CRISTIAN ANDRES PALACIOS TIMOTE COD: 20092025041repository.udistrital.edu.co › bitstream › 11349 › 15093 › ...apoyo en la valoraciÓn de terreno en la linea de transmision

APOYO EN LA VALORACIÓN DE TERRENO EN LA LINEA DE TRANSMISION ENERGETICA, PROYECTO (COLECTORA-CUESTECITAS-LA LOMA) EN LOS

DEPARTAMENTOS DEL CESAR Y LA GUAJIRA.

CRISTIAN ANDRES PALACIOS TIMOTE

COD: 20092025041

PROYECTO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON EL ACUERDO 038 DE JULIO 28 DE 2015, TITULADO:

APOYO EN LA VALORACIÓN DE TERRENO EN LA LINEA DE TRANSMISION ENERGETICA, PROYECTO (COLECTORA-CUESTECITAS-LA LOMA) EN LOS

DEPARTAMENTOS DEL CESAR Y LA GUAJIRA.

Director Interno: CARLOS GERMAN RAMIREZ RAMOS

Docente Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Director Externo: JAIRO LEIVA COBOS

Ingeniero Catastral y Geodesta Esp. Avalúos Director Departamento Gestión Predial – SIGYCAD S.A.S.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C. 2018

Contenido

1. INTRODUCCIÓN ..................................................................................... 1

2. OBJETIVO GENERAL ............................................................................ 2

3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................... 2

4. METODOLOGÍA ...................................................................................... 3 4.1. IDENTIFICACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO ............................................. 3

5. DESCRIPCIÓN DE MUNICIPIOS EN EL ÁREA DE INFLUENCIA ........ 8 5.1. DEPARTAMENTO DE LA GUAJIRA .......................................................... 8 5.2. DEPARTAMENTO DEL CESAR ............................................................... 10

6. NORMATIVIDAD ................................................................................... 12 6.1. Categorías de protección en suelo rural ................................................... 13 6.2. Categorías de desarrollo restringido en suelo rural. ................................. 14 6.3. El suelo rural productor ............................................................................. 14

7. ZONAS FISICAS Y GEOECONOMICAS .............................................. 16 7.1. DETERMINACIÓN DE VARIABLES FISICAS ...................................... 16

7.1.1. VARIABLES PARA DEFINICIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS .......................................................................................................... 16

7.2. ZONAS HOMOGENEAS GEO-ECONOMICAS (ZHG) ........................ 20 7.3. DETERMINACION DE VARIABLES GEOECONOMICAS ................... 21

8. INVESTIGACION ECONOMICA ......................................................... 24 8.1. INVESTIGACION DIRECTA ................................................................... 24 8.2. INVESTIGACIÓN INDIRECTA ............................................................... 24

9. AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN .......................................... 26

10. RESULTADOS ...................................................................................... 29 10.1. ZONA HOMOGÉNEAS FÍSICAS OBTENIDAS ..................................... 29 10.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS OBTENIDAS ................ 42

11. CONCLUSIONES ................................................................................. 48

12. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................... 49

LISTA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1 Área de estudio; Elaboración Propia ................................................... 5

Ilustración 2 Trazado; Elaboración Propia ............................................................... 7

Ilustración 3 Zonas Homogéneas Físicas; Elaboración Propia .............................. 41

Ilustración 4 Puntos De Investigación; Elaboración Propia .................................... 28

Ilustración 5 Ofertas; Elaboración Propia ............................................................... 25

Ilustración 6 Zonas homogéneas Geoeconómicas; Elaboración Propia ................ 43

LISTA DE TABLAS

Tabla 1 Identificación de municipios afectados; Elaboración Propia........................ 3

Tabla 2 Área de estudio; Elaboraión Propia ............................................................ 4

Tabla 3 Área de estudio; Elaboración Propia ........................................................... 6

Tabla 4 Descripción municipios de La Guajira; Elaboración Propia ......................... 9

Tabla 5 Descripción municipios del Cesar; Elaboración Propia. ............................ 11

Tabla 6 Acuerdos y cartografías; Elaboración Propia ............................................ 13

Tabla 7 Categorías de uso homologado; Elaboración Propia ................................ 16

Tabla 8 Clasificación del Suelo para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S ....................................................................................... 16

Tabla 9 Norma de Usos del Suelo para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S .................................................................................. 17

Tabla 10 Vías de Acceso para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S ....................................................................................... 17

Tabla 11 Relieve o Topografía para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S ....................................................................................... 17

Tabla 12 Disponibilidad de Aguas para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S .................................................................................. 18

Tabla 13 Actividad Económica de los Predios para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S ....................................................... 18

Tabla 14 Área Predominante de los Predios para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S .................................................................... 18

1

1. INTRODUCCIÓN

Este trabajo se elaboró como proyecto de grado en modalidad de pasantía, conforme al acuerdo 038 de julio de 2015, para la empresa SIGYCAD S.A.S, siendo la responsable del estudio valuatorio en las servidumbres para las líneas de transmisión energética, el cual inicia en el municipio de El Paso, departamento del Cesar y culmina en el municipio de Uribía, departamento de la Guajira.

Este documento refleja el estudio de valores de referencia bajo la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geo-económicas para el corredor eléctrico “La Loma – Cuestecitas – Colectora”, ubicado en los departamentos de Cesar y La Guajira, los cuales son espacios geográficos de características muy similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes; otorgando información de cada una de las zonas con sus estudios de valores comerciales del suelo para los predios afectados en esta red eléctrica, para cada uno de ellos se pudo constatar los usos definidos para las áreas de la franja y con base en esto poder definir las zonas físicas y posteriormente las zonas geo-económicas resultantes, las cuales en su mayoría se ubican en suelos rurales y algunos en suelos de expansión urbana o suelos sub-urbanos.

2

2. OBJETIVO GENERAL Realizar un apoyo en la valoración del terreno para las servidumbres en las líneas de transmisión energéticas, por medio de la metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, para el proyecto energético de la empresa de energía de Bogotá en los departamentos del Cesar y La Guajira.

3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Revisar y analizar información suministrada y la adquirida por SIGYCAD S.A.S., necesaria o de trascendencia para la ejecución del proyecto.

Organizar la información cartográfica necesaria para elaborar el trabajo de campo, estableciendo las rutas óptimas para el reconocimiento del mismo.

Efectuar un apoyo a los valuadores en actividades de estudio de mercado y puntos de investigación.

Estructurar y alimentar el sistema de información geográfica (SIG) con la información recolectada y verificada en el trabajo de campo.

Contribuir en la definición de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, contribuyendo a la elaboración cartografía de las mismas.

3

4. METODOLOGÍA

4.1. IDENTIFICACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO

De acuerdo a la información que se suministró, el proyecto energético que desea ejecutar la Empresa De Energía De Bogotá se encuentra en los departamentos de Cesar y La Guajira, en un área de interés denominado (La Loma-Cuestecitas-Colectora), el trazado que se contempló para la futura red transmisión eléctrica comprenden los municipios de Albania, Distracción, El Molino, La Jagua Del Pilar, Maicao, Manaure, Riohacha, San Juan Del Cesar, Uribía, Urumita y Villanueva para el departamento de La Guajira, y los municipios de Agustín Codazzi, Becerril, El Paso, La Paz, Manaure Balcón Del Cesar, San Diego y Valledupar en el Departamento de Cesar, como se presenta en la siguiente tabla con su respectivo código- DANE.

CORREDOR DEPARTAMENTO Provincia MUNICIPIO CÓDIGO DANE

CO

RR

EDO

R E

LÉC

TRIC

O: C

OLE

CTO

RA

-C

UES

TEC

ITA

S-LA

LO

MA

LA GUAJIRA

Norte Albania 440-35 Sur Distracción 440-98 Sur El Molino 441-10 Sur La Jagua Del Pilar 444-20

Norte Maicao 444-30 Norte Manaure 445-60 Norte Riohacha 440-01 Sur San Juan Del Cesar 446-50

Norte Uribía 448-47 Sur Urumita 448-55 Sur Villanueva 448-74

CESAR

Norte Agustín Codazzi 200-13 Central Becerril 200-45

Noroccidental El Paso 202-50 Norte La Paz 206-21 Norte Manaure Balcón Del

Cesar 204-43

Norte San Diego 207-50 Norte Valledupar 200-01

Tabla 1Identificación de municipios afectados; Elaboración Propia

De acuerdo con la información suministrada y después de su análisis, se tiene un área de estudio que se encuentra dividida en dos segmentos, La Loma - Cuestecitas y Cuestecitas - Colectora, se contemplaron estas áreas de estudio debido a que la trazabilidad del proyecto dependía en gran medida a los Planes

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De Ordenamiento Territorial (POT), Planes Básicos De Ordenamiento Territorial (PBOT) y los Esquemas De Ordenamiento Territorial (EOT) de cada municipio, adicional a ello también hubo que tener en cuenta los planes de ordenamiento de las cuencas hidrográficas, los distritos regionales de manejo integrado e inclusive los resguardos indígenas encontrados en la alta Guajira.

NOMBRE AREA Ha % AREA

La Loma – Cuestecitas 847384.77 65.31%

Cuestecitas – Colectora 450162.92 34.69%

AREA TOTAL 1297547.69 100% Tabla 2Área de estudio; Elaboración Propia

5

Ilustración 1Área de estudio; Elaboración Propia

6

El área de estudio comprende las franjas territoriales por la cuales se plantean los corredores de las líneas de transmisión “La Loma-Cuestecitas-Colectora”; zonas a las cuales se realizó un estudio de valores de referencia para el terreno en las líneas consideradas.

