Upload
rick7255
View
220
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
1/70
12-2-2016
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
2016: Jaar van ingrijpendeDAEB/niet-DAEB beslissingen
Prof.dr.ir. Vincent Gruis, afdeling Real Estate & Housing
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
2/70
2
De tijdslijn
2000 MDW rapport Corporaties tussen Vangnet en Vrijhandel
2000 Nota Wonen
2005 Brief EC met voorlopig standpunt
2009 Beschikking EC en tijdelijke regeling
2015 Herziening Woningwet
2017 Definitieve scheidingsvoorstellen
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
3/70
3
Vragen
Vorm?
Potentieel (niet) DAEB?
Financiering?
Overdracht?
Overleg?
DAEB ? Niet-DAEB
Huur < 710Punten < 142
Huur < 710Punten > 142
Huur > 710Contracthuur < 710
Huur > 710Punten > 142
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
4/70
4
Programma
14.15-14.45 Beleid: Ad Hereijgers
14.45-15.15 Sector: Paul Minke
15.15-15.45 Financin: Edward Barker
15.45-16.15 Pauze
16.15-16.45 Keuzen: Leon Bobbe en Arnold Pureveen
16.45-17.15 Beleggers: Peter Helfrich, Patrick van Harderwijk, Feike
Siewertsz van Reesema en Peter Appeljan
#WMNL
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
5/70
lok maakt Heerma af
5
Ad Hereijgers,partner bureau073 volkshuisvesting en ruimte
woningmarktNL seminar
2016: jaar van ingrijpende daeb/niet-daeb beslissingen
11 februari 2016
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
6/70
6
drs Ad Hereijgers (1960)
partner bureau073 volkshuisvesting en ruimte
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
7/70
7
Bedrijfssplitsing woningcorporaties
Een woningcorporatie moet zich bij haar afweging voor bedrijfssplitsinglaten leiden door haar lange termijn bedrijfsstrategie aan de hand van een
met de gemeente gedeelde visie op de lokale en regionale woningmarkt.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
8/70
8
Waarom jaar van ingrijpende
beslissingen?
Brussel Kabinet Rutte
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
9/70
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
10/70
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
11/70
11
Juridisch of administratief?
Administratieve scheiding voor woningcorporaties die niet anders kunnenvolgens WSW en de Autoriteit woningcorporaties.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
12/70
12
Marktfactoren juridische bedrijfssplitsing
1. Financieringsregime sociale woningbouw
2. Nieuwe aanbieders op de woningmarkt
3. Vorming regionale woningmarkten
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
13/70
13
Bedrijfsfactoren juridische bedrijfssplitsing
1. Schuldreductie
2. Investeringen
3. Exploitatiedruk
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
14/70
14
Toezichthouders op lokale
volkshuisvestingsondernemers
In de Angelsaksische landen hebben toezichthouders meer politiekmandaat om zelf de vrijheid te nemen om marktinformatie op waarde te
schatten en daarnaar te handelen. In Europa zijn toezichthoudersprofessionele bureaucraten die zich aan de accountancy-regeltjes moetenhouden.
Martin Hellwig, Duits econoom, op 21 januari 2016 op het ESB Eeuwfeesttijdens zijn keynote-lezing over risicos in de financile sector.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
15/70
15
Heerma ontmoet Blok
Tijdloze themas in de volkshuisvesting:
Het krachtig bevorderen van het eigen-woningbezit, waartoe ook het opverantwoorde wijze verkopen van huurwoningen een bijdrage kan leveren;
Een concentratie van financile steun op diegenen die niet of onvoldoendekunnen voorzien in hun huisvesting;
Grotere vrijheid, maar ook een grotere verantwoordelijkheid, voor gemeenten
en woningcorporaties bij het bepalen van het lokale volkshuisvestingsbeleid; Maximale inspanningen ter beperking van de scheve verdeling van de
voorraad huurwoningen.
