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Fakten, Meinungen, Tendenzen zum deutschen Immobilienmarkt. EXPO REAL SPEZIAL 2014
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� Im aktuellen Zyklus wird der systematische Wahnsinn
des letzten Booms durch den Boom der kollektiven (Anlage-)Verzweiflung ersetzt
� Jede mögliche (geld-)politische Gießkannen-Maß-
nahme – nur die sind im Euroland der Verschuldung noch möglich – verbessert die Wettbewerbsposition Deutschlands
� Kurz- und mittelfristig profitiert die deutsche Immobili-
enwirtschaft vom weltweiten Liquiditätsüberhang und daraus resultierenden „Lernkurven“-Investments
� Jeden Morgen steht ein williger Anleger auf. Man muss
ihn nur finden. Institutionelle müssen. Private wollen
� Die deutsche Immobilienwirtschaft ist alternativlos
chancenreich. Bleibt die Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert die relative Sicherheit der Immobilie
� Die überlange Core-Phase des crashgeprägten Zyklus
wechselt im kommenden Jahr über die aktuelle ABBA-Phase, die die Kommunikation zyklisch verdutzter Immobilienmatado-re bestimmt, in die zyklisch übliche echte Investition in Immo-bilien mit Wertschöpfungshoffnungen, um den Zyklus-Höhepunkt durch chancenreiche Investitionen in Immobilien mit Wertschöpfungsnotwendigkeiten zu markieren. „Leerstand ist Chance“ ist dann aus strahlenden Augen von Spezialisten des aktuellen Zyklus zu erfahren
� Am langen Ende der Kapitalanlage sind die Risiken bei
Core-Büroimmobilien durch Anlagedruck nicht mehr einge-preist. Nur große, gestreute, professionell und (lebens-)zyklisch gemanagte Portfolien haben Kapitalerhaltungs-Chancen
� Bei der Gewerbeimmobilie wechseln mit sich weiter
verkürzendem Lebenszyklus Wertschöpfungsphasen des Baus und der Sanierung mit Wertverbrauchsphasen des Anla-gezeitraums immer schneller ab. Wie soll der Kapitalsammel-stellen-Vorsorgeanleger seine Altersvorsorge sichern, wenn im Zinsdrama nicht einmal die Immobilie Sicherheit bietet?
� Ein Drittel des Wohnens profitiert vom Ballungsraum-
Trend. Zwei Drittel der Wohnimmobilien werden von der De-mografie-Keule, der Nebenkosten- und Energie-Keule, der Budget-Keule, der Wanderungskeule, der Anspruchskeule, der Sanierungskeule und politischem Gutmenschentum unter realen Werterhalt bis hin zum Vermögens- bzw. Altersvorsor-geverlust zusammengeknüppelt
Sehr geehrte Damen und Herren,
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3
� Institutionelle und private Anleger sind in der Immobi-lienkapitalanlage bemerkenswert stabil gegen jede durch-schnittliche Erfahrung, Logik, Erkenntnis und lange Zeitrei-hen auf Wertsteigerung festgelegt. Denn nur das Erfolgs-quartil kommuniziert
� Zum Branchen-Glück weiß der Anleger das nicht und
wird es nie lernen
Während Rohmert’s 1. Immobiliengesetz zur Ruhe bei Knappheitsszenarien mahnt, zeigen Rohmert’s 2. Bis 4. Immobiliengesetz die hohe Sicherheit falschen Anlage-Verhaltens in Phasen hohen Anlagedrucks, der oft nicht mit Nutzungsdruck synchron läuft, auf.
Rohmert’s 1. Immobiliengesetz: Jede Immobilie die wirklich benötigt wird, wird auch gebaut.
Rohmert’s 2. Immobiliengesetz: Jede Immobilie, die finanziert wird, wird auch gebaut.
Rohmert’s 3. Immobiliengesetz: Die größte Sicherheit, einen Fehler zu machen, besteht darin, eine teure Immobilie auf ein billiges Grundstück zu bauen.
Rohmert’s 4. Immobiliengesetz: Sicherheit einer Immo-bilieninvestition spiegelt als Argument das Ergebnis der Interessenidentität zwischen Verkäufer und institutionellem Käufer-Entscheidungsträger.
Sehr geehrte Damen und Herren, legen Sie nicht jedes Wort meiner Einleitung, die die Thesen erläutert, auf die Goldwaage. Die didaktisch korrekte Analyse hätten Sie schließlich nicht bis hierhin gelesen. Andererseits lehren mich 30 Jahre Erfahrung mit meinen Erfahrungen, dass nicht alles, was nicht Mainstream ist, automatisch falsch sein muss. Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit der kom-pletten immobilienwirtschaftli-chen Bandbreite unseres Expo-Potpourris und den vielen rich-tigen, positiven Botschaften unserer Fremdbeiträge.
was sind die aktuellen Eckdaten für die deutsche Immobilienwirtschaft der Jahre 2014-2016?
Werner Rohmert, Herausgeber
Inhaltsverzeichnis
Werner Rohmert
Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich? 6
Ersatz systematischen Wahnsinns durch kollektive Verzweiflung 8
Anlage-Verzweifelung als Risiko-Faktor 10
Warum bekommen wir das volkswirtschaftliche Problem nicht in den Griff? 11
Die Core-Falle - jetzt liegen Fakten auf dem Tisch 15
Lebenszyklus von Bürohochhäusern - Oft nur 35 Jahre bis Abriss? 16
Immobilien aus Bankenverwertung - Welche Alternativen gibt es noch? 19
Höchstwert bei Büro-Nebenkosten Anstieg verlangsamt sich jedoch 22
Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann? (Dr. Thomas Beyerle) 23
Nachhaltigkeit - nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion (Anett Barsch) 28
Der Markt der geschlossenen Beteiligungen 20 Angebote zu Jahresende erwartet (Markus Gotzi) 31
Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds (Dr. Leo Fischer) 34
Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhung des Leitzinses (Andreas Wellstein) 36
„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wan-del der Rolle von Baudienstleistern“ (Dr.-Ing. Christian Glock) 38
Interview
Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft Jörg Schürmann, JLL 40
Immobilienmarkt Ruhrgebiet - Im Wandel der Zeit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT 42
Unternehmensstrategie der Aurelis Dr. Joachim Wieland, Aurelis 46
Neustart im Ruhrgebiet Projekte in Duisburg und Gelsenkirchen starten neu (Dr. Gudrun Escher) 43
ImmobilienaktienIm Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken (Helmut Kurz) 47
6. Wohnungsbau-Tag in Berlin Hendricks stellt Programm für die nächsten Jahre vor (Karin Krentz) 50
Immobilienwelt streitet über Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen (Alexander Heintze) 52
Risikomanagement und Assetkompetenz Die Trennung beider Bereiche in der Praxis (Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne) 53
Münchner Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs (Alexander Heintze) 55
Zinshaus-Marktbericht Hamburg Hamburger Markt erreicht München Niveau (Sabine Richter) 56 Partner, Sponsoren und Autoren 41
EXPO REAL Konferenzprogramm Empfehlungen der Redaktion 49
Impressum 58
Manche Meile gehen wir extra.Auch nach Hannover.Exzellent investieren – gemeinsam profitieren.
Es muss nicht immer Hamburg, Frankfurt oder München sein. Wer bereit ist, die Extrameile zu gehen und sich das lokale Business zutraut, kommt auch in den regionalen Zentren zum Ziel. Das neue Kröpcke-Center in der Haupteinkaufsstraße von Hannover ist ein gutes Beispiel dafür, dass auch der Umweg in die kleinen Großstädte mit solider Wirtschaftsstruktur sehr geradlinig sein kann. Das Potenzial des Standortes haben wir vor der umfassenden Revitalisierung der Immobilie er- kannt – die positive demografische Entwicklung und die nachhaltigen Aussichten haben uns zusätzlich überzeugt. So gehen wir gern auf Extratour. In Hannover und auch anderswo.
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Stand B2.142
Der Zyklus geht nach anfänglicher Verzögerung
weiter. Jetzt kommt ABBA mit A-Qualitäten in B-Lagen und
B-Qualitäten in A-Lagen für die vorsichtigeren Core-
Investoren ohne Projekte. Für echtes Value Add und Op-
portunistische Investitionen stehen noch eher im
Verborgenen riesige, internationale Beträge bereit.
Der Kreditauslauf nähert sich für erste Spekulanten-
Adressen auch wieder alten Werten. Damit steht bei zu-
nehmender Volatilität der Finanzmärkte, unzureichender
Beherrschung von Auswüchsen durch die Politik und riesi-
gem Angebot an Kapital, das der Niedrigzinssituation
hilflos gegenüber steht, die nächste „Jahrhundertflut“ einer
Finanzkrise an, die die Immobilienmärkte noch in dieser
Dekade überschwemmen könnte.
Nach wie vor ist Deutschland der Safe Haven für
internationale Anleger. Die deutsche Immobilienwirtschaft ist deshalb alternativlos chancenreich. Bleibt die
Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und
Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert
die relative Sicherheit der Immobilie.
Andererseits ist natürlich zu bedenken, dass der
deutsche Immobilienmarkt fertig gebaut ist und es nahezu
überall von jeder Immobilienart genug gibt. Temporäre
Knappheiten entstehen immer nur in einzelnen Segmenten
wie manchmal im Class A Neubau-Erstbezug. Gebraucht-
Immobilien gibt es nach wie vor genug. Und die Professio-
nalisierung sorgt dafür, dass jede erkennbare Knappheit
DH
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6
Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich?
Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Die Folgen der Krise sind vergessen. Deutschland ist der Motor Europas. Die Immobilienmärkte danken es. Verzweiflung insti-
tutioneller Anleger lässt in Verbindung mit fehlenden Anlagealternativen die Preise für nachgefragte Objekt-Kategorien in his-
torische Höhen steigen. Im gewerblichen Investmentbereich hat Deutschland sowohl preislich als auch in der Umsatzgrößen-
ordnung annähernd das letzte Boom-Niveau von 2007 wieder erreicht.
B&
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bereits im Keim durch Projektentwicklung bekämpft wird. Vor diesem Hintergrund sollten die
Erwartungen an die deutschen Mietentwicklungen nicht zu hoch geschraubt werden.
Lassen Sie deshalb uns die kommenden zwei bis drei Jahre feiern und die hohe
Wahrscheinlichkeit eines Softlanding des Lemminge-Zuges argumentieren. Den Absturz hat
übrigens auch 2008 niemand gesehen. Auch wir hatten damals zwar die Lemminge-
Erfahrung als logische Erwartung genannt, uns aber in der Einschätzung dann doch auf die
Softlanding Variante verständigt. Wir hatten uns zuwenig mit Lemmingen beschäftigt. Auch
Lemminge springen nicht frei-
willig über die Klippe. Sie
glauben, anders als Men-
schen, auch nicht, dass sie
fliegen können. Es geht ganz
einfach. Wenn Lemminge
unterwegs sind, bilden sie
sehr große Gruppen. Wenn
die Menge an einer Schlucht
angekommen ist, dann sehen
das die hinteren Lemminge
nicht. Sie laufen weiter und
schieben die Vordersten über
die Klippe. Da es so viele
sind, dauert es lange, bis sie anhalten. Bei Immobilien-Lemminge-Nachzüglern kommt hin-
zu, dass sie noch nicht einmal halten könnten, selbst wenn Sie wollten; denn hinter ihnen
stehen Banken mit der Peitsche, die über die Richtigkeit des Weges erst nachdenken, wenn
sie selber die Lemminge aufkehren müssen. Genau das passierte im Finanzsystem in der
Krise. Und seither hat sich in den Mechanismen moderner Non Recourse Finanzierungsve-
hikel nichts geändert. Das bewies zuletzt das zwanghafte Bankenverhalten im Skandal um
die IVG-„Gurke“ in London.
Hamburg: Am 1. Oktober ist das Gesundheitszentrum „Spectrum am UKE“ am Universitätsklinikum Eppen-dorf an die ersten Mieter übergeben worden. Projekt-
entwickler und Investor son-towski & partner entwi-ckelte das Objekt und inves-tierte 38 Mio. Euro. Zu den
Mietern gehört u.a. BUDNI, CarePoint, eine Apotheke sowie Deutschlands erste Stimmklinik. „Das Spectrum am UKE ist bundesweit das ers-te Gesundheitszentrum auf einem Klinikcampus, das von einem externen Investor
realisiert wurde“, so Sven Sontowski, Projektleiter Vermietung.
Spectrum am UKE
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The Gherkin ist zu einem der prägenden Merkmale der Londoner Skyline geworden (Foto: fotolia)
© UBS 2014. All rights reserved.
Come and visit us at stand A1.233
Munich, October 6 – 8, 2014
Mit der Politik von Alan Greenspan und die im
Übrigen bereits seit den 80er Jahren andauernde wettbe-
werbsorientierte Zinssenkungsphase (siehe Chart) ent-
standen Zinsdifferenzen, die moderne Finanzinstrumente
mit ungeheurer Hebelwirkung ermöglichten. Gleichgerich-
tete politische Prozesse wie in den USA die Förderung
des Wohneigentums auch an Subprime-Kunden oder in
Europa die Konsequenzen der Euro-Haftungs-
gemeinschafts-Gläubigkeit der Finanzmärkte führten zu-
sätzlich zu einer ungeheuren Alimentierung des Systems
und in vielen Ländern zu einem ungeheuren Bauboom.
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RGM
Ersatz systematischen Wahnsinnsdurch kollektive Verzweiflung
Was unterscheidet den letzten Boom 2006/2007 vom aktuel-
len Boom, dessen Höhepunkt uns in ein oder zwei Jahren
bevorsteht? Nicht alle Erfahrungen sind übertragbar. Nicht
jeder Boom führt zum Crash. Aktuell findet der Ersatz des
systematischen Wahnsinns durch kollektive Anlage-
Verzweiflung statt. Die letzte Party resultierte im Wesentli-
chen aus der Abschaffung risikogerechter Marktzinsen zu
Gunsten einer weltweiten Konjunkturförderung. Das war ein
Game Changer, der weltweit neue Spielregeln für Sachwer-
talternativen entwarf. Die wiederum waren im Vorfeld nicht
getestet. Beispiele für Konsequenzen gab es lediglich im
Bereich der Versuchsanordnungen wie zum Beispiel bei der
Freilassung der Schwedenkrone in den neunziger Jahren.
Auch hier kauften die Schweden in Deutschland Immobilien
mit dem Hubschrauber ein. Das gleiche fand im großen
Maßstab im letzten Boom statt. Und ich versichere Ihnen,
etwas abgeschwächt wird uns dies auch in den kommenden
2-3 Jahren noch erwarten.
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„Die Berliner Sparkasse bietet maßgeschneiderte Finanzie-rungsmodelle in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas. Von der Projekt- bis zur Portfoliofinanzierung stellen wir die komplette Produktpalette eines Immobilienfinanzierers bereit“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobi-lienfinanzierung. Auch die Zusammenarbeit mit anderen Spar-kassen ist ein wichtiger Bestandteil der neuen Strategie. Dabei konzentriert sich die Berliner Sparkasse im Wesentlichen auf die Hauptstadtregion mit Finanzierungen bis 50 Mio. Euro je Objekt. Darüber hinausgehende Volumen werden mit dem Schwesterinstitut Berlin Hyp oder anderen Sparkassen im Rah-men einer Konsortialfinanzierung abgebildet.
Das Angebot der Berliner Sparkasse richtet sich – auch über-regional – an Wohnungsunternehmen und Investoren, die bspw. Grundstücke, Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien oder Zins-häuser erwerben, weiterentwickeln und anschließend ver-äußern oder vermieten, und an Fondsgesellschaften mit ihren Beteiligungsangeboten für ihre privaten und institutionellen Anleger. „Für die oft sehr unterschiedlichen Bedürfnisse der
Kunden steht ein Expertenteam mit überwiegend ‚lebenslanger Berlin-Erfahrung‘ im Immobilienmarkt zur Verfügung“, sagt Buder und fügt hinzu: „Wir kennen Lebens- und Baubedingun-gen, Marktpreise und die dazugehörigen Behördenvorgänge wie kein Zweiter. Auf unsere Aussagen kann der Kunde ver-trauen.“ Schnelle und kurze Entscheidungswege garantiert schon die räumliche Nähe des Bereichs Gewerbliche Immobilien-finanzierung zum Sparkassenvorstand und zum Bereich Markt-folge in der Mitte Berlins. „Wir sitzen sozusagen in Sichtweite“, sagt Buder.
Die Experten der Berliner Sparkasse sind seit Jahrzehnten mit der Berliner Wohnungswirtschaft und dem Immobilienmarkt im Allgemeinen vertraut. Experten mit „Vorstellungskraft“, einem Verständnis für das Bauen, die Kosten, Verkaufsmöglichkeiten und angemessene Preise. „Das erlaubt eine Kommunikation auf Augenhöhe mit dem Kunden“, sagt Marcus Buder.
Berliner SparkasseGewerbliche ImmobilienfinanzierungTel.: 030/869 589 50www.berliner-sparkasse.de/if
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Fließende Grenzen zwischen Finanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten
Der nächste Crash wird nicht aus der Immobilienwirtschaft mit Verbriefungskaskadierungen
kommen. Das sollte diesmal besser im Griff sein. Wir betreten ja kein Zins-Neuland mehr.
Für die Junioren ist das Normalität. Die modernen Immobilien-Verbriefungsinstrumente des
letzten Booms waren ja außerdem gar nicht einmal unintelligent. Sie waren im Gegenteil
hoch intelligent synthetisiert und statistisch „fundiert“. Verbriefungen haben in Deutschland
bis auf Weltkriegssituationen schließlich immer funktioniert. Nur unglücklicherweise sind die
Grenzen zwischen Genie und Wahnsinn genauso fließend wie die Grenzen zwischen Fi-
nanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten. Die Vernach-
lässigung von kumulativen Zusammenhängen und neuen weltweiten Verknüpfungen der
Domino-Ketten machte eben vieles einfach nur dämlich und führte zum Kollaps des Sys-
tems. Die Instrumente schufen falsche Anreizsysteme und begünstigten einzelne Akteure
zulasten der Volkswirtschaft. Die Dominosteine fielen erstmalig system- und kontinentüber-
greifend. Diese Finanzsysteme dürften heute besser im Griff sein.
Anlage-Verzweiflung als Risiko-Faktor
Allerdings hat sich die Anleger-Verzweiflung etabliert. Heute wird das Desaster der Kapital-
sammelstellen evident. Während es in den vergangenen 30 Jahren ausreichte, jeweils ta-
gesaktuell in langfristig laufende festverzinsliche Wertpapiere zu investieren, klappt das
heute nicht mehr. Der langfristige Zinssenkungstrend führte bei längerfristiger Betrachtung
immer zu Kursgewinnen und zu Zinserträgen, die den aktuellen Markt outperformten und
bis zum Schluss in der Summe noch auskömmlich waren.
Heute sind die Zinsen unten. Wenn Sie unten bleiben, erzielen die Kapitalsammel-
stellen keine auskömmlichen Renditen mehr, um Anlegerbedürfnisse und Kosten zu bedie-
nen. Wenn die Zinsen steigen kommen zu den nicht auskömmlichen aktuellen Renditen
noch Kursverluste hinzu. Dieses Problem ist auf dem heutigen Niveau annähernder Nullzin-
sen nicht mehr lösbar. Zwangsläufig resultiert daraus in Verbindung mit überhoher Staats-
verschuldung eine wohl zwanzigjährige Periode der Financial Repression. Enteignung er-
folgt über negative Realverzinsung. Regulierung lenkt das Kapital der Sammelstellen in
Staatspapiere. Und ein riesiger Betrag an volkswirtschaftlich nicht benötigten Billionen va-
gabundiert Rendite suchend um den Erdball und schafft als Perpetuum Mobile zunächst
Rendite aus sich selber heraus. Die daraus resultierenden Gefahren für die Weltwirtschaft
können wir ehrlich gesagt mangels belastbarer Informationen nicht beurteilen. Unser Prob-
lem ist nur, dass jede Beschäftigung mit einzelnen Details zu Ergebnissen führt, die schlim-
mer sind, als wir uns das im worst case auch nur vorstellen konnten.
