DEĞERLEME RAPORU Torium AVM, İstanbul 30 Haziran 2010 ... · - Değerleme Süresi: 18 iş gün ... Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından proje

DEĞERLEME RAPORU

Torium AVM, İstanbul

30 Haziran 2010

Rapor No: 2010/TGYO/11


1

Büyükdere Caddesi, No: 108,Enka Binası, Kat: 6/B,Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 18 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010 / TGYO/2010

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, D-100 Karayoluüzerinde yer alan 2618 Ada, 18 no’lu parselinTorunlar GYO A.Ş.’ye ait olan 2149519/2228569hissesidir.

- Raporun Konusu: Değer tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres: Torium AVM İstanbul,D-100 Karayolu üzeri2618 Ada, 18 parselEsenyurt / İSTANBUL

- Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AnonimŞirketi

- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: İnşaatı devam eden Alışveriş Merkezi ve konutüniteleri

- Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)

- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan DeğerlemeYöntemi TL USD EUR

Emsal Karşılaştırma Yöntemi: KullanılmamıştırMaliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır

Gelir İndirgemeYöntemi:

KONUT 4.732.962 TL $3.005.628 € 2.462.904AVM 450.840.091 TL $286.302.211 € 234.604.824

Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul SatışSözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: 455.573.053 TL $289.307.838 € 237.067.728

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

- Özel Projeler Müdürü: Muammer EMANET – Lisans No: 401074


2


İÇİNDEKİLER SAYFA NO

DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ ..............................................................................................................................1Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:...........................................................................................................11 RAPOR BİLGİLERİ.................................................................................................................................................32 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:..............................................................43 DEĞER TESPİTİ .....................................................................................................................................................54 DEĞER TANIMI......................................................................................................................................................55 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ..........................................66 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER .......................................................................................................................................................67 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER ...................................................98 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER........................................ 11

İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: ................................................................................................................... 11

Esenyurt İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:.............................................................................................................12

Piyasa Araştırması:....................................................................................................................................................13

Konut Piyasası...........................................................................................................................................................15

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:.....................................................................................................16

9 DEĞERLEME........................................................................................................................................................ 17En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: .................................................................................................................17

Değerleme Yaklaşımları: ..........................................................................................................................................17

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 18Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ..............................................................................19

11 SONUÇ..................................................................................................................................................................... 21


3


1 RAPOR BİLGİLERİRapor Tarihi: 30.06.2010


Raporun Türü ve Amacı: İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü,2618 Ada, 18 no’lu parsel üzerinde yer alanTorium Alışveriş Merkezi projesinin değerinintespitine yönelik değerleme raporu

Raporu Hazırlayanlar : Muammer EmanetDeğerleme Departmanı MüdürüŞehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DemirözGenel Müdürİşletme

Değerleme Tarihi: 15.06.2010

Raporun Kurul Düzenlemeleri KapsamındaDeğerleme Amacıyla HazırlanıpHazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir


4


2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme veDanışmanlık A.Ş.

- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

- Telefon No: 0212 272 02 02

- Fax No: 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:- Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş.

- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,Kavacık - Beykoz / İSTANBUL

- Müşteri Talebinin Kapsamı ve VarsaGetirilen Sınırlamalar: İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü,

2618 Ada, 18 no’lu parsel üzerinde yer alan veinşaatı devam eden Torium Alışveriş Merkezive rezidans projesinin piyasa değerininbelirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi birsınırlama getirilmemiştir.


5


3 DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel

herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve

olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4 DEĞER TANIMIPazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.


6


5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt köyü, 2618 Ada, 18 no’lu

parsel üzerinde yer alan Torium Alışveriş Merkezi ve rezidans projesidir.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,Gayrimenkul, D-100 (E-5) Karayolu Haramidere Kavşağı üzerinde bulunmaktadır. Parsel üzerinde

halen Torium Alışveriş Merkezi ve rezidans projesi devam etmektedir.

Bölge, Esenyurt Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları :

Kiptaş Saadetdere Konutları : 850 mAtatürk Havalimanı : 14 kmEsenyurt Merkez : 3 kmBüyükçekmece Merkez : 10 kmKüçükçekmece Merkez : 13 kmMecidiyeköy : 30 kmTaksim : 32 km

6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILANİNCELEMELER

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:

(*) Gayrimenkulün tapu kayıtları Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’ne aktarılmıştır.Ekteki tapu sureti bilgi içindir.

