Upload
doankiet
View
244
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
CURS NR. 1
PATRIMONIUL
1. Notiune
Originea etimologică a cuvântului patrimoniu este latinescul
patrimonium; acesta derivă de la pater familias, care era proprietarul
întregii averi familiale.1
Pornind de la clasificarea drepturilor subiective civile, după criteriul
de clasificare al conţinutului economic, în drepturi patrimoniale şi drepturi
nepatrimoniale, se impune a se analiza noţiunea de patrimoniu.
Legislaţia civilă, deşi foloseşte noţiunea de patrimoniu, nu conţine
şi o definiţie a termenului.
Potrivit art. 31 alin. 1 NCC, orice persoana fizica sau juridica este
titulare unui patrimoniu, ce include toate drepturile si datoriile ce pot fi
evaluate in bani si apartin acesteia.
In doctrina veche s-a opinat că în Codul civil anterior ar fi fost
sesizat “un rudiment de definiţie” în cuprinsul articolului 1718.2
Art. 1718 Cod civil reglementa gajul general al creditorilor
chirografari asupra patrimoniului unei persoane, prin creditori chirografari
înţelegând acea categorie de creditori ai unui debitor care nu au nici o
garanţie specială – aşa cum ar fi o ipotecă, un gaj ori un privilegiu –
asupra bunurilor acestuia, situaţie în care legiutorul le-a permis să
urmărească patrimoniul debitorului, respectiv toate bunurile existente în
patrimoniu la data începerii urmăririi. Acele bunuri care au ieşit din
patrimoniu până la respectiva dată nu vor putea fi urmărite deoarece
debitorul poate dispune de orice bun al său. Dacă debitorul nu-şi execută
însă obligaţia la scadenţă, creditorul chirografar are opţiunea de a urmări
orice bun, indiferent dacă acest bun exista ori nu în patrimoniul debitorului
la momentul asumării obligaţiei.
Noţiunea de patrimoniu a fost folosită şi în alte acte normative ce
conţineau norme de drept civil, cum ar fi Decretul nr. 31/1954, privind
persoanele fizice şi juridice, Legea nr 31/1990, privind societăţile
comerciale, etc.
Doctrina a dezbătut larg problema elaborării unei definiţii a
patrimoniului, ajungând, de cele mai multe ori la definiţii asemănătoare.
Lăsând la o parte sensul economic al noţiunii (care face obiect de studiu al
altei materii), prin patrimoniu, ca entitate juridică distinctă, se înţelege
1 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu: “Drept civil.Drepturile reale”, Ediţia a III-a revăzută şi
adăugită, Editura Rosetii, Buc., 2005, pag. 15 2 Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa: Drept civil.Drepturile reale principale”, Ed.Universul Juridic, Buc.,
2006, pag.12
totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin unui
subiect de drept.3
O altă definiţie a fost dată patrimoniului în doctrina mai veche:
totalitatea drepturilor şi a obligaţiilor aparţinând unei persoane, sau
grevând aceeaşi persoană, având caracterul comun de a fi apreciabile în
bani şi formând un tot distinct de elementele care îl compun.4
Patrimoniul, ca entitate abstractă, este alcătuit dintr-o latură activă şi
una pasivă; totalitatea drepturilor cu conţinut economic formează activul
patrimonial, iar totalitatea obligaţiilor cu conţinut economic formează
pasivul patrimonial. Celelalte drepturi şi obligaţii care nu au un conţinut
economic nu fac parte din patrimoniul persoanei fizice sau persoanei
juridice.
Doctrina juridică a privit patrimoniul prin prisma a două teorii:
teoria personalistă (numită şi teoria patrimoniului-persoanlitate sau teoria
clasică) şi teoria patrimoniului de afectaţiune (numită şi teoria
patrimoniului-scop sau teoria obiectivă).5
Teoria personalistă a fost fondată de autorii francezi Aubry şi Rau
care considerau patrimoniul ca fiind unul dintre atributele personalităţii
umane, o aptitudine a persoanei. Această teorie, care a fost îmbrăţişată
majoritar în doctrina franceză până la sfârşitul sec. al XIX-lea, este în
prezent criticată între altele datorită faptului că afirmă indivizibilitatea
patrimoniului.
Teoria patrimoniului de afectaţiune, apărută la începutul secolului al
XX-lea în doctrina germană şi îmbrăţişată ulterior inclusiv de autori
francezi – înlocuieşte persoana cu scopul,
Ideea centrală este eceea că esenţială nu este apartenenţa
universalităţii la o anumită persoană, ci afectaţiunea sau scopul pe care
titularul le-a dat-o drepturilor şi obligaţiilor. Această abordare ajunge la
concluzia că o persoană poate avea mai multe patrimonii; mai mult chiar,
se admite că poate exista patrimoniu fără subiecte de drept, respectiv
patrimoniu-scop.6
Cu toate că această concepţie câştigă tot mai mult teren,
corespunzând realităţilor şi nevoilor practice ale economiei de piaţă, şi
această teorie a suportat critici deoarece nu se ia în seamă că persoana este
singurul subiect de drept şi că patrimoniul trebuie să aparţină unei
persoane.7
3 Corneliu Bârsan : “Drept civil.Drepturile reale principale”, Ed.All Beck, Buc., 2001, pag. 6
4 Istrate Micescu: “Curs de drept civil”, Ed.All Beck, Colecţia Restitutio, Buc., 2000, pag.196
5 pentru o abordare amănunţită asupra teoriilor privind patrimoniul, a se vedea I.Micescu: op.cit.,
pag.196-227 6 O.Ungureanu, C.Munteanu: op.cit., pag. 31-32
7 L.Pop,L.M.Harosa: op.cit., pag. 19
2. Caracterele patrimoniului
Din definiţia dată şi corelând noţiunea de patrimoniu cu
problematica analizată anterior, se pot determina următoarele caractere:
A. Patrimoniul este o universalitate juridică
Prin universalitate juridică se înţelege un ansamblu de bunuri, de
drepturi şi obligaţii care sunt supuse, în principiu, aceluiaşi regim juridic.
Patrimoniul, ca universalitate juridică este distinctă de conţinutul său şi nu
se confundă cu elementele sale componente, respectiv drepturile şi
obligaţiile aflate în compunerea sa.
Patrimoniul, ca entitate distinctă, există pe toată durata vieţii unei
persoane şi trece la succesorii universali sau cu titlu universal.
Universalitatea juridică constituie o entitate independentă de
conţinutul său, însuşire esenţială ce a condus la comparaţii între
patrimoniu şi alte situaţii de fapt existente în viaţa de zi cu zi: fie a fost
comparat cu un cont curent al unei persoane, în care sunt evidenţiate toate
drepturile şi obligaţiile unei persoane şi a cărui valoare este supusă unor
fluctuaţii succesive prin naşterea, modificarea sau stingerea unor drepturi
sau obligaţii 8, fie cu un portofel care poate conţine bani (activul), fie
poate fi gol sau chiar poate conţine facturi de plată (conţinut negativ).9
Spre deosebire de patrimoniu, care este o universalitate juridică, o
universalitate de drept a cărei existenţă nu depinde de voinţa titularului ei,
există şi universalităţi de fapt, cum ar fi o bibliotecă, o colecţie de discuri
ce conţin muzică sau filme, sau o turmă de vite, iniversalităţi de fapt unde
elementele componente se află alăturate în mod material, însă fără a
presupune un regim juridic comun.
B. Orice persoană are un patrimoniu deoarece orice persoană
(fizică sau juridică) are drepturi şi obligaţii evaluabile în bani.
O persoană, fie fizică fie juridică, nu poate exista în lipsa unui
patrimoniu propriu. În cazul persoanelor juridice, se impune precizarea că
patrimoniul acesteia trebuie să fie distinct de patrimoniile persoanelor
fizice care compun respectiva persoană juridică.10
C. Unicitatea patrimoniului, întrucât o persoană nu poate avea
decât un singur patrimoniu;
8 L.Pop,L.M.Harosa: op.cit., pag. 14
9 O.Ungureanu, C.Munteanu: op.cit., pag. 22
10 Ovidiu Ungureanu, Călina Jugastru: “Drept civil.Persoanele”, Ed.Rosetii, Buc., 2003, pag. 279
D. Divizibilitatea patrimoniului; cu toate că patrimoniul este unic,
el este însă divizibil în mai multe mase de bunuri cu regim juridic distinct
şi bine determinat;
Potrivit art. 31 alin. 2 NCC, patrimoniul unui subiect de drept,
persoana fizica sau juridica, poate face obiectul unei diviziuni sau unei
afectatiuni, in cazurile si conditiile prevazute de lege.
De exemplu, in cazul persoanelor casatorite, fiecare dintre soti poate
avea in patrimoniul sau atat bunuri proprii, cat si bunuri comune, potrivit
regimului matrimonial pe care sotii si l-au ales. Spre deosebire de
dispozitiile fostului Cod al familiei, in prezent abrogat in mod expres, care
prevedeau ca unic regim matrimonial al sotilor comunitatea de bunuri a
acestora, art. 312 NCC dispune ca viitorii soti au posibilitatea sa isi aleaga
regimul matrimonial (comunitate legala, separatie de bunuri sau
comunitate conventionala). Daca sotii si-ar alege, de exemplu, regimul
comunitatii legale, acestia vor avea in patrimoniul lor atat bunuri comune
proprietate devalmasa, cat si bunuri proprii11
.
Art. 353 NCC arata ca bunurile comune ale sotilor nu pot fi
urmarite de creditorii personali ai unuia dintre soti. In caz de neindestulare
dupa urmarirea bunurilor proprii ale sotului debitor, creditorul sau
personal poate cere partajul bunurilor comune, insa numai in masura
necesara acoperirii creantei sale.
Divizibilitatea patrimoniului si patrimoniile de afectatiune
Potrivit art. 31 alin. 2 NCC, patrimoniul unui subiect de drept,
persoana fizica sau juridica, poate face obiectul unei diviziuni sau unei
afectatiuni, in cazurile si conditiile prevazute de lege.
Art. 31 alin. 3 NCC prevede ca patrimoniile de afectatiune sunt
mase patrimoniale afectate exercitarii unei profesii autorizate, precum si
alte patrimonii astfel determinate.
Actele normative care reglementeaza statutul celor ce practica
profesii liberale (avocat, medic, executor judecatoresc, notar, experti
contabili, contabili autirizati, practicieni in insolventa) contin reglementari
conform carora bunuri din patrimoniul acestor persoane primesc o
destinatie speciala, ca patrimoniu de afectatiune. Acestea vor servi atat la
exercitarea profesiei, cat si la indestularea creditorilor ale caror creante s-
au nascut in cadrul exercitarii profesiei respective12
.
Art. 33 NCC prevede ca, constituirea masei patrimoniale afectate
exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se stabileste prin
actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de
publicitate prevazute de lege, dispozitie aplicabila si in ipoteza maririi ori
11
C. Birsan, Drept Civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 12; 12
Ibidem, p. 13
micsorarii patrimoniului de afectatiune profesional individual, iar
eventuala lichidare a acestui patrimoniu are a se face in conditiile
lichidarii patrimoniului societatilor constituite in temeiul dispozitiilor
noului Cod civil.
E. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice intre vii –
o persoană nu poate să-şi înstrăineze patrimoniul însuşi, care este o
virtualitate juridică, prin acte inter vivos; el poate transmite însă, prin acte
juridice între vii fiecare bun în parte sau pe toate.
Transmisiunea univesrala a patrimoniului poate avea loc doar la
decesul persoanei fizice sau, in cazul persoanelor juridice, la momentul
reorganizarii si incetarii existentei persoanei juridice.
3. Funcţiile patrimoniului
a) Patrimoniul asigură realizarea dreptului de gaj general al
creditorilor chirografari;
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de garantie
reala asupra unui bun determinat al debitorului lor.
Potrivit art. 2324 alin. 1 NCC (preluat din art.1718 din vechiul Cod
civil), debitorul răspunde pentru îndeplinirea obligaţiilor sale cu „toate
bunurile, mobile şi imobile, prezente şi viitoare“. Creditorii care nu au o
garanţie reală (gaj, ipotecă, privilegiu) au un drept de gaj general asupra
patrimoniului debitorului.
Debitorul poate să dispună de patrimoniul său în sensul că poate să
înstrăineze bunurile ori să-şi asume noi obligaţii, deci să-şi mărească ori,
micşoreze activul şi pasivul patrimoniului, însă dacă nu îşi execută
obligaţiile la scadenţă, creditorul poate să urmăreasca orice bun situat, la
data urmăririi, în patrimoniul debitorului.
Creditorul nu poate să urmărească bunurile care au ieşit din
patrimoniu ori nu au intrat patrimoniul debitorului
Creditorii cu garanţii reale se vor plăti cu preferinţă din preţul
obţinut prin vânzarea bunurilor care servesc de garanţie, deci înaintea
creditorilor chirografari.
Exercitându-şi dreptul de gaj general asupra patrimoniului – care
este o universalitate juridică abstractă – creditorii chirografari au un drept
egal asupra masei de bunuri, aflându-se în concurs cu ocazia împărţirii
sumelor rezultate din vânzarea bunurilor, iar dacă suma este
neîndestulătoarem vor primi proporţional cu valoarea creanţei fiecăruia.
În situaţia divizării patrimoniului în mase de bunuri, dreptul de gaj
general al creditorilor chirigrafari, se poate exercita numai asupra masei de
bunuri cu care s-a născut creanţa. Spre exemplu, creditorii comuni ai
soţilor pot urmări bunurile comune ale soţilor, iar creditorii personali ai
acestora pot urmări bunurile proprii ale soţului debitor.
Se dă astfel eficienţă fungibilităţii elementelor componente ale
patrimoniului, calitate în baza căreia bunurile pot fi înlocuite, unele prin
altele, într-o plată. Aceasta implică echivalenţa de valoare a bunurilor de
gen, situaţie în care creditorul nu va putea pretinde să fie executată
obligaţia de către debitor prin restituirea aceloraşi piese.
Potrivit art. 2324 NCC, nu pot face obiectul gajului general al
creditorilor chirografari, neputand deci fi urmarite de catre acestia,
bunurile insesizabile.
b) Patrimoniul asigură realizarea subrogaţiei reale cu titlu
universal. Prin subrogaţie se înţelege înlocuirea, substituirea a ceva cu altceva.
Subrogaţia este personală când o persoană este înlocuită într-un
raport juridic cu o altă persoană
Exemplu: când există doi debitori şi unul plăteşte întreaga datorie el
se substituie în locul creditorului plătit şi va putea să urmărească pe
celălalt debitor pentru partea sa de datorie.
Subrogatia este reală, când un lucru este înlocuit cu un alt lucru.
Exemplu: la vânzarea unui bun, locul lui va fi luat de preţul primit,
iar dacă se cumpără un bun, locul preţului va fi luat de acel bun.
Când înlocuirea se face în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaţia
este cu titlu universal, iar dacă se referă la un bun izolat este cu titlu
particular.
Subrogaţia reală cu titlu universal poate explica corect dreptul de
gaj general al creditorilor chirografari, întrucât numai prin posibilitatea
schimbării unui bun cu altul se poate asigura ca la scadenţă creditorii să
poată urmări bunurile existente la acea dată în patrimoniul debitorului.
Subrogaţia reală este subordonată caracterului divizibil al
patrimoniului, ea realizându-se în cadrul fiecărei mase de bunuri din
patrimoniu.
Spre exemplu, prin vânzarea unui bun propriu al soţului, preţul
obţinut face parte tot din masa bunurilor proprii.
Totodată, subrogaţia reală asigură destinaţia maselor de bunuri şi nu
permite trecerea bunurilor dintr-o categorie în altă categorie.
Spre exemplu, în situaţia mai multor moştenitori care nu vor să-şi
împartă în natură bunurile, ele vor fi vândute, iar suma realizată va fi
împărţită datorită subrogaţiei reale cu titlu universal.
Subrogaţia reală cu titlu particular priveşte un bun luat în mod izolat
şi se produce când legea o prevede în mod expres sau părţile au convenit
aşa.
Spre exemplu, art. 21 din Legea nr 18/1990, privind fondul funciar,
a prevăzut că în cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaţia
juridică a terenului înlocuit.
Privitor la natura juridică a subrogaţiei reale doctrina juridică este
divizată: unii autori susţin că este o ficţiune juridică, iar alţii afirmă că este
o operaţiune de tehnică juridică, ceea ce are ca efect, ca în prima situaţie
subrogaţia să fie de strictă interpretare, iar în a doua situaţie, să se aplice
ori de câte ori există bunuri cu regimuri juridice diferite în cuprinsul
aceluiaşi patrimoniu.
c) Patrimoniul asigură realizarea transmisiunii universale sau
cu titlu universal în cazul decesului persoanei fizice sau reorganizării
persoanei juridice.
Transmisiunea este universală când întreg patrimoniul se transmite
unui singur succesor şi este cu titlu universal când patrimoniul se
transmite într-o fracţie matematică la doi sau mai mulţi succesori. În
ambele cazuri se transmite atât activul, cât şi pasivul, fracţionat sau
nefracţionat, după caz, deosebirea rezumându-se doar la cantitatea
transmisă.
Transmisiunea cu titlu particular priveşte un bun determinat şi nu se
poate analiza în corelaţie cu patrimoniul care este o abstracţie juridică.
CURS NR. 2
DREPTUL DE PROPRIETATE
1. Generalităţi
Dintre drepturile reale principale, cel mai important drept îl
constituie dreptul de proprietate.
Potrivit unor opinii, termenii de „proprietate“ şi „drept de
proprietate“ sunt sinonimi, legile române – Constituţia şi celelalte legi –
folosind ambele noţiuni pentru a desemna acelaşi conţinut.
Insa, desi in limbajul comun aceste doua notiuni se confunda, totusi,
potrivit altor pareri, nu s-ar putea pune semnul egalitatii intre proprietate,
ca relatie economica si dreptul de proprietate, ca raport juridic13
.
Noţiunea de proprietate are un sens economic – de bun material
stăpânit. În sens juridic, noţiunea de proprietate are trei accepţiuni:
a) o accepţiune largă, însemnând deţinerea a ceva, în mod exclusiv
şi de a-i da destinaţia dorită, de a-l folosi după destinaţia sa, ori după
înţelesul propriu avut.
În această accepţiune, noţiunea de proprietate se aplică tuturor
drepturilor.
Spre exemplu, proprietatea imobiliară şi mobiliară, proprietatea
unui uzufruct, proprietatea unei creanţe, proprietatea intelectuală.
b) o accepţiune restrânsă, însemnând proprietatea corporală, deci
proprietatea asupra bunurilor corporale, mobile şi imobile – ca drept real
exclusiv, absolut şi perpetuu.
Acestă accepţiune este utilizată de legislaţie şi la ea ne raportăm ori
de câte ori folosim noţiunea de proprietate.
13
C. Birsan, Drept civil. Drepturi reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 33;
c) o altă accepţiune a noţiunii de proprietate este cea de obiect al
dreptului de proprietate, însemnând bunul la care se referă dreptul de
proprietate.
Art. 44 din Constitutia Romaniei revizuita prevede ca dreptul de
proprietate, precum si creantele asupra statului sunt garantate, continutul si
limitele acestor drepturi fiind stabilite de lege. Tot aici se precizeaza si
faptul ca proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege,
indiferent de titular.
Alin. 4 al aceluiasi articol, interzice in mod expres nationalizarea
sau orice masuri de trecere silita in proprietate publica a unor bunuri pe
baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice ori de alta natura
discriminatorie a titularilor bunurilor.
2. Definitia dreptului de proprietate
Definiţia dreptului de proprietate poate fi formulată prin însumarea
caracterelor prorietăţii şi având în vedere problematica drepturilor reale.
Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului
dreptul de a întrebuinţa lucrul potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l
folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi perpetuu şi cu respectarea
dispoziţiilor legale.
Potrivit art. 555 NCC, dreptul de proprietate este acel drept al
titularului de a poseda, a folosi si a dispune de un bun in mod exclusiv,
absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege, precizand ca, in conditiile
legii, el este susceptibil de modalitati si dezmembraminte.
In temeiul unui raport juridic obligational, potrivit art. 555 alin. 2,
este posibil ca o parte din atributele dreptului de proprietate sa fie
exercitate de catre o alta persoana decat proprietarul, in baza unui drept
derivat din dreptul de proprietate.
Insa, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra
aceluiasi bun, proprietarul exercita atributele juridice ale dreptului de
proprietate in putere proprie si in interes propriu. Proprietarul exercita
atributele dreptului sau in putere proprie, intrucat el se supune numai legii,
celelalte persoane, altele decat proprietarul exercitand unele atribute ale
dreptului de proprietate in virtutea puterii transmise de proprietar si in
conformitate nu numai cu legea, dar si cu vointa proprietarului14
.
