DERECHO REALES UNIDAD I

DERECHO REALES UNIDAD I1. Distincin conceptual: Derechos reales, derechos personales. Criterio Filosfico Jurdico. Criterio Histrico. Ius in rem - ius in personam. Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil.

1. Distincin conceptual. Las ideas acerca de la distincin conceptual entre derechos reales y personales se pueden agrupar en dos criterios: uno filosfico-jurdico y uno histrico. El Criterio filosfico-jurdico considera que derechos reales, derechos personales son dos categoras del pensamiento jurdico, por lo que no pueden faltar en ningn derecho y en cualquiera de sus pocas. El Criterio histrico, en cambio, entiende que esta distincin no existi en un comienzo del Derecho sino que se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurdica que aparecen en las historias de los derechos positivos en un determinado momento, segn sus respectivas evoluciones. El origen de la distincin conceptual entre ambos derechos o categoras de derechos lo podemos encontrar en la Ley Poetelia Papiria (a. 300 A.C.) por la cual, se comenz a dirigir la ejecucin contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era anteriormente. Distincin a travs de las acciones: los romanos no clasificaron los derechos sino las acciones (e indirectamente a aqullos, ya que su fin era protegerlos): la actio in rem tcitamente, protega los derechos reales y la actio in personam los derechos personales. Por los glosadores y postglosadores, se llega a la conclusin de que los derechos protegidos por las acciones in rem no eran otros que los ius in rem y los protegidos por las acciones in personam, los ius in personam. Ubicacin de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos: - Para la concepcin clsica (Segn Savigny), el derecho subjetivo ha sido entendido como un poder o una facultad atribuida por el derecho objetivo a una voluntad; - O como un inters jurdicamente protegido segn Ihering. Derecho subjetivo y derecho objetivo (ordenam. jurdico, el conjunto de normas dispuestas por el Estado) son dos conceptos diferentes: esta nocin clsica dualista es criticada. Kelsen considera que ambos derechos son de la misma naturaleza. El subjetivo no es ms que un aspecto del objetivo y toma, ya sea la forma de un deber y de una responsabilidad, cuando el derecho objetivo dirige una sancin contra un individuo determinado; o la de derecho subjetivo cuando el derecho objetivo se pone a disposicin de un individuo determinado. El derecho subjetivo se integra con tres elementos, a saber: -el sujeto, -el objeto, -la causa. Pero adems de esos elementos todo derecho tiene un contenido, es la naturaleza y la extensin de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo. Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos regulada por el derecho objetivo. El derecho de una persona importa el deber por parte de otra; esta relacin se denomina relacin jurdica y se integra con cuatro elementos: - el sujeto activo o titular del derecho, -el sujeto pasivo (que es la persona o personas sujetas al deber correlativo), -el objeto (o conducta a cumplir por el sujeto pasivo), -la causa (o sea, el hecho o acto jurdico que dio origen a la relacin).

Clasificacin de los derechos subjetivos: 1. Por su oponibilidad: absolutos y relativos. Son absolutos aquellos que existen y son oponibles erga omnes, o sea que el poder o facultad de su titular importa un deber de abstencin de todos los dems: individuales, intelectuales, reales. Son relativos aquellos que slo pueden oponerse a persona o personas determinadas: los de familia -puros y aplicados-, y los personales o creditorios).

2. Por su contenido:, segn sean o no susceptibles de apreciacin pecuniaria. Patrimoniales: reales, personales o creditorios, de familia -aplicados-, intelectuales en su aspecto econmico. Extrapatrimoniales: personalsimos, de familia -puros- o intelectuales limitados al D. moral.

Otras clasificaciones de los derechos subjetivos: Por su objeto inmediato: se distinguen en derechos reales y personales. Esta clasificacin resulta importante por la influencia que tuvo sobre nuestro codificador, quien estructura toda su metodologa en la distincin entre derechos reales y personales.

Ubicacin de los Derechos Reales en el Cdigo Civil: En nuestro Cdigo Civil los derechos reales se encuentran legislados en el Libro III y est dividido en diecisis ttulos. El ttulo I se refiere a las cosas, el II a la posesin, el III a las acciones posesorias, el IV se ocupa de los derechos reales en general y a partir del V son legislados los derechos reales en particular: del V al VIII los derechos reales sobre cosa propia y del X al XVI los derechos reales sobre cosa ajena. El titulo IX se refiere a las acciones reales y es criticada su ubicacin en el CC. Ya que al estar ubicado luego de los derechos reales sobre cosa propia pareciera que solo protegen a este tipo de derechos cuando en realidad pueden ejercerse para proteger cualquier derecho real.

2. Concepto de Derecho Real: La cuestin en el Derecho Romano (La accin real). Distintas concepciones sobre los derechos reales: a)Concepcin Clsica (Ortoln, Mackeldey, Demolombe); b) Concepciones no Clsicas; la obligacin pasivamente universal (Kant, Planiol y otros); su crtica; c) Otras concepciones. La postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497.

La cuestin en el Derecho Romano: El Derecho Romano no establece una divisin especial entre derechos reales y personales, distinguiendo nicamente entre acciones reales y personales. Accin real (reivindicacin) es aquella por la cual pedimos una cosa nuestra que es poseda por otra y siempre contra el que posee la cosa. Es accin personal aquella con la que litigamos contra el que nos oblig a hacer o dar alguna cosa y siempre tiene lugar contra el mismo. Las acciones tienen a proteger derechos. La actio in rem protega los derechos reales y la actio in personae los derechos personales.

Distintas concepciones de los derechos reales: a) Concepcin clsica o tradicional: parte del concepto tradicional del derecho real: facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideracin a determinada persona. El criterio que se sigue para calificar el derecho real es el aspecto econmico; para la calificacin del derecho personal, el aspecto jurdico. Los autores que forman parte de ella son: - ORTOLAN: habla del derecho real como la posibilidad de sacar de una cosa un beneficio mayor o menor y el derecho personal es la facultad de obligar a alguien. - DEMOLOMBE: (citado por Vlez) reconoce en el derecho real dos elementos, el sujeto activo del derecho y la cosa: objeto. - MACKELDEY: derecho real es el que nos pertenece sobre una cosa inmediatamente sometida a nuestro poder legal. - MAYNZ: afirma que en el derecho real nuestro poder se aplica directamente a la cosa, no es necesario la intervencin de persona alguna. Esta teora (clsica) se llama tambin dualista por la contraposicin de los conceptos de derecho real y personal presentndolos como esencialmente distintos. Las definiciones hablan de un concepto del derecho real construido considerndolo como una relacin directa e inmediata entre su titular (sujeto de derecho) y la cosa (objeto del derecho), contrapuesta al derecho personal que entienden como una relacin entre el titular del derecho (sujeto activo) y el deudor (sujeto pasivo) obligado a determinada prestacin a favor del primero. b) Concepciones no clsicas: Teora unitaria personalista: Habla de la obligacin pasivamente universal. Planiol y despus su discpulo Michas (que difundi la tesis de aqul), desarrollaron la idea del derecho real considerado como una obligacin pasiva universal; el fondo de la cuestin campea en ideas iusfilosficas como las de Kant, para quien a todo derecho corresponde un deber (distinguiendo este concepto genrico de deber del especfico obligacin reservado para el aspecto pasivo del derecho creditorio). Los dualistas clsicos critican esta teora afirmando que la obligacin pasiva universal no es ms que el deber general de respeto del orden jurdico, existiendo no slo respecto a los derechos reales absolutos sino tambin respecto a los personales. Teora unitaria realista: habla de un derecho real en cuanto relacin entre una persona y el patrimonio del deudor. Crticas: no es adecuado que para desentraar la esencia de un derecho se lo contemple en el momento anormal del incumplimiento. Los derechos reales recaen solo sobre cosas determinadas y el patrimonio no lo es. Teora institucionalista: Segn esta concepcin los derechos no deben distinguirse ms que por su mayor o menor contenido institucional, as: - Tienen contenido totalmente institucional: los derechos personalsimos y de familia; - El contenido es predominantemente institucional en los derechos reales; - El contenido institucional es menor en los creditorios. DEMOGUE: considera que slo puede hablarse de derechos de ejercicio ms cmodo o menos cmodo, ms fuertes por su oponibilidad o menos fuertes. Rechaza la distincin fundada en la naturaleza intrnseca de los derechos y se funda en las exigencias del inters comn. GINOSSAR: Se ocupa nicamente de los derechos patrimoniales: corporales e incorporales -relativos (reales, personales y mixtos) o intelectuales-.

Teora del sujeto pasivo determinado en los derechos reales: afirma que tambin en los derechos reales existe un sujeto pasivo determinado -como en los personales- con lo cual se borra la diferencia entre ambas categoras de derechos.

Teora eclctica: llamada tambin armnica o integral nace despus de expandirse las ideas de Planiol y Michas, con una intencin conciliadora, concediendo a cada una de las concepciones la parte de razn que tienen, y considerando que ambas han cometido el error de tener en consideracin tan slo uno de los aspectos que integran el derecho real y que pueden concretarse en dos de sus caracteres primordiales: la inmediatez y la absolutez. Dentro de esta concepcin encontramos a Aubry y Rau, Molinario y Allende. Crticas: podra generar una nueva controversia sobre cul de los dos aspectos debe prevalecer. Que el llamado aspecto interno no toca el aspecto jurdico sino tan solo el econmico de la relacin del titular con la cosa.

La postura del Cdigo. La nota al Ttulo IV y al Art. 497: Nuestro Cdigo Civil participa de la concepcin clsica. En la nota al Ttulo IV del Libro III, Vlez transcribe la opinin que da Demolombe, quien dice: Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho y la cosa, que es el objeto. Y en la nota al art. 497, Vlez consigna la definicin de Ortolan: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.

