DERECHOS DEL PROPIETARIO · derechos del propietario jorge mario magallÓn ibarra cÁmara de diputados, lviii legislatura universidad nacional autÓnoma de mÉxico mÉxico, 2000

JORGE MARIO MAGALLÓN IBARRA

Licenciado y doctor en derecho; profesor poroposición de derecho civil en la Facultad de De-recho de la UNAM, en nivel de licenciatura yposgrado; investigador del Instituto de Investi-gaciones Jurídicas de la UNAM, donde es direc-tor de la Revista de Derecho Privado.

Ha publicado Régimen de los contratos, 2vols.,1998; así como diversos artículos dedica-dos a eminentes maestros como Eduardo Gar-cía Máynez, ‘‘La equidad como alma de justicia’’;Felipe Tena Ramírez, ‘‘Soberanía y derechos hu-manos’’; Luis Recaséns Siches, ‘‘La lógica de lohumano’’.

DERECHOS DEL PROPIETARIO

DERECHOSDEL PROPIETARIO

JORGE MARIO MAGALLÓN IBARRA

CÁMARA DE DIPUTADOS, LVIII LEGISLATURAUNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO

MÉXICO, 2000

nue strosderechos

Colección Nuestros Derechos

Coordinadora: Marcia Muñoz de Alba Medrano

Coordinador editorial: Raúl Márquez Romero

Diseño de portada y coordinaciónde ilustradores: Eduardo Antonio Chávez SilvaCuidado de la edición y formación en computadora: Isidro SaucedoIlustraciones: Alejandro López-Araiza Larroa

Primera edición: 2000

Primera reimpresión: octubre de 2000

DR © 2000. Universidad Nacional Autónoma de México

INSTITUTO DE INVESTIGACIONES JURÍDICAS

Circuito Maestro Mario de la Cueva s/nCiudad Universitaria, México, D. F., C. P. 04510

Impreso y hecho en México

ISBN 968-36-8244-8

CONTENIDO

PRIMERA PARTECONCEPTO DE DERECHOS

DEL PROPIETARIO

I. Aspecto primario . . . . . . . . . . . . . . . . 3II. Facultades que resultan del derecho de propie-

dad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4III. Características de la propiedad en el derecho

romano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4IV. Fuente de la propiedad en el sistema legal ro-

mano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6V. La Declaración de Independencia de los Esta-

dos Unidos de América y la de los Derechosdel Hombre y el Ciudadano de la Revoluciónfrancesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

VI. El Código Civil de los franceses . . . . . . . . 8VII. La propiedad en la legislación civil del siglo XIX 10

VII

VIII. Planes agrarios de la Revolución mexicana . . 11

1. El Programa del Partido Liberal Mexicano 122. El Plan de Ayala . . . . . . . . . . . . . . . 123. La Ley de 6 de enero de 1915 . . . . . . . 13

IX. El artículo 27 de la Constitución Política de 1917 14X. Garantías constitucionales del derecho de pro-

piedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

1. Excepción consistente en la expropiación 182. Catálogo de la utilidad pública en la Ley de

Expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . 213. La significación jurídica de las modalidades 24

XI. Las garantías constitucionales en defensa de lavida, la libertad y las propiedades . . . . . . . 24

XII. Legislación civil actual . . . . . . . . . . . . . 27

1. Los derechos del particular: las limitacio-nes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2. De la apropiación de los animales . . . . . 333. Del dominio de las aguas . . . . . . . . . 364. Limitaciones en materia de servidumbres 37

SEGUNDA PARTEEJERCICIO DEL DERECHO

XIII. La defensa constitucional de la propiedad . . 41XIV. La defensa ordinaria de la propiedad . . . . . 41

CONTENIDO

VIII

XV. La posesión como medio de adquirir la propie-dad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

XVI. Doble eficacia de la prescripción . . . . . . . 47

XVII. Alternativas del poseedor para adquirir losbienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . 50

1. Primera hipótesis. El inmueble está inscrito 512. Segunda hipótesis. El inmueble no está ins-

crito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523. Tercera hipótesis. El inmueble no está ins-

crito y se tramita una información poseso-ria para obtener su inmatriculación . . . . 53

4. Disposiciones comunes de orden registral 55

XVIII. El régimen de la copropiedad en condominio 57XIX. Tradición doctrinal . . . . . . . . . . . . . . . 59

Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

CONTENIDO

IX

PRIMERA PARTE

CONCEPTO DE DERECHOSDEL PROPIETARIO

Este libro forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM www.juridicas.unam.mx https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv

DR © 2000. Instituto de Investigaciones Jurídicas - Universidad Nacional Autónoma de México

Cámara de Diputados - LVIII Legislatura

Libro completo en: https://goo.gl/JHKHqh

http://www.juridicas.unam.mx

https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv

https://goo.gl/JHKHqh

I. ASPECTO PRIMARIO

Para tener una idea inicial de los derechos de propiedadque corresponden a una persona, debemos reconocer queen ciertas ocasiones, en el lenguaje común la calificamoscomo ‘‘propia’’, que constituye una palabra con la queestamos señalando una cualidad específica de ella, aquien reconocemos como educada, correcta y atenta. Deigual manera, podemos atribuir a esa misma o a otra per-sona, que hable con ‘‘propiedad’’, para significar que ensu vocabulario utiliza palabras exactas en la composiciónde sus oraciones. A la vez, debemos tener presente que alreferirnos a ciertas cosas, las identificamos como ‘‘mías’’,o como ‘‘tuyas’’, señalando con ambos pronombres pose-sivos que ciertas cosas las menciono como ‘‘mías’’, ha-ciéndolo porque reconozco que me corresponden, ya queestoy facultado para ejercitar sobre ellas un derecho depropiedad y que cuando son ‘‘tuyas’’ me resultan ajenas y,por tanto, están excluidas de mis pertenencias. En lasdiversas alternativas que señalamos está consideradauna manera de ser muy íntima que caracteriza a ciertaspersonas, como también nos referimos al reconocimientode una facultad que nos permite saber lo que es nuestro ylo que no lo es. Ahí se encuentra la primera manifestaciónde lo que es el derecho de propiedad.

3








II. FACULTADES QUE RESULTAN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Desde luego,

cuando hablamos del derecho de propiedad, esta-mos refiriéndonos al ‘‘dominio’’ o capacidad queposeemos para disponer de las cosas que nos per-tenecen, de manera que se nos permite usar y dis-poner de ellas de manera exclusiva, porque sólosu titular está en aptitud de hacerlo; eliminando acualquier otra persona que pretendiera intentarlo.

A la vez, el derecho del que disfruto permite que mifacultad sea absoluta, puesto que el bien está sujeto total-mente a mi poder, de manera que no tengo limitación quefraccione o disminuya de manera alguna el ejercicio de lasfacultades que poseo para disponer de él. También puedodecir que mi pertenencia ----mientras la conserve---- es per-petua, en razón de que es una característica que permitea la cosa que es de mi propiedad, que lo sea en formapermanente.

III. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDADEN EL DERECHO ROMANO

Podemos señalar que en el sistema generado en lasleyes romanas, se caracterizaba al derecho de propiedadpor tres funciones: usar, disfrutar y abusar de las cosas.

NUESTROS DERECHOS

4








El uso de una cosa se realiza mediante su posesiónya que disponemos se encuentre a nuestro servi-cio, de manera que nos permita aprovecharla se-gún su función.

Por ejemplo, si es de una casa, para vivir en ella, prote-giéndonos de las inclemencias del frío, lluvia o calor. Si enella pasa una arroyo, el agua la podemos usar para beberla,bañarnos o regar su campo. Si somos dueños de un caba-llo, su uso lo podemos destinar para labores de paseo,viaje o para jalar el arado.

El disfrute de un bien se contrae a percibir los fru-tos que éste produce.

Así, la tierra cultivada genera granos como el trigo, elmaíz, el arroz, etcétera. Los árboles producen frutas, quepueden destinarse tanto para el propio consumo comopara el comercio.

Tradicionalmente, las leyes reconocen que existen trestipos de frutos:

n Los naturales. Que, como lo hemos anticipado, sonlas producciones espontáneas de la tierra y las críasy demás productos de los animales.

n Los industriales. Que son los que producen las here-dades o fincas ----de cualquier especie---- como conse-cuencia del cultivo o del trabajo.

n Los civiles. Son aquellos que resultan de los alquileresde los bienes muebles, o como rentas de lo inmue-bles; los réditos de los capitales y todos aquellos in-


5








gresos que, aunque no sean producidos por la cosadirectamente, provienen de ella sea por contrato, portestamento o por disposición de la propia ley.

El abuso. Éste es un concepto que en la actualidadel vocabulario ordinario en su literalidad permitesu confusión, ya que el verbo ‘‘abusar’’ significa elusar mal, o en forma excesiva, extremosa, impro-pia o indebida de una cosa. Sin embargo, en ellenguaje jurídico de los romanos, era la facultadque concedía al titular de la propiedad el poderconsumir el bien.

Por ejemplo, usar el aceite para que con el fuego pudierailuminar un lugar; o beber el vino por los invitados a unfestín. En ambos casos, el bien se agotaba y extinguía. Esafacultad permitía también al titular de la propiedad, dispo-ner de la cosa de una manera definitiva, vendiéndola odestruyéndola, como el que vendía su caballo o le privabade la vida.

IV. FUENTE DE LA PROPIEDADEN EL SISTEMA LEGAL ROMANO

En esta exposición hemos hecho referencia a las fórmu-las que existían en el derecho romano, en razón de que lasreglas legales que se dieron en la antigüedad surgieronprecisamente en Roma, que como centro comunitario apartir de su fundación fue creciendo, al grado de llegar a serel asiento de su gran imperio.