(**) Torunlar GYO A.Ş.’nin 2149519/228569 hissesine düşen arsa alanı 42.990,34 m²’dir.

SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ………2149519/2228569Mehmet AKDENİZ……………………………..……79050/2228569

İLİ İstanbulİLÇESİ Esenyurt (*)KÖYÜ EsenyurtADA NO 2618PARSEL NO 18ALANI (m²) 44.571,38NİTELİĞİ Arsa

ARSA PAYI Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ………2149519/2228569(**)Mehmet AKDENİZ………………………………..…79050/2228569

YEVMİYE NO 23959CİLT NO 473SAYFA NO 46964TAPU TARİHİ 30.12.2008


7


6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı HakkındaBilgi:

Prime Değerleme olarak, 15 Haziran 2010 tarihinde İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Tapu Sicil

Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen notların

mevcut olduğunu gördük.

Şerhler bölümü:

• TEDAŞ A.Ş. lehine başlama tarihi 10.03.2010 başlama tarih ile 99 yıllığı 1,-TL’den kira şerhi.

(15.03.2010 tarih ve 6543 yevmiye no ile)

Hak ve mükellefiyetler bölümü:

• 285 m2’lik, 145 m2’lik, 315 m2’lik kısımlarda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı.

(18.10.2000 tarih ve 8731 yevmiye no ile)

• 6.187 m2’lik kısımda TEAŞ Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı. (29.05.1998 tarih ve 1003

yevmiye no ile)

Rehinler bölümü:

• T. İş Bankası A.Ş. lehine 14.10.2009 tarih ve 27323 yevmiye no ile 120.000.000,-USD tutarında

ipotek şerhi.

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu bölgede

geçerli olan imar planları iptal edilmiş olup bu tarihten önce inşaat ruhsatı almış alanlardaki yapılaşmakoşulları eski plana göre devam edecektir.

Bu nedenle, rapor konusu gayrimenkulün 05.05.2005 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imarplanı paftasında “Ticaret + Hizmet Alanı” içerisinde kaldığı belirlenmiştir.

Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir:• Emsal (E) (*) : 1,75

• Bina yüksekliği (hmax) : 15,50 m

• Plan notlarında verilen bilgilere göre “Ticaret + Hizmet Alanlarında”; ticari ve hizmet amaçlıyapılar, iş merkezleri, ofis- büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri,otel, motel vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut) yapıları, sinema, tiyatro, müze,kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finanskurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özeleğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.

(*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı;bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktansonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiğitesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılanbölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenmeyerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.


8


Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından proje tadilatı için verilen

25.02.2010 tarih ve 2010/1530 sayılı yapı ruhsatı (yapı alanı toplam 225.352 m2) bulunmaktadır.

6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne AlınmasınaSermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil EdecekHerhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların

gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmış olup firma yetkililerindende

gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin finansmanı için alınan krediye

istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği

alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (yapı ruhsatları ve ekleri-mimari proje, elektrik projesi, tesisat

projesi, statik projesi, imar çapı vs.) alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında

olduğundan dolayı yapı kullanma izin belgesine sahip değildir ve dolayısıyla henüz kat mülkiyetine

geçilmemiştir. İlgili belediyesinde yapılan imar dosyası incelemelerinde konu gayrimenkullerin

tamamlandığı zaman yapı kullanma izin belgesini almasına engel olacak herhangi bir olumsuz kayda veya

zabıta rastlanmamıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul

Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz.

6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki DurumundakiDeğişiklikler:

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu

gayrimenkulün son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır.

• Mehmet AKDENİZ’e ait olan 64950/2228569 payı 20.03.2008 tarih ve 5338 yevmiye no ile

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne satılmıştır.

• 30.12.2008 tarih ve 23959 yevmiye no ile Mehmet TORUN’a ait olan 609523/2228569 hissesi

ve Aziz TORUN’a ait olan 1219046/2228569 hissesi Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş.’ne satılarak, taşınmazdaki hissesi 2149519/2228569 olmuştur

Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkulün

imar durumunda son üç yıllık dönem içerisinde herhangi bir değişiklik olmamıştır. Esenyurt Belediyesi

İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre imar planları iptal edilmiştir. Söz konusu proje

için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından verilen 01.07.2008 tarih ve 2008/12217 sayılı yapı

ruhsatı bulunduğundan dolayı inşaat aynı yapılaşma koşulları ile devam edebilecektir.