El Dr. Allende, da una definicin analtica y muy completa del derecho real, porque de ella surgen las caractersticas y elementos de los derechos reales: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violencia una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.

3. Comparacin Analtica de los derechos reales y creditorios. Semejanzas, relaciones y diferencias.

De las distintas teoras expuestas surge que la distincin entre derechos reales y personales es aceptada dentro de la concepcin clsica y rechazada por las restantes, participando nuestro Cdigo en forma categrica de la concepcin clsica. Diferencias:

1) Por su esencia: Mientras el derecho personal importa la facultad por parte de un sujeto de exigir al otro, el cumplimiento de una PRESTACIN, el derecho real en su esencia configura un PODER JURDICO, esto es, un complejo de facultades.

2) Por su objeto: En los derechos personales el objeto es la conducta del deudor o sea, la PRESTACION (dar, hacer o no hacer); en cambio el objeto de los derechos reales slo son las cosas en el sentido del art. 2311 del Cdigo Civil.

3) Por sus elementos: En el derecho personal encontramos tres elementos a saber: el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestacin). En el derecho real slo dos elementos que son: el sujeto (titular del derecho real) y la cosa (que es el objeto).

4) Por su inmediatez: En el derecho personal el beneficio se obtiene a travs de la persona del deudor, en cambio, en los derechos reales se lo obtiene directamente de la cosa sin necesidad de intermediario alguno.

5) Por su rgimen legal: En los personales, el principio es el de la autonoma de la voluntad en cuanto a su creacin y desenvolvimiento, con la sola limitacin del orden pblico, la moral y buenas costumbres. En los reales impera el principio del orden pblico.

6) Por su nmero: Los personales son limitados en su nmero; los reales, en cambio, slo pueden ser creados por ley.

7) Por su forma de adquisicin: Los personales por alguna de las fuentes previstas por la ley, por el contrario, los reales requieren un modo suficiente que en principio es la tradicin (art. 577).

8) Por su oponibilidad: Los personales se oponen a ciertos sujetos obligados (son relativos en principio), los reales se oponen por lo general a los integrantes de la comunidad (son absolutos en principio).

9) Por la necesidad de su publicidad: Los derechos personales no requieren publicidad y s los derechos reales (Nota al art. 577 del Cdigo Civil).

10) Por la forma de su ejercicio: Mientras los D. personales no se ejercen por la posesin, los D. reales en su mayora se ejercen por la posesin.

11) Por los distintos efectos de la prescripcin: En los derechos personales la prescripcin es liberatoria, en los derechos reales, salvo los de garanta, la prescripcin es adquisitiva del derecho.

12) Por su permanencia: Los personales se agotan con su ejercicio, desaparecen con la obtencin del beneficio; los reales suponen para la obtencin del beneficio, una situacin de permanencia en el tiempo.

13) Por su duracin: Los personales son siempre temporales; los reales, en cambio pueden ser temporales (el usufructo) o perpetuos (el dominio).

14) Por su exclusividad: Los personales admiten la pluralidad de sujetos como acreedores o deudores. En los reales, tal concurrencia es imposible en el dominio se admite en los de garanta, por ejemplo.

15) Por la inherencia entre el sujeto y la cosa: No se da en los personales an tratndose de obligaciones de dar cosas, en cambio en los reales el derecho es inherente de las cosas.

16) Por la existencia de derecho de persecucin: En principio los derechos personales carecen de derecho de persecucin, por el contrario el derecho real, en general, goza del derecho de persecucin.

17) Por la existencia del ius preferendi: En los personales si el crdito no goza de privilegio, en caso de concurso del deudor, cuando el patrimonio de ste es insuficiente para el cumplimiento de todas sus obligaciones, se distribuye a prorrata ente todos los acreedores, sin que interese las fechas de los distintos crditos. En los derechos reales rige el principio de que aquel que primero se constituye es preferido al constituido con posterioridad.

18) Por los efectos en caso de muerte: En los derechos personales la muerte del acreedor o deudor produce de pleno derecho la divisin de los crditos o deudas entre los herederos en proporcin a su parte en la herencia (arts. 3485 y 3490). En los derechos reales que continan despus de la muerte del titular, los herederos quedan en comunidad hereditaria sobre el derecho real transmitido (art. 3188 Cdigo Civil).

19) Por su extincin: An desapareciendo todos los bienes del deudor los derechos personales no se extinguen, por el contrario desapareciendo, la cosa que es el objeto del derecho real ste se extingue. Adems la forma de extincin del derecho personal es la renuncia, en cambio, en el derecho real, es el abandono.

20) Por su contenido econmico-jurdico: Los personales importan un uso de los servicios del deudor; los reales, un aprovechamiento de la riqueza (de la cosa).

21) Por la variacin de la competencia: Su estudio corresponde al Derecho Procesal.

22) Por la ley aplicable: Cuando hay contienda sobre la aplicacin del rgimen legal de un pas, se aplican las normas del D.I.P.

Semejanzas entre los derechos reales y personales: La nica semejanza es que ambos pertenecen a la categora de los derechos patrimoniales.

Relaciones entre los derechos reales y personales: a) El contrato como ttulo del Derecho Real: En los actos de adquisicin de derechos reales en forma derivada y entre vivos debe mediar un acto jurdico que va a ser el TITULO de adquisicin. Por lo general este ttulo es un contrato.

b) El contrato como creador de un futuro derecho real y simultneamente regulador y ttulo del mismo: Los derechos reales solo pueden ser creados por ley, y en consecuencia, el contrato no podr cumplir la funcin de generarlo. En materia de servidumbre el art. 3000 del C. Civil, permite a los particulares crearlo por contrato. En tales casos el contrato ser entonces creador del futuro derecho real de servidumbre y en todo lo que no medien normas imperativas, las estipulaciones que se sealen en el contrato podrn servir para regular el funcionamiento de la misma.

c) El contrato complementario de la regulacin legislativa del derecho real y simultneamente ttulo del mismo: Dentro del mbito permitido por la ley, las partes pueden estipular ciertas clusulas que influyen sobre la regulacin del derecho real.

d) El contrato como causa eficiente del derecho real: En los sistemas como el francs en que se admite que el derecho real surja del contrato sin que sea requisito necesario el modo, el contrato es al mismo tiempo ttulo y modo, es decir, es ttulo y causa eficiente del derecho real.

e) El contrato como supuesto imprescindible para el otorgamiento de otro contrato que sirva de ttulo al derecho real: Este supuesto se da solamente en el derecho real de propiedad horizontal donde segn la ley de la materia (13.512) slo es posible enajenar las unidades funcionales luego de inscripto el Reglamento en el Registro. El reglamento que es el contrato no es el ttulo del derecho real sino que es el requisito previo para que pueda celebrarse el acto jurdico contrato de adquisicin del dominio de las respectivas unidades.

f) El contrato regla las relaciones personales que puedan surgir entre los cotitulares de un derecho real a raz del funcionamiento de ste: Es el caso tpico del condominio donde la ley regula u organiza un cuasicontrato para su funcionamiento, cuyas disposiciones pueden ser dejadas de lado o modificadas siempre que no est en juego el orden pblico por normas de un contrato al efecto celebrado entre los cotitulares.

4. Casos Dudosos entre Derechos Reales y Creditorios: La posesin, la locacin, la hipoteca, los privilegios y el derecho de retencin.

POSESIN: Existen diversas teoras en orden a su naturaleza jurdica. Se dice que la posesin es: - un derecho real; - un derecho personal; - derecho real y personal a la vez; - un inters legtimo; - el ejercicio de un derecho; - un hecho. Para Savigny la misma es un hecho que produce consecuencias jurdicas (la proteccin posesoria y la usucapin). Para Ihering es un derecho, especficamente un derecho real. La opinin de Molitor la transcribe Vlez: la posesin no es un derecho puramente real...). An cuando Vlez habla en las notas que la posesin es un derecho, del texto de los artculos surge que la entiende como un hecho. Una moderna teora nos habla de la posesin como contenido de los derechos reales. LOCACIN: de las normas del C.Civil vemos que la obligacin del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa, se ve correlacionada con un derecho del locatario a que el locador le procure aqul uso y goce y lo mantenga en el mismo; con lo cual la locacin queda configurada como derecho personal de uso y goce y no como derecho real (su similar en los derechos reales es el usufructo aunque tienen un rgimen legal distinto). En consecuencia, la locacin subsiste por el tiempo convenido; no slo porque est reglamentado como contrato personal sino por sus caractersticas (estamos ante un derecho personal). Para Vlez, la locacin es un derecho personal, el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino que en esta relacin se interpone el locador. HIPOTECA: En nuestro derecho no existen dudas de que se trata de un derecho real. Sin embargo se ha sostenido que constituye un derecho personal dado que no existira desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin directa e inmediata con la cosa por parte del acreedor hipotecario. La opinin de que se trata de un derecho real ha sido defendida muy bien por Forniels, sosteniendo que la hipoteca constituye una desmembracin del derecho de propiedad porque la existencia de una hipoteca traba la enajenacin del inmueble ya que uno hipotecado tienen menos valor que uno sin hipotecar y porque asimismo impide al propietario la realizacin de ciertos actos que podra ejecutar si aquella no existiera. PRIVILEGIOS: sobre su naturaleza se han sostenido varias posiciones, que son derechos reales, que son derechos personales que no son ni personales ni reales, sino simples calidades o modalidades de los crditos, posicin adoptada por la ctedra.

