CONTRATS D’ÉVALUATIONS

1

CONTRATS D’ÉVALUATIONS

Forces et faiblesses

3 de 150

Mon objectif

La prolixité et l’obscurité notoires de la loi peuvent laisser supposer que toute tentative visant à la condenser, à la remanier ou à la reformuler en utilisant un langage profane constitue une entreprise utopique, qui prend des proportions chimériques.

4

Les contrats d’évaluation,c’est amusant!

Ce n’est pas que du jardon juridique!

Si vous avez une question, veuillez la poser à la fin de la présentation, lorsque vous aurez l’occasion de la poser à un des membres du groupe d’experts ou à moi.

Si vous avez une question concernant votre entreprise ou votre préoccupation, veuillez la prendre en note et me la poser après la séance. Afin de vous aider, et par le fait même de m’aider, veuillez noter le numéro de la diapositive situé dans le coin inférieur droit afin que nous puissions nous y référer.

Je ne serai pas timide, et je ne vous facturerai pas mon temps. Je travaille au bureau de l’ICE d’Ottawa et vous pouvez me joindre par téléphone ou par courriel.

5

6

Contrats d’évaluation

Pourquoi ce séminaire est-il important pour vous à titre d’expert en évaluation?

On vous a demandé de conclure un contrat pour la prestation de services d’évaluation.

Comprendre les services que vous fournirez.

Comprendre les services que vous ne pouvez peut-être pas fournir.

Comprendre vos responsabilités.

Comprendre la terminologie des contrats.

7

• Et que… les experts en évaluation, qu’ils travaillent dans le secteur public ou qu’ils soient travailleurs autonomes, savent que, maintenant plus que jamais, il faut acquérir et maintenir des compétences plus complètes afin de susciter un intérêt continu et d’assurer sa place au sein du milieu de travail et du marché.

• Et que cela comprend des compétences complètes à titre d’homme ou de femme d’affaires à la tête d’une entreprise rentable.

8

Contrats d’évaluation

Qu’est-ce qu’un contrat?

« Accord conclu entre au moins deux parties qui représente leur engagement à prendre ou à ne pas prendre une mesure particulière; lorsque le contrat concerne une propriété immobilière, entente datée, écrite et signée conclue entre au moins deux parties compétentes qui acceptent de poser ou non un geste légal, du point de vue juridique, dans un délai précis. »

Dictionary of Real Estate Appraisal

9

AVERTISSEMENT

Souvent, les parties n’accordent pas beaucoup d’attention au contenu des accords qu’elles ont conclus.

C’est à vos risques et périls.

Les tribunaux, en l’absence de preuves probantes d’injustice, ne sont pas préparés pour s’interposer entre les parties liées par le contrat.

Un contrat comporte une compréhension claire et mutuelle de la prestation des services professionnels.

Si les termes ne sont pas clairs, des différends au sujet de l’ambiguïté ou de l’incomplétude peuvent survenir.

10

Conseil

Réglez les préoccupations soulevées avant de signer le contrat.

Si vous estimez que vous n’avez pas de pouvoir, faites au moins savoir de façon officielle que vous avez certaines réserves à l’égard de certaines conditions du contrat.

Sans quoi, vous ne serez pas en mesure de vous plaindre ultérieurement.

11

Principaux concepts juridiques

Responsabilité

Responsabilité relative à votre conduite et à vos actions. En cas de non-respect du contrat, vous pourriez être tenu de verser une compensation financière à la personne ou à l’entreprise à laquelle vous avez fait du tort.

Responsabilité du fait d’autrui

Personne tenue responsable de la conduite d’une autre personne, sans égard à la turpitude morale ou à la faute. Essentiellement, le propriétaire de l’entreprise est responsable des actions de ses employés et de ses sous-traitants.

12

Principes juridiques

Responsabilité solidaire

Concept juridique selon lequel même si vous êtes responsable de 1 % des dommages causés, vous pourriez être tenu de payer la totalité des dommages puisque vous êtes un défendeur au portefeuille bien garni.

C’est une des raisons pour lesquelles vous avez souscrit une assurance contre les erreurs et omissions.

Ce principe sert à garantir que le jugement prononcé est intégral.

13

Concepts juridiques

Négligence :

Délit civil découlant d’un acte non intentionnel ayant causé des dommages ou des torts. Pour être déclaré négligent, il faut démontrer que vous n’avez pas agi de la même façon qu’une personne raisonnable et prudente aurait agi dans des circonstances semblables, ou que vous avez commis un acte qu’une telle personne n’aurait pas commis.

Il s’agit du concept fondamental qui sous-tend l’adoption de pratiques exemplaires au sein de votre société d’évaluation immobilière. Si vous croyez que vous ne prenez pas toutes les mesures raisonnables, effectuez des recherches pour trouver des pratiques exemplaires.

14

Caractère raisonnable

ÉVALUATEUR RAISONNABLE : signifie un évaluateur qui fournit des services d’évaluation, d’examen d’évaluation et de consultation fondés sur des hypothèses rationnelles et selon une expertise et une compétence acceptables.

