Der fondsbrief nr 200

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Publity kauft Immobilien bevor der Auktionshammer fällt

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Fonds-Check: Leonidas schickt Windkraftfonds mit Verspätung ins Rennen

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Auf ein Wort: Alexander Betz sieht Chancen im regulierten Markt

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Steuern: In manchen Fällen müssen sich Anleger selbst mit dem Finanzamt anlegen

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Fondshaus Hamburg Immobilien: Geschäfte unter neuem Namen

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Nordamerika: Standort mit weiterhin den höchsten Wachstumschancen

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Personalia 20

Medienfonds: LHI kauft Anteile vorzeitig zurück

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Windkraft: Wo die Investition lohnt

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Recht einfach: Vereinbarung zum Kosten-ausgleich unwirksam

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Impressum 23

Wohnimmobilien: Tokio und New York sind die attraktivsten Standorte

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NR. 200 I 46. KW I 15.11.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Der Fondsbrief feiert Jubiläum - Sie lesen heute die 200. Ausgabe. Doch Feierlaune will

sich nicht so richtig einstellen. Schönreden ergibt wohl keinen Sinn. Ich habe mal nach-

geschaut, was ich im Editorial zur Nummer 100 geschrieben habe. Schon vor vier

Jahren ging es dem Markt nicht mehr richtig gut, doch bot er immerhin Anlass für

Optimismus.

„Die Branche lebt“, schrieb ich damals. „Findige Initiatoren füllen Marktlücken mit neuen

Konzepten. Doch auch Bewährtes erlebt eine Renaissance“, strotzte ich bei der Num-

mer 100 vor Zuversicht. Und weiter: „Wir müssen wohl nicht bis zur Nummer 200 auf

bessere Nachrichten warten.“ Gute Nachrichten! Das wäre schön. In den Massenme-

dien und Wirtschaftsmagazinen hat sich der geschlossene Fonds zum Inbegriff für Be-

trug und Beschiss gemausert. Oft genug stimmt das leider. Viel öfter aber arbeiten die

Anbieter sauber und seriös.

Vielleicht bietet das Kapitalanlagegesetzbuch ja doch mehr Chancen als wir zunächst

dachten. Alexander Betz zum Beispiel, Ex-MPC-Vorstand und Chef der Service-KVG in

Gründung Deutsche SachCapital, ist dieser Ansicht - und das ist niemand, der bislang

durch Zweckoptimismus auffiel. Er geht davon aus, dass die Nachfrage nach geregelten

Sachwert-Produkten steigt. Hoffentlich hat er recht.

Klar ist, dass die Grenzen der Fondswelt verschwimmen. Anbieter geben sich einen

neuen Namen, um nicht auf geschlossene Fonds beschränkt wahrgenommen zu wer-

den. Das Fondshaus Hamburg Immobilien heißt jetzt Immobilienwerte Hamburg.

Ich denke schwer darüber nach, den Fondsbrief ebenfalls anders zu nennen. Denn er

ist längst zum Fachmedium für alle Facetten der Sachwerte geworden.

Eines hat sich im Vergleich zur Nummer 100 nicht geändert: Ohne engagierte Koopera-

tionspartner kann differenzierte, unabhängige Berichterstattung nicht funktionieren. Vie-

len Dank daher all unseren Anzeigenkunden!

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Wealthcap

Währungen abgelöst

Die UniCredit-Tochter WealthCap aus München hat in vier Fonds die Fremd-finanzierung neu strukturiert. Das Emissionshaus tauschte bislang auf fremde Währun-gen laufende Darlehen in Euro-Kredite. Insgesamt lös-te WealthCap bislang in neun Fonds die Währungsdarlehen vorzeitig ab. Dazu setzte der Initiator die Liquiditätsreser-ve ein oder den Verkaufser-lös einzelner Objekte. Für die Zeichner bedeutet der Switch dauerhaft eingeschränkte Risiken, zunächst aber redu-zierte Ausschüttungen. Die Auszahlungen für das Jahr 2012 schmelzen auf Grund der Umstellung im Schnitt um drei Prozentpunkte ab.

Project Investment

Neubau in Wiesbaden

Das Emissionshaus Project Investment aus Bamberg hat für seine Fonds elf und zwölf in Wiesbaden investiert. Im Volumen von 13 Millionen Euro wird es in der hessi-schen Landeshauptstadt ei-nen Neubau mit 33 Eigen-tumswohnungen errichten. Beide Entwicklungsfonds haben gemeinsam mehr als 77 Millionen Euro Eigenka-pital bei privaten Kapitalan-legern eingesammelt. In sei-ner Konzeption verzichtet Project komplett auf Darle-hen. Das Eigenkapitalkon-zept kommt offenbar an. Anfang November beteiligte sich der 10.000. Investor an den Angeboten des Projektentwicklers.

NR. 200 I 46. KW I 15.11.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

In Deutschland kommen derzeit deutlich weniger Immobilien unter den Hammer als noch vor wenigen Monaten. Die offiziellen Zahlen des Fachverlags Argetra nennen für das erste Halbjahr 23.474 Termine – das ist ein Minus von 29 Prozent. Die Verkehrswerte aller Objekte sanken um 1,5 Milliarden Euro auf insge-samt 3,6 Milliarden Euro. Grund dafür ist die steigende Nachfra-ge nach Immobilien und der Trend zu Verkäufen im Vorfeld der Gerichtster-mine. Das Leipziger Unternehmen Publity zum Beispiel kauft am liebsten vor den Versteigerungsterminen direkt von den Banken. Aktuell bietet es den Fonds „Publity Performance Nr. 6“ an. Ein Kurzläufer mit einer geplanten Laufzeit bis Ende 2018. Konzept: Der Fonds ist als Blind Pool geplant. Logisch, wie sonst sollte es gelingen, bei künftigen Gelegenheiten zuzuschlagen? Publity will bei privaten Kapitalanlegern mit Stückelungen ab

10.000 Euro plus fünf Prozent Agio insgesamt 42 Millionen Euro einsam-meln. Inklusive Darlehen soll das Volu-men 62 Millionen Euro erreichen. Das sollte genügen, um groß einkaufen zu gehen. Im Fokus stehen sowohl Ge-werbeimmobilien als auch Wohnanla-gen. Entscheidend ist das Kriterium „unter Marktwert“. Publity geht in seiner Prognose davon aus, die Immobilien für 90 Prozent des Marktpreises zu bekommen, den ein staatlich zertifizier-ter Sachverständiger ermittelt hat. Da-bei hilft das über Jahre geknüpfte Netz-werk zu Banken und institutionellen Finanzinvestoren. Fonds: Publity will innerhalb der Frist bis Ende Juli 2014 den Antrag auf Li-zenz einer Kapitalverwaltungsgesell-schaft (KVG) stellen. Der aktuelle Fonds ist zwar ein Übergangsmodell, soll aber bereits den Anforderungen eines Fonds der neuen Generation ent-sprechen. So ist ein Risikocontrolling vorgesehen und die Einbindung einer Depotbank. Publity hat sich für Caceis

Fonds-Check

Bevor der Hammer fällt Emissionshaus Publity setzt bei Bankenverwertung auf sein Netzwerk

München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt - hier will der Fonds investieren.

