Curso sobre Mejores Prácticas en la Tenencia de Tierras y la Gobernabilidad de Recursos Naturales en América Latina LOS MERCADOS DE TIERRAS URBANAS Presentación

Curso sobre Mejores Prácticas en la Tenencia de Tierras y la Gobernabilidad de Recursos Naturales en América Latina

LOS MERCADOS DE TIERRAS URBANAS

Presentación de Carlos MoralesJunio del 2011

• Renta del suelo y control del uso del suelo

… qué uso, quién controla

… cuánta renta (o precio)• Renta y precio

… renta capitalizada en el precio

… efecto del impuesto al suelo (y regulaciones) en el precio

… y en la renta• Políticas de suelo

… costos vs. beneficios

… precios del suelo vs. equidad• Instrumentos del suelo

… zonificación, impuestos, derechos, expropiación, reajuste

carlos morales-schechinger [email protected] contenido 2

• Qué es la renta del suelo?

carlos morales-schechinger [email protected] renta y control del suelo 3

David Ricardo 1817 Principios de la Economía Política y Tributación

Capítulo 2: Sobre la renta

• “ Renta es esa parte del producto de la tierra que se paga al propietario por el uso de los poderes originales e indestructibles del suelo “

• Qué es la renta del suelo?

… pago por tener acceso al uso del suelo

… pagado a quien controla dicho acceso – En efectivo

… o en especie– Pago periódico

… o por adelantado– En la ciudad y su periferia

… localización (ni original, ni indestructible)– Control legal

… o control social o político


• Quién controla el suelo?


gobierno• nacional• municipal• agencia pública

un grupo• comunidad• familia• cooperativa

una persona• natural (física)• legal (moral)

• el conjunto de derechos (o controles)


gobierno• extrae minerales• extrae agua

una persona• construye• desarrolla

un group• cultiva• pastorea

• el conjunto de derechos (o controles)

… que renta / vende

… por separado


gobierno• extrae minerales• extrae agua

una persona• construye• desarrolla

un group• cultiva• pastorea

• recibe tasas y arriendos

• recibe cosecha y y regalos

• recibe dinero o trabajo

• Tipos de propietarios

… de acuerdo con su conducta económica


como usuario• Persigue valor de uso• Invirtió• Vende para reponer• Cuando decide, no espera• Busca comprador

como patrimonio• Persigue valor de cambio• No invirtió• Vende por una ganancia• Puede esperar para siempre• El comprador lo busca• Información pobre• Precio solicitado: más alto de

la zona / la ciudad• Se engaña con inflación

como inversión• Persigue valor de cambio• Invirtió• Vende por una ganancia• Espera cambio de uso del suelo• Busca comprador• Buena información• Precio solicitado: según aptitud

y disponibilidad • No se engaña con la inflación

• Información pobre• Precio solicitado: suficiente

para reponer valor de uso• Se engaña con la inflación

• Tipos de propietarios

… de acuerdo a su conducta económica


como usuario

como patrimonio como inversión

2 hogar pobre con titulo de propiedad

1 industrial con una fábrica vieja

4 campesino con tierra peri-urbana

5 cacique con tierra en centro de la ciudad

6 agencia pública de vivienda con tierra

3 desarrollador con suelo agrícola

• Cuanta renta?


Gobierno

• renta de mercado• renta administrativa+ soborno

un grupo

• precio de mercado social• precio agrícola+ precio de mercado- costo de regularizaci’on

Una persona

• precio de mercado• precio de baja densidad• precio de alta densidad

suelo públic

o Hong Kong

suelo público Vietnam

fideicomiso comunal

de suelo EUA y GB

ejidoMéxico

funcionario / sub-arrendador

loteador pirata

entidad tituladoraMéxico

tierra privada

América Latina

tierra privada campesino

desarrollador

Mercado de suelo, errores de concepción:

• Renta / precio es pagado al propietario

… vs. pagado al controlador

• Renta total es pagada sólo en un mercado abierto

… vs. siempre compartida entre varios controladores

• Usuario podría pagar por debajo del precio de mercado

… vs. siempre acaba pagando el precio total del mercado

• ‘Valor’ del suelo es creado por la oferta

… vs. ‘valor’ del suelo deriva del jalón de la demanda


• Naturaleza residual del ‘valor’ del suelo… o cómo se crea (?) el valor del suelo


precio del maíz

distancia

valo

r

• Naturaleza residual del ‘valor’ del suelo… o cómo se crea (?) el valor del suelo


distancia

valo

r

capital y trabajotransporte

suelo

precio del maíz


distancia

valo

r precio de una viviendamáxima cantidad que un hogar paga


distancia

valo

r precio de una viviendamáxima cantidad que un hogar paga

lote en la periferia: 100 m2 x US$25 =US$2,500

transporte : 10 años =2,500 días x US$1/día =US$2,500

____US$5,000

lote en el centro:100 m2 x US$50 =US$5,000

a cuadruple densidad:25 m2 x US$200 =US$5,000


distancia

valo

r

capital y trabajotransporte

suelo


distancia

valo

r


distancia

• Dónde empieza la agricultura?

A ?

B ?

valo

r


distancia

A

valo

r

• Dónde empieza la agricultura?


distancia

A

valo

r

• Y si la ciudad crece?

C


distancia

A

valo

r

• Y si la ciudad aun no crece pero se espera que crezca?

C

zona expectante


distancia

A ?

valo

r

• Cuál interesará al especulador?