RÈGLES 2010 et Règlements de l’ICE

Services professionnels : signifie des services d’évaluation immobilière, y compris les opinions ou les conseils, qui ont été fournis, ou qui auraient dû être fournis, par un membre ou une personne désignée. Au moment de la prestation des dits services, le membre ou la personne désignée était qualifiée et autorisée en vertu des règlements de l’Association à entreprendre…Politique 2010 visant les erreurs et omissions des membres

de l’ICE

15

Caractère raisonnable

Les faits et la loi appuient la conclusion suivante : l’évaluation immobilière est une question de jugement et non une science précise. Cependant, une personne qui se fie à une telle évaluation est néanmoins en droit de s’attendre à ce que le jugement soit fondé sur des hypothèses rationnelles, et rendu selon une expertise et une compétence acceptables.

Kokanee Mortgage MIC Ltd. v. Concord Appraisals Ltd.

98 A.C.W.S. (3d) 734

16

Pratiques exemplaires

Sources :Les RÈGLES : Respectez les exigences minimales énoncées

dans les RÈGLES au moment de la rédaction de votre rapport. Le chapitre 12 s’avère particulièrement utile.

Guide sur les lignes directrices en matière de divulgation : La terminologie de cette publication de l’Institut peut être désuète, mais vous pouvez appliquer les principes dans votre pratique; ils sont aussi valides aujourd’hui qu’au jour où ils ont été rédigés.

Bulletins sur la prévention des réclamations : Mis à jour et publiés sur le site Web de l’ICE (voir également les études de cas, d’autres à venir)

Revue L’évaluation immobilière au Canada : Conseils donnés par les comités de l’ICE et des spécialistes de la profession.

Éducation : L’apprentissage est continu; il ne prend pas fin à la suite de l’obtention d’un titre.

17

Pratiques exemplaires

Mentors et autres professionnels : Demandez-leur conseil, mais soyez prudent : parfois, le conseil n’est pas exact.

Sites Web juridiques (www.canlii.org). Examinez les jugements pour voir ce que les tribunaux ont dit au sujet de votre profession et de vos pairs.

Tous les éléments présentés dans le cadre de la présentation d’aujourd’hui proviennent de ces sources.

http://www.canlii.org/

18

Mesures simples pour prendre les choses en mainVoici cinq mesures simples à prendre pour comprendre les

contrats :

1. Connaître les principales conditions de votre contrat.

2. Connaître vos qualifications et vos compétences.

3. Connaître la garantie de votre assurance contre les erreurs et omissions.

4. Recourir aux conditions limitatives.

5. Obtenir des conseils professionnels indépendants.

19

Mesures simples pour prendre les choses en main1. Prendre le temps d’apprendre les principales clauses

contractuelles et questions.

• Adopter le point de vue d’un consommateur informé.

• Prenons en considération les principales clauses :

20

Questions liées au contrat de travail

Accord de non-concurrence : De tels accords empêchent un employé de faire équipe avec un concurrent ou de mettre sur pied son entreprise concurrentielle pendant un certain temps à l’intérieur d’un territoire particulier (géographique ou autre). Ces accords sont devenus si communs que la plupart des gens en concluent sans trop porter attention à leur contenu. Ils commettent ainsi une erreur, et beaucoup d’entreprises paient chèrement pour avoir adopté une approche négligente.

• Une clause de non-concurrence dont la durée s’avère anormalement longue, qui comprend un large éventail d’activités inutiles ou qui concerne un territoire dont la taille est excessive ne peut pas s’appliquer.

21

Clauses d’un contrat de travail

Clause de non-sollicitation : Les accords de non-sollicitation empêchent un ancien employé ou entrepreneur de solliciter les employés ou les clients de l’entreprise. Lorsqu’ils sont combinés à une entente ou disposition de confidentialité bien rédigée, les accords de non-sollicitation permettent d’obtenir de façon efficace les mêmes résultats que ceux liés aux accords de non-concurrence.

• On ne peut insister assez sur l’importance des accords de non-sollicitation. En effet, certains tribunaux ne donneront pas effet à un accord ou à une clause de non-concurrence si une clause de non-sollicitation protège suffisamment les intérêts de l’employeur.

22

Exemple de clause de non-concurrence

[ La partie contractante] ne peut, directement ou indirectement, individuellement, à son compte ou à titre de partenaire, de mandataire, de directeur, d’actionnaire, d’agent, d’employé, de gestionnaire, de propriétaire, de conseiller ou de banquier, ou en étant affilié de quelque façon que ce soit à toute personne, société, association, entreprise ou société par actions, mener ou participer à des activités commerciales, avoir un souci ou un intérêt relatif à celles-ci, prêter de l’argent, garantir les dettes ou les obligations et permettre l’utilisation de son nom en tout ou en partie par toute personne, société, association, syndicat ou société par actions ayant un intérêt concernant des activités commerciales semblables aux activités concurrentielles de la société. Nonobstant ce qui précède, le présent article ne doit pas être interprété comme empêchant un tel actionnaire ou mandant de détenir moins de cinq p. cent (5 %) des titres d’une société par actions transigés publiquement à la bourse ou hors bourse.

23

Exemple de clause de non-sollicitation

Non-sollicitation de clients : L’employé ne doit pas, durant son emploi ou une période de douze (12) mois suivant son licenciement pour quelque raison que ce soit, y compris la démission, contacter ou solliciter directement ou indirectement les clients de la société ou de ses filiales avec lesquels il a fait affaire dans les dix-huit (18) mois précédant son licenciement afin de leur vendre des produits ou services identiques, essentiellement similaires ou concurrentiels aux produits et services offerts par la société ou ses filiales au moment du licenciement de l’employé.