Este estudio de valores se realizó por tramos y se sub-dividió de la siguiente manera:

TRAZADO TRAMO LONGITUD (Km)

Colectora – Cuestecitas A 116.169 Colectora – Cuestecitas B 119.379 Cuestecitas – La Loma A 247.243 Cuestecitas – La Loma B 254.463

Tabla 3Área de estudio; Elaboración Propia

7

Ilustración 2Trazado; Elaboración Propia

8

5. DESCRIPCIÓN DE MUNICIPIOS EN EL ÁREA DE INFLUENCIA

5.1. DEPARTAMENTO DE LA GUAJIRA

En el área de estudio presentada se describe al El Departamento de La Guajira se sitúa al extremo norte del país; localizado entre los 10º23’ y 12º28’ de latitud norte y los 71º06’ y 73º39’ de longitud oeste, cuenta con una superficie de 20.848 km2 y una densidad de 25.33 Hab/Km2. Limita por el Norte con el mar Caribe, por el Este con el mar Caribe y la República de Venezuela, por el Sur con el departamento del Cesar, y por el Oeste con el departamento del Magdalena y el mar Caribe.(Gobernación de La Guajira)

El territorio departamental en su mayoría corresponde a la península de la Guajira, este relieve incluye montañas, acantilados, planicies y dunas; este departamento ha sido subdividido por su configuración territorial en tres grandes regiones de noreste a suroeste, correspondientes a la Alta Guajira, Media Guajira y Baja Guajira. La Alta Guajira, se sitúa en el extremo peninsular, es semidesértica, de escasa vegetación, donde predominan los cactus y cardonales; y algunas serranías que no sobrepasan los 650 m sobre el nivel del mar, como la de Macuira, Jarará y El cerro de la Teta. (Gobernación de La Guajira)

La segunda región, abarca la parte central del departamento, de relieve plano y ondulado, y un poco menos árido; predomina el modelado de dunas y arenales. La tercera región, corresponde a la Sierra Nevada de Santa Marta y a los montes de Oca; es más húmeda, de tierras cultivables y posee todos los pisos térmicos; Además de esto está dividido en 15 municipios, 44 corregimientos, 69 inspecciones de policía, así como, numerosos caseríos y sitios poblados por indígenas conocidos como rancherías, su curso de agua más importante es el río Ranchería, que nace en la Sierra Nevada de Santa Marta y desemboca en el mar Caribe; muchas de las corrientes son insuficientes y de curso temporal; entre ellas están los ríos Ancho, Camarones, Cañas, Garavito, Lucuici, Sillamaná, San Francisco, San Miguel y San Salvador.(Gobernación de La Guajira)

Municipios contemplados en este estudio:

9

DEP

TO

ÍTEM Albania Maicao Distracción El Molino La Jagua del Pilar Manaure Riohacha Uribía San Juan

del Cesar Urumita Villanueva LA

GU

AJI

RA

Departamento LA GUAJIRA

Altura Entre 60 y 800 msnm 52 msnm 65 msnm Media 240

msnm 223 msnm Media 3 msnm

Media 5 msnm

Media 10 msnm 250 msnm 255 msnm 250 msnm

Población 27102 273268 20920 Hab 14745 Hab 5489 Hab 160705 277913 Hab 186532 Hab 37327 Hab 28322 Hab 47085 Hab

Temperatura 28.5 °C 30 °C Entre los 28 a 35 °C. 27° a 36° C 28 °C 28 °C y los

38 °C. 25 °C y los

30 °C. 34 °C. 27 °C 28 °C 28 °C

Superficie 425 Km² 1825Km² 232 km² 190 Km² 267 Km² 1643 Km² 3084,45 Km² 8190 km² 1415 km² 329,09 Km² 265 Km²

Económica Recursos naturales (Carbón-Sal-Maderables)

Comercio

Agricultura y ganadería en mediana escala

Recursos Naturales y agricultura

Ganadería y agricultura

Explotación de Recursos Naturales

Ganadería y Turismo

Ganadería caprina, el comercio, el turismo,

Artesanías y comercio; Ganadería en baja escala

Ganadería y Agricultura

Agropecuario

Vías de Comunicación

Vías que comunican Maicao, Uribía y Manaure a través de la carretera privada del Cerrejón y que llega hasta cuatro vías; por la carretera nacional se comunica con los municipios y corregimientos del sur de la guajira Hato nuevo, Papayal, Barranca, Fonseca, Distracción, San Juan, El Molino y Villanueva y hacia el norte con la capital del departamento de la Guajira, Riohacha.

Troncal del Caribe, la vía nacional Carraipía-Cuestecita

Troncal del Caribe, desde la capital de nuestro Departamento Riohacha en el Norte

Carretera Nacional que de Valledupar conduce al norte del departamento de la Guajira.

Carret00era nacional que de la ciudad de Valledupar conduce a la ciudad de Riohacha

Vía a Maicao y al llegar al ferrocarril que transporta el carbón del Cerrejón

La Troncal del Caribe, carretera principal, que une a Riohacha con Santa Marta

Troncal del caribe

Troncal del caribe

Carretera Nacional que de Valledupar conduce a Riohacha - La Guajira.

Al sur se interconecta con Carretera Nacional desde Valledupar - Cesar (50 km) y por el norte con la carretera Nacional a Riohacha - La Guajira

Tabla 4Descripción municipios de La Guajira; Elaboración Propia

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5.2. DEPARTAMENTO DEL CESAR

Cesar se encuentra localizado en la zona noreste del país,limita al norte con los departamentos de La Guajira y del Magdalena; al sur con los departamentos de Bolívar y Norte de Santander, al oriente con Norte de Santander y Venezuela. En sus extremos se encuentran los sistemas montañosos de la Serranía del Perijá, la cual esla frontera natural con Venezuela y la Sierra Nevada de Santa Marta, Cuenta en su área de jurisdicción con una extensión de 22.500 kilómetros cuadrados, distribuidos en veinticinco (25) municipios, en los cuales están asentados tres (3) resguardos indígenas en la Sierra Nevada de Santa Marta, y cinco (5) resguardos indígenas en la Serranía del Perijá.(CORPORACION AUTONOMA REGIONAL DEL CESAR)

El territorio del Cesar cuenta con cuatro áreas bien definidas; la Primera se encuentra al norte y corresponde a la Sierra Nevada de Santa Marta, siendo el macizo montañoso más alto del país con alturas que sobrepasan los 5.700 m sobre el nivel del mar; sus estribaciones llegan hasta la capital y en la parte media está habitada por indígenas arhuacos.(CORPORACION AUTONOMA REGIONAL DEL CESAR)

La Segunda se halla al este, la serranía de Los Motilones o Perijá, prolongación de la cordillera Oriental, que separa el departamento de la República de Venezuela y del departamento de Norte de Santander, con alturas hasta 3.000 m sobre el nivel del mar; la vertiente oeste que pertenece al Cesar está en proceso de colonización. La Tercera, al oeste, es el área aledaña al río Magdalena, que se caracteriza por sus numerosas ciénagas, alimentadas por los periódicos desbordamientos del río, finalmente la cuarta es el área formada por las extensas llanuras centrales bañadas por los ríos Cesar y Ariguaní.(Gobernación de Cesar)

La red hidrográfica que cubre el Departamento del Cesar hace parte de la cuenca del río Magdalena, que lo bordea y forma parte del límite suroccidental. Una de las principales corrientes superficiales es el río Cesar, el cual desemboca en la ciénaga de Zapatosa, y forma en la parte baja una gran llanura de inundación. Otras corrientes que drenan el departamento son: el río Ariguaní que forma parte del límite occidental con el Departamento del Magdalena, el río Pereira que lo separa del Departamento de La Guajira, el Lebrija que le sirve de límite con el Departamento de Santander y los ríos Badillo, Magiriaimo y Casacará(Gobernación de Cesar)

Municipios contemplados en este estudio:

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DEPTO ÍTEM Agustín Codazzi El Becerril El Paso Manaure del Balcón Cesar La Paz San Diego Valledupar

CE

SA

R

Departamento CESAR

Municipio Agustín Codazzi El Becerril El Paso Manaure del Balcón Cesar La Paz San Diego Valledupar

Altura 131 msnm 200msnm 35.5msnm 900msnm 165msnm 180msnm 168msnm

Población 50.829 habitantes 17.547 habitantes 30.928 habitantes 14514 habitantes 21289 habitantes 13376 habitantes 413341 habitantes

Temperatura 28º C 30º C 30º C 24 °C 30 °C 27°C 28,4 ° C

Superficie 1739 km² 13614,57 km² 823.670 km² 1700 Km² 1081 Km² 670 Km² 4499,02 Km²

Económica

La actividad del municipio es la producción de algodón, con actividades agrícolas y pecuarias

La economía del municipio es principalmente minera (explotación del carbón), agropecuaria con el cultivo de palma africana, cría de semovientes como ganado ovino, caprino y vacuno.

Actividades Agropecuarias y minería

Municipio eminentemente agrícola, la base de su economía ha sido tradicionalmente la ganadería incipiente.

Principales actividades agricutural y ganadería.

Principales actividades agricultura y ganadería.

Vocación agropecuaria, principal productor de algodón

Vías de Comunicación

La malla vial de Agustín Codazzi lo constituye la carrera 16. Se ingresa a la ciudad por tres carreteras nacionales: al norte, desde Valledupar se entra a la ciudad a través de la glorieta las guitarras; por el sur, se ingresa por la carretera Bucaramanga - Agustín Codazzi; al norte se encuentra la vía nacional que comunica con San Diego, Valledupar y la Guajira. Otras vías de doble calzada y cuatro carriles son la Variante de Oriente.

Desde Valledupar se puede llegar por transporte terrestre aproximadamente a 1 hora con 45 minutos por carretera pavimentada, este se puede realizar a través de busetas y taxis que prestan su servicio hasta Becerril y a los otros Municipios aledaños.

Las vías predominantes en el municipio son carreteables en regular estado.

El municipio de Manaure se encuentra comunicado con la capital del Departamento a través de la conocida Troncal del Oriente que recorre la frontera con Venezuela y comunica los Municipios de La Paz, San Diego, Codazzi, Becerril, La Jagua de Ibirico y Chiriguaná. La vía Troncal del Oriente está clasificada en el de Vías Regionales (grupo I) y se encontraba a cargo de los distritos de carreteras, esta vía pasó a ser administrada por el Departamento de acuerdo a la ley

Su localización dentro del Departamento le ha permitido poseer buenas vías de acceso, lo que lo convierte en paso obligatorio para quienes transitan hacia La Guajira desde cualquier parte del país. La Paz posee un privilegio en su transitabilidad ya que es surcado por la Troncal de Oriente que la comunica con el sur del Departamento del Cesar y con el Interior del País; igualmente con el resto de la Costa Atlántica.

