Dr. Iosif R. Urs

Drd. Petrua-Elena Ispas

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

Dr. Iosif R. Urs profesor universitar

Drd. Petrua-Elena Ispas asistent universitar

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

2

CUVNT NAINTE

Prezentm studenilor de la Facultatea de Drept, n primul rnd, un curs universitar redactat n temeiul dispoziiilor noului Cod civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, pentru a sprijini efortul acestora n nsuirea i clarificarea definiiilor, termenilor i normelor care reglementeaz, cu un vocabular juridic modern i evidente modificri i completri, instituia att de important a Drepturilor reale. Autorii sunt contieni de necesitatea aprofundrii coninutului teoretic al prezentului curs universitar i adugrii unui bogat material jurisprudenial i pedagogico-aplicativ, ntr-o ediie viitoare.

Autorii

3

4

CAPITOLUL I CONSIDERAII GENERALE ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE

SECIUNEA I Despre bunuri i patrimoniu 1. Noiunea de bun i noiunea de patrimoniuNoul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a, intitulat Despre bunuri. Definiia dat de Cod bunurilor se regsete n art. 535, care prevede c Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial. Noul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre persoane, trei articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod explicit. Dispoziiile art. 2324 alin. (1) din Noul Cod civil au preluat dispoziiile art. 1718 din Codul civil de la 1864: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si. definiii precise i complete. n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer, aparinnd unei persoane1.1

n acest context, neavnd o definiie

consacrat de dispoziiile Noului Cod civil, doctrinei juridice i-a revenit sarcina formulrii unei

Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004 p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu - Tratat de drept civil romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996, p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale

5

Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale. Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane (drepturi).

2. Caracterele i funciile patrimoniuluiPatrimoniul prezint o serie de caracteristici care l difereniaz de alte entiti juridice: 1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic sau de drept2 deoarece este format dintr-o mas de bunuri, drepturi i obligaii cu coninut economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, fr a interesa identitatea fiecrui drept sau fiecrei obligaii. Astfel, patrimoniul nu se confund cu coninutul su, adic cu bunurile, drepturile i obligaiile, fiind o unitate distinct de schimbrile intervenite n cadrul elementelor ce l compun, acestea putnd s se mreasc, s se diminueze sau s dispar, patrimoniul rmnnd neschimbat. Universalitatea de fapt reprezint un ansamblu de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, avnd la baz aciunea i voina persoanei creia i aparin bunurile sau legiuitorului. Art. 541 din Noul Cod civil reglementeaz, ca noutate, universalitatea de fapt:(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o destinaie comun stabilit prin voina acestuia sau prin lege. (2) Bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. Este de observat faptul c n accepiunea Noului Cod civil, universalitile de fapt sen R.S.R., Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind bunuri. Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale i incorporale, se identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a renunat la menionarea lor.2

Pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit, p. 52 -57.

6

constituie fie prin voina titularului patrimoniului, fie prin voina legiuitorului. Patrimoniul ca universalitate juridic (universitas juris) cuprinde un activ (drepturi, bunuri) i un pasiv (obligaii), neputnd fi conceput dect n dinamica sa, deosebindu-se de universalitatea de fapt (universitas facti), respectiv un ansamblu de bunuri avnd o anumit destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului. 2) Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput fr un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi i obligaii evaluabile n bani. Chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totui un patrimoniu, concretizat ntr-un minim de bunuri. Pentru a constitui un patrimoniu este suficient existena unor drepturi i obligaii eventuale. Persoanele fizice i juridice avnd aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii, coninutul real al patrimoniului este lipsit de importan deoarece acesta apare ca o universalitate juridic caracterizat prin potenialitate. Acest caracter juridic a fost consacrat n art. 31 alin. (1) din noul Cod civil:Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu. 3) Unicitatea patrimoniului. Unicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu astfel nct orict de multe drepturi i obligaii ar avea, o persoan fizic sau juridic nu poate deine dect un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoan s fie titulara mai multor patrimonii. 4) Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul poate fi mprit n mai multe mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu coninut economic, potrivit destinaiei fiecrei grupe, avnd aadar un regim juridic adecvat destinaiei respective. Problema divizibilitii patrimoniului este clarificat de art. 31 alin. (2) i (3) din Noul Cod civil. Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Noul Cod civil, poate face obiectul unei diviziuni sau afectaiuni, ns numai n cazurile i condiiile prevzute de lege. Din interpretarea dispoziiilor legale amintite mai sus, rezult c legea permite, n anumite cazuri 7