DERECHO DE RETENCIN: El derecho de retencin, segn el Cdigo (art. 3939) es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma cosa, por su propietario si es un inmueble y an por un tercero si se trata de cosa mueble. Al respecto se ha sostenido: a) que se trata de un derecho real, porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta que no se lo desinterese; b) que es un derecho personal porque no est enumerado en el 2503 ni en el 2614 del C.C.; c) que es un derecho sui generis; d) la mayora de la doctrina no lo considera ni un derecho real ni personal, sino una simple excepcin procesal cuyo efecto es que no se puede desapoderar de la cosa al retentor mientras no se lo desinterese.

5. Las obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil. Los ius ad rem.

Concepto: son obligaciones legales establecidas por normas que principalmente son de orden pblico, cuyo sentido es el de establecer restricciones y lmites legales a cada uno de los derechos reales y cuya funcin consiste en determinar negativamente el contenido normal de cada uno de los derechos reales. Vlez Sarsfield reconoce su existencia en los arts. 1854, 2416, 2420, 3266, 3755. Busso las defini como : obligaciones que incumben al propietario de una cosa en cuanto tal y, en consecuencia, basta la cesacin de su calidad de propietario o poseedor para quedar liberado del debito.. Alsina Atienza, como obligaciones que descansan sobre determinada situacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan o extinguen con esa relacin de seoro. Caracteres: a) Afectan al titular de una determinada relacin de seoro; b) Abandono: facultad del titular de la relacin de seoro para liberarse; mientras no abandona responde con todo su patrimonio.

Diferencia con las cargas reales: Tanto las obligaciones reales como los gravmenes reales cumplen la funcin de determinar negativamente los confines de los derechos reales, las primeras los confines normales y las segundas los confines excepcionales. Las obligaciones reales comparten rasgos con las cargas reales: son accesorias y el sujeto pasivo se designa de igual modo, pero la extensin del nivel de prestacin es diferente: en las obligaciones ambulatorias, la obligacin de cumplimiento del sujeto pasivo se limitara, al tiempo durante el cual fue titular del derecho real, mientras que en las cargas reales, la obligacin de cumplimiento aadira a la propia, aquello que el titular anterior no hubiese cumplido.

La cuestin en el Art. 497 del Cdigo Civil y su nota; los artculos 3266, 2416 y otros en el Cdigo Civil

Aun cuando el art. 497 (A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales) parece rechazarlas, estn los artculos 3266 que habla de obligaciones respecto a la cosa y de las cuales respondera el sucesor particular solo con la cosa transmitida, 2416: Que dice: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada y el 3268 se refiere a las obligaciones que pasan del autor al sucesor. Segn el art. 497, la obligacin que podra considerarse correspondiente a los derechos reales no es una obligacin en el sentido tcnico, sino que es un simple deber general y negativo (obligacin pasivamente universal). En la nota a dicho artculo, se da un concepto de obligaciones reales, diciendo que son las que incumben a una persona en su calidad de poseedor de una cosa cierta. Segn se desprende de la nota, en verdad el art. 497 no constituira una valla absoluta a la existencia de obligaciones propter rem puesto que lo que se trata de poner de manifiesto es que la pretendida obligacin del sujeto no es tal, en el sentido estricto de la tcnica jurdica.

Las tres figuras jurdicas, que podemos ubicar en una zona intermedia entre los derechos reales y los derechos personales son: a) los ius ad rem, b) los derechos reales in faciendo y c) las obligaciones propter rem.

a) Ius ad rem: No es lo mismo los ius ad rem que las obligaciones reales. En ambos casos estamos en presencia de lo que se llama derechos intermedios entre los derechos reales y los derechos personales. Los ius ad rem se dice que es el trnsito del derecho personal al derecho real, cuando todava no se tiene el derecho real sobre la cosa pero que seguramente se lo tendr; es el supuesto de una persona que tiene ttulo pero no se le hizo tradicin de la cosa, se trata de un caso en el cual la persona no tiene un derecho real porque falta el modo, pero efectuada la tradicin de la cosa ya adquiere el derecho real, por lo que mientras no se le haga la tradicin tendr un ius ad rem. En cambio las obligaciones reales son obligaciones que nacen por la relacin que tiene la persona con la cosa, por ej. las obligaciones que nacen en virtud de las restricciones en el inters privado de los vecinos o la deuda de medianera.UNIDAD II

1. Enumeracin de los Derechos Reales: a)Derechos reales enumerados por el Cdigo. El Art. 2503 y su nota; carcter de la enumeracin. El art. 2.614, su interpretacin y crtica:

a) Derechos reales enumerados por el Cdigo (art. 2503): a) dominio y condominio. b) usufructo. c) uso y habitacin. d) servidumbres activas e) hipoteca. f) prenda g) anticresis h) la propiedad horizontal fue introducida por Ley 13512, i) la superficie forestal (ley 25.509).

Art. 2.503 y su nota. Carcter de la enumeracin: En la nota a este artculo, se da la explicacin sobre la eliminacin del derecho de superficie y enfiteusis. Vlez Sarsfield justifica la no admisin de los derechos de superficie y enfiteusis, afirmando que en Roma, la propiedad de la superficie no poda ser distinta de la propiedad del suelo, y el propietario del suelo era el propietario de todas las construcciones y plantaciones que hubiese hecho, no pudiendo enajenar la superficie en todo o en parte, separndola del suelo; y si hubiese vendido solamente su casa sin vender el suelo, el adquirente no era propietario de ella. Vlez juzg que era ms conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. Suprimi tambin la enfiteusis, para evitar los continuos y difciles pleitos que trae cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesin el derecho enfitutico y el derecho del seor directo. (Enfiteusis era la concesin de un fundo que una de las partes entregaba a la otra en perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones y de pagar un canon anual). Carcter de la enumeracin: En cualquier legislacin como la nuestra, que contiene una enumeracin de los derechos reales, bien podra entenderse que los que no estn enumerados no estn permitidos, pero la existencia de lo establecido en el art. 2614 hace dudar al respecto ya que contiene una enunciacin de derechos reales sobre inmuebles prohibidos o bien limitados en su duracin. La primera duda que surge al analizar este artculo se refiere a qu derechos reales enunciados en esta norma estn prohibidos y cuales limitados a una duracin mxima de cinco aos. Es claro que de la nota al art. 2503, surge que los derechos de enfiteusis y superficie no pueden tener lugar en nuestro Cdigo, por lo que haciendo un anlisis queda como nico derecho real permitido en esta norma el censo (que es lo mismo que decir la renta real) hasta cinco aos.-

Art. 2614. Interpretacin y crtica: "Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin" Pensar que el codificador, luego de eliminar la enfiteusis y el derecho de superficie en los arts. 2502 y 2503, admitiera la posibilidad de una enfiteusis o de una superficie por el exiguo plazo de 5 aos, constituira casi un desatino. Por otro lado, no existe diferencia jurdica entre censos y rentas; es preferible la denominacin censos, dado que rentas es genrica, comprendiendo a los censos y a otros supuestos en los cuales no media derecho real. (Censos: es un derecho real sobre cosas inmuebles constituido casi siempre por contrato y de resultas del cual una de las partes, el censatario, debe pagar a la otra, censualista, en perodos anuales, un determinado canon en dinero o en frutos). El art. 2614 debera ser literalmente eliminado del Cdigo. En 1er. lugar porque quiebra la armona existente entre los arts. 2502 y 2503, dado que estableciendo el art. 2502 el principio del numerus clausus y enumerando el art. 2503 los derechos reales admitidos, no se entiende que en otro lugar, el Cdigo prohba especficamente derechos no enumerados.

b)Derechos reales fuera del Cdigo, su enumeracin;

El art.2.502 no obsta a la posibilidad de que otras leyes nacionales creen otros derechos reales. Por ej., la propiedad horizontal es un derecho real sobre la cosa propia que recae sobre cosas inmuebles edificadas, legislado en la ley 13512. En el derecho comercial estn los warrants, vinculados a derechos de garanta sobre cosas muebles y legisladas en las leyes 928 y 9643. Los debentures contemplados en la ley 19550 de sociedades comerciales. La prenda con registro es un derecho de garanta por el cual se afectan cosas muebles que quedan en poder del deudor, regulado por ley 12962. La ley de navegacin, 20094, regula la copropiedad naval. El cdigo aeronutico, ley 17825 tiene prevista la hipoteca aeronutica, derecho de garanta cuyo objeto lo constituye una aeronave o una parte indivisa o su motor.

c)Derechos reales no enumerados. Creados con anterioridad al Cdigo y no admitidos por ste. Creados con posterioridad a la sancin del Cdigo y no enumerados por ste; el Art. 2502 y su nota. A) Uno es el problema que es de orden histrico ms que jurdico, y est referido a qu pasa con un derecho real que haba sido creado con anterioridad a la sancin del Cdigo Civil y que ste lo suprime, por ej., la enfiteusis. Sigue vigente o no? En principio parecera que no, porque el derecho de enfiteusis era un derecho patrimonial, un derecho que entra dentro del concepto amplio de propiedad y yo no puedo ser privado de mi propiedad si no es en virtud de una sentencia fundada en ley, y previamente indemnizado. Todo derecho real que exista antes de la vigencia del Cdigo Civil y fue suprimido o prohibido por este, para que se efectivice la supresin efectiva en la vida diaria requiere la previa indemnizacin (ya sea a travs de una ley o contemplando los casos especficos). B) Distinto es el caso de quien pretende crear un derecho real que no est autorizado por el Cdigo Civil o alguna ley en l contenida; si las partes acordaran ello (como contrato por ejemplo) ste no vale como derecho real, sino que ser considerado como derecho personal si como tal puede valer. Es lo que seala el art. 2.502 cuando establece: Todo contrato o disposicin de ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer.