De Valledupar se puede llegar por transporte terrestre aproximadamente a unos 30 minutos por carretera pavimentada, este se puede realizar a través de busetas y taxis que prestan su servicio hasta San Diego y a los otros municipios aledaños. Se puede ir hasta los corregimientos por vía carretera destapada, aunque a algunos como los Brasiles y Nuevas Flores se puede llegar por vía pavimentada. Para llegar a los corregimientos sin vía pavimentada se puede hacer en carro, en caballo o en ciclotaxis.

El municipio cuenta con vías pavimentadas y destapadas, posee vías de conexión intermunicipal, interdepartamental e internacional

Tabla 5Descripción municipios del Cesar; Elaboración Propia.

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6. NORMATIVIDAD

La Ley 143 de 1994, establece el régimen de actividades de generación, interconexión, transmisión, distribución y comercialización de electricidad las cuales están destinadas a satisfacer necesidades colectivas primordiales en el territorio nacional de forma permanente, por esta razón, son considerados servicios públicos de carácter esencial, obligatorio y solidario de utilidad pública

Bajo la ley 388 de 1997, “el ordenamiento del territorio municipal y distrital comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas por los municipios o distritos y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les compete, dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales”.(LEY 388, 1997)

Dentro del proceso valuatorio, uno de los aspectos de mayor trascendencia, corresponde a la verificación de la reglamentación del uso del suelo vigente en los municipios implicados en la futura construcción de la línea de transmisión.

Los apartes de cada uno de los Plan de Ordenamiento Territorial (POT), Planes Básicos de Ordenamiento Territorial (PBOT), Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT), se encuentran a continuación endonde se hallarán los acuerdos y cartografías utilizados y gestionados para este proyecto.

DEPARTAMENTO MUNICIPIO VIGENCIA OBSERVACION ARCHIVO FUENTE

CES

AR

AGUSTÍN CODAZZI PBOT 2000 Estructurado del archivo suelos.Dwg CAD

BECERRILL EOT 2013 Digitalizado del mapa Zonificación para la Reglamentación de Usos del Suelo Rural-50 CAD

EL PASO EOT 2016 Digitalizado del mapa de clasificación del suelo municipal FRG-01 CLASIFICACION DE SUELO.pdf PDF

LA PAZ EOT 2016 Digitalizado del archivo Propuesta de Usos del Suelo Rural.pdf PDF

MANAURE BALCÓN DEL

CESAR EOT 2004 Digitalizado del archivo TRATAMIENTO DE

SUELOS.dwg CAD

SAN DIEGO EOT 2002 Digitalizado del archivo FR 15. CLASIFICACION SUELO SEGUN DECRETO 3600-2007.tif TIFF

VALLEDUPAR POT 2015 Digitalizado del plano FORM-RUR-01 - SUELO RURAL.pdf PDF

LA G

UA

JIR

A ALBANIA EOT 2014 Digitalizado del archivo Mapa de clasificaciòn del suelo

municipal.pdf PDF

DISTRACCIÓN EOT 2003 Estructurado del archivo Distra-Agropecuario-Forestal 1.dwg y Protec-Ambiental-Reserva-Distra.dwg CAD

EL MOLINO EOT 2000 Estructurado del plano usorec2.dw y 27-PROPUESTA.dwg CAD

LA JAGUA DEL PILAR EOT 2006 Estructurado del archivo 20.0ReglamentacionNew-

Modelo JPEG

13

MAICAO EOT 2002 Estructurado del archivo AreaManejEspec35_Maicao (1).dwg y ZonasAgroEcolog37.dwg CAD

MANAURE PBOT 2002 Estructurado del archivo Zonifica.dwg CAD

RIOHACHA POT 2001 Estructurado del archivo Mapa de Unidades de Reglamentacion.pdf PDF y GDB

SAN JUAN DEL CESAR PBOT 2003 Estructurado del archivo Suelo Rural de

Proteccion.dwg y ZonificacionBasica Rural CAD

URIBIA PBOT 2012 Digitalizado del archivo FR02. Uso Propuesto del Suelo Rural.pdf PDF

URUMITA EOT 2000

Estructurado del archivo AREAS DE PRODUCCION AGRICOLA, PRODUCCION PECUARIA Y MIXTA.dwg y SUELO RURAL DE PROTECCION.dwg y ZONIFICACION DE LA PRODUCCION.dwg

CAD

VILLANUEVA EOT 2000

Estructurado del archivo Z. AMENAZAS Y RIESGOS.dwg, Suelo Rural de protección.dwg ,Areas de ProduccionPecuaria.dwg y Areas de Produc. Mixta.dwg

CAD

Tabla 6Acuerdos y cartografías; Elaboración Propia

Dada la diversidad de las leyendas y descripciones referentes a los usos reglamentados en cada uno de los Planes de Ordenamiento Territorial de los municipios sobre los cuales se realizó el estudio, se evidencia que es necesario unificar u homologar la leyenda de los usos reglamentados, que permita la optimización del análisis de ellos.

El Decreto 1077 de mayo 26 de 2015, "Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio.", define el ordenamiento del suelo rural y determina las diferentes categorías en las que el suelo rural debe ser categorizado, de la siguiente forma: (Ministerio Vivienda Ciudad y Territorio Decreto 1077, 2015)

6.1. Categorías de protección en suelo rural

Áreas de conservación y protección ambiental

Las áreas del sistema nacional de áreas protegidas.

Las áreas de reserva forestal.

Las áreas de manejo especial.

Las áreas de especial importancia ecosistémica, tales como páramos y sub-páramos, nacimientos de agua, zonas de recarga de acuíferos, rondas hidráulicas de los cuerpos de agua, humedales, pantanos, lagos, lagunas, ciénagas, manglares y reservas de flora y fauna.

- Áreas para la producción agrícola y ganadera y de explotación de recursos naturales (incluye los terrenos que deban ser mantenidos y preservados por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales o de explotación de

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recursos naturales). De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 2.2.6.2.2 del presente decreto, en estos terrenos no podrán autorizarse actuaciones urbanísticas de subdivisión, parcelación o edificación de inmuebles que impliquen la alteración o transformación de su uso actual.

- Dentro de esta categoría se incluirán, entre otros, y de conformidad con lo previsto en el artículo 54 del Decreto-ley 1333 de 1986, los suelos que según la clasificación del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, pertenezcan a las clases I, II y III, y aquellos correspondientes a otras clases agrológicas, que sean necesarias para la conservación de los recursos de aguas, control de procesos erosivos y zonas de protección forestal.

- Áreas e inmuebles considerados como patrimonio cultural. - Áreas del sistema de servicios públicos domiciliarios. - Áreas de amenaza y riesgo.

6.2. Categorías de desarrollo restringido en suelo rural. - Los suelos suburbanos. - Los centros poblados rurales. - La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda

campestre. - La localización prevista para los equipamientos de salud, educación,

bienestar social, cultural y deporte.

6.3. El suelo rural productor

Es aquel que no presenta ninguna de las categorías de protección o desarrollo restringido y es destinado a la explotación agrícola, ganadera y de los recursos naturales. Como consecuencia de la aplicación de este criterio se logró estandarizar las categorías de uso reglamentado, tal como se detalla en la tabla siguiente:

DEPARTAMENTO MUNICIPIO USO HOMOLOGADO

LA G

UA

JIR

A El Molino

PECUARIO AGROPECUARIO

Albania AGROPECUARIO

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN FORESTAL PROTECTOR

Distracción AGROPECUARIO

15

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN INSTITUCIONAL

FORESTAL PROTECTOR

Maicao CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

AGROPECUARIO Manaure CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

Riohacha

AGROFORESTAL AGROPECUARIO

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN FORESTAL PROTECTOR

San Juan del Cesar

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN AGRÍCOLA

FORESTAL PROTECTOR AGROPECUARIO

Uribía FORESTAL PROTECTOR

INDUSTRIAL TIERRAS IMPRODUCTIVAS

Urumita PECUARIO

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN AGROPECUARIO

AGRÍCOLA FORESTAL PROTECTOR


La Jagua del Pilar

RESIDENCIAL FORESTAL PROTECTOR

PECUARIO CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

AGRÍCOLA AGROPECUARIO

COMERCIAL Y DE SERVICIOS

CES

AR

Becerril MINERÍA

AGRÍCOLA Manaure Balcón del Cesar MIXTO

San Diego CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

MINERÍA AGRÍCOLA

La Paz


MIXTO RESIDENCIAL

AGRÍCOLA RESIDENCIAL

PROTECCIÓN ESPECIAL

Agustín Codazzi CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

AGROPECUARIO FORESTAL PROTECTOR

La Paz

AGROPECUARIO AGROFORESTAL

RESIDENCIAL MIXTO

Valledupar AGRÍCOLA

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FORESTAL PROTECTOR PRODUCTOR AGROFORESTAL

CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN El Paso CONSERVACIÓN - PROTECCIÓN

Tabla 7Categorías de uso homologado; Elaboración Propia

7. ZONAS FISICAS Y GEOECONOMICAS Una vez conocido el plan de intervención del proyecto, se determinan las franjas de estudio para la determinación de valores de tierra en los sectores a intervenir. Estos valores son obtenidos mediante el proceso de determinación de zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

Con la determinación del trazado digital de la línea proyectada y el área de afectación establecida, de acuerdo a los diseños preliminares, se establece la información Cartográfica necesaria a nivel predial de la franja de estudio.

7.1. DETERMINACIÓN DE VARIABLES FISICAS Para la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas en forma inicial se tomó como base la cartografía general con apoyo de las observaciones en las imágenes satelitales, con esto se entregó el material para el trabajo de campo que debían desarrollar los profesionales encargados.

Se diseñan las rutas de recorrido a cada corredor, teniendo en cuenta las condiciones físicas y características del mismo. Ej: Topografía, accidentes naturales, vías, etc. Se corrobora y confronta la información recopilada en el alistamiento cuando se realiza el recorrido del área de estudio, identificando cambios relevantes.