C ?

tiempo e información

B ?

precio del suelo =renta

tasa de interés

pago anual: $ 1,000

$ 1,000

5 %= $ 20,000

tiempo

menor precio del suelo=renta- impuesto

tasa de interés

tasa anual del impuesto al suelo = 2 %, $ 400

$ 600

5%

= $ 12,000

carlos morales-schechinger [email protected] renta capitalizada en precio


tasa de interés

$ 1,000

5 %= $ 20,000

tiempo

precio del suelo casi igual =renta- impuesto

tasa de interés

tasa anual del impuesto al suelo = 0.2 %, $ 40

$ 960 = $ 19,200


pago anual: $ 1,000

5%


tasa de interés

$ 1,000

5 %= $ 20,000

tiempo

precio del suelo muy bajo =renta - impuesto

tasa de interés


$ 200

5%

= $ 4,000


pago anual: $ 1,000

pago anual: $ 1,000

renta- impuesto

tasa de interés


$ 4,000 - 400

5%

= $ 72,000


mayor precio del suelo =

$ 20,000valor rústico del suelo =

renta- impuesto

tasa de interés


$ 4,000 – 1,600

5%

= $ 48,000


menorprecio del suelo =

pago anual: $ 4,000 $ 80,000valor urbano del suelo =

$ 1,600

$ 1,600

carlos morales-schechinger [email protected] políticas de suelo 28

+ ingreso- gasto básico= vivienda : . ahorro . crédito . renta

hogar casa barrio ciudad agricultura hogar

. autoconstruida

. desarrollador privado

. agencia pública

. municipalidad : . impuesto a la propiedad . contribución de mejoras . permiso de construcción . impuesto a la plusvalía

. campesino / propietario original. valor agrícola

vivienda: . digna . servida . localizada . segura . oportuna

29

especulación

el especulador: . Usa información: - usos e infraestructura futura. Compra tierra agrícola: - retiene sin usar. Captura externalidades: - infraestructura pública - autorización de usos. Cabildea para: . Descuentos fiscales -“incentivos”

. Titulación - loteo pirata . Desregulación - no plan, no estándares

. Subsidios - tasa baja, al frente, servicios

hogar casa barrio ciudad agricultura hogar

asentamiento

informal

carlos morales-schechinger [email protected] políticas de suelo

30

contenido económico

para pagar suelo

contenido económico

para pagar suelo

mayor precio del suelo

menos casabarrio y ciudad

menor precio del suelo

más casa barrio

y ciudad

cuánto?

con qué instrumentos?

carlos morales-schechinger [email protected] políticas de suelo

carlos morales-schechinger [email protected] instrumentos del suelo 31

. Zonificación

… zonificación incluyente

… zonificación excluyente

… zona especial de interés social

… densidad por vivienda social

… obligaciones urbanísticas

32

. Impuesto al suelo

… suelo, suelo + mejoras

… valores actualizados, uso presente vs futuro

… tasa / alícuota alta

… tasa/ alícuota plana vs. creciente

… sobretasa a tierra vacante

… tasa creciente en el tiempo

… contribución por mejoras vs. impuesto a la plusvalía

… paralelo: arrendamiento de suelo público

carlos morales-schechinger [email protected] instrumentos del suelo

33

. Derecho se desarrollo

… transferidos desde el gobierno

… transferidos entre propietarios

… permisos de construcción

… precio según incremento de valor

… paralelo: arrendamiento de suelo público


34

. Expropiación

… definición de interés público

… al valor original vs. del uso actual vs. del uso espectante

… según base del impuesto

… para substituir la responsabilidades de propietarios

… para sancionar el incumplimiento de responsabilidades


35

. Reajuste parcelario

… distribución equitativa

… de cargas y beneficios

… polígono de usos múltiples

… reglas de asociación

… mayoría calificada, subasta compulsoria, expropiación

... sistema de reparto: suelo, densidades, en efectivo


36carlos morales-schechinger [email protected] círculo vicioso

pocos recursos públicos baja inversión en servicios

escasez de suelo servido

sobreprecio a suelo servido

retención de suelo servido

mayor especulación

refugio en la informalidadsobreprecio a suelo sin servicios

empobrecimiento de las familias

expectativa de valorización

aumento de expectativas

PRECARIEDAD MUNICIPAL

ESPECULACIONINFORMALIDAD

exención fiscal + subsidio

Impuesto al trabajo y capital → ingresos y comercio →

coparticipación transferencias, compensaciones,

subsidios directos y en crédito

desgravación,

y desregulacion

para incentivar bajar precio

bajos costos de propiedad

insuficiente base fiscal, mayor demanda de recursos

exclusión del mercado formal

Adaptado de Smolka, 2004

37

carlos morales-schechinger [email protected] círculo virtuoso

FORTALECIMIENTO MUNICIPAL

muchos recursos públicos alta inversión en servicios

suelo servido sin sobreprecio

liberación de suelo servido

reducción de la especulación

carga fiscal y regulatoria fuerte a la retención

carga fiscal normal, no subsidio

desprecio por l o informalestímulo a suelo servido barato

familias con excedentedisminución de

expectativas

OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATOACCESO A SUELO FORMAL

base fiscal amplia, menor demanda de recursos

abundancia de suelo servido

expectativas acotadas a la

demanda corriente

inclusión en el mercado formal

impuesto alto a suelo vacante obligaciones urbanísticas crecientes

Adaptado de Smolka, 2004

carlos morales-schechinger [email protected] suelo y el porbre urbano 38

Kibera, Nairobi Khayelitsha, Cape Town

Rosinha, RIo de Janeiro

Kali Besar, Jakarta Neza, MexicoCatia, Caracas

GRACIAS

MAS PREGUNTAS?

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