i condiii, crearea unor mase patrimoniale cu regimuri juridice deosebite, denumite n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil patrimonii de afectaiune. n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil se reglementeaz c Sunt patrimonii de afectaiune masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului IV al crii a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii astfel determinate. Observm n reglementarea noului Cod civil o instituie juridic nou, respectiv fiducia, acea operaiune juridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le administreaz cu un scop determinat, n folosul unuia sau multor beneficiari. Astfel, aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor3. Patrimoniul fiduciarului este divizat n masa fiduciar i masa constituit din restul patrimoniului fiduciarului4. Aplicabilitatea principiului divizibilitii patrimoniului este ntlnit i n cazul bunurilor soilor, patrimoniul persoanelor cstorite fiind divizat n 2 categorii: masa bunurilor proprii i masa bunurilor comune, fiecare mas patrimonial fiind supus unor regimuri juridice distincte. Prevederile art. 353 din Noul Cod civil sunt n sensul c:(1)Bunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi. (2) Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul bunurilor comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale. (3) Bunurile astfel mprite devin bunuri proprii. Art. 352 alin. (1) din Noul Cod civil prevede c n msura n care obligaiile comune nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii raspunde solidar, cu bunurile proprii. n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog n drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dac lichidarea s-ar face la data plii datoriei.3 4

Art. 773 din Noul Cod civil. Art. 785-787 din Noul Cod civil reglementeaz raportul dintre masa patrimonial fiduciar i restul patrimoniului fiduciarului pe de o parte i patrimoniul constituitorului fiduciei, pe de alt parte.

8

Principiul divizibilitii patrimoniului i gsete aplicabilitate i n anumite cazuri i n materia succesiunilor, pentru a proteja interesele unor motenitori sau ale creditorilor unei succesiuni5. 5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete titularul su. Cu alte cuvinte, o persoan fizic att timp ct este n via, dei poate nstrina un drept ut singuli (i n mod excepional i o obligaie) sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i obligaiilor sale, adic patrimoniul. Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei juridice. Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint importan practic datorit funciilor pe care le ndeplinete. 1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real (ipotec, gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor. Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare. Obiectul dreptului de gaj general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu bunurile concrete, individualizate, care l compun. Schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului nu afecteaz existena gajului general. Deoarece creditorii chirografari nu au o garanie fixat asupra unui anumit bun, debitorul este liber s dispun de bunurile sale, ncheind acte juridice cu privire la ele, micorndu-i activul i mrindu-i pasivul. Creditorii chirografari pot aciona asupra patrimoniului debitorului, n scopul conservrii drepturilor lor prin aciunile reglementate de Codul civil n favoarea lor, respectiv aciunea oblic atunci cnd debitorul nu-i exercit anumite drepturi i aciunea paulian , atunci cnd debitorul a ncheiat cu rea-credin acte5

Vezi art. 1114, art. 1165 din Noul Cod civil.

9

juridice pentru fraudarea drepturilor creditorilor chirografari. Creditorul resimte toate aceste operaiuni i, pe cale de consecin, la scaden, dac debitorul nu-i execut obligaia, el va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului la acea dat6. Noul Cod civil a instituit n reglementarea art. 2326 regula egalitii creditorilor chirografari:(1) Preul bunurilor debitorilor se mparte ntre creditori proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor. (2)Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat, proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei. n art. 2327 noul Cod civil, sunt enumerate cauzele de preferin despre care face vorbire art. 2326, acestea fiind: privilegiile, ipotecile i gajul. Creditorii chirografari nu beneficiaz de un drept de urmrire cu privire la bunurile care ies din patrimoniu, ci pot urmri numai bunurile aflate n patrimoniul debitorului la momentul scadenei. Nu pot forma obiectul urmririi bunurile care existau n patrimoniu la data naterii obligaiei, dar au fost nstrinate de debitor pn la data urmririi. Pot fi urmrite de creditori bunurile inexistente n patrimoniu la data naterii obligaiei, dar existente n momentul executrii ei. 2) Patrimoniul permite i explic subrogaia real cu titlu universal. Noiunea de subrogaie i gsete echivalentul n termenul de nlocuire. Astfel, n cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va fi luat de preul primit, iar dac preul se investete ntr-un alt bun, locul su va fi luat de bunul dobndit (in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii). Subrogaia poate fi: 6

personal, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de titular al unui

Dei n aparen creditorii chirografari apar ca fiind avantajai (debitorul rspunde pentru plata datoriei cu toate bunurile prezente i viitoare), n realitate ei au o situaie inferioar fa de creditorii cu garanii reale (creditori gajiti, ipotecari, privilegiai), gajul lor general asupra patrimoniului debitorului fiind mai mult o speran de garanie. Iat de ce: ei nu pot urmri dect bunurile care se afl n patrimoniul debitorului la data scadenei creanei lor, dat la care exist riscul unei eventuale insolvabiliti a debitorului; ei vin n concuren cu ali creditori chirografari, dup satisfacerea creditorilor cu garanii reale, fiind n situaia de a nu-i putea realiza creana; n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii chirografari vor concura toi mpreun i vor suferi o pierdere parial a creanelor lor, neexistnd o preferin la plat a unei creane fa de alt crean.

10

drept. Spre exemplu, dac o persoan pltete ntreaga datorie pe care un debitor o avea fa de creditorul su, ea se substituie, se subrog n drepturile creditorului pltit, putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod civil7. real, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare. Spre exemplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit n schimb se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un bun comun, valoarea lui de nlocuire face parte din masa bunurilor comune. n cazul ieirii din indiviziune, dac bunurile nu sunt comod partajabile n natur, ele se vor nstrina, iar suma obinut va lua, prin subrogare, locul bunurilor nstrinate, urmnd a fi supus mpririi.

