Marta Benjumea Flores Alicia Coca Casares 6 Conjunta LD-LADE M1

I. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE EMPRESA

I. INTRODUCCIN AL ARRENDAMIENTO DE EMPRESA Uno de los supuestos en que la empresa acta como objeto de negocios jurdicos1) Qu se transmite cuando se arrienda una empresa? NATURALEZA JURDICA: QU ES LA EMPRESA?

Posicin UNITARIA

Posicin ATOMISTA

Posicin INTERMEDIA o ECLCTICA

2) Cul es el rgimen jurdico de dicha transmisin?ATIPICIDAD DE TALES NEGOCIOS AUTONOMA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES NORMAS CIVILES Y MERCANTILES

LAU

II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE EMPRESA

1) Perfiles preliminares y problemticos del contrato 2) Delimitacin conceptual 3) Principios informadores 4) Contenido obligacional del contrato

1) Perfiles preliminares y problemticos del contratoSIGNIFICADO Y FUNCIONALIDADPara qu sirve el contrato de arrendamiento de empresa? Cul es su ratio?... art. 38 CE: va NORMAL y FRECUENTE de acceder al mercado como empresario y de operar en l a travs de una organizacin empresarial arrendada. Disociacin entre titularidad dominical de la empresa y su ejercicio!

RGIMEN JURDICOAtipicidad Complejidad e interferencia de la legislacin arrendaticia especial crtica

2) Delimitacin conceptualAquel negocio jurdico en virtud del cual se cede la explotacin de una empresa a persona distinta de su titular, por precio y tiempo determinado.

Delimitacin ESTRUCTURAL-Transmisin inter-vivos -Carcter limitado -Temporal -Naturaleza productiva y especial -Arrendamiento de cosas (art.1543 Cc)

Delimitacin OBJETIVA ctto arrendamiento de local de negocio

-Rgimen jurdico menos tuitivo Objeto Finalidad

3) Principios informadores del contrato1. Arrendamiento de cosa productiva.-Obligacin explotacin empresa - Derecho de disposicin Atario sobre elem fungibles

2. Principio de conservacin y continuidad de empresa. 3. Deber de cooperacin, informacin y asistencia tcnica del Ador respecto del Atario.

4) Contenido obligacional del contrato

ARRENDADOR-Entrega de la empresa -Entrega del poder disposicin sb EF -Conducta Activa: coop, asist, info -Conducta Pasiva: obligac no compet -Reparacin y saneamiento

ARRENDATARIO-Pago de la renta -Obligacin de explotacin -Restitucin por equivalente EF -Naturaleza productiva y especial -Abstencin temporal de competencia

II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

I. CONCEPTO Y DELIMITACIN DE OTRAS FIGURAScontrato por el que una persona/s se obligan a ceder a otra/s el goce o uso de una edificacin cuyo destino primordial sea ejercer en ella una actividad econmica, por tiempo determinado y precio cierto.

a) Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de solar En el ctto solar: no edificacin! LAU b) Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de vivienda En el ctto vivienda: hay que estar al uso primordial (vivienda o a.e.) c) Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de empresa En el ctto empresa: rgimen menos tuitivo + objeto y finalidad LAU

II. RGIMEN JURDICO APLICABLE1) Principales cambios de la LAU 1994 respecto 1964 LAU 94 no arrendamiento de local de negocio sino arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Se le concede al arrendatario la posibilidad de ceder el contrato o subarrendar la finca sin necesidad de consentimiento del arrendador. Indemnizacin por clientela.

2) Rgimen jurdico aplicable: LAU 1994 (art. 4)1. De forma imperativa lo dispuesto en los arts. 36 y 37 (fianza y formalizacin) y arts. 38 a 40 (procesos arrendaticios). 2. Autonoma de la voluntad 3. Otros artculos: Ttulo III LAU 4. Cdigo Civil. 5. Otras disposiciones legales: RD 297/96, de 23 Feb + D-L 1/98, de 27 de Feb.

III. FORMALIZACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO NO sujeto a ninguna formalidad (art. 37 LAU) = verbal o escrito PERO si se pretende inscripcin en el Registro, requiere formalizacin y contenido mnimo: Identidad de los contratantes (capacidad general obligarse) Identificacin de la finca arrendada

Duracin pactada (no hay mnimo + tcita reconduccin) Renta inicial del contrato Fianza (obligatoria; 2 mensualidades) Dems clusulas que las partes hubieran libremente acordado

IV. PRINCIPALES DISPOSICIONES DE LA LAU DE ESPECFICA APLICACIN A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO. Subrogacin por causa de muerte del arrendatario

art. 33 LAU (necesaria notificacin escrita) + libertad de pacto Subarriendo y cesin del contrato art. 32 LAUCedente y Cesionario Arrendador, Arrendatario/Subarrendador y Subarrendat.

Observaciones: 1. Slo actividad empresarial o profesional

(no recreativas, asist.,..)

2. El Ador puede elevar la renta (caben pactos) 3. La fusin, transformacin o escisin no es cesin!(notificacin al Ador para que ejerza su d a elevar la renta! )

SIN NECESIDAD CONSENTIMIENTO ARRENDADOR

Enajenacin de la finca arrendada art. 29 LAU: 1. subrogacin en los d y obligaciones del arrendador2. Art. 34 LH (Inscripcin en Registro Propiedad) 3. Pactos inter-partes

Derecho de adquisicin preferente en caso de venta de local art. 25 LAU: 1. d tanteo y retracto de Atario sobre 3ros.2. Pactos inter-partes