24

Termes clés

Client :

À titre d’évaluateur, il est de la première importance de connaître votre client et de l’identifier.

Le nom du client doit être utilisé pour l’identifier.

Établir la relation évaluateur/client.

Le client vous donne des directives concernant l’évaluation/l’utilisation/la transmission du rapport.

Vous savez à qui téléphoner si vous avez des questions.

Le client vous donne la permission de pénétrer à l’intérieur d’une propriété ou des conseils sur la façon de l’obtenir.

Devoir de confidentialité envers le client.

Le rapport appartient au client (et non les droits d’auteur)• Il n’est pas recommandé d’identifier le client en faisant

référence à une catégorie ou à un groupe, p. ex., prêteurs, etc. Chaque client doit être identifié par son nom.

25

Termes clés

Utilisateur viséSans égard à la personne qui, directement ou indirectement,

commande un rapport d’évaluation, d’examen ou de consultation ou paie pour en obtenir un, un utilisateur visé :

i) Consiste en toute(s) autre(s) partie(s) qui, selon les directives du client, est :

a) identifiée par son nom à l’intérieur du rapport d’évaluation, d’examen ou de consultation, ou du rapport modifié;

b) désignée par écrit par l’évaluateur comme l’utilisateur visé si le rapport d’évaluation, d’examen ou de consultation a déjà été publié;

etii) A reçu une copie du rapport directement de l’évaluateur,

conformément aux directives ou à l’autorisation du client.Il n’est pas recommandé d’identifier les utilisateurs visés en

faisant référence à une catégorie ou à un groupe, p. ex., prêteurs, etc. Chaque utilisateur visé doit être identifié par son nom.

L’utilisateur visé a le droit d’utiliser un rapport d’évaluation, d’examen ou de consultation conformément aux conditions limitatives, cependant la relation entre l’utilisateur visé et l’évaluateur ne constitue pas une relation client/évaluateur.

Condition limitative

Quelle est la différence entre une condition limitative et une clause de limitation de responsabilité dans un rapport d’évaluation?

26

Condition limitative

Une condition limitative exceptionnelle est une modification ou une dérogation nécessaire à une règle. Il incombe à l’évaluateur d’expliquer et de justifier cette nécessité dans son rapport et de s’assurer, avant d’accepter un contrat de service et d’invoquer une condition limitative exceptionnelle, que la portée de cette condition sur les travaux permettra d’élaborer des opinions et des conclusions crédibles.

Les RÈGLES - Commentaire 7.11.3

27

Clause de limitation de responsabilité

Clause d’un contrat ou d’un rapport d’évaluation limitant la responsabilité de l’évaluateur envers des personnes connues se fiant aux opinions/conclusions de l’évaluation à des fins que celui-ci a acceptées.

Sert à exclure la responsabilité à l’égard de certains gestes qui n’ont pas été posés ou services qui n’ont pas été fournis, p.ex., contamination de l’environnement.

28

Clauses de responsabilité

Les enjeux liés à ces clauses d’indemnisation injustes s’avèrent plus graves pour les évaluateurs puisque les responsabilités éventuelles qu’ils assument peuvent ne pas être visées par la garantie de leur assurance contre les erreurs et omissions actuelle.

Ces clauses ne modifieront pas la garantie ou annuleront pas l’assurance, cependant une réclamation individuelle peut faire l’objet d’un refus dans ces circonstances.

En fin de compte, si l’évaluateur assume ces nouvelles responsabilités éventuelles, il peut être tenu personnellement responsable de tous les coûts.

29

30

Termes clés

Clauses d’indemnisation (non-responsabilité)

En principe, ces clauses stipulent que l’évaluateur doit indemniser le client ou toute autre personne relativement à son utilisation du rapport lorsqu’un tel client veut obtenir une indemnisation. Bien que cela puisse sembler généralement vrai et que c’est la raison pour laquelle l’évaluateur souscrit une assurance contre les erreurs et omissions, le client tente d’accroître la responsabilité de l’évaluateur au-delà de la garantie de l’assurance.

Il existe également des clauses de protection des tiers dans les contrats. Ces clauses stipulent que l’évaluateur indemnisera toute personne relativement à tout ce qui découle de la prestation de services d’évaluation.

REMARQUE : En règle générale, les assurances contre les erreurs et omissions excluent ces clauses. L’évaluateur ne peut pas accroître sa responsabilité pour qu’elle inclut les tiers.

31

Exemple – Évaluation commerciale

Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans s’y limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire d’une titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport d’évaluation et s’y fier, y compris, sans s’y limiter, l’utilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices d’offre (format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. L’évaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que l’évaluateur reçoive à l’avance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

32



33



34



35


Le prêteur, ses successeurs et ayants droits respectifs (y compris, sans s’y limiter, les investisseurs qui contractent le prêt hypothécaire ou qui possèdent des droits de participation dans le prêt hypothécaire et le fiduciaire d’une titrisation englobant le prêt hypothécaire), chaque agent serveur du prêt hypothécaire, et toutes les agences de notation ayant pris part à toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire peuvent utiliser le rapport d’évaluation et s’y fier, y compris, sans s’y limiter, l’utilisation de renseignements choisis tirés du rapport dans les notices d’offre (en format électronique ou imprimé) concernant toute vente, titrisation ou syndication englobant le prêt hypothécaire. L’évaluateur accepte de répondre aux questions des parties susmentionnées ayant rapport à la vente, la titrisation ou la syndication, tel que communiqué par le prêteur, pourvu que l’évaluateur reçoive à l’avance des honoraires équivalant au taux horaire normal pour la prestation de tels services.