Subrogaia real poate fi: cu titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o valoare se nlocuiete n mod automat cu o alt valoare, fcndu-se abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n locul su; cu titlu particular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat (ut singuli).

Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal care se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege o prevede expres8. 3) Patrimoniul explic principiile transmisiunii universale i cu titlu universal. Transmisiunea intervine n cazul decesului persoanei fizice i a reorganizrii persoanei juridice (fuziune, absorbie, divizare).

7

Oricine pltete n locul debitorului poate fi subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe drepturi dect acesta. 8 Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevd limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia juridic a terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.

11

Transmisiunea este: universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor; cu titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la mai muli succesori (art. 894 C.civ.); cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate fac obiectul transmiterii.

Transmisiunea universal intervine: n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor testamentar (legatar universal) n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare (absorbie i fuziune) cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz sunt transmise persoanei juridice astfel nfiinate.

Transmisiunea cu titlu universal are loc: n caz de deces al unei persoane fizice, cnd patrimoniul defunctului se transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari (legatari cu titlu universal) n situaia reorganizrii unei persoane juridice prin divizare total sau parial.

ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect calitativ (obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu sau o fraciune din acesta, alctuit din activ i pasiv) ci numai sub aspect cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg patrimoniu, deci un ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal are n vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun anume, determinat ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu. 12

3. Clasificarea bunurilor1) Bunuri imobile i bunuri mobile Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau imobile, prelund parial coninutul art. 461 din Codul civil de la 1864 care prevedea c Toate bunurile sunt mobile sau imobile. Art. 537 noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile. Astfel, alin. (1) al art. 538 prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate spre a fi reintegrate. Alin.(2) al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie. Este de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile de cele imobile, rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destinaie, sunt, n actuala reglementare, bunuri mobile. Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, definindu-le ca fiind acele bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul c bunurile mobile sunt determinate prin eliminarea bunurilor considerate de lege imobile, drept pentru ca care apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al articolul sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, n consiiile legii, de orice persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau 13

imobiliar a sursei acestora. Noul Cod civil al Romniei a consacrat n art. 540 soluia adoptat de doctrin anterior adoptrii noului Cod, fiind reglementate cu caracter de noutate bunurile mobile prin anticipaie. Bunurile mobile prin anticipaie sunt bogiile de orice natur ale solului i subsolului, fructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd prin voina prilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea detarii lor. Bunurile mobile prin anticipaie sunt de fapt bunuri imobile prin natura lor, pe care prile unui act juridic le calific expres ca fiind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni ulterior desprinderii lor din bunul imobil din care provin.

2) Bunuri fungibile i bunuri nefungibile Bunurile fungibile sunt acele bunuri determinabile dup numr, msur sau greutate, astfel nct pot fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligaii. Textul Codului civil face distincie ntre bunurile fungibile care, de regul, sunt bunuri determinate generic i bunurile nefungibile care, n principiu, sunt bunuri individual determinate. Alin.(3) al art. 543 prevede faptul c un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat ca nefungibil prin act juridic. Aadar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n categoria bunurilor fungibile sau nefungibile, ci i voina prilor unui act juridic.

3) Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile Noul Cod civil prevede c sunt cumsumptibile acele bunuri mobile a cror ntrebuinare obinuit mplic nstrinarea sau consumarea substanei. n mod corelativ, bunurile necomsumptibile sunt acele bunuri care, prin ntrebuinare, nu se consum.

14

4) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile Art. 545 Codul civil prevede c bunurile care nu pot fi mprite n natur fr a li se schimba destinaia sunt bunuri indivizibile. Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi mprite n natur fr ca destinaia acestora s fie schimbat. Alin.(3) al articolului mai sus menionat prevede c un bun divizibil prin natura lui poate fi considerat indivizibil prin act juridic.

5) Bunuri principale i bunuri accesorii Aceast clasificare este prevzut de art. 546 Codul civil. Astfel, bunul care a fost destinat n mod stabil i exclusiv, ntrebuinrii economice a altui bun este accesoriu att timp ct satisface aceast utilizare. Destinaia comun poate fi stabilit numai de proprietarul ambelor bunuri. Bunul accesoriu urmeaz situaia juridic a bunului principal, nclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunului principal. ncetarea calitii de bun accesoriu nu va putea fi opus unui ter care a dobndit anterior drepturi privitoare la bunul principal.

4. Produsele bunurilorArt. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele i productele.

1) Fructele Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua substana acestuia. Fructele sunt naturale, industriale i civile. 15

Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului. Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca urmare a interveniei omului. Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o persoan n virtutea unui act juridic.

2) Productele Productele sunt produse obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia.