Particularitatea ca proprietarul exercita atributele dreptului de
proprietate in interes propriu exprima faptul ca desi, titularii altor drepturi
subiective reale sau de creanta urmaresc realizarea unor interese proprii,
proprietarul este singurul subiect de drept care exercita, direct sau indirect,
plenitudinea atributelor proprietatii, in interes propriu.
Astfel, dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care da
expresie aproprierii unui bun, drept ce permite titularului sa posede, sa
foloseasca si sa dispuna de acel lucru, in putere proprie si in interes
propriu, in cadrul si cu respectarea legislatiei in vigoare15
.
3. Evoluţia dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate a cunoscut o evoluţie generată de modificarea
conţinutului social – economic al proprietăţii de la o societate la alta.
În dreptul roman, proprietatea era numită dominium ex jure
quiritium şi reprezenta o plena in re postasas. Îngrădirile proprietăţii erau
puţine şi se numeau servituţi.
În evul mediu, dreptul de proprietate a fost mărginit prin restricţii şi
concesiuni, cum ar fi în cazul terenurilor, unde există un domenium
eminens ce aparţinea seniorului şi un domenium utile concesionat de
senior altor persoane.
Redactorii Codului civil francez au considerat dreptul de proprietate
ca un drept al omului, inalienabil şi sacru, suportul indispensabil al
libertăţii persoanei umane, în jurul căruia au fost reglementate toate
14
Ibidem, p. 36-37; 15
Ibidem, p. 37;
drepturile cu caracter economic, nu numai drepturile reale ci şi drepturile
personale.
Această concepţie se înscrie în doctrina liberală care aprecia
proprietatea ca un drept natural, bazat pe libertatea şi munca individului.
Concepţia a fost criticată vehement de doctrina socialistă care a
relevat caracterul social al proprietăţii.
Doctrinele au scopul de a explica plauzibil o problemă, explicaţii la
care pot adera persoanele în funcţie de interesele lor, fapt pentru care
fiecare adoptă o anumită poziţie.
Cert este că dispariţia completă a dreptului de proprietate nu va fi
niciodată convenabilă deoarece omul, pentru a-şi trăi viaţa sa fizică, are
nevoie de a-şi apropia lucrurilr şi în final, aşa cum se spune, de a le
transforma în propria sa substanţă. Chiar şi doctrina socialistă a recunoscut
dreptul de proprietate asupra casei de locuit, a hainelor, a obiectelor
indispensabile vieţii, însă l-a negat asupra mijloacelor de producţie
(pământ, intreprinderi ş.a) deoarece nici un individ nu poate avea
monopolul care sa-i permită să le lase neproductive, să le administreze
rău, în detrimentul tuturor.
Pe poziţia de condamnare a exploatării omului de către om s-au
situat J.J. Rousseau, Proudnon, Spencer şi Marx care considera că
dezvoltarea marii industrii va duce indubitabil la dispariţia prorpietăţii
imobiliare individuale.
Dreptul de proprietate devine din ce în ce mai puţin absolut, el are
tot mai multe restricţii datorate intervenţiei statului în economie, afirmării
drepturilor muncitorilor faţă de prorpietarii capitalişti şi alte cauze.
De altfel, dreptul de proprietate nu mai poate fi considerat ca un drept
subiectiv, ci ca o funcţie socială, el existând în măsura în care statul ca
reprezentant al intereselor generale ale societăţii, estimează că menţinerea
sa este necesară pentru a asigura împlinirea individului şi exploatarea
eficientă a bogăţiilor.
4. Continutul juridic al dreptului de proprietate
Continutul dreptului de proprietate este exprimat prin prerogativele,
atributele dreptului de proprietate. Acestea sunt cunoscute inca din dreptul
raman, fiind trei la numar: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Posesia (jus possidendi) este prerogativa titularului dreptului de
proprietate ce reprezinta insusirea si stapanirea bunului. Potrivia acestei
prerogative, titularul dreptului de proprietate are reprezentarea
psihologica, intelectuala a imprejurarii ca are calitatea de proprietar.
Atunci cand este vorba despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate,
rezulta ca starea de fapt a stapanirii bunului se suprapune cu starea de drept. Insa in
ale conditii, posesia, ca stare de fapt nu se confunda cu proprietatea.
Folosinţa (jus utendi si jus fruendi) este prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a utiliza bunul în putere proprie si in interesul său propriu, punandu-l
in valoare prin exploatarea sa si astfel, culegându-i fructele (naturale, civile şi
industriale) si productele.
Utilizarea bunurilor consumptibile se confunda cu dreptul de a dispune de
ele, intrucat consumarea lor inseamna de fapt, disparitia lor.
Jus utendi implica si latura negativa a acestui atribut si anume, posibilitatea
de a nu uza de bun, in afara situatiilor in care legea obliga la uz. Art. 562 alin. 4
NCC prevede ca dreptul de proprietate privata se stinge prin pieirea bunului, dar nu
se stinge prin neuz.
In ceea ce priveste culegerea fructelor, aceasta implica atat acte materiale,
cat si juridice. Potrivit art. 550 alin. 4 NCC, fructele si productele se cuvin
proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.
Prin fructe se înţelege ceea ce produce un bun fără sa-i diminueze
sau altereze substabţa şi cu o anumită ritmicitate. Este voba de bunurile
fungibile care produc trei tipuri de fructe:
- naturale – sunt acelea care se produc independent de voinţa
omului.
- industriale – sunt acelea care se produc prin intervenţia omului;
- civile – sunt acelea care se produc ca urmare a unor acte civile:
chiriile, dobânzile.
Bunurile dau şi producte care se obţin prin consumarea substanţei
bunului şi fără o periodicitate iar acestea se cuvin întotdeauna
proprietarului, comparativ cu fructele care pot fi culese de uzufructuar ori
posesorul de bună credinţă.
Dispoziţia (jus abutendi) este prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a dispune liber de bunul său, atat din punct de vedere
material, cat si juridic, insa în limitele prevăzute de lege.
Daca proprietarul poate transmite catre o alta persoana atributele
stapanirii si folosintei, niciodata proprietarul nu poate transmite atributul
dispozitiei intrucat a-l transmite echivaleaza cu insasi transmiterea
dreptului de proprietate.
5. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Din analiza art. 555 NCC rezultă că dreptul de proprietate implică
anumite trăsături sau caractere.
a) este un drept absolut, în sensul că dreptul de proprietate este
opozabil tuturor (erga omnes), aşa cum este orice drept real.
Deşi este un drept absolut, ceea ce-i permite proprietarului să facă
asupra unui lucru toate actele pe care le doreşte, totuşi dreptul de
proprietate are îngrădiri dispuse de lege sau alte reglementări, în ceea ce
priveşte conţinutul dreptului de proprietate.
Din examinarea atributelor dreptului de proprietate, reiese că se
poate vorbi de caracterul absolut în accepţiunea că este dreptul cel mai
complet ce poate exista asupra unui lucru, în comparaţie cu celelalte
drepturi reale care sunt doar dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
În conţinutul său însă, dreptul de proprietate nu este absolut, ci
dimptrivă este limitat, potrivit legii. Spre exemplu, proprietarul unei case
nu o poate distruge prin incendiere, de asemenea, el nu o poate demola
decât dacă are autorizaţia organului competent.
În baza caracterului absolut, proprietarul poate cere tuturor
celorlalte persoane să-i respecte dreptul său.
b) proprietatea este un drept exclusiv în sensul că proprietarul îşi
exercită singur toate atributele dreptului de proprietate, fără a avea nevoie
de ajutorul celorlalte persoane pentru exercitarea acelor atribute. Alte
persoane nu pot exercita atributele proprietarului decât atunci când legea o
permite, ori a intervenit o convenţie între părţi.
Deşi caracterul exclusiv presupune exercitarea dreptului de
proprietate în mod individual, legea a promovat şi proprietatea colectivă
ca un monopol conferit unui grup de indivizi.
Exemplu: moştenitorii sunt coproprietari asupra bunurilor persoanei
decedate; proprietatea persoanelor juridice.
c) proprietatea este un drept perpetuu, în sensul că durează atât
timp cât există lucrul asupra căruia se poartă. El nu încetează la moartea
proprietarului, ci se transmite moştenitorului său.
În caz de înstrăinare a bunului, dreptul de proprietate reapare în
patrimoniul debitorului, perpetuându-se atât timp cât există obiectul.
Caracterul perpetuu mai înseamnă că dreptul de proprietate nu se
stinge prin neîntrebuinţarea din partea proprietarului, deci este
imprescriptibil extinctiv.
Numai prin recunoasterea caracterului perpetuu se poate pune
problema, in anumite situatii, a reconstituirii lui.
CURS NR. 3
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA I
1. Notiuni generale. Definita dreptului de proprietate privata
Potrivit art. 135. alin. 1 din Constitutia Romaniei, proprietatea privata
reprezinta forma dominanta de proprietate.
Art. 552 NCC prevede ca proprietatea este publica sau privata. Potrivit
art. 553, constituie obiect al proprietăţii private toate bunurile de uz sau de
interes privat aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept
privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul
privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.
Cu privire la moştenirile vacante, acestea se constată prin certificat de
vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, oraşului sau
municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară. Imobilele cu
privire la care s-a renunţat la dreptul de proprietate se dobândesc, fără
înscriere în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi
intră în domeniul privat al acestora prin hotărârea consiliului local.
Moştenirile vacante şi imobilele aflate în străinătate, se cuvin statului
român.
Bunurile obiect al proprietăţii private, indiferent de titular, sunt şi
rămân în circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi
înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite şi pot fi dobândite prin
orice mod prevăzut de lege.
Potrivit art. 44 alin.1 din Constitutia Romaniei, dreptul de proprietate,
precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele
acestor drepturi sunt stabilite de lege. Apoi, art. 136 alin. 5 tot din
Constitutie prevede ca proprietatea private este, in conditiile legii,
inviolabila.
Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,
indiferent de titular.
Conform principiilor constitutionale, nimeni nu poate fi expropriat
decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă
şi prealabilă despăgubire, iar daca pentru lucrări de interes general,
autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare,
aceasta are obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune
imputabile autorităţii.
Sunt interzise in mod expres prin Constitutie, naţionalizarea sau orice
alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza
apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură
discriminatorie a titularilor.
Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia
mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte
sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al
dobândirii se prezumă. In ceea ce priveste bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infracţiuni ori contravenţii, acestea pot fi confiscate numai în
condiţiile legii.
Luand in considerare dispozitiile art. 555 NCC, care se refera la
continutul dreptului de proprietate privata, putem defini dreptul de
proprietate privata ca fiind acel drept subiectiv ce apartine persoanelor
fizice, persoanelor juridice, statului si unitatilor administrativ-teritoriale
asupra oricarui bun, cu exceptia celor aflate exclusiv in proprietate
publica, bunuri asupra carora titularul exercita posesia, folosinta si
dispozitia, in putere proprie si in interes propriu, insa in limitele
determinate de lege16
.
2. Subiectele dreptului de proprietate privata
Subiectele dreptului de proprietate privata pot fi subiecte individuale si
subiecte colective de drept. Dupa cum este bine cunoscut, subiectele
individulale sunt persoanele fizice, iar subiectele colective de drept sunt
reprezentate de persoanele juridice de drept privat si entitatile juridice
asemanatoare, cum ar fi cultele religioase, partidele politice, asociatiile,
fundatiile si alte asemenea, statul si unitatile administrativ-teritoriale.
3. Continutul si limitele dreptului de proprietate privata
a. Continutul dreptului de proprietate privata
Potrivit art. 555 NCC care defineste continutul dreptului de proprietate
privata, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi
dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele
stabilite de lege. În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este
susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.
b. Limitele dreptului de proprietate privata
Conform art. 556 NCC, dreptul de proprietate poate fi exercitat în
limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale
bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile
stabilite prin lege.
16
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2103, p. 52;
Tot aici se stabileste si regula potrivit careia, prin lege poate fi limitată
exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Alin. 3 al aceluiasi articol prevede ca exercitarea dreptului de
proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile
prevăzute de lege.
Din interpretarea legala reise ca limitarile dreptului de proprietate pot
fi materiale si juridice, acestea din urma putnd fi limite legale, limite
conventionale si limite judiciare.
Limitele materiale ale exercitiului dreptului de proprietate privata
Atunci cand se face referire la limitele materiale, se are in vedere
starea fizica a bunului, adica corporabilitatea acestuia, fie el mobil sau
imobil.
Problema limitelor materiale intervine numai atunci cand este vorba
despre bunurile mobile ori imobile corporale, pentru cele incorporale se
poate pune problema numai a unor limite juridice ale exercitiului dreptului
de proprietate.
In privinta bunurilor mobile corporale, corporabilitatea lor este precisa,
luandu-se in vedere configuratia lor fizica.
Atunci cand vorbim despre bunuri imobile, trebuie sa distingem intre
constructii si terenuri. In ceea ce priveste constructiile, configuratia lor
fizica determina limitele materiale ale dreptului de proprietate.
In privinta terenurilor apar discutii intrucat, teoretic, dreptul de
proprietate asupra terenului cuprinde nu numai suprafata terenului, ci si
spatiul situat deasupra sa, precum si subsolul sau. Astfel, potrivit art. 559
alin. 1 NCC, proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a
spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
In ceea ce priveste suprafata terenurilor, in mod normal, fiecare
proprietar ar trebui sa cunoasca suprafata acestuia, adica intinderea
materiala a acestuia. Daca proprietarul are un titlu asupra terenului, in
sensul de instrumentum, acesta ar trebui sa cuprinda mentiuni cu privire la
intinderea suprafetei acestuia, vecinatatile sale si poate fi insotit de
planuri cadastrale. Daca terenul este inscris in cartea funciara, aceasta
inscriere descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste
bunuri, potrivit art. 876 alin. 1 NCC.
Litigiile care pot sa apara intre proprietarii vecini avand ca obiect
determinarea exacta a suprafetei de teren, sunt solutionate pe calea unei
actiuni in justitie ce poarta denumirea de actiune in granituire. Potrivit art.
560 NCC, proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la
grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor
corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de
aceasta.
Orice proprietar poate să îşi îngrădească proprietatea, suportând, în
condiţiile legii, cheltuielile ocazionate (art. 561 NCC).
In ceea ce priveste spatiul de deasupra terenului, potrivit art. 559 alin.
1. NCC, cel putin teoretic, proprietarul terenului este si proprietarul
acestui spatiu.
Insa, potrivit art. 136 alin. 3 din Constitutie, spaţiul aerian face
obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Aceste dispozitii ar putea sa para contradictorii, insa raspunsul la
acesta contradictie este regasit in prevederile art. 559 alin. 2 NCC care
prevede ca proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate
construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară
de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care
acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele
determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale
subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor
subterane şi altora asemenea.
Daca proprietarul va ridica o constructie, pe langa aceste norme
generale, el trebuie sa mai respecte si normele administrative de stabilire a
inaltimii cladirilor din zona respectiva si normele de urbanism. Pentru
terenurile situate in aproprierea aeroporturilor sau a altor instalatii
aeronautice, limita materiala a folosintei terenurilor este determinata de
existenta servitutilor aeronautice, ca servituti administrative. In aceste
zone pot fi amplasate si realizate constructii numai cu avizul Ministerului
Transporturilor, iar in cazul aerodromurilor exploatate in comun cu
autoritatile militare, este necesar si avizul Ministerului Apararii
Nationale17
.
In ceea ce priveste subsolul terenurilor, art. 136 alin. 3 din Constitutie,
prevede ca bogăţiile de interes public ale subsolului fac obiectul exclusiv
al proprietăţii publice.
Conform art. 44 alin. 5 din Constitutie, pentru lucrări de interes
general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune
imputabile autorităţii. In alin. 6 este prevazut faptul ca despăgubirile se
stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin
justiţie.
In ceea ce priveste terenurile cu ape, potrivit art. 136 alin. 3 din
Constitutie, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
In schimb, art. 559 alin. 3 NCC, prevede ca apele de suprafaţă şi albiile
acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în
condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea,
17
Ibidem, p. 69;
dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a
lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.
Limitele juridice ale exercitiului dreptului de proprietate privata
a. Limitele legale
Potrivit art. 602 NCC, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Limitele legale în
interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin acordul
părţilor. Pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară îndeplinirea
formalităţilor de publicitate prevăzute de lege.
Potrivit principiilor constitutionale si art. 603 NCC, dreptul de
proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi
asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care,
potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Categoriile de limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate
stabilite in interes privat sunt urmatoarele:
Limite provitoare la folosirea apelor (reguli privind curgerea
fireasca a apelor - art. 604 NCC, reguli privind curgerea
provocata a apelor - art. 605 NCC, cheltuieli referitoare la
irigatii - art. 606 NCC, obligatia proprietarului caruia ii
prisoseste apa - art. 607 NCC, intrebuintarea izvoarelor - art.
608 NCC, despagubirile datorate proprietarului fondului pe care
se afla izvorul - art. 609 NCC, 610 NCC)
Limitele de natura a asigura, in privinta imobilelor, bune
raporturi de vecinatate (picatura stresinii - art. 611, distanta si
lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari
si plantatii - art. 612-613 NCC, vederea asupra proprietatii
vecinului - art. 614- 616 NCC, dreptul de trecere - art. 617-620)
Limite aplicabile in situatii speciale (dreptul de trecere pentru
utilitati si pentru efectuarea unor lucrari - art. 621-622 NCC,
dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie - art. 623 NCC,
dreptul proprietarului de a obtine despagubiri in ipoteza
distrugerii bunului sau in situatia generata de o stare de
necesitate - art. 624 NCC).
b. Limite conventionale
Potrivit art. 626 NCC, proprietarul poate să consimtă la limitarea
dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele
moravuri. Astfel, proprietarul poate sa incheie acte juridice prin care
consimte la limitarea exercitiului atributelor dreptului sau de proprietate.
De retinut este ca niciodata, proprietarul nu va putea consimti la
limitarea posesiei sale.
O limitare specifica a exercitiului prerogativei dispozitiei juridice
asupra unui bun o constituie inalienabilitatea voluntara a bunului. Astfel,
pentru prima data in legislatia noastra, este inclusa in actele juridice
translative de proprietatea posibilitatea existentei unei clauze de
inalienabilitate18
.
Potrivit art. 627 NCC, prin convenţie sau testament se poate interzice
înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi
dacă există un interes serios şi legitim. Termenul la care se face referire,
începe să curgă de la data dobândirii bunului.
Cu toate acestea, dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să
dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.
In situatia nulitatii clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract,
aceasta atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la
încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, acest caracter
determinant se prezumă, până la proba contrară.
Clauza de inalienabilitate se subînţelege în convenţiile din care se
naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană
determinată sau determinabilă. Transmiterea bunului pe cale de succesiune
nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii.
c. Limite judiciare
Aceste limite privesc raporturile de vecinatate. Art. 44 alin. 7 din
Constitutie prevede ca dreptul de proprietate obligă la respectarea
sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum
şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului.
Acest text constitutional exprima ideea ca raporturile de vecinatate
reprezinta o limitare a aexercitiului dreptului de proprietate, cu finalitatea
asigurarii unei tolerante pasnice comune19
.
Art. 630 NCC prevede domeniul de aplicare si stabilirea acestor limite
judiciare.
Astfel, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său,
inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate,
instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la
despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei
anterioare atunci când acest lucru este posibil.
În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea
sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar,
instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi, cel prejudiciat
avand însă dreptul la despăgubiri.
18
Ibidem, p. 92; 19
Ibidem, p. 97;
In situatia in care prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa
poate să încuviinţeze, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile
necesare pentru prevenirea pagubei.
Bunuri proprietate privata declarate temporar inalienabile ori
alienabile conditionat:
- locuintele care au fost realizate cu subventii de la bugetul de stat nu
pot fi instrainate prin acte intre vii decat dupa restituirea integrala a
sumelor de bani actualizate si pe baza dovezii de depunere integrala a
acestor sume actualizate;
- locuintele cumparate cu credite C.E.C. pe temeiul dispozitiilor
Decretului-lege nr. 61/1990 privind vanzarea de locuinte din fondurile
statului catre populatie, care pana la rambursarea integrala a creditului
obtinut in scopul dobandirii unei asemenea locuinte nu pot fi
restructurate sau instrainate fara autorizatie prealabila a C.E.C.;
- investitiile imobiliare constand in construirea, cumpararea,
consolidarea sau extinderea de imobile, realizate prin acordarea de
credite ipotecare grevate cu drept de ipoteca ce garanteaza resituirea
creditelor obtinute in acest scop, nu pot fi instrainate decat cu acordul
scris si prealabil dat de creditorul ipotecar, adica de institutia
finantatoare;
- terenurile atribuite in proprietate tinerilor din mediul rural pentru
construirea de locuinte si anexe gospodaresti nu pot fi instrainate prin
acte juridice intre vii timp de 10 ani socotiti de la data terminarii
constructiei, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului de
instrainare.
CURS NR. 4
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA II.