Kann Gewöhnung die Logik aushebeln?
Die Frage wird sein, ob eine solche Ausgangssituation für die Märkte gewöh-
nungsfähig sein wird und ob daraus ein langfristiges stabiles oder zumindest labiles Gleich-
gewicht geschaffen werden kann. Als jemand, der an die Selbstheilungskräfte der Märkte
glaubt, bin ich optimistisch. Andererseits sagt der gesunde Menschenverstand, dass der
Teufelskreislauf renditegeilen, volkswirtschaftlich nicht benötigten Kapitals, das wie ein Blitz
unkontrolliert jederzeit in volkswirtschaftlich sinnvolle Aktivitäten einschlagen kann, nicht
mehr ohne eine Neuordnung bzw. neue Begrenzung des Systems und ohne brutale Anpas-
sungsprozessen zu bremsen sein wird. Die letzte Rezession war zwar brutal, mündete je-
München: Die Leipziger publity AG hat das über 35.000 qm große Büro- und Businesscenter „Wappen-halle“ gegenüber der Messe München erworben.
Die Wappenhalle wur-de 2002 grundlegend moder-nisiert und bietet neben den Büroflächen 544 PKW-Stellplätze. Der aktuelle Ver-mietungsstand liegt bei 91%.
Mieter sind u.a. Sony Eric-sson, Secunet AG sowie Symantec.
Die Wappenhalle wur-de 1939 erbaut und steht unter Denkmalschutz und diente vier Jahrzehnte als repräsentatives Empfangsge-bäude des ehemaligen Flug-hafens München-Riem. Die ist heute neben dem alten Tower das einzige Gebäude, das noch an den alten Flug-hafen erinnert.
Um das historische Gebäude wurden neun ei-genständige Bürogebäude errichtet, die miteinander durch Glasbauten verbunden sind. Das Ensemble bietet rd. 1.200 Arbeitsplätze.
„Mit dem Büro- und Businesspark konnten wir eine der markantesten und gleichzeitig geschichtsträch-tigsten Immobilien der bayri-schen Hauptstadt erwerben“,
so Thomas Olek, Vorstands-vorsitzender der publity AG.
Wappenhalle ander Messe München verkauft
zen mehr. Kapital kennt heute keine Grenzen mehr. Virtua-
lisierte Sachanlagen kennen heute keine Grenzen mehr.
Die Finanzierung der echten Exporte und Importe
machen heute nur noch den Skontosatz der Devisenbewe-
gungen aus. Die Politik versucht zwar noch so zu tun, als
wüsste sie, was sie tut, jedoch werden die Know-how Defi-
zite in den Eckpfeilern auch durchaus offen zugegeben. So
bestätigte Jean-Claude Juncker in einer Moderation im
Gespräch mit dem Autor ganz offen, dass man sich mit
dem Thema unterschiedlicher Geschwindigkeiten von
Volkswirtschaften „unterbeschäftigt“ habe. Meine Frage,
wie das denn möglich gewesen sei, da doch der Großver-
such der deutschen Vereinigung diese Effekte ganz klar
aufgezeigt habe, wurde politisch damit gekontert, dass ich
wohl Gegner der Wiedervereinigung sei. Danach wird es
müßig, darüber zu diskutieren, dass man selber im Wieder-
vereinigungsprozess an zentraler Stelle genau den Prozess
der Vereinigung betreuen dürfte, während die politischen
Entscheidungsträger noch Euro-Umsetzung-Partys feierten.
Das gleiche wie Junker bestätigte auch der bekannte ifo-
Ruhrwert
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 11
doch nicht in eine Anpassungsrezession. Korrigiert wurden
lediglich Symptome. Reguliert wurde nur da, wo Aktivismus
wählerwirksam ausgeschlachtet werden konnte. Zudem dürf-
te es Unsinn sein, die Schuld alleine auf einige Hedge Fonds
zu schieben. Das sind lediglich intelligente Nutzer der
Schwächen des Systems.
Warum bekommen wir das volkswirt-schaftliche Problem nicht in den Griff?
Unser Problem heute ist nicht das Problem aktivistischer
Symptomkuren, sondern der Fakt, dass wir das Problem
nicht kennen. Die heutige Volkswirtschaften haben alle Han-
delnden noch nicht studiert. Sogar so intellektuell einfache
Dinge wie die Konstruktion eines Euro nach dem Vorbild des
US-Dollar gelingen nun einmal nicht, wie die aktuelle Ent-
wicklung deutlich macht. Die Internationalisierung führt zu
einem faktischen Wegfall der Grenzen. Damit funktioniert die
alte Volkswirtschaftslehre der relativen Wettbewerbsvorteile
und des Ausgleichs der internationalen Kapital- und Waren-
ströme nicht mehr. Informationen kennen heute keine Gren-
Chef Professor Hans-Werner Sinn im Moderations-
Gespräch mit dem Autor, auch er sei politischer Befürwor-
ter des Euro gewesen. Die heute von ihm selber klar aufge-
zeigten Schwächen habe er damals nicht erkannt. Die
Grundsatzentscheidungen zum Euro seien übrigens im
Vorfeld und im Zusammenhang mit der Wiedervereinigung
gefällt worden.
Insofern stellt sich der Euro auch heute noch, wie
im übrigen bereits von mir zu seiner Einführung moniert, als
der zweite Schritt vor dem ersten dar. Ohne eine gemein-
same Wirtschaftspolitik kann er rein theoretisch nicht funkti-
onieren. Entwicklungen von Regionen unterschiedlicher
Geschwindigkeiten führen zu einer Schere, die immer wei-
ter auseinandergeht und nicht zu einer Anpassung. Der
Grundgedanke, durch Schmieren der Scharniere durch
immer weitere Zinssenkungen die Schere schließen zu
können und die schwächeren Länder konjunkturell anzu-
kurbeln ist wiederum Zeichen äußerster Verzweiflung. Ge-
rade die neuen Bundesländer haben gezeigt, dass die
Angleichung von Regionen unterschiedlicher Geschwindig-
keiten nur durch kontinuierliche Transferzahlungen der
stärkeren Regionen in die schwächeren Regionen möglich
ist. Dies wiederum ist nur im Rahmen eines politischen
ZBI
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Einigungsprozesses langfristig umsetzbar. Aber aufgrund
der Erfahrungen mit dem real existierenden Euro ist dieser
Vereinigungsprozess weiter entfernt denn je. Die Euphorie-
Welle ist längst abgelaufen. Re-Nationalisierungs-
Stimmung folgt zwangsläufig auf Internationalisierungs-
Stimmung.
Wie wird die Politik damit umgehen?
Kontinuierliche regulative Einwirkungen in den
kommenden beiden Dekaden sind zu erwarten. Auf die
Bremse einer äußerst schmerzhaften Anpassungsrezessi-
on mit Neugestaltung der Leitplanken der Wirtschaft und
der Finanzmärkte wird keine nationale oder europäische
politische Instanz treten. Zwangsläufig wird Regulieren und
Gegenlenken immer mit Gasgeben verbunden bleiben.
Nach aller Fahrschulerfahrung kann das nur zu einem Auf-
schaukeln des europäischen Lkw führen, bei dem zuerst
der Anhänger der Euro-Peripherie kippt, der dann den Zug-
wagen mit in den Graben reißt. Wie auch im realen Auto-
fahrerleben, haben auch die Euro Konstrukteure keine Soll-
bruchstelle an der Anhängerkupplung untergebracht. Etwai-
ge Ideen, den Zugwagen alleine erst einmal wieder auf
Kurs zu bringen, sind politisch nicht korrekt.
CR-Code scannen und direkt zur Homepage.
Assetmanagement als Erfolgsfaktor
Die ZBI bietet institutionellen und privaten Anlegern die gesamte Leistungspalette im Wohnimmobilienbereich an. Das Kernstück des „Alles aus einer Hand“-Konzepts stellt das Assetmanagement dar. Über 130 Mitarbeiter des aus Property-Management, Vermietungsmanagement, Baubetreuung, Sanierung und einer eigenen Hausverwaltung bestehenden ZBI Assetmanagements haben Erfahrung in der Verwaltung von 30.000 Wohneinheiten mit ca. 2 Mio. Quadratmeter. Die ZBI – der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien mit dem Vertrauen von über 10.000 Anlegern.
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ZBI - der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien
Laut aktuellem Asset Management Report der Bell Management Consultants* ist CORPUS SIREO 2014 führender deut-
scher Real Estate Asset Management Dienstleister für Dritte. CORPUS SIREO ist Top-Dienstleister in den Segmenten
Büro, Logistik und Healthcare – kein deutscher Asset Manager ist breiter im Markt verankert. Unsere 550 Mitarbeiter sind
von elf Standorten aus für eine breite Kundenbasis von institutionellen Investoren über Banken und Credit Servicer bis
hin zu Corporates aktiv. Für ihre Immobilien lieferte CORPUS SIREO im vergangenen Jahr Top-Performances in puncto
Transaktions-, Exit- und Neuvermietungsvolumen. Und das Beste: Für seine Mitbewerber ist CORPUS SIREO stärkster
Konkurrent im Markt. * Real Estate Management Report 2014
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DEUTSCHLANDSPLATZHIRSCHUND SEIN REVIER
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14
Dämlich, aber politisch korrekt ist dagegen
das Deflationsgewäsch, das derzeit jede Verzweif-
lungstat begründet. Vor einigen Jahren vor der Fi-
nanzkrise, damals in noch guten Zeiten, diskutierten
wir auf der Expo Real, wie es gut gehen solle, dass
die Aufholländer dauerhaft höhere Inflationsraten
hätten als die Kernländer und inzwischen höhere
Lebenshaltungskosten und auch höhere Lohnstück-
kosten hätten. Volkswirte wie Karsten Junius (Foto), damals Deka, meinten sie würden das auch nicht
verstehen. Inzwischen wissen wir, dass es nicht gut
gegangen ist.
Damit sollte der nächste Gedankengang
logisch sein. Um wieder wettbewerbsfähig zu werden,
müssen die inflatorischen Errungenschaften zurück-
gedreht werden. Das geht nur über hohe Aufholinflati-
on in den soliden Ländern, die damit aber ihre welt-
wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit verspielen wür-
den, oder eben über deflatorische Prozesse speziell
bei den Arbeitskosten in der überteuerten Peripherie.
Solides Wirtschaften und sinkende Importkosten füh-
ren natürlich wieder zu geringeren Preissteigerungen.
Das hat aber nicht das geringste mit der Deflations-
angst der Volkswirtschaftlehre früherer Welten zu tun,
die Deflation als Ausfluss volkswirtschaftlicher Agonie
durch Attentitismus und nicht als notwendige, vo-
rübergehende Anpassung interpretierte.
Was heißt das für dieImmobilienbranche?
Die Immobilienbranche in Deutschland wird
profitieren. Das ist die klare Konsequenz der interna-
tionalen Rahmenbedingungen, die aktuell ein vorder-
gründiges Gleichgewicht gefunden haben, aber lang-
fristig mit erheblichem Gefahrenpotenzial belastet
sind. Damit gilt für die Immobilienwirtschaft für die
kommenden 5-10 Jahre das genaue Gegenteil einer
tragischen Situation. Egal was passiert, es geht gut. Die Gründe habe ich Ihnen in Stichworten im Edi-torial auf Seite 3 zusammengefasst.
DEUTSCHE IMMOBILIEN AUSBANKEN VERWERTUNG
Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. ge-schlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Pu-blikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.
� neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds
� echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019
� Beteiligungen ab 10.000 Euro � 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung � kein Fremdkapital
Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oderwww.publity-vertrieb.de
Erste Geschlossene Publikums-Investment KG mit BaFin-Vertriebszulassung nach neuem Recht
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Die Core-Falle –jetzt liegen Fakten auf dem Tisch Regelmäßig weisen wir Sie darauf hin, dass „Core“ nicht nur
wenig mit Sicherheit zu tun hat, sondern eher als riskante
Investition mit Verlustansage zu betrachten ist. Das hat übri-
gens nichts mit der Finanzkrise zu tun. Als ich darüber
nachdachte, kannte ich den Begriff „Core“ noch nicht ein-
mal. Ich wollte lediglich als Schüler der alten Theorie einmal
belegen, dass die Topimmobilie in A-Lagen anderen Alter-
nativen überlegen ist. Deshalb habe ich Kosten und
Ertragskomponenten verschiedener Immobilienmarktseg-
mente in einer Tabelle gegenübergestellt. Das Ergebnis
lautete zu meiner eigenen Überraschung, dass diejenigen
Immobilien, die wir heute als Core kennen, die niedrigsten
Cash Flow Renditen mit den höchsten Management- und
Erhaltungskosten verbinden. Sie sind immer mit höchsten
Ansprüchen konfrontiert und deshalb weniger technologiere-
sistent als Standardimmobilien. Auf der Haben-Seite blieben
dann Vermietungssicherheit und steuerfreie Wertsteigerung.
Mit der steuerfreien Wertsteigerung ist es heute nicht
mehr weit her. In Bezug auf Vermietungssicherheit müssen
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wir wohl auch dazulernen. Vermietungssicher sind diese
Immobilien eben nur, wenn Sie auf Neubauqualität
gehalten werden. Die dafür notwendigen Investitionen rech-
nen sich aber nur durch realisierbare Mietsteigerungen.
Das war bis 1993 noch der Normalfall und funktioniert seit-
her nur in zyklischen Ausnahmen, im Prinzip aber
‚eher nicht. Heute realisieren die Wertschöpfungsphasen
der Sanierung vor allem aus billigem Einkauf zu Lasten des
vorlaufenden Kapitalanlegers.
JLL hat sich brandaktuell einmal konkret mit
der Frage der Lebensdauer befasst. In Verbindung mit Lo-
gik, Erfahrung und Fakten ist es vielleicht wirklich an der
Zeit, einmal neu nachzudenken. Das ist allerdings solange
nicht branchenüblich, wie die Tradition funktioniert. Aber
denken Sie daran: Wer zu spät kommt, bestraft das Leben –
es sei denn er kann sich auf Millionen ausruhen.
Zeit zum Umdenken
Wir möchten Sie nicht schon wieder mit der Core-Falle lang-
weilen, denn Sie haben ja als institutioneller Anleger gar
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dauernd lesen können. Denn die werden anders als die
selbstkritischen Verzweiflungstäter den Exit verpassen.
Exkurs: Bei Wohnen sollte eigentlich das Risiko
geringer sein – außer man investiert in die zwei Drittel
nicht prosperierenden Bestandes oder übersieht im Tran
derzeitiger Verkäufermarkt-Situation die spätere Demo-
grafie-Keule oder man macht Fehler nach Rohmert’s 4.
Immobiliengesetz und baut oder kauft teure Immobilien
auf billigen Grundstücken. Billig steht hier allerdings eher
für die Lagequalität und nicht für heute aktuell gezahlte
Grundstückspreise dritter Qualitäten, die aber im derzeiti-
gen Verteilermarkt teuer bebaubar sind.
Lebenszyklus von Bürohochhäusern - Oft nur 35 Jahre bis Abriss?
Seit einigen Jahren fragt Platow regelmäßig, wie sich
sog. Core-Immobilien bei aktueller Preisbildung und sich
ständig verkürzenden Lebenszyklen rechnen sollen. In-
vestitionen in Core-Immobilien mit meist einer „3“ vorne
in der echten Nettorendite nach allen Kosten können so
DIC
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keine andere Wahl, als im Markt zu agieren, aber „gutgehen“
wird das nicht. Es wird allerdings keine Schuldigen geben.
Schließlich sind die Entscheidungsträger über Mainstream
abgesichert. Spätere Ankläger sind entweder heute selbst
schon im Markt oder werden wg. „Gnade später Geburt“ nicht
ernst zu nehmen sein.
Und das Clevere an „Core“ ist nun einmal, dass alle
Entscheidungen über Gutachten zigfach abgesichert sind, in
transparenten Märkten stattfindet und daher alle Akteure auf
allen Entscheidungsebenen bestmöglich absichert – nur den
Sparer nicht. Sehen wir es positiv: Wahrscheinlich wird am
Ende auch noch dabei herauskommen, dass immobilienwirt-schaftlich, lebenszyklisch und marktzyklisch gut gema-nagte Immobilien in risikoausgleichsfähigen Großportfo-lien die meisten anderen pseudosicheren Anlagen wie
obskure Staatsanleihen abgehängt haben werden.
Allerdings sind die drei Management-Erfolgs-
komponenten und das gleichzeitige Größenkriterium nicht
ganz einfach zu realisieren – vor allem nicht von Überzeu-
gungstätern, deren Core-Statements absoluter Sicherheit Sie
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eigentlich nur bei deutlichen Mietsteigerungen aufgehen.
JLL hat unseren Überlegungen Fakten folgen lassen und
die echte Lebensdauer von Bürohochhäusern ermittelt. Die
dürfte in der Zukunft eher geringer werden. Die technischen
Herausforderungen werden immer mehr zunehmen. Die
prominenten Mieter der Berater-, WP- und Juristenszene
ebenso wie Konzerne werden immer wechselbereiter und
stellen immer öfter „Neubauqualität“-Anforderungen bei
Neuanmietungen. Zudem schränkt der Bezug von Ge-
brauchtimmobilien in der 2. oder 3. Mietphase die maxima-
le Nutzungsdauer und damit die Mieter-Flexibilität deutlich
ein. Das rechnet nur noch deutlich geringere Mieten als bei
Erstbezug.
JLL hat die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Nach einer Gesamtnutzungsdauer von durchschnittlich 35
Jahren - die zugrunde liegende Spanne reicht von 19 bis
50 Jahren - wurden zwischen 1988 und 2014 zehn Hoch-
häuser abgerissen. Dazu gehören beispielsweise der ehe-
malige BfG-Bank-Turm mit einer Gesamtnutzungsdauer
von 24 Jahren von 1964-1988 und der kürzlich medienwirk-
sam gesprengte AfE-Turm, der 41 Jahre von 1973-2014
am Netz war. Nach durchschnittlich 31 Jahren mit der
Bandbreite von 10 bis 54 Jahren wurden 35 Hochhäuser
grundlegend saniert bzw. umgebaut. Dazu gehören der
Eurotower mit erstmaliger Sanierung nach 19 Jahren in
1996, die Taunusanlage 11, „T11“, die erstmalig 1993 nach
21 Jahren und ab 2013 erneut saniert wurde, die Deutsche Bank Türme, die 2009 nach 25 Jahren brandschutz-
technisch fällig gestellt wurden und „Romeo & Julia“, die
2007 35 Jahre auf dem Buckel hatten. Die T11 war die
erste deutsche Büroimmobilie, die nach der 90er Jahre
Sanierung mehr als 100 DM Spitzenmiete erbrachte. Die
weiteren Daten haben wir Ihnen letzte Woche in "Der Im-
mobilienbrief" Nr. 331 zusammengestellt.
Die Ergebnisse zeigen lt. JLL, dass Bürohochhäu-
ser in zahlreichen Fällen erheblich vor Ende deren theoreti-
scher bautechnischer Nutzungsdauer saniert bzw. abgeris-
sen wurden. Investoren seien daher wie nie zuvor gefor-
dert, diesen Faktor richtig in ihren Anlageentscheidungen
einzupreisen“, folgert Andrew M. Groom, JLL Head of Valu-
ation & Transaction Advisory Germany, recht lässig. Aber
wie soll das auf heutigem Renditeniveau geschehen?
Immobilien aus Bankverwertung - Welche Investmentalternativen gibt es noch?
Der Platz reicht nicht, das Investmentuniversum durchzuge-
hen. Das machen wir mit Ihnen regelmäßig in der laufenden
Berichterstattung. Da ich selber mit eigentlich guter Vorbil-
dung durch die Bearbeitung von Sonderfällen der Finanzie-
rung in die Immobilienszene gerutscht bin, macht mir eine
aktuelle Entwicklung persönlichen Spaß: Die Verwertung von
Immobilien aus Bankbesitz.