7.1.1. VARIABLES PARA DEFINICIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS

FÍSICAS

1. CLASIFICACIÓN DEL SUELO 1 Rural 2 Expansión urbana 3 Urbano 4 Suburbano 5 Suelo Rural De Protección

Tabla 8 Clasificación del Suelo para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

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2. NORMA DE USOS DEL SUELO 01 Industrial 02 Comercial Y De Servicios 03 Residencial 04 Institucional 05 Vivienda Campestre 06 Recreacional 07 Minería 08 Agroindustrial 09 Agroforestal 10 Mixto 11 Agrícola 12 Agropecuario 13 Pecuario 14 Forestal Productor 15 Forestal Protector Productor 16 Forestal Protector 17 Conservación - Protección 18 Tierras Improductivas 19 Espacio Público

Tabla 9 Norma de Usos del Suelo para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

3. VÍAS DE ACCESO 0 Sin Vías 1 Vía Arterial Pavimentada 2 Vía Secundaria Pavimentada 3 Vía Vehicular Carreteable 4 Senderos

Tabla 10 Vías de Acceso para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

4. RELIEVE O TOPOGRAFÍA 1 Plana 0-3% 2 Ondulada 3 - 7 % 3 Inclinada 7 - 12 % 4 Fuertemente Inclinada 12 - 25 % 5 Escarpada 25 - 50 % 6 Moderadamente Escarpada 50 - 75 % 7 Fuertemente Escarpada > 75 %

Tabla 11 Relieve o Topografía para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

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5. DISPONIBILIDAD AGUAS 0 Sin Aguas 1 Escasas 2 Suficientes 3 Abundantes 4 Servicios Públicos Completos 5 Servicios Públicos Incompletos

Tabla 12 Disponibilidad de Aguas para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

6. ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LOS PREDIOS 01 Zonas Industriales O Comerciales Y Redes De Comunicación 02 Zonas Urbanizadas (Áreas Residenciales) 03 Zonas De Extracción Mineras Y Escombreras 04 Zonas Verdes Artificiales, No Agrícolas 05 Plantaciones Forestales 06 Cultivos Permanentes 07 Bosques 08 Cultivos Transitorios 09 Áreas Agrícolas Heterogéneas 10 Pastos Arbolados 11 Pastos Limpios 12 Pastos Enmalezados O En rastrojados 13 Áreas Con Vegetación Herbácea Y/O Arbustiva 14 Áreas Abiertas Sin O Con Poca Vegetación 15 Áreas Húmedas 16 Superficies De Agua 17 Vivienda 18 Vivienda Campestre Y Condominios 19 Zonas De Servicios Institucionales

Tabla 13 Actividad Económica de los Predios para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

7. ÁREA PREDOMINANTE DE LOS PREDIOS 1 0-5 HA 2 5 - 50 HA 3 50 - 200 HA 4 200 - 500 HA 5 > 500 HA

Tabla 14 Área Predominante de los Predios para las Zonas Homogéneas Físicas; Tomado de Trabajo SIGYCAD S.A.S

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Norma de uso: Es la indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulación, transformación y ocupación del territorio en los estudios de Zonas Homogéneas Físicas, se determina la variable normativa proveniente de los planes de ordenamiento territorial de los municipios afectados. Para su elaboración, se consultó los diferentes Planes de ordenamiento vigentes de los municipios y se tomó en lo que respecta a la clasificación de los usos del suelo (áreas de actividad). Aunque la clasificación se tomó a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan incidir en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de protección, de conservación, ambientales, afectaciones y demás que no hacen parte de la clasificación de usos del suelo, pero pueden estar descritos en otras clasificaciones existentes en los planes de ordenamiento. También influye en la clasificación de uso del suelo, la expedición de licencias de construcción o permisos, que dan validez a los usos del suelo en cada zona establecida. Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente. Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT. Variable Topografía: Consiste en la identificación de las diferencias de pendientes que se presentan a lo largo del recorrido, acorde a lo observado en la inspección del trazado y a la interpretación de la cobertura de curvas de nivel. Es de gran importancia en la determinación de las zonas físicas. Buscar fuente Variable vías: Consiste en la determinación de la influencia de la disponibilidad de vías de acceso, en especial para la cobertura total del búfer. Recursos hídricos: Califica esta variable la disponibilidad de corrientes permanentes o semi-permanentes de agua disponibles para la explotación agrícola, en especial en las zonas rurales. Uso actual: Consiste en la determinación del uso actual de los predios identificados durante el recorrido del tramo. De importancia ya que aun cuando la norma actual definida por los Pot’s define algunos usos y prohíbe otros, se

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encuentra que hay establecidos en algunos casos usos hoy no permitidos, pero que se encontraban antes de la aprobación de los Pot’s, en especial aplica para pequeñas áreas destinadas para usos sub-urbanos en zonas de suelo protegido.(Departamento Administrativo de Catastro Distrital Manual de procedimientos para la determinación de zonas homogéneas físicas urbanas y rurales, 2005)

7.2. ZONAS HOMOGENEAS GEO-ECONOMICAS (ZHG) Se define las zonas homogéneas geoeconómicas de la siguiente manera: “son los espacios geográficos con valores unitarios similares en cuanto a su precio”, también “es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas económicas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas”.(Departamento Administrativo de Catastro Distrital Manual de procedimientos para la determinación de zonas homogéneas físicas urbanas y rurales, 2005) Para los puntos de investigación económica, se definen como aquellos predios seleccionados dentro del área urbana o rural, para establecer valores unitarios de terreno, mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario. Los puntos de investigación para la realización de los avalúos se seleccionaron de forma que se pudiese tener acceso a los predios, sin embargo en varios casos por estar broches y portadas cerradas no se pudo acceder; y se considero en el ánálisis el área del predio dentro del bufer de 2,0 Km y no el área total del predio. Estos avalúos se realizaron con información secundaria y externa al predio, información de imágenes aéreas y la base catastral del IGAC; en razón de que para la fase en desarrollo del proyecto no se tiene la autorización de ingreso a los predios por parte de los propietarios. Los análisis realizados corresponden a las características generales de los sectores de localización del trazado propuesto y los valores de referencia en este estudio asignados corresponden a los valores promedio de las zonas estudiadas, contemplando metodologías de valoración masiva, las cuales brindan informción general en conjunto del sector, pero que no pueden ser utilizados como avalúos puntuales o individuales de los predios afectados.

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7.3. DETERMINACION DE VARIABLES GEOECONOMICAS Para la determinación de las zonas geo-económicas se analizó y proceso la información de mercado obtenida en campo, encuestas con personas del sector, encuestas con funcionarios de Catastro, de las oficinas de Planeación Municipal; consulta de avisos clasificados en prensa y por páginas web, con base en las cuales se determinaron los polígonos de valor.

En razón del alcance del proyecto no se determina un valor único para las zonas sino un rango de valores en el cual puede oscilar el valor de los terrenos en razón de que se está considerando es una franja y no los predios en mayor extensión en los cuales se ubican dichas franjas. Los rangos de las diferentes zonas no corresponden a un porcentaje fijo predeterminado sobe el valor promedio, sino al comportamiento del mercado en cada zona, según todo el proceso de investigación realizado y a la determinación del comité de avalúos.

Para la determinación de zonas Homogéneas Geoeconómicas de este proyecto, se realizaron dos procedimientos: la investigación indirecta, que consiste en el estudio del mercado inmobiliario y la investigación directa que consiste en la elaboración de avalúos puntuales.

Luego de recopilar, procesar y analizar la información, se hizo el diseño de las zonas sobre la cartografía base del proyecto.

Los documentos básicos que fueron tenidos en cuenta para la elaboración de las zonas Homogéneas Geoeconómicas del presente proyecto fueron:

- Cartografía general del proyecto en medio digital donde se ubican las características principales de la zona de estudio.

- Planos de Zonas Homogéneas Físicas.

- Cobertura donde se encuentra la ubicación espacial de los puntos de mercado.

- Cartografía Usos Normativos, de cada uno de los POT, PBOT y/o EOT de los municipios afectados en el proyecto

Se analizó y procesó la información de mercado obtenida en campo, encuestas con personas del sector, encuestas con funcionarios de Catastro, de las oficinas de Planeación Municipal; consulta de avisos clasificados en prensa y por páginas web.

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Resaltamos que un porcentaje inferior al 40% de las ofertas se pudieron geo-referenciar de forma precisa, el otro porcentaje se georreferenciaba a nivel veredal, en razón de que los avisos de ventas encontrados en campo no siempre se ubican en el predio ofertado y que en el proceso de obtención de la información los propietarios y/o oferentes no dan la infamación precisa.

La zona objeto de estudio presenta tres condiciones de mercado inmobiliario a saber:

En la Alta Guajira no se encuentra mercado inmobiliario en venta, por tratarse de la zona de resguardos. En las denominadas zonas espejo de Riohacha y de Maicao, hay una mayor oferta de predios, aun cuando estos no sean muy representativos de los predios de las zonas de resguardos indígenas.

En la zona media del tramo en estudio en el departamento de la Guajira, se presenta una moderada-baja oferta de inmuebles en venta en la zona rural, con un mayor porcentaje de predios urbanos que no son objeto de estudio.

En la zona sur del tramo correspondiente al departamento del Cesar hay una mayor oferta de inmuebles tanto de predios rurales como de predios sub-urbanos en proyectos urbanísticos para vivienda de tipo campestre, en especial en los municipios de La Paz y San Diego.

En razón de la baja oferta de datos de mercado comparables para el soporte de valor de cada zona geo-económica, no se pudo adelantar el procedimiento del análisis estadístico de que trata la resolución 620 de 2008 del IGAC; ya que al realizarlo con los predios más comparables el coeficiente de correlación es mayor al permitido del 7,5%.

Para suplir este requerimiento se procedió a determinar cuál de las ofertas es la más comparable, con base en la cual al comparar el predio objeto de estudio con la oferta se determinó el valor del terreno.

En las áreas que afecta el trazado en que se desarrollan proyectos urbanísticos para vivienda campestre, se encontró una mayor cantidad de ofertas y fue posible determinar un valor soportado en análisis estadístico.