3) Dobndirea fructelor i a productelor Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel. Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobndete zi cu zi. Persoana care avanseaz cheltuielile necesare cu producerea i culegerea fructelor fr acordul proprietarului, va putea cere restituirea acestor cheltuieli, produsele sau contravaloarea acestora putnd fi reinute pn la restituirea cheltuielilor. Posesorul va putea fi obligat la restituire dac proprietarul furnizeaz o garanie ndestultoare, potrivit art. 550 alin.(5) Codul civil. Observm instituirea dreptului de retenie al persoanei care a avansat cheltuielile necesarea producerii sau perceperii fructelor.

16

SECIUNEA a II-a Consideraii generale cu privire la drepturile patrimoniale i obligaiile reale 1. Drepturile patrimonialeDrepturile (i obligaiile) subiectelor raportului de drept civil, n funcie de coninutul lor, pot fi patrimoniale i nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un coninut economic, fiind evaluabile n bani. Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit din drepturi i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, excluznd drepturile personale nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de crean. 1) Drepturile reale Noiune. Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat (toi ceilali). Caractere juridice. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii: sunt drepturi absolute, deci opozabile erga omnes. presupun un subiect activ determinat i un subiect pasiv nedeterminat, format din toate celelalte persoane. coninutul obligaiei corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv de a nu face. Subiectul pasiv are, deci, o obligaie general i negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni subiectul activ n exercitarea dreptului su. n general, drepturile reale au un caracter perpetuu (spre exemplu, dreptul de proprietate care nu se stinge prin neuz), dar, uneori, pot fi limitate la durata de via a beneficiarului (spre

17

exemplu, dreptul de uzufruct).9 pot avea ca obiect numai lucruri individual-determinate (res certa). din faptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes i au ca obiect bunuri certe, rezult dou consecine specifice, deosebit de importante pentru titularii lor, i anume: prerogativa urmririi i prerogativa preferinei. Dreptul (prerogativa) de urmrire const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta se gsete. Astfel, dac proprietarul unui imobil ipotecat a vndut bunul nainte de plata datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde s-ar afla, deoarece acesta nu putea fi nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior constituit. Dreptul (prerogativa) de preferin const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor drepturi reale dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean fr garanii (creditori chirografari). Astfel, titularii unor drepturi reale vor fi pltii n ordinea datei drepturilor lor, conform principiului qui prior tempore potior jure, fiind preferat acela care a ndeplinit primul formalitile de opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un drept de gaj poate cere satisfacerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii. sunt limitate ca numr, fiind expres prevzute de lege, fr ca prile s poat crea prin voina lor drepturi reale noi. sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale, de competena instanei de la locul unde este situat bunul, conform regulii actor sequitur forum rei site. 2) Drepturile de crean Noiune. Dreptul de crean (jus ad personam) este acel drept subiectiv civil patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor (reus credendi), are posibilitatea9

Uzufructul n favoarea persoanei juridice nu poate fi mai mare de 30 de ani (art.559 C.civ.), iar n privina persoanei fizice, se stinge cel mai trziu la moartea uzufructarului (art.557 C.civ.).

18

s pretind subiectului pasiv, numit debitor (reus debendi), s dea, s fac sau s nu fac ceva.10 Caractere juridice. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi: sunt drepturi relative i deci opozabile numai subiectului pasiv i n limitele legii, avnzilor cauz; att subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinai din momentul naterii dreptului; dreptului de crean a subiectului activ i corespunde obligaia subiectului pasiv pozitiv, respectiv a da ori a face ceva, sau negativ de a nu face ceva din ceea ce ar fi putut face dac nu s-ar fi obligat la absteniune; sunt temporare (prescriptibile), creditorul poate pretinde de la debitor ndeplinirea obligaiilor sale ntr-un anumit termen; pot avea ca obiect lucruri generice (res genera); drepturile de crean, fiind drepturi relative, nu dau natere la prerogativa urmririi i a preferinei; sunt nelimitate ca numr i se nasc din izvoare juridice multiple: acte juridice (contracte sau acte juridice unilaterale), fapte juridice ilicite (sustragerea, distrugerea de bunuri) sau licite (gestiunea de afaceri, plata nedatorat, mbogirea fr just cauz); sub aspect procedural, drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale, de competena instanei de la domiciliul debitorului, potrivit regulii actor sequitur forum rei.

2. Obligaii realeLa limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o categorie juridic intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale. Obligaiile reale sunt ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este strns legat de anumite drepturi reale sau de posesia unor lucruri imobile. Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect10

Drepturile de crean se studiaz n detaliu la disciplina Teoria obligaiilor civile. Aici le reamintim mai mult pentru compararea lor.

