DEL DESAHUCIO, DEL LANZAMIENTO Y DE LA RETENCION EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Cómo y ante quien se puede pedir el desahucio.Arto. 1429.- El desahucio de la cosa arrendada cuando deba tener efecto conforme a lo prescrito en el Código Civil, puede hacerse ante cualquier funcionario judicial, o ante cualquier cartulario, sin necesidad de que éste verifique trascripción alguna en el protocolo. Verificada la notificación, tanto el funcionario como el cartulario, deben entregar las respectivas diligencias en el juzgado competente. Artos. 266 No. 13-285 No. 7 Pr.; 2958 C. B.J. 874-2635-2877-3924-10258-11628-12865-12981.

A quienes puede notificarse el desahucio por ausencia del arrendador o arrendatario.Arto. 1430.- Si no estuviere en el lugar el arrendador o el arrendatario, o no fuere posible encontrarlos en él, y no tuviere procurador autorizado para obrar en juicio o con poder general o generalísimo de administración en el lugar, se notificará el desahucio a su cónyuge o parientes que con ellos vivan, y a falta de uno o de los otros, el respectivo funcionario o cartulario hará la notificación al Representante del Ministerio Público, y donde no hubiere este empleado, al Alcalde Municipal. Artos. 29-1450 Pr.

Casos de oposición, cómo y en qué tiempo se tramitara.Arto. 1431.- Cuando el arrendador o arrendatario desahuciado reclame contra el desahucio, deberá ejercer su derecho precisamente dentro de los cuatro días siguientes a la notificación del desahucio. Se dará traslado por dos días de su oposición al contrario, y si hubiere hechos que probar, se recibirá el expediente a; pruebas por seis días, vencidos los cuales, el Juez fallará sin más trámites. Artos. 29-176-1438 Pr.; B.J. 1195-2908-12007. Reglas respecto a tachas de testigos.Arto. 1432.- No se admitirán tachas de testigos, que no fuere posible justificarse dentro del término probatorio, y cada parte sólo podrá presentar dos declaraciones sobre cada punto que debe ser acreditado. Artos. 1343- En estos asuntos no es admisible aumento de termino de pruebasArto. 1433.- El prohibido en el juicio de que se viene tratando el aumento del término ordinario; y si se presentaren excepciones que deben proponerse al evacuarse el traslado sobre la oposición, se resolverán con un TRAIGASE a la parte contraria para la siguiente audiencia y apertura a pruebas por tres días, observándose lo dispuesto en el artículo anterior. Casos de mantenimiento de desahucio.

Arto. 1434.- Si no se hiciere ninguna reclamación al desahucio, o ésta apareciere interpuesta fuera del plazo que prescribe el artículo 1431, si los fundamentos en que se apoya no fueren legales; o no resultaren comprobados, mantendrá el desahucio, desechando la reclamación en su caso, y designando en la misma sentencia el día en que debe hacerse la restitución de la cosa arrendada. En caso contrario se declarará sin lugar el desahucio. B.J. 2908-3017-3925. Cuando debe de procederse al lanzamiento arrendatario.Arto. 1435.- Si ratificado el desahucio, llegare el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa providencia del Juez, quien podrá valerse de la fuerza pública para su ejecución. Arto. 48 Pr.; B.J. 1914-3017-12981. Cuando se entiende consumada la restitución de la cosa.Arto. 1436.- La restitución de la cosa arrendada por parte del arrendatario, se entenderá consumada, cuando negándose el arrendador a recibirla, el arrendatario entrega al Juez las llaves de ella, poniéndose de ello constancia en las diligencias. B.J. 2635. Procedimiento cuando se trate cosa mueble o de un servicio.Arto. 1437.- Si el arrendatario desahuciado retardare la restitución de la cosa mueble arrendada o si se tratare de un desahucio de arrendamiento de servicio, se procederá a la ejecución de la sentencia en conformidad a las reglas generales. Tramites cuando se reclaman indemnizaciones nacidas del derecho de retención.Arto. 1438.- Cuando el arrendatario desahuciado reclamare indemnizaciones, haciendo valer el derecho de retención que le acuerda el Código Civil deberá interponer su reclamo dentro del plazo de cuatro días que concede el artículo 1431 y se trasmitirá en la misma forma que la oposición al desahucio. El Juez, en perjuicio de lo que se estableciere sobre el desahucio, resolverá si hay o no lugar a la retención solicitada Artos. 905-1425-Pr.; 2891 C.; B.J 10575.

Casos de intervención de la policía a favor del arrendador.Arto. 1439 - Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al arrendador el artículo 2835 del Código Civil (Capítulo de los derechos y obligaciones del arrendador extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitará el auxilio de cualquier funcionario de policía para hacer efectivos los derechos que le concede el artículo 2857 del citado Código Civil. El funcionario de Policía prestará auxilio desde luego sólo por el término de dos días, salvo que, transcurrido

este plazo, le exhibiera el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el Juez competente

Derechos del inquilino para impedir la retención del arrendador.Arto. 1440.- El inquilino podrá impedir el ejercicio del derecho de retención al arrendador, dándole garantías. Podrá también liberar cada cosa del mencionado derecho, dándole garantía por el importe del valor de aquella. La garantía podrá admitirla el funcionario de Policía, sin ningún trámite, en diligencia APUD- ACTA Si consistiere en fianza podrá acordarla en todo tiempo el competente funcionario judicial. Artos. 911-1446 inc. 3 Pr. 2858 C.

