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DDeepprreecciiaaççããoo ddee bbeennssUUmm mmééttooddoo ppaarraa ddeetteerrmmiinnaaççããooddaa ddeepprreecciiaaççããoo ddee eeddiiffiiccaaççõõeess
Osmar Sadi Nether (*)
A depreciação dos bens não é fato novo e está presente no dia-a-dia
de todas as pessoas, seja na utilização do automóvel, da moradia, dos
equipamentos de informática e todos os demais.
A princípio, todos os bens possuem durabilidade limitada. Sua
melhor utilização ou eficácia ocorre enquanto novos, e, com a utilização,
vão gradualmente perdendo características materiais, seja por desgaste,
seja por decadência física dos seus componentes, até chegar ao ponto da
utilização ser inviável economicamente. Este período denominamos de
vida útil e é quantificado usualmente em anos.
No tocante à importância da depreciação, a Legislação Brasileira (Lei
9.249/95 – art. 13) prevê que as empresas podem deduzir para efeito de
determinação do lucro real e da base de cálculo da Contribuição Social
sobre o lucro líquido, as despesas de depreciação e amortização de bens
móveis ou imóveis, desde que estejam intrinsecamente relacionados com
a produção ou comercialização dos bens e serviços.
Os planejadores econômicos necessitam conhecer informações
relativas à vida útil provável do maquinário industrial, instrumentos,
equipamentos, instalações e edificações, para determinar e dimensionar o
projeto de produção e a viabilidade econômica da planta industrial.
Percebe-se a importância do conhecimento a priori do comportamento
provável da depreciação do capital físico de produção no tempo.
Nos contratos de risco que as empresas seguradoras oferecem ao
mercado, em geral estão previstas indenizações limitadas ao valor dos
bens à época do sinistro. No caso dos automóveis, a importância segurada
em geral está limitada ao valor dos mesmos no momento da contratação
do risco, portanto, limitado ao valor, já considerando a depreciação dos
mesmos, em comparação com automóveis novos.
No caso dos imóveis, a importância segurada pode estar atrelada ao
valor do custo de reposição novo ou ao valor no estado que se encontra à
época da contratação, ou seja, valor depreciado em comparação com o
novo.
Porém, é a determinação do valor depreciado (ou valor atual dos
bens imóveis) que tem gerado, muitas vezes, "discussões acaloradas"
entre segurados e seguradoras, por ocasião da indenização, por
divergirem dos valores calculados, sendo muitas vezes estas discussões
levadas ao Judiciário para uma solução definitiva do impasse gerado por
interpretações divergentes.
Para uma visão mais ampla da depreciação dos imóveis e sugerir um
critério prático na determinação deste cálculo, passamos a alguns
conceitos usuais:
AAvvaalliiaaççããoo:: Determinação técnica de valor de um imóvel ou de um
direito sobre o imóvel.
VVaalloorr:: Expressão monetária do bem à data de referência da
avaliação.
BBeennffeeiittoorriiaa:: Qualquer melhoramento incorporado permanentemente
ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição,
fratura ou dano.
DDeepprreecciiaaççããoo ((DD)):: Perda da aptidão de servir ao fim a que se destina.
É a de cadência do valor intrínseca do bem. No caso das edificações
representa perda de interesse, de comodidade, diminuição da demanda e
conseqüentemente do valor.
VViiddaa úúttiill ddee uumm bbeemm ((nn)):: Período decorrido entre a data em que foi
concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado devido
à necessidade de reformas de grande monta.
IIddaaddee rreeaall ((xx)):: Período decorrido entre a data que foi concluído o
prédio e a data de referência da avaliação.
VViiddaa rreemmaanneesscceennttee ddee uumm bbeemm ((VVrree)):: Tempo estimado entre a data
de referência da avaliação e o fim da vida útil (Vu).
Vu = x + Vre
VVaalloorr rreessiidduuaall ((VVrr)):: é o valor de demolição ou de reaproveitamento
de parte dos materiais no fim de sua vida útil.
VVaalloorr nnoovvoo:: é o custo de reprodução de uma edificação nova. (Por
orçamento). (Vn)
VVaalloorr ddeepprreecciiáávveell ((VVdd)):: é o valor novo menos o valor residual.
Vd = Vn – Vr
Os quadros a seguir visam ilustrar o comportamento da depreciação
e a visualização do comportamento da depreciação pelo método da linha
reta:
QQuuaaddrroo II
RReessuummoo ddaa ddeepprreecciiaaççããoo
eemm eeddiiffiiccaaççõõeess ee ssuuaass ccaauussaass
QQuuaaddrroo IIII
IIlluussttrraaççããoo ddaa
ddeepprreecciiaaççããoo ppeelloo
MMééttooddoo ddaa LLiinnhhaa RReettaa
Depreciação de ordem física: é decorrente do desgaste das várias
partes que constituem a edificação e que pode ser devido ao uso normal,
falta de manutenção ou emprego de materiais de baixa qualidade.
