DATOS GENERALES DEL PROYECTO 1.1 Nombre del proyecto
Fraccionamiento Tipo Social Los Heroes 1.2 Ubicacin del proyecto El
terreno donde se pretende desarrollar el proyecto se encuentra
ubicado al oriente de la Ciudad de Mrida, en los predios sealados
como los tablajes 23973, 23974, 24004, 24008, 24013, 24016, 27774,
27793, 27795, 27798 de la localidad de Chichi Surez y los tablajes
28907, 28908, 28910, 28912, 28914, 28916 de la localidad de
Sitpach.
Figura I.1.- Ubicacin del predio
Colinda al Norte, con Terrenos de uso comn, Zona 1, del ejido de
Sitpach, al Sur con el derecho de va de la lnea ferroviaria y
terrenos de ejidales de Techoh, al Este con terrenos de propiedad
privada para fraccionar y al Oeste con terrenos ejidales de Chichi
Surez. 1.3 Tiempo de vida til del proyecto Por ser una unidad
habitacional se espera que el tiempo de vida til del proyecto sea
indefinido. DESCRIPCIN DEL PROYECTO. 2.1.- INFORMACIN GENERAL DEL
PROYECTO 2.1.1.- Naturaleza del proyecto
La construccin del Fraccionamiento Los Hroes se realizara en un
terreno rstico2
de 5,009,333.736 m , en el cual se localizarn 14,535 lotes
unifamiliares de 8 x 20 m2 2
(160 m ) y de 10 x 20 m (200 m ) en esquinas, as como 12 lotes
multifamiliares de tres departamentos cada uno, vialidades
secundarias y avenidas. Las viviendas de los lotes unifamiliares
sern de un solo nivel, con sala-comedor, cocina, bao, 1 2 recmaras,
pasillo distribuidor y porche. Los 12 lotes multifamiliares sern de
3 departamentos, cada uno con sala-comedor, cocina, bao, 1 o 2
recamaras, pasillo y escaleras. El conjunto contar con banquetas
arboladas, reas verdes y/o parques, red de agua potable, red de
energa elctrica, iluminacin urbana, vialidades, sealamientos,
drenaje pluvial, servicio municipal de transporte, rea comercial e
industrial y de equipamiento privado, adems con 1 lote para la
construccin de una plaza comercial y 48 lotes para uso comercial.
Ocupar una superficie total de 5,009,333.736 m2 de los cuales
2,773,387.668 m2 se destinaran para la construccin de viviendas y
comercios, 30,144.869 m2 para equipamiento e infraestructura urbana
y 88,999.37 m2 para la conservacin y conectividad de especies
nativas.
2.1.2.- Seleccin del sitio Para realizar la seleccin del sitio
se tomaron en cuenta las condiciones generales del predio as como
su ubicacin, vas de acceso y dimensiones, con el fin de no
repercutir con impactos negativos relevantes sobre los componentes
ambientales y sociales de la zona. A continuacin se presentan los
criterios ms importantes que se tomaron en cuenta para la seleccin
del sitio. Los terrenos donde se realizara la construccin de
fraccionamiento Los Hroes se ubican en una zona de uso de suelo
considerada como zona habitacional de tipo social la cual
corresponde a ZRC (zona de reserva para crecimiento urbano) cuyas
caractersticas son: densidad media con una poblacin entre 35
viviendas /ha, 150 habitantes /ha, superficie mxima por lote de 200
m2, viviendas de hasta 3 niveles y 12 m de altura permitidos.
El rea del proyecto se encuentra en una zona donde las
densidades poblacionales son bajas o medianas que cuentan con
infraestructura de servicios y comunicaciones bsicas por lo que es
posible extender la cobertura de servicios pblicos y privados. Las
principales vas de acceso son el anillo perifrico de la ciudad de
Mrida, la carretera Mrida Tixpehual y la carretera municipal Chichi
Surez Sitpach. La vegetacin del sitio consiste principalmente en
especies herbceas con presencia espordica de arbustos y pocos
rboles. No se encontraron especies reportadas en alguna categora de
proteccin. La documentacin legal del predio se encuentra en
regla.