Gastos que no dan derecho de retención.Arto. 1441.- Los gastos hechos por el arrendatario en la cosa arrendada con posterioridad al desahucio, no le autorizan para pedir su retención.

Gastos que no pueden pedirse lanzamientoArto. 1442.- Si ratificado el desahucio y llegado el momento de la restitución existiere retención a favor del inquilino de la cosa arrendada y no hubiere el arrendador caucionado el pago de las indemnizaciones debidas, no podrá éste pedir lanzamiento sin que previamente pague dichas indemnizaciones o asegure su pego a satisfacción del Juez. Procedimiento cuando en la finca hubiese labores plantíos de arrendatario.Arto. 1443.- Si hubiere labores o plantíos que el arrendatario reclamare como de su propiedad, o mejoras útiles cuyos materiales pudiera separar y llevarse sin detrimento de la cosa arrendada, se extenderá diligencia expresiva de la clase, extensión y estado de las cosa reclamada. Esta reclamación no será un obstáculo para el lanzamiento Artos. 2893 C.; B.J.

Procedimiento para el caso del artículo anterior.Arto. 1444.- En los casos a que se refiere el artículo procedente, se procederá al avalúo de las labores, plantíos o materiales reclamados, por peritos nombrados según las reglas generales.

Reclamo que pueda hacerse el arrendatario.Arto. 1445.- Practicada esta diligencia, podrá el arrendatario reclamar el abono de la cantidad en que haya sido apreciado lo que creyere corresponderle, o que se le permita separar y llevarse estos materiales. Esta reclamación se tramitará como incidente.

Casos y tramites cuando se exija la restitución por haber expirado el tiempo del arriendo, por haberse llenado de objetos de el por expiración del derecho del arrendador Arto. 1446.- El procedimiento establecido en este párrafo se observará también cuando se exija la restitución de la cosa arrendada por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, por haberse satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada, o por la extinción del derecho del arrendador el plazo para oponerse a la restitución o para hacer valer el derecho de retención por indemnizaciones debidas, correrá desde que el que pide la terminación del arrendamiento haga saber a la otra parte, judicialmente, su intención de exigirla cuando se tratare de bienes inmuebles, la misma sentencia que deseche reclamación ordenará además el lanzamiento, si estuviere vencido el plazo del contrato; salvo que existieren retenciones decretadas a favor del arrendatario por no haberse otorgado las cauciones a que se refiere el artículo 1440 Artos. 2925-2961 C; B.J. 2635-3924 B.J 993-10259-11628-12007-12981.

Modo de proceder cuando el arriendo termine por sentencia judicial.

Arto. 1447 - Cuando la terminación del arriendo resulte de sentencia judicial en los casos previstos por la ley como en los de nulidad y rescisión del contrato de arrendamiento, podrá adoptarse para la ejecución de dicha sentencia, el procedimiento del artículo anterior, o el que corresponda según las reglas generales, a elección de las partes a quien ella favorezca

Apelación que se concede en estos casos Arto 1448.- Las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que den lugar a la retención y las que dispongan la restitución de la cosa arrendada en los dos casos de los artículos anteriores, sólo serán apelables en el Arto 466 Pr . ;

Derechos que subsisten a pesar de las sentencia de desahucio.Arto. 1449.- La sentencia que se pronuncien en conformidad al presente párrafo, no privan a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aquellas. Arto. 437 Pr B.J 2635-8994-9119-16628-12758-12814-12816.

Cuando ellos fueron notificado del desahucio.Arto. 1450.- Cuando la notificación fuere hecha al representante del Ministerio Público o al Alcalde Municipal en los casos del artículo 1430 es

obligación de éstos informarse inmediatamente de los derechos y pretensiones de la parte a quien fictamente representan. Si hubiere lugar a reclamar contra el desahucio, lo significarán así al Juez, dentro del plazo que fija el artículo 1431, a fin de que se nombre por éste al denunciado un curador especial que entienda en el juicio. Si no hubieren obtenido ningún informe, también lo harán presente así al Juez, en un escrito, y en este caso, el expediente seguirá su curso legal, sin perjuicio de que, dentro del término de la prescripción y respetándose lo actuado y decidido, el propio interesado puede hacer uso de los derechos que le correspondan en la vía procediere. Arto. 1430 Pr.; Responsabilidad de esos mismos funcionarios por no cumplir con sus deberes.Arto. 1451.- El Representante del Ministerio Público y el Alcalde Municipal son responsables de todo daño o perjuicio que se irrogue al desahuciado, por falta de cumplimiento a lo dispuesto en el artículo anterior.

RESUMEN DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTO.

Finalidad del desahucio

Su finalidad es extinguir la relación contractual arrendamiento, haciendo cesar los efectos para ambas partes. Como se trata de un contrato bilateral, oneroso y conmutativo y normalmente de prestaciones sucesivas de parte del arrendatario, el derecho a notificar esa voluntad es común al arrendador y al arrendatario.

Formas de realizarse esa notificación

Se puede realizar en dos grandes formas generales:

1. La primera es presentando la petición de notificación del desahucio ante un juez. En este primer supuesto existen dos posibles caminos:

a. Presentando la solicitud en el juzgado local o de distrito civil correspondiente en este caso, ante el juzgado del lugar en que estuviere la cosa litigiosa o el del domicilio del demandado actual o último en la República, a elección del demandante.