9


7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:

Parsel, 44.571,38 m² yüzölçümüne sahip olup, kuzeydoğu yönüne doğru artan bir eğime sahiptir. Gayrimenkulün etrafı ihata duvarı üzeri demir çit ve beton

direkli tel çit ile sınırlandırılmıştır.

7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler:

Parsel üzerinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından alışveriş merkezi ve konut kullanımlarından oluşan karma kullanımlı bir proje

geliştirilmektedir. Projenin inşaatına Temmuz 2008’de başlanılmış olup, Eylül 2010’da tamamlanması planlanmaktadır. Hâlihazırda kaba inşaatın %97’si, inceişçiliğin %50’si tamamlanmıştır. Projenin detayları aşağıda sunulmuştur:

HARAMİDERE TORIUM PROJESİ KULLANIM ALANLARINA GÖRE M² HESAPLARI

44.70 49.70 54.00 57.50 61.00 68.00 73.75 79.50 87.00 92.75 96.75 100.75 105.25 KONUTBLOĞU TOPLAM

ELEKTRONİK MARKET 5.503 5.503HİPERMARKET 9.723 9.723MAĞAZA 1.333 16.317 14.923 7.337 13.547 3.833 57.290KİRALANABİLİR OFİS 1.948 1.948KAFE 193 394 55 642RESTORAN-FAST FOOD 619 74 3.289 584 4.566SERA 651 651KIOSK 302 56 87 15 460SNOWPARK 3.065 1.022 4.087EĞLENCE 3.520 1.321 4.841SİNEMA 3.006 3.006SPOR MERKEZİ 1.291 1.292 2.583

M. AKDENİZ PAYI(*) 1.297 1.030 2.327

KİRALANABİLİR EKLENTİ 94 211 595 30 522 572 335 2.359KİRALANABİLİR DEPO 2.261 185 50 2.496

OTURMA ALANI 767 767SERVİS AVLUSU 956 994 756 1.906 4.612SERVİS KORİDORU 483 250 914 658 623 1.228 460 4.616SİRKÜLASYON ALANI 311 296 400 1.790 4.218 3.046 5.129 5.187 64 128 937 21.506YANGIN KORİDORU-MERDİVENİ 64 183 175 150 410 599 609 1.481 353 271 349 4.644

ORTAK ALAN 485 577 5 25 1.092WC 5 140 148 246 298 837AVM YÖNETİM OFİSİ 587 587TEKNİK HACİMLER 1.258 56 24 115 217 135 1.718 723 296 34 35 4.611DEPO-ÇÖP ODASI 2.290 351 73 200 19 2.933SABİTTEFRİŞLER(HAVUZ,AĞAÇ) 289 289

OTOPARK 3.401 10.191 10.306 23.997 21.383 16.000 85.2780

KONUT 8.310 8.310

TOPLAM KAPALI ALAN 1.258 9.822 16.937 11.573 15.447 24.705 21.939 25.630 28.840 25.739 24.406 25.087 2.870 8.310 242.563

AÇIK OTOPARK 1.262 16.242 17.504TERAS 1.724 761 824 2.584 90 5.983

TOPLAM İNŞAAT ALANI 1.258 9.822 18.199 11.573 17.171 25.466 22.763 28.214 28.930 25.739 24.406 41.329 2.870 8.310 266.050

TOPLAM KİRALANABİLİRALAN (KİRLANABİİRDEPO+EKLENTİLERHARİÇ)

0 0 5.503 0 12.202 17.386 15.052 17.298 19.495 1.291 2.589 4.863 1.948 0 97.627

TOPLAM KİRALANABİLİRDEPO 0 2.261 0 0 0 185 50 0 0 0 0 0 0 0 2.496

TOPLAM KİRALANABİLİREKLENTİ 0 0 0 0 94 211 595 30 522 0 0 572 335 0 2.359

TOPLAM SATILABİLİRALAN 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8.310 8.310

TOPLAM ORTAK ALAN /TEKNİK HACİM /OTOPARK

1.258 7.561 12.696 11.573 4.875 7.685 7.066 10.886 8.913 24.448 21.817 35.894 587 0 155.259

Kot 61 zemin katı göstermektedir.(*)Arsa sahibi ile Torunlar GYO arasında yapılmış olan” kat karşılığı gayrimenkul satış sözleşmesi” ne göre arsa sahibi Mehmet Akdeniz’e ait alan.