entschieden, eine Tochter der französischen Ban-kengruppe Crédit Agricole. Caceis steht bei einer Vielzahl von Initiatoren auf der Wunschliste als De-potbank. Publity bewertet die Immobilien regelmäßig nicht selbst, sondern beauftragt externe Gutachter. Sie müssen auf einer abgestimmten Liste der BaFin und der Bundesbank stehen. Strategie: Der Fonds will die Immobilien günstig kaufen, instand halten und nach kurzer Zeit mit Ge-winn wieder verkaufen. In Frage kommen Objekte in den Metropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frank-furt und München. Entscheidend für den Investitions-erfolg wird es sein, deutlich unter Marktwert zuzu-schlagen und nach kurzer Zeit andere Investoren zu finden, die 1,5 bis 2,5 Jahresmieten mehr bezahlen. Kalkulation: Publity stellt seinen Anlegern bis Ende 2018 ein Plus von 43 Prozent vor Steuern in Aussicht. Zeichnern mit Spitzensatz bleiben nach Steuern rund 25 Prozent. Bei seiner Prognose unter-stellt der Initiator jährliche Ausschüttungen zwischen fünf Prozent und zehn Prozent. Aus dem Verkauf

beim geplanten Exit sollen 113 Prozent an die Anleger fließen. Markt: Am meisten haben die Amtsgerichte in der Mitte Deutschlands zu tun (siehe Grafik Seite 4, rote Regionen). Nordrhein-Westfalen lag mit knapp 6.300 Terminen im ersten Halbjahr auf Platz zwei. In Ba-den-Württemberg und vor allem in Bayern fällt kaum einmal der Hammer. Hier attraktive Immobilien über Zwangsversteigerungen zu erwerben, ist ein Geduld-spiel. Publity will jedoch früher zum Zuge kommen. Der Initiator spekuliert darauf, dass Banken mit er-heblichen Abschlägen verkaufen, um ihre Bücher zu bereinigen. Eine Studie von Corpus Sireo kommt zu dem Ergebnis, dass in Deutschland alleine in den Jahren 2013 und 2014 Darlehen im Volumen von 60 Milliarden Euro zur Prolongation anstehen. Ein er-heblicher Teil davon werde notleidend. Kosten: Von insgesamt 62 Millionen Euro inklusive Fremdfinanzierung will Publity 55,1 Millionen Euro in die Immobilien einschließlich Nebenkosten investie-ren. Das entspricht einer Quote von knapp 89 Pro-


ZBI

Weitervertrieb

Die BaFin hat dem Fonds „Professional 8“der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe die Genehmigung zum Vertrieb nach neuen Regeln gestattet. Die bisheri-gen Gesellschafter hatten beschlossen, den Fonds dem Kapitalanlagegesetzbuch KAGB anzupassen. Das An-gebot ist seit März 2013 im Vertrieb und hat bislang rund 30 Millionen Euro Eigenka-pital akquiriert. Einen Teil seines Kapitals hat der Fonds bereits investiert, unter ande-rem in eine Reihe von Wohn-immobilienpaketen in Berlin.

Peters

zent. Allerdings machen die Anschaf-fungskosten weitere 5,1 Millionen Euro aus. Gemeint sind Makler- und Notar-kosten, Grunderwerbsteuer und Ge-bühren für die Due-Dilligence-Prü- fungen. Die laufenden Verwaltungs-gebühren liegen bei stolzen zwei Prozent des Investitionsvolumens. Allerdings ist der Aufwand bei einem Fonds mit zig Objekten in der Verwal-tung deutlich höher als bei einer Single-Tenant-Immobilie. Meiner Meinung nach... Der Fonds will in einen Nischenmarkt investieren, der einem kleinen Kreis von Experten vorbehalten ist. Voraussetzungen für einen nachhaltigen Erfolg ist ein Netz-werk zu Banken und Investoren. Das kann Publity niemand absprechen. Publity-Chef Thomas Olek kennt aus seiner Zeit bei der Sachsen-LB die Entscheider in den Verwertungsabtei-

lungen der Banken. Anleger verlassen sich darauf, dass es dem Anbieter ge-lingt, auch unter geänderten Marktbe-dingungen profitable Immobilien zu finden und mit Gewinn nach wenigen Jahren wieder zu verkaufen.


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ILG

Übergangsmodell

Als Übergangsmodell geht der ILG-Fonds Nr. 40 an den Start. Das Emissionshaus hat das Angebot bereits vor dem 21. Juli 2013 von der BaFin genehmigen lassen. Anleger beteiligen sich an einem im vergangenen Jahr eröffneten Erweiterungsbau des City Centers Langenhagen aus dem Jahr 1981. Die Mietver-träge haben in der Regel eine Laufzeit von zehn Jahren. Ankermieter sind REWE und H&M. Anleger bekom-men Ausschüttungen von sechs Prozent p.a., die mo-natlich ausgezahlt werden.

DFV

Seit Ende Juli ist der Prospekt für den neuesten Windkraftfonds von Leonidas gestattet, doch erst An-fang November kommt der fränki-sche Initiator mit dem Produkt auf den Markt – im gewohnten Gewand einer GmbH & Co. KG, die, so Leoni-das, aufgrund des operativen Cha-rakters nicht dem KAGB unterfällt. Für den Kurzläufer mit gut drei Jahren Laufzeit bis Ende 2017 will Leonidas mindestens neun und höchstens 50 Millionen Euro einsammeln. Ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio sind Zeich-ner dabei, eine Rückabwicklung hält der Initiator wegen des positiven Plat-zierungsstarts für unwahrscheinlich.

Markt: Nicht nur in Deutschland schwenken private wie institutionelle Investoren zunehmend von Solar- auf Windstrom um, auch und gerade in Frankreich, das noch erheblichen Auf-holbedarf hinsichtlich des EU-Klima-ziels von 20 Prozent des Strom-verbrauchs aus erneuerbaren Energien bis 2020 hat. Frankreich punktet mit windreichen Regionen, dem zweitgröß-ten Ausbaupotential in Europa und ei-ner umlagefinanzierten Einspeisever-gütung über 15 Jahre ab dem Antrag auf Netzanschluss, so dass Bauverzö-gerungen eine Einbußen aufgrund von Vergütungskürzungen bedeuten müs-sen (siehe auch Seite 22). Im Unter-schied zur Regelung in Deutschland


Fonds-Check

Operatives Geschäft? Leonidas setzt bei Windkraftfonds in Frankreich auf BaFin-Auslegung

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wird die Einspeisevergütung in Frankreich jährlich an die Teuerungsrate angepasst. Investitionsobjekte und –kriterien: Die Fondsgesellschaft beteiligt sich über deutsche Beteiligungsgesellschaften an einer oder meh-reren französischen Betreibergesellschaften von Windparks, auch die Errichtung von Wind-kraftanlagen ist möglich. Die Investitionsobjek-te müssen über Baugenehmigung und Ein-speisungszusage verfügen, einen Netzan-schluss bis April 2015 erwarten lassen und mit Vollwartungsvertrag und Pachtverträgen von mindestens 20 Jahren Dauer versehen sein. Pro Standort müssen mindestens zwei unab-hängige Ertragsgutachten vorliegen. Der Blind Pool hat mehrere Anlagen von Nordex in der Picardie in der Pipeline, ein Windpark mit ei-ner geplanten Gesamtleistung von 25,3 MW über elf Anlagen ist bereits angebunden. Hier-für haben die Bauarbeiten begonnen. Einnahmen: Investitionen und Finanzierung des Fonds und der Betreibergesellschaften erfolgen ausnahmslos in Euro. Die Einspeise-vergütung für Windstrom in Frankreich beträgt bei Antragstellung in diesem Jahr rund 8,5 Cent pro kWh. Bereits für Ende 2017 ist ein Verkauf der Anlagen vorgesehen. Kalkulation: Die Gesamtinvestition von 36,5 Millionen Euro wird zu knapp 26 Prozent durch Eigenkapital und Agio finanziert. Dabei nimmt die Fondsgesellschaft kein Fremdkapital auf, die Betreibergesellschaft(en) jedoch rund 78 Prozent, ein bei Windfonds zwar üblicher, je-doch risikofördernd hoher Prozentsatz, insbe-sondere, wenn Baurisiken hinzukommen. In Höhe von 20 Millionen Euro legt die Prognose KfW-Mittel zum derzeitigen Zinssatz von 3,25 Prozent zugrunde, gut sieben Millionen Euro sollen als Bankdarlehen aufgenommen wer-den, hier geht Leonidas von 4,5 Prozent aus. Getilgt werden sollen die Mittel über 15 Jahre. Die Inflation wird mit 1,5 Prozent jährlich ange-setzt. Dem prognostizierten Stromertrag liegt das niedrigere von zwei Windgutachten ab-züglich eines Sicherheitsabschlags von zehn Prozent zugrunde. Exit und Gesamtrückfluss: Für den Verkauf von Anlagen samt Fremdfinanzierung nach drei Jahren rechnet Leonidas mit einem Erlös von 91 Prozent der Gestehungskosten auf Basis der noch zu erwartenden Stromerlöse