NUESTROS DERECHOS

6








Sus habitantes eran calificados como ‘‘cives’’, queen el latín significa ‘‘ciudadanos’’ y por esa razónlos derechos que fueron generándose, fueron con-siderado ‘‘derechos civiles’’.

Los derechos civiles se recopilaron en el año 532 de laera cristiana, en las llamadas Instituciones de Justiniano,que fue emperador romano de oriente, señalándose enesas fórmulas los derechos relativos a las personas, paradespues ocuparse de los derechos sobre las cosas.

Precisamente, al tratar los temas de las cosas, se reco-nocía que algunas, por derecho natural ----que nació con lanaturaleza de las cosas----, eran comunes a todos, como elaire, el agua corriente, el mar y sus costas; otras eran pú-blicas, como los ríos y los puertos; pero la mayor parte delas cosas eran de los particulares que adquirían su propie-dad o dominio ----que significa poder jurídico---- de muchasmaneras; aclarando que

los derechos civiles sólo tuvieron origen cuandoempezaron a fundarse ciudades, crearse magis-trados y escribirse leyes.

V. LA DECLARACIÓN DE INDEPENDENCIA DE LOS ESTADOSUNIDOS DE AMÉRICA Y LA DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE

Y EL CIUDADANO DE LA REVOLUCIÓN FRANCESA

Tanto en la Declaración de Independencia de los Esta-dos Unidos de 1776, como en la de los Derechos del Hom-bre y el Ciudadano de 1792,


7








se reconoce que la propiedad es un derecho natu-ral, en cuya expresión se conjuga la proclamaciónde un orden normativo común para todos loshombres, que es a la vez uniforme en todo espacioy tiempo y que, consecuentemente, es eterna eimperecedera.

En ese orden se agrega que la propiedad sólo puede serexpropiada por causa de utilidad pública y bajo la condi-ción de una justa y previa indemnización.

VI. EL CÓDIGO CIVIL DE LOS FRANCESES

Los principios emanados de las leyes romanas fueronrecogidos por el Código Civil de los franceses, expedidoen 1804 por Napoleón Bonaparte, que en su artículo 544dispone: ‘‘la propiedad es el derecho de gozar y de dispo-ner de las cosas de la manera más absoluta’’.

En esa disposición estaba implícito el valor delderecho de propiedad que permitía someter lascosas de una manera absoluta y exclusiva, a lavoluntad y a la acción de su titular.

En la expresión antes referida es evidente que no seenumeran detalladamente las facultades del propietario;sin embargo, era indiscutible que el propietario podía avoluntad, usar y gozar de su cosa, excluyendo a cualquiertercero de una posible participación en el ejercicio de esasfacultades.

NUESTROS DERECHOS

8








No obstante la apariencia de ser un derecho ‘‘ab-soluto’’ por su naturaleza, su ejercicio se encon-traba sometido a diversas restricciones, que eranlímitaciones establecidas en el interés público,como el no atentar contra la propiedad de otro.

Para tener una visión más amplia es necesario agregarque el artículo 545 del mismo Código francés dispone que‘‘nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, si no espor causa de utilidad pública y mediante una previa y justaindemnización’’, reiterando en ese principio la idea de quela misma es inviolable y sagrada.

De acuerdo con los principios que hemos tenido encuenta,

la propiedad del suelo comprendía también la delsubsuelo, aun cuando el régimen de las minas en-trañaba una profunda limitación al titular del de-recho de propiedad de ese suelo.

A la vez, se incluía en su dominio la propiedad de lo queestá encima, esto es, de todo el espacio aéreo que cubrierael suelo.

Debemos considerar complementariamente que el de-recho de propiedad permite a su titular perseguir penal-mente el bien de su propiedad que le ha sido robado o delque ha sido despojado; así como reivindicarlo ante la jus-ticia civil, en contra de cualquier poseedor que no sea le-gítimo.


9








VII. LA PROPIEDAD EN LA LEGISLACIÓN CIVIL DEL SIGLO XIX

Recogiendo la tradición romana que había sido acogidapor la codificación francesa, en 1870 el presidente BenitoJuárez promulga el primer Código Civil para el Distrito Fe-deral y Territorio de la Baja California. En el texto de susartículos 827, 828 y 829 se reconocía:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa,sin más limitaciones que las que fijan las leyes.

La propiedad es inviolable; no puede ser ocupada sino porcausa de utilidad pública y previa indemnización.

El propietario de un terreno es dueño de su superficie y delo que está debajo de ella. Por lo mismo podrá usarlo y haceren él todas las obras, plantaciones o excavaciones que quiera,salvas las restricciones establecidas en el título de las servi-

NUESTROS DERECHOS

10








dumbres, y con sujeción a lo dispuesto en la legislación es-pecial de minas y en los reglamentos de policía.

Al derogarse esta Ley, fue remplazada por un aparente-mente nuevo Código Civil promulgado en 1884 por el pre-sidente Manuel González, que en esta materia se limitó areproducir íntegramente los preceptos que hemos trans-crito, aun cuando con una numeración diversa, por corres-ponder a los artículos 729, 730 y 731.

La lectura de los textos indicado evidencia que

no se reconoce a la propiedad como un derechoabsoluto para usar y disponer de una cosa, comola ley francesa lo establecía, sino que la identificacomo la capacidad de goce y disposición de losbienes, sin más limitaciones que las que fijan lasleyes. Sin embargo, independientemente de la re-dacción formal que en ellos encontramos, está la-tente que la propiedad no puede ser absoluta, yaque encuentra numerosas restricciones por otrasreglas que lo impiden.

VIII. PLANES AGRARIOS DE LA REVOLUCIÓN MEXICANA

La prolongada dictadura que mantuvo en el poderpresidencial a Porfirio Díaz, estuvo conjugada conel ostensible acaparamiento de las tierras cultiva-bles en manos de los ‘‘hacendados’’, que genera-ron un latifundismo que caracterizaba al régimende tenencia de la tierra, estimándose que hacia1910, aproximadamente el 97% de ella era contro-lado por cerca de mil familias.


11








Quedando el remanente del 2% en manos de pequeñospropietarios y apenas el 1% bajo el control de los pueblos.Esas circunstancias produjeron ----según anota Miguel dela Madrid en su trabajo Estudios de derecho constitucio-nal---- un clamor nacional que exigía la necesidad de unareforma agraria a la que se le diera un carácter eminente-mente social.

De esas necesidades surgieron los siguientes ‘‘Planes’’.

1. El Programa del Partido Liberal Mexicano

El Programa del Partido Liberal Mexicano, de 1o. de juliode 1906, fue proclamado en San Luis Missouri, en los Es-tados Unidos de América, suscrito por los hermanos Ri-cardo y Enrique Flores Magón; destacando el texto de supunto 34:

Los dueños de tierras están obligados a hacer productivastodas las que posean; cualquier extensión de terrenos que elposeedor deje improductiva la recobrará el Estado y la em-pleará conforme a los artículos siguientes...

2. El Plan de Ayala

El Plan de Ayala, elaborado por Emiliano Zapata el 28 denoviembre de 1911, en su punto siete se declaraba:

En virtud de que la inmensa mayoría de los pueblos y ciuda-danos, no son más dueños que del terreno que pisan, sufrien-do los horrores de la miseria sin poder mejorar su situacióny condición social ni poder dedicarse a la industria o a laagricultura por estar monopolizadas en unas cuantas manoslas tierras, montes y aguas; por esta causa se expropiaránprevia indemnización de la tercera parte de esos monopolios,a los poderosos propietarios de ellas, a fin de que los pueblos

NUESTROS DERECHOS

12








y ciudadanos de México, obtengan ejidos, colonias, fundoslegales para pueblos, o campos de sembradura o de labor yse mejore en todo y para todo la falta de prosperidad y bie-nestar de los mexicanos...

3. La Ley de 6 de enero de 1915

Al triunfo del movimiento revolucionario, se encuentrala primera respuesta social a las necesidades agrarias queexperimentaba el país, que es formulada por VenustianoCarranza al promulgar en Veracruz, la Ley de 6 de enerode 1915, en la que

declara nulas las enajenaciones de tierras, aguas y montespertenecientes a los pueblos, rancherías, congregaciones ocomunidades, hechas por los jefes políticos, gobernadoresde los estados o cualquiera otra autoridad local; todas lasconcesiones o ventas de tierras, aguas y montes hechas porla Secretaría de Fomento, Hacienda o cualquiera otra autori-dad federal, desde el 1o. de diciembre de 1876 hasta su fecha,con las cuales se hayan invadido y ocupado ilegalmente losejidos, terrenos de repartimiento o de cualquiera otra clase,pertenecientes a los pueblos, rancherías, congregaciones ocomunidades. Que los pueblos que necesitaren ejidos, po-drán obtener que se les dote del terreno suficiente para re-constituirlos conforme a las necesidades de su población;expropiándose por cuenta del gobierno nacional el terrenoindispensable para ese efecto. Las solicitudes de restituciónde tierras pertenecientes a los pueblos que hubieren sido in-vadidos u ocupados ilegítimamente...