Derechos Reales Permitidos: 1.- Dominio 2.- Condominio 3.- Usufructo 4.- Uso 5.- Habitacin 6.- Servidumbres activas 7.- Hipoteca 8.- Prenda 9.- Anticresis 10.- Propiedad Horizontal 11.- Censos que no excedan de 5 aos (permitidos pero sin reglamentacin legal).

Derechos Reales Prohibidos: 1.- Enfiteusis 2.- Superficie 3.- Censos que excedan de 5 aos 4.- Vinculaciones 5.- Derechos reales in faciendo 6.- Derecho real de retracto 7.- Derecho real de tanteo o preferencia 8.- Cualquiera no enumerado en los permitidos.

Art. 2.502. Su nota: Art.2502: "Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad, que constituyese otros derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales si como tal pudiese valer". Esta disposicin impone el principio numerus clausus en materia de derechos reales. En su nota el codificador dice: el derecho romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un pequeo nmero de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la creacin arbitraria de nuevos derechos reales. La solucin del art.2502 en cuanto establece que la constitucin de un derecho real no admitido valdr como constitucin de un derecho personal, es severamente criticada por parte de nuestra doctrina.

2. Breve nocin de cada Derecho Real: Modalidades y figuras afines.a) DOMINIO: art. 2506: derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. El contenido est dado por la suma de las facultades que una persona tiene. El dominio es el derecho real que mayor contenido tiene, en virtud del cual, su titular puede usar, gozar y disponer de la cosa. Puede todo menos lo que la ley le prohbe (restricciones y lmites al dominio); es absoluto. El dominio es pleno cuando la cosa no est gravada con ningn derecho real ni tampoco est sujeto a plazo o condicin resolutoria. Es imperfecto o menos pleno cuando est gravado por un derecho real o sometido a plazo o condicin resolutoria, (art. 2507).

Dentro del dominio imperfecto hay dos categoras: a.1) Dominio desmembrado: que es el dominio gravado con algn derecho real. 2) Dominio revocable: es aqul sujeto a condicin o plazo resolutorio; en cuyo caso, cumplido el plazo o la condicin resolutoria, el dominio se revoca y vuelve al titular anterior. Dominio fiduciario (Art. 2661): cumplido el plazo o condicin resolutoria se resuelva pero pasa, no a quien trasmiti, sino a un tercero.

b) CONDOMINIO: art. 2673: derecho real por el cual dos o ms personas son titulares de una cosa por una parte indivisa. En la relacin interna el derecho de un condmino est limitado por el derecho del otro, la intensidad del lmite es la parte indivisa; frente a terceros cada condmino es como si fuere titular del todo.

Puede ser de dos clases: a) Condominio comn: cualquiera de los condminos en cualquier momento puede pedir la divisin, poniendo fin al condominio mediante la accin de divisin del mismo. Es el condominio sin indivisin forzosa. Es la regla, el condmino no necesita ni siquiera mencionar que existe razn para pedir la divisin, porque ello no es necesario. b) Condominio con indivisin forzosa. Esta indivisin puede tener un origen convencional o legal. 1) Indivisin convencional: Las partes as lo convienen, el plazo que establece la ley es por cinco aos pudindose renovar indefinidamente. 2) Indivisin legal: No se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales caractersticas que reviste la cosa sobre la que recae el condominio. Los casos son tres: a) condominio de muros, cercos y pozos, paredes medianeras (paredes que dividen dos propiedades y pertenecen a dos propietarios respecto a la cual, ambos vecinos son condminos; no puede pedirse la divisin del condominio); b) condominio de accesorios indispensables para el uso de dos o ms propiedades; c) condominio por confusin de lmites (ninguno de los propietarios sabe dnde est el lmite que separa las heredades).

c) USUFRUCTO: Art. 2.807. Es un derecho real sobre la cosa ajena donde las facultades que son propias del derecho real de dominio (usar, gozar, percibir sus frutos) pasan al titular del usufructo (usufructuario). El usufructo es esencialmente temporal e intransmisible. El lmite radica en no alterar la sustancia, recae sobre cosas no consumibles ni fungibles porque a su conclusin debe devolverse la misma cosa, sin alteracin de su sustancia.

Hay dos especies: 1) Usufructo perfecto: las cosas usufructuadas pueden usarse sin cambiar la sustancia de las mismas, an cuando puedan deteriorarse por el transcurso del tiempo o por el uso. 2) Cuasiusufructo: cuando las cosas seran intiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia. El cuasiusufructo se asemeja al mutuo o prstamo de consumo. No es una modalidad del usufructo. Usufructo de crditos: El usufructo no recae sobre el crdito (que no es una cosa) sino sobre el instrumento que lo representa (cosa por carcter representativo) pero en el futuro, las cosas que vengan a poder del usufructuario en virtud del los instrumentos, podrn constituir el asiento de un verdadero usufructo o de un cuasi usufructo (segn su naturaleza). Usufructo universal: Es el usufructo que tendra como objeto una universalidad de hecho o de derecho, segn que sea un patrimonio o parte alcuota de l, constituido por cosas y bienes, de un activo y de un pasivo, o bien, de un conjunto de cosas que econmicamente constituya una unidad.

d) USO: art. 2948: derecho real en el que existe la facultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus frutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su familia. (Las necesidades dependen del grupo familiar porque son derechos reales de contenido alimenticio). Respecto al usufructo no hay una diferencia de esencia sino de grado e intensidad de las facultades del usuario frente a las del usufructuario.

e) HABITACIN: art. 3.573 bis: derecho real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del derecho real es una habitacin y la facultad consiste en que el usuario habite el inmueble. No es un derecho real distinto del uso sino que es un uso con un objeto especfico.

f) SERVIDUMBRE: art. 2970: En este derecho real hay dos fundos, uno que se llama dominante y es el que recibe el beneficio y uno llamado sirviente que es el que otorga el beneficio. El inmueble sirviente otorga una utilidad al dominante. Si no hay utilidad no hay servidumbre. Es el derecho real de menor contenido ya que solo da derecho a una determinada y especfica utilidad del inmueble ajeno. Estas son las servidumbres activas. Cuando el Cdigo habla de servidumbres activas y pasivas, activa es mirada desde el punto de vista de quien tiene el beneficio; pasiva desde el punto de vista de quien tiene la carga. El derecho real lo tiene el que recibe el beneficio; por eso Vlez habla de servidumbres activas.

g) HIPOTECA: art. 3108: derecho real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento de una obligacin de cualquier tipo. La especial caracterstica de este derecho es que la cosa contina en poder del constituyente de la hipoteca que podr o no ser el deudor (porque puede darse el caso de un tercero que garantice la obligacin del deudor).

Sus modalidades son: Hipoteca cambiaria: Aparecen pagars hipotecarios conjuntamente con la hipoteca. El crdito garantizado con la hipoteca se trasmite con los pagars y la hipoteca se cancela cuando el constituyente de la hipoteca lleva al Registro los pagars. Pre anotacin hipotecaria: Como el trmite para la confeccin y registro de la escritura pblica de constitucin de hipoteca puede ser lento, demorar y hay veces que se necesita urgentemente el dinero por cuyo prstamo se constituye la garanta hipotecaria, se van dando adelantos a cuenta para que la empresa pueda moverse hasta tanto se formalice la hipoteca y reciba la totalidad. Realizan preanotacin hipotecaria solamente los Bancos Oficiales (no la pueden otorgar los bancos privados ni los particulares). Es preanotacin porque no hay escritura pblica como en el caso de la hipoteca, sino una nota del gerente del Banco que se inscribe en el Registro de Propiedad (instrumento privado). Si vencen 45 das y no est constituida la hipoteca, en caso que no se renueve la preanotacin, se pierde la oponibilidad frente a terceros. Si el deudor no quiere firmar la escritura de la hipoteca, a partir de los anticipos sobre los que se constituy la preanotacin hipotecaria van a tener una garanta respecto al Banco, igual a la de la hipoteca. Anotacin hipotecaria: Es una modalidad que nicamente la tena el Banco Hipotecario Nacional, como solucin para un problema concreto como es la construccin en los barrios. Terminada la construccin, la empresa venda a los adjudicatarios y entonces, la hipoteca que era global, (de todo el barrio) se divida en tantas hipotecas como casas haba, de la parte proporcional de la deuda que la empresa tena con el banco.

h) PRENDA: art. 3204: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. La prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son derechos reales de garanta, accesorios, pero son dismiles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble. En la prenda con desplazamiento, la cosa objeto del derecho real de prenda queda en poder del acreedor prendario, la relacin real con la cosa la tiene ste. Prenda tcita: art. 3.218: si existiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda. En realidad lo que se da es un derecho de retencin ms dbil que el regulado en el Cdigo. Prenda anticrtica: Tiene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y tambin el capital, cancelados stos, o cuando no se deben intereses (art. 3231).

i) ANTICRESIS: art. 3239: Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble y autorizndole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses. Es un derecho real de garanta, sobre la cosa ajena; se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues slo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista, hay desplazamiento.

j) PROPIEDAD HORIZONTAL: Es un derecho real autnomo, se congrega un derecho exclusivo, dominio, sobre la cosa exclusiva unidad funcional (departamento) y un condominio sobre las cosas comunes. El dueo de una unidad funcional no es lo mismo que un dueo de una propiedad vertical. El condominio de las cosas comunes no es lo mismo que el condominio comn. Normativa especfica: Ley de Propiedad Horizontal: 13.512.

k) SUPERFICIE FORESTAL: El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura (cultivo de bosques) y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta

Modalidades referidas a los derechos reales en general - Derechos reales putativos: existen frente a todas las personas, salvo respecto del titular del derecho real verdadero. El art. 2504 sienta el principio de la convalidacin antes de la cual, el derecho real trasmitido o constituido por el que no tena derecho a trasmitirlo o constituirlo, ser un derecho real putativo que en virtud del principio de convalidacin se convertir en verdadero. Derechos reales imperfectos o menos plenos: cuando su contenido est disminuido por la existencia de otro derecho real que recae sobre su objeto o cuando deja de ser perpetuo, en virtud de estar subordinado al cumplimiento de una condicin resolutoria o al vencimiento de un plazo resolutorio. Derechos reales adquiridos de un modo nulo o anulable: el derecho real no se juzga revocado o resuelto sino que se considera que no ha sido trasmitido o constituido, ni siquiera de una manera interina (doct. del art. 2664 generalizada). Derechos reales en comunidad: Esta teora de la comunidad se da cuando sobre una misma cosa, recaen dos o ms derechos reales exclusivos de la misma naturaleza, frente a lo cual, podemos pensar que estamos frente a nuevos derechos reales que se denominarn: condominio, co-usufructo, co-uso, co-habitacin o bien que estamos frente a una situacin especial de aquellas figuras exclusivas, c/una de las cuales, queda limitada y comprimida por la existencia de otros derechos reales sobre la misma cosa.