36

Exemple – Clause de limitation de responsabilité Le contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou en

partie à toute personne ou entité, autre que le client de l’évaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et l’approbation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de l’évaluation, à l’identité de l’évaluateur ou du cabinet d’évaluation pour lequel travaille l’évaluateur ou à toute référence à l’ICE ou au titre de l’évaluateur. En outre, l’évaluateur n’assume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à l’évaluation.

37

Exemple – Clause de limitation de responsabilité Le contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou

en partie à toute personne ou entité, autre que le client de l’évaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et l’approbation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de l’évaluation, à l’identité de l’évaluateur ou du cabinet d’évaluation pour lequel travaille l’évaluateur ou à toute référence à l’ICE ou au titre de l’évaluateur. En outre, l’évaluateur n’assume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à l’évaluation.

38

Exemple – Clause de limitation de l’utilisationLe contenu du rapport ne doit pas être divulgué en tout ou en

partie à toute personne ou entité, autre que le client de l’évaluateur, par le biais de la publicité, de documents de sollicitation, de relations publiques, des nouvelles, des ventes, ou de tout autre média sans le consentement écrit et l’approbation des auteurs, en particulier en ce qui a trait aux conclusions de l’évaluation, à l’identité de l’évaluateur ou du cabinet d’évaluation pour lequel travaille l’évaluateur ou à toute référence à l’ICE ou au titre de l’évaluateur. En outre, l’évaluateur n’assume aucune obligation ni responsabilité envers des tiers. Si le rapport se trouve dans les mains de toute personne autre que le client, le client doit informer une telle partie de toutes les hypothèses et conditions limitatives relatives à l’évaluation.

39

Exemple – Contrat sur les CGE

L’évaluateur doit indemniser Quelqu’un et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelqu’un est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date qu’elles soient découlant, y compris, sans s’y limiter, de lésions corporelles ou d’un décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant d’actes ou d’omissions relatifs à la prestation de services d’évaluation par l’évaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

40


L’évaluateur doit indemniser Quelqu’un et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelqu’un est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date qu’elles soient découlant, y compris, sans s’y limiter, de lésions corporelles ou d’un décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant d’actes ou d’omissions relatifs à la prestation de services d’évaluation par l’évaluateur, ses employés, ses mandataires et ses sous-traitants.

41


L’évaluateur doit indemniser Quelqu’un et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelqu’un est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date qu’elles soient découlant, y compris, sans s’y limiter, de lésions corporelles ou d’un décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant d’actes ou d’omissions relatifs à la prestation de services d’évaluation par l’évaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

42


L’évaluateur doit indemniser Quelqu’un et ses mandataires, directeurs, partenaires, associés, employés, agents et les personnes dont Quelqu’un est légalement responsable de toute réclamation, perte, coût, dommage-intérêt, dépense et dette (y compris les frais juridiques raisonnables) de quelque façon ou à quelque date qu’elles soient, y compris, sans s’y limiter de lésions corporelles ou d’un décès, de dommages matériels ou de toute autre perte ou préjudice de quelque nature que ce soit découlant d’actes ou d’omissions relatifs à la prestation de services d’évaluation par l’évaluateur, ses employés, ses mandataires ou ses sous-traitants.

Clause de disculpation dans une lettre de rappel Exemple

Veuillez accepter le présent rapport modifié qui comprend les modifications énoncées dans l’annexe ci-jointe. En date du 1er mai, date à laquelle l’erreur a été portée à mon attention, je ne suis en aucun cas responsable de toute action découlant du fait de s’être fié au rapport original, ni de toute action découlant du fait qu’une personne ayant obtenu accès au rapport antérieurement à cette date s’y est fiée. Dans la mesure du possible, veuillez me transmettre le nom et les coordonnées de toutes les personnes qui possèdent une copie du rapport original afin que je puisse les informer immédiatement des modifications.

Date à laquelle l’erreur a été portée à l’attention de

l’évaluateur par le client ou que l’erreur a été portée à l’attention du client par

l’évaluateur.

Comprend une annexe exposant en détail les

modifications précises en plus du rapport modifié

44

En pratique

Dans le contrat, comme dans le rapport d’évaluation, l’évaluateur doit nommer les personnes pouvant se fier au rapport et expliquer les fins auxquelles elles peuvent se fier au rapport :

• p. ex., client : Genworth a/s Solidifi; ou client : Solidifi, et utilisateur visé : Banque TD.

• p. ex., financement du premier prêt hypothécaire, ou refinancement du premier prêt hypothécaire, ou du deuxième prêt hypothécaire. Soyez précis de manière à limiter la responsabilité.

• Voir: Grey Mortgage Investment Corp v. Campbell & Pound Ltd, 113 A.C.W.S. (3d) 741

– Plaignant : prêteur hypothécaire qui avance des fonds pour l’achat de la propriété. – Le plaignant se fie au rapport d’évaluation. – Le plaignant perd de l’argent et poursuit en justice l’évaluateur. – La demande est rejetée. – Le fait que le plaignant s’est fié au rapport ne constitue pas un motif raisonnable. – L’évaluateur n’a pas été embauché par le plaignant. – Le rapport contient des avertissements quant à la portée de la validité et au fait que le marché est volatile.