In einer Recherche aus April hat Corealcredit analy-
siert, dass Objekte aus Bankverwertungen für Verkäufer eine
Chance darstellen können. Die Bank bestätigt, dass selbst
bei Objekten ohne Maßnahmenstau im Regelfall eine Netto-
anfangsrendite erzielt werden kann, die signifikant über dem
Marktniveau liege. NPL-Spezialist Thomas Olek (Foto)weist
besonders darauf hin, dass die von ihm gegründete publity AG mit ihren Investments, die über Beteiligungskon-
struktionen sowohl für private als auch institutionelle Investo-
ren zur Verfügung stünden, ausschließlich in Immobilien mit
problematischen Finanzierungen investiert würde, und eben
nicht in Problemimmobilien.
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Garbe
Gerade bei Banken ergäben sich oft Sondersitua-
tionen. Bei Bewertungsänderungen, überschreiten von
LTV-Grenzen oder bei Problemen auf Seiten der Eigentü-
mer, wie sie sich aktuell aus vielen Private Equity Investiti-
onen des letzten Booms ergeben, lassen sich Immobilien
erwerben, die aufgrund einer gescheiterten Finanzierungs-
situation in die Hand von
Banken gegeben wur-
den. Hier ist oft auch ein
Direkterwerb von der
Bank ohne die Einhal-
tung des Zwangsverstei-
gerungsverfahrens mög-
lich. Gründe, warum
Banken nicht selbst ihre
Bestände bereinigen, sondern zu durchaus günstigen
Konditionen sich von Immobilien, die Wertschöpfungspo-
tenziale aufweisen, trennen, lägen u. a. in den vorhande-
nen Kapazitäten. Um große Immobilien im oft dreistelligen
Millionenbetrag kümmerten sich die Banken selber, wäh-
rend die eigenen Kapazitäten nicht ausreichten, Immobi-
lien mit Vermietungsproblemen in der Kategorie von 5-30
Mio. Euro zu managen.
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doppelte Hebel. Während Immobilien mit lediglich 50%
Vermietungsstand und kürzeren Restlaufzeiten zu sehr
niedrigen Multiplikatoren meist auf Basis der Ist-Mieten
gehandelt werden, können durch Nachvermietungen
diese Immobilien sowohl in einer andere Risikoklasse mit
niedrigeren Renditen bzw. höheren Multiplikatoren trans-
formiert werden und gleichzeitig höhere Mieterträge ge-
neriert werden. Da jeder zusätzliche Mietertrag den Wert
der Immobilie sowohl im Multiplikator als auch durch die
Höhe der Miete positiv entwickelt, ist der neue Eigentü-
mer regelmäßig zu konditioneller Flexibilität in der Lage.
Bei Eigenkapitalinvestitionen oder bei heute
niedrigem Zinsniveau reichen die anfänglichen geringen
Mieteinnahmen meist auch schon aus, um längere Sa-
nierungsphasen durchzustehen. Der Effekt wird rechne-
risch relativ schnell klar, wenn man eine Immobilie mit
50% Vermietung für die achtfache Jahresmiete erwerben
kann und durch Nachverhandlungen mit den bestehen-
den Mietern und Neuvermietungen der Vermietungsstand
auf 80% angehoben werden kann. Selbst wenn für Miet-
Solche Immobilien sind lt. Olek zudem in den Jah-
ren vor dem Verkauf oft nur lieblos gemanagt worden. Weder
Alteigentümer noch die Bank noch ein möglicher Zwangsver-
walter verfügten über das notwendige Kapital, um Investitio-
nen oder Instandhaltungen durchzuführen. Gerade bei
Konsortialfinanzierungen ist es sehr schwierig, Investitions-
mittel einstimmig freizusetzen. Während eines Zwangsver-
waltungs- oder Zwangsversteigerungsverfahrens ist
dies auch nicht opportun, da nach wie vor nicht sichergestellt
werden kann, ob nicht der mögliche ursprüngliche Eigentü-
mer wieder zum Zuge käme. Dieser würde sich dann für
die zwischenzeitlich durchgeführten wertsteigernden Maß-
nahmen lediglich bedanken. Der Alteigentümer hat seiner-
seits keinerlei Interesse Nachinvestitionen vorzunehmen,
da mit großer Wahrscheinlichkeit der spätere Verkaufserlös
sowieso nicht ausreichen würde, auch nur die bestehenden
Kredite zu decken.
Daraus ergeben sich für opportunistische Einkäufer,
die ihrerseits über liquide Mittel verfügen und handlungsfähig
sind, besondere Chancen. Zu berücksichtigen ist hierbei der
Unser Fokus bleibt gleichPrivate und institutionelle Anleger haben seit 1991 die Möglichkeit, in Immobilienfonds der
Real I.S. als attraktiven Anlage-Baustein zu investieren. Seit 2014 bieten wir Anlegern eine
neue Produktwelt. Sie können mit Produktinnovationen der jetzt voll regulierten Real I.S. mit
KVG-Erlaubnis rechnen. Eines jedoch bleibt gleich: Bei uns stehen die Interessen der Anleger
weiterhin im Fokus.
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06. – 08.10.2014
Halle A1, Stand 312
Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf präsentiert sich auf der dies-jährigen Expo in Halle B1 Stand 210. U.a. mit dem Thema:
„Herausforderungen einer wachsenden Stadt“
Präsen-tation von Ober-bürgermeister
Thomas Geisel am 7. Oktober um 11.30 Uhr.
Dieses Thema diskutiert Thomas Geisel auch mit sei-nem Kollegen, Oberbürger-
meister Jürgen Roters aus Köln am 7. Oktober um 15 Uhr. Moderiert von ChristofHardebusch, Chefredakteur immobilienmanager.
Standpartner sind u.a.:
�� IKP Immobilien Gruppe
�� Interboden-Gruppe
�� Segro Germany
�� Stadtsparkasse und Stadt-
werke Düsseldorf
�� Strabag Real Estate
�� Catella Property
�� Flughafen Düsseldorf
�� Europa Capital Partners
�� PDI
�� Rheinmetall Immobilien
�� WestImmo
�� Development Partners
verlängerungen mit den Bestandsmietern Investitionen oder Mietanpassungen erforderlich
werden und Neuvermietungen zu günstigen Konditionen stattfinden, lässt sich doch ein er-
heblicher Gewinn erzielen, da die Immobilie bei 80% Vermietungsstand mit neuen Mietver-
trägen durchaus einen Multiplikator von 11 oder 12 erbringen kann, so dass selbst bei einer
deutlich geringeren Steigerung der Mieten noch ein erheblicher Differenzbetrag übrig bleibt.
Allerdings sind solche Investments eher für opportunistische Investoren geeignet oder für
Anleger, die ihr persönliches Portfolio diversifizieren wollen. Das Chance-/Risikoraster sol-
cher Investments ist naturgemäß gerade auch in den ersten zehn Jahren deutlich breiter
ausgeprägt als bei Investments in anfänglich gut vermietete Immobilien.
"Der Immobilienbrief" überschlägt hier aus den o.g. Zahlen alle 20 Jahre eine Nachin-
vestition von 4 bis 6 Jahresmieten. Je prominenter, also höher in Standort und Bauqualität,
eine Immobilie ist, desto schneller und teurer erfolgen Sanierungsnotwendigkeiten. Es
kommt hinzu, dass unsere Nachfragen in der Technikszene ergeben, dass die Lebensdauer
der Haustechnik, die ihrerseits immer komplexer wird und der Fachleute heute lediglich 15
bis 20 Jahre geben, limitierender Faktor wird. Damit bleibt für "Der Immobilienbrief" als erste
Anlagekonsequenz, dass solche Core-Immobilien in große Portfolien gehören, die ihrerseits
Chancen und Risiken der Bandbreiten, die ja auch von einer Positionierung im Mietzyklus
abhängen können, intern ausgleichen können. Zumindest kennen wir keinen geschlossenen
Fonds, der nach 20 Jahren 2.000 Euro Sanierungskosten vor Nachvermietung und Exit kal-
kuliert hat. �
Neuer Höchstwert bei Büro-Nebenkosten in den Big 5 Anstieg verlangsamt sich
Die Nebenkosten in Deutschlands Büros steigen lt. jährlicher OSCAR-Untersuchung von JLL weiter. Aktuell hat sich der Anstieg jedoch von 3% auf 1% verlangsamt.
Durchschnittlich werden über allen untersuchten Gebäudearten 3,62 Euro pro qm gezahlt.
Während aber unklimatisierte Gebäude um 2% auf 3,27 Euro billiger wurden, stiegen die
Nebenkosten für klimatisierte Gebäude etwa im 5-Jahresschnitt um 4% auf 3,90 Euro. Kli-
matisierung kostet demnach nach Platow-Abakus durchschnittlich 63 Cent pro qm und Mo-
nat. Heizung bleibt allerdings lt. JLL-Rechnung mit 57 Cent die teuerste Position, auch wenn
der milde Winter für einen leichten Rückgang um einen Cent gesorgt habe. Wahrscheinlich
fallen unter die hier berechneten Klimatisierungskosten auch noch die Kosten sonstiger ver-
bundener „Zusatzausstattungen“. Auch energetische Sanierungen, heizkostenoptimierte
Neubauten und bedarfsorientierte Heiztechnik konnten zur Reduzierung der Kosten beitra-
gen. Als Faustformel lässt sich aber durchaus mitnehmen, dass Klimatisierung im deutschen
Sommer genauso viel kostet wie Heizung im Winter.
Zum zweiten Mal in Folge haben Nebenkosten bei Gebäuden hoher Ausstat-
tungsqualität im OSCAR 2014 mit 4,09 Euro die 4 Euro-Marke überschritten. Auch mit zu-
nehmender Größe steigen Nebenkosten. Bei Hochhäusern müssen Mieter durchschnittlich
4,18 Euro aufwenden, bei kleineren Bürohäusern dagegen 3,46 Euro. Weitere größere Ein-
zelpositionen sind die öffentlichen Abgaben mit durchschnittlich 51 Cent bzw. je nach Stadt
13 - 17% der Kosten. Die Wartung kostet 45 Cent bzw. ca. 12 – 16%. Strom kommt auf 33
Cent bzw. standortabhängig auf 10 – 12% Anteil. München ist mit durchschnittlich 3,77 Euro
teuerster Standort. Frankfurt hält sich mit 3,74 Euro in der Mitte. �
EXPO REALDüsseldorf
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Geradezu schrecklich an Dynamik genommen hat diese Entwicklung wenn man die –
zugegebener Maßen erstmals im Sommerloch aufgetauchten ernst gemeinten Aussagen
der Kollegen und Nachbarn erst einmal kommentarlos hinnimmt: „Ich habe jetzt einiges
an Bargeld im Safe – die Deflation kommt.“ Oder: „Die neuen Fenster können warten, in
der Deflation wird eh alles billiger“. Nur die hypothekengeplagten neigen zur Dünnhäutig-
keit, denn auch das lehrt die Theorie: „Deflation heißt nachfolgend immer auch
`Prolongationskrise´“. Und Prolongationen werden wir 2015 im gewerblichen und 2019 im
wohnungswirtschaftlichen Bereich fortfolgend einige haben in Deutschland. Unsicherheit
allenthalben. Die noch so transparentesten Risikomodelle liefern aktuell lediglich Szenari-
en, aber keine Antworten. �
Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann?
Dr. Thomas Beyerle, Chef-Researcher Catella Gruppe
Man muss schon weggedöst sein in der VWL Vorlesung um nicht später im Schlaf den Unterschied zwischen Inflati-on und Deflation erklären zu können. Und selbst die Tieferbegabten konnten noch stammeln: „Das Eine ist genau das Gegenteil des Anderen“. Nicht falsch, aber auch nicht wirklich überzeugend. Genau das ist aktuell auch die Situ-ation nachdem das „D-Wort“ gefühlt seit Frühjahr wieder Konjunktur hat.
CCCCCFCCCCCCCCCFCFCFCCFCCFCCCCCCFCFCCFCCCCCCCCCFCFCCCCCCCCCCCCC B
Tja, schon wieder Fragen ohne Antworten. Deshalb erst
einmal ein sicherer Weg über eine Definition:
Eine Deflation ist im wirtschaftwissenschaftlichen
Sprachgebrauch ein signifikanter und anhaltender Rück-
gang des Preisniveaus für Waren und Dienstleistungen.
Sie entsteht, wenn die gesamtwirtschaftliche Nachfrage
geringer ist als das gesamtwirtschaftliche Angebot, eine
Absatzkrise also vorherrscht. Und: sie tritt traditionell
zusammen mit einer Depression auf. Einfacher und ver-
kürzt wiedergegeben: wenn die Nachfrage wegbricht
entsteht ggf. Deflation.
Wann gab es diese zuletzt in Deutschland? Despektier-
lich formuliert kann einem das keiner mehr sagen denn:
alle tot! Klar gibt das Geschichtsbuch Auskunft über den
Gründerkrach von 1873 in Wien, was allgemein als das
Ende der Gründerzeit nach dem Sieg über Frankreich
bezeichnet wird. Ratschlag holen bei Bismark? Die Erho-
lung dauerte 20 Jahre bis Wilhelm Zwo an die Macht
kam. Schon wieder so ein Vorbild in Wirtschaftsfragen.
Greifbarer und nicht weniger dramatisch war dann die als
Deflationspolitik bezeichnend Wirtschaftspolitik von Hein-
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Soweit so ungut – zumal wir uns noch immer
seit 2008 auf einem Pfad der „risikoaversen Investiti-
onsaktivität“ befinden und dabei wie das Kaninchen
auf die Zinserhöhungsimmobilientoppremium-
wertundspitzenmietpreissteigende-Schlange starren.
Allein: es sind drei Dinge welche in der aktuellen
Situation beachtet werde sollten, in der Hoffnung end-
lich eine halbwegs plausible Antwort oder gar liberatio
zu erhalten:
1. Blick in den Rückspiegel: Wann gab es das letzte
Mal eine messbare, sprich - mit sehr negativen
Auswirkungen - Deflation in Deutschland?
2. Ist es denn im vereinfachten Kästchendenken –
auch der Ökonomen – immer so einfach die Defla-
tion und die Inflation in getrennte Schubladen zu
stecken – beide versehen mit dem Aufkleber –
„gefährlich“ und „supergefährlich“?
3. Wie ist die aktuelle Risikoeinschätzung? Läuft eine
Blasenentwicklung immer voraus, getrieben durch
„zu niedrige Zinsen?“ Sprich: wann steigen die
Zinsen?
Bf
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Parken geht in die nächste Runde.Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.
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Fokussierung auf Real Assets
��Aber: und hier sind wir gleichwohl schon bei einer Ge-
mengelage mit dem Blick auf das wenig greifbare – den
Blick nach vorne. Dieser verheißt einigen Akteuren Un-
gemach: die erwartbare Prolongationskrise am Ende
der Dekade 2010/2020. Dann dürfen wir erwarten –
zumindest wenn man „glaubt“, dass die Zinsen bis da-
hin wieder gestiegen sind, das kurzfristige Kredite des
heute „billigen Geldes“ nicht mehr verlängert werden,
was weitere Anleger zahlungsunfähig macht. Immer
mehr Anleger und Bankkunden werden dann nervös,
verkaufen ihre Wertpapiere und „räumen ihre Konten“
aus Angst vor Wertverlusten. Dadurch wird dem Kapi-
talmarkt viel Geld entzogen, was die Krise auf immer
mehr weitere Kreise ziehen lässt.
��Für den Immobilienkäufer – privat wie gewerblich - hätte
diese theoretisch-erwartbare Deflationsentwicklung
dann dramatische Konsequenzen: Der Wert der Objek-
te fällt, bei indexierten Mietverträgen gehen die Mietein-
nahmen zurück. Gleichzeitig sinken die Arbeitseinkom-
men und damit die Fähigkeit, Schulden zu tilgen. Wem
das noch nicht reicht, der reale Wert der Verbindlichkeit
nimmt dramatisch zu. Im Fall der Deflation 2015 macht
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 26
Peters
rich Brüning während der sog. Weltwirtschaftskrise.
Er war der erste Reichskanzler in der Weimarer Republik.
Diese Politik war gekennzeichnet durch eine strikte Haus-
haltssanierung und staatlich verordneter Lohn- und Preis-
senkungen. Dies verschärfte die bereits durch die Welt-
wirtschaftskrise ausgelöste Deflation. Das Ziel war ein
Gesundschrumpfen der deutschen Wirtschaft, durch die
niedrigeren Preise sollten deutsche Produkte auf dem
Weltmarkt attraktiv und der Export angekurbelt werden.
Das Ende ist bekannt. Dem Gesundschrumpfen folgte ein
Aufschwung der in einer sehr dunklen Zeit endete. Ergo:
Der Blick in den Rückspiegel bietet lediglich dramatische
Unterhaltung und eine Diagnose zur damaligen Zeit, aber
keine Lösung.
��Auch die Trennung in die herkömmlichen Modelle bzw.
Unterscheidungen zwischen Inflation und Deflation rei-
chen nicht aus. Denn so sehr sich die Schubladen anbie-
ten, sie taugen offensichtlich nichts, denn aus heutiger
Sicht gilt die „Gründerkrise“ als eine Stagnation und nicht
als eine Depression, da in dieser Zeit die – in den vorher-
gehenden Jahren überhöhten – Wachstumsraten ausge-
glichen wurden. Super!
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Ach ja: Japan hört man diese Tage auch des Öfteren. In
Japan waren die Immobilienpreise dramatisch eingebro-
chen. Ja, das war dramatisch und ist es für viele auch,
aber; es handelte sich um die Korrektur vormals völlig ü-
berteuerter Objekte. In Deutschland gibt es aktuell keine
fundamental begründbaren Blasen – sieht man von
Liebhabereien in Hotspots einmal ab, sodass Anleger hier-
zulande in einer Deflation real vermutlich kaum was verlie-
ren würden.
Das größte Problem der kommenden “Deflation” ist
die Prognose und die Dynamisierung im Blätterwald, der
einen Herdentrieb auslösen kann. Ist es schon die Vorstufe
des Schreckensgespensts, das die Mieten aktuell so schnell
steigen und Immobilien unbezahlbar werden – genauer ge-
sagt der Homunkulus namens „bezahlbarer Wohnraum“?
Typische “Deflationsprobleme” der Eurozone? Oft ist die
Deflation eine Folge von Spekulationsblasen, wie wir sie auf
dem amerikanischen Immobilienmarkt zuletzt erlebt haben.
Dort hatten Banken Kredite ohne Sicherheiten gewährt.
Findet beides aktuell statt? Eher nicht. □
NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27
ein Hauskauf auf Pump also keinen Sinn. Hier lohnt offen-
sichtlich einzig das Horten von Bargeld im Safe. In den
Niederungen der immobilienwirtschaftlichen Realität ge-
sprochen gibt es lediglich zwei Möglichkeiten der Deflati-
on von der Schippe zu springen: Massiver Eigenkapital-
einsatz bzw. sofortige Tilgung. Das wird zwar nicht im
Sinne der Banken sein, die bekanntermaßen vom Geld-
verleih leben, aber wenn dann doch, dann zumindest ein
variables Darlehen zu vereinbaren, da die Zinsen in sol-
chen Marktphasen sinken. Außerdem ist es sinnvoll,
zwischenzeitliche Sondertilgungsrechte zu vereinbaren.
Das mag denn auch ein echter und einziger zur Beruhi-
gung beitragender Verbrauchertipp sein: Kredite auf
Roll-over-Basis. D.h. bei diesen Darlehen wird der Zins-
satz alle drei oder sechs Monate an die aktuellen Markt-
konditionen angepasst. Während der Wert der Häuser
und Wohnungen also sinkt, steigt gleichzeitig der Wert der
Schulden. Es ist nicht einmal ausgeschlossen, dass
bei einem hohen Grad der Fremdfinanzierung am Schluss
die bei der Bank aufgenommenen Schulden mehr wert
sind als die Immobilie.
