derogare importanta de la regula încetarii contractului de locatiune, ca urmare adesfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului)aparent, potrivit careia contractul de locatiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu unlocatar de buna-credinta îsi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarulreal, si anume, în conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).7. Efectele înstrainarii lucrului (imobilului) prin acte între vii. Conform art. 1441 C.civ., dacalocatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat în acest sens -este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vanzare, cu conditia sa fi fost încheiata prin înscrisautentic sau prin înscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de cazulcand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut în însusi contractul de locatiune.Rezulta ca, în lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioaravanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor în conditiile încare a fost încheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin înscris cu data certa (de exemplu,modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere în caz desubînchiriere sau la pactul comisoriu etc.).

Pagina 17 din 20

Daca contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele depublicitate imobiliara (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), înainte de înscrierea contractului devanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fostrespectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzarii(înscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp,contracte de locatiune neînscrise, dar avand data certa.Rezulta ca vanzarea este o cauza de încetare a locatiunii numai daca contractul s-a încheiatverbal ori prin înscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data certa dar nu afost supus publicitatii înainte de înscrierea contractului de vanzare-cumparare în cartea funciara,înstrainarea va atrage încetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri deneîndeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumparatoruluide buna-credinta.Cumparatorul - în cazurile si în masura în care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtitade vanzator (si nici nu s-a obligat în acest sens prin contractul de vanzare-cumparare sau prinîntelegere cu locatarul, cazuri în care locatiunea îi este opozabila chiar daca nu ar fi îndepliniteconditiile prevazute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obtine desfacerea contractului, trebuie sa aduca lacunostinta locatarului concediul, respectand termenul de preaviz, si aceasta chiar daca desfacerea dincauza vanzarii a fost stipulata în contractul de locatiune (art. 1443 C. civ.). înseamna ca desfaccreanu opercaza de drept, ci în conditiile denuntarii unilaterale a contractului încheiat pe timpnedeterminat. In aceste conditii poate fi denuntat de catre noul proprietar si contractul de locatiunecare a fost încheiat de fostul proprietar fara termen.In toate cazurile de desfacere prin efectul înstrainarii - inclusiv clauza expresa în contractul delocatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este în drept sa ceara despagubiri de la locator,daca nu s-a prevazut în contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442 C.civ.). Pana la platadaunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi despagubit de locator sau eventual decumparator (art. 1444 C.civ), care însa va avea actiune în regres împotriva locatorului.Mai mentionam ca locatarul în toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar daca nu aredata certa si nu este înscris) daca cumparatorul cere, caci facultatea de a invoca inopozabilitateacontractului fara data certa si neînscris este numai a cumparatorului (cu exceptia cazului cand s-aprevazut în contractul de locatiune desfacerea lui în caz de vanzare, de drept sau la cererealocatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumparatorul se substituie în drepturile siobligatiile locatorului-vanzator de la data cumpararii (fara efect retroactiv), el are dreptul sa pretindasi chiria, dar numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra ratelor devenite exigibileanterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau subrogatii speciale sinici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii în trecut.In sfarsit, precizam ca regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de locatiunefata de cumparator (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile si în alte cazuri de înstrainare sau

Pagina 18 din 20

constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros (schimb,contract de întretinere, de constituire, de uzufruct etc.), fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie) .Natura juridica a drepturilor locatarului1. Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sauconstitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta cadreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta.In literatura de specialitate s-a sustinut însa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un dreptreal, în principal pentru urmatoarele motive: a) împotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate aparaprin actiunea posesorie; b) în anumite conditii (data certa a contractului si, respectiv, îndeplinireaformelor de publicitate) locatarul se bucura de un drept de urmarire, ceea ce rezulta dinopozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor (art.1441 C.civ.) si fata de creditorii urmaritoricare au înscris comandamentul dupa încheierea contractului de locatiune (art. 513 C.proc.civ.) si deun drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori aiaceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior detentia bunului), c) daca termenul locatiuniidepaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice,drepturilor reale.In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumenteleinvocate în favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoareleconsiderente:a) Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercitaanimus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar;b) Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simplaexceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, dacadreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care sa consacreexceptia. Pe de alta parte, art. 1441 C.civ. consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosintaa locatarului; în lumina textului, de la data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata decumparator ca si cum ar fi fost parte contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata deel.In ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema estecontroversata, dar totodata si independenta de solutia adoptata în privinta naturii dreptuluilocatarului.Astfel, in concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta locataruluicare a intrat mai întai în folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara (teoria "primuluiocupant").Impartasim solutia contrara, potrivit careia, în conflictul dintre doi locatari urmeaza a se aplicaregulile opozabilitatii actelor juridice; contractul cu data certa sau cu data certa anterioara esteopozabil locatarului care are un contract fara data certa sau cu data certa ulterioara (si chiar înscris).

Pagina 19 din 20

Locatiunea de peste trei ani este opozabila locatarului ulterior dupa expirarea acestui termen numaidaca contractul a fost înscris. întradevar, daca contractul cu data certa anterioara este opozabildobanditorului de drepturi reale(art.1441 C.civ.),cu atat mai mult trebuie sa fie opozabil fata delocatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosinta. lar teoria "primului ocupant" (desi înmateria drepturilor de creanta - incorporale -posesiunea sau detentiunea, în principiu, nu aurelevanta, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai în materie de drepturi reale asupra unor bunuricorporale) poate fi invocata numai în lipsa de orice alt criteriu, în concursul dintre doi locatari cucontracte fara data certa (si deci inopozabile).c) Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliaredaca depaseste 3 ani. Mentionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent dedurata.d) In sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptulde folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept decreanta care se realizeaza prin intermediul locatorului ("îndatorat a asigura folosinta..."art.1411C.civ.), desi se exercita asupra unui lucru, presupunand un contract material cu un lucru (ius adrem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta (de exemplu, drepturilecomodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele aspecte particulare, mai ales subraportul opozabilitatii, fapt pentru care se încadreaza în categoria obligatiilor opozabile tertilor(obligatii in rem scriptae).Fiind un drept de creanta, are caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar(nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipoteca), poate fi transmis între vii potrivitregulilor de la cesiunea de creanta, iar mortis causa ca si celelalte drepturi de creanta.

BibligrafieProf. univ. dr. Francisc Deak “Tratat de drept civil”

Pagina 20 din 20