19

drepturile reale i mai larg dect drepturile de crean, nefiind strict legate de persoana debitorului iniial determinat. Se disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a face (propter rem) i obligaii opozabile i terilor (scriptae in rem). 1) Obligaii reale de a face (propter rem) Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun imobil determinat. Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun (propter rem) i apar ca un accesoriu al dreptului real11, urmnd regimul acestuia din urm. n caz de nstrinare a bunului, obligaia real se va transmite o dat cu acesta, fr a fi necesar o convenie a prilor n acest sens. Caracteristica acestei obligaii este faptul c nu revine oricrei persoane, ci numai deintorului lucrului respectiv. Clasificare. Obligaiile propter rem sunt legale i convenionale. Obligaiile propter rem legale i au izvorul n lege. Se includ n aceast categorie: obligaiile deintorilor de bunuri agricole, prevzute de art. 64 i art. 80-83

din Legea nr. 18/199112 de a cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a duntorului i de a pune la dispoziie terenurile aflate n perimetrele de ameliorare n scopul executrii lucrrilor necesare pentru ridicarea capacitii de producie; obligaiile deintorilor de pdure de a efectua lucrri de ntreinere i

rempdurire precum i lucrri prevzute de angajamentele silvice elaborate de organele de specialitate; obligaiile deintorilor de bunuri imobile de a permite accesul specialitilor

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de a admite, n condiiile legii, amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor i a semnalelor geodezice i de a asigura zonele de protecie a acestora (art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/199613); 11

obligaia de grniuire reglementat de art. 560 C.civ.: Proprietarii

Drepturile reale confer titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste drepturi 12 Legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, republicat n M.Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998. 13 Legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile ulterioare, publicat n M-Of. nr. 61 din 26 martie 1996.

20

terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta; obligaia proprietarului cruia i prisosete apa pentru necesitile curente

s ofere acel surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su, dect cu o cheltuial excesiv-art. 607 noul Cod civil. obligaia proprietarului unui fond de a permite trecerea prin fondul su a

reelelor utilitare- art. 621 noul Cod civil. obligaia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru

efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat- art. 622 C. civ. obligaia proprietarului unui fond de a permite accesul altuia pentru a

redobndi posesie unui bun al su. Obligaiile propter rem convenionale i au izvorul n acordul de voin al prilor. Spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui fond aservit i poate asuma, prin contract, obligaia de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii. Obligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un accesoriu al fondului aservit, la toi dobnditorii ulteriori, fr a fi necesar o nou convenie. Spre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot fi pozitive (a face) sau negative (a nu face), obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive. 2) Obligaiile opozabile i terilor (scriptae in rem) Noiune. Obligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun astfel nct creditorul i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra lucrului va fi obligat s respecte acest drept (dreptul creditorului) dei nu a participat direct i personal la formarea raportului obligaional. Este cazul locatarului unui bun pe care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune. Noul dobnditor al bunului, dei nu se afl n nici un raport juridic cu locatarul, este obligat conform art. 1811 C.civ. s recunoasc locaiunea fcut nainte de vnzarea bunului, dac aceasta s-a fcut prin act autentic sau prin act sub semntur privat 21

cu dat cert, cu excepia situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n chiar contractul de locaiune.

3. Clasificarea drepturilor reale1) Criterii n literatura de specialitate, drepturile reale se clasific: dup cum au sau nu o existen independent n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii (de altfel, este principala clasificare a drepturilor reale); n raport de natura bunului asupra cruia se constituie, n drepturi reale imobiliare i drepturi reale mobiliare; dup modul de reglementare: prevzute de noul Cod civil i prevzute de alte acte normative. 2) Drepturi reale principale Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent, proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. Categorii de drepturi reale principale. Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic aplicabil, dreptul de proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de proprietate privat, avnd ca titulari persoane fizice i persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ-teritoriale pentru domeniul privat al statului. drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate

(dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art. 703-748 noul Cod civil), dreptul de uz (art. 749 noul Cod civil), dreptul de abitaie (art. 750 noul Cod civil), dreptul de servitute (art. 755-772 noul Cod civil), dreptul 22

de superficie (art. 693-702 noul Cod civil). De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se exercit direct i nemijlocit de proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop, nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice ndreptite s exercite atributele posesiei i folosinei. Persoanele care primesc bunurile respective dobndesc asupra lor un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de proprietate. O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia); dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor juridice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998); dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, oraului, municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat14 situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate personal (art. 26 i 36 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public ori privat a statului, judeului, oraului sau comunei, acordat persoanelor fizice sau juridice (art. 5 din14

Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, urmnd s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat.

23

Legea nr. 213/1998 ); dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului15 acordat regiilor autonome i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990); dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004); dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de

concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public). dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv(nchiriere, concesiune).

Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii15

Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.

24

proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de preempiune al fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le nstrineze16. 3) Drepturi reale accesorii Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare. Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu. Categorii. Sunt drepturi reale accesorii: - dreptul de gaj sau amanetul (art. 2480 noul Cod civil): este un drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat ale debitorului care confer titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu16

Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor.