EXPROPRIEREA PENTRU CAUZA DE UTILITATE PUBLICA.
ABUZUL DE DREPT IN MATERIA DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATA
1. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica
Potrivit art. 44 alin. 3 din Constitutie, nimeni nu poate fi expropriat
decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu
dreaptă şi prealabilă despăgubire. In acelasi sens, art. 562 alin. 3 NCC
dispune ca exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate
publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată
de comun acord între proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă
asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale
judecătorească.
Reglementari specifice meteriei exproprierii pentru cauza de
utilitate publica se regasesc in detaliu in Legea nr. 33 din 27 mai 1994
privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
Potrivit art. 1 al acestei din urma legi, exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai
pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.
In ceea ce priveste obiectul exproprierii, potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994 actualizata, pot fi expropriate
bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi
cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Potrivit art. 3, instanţele judecătoreşti competente vor putea hotărî exproprierea numai după ce utilitatea
publică s-a declarat potrivit prezentei legi.
Transferul amiabil al bunului care ar urma sa fie expropriat
Conform art. 4 din Legea nr. 33/1994, cei interesaţi pot conveni atât asupra
modalităţii de transfer al dreptului de proprietate, cât şi asupra
cuantumului şi naturii despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale
privind condiţiile de fond, de formă şi de publicitate, fără a se declanşa
procedura de expropriere prevăzută în prezenta lege. În cazul în care
acordul de voinţă al părţilor priveşte numai modalitatea de transfer al
dreptului de proprietate, dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii,
instanţele judecătoreşti vor lua act de înţelegerea părţilor şi vor stabili
numai cuantumul sau natura despăgubirii.
Procedura expropriereii cuprinde trei etape:
a. declararea de utilitate publica a exproprierii;
b. masuri pregatitoare exproprierii;
c. exproprierea propriu-zisa si stabilirea despagubirilor.
a. Utilitatea publică şi declararea ei
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de
interes local.
Potrivit art. 6, sunt de utilitate publică lucrările privind:
prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea
substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea energiei electrice;
căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele
de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă,
canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului; îndiguiri şi regularizări de
râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor;
derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor;
staţii hidrometeorologice, seismice şi sisteme de avertizare şi prevenire a
fenomenelor naturale periculoase şi de alarmare a populaţiei, sisteme de
irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile
şi terenurile necesare construcţiilor de locuinţe sociale şi altor obiective
sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi asistenţă
socială, precum şi de administraţie publică şi pentru autorităţile
judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor,
ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor naţionale,
rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea
urmărilor dezastrelor naturale – cutremure, inundaţii, alunecări de terenuri;
apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională.
Utilitatea publică se declară de către Guvern pentru lucrările de
interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul General al
Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local. Pentru lucrările de
interes local care se desfăşoară pe teritoriul mai multor judeţe, utilitatea
publică este declarată de o comisie compusă din preşedinţii consiliilor
judeţene respective. În caz de dezacord, utilitatea publică în cauză poate fi
declarată de către Guvern. Pentru orice alte lucrări decât cele prevăzute
mai sus (in art. 6), utilitatea publică se declară, pentru fiecare caz în parte,
prin lege. Tot prin lege se poate declara utilitatea publică în situaţii
excepţionale, în cazul în care - indiferent de natura lucrărilor - sunt supuse
exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri istorice,
cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită ori localităţi
urbane sau rurale în întregime
Art. 8 din prezenta lege analizata, prevede ca declararea utilităţii
publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi
condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a
teritoriului, aprobate conform legii, pentru localităţi sau zone unde se
intenţionează executarea ei.
Cercetarea prealabilă pentru lucrările de interes naţional se face de
către comisii numite de Guvern, iar pentru lucrările de interes local de
către comisii numite de delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau de
primarul general al municipiului Bucureşti.
Comisiile numite de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, vor
fi alcătuite din: reprezentantul administraţiei publice centrale care
coordonează domeniul de activitate pentru care se realizează lucrarea de
utilitate publică, reprezentantul Ministerului Dezvoltării Regionale şi
Turismului, reprezentantul Ministerului Finanţelor Publice, preşedintele
consiliului judeţean şi şefii compartimentelor de resort, precum şi primarii
localităţilor pe raza cărora se desfăşoară lucrarea de utilitate publică.
Comisiile pentru lucrările de interes local vor fi alcătuite din
reprezentantul consiliului judeţean sau al Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, precum şi din reprezentanţii consiliilor locale
interesate.
Articolul 10 prevede ca cercetarea prealabilă va stabili dacă există
elemente care să justifice interesul naţional sau local, avantajele
economico-sociale, ecologice sau de orice altă natură care susţin
necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe alte căi decât prin
expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare
a teritoriului, aprobate potrivit legii. Rezultatul cercetării prealabile va fi
consemnat într-un proces-verbal ce se va înainta Guvernului sau, după caz,
consiliului judeţean, respectiv Consiliului General al Municipiului
Bucureşti.
Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional se aduce la
cunoştinţa publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază
este situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României, iar
actul de declarare a utilităţii publice de interes local se afişează la sediul
consiliului local în a cărui rază este situat imobilul şi se publică în presa
locală. Nu sunt supuse publicităţii actele prin care se declară utilitatea
publică în vederea executării unor lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa
naţională.
b. Măsuri premergătoare exproprierii
După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului va
executa planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre
expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor de
despăgubire. Aceste documente vor fi depuse la consiliul local al comunei,
oraşului sau municipiului pe teritoriul cărora sunt situate imobilele ce se
supun aprobării pentru expropriere, în vederea consultării de către cei
interesaţi, cu excepţia documentelor lucrărilor privind apărarea ţării şi
siguranţa naţională. În aceste cazuri se depune la consiliul local numai
lista cu imobilele propuse exproprierii, proprietarii acestora şi ofertele de
despăgubire.
Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul-verbal se vor notifica persoanelor fizice sau juridice
titulare de drepturi reale, în termen de 15 zile de la publicare.
Cu privire la propunerile de expropriere, proprietarii şi titularii altor
drepturi reale asupra imobilelor în cauză pot face întâmpinare în termen de
45 de zile de la primirea notificării. Aceasta intâmpinarea se depune la
primarul comunei, oraşului sau al municipiului pe al căror teritoriu se află
imobilul. Primarul va primi şi va înregistra întâmpinarea şi va consemna
ofertele de despăgubire şi pretenţiile proprietarilor sau ale persoanelor
titulare de alte drepturi reale. În termen de 30 de zile, întregul dosar
cuprinzând documentele necesare, precum şi eventualele întâmpinări, va fi
înaintat la Secretariatul General al Guvernului, pentru lucrările de interes
naţional, iar pentru cele de interes local, la consiliul judeţean sau la
Consiliul General al Municipiului Bucureşti, după caz.
Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o comisie
constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional,
prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin
dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes local.
Comisia va fi alcătuită din 3 specialişti din domeniul de activitate în
care se realizează lucrarea de utilitate publică, 3 proprietari de imobile din
municipiul, oraşul sau comuna în care sunt situate imobilele propuse
pentru expropriere, aleşi prin tragere la sorţi dintr-o listă de minimum 25
de proprietari, precum şi primarul localităţii. Comisia va lucra sub
conducerea unui delegat al Guvernului, în cazul lucrărilor de interes
naţional, sau a unui delegat al consiliului judeţean ori al Consiliului
General al Municipiului Bucureşti, în cazul lucrărilor de interes local, ca
preşedinte Nu pot face parte din comisie proprietarii imobilelor care sunt
în cauză, rudele şi afinii lor până la al patrulea grad inclusiv, persoanele
care deţin funcţii în administraţia publică locală sau centrală şi care au
interes în executarea lucrărilor şi nici membrii comisiei care au declarat
utilitatea publică.
Aceasta comisie poate lucra valabil în prezenţa a cel puţin 5 dintre
membrii săi. Decizia comisiei se ia prin vot secret. Preşedintele nu are
drept de vot, el asigurând cadrul organizatoric al activităţii comisiei. În caz
de paritate a voturilor, votul primarului este preponderent.
Comisia analizează documentele prezentate, ascultând pe cei interesaţi, putând cere informaţii şi date
suplimentare, la solicitarea celor care i s-au adresat sau din oficiu. Oferta expropriatorului, pretenţiile proprietarilor
şi ale titularilor altor drepturi reale, precum şi susţinerile acestora se vor formula şi se vor depune în scris,
consemnându-se într-un proces-verbal.
În urma deliberării, comisia poate să accepte punctul de vedere al
expropriatorului sau îl poate respinge şi va consemna aceasta într-o
hotărâre motivată. Comisia va consemna, dacă este cazul, şi învoiala
dintre părţi, sub semnătura acestora. Hotărârea se comunică părţilor în
termen de 15 zile de la adoptare.
În cazul în care comisia respinge propunerile expropriatorului,
acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea
corespunzătoare a planurilor.
În cazul în care şi noile propuneri vor fi respinse, expropriatorul,
precum şi proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi reale
asupra imobilului propus spre expropriere pot contesta hotărârea comisiei
la Curtea de apel în raza căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile
de la comunicare.
c. Exproprierea şi stabilirea despăgubirilor
Conform art. 21 din Legea nr. 33/1994, soluţionarea cererilor de
expropriere este de competenţa tribunalului judeţean sau a Tribunalului
Bucureşti în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere.
Tribunalul va fi sesizat de expropriator pentru a se pronunţa cu privire la
expropriere, în cazul în care nu s-a făcut întâmpinare împotriva propunerii
de expropriere sau dacă această cale de atac a fost respinsă.
Preşedintele instanţei va fixa termen şi va dispune citarea
proprietarilor sau, după caz, a posesorilor, a altor titulari de drepturi reale
sau a oricăror persoane cunoscute care pot justifica un interes legitim
asupra imobilelor propuse a fi expropriate.
Potrivit art. 23, soluţionarea cererii de expropriere se face cu
participarea obligatorie a procurorului. Instanţa va verifica dacă sunt
întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili
cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părţi. Hotărârea este
supusă căilor de atac prevăzute de lege.
În situatia în care părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra
exproprierii şi asupra despăgubirii, aceasta va lua act de învoială şi va
pronunţa o hotărâre definitivă. Atunci când părţile sau numai unele dintre
acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra
despăgubirii, instanţa va lua act de învoială şi va stabili despăgubirea. În
cazul în care una sau mai multe părţi titulare de drepturi asupra imobilelor,
deşi legal citate, nu s-au prezentat, instanţa va putea hotărî în lipsă. În
cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren
sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală,
instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte
este posibilă. În caz contrar, va dispune exproprierea totală.
Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de
experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de
expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse
exproprierii.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din
prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La
calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine
seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel
în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de
expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor
persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de
aceştia. Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele
ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. În cazul exproprierii parţiale,
dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare
ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seamă de
prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanţei o eventuală
reducere numai a daunelor. Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va
compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî.
Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea
oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat
sau de altă persoană interesată.
Momentul transferului dreptului de proprietate
Potrivit art. 28 din Legea nr. 33/1994, transferul dreptului de proprietate asupra
bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce
îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost
îndeplinite.
Plata despăgubirilor se va face în orice mod convenit între părţi; în lipsa acordului părţilor, instanţa va
hotărî, stabilind şi termenul de plată, care nu va depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Potrivit art. 31, eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unei încheieri a
instanţei, care constată îndeplinirea obligaţiilor privind despăgubirea, nu
mai târziu de 30 de zile de la data plăţii acesteia. Punerea în posesie asupra
terenurilor cultivate sau a celor cu plantaţii se va face numai după ce
recolta a fost culeasă, cu excepţia cazului în care în valoarea despăgubirii
a fost cuprinsă şi valoarea estimativă a recoltei neculese.
În caz de extremă urgenţă impusă de executarea imediată a unor lucrări care interesează apărarea ţării,
ordinea publică şi siguranţa naţională, şi în caz de calamităţi naturale, instanţa, stabilind că utilitatea publică este
declarată, poate dispune prin hotărâre punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a
consemna în termenul de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubire.
Efectele exproprierii
Potrivit art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994, ipoteca şi privilegiul
se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, iar servituţile stabilite
prin fapta omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia
naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere, raporturile
obligaţionale dintre vechiul şi noul proprietar rămânând supuse dreptului
comun. Uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice alte
drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin
efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri.
Potrivit art. 29, orice locaţiune încetează de drept la data rămânerii
definitive a hotărârii de expropriere. În cazul exproprierii unor clădiri cu
destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în
calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost
legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de
amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către
expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor
persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de
expropriere.
Masuri suplimentare de protectie a proprietarului
Aceste masuri de protectie se regasesc in capitolul VI, intitulat „Dreptul de folosinţă şi de retrocedare” al Legii nr.
33/1994.
Astfel, potrivit art. 34, dacă imobilul expropriat este oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în scopul
pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi
închiriat în condiţiile legii.
Art. 35 prevede ca dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit
scopului pentru care au fost preluate de la expropriat sau, după caz, lucrările nu au fost începute, foştii proprietari
pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. În acest scop, foştii proprietari
vor fi notificaţi la adresa iniţială comunicată expropriatorului în vederea plăţii despăgubirii cuvenite pentru
imobilul expropriat.
Cererea de retrocedare se introduce la tribunal, în termenul general
de prescripţie, care curge de la data notificării. În acest caz, tribunalul,
verificând temeiurile cererii, va dispune retrocedarea, iar preţul
imobilului se va stabili ca şi în situaţia exproprierii, fără a putea însă
depăşi despăgubirea actualizată.
Potrivit art. 37, in cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea
nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului,
expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un
preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop,
expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar iar, dacă acesta nu
optează pentru cumpărare în termen de două luni de la primirea
notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber. Dacă dreptul prioritar
de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile
cumpărătorului, plătind acestuia preţul precum şi cheltuielile ocazionate
de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la
data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea
funciară în folosul cumpărătorului. În acest caz, fostul proprietar preia
locul cumpărătorului, substituindu-se acestuia din urmă în toate drepturile
şi obligaţiile născute din contractul încheiat cu încălcarea dreptului
prioritar de dobândire. Procesul-verbal încheiat de executorul
judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către terţul cumpărător
sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de constatare a
consemnării plăţii preţului de către terţul cumpărător rămasă definitivă
ţine loc de titlu de proprietate.
2. Abuzul de drept in materia dreptului de proprietate privata
Potrivit art. 57 din Constitutie, cetăţenii români, cetăţenii străini şi
apatrizii trebuie să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu
bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi.
Se poate spune ca pentru a exista abuz de drept, trebuie indeplinite
urmatoarele conditii20
:
a. exercitarea anormala a atributelor dreptului prin deturnare
de la scopul lor;
b. vina celui care actioneaza astfel;
c. un prejudiciu suferit de terte persoane.
Noul Cod civil prevede pentru prima data, in mod expres, un text al
abuzului de drept. Astfel, potrivit art. 15 NCC, niciun drept nu poate fi
exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv
şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe.
Art. 14 NCC prevede ca orice persoană fizică sau persoană juridică
trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-
credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri. Buna-credinţă se
prezumă până la proba contrară.
Pentru a intari aceste idei, art. 630 prevede abuzul de drept in
materia exercitarii dreptului de proprietate privata si anume, dacă
proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai
mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată
poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul
celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când
acest lucru este posibil.
In ceea ce priveste abuzul de drept in materia intrebuintarii
izvoarelor, art. 608 NCC prevede ca proprietarul poate acorda orice
întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub rezerva de a nu
aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul
dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa
necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.
CURS NR. 5
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA
1. Definitia si obiectul dreptului de proprietate publica
Potrivit art. 858 NCC, proprietatea publică este dreptul de
proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz
ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile
prevăzute de lege.
Art. 859 NCC determina obiectul dreptului de proprietate publica,
astfel ca, constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de
interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic
20
Ibidem, p. 155;
valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte
bunuri stabilite prin lege organică. Celelalte bunuri care aparţin statului ori
unităţilor administrativ-teritoriale fac parte, după caz, din domeniul public
sau din domeniul privat al acestora, însă numai dacă au fost, la rândul lor,
dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.
In acelasi sens, art. 136 alin. 3 din Constitutia Romaniei prevede ca
bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial
energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum
şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice.
Potrivit art. 554 NCC, bunurile statului şi ale unităţilor
administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt
de uz sau de interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă
numai dacă au fost legal dobândite de către acestea.
Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului
de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, însă
numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă.
2. Subiectele dreptului de proprietate publica
Constituie subiecte ale dreptului de proprietate publica:
- statul asupra bunurilor din domeniul public de interes national
- unitatile administrativ-teritoriale (comuna, oras, municipiu,
judet) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi
titular al dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public.
3. Dobandirea dreptului de proprietate publica
Potrivit art. 863 NCC, dreptul de proprietate publică se dobândeşte:
a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;
c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin
natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes
public;
d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi administrativ-
teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica
a. Dreptul de proprietate publica este inalienabil
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constitutie si art. 861 alin. 1 NCC,
bunurile proprietate publică sunt inalienabile, ceea ce inseamna ca acestea
nu pot fi instrainate, fiind scoase din circuitul civil.
b. Bunurile proprietate publica sunt imprescriptibile
Art. 861 alin. 1 NCC prevede ca bunurile proprietate publică sunt
imprescriptibile. Aceasta inseamna ca dreptul de proprietate publica este
imprescriptibil atat extinctiv, cat si achizitiv.
Art. 563 alin. 2 NCC este aplicabil si actiunii in revendicarea unui
bun prorietate publica in temeiul art. 865 alin. 3 NCC, dispunand ca
dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia
cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
In sens achizitiv, art. 861 alin. 2 prevede ca proprietatea asupra
acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin
uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor
mobile.
Conform art. 941-947 NCC, bunurile proprietate publica nu pot fi
dobandite prin ocupatiune, iar potrivit art. 948 NCC, fructele pe care
acestea le-ar produce nu pot fi dobandite de catre posesorul de buna-
credinta al bunului frugifer.
c. Bunurile din domeniul public sunt insesizabile
Potrivit art. 861 alin. 1 NCC, bunurile proprietate publică sunt
insesizabile, ceea ce inseamna ca nu pot fi urmarite de catre creditorii
titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri.
5. Exercitarea dreptului de proprietate publica
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constitutie, in condiţiile legii organice,
bunurile proprietate publica pot fi date în administrare regiilor autonome
ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea,
ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
In acelasi sens, art. 861 alin. 3 NCC prevede ca in condiţiile legii,
bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă şi
pot fi concesionate ori închiriate.
In ceea ce priveste limitele exercitatii dreptului de proprietate
publica, art. 862 NCC dispune ca dreptul de proprietate publică este
susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de codul civil pentru
dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile
cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate.
Incompatibilitatea se constată prin acordul dintre titularul proprietăţii
publice şi persoana interesată sau, în caz de divergenţă, pe cale
judecătorească. În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă
şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii publice.
6. Incetarea dreptului de proprietate publica
Art. 864 NCC dispune ca dreptul de proprietate publică se stinge
dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul
sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
CURS NR. 6
MODALITATILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
1. Precizari prealabile
Dreptul de proprietate, in general, este un drept subiectiv civil pur și
simplu, întrucât atributele acestuia (posesia, folosință și dispoziția) sunt
exercitate exclusiv de către un singur titular. Insa, este posibil ca un bun sa
apartina concomitant mai multor subiecte de drept sau ca titularul actual al
dreptului de proprietate asupra unu bun s ail fi dobandit printr-un act
juridic lovit de nulitate relative sau afectat de o conditie rezolutorie. In
aceste situatii spunem ca dreptul de proprietate nu mai este pur și simplu,
ci prezintă o anumită complexitate, fiind afectat de unele modalități
juridice.
Aceste modalități se pot referi la existența în actul translativ de
proprietate a unui element viitor și nesigur, care condiționează transferul
dreptului de proprietate din patrimoniul transmițătorului în cel al
dobânditorului, fie la amenințarea dreptului de o cauză de anulabilitate, fie
la coexistența a doi sau mai mulți titulari ai dreptului de proprietate asupra
unui bun sau asupra unei universalități juridice, fie chiar existența a doi
sau mai mulți titulari succesivi care exercită atributele dreptului asupra
aceluiași bun la intervale regulate de timp, fără a exista raporturi juridice
între aceștia.
Potrivit art. 555 NCC, in condiţiile legii, dreptul de proprietate privată
este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după caz.
Principalele modalități juridice ale dreptului de proprietate sunt:
proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă, proprietatea comună.
Tot aici trebuie studiata si institutia proprietatii periodice, acum fiind
prevazuta in mod expres de noul Cod civil, enumerate intre cazurile de
coproprietate fortata.
2. Proprietatea rezolubila
Dreptul de proprietate poate fi instrainat printr-un act juridic incheiat
sub conditie rezolutorie sau trensmiterea lui poate sa apara astfel, in
temeiul legii.