Para el caso de las construcciones que se encuentran tanto en predios de ofertas como de puntos de investigación, se consideró lo observado en campo para la determinación del costo de reposición y para otros casos se tomó la información de la base catastral en que se indican los puntajes de estas.

Para este estudio se realizó una tipificación de las construcciones observadas con base en costos directos e indirectos tomados de la publicación especializada

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Construdata; las especificaciones básicas fueron las observadas en las etapas del reconocimiento del tramo.

Es importante tener en cuenta también que aun cuando hay zonas que se encuentran en franjas de protección de las corrientes hídricas, el mercado observado no contempla esa influencia.

Como criterio para la valoración de las zonas de protección definidas acorde a las normas del Ordenamiento Territorial, para este estudio se asumieron dos consideraciones especiales de valor, así:

Cuando la zona de protección, presenta características propias de esta protección como cobertura vegetal densa, preservación de corrientes hídricas, o no se observe otro uso, se adopta un valor del cuarenta por ciento (40%) del valor de la zona colindante, en la cual se presente uso agrícola o agropecuario.

Cuando la zona de protección no presenta las características propias, como densa cobertura vegetal, y por el contrario se observa un destino diferente, en especial para zona productiva anexada físicamente a las zonas colindantes de esta protección, se adopta un sesenta por ciento (60%) del valor de la zona económica colindante.

Para la valoración de las zonas en que se define según el ordenamiento territorial, el uso potencial de minería, se verifico en campo y donde no se observaron obras de exploración ni explotación el valor estimado fue el de la tendencia del mercado; valor que en muchos casos es el mismo de uso agropecuario.

Cabe indicar que en el caso de presentarse procesos en que se de explotación, se requiere adelantar un avalúo especial puntual, basado en un estimativo técnico del potencial encontrado en el subsuelo y que se hayan expedido las correspondientes licencias.(SIGYCAD SAS, 2017)

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8. INVESTIGACION ECONOMICA

8.1. INVESTIGACION DIRECTA Se elaboró una base de datos en Excel del mercado inmobiliario con la información recolectada en campo, de tipo de oferta, uso, ubicación y características de la construcción como áreas, acabados, y número de pisos, etc Adicionalmente la base se complemento con ofertas encontradas en internet, revistas especializadas, e inmobiliarias; consolidándose un número de 270 ofertas, donde se realizo un depurado dejanda para el estudio 245, de las cuales se encuentra geo-referenciadas. En la definición de valor de terreno se recolectaron y georreferenciaron cada una de las ofertas de mercado encontradas en campo, las cuales se depuraron en oficina para obtener el valor por hectárea de terreno, en el caso de las construcciones se recolecto información sobre el valor de los materiales y jornales, con el objetivo de poder determinar el costo de reposición a nuevo, para luego depreciarlo. Los valores de construcciones requieren la información de los valores unitarios de materiales, mano de obra, excavación, etc., esto con el objetivo de estimar el costo total de construcción a precios de hoy, para luego restarle la depreciación acumulada, para lo cual se utilizaron los métodos de Heidecke y Fitto y Corvini.(SIGYCAD SAS, 2017)

8.2. INVESTIGACIÓN INDIRECTA En algunos casos se encontraron diferencias significativas entre las diferentes fuentes de la información, razón por la cual se consultaron fuentes secundarias como lo son anuarios estadísticos agropecuarios, informes de valores unitarios de construcciones, encuestas, estadísticas del DANE y asociaciones y agremiación como Fedepalmas, etc., se les practica el reconocimiento en terreno, para establecer la similitud con el resto de la zona y ubicarlos después en un plano de conjunto, que para el caso particular de este proyecto se denominara “Plano de Localización de Mercado Inmobiliario”. En estos planos se determino una convensión a cada fuente de información

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Ilustración 3Ofertas; Elaboración Propia

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9. AVALÚOS PUNTOS DE INVESTIGACIÓN Consiste en la realización de un avalúo a un punto por cada zona física resultante. Este punto de investigación se definió en oficina una vez concluido el proceso de la Zonas Homogéneas Físicas, para lo cual se seleccionaron predios dentro de las zonas con facilidad de acceso verificada en campo durante el primer reconocimiento del sector, o con consulta de la cartografía básica y las imágenes de google earth. En una segunda visita de campo se realizó la identificación del predio y acorde a las metodologías descritas en la resolución 620 de 2008 del IGAC se realizaron avalúos comerciales puntuales sobre la franja de terreno del predio incluida en el búfer de 2,0 Km. La investigación de mercado inmobiliario se llevó a cabo en tres epatas: a) Una preliminar en consultas por Internet y prensa antes de realizar la primera visita de campo, complementada con la visita a campo de un investigador de mercado que recorrió la zona sobre las vías principales y en los cascos urbanos, b) Una segunda al momento de estar realizando la primera visita de campo, con toma de ofertas en campo y de consultas a personas del lugar y en los cascos urbanos donde se encontraron oficinas de finca raíz; c) Una tercera y final al momento de realizar la segunda visita de campo para la visita de puntos de investigación. Como se resultado se obtuvieron 190 puntos muestra a lo largo de la zona de afectación en la zona que abarca desde Cuestecitas en Albania hasta la Loma en el municipio de El Paso, en la que se denomina línea occidental y desde Becerril hasta San Juan del Cesar en le denominada línea oriental. Para las denominadas zonas “Espejo” se dio una codificación distinta la cual es clara, identificado en zona de Maicao-Albania con la codificación “M1-M10” con diez ofertas y en la zona de Riohacha codificación “R-11-R-20”, con diez ofertas. Todas las ofertas obtenidas fueron depuradas por el Valuador especialista en zonas, quien determino los factores de negociación, y en los casos en que no se obtuvo directamente, se estableció un porcentaje de negociación directo, según lo observado en el proceso de investigación. En algunos casos fue posible acceder a los inmuebles que se ofrecían en venta y se obtuvo toda la información para su depuración; en los casos en que no se pudo acceder, se trató de ubicar los predios para posteriormente geo-referenciarlos,

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como mínimo con la ubicación de la vereda. Se trató en lo posible indagar con los oferentes para obtener la mayor información sobre las características de los predios, para luego poder ser comparados con las características de los puntos de investigación, en algunos casos se pudo llegar a tener registro fotográfico y su ubicación precisa, para confrontar la información con la base actual del IGAC. En esta etapa se deben tomar las características de la construcción y del terreno y las fotografías anexas en las fichas de presentación permiten realizar los avalúos comerciales de los puntos definidos como de investigación para cada avalúo comercial se tomó punto de investigación;(SIGYCAD SAS, 2017)

Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.(INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL RESOLUCION 620, 2008)

Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL RESOLUCION 620, 2008)

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Ilustración 3Puntos De Investigación; Elaboración Propia

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10. RESULTADOS

10.1. ZONA HOMOGÉNEAS FÍSICAS OBTENIDAS A cada zona física resultante con características similares de acuerdo al estudio de variables donde las primeras zonas abarcan las mejores condiciones agronómicas- climáticas, norma del suelo, pendientes y usos actuales siendo bases para la definición de las zonas. Concluido el estudio, análisis y obtenidas cada una de las variables, se generó el plano de zonas homogéneas físicas mediante la superposición de los planos de las variables y de esta forma se obtuvieron una serie de espacios geográficos, que resultaron de esta unión, posteriormente se realizó el análisis del plano resultante y se definieron las Zonas Homogéneas Físicas. Estas variables fueron analizadas cada una independientemente, de acuerdo a la definición de cada una de ellas y sus sub-clasificaciones, que a continuación detallan por cada una de las variables. De acuerdo a lo antes conceptuado y de realizar el análisis y cruce de cada una de estas variables a lo largo del tramo“LA LOMA-CUESTECITAS-COLECTORA”, se obtuvieron como resultado 262 Zonas Homogéneas Físicas.

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ZONA HOMOGÉNEAS FÍSICAS

MUNICIPIO COD

ZONA FIS CLASE SUELO USO-NOR VÍAS TOPOGRAFÍA AGUAS ACTIVIDAD-PREDO

ÁREA PRE

AGUSTIN CODAZZI 112311104 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ARBOLADOS 200-500

HA


PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS LIMPIOS 200-500

HA


PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN

HERBÁCEA Y/O ARBUSTIVA 200-500

HA


PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS LIMPIOS 50-200 HA

AGUSTIN CODAZZI 112411124 RURAL AGROPECUARIO SENDEROS PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS 200-500

HA

AGUSTIN CODAZZI 112412134 RURAL AGROPECUARIO SENDEROS PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA

AGUSTIN CODAZZI 116312114 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS LIMPIOS 200-500

HA

AGUSTIN CODAZZI 116411123 RURAL FORESTAL PROTECTOR SENDEROS PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS 50-200 HA


PLANA 0-3% SUFICIENTES CULTIVOS PERMANENTES 5-50 HA






PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS LIMPIOS 5-50 HA


PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS LIMPIOS 200-500

HA

ALBANIA 112111133 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS

ÁREAS CON VEGETACIÓN HERBÁCEA Y/O ARBUSTIVA

50-200 HA

ALBANIA 112311132 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN

HERBÁCEA Y/O ARBUSTIVA 5-50 HA



HERBÁCEA Y/O ARBUSTIVA > 500 HA

ALBANIA 116312123 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ENMALEZADOS O EN


ALBANIA 517111133 SUELO RURAL DE

PROTECCIÓN CONSERVACIÓN

PROTECCIÓN VÍA ARTERIAL



50-200 HA



PROTECCIÓN VÍA VEHICULAR CARRETEABLE











PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS > 500 HA




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ALBANIA 116112123 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% SUFICIENTES

PASTOS ENMALEZADOS O EN RASTROJADOS

50-200 HA


PLANA 0-3% ESCASAS VIVIENDA 0-5 HA


PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ARBOLADOS 50-200 HA




BECERRIL 107311103 RURAL MINERIA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


BECERRIL 111312134 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



HA

BECERRIL 111412134 RURAL AGRÍCOLA SENDEROS PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA

DISTRACCIÓN 111051132 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


DISTRACCIÓN 111351133 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


DISTRACCIÓN 112012092 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS AGRÍCOLAS

HETEROGÉNEAS 5-50 HA

DISTRACCIÓN 112011133 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS PLANA 0-3% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


DISTRACCIÓN 112311092 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS ÁREAS AGRÍCOLAS


DISTRACCIÓN 112312093 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS AGRÍCOLAS


DISTRACCIÓN 116040133 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS FUERTEMENTE

INCLINADA 12-25% SIN AGUAS


50-200 HA

DISTRACCIÓN 116051132 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


DISTRACCIÓN 116351132 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE






DISTRACCIÓN 517010133 SUELO RURAL DE


PROTECCIÓN SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS


50-200 HA



PROTECCIÓN SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SIN AGUAS


50-200 HA




PLANA 0-3% SUFICIENTES ÁREAS AGRÍCOLAS





HA

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EL MOLINO 112010092 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS ÁREAS AGRÍCOLAS


EL MOLINO 112010132 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


EL MOLINO 112030093 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS INCLINADA 7-12% SIN AGUAS ÁREAS AGRÍCOLAS


EL MOLINO 112041133 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS FUERTEMENTE

INCLINADA 12-25% ESCASAS


50-200 HA

EL MOLINO 113342132 RURAL PECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

FUERTEMENTE INCLINADA 12-25%

SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


EL MOLINO 112330092 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

INCLINADA 7-12% SIN AGUAS ÁREAS AGRÍCOLAS




SIN AGUAS ÁREAS CON VEGETACIÓN




ESCASAS ÁREAS AGRÍCOLAS


EL MOLINO 113342132 RURAL PECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE




EL MOLINO 112040093 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS FUERTEMENTE


ÁREAS AGRÍCOLAS HETEROGÉNEAS

50-200 HA

EL PASO 517311102 SUELO RURAL DE




EL PASO 103111103 RURAL RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ARBOLADOS 50-200 HA

EL PASO 103311104 RURAL RESIDENCIAL VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


HA

EL PASO 111111103 RURAL AGRÍCOLA VÍA ARTERIAL




EL PASO 111311075 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS BOSQUES > 500 HA




PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ARBOLADOS > 500 HA

EL PASO 303111171 URBANO RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS VIVIENDA 0-5 HA

EL PASO 403111103 SUBURBANO RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL










HA

EL PASO 18211104 RURAL AGROINDUSTRIAL VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA


HA









33










PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ARBOLADOS

200-500 HA







EL PASO 303111111 URBANO RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS LIMPIOS 0-5 HA

LA JAGUA DEL PILAR 102111103 RURAL COMERCIAL Y DE

SERVICIOS VÍA ARTERIAL


LA JAGUA DEL PILAR 111041133 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

LA JAGUA DEL PILAR 111041133 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

LA JAGUA DEL PILAR 111111104 RURAL AGRÍCOLA VÍA ARTERIAL


200-500 HA

LA JAGUA DEL PILAR 112021133 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS ONDULADA 3-7% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


LA JAGUA DEL PILAR 112311132 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



LA JAGUA DEL PILAR 113111104 RURAL PECUARIO VÍA ARTERIAL


200-500 HA

LA JAGUA DEL PILAR 116041133 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

LA JAGUA DEL PILAR 116111104 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA ARTERIAL


200-500 HA

LA JAGUA DEL PILAR 517311132 SUELO RURAL DE





LA JAGUA DEL PILAR 303311171 URBANO RESIDENCIAL VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS VIVIENDA 0-5 HA

LA JAGUA DEL PILAR 517111103 SUELO RURAL DE




LA JAGUA DEL PILAR 111341133 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


LA PAZ 103111122 RURAL RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL



5-50 HA

LA PAZ 109141132 RURAL AGROFORESTAL VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA FUERTEMENTE



5-50 HA

LA PAZ 112311122 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS 5-50 HA

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LA PAZ 112111123 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL



50-200 HA




5-50 HA




50-200 HA





5-50 HA

LA PAZ 112311124 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


RASTROJADOS 200-500

HA

LA PAZ 517351125 SUELO RURAL DE



ESCARPADA 25-50% ESCASAS PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS > 500 HA

LA PAZ 109041133 RURAL AGROFORESTAL SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA





50-200 HA



PROTECCIÓN SIN VÍAS
















50-200 HA





ESCASAS BOSQUES 200-500

HA

LA PAZ 210111122 EXPANSIÓN URBANA MIXTO VÍA ARTERIAL



5-50 HA

LA PAZ 210111122 EXPANSIÓN URBANA MIXTO VÍA ARTERIAL



5-50 HA


PAVIMENTADA PLANA 0-3%

SERVICIOS PÚBLICOS COMPLETOS

VIVIENDA CAMPESTRE Y CONDOMINIOS

0-5 HA

LA PAZ 109351122 RURAL AGROFORESTAL VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

ESCARPADA 25-50% ESCASAS PASTOS ENMALEZADOS O EN

RASTROJADOS 5-50 HA

MAICAO 112111133 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL



50-200 HA

MAICAO 112111135 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL



> 500 HA

MAICAO 112311135 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



MAICAO 517111135 SUELO RURAL DE





> 500 HA

MAICAO 517311135 SUELO RURAL DE





MANAURE BALCÓN DEL CESAR

110041133 RURAL MIXTO SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

MANAURE BALCÓN DEL CESAR

110141132 RURAL MIXTO VÍA ARTERIAL




5-50 HA

MANAURE 517311145 SUELO RURAL DE



PLANA 0-3% ESCASAS ÁREAS ABIERTAS SIN O CON

POCA VEGETACIÓN > 500 HA

RIOHACHA 109042093 RURAL AGROFORESTAL SIN VÍAS FUERTEMENTE

INCLINADA 12-25% SUFICIENTES


50-200 HA

35

RIOHACHA 112112102 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ARBOLADOS 5-50 HA

RIOHACHA 112112104 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ARBOLADOS

200-500 HA

RIOHACHA 112213102 RURAL AGROPECUARIO VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA

PLANA 0-3% ABUNDANTES PASTOS ARBOLADOS 5-50 HA

RIOHACHA 116052073 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES BOSQUES 50-200 HA

RIOHACHA 116112105 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ARBOLADOS > 500 HA

RIOHACHA 517042093 SUELO RURAL DE




SUFICIENTES ÁREAS AGRÍCOLAS




PROTECCIÓN SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS BOSQUES 50-200 HA



PROTECCIÓN VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA






PLANA 0-3% SUFICIENTES PASTOS ARBOLADOS 5-50 HA








ONDULADA 3-7% SUFICIENTES ÁREAS AGRÍCOLAS





PLANA 0-3% ABUNDANTES SER 5-50 HA

RIOHACHA 112312132 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

















PLANA 0-3% ABUNDANTES PASTOS ARBOLADOS 5-50 HA





RIOHACHA 303212171 URBANO RESIDENCIAL VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA

PLANA 0-3% SUFICIENTES VIVIENDA 0-5 HA





36



















SAN DIEGO 107111104 RURAL MINERIA VÍA ARTERIAL


200-500 HA

SAN DIEGO 107311103 RURAL MINERIA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


SAN DIEGO 111111123 RURAL AGRÍCOLA VÍA ARTERIAL



50-200 HA

SAN DIEGO 111311103 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE




RASTROJADOS 5-50 HA




SAN DIEGO 112111103 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL


SAN DIEGO 112111113 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% ESCASAS PASTOS LIMPIOS 50-200 HA

SAN DIEGO 112311103 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


SAN DIEGO 517311104 SUELO RURAL DE




HA

SAN DIEGO 203111101 EXPANSIÓN URBANA RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL





5-50 HA




50-200 HA

SAN DIEGO 203311132 EXPANSIÓN URBANA RESIDENCIAL VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



SAN DIEGO 403111101 SUBURBANO RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL


SAN DIEGO 403111132 SUBURBANO RESIDENCIAL VÍA ARTERIAL



5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111311092 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE




ONDULADA 3-7% ESCASAS ÁREAS AGRÍCOLAS

HETEROGÉNEAS 200-500

HA

SAN JUAN DEL CESAR 111041132 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS FUERTEMENTE



5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111051134 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA





ONDULADA 3-7% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA

37

SAN JUAN DEL CESAR 112010113 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS PASTOS LIMPIOS 50-200 HA

SAN JUAN DEL CESAR 112321093 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



SAN JUAN DEL CESAR 112041132 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS FUERTEMENTE



5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 112051133 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


SAN JUAN DEL CESAR 112110092 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL

PAVIMENTADA PLANA 0-3% SIN AGUAS


5-50 HA




5-50 HA





5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 112211122 RURAL AGROPECUARIO VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA


RASTROJADOS 5-50 HA


PLANA 0-3% SIN AGUAS BOSQUES 5-50 HA


PLANA 0-3% SIN AGUAS ÁREAS AGRÍCOLAS




RASTROJADOS 5-50 HA


ONDULADA 3-7% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


SAN JUAN DEL CESAR 116040133 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

SAN JUAN DEL CESAR 116041133 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

SAN JUAN DEL CESAR 116051134 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% ESCASAS ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA

SAN JUAN DEL CESAR 517010093 SUELO RURAL DE




50-200 HA





50-200 HA





SIN AGUAS ÁREAS CON VEGETACIÓN






ESCASAS BOSQUES 50-200 HA






5-50 HA



PROTECCIÓN VÍA SEGUNDARIA PAVIMENTADA


RASTROJADOS 5-50 HA




PLANA 0-3% SIN AGUAS BOSQUES 200-500

HA




PLANA 0-3% SIN AGUAS ÁREAS AGRÍCOLAS











RASTROJADOS 5-50 HA

38










PLANA 0-3% SIN AGUAS PASTOS LIMPIOS 5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111010112 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS PASTOS LIMPIOS 5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111010072 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS BOSQUES 5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111010072 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS PLANA 0-3% SIN AGUAS BOSQUES 5-50 HA