13








IX. EL ARTÍCULO 27 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE 1917

La importancia política y social que reconoció la Ley dela que damos cuenta en el párrafo precedente, propicióque en el Congreso Constituyente, reunido en Querétaroen 1916-1917, se orientara la generación de una legislaciónque en materia de propiedad, estableciera los lineamien-tos fundamentales de una nueva concepción social, bajolos principios siguientes:

n La reivindicación de la propiedad originaria y plena delas tierras y aguas comprendidas dentro del territoriodel país, en favor de la nación.

n El reconocimiento de la propiedad privada como do-minio directo de los particulares y como una funciónsocial.

n La intervención directa del Estado para regular la justadistribución de la riqueza y el aprovechamiento de losrecursos naturales.

n La implantación de la justicia social mediante la dota-ción y restitución de tierras y aguas.

n La determinación de los máximos de extensión en latenencia de la tierra.

De los principios antes señalados, surgió el artículo 27de la Constitución Política que nos rige, cuya declaraciónprimaria reconoce:

La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro delos límites del territorio nacional, corresponde originariamen-te a la nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitirel dominio de ellas a los particulares, constituyendo la pro-piedad privada.

NUESTROS DERECHOS

14








Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de uti-lidad pública y mediante indemnización.

La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer ala propiedad privada las modalidades que dicte el interés pú-blico, así como el de regular, en beneficio social, el aprove-chamiento de los elementos naturales susceptibles de apro-piación, con objeto de hacer una distribución equitativa de lariqueza pública, cuidar su conservación, lograr el desarrolloequilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones devida de la población rural y urbana...

No podemos dejar de señalar, que además de las fun-damentales declaraciones que transcribimos en los trespárrafos anteriores, dentro del texto se encuentran, entreotras disposiciones, aquellas medidas que son necesariaspara ordenar los asentamientos humanos; para las ade-cuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras,aguas y bosques; para preservar y restaurar el equilibrioecológico; para el fraccionamiento de latifundios; para or-ganizar y explotar colectivamente los ejidos y comunida-des; para el desarrollo de la pequeña propiedad agrícolaen explotación; para la creación de nuevos centros de po-blación agrícola con las tierras y aguas que les sean indis-pensables; para el fomento de la agricultura y evitar ladestrucción de los elementos naturales y los daños quela propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad; paradotar de tierras a los núcleos de población que carezcande ellas y aguas o no las tengan en cantidad suficiente parasus necesidades.

Dentro de las mismas declaraciones se incluye quecorresponde a la nación el dominio directo de todos losrecursos naturales de la plataforma continental y los zó-calos submarinos de las islas; de todos los minerales osustancias que constituyan depósitos cuya naturaleza


15








sea distinta de los componentes de los terrenos, entreellos el petróleo y todos los carburos de hidrógeno sólidos,líquidos o gaseosos, y el espacio situado sobre el territorionacional, en la extensión y términos que fije el derechointernacional.

También son propiedad de la nación las aguas de losmares territoriales en la extensión y términos que fije elderecho internacional; las aguas marinas interiores; lasde las lagunas y esteros que se comuniquen con el mar,los lagos interiores de formación natural; las de los ríos ysus afluentes.

NUESTROS DERECHOS

16








Se reconoce y reglamenta la capacidad de los par-ticulares para adquirir el dominio de las tierras yaguas de la nación; agregándose que las leyes dela Federación y de los estados, en sus respectivasjurisdicciones, determinarán los casos en que seade utilidad pública la ocupación de la propiedadprivada.

De acuerdo con dichas leyes, la autoridad administrativahará la declaración correspondiente. Se establecen las ba-ses para determinar el precio que se fijará como indemni-zación a la cosa expropiada.

Se declaran nulas todas las enajenaciones de tie-rras, aguas y montes pertenecientes a los pueblos,rancherías, congregaciones o comunidades, he-chas por los jefes políticos, gobernadores de losestados o cualquiera otra autoridad local.

En contravención a lo dispuesto en la Ley de 25 de juniode 1856 y demás leyes y disposiciones relativas, se proveeque las leyes locales organizarán el patrimonio de la familia.

El señalamiento de las reglas jurídicas que ha re-cogido la ley suprema de nuestra República, hapermitido cambiar la localización que histórica-mente se había tenido del derecho de propiedad,siempre conservado dentro de los esquemas delderecho civil, como un derecho que regula las re-laciones de los particulares, para transformarse enun derecho con jerarquía de constitucional.


17








Lo anterior en virtud de que nuestro país recoge la ex-presión de los anhelos y necesidades urgentes de las cla-ses populares, de manera que ello lo ha convertido en underecho social.

X. GARANTÍAS CONSTITUCIONALESDEL DERECHO DE PROPIEDAD

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexica-nos reconoce diversas manifestaciones básicas en las quese garantiza constitucionalmente el derecho de propiedad.Así pues, dentro de ellas, como primer párrafo del artículo27 de esa ley suprema,

se establece que existe una propiedad originariade todas las tierras y aguas comprendidas den-tro de los límites del territorio nacional y que ellacorresponde originariamente a la nación.

En consecuencia, la nación tiene y ha tenido el derechode trasmitir el dominio de esas tierras y aguas a los parti-culares, para constituir la propiedad privada.

1. Excepción consistente en la expropiación

De acuerdo con el enunciado del texto anterior, todos ycada uno de los particulares que integramos la comunidadnacional, tenemos protegido el derecho de ejercer nuestrodominio sobre determinados bienes, que estarán reduci-dos al régimen de ser una propiedad personal.

NUESTROS DERECHOS

18








Sin embargo, el propietario tiene derecho de per-seguir hasta recuperar los bienes que le pertene-cen; ese es el criterio que apoya el régimen de lasexpropiaciones.

Las expropiaciones entrañan el extraer ciertos bienesdel dominio de los particulares, privándoles así de la pro-piedad que legítimamente ejercen. Tal facultad ----declara-da en el segundo párrafo del mismo artículo 27 constitu-cional---- dispone: ‘‘Las expropiaciones sólo podránhacerse por causa de utilidad pública y mediante indem-nización.’’

En consecuencia, la facultad de revocar el dominio pri-vado de los bienes está reconocido a su misma titular ori-ginaria: la nación, pero sujeta la misma a dos circunstan-cias medulares:

n Que exista una causa de utilidad pública.n Que se ejecuten mediante el pago de una indemniza-

ción.

En cuanto al criterio que determina la idea de lo que esla utilidad pública, debemos advertir que

es un concepto ----la utilidad pública---- que permiteanticipar que se refiere a lo que es de interés pú-blico, que en realidad constituye el móvil o razónque permite justificar la expropiación.


19








El criterio para su distinción de lo que es, radica funda-mentalmente en el texto de los artículos 6o., 8o. y 16 delCódigo Civil para el Distrito Federal, que disponen:

Artículo 6o. La voluntad de los particulares no puede eximirde la observancia de la ley, ni alterarla o modificarla. Sólopueden renuciarse los derechos privados que no afecten di-rectamente al interés público, cuando la renuncia no perjudi-que derechos de terceros.

Artículo 8o. Los actos ejecutados contra el tenor de lasleyes prohibitivas o de interés público serán nulos, exceptoen los casos en que la ley ordene lo contrario.

Artículo 16. Los habitantes del Distrito Federal tienen obli-gación de ejercer sus actividades y de usar y disponer de susbienes en forma que no perjudique a la colectividad, bajo lassanciones establecidas en este código y en las leyes relativas.

Como consecuencia de lo anterior, debemos aceptar queun criterio que permite reconocer los casos en los que...

la utilidad pública se invoca, es aquel en el que lacomunidad es la que está señalada para ser la be-neficiaria en el uso y goce del bien que se debeexpropiar, ya sea que se vaya a destinar un servi-cio público, o emprender en él una obra que va areportar utilidad colectiva.

Puesto que el individuo particular carece del derechopara mantener improductivos sus bienes, ni puede cerrarfuentes de vida, de trabajo o de consumo, con menoscaboo perjuicio del beneficio general, pues corresponde al Es-tado intervenir con energía y rapidez, con el propósito deque la propiedad fecunda no se convierta en estéril y que

NUESTROS DERECHOS

20








se mantenga el equilibrio económico en el desarrollo delprogreso nacional.

Así pues, los bienes que se expropien deben estardestinados a la satisfacción directa e inmediata denecesidades colectivas.

2. Catálogo de la utilidad pública en la Ley de Expropiación

Publicada en el Diario Oficial de la Federación de 25 denoviembre de 1936 ----con reformas publicadas en 30 de di-ciembre de 1949---- el artículo 1o. de la Ley de Expropiacióncontiene un catálogo enunciativo ----consecuentemente nolimitativo---- de lo que en ella se considera la utilidad públi-ca; incluyendo:

n El establecimiento, explotación o conservación de unservicio público.

n La apertura, ampliación o alineamiento de calles,construcción de calzadas, puentes, caminos y túnelespara facilitar el tránsito urbano y suburbano.

n El embellecimiento, ampliación y saneamiento de laspoblaciones y puertos, la construcción de hospitales,escuelas, parques, jardines, campos deportivos o deaterrizaje, construcciones de oficinas para el gobiernofederal y de cualquier obra destinada a prestar servi-cios de beneficio colectivo.

n La conservación de los lugares de belleza panorámi-ca, de las antigüedades y objetos de arte, de los edi-ficios y monumentos arqueológicos o históricos, y delas cosas que se consideran como características no-tables de nuestra cultura nacional.