Potrivit art. 1401 NCC, condiţia este rezolutorie atunci când
îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei. Până la proba contrară,
condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor
principale precedă momentul la care condiţia s-ar putea îndeplini.
Astfel, dreptul de proprietate transmis sub conditie rezolutorie are o
existenta nesigura in patrimoniul dobanditorului, pentru ca, daca nu se
indeplineste conditia, el va trebui sa restituie bunul transmitatorului21
.
Pana la indeplinirea conditie (pendente conditione), teoretic bunul
apartine celor doi proprietari si anume: transmitatorul are un drept de
proprietate supus conditiei suspensive, iar dobanditorul are un drept de
21
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 199;
proprietate supus conditiei rezolutorii. Daca se indeplineste conditia,
obligatia transmitatorului dispare, acesta redevenind proprietar. Daca nu se
indeplineste conditia, dreptul de proprietate al dobanditorului se
consolideaza retroactiv.
In ceea ce priveste proprietatea rezolubila aparuta in temeiul legii, art.
1031 NCC dispune ca orice donaţie încheiată între soţi este revocabilă
numai în timpul căsătoriei.
Aceasta inseamna ca sotul donator poare revoca donatia, iar dreptul de
proprietate al sotului donatar asupra bunului donat depinde de
imprejurarea daca sotul donator va revoca sau nu donatia22
.
3. Proprietatea anulabila
In situatia in care dreptul de proprietate asupra unui bun a fost
dobandit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate
relativa, vorbim despre proprietate anulabila.
Actiunea in nulitate relativa se prescrie in termenul general de
prescriptie de 3 ani.
In timpul in care exista incertitudinea invocarii sau neinvocarii de
catre cel indreptatit a nulitatii relative, ne aflam in prezenta a doi titulari ai
dreptului de proprietate asupra aceluiasi bun.
Actul nul poate fi confirmat de catre cel care poate invoca nulitatea,
fie prin executare, fie prin neinvocarea nulitatii in termenul de prescriptie
extinctiva.
Atunci cand actul este confirmat, dreptul de proprietate al
dobanditorului se consolideaza cu efect retroactiv.
4. Proprietatea comuna
Potrivit art. 631 NCC, dispoziţiile capitolului intitulat „Proprietatea
comuna” se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui
mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau
mai mulţi titulari. Astfel, textul prezentat determina domeniul de aplicare
al proprietatii comune.
In acest sens, atunci când două sau mai multe persoane exercită
concomitent și concurent atributele dreptului de proprietate fie asupra unui
bun, fie asupra unei universalități de bunuri, ne vom afla în prezența
proprietați comune.
Potrivit art. 632 NCC, formele proprietăţii comune sunt
următoarele:
a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).
In cazul proprietatii comuna pe cote-parti, un bun nefractionat in
materialitatea sa apartine concomitent mai multor proprietari, fiecare
dintre acestia avand o cota-parte ideala si abstracta din dreptul de
proprietate aupra bunului.
In situatia devalmasiei, bunul apartine mai multor proprietari, fara a
fi precizata cota fiecaruia.
De retinut este faptul ca proprietatea comuna in devalmasie este
compatibila numai cu proprietatea privata ce are ca titulari persoane fizice.
Cel mai des este intalnita in cadrul raporturilor de familie.
Proprietatea comuna pe cote-parti este compatibila cu proprietatea
privata ce poate apartine oricarui titular, insa nu este inlaturata nici din
cadrul proprietatii publice.
22
Ibidem, p. 199;
Art. 645 NCC prevede ca dispoziţiile referitoare la coproprietate se
aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două
sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal, in afara dreptului
de proprietate.
a. Proprietatea comuna pe cote-parti
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este acea modalitate
juridică a dreptului de proprietate în virtutea căreia doi sau mai mulți
titulari ai dreptului exercită concomitent și concurent prerogativele
acestuia fie asupra unui bun, fie asupra unei universalități de bunuri, având
determinată cota lor din drept și nu din bun sau bunuri, care în
materialitatea lor rămân indivize.
Caracteristicile dreptului de proprietate comună pe cote-părți rezultă
din următoarele:
- Existența unei pluralități de subiecte (spre deosebire de proprietatea pură
și simplă), care își exercită atributele dreptului de proprietate concomitent
asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri;
- Întinderea dreptului fiecărui titular este determinată de cota sa ideală și
abstractă din drept (deci, dreptul de proprietate este divizat în două sau
mai multe părți, nu neapărat egale);
- Bunul sau universalitatea de bunuri asupra căruia poartă dreptul rămân
indivizibile (nefracționate) în materialitatea lor;
- Fiecare titular este proprietar exclusiv asupra cotei sale părți din dreptul
de proprietate, ceea ce permite să dispună juridic în mod exclusiv de cota
sa, facilitând subrogația dobânditorului în drepturile transmițătorului, fără
ca această modalitate a dreptului de proprietate să înceteze.
Art. 633 NCC prevede pentru prima data in sistemul dreptului civil,
prezumtia de coproprietate. Astfel, dacă bunul este stăpânit în comun,
coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. Aceasta prezumtie este
relativa.
După durata existenței acestei modalități juridice și destinația
bunurilor care formează obiectul acesteia, putem distinge două feluri de
proprietate comună pe cote-părți:
- Proprietate comună pe cote-părți obișnuită și temporară;
- Proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă.
Potrivit art. 632 alin. 2 si 3, coproprietatea poate fi obişnuită sau
forţată. Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar.
Coproprietatea obisnuita
Potrivit dispozițiilor art. 634 alin. 1 NCC fiecare coproprietar este
titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate
dispune în mod liber de aceasta, în lipsă de stipulație contrară. De
asemenea, cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară.
Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea
face decât prin înscrisuri.
Această formă a proprietății comune pe cote-părți este obișnuită
întrucât voința părților are relevanță juridică cu privire la încetarea acestei
stări, prin ieșirea din coproprietate sau indiviziune, apelând la partaj. Este
temporară întrucât dispozițiile art. 669 NCC precizează ca incetarea
coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care
partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească.
În consecința, dreptul de a solicita ieșirea din starea de coproprietate este
imprescitibil extinctiv, în sensul că oricare dintre coproprietari poate cere
oricând partajul.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe
cote-părți obișnuită sau temporară
Dobândirea dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită
și temporară se realizează în baza modurilor generale de dobândire a
dreptului de proprietate, potrivit dispozițiilor art. 631 NCC (în temeiul
unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege). Mai
concret, art. 557 alin. 1 NCC modificat prin Legea nr. 71/2011 privind
promulgarea Legii pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil, are următorul cuprins: ”Dreptul de proprietate se poate
dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau
testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință
în cazul mobilelor și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și
prin hotărâre judecătorească atunci când ea este translativă de proprietate
prin ea însăși.”
Astfel, după cum am mai subliniat, cele mai frecvente cazuri de
indiviziune apar în materia moștenirii, întrucât la decesul lui de cujus care
lasă doi sau mai mulți moștenitori legali sau testamentari, masa
succesorală va rămâne în indiviziune moștenitorilor.
De asemenea, în ipoteza în care două sau mai multe persoane
cumpără împreună un bun va exista un drept de proprietate comună pe
cote-părți obișnuită sau temporară, iar cota ideală și abstractă din drept a
fiecărui coproprietar va avea întinderea determinată de cota participării
sale la acoperirea prețului plătit. Va rezulta o coproprietate convențională.
Și celelalte moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate
pot constitui izvoare pentru nașterea dreptului de proprietate comună pe
cote-părți obișnuită și temporară cum ar fi uzucapiunea (când două sau
mai multe persoane posedă în comun un bun), ocupațiunea (când două sau
mai multe persoane își însușesc un bun care nu a fost în proprietatea altei
persoane) etc.
Exercitarea drepturilor coproprietarilor
Trebuie să facem distincție între actele care vizează cota parte
ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului, care formează
obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită și
temporară, și actele care privesc bunul în materialitatea lui.
a) În prima ipoteză, fiecare coproprietar are dreptul să exercite atributul
dispoziției juridice asupra cotei sale ideale și abstracte din dreptul de
proprietate comună, fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți
coproprietari, întrucât regula unanimității sau majorității nu are
aplicabilitate. În concret, fiecare coproprietar, fiind un proprietar exclusiv
asupra cotei sale părți poate înstrăina în tot sau în parte prin acte cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit, prin acte juridice inter vivos sau mortis causa,
în lipsă de stipulație contrară. Efectul translativ al acestor acte va fi
subrogarea dobânditorului în drepturile înstrăinătorului, fără ca starea de
coproprietate să fie alterată sau să înceteze.
b) În a doua ipoteză, exercitarea concomitentă și concurentă a atributelor
dreptului de proprietate comună asupra întregului bun sau a universalității
de bunuri, impune exercitarea acestora nu numai în limitele determinate de
lege și de normele morale, dar și cu respectarea drepturilor celorlalți
coproprietari. Astfel, dreptul de proprietate asupra unui bun îndreptățește
pe titulari la realizarea deplină a prerogativelor proprietății, dar în același
timp îl obligă la o exercitare în limitele impuse de îndeplinirea intereselor
lor în acord cu interesele celorlalți coprprietari.
Potrivit art. 641 alin. 4 NCC, Orice acte juridice de dispoziţie cu
privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de
venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot
încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu
gratuit va fi considerat act de dispoziţie.
Coproprietarii exercită în mod concomitent și concurent atributul
posesiei (stăpânirea materială) asupra bunului sau universalității de bunuri
care reprezintă obiectul dreptului lor. Aceștia sunt considerați coposesori,
existând o pluralitate de posesori care exercită posesia asupra bunului sau
universalității de bunuri. De regulă, posesia fiecărui coproprietar este
echivocă întrucât se prezumă că fiecare stăpânește și pentru altul astfel că,
nefiind vorba de o posesie utilă, acesta nu poate uzucapa pentru sine.
Eventual, s-ar putea interverti detenția precară în posesie utilă, dacă
posesorul probează că a început să posede pentru sine, folosind argumente
materiale exteriorizate.
În concret, fiecare coindivizar va putea utiliza, potrivit dispozițiilor
art. 949 și 951 NCC, fie calea acțiunii posesorii în complângere (dacă
posesia nu a fost tulburată prin violență), fie calea acțiunii în reintegrare
(când violența a operat).
De regulă, posesia se exercită de către toți titularii dreptului în
comun, dar se poate întâmpla ca numai unul dintre ei să stăpânească
pentru toți sau chiar coproprietarii să consimtă că exercitarea stăpânirii de
fapt să se realizeze de o terță persoană.
Exercitarea atributului folosinței de către coproprietari înseamnă a
utiliza bunul sau bunurile în interes propriu culegând și dobândind
proprietatea asupra fructelor naturale, civile și industriale produse de bun.
Astfel, fiecare coproprietar poate folosi bunul sau bunurile aflate în
proprietate comună având însă obligația să nu depășească două limite: să
nu aducă atingere drepturilor celorlalți și să nu schimbe destinația bunului
(art. 636 alin. 1 NCC). Aceste limite impuse constituie un impediment în
administrarea și punerea în valoare a bunului atunci când coproprietarii
sunt mulți și nu-și manifestă consimțământul în acest sens.
Potrivit art. 639 NCC, in ipoteza în care coproprietarii nu ajung la o
înțelegere în privința modului de folosire a bunului, instanța de judecată
hotărăște.
Conform art. 637 NCC, titularii dreptului de proprietate comună pe
cote-părți obișnuită și temporară dobândesc dreptul de proprietate asupra
furtelor produse de bun în raport cu cota parte a fiecăruia.
Fructele naturale sau industriale produse de bunul comun care au
fost însușite doar de un singur coproprietar fac parte din masa partajabilă
cât timp ele nu au fost consumate sau înstrăinate sau nu au pierit și pot fi
identificate distinct. Per a contrario, potrivit dispozițiilor art. 638 alin. 2
N.C.C., coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, mai puțin în
ipoteza în care fructele au pierit în mod fortuit.
Dreptul la acțiune în despăgubiri în sens material se prescrie potrivit
dreptului comun, fiind vorba de un drept de creanță, în termenul general
de 3 ani.
Potrivit art. 638 alin. 3 NCC, dreptul de a reclama fructele civile ale
bunului comun însușite de un singur coproprietar se prescrie tot în
termenul general de 3 ani.
Legiuitorul și practica judiciară nu se opun ca exercitarea atributului
folosinței să se exercite altfel, adică de către unul din coproprietari pentru
ceilalți sau chiar de o terță persoană pentru toți proprietarii. Potrivit art.
640 NCC, fiecare coproprietar poate să efectueze acte de conservare cu
privire la întregul bun fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți
coproprietari.
Actele de administrare cum sunt: încheierea sau denunțarea unor
contracte de locațiune, cesiunea de venituri imobiliare și altele
asemănătoare, privind bunul comun pot fi efectuate numai cu respectarea
principiului majorității, adică cu acordul coproprietarilor ce au majoritatea
cotelor-părți.
Actele de administrare care limitează în mod substanțial
posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa
parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa
parte sau la cheltuielile suportate de ceilalți coproprietari nu vor putea fi
efectuate decât cu acordul acestuia.
În ipoteza în care un coproprietar se află în imposibilitate de a-și
exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de
administrare necesar menținerii utilității sau valorii bunului comun,
coproprietarul sau coproprietarii interesați pot solicita instanței
judecătorești suplinirea acordului acelui coproprietar (art. 641 alin. 3
NCC).
Exercitarea atributului dispoziției asupra întregului bun de către
coproprietari se poate realiza doar prin respectarea regulii unanimității de
voință (art. 641 alin. 4 NCC), potrivit principiului ca nimeni nu poate
transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuși.
Cu alte cuvinte, nimeni nu poate transfera altuia decât în limitele
cotei sale părți din drept, iar pentru trasnferarea dreptului asupra întregului
bun în materialitatea sa se cere consimțământul tuturor coproprietarilor.
Ca sancțiune, actele juridice încheiate cu nerespectarea regulilor
anterior amintite sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit
expres sau tacit acele operațiuni juridice.
Exercitarea obligațiilor coproprietarilor
Exista două categorii de obligații pentru coproprietari: obligații de
natură personală și obligații de natură reală. Din prima categorie fac parte
acele obligații care au ca efect mărirea activului patrimonial al unor
coproprietari pe seama actelor desfășurate de alți coproprietari. Ne referim
la acele situații când prerogativele posesiei și, în special, ale folosinței,
deci actele de conservare sau de administrare a bunului sau universalității
de bunuri sunt executate de un singur coproprietar, dar și în numele
celorlați coproprietari. În acest sens, trebuie să avem în vedere și regulile
statuate în art. 638 NCC.
Putem observa că suntem în prezența a cel puțin două izvoare de
obligații: gestiunea de afaceri și îmbogățirea fără just temei.
Din a doua categorie de obligații fac parte cele care vizează
întreținerea, conservarea și administrarea bunului/bunurilor care formează
obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită și
temporară. Aceste obligații sunt executate în comun în sensul că
acoperirea cheltuielilor ocazionate de aceste acte se face proporțional cu
cota-parte a fiecăruia din dreptul respectiv. În acest sens, art. 635 NCC
precizează ca coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile
coproprietății, proporțional cu cota parte din drept.
De asemenea, atunci când obiectul dreptului de proprietate este
format din terenuri, coproprietarii au obligația să execute și unele obligații
propter rem potrivit Legii fondului funciar, iar în caz de neexecutare vor
suporta unele sancțiuni de natură civilă, contravențională sau chiar penală.
Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți
obișnuită și temporară
Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită și temporară, fiind o
stare vremelnică și nu perpetuă, poate înceta oricând, întrucât
coproprietarii nu pot fi obligați să rămână în indiviziune (coproprietate),
dreptul lor de a cere ieșirea din această stare fiind imprescriptibil extinctiv
(art. 669 NCC).
Modurile de încetare a proprietății comune pe cote-părți obișnuite și
temporare sunt multimple, dar putem reține următoarele:
a) Dobândirea unui drept de proprietate exclusiv de către un coproprietar
asupra întregului bun sau universalități de bunuri prin vânzare-cumpărare,
donație sau succesiune legală sau testamentară;
b) Înstrăinarea întregului bun sau universalității de bunuri de către toți
coproprietarii către un terț care devine proprietar exclusiv;
c) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică a bunului sau a
universalității de bunuri, astfel încât proprietar excusiv devine statul sau o
unitate administrativ-teritorială, ca titulari ai dreptului de proprietate
publică;
d) Pieirea totală a bunului/bunurilor comune, astfel că dispare obiectul
dreptului de proprietate comună pe cote-părți;
e) Uzucapiunea invocată de un coproprietar care și-a intervertit detenția
precară în posesie utilă printr-o rezistență față de ceilalți coproprietari;
f) Partajul, care reprezintă cea mai obișnuită modalitate de încetare a
coproprietății.
Partajul își găsește reglementarea în art. 669-686 N.C.C.
Efectul acțiunii de partaj este determinarea părții din bun sau din
bunuri, în materialitatea lor, care va aparține fiecărui titular în proprietate
exclusivă.
Cu alte cuvinte, cota-parte ideală și abstractă din dreptul de
proprietate asupra bunului sau universalității de bunuri se concretizează, se
materializează asupra unei părți materiale din bunul sau bunurile care
compun obiectul dreptului de porprietate. În concret, asupra acei părți din
bun sau asupra acelor bunuri, coproprietarul va avea un drept de
proprietate exclusivă, astfel că modalitatea juridică a dreptului de
proprietate încetează. Din momentul partajului, fiecare fost coproprietar își
va exercita atributele dreptului de proprietate în mod exclusiv asupra
cotelor materiale obținute.
Partajul fie voluntar, fie judecătoresc transformă dreptul indiviz
caracterizat din cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului într-un
drept diviz și exclusiv asupra unei părți materiale determinate din bunul
sau bunurile comune.
Potrivit dispozițiilor art. 680 N.C.C. partajul nu mai are un efect
declarativ, astfel că acesta își produce consecințele numai pentru viitor.
Părțile divize rezultate din împărțeala lucrurilor indivize poartă numele de
loturi.
Potrivit art. 676 NCC, partajul bunurilor comune se va face în
natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. Dacă bunul este
indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în
unul dintre următoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a
mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de
neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului
către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
In ceea ce priveste desfiintarea partajului, art. 684 NCC prevede ca
Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi
contractele. Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este
lovit de nulitate absolută.Partajul este însă valabil chiar dacă nu cuprinde
toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un
partaj suplimentar.
Coproprietatea fortata
Noțiune
Proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă reprezintă o
excepție de regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote-părți este
obișnuită și temporară. De regula, in aceasta situatie, voința
coproprietarilor nu mai are relevanță juridică cu privire la nașterea sau
stingerea acestei modalități a dreptului de proprietate.
Relvant în determinarea acestei stări este natura și destinația
bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate comună.
Caracterele juridice ale proprietății comune pe cote-părți forțate și
perpetue sunt:
a) Coproprietatea are un caracter forțat, de regulă, voința părților nu
are nici o relevanță juridică în nașterea și, în special, în încetarea acestei
stări. Totuși, practica judiciară contemporană a mai diminuat tăria acestui
caracter, în sensul că a admis partajul convențional în anumite împrejurări,
când obiectul dreptului poate fi folosit și în mod exclusiv de către
coproprietari, fără a schimba natura și destinația bunului (spre exemplu,
împărțirea unei curți comune în două părți distincte). În acest sens a optat
și legiuitorul noului Cod civil, din moment ce în dispozițiile art. 632 alin.
3 interzic doar partajul judiciar. Per a contrario, partajul convențional nu
se exclude. Mai mult, în art. 671 alin. 3 NCC se precizează că in cazul
proprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul
este posibil numai prin bună-învoială.
b) Caracterul perpetuu rezultă din imposibilitatea împărțirii
bunurilor, astfel încât nu poate constitui obiectul de proprietate exclusivă a
unui singur titular, datorită naturii și destinației acelui bun de a fi folosit în
comun de doi sau mai mulți coproprietari. Deci această stare durează în
timp atâta cât există și bunul asupra căruia poartă.
c) Caracterul accesoriu al dreptului de proprietate comună pe cote-
părți forțată și perpetuă rezultă din faptul că bunurile asupra cărora poartă
sunt accesorii ale unor bunuri principale, astfel încât soarta lor juridică
este guvernată de principiul accesorium sequitur principale.
Bunurile principale formează obiectul dreptului de proprietate
exclusivă al unor titulari care concomitent și concurent au și un drept de
proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă asupra bunurilor
accesorii.
Ca efect, bunul accesoriu va urma soarta juridică a bunului principal
astfel încât înstrăinarea bunului principal va determina și înstrăinarea
cotei-părți ideale și abstracte din dreptul asupra bunului accesoriu.
Per a contrario, înstrăinarea separată a bunului accesoriu nu se
poate realiza în mod valabil.
Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate comună pe cote-părți
asupra bunurilor care formează obiectul coprorpietății forțate și perpetue
se realizează de către fiecare coproprietar aproape în mod similar ca un
proprietar pur și simplu întrucât nu se cere consimțământul celorlalți
pentru a poseda, folosi sau dispune asupra cotei sale părți din bunul
comun.
Totuși există anumite limite peste care nici un coproprietar nu poate
trece în exercitarea atributelor dreptului său. Astfel:
a) să nu încalce drepturile concomitente și concurente ale celorlalți
coproprietari, adică ”să permită exercitarea folosinței de către ceilați
coproprietari” (art. 647 alin. 1 NCC);
b) să nu schimbe destinația bunului accesoriu, în sensul de a servi
numai utilității bunului principal.
Atributul dispoziției juridice asupra bunului aflat în coproprietate
forțată se exercită tot fără consimțământul celorlalți coproprietari, dar
numai în momentul înstrăinării bunului principal care se află în
proprietatea exclusivă a înstrăinătorului. Această înstrăinare nu duce la
încetarea stării de coproprietate forțată și perpetuă, întrucât va avea loc o
subrogație personală a dobânditorului în drepturilr înstrăinătorului.
Cheltuielile de conservare și de întreținere a bunului vor fi suportate
de coproprietari, în funcție de întinderea cotei fiecăruia din drept sau în
funcție de întinderea bunului principal, dacă bunul comun are caracter
accesoriu (art. 647 alin. 3 NCC).
Cazuri de coproprietate forțată și perpetuă
În prezent există mai multe cazuri de proprietate comună pe cote-
părți forțată și perpetuă, din care o parte sunt reglementate de noul Cod
civil și de alte acte normative. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 646 NCC,
cazurile de coproprietate forțată sunt:
a) Bunurile prevăzute în art. 649, 660, 687 și 1141. În concret:
- Art. 649 se referă la părțile comune: terenul pe care se află clădirea,
compus atât din suprafața construită cât și neconstruită necesară, potrivit
naturii și destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a
acesteia; fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență,
pereți perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune,
acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, pivnițele și subsolurile
compartimentale, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și
ascensoarele, instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații,
de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de
distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale,
paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți, alte
bunuri care potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună;
coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și
uscătorii;
- Art. 660 se referă la despărțiturile comune: zidul, șanțul precum și orice
altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea
comună a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate,
dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit
proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii;
- Art. 687 reglementează proprietatea periodică, care există atunci când
mai multe persoane exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței
specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în
intervale de timp determinate, egale sau inegale;
- Art. 1141 reglementează bunurile care consttuie amintiri de familie:
corespondența purtată de membri familiei, arhivele familiale, decoraţiile,
armele de colecţie, portretele de familie, documentele, precum şi orice alte
bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie;
b) Bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două
imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi: potecile,
fântânile, drumurile și izvoarele;
c) Bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri,
cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai
multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea
bunuri;
d) Orice alt bun comun prevăzut de lege.
Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată
și perpetuă
Modurile de încetare la care ne vm referi constituie o excepție de la
principiul potrivit căruia această stare de coproprietate este perpetuă, în
sensul că durează atât timp cât există bunul asupra căruia poartă dreptul
sau cât timp există împrejurarea de fapt care a generat-o ori până la
eliberarea titlului de proprietate, potrivit Legii fondului funciar.
Excepțiile, potrivit practicii judiciare, apar atunci când în timpul
existenței coproprietății forțate, această stare poate înceta. Astfel:
a) Încetarea coproprietății forțate prin voința părților, totuși se poate
realiza dacă bunul comun poate fi divizat fără a leza interesele
coproprietarilor, utilitatea sau destinația bunului (spre exemplu, împărțirea
unui pod comun, a unei curți comune, etc.). Operațiunea juridică însă
poate avea loc doar prin consimțământul coproprietarilor, instanța
judecătoreascp neputând decide astfel, potrivit dispozițiilor art. 671 alin. 3
NCC (prin bună învoială);
b) Dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunurilor
comune de către un singur titular, prin orice mod de dobândire a dreptului
de proprietate. Spre exemplu, toate apartamentele proprietate exclusivă a
mai mulți proprietari sunt cumpărate de către un singur titular, ceea ce
determină ca și coprorpietatea forțată asupra bunurilor comune să
înceteze;
c) Pieirea totală a bunului care formează obiectul proprietății forțate
fie din cauză de forță majoră, fie datorită faptei coproprietarilor sau a unei
terțe persoane. În această ipoteză, indemnizația percepută (în cazul când
bunul a fost asigurat) sau despăgubirile cuvenite (în caz de răspundere
civilă delictuală) vor fi împărțite coproprietarilor potrivit cotei fiecăruia;
d) În ipoteza reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor
în baza Legii fondului funciar, moștenitorii se vor afla în proprietate
forțată din moemntul solicitării reconstituirii acestui drept până la
eliberarea titlului de proprietate pe numele tuturor. Din acel moment
coproprietarii moștenitori vor putea proceda potrivit dreptului comun,
fiind aplicabile dispozițiile art. 669 NCC, în sensul că oricând pot ieși din
coproprietatea care a devenit obișnuită sau temporară.
Proprietatea comună în devălmășie
Precizari prealabile
Potrivit art. 667 NCC, există proprietate în devălmăşie atunci când,
prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate
aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să
fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra
bunului sau bunurilor comune.
Determinarea cotei-părți se va face în momentul ieșirii din
devălmășie, a încetării proprietății devălmașe, în funcție de anumite
criterii.
În prezent, legislația civilă națională, regementează un singur caz de
proprietate devălmașă, și anume pe cel al soților asupra patrimoniului lor
comun care cuprinde toate bunurile lor dobândite în timpul căsătoriei.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 312 NCC, viitorii soți pot alege ca regim
matrimonial: comunitatea legală, separația de bunuri sau comunitatea
convențională.
În ipoteza alegerii comunității legale, bunurile dobândite în timpul
acestui regim de către oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor,
bunuri comune în devălmășie ale soților (art. 339 NCC).
Dreptul de proprietate în devălmășie al soților (comunitatea
legală)
Potrivit art. 339 NCC, obiectul dreptului de proprietate al soților
este format, din bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale
de oricare dintre soți, de la data dobândirii lor. Fiind un mod legal dar
neimperativ de constituire a dreptului de proprietate în devălmășie al
soților, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. 1 NCC, viitorii soți au
posibilitatea de a alege ca regim matrimonial și separația de bunuri sau
comunitatea convențională. Cu toate acestea, există anumite categorii de
bunuri, potrivit dispozițiilor art. 340 NCC,nu formează obiectul acestei
modalități juridice a dreptului de proprietate, fiind bunuri propriii ale
fiecărui soț.
Prin dispozitiile art. 343 alin. 4 NCC, este instituita prezumtia de
comunitate privitoare la bunurile dobandite in timpul casatoriei. Astfel,
calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită. Dovada că un bun este
propriu se poate face între soţi prin orice mijloc de probă. Pentru bunurile
mobile dobândite anterior căsătoriei, înainte de încheierea acesteia se
întocmeşte un inventar de către notarul public sau sub semnătură privată,
dacă părţile convin astfel. În lipsa inventarului, se prezumă, până la proba
contrară, că bunurile sunt comune
In ceea ce priveste actele de folosinta, de conservare, de
administrare, art. 345 NCC dispune ca fiecare soţ are dreptul de a folosi
bunul comun fără consimţământul expres al celuilalt soţ. Cu toate acestea,
schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât prin acordul
soţilor. De asemenea, fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare,
acte de administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum
şi acte de dobândire a bunurilor comune. În măsura în care interesele sale
legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic,
soţul care nu a participat la încheierea actului nu poate pretinde decât
daune-interese de la celălalt soţ, fără a fi afectate drepturile dobândite de
terţii de bună-credinţă.
In ceea ce priveste actele de instrainare si de grevare, actele de
înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile
comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi. Cu toate acestea,
oricare dintre soţi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile
comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii, anumitor
formalităţi de publicitate si darurile obisnuite.
Cat priveste efectele incetarii regimului comunitatii, art. 356 NCC
prevede ca dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea
căsătoriei, foştii soţi rămân coproprietari în devălmăşie asupra bunurilor
comune până la stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia.
5. Proprietatea periodica
Potrivit art. 687 NCC, în absenţa unei reglementări speciale, ori de
câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul
folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Astfel, trasatura specifica proprietatii periodice consta in existenta
mai multor titulari care exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei.
Asa cum am vazut in art. 646 alin. 1 NCC, proprietatea periodica
apare in cadrul enumerarii cazurilor de coproprietate fortata.
Ca regula, aceasta coproprietate nu poate inceta prin partaj.
Conform art. 688 NCC, proprietatea periodică se naşte în temeiul
unui act juridic, dispoziţiile în materie de carte funciară aplicându-se în
mod corespunzător.
În privinţa intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate
încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi
altele asemenea. Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-
parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt
inopozabile titularului cotei-părţi respective. În raporturile cu terţii
cocontractanţi de bună-credinţă, actele de administrare sau de dispoziţie
menţionate mai sus sunt anulabile.
In ceea ce priveste drepturile si obligatiile coproprietarilor, art. 690
NCC dispune ca fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de
conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze
exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari. Pentru reparaţiile mari,
coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la
despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari.
Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi
făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari. La încetarea intervalului,
coproprietarul este dator să predea bunul coproprietarului îndreptăţit să îl
folosească în următorul interval.Coproprietarii pot încheia un contract de
administrare, cu acordul tuturor celorlalti coproprietari.
Potrivit art. 691 NCC, in cazul nerespectarii obligaţiilor impuse in
aceasta materie, se vor plati despăgubiri.
În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav
exercitarea proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre
judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat. Excluderea va putea fi
dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari sau un terţ cumpără
cota-parte a celui exclus. În acest scop, se va pronunţa, mai întâi, o
încheiere de admitere în principiu a cererii de excludere, prin care se va
stabili că sunt îndeplinite condiţiile excluderii, încheiere care va putea fi
atacată cu recurs pe cale separată. După rămânerea definitivă a încheierii
de admitere în principiu, în absenţa înţelegerii părţilor, se va stabili preţul
vânzării silite pe bază de expertiză. După consemnarea preţului la
instituţia de credit stabilită de instanţă, se va pronunţa hotărârea care va
ţine loc de contract de vânzare-cumpărare. După rămânerea definitivă a
acestei hotărâri, dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul în cartea funciară,
iar transmiţătorul va putea să ridice suma consemnată la instituţia de credit
stabilită de instanţă.
Proprietatea periodica încetează prin radiere din cartea funciară în
temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din
dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege
(art. 692 NCC).
Dreptul de proprietate periodica inceteaza si ca urmare a pieirii
bunului.
Dreptul de proprietate periodica nu poate inceta prin partaj judiciar,
dar poate inceta prin partaj voluntar.
CURS NR. 7
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE I.
DREPTUL DE UZUFRUCT, DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE
ABITATIE
DREPTUL DE UZUFRUCT
1. Definitie
Noul Cod civil defineste uzufructul in art. 703. Astfel, uzufructul este
dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia,
întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.
Potrivit definiţiei,rezulta ca jus utendi şi jus fruendi sunt exercitate de
catre o altă persoană numită uzufructuar, iar proprietarul ramâne doar cu
jus abutendi care constituie nuda proprietate asupra lucrului.
Dreptul de uzufruct este un drept real principal, dezmembramant al
dreptului de proprietate privata, avand caracter temporar si care confera
unei persoane, denumita uzufructuar, dreptul de a se folosi de un bun si de
a-i culege fructele intocmai ca si proprietarul acestuia, cu indatorirea de a
conserva substanta acelui bun23
.
2. Caracterele dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct este un dezmembrământ al proprietăţii, fiind un
drept real principal.
Dreptul de uzufruct este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai
târziu la moartea uzufructuarului(art. 708 alin.1 NCC); dacă uzufructul
aparţine unei persoane juridice, nu poate dura mai mult de 30 de ani (art.
708 alin.2 NCC). Dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că
23
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 266;
este viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani.
Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o
anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri
înainte de împlinirea vârstei stabilite.
3. Constituirea uzufructului
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind
aplicabile (art. 704 alin. 1 NCC). Din moment ce se impune la constituirea
uzufructului, respectarea dispozitiilor in materie de carte funciara, aceasta
inseamna ca uzufructul ce are ca obiect bunuri imobile trebuie incheiat in
forma autentica, pentru a se putea face inscrierea in cartea funciara.
Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane
existente, fizice sau juridice.
4. Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 706 NCC, pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea.
Tot in ceea ce priveste obiectul uzufructului, art. 707 NCC dispune ca
uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct,
precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
Dacă uzufructul cuprinde, printre altele, şi bunuri consumptibile, cum
ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele,
însă cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare
sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului (art. 712 NCC).
5. Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului
proprietar
a. Drepturile uzufructuarului
Potrivit art. 709 NCC, in lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are
folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele
acestuia.
Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata
uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se zi cu zi.
Art. 713 NCC prevede ca dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri
care, fără a fi consumptibile, se uzează ca urmare a utilizării lor,
uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar şi potrivit
destinaţiei lor. În acest caz, el nu va fi obligat să le restituie decât în starea
în care se vor afla la data stingerii uzufructului. Uzufructuarul poate să
dispună, ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi consumptibile, se
deteriorează rapid prin utilizare. În acest caz, la sfârşitul uzufructului,
uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din
urmă dată.
Art. 717-722 cuprind o serie de dispozitii ce au in vedere modul in care
uzufructuarul poate sa faca acte de folosinta asupra unor categorii speciale
de bunuri date in uzufruct (paduri tinere, paduri inalte, un teren cu pomi
fructiferi, cariere de piatra si nisip).
Cu titlu de noutate, art. 714 NCC renunta la caracterul incesibil,
intuituu personae, din vechea reglementare. Astfel, in absenţa unei
prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane
fără acordul nudului proprietar, dispoziţiile în materie de carte funciară
fiind aplicabile. Uzufructuarul rămâne dator exclusiv faţă de nudul
proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune. Până la
notificarea cesiunii, uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar pentru
îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar. După notificarea
cesiunii, cesionarul este dator faţă de nudul proprietar pentru toate
obligaţiile născute după notificarea cesiunii. În acest caz, uzufructuarului i
se aplică, în mod corespunzător, dispoziţiile legale din materia
fideiusiunii. După cesiune, dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la
împlinirea termenului iniţial sau până la decesul uzufructuarului iniţial.
Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul
primit în uzufruct. Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar,
înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor
acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea
existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar
nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Reînnoirile de închirieri
de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea
funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile
proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori,
după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în
executare. În niciun caz, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la
data stingerii uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin
expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate cazurile, odată cu
stingerea uzufructului (art. 715 NCC).
Uzufructuarul are posibilitatea apararii dreptului sau pe calea actiunii
confesorii de uzufruct.
b. Drepturile nudului proprietar: dreptul de a poseda de bun,
dreptul de a dispune de bun, dreptul de a-si asigura apararea
nudei sale proprietati (actiunea in revendicare, actiunile posesorii).
c. Obligatiile uzufructuarului
Obligatia de a conserva substanta bunului
Obligatia de a respecta destinatia bunurilor
Obligatiile uzufructuarului la momentul nasterii uzufructului
(Inventarierea bunurilor, constituirea garanţiei pentru
îndeplinirea obligaţiilor uzufructuarului)
Obligatiile uzufructuarului pe timpul uzufructului.
Uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere a
bunului, uzufructuarul este obligat să îl înştiinţeze pe nudul
proprietar despre necesitatea reparaţiilor mari, uzufructuarul
suportă toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor.Dacă
bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt
plătite de uzufructuar. Uzufructuarul este obligat să aducă de îndată
la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a fondului şi orice
contestare a dreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării la
plata de daune-interese.
Obligatiile uzufructuarului la incetarea uzufructului.
Uzufructuarul este obligat să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru
orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date
în uzufruct. Potrivit art. 731 NCC, uzufructuarul şi nudul proprietar nu
sunt obligaţi să reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită vechimii ori
dintr-un caz fortuit.
Art. 736 instituie o obligatie cu privire la uzufructul ce poarta
asupra unei turme de oi. Astfel, dacă turma dată în uzufruct a pierit în
întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va restitui numai
pieile ori valoarea acestora. Dacă turma nu a pierit în întregime,
uzufructuarul este obligat să înlocuiască animalele pierite cu cele de
prăsilă.
Potrivit art. 716 NCC, la încetarea uzufructului, uzufructuarul nu
poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil,
cu excepţia celor necesare, sau pentru îmbunătăţirile aduse unui bun
mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Dacă
lucrările sau îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului,
acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea
bunului în starea în care i-a fost încredinţat. Uzufructuarul va putea cere o
indemnizaţie echitabilă pentru lucrările necesare adăugate. De asemenea,
el va putea cere o indemnizaţie echitabilă şi pentru celelalte lucrări
adăugate sau pentru îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului,
dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului. În cazul lucrărilor autonome
făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod
corespunzător, în lipsă de stipulaţie sau dispoziţie legală contrară,
dispoziţiile din materia accesiunii imobiliare artificiale.
d. Obligatiile nudului proprietar
Obligatia de a suprta sarcinile si cheltuielile proprietatii
Obligatia de a efectua reparatiile mari
6. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 746 NCC, uzufructul se stinge pe cale principală prin:
a) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice;
b) ajungerea la termen;
c) consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar şi de nud proprietar se
întrunesc în aceeaşi persoană;
d) renunţarea la uzufruct;
e) neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul
uzufructului unei creanţe.
Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz, încetarea existenţei
juridice a uzufructuarului chiar dacă termenul nu s-a împlinit.
În cazul imobilelor sunt aplicabile dispoziţiile în materie de carte funciară.
Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când
uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia ori
îl lasă să se degradeze.
Creditorii uzufructuarului pot interveni în proces pentru conservarea
drepturilor lor; ei se pot angaja să repare stricăciunile şi pot oferi garanţii
pentru viitor.
Instanţa poate dispune, după împrejurări, fie stingerea uzufructului,
fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia
acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. Când
bunul este imobil, pentru garantarea rentei, instanţa poate dispune
înscrierea unei ipoteci în cartea funciară.
Art. 748 NCC prevede ca uzufructul se stinge în cazul în care bunul
a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit. Când bunul a fost distrus în
parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase. În toate cazurile,
uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz,
asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru
repararea bunului.
DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE ABITATIE
Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt de fapt varietati ale
dreptului de uzufruct. In ambele situatii, titularul dobandeste dreptul de a
folosi lucrul si de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui si ale
familiei sale.
Deosebirea dintre cele doua se gaseste in obiectul lor. Atunci cand
acest obiect este o casa de locuit, vorbim despre un drept de abitatie.
Potrivit art. 754 NCC, dispoziţiile referitoare la uz si abitatie se
completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la uzufruct.
1. Dreptul de uz
Potrivit art. 749, uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul
altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile
proprii şi ale familiei sale.
Uzul se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri
prevăzute de lege.
Dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor
drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat, deci Uzuarul nu va
putea dobandi fructele civile.
Dacă titularul dreptului de uz este îndreptăţit să perceapă toate
fructele naturale şi industriale produse de bun, este dator să plătească toate
cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi
uzufructuarul.
Dacă titularul dreptului de uz nu este îndreptăţit să perceapă decât o
parte din fructe, va suporta cheltuielile de cultură în proporţie cu partea de
care se foloseşte.
2. Dreptul de abitatie
Potrivit art. 750 NCC, titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a
locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar
dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
In ceea ce priveste constituirea, abitaţia se constituie în temeiul unui
act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege (art. 751 NCC).
Dreptul de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul
acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat.
Dacă titularul dreptului de abitaţie este îndreptăţit să perceapă toate
fructele naturale şi industriale produse de bun ori, după caz, să ocupe
întreaga locuinţă, este dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi
reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul. Dacă titularul
dreptului de abitaţie nu este îndreptăţit să perceapă decât o parte din fructe
ori să ocupe decât o parte din locuinţă, va suporta cheltuielile de cultură
sau de întreţinere în proporţie cu partea de care se foloseşte.
CURS NR. 8
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE II
DREPTUL DE SUPERFICIE, DREPTUL DE SERVITUTE
DREPTUL DE SERVITUTE
1. Precizari prealabile. Definitie
Potrivit art. 755 NCC, servitutea este sarcina care grevează un imobil,
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezultă
din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a
confortului acestuia.
Spre deosebire de celelalte dezmembraminte, servitutea este o simpla
sarcina ce se impune ca limitare a exercitiului atributelor dreptului de
proprietate.