• Il est recommandé que la condition limitative s’applique au rapport entier.

Clause d’indemnisation raisonnable

« L’évaluateur doit indemniser le client, ses cadres, mandataires et employés, de toute perte, réclamation, dette et dommage découlant de la négligence ou de l’omission de la part de l’évaluateur, des employés, mandataires ou sous-traitants de l’évaluateur dans le cadre de la prestation de services professionnels d’évaluation par l’évaluateur en vertu du présent accord. »

45

46

Termes clés

Ce que stipule votre police d’assurance contre les erreurs et omissions :

« L’assureur n’est pas tenu de verser des paiements en cas de pertes liées à toute réclamation : i) découlant de la responsabilité d’autres personnes assumée par l’assuré en vertu de tout contrat, sauf si une telle responsabilité aurait incombé à l’assuré même en l’absence d’un tel contrat. »

47

Termes clés

Renonciations : (client)

L’évaluateur convient qu’il fournit les services à ses propres risques.

L’évaluateur est entièrement responsable des blessures, pertes ou dommages pouvant découler de la prestation des services, bien que de telles blessures, pertes ou dommages soient attribuables à la négligence de Quelqu’un.

Par les présentes, l’évaluateur libère Quelqu’un, ses partenaires, associés, employés et mandataires des réclamations, pertes, dommages et coûts, y compris, sans s’y limiter, les blessures corporelles subies par une personne, les dommages causés à un bien ou la perte d’un bien, provoqués ou infligés à d’autres par l’évaluateur directement ou indirectement ou résultant des actes, oublis ou négligences de Quelqu’un.

48

Termes clés

Renonciations : (évaluateur)EN CONTREPARTIE, l’évaluateur accepte également de ne faire

aucune réclamation et de n’entamer aucune procédure contre toute personne ou corporation en droit de réclamer une contribution ou une indemnité auprès de la personne ou de la corporation exonérée par la présente renonciation. Les renonciateurs comprennent et acceptent que s’ils font une réclamation ou entament une procédure, et que les renonciations s’appliquent à une telle procédure de quelque manière que ce soit, qu’elle soit justifiée en droit ou non, ils mettront immédiatement un terme à une telle réclamation ou procédure, et ils assumeront les frais liés aux renonciations concernant une telle procédure sur une base avocat-client. La présente renonciation doit agir irréfutablement à titre de préclusion en cas de toute réclamation, action, plainte ou procédure future de la part des renonciateurs relativement aux questions visées par la présente renonciation. La renonciation peut être invoquée en cas de réclamation, action, plainte ou procédure afin de la rejeter de façon sommaire et les renonciateurs ne soulèveront aucune objection au cours de toute procédure ultérieure si les autres parties visées par celle-ci n’ont pas accès à l’information contenue dans la présente renonciation.

49

Termes clés

Mesures de rendement : De quelle façon votre évaluation et vos services seront-ils évalués?

En règle générale, un moteur de règles automatique procédera à un examen et vous informera des préoccupations ou pas. De plus, il peut rejeter votre évaluation s’il considère qu’elle ne répond pas aux attentes.

De faibles résultats peuvent entraîner une réduction de la charge de travail future ou le retrait de votre nom de la liste des évaluateurs approuvés.

Conseil : Assurez-vous d’être à l’aise avec le processus d’examen et de posséder une compréhension claire de la façon dont l’examen sera effectué.

50

51

Étapes simples

2. Connaissez vos propres limites : voir caractère raisonnable

• Quelles sont vos qualifications et compétences?

• Certaines provinces exigent des permis ou des études spécialisées pour fournir certains services : p. ex., évaluations environnementales, études du fonds de réserve.

• Votre police d’assurance contre les erreurs et omissions contient une exclusion pour toute infraction intentionnelle à toute loi ou à tout règlement.

52

Qualifications et compétences

Éviter les mandats exigeant une expertise qui n’est pas acquise pendant l’éducation et la formation des évaluateurs. Par exemple, inclure dans les rapports d’évaluation les infractions au code du bâtiment, les enjeux environnementaux ou même la vérification de la consommation d’énergie. L’assurance contre les erreurs et omissions ne couvre pas les inspections de bâtiments ou les avis juridiques relatifs au titre tel que décrit dans ces contrats.

Cependant, l’évaluateur doit connaître les procédures d’inspection visant à identifier les anomalies et à produire un rapport sur ses observations sur la qualité et les faiblesses de la construction et de l’entretien, le respect du zonage et le règlement relatif aux incendies.

53

Un plus grand nombre de clients qu’auparavant demandent aux évaluateurs d’effectuer des inspections d’habitations qui dépassent la portée des fonctions d’un évaluateur. À l’exception du refus, les évaluateurs ne disposent pas de beaucoup de recours. Par conséquent, il importe d’inscrire de façon claire « conditions limitatives » et « avertissements » dans le rapport d’évaluation afin de démontrer que l’évaluateur a :

• noté qu’une condition pourrait exister;

• demandé des renseignements et inclus les faits fournis;

• recommandé une inspection menée par un expert qualifié.