SAN JUAN DEL CESAR 111111133 RURAL AGRÍCOLA VÍA ARTERIAL



50-200 HA


PLANA 0-3% SIN AGUAS PASTOS ARBOLADOS 5-50 HA

URIBIA 101311145 RURAL COMERCIA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



URIBIA 116311145 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



URIBIA 118111142 RURAL TIERRAS

IMPRODUCTIVAS VÍA ARTERIAL


ÁREAS ABIERTAS SIN O CON POCA VEGETACIÓN

5-50 HA

URIBIA 118311145 RURAL TIERRAS

IMPRODUCTIVAS VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



URUMITA 112111103 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL


URUMITA 112352133 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


URUMITA 113111123 RURAL PECUARIO VÍA ARTERIAL



50-200 HA

URUMITA 517352133 SUELO RURAL DE





VALLEDUPAR 109311105 RURAL AGROFORESTAL VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


VALLEDUPAR 111111103 RURAL AGRÍCOLA VÍA ARTERIAL


VALLEDUPAR 111311063 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE

PLANA 0-3% ESCASAS CULTIVOS PERMANENTES 50-200 HA



VALLEDUPAR 517311123 SUELO RURAL DE

















HA





39





















HA





















HA



HA



VILLANUEVA 111052132 RURAL AGRÍCOLA SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


VILLANUEVA 112041123 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS FUERTEMENTE



50-200 HA

VILLANUEVA 112041132 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS FUERTEMENTE



5-50 HA

VILLANUEVA 112342123 RURAL AGROPECUARIO VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


SUFICIENTES PASTOS ENMALEZADOS O EN


VILLANUEVA 112111122 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL



5-50 HA




VILLANUEVA 517031122 SUELO RURAL DE


PROTECCIÓN SIN VÍAS INCLINADA 7-12% ESCASAS


5-50 HA





200-500 HA





50-200 HA

40

VILLANUEVA 112052134 RURAL AGROPECUARIO SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


HA




VILLANUEVA 116311123 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE



VILLANUEVA 116311122 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA VEHICULAR CARRETEABLE


RASTROJADOS 5-50 HA







VILLANUEVA 112111122 RURAL AGROPECUARIO VÍA ARTERIAL



5-50 HA

VILLANUEVA 116111123 RURAL FORESTAL PROTECTOR VÍA ARTERIAL



50-200 HA

VILLANUEVA 111352132 RURAL AGRÍCOLA VÍA VEHICULAR CARRETEABLE














VILLANUEVA 116042132 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS FUERTEMENTE

INCLINADA 12-25% SUFICIENTES


5-50 HA

VILLANUEVA 116052132 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


VILLANUEVA 116052132 RURAL FORESTAL PROTECTOR SIN VÍAS ESCARPADA 25-50% SUFICIENTES ÁREAS CON VEGETACIÓN


Tabla 9Descripción zonas homogéneas físicas; Elaboración Propia

41

Ilustración 5Zonas Homogéneas Físicas; Elaboración Propia

42

10.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS OBTENIDAS Teniendo en cuenta la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, definidas y la investigación directa realizada a lo largo del trayecto definido para el proyecto, se encontraron varias ofertas de mercado en su mayoría localizadas sobre el eje de influencia del proyecto La Loma-Cuestecitas-Colectora, las cual se depuraron y confirmaron más de 82 datos de mercado, los cuales cuentan con características físicas diferentes. Adicionalmente se realizó investigación indirecta en diferentes portales web dedicados a la comercialización de finca raíz y en los cuales se encontraron 25 ofertas de mercado útiles para la definición de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.(SIGYCAD SAS, 2017)

43

Ilustración 4Zonas homogéneas Geoeconómicas; Elaboración Propia

44

ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS

MUNICIPIOS RANGO DESCRIPCIÓN ÁREA Ha Agustín Codazzi $8'600.000 - $10'000.000 Zona al costado norte de la Mina 5455.08

Agustín Codazzi $9'600.000 - $11'400.000 Zona agrícola colindante con cultivos de palma 1996.79

Agustín Codazzi $13'500.000 - $15'000.000 Zona con cultivos de palma 49.82

Agustín Codazzi $13500000 - $15000000 Zona con cultivos de palma 41.33

Agustín Codazzi $13'500.000 - $15'000.000 Zona con cultivos de palma 407.24

Agustín Codazzi $8600000 - $10000000 Zona de pastos con acceso por vía Cuatro Vientos - Agustín Codazzi. 2084.83

Albania $3'000.000 - $4'000.000 Predios internos de moderada cabida superficiaria con infraestructura básica para explotación agropecuaria. 2298.95

Albania $2'500.000 - $3'200.000 Predios internos y distantes de la vía pavimentada Riohacha - Cuestecitas, con áreas culturizadas parcialmente para ganadería.

687.82

Albania $4'500.000 - $5'000.000 Predios sobre vía Albania Uribía costado occidental frente a la zona del aeropuerto, son predios moderadamente trabajados.

548.21

Albania, Maicao $2'000.000 - $2'500.000 Predios ubicados con frente sobre sobre vía Albania - Cuatro Vías costado occidental, con presencia de rancherías. 1873.85

Albania, Maicao $3'500.000 - $4'000.000 Predios Ubicados con frente sobre vía Albania - Cuatro Vías costado oriental, paralela a vía férrea y sin acceso directo de vía principal.

595.54

Albania, Maicao, Manaure y Uribía

$900.000 - $1'100.000 Zona interior en área de resguardos en diferentes sectores desde Colectora hasta Cuestecitas, no incluye zonas con frentes sobre vías principales.

33918.15

Albania, Riohacha $2'000.000 - $2'500.000 Predios internos y distantes de la vía pavimentada Riohacha - Cuestecitas, con mucha área de terreno ocupada por bosques.

654.94

Albania, Riohacha $1'500.000 - $2'000.000 Predios internos y distantes de la vía pavimentada Riohacha - cuestecitas, con mucha área de terreno ocupada por bosques y áreas protegidas, grandes extensiones de tierra.

1886.20

Becerril $8'000.000 - $9'500.000 Zonas con acceso por carreteables, para ganadería 2789.40

Distracción $800.000 - $1'000.000 Zona rural en el municipio de Distracción sin vías, con una topografía escarpada. 76.19

Distracción $800.000 - $1'000.000 Zona rural en el municipio de Distracción sin vías, con una topografía escarpada. 1245.54

Distracción $6'000.000 - $8'000.000 Zona rural en el municipio de Distracción, cuenta con vías vehiculares carretéales, con aguas escasas, topografía plana en áreas agrícolas heterogéneas y con vegetación herbácea. 215.52

Distracción $3'800.000 - $4'200.000 Zona rural en el municipio de Distracción, cuenta con vías carreteables y sin vías, presenta topografía plana e inclinada, con aguas suficientes, escasas, áreas agrícolas heterogéneas y vegetación herbácea. 98.00

Distracción, Riohacha $800.000 - $1'300.000 Zona rural en el municipio de Riohacha con una topografía fuertemente inclinada, en áreas agrícolas heterogéneas y

bosques. 2323.99

Distracción, Riohacha $2'000.000 - $3'000.000 Zona rural en el municipio de Distracción, su topografía es escarpada, áreas con vegetación herbácea. 1247.76

Distracción, San Juan Del Cesar $4'400.000 - $4'800.000 Zona rural interna en los municipios de Distracción, vías carreteables, presenta topografía plana e inclinada, áreas

agrícolas heterogéneas y vegetación herbácea. 397.00

Distracción, San Juan Del Cesar $1'000.000 - $1'500.000 Zona rural en el municipio de San juan del Cesar, sin vías y de topografía escarpada, con poca presencia de agua,

áreas con vegetación herbácea. 1233.08

Distracción, San Juan del Cesar $1'500.000 - $2'200.000 Zona rural, vías carreteables y sin vías, topografía ondulada e inclinada, áreas agrícolas heterogéneas y vegetación

herbácea. 996.41

El Molino, San Juan Del Cesar $2'700.000 - $3'000.000 Zona rural, sin vías, topografía plana con áreas agrícolas heterogéneas y vegetación arbustiva. 435.45

El Molino, San Juan Del Cesar $3'800.000 - $4'500.000 Zona rural interna en el municipio de San juan del cesar, presenta vías vehiculares carreteables y sin vías con una

topografía plana, aguas escasas con áreas agrícolas heterogéneas, vegetación herbácea y pastos limpios. 1027.28

45

El Molino, Villanueva $1'700.000 - $2'000.000 Zona rural, vías tipo vehicular carreteable y sin vías, topografía fuertemente inclinada e inclinada, con aguas superficiales y vegetación herbácea. 739.25

El Molino, Villanueva $2'000.000 - $2'500.000 Zona rural, con vías carreteables y sin vías, presenta topografía inclinada, vegetación herbácea. 1142.80

El Paso $40'000.000 - $50'000.000 Zona poblada de El Vallito 31.37

El Paso $4500000 - $5600000 Zona agrícola al occidente del Centro poblado El Vallito 801.62

El Paso $5'400.000 - $6'300.000 Zona con influencia de vía Cuatro Vientos-Agustín Codazzi y del rio Cesar 1762.04

El Paso $2'200.000 - $2'500.000 Zona de ronda del río Cesar (40% de valor de zona inmediata) 52.58



El Paso $3'200.000 - $3'800.000 Zona de ronda del río Cesar y Cesar Viejo (40% de valor de zona inmediata) 131.36

El Paso $11'000.000 - $13'000.000 Zona con cultivo de palma, al costado occidental del rio Cesar 20.81

El Paso $7'500.000 - $8'500.000 Zona a los dos costados de vía principal, con poca cobertura de bosques y con presencia de poseedores con construcciones sencillas 26.87

El Paso $7'500.000 - $8'500.000 Zona al sur del rio Cesar, con explotación parcial en ganadería y colinda con cultivos de palma 37.67

El Paso $11'000.000 - $13'000.000 Zona con cultivo de palma y frente sobre vía principal 259.67

El Paso $3200000 - $3800000 Zona de protección rio Cesar Viejo, igual a zona 62 75.39

El Paso $9'000.000 - $11'000.000 Zona entre el rio Cesar Viejo y la zona agro-industrial y sub-urbana 483.64