NR. 261 I 01. KW I 06.01.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28
In diesem Zuge verschärft die Bundesregierung zuneh-
mend auch die Regularien für Neubau und Modernisie-
rung. Dies betrifft den Energieverbrauch im Bauprozess
und im Gebäude, die Arbeitssicherheit auf der Baustelle
und die Sicherheit im fertigen Haus. Und es betrifft bau-
ökologische Gesichtspunkte. Außer Deutschland setzt
zurzeit niemand in der EU vergleichbar strikte Regeln hin-
sichtlich des Klimaschutzes in der Baubranche um. Diese
Vorreiterrolle bringt nicht nur Vorteile. Dies wird zum Bei-
spiel deutlich, wenn wir auf die steigende Preisentwicklung
und die Gentrifizierung in den Städten schauen.
Energie einsparen kostet richtig Geld –
Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverord-
nung (EnEV) 2014 in Kraft Getreten. Sie schreibt Bauher-
ren bautechnische Standardanforderungen zum Be-
triebsenergiebedarf des zu errichtenden Gebäudes vor
und betrifft vor allem Neubauten. Die wichtigste Änderung
gegenüber den bisherigen Regelungen besteht darin, dass
der Jahres-Primärenergiebedarf aller Neubauten ab 2016
erneut gesenkt werden soll, ab 2016 um 25 Prozent. Dar-
über hinaus fordert die EnEV für Bestandsgebäude, dass
Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Die
nächste Novellierung ist bereits geplant, in der EnEV 2021
wird dann der Niedrigstenergiehausstandard angestrebt.
Die bauliche Umsetzung dieser Regelungen kos-
tet viel Geld. Bereits durch die Novellierung der EnEV
2009 stiegen im Neubau die Kosten um 5 Prozent, mit der
aktuellen Fassung werden nochmals 6 Prozent Kostenstei-
gerung erwartet, im Jahr 2021 weitere 5 Prozent. Schon
heute ist sich die Baubranche unsicher, wie die Anforde-
rungen technisch umgesetzt werden können, um auch im
städtischen Geschosswohnungsbau den Nullenergiestatus
zu erreichen. Hier kommt es mit Blick auf eine zu vermei-
dende Kostenexplosion vor allem auf intelligente Planung
an. Die Verwendung von nachhaltigen Baustoffen, die
kompakte Bauweise mit wenig Außenfläche im Verhältnis
zum Innenraum und insbesondere die Konzeption der Haus-
technik sind dabei die wesentlichen Kriterien.
Das Bauträgergeschäft wird mit steigenden Kosten
entsprechend riskanter. Dies gilt insbesondere vor dem Hin-
tergrund, dass die Grunderwerbsteuer-Debatte wieder auf-
flackert und damit der Kauf von Eigentumswohnungen und
Häusern weiter verteuert wird. Außerdem wird die bisher
anhaltende Niedrigzinsphase irgendwann zu Ende sein. Der
dringend notwendige Wohnungsbau wird durch diese Rah-
menbedingungen und auch weitere politische Maßnahmen
wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und vorgeschriebe-
ne Quoten für sozialen Wohnungsbau in allen Städten deut-
lich gebremst werden.
Aus unternehmerischer Sicht ist die Immobilien-
branche generell gegen jede staatliche Regulierung einge-
stellt, da die gesunde Entwicklung von Angebot und Nach-
frage und die damit verbundene angemessene Preisbildung
gestört werden. Eine Richtungsweisung bezüglich des Kli-
maschutzes durch die Politik wird trotzdem als sehr sinnvoll
betrachtet. Sie schafft Wettbewerbsgleichheit und ist
schlicht notwendig, um das Klima nachhaltig zu schützen.
Doch die Kosten hierfür trägt letztlich der Kunde, wenn er
eine Immobilie erwirbt. Auch Mieter bleiben nicht verschont,
wenn sie aufgrund des mangelnden Angebots höhere Mie-
ten zahlen müssen. �
Nachhaltigkeit – nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion
Anett Barsch, Managing Director, Geschäftsführerin, Corpus Sireo Projektentwicklung Wohnen GmbH
Nachhaltigkeit – das „Dauerbrenner-Thema“ der Immobilienwirtschaft steht auch in diesem Jahr wieder mit im Fokus der Expo Real. Das belegen allein schon die unzähligen Veranstaltungen des offiziellen Messe-Konferenzprogramms, die sich diesem Thema widmen. Ursprünglich war es die Forstwirtschaft, die den Begriff prägte. „Nachhaltigkeit“ bedeutete, dass nicht mehr Holz eingeschlagen wird als nachwächst. Heute ist der Begriff in aller Munde. Er bedeu-tet, so zu handeln, dass auch unsere Nachkommen noch eine lebenswerte Erde vorfinden.
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Der Bürger zahlt
Im zweiten Schritt müssen aber alle Bürger zahlen, denn
der Klimaschutz ist ein Thema, wofür sich alle verantwort-
lich zeigen müssen. Alle staatlichen Regularien oder Kam-
pagnen werden letztlich auch aus Steuermitteln finanziert,
wenn der Markt es nicht allein schafft. Ein Beispiel ist die
Kampagne „Die Hauswende“. Hier erhalten Ein- und Zwei-
familienhausbesitzer alle Informationen zur energiesparen-
den Sanierung aus einer Hand und Unterstützung bei der
Suche nach qualifizierten Energieexperten in ihrer Nähe.
Die Kampagne wurde von der Allianz für Gebäude-Energie
-Effizienz (geea) initiiert und vereint erstmals alle an der
energetischen Sanierung beteiligten Branchen und Gewer-
ke. Sie zeigt jedoch auch, dass der normale Bauherr mit
der gesamten Thematik und den sich dauernd ändernden
Gesetzeslagen zunehmend überfordert ist. Nur professio-
nelle Unternehmen oder Fachdienstleister sind in der La-
ge, hier Schritt zu halten. Dieser Trend ist in allen Bran-
chen zu beobachten und besorgniserregend.
Den größten Hebel bei der Umsetzung klimapoliti-
scher Ziele in der Immobilienbranche sehen wir in der Sa-
nierung im Bestand, da nur 3 Prozent des gesamten Woh-
nungsbestandes in der Bundesrepublik aus Neubauten
bestehen. Neubauten werden jedoch bereits jetzt auf ei-
nem sehr hohen energetischen Level gebaut. Hier sollte
man die Verschärfungen der EnEV in einem längeren Zeit-
raum umsetzen, die Verordnung also zeitlich strecken,
um einen übermäßigen Kostendruck herauszunehmen.
Für bestehende Wohnungen und Häuser hingegen
müssen Rahmenbedingungen geschaffen werden, die
die Bewohner unmittelbar in der eigenen Tasche spüren.
Dazu gehört, dass sie Eigentümer ihrer Immobilie werden
und damit auch Eigeninteressen zur energetischen Sanie-
rung entwickeln.
Manchmal hilft jedoch nur abreißen und neu bau-
en, weil sonst die Kosten ins Unermessliche wachsen. Es
müssen also Anreize geschaffen werden, nicht sanie-
rungswürdige Bestände abzureißen und neu zu bauen.
Sicher ist sicher, der SiGeKo hilft
Auch bezüglich der Arbeitssicherheit auf der Baustelle und
der Sicherheit im späteren Gebrauch der Immobilie gibt es
immer weitere Regularien, die gemäß der aktuellen
Baustellensicherheitsverordnung der so genannte Sicher-
heits- und Gesundheitsschutzkoordinator („SiGeKo“) über-
prüft. Die höheren Anforderungen an die Arbeitssicherheit
im Rahmen der Gefahrstoffverordnung, der Entsorgung
von Baumaterialien wie Erdreich und Bauschutt sowie im
Sicherheits- und Gesundheitsschutz sind ebenso sehr
kostenintensiv.
Ziel ist es, keine gesundheitsschädlichen Baustof-
fe zu verwenden, während des Bauens die Baustelle logis-
tisch gut zu organisieren, damit Unfälle vermieden und
Gesundheitsschädigungen durch Lärm, Gerüche etc. von
vornherein ausgeschaltet werden. Zunächst trägt der Bau-
herr die hier anfallenden Kosten. Doch er wird sie auf den
Erwerber übertragen, da sonst seine Investition nicht mehr
sinnvoll wäre. Kurz gesagt: Auch diese Maßnahmen ver-
teuern die Immobilie.
Nachhaltig und günstig – die Quadratur des Kreises
Insgesamt bleibt festzuhalten: Das Bauen und damit
das Wohnen wird teurer, weil das Einhalten der verschie-
denen, immer wieder verschärften Regularien im Sinne der
Nachhaltigkeit einen höheren Aufwand bedeutet.
Die gleichzeitig von der Politik eingebrachten vermeintli-
chen Preisdeckel wie die Mietpreisbremse oder Quoten
für den sozialen Wohnungsbau stehen dagegen.
Betrachtet man letztlich die Sozialquote im Neubau im
Kontext steigender Herstellungskosten, führt dies bei
einigen Projekten dazu, dass diese sich kaum noch
wirtschaftlich darstellen lassen. Denn hier muss der
nicht quotengebundene Anteil an Neubauprojekten, der
je nach Kommune zwischen 60 und 70 Prozent liegt,
den sozialgebunden Anteil subventionieren. So wird
die Preisschranke letztlich weiter auseinander getrieben.
Die Immobilienwirtschaft soll dies nun richten. Das
Konzept wird nicht aufgehen. �
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 30
Doch inzwischen hat der Markt Fahrt aufgenommen. Vermittler und Anleger können aus
einer Vielzahl von regulierten AIF auswählen – was für Alternative Investment Fonds
steht - und auch das Angebot der KVG hat sich deutlich ausgeweitet. Die Konzepte der
Fondsinitiatoren decken eine breite Palette ab. Mit manchen Fonds der neuen Generati-
on beteiligen sich die Zeichner an konkreten Objekten. Beispiel dafür ist der „Immac So-
zialimmobilien 71. Renditefonds. Anleger finanzieren hier drei Pflegeheime in West-
deutschland. Mit der Diversifizierung schafft die Immac die Voraussetzungen für eine
Mindestbeteiligungssumme unterhalb von 20.000 Euro. So viel müssen Anleger investie-
ren, wenn sie sich an einem Fonds mit weniger als drei Objekten beteiligen.
Zum Beispiel beim ersten regulierten Publikumsfonds von Hamburg Trust. Die
neue Wohnanlage „Little East“ im Frankfurter Ostend verteilt 272 Einzimmer-Apartments
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 31
RWE
Der Markt der geschlossenen Investment KGs kommt in Fahrt 20 Angebote zu Jahresende erwartet
Markus Gotzi
Die Publity AG aus Leipzig machte das Rennen. Pünktlich zu Branchenveranstaltung BSI-Summit Anfang des Jahres meldete sie die Gestattung des ersten geschlossenen Immobilienfonds nach den Regeln des Kapitalanlagegesetz-buchs KAGB. Und dann passierte erst einmal lange nichts. Und auch die Zahl der von der Bundesanstalt für Finanz-dienstleistungsaufsicht BaFin gestatteten Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) blieb zunächst überschaubar, nachdem die Immac mit der Hanseatischen Kapitalverwaltung vor rund einem Jahr hier die Nase vorne hatte.
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auf 5.700 Quadratmetern Gesamtfläche. Drei Viertel der 21
bis 23 Quadratmeter kleinen Mikro-Wohnungen sind für
zehn Jahre an die Deutsche Bahn vermietet. Anleger brin-
gen insgesamt gut 50 Prozent der Gesamtinvestition auf.
Ein typisches Verhältnis, denn bei den Fonds der neuen
Generation ist der Anteil der Fremdfinanzierung gedeckelt.
Andere KAGB-konforme Fonds sind Blind-Pools.
Hierbei verlassen sich die Zeichner auf die Management-
Qualitäten der Anbieter. Die wiederum wählen die Assets
erst sukzessive aus, nachdem die Zeichner ihr Eigenkapital
bereits eingezahlt haben. Solche Angebote ähneln den
Fonds für institutionelle Investoren. Die Großanleger wie
Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke inte-
ressieren sich in der Regel nicht für konkrete Immobilien,
sondern nur für die Performance der verantwortlichen Ma-
nager. Sie werden daran gemessen, wie erfolgreich und
verantwortungsbewusst sie in der Vergangenheit mit dem
Geld anderer Leute umgegangen sind.
Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. hat solch einen
Portfolio-Fonds als erstes Angebot für private Investoren
konzipiert. Die BaFin hat ihren Segen bereits erteilt. Den-
noch will Real I.S. zunächst einige Immobilien erwerben
und potenziellen Anlegern somit einen Eindruck verschaf-
fen, welche Objekte für das Portfolio in Frage kommen.
Immobilien stellen den Löwenanteil der neuen,
regulierten AIF. Andere Assets haben Nachholbedarf. Eine
Ausnahme bildet Aquila Capital. Das Hamburger Emissi-
onshaus hat zwar einen regulierten Spezialfonds für institu-
tionelle Investoren aufgelegt, mit dem sie sich an einer Lo-
gistikimmobilie beteiligen. Die Premiere für private Kunden
ist dagegen ein New-Energy-Fonds. Anleger finanzieren
hier Windparks in Großbritannien. Ein für deutsche Privatin-
vestoren neuer Standort. Bislang konzentrierten sich die
Angebote in dieser Hauptsache auf Deutschland und, vor
allem bei Solaranlagen, auf die Länder Südeuropas.
Der Branchenverband BSI erwartet bis zum Jah-
resende rund 20 weitere regulierte Angebote. Das ist das
Ergebnis einer Umfrage unter seinen Mitgliedern. Bei der
Mehrzahl davon dürfte es sich ebenfalls um Immobilien-
fonds halten. Allerdings sind auch die ersten regulierten
Flugzeugfonds auf die Startbahn gerollt. Dr. Peters zum
Beispiel hat einen Airbus A380 gekauft. Leasingnehmer
ist, wie bei früheren Angeboten auch, die Luftfahrtgesell-
schaft Air France. An ähnlichen Fonds arbeiten Hannover Leasing und WealthCap.
Konkurrenz belebt das Geschäft. Angesichts der
anhaltenden Niedrigzinsphase ist das für risikobewusste,
unternehmerisch denkende Anleger eine gute Nachricht.
Läuft alles wie geplant, sind mit den im Vergleich zu frühe-
ren Angeboten zurückhaltender kalkulierten Fonds noch
immer attraktive Renditen möglich. Kapitalverwaltungsge-
sellschaften und Verwahrstellen schließen die Risiken
zwar nicht komplett aus. Doch Betrug und Beschiss wie
noch im vergangenen Jahr leider möglich, sollten bei den
neuen Vorschriften und Kontrollen ausgeschlossen sein.
(Siehe auch den Beitrag von Dr. Leo Fischer, S. 34) �
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Seniorenzentrum „Marienhof“ - Eines von drei Investmentobjek-ten des neuen IMMAC-Fonds. (Foto: Immac)
Hamburg Trust Objekt „Little East“
Dr. Peters, Hannover Leasing und WealthCap setzen auf den Mega-Flieger A380
Ein Angebot der TSO Europe Funds, Inc.
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Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds
Von den neun inzwischen nach dem Kapitalanlagegesetz-
buch konzipierten und genehmigten AIF-Fonds, die früher
geschlossene Fonds hießen, sind acht Immobilienfonds.
Schon immer beherrschte die Assetklasse Immobilien das
Geschehen bei den Sachwertanlagen, aber nicht so ein-
deutig wie heute. Auch in Zukunft dürften die Immobilien
den Markt der AIF-Fonds dominieren. Wie der BSI Bun-
desverband Sachwerte und Investmentvermögen, der
Nachfolger des Verbands geschlossene Fonds, ermittelte,
haben die BSI-Mitglieder bei den Zulassungsanträgen für
Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) für fünf Assetklas-
sen die Zulassung beantragt. Am häufigsten genannt wur-
den Immobilien im In- und Ausland, Infrastruktur, Erneuer-
bare Energie und Luftfahrt. Das Immobilien eine bevorzug-
te Assetklasse sein wird, ist durchaus verständlich, denn
Immobilien gelten gerade bei den Bundesbürgern als der
Inbegriff des Sachwerts. Und derzeit, in der schon lange
währenden Niedrigzinsphase, die wohl noch einige Zeit
anhalten wird, weisen Immobilien eine gegenüber Anlei-
hen überlegene Rendite auf. „Während deutsche Top-
Büroimmobilien im Durchschnitt der großen Städte eine
Rendite von über 4,5 Prozent bringen, müssen die Besit-
zer von Bundesanleihen mit circa ein Prozent zufrieden
sein, wenn man von der Durchschnittsrendite zehnjähriger
Bundesanleihen ausgeht,“ meint Helge Scheunemann,
(Foto) Head of Research beim Immobilienberatungsunter-
nehmen Jones Lang LaSalle.
Die auf dem Markt befindlichen Immobilienfonds
prognostizieren eine jährliche Ausschüttung von vier bis
4,5 Prozent. Einer, der INP 20, der
in ein Pflegeheim in Coesfeld inves-
tiert, konnte bei der Ausschüttungs-
prognose sogar eine sechs vor dem
Komma schreiben. Der INP 21, der
voraussichtlich noch im Oktober auf
den Markt kommen wird, wird 5,5
Prozent ausschütten. Dieser legt
risikogemischt in zwei Pflegeheime in Nordrhein-Westfalen
und eines in Hessen an.
Der Marktführer für Sozialimmobilien, die Immac AG, ist derzeit mit einem ebenfalls risikogemischten
Immobilienfonds auf dem Markt, dem 71. Renditefonds,
der in drei Pflegeheime an unterschiedlichen Standorten
und mit verschiedenen Pächtern investiert, schüttet 5,5
Prozent aus. Immac plant einen weiteren Fonds, der mög-
licherweise sechs Prozent ausschütten könnte. Dieser
Fonds wird sich wohl an semiprofessionelle Anleger wen-
den, und weil er in nur ein Objekt investiert, eine Mindest-
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 34
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EXPO REAL 2014
Stand C1.224
Auf dem Hamburg Stand der Expo Real (Halle B2) prä-sentiert das Bauunternehmen
HC Hagemann eine neue Wohnform. In 20 Meter Höhe können Bewohner auf 200 qm eine 360 Grad Panorama-Sicht erleben. Das Besonde-re: Die Wohnung entsteht in einem Nachbau eines Leuchtturms und heißt daher auch „Lighthouse“. Ein Mo-dell des „Lighthouse“ präsen-tiert das Unternehmen am Gemeinschaftsstand der Stadt Hamburg.
Zentrales Element ist eine 12 bis 20 Meter hohe Spannbetonröhre, auf der die 230 qm große Wohnplattform ruht. Der Wohnraum lässt sich dabei um den Kern her-um völlig frei gestalten.
Insgesamt beteiligen sich am Stand Hamburg 55 Unternehmen und Institutio-nen der Hansestadt.
Neue Standpartner
sind u.a. Agos Projekt-management, Euler Hermes Rating, Latham & Watkins, URS Deutschland, Stöben Wittlinger und Völkel Company.
Im Mittelpunkt der diesjährigen Expo Real steht für die Hamburger das Stadt-entwicklungskonzept „Mehr Stadt in der Stadt“ mit der Hamburg auch nachhaltige Stadtentwicklung setzt.
EXPO REALWeltpremiere
anlage von 20.000 Euro verlangen. Semiprofessionell sind nach der gesetzlichen Definiti-
on Anleger, die auf Grund ihres Sachverstands, ihrer Erfahrungen und Kenntnisse nach
Meinung der AIF-Verwaltungsgesellschaft oder der von ihr beauftragten Vertriebsgesell-
schaft in der Lage sind, ihre Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit einher-
gehenden Risiken zu verstehen und einzuschätzen.
Angebote an semiprofessionelle Anleger verursachen geringere Kosten, u.a. weil
auf die Risikomischung verzichtet werden kann. „Wegen der schlankeren Kostenstruktur
können wir uns bei dem geplanten Fonds eine Ausschüttung von sechs Prozent vorstel-
len,“ meint der Immac-Vorstandsvorsitzende Thomas F. Roth. Üblich ist bei Immac, INP
und der Project-Gruppe die Ausschüttung in 12-Monatsraten.