3. Rgimen Legal de los Derechos Reales: La autonoma de la voluntad en los derechos reales. Incidencia del orden pblico. Creacin, fuente y tipicidad de los derechos reales. Mientras en los derechos personales impera el principio de la autonoma de la voluntad, en los derechos reales domina el orden pblico, dejando un estrecho margen para la voluntad de los particulares. En materia de derechos reales las normas son fundamentalmente de orden pblico (conjunto de principios religiosos, econmicos y polticos a los cuales se vincula la digna subsistencia de la organizacin social establecida). Vlez ha sido categrico en cuanto a la incidencia del orden pblico en materia de derechos reales y lo ha sealado en tres notas: en los arts. 2825; 2828 y 2508. Y una de las exteriorizaciones mayores que tiene el orden pblico en materia de derechos reales es el problema de creacin de los mismos, puesto que nicamente pueden ser creados por ley, no siendo suficiente para la creacin de un derecho real la voluntad de los particulares.

Creacin de los derechos reales: art. 2.502: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. La palabra crear est empleada en un sentido abstracto y genrico. La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de los derechos reales, siempre dentro de los tipos creados por el legislador. Se debe distinguir entre lo que crea la ley, que es la figura tipo del derecho real, de la fuente de constitucin que es normalmente la voluntad de las partes a travs del contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral, la decisin judicial y tambin la ley (aunque excepcionalmente).-

Fuente: de los derechos reales ser generalmente un contrato o -eventualmente-un cuasicontrato, teniendo presente que al hablar de fuente nos referimos nada ms, a aqullos que se trasmiten por causa entre vivos, no mortis causa. Tipicidad: hay que diferenciarla del concepto de creacin. Tipicidad genrica: Cada derecho real creado por la ley tiene un tipo, una caracterstica esencial. Tipicidad especfica: El art. 2970 define lo que es la servidumbre (tipicidad genrica) pero en el ttulo siguiente se enumeran distintos tipos de servidumbres: a) De trnsito: derecho que tiene el titular del fundo dominante de transitar por el fundo sirviente; b) De acueducto: derecho que tiene el titular del fundo dominante a que por el fundo sirviente pase un canal o una acequia que le lleve agua a su fundo; etc. Dentro de la tipicidad genrica hay distintas modalidades (tipicidad especfica) que se ubican en la pauta general enumerada por el cdigo.

4. Clasificacin de los Derechos Reales: Distintos criterios (en relacin al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su funcin, en relacin a otras pautas).-Existen innumerables clasificaciones segn los autores y del punto de vista en que se coloquen:

CON RELACION AL SUJETO. 1) Derechos reales exclusivos o no exclusivos: segn que admitan o no pluralidad de titulares sobre el mismo objeto a) Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. b) No exclusivos: derechos reales de garanta y servidumbres. 2) Derechos reales de titularidad limitada o no a las personas de existencia visible (personas fsicas): el uso y la habitacin no admiten como titular a personas de existencia ideal. 3) Derechos reales absolutos y relativos: a) Los derechos reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los derechos reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando as la absolutez), deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripcin en el Registro de Propiedad.

CON RELACION AL OBJETO. 1) Derechos reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena usufructo, uso, habitacin, servidumbre-. 2) Derechos reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o slo muebles o slo inmuebles hipoteca, servidumbre y habitacin-. 3) Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y cosas representativas de valor. 4) Derechos reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (no tienen dueo).

CON RELACION A LA CAUSA. 1) Derechos reales perpetuos o temporarios: a) Temporarios: usufructo, uso, habitacin, servidumbres, personales; b) Perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal. 2) Derechos reales vitalicios o no vitalicios. 3) Derechos reales extinguibles o no por el no uso. 4) Derechos reales transmisibles o intransmisibles (segn que admitan o no mutaciones en sus titulares). 5) Derechos reales verdaderos o putativos, segn que sus titulares tengan o no, en todos los casos, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. 6) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley, los nicos que la admiten son el usufructo y la habitacin. 7) Derechos reales registrables o no. 8) Derechos reales forzosos o no forzosos, son forzosos el condominio de paredes, cercas y fosos y las servidumbres forzosas.

CON RELACION A SU CONTENIDO. 1) Derechos reales de goce o disfrute y de garanta. 2) Derechos reales sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa. 3) Derechos reales sobre la sustancia o sobre la utilidad de la cosa; un derecho real ser sobre la sustancia cuando su titular pueda determinar cul ser el destino conforme al cual usar y gozar de la cosa y tambin pueda disponer de la cosa. Ser de utilidad cuando pueda usar y gozar sin alterar la sustancia. 4) Derecho reales perfectos o imperfectos; es perfecto slo el dominio. 5) Derechos reales de contenido total o parcial. 6) Derechos reales que se ejercen o no por la posesin: segn que sea necesario o no para su ejercicio que la cosa que es su objeto se encuentre o no bajo el poder de hecho de su titular. 7) Derechos reales simples o complejos; sern complejos cuando su contenido est formado por la combinacin de dos o ms tipos legales. 8) Derechos reales de tipicidad genrica o especfica.

CON RELACION A SU FUNCION. Los derechos reales de garanta revisten el carcter de derecho accesorios de los crditos que garantiza. El resto de los derechos reales del art. 2.503 son principales.

CON RELACION A OTRAS PAUTAS. 1) Derechos reales provisionales o definitivos. 2) Derechos reales que admiten o no la pluralidad de derechos reales sobre la misma cosa y en cabeza del mismo titular. 3) Derechos reales del derecho civil o de otros derechos. 4) Derechos reales propios o impropios.

UNIDAD III - EL SUJETO DE LOS DERECHOS REALES1. Sujeto de Derecho. Capacidad. El nico sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona. Encontrndose los derechos reales en la esfera de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de existencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero existen algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al nmero de ellos.

Distinciones respecto a la calidad de los sujetos

a) Personas de existencia ideal: Existen derechos reales de goce y disfrute de la cosa ajena que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo mximo para su duracin, la vida del titular del derecho. Para el supuesto de las personas jurdicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duracin el cdigo ha establecido trminos mximos de titularidad. As, respecto al usufructo, este trmino mximo es de 20 aos (arts. 2828, 2920 y 2929) lo mismo que para la servidumbre (art. 3004). Las personas de existencia ideal quedan excluidas de los derechos de uso y habitacin por cuanto sus contenidos son pautas que slo corresponden a las personas de existencia visible, en cuanto se hace referencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus familiares o a las necesidades personales del usuario, sus hbitos o salud (arts. 2948, 2957, 2962, 2963, 2964, 2954).

b) Extranjeros: En virtud de la Ley de creacin de Zonas de Seguridad en todo el territorio de la Nacin, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su titularidad por ciudadanos extranjeros, como modo de complementar previsiones territoriales de la defensa nacional.

Consideraciones con respecto al nmero de sujetos: La concurrencia de distintos derechos reales sobre una misma cosa puede darse en cabeza de una persona o de personas diferentes (pluralidad de sujetos o titulares de derechos reales sobre la misma cosa). La pluralidad de titulares se puede dar respecto a derechos reales de distinta o de igual naturaleza, en ste ltimo caso se trata de derechos reales de sujeto plural.

Derechos reales de la misma naturaleza: Sobre la misma cosa pueden o no constituirse derechos reales de la misma naturaleza en cabeza de distintas personas, segn que admitan o no la concurrencia. Admiten la concurrencia, los derechos reales de garanta y las servidumbres; no la admiten, el dominio. Si alguien trasmite el dominio a varias personas, ninguna de ellas adquiere el dominio porque es un derecho exclusivo, cada una de ellas adquirir un derecho de condominio crendose as, un estado de comunidad de los respectivos derechos reales. En igual situacin que dominio estn el usufructo, el uso y la habitacin.

Capacidad: En lo que respecta a la capacidad, se aplican las normas generales en materia del Derecho Civil.

La nica distincin se refiere a la posesin puesto que se autoriza a los menores que tengan 10 aos de edad, a adquirir la posesin por s mismos.

EL OBJETO DE LOS DERECHOS REALES: est constituido por las cosas, las cuales son el objeto inmediato de los derechos reales.