El Paso $100'000.000 - $120'000.000 Zona agro-industrial de La Loma, con acceso por vía pavimentada 352.05

El Paso $1.000'000.000 - $1.200'000.000 Zona urbana de La Loma 60.81

El Paso $110'000.000 - $130'000.000 Zona sub-urbana y urbana no desarrollada 36.05

La Jagua Del Pilar $4'800.000 - $5'600.000 Zona de protección rio Pereira 280.91

La Jagua del Pilar $4'800.000 - $5'600.000 Zona levemente ondulada colindante con El Plan. Se debe excluir el centro poblado que se ubica el costado sur de la zona 327.54

La Jagua Del Pilar, Urumita y Villanueva $12'000.000 - $14'000.000 Zona rural, cuenta con vías vehiculares carreteables y arterial pavimentada, presenta una topografía plana, con aguas

escasas y pastos arbolados y enmalezados. 3066.28

La Jagua Del Pilar, Urumita y Villanueva $1'500.000 - $2'000.000 Zona rural interna, con vías carreteables, presenta una topografía fuertemente y vegetación herbácea. 2200.54

La Paz $12'000.000 - $15'000.000 Zona de buenos pastos incluye frente sobre vía La Paz Valledupar sin desarrollos urbanísticos. 1623.18

La Paz $4'800.000 - $5'600.000 Zona de protección sobre el rio Cesar al norte de la vía 162.26

La Paz $500'000.000 - $550'000.000 Zona de la Universidad Nacional 55.09

La Paz $670'000.000 - $800'000.000 Zona rural con desarrollos urbanísticos, proyectos Arboleda El Porvenir y Bosques de Salguero 41.04

La Paz $350'000.000 - $400'000.000 Zona del Hipódromo 46.87

La Paz $12'000.000 - $15'000.000 Zona colindante con el hipódromo al sur de la vía 139.34

La Paz $4'200.000 - $4'800.000 Zona con topografía ondulada y explotación en pastos para ganadería 80.18

46

La Paz $5'300.000 - $6'100.000 Zonas de topografía ondulada, con norma agrícola y agroforestal. 1129.10 La Paz y Manaure Balcón del Cesar $9'000.000 - $10'500.000 Zonas a los dos costados de la víaBalcón de Manaure y La Paz con desarrollos de fincas campestres 727.11

La Paz y San Diego $10'400.000 - $12'000.000 Zona con vocación agropecuaria. 5713.03

La Paz y Valledupar $7200000 - $9000000 Zona de protección río Cesar con predicación pequeña 325.02

Maicao $1'900.000 - $2'200.000 Suelo rural suburbano, corredor Cuatro Vías - Albania - Uribía en un buffer de 160 metros. 51.63

Maicao $2'500.000 - $3'000.000 Suelo rural suburbano, corredor Maicao - Riohacha. 135.95

Maicao $4'000.000 - $5'000.000 Suelo rural suburbano, corredor Cuatro Vías - Albania - Uribía en un buffer de 160 metros. 55.38 Manaure Balcón del Cesar y La Jagua de

Pilar $3'000.000 - $3'800.000 Zona ondulada hasta antes del Plan, ondula, con explotación parcial agropecuaria. 1403.55

Riohacha $4'000.000 - $5'000.000 Predios internos y distantes de la vía pavimentada Riohacha - cuestecitas, cuyas características son en cierta medida similares a las de la zona 18. 632.74

Riohacha $10'000.000 - $12'000.000 Predios sobre la vía principal pavimentada Riohacha - Cuestecitas, sector mixto con áreas culturalizadas y zonas con vegetación herbácea 1505.34

Riohacha $5'500.000 - $7'000.000 Predios ubicados en zona intermedia entre el sector boscoso de la zona 14 y la vía pavimentada Riohacha - Cuestecitas. 565.46

Riohacha $8'000.000 - $10'000.000 Predios ubicados con frente a la vía pavimentada Cerrillo - Cotoprix, es una zona donde se notan buenas extensiones de tierra habilitadas para cultivos o pastos. 201.42

Riohacha $'5500.000 - $7'000.000 Zona donde se nota presencia de áreas ocupadas por bosque y vegetación herbácea, algunos predios pueden verse favorecidos por la cercanía al rio. 658.50

Riohacha $4'000.000 - $5'000.000 Zona con frente sobre a la vía pavimentada Riohacha Tomarrazon. 1037.46

Riohacha $6'000.000 - $8'000.000 Zona con incidencia de vía pavimentada, topografía plana, se nota presencia de áreas ya culturizadas, zona cercana al casco urbano de Tomarrazon. 441.30

Riohacha $4'000.000 - $5'000.000 Zona interna de Tomarrazon vía Fonseca, de mucha vegetación nativa y poca explotación. 859.35

San Diego $530'000.000 - $620'000.000 Corredor sub-urbano con procesos de urbanización como ParcelaciónRoció Marina y ValleyVille 82.13

San Diego y La Paz $13'000.000 - $15'100.000 Zona plana sobre vía principal y zonas de expansion urbana sin plan parcial aprobado 2040.20

San Juan Del Cesar $4'500.000 - $5'500.000 Zona rural, cuenta con vías vehiculares carreteables, de topografía plana, con pastos enmalezados. 618.48

San Juan Del Cesar $8'000.000 - $10'000.000 Zona rural, vías secundarias pavimentadas, con pastos enmalezados. 246.62

San Juan Del Cesar $11'000.000 - $13'000.000 Zona rural, cuenta con vías arteriales pavimentadas y secundarias pavimentadas de topografía plana. 1057.76

San Juan Del Cesar $4'000.000 - $5'000.000 Zona rural, con vías carreteables y sin vías en algunos sectores, presenta una topografía plana, con áreas agrícolas heterogéneas, bosque y pastos. 2446.62

San Juan Del Cesar $8'000.000 - $9'000.000 Zona rural, sin vías, presenta topografía plana, pastos limpios con áreas agrícolas heterogéneas. 217.76

San Juan Del Cesar $3'000.000 - $3'700.000 Zona rural, vías carreteables y sin vías en algunos sectores, topografía ondulada, áreas agrícolas heterogéneas y arbustos. 481.88

San Juan Del Cesar $3'700.000 - $4'200.000 Zona interna, con vías carreteables, topografía ondulada, y áreas agrícolas heterogéneas. 400.74 San Juan Del Cesar,

Valledupar y Villanueva

$6'000.000 - $8'000.000 Zona rural, con vías vehiculares carreteables, topografía plana, aguas escasas y pastos enmalezados. 4241.26

Uribía $1'500.000 - $1'900.000 Zona con frente sobre vía Uribía puerto bolívar en un buffer de 160 metros. 112.20

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Uribía $5'000.000 - $6'000.000 Zona con frente sobre vía Uribía Manaure con buffer de 600 metros, se han establecido en los últimos años construcciones dotacionales. 146.52

Urumita, Villanueva $2'000.000 - $2'600.000 Zona rural, cuenta con vías carretearles y sin vías, topografía fuertemente inclinada, vegetación herbácea pastos enmalezados y en rastrojados. 1046.60

Valledupar $12'500.000 - $15'000.000 Zona de buenas parécelas en Valencia de Jesús y Aguas Blancas, cerca de vía. 8930.04

Valledupar $12'500.000 - $15'000.000 Aun cuando por norma es de protección, según lo observado esta desarrolla como todos los predios de la zona 42 126.76

Valledupar $10'000.000 - $12'000.000 Zona de pastos para ganadería con dificultades en acceso, por servidumbres 737.18

Valledupar $8'000.000 - $10'000.000 Zona con menor trabajo en terrenos para ganadería. 762.54

Valledupar $3'200.000 - $4'000.000 Zona de protección río Las Lajas. Hay poca evidencia de bosques y zonas protegidas, y se tienen zonas de pastos. 226.42

Valledupar $6'500.000 - $8'100.000 Zona de menores especificaciones de la ZGE 45. Hay varias zonas físicas cuya diferencia es el área, la cual se estima no afecta el valor en una negociación parcial 924.26

Valledupar $3'900.000 - $4'900.000 Tomo el 60% de zona colindante por presentar conservación aun cuando se evidencia uso de ganadería 175.32

Valledupar $4'500.000 - $5'600.000 Zonas semidesérticas con facilidad de acceso 1594.76

Valledupar $1'800.000 - $2'200.000 Zona de protección con áreas de cobertura de bosques (40%) 90.59

Valledupar $2'700.000 - $3'400.000 Zona de protección, sin áreas de coberturas de protección (60%) 34.71

Valledupar $4'300.000 - $4'900.000 Predios con norma agroforestal 1221.65

Valledupar $4'000.000 - $4'800.000 Predios cerca a la vía con norma de conservaciónprotección 1100.31

Valledupar, El Paso $1'800.000 - $2'200.000 Zona de protección al occidente del centro poblado El Vallito (40% de Zona anterior) 404.66

Tabla 10Descripción zonas homogéneas Geoeconómicas; Elaboración Propia

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11. CONCLUSIONES

El análisis de la información para los tramos se realizo en forma general, elaborando comparaciones de sus características para las zonas fisicas y geo-económicas a traves del comportamiento del mercado en diferentes zonas de la línea o en especial de cada municipio.

Frente a la informacion suministrada, se elaboro la cartografia necesaria determinando las rutas optimas para las visitas de campo.

Los estudios elaborados, corresponden a las características generales de los sectores de localización del trazado propuestos y los valores de referencia asignados, corresponden a valores promedio de las zonas estudiadas. El avalúo de los puntos muestra se efectuaron con información secundaria al predio como imágenes aéreas y bases catastrales del IGAC, dado que para esta fase del proyecto, no se contaba con la autorización de ingreso a los predios.

Finalemente es diseñada una base de datos para almacenar, manipular y analizar en todas sus formas la informacion geografica de las zonas fisicas y geo-economicas para los dos trazados.

Con base en la informacion suministrada y la recolectada en los track y

waypoint, por los profesionales en el trabajo de campo, se definieron las zonas fisicas y geo-economicas con el visto bueno de los comites de avaluos.

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12. BIBLIOGRAFÍA

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