Bron: Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig, 7 september 1988
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
16/70
16
Relevantie regionale woningmarkt
Gemeente Aantal sociale
woningen
% sociale woningen
van de totale sociale
voorraad
Totale woning-
voorraad
% sociale woningen van
de totale regionale
woningvoorraad
% sociale woningen van
de totale gemeentelijke
woningvoorraad
Dalfsen 1971 3% 11238 0,9% 18%
Deventer13899 23% 42858
6,4%32%
Hardenberg 5283 9% 23662 2,4% 22%
Kampen 5779 9% 21149 2,7% 27%
Olst-Wijhe 1838 3% 7302 0,8% 25%
Ommen 1411 2% 6831 0,7% 21%
Raalte 4002 7% 15231 1,8% 26%
Staphorst 621 1% 5655 0,3% 11%
Steenwijkerland 5392 9% 19627 2,5% 27%
Zwartewaterland 1916 3% 8574 0,9% 22%
Zwolle 19193 31% 54761 8,8% 35%
Totaal 61305 100% 216888 28,3% 28%
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
17/70
17
Verhuurdersheffing:Whats
/Whos
next?
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
18/70
18
Keerpunt 2016
En hopelijk zal het in 2016 doordringen dat de corporatiesector inNederland grote regionale verschillen kent. Krimpgebieden vragen om
ander beleid dan overdrukgebieden. In de eerste is een overschot aanbetaalbare woningen, in de tweede een schreeuwend tekort. Hetonderkennen daarvan en het stoppen met landelijke akkoorden overhuur(prijs)wetgeving zou een geweldig positieve disruptie zijn!
Karin Laglas, bestuursvoorzitter Ymere in PropertyNL, januari 2016
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
19/70
19
Keerpunt 2016
Bovendien werkt een generiek beleid niet voor de totaalverschillende woningmarktgebieden in Nederland.
Willem Krzeszewski, directeur Staedion in PropertyNL, januari 2016
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
20/70
20
Keerpunt 2016
Continue trends als de mismatch tussen vraag en aanbod in vooral hetmiddensegment huurwoningen, de demografische ontwikkelingen en de
achtergebleven bouwvolumes maken bijvoorbeeld de regulierewoningmarkt ook de komende jaren interessant. Onze focus ligt opbestaande woningportefeuilles en op grootschaligenieuwbouwontwikkelingen op de juiste locaties en in de juiste steden.
Peter Helfrich, directeur Patrizia Nederland in PropertyNL, januari 2016
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
21/70
21
Bedrijfssplitsing woningcorporaties
Een woningcorporatie moet zich bij haar afweging voor bedrijfssplitsinglaten leiden door haar lange termijn bedrijfsstrategie aan de hand van een
met de gemeente gedeelde visie op de lokale en regionale woningmarkt.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
22/70
22
Dank voor uw aandacht!
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
23/70
SCHEIDEN OF SPLITSENCOMPLEX OF SIMPEL?
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
24/70
SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN
Keuze baseren op lange termijn visie, bouwstenen zijn o.a.:
Volkshuisvestelijke opgaven (betaalbaarheid,
beschikbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid, doelgroep),
Verdienmodel / financile continuteit,
Kader: Woningwet,
Aedes: ontwikkeling lange termijn visie..
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
25/70
LANGE TERMIJN VISIE IS.
VOORUIT KIJKEN
NIEUW KABINET
VERHUURDERHEFFING
HUURTOESLAG
MATCHING
TE MAKEN KEUZES!
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
26/70
DOORSTROOMWET EN SOCIAAL HUURAKKOORD
Doorstroomwet deze week aangenomen door 2e Kamer:
1 juli 2016: huidig inkomensafhankelijk huurbeleid
(1,5%/2%/4%). Voor laagste inkomensgroep huursom van inflatie
+ 0,4%.
1 januari 2017: huursom 1% incl. harmonisatie en jaarlijkseinkomenstoets (uitgezonderd gezinnen en ouderen).
Andere elementen:
Woningverbetering / verduurzaming bij mutatie niet in huursom.
Liberalisatie wel volledig in huursom. (niet alleen tot 711)
-> Eerste Kamer behandeling op tijd?
-> gevolgen doorstroomwet voor keuze scheiden versus splitsen?
(liberalisatieboete)
SECTOR NOG VOLOP IN BEWEGING
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
27/70
2016 / 2017: VEEL BELANGRIJKE MOMENTEN
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
28/70
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
29/70
HET DRAAIT ALLEMAAL OM GELD...
Verhuurderheffing
Er kan wel wat geld gehaald worden uit de huursector
Huurtoeslag
Het financile probleem van het rijk: opgelost door corporaties?