21








n La satisfacción de necesidades colectivas en caso deguerra o trastornos interiores.

n El abastecimiento de las ciudades o centros de pobla-ción, de víveres o de otros artículos de consumo nece-sario, y los procedimientos empleados para combatir oimpedir la propagación de epidemias, epizootias, incen-dios, inundaciones y otras calamidades públicas.

n Los medios empleados para la defensa nacional opara el mantenimiento de la paz pública.

n La defensa, conservación, desarrollo o aprovecha-miento de los elementos naturales susceptibles deexplotación.

n La equitativa distribución de la riqueza acaparada omonopolizada con ventaja exclusiva de una o variaspersonas y con perjuicio de la colectividad en general,o de una clase en particular

n La creación, fomento o conservación de una empresapara beneficio de la colectividad.

n Las medidas necesarias para evitar la destrucción delos elementos naturales y los daños que la propiedadpueda sufrir en perjuicio de la colectividad.

n La creación o mejoramiento de centros de poblacióny de sus fuentes propias de vida.

n Los demás casos previstos por leyes especiales.

Un breve resumen del criterio del concepto de lo que esla utilidad pública lo encontramos en el siguiente criteriode la Suprema Corte de Justicia de la Nación:

UTILIDAD PÚBLICA, CONCEPTO DE LA. En los términos del artículo27 constitucional, la utilidad pública abarca, no sólo a los ca-sos en que la colectividad sustituye al particular en el gocedel bien expropiado, sino cuando se decreta la expropiación,para satisfacer, de un modo directo o inmediato, las necesi-

NUESTROS DERECHOS

22








dades de las clases sociales que ameriten ayuda, y mediatoo indirecto, las de la colectividad; sin que los bienes expro-piados dejen de continuar bajo el régimen de propiedad pri-vada, como acontece tanto en el fraccionamiento de los gran-des latifundios o su colonización, como el fraccionamiento yurbanización de terrenos destinados a construir habitacionesbaratas e higiénicas para obreros.

Además de los elementos que hemos señalado en lospárrafos anteriores, no debemos dejar escapar un concep-to complementario que está consignado en la parte prima-ria del párrafo tercero del artículo 27 constitucional, queconsiste en la facultad otorgada a la nación para imponera la propiedad privada las modalidades que dicte el interéspúblico.


23








3. La significación jurídica de las modalidades

El vocablo modalidades, que a primera vista parece en-trañar una especial manera de ser de las cosas, en realidadse refiere, de acuerdo con Ignacio Burgoa en Las garantíasindividuales, a

la capacidad que se reconoce a la nación para es-tablecer restricciones o prohibiciones del uso, dis-frute y disposición de las cosas; de manera que elEstado pueda llevar actos limitativos o prohibiti-vos de los derechos que de la propiedad se derivanpara su titular, así como imponer a ésta el cumpli-miento obligatorio de un hecho positivo.

Adicionalmente, el criterio interpretativo de la SupremaCorte de Justicia ha agregado en esta materia que pormodalidad debe entenderse el establecimiento de ellasmediante leyes generales y permanentes, sin especificarni individualizar cosa alguna y que tenga una consecuenciaestable.

XI. LAS GARANTÍAS CONSTITUCIONALES EN DEFENSADE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LAS PROPIEDADES

El segundo párrafo del artículo 14 constitucional reco-noce la protección de una escala de valores individuales ysociales de la mayor jerarquía; disponiendo como garantíaindividual, el que...

NUESTROS DERECHOS

24








Nadie podrá ser privado de la vida, de la libertado de sus propiedades, posesiones o derechos, sinomediante juicio seguido ante los tribunales pre-viamente establecidos, en el que se cumplan lasformalidades esenciales del procedimiento y con-forme a las leyes expedidas con anterioridad alhecho.

Como podemos ver, junto al superior derecho que todapersona tiene para la protección de su vida, se consagrael privilegio de la libertad, y al lado de ésta, al de la pro-piedad, de manera que no pueda privarse de ella a la per-sona si no es con el cumplimiento de las formalidadesesenciales del procedimiento y con la plena observanciade las leyes cuya vigencia sea anterior al hecho que genereel inicio de la causa.

En estricta relación con la anterior disposición, concurreel texto del artículo 16 de la misma Constitución Políticaque nos rige, al ordenar en su primer párrafo:

Nadie puede ser molestado en su persona, familia,domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud demandamiento escrito de la autoridad competente,que funde y motive la causa legal del procedimiento.

Como puede observarse, los dos preceptos que setranscriben son factores de protección de los derechosfundamentales de todo individuo, al grado de que si laprimera de dichas disposiciones tiende a impedir la priva-ción de los derechos que en ella se señalan; el segundoabarca una esfera de mayor amplitud, ya que alcanza la


25








dimensión de evitarle molestias a la persona; debiendomencionar además, que

la protección jurídica de tales garantías corres-ponde a la instrumentación del juicio de amparo,cuya tramitación es competencia del Poder Judi-cial de la Federación, como lo señalan los artículos103 y 107 de la misma Constitución y de la propiaLey de Amparo, que es su reglamentaria.

NUESTROS DERECHOS

26








XII. LEGISLACIÓN CIVIL ACTUAL

Una vez que hemos dejado constancia del reconoci-miento, importancia social y transformación que la legis-lación constitucional emanada del Congreso Constituyen-te de 1917, le ha conferido en nuestro país al derecho depropiedad y que, preferentemente considera en ella la fun-ción social que debe desempeñar, su renovación se com-plementó al promulgarse ----en 1928, por el presidente Plu-tarco Elías Calles---- el Código Civil que hasta la fechamantiene su vigencia en el Distrito Federal y que, en suartículo 830, establece:

El propietario de una cosa puede gozar y disponerde ella con las limitaciones y modalidades que fi-jen las leyes.

En la redacción que antecede, debemos notar la ‘‘peque-ña’’ y sutil diferencia que en ese texto, si lo comparamoscon aquel que recogían los dos códigos civiles ----de 1870y 1884---- que le precedieron, ya que en aquellos se reco-nocía al propietario la capacidad de gozar y disponer delas cosas, sin más limitaciones que las que fijaran las leyes;debiendo notar que la interpretación gramatical del verbo‘‘fijar’’ ----en la redacción que el legislador le otorga en esadisposición---- parece referirse a las limitaciones ya exis-tentes, por significar que ya existen; mientras que la re-dacción vigente, en lugar de señalarlo en la forma privativaque venía existiendo en la legislación del siglo XIX, ahoraexpresamente agrega de manera imperativa el sujetar lapropiedad tanto a las limitaciones como a las modalidadesque fijen las leyes, de manera que al expresar ‘‘que fijen’’,


27








no se está refiriendo al pasado, sino al futuro y que, lalibertad para gozar y disponer ya no está sujeta a otraslimitaciones que hubieren fijado las leyes, sino que advier-te que tal facultad de gozar y disponer debe estar constre-ñida tanto a las limitaciones y modalidades que hayan fi-jado las leyes, como las que en adelante se agreguen.

Un ejemplo vivo que limitará a un heredero degozar y disponer de un inmueble que ha heredadoen el centro histórico de la ciudad de México, nole permitirá demoler su histórica construcción co-lonial para construir en su lugar una residenciacon todos los perfiles de la arquitectura moderna;como tampoco estará en aptitud de edificar enzona residencial, una gran torre sujeta al régimende la propiedad en condominio, para instalar enella departamentos para uso de oficinas empresa-riales.

Dentro del diseño en el que la legislación vigente man-tiene la reglamentación del derecho de propiedad,

también se declara de utilidad pública la adquisi-ción que haga el gobierno de terrenos apropiadosa fin de venderlos para la constitución del patri-monio de familia o para que se construyan casashabitaciones que se alquilen a las familias pobres,mediante el pago de una renta módica.

A la vez, se reconoce la facultad del gobierno federalpara poder expropiar las cosas que pertenezcan a los par-

NUESTROS DERECHOS

28








ticulares y que se consideren como notables y caracterís-ticas manifestaciones de nuestra cultura nacional, deacuerdo con la ley especial correspondiente.

Por otro lado, quienes actualmente sean propietarios delas cosas que se encuentren en tal hipótesis, no podránenajenarlas o gravarlas, ni alterarlas en forma que pierdansus características, sin autorización del presidente de laRepública, concedida por conducto de la Secretaría deEducación Pública y Bellas Artes; considerándose delictivala conducta que viole tal disposición; otorgándosele ----además---- facultades a la autoridad para que mediante in-demnización, ocupe la propiedad particular, deteriorarla yaun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o re-mediar una calamidad pública, para salvar de un riesgoinminente una población, o para ejecutar obras de eviden-te beneficio colectivo. Tales disposiciones están estableci-das en el Código Civil para el Distrito Federal, en sus artículosdel 832 al 836.

1. Los derechos del particular: las limitaciones

En cuanto a los derechos de los particulares, se recono-ce que el propietario y aun el que sea inquilino de un pre-dio, tienen derecho de ejercer las acciones que procedanpara impedir que, por el mal uso de la propiedad del veci-no, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud delos que habiten el predio.

Se prohíbe que en un terreno puedan hacerse ex-cavaciones o construcciones que hagan perder elsostén necesario al suelo de la propiedad vecina,a menos que se hagan las obras de consolidaciónindispensables para evitar todo daño al bien delvecino.


29








Por otro lado, se declara que no es lícito ejercitar el de-recho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otroresultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidadpara el propietario. También tiene la obligación de cerraro de cercar su propiedad, en todo o en parte, del modoque lo estime conveniente o lo dispongan las leyes o re-glamentos, sin perjuicio de las servidumbres que reportela propiedad.

Además, se dispone que nadie puede edificar ni plantarcerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos,sino sujetándose a las condiciones exigidas en los regla-mentos especiales de la materia.