En este caso el juez dicta auto ordenando la notificación de dicha petición, notificación que se hace personalmente por medio de secretaría o por medio

de cédula que la lleva a cabo la oficina de notificación de causas, ésta última es la más común.

En Managua, con la apertura de la Oficina de Notificación de causas les fue vedado a los secretarios poder realizar notificaciones por medio de cédula. En los demás departamentos la referida notificación la puede hacer el secretario personalmente o por medio de cédula.

b. La segunda opción es presentar la solicitud de desahucio ante cualquier otro juez .

Cuando el artículo 1429 Pr., se refiere a que la notificación la puede realizar cualquier funcionario judicial, implica que la referida notificación la puede realizar cualquier juez, de cualquier materia (penal, laboral, etc.)…, siempre juzgados de primera instancia o primer grado…, pues el término “todo funcionario judicial” abarca el ámbito de todos ellos. De igual manera, se tramitará ante un juez del lugar en que estuviere la cosa litigiosa o el del domicilio del demandado actual o último en la República, a elección del demandante.

Una vez realizada la notificación debe pasar dichas actuaciones al juez local o de distrito de lo civil que sea competente el cual conocerá de la reclamación del desahuciado.

2. La segunda manera de notificar el desahucio es por Notario.

El notario no necesita trabajar en su protocolo, es una de las pocas actuaciones que se pueden realizar fuera del protocolo, pero es necesario que dicho acto sea realizado por medio de acta notarial, la cual se puede realizar personalmente o por medio de cédula notarial. De estas actuaciones debe dejar prueba fehaciente y una vez realizada la misma debe pasar dichas actuaciones al juez competente.

Cuando el desahuciado no se encuentra en el lugar del asiento del Juez, o no es posible localizarlos en tal lugar, y no tiene apoderado judicial o con poder generalísimo o general de administración se notificará el desahucio al conyugue o parientes que con ellos vivan, y si no existen, se hace la notificación al representante de la Procuraduría, o sea al Procurador Civil del Departamento, donde no haya tal funcionario, al Alcalde Municipal.

El legislador suple la legitimación procesal pasiva para obrar en la notificación del desahucio.

Cuando el acto de notificación es realizado en el Procurador Civil o en el Alcalde Municipal, es deber de tales funcionarios investigar los derechos del desahucio, a quienes fictamente representan por Ministerio de la ley para esa investigación. Si hay reclamaciones que el desahuciado pueda hacer al desahucio, lo harán saber por escrito al Juez del proceso, para que nombre al desahuciado un Guardador-Ad-litem. Este aviso se debe hacer dentro del término de oposición de cuatro días siguientes a la notificación del desahucio.

Si no han obtenido ningún informe, también deberán hacerlo saber al Juez en el mismo Plazo. El incumplimiento a este saber hace responsable a esos dos funcionarios, en su caso, de los daños y perjuicios que puedan derivarse al desahuciado.

Actitudes que puede adoptar el desahuciado en el desahucio

1. La primera actitud del desahuciado es ACEPTAR la notificación sin presentar reclamo alguno, extinguiendo así la relación, en este caso el desahuciante deberá pedir sentencia favorable en el juzgado, para señalar en ella la fecha de restitución del inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento.

2. La segunda actitud posible del desahuciado es RECLAMAR contra el desahucio, es decir OPONERSE al mismo, ésta oposición puede consistir en la invocación de excepciones dilatorias, perentorias, mixtas o anómalas, todas las acumuladas in omnen eventum, en cumplimiento del principio de eventualidad o acumulación eventual, pues sólo existe una oportunidad global de reclamación, y es preclusiva, además de excepcionar o sin invocar excepciones, el desahuciado puede alegar DERECHO LEGAL DE RETENCION.

Procedimiento para el desahucio

1. La solicitud. Se sigue la tramitación prevista en el Código de Procedimiento Civil de la República de Nicaragua, y relacionada en las líneas anteriores (Solicitud hecha ante el juzgado correspondiente, solicitud hecha ante notario o solicitud hecha ante cualquier otro funcionario judicial).

2. La notificación. Hecha personalmente o a las luces del 1430 Pr.

Aclaramos que la notificación del desahucio No es la demanda, es simple y llanamente un acto de hacer saber a una persona la intensión de no querer continuar con el contrato de arriendo u otra causa en las que se aplican las reglas del desahucio.

3. La reclamación u oposición al desahucio debe presentarse dentro del perentorio término de CUATRO DIAS contados desde la respectiva notificación al desahuciado. La Reclamación u oposición del desahuciado, ésta es la verdadera demanda.

4. Frente al escrito de oposición, el juez dicta un auto ordenado traslado (entiéndase vista o audiencia) dentro de DOS DIAS al desahuciante, para que alegue lo que estime oportuno frente a la reclamación. Es una especie de Contestación de la Demanda.

En este trámite de audiencia, el desahuciante puede oponer excepciones a la reclamación del desahuciado, por ejemplo: si el desahuciado opone DERECHO LEGAL DE RETENCION, en base a mejora que dice haber realizado en el inmueble arrendado, el desahuciante puede invocar: EXCEPCION DE PAGO de tales mejoras.