2. Las Cosas: Introduccin. Concepto de cosa en el Derecho Romano, en el francs y en el Esbozo de Freitas. Posicin de Vlez. El art. 2311 y su nota. Legislacin Comparada.Introduccin: Siendo la cosa el objeto del derecho real, es decir, uno de sus elementos fundamentales, resulta de fundamental importancia la delimitacin de este concepto.

Cosas: la nueva redaccin del art. 2311 al referirse a las cosas, habla de "objetos materiales susceptibles de tener un valor" y agrega que: "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin." Reconoce como fuente directa al art.317 del Esbozo de Freitas, quien dice que "todos los objetos materiales susceptibles de una medida de valor son cosas". La influencia de Freitas es muy importante, ya que con ella se deja a un lado la concepcin romana recibida en las leyes de Partidas y en el Cdigo francs. Freitas pone al art. 317 de su proyecto de cdigo una larga nota demostrando que slo deben entenderse por "cosas" los objetos materiales, y que la divisin en cosas corporales e incorporales, ha confundido todas las ideas" Las cosas deben estar en el comercio para ser susceptibles de posesin (art. 2.400) y constituir el objeto de un derecho real. El objeto de los derechos reales son las cosas particulares. En el caso de un conjunto de cosas (ej: un rebao) el derecho real se aplica a cada una de las cosas singulares que lo componen (art. 2.404). No podr ser objeto de un derecho real una parte de la cosa, cuando esta ltima forma un solo cuerpo. Deber serlo la cosa ntegra (art.2405). La cosa debe ser determinada y existente. No se concibe el derecho sobre cosas inciertas o futuras. Al formular la redaccin del art. 2311, Vlez Sarsfield se apart de la legislacin vigente en ese momento, que hunda sus races en el Derecho romano, conforme al cual, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales. La clasificacin romana de cosas en corporales e incorporales se suele fundamentar en un pasaje de las Instituas de Gayo, donde expresa: "Se dividen tambin las cosas en corporales e incorporales. Son corporales las cosas tangibles, como un fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas. Incorporales son las intangibles, como las que constituyen un derecho, a saber: la herencia, el usufructo, o las obligaciones de cualquier modo que se hayan contrado.". Segn lo dice Vlez en la nota al art. 2311, apartndose de la concepcin romana que acabamos de ver, denomina cosas slo a los objetos corporales susceptibles de valor.

Al legislar como lo hizo en el art. 2311, Vlez coloc a nuestro Codigo Civil a la altura de las ms modernas tendencias. As el art. 90 del Cdigo Civil alemn de 1900 considera que cosas, en el sentido de la ley, "son solamente los objetos corporales".

3. Los Bienes: El art. 2312 y su nota. Diferencias en el Derecho Francs con relacin al sistema del C.C. Patrimonio. Concepto y breves nociones.Art. 2.312 primera parte.: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El cdigo civil adopt una posicin inversa a la seguida por el Cdigo Francs; slo las cosas pueden ser objeto de los derechos reales, no puede serlo otra clase de bienes. De este artculo surge que los bienes son el gnero y las cosas la especie. Para la jurisprudencia slo se considera "bien" lo que puede servir al hombre, para su uso, entrar en su patrimonio (usufructo o un crdito), lo que l puede emplear en satisfacer sus necesidades.

El patrimonio: Art. 2.312 in fine: .. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. El patrimonio estara, as compuesto por cosas y derechos. Para la ctedra, no son las "cosas" las que integran el

Patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez en la nota al art. 2312, apartado 2o: "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes..

El patrimonio forma un todo jurdico, una universalidad jurdica de los derechos que no puede ser dividida sino en partes alcuotas, pero no en partes determinadas por s mismas o que puedan ser separadamente determinadas. Podemos afirmar que el patrimonio comprende un conjunto de bienes de carcter econmico, que se transmite por causa de muerte y que constituye la garanta de los acreedores.

4. La Energa: Concepto y naturaleza. La Jurisprudencia anterior al decreto ley 17.711. El Agregado al 2311; su anlisis y crtica. Legislacin comparada.La energa no es cosa desde el punto de vista jurdico porque carece de idoneidad para constituir el asiento de un derecho real; no es un bien material o corporal, tampoco es un bien inmaterial o incorporal, ello porque no es un derecho. La energa no es un bien pero puede estar vinculada con el objeto de actos jurdicos y consecuentemente, con los derechos que nacen de esos actos. El motivo por el cual Vlez no se refiere a este concepto en su Art. 2.311, es simplemente porque en aquella poca se la consideraba unida a la materia, por lo que le eran aplicables las normas referidas a ella. La opinin tradicional fue que la energa no era cosa. La Ley 17.711 agreg al art. 2311: Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. No dice el agregado que sea cosa la energa sino simplemente que le sern aplicables las disposiciones relativas a las mismas. Legislacin comparada: el cdigo alemn determina que son cosas solo los objetos corporales, la energa no es cosa. El cdigo civil suizo establece que la propiedad mueble tiene por objeto cosas que puedan transportarse de un lugar a otro, como as tambin las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin y que no sean inmuebles. El cdigo italiano se considera bienes muebles las energas naturales que tienen valor econmico.

5. Situaciones Especiales. Con relacin al objeto de los derechos reales. El cuerpo humano, el cadver, los sepulcros, los conjuntos de cosas. a) Cuerpo humano: no encuadra dentro de concepto de cosa tal como est definida en el art. 2.311. El cuerpo humano no puede ser considerado objeto material, no es susceptible de apreciacin econmica en cuyo caso su correspondencia se da con los derechos personalsimos de contenido extrapatrimonial. Hay partes del cuerpo del hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad fsica, las que s pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurdicos sobre las mismas (sera el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre). Al ser susceptibles de actos jurdicos, onerosos o gratuitos, resulta de aplicacin lo establecido por el art. 953.- No son pasibles de ser objeto de actos jurdicos el corazn, las glndulas sexuales si disminuyere la capacidad de reproduccin, etc. En nuestro derecho se debe tener muy presente la Ley referente a los trasplantes e implantes de rganos, que regula la posibilidad de su ablacin,.

b) Cadver: Los mismos fundamentos dados para el caso del cuerpo humano, al que se le deben agregar consideraciones de orden moral y religioso, hacen concluir que el cadver no es una cosa, en el sentido legal de la palabra. El hecho de que no sean susceptibles de ser sujetos de derechos no impide que sobre los cadveres se tome una adecuada proteccin en las normas de derecho positivo,.

c) Sepulcros: debemos distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma. c1) Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio pblico municipal, siendo imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desafectacin. c2) En cuanto al derecho de los individuos sobre los sepulcros, la opinin vara: Lafaille sostiene que frente a la administracin el particular es un concesionario y sus relaciones se rigen por el derecho pblico. Salvat: constituye una propiedad sui generis a base de la concesin del terreno necesario por la Municipalidad.

d) Conjunto de cosas: Vlez en la nota al art. 2.312 sostiene: una pluralidad de bienes exteriores que pueda ser considerada como una unidad, se llama universalidad. Hay dos especies: a) universitas facti (de hecho) cuando es por la voluntad o intencin del propietario, b) universitas juris: cuando es por el derecho. Ej.: el patrimonio de una persona presenta una universalidad de derecho, en cambio, una universalidad de hecho sera una biblioteca. El derecho real siempre recae sobre cosas singulares o particulares, nunca sobre universalidades.

6. Clasificacin de las cosas en el C.C. a) en relacin a s mismas: cosas muebles e inmuebles; b) con relacin a las personas: bienes del dominio pblico del Estado y bienes del dominio privado del Estado.Nuestro Cdigo, hace una distincin, entre las consideradas en s mismas o en relacin con los derechos, y las cosas consideradas con relacin a las personas, es decir, quienes son sus titulares.

a) Cosas consideradas en s mismas: una primera clasificacin, de mayor trascendencia en cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa las cosas que pueden ser muebles o inmuebles, separa la tierra y lo adherido o afectado a ella de las dems cosas. El Cdigo Civil en el art. 2313, dispone que las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por su accesin, o por su carcter representativo.

Clasificacin: Inmuebles por su naturaleza: se encuentran inmovilizadas por s mismas, incorporadas al suelo de manera orgnica, sin el hecho del hombre (art.2314); inmuebles por accesin: cosas muebles convertidas en inmuebles por estar inmovilizadas por su adhesin fsica y perpetua al suelo -accesin fsica-(art.2315), o como accesorias de un inmueble -accesin moral o por destino-(arts.2316,2320 y 2321); inmuebles por carcter representativo: instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de hipoteca y anticresis (art.2317).