Discussies komen constant samen
Decentralisaties: huurtoeslag nu ook naar gemeenten?
Huurtoeslag naar corporaties (en verrekenen met heffing?)
Verkleinen sector (en daarmee financieren) Brutering 2.0
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
30/70
EN SCENARIOS
Bron: Sectorbeeld 2015 p63
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
31/70
SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN
Administratief versus juridisch?
Roept U maar..
ALLE DIMENSIES?
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
32/70
ALLE DIMENSIES?
Financin /
financierbaarheid
Toewijzingsnorm
Portfolio
strategie
Prestatieafsprak
en
WSW volmacht
Juridisch
Fiscaal
Huidige
holdingstructuur
Kasstromen
Samenwerking
extern
Dienstverlenin
g
Regionalisering
Dynamiek
Visie, missie
en strategie
Doelgroep
KORTE TERUGBLIK
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
33/70
KORTE TERUGBLIK
Uitgelekte Mei novelle (overgangsBV en verplicht afstoten
in 5 jaar)
Omvang start: 22 miljard (op totaal van 260 miljard): 75.000
won + bedrijfsonr.goed +holdingstructuur en grondposities
Daarna, overgang bij mutatie: mogelijk 25 miljard bezit extra
over
Afspraak Aedes Kabinet (28 aug. 2013)
Keuze administratieve scheiding versus juridische splitsing.
Verantwoorde bedrijfseconomische principes.
Beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar.142
puntengrens:
40% van het
totale
corporatiebezit
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
34/70
KORTE TERUGBLIK (2)
Rapport Ortec (Kamerstuk II 2013/14, 33 966, nr. 5).
Financile analyse van mogelijke gevolgen van de DAEB splitsing
Conclusie, scheiding kan als:
1. er sprake is van een financieel gezonde uitgangspositie;
2. de corporatie zelf aan splitsingsknoppen kan draaien (binnen
zekere grenzen).
En ook -> 6 van de 10 corporaties op termijn ongezond!
Hoeveel ruimte over?
WONINGWET RODE DRAAD
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
35/70
WONINGWET ->RODE DRAAD
Bescherming maatschappelijk gebonden vermogen
Efficintie bedrijfsvoering etc.
Marktconform daar waar kan
Levensvatbaarheid en financierbaarheid
Structureel
Financile kaders (ICR, DSCR etc -> relatie WSW)
Zelfstandig financierbaar
Verleden: kost geld
Niet-daeb = niet doen
beschermen.
Toekomst: melkkoe
Beter bezit;
marktconform werken
claimen.
EN VOL TEGENSTRIJDIGHEDEN ZOALS -> NIET-DAEB ..
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
36/70
ROLLEN EN TEGENSTRIJDIGHEDEN
BV ->voorkomen
marktverstoring
Juridisch scheiden en
afstoten ja ( kleinere
sector
BV samenwerken met
commerciele partijen
BV lokaal verankeren(gemeente /
huurdersorganisaties)
versus landelijke
regeldruk
BV -> geen echte BV
Juridisch scheiden en
afstoten nee, focus op
daeb, behoud vastgoed
BV in bescherming
nemen voor deze
gladde partijen.
BV ->landelijke regeldruk
Politiek / wet
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
37/70
ROLLEN EN TEGENSTRIJDIGHEDEN
Voorkeur voor juridische
scheiding -> toezicht op
Daeb
Toetsingskader, behoud
maatschappelijk bestemd
vermogen, statuten etc.
wel werkbaar.
Externe ongeborgde
financiering moet (in
principe)
Voorkeur voor
administratieve scheiding
-> kasstromen behouden
blijven.
Toetsingskader, (adm.
versus juridisch)
volmacht en vrijgave
beleid, interne
startlening,
vervolgfinanciering,
risicomanagement.
Externe ongeborgde
financiering moet niet.
AW c.q. wet: Beschermen WSW: Claimen
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
38/70
GEVOLG
Enorme regeldruk vol tegenstrijdigheden
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
39/70
EN VOLOP IN BEWEGING
Toesingskader Aw?
Toesingskader WSW?
Politiek: zoals al toegelicht en
vergunninghouders -> extra bouwen ipv sector kleiner maken
voorstel berekening huursom -> de volledige harmonisatie mee-
nemen, inclusief:
woningverbetering / duurzaamheidsinvestering.
volledige huurverhoging van een te liberaliseren woning.