10


Projede satışa veya kiraya konu olan kullanım alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

Alışveriş Merkezi Alan (m²)Kiosk 460Elektronik Market 5.503Hipermarket 9.723Mağaza(*) 58.971Kafe 642Restoran-Fast Food 4.566Snowpark 4.087Eğlence 4.841Sinema 3.006Spor Merkezi 2.583Ofis Alanı 1.948Oto Yıkama (**) 1.297Kiralanabilir Eklenti Alanı 2.359Kiralanabilir Depo Alanı 2.496Toplam Kiralanabilir Alan 102.482Konut 8.310Toplam 110.792

(*)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz’e ait1.030 m² mağaza alanını kapsamaktadır.(**)Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ne göre arsa sahibi olan Mehmet Akdeniz’e ait otoyıkama alanıdır.


11


7.3 Projenin inşaat kalitesi ve standartları:

Proje kapalı bölümlerinde gün ışığından maksimum yararlanmak, aydınlatma ve havalandırma

sistemlerinde enerji tasarruf sağlamak amacı ile ‘yeşil bina’ olarak tasarlanmış olup, kısmen açılıp

kapanabilen bir tavan sistemine sahip olacaktır.

Simgesel bir yapı olacağı düşünülen projenin iç mekânlarında kullanılacak malzeme ve işçilik orta üst

gelir grubuna hitap eden AVM seviyesinde olacaktır.

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:

Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu

12.915.158 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara’dan en az dört

kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en

belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç

olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa

yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır.

Günümüzde, İstanbul’un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA)

kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde

gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil

yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA’lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve

sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle

birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir

şehir olarak ifade edilebilir.

Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı

konumundayken 1970’li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı

olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri

doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü

vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul’un Türkiye’nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile

bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine

bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine

bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü’nün kuzeyinde yer almaktadır.

Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir.


12


Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam

eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle

şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru

planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın

olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak

bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda

İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli

girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa

parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla

kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır.

8.2 Esenyurt İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

Esenyurt İlçesi İstanbul İli’nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Esenyurt, İstanbul'un

Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur.

Bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Hoşdere köyü ve TEM

Karayolu, güneyinde Firizköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. Bölgenin TEM ve E-5 karayolları ile

doğuda İstanbul şehir merkezine batıda Avrupa’ya ulaşılabilirliği yüksektir.

İlçe; İstanbul şehir merkezine 30 km. uzaklıkta yer almaktadır. Atatürk Havalimanı'na 15 km.,

Hezarfen Havaalanı’na ise 12 km. uzaklıktadır.

Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile

birleştirilerek ilçe olmuştur. Namık Kemal Mahallesi, Atatürk Mahallesi, İstiklal Mahallesi, Çakmaklı

Mahallesi, İncirtepe Mahallesi, Saadetdere Mahallesi, İnönü Mahallesi, Fatih Mahallesi, Örnek Mahallesi,

Talatpaşa Mahallesi, Mehterçeşme Mahallesi, Pınar Mahallesi, Sanayii Mahallesi, Esenkent Mahallesi,

Güzelyurt Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ardıçlıevler Mahallesi, Yenikent Mahallesi, Yeşilkent

Mahallesi ve Merkez Mahallesi olmak üzere yirmi mahalleden oluşmaktadır. 2009 yılı adrese dayalı nüfus

sayımı sonuçlarına göre Esenyurt ilçesinin toplam nüfusu 403.895 kişidir.

20 yıl öncesine kadar İstanbul’un küçük bir semti olarak görülen bölge günümüzde gelecekteki

gelişmelere örnek olabilecek bir alt yapıya sahip hale gelmiştir. Esenyurt Bölgesi yeni gelişen bir alan

olarak, altyapı açısından çok avantajlıdır. Bölgede telekominikasyon, elektrik, atık su, kanalizasyon, doğal

gaz ve arıtma sistemleri çözülmüş durumdadır.


13


8.3 Piyasa Araştırması:

Alışveriş Merkezi PiyasasıAvrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende

alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş

merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile

birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu

alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Hâlihazırda İstanbul’daki 80 alışveriş merkezi toplam

2.263.398 m² kiralanabilir alana sahiptir.

Konut ağırlıklı ve canlı bir bölge olması nedeniyle Esenyurt yatırımcıların ilgisini çekmektedir.

Bölgedeki mevcut alışveriş merkezleri ile planlanan alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alanı İstanbul

ortalamasının üzerindedir. Aşağıda mevcut ve planlanan alışveriş merkezlerinin listesi sunulmuştur.