El uso de suelo en la zona es compatible para el proyecto. Se
cuenta con la licencia de uso de suelo emitida por la Direccin de
Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mrida.
Por medio de estudios de mercado y socioeconmicos se determino
que el rea del proyecto se encuentra en una zona econmica y
geogrfica adecuada para su desarrollo.
2.1.3.- Ubicacin fsica del sitio El terreno donde se desarrollar
el proyecto se ubica al oriente de la Ciudad de Mrida, en el ejido
de Sitpach, cuyos tablajes son: 23973, 23974, 24004, 24008, 24013,
24016, 27774, 27793, 27795, 27798 de la localidad de Chichi Surez y
los tablajes 28907, 28908, 28910, 28912, 28914, 28916 de la
localidad de Sitpach. Colinda al Norte con terrenos de uso comn
zona 1 del ejido de Sitpach, al Sur con el derecho de va de la lnea
ferroviaria y terrenos de ejidales de Techoh, al Este con terrenos
de propiedad privada para fraccionar del ejido de Sitpach y al
Oeste con terrenos ejidales de la subcomisaria Chichi Surez, (Ver
Figura. II.1 y anexo 1 ubicacin general y satelital del sitio del
proyecto). El rea donde se proyecta la ejecucin del proyecto de
acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano de Mrida 2003, el uso de
suelo, esta considerada como Zona de Reserva de Crecimiento de
Mediana Densidad a Largo Plazo, con una densidad poblacional de 35
habitantes por ha.
Figura II.1.- Ubicacin del Proyecto.
2.1.4.- Inversin requerida La inversin requerida para el
desarrollo de la primera etapa del proyecto es de aproximadamente
$732, 801,562.00 M.N.ACTIV IDAD Monto Total del Proyecto Monto de
Infraestructura Medidas de Prevencin y MitigacinTabla 2.1.-
Inversin aproximada para el proyecto.
MONTO $ 29,312,006,248.00 $ 732, 801,562.00 $ 293,120,624.00
2.1.5.- Dimensiones del proyecto La superficie total de
construccin es de 5,009,333.736 m2 2 2
2
de los cuales
2, 773,387.668 m se destinaran para la edificacin de viviendas y
comercios dejando 403,780.48 m como rea de donacin, 30,114.869 m
para infraestructura, 4,380.4502
para reas verdes y 1,698,692.741 m para vialidades.
Tabla 2.2.- Distribucin aproximada de las superficies a utilizar
para el proyecto. Dentro del rea de donacin se contemplan 88,999.37
m2 que sern destinados para la conservacin de la vegetacin nativa
del lugar; 53,623.64 m2 son reas establecidas como zonas de
conservacin por el INAH y 35,375.73 m2 como zonas de conservacin y
conectividad hacia predios colindantes. 2.1.6.- Uso actual del
suelo De acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de
Mrida, el sitio seleccionado se encuentra dentro de una Zona de
Reserva para Crecimiento Urbano. (ZRC) de largo plazo con una
densidad permitida de 35 viviendas / ha.
Actualmente en el rea del proyecto, los suelos son de uso comn y
an es posible encontrar, sitios de extraccin de lea para uso
domstico y parcelas de produccin temporal. 2.1.7.- Urbanizacin del
rea y descripcin de los servicios requeridos Urbanizacin del rea La
zona del proyecto se ubica al Oriente de la Ciudad de Mrida, en
terrenos de uso comn en el ejido de Sitpach, colinda con Chichi
Surez y Techoh donde existen viviendas de clase media y baja
popular en las cuales la mayora cuenta con los servicios bsicos;
sin embargo, el rea del proyecto carece de estos, ya que se
encuentra en la zona de reserva de crecimiento urbano, y
actualmente no presenta ocupacin alguna. Para iniciar la habitacin
del fraccionamiento ser necesario implementar la red municipal de
agua potable y de electricidad as como el servicio de recoleccin de
basura. Los servicios privados como la telefona y el transporte
pblico se habilitaran posteriormente fuera de las actividades
consideradas en el proyecto. La vialidad existente en la zona es
considerada como suficiente para soportar la carga vehicular
adicional que ocasionara la ocupacin del fraccionamiento. Sin
embargo, durante el desarrollo del proyecto se construir una
infraestructura vial interna eficiente. No se prev el desabasto de
los servicios pblicos en la zona debido a los trabajos de la obra.