54

Il importe de mentionner que vous êtes un « évaluateur » qualifié, et non un « inspecteur d’habitations » possédant une formation spécialisée ou une expertise. Quand un client demande à un évaluateur d’effectuer une inspection alors qu’il n’est pas qualifié pour le faire, il y a un problème. L’évaluateur doit discuter avec le client des raisons pour lesquelles il recommande une inspection menée par un expert qualifié. Expliquez vos limites et souvenez-vous que votre intégrité et votre titre sont en jeu chaque fois que vous produisez un rapport d’évaluation.

Inspection des progrès

Constitue le prolongement d’une évaluation d’une nouvelle construction ou de rénovations.

Effectuée par le même évaluateur qui a réalisé l’évaluation originale.

L’assurance peut ne pas couvrir d’autres éléments.

Méfiez-vous des renseignements requis par certains rapports qui vont au-delà de l’inspection, p. ex., inspection d’habitations ou vérification de la consommation d’énergie, et des questions liées à la responsabilité juridique non assurées.

55

56

57

58

Constatez-vous quelque chose d’inhabituel dans cette photo?

De quelle façon décririez-vous cette situation?

Que recommanderiez-vous?

59

60

Étapes clés

3. Être au courant des inclusions et exclusions de la couverture.

• Lire la police, et en cas de doute, demander par écrit au courtier d’assurance si l’activité est assurée.

• L’évaluateur devrait souscrire de nombreuses polices en fonction de son modèle opérationnel : erreurs et omissions, surplus erreurs et omissions, assurance automobile, assurance des pertes d’exploitation, assurance en cas de décès par accident ou d’invalidité, assurance-responsabilité des administrateurs et des cadres.

• Autre assurance professionnelle, par exemple. Si l’évaluateur exerce les fonctions de technicien juridique en Ontario, l’assurance contre les erreurs et omissions relatives aux évaluations est inappropriée, et la souscription d’un avenant s’avère nécessaire.

• Il est recommandé de faire appel au même assureur pour les polices d’assurance liées à la responsabilité professionnelle et au surplus afin d’éviter un litige quant à la partie qui présente une défense et à la partie qui paie la réclamation.

61

Certaines exclusions

• Violation de toute loi ou de tout règlement, c.-à-d. aucun permis, aucune assurance.

• Responsabilité envers les tiers, c.-à-d. entrepreneurs indépendants.• Au cours de la suspension : mesures disciplinaires, non-paiement

de la cotisation/assurance; exigences de la FPC et du CPA.• Aide de quelque manière que ce soit offerte par un évaluateur

accrédité non rémunéré au moyen d’honoraires dans le cadre de la prestation de services professionnels.

• Aide de quelque manière que ce soit offerte par un non membre dans le cadre de la prestation de services professionnels.

• Lois précédentes – avant l’adhésion, ou rupture de protection.• Le rapport n’a pas été contresigné de façon appropriée.• L’évaluateur n’est pas inscrit dans le répertoire des stagiaires.

Obligation liée à la cosignature

Les RÈGLES 2010 : 5.5.2 Il est contraire à l’éthique professionnelle qu’un membre CRA utilise ce titre autre qu’en rapport à des activités d’évaluation, d’examen ou de consultation pour des sites d’habitation résidentielle non aménagés ou pour des sites d’habitation comprenant quatre (4) unités d’habitation familiales distinctes. [v. 12.35]

Les RÈGLES : 5.5.4 Il est contraire à l’éthique professionnelle qu’un membre stagiaire signe un rapport d’évaluation, d’examen ou de consultation à moins que le rapport ne soit contresigné par un membre accrédité compétent. [v. 2.20, 7.29.6, 9.9.6, 11.13.6]

Police d’assurance contre les erreurs et omissions 2010 : Définition de « Services professionnels » :

(i) La signature d’un membre AACI doit figurer sur les rapports d’évaluation d’un membre CRA autres que les rapports d’évaluation pour des sites d’habitation résidentielle non aménagés ou pour des sites d’habitation comprenant quatre (4) unités d’habitation familiales distinctes;

(ii) Tous les rapports produits par un membre stagiaire doivent être contresignés par un membre accrédité compétent.

62

63

Observations environnementales : Les membres sont tenus de suivre la formation nécessaire pour faire état des préoccupations environnementales à l’intérieur d’un rapport d’évaluation. Cela ne fait pas partie de la formation d’évaluateur. Dans ce cas, les membres doivent être au courant des exclusions environnementales de l’assurance contre les erreurs et omissions afin de connaître les «enjeux environnementaux » qui ne sont pas assurés tel que décrit dans ces contrats.

• Les opinions qu’un évaluateur émet sur les répercussions d’une condition environnementale sur la valeur sont assurées. – voir Communiqué n°18 - 2009

64

Observations environnementales : Les membres sont tenus de suivre la formation nécessaire pour faire état des préoccupations environnementales à l’intérieur d’un rapport d’évaluation. Cela ne fait pas partie de la formation d’évaluateur. Dans ce cas, les membres doivent être au courant des exclusions environnementales de l’assurance contre les erreurs et omissions afin de connaître les « enjeux environnementaux » qui ne sont pas assurés tel que décrit dans ces contrats.

Cependant, l’évaluateur doit connaître les questions et développement environnementaux courants pouvant être observés au cours d’une inspection. Ils doivent être photographiés et documentés de façon appropriée dans le rapport.

