8/19/2019 Dchos Reales 16-10

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OBJETO DE LA P.H. ESTADO DE P.H.

Concepto

La PH es un derecho real inmobiliario que, además, deberecaer sobre un inmueble edifcado, más concretamente, sobre unsector del mismo. El inmueble en su totalidad constituye el objetode la suma de todos los derechos reales que concurren sobre elmismo.La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, queademás, debe recaer sobre un inmueble edifcado, el queconstituye el objeto de la suma de todos los derechos reales queconcurren sobre el mismo.

Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. obre cadauna de las unidades sobre las que se han di!idido un edifcio, esnecesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado dePH.Esto sucede cuando es redactado por escritura p"blica el reglamentode copropiedad y administraci#n y, además, es inscripto enel $egistro de la Propiedad %nmueble.

Requisitos

$especto de esta cuesti#n, lo &undamental es que, ya se trate delos casos pre!istos por el art. '( de la ley o de otros distintos,siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitosesenciales:Privativas: 1) la independencia: El concepto deindependencia debe entenderse en el sentido de que el piso, eldepartamento, el local, etc., tengan autonomía funcional o

sea que se basten a sí mismos se!"n su destino# Por talmoti!o, el criterio de determinaci#n de la independencia !ariaráseg"n los casos. 2) $ la salida a la vía p"blica directamenteo por un pasaje com"n# En cuanto a la salida a la !)a p"blica,no parece ser en realidad un requisito aut#nomo, puesprecisamente hace a la independencia de una unidad el poderacceder a la calle sin tener que atra!esar otros sectores depropiedad exclusi!a. La comunicaci#n con la !)a p"blica puede serdirecta o por un pasaje com"n. Partes Comunes: El art# 2 de la le$ 1%#&12: 'cadapropietario es due*o exclusi!o de su piso o departamento, ycopropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de usocom"n del edifcio, o indispensables para mantener su seguridad.

e consideran comunes por dicha raz#n+ 1) los cimientos, murosmaestros, techos, patios solares, p#rticos, galer)as y !est)buloscomunes, escaleras, puertas de entradas, jardines 2) los localese instalaciones de ser!icios centrales, como cale&acci#n, aguacaliente o &r)a, re&rigeraci#n, etc. %) los locales para alojamientodel portero y porter)a () los tabiques o muros di!isorios de losdistintos departamentos &) los ascensores, montacargas,incineradores de residuos y en general todos los arte&actos oinstalaciones existentes para ser!icios de benefcio com"n. Estaenumeraci#n no tiene carácter taxati!o. Los s#tanos y azoteasre!estirán el carácter de comunes, sal!o con!enci#n encontrario-.

1) La exigencia de la a&ectaci#n no existe para cualquier construcci#nde edifcio, sino para aquellas que se promue!en con el fn de enajenar lasunidades a t)tulo oneroso y bajo el rgimen de la propiedad horizontal.2) /demás de la mani&estaci#n de !oluntad claramente expresada enescritura p"blica, sta debe contener+• Estado de ocupaci#n del inmueble.• %nexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier

)ndole a la &echa del otorgamiento.%) La trans&erencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenaci#nen un plazo cierto de un n"mero determinado de ellas en este caso dichoplazo no podrá ser mayor de un a*o, y el n"mero de unidades a !ender nodeberá exceder el 012.() $E3/456 5E L/ E3$%74$/ 5E /8E37/3%9:+ contenido y&ormalidades+• 3opia )ntegra del t)tulo de dominio certifcada porescribano.• Plano de mensura debidamente aprobado.• 3opia de plano de proyecto de obra con constancia deaprobaci#n por autoridad competente.•

Proyecto de plano de subdi!isi#n frmado por pro&esionalcon t)tulo habilitante.• Proyecto de reglamento de copropiedad yadministraci#n.&) La escritura de a&ectaci#n deberá anotarse en el $egistro de laPropiedad %nmueble, debiendo constar esa circunstancia en loscertifcados que este #rgano expida.La P.H se adquiere mediante la 7radici#n, la ucesi#n y la Prescripci#n

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Trabajo Práctico de Derechos Reales Alumno:

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ASAMBLEA ADMINISTRADOR

Concepto

La asamblea es el r!ano m*+imo de representacin de lavoluntad de la comunidad a cu$o car!o se encuentra laresolucin de asuntos de inter,s com"n#us poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentrodel marco de las previsiones le!ales $ re!lamentariasobli!an a todos a"n a la minoría disidente $ a losausentes#Las asambleas pueden ser de 2 -.P0:

  R.3R.30: son las que se re"nen peri#dicamente, en los

El administrador es un representante de los propietarios, más precisamente,el representante le!al del consorcio encar!ado de la !estininmediata de los intereses comunes# /ct"a por mandato directo de laasamblea o por iniciativa propia ejerciendo facultades que le con4erela le$ o el re!lamento para la soluci#n de problemas que, por sumagnitud, no justifcan la con!ocatoria a asamblea o que, por su urgencia, noadmiten dilaciones. El administrador puede ser tanto una persona físicacomo una persona jurídica inte!rante del consorcio o ajena a ,l#;eneralmente, la administraci#n es unipersonal pero nada impide que el

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plazos determinados por el reglamento, para tratar cuestionesque los propietarios deben analizar regularmente+ aprobar larendici#n de cuentas del administrador, pro!eer a la designaci#nde los nue!osmiembros del consejo de administraci#n, etc.