MEVCUTGeleneksel

Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir BrütAlan

Orta ÖlçeklliBeylicium Beylikdüzü 2005 22.000Fox City Büyükçekmece 2007 20.000Marka City Beylikdüzü 2008 26.000Migros Beylikdüzü 1997 33.000Ara Toplam 101.000Küçük ÖlçekliAtirus Büyükçekmece 2005 12.000CarrefourSA Haramidere 2000 17.831Harmoni Shopping Center Beylikdüzü 2008 10.842Paradise Beylikdüzü 2005 9.838Parkway Bahçeşehir 2008 8.000Prestige Mall Bahçeşehir 2007 12.890Sunflower Esenkent 2005 6.000Şehr-i Bazaar Bahçeşehir 2008 14.555Verde Molino Bahçeşehir 2008 8.500Ara Toplam 100.456

ÖzellikliFabrika Çıkış MerkeziDeposite Outlet Center İkitelli 2008 60.000Istanbul Outlet Park Beylikdüzü 2006 18.960Istanbul Taksit Center Beylikdüzü 2008 45.000Ara Toplam 123.960Toplam 325.416


14


İNŞA HALİNDEGeleneksel

Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir BrütAlan

Çok Büyük ÖlçekliDeepo İstanbul Esenyurt 2010-2. Çeyrek 92.898Marmara Park (Eski Tatilya) Beylikdüzü 2010-3. Çeyrek 100.000Ara Toplam 192.898Büyük ÖlçekliPelican Mall Avcılar 2010-4. Çeyrek 36.500Ara Toplam 36.500Küçük ÖlçekliEkinoks Shopping Center Beylikdüzü Açıklanmadı 7.443Ara Toplam 7.443

ÖzellikliFabrika Çıkış MerkeziPerla Vista Beylikdüzü 2010 34.000Ara Toplam 34.000Toplam 270.841

Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir:

Alışveriş Merkezi Lokasyon KiralanabilirAlan (m²)

50 – 500 m² ArasıKüçük Ve OrtaÖlçekli MağazaKira Değerleri

(USD/m²)

Ortalama YemekBölümü Kira

Değerleri(USD/m²)

Beylicium Beylikdüzü 22.000 20-25 20-25Carrefour Haramidere Büyükçekmece 17.831 30 40

Fox City Büyükçekmece 20.000 30-35 50-55

Istanbul Outlet Park Büyükçekmece 18.960 25-30 25-30

Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 33.000 25-35 50


15


Konut Piyasası

Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli konut projeleri

artmıştır. Bölgede halen geliştirmeye elverişli arsa stoku bulunmaktadır. Bu bölgede ağırlıklı olarak konut

projeleri bulunmakta olup, son dönemlerde projeler ivme kazanmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil

eden projelerin özellikleri sunulmuştur:

BEYLIKDÜZÜ-ESENYURT

PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTESAYISI FİYAT

(TL/m²)

SATIŞFİYATLARI (TL/m²)

SATILANÜNİTESAYISI

(%)

Astrum Towers Haramidere Regnum InşaatApartmanDairesi+Dubleks

1.285 1.724 - 2.399 Mayıs, 2009 98%

Beyaz City Beylikdüzü Beyaz Inşaat ApartmanDairesi 320 1.667 - 1.889 Ağustos,

2010 87%

EkinoksBeylikdüzü Beylikdüzü Ekinciler Inşaat Apartman

Dairesi 213 1.008 - 1.362 Eylül, 2008 90%

Eston ReşitpaşaEvleri*

Kavaklı,Beylikdüzü Eston Yapı Apartman

Dairesi 813 1.111 - 1.555 Temmuz,2008 100%

Ginza Lavinya Beylükdüzü Keleşoğlu ApartmanDairesi 230 2.167 - 2.625 Haziran,

2010 55%

GinzaResidence

Beykent,Büyükçekmece Keleşoğlu

ApartmanDairesi+Dubleks

188 1.722 - 2.857 Eylül, 2008 90%

RayanaResidence Beylikdüzü Rayana Group Apartman

Dairesi 376 1.600 - 1.875 Haziran,2010 93%

Selin Evleri Beylikdüzü Dama Yapı-IşıkYapı Inşaat

ApartmanDairesi 238 1.650 - 1.815 Aralık, 2010 95%

VistaResidenza1

Beykent,Büyükçekmece Gül Inşaat Apartman

Dairesi 230 1.650 - 2.030 Kasım, 2007 95%

VistaResidenza3


Dairesi 72 1.803 - 2.595 Nisan, 2008 100%

VistaResidenza4


Dairesi 400 1.980 - 2.538 Mayıs, 2009 50%

(*)ikinci el fiyatlardır.

Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur:

Ünite TipiÜnite Dağılımı Ünite Tipine Göre

Ortalama BirimFiyatı (TL)Ünite Adedi Oran (%)

1+1 1.196 27% 2.1712+1 1.032 24% 1.9693+1 1.859 43% 1.7764+1 232 5% 1.867

5+1 ve üstü 46 1% 1.7544.365


16


Bölgedeki en düşük birim m² satış fiyatlarına sahip Eston Reşitpaşa projesi en iyi satış

performansıyla öne çıkmıştır. Bu nedenle birim m² fiyat ve satış performansı arasında ters bir orantı

mevcuttur. Eston Reşitpaşa projesinde en önemli etken denize yakınlık ve manzara faktörleridir.

Bölgede incelenen projeler içinde ilk tamamlanmış olan Vista Rezidenza 1 projesinin birim fiyatları

en eski proje olmasına rağmen ortalamanın üstündedir. Satış performansındaki başarının, proje

tamamlanma tarihinin diğerlerine göre çok önce olmasına bağlayabiliriz.

Proje tamamlanma tarihleri 2010 yılında olan Rayana Residence ve Beyaz City projelerinin satış

performansları oldukça iyi durumdadır. Bu iki projede de sunulan sosyal olanaklar bölgede karşılaşılan

ortalama imkanlardan farklı olmamakla beraber konum açısından bir fark yaratmaktadırlar. E-5

Karayolu’nun güneyinde Kavaklı Mevkii’ne doğru yer seçmiş olan bu projelerin daha şimdiden göze

çarpmaya başlaması, bu bölgeye talep ve arzda artış beklentisi yaratmaktadır.

Son dönemde global piyasalarda yaşanan krizin ülke ekonomisine etkileri bölgedeki stok fazlalığı ile

birleşince ortaya olumsuz bir görüntü çıkarmaktadır. İncelenen on biri projede yaklaşık 4.365 konut satışa

sunulmuştur. Bunların dışında bölgede kooperatif ve münferit olarak geliştirilen çeşitli A sınıfı niteliğinde

olmayan projeler bulunmakta iken araştırmaya dahil edilmemiştir.

Bölgede yapılacak yeni konut projelerinde, sosyal imkanların çeşitli olması ve satış fiyatlarının

rekabet koşulları dikkate alındığında bölge ortalamasının altında olması satış performansını olumlu

etkileyecektir.

8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:Olumlu ve Olumsuz Faktörler:Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; D-100 karayoluna cepheli olması, ulaşım

kolaylığı, Alışveriş Merkezinin görünebilirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin tamamlanmış

altyapısı olarak sıralanabilir. Öte yandan bölgede perakende stokundaki mevcut ve inşa halindeki

kiralanabilir alan fazlalığı projeyi olumsuz yönde etkilemektedir.


17


9 DEĞERLEME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin

verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,

fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en

doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu

gayrimenkulün alışveriş merkezi ve konut olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı

düşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule

benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki

farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini

bulmakta yardımcı olmaktadır.

Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer

nitelikli projeler olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı:Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği

öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin

toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.


18


Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet

yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü

değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Değerleme konusu gayrimenkul inşaatı devam eden proje olup her yıl değişen gelir ve giderlere

sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:

Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.

Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.


19


10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto OranıRiskleri Toplama YaklaşımıNispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın

toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen

getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave

primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ Likidite risk primi

+Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler)

Risksiz OranBu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir

Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli USD cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı

oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %6,0 civarındadır.

Likidite Risk PrimiSöz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır.

Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına

bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla

ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul alışveriş merkezi

ve konut gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan

büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım

yapabilecek yatırımcı sayısının az olduğundan dolayı Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu

düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %3,0 olarak kabul edilmiştir.

Operasyonel RisklerGayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %2,5 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve

konut kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:


20


%6,00 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)+ %3,00 Likidite risk primi+ %2,50 Operasyonel Riskler= %11,50 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı alışveriş merkezi için %11,5 olarak

kabul edilmiştir.

Kapitalizasyon Oranı:İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yıl sonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,

işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi

kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün

bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu

çalışmada alışveriş merkezi için kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul edilmiştir.

Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI)

Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları

ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul konut

piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve

araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi konut projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir.

İstanbul İli, Esenyurt İlçesi’nde yer alan ve halihazırda inşaatına devam edilen karma kullanımlı

projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı (Return on Investment) tamamlanma oranıda göz

önünde bulundurularak %10,00 olarak hesaplanmıştır.