Las estaciones de servicio PEMEX ms prximas al rea del proyecto, se
localizan sobre el anillo perifrico Manuel Berzunza de la ciudad de
Mrida, la ms cercana se localiza a 1.5 km de distancia. La energa
elctrica se obtendr a partir de lneas de distribucin de la CFE y el
agua potable requerida durante la habitacin del proyecto se obtendr
a partir del sistema municipal. Para el manejo de las aguas
residuales derivadas de los servicios sanitarios, se instalara una
fosa sptica con filtro en cada una de las casas la cual estar
conectada a una de las cuatro plantas de tratamiento que se
implementaran por cada etapa de construccin. Requerimientos Para la
construccin del fraccionamiento se necesitara de personal con
diversos perfiles, desde ayudantes generales hasta cargos tcnicos.
Los insumos y servicios requeridos provendrn de fabricantes,
proveedores o distribuidores locales de servicios y productos
especficos. No se prev desabasto de los mismos en la zona.
Personal A. Preparacin del sitio y construccin Los
requerimientos aproximados de personal para las etapas de
preparacin del sitio y construccin son los siguientes:
Tabla 2.3.- Requerimiento aproximado de personal durante la
preparacin del sitio y construccin.
Se contratara mano de obra local que provendr de contratistas.
Se contempla que la oferta de trabajo durante la preparacin del
sitio y construccin no provocar fenmenos migratorios ya que los
movimientos de llegada y retorno del personal se realizaran
diariamente. Obras de Edificacin Se construirn viviendas con
caractersticas de pie de casa; esto es, cada una constara de cuatro
cuartos: el primero en el que se ubica el bao, el segundo estara la
cocina, en el tercer cuarto se ubicara la sala-comedor y por ltimo
el cuarto para dormitorio. Las viviendas tendrn superficies
variables, siendo la ms pequea, de 8.00x20.00= 160 m, y las de
superficie ms grande de un polgono irregular con una superficie
total de 378.89 m Las viviendas sern constituidas con cimentacin de
piedra de la regin entraada a una vista, asentada con mortero
Cem-cal-polvo en proporcin 1:4:12 cm. de espesor hasta roca firme,
debidamente acuada y plomada, relleno en el interior de la vivienda
para alcanzar el nivel de cadena de cimentacin de 15 x 15 cm. con
armex 15x15-4 para recibir firme de concreto Fc = 150 Kg./cm ,
paredes de block vibro compactado2
junteado con mezcla recortada, techumbre con el sistema de
vigueta y bovedilla aligerada, acabados interiores a base de tirol
planchado o rallado con pintura integral, previa capa de masilla
aplicada directamente sobre block, acabado exterior a base de tirol
tipo pasta con pintura integral previa capa de masilla aplicada
directamente sobre el block, pisos de cermica de 30 x30 y zoclos de
cintilla de 5 cm. de espesor, reas hmedas y mesetas con lambrn de
azulejo liso de 15x20 o similar de color; instalaciones hidrulicas
y sanitarias ocultas con tubera de CPVC en el interior
respectivamente y PVC 4 en el exterior respectivamente, instalacin
elctrica oculta con chalupas de PVC y tapas de plstico. Cada
vivienda contara con fosa sptica de acuerdo a las normas y
especificaciones del H. Ayuntamiento de Mrida. Vialidades.2
Se usaran 1, 526,307.497 m para las distintas vialidades, que
equivale al 33.86% del rea total del proyecto. Se consideran cuatro
tipos de vialidades, ya sea para unir el fraccionamiento con la
traza urbana existente o las partes internas del mismo. Dichas
vialidades son: Avenida Es una vialidad primaria de doble sentido,
para la conduccin de todo vehculo con una velocidad mxima de 60
Km./hr destinadas a unir calles primarias y secundarias del
fraccionamiento. Para cada sentido el trafico constara con dos
carriles para circular de 3.25 m cada uno y un carril de
estacionamiento de 2 m de ancho. A cada lado tendr aceras de 2.5 m.
todo lo anterior constituye un arroyo de 19 m y una va de 24 m.