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aus den Parks. Laut Leonidas für institutionelle In-vestoren ein hoch attraktiver Zeitpunkt – allerdings fehlt eine rechnerische Herleitung des Verkaufserlö-ses im Prospekt, da dieser nur auf Ausschüttungen für den potentiellen Käufer, nicht jedoch auf dessen Rendite abstellt. Im Basisszenario beliefe sich der Gesamtrückfluss auf 124 Prozent vor Steuern. Über-steigende Rückflüsse werden 50/50 zwischen Anle-ger und Initiator aufgeteilt. Kosten: Die einmaligen Fondskosten betragen 17,2 Prozent des Eigenkapitals. Für die Betreibergesell-schaften werden insgesamt gut 2,2 Millionen Euro ab 2015 veranschlagt. Die laufenden Fondskosten betragen im ersten voll investierten Jahr 2015 knapp 1,5 Prozent des Eigenkapitals – happig, aber die Verdienstchancen eines Initiators sind bei Kurzläu-fern naturgemäß zeitlich begrenzt. Anbieter: Leonidas hat seit dem Start-Jahr 2009 bisher elf Fonds aus den Segmenten Solar, Wind und Wasser aufgelegt, in der Regel Blind Pools. So-fern bereits Ausschüttungen vorgesehen waren, sind diese bisher prognosegemäß geflossen. Weiterge-

hende Aussagen sind lediglich der letzten Leistungs-bilanz für das Jahr 2011 zu entnehmen. Meiner Meinung nach... Auf Basis moderner Er-tragsgutachten, die auf weit längeren Zeitreihen auf-bauen als die der ersten Generation, sind Erträge aus Windkraftanlagen heute trotz der im Vergleich zur Photovoltaik volatileren Windausbeute deutlich besser kalkulierbar als früher. Das zeigt sich nicht zuletzt an der hohen Finanzierungsbereitschaft der Banken. Die Konzeption des Fonds als Kurzläufer verlagert die Vorteile eines Investments in bereits produzierende Windparks (Mittelrückflüsse von An-fang an und technische Stabilität nach Abschluss des Feintunings) allerdings auf die potentiellen Käu-fer. Sollte die BaFin die Fondsgesellschaft nicht wie erwartet als operativ tätig einstufen, müsste Leoni-das die Fremdkapitalquote um rund 15 Prozentpunk-te senken. Ein Fragezeichen auch für den Vertrieb, denn eine deutliche Renditeeinbuße wäre die Folge. Erst recht, sollte der kalkulierte Verkaufserlös nicht zu erzielen sein.

Stephanie von Keudell


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Real I.S.

Shoppen für Instis

Für ihren institutionellen Fonds „BGV VI“ hat die Real I.S. das Einkaufszent-rum „Buchholz Galerie“ ge-kauft. Die 12.000 Quadrat-meter große Immobilie mit rund 50 Ladeneinheiten ist ein Jahr alt und so gut wie komplett vermietet, unter anderem an Hennes & Mau-ritz, Douglas, dm-Drogerie und Charles Vögele. Ver-käufer ist DC Commercial, ein Entwickler von Gewerbe-flächen und Shoppingcen-tern. Center Manager bleibt die Hamburger CEV Han-delsimmobilien GmbH.

ZBI

Seit dem 22. Juli gilt das Kapitalanla-gegesetzbuch KAGB. Doch noch immer weiß die Branche geschlosse-ner Beteiligungsmodelle nicht, wel-che Regen letztlich für sie maßgeb-lich sind. Klar ist nur: Ohne Kapital-verwaltungsgesellschaft KVG wird es künftig kaum mehr möglich ein, einen Fonds aufzulegen. Alexander Betz hat vor geraumer Zeit sein Mandat als Vorstandsvorsitzender der MPC Capital niedergelegt und ist nun Geschäftsführer der Gesellschaft Deutsche SachCapital. Sie will als Service-KVG Dienstleister sein für Emissionshäuser, die keine eigene KVG lizenzieren.

Der Fondsbrief: Sie erwarten sich of-fenbar neue Chancen für die Branche. Alexander Betz: Das ist richtig. Ge-schlossene Investmentvermögen dür-fen künftig ausschließlich über eine KVG emittiert werden. Ich sehe darin eine große Chance für die Branche, Sachwertvermögen für private Investo-ren darzustellen. FB: Die Anbieter haben mehrere Mög-lichkeiten. Entweder gründen sie eine eigene KVG, oder sie begeben sich unter das Dach einer Service-KVG. Betz: Emissionshäuser, die keine eige-ne KVG anstreben, können die gesam-


Auf ein Wort

„KAGB als große Chance“ Alexander Betz gründet Deutsche SachCapital als Sercice-KVG

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te aufsichtsrechtliche und investmentrechtliche Ver-waltung des Investmentvermögens auf eine professi-onelle KVG auslagern und sich komplett auf ihre Kompetenz als Manger und Verwalter der Assets konzentrieren. FB: Der Fondsbrief hat kürzlich bei einer Umfrage ermittelt, das eine Vielzahl von Emissionshäusern eine eigene KVG lizenzieren möchte. Betz: Nur ein Bruchteil der Emissionshäuser unter-wirft sich vollends dem KAGB, indem sie eine Zulas-sung als KVG für das Gesamtunternehmen anstre-ben. In der Mehrzahl der Fälle schaffen sie nur eine kleine Einheit, die den Auftrag hat, diese Funktion für die gesamte Unternehmensgruppe zu übernehmen. FB: Was ist dagegen einzuwenden? Betz: Meiner Ansicht nach gibt es nur zwei konse-quente Lösungen. Entweder stelle ich mein gesam-tes Emissionshaus unter die Regeln des KAGB, oder ich beauftrage eine professionelle Service-KVG mit der investmentrechtlichen und aufsichtsrechtlichen Verwaltung. FB: Offenbar befürchten viele Anbieter, dass sie in einer Service-KVG zu stark kontrolliert werden. Betz: Das sehe ich naturgemäß anders. Ich betrach-te die KVG vielmehr als ein willkommenes Regulativ, als Vier-Augen-Prinzip, mit dem die aufsichtsrechtli-chen Bedingungen ideal umgesetzt werden. FB: Ist das für Sie nicht hochriskant? Sie überneh-men die volle Haftung für Dritte. Betz: Richtig ist: Die KVG haftet gegenüber Anle-gern für das Investmentvermögen – das gilt übrigens auch für die Verwahrstelle. Wenn wir die gesetzli-chen Regeln einhalten, können wir das Haftungsrisi-ko gering halten. Außerdem haben wir einen Versi-cherungsschutz genau für die nach dem KAGB rele-vante Tätigkeit. FB: Wann bekommen Sie die Zulassung? Die BaFin lässt sich viel Zeit damit. Betz: Das ist nicht der relevante Punkt, denn mit der Zulassung beginnt erst die Aufgabe, eine KVG ord-nungsgemäß zu führen. Die BaFin kann die Lizenz jederzeit wieder zurückziehen. FB: Wissen eigentlich alle Marktteilnehmer, dass die neuen Regeln auch für sie gelten?