Mit 5,5 bis sechs Prozent sind die Ausschüttungsprognosen bei den Pflegefonds
im Vergleich zu den anderen Immobilienfonds recht hoch. Und im Vergleich zu den Pfle-
gefonds der früheren Generationen, also vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches,
als sechs und 6,5 Prozent üblich waren, hat es überraschenderweise nur ganz geringfügi-
ge Einbußen gegeben. Im Vorfeld der KAGB-Einführung hatten die Kritiker eine weit stär-
kere Reduzierung der Ausschüttungen befürchtet. Die höheren Kosten, die mit der Regu-
lierung verbunden sind, müssen letztlich die Anleger über geringere Ausschüttungen tra-
gen. Das wird nicht bei jedem einzelnen Fonds der Fall sein, aber tendenziell.
„Die Zunft muss lernen, dem Investor bei der Auszahlung keine 6 Prozent vorzu-
täuschen, sondern die ehrlichen 4 Prozent zu zeigen“, meinte im Frühjahr Michael Ruhl, für den Vertrieb verantwortlicher Geschäftsführer bei Hannover Leasing. In der Tat sind
die Zeiten, da geschlossene Fonds die von vielen Vertrieben geforderte sechs vor dem
Komma bei den Ausschüttungsprognosen schreiben konnten, wohl vorbei, auch wenn die
Pflegeimmobilienfonds diesem Ziel noch recht nahe kommen. Zwischen vier und fünf Pro-
zent würden wohl laut Ruhl die von Hannover-Leasing geplanten Büroimmobilienfonds
ausschütten.
Jährlich vier bis 4,5 Prozent Ausschüttung prognostiziert der Real I.S. Grundver-
mögen, der erste nach KAGB konzipierte Immobilienfonds für Privatanleger, den der bay-
erische Initiator auf den Markt brachte. Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Büro, Ein-
zelhandel, Logistik und selektiv Wohnen und Hotel. „Ein solcher Portfoliofonds erfordert
einen höheren Managementaufwand als ein Ein-Gebäude-Fonds,“ meint Andreas Heibrock von der Geschäftsleitung der Real I.S. Der Trend zu etwas geringeren Aus-
schüttungen läßt sich möglicherweise auch damit erklären, meint Heibrock, daß es nach
Inkraftreten des KAGB für die Emissionshäuser darum geht, sich als kompetenter Asset-
manager zu erweisen. Bei vorsichtigen Ausschüttungsprognosen sei es leichter, besser
als prognostiziert, abzuschneiden.
Aber auch die Marktentwicklung ist ein Grund für geringere Ausschüttungsprog-
nosen. In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele ihr Heil in Immobilien. Das führt zu höheren
Preisen und sinkenden Renditen. Durchschnittliche Ausschüttungen von 5,2 Prozent prog-
nostiziert Little East Domicilium 11, der neue Fonds von Hamburg Trust, der in Micro-
Apartments (Ein-Zimmer-Wohnungen) in Frankfurt investiert. Die hohen Einkaufspreise für
Wohnungen ließen nicht mehr zu, heißt es bei Hamburg Trust. Die Mehraufwendungen für
das KAGB spielen hier keine Rolle, diese konnte das Emissionshaus anderweitig kompen-
sieren. Darum bemühen sich auch andere KVG’s. �
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 35
Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhungdes Leitzinses
Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank
Die Wachstumsdynamik der britischen Wirtschaft ist seit sechs Quartalen überdurchschnittlich hoch. Das Bruttoinlandsprodukt erreichte im zweiten Quartal 2014 sein Vorkrisenniveau. Wir erwarten für das laufende Jahr ein BIP-Wachstum von 3,1% und für 2015 von 2,5%. Dabei bewegt sich die Infla-tionsrate derzeit und im Prognosezeitraum nahe des Zielwertes von 2%. Die Arbeitslosenquote fällt seit Mitte 2013 stetig in Richtung ihres Vorkrisenni-veaus von 5,5%. Dieser makroökonomische Rah-men eröffnet der BoE den Spielraum, als erste der großen Notenbanken das krisenbedingte Leitzin-stief zu verlassen.
Büromarkt London: Moderates Neubauvolumen begünstigt steigende Mieten
Der Flächenumsatz in Central London betrug im ersten
Halbjahr 2014 rund 480.000 qm. Im Vergleich zum
Vorjahr erhöhte sich die Nachfrage um ein Viertel, sie
lag 15% über dem zehnjährigen Durchschnitt des je-
weils ersten Halbjahres. Die Hälfte des Flächenumsat-
zes entfiel auf die City. Mit Blick auf die Branchen be-
traf ein Viertel des Flächenumsatzes Banken und Fi-
nanzdienstleister, jeweils ein Fünftel entfiel auf den
TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikati-
on) sowie die unternehmensnahen Dienstleister. Insge-
samt gab es 18 Abschlüsse in der Größenordnung
50.000 sf und mehr. Effizienzsteigerung war das
Hauptmotiv für den Umzug in neue Flächen, gefolgt
vom Auslaufen bestehender Mietverträge.
Der Leerstand in Central London lag zur Jah-
resmitte bei 7,5% und hat damit den niedrigsten Stand
seit sechs Jahren erreicht. Im West End verminderte
sich der Leerstand seit Jahresbeginn von 6,8 auf 6,2%,
in der City von 10,1 auf 8,2%. Im laufenden Jahr
kommt mit 0,65 Mio. qm das höchste Neubauvolumen
seit 2003 auf den Markt. Dieses resultiert aus der Eu-
phorie der Projektentwickler 2011/12 vor dem Hinter-
grund der wirtschaftlichen Erholung. Nachdem sich
diese als nicht nachhaltig erwies, reduzierte sich die
Zahl neuer Projekte in den Folgejahren, sodass die
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 36
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MEHR INFORMATIONEN UNTER: www.alceda.de/fonds
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* Die vollständigen Namen lauten: Aquila WindpowerINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Real EstateINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und Aquila Private EquityINVEST I GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Private EquityINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH, ein Unternehmen der Aquila Gruppe. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageent-scheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen des Investmentvermögens. Diese Verkaufsunterlagen sind in deutscher Sprache auf der Internetseite www.alceda.de/fonds abrufbar sowie kostenlos am Geschäftssitz der Alceda Asset Management GmbH, Valentinskamp 70, 20355 Hamburg erhältlich.
Unsere aktuellen AIFM-Fonds
Fertigstellung im nächsten und übernächsten Jahr deutlich
abnimmt. Rechnet man jedoch alle aus heutiger Sicht po-
tenziell möglichen Projekte mit ein, könnte 2017 ein neuer
Höhepunkt im Bauzyklus erreicht werden. Erfahrungsge-
mäß ist dabei mit zeitlichen Verschiebungen zu rechnen.
Das aktuelle Abrissvolumen in Central London beläuft sich
auf 0,4 Mio. qm, davon allein 0,3 Mio. qm in der City. Auf
einem Großteil der betreffenden Grundstücke ist ein kurz-
fristiger Baubeginn möglich. Wir rechnen in der City bis
Jahresende mit einem leich-
ten Leerstandsanstieg und
2015 mit einem Rückgang.
Im West End dürfte der
Leerstand im laufenden Jahr
noch leicht sinken und sich
danach im Bereich zwischen
5,5 und 6,0% einpendeln.
Die Spitzenmiete in
der City verzeichnete 2013
ein moderates Wachstum
von knapp 1% und erhöhte
sich im ersten Halbjahr 2014
um 3,5%. Im West End stieg
die Spitzenmiete 2013 um
über 13% und im ersten
Halbjahr 2014 erneut um
2,6%. Seit dem letzten Tief-
punkt Mitte 2009 hat sich die
Spitzenmiete im West End
um 54% erhöht und ihren
letzten Höchstwert von 2007
wieder erreicht. In der City
betrug der Anstieg knapp
34%, dort liegt der Spitzen-
wert noch 11% unter dem
letzten Peak. In der City
haben sich die Spitzenmie-
ten der einzelnen Teilmärkte stark angenähert, im West
End gibt es noch größere Unterschiede. Überdurchschnitt-
liche Mietanstiege verbuchten vor allem einige Randlagen
der City mit starker Nachfrage aus dem TMT-Sektor. Wir
erwarten für das Spitzensegment in der City aufgrund des
abnehmenden Angebots an Class A-Flächen einen durch-
schnittlichen Anstieg der Nominalmiete von 7% im laufen-
den und kommenden Jahr. Danach sollte sich das Miet-
wachstum abschwächen. Im West End sollte die Spitzen-
miete im laufenden Jahr und kommenden Jahr um durch-
schnittlich 5% steigen. Ab 2016 rechnen wir auch hier mit
einer Verlangsamung des Wachstums.
Einzelhandel in Londoner Toplagen krisenresistent
Das Konsumentenvertrauen in UK hat sich seit Jahresbe-
ginn 2014 wesentlich aufgehellt, bedingt durch den kon-
junkturellen Aufschwung, die sinkende Arbeitslosigkeit und
die Erholung am Wohnimmobilienmarkt. Allerdings kann
das Lohnwachstum nicht mit der Inflation Schritt halten,
daher hat sich der Beschäftigungsaufbau bisher noch nicht
in signifikant steigenden Konsumausgaben niedergeschla-
gen. Das Wachstum des
Online-Handels beschleunigt
den Bereinigungsprozess
unter den britischen Filialis-
ten. Die Zahl von insolvenz-
bedingt leerstehenden La-
denlokalen hat sich 2013
landesweit um 5% auf fast
18.000 erhöht. Sekundäre
Shopping-Center leiden be-
sonders unter der fehlenden
Nachfrage, ebenso wie Ne-
benlagen in den Stadtzen-
tren. Dagegen zeigen sich
die 1a-Lagen in London und
in attraktiven Regionalzen-
tren sowie sehr gut positio-
nierte Shopping-Center und
Fachmarktzentren krisenre-
sistent und erfreuen sich
konstant hoher Nachfrage.
London zählt neben Paris zu
den teuersten Einzelhandels-
standorten Europas. Die
Nachfrage internationaler
Filialisten, die London als
Basis für ihre Expansion in
Europa wählen und eine Prä-
senz im West End oder ei-
nem der führenden Shopping-Center in der Region bevor-
zugen, ist unverändert hoch. 2013 verzeichneten die zehn
Top-Einkaufsstraßen einen durchschnittlichen Mietzu-
wachs von 6,3%. Dabei ergab sich allerdings eine große
Spannbreite zwischen einigen Lagen ohne Wachstum und
sensationellen 30% in der Bond Street. Die Mieten in den
Regionalstädten waren 2013 überwiegend durch Stagnati-
on geprägt. Das Vorkrisenniveau wurde mit Ausnahme von
Glasgow bisher an keinem Standort wieder erreicht.
Logistikmarkt: Stark rückläufiges Angebot begünstigt steigendes Neubauvolumen
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 37
Im ersten Halbjahr 2014 wurden 0,7 Mio. qm Logistikflä-
chen neu vermietet oder an Eigennutzer vergeben, ein
Viertel weniger als im Vergleichszeitraum 2013. Aufgrund
des geringen Angebots gerade in den zentralen Regionen
war die Nachfrage sehr stark konzentriert auf maßge-
schneiderte Immobilien („design and build“) und spekulati-
ven Neubau. Mitte 2014 belief sich das verfügbare Ange-
bot landesweit auf 1,8 Mio. qm. Damit hat sich der Leer-
stand seit dem Höchststand von 2009 um 60% reduziert.
Die Region South East registrierte den größten Leer-
standsrückgang. Das Neubauvolumen verringerte sich
2013 im Vergleich zum Vorjahr und markierte den niedrigs-
ten Wert seit 2009. Inzwischen hat die Bautätigkeit merk-
lich angezogen. Die Spitzenmieten erhöhten sich 2013 in
den Logistikregionen Birmingham, Greater London und
Manchester um Werte zwischen 4,5 und 6,2%. Im ersten
Halbjahr 2014 blieben sie stabil. Das Mietwachstumspo-
tenzial auf Sicht von fünf Jahren liegt im Durchschnitt zwi-
schen 2,0 und 2,5% pro Jahr. Im Großraum London dürfte
es höher ausfallen aufgrund des sehr geringen Angebots.
Von Januar bis Juni 2014 belief sich das Transakti-
onsvolumen in UK auf 26,5 Mrd. Euro, 11% mehr als im
Vergleichszeitraum 2013. Einheimische Investoren zeigten
sich wie bereits im zweiten Halbjahr 2013 deutlich aktiver
am Markt. London behauptete seine führende Rolle in
Europa. 10,2 Mrd. Euro flossen bis Jahresmitte in die briti-
sche Hauptstadt im Vergleich zu 8,3 Mrd. Euro in Paris
bzw. 7 Mrd. Euro in den „Big Five“ in Deutschland. Für das
Gesamtjahr wird in UK ein vergleichbares Investmentvolu-
men wie im Vorjahr erwartet (63 Mrd. Euro). Die Renditen
registrierten sowohl in London als auch in der Provinz zum
Teil kräftige Rückgänge. Wir erwarten bis Jahresende wei-
tere Renditerückgänge. Ab 2016 dürften die Renditen ten-
denziell wieder langsam steigen.
Für Büroimmobilien in der Londoner City und im
West End rechnen wir von 2014 bis 2018 mit durchschnitt-
lichen Gesamterträgen von 6,1% bzw. 4,5% pro Jahr. Al-
lerdings sollten die Erträge 2014 und 2015 deutlich höher
ausfallen als in den Folgejahren. In den Regionalmetropo-
len dürften die Gesamterträge bei durchschnittlich 6% pro
Jahr liegen. In 1a-Einzelhandelslagen sollte der Total Re-
turn von 2014 bis 2018 zwischen 6% pro Jahr in London
und durchschnittlich 7% pro Jahr in den Regionalstädten
Jahr betragen, für Shopping-Center knapp 5% pro Jahr.
Die Gesamterträge im Logistiksegment sollten zwischen 5
und knapp 8% pro Jahr liegen. �
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Produkte wie Telefone, Computer oder Autos werden über die
Funktionalität definiert und dem Nutzer zum Kauf, zur Miete oder
über alternative Modelle angeboten. Der Nutzer vertraut auf den
Produzenten. Er wendet sich im Falle von Problemen an diesen.
Kenntnisse zur Funktionsweise oder über Hersteller von Einzel-
Komponenten sind nicht erforderlich. Oftmals werden mit dem
Produzenten Serviceverträge zur Sicherstellung des reibungslo-
sen Betriebes geschlossen und zukünftig auch Rücknahmepflich-
ten diskutiert. Der Prozess und die Gesamthaftung des Produzen-
ten motivieren zur Lebenszyklus- und Nutzungsorientierung. �
„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wandel der Rolle von Baudienstleistern“
Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH.
Lebenszyklusorientierung, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind Modethemen, die bei aktuellen Immobilienprojek-ten – ob Neubau oder Revitalisierung – viel diskutiert werden. Im Sinne der Gestaltung zukunftsfähiger Immobilien ist dies sehr erfreulich. Doch sollte kritisch hinterfragt werden, wie nachhaltig die Umsetzung der Themen erfolgt. Konk-ret stellt sich die Frage: Reicht die Weiterentwicklung der Regelwerke wie Energieeinsparverordnungen und Nachhal-tigkeitszertifizierungssysteme aus, um eine lebenszyklusorientierte Immobilienstrategie umzusetzen? Bei der Beant-wortung dieser Frage hilft ein Branchenvergleich.
Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH
IDEEN, DIE WERT SCHAFFENMit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de
PROPERTY FUNDS
Im Gegensatz hierzu muss der Nutzer von Immo-
bilien seine gestalterischen und funktionalen Anforderun-
gen sehr detailliert aufbereiten, in Technik übersetzen und
auf zahlreiche Branchenteilnehmer aufteilen. Ein kompe-
tentes Projektteam – bestehend aus Architekten, Ingenieu-
ren, Beratern, Projektentwicklern, Baufirmen, Gebäudebe-
treibern, Dienstleistern, Finanzinstituten, Investoren, und
vielen mehr – kümmert sich mit unterschiedlichen Ver-
trägen und Einzelinteressen um die Umsetzung. Die Folge
sind nicht selten Überforderung der Nutzer, konfliktträchti-
ge Realisierungsprozesse sowie geringe Lebenszyklusori-
entierung und Nachhaltigkeit. Treten im Gebäudebetrieb
Probleme auf, findet der Nutzer oft nicht den richtigen Ver-
antwortlichen; die Gesamthaftung anderer Branchen ist
nicht vorhanden. Die heute übliche Verantwortungsvertei-
lung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten veranschaulicht
die Interessenkonflikte zwischen dem Planungs- und Bau-
Team sowie dem Nutzer. Sie steht einer Lebenszyklusori-
entierung oftmals im Wege.
Eine nachhaltige Immobilienbranche sollte sich
zukünftig die Prozesse anderer Branchen zum Vorbild
nehmen und eine Gesamtverantwortung für Entwicklung,
Planung, Bau und Betrieb einer Immobilie im Lebenszyklus
übernehmen, bei Bedarf verbunden mit Finanzierungsmo-
dellen. Nutzer, Mieter und Eigentümer sollten stets die
Lebenszykluskosten im Auge haben. Baudienstleister soll-
ten die Gesamtverantwortung für Neubau oder Sanierung
verbunden mit dem Gebäudebetrieb übernehmen – mit
Rückgriff auf das Know-how aller Branchenbeteiligten.
Dass diese echten Lebenszyklusprojekte im Kommen sind,
zeigt das große Interesse an dem Produkt „one“ von Bilfin-
ger. Als führender Baudienstleister bietet Bilfinger hier ein
Gesamtpaket für den Immobilienlebenszyklus und garan-
tiert langfristig Betriebskosten. Andere Branchenteilnehmer
adaptieren dieses Modell bereits – ein gutes Zeichen für
nachhaltige Immobilienstrategien. �
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Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft
Im Gespräch mit Jörg Schürmann, Head of Corporate Finance Germany, JLL
„Der Immobilienbrief“: Laut Ihren neuesten Zahlen, hat das Investitionsvolumen in deutsche Immobilien im ersten Halbjahr noch einmal zugelegt. Woher kommt diese er-neute Dynamik?
Jörg Schürmann: Richtig, allein im ersten Halbjahr
betrug das Investitionsvolumen 24 Mrd. Euro und damit
20% mehr als noch im Vorjahr. Getrieben wird diese Ent-
wicklung vornehmlich durch die EZB Geldpolitik. Die an-
haltende Niedrigzinsphase mit einem Leitzins von 0,05%
im September wird den Transaktionsmarkt weiter beflü-
geln.
„Der Immobilienbrief“: Welche Objekte werden hauptsäch-lich gedreht?
Schürmann: Wir beobachten vor allem, dass abseits
des umkämpften Core-Immobilienmarktes der Investment-
markt belebt wird. Gefördert wird dies durch einen engen
Markt mit knappen Margen für die Banken, die immer mehr
bereit sind, auch an B-Standorten oder anderen Assetklas-
sen wie Logistik, Hotels oder auch Pflegeheime, ihre En-
gagements auszuweiten.
„Der Immobilienbrief“: Wie hoch ist dabei das Volumen des Neugeschäfts?
Schürmann: Das ausschließlich mit Objekten in Deutsch-
land getätigte Neugeschäft inklusive Prolongation liegt im
Jahresvergleich bei 16,5 Mrd. Euro und damit 40% höher
als noch im Vorjahr. In unsere Analyse flossen dabei die
Zahlen von 15 Kreditinstituten ein. Dabei haben nahezu
alle Banken ihr Neugeschäft in Deutschland steigern kön-
nen oder zumindest nahezu konstant gehalten. Einzige
Ausnahmen sind dabei die Deutsche Hypo sowie die Aa-real Bank, die jeweils 3% weniger Neugeschäft gemacht
haben als noch im letzten Jahr. Der Rückgang des Neuge-
schäfts der Aareal Bank könnte auf den Übernahmepro-
zess der Corealcredit zurückzuführen sein. Die dadurch
eingeschränkte Neugeschäftsaktivität der Corealcredit hat
sich bei der Konsolidierung negativ ausgewirkt.