Calle primaria Vialidad pblica de doble sentido para conduccin
de todo vehiculo con una velocidad mxima de 60 Km/Hr, destinada a
unir las calles secundarias locales con las calles internas del
fraccionamiento. Costara de dos carriles de circulacin, un carril
de adelantamiento, ms un carril de estacionamiento para ambos
lados. Los carriles de circulacin sern de 4.75 m de ancho. Su
seccin constara de acera de 2 m de ancho a cada lado. Todo lo
anterior constituye un arrollo de 9.5 m y una va de 13.5 m de ancho
total.
Calle secundaria Va pblica de doble circulacin para conduccin de
todo vehculo con una velocidad mxima de 40kms/hr, destinada a unir
las calles locales con las calles internas de la colonia. Su seccin
constara de aceras de 1.50 m de ancho a cada lado, con un carril de
estacionamiento de 2.00 m de ancho a cada lado y dos carriles de
circulacin de 3.25 m de ancho, lo cual constituye un arroyo de
10.50 m y una va de 13.50 m de ancho total
Calle terciaria o local Va publica de doble circulacin para
conduccin de todo vehiculo con una velocidad que no podr exceder
los 30km/hr, destinada a dar acceso a los lotes del fraccionamiento
y a comunicar entre si las calles secundarias. Estarn integradas
por aceras de 1.50 m de ancho, lo cual constituye un arroyo de 7.50
m y una va de 10.50 m en total.
Banquetas. Las banquetas del Fraccionamiento Sitpach, tendrn un
ancho de 1.50 cm, y 0.8 cm de grosor.
Fosa sptica La fosa sptica tendr las siguientes caractersticas:
dos cmaras, filtro en la cmara 2, comunicacin a pozo de absorcin de
3.5 m de profundidad, siempre con 2.5 m sobre el nivel fretico.
Planta de tratamiento Se considera la implementacin de cuatro
plantas de tratamiento de aguas residuales una por cada etapa de
construccin siempre y cuando se cuente con la autorizacin emitida
por la autoridad ambiental correspondiente, as como con la red
sanitaria de interconexin. 2.2.5.- Etapa de operacin y
mantenimiento Programa de operacin La operacin del proyecto
iniciara conforme se realice la ocupacin del fraccionamiento, esto
depender de la rapidez con la que sea poblado el desarrollo
habitacional, es decir, de la demanda existente en el lugar en
materia de viviendas. Los impactos generados en este rubro sern
consecuencia de la habitacin humana, por lo que las repercusiones
en el ambiente estarn condicionadas a todo aquello que propicia un
asentamiento habitacional. De manera general, las actividades que
se llevarn a cabo en esta etapa, tendrn como consecuencia la
generacin de desechos slidos o desperdicios, aguas negras
(dispuestas en fosas spticas interconectadas a las plantas de
tratamiento), utilizacin de una cantidad significativa del recurso
hdrico provisto por la J.A.P.A.Y., utilizacin de corriente elctrica
y emisin de gases a la atmsfera a causa de la circulacin vehicular.
El servicio de agua potable ser suministrado a travs de la red de
servicios existentes en la regin, asimismo, ser necesario instalar
la red de distribucin interna que suministrar el servicio de agua
potable a las casas habitacin respectivas a base de tuberas y
accesorios en los dimetros y caractersticas segn proyecto aprobado
por la J.A.P.A.Y. El servicio de energa elctrica ser proporcionado
a partir de la red de media tensin existente de la CFE., desde la
cual se har una interconexin para la alimentacin del
fraccionamiento. Se necesitar construir una red interna de media y
baja tensin de acuerdo al proyecto que autorice la CFE. El
suministro de energa elctrica para el alumbrado pblico del
desarrollo habitacional ser a partir de la red de media tensin que
se construir, tendr su propia red de distribucin formada por bancos
de transformacin y lneas de baja tensin con su cuadro de medicin,
para efecto de independizar el consumo, de acuerdo al proyecto que
autorice la Direccin de Desarrollo Urbano. De igual forma, existir
un sistema de drenaje pluvial a base de zanjas con rejilla y pozos
profundos de absorcin dispuestos en las zonas ms bajas de las
vialidades, de acuerdo a las pendientes y desniveles que les sean
dadas a las calles, segn el proyecto que autorice la Direccin de
Desarrollo Urbano. El drenaje de aguas negras ser resuelto con el
sistema regional de fosa sptica y pozo de absorcin individual por
vivienda. El fraccionamiento contar con seales de nomenclatura y
sealamientos de trnsito en las vialidades, segn especificaciones de
la Direccin de Desarrollo Urbano. Por otro lado, los programas de
seguridad, prevencin y atencin de accidentes sern responsabilidad
del Sistema Municipal de Proteccin Civil de Mrida.