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Betz: In der aktuellen Diskussion kon-zentrieren wir uns auf die Emissions-häuser geschlossener Fonds. Richtig ist, dass auch alle Projektentwickler zum Beispiel von Immobilien und New-Energy-Anlagen, also alle, die mit Sachwerten zu tun haben, Gefahr lau-fen, eine KVG und eine Verwahrstelle zu benötigen. Nämlich dann, wenn sie ihre Assets professionell als Invest-mentvermögen mehreren Anlegern an-bieten. FB: Viele Initiatoren meinen, sie müss-ten sich den neuen Regeln nicht unter-werfen, weil sie operativ tätig sind, etwa mit Solar- oder Windanlagen. Betz: Es besteht ein hohes Maß an Unsicherheit, das ist wahr. Aber gehen Sie mal vom Vertrieb und von den Anlegern aus. Ich glaube, dass Investoren und Finanzdienstleister Produkte wünschen, die den neuen Regeln entsprechen. Wir sollten uns daher

mehr darauf konzentrieren, die neuen Vorschriften als Chance zu begreifen und sie streng und konse-quent anwenden. Schauen Sie auch das Interview in Originallänge auf www.wmd-brokerchannel.de

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Erkennt die Finanzverwaltung die von der Fonds-gesellschaft in Ihrer Erklärung deklarierten Steu-ererträge nicht an, wird das im einheitlichen und gesonderten Feststellungsbescheid über die ge-werblichen Gewinne und vermögensverwalten-den Überschüsse festgesetzt. Das geschieht vom Betriebsstätten-Finanzamt, das für die Gesellschaft zuständig ist. Meist erfolgten Beanstandungen über einen Einspruch erst Jahre später, wenn die Betriebsprüfung vor Ort war, und rückwirkend für die Vergangenheit Beanstandungen vorfindet. So kann es dazu kommen, dass bislang zugewiesene Fondsverluste nur noch zum Teil zäh-len, oder der Gewinn höher als zuvor ausfällt. Ganz übel kann es werden, wenn die Beamten ein Kon-zept unverhofft als schädliches Steuerstundungsmo-dell oder den Fonds als gewerblich, anstatt wie ur-sprünglich angenommen, vermögensverwaltend ein-

stufen. In der Praxis ist die betroffene Fondsgesell-schaft beim Erlass des geänderten Bescheids auf-grund der Betriebsprüfung nicht mehr existiert, weil sie aufgelöst ist und ihren Bestand verkauft hat. Dennoch wird über den einheitlichen und gesonder-ten Feststellungsbescheid temperamentvoll gerun-gen. Im Normalfall geht das ohne Beteiligung der Anleger über die Bühne, und sie bekommen nur die Aufforderung, ehemaligen Erstattungen zurückzu-zahlen oder Steuernachforderungen zu überweisen. Der einzelne Sparer ist also von den Argumenten und der Strategie der Geschäftsführung abhängig und kann nur abwarten. Die formale Zuständigkeit hat im Alltag eher Vorteile. Denn die Finanzbeamten oder anschließend die Kol-legen von der Betriebsprüfung vor Ort sind näher an der Sache dran. Das Betriebsstätten-Finanzamt

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Wann Fondszeichner Einspruch einlegen Ist die Gesellschaft aufgelöst, müssen sich die einzelnen Anleger mit dem Finanzamt streiten

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Infrastruktur-Studie

Institutionelle Investoren setzen verstärkt auf Infra-struktur. Das haben Com-merz Real und das Research Center for Financial Servi-ces der Steinbeis-Hochschule in Berlin in einer Studie he-rausgefunden. Bereits jetzt ist jeder dritte professionelle Anleger in Infrastruktur in-vestiert. In drei Jahren schon werde sich nach Ansicht der Studien-Macher jeder Zweite an diesem Markt beteiligen. In einer der kommenden Ausgaben wird der Fonds-brief die Ergebnisse intensi-ver analysieren.

CFV

kümmert sich meist um mehrere Fonds, kennt aktuelle Urteile und Erlas-se sowie wenig bekannte Gesetzes-passagen hinsichtlich von Fondsgesell-schaften. Die wiederum schicken pfiffi-ge und sachkundige Initiatoren an die Front. Dies ist auch der Hauptgrund dafür, warum die Abgabenordnung die-ses einheitliche und gesonderte Fest-stellungsverfahren für gewerbliche und vermögensverwaltende Personenge-sellschaften vorsieht. Allerdings ist das nicht immer so, wie der Bundesfinanzhof (BFH) aktuell in zwei Urteilen entschieden hat. Dabei geht es um den Grundsatz, dass nicht der Fonds, sondern seine Beteiligten Rechtsbehelfe gegen Gewinnfeststel-lungsbescheide einzulegen haben, wenn die Gesellschaft beendet ist und alles verkauft hat. Mit der Liquidierung erlischt das Vetorecht des geschlosse-

nen Fonds als Personengesellschaft, und die Befugnis lebt in den einzelnen Fondsanlegern wieder auf. Streit um den Veräußerungsgewinn Nach dem Urteil des BFH (Az. IV R 21/10) kommt es zur notwendigen Bei-ladung eines Anlegers als Gesellschaf-ter nach Vollbeendigung der Personen-gesellschaft. Der geschlossene Fonds hatte zuvor noch entstandene Veräu-ßerungsgewinne deklariert. Das Fi-nanzamt erließ einen Bescheid für 2000 über die gesonderte und einheitli-che Feststellung von Besteuerungs-grundlagen (Gewinnfeststellungsbe-scheid), und nach einer Betriebsprü-fung (BP) änderte es seine Rechtsauf-fassung bezüglich der Berechnung des Veräußerungsgewinns. Es stellte nun-mehr dem Veräußerungspreis anderen Werten gegenüber.


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Die zweite KVG ist geneh-migt. Die BaFin genehmigte die Hamburg Asset Mana-gement HAM Kapitalver-waltungsgesellschaft, ein Joint Venture der Hesse Newman Capital AG und dem Hamburger Emissions-haus HEH. Die KVG hat die Zulassung für Angebote mit den Assets Immobilien, Flug-zeuge, Container, Infrastruk-tur, erneuerbare Energien und Schiffe erhalten. Schwerpunkt bleiben jedoch Immobilienbeteiligungen (Hesse Newman) und Flug-zeuge (HEH).

