CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICIÓN

• El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado.

• La parte que proporciona el goce se llama ARRENDADOR, y la parte que da el precio ARRENDATARIO. Inquilino (Casas, almacenes, edificios) Colono (Predio Rústico)

CARACTERISTICAS

REQUISITOS

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

• DE LOS ACTOS PERTURBATORIOS DE TERCEROS:• Perturbaciones por vías de hecho: en este caso es el mismo

arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son totalmente contrarios y ajenos al contrato. El arrendatario podrá perseguir contra el tercero la reparación de los perjuicios por el daño que le cause. Si esta perturbación llega al extremo en que el arrendatario pierde la tenencia de la cosa podrá, interponer una acción restitutoria por despojo (art. 984 C.C.) dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo.

• Perturbaciones por pretensiones de derecho: es un caso de saneamiento por evicción, y se presenta cuando el tercero ataca el derecho de la cosa arrendada ya sea parcial o totalmente. En uno u otro caso se deberá poner en conocimiento al arrendador la acción del tercero (art. 1989), para ello se deberá notificar al arrendador de la perturbación a través de la denuncia del pleito, cuando la acción se promueva en contra del arrendatario, así el arrendador tendrá la obligación de entrar a defender en derecho la cosa, de no hacerlo responde de los perjuicios que se le causen al arrendatario.

• La perturbación en derecho puede ser: a) Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o goce, por un tercero que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato. El arrendatario podrá exigir proporcionalmente una disminución en el precio por el tiempo restante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración, ni quebranta el interés contractual del arrendatario. El arrendatario podrá demandar al arrendador el pago de perjuicios si la causa de derecho, justificada por el tercero, fue o debió ser conocida por esté al tiempo del contrato. b) Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por perdida toral del goce de la cosa, y exigir el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando este debió o conoció la causa de derecho justificada por el tercero. Si la perturbación no tiene causa u origen anterior al contrato, le corresponde al arrendatario subsanar la perturbación, igualmente; cuando la perturbación por un tercero no tiene causa u origen anterior al contrato.

• VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS DE LA COSA ARRENDADA: Para que los vicios se consideren redhibitorios se requiere: a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente, la razón de esto, es que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa. b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio. c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de su profesión.

• VICIOS OCULTOS Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y corresponden al juez considerar si se pueden dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el canon Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del contrato y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

GOZAR LA COSA SEGÚN EL ESPÍRITU DEL CONTRATO: Esta obligación implica sub obligaciones a. Si el arrendatario tomo en arrendamiento para sí, él no podría subarrendar, esto como norma general, toda vez, que para el contrato de arrendamiento de local comercial no se aplica la norma. El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden. b. Le es prohibido ceder su posición contractual c. Le es prohibido cambiarle la destinación al bien, a pesar de que la cosa en si misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato de arrendamiento para vivienda no se podrá colocar cabinas telefónicas, amenos que las partes lo acuerden.

VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA • Implica que el arrendatario del cuidado al objeto

como si fuera propio, sise aparta de esa conducta está incumpliendo el contrato.

• Esta obligación solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el inmueble, implica que el arrendatario debe realizar la reparación de los daños que el mismo hubiere causado al bien

• El arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el uso natural. El art. 2005 establece una presunción en el evento en que no conste el estado en que se entrego la cosa, se entenderá haberlo recibido en regular estado salvo prueba en contrario

PAGAR EL PRECIO CONVENIDO • El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un

contrato de tracto sucesivo de donde si no se ha pactado el tiempo el pago tendrá que hacerse por mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble urbano o por anualidades vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que se haya pactado, o por le tiempo que se va ha hacer el uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se estipulare forma de pago, se entenderá que el arriendo deberá cubrir el precio convenido a la terminación del arriendo.

• En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el hecho de no pagar un canon de arrendamiento sé esta en mora, siempre y cuando el contrato se haya celebrado con posterioridad a la ley 820.

• Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 días de cada mes y estando en vigencia la ley 820, el hecho de no pagar durante estos 5 días hay mora, excepto, si se trata de un contrato diferente o celebrado con anterioridad a la ley 820, ya que en estos primero tiene que haber prestación y luego la contraprestación, y solo hay mora cuando ha transcurrido el tiempo completo.

• Si se pactaron los 5 días y en el primer día el arrendador no recibió la renta, el arrendatario no esta en mora, solo lo estará una vez hayan transcurrido los 5 días.

• El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el arrendatario de pagar el canon.

• El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona que este designe para tal efecto, según lo establecido en el art. 1634 del CC. En caso que el arrendador se niegue ha recibir los cañones de arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pago por consignación.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO• El arrendamiento expira por cualquiera de los modos

señalados en el Art. 1625 del CC:Por la convención de las partesPor novaciónPor transacciónPor remisión o CondonaciónPor confusiónPor declaración de nulidad, etc.

• Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede hablar de novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existe una mutación del contrato.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO

TERMINACIÓN DEL CONTRATO