„Der Immobilienbrief“: Welches Institut hat dabei wie viel Neugeschäftsumsatz erzielt?
Schürmann: Spitzenreiter sind die Helaba, HSH Nord-bank, DG Hyp und pbb, die jeweils mehr als 2 Mrd. Euro
Neugeschäft im ersten Halbjahr realisierten. Sie kommen
zusammen auf einen Marktanteil von 55%. Vor allem die
HSH konnte ihren Anteil deutlich steigern. Machte sie im
letzten Jahr noch 0,6 Mrd. Euro Neugeschäft, sind es in
diesem Jahr schon 2,3 Mrd. Euro. Ermöglicht wurde dies
durch großvolumige Transaktionen wie zum Beispiel dem
Wohnportfolio der GAGFAH im 2. Quartal mit mehr als
4.400 Wohneinheiten mit Schwerpunkt in der Kreisstadt
Heidenheim für 176 Mio. Euro oder dem Shopping Center
Portfolio des Morgan Stanley Real Estate Global VII Fund mit vier Objekten in der Region Berlin und Dresden
für 270 Mio. Euro. Die HSH folgt damit dem Trend, größe-
re Volumina pro Einzeldarlehen initiativ zunächst allein zu
vergeben und sie im Nachgang in Teilen an andere Darle-
hensgeber weiterzuleiten.
„Der Immobilienbrief“: Bei welchem Neugeschäftsvolumen landen wir am Ende des Jahres? Erwarten Sie die Zahlen des Vorjahres?
Schürmann: Wir gehen davon aus, dass viele Banken ihre
ausgegebenen Ziele trotz des harten Wettbewerbs erfüllen
werden. Im letzten Jahr lagen wir am Ende bei 33,7 Mrd.
Euro Neugeschäftsvolumen. In diesem Jahr dürfte diese
Marke überschritten werden.
„Der Immobilienbrief“: Wie entwickelt sich dagegen das Kreditvolumen, da vor allem die Hypothekenbank Frankfurt und die WestImmo ihre Portfolien reduzieren müssen? Schürmann: Richtig, die WestImmo und auch die Hypo-thekenbank Frankfurt konsolidieren sich derzeit. Daher
ist auch das Kreditvolumen der 15 Banken zur Jahresmitte
mit 233,3 Mrd. Euro 6% unter dem Ergebnis des Vorjah-
res. Allerdings betrifft dies die Finanzierung sowohl in- als
auch ausländischer Objekte. Ohne diese beiden Banken
ergibt sich dagegen eine Steigerung des Kreditvolumens
von 2%. Dies reflektiert zum einen die Steigerung des
Neugeschäfts in Deutschland, aber auch die Tendenz eini-
ger Banken, vermehrt wieder im europäischen Ausland
Darlehen zu vergeben. �
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Partner und Sponsoren: ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH, Aquila Capital Structured Assets GmbH, Au-relis Real Estate, Berliner Sparkasse, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, Corpus Sireo Real Estate, Deka Immobilien Investment, Deutsche Hypothekenbank, DFV Deutsche Fondsvermö-gen AG, DIC Asset AG, Die Stiftung Media GmbH, DNL Real Invest AG, Dr. Peters Group, E&P Real Estate GmbH & Co.KG, fairvesta, Garbe Group, Global Real Estate Institute, PAMERA Asset Management GmbH, publity AG, Real I.S. AG, RGM Holding GmbH, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, RWE Engergiedienstleistung GmbH, Signa Property Funds, sontowski & partner gmbh, UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH, Union Investment Real Estate GmbH, Wealth Management Capital Holding GmbH, ZBI Zentral Boden Immobilien aG.
Autoren: Anett Barsch, Geschäftsführerin Corpus Sireo; Dr. Thomas Beyerle, Chefresearcher Catella; André Eberhard, Chefredakteuer "Der Immobilienbrief"; Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin "Der Immobilienbrief Ruhr"; Dr. Leo Fischer; Markus Gotzi, Chefredakteur "Der Fondsbrief"; Dr-Ing. Christian Glock, Geschäftsführer Bilfinger Hochbau; Alexander Heintze; Karin Krentz, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief Berlin“; Helmut Kurz, Fondsmanager Ellwanger & Geiger; Sabi-ne Richter; Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief"; Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI und Lehrbeauftragter TU München; Andreas Wellstein, DekaBank.
EXPO REAL Rheinland-Pfalz präsentiert sich auf der EXPO REAL – C1, Stand 242; u.a. mit fol-gendem Programm:
Montag, 6. Oktober 2014
13:00 Uhr: Talkrunde „Neue Liegenschaften in der Kon-version“
mit Uwe Hüser (Staatssekretär des Ministeri-ums für Wirtschaft, Klima-schutz, Energie und Landes-
planung), Axel Kuntze (Vorstand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) und
Andreas Jacob (GF der FI-RU GmbH, Kaiserslautern)
14:30 Uhr: Talkrunde „Logistik-Drehscheibe Rheinland-Pfalz“
mit Uwe Hüser, Thomas Feser (OB der Stadt Bingen) und Jan Dietrich Hempel (Vorstand Garbe Logistik)
Dienstag, 7. Oktober 2014
11:00 Uhr: Immobilien-Frühstück – Talkrunde zu aktuellen Trends im Wohnungsbau
mit Gerold Reker (Präsident der Architektenkammer),
Franz Ringhoffer (GF der Grundstücksverwaltungsge-sellschaft der Stadt Mainz)
und Ulrich Dexheimer (Vorstandssprecher der Investitions- und Struktur-bank)
Immobilienmarkt Ruhrgebiet – Eine Region wandelt sich
Im Gespräch mit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT Immobilien und Beteiligungs GmbH
„Der Immobilienbrief“: Wie hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt im Ruhrgebiet im Wandel der Montanindustrie entwickelt? Wo liegen die Schwerpunkte der Industrien?
Dr. Marco Boksteen: Die Industriebrachen ver-
schwinden in weiten Teilen aus dem Stadtbild. Statt-
dessen sind in den letzten 15 Jahren viele neue, span-
nende Immobilienquartiere entstanden. In Duisburg
der Innenhafen mit einem exzellenten Büro- und Gast-
ronomieangebot, in Oberhausen das CentrO. Areal,
welches neben dem größten Shopping- und Freizeit-
zentrum Europas auch tausende Quadratmeter Büro-
fläche im direkten Umfeld neu geschaffen hat und in
Dortmund der Phönix See, als gehobener Wohn- und
Bürostandort. Die Liste ließe sich auch in den anderen
Ruhrgebietsstädten noch länger fortführen.
„Der Immobilienbrief“: Wie entwickeln sich derzeit Mieten und Preise und vor allem die Nachfrage nach Investmentobjekten? Boksteen: Das Ruhrgebiet ist historisch bedingt eine sehr bodenständige und solide Regi-
on. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Die Preisverläufe sind über die Jahre
sehr kontinuierlich, sowohl im Büro- als auch im Logistiksegment. Aktuell sind in absoluten
Toplagen Spitzenmieten für Bürofläche von 14,00 Euro je Quadratmeter zu erzielen.
„Der Immobilienbrief“: Welche Investorengruppen sind im Ruhrgebiet derzeit vor aktiv? Boksteen: Im Wohnbereich ist das Ruhrgebiet für nationale und internationale Investoren
hochinteressant. Dies gilt insbesondere für börsennotierte Immobilien-AGs und Family Of-
fices. Es mag auch daran liegen, dass die nationalen Branchenschwergewichte wie GAG-FAH, Deutsche Annington, Immeo und VIVAWEST ihren Sitz im Ruhrgebiet haben. Im
Bürobereich ist das Feld etwas differenzierter, dort kommt es vor allem auf die richtigen
Produkte an. Sind diese vorhanden, wie jüngst z.B. das Mitsubishi-Hitachi-Gebäude mit
20.000 Quadratmetern Bürofläche im Duisburger Innenhafen, kauft auch eine Fondsgesell-
schaft aus Kanada hier ein.
„Der Immobilienbrief“: Welche interessanten Projektentwicklungen im gewerblichen Immo-bilienbereich sind derzeit am Markt bzw. kommen im nächsten Jahr auf den Markt? Boksteen: Mir fällt in Bochum die nachhaltige Neuentwicklung der Opel-Flächen ein, die
aus einem Joint-Venture der Adam Opel AG und der Stadt Bochum durch die Bochumer Perspektive 2022 GmbH zum Zwecke der wirtschaftlichen Folgenutzung betrieben wird. In
Oberhausen wartet das spannende Objekt CANTILEVER auf Realisierung. Es handelt sich
dabei um ein Kranhaus unmittelbar am Wasser und in fußläufiger Entfernung zum CentrO.,
welches ca. 6.350 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zur Büronutzung haben wird. �
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Zehn Jahre alt ist der Bebauungsplan und längst rechts-
kräftig, aber nichts war passiert. Damals, noch mit dem
Wind der IBA Emscherpark im Rücken, plante die Stadt
Gelsenkirchen eine „Klimaschutzsiedlung“ auf brach lie-
genden – und inzwischen vollständig überwachsenen –
Sportplätzen, ein weiterer Innovationsschub für die selbst-
ernannte „Solarstadt“. Eigentümerin des Geländes war
aber nicht die Stadt, sondern E.ON aus dem Erbe der Ze-
che Alma im Stadtteil Bulmke. Bei der Gründung der Ze-
che 1855 hielt die französischen Société des mines et fonderies du Rhin Détillieux et. Cie. die Mehrheit der
Abbaurechte. Später ging sie in der Gelsenkirchener Bergwerks AG auf. Bis in die 1970er Jahre wurde hier
Kohle gefördert. Nach Schließung wurden die obertägigen
Anlagen abgebrochen, was blieb sind Teile der Wohnsied-
lungen zwischen Almastraße und Bergmannstraße. Einen
östlichen und einen westlichen Bereich teilt ein Freigelän-
de mit den Sportplätzen und Grabeland für die Bergarbei-
terfamilien. Hier soll die Nachverdichtung mit Wohnungs-
bau erfolgen.
Der Anstoß zum Neubeginn kam von einem der
Flächeneigner, denn neben Grundstücken von E.ON hat
Aurelis auch Flächen aus dem Besitz der Deutschen An-nington und der Stadt Gelsenkirchen – hier betroffen nur
1.700 qm – übernommen, zusammen rund 77.000 qm.
Davon konnten rund 15.000 qm gleich weiter gereicht wer-
den an die Dornieden-Gruppe aus Mönchengladbach und
ihre Vista Reihenhaus GmbH & Co KG. Mit dem Bauträ-
ger Vista hat Aurelis bereits mehrfach gute Erfahrungen
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GRI
Neustart im Ruhrgebiet Aurelis übernimmt Entwicklungsprojekte in Gelsenkirchen und Duisburg
Dr. Gudrun Escher Ein neues Wohnbauprojekt in verwildertem Gelände in Gelsenkirchen wirft Fragen auf. Welche Unternehmenspolitik steht dahinter?
GRI meetings provide a forum for the world’s leading real estate players to develop valuable relationships, find new business par tners, and strengthen their global networks.
D I S CO V E R A L L G R I E V E N T S Af r i c a • As i a • B r a z i l • B r i t i s h • C E E • C h i n a • D e u t s c h eEspaña • Europe Summit • India • I taly • Latin America • MENA • Mexico • Russia • Turkey
Ben Lehrecke
CEOVITUS
Marcus Buder
Head of RE FinanceBERLINER SPARKASSE
Marcus Eilers
Director Asset MgmtROUND HILL CAPITAL -
RHC MANAGEMENT
Maya Miteva
Head of Corporate FinanceGAGFAH GROUP
Thomas Meyer
VorstandWERTGRUND
IMMOBILIEN
Thorsten Schönenberger
EVP, Global Head of RELANDESBANK
BADEN-WURTTEMBERG
Ulrich Graebner
Managing DirectorLEONARDO & CO.
Veit Fischer
Managing PartnerCALEUS CAPITAL
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...and many more
gemacht, so für das Projektgebiet „Bergisches Plateau“ in
Wuppertal-Wichlinghausen und in Gelsenkirchen selbst
„Am Stadtgarten“. In beiden Fällen profitierte die Standort-
entwicklung mit Strahlkraft über das betreffende Quartier
hinaus spürbar. Für Reihenhäuser wäre ein Verzicht auf
den Geschosswohnungsbau auf Mietbasis, den der B-Plan
an der Almastraße u.a. vorsah, erforderlich, denn für den
Neubau von Mietwohnungen klaffen die realisierbaren
Mieten und die Aufwendungen für Erschließungs- und
Baukosten hier zu weit auseinander. Der aktuelle LEG-
Wohnungsmarktbericht (vgl. DIB Ruhr Nr. 64) weist für das
betreffende Postleitzahlgebiet 45886 Miethöhen zwischen
3,50 und 6,20 Euro/qm aus, zu wenig, um neu zu bauen.
Andererseits beträgt die Eigentumsquote in Gelsenkirchen
– bedingt durch die Historie der Arbeitersiedlungen – nur
ca. 22% gegenüber 40% im Landesdurchschnitt NRW.
Wohneigentum in guter energetischer und barrierearmer
Qualität, d.h. nutzbar für Jung und Alt, findet daher einen
Markt, das hat das Gebiet „Am Stadtgarten“ gezeigt, das in
einem Bruchteil der prognostizierten Zeit abverkauft war.
Interessenten auf der Warteliste könnten sich jetzt für
„Alma“ erwärmen, ruhig und grün gelegen und nur wenige
Minuten vom Bahnhof und der City entfernt.
Während „Am Stadtgarten“ eigene Restflächen
aus vergangener Bahnnutzung zur Verfügung standen,
wurden Aurelis die Flächen an der Almastraße zum Kauf
angeboten, weil man wohl auf die Kompetenz des Projekt-
entwicklers vertraute in Abwägung der Faktoren Zeit und
Kosten. Überall da, wo Kapital gebunden sei, spiele der
Faktor Zeit eine wichtige Rolle, erläutert Olaf Geist, Regio-
nalleiter West der Aurelis Real Estate. „Wir berechnen
Wirtschaftlichkeit folgendermaßen: Wir gehen von den am
Standort realisierbaren Mietpreisen und den davon abge-
leiteten Verkaufspreisen aus und rechnen die Kosten für
Bodenaufbereitung, Artenschutz- und Abbrucharbeiten, für
Aktivitäten rund um das Bebauungsplanverfahren
(Gutachten, Wettbewerbe etc.), für die Erschließung, für
öffentliches Grün und für soziale Infrastruktur ein. Dabei
werden die jährlichen Cashflows über die Projektlaufzeit
risikoadäquat abgezinst. Je weiter wir das Grundstück
bzw. das Quartier entwickeln, umso höher ist die absolute
Wertschöpfung, umso länger ist aber auch die Kapitalbin-
dung. Auch dies muss ins Verhältnis zueinander gestellt
werden. Wir versuchen, im Entwicklungsprozess möglichst
über die gesamte Projektlaufzeit positive Cashflows
zu erzielen. Dies ist bspw. möglich, indem wir mit Teil-
verkäufen von noch nicht endentwickelten Flächen früh-
zeitig erste Erlöse generieren, und damit weitere Investitio-
nen finanzieren.“
Ungleich umfangreicher als für das neue Projekt
in Gelsenkirchen waren die Vorleistungen für die
„Duisburger Freiheit“ südlich des Hauptbahnhofes entlang
der Autobahn A59. Das von Aurelis geplante öffentliche
Parkhaus wurde jetzt zurückgestellt, so lange noch im Um-
feld kostenfreies Parken möglich
ist. Dagegen könnte der Hochbau
von anderer Seite Dynamik erhal-
ten, denn gemeinsam mit der
Stadt Duisburg schickte Aurelis
das Quartier 1 ins Rennen um
den neuen Standort einer Spar-kassenakademie NRW mit den
unbestreitbaren Vorteilen der
Anbindung an Schiene und Auto-
bahn und vorhandenes Baurecht,
sodass der Baubeginn zeitnah
erfolgen könnte. Auch wenn es
hier um Hochbau gehen würde,
bleibe, so betont Olaf Geist, die
Kernkompetenz von Aurelis „die Aufwertung von Value
Add-Immobilien – unabhängig davon, ob es sich um eine
zu entwickelnde Fläche handelt oder um ein unzureichend
vermietetes Gewerbeobjekt. Auf dem Weg dorthin haben
wir die Möglichkeit der Wertschöpfung durch Landentwick-
lung, durch Sanierung und Vermietung – also aktives As-
set Management – oder durch Neubau. Hier sind wir flexi-
bel. Wir tun das, was dem Standort, der Marktsituation und
der Nachfrage angemessen ist.“ An der Almastraße würde
eine Nachverdichtung in Neubaustandard dem Bemühen
der Stadt Gelsenkirchen entgegen kommen, die Achse
entlang der Bahntrasse vom Wissenschaftspark und dem
im Bau befindlichen neuen Justizzentrum bis zum
„Industriepark Schalker Verein“ attraktiver zu machen und
zu stärken. �
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 44
Sie werden wiederkommen.
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Tagen und Tafeln
„Der Immobilienbrief“: Aurelis Real Estate ist eines
der Mitglieder der neuen Initiative Unternehmensimmo-
bilien. Welche Rolle spielt dieser Sektor für Ihre Geschäfts-
tätigkeit?
Dr. Joachim Wieland: Unternehmensimmobilien – also
Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Produktions-
immobilien und Lager-/Logistik-Objekte – machen etwa ein
Drittel des Miet-Portfolios von aurelis aus. Bisher haben
wir gute Erfahrungen in diesem Sektor gemacht. Die Ob-
jekte erweisen sich dank großer Mietertreue als sehr stabil
und erwirtschaften ordentliche Cashflow-Renditen. Aller-
dings sind die Anforderungen ans Asset Management
hoch: Die individuelle Betreuung der Mieter erfordert um-
fassendes Know-how und Kenntnisse sowohl in der Pro-
jektentwicklung als auch in der Umsetzung, also im Refur-
bishment oder Hochbau.
„Der Immobilienbrief“: Würden Sie Unternehmensimmobi-lien zukaufen?�
Dr. Joachim Wieland: Ja, wir haben die Absicht, weiter in
diesem Bereich zu akquirieren. Unser Vorteil dabei ist un-
sere bundesweite Präsenz und unsere Erfahrung mit Va-
lue Add-Immobilien. Wir kennen die lokalen Märkte, den
Prozess bis zum Erlangen von Baurecht und pflegen gute
Kontakte zu den Verwaltungen und auf politischer Ebene.
Und wir wissen, welche Branchen eine viel versprechende
Zukunft haben. Das erleichtert die realistische Einschät-
zung der immobilienwirtschaftlichen Perspektiven.
„Der Immobilienbrief“: Welche Regionen würden Sie be-vorzugen?
Dr. Joachim Wieland: Aussichtsreich sind Regionen, in
denen hoher Flächendruck herrscht und gleichzeitig viele
produzierende Unternehmen tätig sind wie in den Großräu-
men München oder Stuttgart und solche im Umkreis von
Industrieclustern wie Wolfsburg oder Ingolstadt oder die
Rhein-Ruhrregion mit Düsseldorf, Duisburg und Essen.
Für Unternehmensimmobilien ebenso wie für andere Ge-
werbeobjekte sind Randlagen in den Innenstädten von A-
oder B-Standorten immer interessant.
„Der Immobilienbrief“: Welchen Spielraum haben Sie für Zukäufe?
Dr. Joachim Wieland: 2013 beliefen sich die Investitionen
auf ca. 70 Mio. Euro. Auch höhere Investitionen wären
möglich, vorausgesetzt, Assets mit einem entsprechenden
Cashflow und den gewünschten Renditen sind verfügbar.