5. Si hubiere hechos que probar se abre una Etapa probatoria de SEIS DÍAS.

En el contenido del arto. 1433 Pr., se encuentra una norma que produce confusión en el manejo de las excepciones del desahuciante, pues ordena un TRAIGASE A LA PARTE CONTRARIA PARA LA SIGUIENTE AUDIENCIA (especie de vista por la siguiente audiencia, para que el desahuciado alegue sobre las excepciones), y apertura a pruebas por TRES DÍAS. Sin embargo, legisla de manera clara que la oposición del desahuciado que constituye la demanda en este proceso especial, y que impone la carga de la prueba al propio desahuciado reclamante, debe abrirse a prueba por SEIS DIAS, comunes a ambas partes para prueba y contraprueba.

Tal contradicción es violatoria del precepto constitucional de Igualdad de todas las personas ante la ley y creemos que debe armonizarse la mente legislativa, eliminando ese término inoperante de TRES DIAS, y en presencia

de la RECLAMACION U OPOSICION DEL DESAHUCIADO, Y LAS EXCEPCIONS A ELLA DEL DESAHUCIANTE, se abra a prueba por SEIS DIAS comunes para ambas partes. Pensamos que de esta forma de interpretación sana, no se produce una diferenciación odiosa, que pondría al desahuciante en desventajas de sólo TRES DIAS de prueba para sus excepciones, y el doble para el reclamante desahuciando.

El término de SEIS DIAS relacionado puede ampliarse y prorrogarse, más no puede ser susceptible de TERMINOS EXTRAORDINARIOS, pues lo prohíbe expresamente el arto. 1433 Pr., en su primera parte: “Es prohibido en el juicio de que se viene tratando el aumento del término ordinario…”

Si se presenta prueba testifical y se tachan los testigos, QUE SÓLO PUEDEN SER DOS POR CADA HECHO DEBATIDO, la tacha debe presentarse y justificarse precisamente dentro de los SEIS DIAS, no hay posibilidad de ampliación ni prorroga ni término especial para prueba de tachas.

6. Transcurrido los días del plazo probatorio, el juez debe dictar sentencia sin más trámite. La sentencia será estimatoria del desahucio y lo mantendrá, en los cuatro casos siguientes:

a) Si no hay reclamación u oposición.

b) Si la reclamación es extemporánea, esto es, fuera de los cuatro días perentorios, fatales o preclusivos.

c) Si no hay fundamentos legales en la reclamación.

d) Si siendo legales, no se justifican en la etapa probatoria, la sentencia dará lugar al desahucio y declarará sin lugar la reclamación, designando en la misma sentencia el día en que debe hacerse la restitución de la cosa arrendada.

En caso contrario se declarará sin lugar el desahucio, o sea, no se dará lugar al desahucio cuando el desahuciado se opusiere en el término señalado, fundamente legalmente su oposición y lo justifique o lo pruebe en la etapa probatoria.

La ejecución de la sentencia que mantiene el desahucio

El efecto preciso del desahucio declarado con lugar por sentencia firme, es la RESTITUCION DEL INMUEBLE ARRENDADO, por ello dada la especialidad del proceso, seexpresó que en la sentencia estimatoria del desahucio se señala el día preciso en que el desahuciado debe entregar el inmueble, esto es, precisamente cuando el arrendatario es el desahuciado que tiene el deber jurídico de restituir el inmueble objeto de contrato al arrendador.

Si llegado ese día señalado en la sentencia firme, no se cumple, no es preciso pedir y obtener ejecutoria como en los procesos ordinarios declaratorios para la ejecución, sino que a pedimento de parte el Juez del proceso dicta un AUTO ordenando el LANZAMIENTO, lo cual veremos a continuación.

¿Qué es el lanzamiento?

Veamos los siguientes conceptos de la doctrina:Para Scriche, el lanzamiento es el despojo que verifica, ordena o ejecuta la autoridad en el desahucio.

Para Mario Casarino, el lanzamiento es el procedimiento especial para cumplir la sentencia que mantiene el desahucio.

Eduardo Pallares dice que es “Desocupar judicialmente el inmueble arrendado. Obligar materialmente al inquilino a entregar la casa arrendada al arrendatario”.

El lanzamiento es el procedimiento especial, rápido, expedito de ejecución de la sentencia que mantuvo el desahucio, cuando el desahuciante es el arrendador y el desahuciado es el arrendatario.

Por su ejecución se saca del lugar al desahuciado y se pone, en él al desahuciante victorioso, es una especie de INMISION EN LA POSESION, precisamente se inmite al desahuciante y queda en posesión efectiva del inmueble objeto del proceso.

Ese lanzamiento lo hace el Juez no las autoridades de policía, el juez puede requerir el apoyo oficial de la policía, pero es él quien debe actuar en la desposesión e inmisión. Muchas veces se ha pretendido dar a la Fuerza Pública la tarea de llevar a cabo el lanzamiento, lo que es un error, y podría derivar en demanda por daños y perjuicios en contra de la Policía. La policía

actuará en función de proteger la autoridad y la integridad física del Juez, en garantizar que la orden de lanzamiento se cumpla.

Para la efectividad del lanzamiento el Juez puede decretar el allanamiento del inmueble objeto de la acción y ejecución. Si se prohibiera tal actuar seria ilusoria la compulsión judicial y el Estado no cumpliría su misión de tutela jurídica en esa vía especial. Cumplimiento de parte del arrendatario desahuciante cuando el arrendador desahuciado se niega a recibir el inmueble objeto de la acción

Si el arrendador vencido en el desahucio se niega a recibir el inmueble objeto del contrato, una vez dictada la sentencia firme, pasada en autoridad de cosa juzgada, el vencedor tiene el derecho de realizar la entrega simbólica del inmueble, mediante la entrega física de las llaves del inmueble en el juzgado de fallo, poniendo el juez constancia en los autos de tal entrega. El fallo se ha ejecutado en estos términos de entrega simbólica.