Igualmente se determina que:

n Nadie puede construir cerca de una pared ajena o decopropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fra-guas, chimeneas, establos.

n Nadie puede instalar depósitos de materias corrosi-vas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usosque puedan ser peligrosos o nocivos sin guardar lasdistancias prescritas por los reglamentos o sin cons-truir las obras de resguardo necesarias con sujecióna lo que prevengan los mismos reglamentos, o, a faltade ellos, a lo que se determine por juicio de peritos.

n Tampoco puede plantarse árboles cerca de una fincaajena, sino a la distancia de dos metros de la líneadivisoria, si la plantación se hace de árboles grandes,y de un metro, si la plantación se hace de arbustos oárboles pequeños.

NUESTROS DERECHOS

30








También se otorga al propietario la facultad dearrancar los árboles plantados a una menor dis-tancia de la ya señalada de su predio, y hasta cuan-do sea mayor, si es evidente el daño que los árbo-les le causan.

En su caso, si las ramas de los árboles se extiendensobre fincas, jardines o patios vecinos, el dueño de éstostendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendansobre su propiedad; y si fueren las raíces de los árboleslas que se extendieren en el suelo de otro, éste podrá ha-cerlas cortar por sí mismo dentro de su propia finca, perocon previo aviso al vecino.

Asimismo, se faculta al dueño de una pared que no seade copropiedad, contigua a finca ajena, a abrir en ella ven-


31








tanas o huecos para recibir luces, a una altura tal que laparte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda aque dé luz cuando menos tres metros, y en todo caso conreja de hierro remetida en la pared y con red de alambre,cuyas mallas sean de tres centímetros a lo sumo. Sin em-bargo, el dueño de la finca contigua a la pared en queestuvieren abiertas dichas ventanas o huecos, podrá cons-truir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad,apoyarse en la misma pared, aunque de uno u otro modocubra los huecos o ventanas, prohibiéndose el tener ven-tanas para asomarse o balcones u otros voladizos seme-jantes, sobre la propiedad del vecino, que se prolonguenmás allá del límite que separa las fincas.

Por otra parte, tampoco pueden tenerse vistas de cos-tado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay unmetro de distancia. Tal distancia se medirá desde la líneade separación de las dos propiedades. Finalmente ----encuanto a las disposiciones en materia de propiedad inmo-biliara---- se dispone que el propietario de un edificio estáobligado a construir sus tejados y azoteas de tal maneraque las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificiovecino.

Además de los señalamientos que hemos realizado enlos párrafos precedentes,

la ley civil vigente señala otras limitaciones a lapropiedad, aun cuando ellas están vinculadas conotras materias como lo son el de la ‘‘apropiaciónde los animales’’; o en relación con el ‘‘dominio delas aguas’’, o en materia de ‘‘servidumbres lega-les’’, sea ‘‘de desagüe’’, ‘‘de acueducto’’ o ‘‘depaso’’, ya que en esas materias se contemplan di-versas hipótesis.

NUESTROS DERECHOS

32








2. De la apropiación de los animales

Se dispone que el dominio de los animales que carezcande marca y que se encuentren en las propiedades, se pre-sume que son del dueño de tales localidades, mientras nose pruebe lo contrario, a no ser que el propietario no tengacría de la raza a que los animales pertenezcan y aquellosanimales que se encuentren en tierras de propiedad par-ticular, que exploten en común varios, se presumen deldueño de la cría de la misma especie y de la misma razaque en ellas se tengan establecidas, mientras no se pruebelo contrario y, si dos o más fueren dueños de la mismaespecie o raza, mientras no haya prueba de que los anima-les pertenecen a alguno de ellos, se reputarán de propie-dad común.

Respecto al derecho de caza y el de apropiarse losproductos de ésta en terreno público, el mismo sedeclara sujeto a las leyes y reglamentos respectivos.

Ese derecho de apropiación de los productos de la cazano puede ejercitarse en terrenos de propiedad particular,ya sea que la cacería se haya iniciado en esa clase de te-rrenos, o que en ellos se continúe la que ya ha sido comen-zada en terrenos públicos, pero sin el permiso de quien essu dueño; sin embargo, los campesinos asalariados y losaparceros gozan del derecho de caza en las fincas dondetrabajen, en cuanto se aplique a satisfacer sus necesidadesy las de sus familias.

A la vez, el ejercicio del derecho de cazar se rige ----ade-más de lo que señalen los reglamentos administrativos----por las siguientes bases:


33








n El cazador se hace dueño del animal que caza por elacto de apoderarse de él.

n Se considera capturado el animal que ha sido muertopor el cazador durante el acto venatario.

n También el que está preso en redes.

En el caso de que la pieza herida muriese en terrenosajenos, el propietario de éstos, o quien lo repre-sente, deberá entregarla al cazador o permitir queentre a buscarla.

Si el propietario infringe la regla anterior, pagará el valorde la pieza y el cazador perderá ésta si entra a buscarla sinpermiso de aquél.

Cuando los perros de caza entren en terreno ajeno ----sinla volutad del cazador---- éste queda obligado a reparar losdaños que se causen, pero el derecho para pedir la repa-ración se extingue legalmente a los treinta días, contadosdesde la fecha en que se causó el daño.

Por otro lado, se concede derecho a los labradoreso campesinos para destruir en cualquier tiempolos animales bravíos o cerriles que perjudiquensus sementeras o plantaciones. Pueden hacer lomismo con las aves domésticas en los campos enque hubiere tierras sembradas de cereales o deotros frutos pendientes, cuando los pudieren per-judicar dichas aves, estando prohibido destruir enpredios ajenos, los nidos, huevos y crías de avesde cualquier especie.

NUESTROS DERECHOS

34








En cuanto a la pesca y el buceo de perlas en las aguasdel dominio del poder público, que sean de uso común,ellos se rigen por las leyes y reglamentos respectivos.

Cuando se practica la pesca en aguas particulares,el derecho de hacerlo pertenece a los dueños delos predios en que aquéllas se encuentren, tam-bién con sujeción a las leyes y reglamentos de lamateria.

Es lícito a cualquier persona apropiarse de los animalesbravíos, conforme a los reglamentos respectivos; siendo----a la vez---- lícito a toda persona apropiarse los enjambresque no hayan sido encerrados en colmena o cuando lahayan abandonado, pero no se entiende que esto hayasucedido cuando se han posado en predio propio del mis-mo dueño, o éste las persigue llevándolas a la vista.

Por último, los animales feroces que se escaparen delencierro en que los tengan sus dueños, podrán ser des-truidos o capturados por cualquiera. Pero los dueños pue-den recuperarlos si indemnizan los daños y perjuicios quehubieren ocasionado y la apropiación de los animales do-mésticos se rige por las disposiciones contenidas en lareglamentación de los bienes mostrencos, que son aque-llos bienes muebles abandonados y los perdidos cuyosdueños se ignore.


35








3. Del dominio de las aguas

Se considera que el dueño del predio en que existauna fuente natural o que haya perforado un pozobrotante, hecho obras de captación de aguas sub-terráneas o construido aljibe o presas para captarlas aguas fluviales, tiene derecho de disponer deesas aguas.

Pero si éstas pasan de una finca a otra, su aprovecha-miento se considerará de utilidad pública y quedará sujetoa las disposiciones especiales que sobre el particular sedicten. El dominio de esas aguas se ejercitará sin perjuiciode los derechos de aprovechamiento que legítimamentehayan podido adquirir los dueños de los predios inferiores.

Si alguno perforase pozo o hiciere obras de captaciónde aguas subterráneas en su propiedad, aunque por estodisminuya el agua del abierto en fundo ajeno, no está obli-gado a indemnizar.

A la vez, se dispone que el propietario de aguasno podrá desviar su curso de modo que causedaño a un tercero; así como que el propietario deun predio que sólo con muy costosos trabajospueda proveerse del agua que necesite para utili-zar convenientemente ese predio, tiene derechode exigir de los dueños de los predios vecinos quetengan aguas sobrantes, que le proporcionen lanecesaria, mediante el pago de una indemniza-ción fijada por peritos.

NUESTROS DERECHOS

36








Finalmente, se dispone que el uso y aprovechamientode las aguas de dominio público se regirá por la ley espe-cial respectiva.

4. Limitaciones en materia de servidumbres

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguasque, naturalmente, o como consecuencia de las mejorasagrícolas o industriales que se hagan, caigan de los supe-riores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso.

Cuando un predio rústico o urbano se encuentreenclavado entre otros, estarán obligados los due-ños de los predios circunvecinos a permitir el de-sagüe del central.


37








Las dimensiones y dirección del conducto de desagüe,si no se ponen de acuerdo los interesados, se fijarán porel juez, previo informe de peritos y audiencia de los inte-resados, observándose, en cuanto fuere posible, las reglasdadas para la servidumbre de paso.

El que quiera usar agua de que pueda disponer, tienederecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, conobligación de indemnizar a sus dueños, así como a los delos predios inferiores sobre los que se filtren o caigan lasaguas.

El propietario de una finca o heredad enclavada entreotras ajenas sin salida a la vía pública, tiene derecho deexigir paso, para el aprovechamiento de aquélla, por lasheredades vecinas, sin que sus respectivos dueños pue-dan reclamarle otra cosa que una indemnización equiva-lente al perjuicio que les ocasione este gravamen.

NUESTROS DERECHOS

38








SEGUNDA PARTE

EJERCICIO DEL DERECHO








XIII. LA DEFENSA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD

Ya hemos señalado que el juicio de amparo está previstopor la ley que es reglamentaria de los artículos 103 y 107de la Constitución Política que nos rige. A la vez, es impor-tante destacar el texto del primero de esos preceptos:

Los tribunales de la Federación resolverán toda contro-versia que se suscite:

n Por leyes o actos de la autoridad que violen las garan-tías individuales.

n Por leyes o actos de la autoridad federal que vulnereno restrinjan la soberanía de los estados.

n Por leyes o actos de las autoridades de éstos queinvadan la esfera de la autoridad.