Gevolg:
na scheidingsmoment (bij adm. scheiding), nauwelijks nog
woningen over te dragen aan de niet-daeb tak. Woningverbetering /duurzaamheidsinvesteringen niet goed
mogelijk.
-> Effect op keuze?
Afstemmen zienswijze
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
40/70
DE SECTOR
Hoge werkdruk i.v.m. Woningwet, o.a. door:
Strategiebepaling (volkshuisvestelijk beleid, portfoliobeleid,
financieel beleid) en afstemmen met stakeholders;
Implementatie marktwaarde in verhuurde staat;
Procesgang rond begroting (afstemmen met stakeholders) en
jaarverslag ( 1mei 2017); Scheiding-/- splitsingsplan indienen;
En de winkel is gewoon open.
Bovendien verdienmodel onder druk..
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
41/70
GEVOLG -> SCHEIDING:
Scheiding op basis van strategie,
volkshuisvestingsbeleid, verdienmodel onder druk (in
beweging, bovendien tijdsklem)
Complexe wet- en regelgeving (tal van bepalingen)
Toetsingskader Aw
Toetsingskader WSW
(Schijnbare) tegenstellingen
DE TIJD DRINGT
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
42/70
2015 2016 2017
DE TIJD DRINGT.
Concept
scheidingsvoorstel
inclusief over te
hevelen DAEB
bezit indienen
Invoerdatum
Woningwet
1 juli
31 december
Beoordeling
scheidingsvoorstel door
AW
Bespreken gemeenten en
bewonersorganisaties
Q2
Bespreking RvT
Q1
1 november
Bestuurlijk voorstel
op basis begroting
Bestuurlijke vaststelling
en goedkeuring RvT
Q3
Definitief
scheidings-
voorstel
indienen
30 april
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
43/70
DUS WAT ZIEN WE DAN OOK? Kleine corporaties: verlicht regime, maar jaarlijkse toets. Niet-daeb
verkopen telt niet mee (lobby resultaat Aedes)
Veel corporaties: administratief scheiden, terug naar de kerntaakdaeb, nieuwbouw niet-daeb complex dus uitstellen c.q. niet doen.
Vraag verdienmodel?
Corporaties met bestaande holdingstructuur, overwegen juridische
scheiding met als inzet, behouden wat er is c.q. afbouwen.
Enkele corporaties: juridisch scheiden want:
Landelijke toelating
Geen prestatieafspraken, markttoets passend toewijzen etc.
Volkshuisvestelijk perspectief: grote niet-daeb opgave.
In B.V. back-office activiteiten ten dienste van andere (kleinere)
corporaties
En maatwerk want: grote regionale verschillen.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
44/70
DUS SCHEIDEN: COMPLEX OF SIMPEL?
Simpel -> terug naar kerntaak daeb, administratiefscheiden, voldoen aan wet, lokale legitimering, niet-daeb
niet doen. Kleinschalig niet-daeb, intern financieren.
Complex -> kiezen voor (mengvorm administratief en)juridisch scheiden, externe ongeborgde financiering, levert
tal van vragen op.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
45/70
OVERPEINZINGEN
Taakstelling corporaties in niet daeb is helder ->middeninkomens, huur 700 1000, per maand.
Maar zit geen subsidie op.
Wie is bereid substantieel meer huur te betalen bovenliberalisatie-grens? 1.000 en meer?
Waarom niet juridisch scheiden? ->een daeb woning
bouwen kan rendabel, dus niet-daeb zeker.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
46/70
OPROEP
Een toetsingskader Aw, WSW van harte welkom, metgelijkluidende uitgangspunten (wordt hard aan gewerkt).
Complexiteit groot, dus vereenvoudig daar waar kan en
geef ruimte daar waar mogelijk (MinBZK, Aw, WSW).
Tijdsklem sector is groot, dus neem niet vanuit eigenprocesgang de benodigde tijd.
Veegwet is prima, zeker om praktische zaken werkbaar
te maken.
Wordt concreet en praktisch..
Immers: de sector heeft uitdagingen genoeg!
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
47/70
DANK VOOR UW KOMST!