Formas de ejecución del fallo cuando el bien arrendado es mueble

Cuando la desahuciada vencida no entrega la cosa mueble objeto de la acción, se ejecuta la sentencia de conformidad con lo regulado en el arto. 520 Pr., cumpliendo con todos los supuestos regulados en el arto. 509 Pr., librándose la ejecutoria de ley, y la aplicación de esa norma general de ejecución de sentencia nacional .

Esto mismo se debe hacer cuando se trata de arrendamiento de servicios Esto debe entenderse cuando se trata de relaciones jurídicas que no caen dentro del campo ius cogens del Derecho Laboral, es decir cuando no exista relación obrero-patronal, que implica dependencia económica.

Aplicación de las reglas del desahucio al comodato precario.

En el comodato precario es el PRESTAMO DE USO en el que no se ha pactado duración, y el plazo de disfrute gratuito a favor del comodatario no resulta definido por el uso, la costumbre.

El comodante tiene derecho a pedir la cosa cuando quiera, poniendo fin del disfrute gratuito, ésta concepción jurídica esta en el arto. 3446 C.

En la segunda parte de dicho estatuto legal, nuestro legislador civil asimila al comodato precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato, por ignorancia de su dueño, o por mero acto de mera tolerancia del dueño. A ambas categorías de comodatos precarios se aplica las reglas de desahucio.

Cuando la ley dice que en caso de duda le incumbe la prueba alcomodatario, lo hace por cuanto el comodante no necesita demostrar el contrato porque éste no existe, y por ser ignorante de la situación, rige el principio que los hechos negativos no deben ser probados.

Pero, si el Comodante alaga que la tenencia del bien en poder del Comodatario ha sido permitida por “Mera Tolerancia”, incumbe la carga de la prueba al Comodante para probar los hechos que demuestre la mera tolerancia, por ser un hecho positivo y susceptible de prueba.

La Corte Suprema de Justicia nos alerta y nos señala que no se podría alegar en una demanda de desahucio por comodato precario, el comodato precario por falta de plazo y la mera tolerancia, porque ambas son acciones diferentes en cuanto a la causa de pedir, y en una no existe carga de la prueba y en la otra pende dicha carga por ser un hecho positivo.

Otros casos en que se aplicael procedimiento del desahucio

Puede ser aplicado con permiso expreso del legislador en los siguientes casos:

1. Cuando se pida restitución de la cosa arrendada por expirar el plazo de vigencia del contrato.

2. Por haberse satisfecho el objeto del contrato

3. Por la extinción del derecho del arrendador.

El plazo de CUATRO DIAS para oponerse se cuenta desde que se notifica judicialmente a la otra parte la voluntad de exigir la restitución. Cuando el bien arrendado es inmueble, la sentencia debe señalar el lanzamiento si ya está vencido el plazo.Extensión del lanzamiento como figura de ejecución de sentencia a otros casos de extinción del arriendo distintitos del desahucio

1. Cuando la extinción del arrendamiento se funde en sentencia firme pasada en autoridad de cosa juzgada, por acciones declarativas de nulidad y rescisión el portador de la ejecutoria tiene a su favor, para la ejecución, del procedimiento de LANZAMIENTO regulado para el desahucio en el arto. 1446 Pr., o el regulado por el arto 520 Pr., a elección de las partes a quien la opción favorezca.

2. También se aplica esta misma opción cuando existe en el contrato PACTO COMISORIO, la clausula resolutoria expresa, por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Ha sido criterio de la Corte Suprema de Justicia que el Pacto Comisorio es aplicable a todo tipo de contrato. En un contrato de arrendamiento en donde las partes pactaron el Pacto Comisorio, pueden éstas directamente recurrir al Judicial a solicitarle el Lanzamiento sin necesidad de resolución previa, pues el pacto comisorio encarna la resolución en el mismo contrato.

En caso de resolución por incumplimiento, no es aplicable el procedimiento del LANZAMIENTO, y debe usarse el común del Arto. 520 Pr.

Recursos contra las sentencias dictadas en el desahucio

Todas las sentencias que se dicten en materia de desahucio son apelables…, y los son en ambos efectos.

En las sentencias que se dicten en los juicios de desahuciono hay cosa juzgada material, sólo formal pues no privan a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aquellas por lo tanto, si las sentencias dictadas en materia de desahucio no causan estado, no son susceptibles de Casación.

Esta afirmación no se aplica en el comodato precario que no deja abierta puertas a acciones ordinarias y que naturalmente tiene abiertas las puertas del recurso de casación.

BIBLIOGRAFÍA

1. Constitución Política de Nicaragua

2. Código Civil de la República de Nicaragua.

3. Código de procedimiento Civil de la República de Nicaragua

4. Derecho Procesal Civil. Tomo I. Dr Roberto Ortiz Urbina.

5. Derecho Procesal Civil. Tomo II. Dr Roberto Ortiz Urbina.

7. Derecho Procesal Civil. Tomo II. Dr. Iván Matamoros Montenegro

DE LOS JUICIOS SOBRE DISTRIBUCION DE AGUAS

Arto. 1481pr.- El procedimiento que se establece en este párrafo se refiere especialmente para hacer efectivo lo dispuesto en los artículos 1595, 1596, 1598, 1603, 1605, 1611, 1614, 1616, 1618, 1619, 1620, 1622, 1624 y 1626 del Código Civil. B.J.12943.