Fv

Nach formalen Vorschriften sind Dritte wie die Anleger beizuladen, wenn sie an dem streitigen Rechtsverhältnis der-art beteiligt sind, dass die Entschei-dung auch ihnen gegenüber nur ein-heitlich ergehen kann. Die Ermittlung und die Feststellung der Höhe des Ver-äußerungsgewinns ist ein Beispiel hier-für. Das Unterlassen der Beiladung begründet einen Verstoß gegen die Grundordnung des Verfahrens, der von Amts wegen zu prüfen ist. Erlischt eine Personengesellschaft durch Vollbeendigung, kann nach stän-diger Rechtsprechung des BFH ein Gewinnfeststellungsbescheid nur noch von den früheren Gesellschaftern an-gefochten werden, deren Mitgliedschaft die Zeit berührt, auf die sich der anzu-fechtende Gewinnfeststellungsbe-scheid bezieht. Die Befugnis der Perso-nengesellschaft, Rechtsbehelfe gegen

die Gewinnfeststellungsbescheide ein-zulegen, ist mit deren Vollbeendigung daher erloschen. Ergänzend weist der BFH darauf hin, dass in solchen Fällen zu prüfen ist, ob der Gewinnfeststel-lungsbescheid sowie eine denkbare Einspruchsentscheidung dem richtigen Adressaten bekanntgegeben worden sind. Befugnis des Treugebers gegen Feststellungen vom Fiskus Nach einem weiteren Urteil des BFH (Az. IV R 35/10) besteht keine Klage-befugnis des Treugebers gegen Fest-stellungen im Feststellungsverfahren, auch wenn der Treugeber als Mitunter-nehmer einer gewerblich tätigen Fondsgesellschaft angesehen wird. In dem meisten Fällen werden die Fonds-anteile treuhänderisch für die Sparer von einem Treuhänder gehalten.


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Die Frage, ob ein Sparer selbst Kommanditist des Fonds oder aber an diesem mittelbar über einen Treuhänder beteiligt ist, hat seine Bedeutung. Denn sie ist für die Zulässigkeit der Rechtsbehelfe entschei-dend. Ist er nur mittelbar über einen Treuhänder be-teiligt, ist sein Rechtsbehelf unzulässig. Denn in die-sem Fall ist er als (aktueller oder ehemaliger) Treuge-ber nicht befugt. Ist an einer gewerblich tätigen Perso-nengesellschaft ein Treugeber über einen Treuhänder beteiligt, so ist nach der ständigen Rechtsprechung des BFH die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus der Gesellschaft grundsätzlich in einem zweistufigen Verfahren durchzuführen. - In einem ersten Feststellungsverfahren ist der Ge-winn oder Verlust der Fonds-Gesellschaft festzustel-len und auf die Anleger - einschließlich der Treuhand-Sparer - entsprechend dem maßgebenden Vertei-lungsschlüssel aufzuteilen. - In einem zweiten Feststellungsverfahren muss der Gewinnanteil des Treuhänders auf den oder die Treu-geber aufgeteilt werden.

Beide Feststellungen können zwar im Fall eines offe-nen, das heißt allen Beteiligten bekannten Treuhand-verhältnisses, miteinander verbunden werden. Die Rechtsbehelfsbefugnis hinsichtlich der einzelnen Feststellungen richtet sich jedoch allein danach, an welchen Adressaten sie sich unmittelbar richten und wer durch sie direkt betroffen ist. Sind die Gewinnfeststellungsverfahren gestuft vorge-nommen worden, können daher ausschließlich die Gesellschafter gegen den die Fonds-Gesellschaft betreffenden Gewinnfeststellungsbescheid erster Stufe Rechtsbehelfe einlegen. Die Treugeber kön-nen in dieses Verfahren nicht eingreifen. Der Treu-geber wird nicht Gesellschafter des Fonds und des-halb nicht Beteiligter des Feststellungsverfahrens.


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Bei dem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung. Es besteht das Risiko, dass ein Anleger bei einer ungünstigen Entwicklung der Vermögensanlage nur geringe oder gar keine Auszahlungen erhält, was ggfs. den Totalverlust der Ein-lage inkl. Agio zur Folge hätte. 1 Frühere Entwicklungen von Fak-toren, die für die Vermögensanlage zukünftig relevant sein könn-ten, sind kein verlässlicher Indikator für die künftige tatsächliche Entwicklung der Vermögensanlage. Bei dieser Anzeige handelt es sich nicht um ein Angebot oder um eine Aufforderung zur Beteili-gung an dem hier erwähnten Fonds. Alleinige Grundlage für eine solche Beteiligung ist der Verkaufspros pekt, der in der aktuellen Fassung kostenlos beim Anbieter erhältlich ist.

Stand: Oktober 2013

» gehört zur Otto Gruppe, gegründet 1968 von Prof. Werner Otto» mehr als 40 Jahre Erfahrung auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt» Investment-Partner von namhaften internationalen Unternehmen» 28,7 % Brutto IRR bei allen realisierten Transaktionen von 1995 bis 2012

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Das Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI) ist Geschichte. Das Unternehmen heißt nun Immobilienwerte Hamburg. An der Eigentümerstruktur hat sich nichts ge-ändert. Weiterhin sind Hochtief Projektent-wicklung (HTP) und C.J. Arenkiel weiterhin jeweils zur Hälfte beteiligt. Eigentlich sollte der Name Fondshaus Ham-burg als 2006 eingeführte Marke beibehalten werden, doch dann sprachen andere Argu-mente dagegen. „Wir werden in Gesprächen mit institutionellen Investoren zu eng als Fondsanbieter wahrgenommen“, begründet Geschäftsführerin Angelika Kunath den Namenswechsel. Der neue Name definiert das Business: Es geht um Immobilien und nur um Immobilien - egal in welcher rechtlichen Verpackung. Das Emissionshaus will bei der BaFin die Li-zenz für eine eigene Kapitalverwaltungsgesell-schaft (KVG) beantragen und arbeitet an ei-nem Angebot für kleinere institutionelle Inves-toren. Das wird eine Art Spezialfonds sein, aber noch kein reguliertes Produkt. „Die insti-tutionellen Investoren wollen und können die Risiken selbst einschätzen. Die legen gar nicht so viel Wert auf ein reguliertes Angebot“, so Kunath. Als typische Investoren nennt sie Stif-tungen und Versorgungswerke. Am Geschäft mit Privatanlegern will das Un-ternehmen auch unter neuer Firmierung fest-halten. Ein Angebot nach neuen Regeln ist für das erste Quartal 2014 geplant. Eventuell bringt Immobilienwerte Hamburg einen Immo-bilienfonds mit einem Angebot der Hochtief Projektentwicklung. „Noch ist nichts entschie-den“, so Kunath. „Wir haben keine Sonderstel-lung, sondern müssen uns dem Wettbewerb mit anderen Interessenten stellen.“

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine ab-schließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht.

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Die Wölbern Invest KG ist pleite. Die Gesellschaft hat Ende Oktober einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenz-verfahrens gestellt. Insol-venzverwalter ist der Ham-burger Rechtsanwalt Tjark Thies. Trauriges Ende eines Emissionshauses mit einst tadellosem Ruf. Anleger be-teiligten sich über Jahrzehnte mit rund zwei Milliarden Euro Eigenkapital an rund 100 geschlossenen Fonds.

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Private Kapitalanleger spie-len bei KGAL keine große Rolle mehr. Das Unterneh-men verstärkt seinen Vertrieb auf institutionelle Anleger, Offices und Stiftungen und bündelt die Aktivitäten in der Gesellschaft KGAL Capital. Das Emissionshaus kündigte außerdem an, das Vertriebsgeschäft im Aus-land auszubauen.

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KVG-Antrag gestellt

Der Backoffice-Dienstleister Xolaris aus Konstanz hat gemeinsam mit dem Soft-wareunternehmen Xpecto die Kapitalverwaltungsgesell-schaft Xolaris Service ge-gründet. Der Antrag auf Ges-tattung als Service-KVG liegt der BaFin vor. Vorstän-de sind Stefan Klaile und Tobias Hirsch. Den Vorsitz des Aufsichtsrates über-nimmt Harald Elsperger.