La lectura de esa disposición nos permite constatar queen sus términos se dispone la defensa del derecho de pro-piedad en contra de actos del Estado, ya sea de su ramaejecutiva, encargada de la administración pública; de lalegislativa, que tiene la función de elaborar las leyes; o dela judicial, que ejerce la función de resolver las controver-sias que existan entre los particulares, así como entre par-ticulares y el poder del Estado.

XIV. LA DEFENSA ORDINARIA DE LA PROPIEDAD

Los llamados tribunales comunes o civiles de primerainstancia, son los que tienen la potestad como miembros

41








del poder judicial, para resolver los problemas que se ge-neren tanto para la defensa del derecho de propiedad enlos casos en que su titular ----como propietario---- persigael bien para lograr su recuperación ----en contra de quienlo posea---- mediante...

el ejercicio de la acción reivindicatoria, que es elmedio idóneo y eficaz para defender de maneraordinaria el derecho de propiedad, pretendiendocon ello ----a la vez---- obtener tanto la declaracióndel reconocimiento del titular, así como el conde-nar a su detentador a la restitución.

Se trata pues de un derecho en el que se otorga la pre-ferencia al propietario en contra de quien solamente poseeel bien y pretende que por posesión ha adquirido la pro-piedad. De acuerdo con ello, los medios de defensa abar-can también el ejercicio de otras acciones que se puedanintentar en aquellos casos en que sea necesario determi-nar quién es su propietario.

De acuerdo con el señalamiento que antecede, la acciónreivindicatoria está prevista en los artículos del 4o. al 8o.del Código de Procedimientos Civiles, en los siguientestérminos:

Artículo 4o. La reivindicación compete a quien no está enposesión de la cosa de la cual tiene la propiedad, y su efectoserá declarar que el actor tiene dominio sobre ella y se laentregue el demandado (poseedor) con sus frutos y accesio-nes en los términos prescritos por el Código Civil.

Artículo 5o. El tenedor de la cosa puede declinar la respon-sabilidad del juicio designando al poseedor que lo sea a títulode dueño.

NUESTROS DERECHOS

42








Artículo 6o. El poseedor que niegue la posesión la perderáen beneficio del demandante.

Artículo 7o. Pueden ser demandados en reivindicación,aunque no poseean la cosa, el poseedor que para evitar losefectos de la acción reivindicatorio dejó de poseer y el queestá obligado a restituir la cosa o su estimación, si la sentenciafuere condenatoria. El demandado que paga la estimación dela cosa puede ejercitar a su vez la reivindicación.

Artículo 8o. No pueden reivindicarse las cosas que estánfuera del comercio; los géneros no determinados al entablar-se la demanda, las cosas unidas a otras por vía de accesión,según lo dispuesto por el Código Civil, ni las cosas mueblesperdidas o robadas que un tercero haya adquirido de buenafe en almoneda, o sea de comerciante que en mercado públi-co se dedica a la venta de objetos de la misma especie, sinprevio reembolso de precio que se pagó. Se presume que nohay buena fe si de la pérdida o robo se dio aviso público yoportunamente.

Los dos primeros artículos antes señalados, con todaclaridad señalan concretamente las circunstancias básicasque determinan el ejercicio de la acción reivindicatoria, supropósito y resultado, que podemos sintetizar en los si-guientes términos:

n El que se reconozca a una persona como titular delderecho de propiedad sobre un bien.

n Que la cosa se encuentra sometida a la posesión deotra persona.

n Que quien ejercita la acción reclame que se le reco-nozca que como propietario tiene el dominio del biencuya posesión pretende recuperar.

n Que se condene al detentador que la restituya con losfrutos que haya producido y las accesiones que hayaexperimentado.


43








XV. LA POSESIÓN COMO MEDIO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Reconocemos que la posesión se manifiesta primaria-mente como un hecho.

El vocablo posesión encuentra su raíz en la locuciónlatina posessio, o sea, sede o lugar en que uno puedesentarse o asentarse en un cierto lugar.

Por tanto, tener posesión es tener un poder físicoque se ejercita sobre una cosa, o encontrarse enposesión de un inmueble en razón de que en él seestá.

Observamos que en cualquier desarrollo primario de losgrupos sociales, la posesión siempre será un antecedentede la propiedad, y que ésta será un resultado de aquélla.

Por otra parte, también podemos reconocer que ordina-riamente la posesión va acompañada de la propiedad. Sinembargo, debemos agregar que

es frecuente que exista la propiedad sin que seejerza sobre ella la posesión; como también no esextraño que existan bienes de los que se tenga laposesión, sin que se haya adquirido la propiedad.

Por tanto, constantemente se gestan conflictos entrepropietarios y poseedores; no debiendo soslayar que tan-to la propiedad como la posesión están reconocidas en elcatálogo de garantías individuales expuestas en los artícu-los 14 y 16 de la Constitución mexicana.

NUESTROS DERECHOS

44








El artículo 790 del Código Civil reconoce que ‘‘Es posee-dor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho,salvo lo dispuesto en el artículo 793. Posee un derecho elque goza de él.’’

A su vez, el artículo 793 ya señalado, dispone:

Cuando se demuestre que una persona tiene en su poder unacosa en virtud de la situación de dependencia en que se en-cuentra respecto del propietario de esa cosa, y que la retieneen provecho de éste en cumplimiento de las órdenes e ins-trucciones que de él ha recibido, no se le considera poseedor.

A la luz de la consideración de los dos preceptos antestranscritos, debemos distinguir que

la posesión jurídica sí puede permitir a quien laejerce convertir ese hecho en el derecho de pro-piedad, así como que la simple ‘‘detentación’’ quees solamente una tenencia que se ha adquirido,no puede generar la transformación de esa cir-cunstancia en propiedad.

Ya que tal tenencia puede ser resultado de que la cosase le ha encargado como depositario, o porque la ha con-tratado como arrendatario, o porque el titular del dominiose la ha prestado temporalmente.

Adicionalmente debemos observar que el mismo Códi-go Civil dispone la reglamentación de un capítulo generalsobre la posesión, en el que se especifica un amplio catá-logo de importantes reglas, de las cuales señalaremos acontinuación las siguientes:


45








n Todo poseedor debe ser mantenido o restituido en laposesión contra aquellos que no tengan mejor dere-cho para poseer.

n Es mejor la posesión que se funda en título, y cuandose trata de inmuebles, la que está inscrita.

n A falta de título o siendo iguales los títulos, la másantigua.

n Si las posesiones fueren dudosas, se pondrá en de-pósito la cosa hasta que se resuelva a quién pertenecela posesión.

n Es poseedor de buena fe el que entra en la posesiónen virtud de un título suficiente para darle derecho deposeer.

n También es el que ignora los vicios de su título que leimpiden poseer con derecho.

n Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sintítulo alguno para poseer; lo mismo que el que cono-ce los vicios de su título que le impiden poseer conderecho.

n Entiéndese por título la causa generadora de la pose-sión.

n La buena fe se presume siempre; al que afirma la malafe del poseedor le corresponde probarla.

n La posesión adquirida de buena fe no pierde ese ca-rácter sino en el caso y desde el momento en queexistan actos que acrediten que el poseedor no ignoraque posee la cosa indebidamente.

n El poseedor que haya adquirido la posesión por algúnhecho delictuoso, está obligado a restituir todos losfrutos que haya producido la cosa y los que haya de-jado de producir por omisión culpable.

n Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.

NUESTROS DERECHOS

46








n Posesión continua es la que no se ha interrumpidopor alguno de los medios enumerados para interrum-pir la prescripción.

n Posesión pública es la que se disfruta de maneraque pueda ser conocida de todos. También lo es la queestá inscrita en el Registro de la Propiedad.

n Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en con-cepto de dueño de la cosa poseída puede producir laprescripción, o sea la adquisición de la propiedad.

n Se presume que la posesión se sigue disfrutando enel mismo concepto en que se adquirió, a menos quese pruebe que ha cambiado la causa de la posesión.

XVI. DOBLE EFICACIA DE LA PRESCRIPCIÓN

De acuerdo con los preceptos de los que hemos dejadoconstancia, la posesión que se ejerce de manera pública,pacífica, continua, de buena fe y a título de dueño es aque-lla a la que la ley puede permitir ----en razón de la funciónjurídica que se le reconoce a la prescripción---- que dichaposesión se convierta en propiedad.

Debemos agregar que

la prescripción en nuestro sistema jurídico tieneuna doble función: una, llamada positiva, queconstituye un medio jurídico de adquirir bienespor el transcurso del tiempo, tal como lo señala-mos en el párrafo que antecede; la otra, denomi-nada negativa, por la misma circunstancia quepermite el transcurso del tiempo para librarse delcumplimiento obligaciones.


47








En ambas alternativas es la propia Ley la que señala quela prescripción opera en razón de la inacción del propieta-rio original, que tácitamente realiza el abandono de susderechos sobre el bien; permitiendo con ello que por eltranscurso del tiempo opere la adquisición en beneficio delposeedor.

Esta situación puede presentar dos casos:

n En el primer caso, si el titular de la propiedad se de-sentiende de ella y permite que un tercero la poseapor el término que la Ley reconoce para que opere laprescripción.

n En el segundo caso, si un acreedor se olvida o esnegligente en el ejercicio de los derechos de créditode los que es titular en contra de un tercero y permiteque el tiempo extinga su derecho para hacerlo efec-tivo.