Arto. 1595.- El propietario del agua, sea cual fuere su título, no podrá impedir el uso de la que sea necesaria para el abasto de las personas o ganados de una posesión o finca rústica, ni oponerse a las obras indispensables para satisfacer esta necesidad del modo menos gravoso para el propietario; pero tendrá derecho a la indemnización, salvo que los habitantes hubieren adquirido el uso del agua por prescripción o por otro título legal.Artos. 1589-1632-2531 C.; 325 Reglamento de Policía.B. J. 382-4301-4678-7201-9318-9698-358/1964-363/1964.

Arto. 1596.- Cuando un terreno de regadío que recibe el agua por un solo punto se divida por herencia, ventas u otro título entre dos o más dueños, los de la parte superior quedan obligados a dar paso al agua como servidumbre del acueducto para riego de los inferiores, sin poder exigir por ello indemnización, a no haberse pactado otra cosa.Arto. 1573 C.; B.J. 12466 Cons. III.

Arto. 1597CC.- Las disposiciones de este Código acerca de las servidumbres de aguas no innovan de modo alguno los derechos adquiridos legalmente hasta ahora sobre ellas.Artos. 1615-IV Tit. Prel. C.; 45 Cn.; B.J. 9859

Arto. 1598. - El propietario de las aguas no podrá desviar su curso, de modo que causen daño a un tercero, porque rebosen o por otro motivo.Artos. 615-1585 C.; B.J. 14492

Arto. 1599.- Si alguno hiciere pozo en su propiedad, aunque por esto disminuya el agua del abierto en fundo ajeno, no está obligado a indemnizar. Artos. 618-1681 C.

Arto. 1600.- Todo el que quiera usar agua de que pueda disponer para una finca suya tiene derecho de hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como también a los de los predios inferiores, sobre los que se filtren o caigan las aguas.B.J. 12466-Cons. III-13314 (614)

Arto. 1601.- Se exceptúan de la servidumbre que establece el artículo anterior, los edificios, sus patios, jardines y demás dependencias.

Arto. 1602 .- El que haya de usar del derecho de hacer pasar aguas, de que trata el artículo 1600; está obligado a construir el canal necesario en los predios intermedios, aunque haya en ellos canales para el uso de otras aguas. Artos. 1609-1626 C.; B.J. 12466 Cons. III.

Arto. 1603.- El dueño de un acueducto podrá fortificar sus márgenes con céspedes, estacadas, paredes o ribasos de piedra suelta; pero no con plantaciones de ninguna clase. El dueño del predio sirviente tampoco podrá hacer plantación ni operación alguna de cultivo en las mismas márgenes, y las raíces que penetren en ella podrán ser cortadas por el dueño del acueducto.

Arto. 1604.- El que tiene en su predio un canal para el curso de aguas que le pertenecen, puede impedir la apertura de otro nuevo, ofreciendo dar paso por aquel, con tal de que no cause perjuicio al reclamante.

Arto. 1605.- También se deberá conceder el paso de las aguas al través de los canales y acueductos, del modo más conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se conducen por éstos, y su volumen, no sufran alteración, ni las de ambos acueductos se mezclen.Artos. 1600-1610 .

Arto. 1606.- En el caso del artículo 1600 si fuere necesario hacer pasar el acueducto por un camino, río o torrente públicos, deberá indispensable y

previamente obtenerse el permiso de la autoridad bajo cuya inspección estén el camino, río o torrente.

Arto. 1607.- La autoridad sólo concederá el permiso con entera sujeción a los reglamentos de policía, y obligando al dueño del agua a que la haga pasar, sin que por el tránsito se impida, estreche ni deteriore el camino, ni se embarace o estorbe el curso del río o torrente.Arto. 360 Reglamento de Policía.

Arto. 1608.- El que, sin dicho permiso previo, pasare el agua o la derramare sobre el camino, quedará obligado a reponer las cosas a su estado antiguo, y a indemnizar el daño que a cualquiera se cause, sin perjuicio de las penas impuestas por los reglamentos de la policía.Arto. 360 Reglamento de Policía.

Arto. 1609.- El que pretenda usar del derecho consignado en el artículo 1600, debe previamente:

1º Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir.

2º Acreditar que el paso que solicita, es el más conveniente y menos oneroso para tercero.

3º Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación de peritos, y un diez por ciento más.

4º Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse en dos o más partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro.Artos. 617-1600-1625 C.; B.J. 13314 (614) 14747 Cons. V

Arto. 1610.- En el caso a que se refiere la prescripción del artículo 1604, el que pretenda el paso de aguas deberá pagar, en proporción a la cantidad de éstas, el valor del terreno ocupado por el canal en que se introducen, y los gastos necesarios para su conservación; sin perjuicio de la indemnización debida por el terreno que sea necesario ocupar de nuevo, y por los otros gastos que ocasione el paso que se le concede.

Arto. 1611.- La cantidad de agua que puede hacerse pasar por un acueducto establecido en predio ajeno, no tendrá otra limitación que la que resulte de la

capacidad que por las dimensiones convenidas se haya fijado al mismo acueducto. B. J. 14573 Cons. I

Arto. 1612.- Si el que disfruta del acueducto necesitare ampliarlo, deberá costear las obras necesarias, y pagar el terreno que nuevamente ocupe y los daños que cause, conforme a lo dispuesto en los números 3º y 4o. del artículo 1609.