In den führenden Metropolen der Welt sind die Renditen von Wohnim-mobilien im ersten Halbjahr 2013 deutlicher gestiegen als im Büroseg-ment. Damit würden sich nach An-sicht des Immobiliendienstleisters Savills Wohnungen als profitable Assetklasse empfehlen. Allerdings warnt das Unternehmen gleichzeitig, dass die Preise für Wohnungen in Städten mit niedrigem Renditeni-veau überbewertet sein können. Von diesem Wohn-Trend können je-doch nicht unbedingt Durchschnitts-Investoren profitieren. Denn als Kauf-empfehlungen nennt Savills New York und Tokio. Die japanische Hauptstadt führt die Rangliste der World Cities vor der US-Ostküstenmetropole an. Paris und London folgen auf den Positionen drei und vier. Um die tatsächliche Attraktivität von Wohnimmobilien als Assetklasse nach-zuvollziehen, hat Savills die Brutto-Mietrendite um den Ertrag der jeweili-gen Staatsanleihe mit zehnjähriger Laufzeit reduziert. Dies liefere eine übergreifend vergleichbare Maßeinheit. Als Ergebnis stellen sich manche Met-ropolen der Neuen Welt, und hier vor allem Moskau und Mumbai, als überbe-wertet dar. Preisgünstig seien dagegen manche Städte der Alten Welt, also Europa und Amerika. Ein Beispiel: In New York liegt die Brut-torendite für Wohnungen bei 6,2 Pro-zent. Staatsanleihen verzinsen sich mit 3,4 Prozent. Russische Papiere brin-gen 7,4 Prozent und liegen damit über den Renditen aus Wohnimmobilien mit 5,8 Prozent. Sollten die Mieten hier künftig nur geringfügig steigen, über-hitzt der Markt, was zu einer Korrektur – zu fallenden Preisen – führen würde. Steigen die Preise dagegen langsamer als die Mieten, bietet sich Spielraum für Preiserhöhungen. „So könnten die Preise in New York um über 60 Prozent

steigen, sollten die Renditen in glei-chem Maße zurückgehen, wie es in London der Fall war“, schreiben die Savills-Experten und halten es für rea-listisch, dass die Preise in den kom-menden drei Jahren tatsächlich um 30 Prozent steigen. In Tokio sei das Steigerungspotenzial sogar noch größer. Allerdings ist der Investmentmarkt in Japan eher lokal geprägt und weniger international als etwa in New York und London. Den-noch hält Savills auch in Tokio einen Preisanstieg im zweistelligen Prozent-bereich in den kommenden drei Jahren für möglich. Meiner Meinung nach... vernachläs-sigt dieser Ansatz die Tatsache, dass gerade in den Welt-Metropolen inter-nationale Investoren Wohnungen und Penthäuser kaufen, ohne darüber nachzudenken, welchen Mietertrag sie damit erzielen können. Die Emotionali-tät der Investmententscheidung spielt dabei eine bedeutende Rolle. Ob zum Beispiel in New York die Mieten derart deutlich steigen wie prognostiziert, hängt außerdem davon ab, ob die Amis ihr Problem der Staatsverschuldung dauerhaft in den Griff bekommen. Ver-lieren als Folge daraus Hunderttausen-de ihren Job, dürften Mieten kaum wei-ter steigen.


Schöner Wohnen in New York Savills sieht Wohnimmobilien weltweit als profitable Assetklasse

Manhattan. Die Savills-Experten rechnen trotz hohem Niveau mit weiter steigenden Preisen.

Politisches Gezerre hin, drohende Haushaltssper-re her – die amerikanischen Immobilienmärkte bleiben der Standort mit dem global höchsten Wachstumspotenzial. Das ist die Einschätzung der Research-Abteilung der IVG AG unter Tho-mas Beyerle. Er macht dafür die wirtschaftlichen und demographischen Rahmenbedingungen ver-antwortlich. „Hinzu kommt, dass die USA über den größten fungiblen Flächenbestand der Welt verfügen“, so Beyerle. Ähnlich positiv ist die IVG-Meinung zur kanadischen Wirtschaft. Die aktuelle Konjunkturdelle könne das positive makroökonomische Gesamtbild kaum trü-ben. Die langfristige Wachstumsperspektive für den weltgrößten Exporteur von Holz und einen der größ-ten Exporteure von mineralischen Brennstoffen blei-be stark. Zudem erwarten die Experten positive Ten-denzen aus dem zwischen der EU und Kanada ver-einbarten Handelsabkommen. Es beseitigt rund 99 Prozent aller Zölle und werde den Handel um 23 Prozent steigern. Das Bruttoinlandsprodukt Kanadas könnte demnach um rund acht Milliarden Euro zunehmen. Gleichwohl ist der Ausblick für den kanadischen Bü-rovermietungsmarkt gedämpft. „Die umfangreichen innerstädtischen Büroprojekte werden zu Flächenver-lagerungen aus den dezentralen Märkten in die Stadtzentren führen. In Verbindung mit umfangrei-chen Untervermietungsaktivitäten und hohen Leer-ständen für Flächen aus den Segmenten Class B und C sehen wir wenig Spielraum für steigende Mie-ten“, heißt es im IVG-Market-Tracker „Nordameri-kanische Büroimmobilienmärkte“.

Bürogebäude in den USA sind teuer. Teilweise ex-trem teuer. Mit fundamentalen Daten lassen sich die Preise nicht erklären. Dennoch ist die Nachfrage ge-waltig. Im dritten Quartal lag das Transaktionsniveau bei 25 Milliarden US-Dollar. Das ist ein Plus von 43 Prozent verglichen mit dem Vorjahresquartal – und das beim höchsten Preisniveau seit Ende 2009. Offenbar blenden die potenziellen Investoren aus, dass das Haushaltsproblem nur bis Februar 2014 vertagt wurde. Eine dauerhafte Lösung ist nicht in Sicht. Dennoch sei mit sinkenden Immobilienpreisen und damit steigenden Renditen in absehbarer Zeit nicht zu rechnen: „Die US-amerikanischen Büroflä-chenmärkte werden sich im laufenden und im nächs-ten Jahr weiterhin positiv entwickeln. Insgesamt rech-nen wir mit einem erneuten Anstieg der Beschäfti-gung sowie einem geringen Neubauvolumen. Auch aufgrund der Verknappung an hochwertigem Neubau und großen zusammenhängenden Flächen wird der Aufschwung an Breite gewinnen, sodass auch in den Bereichen Class B und in den Vorstädten mit rückläu-figen Leerständen zu rechnen ist.“ In den USA dürften sich sowohl das hohe Transakti-onsvolumen als auch das hohe Preisniveau für Spit-zenobjekte im laufenden und im nächsten Jahr fort-setzen. Im kommenden Jahr ist zwar eine Abkehr von der expansiven Geldpolitik wahrscheinlich, aber nur in dem Maße, wie sich die Realwirtschaft und insbe-sondere der Arbeitsmarkt entwickeln. Beyerles Team geht davon aus, dass die Zinsen erst bei einer Ar-beitslosenquote von 6,5 Prozent zu steigen beginnen. Aktuell liegt sie bei 7,2 Prozent. Die Leitzinsen betra-gen 0,25 Prozent.


Seattle. Gute Aussichten für Investoren. Die Stadt punktet - wie Dallas und Hous-ton - als starker Technologie-Standort.