El artículo 1152 del Código Civil dispone:

Los bienes inmuebles se prescriben:I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propie-

tario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto

de una inscripción de posesión;III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la pose-

sión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pú-blica;

IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señaladoen las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga inte-rés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la hacultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseí-do, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana lasreparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada lamayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.

NUESTROS DERECHOS

48








Por el texto referido en la fracción tercera que antecede,podemos constatar que la prescripción reconoce tambiénla posesión que se ejerce de mala fe, aun cuando eviden-temente requiere que la misma se prolongue por el dobledel tiempo en la que le otorga plena eficacia a aquella otraque se tiene de buena fe.

En cuanto a los bienes muebles, el artículo 1153del Código Civil dispone que se prescriben en tresaños, cuando son poseídos con buena fe, pacíficay continuamente.

Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años; aña-diendo sus disposiciones que cuando la mencionada po-sesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta


49








cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para laprescripción será de diez años para los inmuebles y decinco para los muebles, contados desde que cese la vio-lencia; no obstante, a la vez contempla la misma Ley que

cuando la posesión es adquirida por medio de undelito, se tendrá en cuenta para la prescripción, apartir de la fecha en que haya quedado extinguidala pena o prescrita la acción penal, considerándo-se la posesión como de mala fe.

Entre las reglas que señala la legislación civil vigente, sedispone que la prescripción negativa se verificará por elsólo transcurso del tiempo fijado por la Ley y, fuera de loscasos de excepción ----previstos en los artículos del 1161al 1165----, se necesita el lapso de diez años, contados des-de que una obligación pudo exigirse, para que se extingael derecho de pedir su cumplimiento.

XVII. ALTERNATIVAS DEL POSEEDOR PARA ADQUIRIRLOS BIENES INMUEBLES

Dentro de los fórmulas que el poseedor debe observarpara que opere la conversión de su posesión en propie-dad, el interesado se encuentra ante una triple alternativa;dependiendo su elección de la circunstancia consistenteen la determinación de si los bienes se encuentran o noinscritos en el Registro Público de la Propiedad. En casode que la opción sea afirmativa, entonces deberá cumplirlas formalidades que a continuación señalamos.

NUESTROS DERECHOS

50








1. Primera hipótesis. El inmueble está inscrito

Esta primera hipótesis está considerada en el artículo1156 del Código Civil, que dispone:

El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y conlas condiciones exigidas por este código para adquirirlos porprescripción, puede promover juicio contra el que aparezcacomo propietario de esos bienes en el Registro Público, a finde que se declare que la prescripción se ha consumado y queha adquirido, por ende, la propiedad.

A la vez, el artículo 1157 dispone: ‘‘La sentencia ejecu-toria que declare procedente la acción de prescripción seinscribirá en el Registro Público y servirá de título de pro-piedad al poseedor.’’

Es evidente que la disposición que se transcribe exigeal poseedor la tramitación formal de un juicio contradicto-rio ante un tribunal civil de primera instancia, que debeintentarse en contra de quien aparece formalmente comotitular de la propiedad.

Esa condición se deberá acreditar con el certifica-do que el interesado obtenga del director del Re-gistro Público de la Propiedad, en el que conste elnombre de quien aparezca en dichos registroscomo propietario.

Al ejercitar la acción, ésta se intentará además en contradel director de esa oficina, con el propósito de que inscribapreventivamente la demanda y, en su oportunidad, si lasentencia le es favorable, cancele la inscripción del propie-


51








tario original y proceda a inscribir la nueva que resulte deljuicio.

Podemos especificar que se reconoce como ‘‘sen-tencia ejecutoria’’ a aquella decisión judicial quees final, en cuanto a que ya ha pasado por todaslas secuelas del procedimiento y en forma defini-tiva ha adquirido autoridad de cosa juzgada y ver-dad legal.

2. Segunda hipótesis. El inmueble no está inscrito

Esta segunda hipótesis exige la tramitación de una in-formación de dominio ante la autoridad judicial, denomi-nada tradicionalmente ‘‘información ad perpetuam’’, queestá considerada en los artículos 3046 y 3047 del CódigoCivil en los siguientes términos:

Artículo 3046. La inmatriculación es la inscripción de la pro-piedad o posesión de un inmueble en el Registro Público dela Propiedad, que carece de antecedentes registrales. Paracualquiera de los procedimientos de inmatriculación a que serefieren los artículos siguientes, es requisito previo que elRegistro Público emita un certificado que acredite que el biende que se trate no está inscrito, en los términos que se preci-sen en las disposiciones administrativas que para el efecto seexpidan... El interesado en la inmatriculación de la propiedado posesión de un inmueble podrá optar por obtenerla median-te resolución judicial o mediante resolución administrativa, enlos términos de las disposiciones siguientes:

1.- La inmatriculación por resolución judicial se obtiene:a) Mediante información de dominio, yb) Mediante información posesoria...

NUESTROS DERECHOS

52








El Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Fe-deral establece en sus artículos 927 al 931, las fórmulas alas que debe ajustarse la tramitación de la información dedominio, que se requiere para inscribir en el Registro Pú-blico de la Propiedad el título del dominio sobre el inmue-ble que se ha adquirido por prescripción, cuando ----se repi-te---- no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedady, como ya se anticipó, su enunciado conserva la denomi-nación tradicional ‘‘De las informaciones ad perpetuam’’.Veamos sus requerimientos:

Artículo 927. La información ad perpetuam podrá decretarsecuando no tenga interés más que el promovente y se trate:

I. De justificar algún hecho o acreditar un derecho;II. Cuando se pretenda justificar la posesión como medio

para acreditar el dominio pleno de un inmueble...

3. Tercera hipótesis. El inmueble no está inscrito y se tramita una información posesoria para obtener su inmatriculación

El Código Civil contempla esta tercera hipótesis en lossiguientes principios:

Artículo 3046. ...II.- La inmatriculación por resolución administrativa se ob-

tiene:...e) Mediante la inscripción de la posesión de buena fe de

un inmueble, que reúna los requisitos de aptitud para pres-cribir en los términos del artículo 3053 de este Código.

Además, se dispone que el interesado debe acreditardirectamente al Registro Público de la Propiedad, que ha


53








operado la prescripción a su favor, para lo cual debe seguirel siguiente procedimiento:

I. La solicitud debe expresar:

n Su nombre completo y domicilio.n La ubicación precisa del bien, su superficie, colindan-

cias y medidas.n La fecha y causa de su posesión, que consiste en el

hecho o acto generador de la misma.n Que la posesión que invoca es de buena fe.n El nombre y domicilio de la persona de quien la ob-

tuvo el peticionario en su caso, y los del causante deaquélla si fuere conocido.

n El nombre y domicilio de los colindantes.

II. A la solicitud a que se refiere la fracción anterior, elinteresado deberá acompañar:

n El documento con el que se acredita el origen de laposesión, si tal documento existe.

n Un plano autorizado por ingeniero titulado en el quese identifique en forma indubitable el inmueble.

n Constancias relativas al estado catastral y predial delinmueble, si existieren.

III. Recibida la solicitud, el director de Registro Públicode la Propiedad la hará del conocimiento, por correocertificado y con acuse de recibo, de la persona dequien se obtuvo la posesión y de su causante, si fuereconocido, así como de los colindantes, señalándolesun plazo de nueve días hábiles para que manifiestenlo que a sus derechos convenga. El director del Re-gistro Público de la Propiedad, además, mandará pu-

NUESTROS DERECHOS

54








blicar edictos para notificar a las personas que pudie-ren considerarse perjudicadas.

IV. Si existiere oposición de las personas mencionadasen la fracción anterior, el director del Registro Públicode la Propiedad dará por terminado el procedimiento,a efecto de que la controversia sea resuelta por el juezcompetente.

V. Si no existiere oposición, el director del Registro Pú-blico señalará día y hora para una audiencia, en la cualel solicitante deberá probar su posesión, en conceptode propietario y por el tiempo exigido por este Códigopara prescribir, por medios que le produzca convic-ción, entre los cuales será indispensable el testimoniode tres testigos que sean vecinos del inmueble cuyainmatriculación se solicita. El director del Registro Pú-blico de la Propiedad podrá ampliar el examen de lostestigos con las preguntas que estime pertinentespara asegurarse de la veracidad de su dicho.

VI. La resolución administrativa del director del RegistroPúblico de la Propiedad será dictada dentro de losocho días siguientes a la celebración de la audienciaa que se refiere la fracción anterior, concediendo odenegando la inmatriculación y declarando en el pri-mer caso que el poseedor ha hecho constar los ante-cedentes y circunstancias que conforme a este Códigose requieren para adquirir por virtud de la prescrip-ción; dicha resolución deberá expresar los funda-mentos en que se apoya.

4. Disposiciones comunes de orden registral

Las disposiciones comunes están establecidas por los ar-tículos 3055 al 3058 del Código Civil y en ellas culminan lasdiversas hipótesis que pueden darse para la inscripción en


55








el Registro Público de la Propiedad de la posesión de uninmueble, y la de su transformación por prescripción po-sitiva en propiedad.

Veamos los textos correspondientes:

Artículo 3055. Quien haya obtenido judicial o ad-ministrativamente la inscripción de la posesión deun inmueble, una vez que hayan transcurrido cincoaños, si la posesión es de buena fe, podrá ocurrirante el director del Registro Público de la Propie-dad para que ordene la inscripción de la propiedadadquirida por prescripción positiva...