En cuanto a los desperdicios, los residuos slidos consistirn
principalmente los de tipo domstico, derivados de los alimentos,
los bienes y servicios que adquieran los propietarios de las
viviendas. Todos estos residuos se almacenarn temporalmente en las
casas y sern recolectados por alguna de las empresas existentes en
la localidad de acuerdo a la concesin que le otorgue el
Ayuntamiento. De la misma manera, las medidas a tomar durante
intemperismos severos tales como huracanes, sern responsabilidad de
los Sistemas Estatal y Municipal de Proteccin Civil. Programa de
mantenimiento En cuanto a las actividades de mantenimiento estas se
realizaran segn las garantas que se le entregan por escrito a cada
cliente. En el caso de las obras de infraestructura urbana, se
estima una vida til de aproximadamente 20 aos. Una vez terminada la
obra se proceder a la entrega de dicha infraestructura a las
autoridades municipales correspondientes, quienes se encargarn de
proporcionar el mantenimiento respectivo. En el caso del agua
potable el mantenimiento consistir en la reparacin de fugas y
saneamiento de las cajas de vlvulas con una periodicidad de 1 a 1.5
aos; estos trabajos estarn a cargo de la J.A.P.A.Y. Cuando se trate
de las instalaciones para la electrificacin en media y baja tensin
y el alumbrado pblico, el mantenimiento consistir en mantener en
buenas condiciones las redes de distribucin y los transformadores
en el caso de media y baja tensin y en el cambio de luminarias,
brazos, postes, etc. Para el correcto funcionamiento del alumbrado
pblico, con una periodicidad de 1 a 1.5 aos. Estos trabajos estarn
a cargo de la CFE en el caso de media y baja tensin y del H.
Ayuntamiento de Mrida en el caso del alumbrado pblico. Los pozos
pluviales tendrn un mantenimiento consistente en el desazolve de
cajas areneras y reparacin de brocales y tapas de pozos con una
periodicidad de 8 meses. Estos trabajos corrern a cargo del H.
Ayuntamiento de Mrida. En el caso de las viviendas y su equipo
hidrulico, elctrico o sanitario, no existe un programa de
mantenimiento como tal para las instalaciones durante la etapa de
operacin, debido a que la responsabilidad de reparar los
desperfectos producidos por el uso recae sobre los propietarios.
Durante los trabajos de construccin, el programa de mantenimiento
de las maquinarias utilizadas es el siguiente: las retroexcavadoras
tienen un mantenimiento preventivo cada tres meses, cada quince das
se cambian los filtros y aceite; los camiones de volteo tienen un
mantenimiento preventivo cada tres meses, cada 15 das se cambian
los filtros y aceite; las vibrocompactadoras reciben un
mantenimiento preventivo cada 6 meses, cada 1.5 meses se cambian
filtros y aceite; los bobcats o minicargadores reciben un
mantenimiento preventivo cada tres meses, cada 1.5 meses se cambian
filtros y aceite, etc. Los baos porttiles o letrinas se limpian y
descargan a diario al terminar la jornada de trabajo de los
albailes. En cuanto a infraestructura pblica, se tiene que el H.
Ayuntamiento de Mrida ser el responsable de dar el mantenimiento a
dichos servicios, tales como averas del
pavimento (baches), aceras, alumbrado pblico, reas verdes y
parques, fugas de agua potable, etc.
Programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi SurezEn el programa
Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Surez se han establecido los
criterios para la regulacin del uso del suelo, el mejoramiento
habitacional, la conservacin del patrimonio cultural y la
preservacin del entorno ambiental en la zona. El rea de aplicacin
debido a su vinculacin territorial con la ciudad de Mrida, esta
sujeta al modelo de crecimiento presentado en el Programa de
Desarrollo Urbano de Mrida 2003. Presenta una continuacin de la
estructura reticular de Mrida, con algunas vialidades transversales
tendientes a formar arcos de circuito, con una vocacin para alojar
zonas habitacionales y centros de servicio. La ubicacin de los
terrenos donde se desarrollara la construccin del Fraccionamiento
Los Hroes, de acuerdo al Programa Parcial de Desarrollo Urbano
Chichi Surez se encuentra en una zona de alta densidad (HSA) a
corto plazo (CP) que permite un mximo de 40 viviendas /ha. Siendo
compatibles la vivienda social unifamiliar y la plurifamiliar o
multifamiliar.
Figura 3.2.- Ubicacin del predio dentro del Programa Parcial de
Desarrollo Urbano de Chichi Surez.
Para el Fraccionamiento Los Hroes se ha proyectado la
construccin de 14,535 viviendas unifamiliares y 12 viviendas
multifamiliares en una superficie de
2
5,009,333.736 m por lo que la densidad obtenida ser de 29
viviendas /ha lo cual no se contrapone con lo establecido en el
Programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Surez. Por su
estructura urbana se clasifica como Centro de barrio (CB).
Comprende las zonas de equipamiento y servicios en la que se
instalarn servicios de primera necesidad, as como servicios
recreativos a nivel barrio. Estos han sido ubicados de manera
equidistante acorde a la estructura urbana general para lograr una
mejor distribucin del equipamiento entre las zonas de vivienda. En
relacin al uso de Centro de barrio (CB), de acuerdo a lo
establecido en el Programa de Desarrollo urbano de la Ciudad de
Mrida 2003 los usos permisibles son: Vivienda Vivienda Unifamiliar
(condicionado) Vivienda Multifamiliar Horizontal (condicionado)
Vivienda Multifamiliar Vertical (condicionado) Servicios Bsico
Intermedio reas verdes En parques y jardines En banquetas y
camellones Comercios Bsico Especializado Locales comerciales
Comercio temporal Industria Integrada a avenida (condicionado)
Ligera o manufacturas menores (condicionado) Equipamiento Bsico De
barrio Infraestructura Bsica Oficinas Integrada a vivienda
(condicionado) Pequea escala (condicionado)
El Fraccionamiento Los Hroes contara con dos subcentros urbanos
(SCU). Zona que concentra ncleos de servicios como equipamiento,
comercio, oficinas a una escala menor que los requerimientos de un
centro de poblacin. En relacin al uso de subcentro urbano (SCU), de
acuerdo a lo establecido en el Programa de Desarrollo urbano de la
Ciudad de Mrida 2003 los usos permisibles son: Servicios Bsico
(condicionado) Intermedio Medio Alto impacto reas verdes En parques
y jardines En banquetas y camellones Comercios Bsico (condicionado)
Especializado (condicionado) Centros comerciales (condicionado)
Locales comerciales Comercio temporal Equipamiento Bsico De barrio
De distrito Ciudad y regional Infraestructura Bsica De distrito De
ciudad Oficinas Pequea escala Mediana escala Gran escala Bodegas
Nivel 1
El proyecto consistir en la construccin de un complejo
habitacional denominado Fraccionamiento Los Hroes el cual dispondr
de viviendas unifamiliares y multifamiliares de tipo social,
equipamiento urbano, equipamiento privado, comercios, reas verdes,
banquetas y vialidades.
Es importante mencionar que dicho proyecto acatara las
disposiciones establecidas tanto en el Programa Parcial de
Desarrollo Chichi Surez como en el Programa de Desarrollo Urbano de
la Ciudad de Mrida 2003, por lo que se puede establecer que la
construccin del Fraccionamiento Los Hroes es congruente con los
usos y destinos previstos ya que se ajusta a los supuestos de estos
dos ordenamientos.