Weiter hoch hinaus Nordamerika bleibt Standort mit Wachstumspotenzial

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Alexandra Kapusta ist neue Leiterin Private Mandanten München bei der Feri Trust GmbH. Dort übernimmt sie die Verantwortung für Ausbau und Pflege der Kun-denbeziehungen in Süd-deutschland und Österreich. Kapusta war zuvor unter anderem bei der Bethmann Bank und der HVB. Zum 1. April 2014 tritt Jo-chen Klösges (49) in die Rickmers Unternehmens-gruppe ein. Derzeit ist er Mitglied im Vorstand der Commerzbank. Zwei Mona-te später wird er die Nachfol-ge von Nicholas Teller (54) als Chief Executive Officer übernehmen. Teller über-nimmt das Amt des Chair-man von Erck Rickmers (49), der wie bisher eine akti-ve Rolle in der Unterneh-mensgruppe ausüben wird. Der Immobiliendienstleister Bilfinger Real Estate hat das Fondsmanagement für 23 Fonds der Jahre 1999 bis 2005 aus dem Hause HCI übernommen. Dabei handelt es sich um 48 Bürogebäude und Logistikimmobilien in den Niederlanden, Österreich und der Schweiz. Die frühe-ren HCI-Mitarbeiter sind in diesem Zusammenhang zu Bilfinger Real Estate ge-wechselt. Die Verwaltung der 9.000 Beteiligungen der Anleger bleibt dagegen in den Treuhandgesellschaften der HCI Capital AG. Bilfin-ger betreut nun 130 Fondsge-sellschaften verschiedener Initiatoren mit insgesamt rund 60.000 Zeichnern.

Für viele überraschend, zeigen sich vor allem die Flächenstädte Houston und Dallas stabil - früher oft die immobilien-wirtschaftlichen Sorgenkinder. Hier stieg die Flächenabsorption netto um bis zu zwei Millionen Squarefeet. Gute Aussichten wird außerdem Seattle und San Francisco attestiert – alles Stand-orte mit starkem Technologiesektor.

Grundsätzlich wird das Angebot in A-Lagen knapp. Mit der Folge: Auch Ob-jekte der Kategorien Class-B und Class-C werden teurer. Mit einer Aus-nahme: Die Hauptstadt Washington DC leidet unter den klammen Kassen der Regierung. Dort stieg der Leerstand um 120 Basispunkte. Ein Ende dieser Ent-wicklung ist noch nicht abzusehen. Weitere Budgetkürzungen der staatli-chen Behörden führen zu steigenden Leerständen und sinkenden Mieten – derzeit höchstens ein gutes Pflaster für Investoren mit ganz langem Atem. Der kanadische Immobilienmarkt für Core-Objekte wird 2014 grundsätzlich weiterhin durch eine hohe Investoren-nachfrage und niedrige Anfangsrendi-

ten geprägt sein. Abseits der Central Business Districts dagegen dürften die Renditen steigen. In den kanadischen Metropolen kommen 2014 neue inner-städtische Flächen an den Markt. Das führt zu einer Verlagerung der Unter-nehmen in die City, in den Vorstädten steigt der Leerstand. Besonders betrof-fen sind Ottawa, Calgary und Toronto.

Hier ist bereits aktuell eine negative Flächen-absorption festzustel-len. Das bleibt nicht ohne Konsequenzen auf den Investmentmarkt. Das Volumen summierte sich im ersten Halbjahr 2013 auf nur noch 3,2 Milliarden Can-Dollar. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 5,1 Mil-liarden. Grund dafür sind unter anderem

gestiegene Zinsen. Seit April 2013 sind die Zinsen für kanadische Staatsanlei-hen um 100 Basispunkte nach oben geklettert. Das beeinflusst insbesondere lang lau-fende Hypothekendarlehen. „Das Zins-niveau wird eher steigen als sinken, um das als zu hoch eingestufte Niveau der Häuserpreise zu reduzieren und die Ausweitung der sehr hohen privaten Verschuldung einzudämmen“, so Bey-erles Prognose. „Auch dies führt unse-res Erachtens zu tendenziell steigen-den Cap Rates.“


Ohne jeglichen Charme, überwiegend humor– und spannungsfrei, einfältiges Filmchen - der Kinofilm „Schneefrei“, im Original „Snow Days“, konnte Kritiker nicht gerade überzeugen. Und auch „Jenseits aller Grenzen“ mit Angelina Jolie war nicht der große Kino-Knaller. Einzig „Die Wonder-boys“ mit Michael Douglas konnten gefallen. Kassengift oder Kinoknaller - das konnte Zeichnern von Medienleasingfonds egal sein. Sie waren mehr an Verlustzuweisungen interessiert, und ob ihre steu-erliche Rechnung aufgeht. „Snow Days“ und die bei-den anderen Filme wurden von LHI-Anlegern finan-ziert. Sie beteiligten sich an den Medienfonds „Feature Film Productions“ (MFF) und „MP Film Ma-nagement UNLS Productions“ (MPU) und profitierten dabei von Steuervorteilen. Zunächst, denn inzwischen sieht die Finanzverwaltung die leasingähnlichen Mo-delle mit anderen Augen und fordert Steuernachzah-lungen. „Viele Anleger möchten ihre Anteile verkaufen, be-kommen auf den Zweitmärkten jedoch nur geringe Kurse“, berichtet LHI-Chef Oliver Porr. Typische Auf-käufer sind beispielsweise Hedge-Fonds, die jedoch zweistellige Renditen erzielen wollen und den Anle-gern daher nur kleines Geld für ihre Anteile zahlen wollen. Das Emissionshaus macht den Zeichnern der beiden Fonds nun ein Angebot: Sie können die Anteile vor-zeitig zurückgeben. Konkret betrifft das die leasing-ähnlichen Fonds „MFF“ aus dem Jahr 1999 mit 800 Anlegern und „MPU“ aus dem Jahr 2000 mit 1.200 Zeichnern. „MFF“-Investoren bekommen 92 Prozent, „MPU“-Anleger 90 Prozent ihrer Bareinlage. Eine 90-prozentige LHI-Gesellschaft übernimmt die Anteile der Investoren. Dabei wendet das Emissi-onshaus das Windhundverfahren an - wer zu spät kommt, schaut in die Röhre. Bis zum 9. Dezem-ber haben die Anleger Gelegenheit, das Rück- kauf-Angebot anzunehmen. Wer sich dazu entschließt, kommt nach Steuern ohne Verluste aus dem Investment. Wer dagegen bis zum Ende der Laufzeit wartet - 2017 beim „MFF“ und ein Jahr länger beim „MPU“ - kommt besser weg und erzielt einen kleinen Überschuss. „Unser Angebot ist für Anleger attraktiv, die sich lieber heute als morgen von ihren Fonds trennen wollen. Für diejenigen, die keine Liquidität für künftige Steuer-

zahlungen mehr auf-bringen wollen oder können. Das sind in den beiden LHI-Fonds oft auch Rent-ner. Viele Anleger seien inzwischen Ende 70 und wollten ihr Vermögen ord-nen, berichtet Porr. Häufig könnten sie die komplizierten Steuersparmodelle auch nicht mehr nachvollziehen. Die Medienfonds waren seinerzeit so konzi-piert, dass eine Bank die Leasingraten und die Schlusszahlung garantierte. Im kon-kreten Fall steht da-für die Norddeut-sche Landesbank gerade. Deren Zahlungskraft steht offenbar auch bei den Banken au-ßer Frage, die der LHI Zwischenfinan-

zierungs-Darlehen zur Verfügung stellen. Denn aus eigenen Mitteln kann das Emissionshaus die Anteile natürlich nicht übernehmen, sondern muss sich refi-nanzieren. „Die aktuell niedrigen Zinsen kommen uns dabei ebenfalls zu Gute“, so Porr. Insgesamt sind bei der LHI rund 13.000 Anleger von den nachträglichen Änderungen der Finanzverwaltung betroffen. Ähnlich gestrickte Fonds haben zigtausend weitere Investoren außerdem bei Hannover Leasing und KGAL gezeichnet. LHI-Geschäftsführer Porr be-trachtet die beiden Fonds daher als Testballon: „Unsere Fonds Caledo eins bis drei haben wir in spä-teren Jahren aufgelegt, Die typischen Anleger sind daher jünger. Kristallisiert sich bei ihnen jedoch ein ähnlicher Bedarf heraus, werden wir auch diese Ange-bote rückabwickeln.“ Alleine am Fonds „Caledo 3“ haben sich seinerzeit rund 6.500 Anleger beteiligt.