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
48/70
Financieringsconsequenties scheiding DAEB/niet-DAEB
Edward Barker,
11 februari 2016
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
49/70
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
50/70
Agenda
1. Scheiding Administratief vs. Juridisch
2.Financieringsconsequenties/voorwaarden
3. Financieringsmogelijkheden
4. Discussie
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
51/70
Brussel Londen Zrich
Kantoren: circa 125 consultants
Risk
Treasury
Finance
Gespecialiseerd in:Zanders
Opgericht in 1994
Hoofdkantoor in Bussum
Onafhankelijk advies
Bank en accountant onafhankelijk
Geen conflicts of interest
Transparante beloningsstructuur
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
52/70
Markten
Expertise
CorporatesFinancileinstituten
PubliekeSector
TreasuryManagement
RiskManagement
Diensten Competenties
Advisering Strategie & Organisatie
Interim Processen & SystemenOutsourcing Modeling & ValuationProject management Structuring & Arranging
Team Publieke Sector: 20 consultants
Woningcorporaties
Nutsbedrijven
Onderwijsinstellingen
NGOsZorginstellingen (Cure en Care)
Provincies Gemeenten
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
53/70
Achtergrond
Doelstellingen ?
Het kabinet wil de ontwikkeling van eenmiddensegment van geliberaliseerde huurwoningenondersteunen om de woningmarkt beter te latenfunctioneren.
Level playing field creren voor beleggers in dehuurmarkt (Niet-DAEB).
Maar ook: Doel verhuurderheffingHet kabinet vraagt een financile bijdrage van (sociale)verhuurders voor het verminderen van de nationaleschuld. De verhuurderheffing maakt deel uit van demaatregelen in het Woonakkoord. Deze maatregelenmoeten de woningmarkt beter laten functioneren.
Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen eenheffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij omhuurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan 710,68 per maand(prijspeil 2016). De verhuurderheffing is in 2016 0,491%.
Wie investeert in de middeldure huurmarkt?Pakken Institutionele Beleggers de handschoen op, ofis/blijft er een rol voor de corporaties?
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
54/70
Administratievescheiding
Verlicht regime
Ca. 200corporaties
(BZK)
Juridische
splitsing
Combinatie
Administratief
/Juridisch
Grootteklasse VHE Corporaties 2014 Woningen 2014
0-1.000 75 33.879
1.000-2.500 82 137.347
2.501-5.000 70 257.825
5.001-10.000 68 491.775
10.001-25.000 49 722.435
> 25.001 19 833.480
363 2.476.770
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
55/70
Planning
Tijdslijn Scheiding Activiteiten
Voor 1 januari 2017 dient het ontwerpvoorstel te worden
ingediend bij Aw, vanaf 1 september neemt Aw
ontwerpvoorstellen in behandeling. Het ontwerpvoorsteldient, inclusief concept Financile kaders op strategisch
niveau zijn getoetst en doorgerekend.
Voor 1 mei 2017 dient het definitieve voorstel ingediend
te worden inclusief de financile paragraaf, aan de hand
van de definitieve door de accountant gecontroleerde
jaarcijfers over 2016. Voor 1 januari 2018 dient de operationalisering en
implementatie te zijn geregeld.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
56/70
Stappen om Scheiding/Splitsing te bepalen
Scheiding nodig of sprake van verlicht regime? Zo niet:
Bepalen vastgoedstrategie/doelstelling.
Volledig DAEB corporatie, niet-DAEB verkopen en geen
nieuwe niet-DAEB plannen?
Of ook focus op niet-DAEB middeldure huur?
Inventariseren DAEB en niet-DAEB vastgoed inclusief teliberaliseren vastgoed,
Scheiding DAEB en niet-DAEB vastgoed en allocatie leningen-
portefeuille aan DAEB en niet-DAEB tak;
Bepalen financierbaarheid beide takken, opstellen Startbalans,
Resultatenrekening en Kasstroomoverzichten (incl. scenario-analyse)
Bepalen vermogensstructuur niet-DAEB tak, externe
financieringsmogelijkheden en bepalen omvang en voorwaarden
interne lening en vermogen van DAEB aan niet-DAEB tak.
Focus op verkrijgen van externe financiering (op termijn) of juist
maximaliseren interne lening en eigen vermogen aan niet-DAEB?
Strategie
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
57/70
Nieuwe niet-DAEB activiteiten
Beperkt, op verzoek van gemeenten na aanbesteding.