2. Caractere juridice:
a. servitutea este un drept real imobiliar
b. servitutea presupune existenta a doua imobile ce apartin la doi
proprietari diferiti
c. servitutea este un accesoriu al fondului caruia ii profita
d. servitutea are un caracter perpetuu
e. servitutea este indivizibila
3. Clasificarea servitutilor
a. Dupa modul de exercitare, servituţile sunt continue sau
necontinue.
Potrivit art. 761 NCC, servituţile continue sunt acelea al căror exerciţiu
este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar
fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi. Servituţile
necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al
omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de
transport.
b. Dupa modul de a se manifesta in exterior, servituţile sunt aparente
sau neaparente.
Potrivit art. 760 NCC, servituţile aparente sunt acelea a căror
existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o uşă, o
fereastră, un apeduct.Servituţile neaparente sunt acelea a căror existenţă
nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a
nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime.
c. Dupa modul de exercitare al prerogativelor dreptului de
proprietate de catre cei doi proprietari, art. 762 NCC distinge intre
servituti pozitive si servituti negative. Servituţile pozitive sunt acelea
prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de
trecere. Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele
dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.
4. Constituirea servitutilor
Servitutile se pot constitui prin act juridic si prin uzucapiune.
Potrivit art. 763 NCC, prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită
orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai
servituţile pozitive.
Dreptul de servitute va putea fi aparat prin actiunea confesorie de
servitute.
5. Exercitarea servitutilor
Art. 764 NCC dispune ca modul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte
în aceleaşi condiţii ca şi dreptul de servitute.
Cu privire la obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit, art.
759 NCC dispune ca prin actul de constituire se pot impune în sarcina
proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi
utilităţii fondului dominant.În acest caz, sub condiţia notării în cartea
funciară, obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului
aservit.
Cu privire la regulile privind exercitarea si conservarea servitutilor, art.
765 NCC dispune ca in lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul
fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa,
toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea. Cheltuielile legate
de conservarea acestor lucrări revin celor 2 proprietari, proporţional cu
avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru
exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.
In ceea ce priveste schimbarea locului executarii servitutii, art. 767
NCC prevede ca proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la
orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va
putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va
putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care
exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului
dominant.
Conform art. 768 NCC, proprietarul fondului dominant nu poate
agrava situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii
proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.
In ceea ce priveste exercitarea servituţii în caz de împărţire a
fondurilor, tinanad cont de caracterul indivizibil al dreptului de servitute,
dar tinanad seama de realitatile jurice, potrivit art. 769 NCC, dacă fondul
dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi
utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.
Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul
şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub
rezerva prevederilor art. 768.
Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea
exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se
poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit,
servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
6. Stingerea servitutilor
Potrivit art. 770 NCC, servituţile se sting pe cale principală prin
radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi
proprietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului
aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat
bunul expropriat.
Servitutea se va stinge prin consolidare daca ambele fonduri ajung
sa fie in proprietatea aceleiasi persoane.
Stingerea servitutii are loc si prin renuntarea titularului la acest
drept.
Daca prin actul de constituire a servitutii a fost prevazut un termen,
servitutea se va stinge prin ajungerea la termen.
In situatia servitutii de trecere, art. 772 prevede ca servitutea de
trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă
există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului
dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.
Potrivit art. 771, stingerea servituţii are loc si prin neuz, adica prin
neexercitarea ei timp de 10 ani. Termenul de 10 de ani curge de la data
ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului
act contrar servituţilor contin. Exercitarea servituţii de către un
coproprietar ori de către uzufructuar profită şi celorlalţi coproprietari,
respectiv nudului proprietar.
DREPTUL DE SUPERFICIE
1. Precizari prealabile. Notiune
Potrivit art. 693 alin. 1 NCC, superficia este dreptul de a avea sau
de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui
teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
Pentru a avea imaginea clara asupra dreptului de superficie, trebuie
avute in vedere si dispozitiile art. 702 NCC care prevede ca dispoziţiile
regeritoare la superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi al
altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul altei
persoane.
Astfel, isi fac aparitia doua drepturi si anume, dreptul de proprietate
asupra terenului si dreptul de proprietate pe care il dobandeste o alta
persoana, superficiarul, de a avea sau edifica o constructie, plantatie sau
orice alta lucrare cu caracter durabil pe acest teren sau in subsolul
acestuia. In acest mod, superficiarul dobandeste asupra terenului un drept
de folosinta.
Superficia consta in dreptul real imobiliar cu caracter temporar, pe
temeiul caruia o persoana, denumita superficiar, dobandeste dreptul de
folosinta asupra unui teren ce apartine altei persoane, denumita proprietar,
pe care se afla o constructie, o plantatie sau o alta lucrare asupra careia
superficiarul dobandeste dreptul de proprietate, ori dreptul de a edifica ori
realiza aceleasi bunuri pe acel teren dobandit in folosinta, care ramane in
proprietatea nudului proprietar24
.
2. Caractere juridice
a. Superficia este un drept real imobiliar;
b. Superficia este un dezmembramant al dreptului de proprietate;
c. Dreptul de superficie are un continut variabil. Daca se are in
vedere forma incompleta, adica situatia in care superficiarul dobandeste
dreptul de folosinta asupra terenului pentru a edifica ori planta, superficia
se concretizeaza numai in dezmembrarea dreptului de proprietate privind
terenul intre nuda proprietate si dreptul de folosinta dobandit de
superficiar. In forma completa, dreptul de superficie include si dreptul de
proprietate al superficiarului asupra constructiei ori plantatiei25
.
24
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 260; 25
Ibidem, p. 259;
d. Dreptul de superficie are un caracter temporar. Art. 694 NCC
dispune ca dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult
99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.
3. Dobandirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 NCC, dreptul de superficie se dobândeşte în
temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod
prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân
aplicabile.
Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic,
precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile
în materie de carte funciară rămân aplicabile.
Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care
proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis
terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-
a stipulat expres constituirea superficiei.
În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate
înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie
în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
4. Exercitarea dreptului de superficie
In acest sens, art. 695 alin. 1 NCC dispune ca dreptul de superficie
se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei
stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de
suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară
exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de
cea necesară exploatării construcţiei edificate.
Alin. 2 al aceluiasi articol dispune ca in ipoteza in care constructia,
plantatia ori alta lucrare existau pe teren sau in subsolul acestuia, în
absenţa unei stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate
modifica structura construcţiei. El o poate însă demola, dar cu obligaţia de
a o reconstrui în forma iniţială.
În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei,
proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea
dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea
caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la
expirarea duratei superficiei.
Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp
construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina
ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile
nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar,
titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o
sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura
terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona
în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a
contravalorii folosinţei.
În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului
terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.
5. Incetarea dreptului de superficie
Cazurile de incetare a superficie sunt prevazute de art. 698 NCC.
Astfel, dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară,
pentru una dintre următoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi
persoane;
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege.
6. Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului
Potrivit art. 699 NCC, in absenţa unei stipulaţii contrare,
proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei
edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de
circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.
Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de
superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a
terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să
cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă
nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul
dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul
în situaţia anterioară.
Potrivit alin. 3 al art. 699, in absenţa unei înţelegeri contrare
încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimţite de
superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie. Ipotecile
care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra sumei
primite de la proprietarul terenului în cazul prevăzut la alin. (1), se extind
de drept asupra terenului în cazul prevăzut la alin. (2) teza I sau se
strămută de drept asupra materialelor în cazul prevăzut la alin. (2) teza a
II-a.
Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei
superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării
dreptului de superficie în cazul prevăzut la alin. (1). Ele se strămută de
drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului în cazul
prevăzut la alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la întregul teren
în cazul prevăzut la alin. (2) teza a II-a.
7. Efectele încetării superficiei prin consolidare
Art. 700 NCC prevede ca in cazul în care dreptul de superficie s-a
stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare,
dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru
care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial
al superficiei.
Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în
funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.
8. Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei
În cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei,
drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu
prevede altfel.
Ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe
durata existenţei dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de
proprietate reîntregit.
CURS NR. 9
POSESIA
1. Definitia posesiei
Noul Cod civil în art. 916 defineşte posesia ca fiind exercitarea în
fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către
persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar.
Dispoziţiile referitoare la posesie se aplică, în mod corespunzător, şi în
privinţa posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real cu
excepţia drepturilor reale de garanţie.
Astfel, posesia poate fi definita ca fiind o stare de fapt care se
caracterizează în stăpânirea materială (fizică) a unui bun, dând
posibilitatea posesorului de a se comporta ca un proprietar sau titular al
unui alt drept real.
2. Elementele constitutive ale posesiei sunt:
a) elementul material (corpus), care constă în stăpânirea materială a
bunului de către o persoană fie direct, fie indirect prin intermediul unei
alte persoane. Suntem în această ultimă ipoteză atunci când posesorul
închiriază un bun, îl dă în depozit sau îl împrumută de folosinţă. Elementul
corpus va fi exercitat de altul – chiriaş, depozitar sau comandatar, în
calitate de dentar precar – în numele posesorului.
b) elementul intenţional (animus), care constă în voinţa posesorului
de a exercita actele de stăpânire pentru sine, fie în calitate de proprietar,
fie în calitate de titular al unui alt drept real.
Cele două elemente ale posesiei, „corpus“ şi „animus“ trebuie să
existe concomitent, întrucât pierderea unuia sau a ambelor elemente are ca
efect chiar pierderea posesiei.
Posesia este o noţiune distinctă de detenţie precară, întrucât într-o
asemenea ipoteză, detentorul are doar elementul corpus, nu şi animus.
Detentorul precar nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul, în
concret pentru proprietarul care i l-a încredinţat.
Astfel, potrivit art. 918 alin. (1) N.C.C, nu constituie posesie
stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatorul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, abitaţie sau servitute, faţă de
nuda proprietate (credem că faţă de nudul proprietar);
c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cote-părţi ce revin celorlalţi
coproprietari;
d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este
obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia“.
3. Dobândirea posesiei
A dobândi posesia înseamnă a cumula ambele elemente ale posesiei
în mâna aceleiaşi persoane.
a) Elementul material (corpus) se dobândeşte prin faptul unilateral
al posesorului care face acte materiale publice asupra lucrului sau prin
obţinerea bunului care a fost abandonat sau părăsit de către fostul posesor
sau prin transmisiunea posesiei pentru cauză de moarte.
b) Elementul intenţional (animus), se dobândeşte în momentul în
care cel care stăpâneşte material bunul doreşte să păstreze acel bun pentru
sine. Această intenţie rezultă din actele materiale publice pe care le
execută deţinătorul bunului, acte care, de regulă, sunt exercitate de către
proprietar. Spre exemplu, deţinătorul unui teren fertilizează solul sau
construieşte pe acel bun.
4. Pierderea posesiei
Posesia se poate pierde prin următoarele moduri:
a) prin pierderea concomitentă a ambelor elemente ale posesiei ca
urmare a voinţei posesorului fie prin înstrăinarea bunului, fie prin
abandonarea acestuia (ceea ce reprezintă refuzul exercitării folosinţei
bunului).
Noul Cod civil, în art. 921 lit. b) – f) prevede mai multe cazuri în
care se pierde concomitent ambele elemente ale posesiei: înstrăinarea
bunului, abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a
declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil,
pierderea bunului, trecerea bunului în proprietate publică,
înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului,
în caz de renunţare a titularului;
b) prin pierderea fără voinţa posesorului a elementului material, fie
prin furtul sau pierderea bunului, fie prin distrugerea acestuia din cauze
neinputabile acestuia;
c) prin pierderea elementului intenţional, situaţie posibilă mai mult
teoretic decât practic. Totuşi, doctrina juridică actuală menţionează două
astfel de situaţii: în cazul vânzării imobilului de către posesor care ulterior
continuă să locuiască în acel spaţiu, dar în calitate de chiriaş, devenind din
posesor detentor precar, continuând să stăpânească pentru locatorul-
proprietar; în cazul în care remiterea materială a bunului are loc ulterior
încheierii actului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi.
5. Dovada posesiei
Dovada posesiei se realizează prin probarea existenţei ambelor
elemente ale posesiei.
Elementul material (corpus), fiind un fapt material se probează uşor,
putând fi folosit orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori sau
prezumţii.
Elementul intenţional (animus), fiind un element subiectiv, se
probează mai greu. Din acest motiv, legiuitorulm pentru a ajuta
probaţiunea, a instituit trei prezumţii relative care sunt cuprinse în art. 919
N.C.C. astfel până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este
prezumat posesor. Cu alte cuvinte, există o prezumţie de neprecaritate, în
sensul că cine a început să posede pentru sine (posesia sa fiind neprecară),
va continua să posede în acest mod, până se probează contrariul.
Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până
la proba intervertirii sale. Este vorba despre prezumţia de neintervenire de
titlu, în sensul că cine este detentor precar la începutul stăpânirii unui bun
va continua să aibă această calitate juridică, până când nu se probează
contrariul, în înţelesul că el a dobândit calitatea de posesor prin obţinerea
şi a elementului intenţional.
Transformarea detenţiei precare în posesie utilă se realizează prin
intervenirea precarităţii.
Şi în fine, până la proba contrară, posesorul este considerat
proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. Din acest text
rezultă prezumţia de proprietate a posesorului.
6. Intervenirea precarităţii
În cazurile expres şi limitativ prevăzute de lege, precaritatea se
poate transforma în posesie utilă prin intervenirea titlului, cu toate că prin
art. 919 alin. (2) N.C.C. se statuează o prezumţie legală realtivă de
continuitate a detenţiei precare: detenţia precară, odată dovedită, este
prezumată că se menţine până la prba intervertirii sale.
Legiuitorul a recunoscut în art. 920 alin. (1) N.C.C. trei categorii de
acte exterioare de voinţă care au ca efect juridic intervertirea precarităţii
detenţiei în posesie utilă. Aceste cazuri sunt:
a) dacă detentul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul
bunului. Această operaţiune juridică va avea ca efect transformarea
(intervertirea) titlului precar în titlu de proprietate, detentorul dobândind şi
cel de-al doilea element al posesiei, elementul intenţional (animus);
b) dacă detentorul săvârşeşte împotriva posesorului acte de
rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte
ca un proprietar, în acest caz, intervertirea nu se produce însă mai înainte
de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului.
Din acest moment (dacă s-a împlinit şi termenul prevăzut pentru
restituirea bunului), acesta va vobândi alături de elementul material şi
elementul intenţional, intervenindu-se detenţia precară în posesie utilă,
posesia lucrului fiind făcută pentru sine;
c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ
de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fiede bună-
credinţă.
Dobânditorul de bună-credinţă al dreptului de proprietate sau a altui
drept real va obţine ambele elemente ale posesiei, atât corpus, cât şi
animus, realizându-se intervenirea detenţiei precare a transmiţătorului.
Este cazul locatarului care vinde bunul dat în locaţiune unei terţe persoane
de bună-credinţă. De reţinut este faptul că, dacă în primele două cazuri de
intervenire are loc schimbare a atitudinii subiective a detentorului precar,
în cel de al treilea caz discutăm de o transformare radicală, întrucât
intervenirea precarităţii are loc în persoana terţului dobânditor, şi nu în
persoana detentorului precar.
7. Calităţile posesiei
Pentru a produce efecte juridice, posesia trebui să fie utilă, adică să
nu aibă vicii.
Parţial viciile posesiei sunt prevăzute în dispoziţiile art. 922 alin. (2)
N.C.C. care precizează ca nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau
clandestină. Până la proba contrară, posesia este prezumată a fi utilă. Cu
alte cuvinte, pentru a putea acţiona prescripţia achizitivă (uzucapiunea) în
favoarea posesorului, posesia trebuie să întrunească următoarele calităţi:
să fie continuă, netulburată sau paşnică, executată în public, nu pe ascuns.
În consecinţă, calităţile posesiei rezultă din dispoziţiile art. 922 alin.
(2) N.C.C. şi sunt: continuitatea, netulburarea şi exercitarea publică, care
au fost acceptate atât de doctrina juridică, cât şi de practica judiciară, care
au mai adăugat şi caracterul neechivoc întrucât există situaţii când actele
de posesie pot fi interpretate în mod diferit.
8. Viciile posesiei
Lipsa calităţii posesiei conduce la existenţa viciilor acesteia.
Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi
echivocul (susţinem noi, în plus faţă de prevederile legale).
8.1. Discontinuitatea
Potrivit dispoziţiilor art. 923, posesia este discontinuă atât timp cât
posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului.
Legiuitorul, per a contrario, admite ca posesia să fie exercitată cu
„intermitenţe normale“, în sensul că acesta nu trebuie să aibă contact
permanent, fizic cu bunul posedat, putând exista perioade de timp în care
continuitatea pare a nu fi realizată, conduita celui în cauză fiind raportată
la natura bunului posedat (mobil sau imobil). Astfel, nu ne vom afla în
prezenţa unei discontinuităţi a posesiei unei păşuni alpine sau a unei case
de vacanţă la mare dacă, în prima ipoteză animalele nu vor paşte iarna, sau
în două ipoteze, dacă posesorul nu va folosi casa în sezonul rece.
Continuitatea se prezumă, prezumţia fiind relativă, deci se poate
face proba contrară (a existenţei discontinuităţii).
Viciul discontinuităţii are următoarele caractere:
a) este un viciu absolut, întrucât poate fi invocată de orice persoană
care are interesul ca posesia să nu fie continuă. Potrivit art. 926 alin.
(1) N.C.C, discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice
persoană interesat.
b) este un viciu temporar, întrucât îndată ce viciul încetează începe
o posesie utilă şi neviciată, potrivit art. 927 N.C.C. care arată că posesia
viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.
c) de regulă, se aplică în cazul bunurilor imobile, întrucât în ipoteza
bunurilor mobile, posesia de bună-credinţă valoarea titlu de proprietate,
potrivit art. 937 alin. (1) N.C.C.
8.2. Violenţa
Potrivit art. 924 N.C.C., posesia este tulburată atât timp cât este
dobândită sau conservată prin acte de violenţă fizică sau morală, care nu a
fost provocată de o altă persoană.
Din text de lege se distinge o singură categorie de violenţă, una
activă, care se realizează de posesor, fie de la intrarea în posesia bunului,
fie în cursul exercitării actelor de stăpânire (contra acestora). Existenţa şi
admisibilitatea violenţei active din partea posesorului nu ridică probleme
în doctrina de specialitate şi în practica judiciară. Viciul violenţei are
următoarele caractere:
a) este un viciu relativ, întrucât nu poate fi invocată decât de victima
violenţei, potrivit dispoziţiilor art. 926 alin. (2) N.C.C. care precizeazăca
numai persoana faţă de care posesia este tulburată sau clandestină poate
invoca aceste vicii;
b) este un viciu temporar pentru că odată ce încetează violenţa,
posesia devine paşnică şi netulburată;
c) se aplică atât în privinţa bunurilor mobile, cât şi a celor imobile,
întrucât în ambele situaţii violenţa activă se poate manifesta atât la
începutul, cât şi pe parcursul stăpânirii acestor bunuri.
8.3. Clandestinitatea
Din dispoziţiile art. 922 N.C.C. rezultă că posesia nu trebuie să fie
clandestină, adică să fie exercitată în văzul tuturor, şi nu pe ascuns.
Art. 925 N.C.C. stabileşte că posesia este clandestină atunci când se
exercită astfel încât nu poate fi cunoascută. Cu alte cuvinte, există viciul
clandestinităţii atunci când actele de stăpânire sunt exercitate fără semne
exterioare şi deschise care să fie de natură a fi cunoscute de acel interesat a
le opri. Prin cei „interesaţi de a le opri“ trebuie să înţelegem terţele
persoane care au fie calitatea de proprietari, fie de titulari de alte drepturi
reale sau chiar posesori care au fost deposedaţi de acel bun.
Viciul clandestinităţii are următoarele caractere:
a) este un viciu relativ pentru aceleaşi considerente ca şi viciul
violenţei (art. 926 alin. 2 N.C.C.);
b) este un viciu temporar, întrucât durează atât timp cât posesia se
exercită pe ascuns, ulterior, devenind publică, fiind exercitată în vazul
tuturor;
c) nu poate opera decât în cazul bunurilor mobile, întrucât în cazul
bunurilor imobile greu se poate accepta ca cineva (posesorul) să poată
exercita acte de folosinţă fără ca acestea să fie observate de terţi. Ne
gândim la posesia terenurilor şi construcţiilor, dar doctrina juridică reţine
două exemple deosebite: atunci când proprietarul unui teren riveran ar
săpa sub terenul vecin fie o pivniţă, fie o galerie pentru exploatarea
subsolului.
8.4. Echivocul
Deşi art. 922 N.C.C. nu prevede printre viciile posesiei şi echivocul,
totuşi, practica judiciară şi doctrina de specialitate recunosc necesitatea
existenţei calităţii de neechivoc.