LHI kauft Anteile an Medienfonds zurück Anleger können im Windhundverfahren ihre Steuerprobleme beenden

Angelina Jolie - hier als Wachsfigur. „Jenseits aller Grenzen“ war trotz des Superstars kein Kassenknüller. Doch das kann den Zeichnern von Medien-Leasingfonds egal sein. Ihnen ging es seinerzeit vor allem um Steuervorteile.

Madison

Ab nach Oslo

Madison International Real-ty und Soylen Eiendom aus Norwegen gründen eine ge-meinsame Immobiliengesell-schaft. Soylen wird Einzel-handelsimmobilien und Re-staurants im Wert von rund drei Milliarden norwegische Kronen (rund 366 Millionen Euro) in das neue Unterneh-men einbringen. Das Portfolio in Oslo ist rund 92.000 Quad-ratmeter groß. Madison hält 30 Prozent der Anteile an der neuen Gesellschaft, Soyen 70 Prozent. Das Eigenkapitalvo-lumen liegt bei rund eine Mil-liarde Kronen.

Fonds-Research

Schiffs-Drama hält an

Alarmierende Zahlen: Bis Ende Oktober wurden 134 Schiffe verkauft, 363 Schiffs-fonds befanden sich in Sanie-rung. Das hat das Analyse-haus Deutsche Fonds-Research (DFR) ermittelt. Auf dem Spiel stehen 4,8 Mil-liarden Euro Anlegerkapital und 3,2 Milliarden Euro Bankdarlehen. Damit setzt sich ein bedenklicher Trend fort. Seit 2010 wurden 271 Fonds mit 353 Schiffen aufge-löst. Darin steckten 3,9 Milli-arden Euro Eigenkapital, die zum Teil oder komplett verlo-ren gegangen sind, so DFR. Von den verbleibenden 622 Fonds steckt lediglich ein Fünftel nicht in Schwierigkei-ten. Rund 60 Prozent werden aktuell saniert - wobei das Ende offen ist. Die Einnah-men reichen bei knapp 30 Prozent nicht einmal aus, die laufenden Kosten zu decken.

Egal wie das Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) reformiert wird - nicht davon betroffen sind alte Windkraftan-lagen, denn sie genießen Bestands-schutz. Im ersten Halbjahr wurden knapp 1.150 Megawatt Leistung neu installiert, der Löwenanteil davon an Land. Damit bewegt sich das On-shore-Volumen nach Informationen der KGAL ungefähr auf Vorjahresniveau. Windkraft auf dem Meer kommt nur auf wenig mehr als 100 Megawatt. Das Kostenrisiko von Offshore-Anlagen ist weiterhin zu groß. Strategische Inves-toren halten sich daher zurück.

In Spanien haben nachträgliche Verän-derungen von Förderzusagen des Ver-trauen der Investoren massiv erschüt-tert. Italien ist belastet durch fehlende finanzpolitische Stabilität. Frankreich verfügt über ein ähnlich stabiles Tarifre-gime wie Deutschland. Der Fokus liegt hier auf dem Ausbau der Windenergie, denn Frankreich bezieht noch immer rund 80 Prozent seiner Energie aus Atomkraftwerken. Die Standorte über das Land verteilt sind ausgezeichnet. Neben deutschen Windanlagen hält die Nachfrage daher vor allem nach fran-zösischer Onshore-Windenergie an.


Risiko bei Offshore zu groß KGAL rechnet mit anhaltend hoher Nachfrage bei Windkraft in Frankreich

Quelle: KGAL

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SIGNA Property Funds

TSO Europe Funds Inc.

Wealth Management Capital Holding GmbH

ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Vor einigen Monaten berichteten wir an dieser Stelle von einer Entschei-dung des Landgerichts Rostock, welches zum Ergebnis kam, dass die Kostenausgleichsvereinbarung zwi-schen einem Lebensversicherer und seinem Versicherungsnehmer im „Nettopolicenmodell“ wirksam sei (vgl. Fondsbrief Ausgabe Nr. 178 und Entscheidung LG Rostock vom 06.08.2010, 10 O 137/10). Das OLG Karlsruhe hat nunmehr gegenteilig entschieden. Bei einer Nettopolice sind die Ab-schluss- und Vertriebskosten des Ver-sicherungsproduktes nicht in das Pro-dukt einkalkuliert. Stattdessen wird re-gelmäßig eine gesonderte Vergütungs-vereinbarung abgeschlossen. Im vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall soll-te der Versicherungsnehmer einen mo-natlichen Beitrag von 200 Euro leisten. In den ersten 60 Monaten sollte aber nicht der gesamte Beitrag abzüglich Verwaltungskosten und Risikogebüh-ren zur Anlage bestimmt sein, sondern der Beitrag sollte sich um die Ab-schluss- und Einrichtungskosten für die Versicherung reduzieren. Dies war in einer zweiten Vereinbarung geregelt, die zwischen Versicherer und Versiche-rungsnehmer neben dem Versiche-rungsvertrag begründet worden war. Das Besondere bei diesen Kostenaus-gleichsvereinbarungen ist, dass die Kosten auch dann noch weiter bezahlt werden sollen, wenn das Versiche-rungsvertragsverhältnis vor Ablauf der 60 Monate endet. Das Landgericht Karlsruhe hatte noch der Klage des Versicherers stattgege-ben (Urt. v. 10.05.2013, 10 O 29/13). Das OLG hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Abschluss der Kos-tenausgleichsvereinbarung verstoße jedenfalls in der hier gewählten Aus-gestaltung gegen ein gesetzliches Ver-bot und sei daher nichtig. Es läge eine

Gesetzesumgehung vor, denn der Gesetzgeber habe mit § 169 Abs. 5 Satz 2 VVG in der seit 01.01.2008 gel-tenden Fassung verhindern wollen, dass ein Versicherer einen Stornoab-zug für noch nicht getilgte Abschluss- und Vertriebskosten im Falle einer Ver-tragsbeendigung erhebt. Dies stelle eine Art Vertragsstrafe dar und könnte somit den Versicherungsnehmer fak-tisch von einer Kündigung abhalten (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 19.09.2013, 12 U 85/13). Dieses Verbot könne nicht dadurch umgangen werden, dass Versiche-rungsvertrag und Kostentragungspflicht in zwei Vertragsverhältnisse getrennt werden. Das OLG Karlsruhe sah die vom Versicherer verwendete Klausel auch als überraschend an. Ein Versi-cherungsnehmer könne damit rechnen, dass er bei einem Nettoprodukt seinen Vermittler zahlen müsse. Dies könne ggf. auch für Fälle vereinbart werden, in denen der vermittelte Vertrag nicht bis zum Ende durchgehalten wird. Im Verhältnis zum Versicherer stelle sich die Situation anders dar. Das letzte Wort wird wahrscheinlich nunmehr der Bundesgerichtshof ha-ben. Das OLG Karlsruhe ließ die Revi-sion zu. Allerdings hatte der Versiche-rer schon in früheren Verfahren sein Rechtsmittel zurückgenommen. Ganz offenbar war in diesen Fällen eine Ten-denz erkennbar, wie der BGH entschei-den würde. Nähere Informat ionen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechts-newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach OLG Karlsruhe verneint Wirksamkeit einer Kostenausgleichsvereinbarung


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Der fondsbrief nr 200