Indien de markt geen interesse heeft, mag een corporatie inschrijven.
Echter met als voorwaarde marktconform rendement.
Op basis van Reserve/Eigen Middelen, cf. BTIV art 44.
Echter verkoopopbrengst wordt op nul gesteld, gegeven marktwaardering.
Dus slechts exploitatieresultaat vanaf 2012.
Bovenstaande Reserve mag worden gevormd, indien externe commercile financiering niet mogelijk is.
Potentieel te liberaliseren bezit kan worden overgeheveld naar niet-DAEB tak.
Administratieve Scheiding / Voorwaarden
Separate administratie DAEB en niet-DAEB
Activiteiten en vastgoed blijven binnen de TI
Geen juridische scheiding van activa/passiva.
Administratieve scheiding zorgt niet voor een afscherming van
risicos van de Niet-DAEB tak voor de DAEB tak. De Toegelaten
Instelling is immers n rechtspersoon.
AdministratieveScheiding
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
58/70
Nieuwe niet-DAEB activiteiten
Corporatie kan optreden als marktpartij. Immers BV/NV heeft geen staatsteun, want:
Geen financiering van TI
Geen borgingsmogelijkheden
Geen sanering WSW
Geen gesubsidieerde grondprijzen
Cf. art. 42 lid 1 kan Minister bepalen dat de TI haar aandelen in de vennootschap openbaar aanbiedt,
om de financile positie van de TI te waarborgen.
Juridische Splitsing / Voorwaarden
Of Juridische splitsing, conform BW
Of Activa/passiva-transactie
In de Woningvennootschap wordt ondergebracht:
Bestaande en geprojecteerde niet-DAEB complexen/projecten;
Leningen die niet zijn geborgd door WSW of overheden (tenzij
geldgever hier niet mee instemt); Financieel waardeerbare rechten en plichten op niet-DAEB vastgoed;
Verbindingen en rechten en plichten op deze verbindingen;
Maximaal 10% te liberaliseren voorraad, tenzij separate goedkeuring
Minister;
JuridischeSplitsing
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
59/70
PrincipesScheiding
AW
Verankering Strategie enVolkshuisvestelijke opgave
VHV gewenste portefeuillestrategie
Wens/Doelportefeuille;
Transformatieopgave;
Onder voorwaarde akkoord gemeente, huurders en WSW.
Autoriteit Woningcorporaties toetst marginaal
Bescherming Maatschappelijkvermogen
Efficintie onderhoud en beheerskosten Passende stichtingskosten
Marktconformiteit verkoopprognose DAEB
Marktconform rendement niet-DAEB activiteiten en
(des) investeringen.
Structurele levensvatbaarheid enfinancierbaarheid afzonderlijke DAEBen niet-DAEB tak, conform artikel 77e.v. op basis van marktwaardering!
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
60/70
Structurele Levensvatbaarheid &Financierbaarheid DAEB en niet-DAEB tak
Evenwicht van kengetallen gelijke solvabiliteit
Relevante kengetallen:
Interest Coverage Ratio (ICR) = Rentedekking
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) = Dekking rente en aflossing
Solvabiliteit marktwaarde
Leningen/marktwaarde (Loan to Value = LTV)
Direct rendement marktwaarde (BAR/NAR)
Leningen/WOZ waarde (zie ook WSW criteria)
Binnen een risicoprofiel dat passend is voor de beide takken separaat
Conform Ministeriele Regeling kan Aw juridisch splitsing afkeuren. Een administratieve keuring kan niet
worden afgekeurd. Wel kan Aw amendering van het administratieve scheidingsvoorstel opleggen.
Om de financierbaarheid te bepalen wordt bepaald of de operationele kasstroom voldoende is om aan de
rente en aflossingsverplichtingen te voldoen, of de LTV houdbaar is en of het exploitatierendement van het
vastgoed voldoende is.
PrincipesScheiding
AW
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
61/70
Bepalen Financierbaarheid niet-DAEB tak Om te bepalen wat de interne lening en vermogen dient te zijn:
Primair bepalen wat de externe financieringsmogelijkheden zijn;
Dit kan bancaire financiering zijn, d.w.z. vreemd vermogen;
Of bij juridische splitsing een institutionele belegger, of
Collega-corporaties.