Suntem în prezenţa unei posesii echivoce, atunci când există semnul
întrebării asupra intenţiei posesorului cu privire la obiectul posedat.
Elementul intenţional (animus) este interpretabil, spre exemplu, în ipoteza
coindivizarului care exercită singur posesia, astfel încât nu se cunoaşte cu
certitudine dacă această stăpânire se realizează asupra întregului bun sau
numai asupra cotei sale părţi din dreptul asupra acelui bun nefracţionat
material. Ca efect, practica judecătorească şi legea (art. 918 lit. c N.C.C.)
au statuat că posesia lor, având un caracter echivoc, nu este aptă a
fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Viciul echivocului are următoarele caracteristici:
a) este un viciu relativ, întrucât poate fi invocat doar de persoanele
interesate de existenţa incertitudinii conţinutului elementului intenţional;
b) este un viciu temporar, întrucât posesia devine utilă în momentul
când se conturează caracterul neechivoc al posesiei;
De menţionat că acest viciu nu se confundă cu precaritatea posesiei,
întrucât în acest caz lipseşte elementul intenţional, iar cel care stăpâneşte
pentru altul este detentor precar şi nu posesor.
9. Posesia şi detenţia precară
Noţiunile de „detenţie“, „precaritate“, „detenţie precară“ şi „posesie
precară“ sunt simonime, însemnând simpla deţinere a unui bun şi care nu
se confundă cu noţiunea de posesie.
Cu toate că detentorul precar stăpâneşte material (fizic) un bun
determinat, acesta deţine bunul nu pentru sine, ci pentru altul. Deţinătorul
precar exercită stăpânirea în baza unui titlu, ca urmare, detenţia precară
este o stare de drept, comparativ cu posesia care este o stare de fapt.
După cum cunoaştem, posesia are două elemente, cel material
(corpus) şi cel intenţional (animus), în timp ce detenţia cuprinde doar
elementul material. Cu toate acestea, şi detenţia cuprinde un element
intenţional, denumit animus detinendi şi nu animus possidendi. Cu alte
cuvinte, detenţia precară este o stăpânire în fapt asupra unui bun al altuia,
exercitată temporar, cu permisiunea şi pe socoteala proprietatului sau în
baza unui titlu legal, convenţional sau judiciar, având obligaţia restituirii
lui, dar lipsindu-i voinţa sau intenţia de a exercita această stăpânire pentru
sine şi fără să se comporte ca un adevărat proprietar sau titular al unui alt
drept real principal.
Rezultă că detenţia precară (precaritatea) nu este un viciu al posesiei
şi este chiar lipsa posesiei (lipsind elementul animus).
Potrivit dispoziţiilor art. 918 alin. (1) N.C.C. avem mai multe
categorii de detentori precari:
a) detentori precari în baza unui titlu convenţional;
b) detentori precari în baza unui titlu judiciar sau legal;
c) detentori precari în raport cu dreptul de proprietate şi posesori în raport
cu dezmembrămintele dreptului de proprietate;
d) detentori precari care exercită asupra bunului acte de simplă îngăduinţă
sau toleranţă.
De remarcat este faptul că enumerarea cazurilor de către legiuitor
este enunciativă şi nu limitativă, în sensul că pot exista şi alte ipoteze
practice la care nu s-a făcut referire.
9.1. Detentorii precari în baza unui titlu convenţional
În această ipoteză trebuie să distingem după natura bunului. Astfel,
vom avea detentori precari în materie imobiliară şi mobiliară.
În materie imobiliară includem persoanele care stăpânesc un bun în
virtutea unui contract, cum ar fi:
a) Locatarul care potrivit art. 1777 N.C.C. are dreptul să folosească
un bun „pentru o anumită perioadă“ şi art. 1796 lit. d) N.C.C. şi „să
restituie bunul la încetarea, din orice cauză a contractului de locaţiune“. În
concret, locatarul are un drept de creanţă împotriva locatorului şi nu va
putea invoca uzucapiunea pentru a deveni proprietar asupra bunului primit
în locaţiune;
b) În cazul în care bunul deşi vândut nu este încă predat
cumpărătorului, vânzătorul va avea calitatea de detentor precar până la
remiterea materială a obiectului contractului;
c) Antreprenorul, până la predarea bunului realizat va avea calitatea
de detentor precar;
d) În cazul în care autorul lucrărilor utile este de rea-credinţă, până
când proprietarul imobilului ia hotărârea fie să devină proprietarul locrării,
fie să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, este un
detentor precar potrivit art. 584 alin. (2) N.C.C.
În materie imobiliară, putem considera că sunt detentori precari:
a) Depozitarul care potrivit art. 2103 alin. (1) N.C.C. are obligaţia
de a păstra bunul mobil pentru o perioadă de timp şi să-l restituie în
natură;
b) Comodatorul care potrivit dispoziţiilor art. 2146 N.C.C. are
dreptul să folosească un bun mobil sau imobil ce aparţine altuia, cu titlu
gratuit, având obligaţia de a-l restitui după un anumit timp;
c) Creditorul gajist, conform art. 2487 N.C.C. are drepturile și
obligaţiile unui administrator al bunului altuia însărcinat cu administrarea
simplă. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 2492 alin. (2) N.C.C. gajul
se stinge atunci când creditorul este obligat să restituie bunul în temeiul
unei hotărâri judecătoreşti pronunţate fie în cazul în care debitorul şi-a
executat obligaţia asumată, fie în cazul în care creditorul a folosit ori
conservat bunul în mod abuziv;
d) Administratorul bunului altuia care este, potrivit art. 792 N.C.C.,
persoana care este împuternicită prin legat sau convenție, cu administrarea
unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui
patrimoniu care nu îi aparţine. Această persoană, conform art. 852 N.C.C.
predă bunurile administrate la locul unde se găsesc acestea, în lipsa unei
stipulaţii contrare.
9.2. Detentorii precari care deţin bunul în temeiul unui titlu
jurdiciar sau în baza unui titlu legal
Includem în această categorie următoarele persoane:
a) Administratorul - sechestru
Sechestrul judiciar reprezintă măsura asiguratorie care constă în
încredinţarea bunului litigios de către instanţa de judecată spre păstrare şi
administrare, pe întreaga durată a procesului, unei persoane desemnate.
Persoana astfel desemnată de instanţă poartă numele de
administrator – sechestru. Bunul conservat prin sechestrul judiciar se
predă părţii care a câştigat procesul, împreună cu fructele produse de
acesta, inclusiv veniturile încasate;
b) Executorul testamentar potrivit dispoziţiilor art. 1079 alin. 1
N.C.C. are dreptul să administreze patrimoniul succesoral pe o perioadă de
2 ani de la data deschiderii moştenirii, activitatea acestuia fiind asimilată
cu cea a unui mandatar în legătură cu executarea dispoziţiilor testamentare
(art. 1082 alin. 2 N.C.C.);
c) Curatorul este persoana fizică având deplină capacitate de
execuţie şi care este în măsură să îndeplinească această sarcină (art. 180
alin. 1 N.C.C.). Instituirea curatelei se realizează prin hotărârea instanţei
de tutelă în cazurile când anumite persoane nu pot, nici direct nici prin
reprezentant să-şi administreze bunurile (art. 178 N.C.C.). Potrivit
dispoziţiilor art. 183 alin. (1) N.C.C. „În cazurile în care se instituie
curatela, se aplică regulile de la mandat, cu excepţia cazului în care, la
cererea persoanei interesate ori din oficiu, instanţa de tutelă va hotărî că se
impune investirea curatorului cu drepturile şi obligaţiile unui administrator
însărcinat cu simpla administrare a bunurilor altuia“;
d) Tutorii, potrivit dispoziţiilor art. 142 alin. (1) N.C.C. au
îndatorirea de a administra cu bună-credinţă bunurile minorului. De
asemenea, în temeiul art. 161 N.C.C. „bunurile vor fi predate, după caz,
fostului minor, moştenitorilor acestuia sau noului tutore..“
9.3. Detentorii precari în raport cu dreptul de proprietate şi
posesorii în raport cu dezmembrămintele dreptului de proprietate
Potrivit dispoziţiilor art. 918 alin. (1) lit. b) N.C.C., nu constituie
posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:
- titularul dreptului de superficie (superficiarul);
- uzufructuarul;
- uzuarul;
- titularul dreptului de abitaţie;
- titularul dreptului de servitute.
Aceste categorii de persoane sunt titularii unui anume drept real
principal şi sunt, de asemenea, adevăraţi posesori în raport cu derivatele
dreptului de proprietate, dar, în acelaşi timp, sunt doar detentori precari în
raport cu nuda proprietate. În consecinţă, aceştia nu vor putea beneficia de
efectele posesiei utile, şi ca atare, nu vor putea invoca uzucapiunea, pentru
a dobândi dreptul de proprietate asupra acelui bun, ei având raporturi
contractuale cu nudul proprietar. Totuşi, aceşti titulari de alte drepturi
reale principale pot beneficia de dispoziţiile art. 920 N.C.C. dacă are loc
intervertirea precarității posesiei.
9.4. Detentorii precari care exercită asupra bunului stăpânirea
cu îngăduinţa titularului dreptului de proprietate
Izvorul juridic se află în art. 918 alin. (1), lit. d) N.C.C. care dispune
ca nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un deţinător precar,
precum:
a) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligat
să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
10. Efectele juridice de posesie
10.1. Noţiuni generale
Posesia fiind o stare de fapt, care, de multe ori corespunde şi cu o
stare de drept, sau cel puţin creează o aparenţă de drept, produce anumite
efecte juridice.
Aceste efecte pot fi clasificate după cum posesia este utilă sau
viciată. Posesia utilă se mai poate subclasifica după cum posesorul este de
rea-credinţă sau de bună-credinţă. De asemenea, efectele posesiei utile ale
unui bun se mai clasifică şi după natura acestuia, bun mobil sau imobil.
În noul Cod civil, în Titlul VIII – „Posesia“, capitolul III „Efectele
posesiei“, sunt reglementate efectele juridice ale posesiei (art. 919 alin. 3
şi art. 928 - 948) astfel:
- prezumţia de proprietate (art. 919 alin. 3 N.C.C.);
- uzucapiunea imobiliară (art. 930 – 934 N.C.C.);
- dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă (art. 935
– 940 N.C.C.);
- dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 948 N.C.C.).
In cele ce urmeaza se vor analiza numai trei efecte ale posesiei si
anume: prezumţia de proprietate, dobândirea proprietăţii mobiliare prin
posesia de bună-credinţă şi dobândirea fructelor prin posesia de bună-
credinţă, întrucât uzucapiunea şi ocupaţiunea vor fi analizate la modurile
de dobândire a dreptului de proprietate.
10.2. Prezumţia de proprietate
Sediul materiei se află în art. 919 alin. (1) şi (3) N.C.C. care
statuează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului. Fundamentul
acestei prezumţii se află în faptul că de multe ori exercitarea stăpânirii de
fapt corespunde şi cu starea de drept, deci cu exercitarea posesiei care este
atributul dreptului de proprietate.
După unii autori, la părerea cărora este greu a chiesa, această
prezumţie de proprietate îşi schimbă caracterul în funcţie de bunul la care
ne referim. Astfel, dacă este vorba despre posesia unui bun imobil
prezumţia este relativă, întrucât se poate proba contrariul, prin orice mijloc
legal de probă, de către persoana interesată, care de regulă, este
proprietarul, care intentează o acţiune în revendicare, prin care cere
restituirea bunului care se află în mâna posesorului. Dacă reclamantul-
proprietar va avea câştig de cauză (probează contrariul) bunul stăpânit de
posesor va fi restituit primului, astfel că se realizează dispoziţiile art. 919
alin. (3) N.C.C. În schimb, dacă obiectul posedat este un bun mobil,
prezumţia de proprietate este absolută, întrucât nu se poate proba
contrariul, după părerea autorilor citaţi. Cu toate acestea, trebuie să
reţinem că acolo unde legea nu distinge, nici noi nu putem distinge, între
bunurile mobile şi imobile. Mai mult, dispoziţiile art. 937 alin. (2) N.C.C.
precizează: „Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat
de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub
sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a
pierdut stăpânirea materială a bunului“. Tot astfel, dacă bunul pierdut sau
furat a fost cumpărat dintr-un loc sau de la o persoană care vinde în mod
obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică
adevăratul proprietar are posibilitatea să-şi revendice bunul înăuntrul
termenului de 3 ani. Deci, în ambele ipoteze se poate proba contrariul
printr-o acţiune în revendicare şi prezumţia de proprietate devine relativă.
Cu titlu de excepţie, putem accepta caracterul absolut al prezumţiei de
proprietate, în ipoteza în care persoana de bună-credinţă încheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneoros având ca
obiect un bun mobil, devenind astfel proprietarul acelui bun din momentul
luării sale în posesie, potrivit art. 937 alin (1) N.C.C.
10.3. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-
credinţă
Sediul materiei se află în art. 935-938 şi 940 N.C.C.
Din interpretarea textelor de lege rezultă că cel care dobândeşte, cu
bună-credinţă, printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneoros, de la
un neproprietar un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
luării sale în posesie.
Altfel spus, posesia de bună-credinţă a unui bun mobil valorează
titlu de proprietate. Pentru a dobândi şi dreptul de proprietate, posesia
trebuie să fie utilă, adică neviciată, dar trebuie să fie exercitată şi cu bună-
credinţă, în sensul că posesorul trebuie să creadă că a dobândit acel bun de
la adevăratul proprietar, întrucât, altminteri, dacă ştie sau avea semne de
întrebare cu privire la calitatea transmiţătorului, nu va beneficia de
prezumţia instituită prin art. 937 alin. (1) N.C.C.
Această prezumţie este o prezumţie legală absolută (juris et de
tantum), ceea ce nu permite proba contrară.
Persoanele, bunurile şi condiţiile în care poate fi invocată prezumţia
legală absolută vor fi analizate la capitolul intitulat „Acţiunea în
revendicare mobiliară“.
10.4. Dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă
10.4.1. Noţiunea de fructe
Art. 547 N.C.C. utilizează termenul de „produse“ pentru
desemnarea a ceea ce produc bunurile.
Astfel, produsele bunurilor sunt: fructele şi productele.
Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun,
fără a diminua substanţa acestuia. La rândul lor fructele sunt naturale,
industriale şi civile. Fructele civile se mai numesc şi venituri.
Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun,
obţinute fără intervenţia forţei umane, cum ar fi acelea pe care pământul le
produce de la sine, producţia şi sporul animalelor (art. 548 alin. 2 N.C.C.).
Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun,
obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel
(art. 548 din 3 N.C.C.).
Fructele civile sunt veniturile realizate din folosirea bunului de către
o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile,
dobânzile, venitul rentelor şi dividendele (art. 548 alin. 4 N.C.C.).
Productele potrivit art. 549 N.C.C. sunt produsele obţinute dintr-un bun cu
conumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei
păduri, piatra dintr-o carieră şi alte asemenea (pietrişul din albia unui râu,
marmura din carieră etc.).
10.4.2. Principiul dobândirii fructelor de către proprietar
Potrivit dispoziţiilor art. 550 alin. (1) N.C.C.: „Fructele şi
productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel“.
Art. 550 alin. (2) N.C.C. precizează momentul dobândirii dreptului
de proprietate dispunând că:
- asupra fructelor naturale şi industriale se dobândeşte la data separării lor
de bunul care le-a produs (fiind valabilă soluţia că acest moment coincide
cu momentul ajungerii acestora la maturitate, în vederea recoltării lor
normale);
- asupra fructelor civile se dobândeşte zi cu zi.
De la acest principiu enunţat există şi excepţii atunci când fructele
sunt culese şi se cuvin altor persoane decât proprietarul. Spre exemplu,
uzufructuarul culege fructele întrucât proprietarul i-a cedat posesia şi
folosinţa acelui bun; posesorul de bună-credinţă despre care discutăm.
10.4.3. Condiţiile dobândirii fructelor bunului de către
posesorul de bună-crdinţă
Potrivit dispoziţiilor art. 948 alin. (1) N.C.C. posesorul de bună-
credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului
posedat. În consecinţă, proprietarul nu poate cere restituirea acestor fructe
de la posesorul de bună-credinţă.
Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor.
Fructele civile percepute anticipat (chiria) revin posesorului în măsura în
care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora. În această
materie elementele de bună-credinţă sunt: justul titlu şi necunoaşterea de
către dobânditor al viciilor acestuia.
Din interpretarea textelor de lege rezultă că buna-credinţă
presupune existenţa unui titlu translativ de proprietate (după unii autori
chiar declarativ) de drepturi şi necunoaşterea viciilor acestui titlu. Esenţial
rămâne, pentru aprecierea bunei-credinţe, ca posesorul să creadă că are un
titlu (chiar putativ, nul sau anulabil) în baza căruia poate dobândi fructele
produse de bunul posedat.
Buna-credinţă nu se probează, ci se prezumă.
Legiuitorul instituie astfel o prezumţie relativă, în sensul că se poate
proba reaua-credinţă de către persoana interesată ca fructele să nu fie
percepute de posesor.
Noul Cod civil, în art. 948, defineşte buna-credinţă, astfel:
- în cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-
credinţă se expreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori
pentru a respinge acţiunea în rectificare (analiza mai amplă găsim la
capitolul „modurile de dobândire a dreptului de proprietate“) – alin. (3);
- în cazul fructelor produse de imobile neînscrise în cartea funciară sau de
bunuri mobile, posesorul este de bună-credinţă atunci când are
convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de
proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu se cunoaşte şi nici nu ar
trebui după împrejurări, să le cunoască (alin. 4).
După dispariția bunei-credinţe, posesorul va fi obligat să restituie
fructele culese dar şi pe cele neculese din indolenţa lui sau contravaloarea
acestora. Totuşi, posesorul de rea-credinţă va avea dreptul să solicite
restituirea cheltuielilor ocazionate de realizarea şi culegerea fuctelor având
şi un drept de retenţie asupra fructelor în limita creanţei sale.
Posesorul de rea-credinţă restituie productele, ca şi posesorul de
bună-credinţă, întrucât acesta aparţin proprietarului în virtutea accesiunii
lui la bunul care le-a produs. Dispoziţiile legale menţionate nu sunt
aplicabile atunci când bunul posedat aparţine domeniului public, întrucât
aceste bunuri sunt scoase din circuitul civil, iar acţiunea în revendicare, în
materie, este imprescriptibilă.
11. Acţiunile posesorii
Legiuitorul a prevăzut aceste acţiuni posesorii atât pentru a apăra
posesia căreia i s-au adus atingeri sau tulburări, cât şi în situaţia când
posesorul a fost deposedat de bun, căutând prin intermediul acţiunii să
redobândească posesia. Acţiunea posesorie poate fi intentată nu numai de
către titularul unui drept de proprietate pur şi simplu, dar şi de titularii
unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate afectat de modalităţi
(proprietatea comună pe cote-părţi). De asemenea, potrivit art. 949 alin.
(2) N.C.C. exerciţiul acţiunilor posesorii este recunoscut şi detentorului
precar. Acţiunile posesorii pot fi introduse şi împotriva proprietarului
bunului, dar nu şi împotriva persoanei faţă de care există obligaţia de
restituire a bunului (art. 950 N.C.C.).
Spre deosebire de acţiunile petitorii (acţiunea în revendicare) în
cadrul cărora probaţiunea este greoaie, acţiunile posesorii prezintă
avantajul că se acceptă orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori şi
prezumţii, fiind vorba despre proba unei stări de fapt, nu a unei stări de
drept. De asemenea, acţiunile posesorii prezintă celeritate, judecându-se
potrivit unei proceduri speciale, reglementată în art. 988-990 Noul Cod de
Pr. Civ.
Acţiunile posesorii pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei
asupra bunului imobile (deci sunt acţiuni imobiliare), întrucât, potrivit
dispoziţiilor art. 935 N.C.C., posesia de bună-credinţă a unui bun mobil
valorează titlu de proprietate şi, în consecinţă, pot fi apărate doar prin
acţiunea în revendicare.
În practica juridică, acţiunea posesorie este acţiunea reală imobiliară
în apărarea posesiei, atribut al dreptului de proprietate şi temei al
dobândirii pe calea prescripţiei achizitive.
În continuare se vor analiza acţiunile posesorii doar sub aspectul
condiţiilor cerute de lege şi al efectelor juridice pe cale le produc, întrucât
în dreptul procesual civil se bucură de o analiză mai amplă.
Când este invocată calitatea de proprietar, calea legală este acţiunea
în revendicare prevăzută de art. 563 N.C.C., iar în situaţia reconstituirii
proprietăţii în temeiul art. 27 şi 13 din Legea nr. 18/1991, calea acţiunii în
stabilirea şi partajul succesiunii.
Legiuitorul a reglementat acţiunile possorii în art. 949-951 N.C.C.
împărţindu-le în: acţiuni posesorii generale (în cmplângere) şi acţiuni
posesorii speciale (în reintegrare).