65

Conditions nuisibles

D’importantes questions de négligence et de responsabilité peuvent être soulevées si le contrat n’aborde pas de façon appropriée les conditions nuisibles conformément aux exigences des Règles et aux compétences et qualifications des évaluateurs.

Les évaluateurs ont l’obligation professionnelle de se conformer aux Règles lorsqu’ils offrent des conseils en matière d’évaluation et d’appliquer les exigences minimales en matière de production de rapports énoncées dans les Règles au moment de la rédaction du rapport.

L’article 12 s’avère particulièrement utile. Le règlement 6.2.9 et le commentaire 7.10.1.vi exigent que l’évaluateur tienne compte des conditions nuisibles connues. L’article 12.23 stipule que « tout défaut de mentionner des conditions nuisibles connues dans le cadre d’une évaluation peut mener à la production d’un rapport trompeur ».

66

Les anciennes installations de culture de la marihuana entraînent des coûts de rénovation élevés, laissent des traces et ont une incidence sur la valeur de la propriété, rendant ainsi sa vente difficile.Elles nuisent à votre santé si vous n’êtes pas protégé adéquatement!

67

Étapes clés

4. Se servir des conditions limitatives.

• Leur utilisation s’avère appropriée dans les contrats et les rapports.

• Ces conditions visent à protéger les actifs en veillant à ce que l’évaluateur dispose de tous les moyens de défense raisonnables s’il est poursuivi.

• À titre de membre, l’obligation professionnelle de l’évaluateur consiste à se conformer uniformément aux RÈGLES lorsqu’il accepte de fournir des services d’évaluation indépendants. L’évaluateur doit demeurer professionnel; connaître ses limites sur le plan du cadre de ses fonctions ainsi que de ses compétences et qualifications. Il est judicieux d’énoncer ses limites dans un contrat et les rapports puisque la personne qui lit le rapport n’a peut-être pas vu le contrat.

Portée limitée des travaux - temps

La présente évaluation a été complétée à l’intérieur du délai minimal nécessaire pour effectuer toute la gamme de travaux de recherche et d’analyse habituels et coutumiers dans le cadre de telles évaluations difficiles et en fonction des directives du prêteur/client. Le prêteur a précisé, au moyen de ses contrats sur les CGE et directives, les risques liés aux limites de temps qu’il est prêt à accepter. Par conséquent, les conclusions finales en ce qui concerne la valeur peuvent varier raisonnablement d’environ 10 %.

68

69

Exemple de clause de limitation de responsabilité - utilisateurAVIS AU LECTEUR : La présente évaluation a été réalisée

pour l’usage exclusif de (nom du client ou de l’utilisateur visé). Aucune autre partie, y compris les financiers du client ou autres, peut se fier au présent rapport d’évaluation sans l’approbation précise écrite de l’évaluateur et l’approbation du client désigné et de l’utilisateur visé à titre d’utilisateurs exclusifs. Une demande d’utilisation peut être déposée auprès de l’évaluateur pour obtenir son approbation écrite. L’évaluateur peut exiger des frais. Toute partie qui ne respecte pas la procédure visant à obtenir le droit de se fier à la présente évaluation n’a pas le droit de se fier à tout aspect de la présente évaluation et si elle le fait, elle doit le faire à ses propres risques.

70

Exemple de clauses de limitation de responsabilitéLe présent rapport d’évaluation a été préparé pour le seul et

exclusif usage de _____________ pour l’aider à prendre une décision à l’égard du prêt hypothécaire. Tout tiers ne doit pas s’y fier à quelque fin que ce soit.

Le présent rapport d’évaluation a été préparé pour le seul et exclusif usage du client de l’évaluateur. Aucun tiers n’est autorisé à s’y fier sans l’autorisation écrite expresse de l’évaluateur.

Le présent rapport d’évaluation a été préparé pour le seul et exclusif usage du prêteur ci-désigné pour l’aider à prendre une décision à l’égard du prêt hypothécaire. L’évaluateur n’est pas un inspecteur d’habitations. On ne doit pas se fier au présent rapport pour révéler toute condition observée dans la propriété visée. Le rapport d’évaluation ne garantit pas que la propriété est exempte de défectuosités. Une inspection d’habitation professionnelle est recommandée.

71

Exemple de clause de limitation de responsabilité CGE ou courtier en hypothèques – tiers

Le prêteur a demandé que l’évaluateur transmette le contenu du présent rapport par l’entremise de (nom du CGE). En vertu de son contrat d’utilisation, (nom du CGE) n’a offert aucune garantie que le (programme de CGE) sera sans erreur, a mentionné que l’information déclarée au (programme de CGE) et par celui-ci peut contenir des erreurs de transmission, et a indiqué que l’utilisateur qui utilise le (programme de CGE) le fait à ses propres risques. Par conséquent, le prêteur doit prendre sa propre décision quant à l’exactitude et à la fiabilité du (programme de CGE) en ce qui concerne son utilisation. L’évaluateur ne fait aucune représentation et ne donne spécifiquement aucune garantie quant à l’exactitude ou à l’interprétation du contenu transmis par (programme de CGE) ou à sa fiabilité. L’évaluateur utilise une telle direction conformément à une directive précise et aux risques exclusifs du prêteur. À sa demande, le prêteur peut obtenir une véritable copie du rapport original directement auprès de l’évaluateur au moyen du courrier électronique protégé, de la poste ou autres.