Muebles por su naturaleza: pueden ser trasportadas de un lugar a otro por s mismas o por una fuerza externa (arts.2318, 2319 y 2322); muebles por su carcter representativo: instrumentos pblicos y privados portantes de una adquisicin de derecho personal y los pblicos de los que resulte la adquisicin de derechos reales de hipoteca y anticresis (arts.2319 y 2317). Cosas fungibles: todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie y pueden sustituirse unas por las otras de igual cantidad y calidad (art.2324). No fungibles: cuando no cumplen condiciones de fungibles. Cosas consumibles: su existencia termina con el primer uso. Cosas no consumibles: no dejan de existir por el primer uso que se hace de ellas aunque pueden deteriorarse (art.2325). Cosas divisibles: sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales (art.2326). Cosas indivisibles: no cumplen con esas condiciones. Cosas principales: pueden existir para s mismas y por s mismas (art.2327). Cosas accesorias: su existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen o a la cual estn adheridas (art.2328). Cosas dentro y fuera del comercio: arts. 2336,2337 y 2338. Su enajenacin no debe ser prohibida o dependiente de autorizacin pblica.

b) Clasificacin de las cosas con relacin a las personas: El criterio de esta clasificacin radica en la persona a quien las cosas pertenecen: 1) Del Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio pblico y cosas del dominio privado del estado. 2) De las Municipalidades. 3) De la Iglesia. 4) De los particulares. 5) Cosas susceptibles de apreciacin privada. Los bienes del estado, pueden corresponder a su dominio pblico o privado. Los bienes del dominio pblico pertenecen al Estado en su carcter de rgano poltico de la sociedad humana y se encuentran en una situacin peculiar. Los bienes del dominio privado del estado, se encuentran en la misma situacin que los bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idnticas operaciones. El art. 2340 determina cules son los bienes pblicos. La caracterstica esencial del dominio pblico consiste en que los bienes respectivos estn afectados al uso y goce de todos los ciudadanos. A los bienes privados del Estado se refiere el art. 2342 y a los bienes Municipales, el art. 2341. Respecto de los bienes de la iglesia se refiere el 2345. Los bienes de iglesias disidentes o no catlicas: art. 2346. Bienes particulares art. 2347. Cosas susceptibles de apropiacin privada, estn enumerados en el art. 2343.

7. Clasificacin de las cosas fuera del Cdigo Civil: cosas registrables y no registrables, concepto, importancia y casos en que se aplica.Las cosas registrables son aquellas que dada la finalidad econmica por su utilidad e importancia hacen indispensable la constatacin de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad formal o registral. Las cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del trfico jurdico y el crdito en general, estn sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas. Son susceptibles de registracin todas aquellas cosas que sean necesarios su INDIVIDUALIZACION. Efectos jurdicos: a) Forma de publicidad de la transmisin. Las cosas registrables quedan sujetas a un modo operacional de adquisicin (ttulo y modo) prefijado por la ley. Los inmuebles deben transferirse mediante escritura pblica (1184 inc. 1), tradicin (577) e inscripcin (nuevo 2505) para su oponibilidad a terceros. Los derechos y muebles registrables deben cumplir slo con la registracin, ya que ello tiene efectos constitutivos y suple la tradicin, ej.: automotores. Los muebles no registrables quedan sometidos a la tradicin, luego de lo cual basta la buena fe, y se aplica el aforismo posesin vale ttulo, de acuerdo al 2412. b) Oponibilidad a terceros. En las cosas registrables los derechos reales no sern oponibles a terceros mientras no estn registrados. c) Consentimiento conyugal: El art. 1.277 crea la exigencia del asentimiento conyugal para disponer o gravar los bienes inmuebles y los derechos y bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes de manera obligatoria: automotores; crditos prendarios e hipotecarios; los derechos sociales o cuotas sociales registrables; Las cosas muebles y derechos de un fondo de comercio; Los derechos mineros; Los buques.

No son registrables: - Los muebles del hogar. - Los instrumentos de trabajo. - Muebles de uso personal de los hijos, etc.

UNIDAD IV - LA CAUSA DE LOS DERECHOS REALES1. Concepto de Causa: La teora de los hechos y actos jurdicos reales. La relacin jurdica real, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma. Solamente podemos utilizar los derechos reales que la ley permite, y la fuente es el acto jurdico que da nacimiento al derecho real.

LA CAUSA EN LOS DERECHOS REALES SON LOS HECHOS JURDICOS REALES Y LOS ACTOS JURDICOS REALES. Hecho jurdico es todo acontecimiento susceptible de producir efectos jurdicos. Puede ser un hecho simple o bien hechos complejos. Ser complejo cuando cada uno de los hechos va produciendo sus consecuencias jurdicas propias, que son distintas de la consecuencia del hecho complejo, sumados estos se da la consecuencia jurdica derivada del mismo (por ej. para la adquisicin del dominio es necesario: acto jurdico, tradicin, escritura pblica, inscripcin en el Registro -cada uno tiene sus propias consecuencias-). La ley dice que los efectos jurdicos no se producen desde el momento en que se opera el ltimo hecho sino desde que se oper el primero y entonces hablamos del efecto retroactivo; la ley puede retrotraer los efectos a momentos anteriores a que se opere el hecho complejo, se llama retrodatacin. El hecho jurdico puede ser: a) Humano: interviene el hombre dotado de voluntad, pero puede ocurrir que realice el acto con o sin voluntad dando lugar a la distincin entre: a.1) Voluntarios: * Lcitos: la mayora de los hechos humanos voluntarios son lcitos o * Ilcitos: por Ej: desposesin, despojo, turbacin. a.2) Involuntarios: son los realizados sin intencin ni libertad, a cuyo respecto el art. 900 dice que estos actos realizados sin discernimiento, no producen consecuencia jurdica. El art. 907 establece: cuando por los hechos involuntarios se causare a otro algn dao en su persona o bienes, slo responder con la indemnizacin correspondiente si con el dao se enriqueci el autor del hecho, en tanto y cuanto se hubiere enriquecido. Dentro de los hechos humanos voluntarios estn los: - Simplemente lcitos: no tienen por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos u obligaciones. - Actos jurdicos (art. 944). El art. 944 define al acto jurdico diciendo: Son actos jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos. Fin inmediato: es esencial en el concepto de acto jurdico, ese fin inmediato se produce cuando hay una manifestacin de voluntad exteriorizada, porque para que haya voluntad no basta discernimiento, intencin y libertad, es necesario que se exteriorice; cuando yo la exteriorizo con un fin inmediato (que puede ser comprar, vender, etc.) estamos dentro del concepto de acto jurdico. La diferencia entre los actos del 899 y los del 944, son los simplemente lcitos y los jurdicos, la diferencia en juego es la voluntad, en unos hay un fin inmediato y de este surgen los efectos. En el otro no hay un fin inmediato sino que el efecto surge porque la ley lo dice. La categora de los actos semejantes a los actos jurdicos es una tercera categora que no entra ni en el acto simple ni en el acto jurdico, pero como consecuencia de este acto se produce -simultneamente-, otro efecto con prescindencia de mi voluntad o no. Los actos jurdicos pueden ser unilaterales o bilaterales, segn que haya una o dos voluntades. Acto jurdico real: es el acto voluntario lcito que tiene por fin inmediato producir la adquisicin, modificacin transferencia o extincin de derechos reales. La adquisicin de un derecho ya existente puede ser en forma originaria o en forma derivada. Cuando la adquisicin es derivada rige el lmite del art. 3270 de que nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms extenso del que tiene. La adquisicin puede ser de todo el derecho o no. La modificacin implica el cambio de alguno de los elementos del derecho sin que cambien las consecuencias jurdicas. Prdida significa que se pierde para uno y se adquiere para otro; extincin es cuando el derecho se extingue para todos, no existe ms, desaparece la cosa objeto del derecho real. En la prdida hay sucesin, es una modalidad de la transferencia porque uno lo pierde pero otro lo adquiere.

2. Ttulo y modo: Ttulo, concepto y clases. Modo, la tradicin, concepto, forma, clases. Tradicin de la posesin y del dominio