21


11 SONUÇ

Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçlarıaşağıda belirtilmiştir:Mevcut Değer:

KullanılanDeğerleme Yöntemi TL USD EUR



KONUT 4.732.962 TL $3.005.628 € 2.462.904AVM 450.840.091 TL $286.302.211 € 234.604.824

Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı GayrimenkulSatış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri*: 455.573.053 TL $289.307.838 € 237.067.728

* Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabiliralana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabileceksatılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir.Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.

Bitmiş Olması Durumunda Değer:

KullanılanDeğerleme Yöntemi TL USD EUR



KONUT 15.761.508 TL $10.009.213 € 8.201.857AVM 598.678.981 TL $380.186.055 € 311.536.130

Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı GayrimenkulSatış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: 614.440.489 TL $390.195.268 € 319.737.987

* Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabiliralana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabileceksatılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir.Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut konut projelerinin satış

fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş merkezlerinin ise

kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi

sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Öngörülen Satılabilir /Kiralanabilir Alan (m²)

Öngörülen metrekaresatış/kira geliri

(USD/m²)

Öngörülen aylıkkira geliri(USD/ay)

Öngörülen yıllıkkira geliri(USD/yıl)

Konut 8.316 $1.949 - -Perakende** 100.155* $22,04 $2.207.238 $26.486.853

* Mehmet Akdeniz’e ait olan AVM kiralanabilir alanını ve kira gelirlerini içermemektedir.Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir

kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle,söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlıkverilmiştir.


22


Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önünealınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin2.149.519/2.228.569 hissesine düşen kısmının 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöylebelirlenmiştir:

455.573.000,-TLDÖRT YÜZ ELLİ BEŞ MİLYON BEŞ YÜZ YETMİŞ ÜÇ BİN TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞERİ: 537.576.213,-TL

İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol EdenMuammer EMANET Cem DEMİRÖZ

Şehir Plancısı İşletmeDeğerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ekler :• Temel göstergeler tablosu• Nakit akışı tablosu• Bölge haritası• Uydu görüntüsü• Fotoğraflar (2 sayfa)• Tapu sureti (1 sayfa)• Tapu takyidat yazısı (2 sayfa)• İmar durumu (1 sayfa)• Yapı Ruhsatı (1 sayfa)• Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi• Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri• Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar


23


Torium AVM-Temel Göstergeler

Genel Bilgi Açıklama

Arsa Alanı 44.571 m²Konut Alanı 8.316 m²Perakende Alanı 148.099 m²Kiralanabilir Alan 102.482 m²Ortak ve Dolaşım Alanları 27.135 m² sirkülasyon, ortak alan, wc, depo ve çöp odası, oturma alanıTeknik Alanlar 18.483 m² servis avlusu, servis koridoru, yangın koridoru, teknik hacimlerKapalı Otopark Alanı 85.278 m²Kapalı İnşaat Alanı 241.693 m²Açık Otopark Alanı 17.504 m²Teras 5.983 m²Toplam İnşaat Alanı 265.180 m²

Toplam Konut İnşaat Alanı 14.952 m² Konut için ayrılan kapalı otopark alanı dahildirSatılabilir Konut Alanı 8.316 m²

Konut Alanı 7.568 m²Ortak Alan 748 m²

Teknik Alan 333 m²Konut Kapalı Otopark Alanı 6.303 m² 1+1 ve 2+1'ler için 2, 3+1 ve 4+1'ler için 3 araç (33 m²)

Perakende İnşaat Alanı 227.074 m² Otopark alanları dahildir.Brüt Perakende Alanı 148.099 m²Perakende Kiralanabilir Alanı 102.482 m²

Kiosk 460 m²Elektronik Market 5.503 m²Hipermarket 9.723 m²Mağaza 58.971 m²Kafe 642 m²Restoran-Fast Food 4.566 m²Snowpark 4.087 m²Eğlence 4.841 m²Sinema 3.006 m²Spor Merkezi 2.583 m²Ofis Alanı 1.948Oto Yıkama 1.297Kiralanabilir Eklenti Alanı 2.359Kiralanabilir Depo Alanı 2.496

Teknik ve Dolaşım Alanları 45.618 m²Perakende Kapalı Otopark Alanı 78.975 m² Yaklaşık 2460 araçlıkPerakende Açık Otopark ve TerasAlanları 23.487 m²

Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan 110.797 m²Toplam Kapalı Otopark 85.278 m²Toplam Teknik ve Dolaşım Alanı 45.950 m²Açık Otopark ve Teras Alanları 23.487 m²Toplam İnşaat Alanı 265.180 m²

Zamanlama TahminleriKonutKonutların Kalan İnşaat Süresi 6 ay


24


Konutların Pazarlama Süresi 12 ayProje Nakit Akış Süresi 12 ayPerakendePerakende Kalan İnşaat Süresi 3 ayPerakende Pazarlama Süresi 12 ayProje Nakit Akış Süresi 10 yıl

Gider ve MaliyetlerToplam Geliştirme Maliyeti $45.866.681Konut Geliştirme Maliyetleri $6.426.043

Konut direkt inşaat maliyeti $5.714.680Kaba inşaatın %85'i tamamlanmış, %15'i kalmıştır. İnce inşaatın %2'sitamamlanmış, %98'i kalmıştır.

Konut Dolaylı İnşaat Maliyeti $405.360Diğer maliyetler $306.002

Perakende Geliştirme Maliyetleri $39.440.638

Perakende direkt inşaat maliyeti $33.268.275Kaba inşaatın %98'i tamamlanmış, %2'si kalmıştır. İnce inşaatın %55'itamamlanmış, %45'i kalmıştır.

Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $10.064.254Diğer maliyetler $2.166.626

Gelir TahminleriKonutToplam Ünite Sayısı 76Toplam Konut Gelirleri $16.210.684PerakendePerakende Kira Gelirleri $26.486.853 yılAVM dönem sonu değeri $452.196.330Kira Artışı 3,0% yıl

Finansal ÖngörülerKonut Yatırımının Tahmini GetiriOranı

ROI 10%

Perakende İskonto Oranı 11,50%Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faiziDüşük likitide riski 3,00% Gayrimenkul likidite oranıOperasyonel riskler 2,50% Operasyonel ve yönetim riski

Perakende Kapitalizasyon Oranı 7,00% 10.yıl sonunda


25


Nakit Akışı - KonutGELİRLER 3Ç/2010 4Ç/2010 1Ç/2011 2Ç/2011 Toplam

Konut satış gelirleri $2.429.580 $2.810.764 $2.957.587 $2.176.907 $10.374.838

TOPLAM GELİRLER $2.429.580 $2.810.764 $2.957.587 $2.176.907 $10.374.838

MALİYETLERDirekt inşaat maliyeti $4.000.276 $1.714.404 $0 $0 $5.714.680

Dolaylı inşaat maliyetleri $121.927 $110.980 $98.425 $74.028 $405.360

Diğer maliyetler $206.110 $91.269 $4.921 $3.701 $306.002

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $4.328.314 $1.916.654 $103.346 $77.730 $6.426.043

NAKİT AKIŞI -$1.898.734 $894.110 $2.854.241 $2.099.177 $3.948.795

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$1.898.734 -$1.004.624 $1.849.618 $3.948.795

NBD $3.005.628


26


Nakit Akışı -Perakende (.000 US$)Gelirler Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 Total

AVM kira gelirleri $0 $26.487 $27.281 $28.100 $28.943 $29.811 $30.706 $31.627 $32.575 $33.553 $269.083

AVM dönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $452.196 $452.196

TOPLAM GELİRLER $0 $26.487 $27.281 $28.100 $28.943 $29.811 $30.706 $31.627 $32.575 $485.749 $721.279

MALİYETLER

Perakende Geliştirme Maliyetleri

Perakende direkt inşaat maliyeti $33.268 $33.268Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $3.376 $107 $737 $772 $792 $812 $834 $855 $878 $901 $10.064

Diğer maliyetler $1.832 $5 $37 $39 $40 $41 $42 $43 $44 $45 $2.167

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $38.477 $113 $774 $811 $832 $853 $875 $898 $922 $946 $45.499

NAKİT AKIŞI -$38.477 $26.374 $26.508 $27.289 $28.111 $28.958 $29.830 $30.729 $31.654 $484.803 $675.780

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$38.477 -$12.102 $14.406 $41.695 $69.806 $98.764 $128.595 $159.323 $190.977 $675.780

NBD $286.302* Nakit Akışında yer alan AVM kira gelirleri Mehmet Akdeniz’e ait olan alanların kira gelirlerini içermemektedir.

Documents

DEĞERLEME RAPORU Torium AVM, İstanbul 30 Haziran 2010 ... · - Değerleme Süresi: 18 iş gün ... Söz konusu proje için Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından proje