Arto. 1613.- la servidumbre legalmente establecida por el artículo 1600, trae consigo el derecho de tránsito por sus márgenes para las personas y animales, y el de conducción de los materiales necesarios para el uso y reparación del acueducto, así como para el cuidado de agua que por él se conduce, observándose respecto de ella lo dispuesto en los artículos 1628, 1632, 1634, 1636 y 1637. Artos. 1562-1813 C.

Arto. 1614.- Las disposiciones concernientes al paso de las aguas son aplicables al caso en que el poseedor de un terreno pantanoso quiera desecarlo o dar salida por medio de cauces a las aguas estancadas.Artos. 1600 y sigts. C.

Arto. 1615.- Las concesiones de aguas que se hicieren por autoridad competente, se presume que son otorgadas sin perjuicio de otros derechos anteriormente adquiridos.

Arto. 1616.- Todo el que se aproveche de un acueducto, ya pase por campo propio, ya por ajeno, debe construir y conservar los puentes, canales, acueductos subterráneos y demás obras necesarias, para que no se perjudique el derecho de otro.

Arto. 1617.- Si los que se aprovecharen fueren varios, la obligación recaerá sobre todos a proporción de su aprovechamiento, si no hubiere prescripción o convenio en contrario. Artos. 1576-1924-1961 C.

Arto. 1618.- Lo dispuesto en los artículos anteriores comprende la limpia, construcciones y reparaciones para que el curso del agua no se interrumpa.

Arto. 1619.- Si a la desecación de un terreno pantanoso se opusiere alguno con derecho a las aguas que del mismo se derivan, y si por los trabajos necesarios que tuviere un gasto proporcional al objeto no se pudiere conciliar los dos

intereses, se autorizará la desecación mediante una indemnización conveniente, que se concederá al que se oponga.

Arto. 1620.- Los que tienen derecho a desviar de su curso las aguas de los ríos, riberas, torrentes, arroyos, canales, lagos, estanques, pueden si fuere necesario, apoyar o establecer una esclusa sobre las orillas, siempre con la carga de pagar la indemnización y hacer y conservar las obras que puedan preservar los predios de cualquier daño.

Arto. 1621.- Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y en sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial.

Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización. Artos. 617-1567 C.

Arto. 1622.- Cuando para la derivación o toma de agua de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerla no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente. B. J. 14542

Arto. 1623.- Los que tienen derecho a la derivación y uso de las aguas, conforme al artículo precedente, deben evitar a los usuarios superiores e inferiores toda clase de perjuicios que puedan originarse de la estancación, rebose o derivación de aquellas si tocaren.

Los que hubieren dado lugar a aquellos daños, estarán obligados a su pago y sometidos a las penas establecidas por los reglamentos de policía.

Arto. 1624.- Si una corriente de agua impidiere a los propietarios colindantes el acceso a sus fincas, la continuación del riego o del desagüe, los que utilicen las corrientes están obligados en proporción del beneficio que reporten a construir y conservar los puentes y medios de acceso bastantes a un paso seguro y cómodo, como también los acueductos subterráneos, los puentes,

canales y demás obras análogas para la continuación del riego o desagüe, sin perjuicio de los derechos que se deriven de un contrato o de prescripción. B. J. 5588 Cons. II

Arto. 1625.- Antes de empezar la construcción del acueducto, el que quiera conducir el agua por el terreno de otro debe pagar el valor en que se hayan tasado los terrenos que se ocupen o sean las indemnizaciones establecidas, sin deducción alguna respecto a los impuestos y demás cargas inherentes al predio.

Arto. 1626.- El que quisiere construir un ingenio o molino o una obra cualquiera, aprovechándose de las aguas que van a otras heredades o a otro ingenio, molino o establecimiento industrial, y que no corren por un cauce artificial sostenido a expensa ajena, podrá hacerlo en su propio suelo, o en suelo ajeno con permiso del dueño, con tal que no tuerza o menoscabe las aguas en perjuicio de aquellos que ya han levantado obras aparentes con el objeto de servirse de dichas aguas, o que de cualquier otro modo hayan adquirido el derecho de aprovecharse de ellas.Artos.1590-1602 C.; B.J. 14492-14747-Cons. I-16855 Cons. VII.

Arto. 1482.pr- Para proceder a la distribución de aguas pertenecientes a varios dueños y conducidas por un mismo cauce, natural o artificial, lo mismo que para hacer efectivos los derechos y realizar lo que disponen los artículos del Código aludidos en el anterior, citará el Juez de lo Civil de Distrito respectivo a todos los interesados, a solicitud de cualquiera de ellos, a una reunión que deberá celebrarse con sólo los que asistan. La citación se hará con quince días por lo menos de anticipación, por medio de carteles fijados en la puerta del Juzgado, y de tres avisos que se publicarán en un periódico del Departamento, o en el oficial, si en aquel no lo hubiere.

Arto. 1483.pr- Si el cauce natural o artificial, separare o atravesare diversos Distritos de un mismo departamento, será Juez competente para conocer de los juicios a que este Título se refiere, el de la cabecera del Departamento; y si separare o atravesare dos departamentos, será competente para conocer en dichos juicios, el Juez de la cabecera del Departamento de más antigua creación.