Als grobe Richtschnur kann gelten, dass wir bei Projekten
mit einer erzielbaren Rendite von 4-5 % nach einer Ent-
wicklung eher der Verkauf anstreben, bei 7 % und mehr
hat das Halten im Bestand Vorrang. Grundsätzlich suchen
wir Flächen und Objekte, deren Werthaltigkeit ein Steige-
rungspotenzial aufweist. Diese Wertschöpfung kann durch
Refurbishment oder Neubau erfolgen, z.Zt. liegt unser
Schwerpunkt beispielsweise bei Bildungseinrichtungen der
öffentlichen Hand wie in Köln und Nürnberg oder bei La-
ger/Logistik und Produktion wie in Braunschweig, Köln und
München. Die Wertschöpfung kann aber auch durch Auf-
bereitung von eigenen oder zugekauften Flächen erfolgen
wie auch im Ruhrgebiet mehrfach praktiziert.
„Der Immobilienbrief“: Aus welchen Mitteln speisen sich diese Investitionen?
Dr. Joachim Wieland: Im Wesentlichen aus unseren Erlö-
sen. In den letzten 6 Jahren konnten wir ca. 1,77 Mrd. Eu-
ro allein aus Verkäufen erwirtschaften. Das heißt, pro Jahr
ca. 300 Mio. Euro zuzüglich unserer Mieterlöse. Eine Sum-
me, die wir unter anderem zur Tilgung der Schulden und
für Investitionen in den Bestand, aber auch für Akquisitio-
nen verwenden konnten.
„Der Immobilienbrief“: Unterstützt Ihr Eigentümer Grove International Partners, der seit März dieses Jahres seine Anteile auf 93 % aufgestockt hat, diese Politik?
Dr. Joachim Wieland: Ja. Wir haben volle Unterstützung
dabei, unsere Strategie fortzusetzen. Das heißt: Value
Add-Objekte erwerben, Vermieten, Bauland entwickeln
und Bauen auf Nachfrage. Unser übergeordnetes Ziel ist
es, den Anteil des Miet-Portfolios auszubauen.
Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher �
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 46
Unternehmensstrategie der Aurelis Real Estate Im Gespräch mit CEO Dr. Fragen an Dr. Joachim Wieland
Ein Vorteil von Immobilienaktieninvestments liegt naturge-
mäß darin, dass sie eine problemlose Diversifizierung er-
lauben, die beispielsweise bei Direktinvestments nicht oh-
ne weiteres durchführbar ist. Doch selbst wer derzeit auf
eine Streuung über verschiedene europäische Titel setzt,
kann böse überrascht werden. Denn die Auswirkungen der
Ukrainekrise - beziehungsweise die nunmehr verschärften
Sanktionen gegen Russland -wirken sich auf die europäi-
sche Konjunktur insgesamt schädlich aus. Wie sehr, zeigt
ein Blick auf die Entwicklung der europäischen Immobilien-
aktien: Diese hatte sich seit dem Frühjahr 2013 relativ zu
den globalen Indices für Immobilienaktien sehr gut entwi-
ckelt. Trotz weiter anhaltendem, maximalem Rückenwind
in Form gesunkener Kapitalmarktzinsen sind die europäi-
schen Titel nach der Annexion der Krim, relativ betrachtet,
zu globalen Verlierern geworden. Global agierende Inves-
toren, welche mehr denn je die Tendenz auch der Immobi-
lienaktien bestimmen, sind wählerisch und mögen keine
Unsicherheit. Nachdem zumindest vorübergehende Ruhe
an der Eurofront eingekehrt ist, wartet Europa neben der
Ukrainekrise mit weiteren Unberechenbarkeiten auf, wie
man sie jahrzehntelang nicht kannte: Die mögliche Loslö-
sung Schottlands von Großbritannien und das Verlangen
etwa der Katalonen nach Trennung von Spanien kommen
als neue Themen in die Entscheidungskalküle der Anleger.
Eine seit Juni dank gebesserter Konjunktur immer wieder
diskutierte Zinserhöhung in England ist dagegen ver-
gleichsweise unwichtig geworden
Wie immer ergeben sich aus den Krisen auch
Chancen. Nicht nur wie in Irland im letzten Jahr, auch in
Spanien sind seit Jahresanfang gleich mehrere neue
REITs an die Börse gegangen. Der größte bringt es im-
merhin auf eine Marktkapitalisierung von 1,3 Mrd. Euro,
was mehr ist als der größte deutsche REIT, die Alstria AG, mit knapp 800 Mio. Euro auf die Waage bringt.
Wer schnell auf solche Veränderungen reagieren
können möchte, der kommt an börsennotierten Immobi-
lienanlagen nicht vorbei. Hier kann er sich auch schnell,
geräuschlos und effizient von Ländern und ganzen Konti-
nenten verabschieden.
Außerhalb des europäischen Festlands be-
herrscht die Unsicherheit darüber, wie schnell die Zins-
wende in den USA voranschreitet, die Überlegungen der
Immobilienanleger Bei US-REITs kommt es je nach Ein-
schätzung der Konjunkturmeldungen im Zuge dieser Dis-
kussionen seit Mai 2013 immer wieder zu vorübergehen-
den Kursschwächen. Diese strahlen dann oft vor allem auf
die Märkte Asiens aus, die über ihre Währungen mehr
oder weniger stark von der US-Zinslandschaft beeinflusst
werden. Das sollte Investoren zwar aufhorchen lassen,
doch zu einem grundsätzlichen Zweifel an Immobilienakti-
en und REITs besteht noch kein Anlass. So zeigen Unter-
suchungen, dass Immobilienaktien zunächst nicht darunter
leiden, wenn Zinsanhebungen das Ergebnis einer sich
erholenden Konjunktur sind. Erst bei fortschreitenden Zins-
NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 47
Immobilienaktienmarkt Deutschland und Europa Im Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken
Helmut Kurz, Fondsmanager bei der Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
Zinswende in den USA, Ukrainekrise, Unsicherheiten in den südeuropäischen Ländern – Europa durchlebt bewegte Zeiten. Diese Entwicklungen gehen auch an den Immobilienmärkten im Allgemeinen und den Immobilienaktienmärk-ten im Speziellen nicht spurlos vorbei. Investoren sollten vor allem ihre regionale Titelauswahl bei Immobilienaktien im Auge behalten.
Kennzahlen des alstria Portfolios zum 30.06.2014
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Haben wir den Turn-Around geschafft? Wie nachhaltig ist die neue Situation?
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Investitionsstrategien im Vergleich: Wege aus der Preisfalle
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Alles nur „Core“-Knaben? Investitionen abseits von 1A-Standorten
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Standort Deutschland: Macht Politik den Markt für Invest-ments in Wohnimmobilien kaputt?
Moderation:
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Dienstag 7.10. / 11:00 - 11:50Halle A2.540
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erhöhungen oder steigenden Realzinsen droht Gefahr. Beides steht insbesondere für Euro-
pa auf absehbare Zeit jedoch nicht zu befürchten.
Krisen treiben Investoren in Immobilien
Beobachtet man das Investorenverhalten, besteht ohnehin kein Zweifel, dass sich die Im-
mobilienmärkte über mangelnden Zulauf beschweren müssten. Allen voran: der deutsche
Markt. So gelang es den angelsächsischen Private-Equity - Fonds ihre enormen Anlagen in
deutschen Wohnimmobilienaktiengesellschaften zu verkaufen und damit den die Kurse
bremsenden Aktienüberhang wegzunehmen. Dadurch waren auch 2014 bisher die Wohn-
AG’s besser in ihrer Wertentwicklung als die deutschen Konkurrenten, die Einzelhandelsflä-
chen oder Büros vermieten. Man wartet zwar schon einige Monate darauf, dass die Nach-
zügler aufholen, aber der Leerstandsabbau mit dem sich die meisten Anbieter von Büroflä-
chen plagen geht eben nur langsam voran. Weniger Flächen pro Mitarbeiter und eine nur
langsam wachsende Wirtschaft spielen meistens noch den Mietern in die Hände.
Versicherungen und andere institutionelle Anleger sind dabei ihre Immobilienquo-
ten auszubauen und in Richtung indirekte Anlagen umstrukturieren. Immobiliengesellschaf-
ten reagieren darauf mit innovativen Strategien: Der belgische REIT Befimmo S.A. zum
Beispiel hat von AXA Belgien zwei Bürogebäude im Tausch gegen Aktien erworben, wo-
durch der Anteil von AXA an dem Unternehmen jetzt bei 11,4 Prozent liegt. Auch andere,
vorwiegend ausländische, Versicherungen investieren in Immobilienaktien und noch lieber
in ihre Sonderform, den meist höher rentierlichen REIT.
Insgesamt ist zu beobachten, dass die Nachfrage der Investoren auf den Invest-
mentmärkten von der Suche nach Rendite geprägt ist. Ein Beleg ist die Ausweichreaktion
weg von den stark nachgefragten
1A-Lagen in den Top-Standorten
mit hohen Einstiegspreisen hin zu
B-Lagen oder zu A-Lagen in B-
Standorten. Hier sollten sich In-
vestoren jedoch nicht allein von
höheren Renditen verführen las-
sen, denn die Mietmärkte schla-
gen konträre Wege ein. Obwohl
der deutsche Markt Stabilität ver-
heißt und von einer vergleichswei-
se guten Konjunktur profitiert, sind
teilweise Probleme wie strukturel-
le Leerstände im Bürosegment und hoher Sanierungsbedarf zu beobachten. Auch im Ein-
zelhandel – so hochgelobt das Anlagesegment derzeit auch sein mag – müssen Investoren
strukturelle Probleme berücksichtigen, die etwa aus dem Erstarken des E-Commerce zu-
lasten des stationären Handels resultieren.
Schlussendlich gilt es für Investoren, ihre Investments in regionaler Hinsicht und
im Blick auf die verschiedenen Nutzungsarten konsequenter zu strukturieren und selektie-
ren. Unabdingbar: ein aktives Management über die Landesgrenzen hinweg. Innerhalb der
Nutzungsarten wird die bereits ausgeprägte Differenzierung und Fokussierung eher noch
zunehmen. Bei der praktischen Umsetzung der Anlagenentscheidung unter Berücksichti-
gung dieser Erkenntnisse führt der Weg am einfachsten über REITs bzw. REIT-Fonds. �
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14
E&G-DIMAX© vs. DAXQuelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, reuters
Stand: 22. August 2014
DAX E&G - Dimax
Da passt vieles nicht zusammen, sagte auch Bun-
desbauministerin Barbara Hendricks auf dem 6. Woh-
nungsbau-Tag von sieben Organisationen und Verbände
der deutschen Bau- und Immobilienbranche (Deutsche
Mieterbund (DMB), Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-
Umwelt (IG BAU), der Zentralverband Deutsches Bauge-
werbe (ZDB), Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen (GdW), Bundesverband Freier
Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Bundes-
verband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die
Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungs-
bau (DGfM). �
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RMAG
6. Wohnungsbau-Tag 2014 in Berlin
Bauministerin Hendricks skizziert das wohnungspolitische Programm der Bundesregierung für die nächsten Jahre
Karin Krentz Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist längst nicht mehr stabil, er droht aus den Fugen zugeraten – die Bautätigkeit lahmt bei
steigender Nachfrage in den Ballungsräumen (im Jahr 2013 wurden ca. 215.000 Wohnungen gebaut, gebraucht werden aber
mindestens 250.000 nach BBSR-Angaben) und in ländlichen Regionen wächst der Leerstand, die Mieten steigen ins schier
Untragbare (allein in Berlin binnen Jahresfrist um 8%, in München um 7%) und – das ist besonders fatal – die Preistreiber sind
besonders durch die Politik geförderte Faktoren wie höhere Anforderungen an die Energieeffizienz bei steigenden Energieprei-
sen, barrierefreies Bauen, aber auch gestiegene Grundstückskosten sowie das ständige Ansteigen der Grunderwerbsteuer,
alles in allem einen Preisspirale ohne Ende. Steigende Mieten und Kaufpreise werden von den Bodeneigentümern unmittelbar
in höhere Grundstückspreisforderungen umgesetzt. Zudem sind die Abschreibungsbedingungen nicht an den tatsächlichen
Werteverzehr der Wohnimmobilie angepasst, das zu ändern, ist ein wesentlicher Punkt, um zu mehr bezahlbarem Wohnraum
in Deutschland zu kommen.
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Hendricks skizzierte das wohnungspolitische Pro-
gramm der Bundesregierung für die nächsten Jahre, denn
„für die Bundesregierung heißt die Konsequenz ebenfalls
mehr Neubau und mehr Investitionen zu ermöglichen, vor
allem im bezahlbaren Mietsegment. Nur der Bau neuer
Wohnungen kann den Mietwohnungsmarkt auf Dauer ent-
spannen.“ Das soll das am 10. Juli 2014 ins Leben gerufe-
ne Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen richten,
das günstigere Rahmenbedingungen für mehr Neubau und
den Ausbau sowie die Modernisierung bestehender Ge-
bäude und Wohnungen schaffen soll. Gemeinsam mit
Deutschen Mieterbund, IG BAU, GdW, BFW und ZDB
auch Mitglieder des „Verbändebündnisses Wohnungsbau“
als Bündnispartner will das Bauministerin die Vorausset-
zungen für den Bau und die Modernisierung von Wohn-
raum in guter Qualität und zu angemessenen Preisen
verbessern. Dazu sollen Regelungen und Standards kri-
tisch überprüft und Hemmnisse wenn möglich beseitigt
werden. Fünf Handlungsfelder müssten aus ihrer Sicht
bearbeitet werden:
Stärkung des Wohnungsbaus und Neustart im sozialen Wohnungsbau
U.a. sollen Kommunen zu einer aktiven Bauland-
politik verpflichtet werden, aber auch der Bund hat seinen
Beitrag zu leisten. Der Koalitionsvertrag sieht vor, Konver-
sionsliegenschaften verbilligt abzugeben. Hierfür ist ein
Gesamtvolumen von 100 Mio. Euro, begrenzt auf 4 Jahre,
vorgesehen. „Das werden wir bereits im Haushalt 2015
verankern.“ Auch sollen das Wohngeld erhöht und eine
Heizkostenkomponente eingeführt werden.
Bezahlbare Mieten und soziale Sicherung
Die Mietpreisbremse soll vor allem den Preisan-
stieg bei Neuvermietungen bremsen. „Mit dieser Ein-
schränkung wollen wir einen zusätzlichen Anreiz schaffen,
in den Wohnungsneubau und in energetische Modernisie-
rungsmaßnahmen zu investieren.“ Die im Koalitionsvertrag
ebenfalls vorgesehene Absenkung und Befristung der Mo-
dernisierungsumlage wird später umgesetzt. „Hier gibt es
noch einiges zu klären, vor allem im Hinblick auf die ange-
messenen Zeiträume, die zur Amortisation der Aufwendun-
gen veranschlagt werden können“, so Hendricks.
Nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen
Der Fokus werde auf den Baukosten bei Neubau
und Modernisierung von Wohngebäuden liegen. Die Bau-
kostensenkungskommission hat bereits Anfang August
ihre Arbeit aufgenommen. Ziel der Kommission ist, mögli-
che Kostentreiber festzustellen und lebenszyklusorientierte
Kosten-Nutzen-Analysen durchzuführen.
Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand
„Der Immobilienbereich muss maßgeblich zum
Umweltschutz und zu den Klimaschutzzielen beitragen!“,
fordert die Ministerin. Die Wohnkosten sollen trotz der an-
stehender Investitionen in den Klimaschutz bei Gebäuden
bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag
zum Klimaschutz erbracht werden. Ein weiteres wichtiges
Instrument im Klimaschutz ist das Ordnungsrecht. Mit der
gerade novellierten Energieeinsparverordnung werden in
der Zukunft Neubauanforderungen verschärft und Energie-
ausweise gestärkt. Und: „Die Bundesregierung hat in die-
ser Legislaturperiode auch nicht vor, die Anforderungen
der Energieeinsparverordnung weiter zu erhöhen“, versi-
chert die Bauministerin.
Demografische Entwicklung und Wohnen im Alter
Der demografische Wandel lässt den Bedarf an
altersgerechten Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf 3 Mio.
ansteigen. Das entspricht notwendigen Investitionen von
40 Mrd. Euro. Gleich zu Beginn dieser Legislaturperiode
sei es gelungen, die Zuschussvariante für dieses Pro-
gramm wieder einzuführen. Dafür stehen von 2014 bis
2018 Mittel in Höhe von 54 Mio. Euro zur Verfügung.
Im Rahmen der Nationalen Stadtentwicklungspoli-
tik unterstützt der Bund die Kommunen bei einer nachhalti-
gen und integrierten Entwicklung. Hier sind die Bundesmit-
tel für die Förderung des Städtebaus im Jahr 2014 von 455
auf 700 Mio. Euro aufgestockt. Das sei mehr als je zuvor.
Von den Bund-Länder-Programmen wird insbe-
sondere das Programm Soziale Stadt mit 150 Mio. Euro,
aber auch der Stadtumbau, deutlich besser und verlässli-
cher ausgestattet. „Es ist etwas in Bewegung gekommen!
Die Probleme in den Wohnungsmärkten haben jetzt die
Aufmerksamkeit, die für gute Lösungen benötigt werden“,
meint Hendricks.
Zu den einzelnen Handlungsfeldern sollen schritt-
weise Kommissionen und Arbeitsgruppen eingerichtet wer-
den. Über die Arbeitsfortschritte wird regelmäßig im Rah-
men eines fachöffentlichen Bündnis-Forums berichtet.
Eine Zwischenbilanz gibt es im Herbst nächsten Jahres. �
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Ein Gebäude, zwei unterschiedliche Mietflächen. Das kann
auch im hoch vereinheitlichten Europa ganz schnell pas-
sieren. Sogar innerhalb eines Landes sind 5.000 qm Büro-
fläche nicht immer 5.000 qm Bürofläche. Weltweit gibt es
bisher keinen einheitlichen Standard, wie die Bürofläche
eines Gebäudes ermittelt wird. So wird in München etwa
üblicherweise die Bruttogeschossfläche vermietet. Diese
wird von Außenwand zu Außenwand gemessen. Im restli-
chen Deutschland ist dagegen die Nettofläche ausschlag-
gebend, also die tatsächlich nutzbare Bürofläche.
Auch im Ausland wird anders gerechnet. In den
USA ist etwa der Standard der Building Owners and Ma-nagers Association International (BOMA) maßgebend.
Er wird normalerweise in den USA und in Kanada genutzt,
ist aber auch in Australien und Südafrika verbreitet. Aller-
dings ist der Standard bei der Berechnung nicht verpflich-
tend, sondern nur eine „starke Empfehlung“. Vor allem in
New York und in Washington D.C. sind daher auch andere
Berechnungsmethoden üblich. In UK dagegen dominiert
der RICS Code of Measuring Practice (COMP), ebenso
wie in vielen asiatischen Ländern. Unterschiedliche Metho-
den und Definitionen machen einen länderübergreifenden
Vergleich von zwei Objekten nahezu unmöglich. Die global
tätigen Makler von JLL haben in einer Studie ermittelt,
dass die angegebene Grundfläche einer Immobilie je nach
verwendeter Methode um bis zu 24% von der tatsächli-
chen Größe abweichen kann.
Die International Property Measurement Stan-
dards Coalition (IPMSC) hat sich also ein hohes Ziel ge-
setzt, weltweit einen einheitlichen Standard zu schaffen,
wie Flächen bei Bürogebäuden ermittelt werden. Immobi-
lien sollen schon bald nach einheitlichen Kriterien vermes-
sen und bewertet werden. Da Immobilienunternehmen,
Investoren und Mieter immer globaler agieren, sieht die
Organisation den neuen Standard als Notwendigkeit, um
einen transparenteren Markt zu schaffen. Nach und nach
sollen dann Standards für Wohnimmobilien, Einzelhandel
und Industrieimmobilien vereinbart werden.
Ursprünglich sollte der neue Standard im Juni
zunächst für Büroimmobilien eingeführt werden. Doch es
gibt Verzögerungen. Die erste Runde der Konsultationen
von Januar bis April 2014 ergab so viele Änderungswün-
sche, dass seit Mitte September eine zweite Abstim-
mungsrunde läuft, in der Regierungen, Unternehmen und
IPMS-Mitglieder aus den beteiligten Ländern wiederum
ihre Vorschläge und Wünsche vorbringen können. Ein
Blick auf die Reaktionen auf den ersten Entwurf zeigt, dass
nicht alle mit dem ersten Entwurf einverstanden waren.