25

prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia creditorului. - dreptul de ipotec (art. 2343 noul Cod civil): este un drept real asupra unui bun mobil sau imobil afectat executrii unei obligaii; dreptul de ipotec reprezint, n funcie de obiect, o geranie mobiliar sau o garanie imobiliar. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, ipoteca asupra unui imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar(art. 2377), iar ipoteca mobiliar se constituie prin ncheierea contractului de ipotec, producnd efecte de la data la care obligaia garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor ipotecate(art. 2387); - privilegiile: sunt drepturi reale care aparin unor creditori care, datorit calitii creanei lor, au posibilitatea sa fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii creanei; Noul Cod civil prevede c preferina acordat de lege unui creditor n considerarea creanei sale(art. 2333) i creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac drepturile acestora s-au nscut ori au fost nscrise mai nainte(art. 2335) - dreptul de retenie: potrivit art. 2495 din noul Cod civil:cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie reprezint acel drept real care const n posibilitatea deintorului unui bun s refuze restituirea acestuia pn n momentul n care creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit.

SECIUNEA a III-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate. 1. Terminologie26

Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel, Constituia17 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept de proprietate. 1) Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic . n sens economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie fundamental a existenei oricrei societi umane. n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate18. Din punct de vedere juridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente: aproprierea ca posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate acestea n condiiile legii. 2) Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv. n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul normelor juridice ce reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie juridic. n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni: lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliar,

imobiliar, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal, proprietatea numelui etc., depind nelesul strict juridic.17

modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003. 18 Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens, art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.

27

-

stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv

dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.

2. Definiia dreptului de proprietateArt. 555 din noul Cod civil prevede c proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri: 1) dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta explicit coninutul acestora. Atributele dreptului de proprietate sunt: dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus

utendi - usus); dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe

care le poate da (jus fruendi - fructus); dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare

(jus abutendi - abusus). Spre deosebire de definiia pe care o aveam n vechiul Cod civil, unde legiuitorul enumera n art. 480 numai dou atribute, i anume: fructus (a se bucura) i abusus (a dispune) omind pe cel de-al treilea - usus (posesia), noua reglementare cuprinde toate cele 3 atribute ale dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura i pe care le poate exercita n mod exclusiv, absolut i perpetuu. 2) n aparen, art. 480 din Codul civil din 1864, la fel ca i art. 555 din noul Cod civil, cuprindea dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterului 28

absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de lege. n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce nu poate fi ngrdit. Dreptul de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas proprietas (usus, fructus i abusus) i nu numai dezmembrmintele dreptului de proprietate; este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi total, de a svri orice acte juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor persoane; este absolut, n sensul c este opozabil erga omnes. Limitele stabilite de lege privesc exerciiul dreptului de proprietate, n sensul c ntinderea atribuiilor sale i coninutul su trebuie circumscrise de lege. Exerciiul acestui drept n limitele legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de aprarea dreptului de proprietate al celorlali. Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv asupra bunurilor sale. Chiar dac titularii altor drepturi reale, exercitnd atributele proprietii, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor n propriul su interes. 3) Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se concretizeaz prin urmtoarele elemente: - cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i dispoziiei; - exprim o relaie de apropriere a unui bun; - proprietarul exercit atributele prin putere i n interesul su propriu. Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului su, persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i 29

de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

SECIUNEA a IV-a Coninutul dreptului de proprietate 1. Posesia (jus posidendi)1) Noiune. Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan. 2) Reglementare. Caractere. Art. 916 noul Cod civil definete posesia ca fiind (1)exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. (2) Dispoziiile prezentului titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se comport ca un titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie. Din reglementarea dispoziiilor referitoare la posesie, putem desprinde caracteristicile acestui atribut, anume: - posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui drept), excepie facnd drepturile reale de garanie, adic posesia altui drept real cu excepia artat mai sus. Posesia se afl la baza tuturor drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne abstract.19 - posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea n numele i interesul proprietarului. - posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului posibilitatea de a se comporta19

Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.

30

fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real. Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar. - posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; dac lipsete intenia de a poseda pentru sine, nu suntem m prezena posesie, ci a deteniei precare; - posesia se aplic numai drepturilor reale, nu i drepturilor de crean; - posesia genereaz efecte juridice, efecte care sunt sunt recunoscute i garantate de lege. Aadar, dei posesia apare ca o expresie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept. 3) Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a poseda pentru sine, i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale de folosire a bunului. Se disting dou situaii: - Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate; - Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia). Existena elementului intenional (animus) deosebete posesia de detenia precar, n cadrul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).

2. Folosina (fructus - jus fruendi)1) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze bunul n interesul su i s-i perceap fructele. 2) Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod 31

periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 548 noul Cod civil): fructe naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul animalelor(art. 548 alin.(2); fructe industriale produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat al interveniei omului(art. 548 alin.(3); fructe civile venituri realizate din folosirea bunului de ctre o

alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele. Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier). Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoate un aspect particular n cazul coproprietii. Astfel, fiecare coproprietar este ndreptit la fructe proporional cu cota sa din dreptul de proprietate asupra bunului. n ipoteza n care un coproprietar exercit posesia exclusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din fructe ce li se cuvine(art. 637 noul Cod civil). n caz contrar, coproprietarii au posibilitatea s cear mprirea fructelor, chiar fr sistarea strii de coproprietate. 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi) 1) Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementrilor n vigoare.

2) Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic asupra bunului. Dreptul de dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de substana bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n 32

vigoare. Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a cror substan juridic este n materialitatea titlului20 Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, precum i de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. n toate cazurile exercitarea dispoziiei se face n limitele determinate de lege. Exercitarea abuziv a dreptului (contrar scopului sau limitnd exerciiul altui drept de proprietate) ar declana rspunderea juridic a titularului. Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate.

SECIUNEA a V-a Caracterele generale ale dreptului de proprietateArt. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.

1. Caracterul absolut1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate fi privit ca o difereniere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai caracterul su opozabil erga omnes21. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept complet, deplin.20

M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate n configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010 21 Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003

33

Dreptul de proprietate este absolut n sensul c: - este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare. - este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate. n aceast concepie, dreptul de proprietate este absolut numai n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el nsui. 2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite: exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituie). n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen hotrnd instana de judecat.

2. Caracterul exclusivCaracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane i indiferent de orice puteri ale acestora. Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, astfel: - cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n 34

temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de proprietate; - n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane; - n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul fondului dominant exercit atributul folosinei asupra fondului aservit.

3. Caracterul perpetuu i transmisibil1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere: - dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndeasc exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.22 - dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii (inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia perpeturii dreptului de proprietate. 2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i acest caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public, confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece22

Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de 30 de ani. Relativ recent sa conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a.

35

n proprietatea statului)

4. Caracterul individual1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan. 2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea comun nu trebuie privit n mod absolutist, deoarece nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se permite ca fiecare coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii bunului, proprietatea comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate individual, exclusiv a fiecrui titular23.

5. Caracterul legal1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului. 2) n acest sens, noul Cod civil dispune n art. 555 c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.

SECIUNEA A VI-A Formele dreptului de proprietate23

Aciunea n partaj poate fi paralizat n temeiul excepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii exclusive asupra bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a exercitat o posesie util asupra ntregului bun, timp de 30 de ani. De asemenea, aciunea de partaj va fi respins i n situaia n care coproprietarii au ncheiat o convenie de rmnere n indiviziune, care potrivit art. 728 (2) C.civ., poate fi valabil pentru o durat de maximum 5 ani, cu posibilitatea rennoirii prin acordul prilor.

36

1. Criterii de clasificareDreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii: 1) n funcie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al persoanei fizice i drept de proprietate al persoanei juridice; 2) n funcie de modalitile de dobndire: drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit prin fapte juridice; drept de proprietate transmis ntre vii i drept de proprietate transmis pentru cauz de moarte; drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic transmisiunea juridic a bunului de la o persan la alta (ocupaiunea); i drept de proprietate dobndit prin acte juridice translative de proprietate. 3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti: drept de proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un singur titular; drept de proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate concomitent de mai muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri. 4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativteritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul); drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor fizice i juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

2. Regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate Constituia n forma revizuit, dei consacr expres n art.136 pct.1 formele dreptului de proprietate (proprietatea este public sau privat), preciznd c proprietatea public aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale (art. 136 pct. 2), nu definete proprietatea privat. n mod logic, proprietatea care nu este public este privat i poate 37

aparine oricrui subiect de drept, inclusiv statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, dei persoane juridice de drept public, ca titulari de proprietate privat, exercit dreptul de proprietate n regim de drept privat. Dreptul de proprietate privat are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de subiectele de drept civil, cu excepia bunurilor aflate n proprietate public. Constituia stabilete regimul de protecie juridic a dreptului de proprietate privat, dispunnd n art. 44 pct. 2, teza I: proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Proprietatea public i proprietatea privat conduc la existena unui regim de drept public i a unui regim de drept privat supus dreptului comun. n ultimii ani, ca urmare a dezvoltrii economiei de pia, proprietatea privat devine forma dominant, n detrimentul proprietii publice ce i-a restrns semnificativ sfera de aplicare.

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

SECIUNEA I Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat 1. Noiune, reglementare1) Noiune Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi specifice, care o deosebesc de proprietatea public: 38

-

proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale.

-

poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale.

-

bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i sesizabile.

-

bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit general24.

2) Reglementare Dei Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul juridic general al proprietii (art. 73, alin. 3, lit. m), pn la adoptarea noului Cod civil, nu a existat o lege care s reglementeze proprietatea privat. ncepnd cu 01.10.2011, data la care noul Cod civil al Romniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare ampl, n Titlul II al Crii a III-a, Despre bunuri, n art. 555-692. Proprietatea privat se bucur de un regim de protecie instituit prin chiar legea fundamental. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1), Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular (alin. 2). Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire,(alin 4) Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 41, alin. 5). n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile legii .24

C. Brsan, Op. cit., p. 119.

39

Unele acte normative, referindu-se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea de proprietate ct i de domeniu privat(Legea nr. 18/1991, modificat i republicat, Legea administraiei publice locale nr. 215/2001). Noiunea de domeniu privat este folosit pentru a desemna totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul proprietii private a statului i unitilor administrativ teritoriale. Atunci cnd se refer la persoane fizice i juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de proprietate privat. Aa cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o ampl reglementare n noul Cod civil al Romniei(art. 555-692). Articolele referitoare la proprietatea privat vor fi analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private.