11.1. Acţiunea posesorie în complângere (complenda)
Acţiunea în complângere este acţiunea posesorie generală, de drept
comun, prin care reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări obişnuite a
posesiei paşnice, prin încălcarea ei de către pârât sau restituirea bunului de
care a fost deposedat.
Tulburarea se concretizează în acte sau fapte care contestă posesia,
putând fi de fapt sau de drept. Spre exemplu, constituie o tulburare de fapt
executarea unei lucrări pe terenul altuia, îngrădirea sau mutarea gardului.
Tulburarea de drept rezultă din acte juridice, spre exemplu, notificarea
făcută de pârât posesorului, să-i plătească lui chiria, şi nu locatorului.
Deposedarea produce efecte juridice mai profunde, întrucât duce
chiar la pierderea posesiei. Spre exemplu, ocuparea abuzivă a unui spaţiu
locativ care se află în proprietatea altuia sau culegerea fructelor de pe
terenul altuia .
Pentru introducerea acţiunii în complângere se cer întrunite
cumulativ următoarele condiţii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (art. 951 alin. 1
N.C.C.);
b) înainte de tulburarea sau deposedare reclamantul să fi posedat cel puţin
un an, chestiune care se probează de către reclamant (art. 949 alin. 1
N.C.C.);
c) posesia să fie utilă şi neviciată, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 922
alin. 1 N.C.C.
11.2. Acţiunea în reintegrare (reintegranda)
Reprezintă o acţiune specială prin care reclamantul cere să fie repus
în situaţia anterioară, în ipoteza în care deposedarea sau tulburarea s-a
realizat prin violenţă.
Sunt considerate acte de violenţă fizică sau morală: lovirea, insulta,
ameninţarea etc. săvârşite de uzufructuar împotriva posesorului sau
detentorului precar care pot conduce la deposedarea acestuia de bunul
asupra căruia se exercită posesia sau detenţia.
Legiuitorul, în art. 951 alin. (1) N.C.C. impune existenţa unei
singure condiţii: să nu fi trecut un an de la deposedare sau tulburare.
În plus, în alin. (2) al aceluiaşi articol, legiuitorul pare şi mai
îngăduitor cu posesorul care are o posesie viciată, permiţând acestuia
introducerea acţiunii în reintegrare indiferent cu durata posesiei sale.
De menţionat că hotărârea judecătorească pronunţată în ambele
cazuri ale acţiunilor posesorii nu are autoritate de lucru judecat în
petitoriu, ceea ce permite poersoanelor care au pierdut într-o acţiune
posesorie să intenteze o altă acţiune, spre exemplu, acţiunea în revendicare
pentru apărarea aceluiaşi drept şi invers, întrucât acţiunea posesorie are o
altă cauză decât cea petitorie.
12. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat
Noul Cod civil, pornind de la semnalele trase de practica judiciară,
pentru prevenirea unor tulburări viitoare, a instituit şi o practică juridică
specială a posesiei care se referă la luarea măsurilor pentru conservarea
bunului posedat.
Între practica juridică instituită prin acţiunile posesorii şi această
măsură există diferenţe majore, întrucât în prima ipoteză discutăm despre
o tulburare sau deposedare consumată, în timp ce în cea de-a doua este
vorba despre eventualele tulburări viitoare a posesiei, cum ar fi: bunul
posedat ar putea fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei
alte persoane sau ca urmare a unor lucrări.
Pentru pronunţarea şi admiterea unei astfel de cereri, potrivit art.
952 N.C.C. se cer a fi îndeplinite cumulativ două condiţii:
a) existenţa unei motive temeinice, în sensul de a se proba prezenţa
unui pericol iminent de distrugere sau deteriorare a bunului posedat;
b) pericolul iminent să fie cauzat de „fapta“ unui bun aflat în
posesia altuia, sau de desfăşurarea „unor lucrări, precum ridicarea unei
construcţii, tăierea unor arbori, ori efectuarea unor săpături pe fondul
învecinat“.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite cumulativ, posesorul poate să
ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este
cazul, încetarea lucrărilor (art. 952 alin. 2 N.C.C.). Potrivit art. 952 alin.
(2) N.C.C. până la soluţionarea cererii, posesorul ori, după caz, cealaltă
persoană poate fi obligată la plata unei cauţiuni, lăsate la aprecierea
instanţei de judecată în următoarele două ipoteze:
a) dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori
încetarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, astfel
încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar putea cauza pârâtului prin
această măsură;
b) dacă instanţa încuviinţează menţinera lucrului în starea actuală şi
continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel
încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei
anterioare.
CURS NR. 10
MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE
PRINCIPALE I
ACCESIUNEA, UZUCAPIUNEA
ACCESIUNEA
1. Definitie
Potrivit art. 567 NCC, prin accesiune, proprietarul unui bun devine
proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă
legea nu prevede altfel.
Pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile care sunt cuprinse
in aceasta situatie, sa apartina unor proprietari diferiti. Proprietarul bunului
principal va dobandi dreptul de proprietate si asupra a ce s-a lipit ori
incorporat in fondul sau.
2. Clasificare
Potrivit art. 568 NCC, accesiunea este naturala si artificiala.
Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui
eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a
unei alte persoane.
Accesiunea poate avea ca obiect bunuri mobile ori imobile, astfel
ca accesiunea poate fi mobiliara sau imobiliara.
2.1. Accesiunea imobiliara naturala
Aceasta consta in unirea a doua bunuri, dintre care cel putin bunul
principal este imobil.
Bunurile care se unesc apartin unor proprietari diferiti, iar unirea se
produce fara interventia omului.
Noul Cod civil prevede urmatoarele cazuri de accesiune imobiliara
naturala: aluviunile, terenul lasat de apele curgatoare, avulsiunea, albiile
raurilor, insulele si prundisurile, insulele nou-formate, albiile parasite de
apele curgatoare, accesiunea naturala asupra animalelor.
2.2. Accesiunea imobiliara artificiala
Aceasta presupune interventia omului si se concretizeaza in
realizarea, de regula, a unor constructii, plantatii sau alte lucrari pe un
anumit teren. Se ia in considerare si situatia in care se face o adaugire la o
constructie deja existenta26
.
Potrivit art. 577 NCC, construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări
efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin
proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel.
Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu
materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra
lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul
începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu
se prevede altfel.
In aceasta materie functioneaza anumite prezumtii in favoarea
proprietarului terenului. Astfel art. 579 NCC prevede ca orice lucrare este
prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este
a lui, până la proba contrară.
Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de
superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de
proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
26
C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, p. 364;
3. Accesiunea mobiliara
Aceasta semnifica unirea a doua bunuri mobile ce apartin unor
proprietari diferiti ori confectionarea sau producerea unui bun de catre o
persoana care foloseste materialele apartinand unei alte persoane.
Problema care se pune in acest domeniu este de a sti cine va
dobandi proprietatea asupra unui bun.
Astfel, potrivi art. 598 NCC, bunul mobil produs cu materialele
altuia aparţine celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului
materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea
materialelor, determinat la data confecţionării bunului. Proprietarul
bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau, după caz,
cu valoarea materialelor.
Potrivit art. 599 NCC, in toate cazurile în care valoarea materialelor
este egală cu manopera sau există o diferenţă nesemnificativă, proprietatea
asupra bunului este comună
Conform art. 600 NCC, in cazul în care se unesc două bunuri
mobile având proprietari diferiţi, fiecare poate pretinde separarea
bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu
mai mare de o zecime din valoarea bunului său.
Dacă nu se poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt
aplicabile, în mod corespunzător, dispoziţiile art. 598 şi 599.
UZUCAPIUNEA (PRESCRIPTIA ACHIZITIVA)
1. Definitie
Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau altor
drepturi reale cu privire la lucru, prin posedarea neintrerupta a lucrului in
tot timpul fixat de lege.
Potrivit art. 929 NCC, nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau
după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.
Pot fi dobandite prin uzucapiune drepturi reale principale.
Nu pot fi dobandite prin uzucapiune drepturile subiective
patrimoniale ce nu sunt susceptibile de posesie, cum ar fi drepturile de
creanta, drepturile reale accesorii drepturilor de creanta, drepturile de
creatie intelectuala.
2. Posesia, conditie esentiala a uzucapiunii
Simpla detentie precara sau posesia viciata, oricat timp ar dura, nu
poate conduce niciodata la uzucapiune.
Potrivit art. 82 din Legea nr. 71/2011 privitoare la punerea in
aplicare a noului Cod civil, dispozitiile din NCC privitoare la
uzucapiunea imobiliara se aplica numai in cazurile in care posesia a
inceput dupa data intrarii in vigoare a NCC. Pentru imobilele pentru care,
la data inceperii posesiei, nu erau deschise carti funciare, raman
aplicabile dispozitiile din fostul cod civil.
3. Uzucapiunea in noul Cod civil
Se clasifica in uzucapiune imobiliara (art. 930-934 NCC) si
uzucapiune mobiliara (art. 939 NCC). La randul sau, uzucapiunea
imobiliara se divide in uzucapiune imobiliara tabulara si uzucapiune
imobiliara extratabulara.
3.1. Uzucapiune imobiliara extratabulara
Potrivit art. 930 NCC, 1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil
şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul
uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a
încetat existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la
proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a
înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană
să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe
baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de
uzucapiune.
3.2. Uzucapiune imobiliara tabulara
Potrivit art. 931 NCC, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză
legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui
alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a
posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de
înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă
să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul
intrării în posesie.
4. Dispozitii comune
Potrivit art. 932 NCC, termenul uzucapiunii nu începe să curgă
înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a
proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare
la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.
Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.
5. Jonctiunea posesiilor
Cu privire la acest aspect, art. 933 NCC dispune ca fiecare posesor
este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă
bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea,
pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria
posesie cu aceea a autorului său.
CURS NR. 11
MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE
PRINCIPALE II
DOBANDIREA PROPRIETATII BUNURILOR MOBILE PRIN
POSESIA DE BUNA-CREDINTA, DOBANDIREA PROPRIETATII
FRUCTELOR DE CATRE POSESORUL DE BUNA-CREDINTA,
OCUPATIUNEA, TRADITIUNEA SI HOTARAREA
JUDECATOREASCA
6. Uzucapiunea bunurilor mobile
Potrivit art. 937 NCC, persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu
un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca
obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării
sale în posesie efectivă.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea
decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stăpânirea materială a bunului.
Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o
persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost
adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă
înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine
bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.
Toate aceste dispoziţii mai sus prezentate nu se aplică bunurilor
mobile care sunt accesorii unui imobil, insa se aplică în mod
corespunzător şi în legătură cu dobândirea dreptului de uzufruct şi a
dreptului de uz asupra unui bun mobil.
2. Dobandirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-
credinta
Ca principiu, art. 948 NCC prevede ca Posesorul de bună-credinţă
dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor.
Fructele civile percepute anticipat revin posesorului în măsura în
care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora.
În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară,
bună-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor
dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare.
În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are
convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de
proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar
trebui, după împrejurări, să le cunoască. Bună-credinţă încetează din
momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.
Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute,
precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.
3. Ocupatiunea
Potrivit art. 941 NCC, posesorul unui lucru mobil care nu aparţine
nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data intrării în
posesie, însă numai dacă aceasta se face în condiţiile legii. Sunt lucruri
fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin
natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi
resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure,
ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice
şi altele asemenea. Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte
deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public
sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate lucruri
abandonate.
Ocupatiunea se aplica numai lucrurilor mobile corporale, individual
determinate.
O situatie speciala o au mostenirile vacante. Astfel, art. 553 alin. 2
si 3 NCC prevede ca moştenirile vacante se constată prin certificat de
vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, oraşului sau
municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară.
In ceea ce priveste drepturile asupra tezaurului găsit, art. 946 NCC
dispune cat ezaurul este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar
involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau
într-un bun mobil aparţine, în cote egale, proprietarului bunului imobil sau
al bunului mobil în care a fost descoperit şi descoperitorului. Dispoziţiile
prezentului articol nu se aplică bunurilor mobile culturale, calificate astfel
potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări
arheologice sistematice, şi nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac
obiectul proprietăţii publice.
4. Traditiunea
Aceasta opereaza transferul proprietatii in cazul asa-numitelor
daruri manuale, adica donatii curente, care se executa imediat, prin
predarea lucrului donat, fara a fi necesara vreo forma speciala.
Astfel, art. 1011 alin. 4 prevede ca bunurile mobile corporale cu o
valoare de până la 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu
excepţia cazurilor prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin
acordul de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea bunului.
In cazul titlurilor de valoare, traditiunea opereaza transferul
dreptului de proprietate cand este vorba despre cele la purtator, nu si cele
nominalizate.
4. Hotararea judecatoreasca
In situatia dobandirii drepturilor reale, hotararea judecatoreasca la
care se face referire este cea cu efect constitutiv de drepturi, nu declarativ.
CURS NR. 12
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A
CELORLALTE DREPTURI REALE PRINCIPALE I.
ACTIUNEA IN REVENDICARE INTEMEIATA PE DREPTUL DE
PROPRIETATE PRIVATA SI ACTIUNEA IN REVENDICARE A
DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA SI A DREPTURILOR
REALE CORESPUNZATOARE PROPRIETATII PUBLICE
Actiunea in revendicare intemeiata de dreptul de proprietate privata
1. Definitie si categorii
Actiunea in revendicare este acea acţiune prin care proprietarul care a
pierdut posesia bunului său solicită restituirea acestuia de la persoana la
care se găseşte. Este acţiunea prin care proprietarul neposesor reclamă
bunul de la posesorul neproprietar.
Acţiunea în revendicare poate avea ca obiect bunuri imobile sau bunuri
mobile individual determinate.
Potrivit art. 563 NCC, proprietarul unui bun are dreptul de a-l
revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.
El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. Dreptul la
acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care
prin lege se dispune altfel. Dreptul de proprietate dobândit cu bună-
credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut. Hotărârea
judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă
şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului
de procedură civilă.
Referitor la proba dreptului de proprieta in cazul actiunii in
revendicare imobiliar, potrivit art.565 NCC, in cazul imobilelor înscrise în
cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte
funciară.
In ceea ce priveste actiunea in revendicare mobiliara, potrivit art.
937 NCC, persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un
act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil
devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă.
Potrivit art. 938 NCC, este de bună-credinţă posesorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de
proprietar a înstrăinătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării
în posesia efectivă a bunului.
2. Trăsăturile acţiunii în revendicare
- acţiunea în revendicare este o acţiune reală deoarece se întemeiază
şi apără dreptul de proprietate, fiind exercitată împotriva oricărei persoane
care îl nesocoteşte.
Caracterul real al dreptului său de proprietate se transmite şi acţiunii
în revendicare.
- acţiunea în revendicare are un caracter petitoriu deoarece priveşte
dreptul de proprietate;
- acţiunea în revendicare este în principiu imprescriptibilă extinctiv,
deoarece dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz.
Totuşi acţiunea în revendicare poate fi paralizată atunci când un bun
imobil a fost dobândit prin uzucapiune sau un bun mobil a fost dobândit
prin posesia de bună credinţă.
3. Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare
Aceste condiţii privesc persoanele care por exercita acţiunea în
revendicare şi modul în care o exercită.
a) Acţiunea în revendicare poate fi exercitată de persoana care are
calitatea de proprietar al bunului revendicat.
Dacă bunul revendicat se află în coproprietate, art. 643 NCC
prevede ca fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de
calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în
cazul acţiunii în revendicare. Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul
coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti
potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.
b) Acţiunea în revendicare poate fi formulată oricând, neexistând un
termen de introducere la instituţia de judecată. Cu toate acestea,
reclamantul nu va avea câştig de cauză dacă se dovedeşte uzucapiunea (la
imobile) ori posesia de bună credinţă (la mobile).
Efectele actiunii in revendicare
In ceea ce priveste efectele admiterii acţiunii în revendicare, art. 566
prevede ca pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri
dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii,
pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora.
În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul
restituirii.
Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la
cerere, şi la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia
către proprietar.
Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare,
dacă prin lege nu se prevede altfel.
De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea
cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a
productelor.
Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea
cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia
cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.
Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului
frugifer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin
violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt
supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi
semnificative a valorii lor.
Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare.
Posesorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli
numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.
Actiunea in revendicare intemeiata de dreptul de proprietate
publica
In ceea ce priveste bunurile care, prin natura lor, fac parte din
domeniul public, problema existentei actiunii in revendicare pentru astfel
de bunuri este mai mult teoretica
Se pune cu adevarat problema actiuni in revendicare, atunci cand
este vorba despre bunuri proprietate publica, prin destinatia legii.
Actiunea in revendicare a drepturilor reale corespunzatoare
dreptului de propeietate publica
Se pune problema in aceasta situatie a apararii dreptului de
administrare , a dreptului de concesiune si a celui de folosinta.
CURS NR.13
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A
CELORLALTE DREPTURI REALE PRINCIPALE II
ACTIUNEA NEGATORIE, ACTIUNILE CONFESORII,
ACTIUNEA IN GRANITUIRE
Actiunea negatorie
Acţiunea negatorie are ca scop contestarea dezmembrămintelor
dreptului de proprietate.
Potrivit art. 564 NCC, proprietarul poate intenta acţiunea negatorie
contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real,
altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.
Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil.
Actiunile confesorii
Acţiunea confesorie are ca scop ocrotirea dezmembrămintelor
dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, superficie şi servitute)
atunci când un terţ săvârşeşte acte contrare axerciţiului normal al acestora.
Potrivit art. 696 NCC, acţiunea confesorie de superficie poate fi
intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului,
chiar şi a proprietarului terenului. Dreptul la acţiune este imprescriptibil.
In ceea ce priveste acţiunea confesorie de uzufruct si de servitute,
dispoziţiile art. 696 alin. (1) se aplică uzufructului în mod corespunzător.
Actiunea in granituire
Potrivit art. 560 NCC, proprietarii terenurilor învecinate sunt
obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea
semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate
de aceasta.
CURS NR. 14
PUBLICITATEA DOBANDIRII DREPTURILOR REALE
IMOBILIARE
PROBLEMA SISTEMELOR DE PUBLICITATE IMOBILIARA,
PUBLICITATEA IMOBILIARA IN SISTEMUL LEGII NR. 7/1996,
PUBLICITATEA IMOBILIARA IN SISTEMUL NOULUI COD
CIVIL
Prin legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare,
legiuitorul a urmarit instituirea unui sistem unic pentru toata tara al
publicitatii cu caracter real al transmisiunilor imobliare, bazat pe regimul
cadastral, insa in privinta efectelor inscrierilor, acestea erau efectuate
numai pentru a da actelor de transmisiune imobiliara opozabilitate fata de
terti, intre parti, efectul acestora se producea ca in sistemul de
transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, si anume, in momentul realizarii
acordului de vointa ori la momentul incheierii actului juridic in forma
prevazuta de lege.
Abia prin dispozitiile noului Cod civil se ajunge la instituirea unui
regim riguros si complet al publicitatii imobiliare, in sensul ca are caracter
real, iar efectul inscrierilor in cartea funciara este constitutiv de drepturi
intre parti.
Noul Cod civil nu cuprinde dispozitii privitoare la cadastru, astfel ca
regimul general al acestuia ramane cel stabilit prin Legea nr. 7/1996.
Se poate spune ca noul Cod civil cuprinde in esenta, norme de drept
substantial privitoare la inscrierea in cartea funciara si efectele acestora, pe
cand, in principiu, normele privitoare la procedura inscrierilor in cartea
funciara sunt cele din Legea nr. 7/1996.
In ceea ce priveste scopul şi obiectul cărţii funciare, art. 876 NCC
prevede ca in cartea funciară sunt descrise imobilele şi se arată drepturile
reale ce au ca obiect aceste bunuri. În cazurile prevăzute de lege pot fi
înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă
au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.Prin imobil, se înţelege
una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe
teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate
printr-un număr cadastral unic.
Potrivit art. 877 NCC, drepturile reale imobiliare înscrise în cartea
funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting
numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
Conform art. 881 NCC, inscrierile sunt de 3 feluri: intabularea,
înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca
obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi,
acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară. Înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume
prevăzute de lege.
Bibliografie
C. Birsan, Drept Civil. Drepturile reale principale in reglementarea
noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2013;
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, “Drept civil.Drepturile
reale”, Ediţia a III-a revăzută şi adăugită, Editura Rosetii, Buc.,
2005;
Ovidiu Ungureanu, Călina Jugastru: “Drept civil.Persoanele”,
Ed.Rosetii, Buc., 2003;
Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, „Drept civil.Drepturile reale
principale”, Ed.Universul Juridic, Buc., 2006;
Corneliu Bârsan, “Drept civil.Drepturile reale principale”, Ed.All
Beck, Buc., 2001;
Istrate Micescu, “Curs de drept civil”, Ed.All Beck, Colecţia
Restitutio, Buc., 2000.