Arto. 1484pr.- En esta reunión harán valer los interesados los títulos o antecedentes que sirvan para establecer su derecho en el agua común. Si no

hubiere acuerdo sobre este particular, el Juez resolverá sin más antecedentes que los acompañados.

Arto. 1485.pr- Los comuneros que no hubiesen asistido a la reunión y a quienes no se haya asignado la parte que les corresponda en la distribución podrán presentarse reclamándola en cualquier tiempo, y a solicitud de ellos, se citara a todos los interesados, procediéndose como se indica en los artículos 1482 y 1484 pero sin que mientras tanto, se altere lo que existiere acordado o resuelto. Los gastos que se originen de las nuevas gestiones, serán de cuenta exclusiva de los que las solicitaren.

Arto. 1486pr.- En la reunión a que se refiere el artículo 1482 podrán adoptarse todas o algunas de las siguientes medidas: 1.- Nombramiento de uno o más repartidores que distribuyan las aguas comunes, y determinación de sus honorarios. 2.- Fijación de los gastos ordinarios comunes para las obras extraordinarias que fuere necesario hacer, y de las cantidades con que deben contribuir los comuneros. 3.- Privación del uso del agua a los que retarden el pago de sus cuentas, o fijación de un interés penal en caso de demora. 4.- Imposición de multas o de privación de aguas para los que alteren la distribución hecha por el repartidor. 5.-

Obligación de designar, para cada uno de los ramales que deriven del cauce común, un representante nombrado por los que en él tengan parte, y suspensión del agua hasta que esta designación se haga; y 6.- Nombramiento de una Junta de vigilancia o de un delegado de la comunidad, para que haga efectivos los acuerdos o resoluciones adoptados. Para la adopción de otras medidas, será necesaria la concurrencia de todos los interesados o la aquiescencia de los no concurrentes.

Arto. 1487pr.- Cuando se trate de aguas que corren por cauces naturales, podrán agregarse a las medidas que menciona el artículo procedente la filiación de la época en que deba someterse a rateo proporcional o a turno la distribución, y podrá también concederse al repartidor o repartidores que se nombren, las facultades que corresponderían a la Junta de vigilancia o al delegado de que trata el número seis del citado artículo.

Arto. 1488.pr- Cuando no hubiere acuerdo para la adopción de las medidas a que se refieren los artículos 1486 y 1487 se establecerán como reglas para la administración y goce de las aguas comunes, las que obtengan mayoría absoluta de votos, que representen a lo menos la mitad de los derechos de la

comunidad. Si no resultare esta mayoría, elegirá el Juez entre las medidas que hubieren obtenido mayorías más altas.

Arto. 1489.pr- Los acuerdos y resoluciones que se adopten podrán ser modificados, al cabo de un año de vigencia, en la forma expresada en los artículos anteriores. Las agregaciones que se hagan después de la primera reunión, en el caso del

Artículo 1485 y las modificaciones que se introduzcan en conformidad al artículo siguiente, cualquiera que sea la época, en que se adoptaren, sólo dudarán hasta la expiración del plazo a que se refiere el inciso anterior.

Arto. 1490.- Si antes de la expiración de dicho plazo se propusieren, en interés de la comunidad y por un número de interesados que represente una tercera parte de los derechos de ella, nuevas medidas que alteren las reglas establecidas para la distribución, se procederá en conformidad a lo dispuesto por los artículos 1482, 1486, 1487 y 1489. Sólo se dará lugar a las modificaciones que reúnan dos tercios de los votos de los concurrentes, que representen a menos de dos tercios del total de los derechos de la comunidad.

Arto. 1491.pr- Cualquiera de los interesados podrá reclamar de los procedimientos de los repartidores, del delegado o de la Junta de vigilancia, ante el Juez de Distrito respectivo, quien resolverá oyendo en audiencia verbal a las partes a quienes directamente afecte la resolución B.J. 2062.

Arto. 1492.pr- Las resoluciones que se expidan en conformidad al presente Título sólo serán apelables en el efecto devolutivo, y la apelación se tramitará como en los incidentes. Artos. 466-468-2035 Pr.

Arto. 1493.pr- Los acuerdos o resoluciones se notificarán a las partes por medio de carteles fijados en la puerta del Juzgado, y por avisos públicos en un periódico del Departamento o en el oficial cuando allí no lo hubiere.

Arto. 1494.pr- Las sentencias ejecutorias dictadas en juicio ordinario que modifiquen los acuerdos o resoluciones adoptados en conformidad al presente Título, se aplicarán con preferencia a éstos, desde que se reclame su cumplimiento. No podrán, sin embargo, en los juicios que se promuevan durante el vigor de dichos acuerdos o resoluciones, decretarse medidas precautorias que impidan o embaracen su ejecución.

Arto. 1495 pr.- Lo dispuesto en este Titulo se entenderá sin perjuicio de las facultades que corresponden a la autoridad administrativa en materia de policía y de concesión de mercedes de agua. A la misma autoridad incumbirá facilitar los auxilios necesarios para que los repartidores de aguas puedan hacerse respetar en el desempeño de sus funciones bastando para ellos que exhiban el título de su nombramiento. Los dueños de fundos en que se haga la distribución de aguas no podrán impedir que el repartidor entre al fundo cuando sea menester para el desempeño de sus funciones, bajo multa que podrá el Juez señalar. Arto. 46 Pr.