72

Étapes clés

5. Au moment de la préparation ou de l’examen d’un contrat, demander un avis juridique. Utiliser un contrat de services type.

• Voici des questions simples à prendre en considération avant d’entamer un travail :

– Qu’acceptez-vous de faire? Délais, tâches précises?– Qui fait quoi, et quand?– Quelle est la durée du contrat?– En vertu de quelles conditions le contrat peut-il être résilié?– Qui, au sein de chaque organisation, est responsable de la

prise de décision?– Que survient-il s’il y a une violation de contrat?– Droits de propriété intellectuelle? Droit d’auteur?– Exigences en matière d’assurance?– Dispositions relatives aux honoraires et au paiement?

73

Éléments essentiels

• Adresse ou description officielle de la propriété qui sera évaluée• Nom du client et des utilisateurs visés – seul et exclusif usage• Objet• Autorisation de communication écrite de l’évaluateur• Date d’achèvement prévue• Confirmation de l’information fournie par le client• Confirmation de l’information requise par l’évaluateur pour

effectuer l’évaluation de façon appropriée• Disposition stipulant que l’évaluation sera réalisée seulement

sur réception des renseignements demandés• Arrangements en matière d’honoraires, somme versée à titre

d’acompte, paiement final, pénalités d’intérêt, taxes et débours

74

Élément essentiel

L’évaluateur entreprendra des travaux de recherche et la préparation de l’évaluation sur réception d’une copie signée du contrat, d’une somme versée à titre d’acompte, des frais payés d’avance ou d’une copie parafée de l’énoncé des conditions limitatives et de la certification de l’évaluateur. Si vous avez des questions au sujet du contenu du présent contrat ou des annexes, veuillez nous téléphoner.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments sincères.

I.M. Smart Real Value Expert

Contrat/lettre de mandat d’autorisation et de représentation acceptée :

(Signature du client et date)

75

Étapes clés

6. En tout temps, agir comme si l’on ne dispose pas d’une assurance de responsabilité professionnelle!

76

Observations finales

Comme vous avez vu et entendu aujourd’hui, il est recommandé de prendre certaines mesures, alors que d’autres ne sont pas recommandées.

Vous réalisez qu’en refusant d’accepter de telles conditions, vous pouvez perdre un client ou une source de revenu. En fin de compte, il s’agit d’une question d’ordre économique. Est-il dans votre intérêt d’accepter des risques potentiels, et des coûts éventuels afin de continuer à travailler pour ce client? La décision vous revient.

Veuillez prendre le temps de lire les petits caractères. Le présent séminaire mettait l’accent sur les dispositions qui auraient une grave incidence sur la responsabilité. Vous pouvez également avoir l’impression que d’autres clauses du contrat sont inacceptables.

Analyse des risques - récompenses

Dans le cas de contrats de CGE, la véritable question à se poser est « signer ou ne pas signer».

- L’ICE comprend que les évaluateurs principaux expérimentés ne seront pas susceptibles d’accepter les honoraires suggérés, ce qui signifie que les évaluateurs subalternes moins expérimentés seront plus susceptibles d’accepter le travail et les conditions, augmentant ainsi les risques pour les prêteurs et les consommateurs.

- S’il s’agit d’un bon client et qu’il est disposé à prendre en considération les changements, vous pouvez constater que les risques sont faibles (pas nuls).

- Un choix s’impose à l’évaluateur prudent : dire « NON » ou décider que les risques assumés valent les avantages liés aux affaires éventuelles avec ce client.

- Dans tous les cas, faites preuve de diligence raisonnable et faites un choix judicieux.

77

78

Prise en charge – récapitulation

Voici des étapes simples pour comprendre les contrats :

1. Connaître les principales conditions de votre contrat.

2. Connaître vos qualifications et vos compétences.

3. Connaître la garantie de votre assurance contre les erreurs et omissions.

4. Recourir aux conditions limitatives.

5. Obtenir des conseils professionnels indépendants.

6. Agissez comme si vous ne disposiez pas d’une assurance de responsabilité professionnelle.

79

Petits caractères

Tout ce qui a été dit au cours du séminaire ou lu dans la présentation ne constitue pas un avis professionnel d’un avocat indépendant ou d’un professionnel de l’assurance et ne le remplace pas. Ces personnes seront en mesure de vous donner des conseils professionnels fondés sur votre situation précise.

Les lois et l’assurance subissent toujours des modifications. C’est une raison de plus pour vérifier deux fois l’information, comme celle communiquée au cours de ce séminaire, avant de prendre une décision ou de signer un contrat.

Les opinions exprimées ne reflètent pas nécessairement celles de l’Institut canadien des évaluateurs ou de l’Association du Québec qui ont coparrainé ce séminaire. Il s’agit de mes opinions et conseils et vous avez le droit de les accepter ou de les rejeter à vos propres risques.

80

Questions

Je demande aux membres du groupe d’experts de retourner à leur place.

Je vous demande encore une fois de poser vos questions sur la présentation au groupe d’experts ou à moi.

Je vous remercie d’avoir assisté au séminaire d’aujourd’hui même si vous étiez occupé. Si vous avez besoin de mon aide, n’hésitez pas à me téléphoner ou à m’envoyer un courriel.

[email protected] 866-726-5996

mailto:[email protected]

81

Documents

CONTRATS D’ÉVALUATIONS