2. Caractere juridice Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i patrimoniale25. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul propriu n care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno). n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional, derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun. n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o difereniere raportat la titular sau la obiect. n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeaz i prin raportare la dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Din moment ce proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, regimul de protecie juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul su este statul ori unitatea administrativ-teritorial.25

Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al titularului su.

40

1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte. Prin excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate privat. Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii dreptului de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate privat:Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Limitarea prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului26. Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n conformitate cu art. 44 alin. (5) din Constituie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea executrii unor lucrri de interes general. Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii exercitrii dreptului de proprietate prin efectul legii, aceast limit legal referindu-se chiar la coninutul juridic al dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin convenia prilor, cu excepiile prevzute de lege. Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi rezultatul voinei legiutorului, judectorului sau proprietarului. 2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv. Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile exercitate n intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bun-credin (935-940 noul Cod civil).26

M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 92

41

Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor, obiect al proprietii private. n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune. n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani. Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun credin, n condiiile art. 935 i urm. noul Cod Civil i a bunurilor imobile prin uzucapine, n condiiile art. 930 i urm. Noul Cod civil. 3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor27. Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale). 4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor sale n persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su. Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra27

Art. 2324 C.civ.: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si.

42

bunurilor imobile i mobile28, i gajul asupra mobilelor29) precum i dezmembrminte (drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).

SECIUNEA A II-A - Titularii dreptului de proprietate privatPot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al acestora.

1. Persoanele fizice1) Capacitatea general Persoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil (terenuri i construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale societilor comerciale, titluri de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt exceptate bunurile ce formeaz exclusiv obiectul dreptului de proprietate public, precum i bunurile neapropriabile res communes aerul, lumina natural. Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur. 2) Restricii ale capacitii Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat30.28

Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile. n art. 2350 din noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. Aadar, odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile. 29 Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat. 30 n vechea reglementare, cetenii strini i apatrizii nu puteau dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3

43

Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii: Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. n urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 este urmtorul: cetenii strini i apatrizii pot dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionala la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal31. Textul constituional impune cteva precizri32:

n primul rnd, fiind vorba de aderarea Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe cetenii celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu sunt membre U.E., aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu ocazia aderrii;

n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu coincide cu momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor;

n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate i n condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz

alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezulta c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. Prin revizuirea Constituiei, cetenilor strini i apatrizilor li se permite dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art.44 alin. 2). 31 Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii- V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19. 32 A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-161; E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11.

44

de reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de tratate care s permit cetenilor strini i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate;

sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c n viitor, prin lege special, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor. n acest sens, prevederea constituional este completat de art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei33: cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special.

n concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea legal a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter vivos sau prin motenire testamentar subzist34. n schimb, ei pot dobndi alte drepturi reale principale dezmembrminte, drept de ipotec., precum i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a art. 44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul intrrii n vigoare a revizuirii Constituiei35. n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine 36 se reglementeaz o serie de condiii:

-

cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre vii sau prin

33 34

Publicat n M.O. nr.653/2005 . ntr-o opinie contrar, art. 41 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai poate vorbi despre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.7073). 35 Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional. Astfel, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin motenire legal se face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i GH. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76). 36 Legea a intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European.

45

motenire testamentar;

-

prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3); potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E37.

2. Persoanele juridice1) Capacitatea general Persoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanei juridice este existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei fizice (art. 214 noul Cod civil)38 Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice, aceasta nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a fost nfiinat. Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de a dobndi unele bunuri, stabilite de lege. Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totodat art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de Titlul X al Legii nr.37

Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secundare, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare. 38 Membrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s menin separaia dintre patrimoniul persoanei juridice i propriul patrimoniu. Ei nu pot folosi n profitul ori n interesul lor sau al unor teri, dup caz, bunurile persoanei juridice ori informaiile pe care le obin n virtutea funciei lor, afar de cazul n care ar fi autorizai n acest scop de ctre cei care i-au numit.

46

247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile legii speciale. Prin Legea nr. 312/2005 se permite persoanelor jurice constituite conform legislaiei unui stat membru s dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani. n prezent incapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putnduse constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important fiind dreptul de superficie. 2) Categorii de persoane juridice n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public.

Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat

Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat enumerm: Regiile autonome. Conform art. 2 din Legea nr. 15/1990, regiile autonome se organizeaz i funcioneaz n ramuri strategice ale economiei naionale: industria de armament; energetic; exploatarea minelor i a gazelor naturale; pot i transporturi feroviare precum i n unele domenii stabilite de Guvern39; cele de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar cele de interes local prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale. Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea39

n acest sens, H. G. nr. 133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile autonome prevede urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor, administrarea i ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane. La acestea, Ordonana Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor, oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor i podurilor de interes judeean.

47

dreptului de proprietate, regia posed, f