Indien op hoofdlijnen duidelijk is wat de externe financieringsmogelijkheden zijn, kan worden bepaald wat
intern dient te worden gefinancierd.
Immers de splitsing DAEB vs. niet-DAEB is gebaseerd op het creren van een level playing field tussen de
markt en woningcorporaties.
Conform BTIV/Scheidingsplan wordt primair de financiering van de niet-DAEB tak door de DAEB-tak
bepaald, c.q. de woningvennootschap door de TI. De financiering wordt verstrekt in de vorm van eigen
vermogen en de interne lening. Maximaal 60% van waarde in te brengen vastgoed mag met eigen
vermogen worden gefinancierd.
Op termijn dient dan de niet-DAEB tak te worden geherfinancierd.
Daarom is het juist van belang om de externe financieringsmogelijkheden al vooraf te bepalen, zodat de
levensvatbaarheid wordt getoetst.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
62/70
Financiering Administratief Startlening tegen 10 Jaars NL Staat + 1,5% per 1 januari 2017.
Aflossingspatroon conform aflossingsschema leningenportefeuille TI
Aflossingsverplichtingen 5 jaar mogen worden gecumuleerd
Financiering Juridisch
Startlening tegen 10 Jaars NL Staat (0,34% 8 februari 2016) + 1,5% per 1 januari 2017.
Aflossing binnen 15 jaar.
Elke 5 jaar aflossing van 33%.
Bepalen 10 Jaars NL Staat per 1 januari 2017, echter zonder rentevisie!
Eigen Vermogen Maximaal 60% van balanstotaal.
Stel actueel tarief, dan interne lening 1,84% versus gemiddeld rentevoet van circa 4%.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
63/70
Administratieve Scheiding
Beoordeling conform bestaande risico-beoordelingskader; Kasstromen blijven binnen de corporatie/TI;
WSW ontvangt scheidingsvoorstel om beleidskeuze te volgen,
en ten behoeve van de reguliere risicobeoordeling.
Juridische Splitsing
WSW verkrijgt achtergestelde positie op de kasstromen/onderpandvan bezit in BV/NV
Omvang geborgde leningen blijft constant;
Juridische splitsing = Verkoop van OG waarvoor geen geld wordt
betaald.
WSW stelt voorwaarden aan de juridische splitsing, tot het moment
dat de TI de verkoopopbrengst heeft ontvangen.
Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan WSW geen
goedkeuring verstrekken aan de juridische splitsing.
WSW lijkt in algemene zin een voorkeur te hebben voor
Administratieve Scheiding, ook indien juridische splitsing
gepaard gaat met commercile herfinanciering?
WSW
WSW dient zienswijze af tegeven inzake scheidings-voorstel. De Aw beoordeelt het
voorstel.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
64/70
Externe Financieringsmogelijkheden
Artikel 21d lid 1 en 2 beschrijven de mogelijkheden om zekerheden
te vestigen op niet-DAEB bezit. Daarin wordt gesteld dat de vestiging
van zekerheden ten behoeve van financiers van niet-DAEB wordt toegestaan.
Administratieve Scheiding
Gegeven dat het bezit juridisch niet wordt gesplitst, heeft
de financier een claim op de TI, met (hypothecaire) zekerheid
op bezit.
Financiers hebben dus meer comfort bij de administratieve scheiding.
Aflossingsdruk interne lening minder groot
Meer niet-DAEB te creren o.b.v. te liberaliseren voorraad.
Juridische splitsing
Bij juridische splitsing is er wel sprake van scheiding van bezit en vermogen.
De Financier heeft een claim op de vennootschap.
Daarmee is de financiering volledig vergelijkbaar met een marktfinanciering.
Elke 5 jaar aflossing van 33% van de interne lening, forse aflossingsdruk.
Slechts 10% te liberaliseren voorraad kan mee naar de vennootschap
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
65/70
Externe Financieringsmogelijkheden
Administratieve Scheiding
Gegeven dat het bezit juridisch niet wordt gesplitst, heeft
de financier een claim op de TI, met (hypothecaire) zekerheid
op bezit.
Financiers hebben dus meer comfort bij de administratieve scheiding.
Aflossingsdruk interne lening minder groot
Meer niet-DAEB te creren o.b.v. te liberaliseren voorraad.
Juridische splitsing
Bij juridische splitsing is er wel sprake van scheiding van bezit en vermogen.