A depreciação de ordem física teve diversas formulações como os
métodos da linha reta (Quadro II – utilizada junto ao fisco, limitado aos
percentuais fixados na Lei 9.249/95 – Art. 13) e o método de Ross, que
possui a seguinte formulação:
Vdnx
nx
21
D2
2
•
+=
Ambos os métodos combinam idade da edificação com vida útil
provável da mesma.
No entanto, o método que ao nosso ver tem explicado melhor a
realidade do valor depreciado é o Método de Ross – Heidecke, que combina
Ross com vários estados de conservação com a seguinte formulação.
Vdxcxnx
nx
21
1nx
nx
21
D2
2
2
2
•
+−+
+=
onde c = Coeficiente do estado de depreciação, com definição no
quadro III a seguir:
O critério de Heidecke considera como princípios básicos os seguintes:
• a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com
gastos de manutenção;
• as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
• um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,
enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.
Com base nestes princípios estabelece cinco categorias de estado de
conservação, com quatro categorias intermediárias, atribuindo a cada uma
delas coeficiente próprios, conforme o Quadro III.
É importante salientar que:
• O estado da edificação é obtido em vistoria pormenorizada
interna e externa;
• A vida útil de edificações similares deverá ser objeto de estudo
específico;
• O valor residual (ou de demolição) e decorrente da composição
material, do estado da edificação e da demanda.
A tabela a seguir relaciona os cinco estados de conservação mais
utilizados, contemplando a incidência da depreciação em termos
percentuais e o correspondente coeficiente de valor atual ou valor
depreciado da edificação, a ser aplicado sobre o valor novo.
Depreciação funcional pode ser decorrente dos fatores:
• Por inadequação – devido falha de projeto ou na execução que
resultam em inadequação à finalidade para a qual foi concebido. Exemplo:
residência de padrão luxo construído em zona de padrão predominante
popular – Projeto mal concebido ao fim a que se destina a edificação.
• Por superação – devido ao surgimento de novos métodos
construtivos ou materiais. Exemplo para edificações – casa com piso em
ladrilhos hidráulicos em zona de padrão luxo, onde são utilizados para
pisos materiais como cerâmica vitrificada, mármore, granito etc.
• Por anulação – inaptidão a fins diferentes para os quais foi
concebido. Exemplo: impossibilidade de uso de determinada edificação
para o fim que foi concebido devido alteração na legislação de uso e
ocupação do solo.
• O cálculo de depreciação de ordem funcional não possui
equacionamento que possibilita enquadrar em formulações matemáticas
genéricas, devendo cada caso ser estudado à parte, com levantamentos
estatísticos adequados ou através de consulta a profissional especializado
da engenharia de avaliações.
• A determinação fundamentada da depreciação, pautada em
metodologia científica, é fundamental e necessária para estabelecer com
clareza os valores efetivamente em risco, como é o caso de contratos de
cobertura de seguros. O método permite estabelecer com fundamentação
técnica e precisão o valor dos prejuízos ocorridos na propriedade
sinistrada e propiciar o cálculo do justo valor da indenização.
Bibliografia
• CAÍRES, H. – Engenharia de Avaliações – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia. São Paulo, Pini, 1974.
• CANTEIRO, João R. – Construções: Seus Custos de Reprodução na
capital de São Paulo de 1939 a 1979; Terrenos: Subsídios à Técnica de
Avaliação. São Paulo, Pini, 1981.
• LOPES, J. T. Doubek – Depreciação de Edificações – VIII Congresso
Brasileiro de Avaliações e Perícias. Florianópolis, 1995.
• FERRARO, A. M. Pedro – Depreciação de Equipamentos – VIII Congresso
Brasileiro de Avaliações e Perícias. Florianópolis, 1995.
• CASAROTTO Filho, Nelson e Kopittke, Bruno Hartmut – Análise de
Investimentos. 5a Edição, Ed. Vértice, 1992.
• WOILEER, Sansão e Mathias, W. Franco – Projetos, Planejamento,
Elaboração e Análise – Ed. Atlas, 1996.
• Lei Federal 9.249/95
• NBR 5.676/89 – Avaliação de Imóveis Urbanos.
• NBR 12.721/92 – Avaliação de Custos Unitários e Preparo de
Orçamento de
Construção para Incorporação de Edifício em Condomínio.
(*) Engenheiro e Bacharelando em Ciências Econômicas
Ex-Presidente do IBAPE/RS
Instituto de Perícias e Engenharia de Avaliações de Rio Grande do Sul
Diretor da Avalbrás S/C Ltda.
Empresa Brasileira de Estudos Patrimoniais e Pesquisas Imobiliárias S/C Ltda.