  56-R3R.3R.30: son con!ocadas por el administrador asolicitud de cierto n"mero de propietarios, para considerarasuntos extraordinarios, como ser, la remoci#n del administrador,el nombramiento de un reemplazante, la hipoteca de todo eledifcio, etc.$esuelta la realizaci#n de una asamblea, el '( paso que debecumplirse es la C7C3-R.3 que consiste en citar a lospropietarios en un 893R ; <5CH3 5-5R=.30 paratratar los temas que se inclu$en en el R5 58 >3#

re!lamento de copropiedad prevea que sea cole!iada# 8as funciones del administrador son:1) administrar las cosas de apro!echamiento com"n.2) pro!eer a la recaudaci#n y empleo de los &ondos necesarios.%) elegir el personal de ser!icio de la casa y despedirlo.() representar al consorcio ante las autoridades administrati!as.&) con!ocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domiciliosconstituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estu!ieronausentes.?) lle!ar el libro de acta que hará rubricar en el $egistro de la Propiedady expedir copias certifcadas de las actas a pedido de cualquiera de lospropietarios.@) conser!ar los t)tulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro dedomicilio de los propietarios y toda documentaci#n relati!a al inmueble.A) rendir cuenta documentada de su gesti#n con la periodicidad quedetermine el reglamento o cuando lo exija la asamblea.B) asegurar el edifcio contra incendio contratar seguro de !ida obligatoriorespecto del encargado y demás personal en relaci#n de dependencia, yseguros contra otros riesgos cuya concertaci#n haya sido resuelta por laadministraci#n.

Requisitos

• 9DR9=: 6tro de los requisitos necesarios para que laasamblea sea !álida es que haya qurum. La ley '<.0'=dispone como requisito obli!atorio que el re!lamento

debe referirse al qurum# Por ello le corresponde a,ste determinar en cada caso la cantidad de personasque deben estar presentes para sesionar# urum $ma$oría no se identi4can pues el primero apunta aln"mero de presentes necesarios para deliberarv*lidamente mientras la segunda se refere a la cantidadde !otos necesarios para adoptar una decisi#n. Ello es as)porque las mayor)as no se computan teniendo en cuenta a lospresentes en la asamblea, sino a la totalidad de lospropietarios.

• <R=3C.D 5 83 5C.0.D: La decisi#n, para ser !álida,debe contar con el !oto &a!orable de la cantidad de personasque corresponda seg"n el tema que se trate. Los !otospueden 36>P47/$E P6$ 4:%5/5, P6$ ?/L6$ 6 P6$36>@%:/3%9: de ambas pautas. La ley establece en su art.'1 que los

!otos se computarán en la forma que prevea el re!lamento y, en sude&ecto, se presumirá que cada propietario tiene ' !oto.

Para inscribirse los administradores de consorcios deben presentar lasiguiente documentaci#n+• 8ormulario de inscripci#n.

• :ombre y apellido o raz#n social. Para el caso de personas de existenciaideal, adicionalmente+ copia del contrato social, modifcaciones y "ltimadesignaci#n de autoridades, con sus debidas inscripciones.

• 3onstituci#n de domicilio especial• :"mero de 3.4.%.7.• 3ertifcado expedido por el $egistro :acional de $eincidencia y Estad)stica

3riminal. En el caso de las personas jur)dicas, la reglamentaci#n deberáestablecer qu autoridades de las mismas deben cumplir con esterequisito.

• %n&orme expedido por el $egistro de Auicios 4ni!ersales.• 3ertifcado de aprobaci#n de un curso de capacitaci#n en administraci#n

de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y &orma que establezca

la reglamentaci#n de la presente

////////////// EXPENSAS

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/////3oncepto e trata de los !astos normales u ordinarios ori!inados en la conservacin reparacin $ funcionamiento de las cosas $ servicios

comunes $ que como tales est*n a car!o de todos los propietarios# En principio, cada uno responde en proporcin al valor de supiso o departamento con relacin al conjunto o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor será la contribuci#n. :o obstante ello, laley permite que se adopten otros tipos de distribuci#n. 5+enciones: puede ser que se con!enga que algunas unidades paguen una porci#nmenor, e incluso que queden eximidas en contribuir, siempre y cuando no se benefcien con la cosa o ser!icio que general el gasto Bpor ej+ unlocal de planta baja que no tiene ca*er)as de agua caliente o cale&acci#n puede estar exceptuado de pagar los gastos de uso de tales ser!iciosC.

$equisitos Procedimiento para el cobro de las e+pensas: el titular del crdito por expensas es el consorcio y no los propietarios indi!idualmente. Eladministrador, como representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudar y emplear los &ondos necesarios que le permitirán cumplircon su deber de administrar.

////////////////// PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO PERSONALIDAD JURIDICA RESTRINGUIDA

Concepto 5s un tema controvertido# Los que afrman a &a!or de laadmisi#n de la personalidad del consorcio acreditan estosargumentos+E tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraerobligaciones, aunque circunscribindose a la realizaci#n de actosindispensables para la de&ensa de los intereses comunesE tiene domicilio, el que se encuentra en el edifcio donde elmismo está constituido

E tiene patrimonio, que se halla con&ormado por las sumasrecaudadas en concepto de expensas comunes y &ondo dereser!a, los intereses cobrados por mora y los de!engadosportales sumasE la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de lospropietarios.El consorcio tiene personalidad, con las limitaciones propias delfn por el que es creado.

Por otra parte otra parte de la doctrina desconoce la personalidad jur)dica del consorcio, donde se postulan estos argumentos+E la ley '<.0'= menciona en todo momento a los propietarios y alude alnombramiento del administrador como Drepresentante de los propietarios-E el consorcio carece de patrimonio propio. :o es titular de derechos, porcuanto los mismos permanecen en cabeza de los titulares de la PHE la ley no le reconoce personalidad.

Requisitos

a) er capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones.b) /tributos inherentes Bnombre, persona, domicilio, capacidadC.Personas 8)sicas o Aur)dicas 

'C:ombre, =CPatrimonio, <C5omicilio, C3apacidad,