So bemängelt etwa ein niederländischer Teilneh-
mer, dass es bei einer Berechnungsmethode „Keine Be-
ziehung zu unserer momentan verwendeten Vermes-
sungspraxis“ gäbe. Das niederländische Council for Real
Estate sieht hohe Kosten auf die Marktteilnehmer zukom-
men und bemängelt, der neue internationale Standard
erreiche nicht das hohe Niveau des niederländischen
NEN2580. Das Nachbarland stemmt sich schon erfolgreich
gegen die Einführung der europäischen Norm EN 15221-6.
Teilweise geht es sogar noch um grundsätzliche
Fragen, ob für verschiedene Nutzungsarten unterschiedli-
chen Standards verwendet werden sollen. Schließlich kön-
ne sich die Nutzung eines Gebäudes im Laufe der Zeit
ändern. Dann ändere sich auch die Methode zur Flächen-
berechnung, merkt ein Teilnehmer aus Litauen an. Die
überwiegende Mehrheit der beteiligten Unternehmen steht
dem Standard allerdings positiv gegenüber.
Die Immobilienbranche sollte sich von dem neuen
Standard also nicht zu viel erwarten. Setzen sich die Skep-
tiker, wie etwa die Niederlande durch, wird das finale Do-
kument nicht mehr als ein paar generelle Empfehlungen
enthalten. Andere Teilnehmer wiederum wünschen sich
eine höhere Detailgenauigkeit und ausführliche Berech-
nungsmethoden. Das würde die Komplexität enorm erhö-
hen und die Anwendung des Standards zur Wissenschaft
machen. Nun soll der neue Standard im November verab-
schiedet werden. Die Branche darf gespannt sein, wie das
Ergebnis aussehen wird. �
Weitere Infos erhalten Sie hier: https://fastedit.files.wordpress.com/2013/09/ipms-for-offices-exposure-draft.pdf
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Immobilienwelt streitet über weltweiten Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen beseitigen
Alexander Heintze
Wer europaweit gewerbliche Immobilien mieten möchte, muss sich bisweilen damit auseinandersetzen, dass Flächen von Land zu Land unterschiedlich berechnet werden. Ein neuer Standard soll das beseitigen. Doch es gibt Probleme bei der Umsetzung.
Um den steigenden Anforderungen an insbeson-
dere das KAGB nachkommen zu können, bedarf es einer
integrierten und interdisziplinär aufeinander abgestimmten,
effizient arbeitenden Reportingorganisation. Weiterhin gilt
es, der geforderten Trennung zwischen Risikomanage-
ment sowie Portfolioverwaltung gerecht zu werden. Es
wird deutlich, dass die inhaltliche Verzahnung zwischen
dem übergeordneten Risikomanagement der Investment-
gesellschaft und dem eigentlichen Vermögensgegenstand
intensiviert werden muss. Der AIFM bzw. die KVG kann
nicht organisatorisch, sondern wird vielmehr inhaltlich eine
zunehmende Verschmelzung zwischen Asset- und Risiko-
steuerungskompetenz forcieren müssen.
Festgelegt werden die Prinzipien des Risikoma-
nagements in Abgrenzung zur Portfolioverwaltung im so-
genannten ‚Risikohandbuch‘ gemäß § 29 KAGB. Es legt
über die Funktionstrennung hinaus die Prozesse, Metho-
den, Art und Weise sowie Prinzipien des gesamten Risiko-
managements fest. Die Standards an das interne sowie
externe Reporting sind so zu konkretisieren, dass sie die
Entscheidungsprozesse auf der Ebene des Vermögensge-
genstandes und das Risikomanagement koppeln.
Die tief in Details gehenden Anforderungen impli-
zieren die Notwendigkeit eines qualitativen Sprungs für die
Datenverfügbarkeit und -konsistenz über den gesamten
Lebenszyklus eines Vermögensgegenstandes. Offensicht-
lich wird diese Komplexität bei der Assetklasse Immobilien
und im Kontext von Immobilienentwicklungen. In der Si-
cherung eines Assets als beispielsweise Forward-Deal,
also vor Baufertigstellung in der Phase der Entwicklung,
Planung oder Realisierung, werden unweigerlich andere
Risikoparameter abgefragt und aggregiert werden müssen,
als bei einem bereits fertig gestellten Bestandsobjekt. Der
Komplexitätssprung entsteht durch die zwingende Integra-
tion des Bauprojektes in die Bestandsverwaltung oder Ent-
wicklung eines Investmentvermögens. Die Übertragung
der risikorelevanten Parameter auf ein Portfolio sind per se
nicht neu, erfahren jedoch auf Grundlage der neuen regu-
latorischen Anforderungen und einer unterbrechungsfreien
Risikomelde- und -prüfkette eine höhere Bedeutung.
Die Grundlagenarbeit wird hierzu am Lehr- und
Forschungsgebiet Bauprozessmanagement und Projekt-
entwicklung der TU München geleistet. Über die bekann-
ten Anforderungen aus MaRisk (AT 2.2 (1) MaRisk) bzw.
Level 2-Verordnung (Artikel 44 (2) Level 2-Verordnung)
hinaus, sind sachwertspezifische Risikoparameter der As-
setklasse Immobilien über die Phasen der Erstellung, des
An- bzw. Verkaufs sowie der Bewirtschaftung erarbeitet
worden. Ergebnis ist ein qualitatives Risikomodell, das die
wesentlichen immobilienbezogenen Faktoren mit den
marktüblichen Bewertungssystematiken der Risikoklassifi-
zierungsmatrix auf Ebene des Portfolio- und Risikomana-
gers koppelt.
Zunehmend sensibel sind die eigenständig agie-
renden Bereiche bzw. die pflichtgemäßen Mitentscheider,
mindestens AIF-Geschäftsführung, KVG-Geschäftsleitung,
Aufsichtsgremien des AIFM, Verwahrstelle und Invest-
mentausschüsse. Hier gilt es, neben der Definition einheit-
licher Prozesse und Methoden die Berichtseinheit als ver-
bindendes Element zu etablieren und die herausgehobene
Bedeutung eines aussagekräftigen AIF-Reportings überge-
ordnet zu installieren. Um dies zu unterstützen, berück-
sichtigen führende Kapitalverwaltungsgesellschaften von
Sachwert- und Investmentvermögen diese Zielvorgaben
bereits im Rahmen der durch das KAGB notwendigen Re-
organisationen. Folglich gilt es, eine effiziente Versorgung
der einzelnen Empfänger und Entscheider mit einheitlichen
und qualitätsgesicherten Informationen vom Vermögens-
gegenstand Immobilie über den Alternative Investment
Fund bis hin zum Risikomanagement, sicherzustellen. �
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Risikomanagement mit Assetkompetenz Die Trennung von Risikomanagement und Portfolioverwaltung in der Praxis
Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und Lehrbeauftragter für Portfoliomanagement der TU München
Eine erfolgreiche und gleichsam effiziente Steuerung eines Alternative Investment Funds gemäß
KAGB sowie Level 2-Verordnung hängt insbesondere vom Know-how-Fluss zwischen Portfoliover-
waltung und Risikomanagement ab. Das übergeordnete Ziel ist es, sich als AIFM in die Lage zu ver-
setzen, jederzeit geeignete Maßnahmen zur Steuerung der Vermögens-, Ertrags- und Risikolage und
insbesondere Assetklassenspezifisch ergreifen zu können. In stürmischen Zeiten sich stark verän-
dernder regulatorischer Vorgaben und eines immer komplexeren Umfelds sind die internen und exter-
nen Berichtsanforderungen auch für die Assetklasse Immobilien deutlich gewachsen.
WERTARBEIT MIT HANDELSFLÄCHEN
Als Asset und Investment Manager mit einem verwalteten Vermögen von über 2,4 Mrd. Euro an über 150 Standorten.
Seit 1982 mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement.
Für Anleger, Investoren, Banken, Immobilien verkäufer und Mieter.
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Halle B.2Stand 341
Für eine Neubauwohnung in durchschnittlicher Wohnlage
mussten Käufer im ersten Halbjahr 2014 im Schnitt rund
5.650 Euro je qm Wohnfläche auf den Tisch legen. (2013:
5.250 Euro/pro qm; 2012: 5.050 Euro/qm). In guter Wohn-
lage lag der Mittelwert bei rund 6.450 €/qm. Bestandswoh-
nungen mit Denkmalschutz kosteten in durchschnittlichen
Wohnlagen im Mittel rund 5.600 Euro/qm. In guten Wohn-
lagen wurden im Schnitt rund 7.000 Euro/qm bezahlt.
Die steigenden Preise sorgen dafür, dass der
Münchener Immobilienmarkt trotz rückläufiger Vertrags-
zahlen weiterhin steigende Umsätze vermelden kann. Al-
lein bei den Eigentumswohnungen betrug die Steigerung
des Geldumsatzes rund elf Prozent gegenüber dem Ver-
gleichszeitraum des Vorjahres. Der Gesamtumsatz belief
sich in den ersten sechs Monaten des Jahres bereits auf
4,5 Mrd. Euro (Gesamtjahr 2013: 10,7 Mrd. Euro).
Dem rückläufigen Angebot steht eine anhaltend
hohe Nachfrage gegenüber, sodass mit einer Entspan-
nung nicht zu rechnen ist. Da allerdings die Mieten nicht
mehr in gleichem Maße steigen, werden die Renditen wei-
ter sinken. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz,
also die erwartete Rendite, für ein Zinshaus liegt bei rund
2,5%. In der Spitze ist die Rendite gegenüber dem Jahr
2013 nochmals gesunken. Einige Käufer geben sich mitt-
lerweile mit 1,5% erwarteter Rendite zufrieden (VJ: 1,8%).
Trotz der niedrigen Ertragsaussichten bleiben
mehrgeschossige Wohnungsbauten in der Gunst der Anle-
ger. Mangels Angebot wurden im ersten Halbjahr zwar
neun Prozent weniger Verträge abgeschlossen, der Geld-
umsatz stieg dennoch gegenüber dem Vorjahr leicht um
drei Prozent und lag bei rund 400 Millionen Euro.
Bei den Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser
registrierte der Gutachterausschuss in den ersten sechs
Monaten mit 35 Kaufverträgen vier mehr als vor einem
Jahr. Die Hälfte davon entfiel allerdings auf den öffentlich
geförderten Wohnungsbau, sodass Geld- und Flächenum-
satz um gut ein Drittel niedriger ausfielen als im Ver-
gleichszeitraum. Die Preise für Mehrfamilienhausgrundstü-
cke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen liegen
derzeit rund 20 Prozent über den aktuellen Bodenrichtwer-
ten von 2012.
Beim Gewerbe ist der Trend ebenfalls unverän-
dert. Im ersten Halbjahr 2014 wurden 22 gewerbliche Bau-
grundstücke verkauft. Zehn davon dienen der einfachen
Gewerbenutzung, für zwölf Grundstücke sind höherwertige
Gebäude wie Büros oder Geschäftshäuser vorgesehen.
Bei den bestehenden Gewerbeimmobilien stieg
die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vergleichshalbjahr
um 6%. Mit 51 Kaufverträgen wurden rund 1,3 Mrd. Euro
umgesetzt. Das sind schon jetzt 380 Mio. mehr als im Vor-
jahreszeitraum. Dieser deutliche Zuwachs sei im Wesentli-
chen auf den Verkauf einiger großer Büro- und Geschäfts-
häuser sowie eines Hotels in der Innenstadt zurückzufüh-
ren, so der Gutachterausschuss. �
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Münchener Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs
Alexander Heintze
Wer auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt eine Eigentumswohnung sucht, geht immer häufiger leer aus. Die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses zeigen, dass die Zahl der abgeschlossenen Verträge in diesem Markt-segment im ersten Halbjahr mit einem Minus von neun Prozent deutlich zurückgegangen ist. Gleichzeitig lagen die Umsätze aber leicht über Vorjahresniveau. Immer weniger Wohnungen werden also zu immer höheren Preisen ver-kauft. Dennoch fanden immerhin rund 5.200 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (etwa Büros, Läden und Tiefgaragenstellplätze) einen Käufer. Knapp 30 Prozent davon waren Neubauten.
Mangelnde Anlagealternativen, vielfach auch die Sorge um
die langfristige Geldwertstabilität bringen immer mehr
Deutsche dazu, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwer-
ben. Dass den rekordverdächtig günstigen Finanzierungs-
konditionen stark gestiegene Kaufpreise und damit fallen-
de Renditen gegenüberstehen, scheint Käufer wenig zu
stören, ist eine zentrale Aussage des Zinshausmarktbe-
richt für Hamburg, den der Immobiliendienstleister Gross-mann & Berger soeben veröffentlicht hat.
Danach ist die Nachfrage nach Anlage-
Immobilien in Hamburg unverändert hoch, der Erwerb ei-
nes Mehrfamilienhauses gelte als sicheres Investment,
zumal vermietete Mehrfamilienhäuser zuletzt trotz weiter
fallender Renditen - in den bevorzugten Lagen liegen sie
bei nur zwei bis 3% – immer noch eine höhere Verzinsung
erreichten als sichere Anleihen am Kapitalmarkt.
Wohnraumbedarf bleibt hoch
Abgesehen von möglichen Folgen durch staatliche Regu-
lierungen bleiben die Rahmenbedingungen günstig. Käufer
können auf eine steigende Einwohnerzahlen und wach-
senden Wohnraumbedarf setzen. Studien bescheinigen
Hamburg eine Unterversorgung an Wohnraum in Höhe
von 30.000 bis 40.000 Einheiten. 2013 sind zwar 10.328
Wohneinheiten genehmigt, aber nur 6.407 fertig gestellt
worden. Der Bedarf dürfte daher hoch bleiben. Folge des
schon lange bestehenden Nachfrageüberhangs sind ge-
stiegene Mieten in allen, auch bisher preiswerten Stadttei-
len. Bei Wohnungen in gutem Zustand und Lage wird im-
mer öfter die 12 Euro-Marke gerissen.
Auch Verkäufer lässt der Mangel an leidlich siche-
ren Anlagealternativen und die finanzpolitischen Unsicher-
heiten weiterhin zögerlich agieren. Im Verhältnis zu der
großen Nachfrage sei das Angebot sehr überschaubar,
schreibt G&B. Auch 2014 würden nicht mehr Zinshäuser
als im Vorjahr zum Verkauf kommen, auch wenn unter den
Verkäufern immer mehr Erbengemeinschaften seien, die
sich auseinanderdividieren müssten.
Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage hat
den durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt seit 2008 kon-
tinuierlich ansteigen lassen. 2013 erreichte er mit 2,89 Mio.
Euro den höchsten Wert innerhalb der letzten 10 Jahre
und verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von
34%. Dabei seien Kaufpreise und Ertragsfaktoren über das
ganze Stadtgebiet hinweg angestiegen.
Kräftiger Preissprung
So kostete im Jahr 2013 der Quadratmeter Wohnfläche mit
2.256 Euro knapp 65% mehr als im Jahr 2009. Mit einem
Plus von 21% stiegen analog dazu auch die Ertragsfakto-
ren signifikant an und lagen 2013 im Mittel bei dem 18,7-
fachen der Jahresnettokaltmiete. Mit einem Plus von rund
17% für das gesamte Stadtgebiet fiel der Kaufpreissprung
in 2013 gegenüber dem Vorjahr besonders kräftig aus.
Verantwortlich hierfür waren deutlich mehr hochpreisige
Transaktionen in den bevorzugten, teuren Lagen der Be-
reiche Zentral und Alster sowie West und Elbvororte.
Das Transaktionsvolumen ist nach Angaben des
Gutachterausschusses 2013 mit knapp 1.2 Mrd. Euro auf
ein Rekordniveau gestiegen, während die Anzahl der Ver-
käufe nahezu unverändert bei 411 lag. (2012: 404).
Im Vergleich zum Vorjahr sind 2014 nach Ein-
schätzung von G&B die erzielbaren Ertragsfaktoren und
Kaufpreise in allen Teilbereichen erneut gestiegen. Im
Teilbereich Zentral und Alster liegen die Faktoren in guten
Lagen derzeit zwischen dem 22- und 29-Fachen der Jah-
resnettokaltmiete. Damit habe der Hamburger Zinshaus-
markt nahezu das Münchner Niveau erreicht.
Mit einer Spanne zwischen dem 20- bis 24-fachen
bzw. dem 19- bis 25-fachen folgen nahezu gleichauf die
bevorzugten Lagen im Bereich West und Elbvororte und
die guten Lagen in Zentral und Alster. Die höchsten Kauf-
preise werden 2014 mit 4.300 Euro pro qm Wohnfläche in
Zentral und Alster und mit 3.200 Euro im Bereich West und
Elbvororte erzielt. �
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Zinshaus-Marktbericht Hamburg Anlagedruck steigt - Hamburger Markt erreicht Münchner Niveau
Sabine Richter Die jüngsten Zinsentscheidungen der EZB haben inzwischen jedem klargemacht, dass uns der Niedrigzins noch eine ganze Weile begleiten wird. Die Aktienmärkte freuen sich über das billige Geld, bekanntermaßen gehört auch der Im-mobilienmarkt zu den Profiteuren.
US – Die stetig wachsende Gemeinschaft dieser Turnierserie machte bereits vor der Siegerehrung am Abend deutlich, dass mit einem Spenden-ergebnis von mehreren Tausend Euro zu rechnen sein würde.Und dann zeigte sich wieder die Magie der Haufe-Benefiz-Golfturniere zu Gunsten der DESWOS: Umfangreiche Einzelspenden von Firmen, groß-zügige Aufrundung und das Engagement Einzelner führten abermals zu einem fünfstelligen Spen-denergebnis - in Höhe von 12.000 €. Im Einzelnen sind das: 1.390 €, die Dirk Forke privat aus dem Spendenaufruf zu seinem runden Geburtstag der DESWOS überreichte, 333,33 € von den EBZ-Alumni, 2.600 € von der Haufe Gruppe,
die Aufrundung auf einen vollen Tausender-Betrag durch die Firma Techem sowie noch einmal je 500 € von den Firmen Heinemann und Grohe. Der Dank geht an alle Spieler, den Hauptsponsor Vallox, die Co-Sponsoren Techem und Knauf, die EBZ-Alumni, die die Sonderpreise spendete, so-wie das Kamerateam, das kostenfrei der DESWOS einen Film über dieses Turnier produzieren wird. Detlef Morus von der Firma M-Teq organisierte auch diese Jahr wieder die kölsche Live-Musik der Band „Old Friends“.Für das Jahr 2014 konnte der DESWOS für „Golf baut auf” ein Spendenscheck über insgesamt 46.000 € überreicht werden, die in vier Turnie-ren mit über 300 Teilnehmern erspielt wurden.
Brutto-PreiseDamen: Ilse PahlHerren: Heiko Heinemann
Netto-Preise Damen1. Sabine Boos2. Kathleen Parma3. Bärbel Sittart
Netto-Preise Herren1. Heinz-Günter Boos2. Andreas Gerstmann3. Steffen Wilczek
Nearest-to-the-PinDamen: Ilse PahlHerren: Christian Schacht
Longest DriveDamen: Kathleen ParmaHerren: Christian Schacht
SIEGER
Alle sind Sieger in Eitorf bei Köln
Abschluss eines Rekordjahres beim Vallox-CupEs gibt Plätze, auf denen benötigt man mehr Bälle als auf anderen - Gut Heckenhof ist so ein Platz. Mit über 70 gestarteten Spielern war auch das, die diesjährige Haufe-Benefiz-Golfturnierserie abschließende Turnier ausgebucht. Am 13. September 2014 wurde es ab Tee 1 und 10 als Einzelzählspiel nach Stableford gestartet.
Alle sind Sieger - vor allem die Kinder in Nicaragua: DESWOS-Generalsekretär Georg Potschka (r.) erhält von Mario Baustert, Firma Vallox, den Spendenscheck über 46.000 €, die bei den vier Turnieren 2014 erspielt wurden
Suchen war angesagt: leider nur selten mit Erfolg …
Weitere Informationen:www.golf.haufe.de
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