TITULO es el acto jurdico causal. Pero en el caso de adquisicin de inmuebles se requiere una forma expresa que es la escritura pblica. Este acto jurdico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisicin de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradicin. Al ttulo podemos definirlo desde dos puntos de vista: 1) Sustantivo o material que es el acto jurdico causal; 2) Adjetivo o formal que es el documento portante del negocio (escritura pblica). Casi nunca el contrato es un acto jurdico real, el acto jurdico real ser la tradicin posterior al acto. Ttulo perfecto: es un ttulo que no merece objecin. 1) El sujeto debe ser capaz y adems legitimado (ante un sujeto capaz que no est legitimado se afecta la perfeccin del ttulo). Cuando hay un defecto respecto a la capacidad o legitimidad del sujeto, el ttulo ya no es perfecto. 2) Segundo elemento: objeto, el ttulo debe ser aplicado a la cosa que se quiere transmitir. 3) La causa debe ser suficiente, debe ser un ttulo traslativo; si tiene vicios o defectos el acto jurdico causal, el defecto del ttulo radica en la causa. 4) La forma: es ttulo perfecto el que cumple todas las solemnidades exigidas por la ley. Ser perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma no tienen defectos, si los tiene estaremos en presencia de algo menos: ttulo putativo o justo ttulo. El justo ttulo y el ttulo perfecto son ttulos, en cambio el ttulo putativo no lo es, porque no existe; ya que slo existe en la creencia de la persona. En el caso del justo ttulo s hay ttulo, falla est en la persona que otorga el ttulo, la persona que aparece trasmitiendo, de la que emana el ttulo: no es el propietario, o no tena facultades para trasmitir. En el caso de los derechos reales y especficamente para el supuesto de los inmuebles ttulo es el conjunto de ttulo y modo, es el acto jurdico causal elevado a escritura pblica. MODO: En los sistemas de ttulo y modo la tradicin es traslativa de dominio (la tradicin es el acto jurdico real). La tradicin (el modo), constitutiva de los derechos reales, consiste en la entrega y recepcin voluntarias de una cosa mediante la realizacin de actos materiales del tradens y del accipiens, o de uno solo de ellos con el asentimiento del otro (tradicin posesoria). Los requisitos de la tradicin son tres: 1) Que el tradens sea propietario de la cosa; 2) que el tradens y el accipiens tengan capacidad; y 3) que la tradicin se efecte por ttulo suficiente para transmitir el dominio. Antes de la tradicin no se adquiere el derecho real. Es decir que sta cumple una doble funcin: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad para hacer conocer la tradicin a los terceros. Es recin luego de cumplidos esos dos requisitos: celebracin del acto jurdico (ttulo suficiente) y tradicin (modo), que el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens, con todas las consecuencias que ello trae aparejadas. En automotores, el modo es la inscripcin en el Registro y es constitutiva del derecho real.3. El principio del nemo plus iuris en los derechos reales: En las cosas muebles y en las inmuebles. El Art. 1051 del C.C.Este principio del nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no slo jurdico sino tambin lgico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene. En derechos reales, cuando un acto jurdico queda sin efecto y hay que reintegrar las cosas recibidas, la problemtica se agudiza cuando esas cosas pasaron a terceros. Se produce la colisin entre las partes (situacin esttica) y la seguridad dinmica (los terceros). Cuando tenemos un tercero de buena fe y a ttulo oneroso prevalece la seguridad dinmica frente a la esttica; en el conflicto se da prioridad al valor seguridad sobre el valor justicia. Pero el art. 1.051 sanciona esta solucin. En ciertos casos, el efecto jurdico que produce el acto jurdico deja de existir por algunas razones como rescisin, revocacin, resolucin. En estos supuestos se da el caso de que siendo el acto jurdico inobjetable, plenamente vlido, sin vicio o defecto a travs de un hecho posterior queda sin efecto; tambin nos encontramos con efectos jurdicos que dejan de producirse por circunstancias anteriores (sujeto no legitimado plenamente-acarrea inoponobilidad) o coetneas al acto (existencia de un vicio- acarrea como sancin la nulidad). El C. Civil habla de nulidad absoluta y relativa. Distingue entre actos nulos y anulables y, despus de la ley 17.771 entre nulidades manifiestas y no manifiestas, y nulidades explcitas e implcitas. La nulidad absoluta es aquella en la que est en juego el orden pblico y es relativa cuando se protege a las personas que intervienen en el acto jurdico. En el Cdigo de Vlez ante el supuesto de aplicacin del principio del nemo plus iuris, principio gral. del 3270, las excepciones a tal principio deben ser expresas. El art. 1050 indica que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado, en cambio, respecto al acto anulable Vlez dice lo contrario en el art. 1046: Los actos anulables se reputan vlidos mientras no sean anulados; y solo se tendrn por nulos desde el da de la sentencia que los anulase. Con la redaccin de la Reforma el art. 1051 dice Todos los derechos personales o reales trasmitidos a terceros sobre inmuebles... sea el acto nulo o anulable. A partir del agregado al 1051 la distincin entre acto nulo y anulable pasa a ser una distincin meramente acadmica, porque entre partes sea nulo, anulado o anulable hay que devolver y el tercero se salva no por los vicios de acto sino por su estado de hecho. SE plantea el interrogante de si el art. 1051 contiene un principio general, o es una excepcin al principio general del art.3270.

4. El principio de convalidacin.

La convalidacin tiene efecto retroactivo al momento de la venta o de la transmisin efectuada sin derecho. El art. 2.504 establece que si el que trasmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que trasmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. El principio general en derechos reales es el art. 2.504 siendo una excepcin lo establecido en el art. 3.126 (la hipoteca constituida sobre inmueble ajeno no es vlida) que ha sido muy criticada entendindose que no tiene razn de ser y que la convalidacin debera darse en todos los supuestos, incluso en la hipoteca. Se diferencia de la confirmacin pues en sta ltima se da validez a un acto propio que adoleca de un vicio que determinaba su nulidad o anulabilidad, siendo el vicio de carcter relativo. La convalidacin tambin se diferencia de la ratificacin, en donde se autoriza un acto hecho a nuestro nombre por un tercero sin que mediara mandato suficiente (por ej. gestin de negocios).

UNIDAD V - EL CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES

1. La posesin: Concepto y elementos. Opinin de los glosadores Savigny, Ihering, Saleilles. La posesin en el Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352). Opinin de la doctrina nacional. El Art. 2355, 1 parte, su anlisis.

Concepto: es el poder o seoro que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas econmicamente, poder que jurdicamente se protege, con independencia de que tenga o no el derecho. Se est en posesin de la cosa no slo cuando se tiene la posibilidad de disponer de ella fsicamente sino tambin, de defenderla de toda accin extraa. Elementos son dos: corpus y animus. Opinin de los Glosadores: A) Savigny (teora clsica subjetiva): sta teora parte de la base fundamental de considerar que se est en posesin de una cosa cuando se tiene la facultad, no solo de disponer fsicamente de la misma, sino de defenderla de toda accin extraa. Lo que Savigny llama detencin es la base de toda idea de posesin. Para que exista posesin, segn sta doctrina, es necesario la presencia de dos elementos, el objetivo (corpus) que es definido como la posibilidad fsica de disponer de la cosa con exclusin de otra persona, y el subjetivo (animus domini) que la misma doctrina caracteriza en tener la cosa para s, sin reconocer en otra persona un derecho de propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias. El animus domini sera la intencin de ejercer el derecho de propiedad; animus que dejara de existir cuando el poseedor reconociese la propiedad de la cosa que posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la conviccin de ser realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la ajenidad de la cosa (poseedor de mala fe). El corpus, para Savigny, es el acto fsico de la aprehensin para adquirir la posesin. B) Ihering (teora objetiva): Critica a Savigny denominando su teora subjetiva, por oposicin formula su teora como objetiva. Ihering sostiene que para demostrar que hay posesin basta demostrar que existe corpus (elemento objetivo); si otro afirma que existe tenencia, deber demostrar que una disposicin legal priva a ese corpus de proteccin posesoria en virtud de la causa por la cual se origin. Ihering reemplaza el animus domini (elemento subjetivo) por la voluntad abstracta e invariable de la ley, es decir, se reemplaza as el animus domini por la norma legal. C) Saleilles (teora de la causa de la posesin): Saleilles explica la naturaleza de la posesin como una relacin permanente y pblica, una afirmacin interesada sobre la cosa que revela un vnculo de subordinacin econmica. La posesin es una relacin real entre el hombre y la cosa, de tal naturaleza que nos descubre al dueo de la cosa. Para l existe corpus para aquel que se beneficia econmicamente con la cosa; para quien tiene el aprovechamiento efectivo de ella y el animus domini sera el propsito de realizar esa apropiacin econmica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio y de un modo independiente.-

La posesin en el Cdigo: posesin (Art. 2351) y tenencia (2.352): El art. 2351 dice: habr posesin de las cosas cuando alguna persona por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad y el art. 2.352 agrega que el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho; es decir: el art. 2.351 se refiere al corpus, es decir a la posibilidad de disposicin fsica de la cosa. Asimismo expresa la necesidad de la concurrencia del animus domini cuando dice con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, sin reconocer en otro la propiedad o un seoro superior sobre la cosa. El art. 2.352 se refiere al simple tenedor el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad pues revela la carencia de animus domini, la sola existencia del corpus es lo que determina que haya tenencia y no posesin.

El Art. 2355, 1 parte, su anlisis: El Art. 2351 utiliza el trmino propiedad y hay dos sentidos de tal trmino, uno amplio como sinnimo de derecho patrimonial y uno restringido como sinnimo de dominio, en cambio en el art. 2355 primera parte- dice la posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real... Esto no significa que existe una desarmona entre ambos artculos, sino que, para que ambos tengan validez habr que reemplazar en el art. 2351 el trmino propiedad por el de derecho real contenido en el ltimo. De ello resulta que a la posesin hay que mirarla en relacin a cada derecho real en particular.

2. La cuasiposesin: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el C.C. La coposesin.Concepto: El nico artculo que nombra a la cuasiposesin es el 3.961, sin embargo, en la nota al art. 2400 Vlez dice: Hemos dicho que slo las cosas corporales son susceptibles de una posesin verdadera y propiamente dicha; las cosas incorporales, no son susceptibles de una verdadera posesin lo son de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aqul a quien pertenece y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesin. Son cuasiposeedores los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos del dominio a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis. La posesin y la cuasiposesin estn sometidas al mismo rgimen jurdico.

La coposesin: Al igual que el dominio, la posesin es exclusiva. Hay coposesin cuando los poseedores son dos o ms, respecto de la misma cosa y de la misma naturaleza, no son coposeedores el nudo propietario y el usufructuario porque las posesiones en ese caso son de distinta naturaleza. La coposesin hace al contenido del derecho real que admite co-titularidad. La coposesin limita los derechos derivados de la posesin en una relacin interna, pero frente a terceros cada coposeedor funciona como si fuese un poseedor. Segn el art. 2.401 dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, as, dos personas no pueden poseer el todo a ttulo de propietario. Esto no quiere decir que no puedan concurrir sobre el mismo objeto dos posesiones de distinta naturaleza, que no sean rivales y no se excluyan. El art. 2409, a su vez, expresa que dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa. Este art. 2409 debe ser interpretado en la relacin entre un coposeedor con un tercero, cada coposeedor se considera poseedor del todo y puede ejercer cualquier accin sin el concurso de los dems coposeedores. Pero, en la relacin entre s de los distintos coposeedores, rigen los arts. 2407 y 2410, cada poseedor se considera poseedor de una cuota parte ideal.

3. Naturaleza Jurdica de la posesin a) Teoras que la consideran un hecho (Savigny, Windscheid); b) Teoras que la consideran un derecho (Ihering, Molitor). Criterio actual dominante. La cuestin en el C.C.- La nota al Libro III y la posicin de Mackeldey, los Arts. 2363, 2470, 2503 y las notas a los Arts. 2351 y 2470. La doctrina al respecto.

Naturaleza jurdica de la posesin. A) Teoras que la consideran un hecho: Para Savigny la posesin es un hecho con consecuencias jurdicas. Su fundamento se encuentra en circunstancias que co