De Financier heeft een claim op de vennootschap.
Daarmee is de financiering volledig vergelijkbaar met een marktfinanciering. Elke 5 jaar aflossing van 33% van de interne lening, forse aflossingsdruk.
Slechts 10% te liberaliseren voorraad kan mee naar de vennootschap
Portefeuille DAEB marktwaarde 206 miljard. Portefeuille niet-DAEB 18,3 miljard.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
66/70
Externe Financieringsmogelijkheden
Juridische splitsing / Casus (voorbeeld 1 niet-DAEB woning).
Marktwaarde woning 175.000,- (cf. sectorbeeld Aw)
Brutohuur 800,-/maand 9.600,-/jaar
EBITDA 6.940,-/jaar (o.b.v. gelijke kostentoewijzing)
Bancaire financiering, 5 jaars looptijd, spread 2%. Aflossing 2,50%
Interne lening, 10 Jaars Staat + spread 1,5%, Aflossing 6,67%
Renterisico?
Variant I
Investering 175.000
Brutohuur 9.600
EBITDA 6.940
Rente Bancair 2.678
Rente interne lening 322
Aflossing bancair 2.625
Aflossing interne lening 1.167
Netto kasstroom 149
Variant II
Investering 175.000
Brutohuur 9.600
EBITDA 6.940
Rente Bancair 1.435
Rente interne lening 966
Aflossing bancair 1.750
Aflossing interne lening 3.500
Netto kasstroom -711
Variant III
Investering 175.000
Brutohuur 9.600
EBITDA 6.940
Rente Bancair 2.678
Rente interne lening -
Aflossing bancair 2.625
Aflossing interne lening -
Netto kasstroom 1.638
Variant IV
Investering 175.000
Brutohuur 9.600
EBITDA 6.940
Rente Bancair -
Rente interne lening 1.288
Aflossing bancair -
Aflossing interne lening 4.667
Netto kasstroom 985
Variant I: 60% Bancair / 30% EV / 10% Intern
Variant II: 40% Bancair/ 30% EV / 30% Intern
Variant III: 60% Bancair / 40% EV
Variant IV: 60% EV / 40% Intern
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
67/70
Samenwerking met Institutionele Beleggers
Bij juridische splitsing mogelijkheden om samen te werken met
beleggers. Belegger kan expertise, marktkennis & -aanpak en
vermogen leveren.
Samenwerking met belegger direct bij splitsing vergt
goedkeuring op splitsingsplan en van toetreding derde totBV/NV.
Samenwerking met Woningcorporaties
Bundeling van niet-DAEB portefeuilles. Huidige niet-DAEB portefeuilles beperkt van omvang. Om een
vastgoedportefeuille efficient te beheren is schaalgrootte nodig. Door samen te werken kan
schaalgrootte worden bereikt. Samenwerking ook om kennis te delen en wijkaanpak & verbetering
gezamenlijk op te pakken.
7/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
68/70
Aandachtspunten
Juridische splitsing geeft beperkingen, veel corporaties lijken te kiezen
voor de administratieve scheiding;
Daarmee zijn toekomstige niet-DAEB activiteiten beperkt;
Dat betekent dat de markt het aanbod van additionele middeldure
huurwoningen dient te verzorgen, naast de te liberaliseren bestaandevoorraad van de corporaties.
Samenwerking met beleggers geeft kansen, echter wees duidelijk over de
toegevoegde waarde van samenwerkingspartners.
Bij het aantrekken van commercile/bancaire financiering is afstemming
over voorwaarden, convenanten en zekerheden van belang.
Eerst scheiden/splitsen dan samenwerken/extern financieren. Let echter
wel op levensvatbaarheid nu en in de toekomst.
http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=14550864486016637/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
69/70
Zanders
http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=1455086448601663http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiH_8HXierKAhVEcQ8KHTkdDasQjRwIBw&url=http://www.theguardian.com/money/2013/apr/01/what-time-ceos-start-day&psig=AFQjCNHu2JrWqgH9kSa_JSKwhp2SY3opQQ&ust=14550864486016637/25/2019 Daeb NietDaeb 11feb16
70/70
Zanders
Brinklaan 134
1404 GV Bussum
Nederland
www.zanders.eu
Edward Barker
+31 6 2219 71 73
Dank voor uw aandacht