Artículo 3056. Una vez ordenada judicial o administrativamen-te la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmue-ble y cubierto el pago de los derechos respectivos, se hará lainscripción en el folio correspondiente.

Artículo 3057. La inmatriculación realizada mediante reso-lución judicial o mediante resolución administrativa, no podrámodificarse o cancelarse, sino en virtud de mandato judicialcontenido en sentencia irrevocable, dictada en juicio en quehaya sido parte el director del Registro Público de la Propie-dad.

Artículo 3058. No se inscribirán las informaciones judicia-les o administrativas de posesión, ni las de dominio cuandose violen los programas de desarrollo urbano o las declara-torias de usos, destinos o reservas de predios, expedidos porla autoridad competente, o no se hayan satisfecho las dispo-siciones legales aplicables en materia de división y ocupaciónde predios, a menos que se trate de programas de regulari-zación de la tenencia de la tierra aprobados por la autoridad.

NUESTROS DERECHOS

56








XVIII. EL RÉGIMEN DE LA COPROPIEDAD EN CONDOMINIO

El mismo Código Civil reconoce en su artículo 938 queexiste copropiedad, cuando una cosa o un derecho, per-tenecen pro-indiviso a varias personas;

constituyendo ese régimen una fórmula comuni-taria, que aparentemente va a modificar el carác-ter de exclusividad que habíamos señalado comoespecíficos del derecho de propiedad, ya que talcomo se advierte en su simple enunciado, en lacopropiedad se da la concurrencia de dos o máspersonas en la titularidad del dominio sobre unbien.

Con ello, se introduce un factor o modalidad de excep-ción que es modificatoria de la cualidad distintiva que im-pone la repetida exclusividad, ya que en alguna formaconstituye una limitación a su ejercicio, puesto que dos omás personas tienen conjunta y simultáneamente el mis-mo derecho sobre un bien, que ejercen en forma comúny del cual resulta la fórmula de la indivisión.

Es evidente que la copropiedad es un régimen ju-rídico al que se somete el derecho de propiedadsobre una cosa, perteneciente a varias personas,a quienes corresponde de ella solamente una par-te alícuota, ideal o abstracta; debiendo entenderpor la característica de ‘‘alícuota’’ a una parte pro-porcional en la que puede dividirse con exactitudun todo.


57








Ahora bien, no obstante el señalamiento de la fórmulaindivisa que es propia de la copropiedad, debe destacarseque nadie está obligado a permanecer indiviso, ya queprecisamente los artículos 939 y 940 del mismo CódigoCivil consagran la facultad para que un copropietario pue-da reclamar la división del bien que está sujeto al régimende comunidad, de manera que su permanencia como titu-lar de lo indiviso no pueda mantenerse en contra de suvoluntad.

Artículo 939. Los que por cualquier título tienen el dominiolegal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarloindiviso, sino en los casos en que, por determinación de laLey, el dominio es indivisible.

Artículo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa noadmite cómoda división y los partícipes no se convienen en

NUESTROS DERECHOS

58








que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su ventay a la repartición de su precio entre los interesados.

XIX. TRADICIÓN DOCTRINAL

Tanto la fuente histórica como la elaboración doctrinal,han generado fórmulas jurídicas que existieron en los prin-cipios romanos y que continúan vigentes en nuestra legis-lación, de las cuales señalamos la siguiente síntesis:

n Cada copropietario goza, en aquello que concierne asu parte alícuota ideal, derechos inherentes a la pro-piedad, que son compatibles con la naturaleza pura-mente intelectual de esta cuota, misma que puedeejercitarla sin el consentimiento de sus cotitulares.

n Las partes ideales de los copropietarios no constitu-yen cuerpos ciertos, y ninguno de ellos puede, sin elconsentimiento de sus condóminos, ejercitar actosmateriales o jurídicos que entrañen el ejercicio actuale inmediato del derecho de propiedad, ni sobre la tota-lidad de la cosa común, como tampoco sobre la me-nor parte físicamente determinada de esa cosa.

n Todo copropietario está autorizado a gozar de la cosacomún, conforme a su destino, sin impedir a sus con-dóminos el uso según su derecho.

n Todo titular puede constreñir a sus condóminos acontribuir, proporcionalmente a su interés, a losgastos de mantenimiento y de conservación del biencomún.

n Cada copropietario está autorizado a demandar, entodo tiempo, la división de la cosa común, y por otraparte, no se encontrará sometido ----en razón de su


59








naturaleza y de su destino----, a una situación forzadade indivisión.

El lector puede anticipar que

al referirnos al régimen de la copropiedad, esta-mos a la vez haciendo referencia a una identidadentre varios conceptos, como condominio, copro-piedad, comunidad, indivisión, propiedad común,incluyendo en ello un sentido de propiedad colec-tiva, que entraña un dominio plural sobre una mis-ma cosa.

Sin embargo, se ha mantenido vigente el principio quereconoce a todo condueño la plena propiedad de la partealícuota que le corresponde en el bien común, así como lade sus frutos y utilidades, de manera que tiene plena ca-pacidad para enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sus-tituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de underecho personal. En cuanto a su facultad para la enajena-ción o hipoteca ----con relación a los condueños---- estarálimitado a la porción que se le adjudique en la división alcesar la comunidad.

En esos casos los condueños gozan del llamadoderecho ‘‘del tanto’’, también reconocido como‘‘de tanteo’’, que no es otra cosa que ‘‘de preferen-cia’’ para su adquisición.

Ahora bien, esos aspectos generales de los que deja-mos constancia en las líneas que anteceden, anticiparon

NUESTROS DERECHOS

60








los principios que aparecen contenidos en el artículo 951del mismo Código Civil, basados en la hipótesis de laexistencia de diferentes departamentos, viviendas, ca-sas o locales de un inmueble, que estuvieren construi-dos en forma vertical, horizontal o mixta, y que fuerensusceptibles de aprovechamiento independiente, por te-ner salida propia a un elemento común de aquél o a lavía pública, y pertenecieran a distintos propietarios.

En esas condiciones, se reconocía que cada unode ellos tenía un derecho singular y exclusivo depropiedad sobre su departamento, vivienda, casao local y, además, un derecho de copropiedad so-bre los elementos y partes comunes del inmueble,necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Es por esto que se reiteraba a cada propietario el poderenajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma sudepartamento, vivienda, casa o local, sin necesidad deconsentimiento de los demás condóminos y que en la ena-jenación, gravamen o embargo de un departamento, vi-vienda, casa o local, se entendieran comprendidos inva-riablemente los derechos sobre los bienes comunes quele son anexos.

En ese mismo texto se reconoce que el derecho de co-propiedad sobre los elementos comunes del inmueble,sólo serían enajenables, gravables o embargables por ter-ceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casao local de propiedad exclusiva, respecto del cual se con-sidere anexo inseparable y que la copropiedad sobre loselementos comunes del inmueble no es susceptible dedivisión.


61








Disponiéndose ----a la vez---- que los derechos yobligaciones de sus propietarios se regirían porlas escrituras en que se hubiera establecido el ré-gimen de propiedad y por las de compraventa co-rrespondientes.

Lo anterior atendiendo al reglamento del condominio deque se trate y por la Ley Sobre el Régimen de Propiedaden Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, porlas disposiciones del mismo código y por las demás leyesque fueren aplicables.

Del precepto que se indica en el párrafo que antecede,surgió la entonces anticipada Ley sobre el Régimen dePropiedad en Condominio de Inmuebles para el DistritoFederal, que se publicó en el Diario Oficial de la Federacióndel 28 de diciembre de 1972, y cuya última reforma serealizó por decreto publicado en 23 de junio de 1993; apo-yándose con ella,

las bases que han permitido el desarrollo regla-mentario del régimen jurídico de la propiedad encondominio, que ha tenido un incremento notableen nuestro país, con grandes manifestacioneseconómicas y financieras

Reiterándose que cada distinto propietario goza de underecho singular y exclusivo de propiedad sobre su depar-tamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho decopropiedad sobre los elementos y partes comunes delinmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

NUESTROS DERECHOS

62








La misma Ley que reglamenta el régimen de propiedaden condominio a la que nos referimos anteriormente, con-tiene disposiciones repartidas en 51 artículos, distribuidosen ocho capítulos que respectivamente se ocupan de se-ñalar:

n Las reglas generales del régimen de la propiedad encondominio.

n Los bienes de propiedad exclusiva y de aquellos otrosbienes que forman parte de la propiedad común; delas asambles y del administrador; de los reglamentosdel condominio.

n Los gastos, obligaciones fiscales y de las controver-sias que se presenten.

n Los gravámenes.n Las hipótesis de destrucción, ruina y reconstrucción

del condominio.n El régimen de propiedad en condominio de carácter

vecinal.

En cada uno de los capítulos antes indicados, se esta-blecen las fórmulas concretas aplicables a la reglamenta-ció de cada una de sus materias;

incluyéndose entre las primeras que para consti-tuir el régimen de la propiedad en condominio, elpropietario original deberá declarar su voluntaden escritura pública, en la cual se hará constar ----en-tre otras circunstancias---- la constancia de haberobtenido la declaratoria del ahora gobierno delDistrito Federal, en el sentido de ser realizable elproyecto general.


63








Lo anterior dentro de las previsiones legales sobre de-sarrollo urbano, planificación urbana y prestación de ser-vicios públicos; debiendo obtenerse oportunamente laslicencias de construcción; su descripción general y la es-pecificación de la calidad de los materiales y del diseño decada departamento de manera que pueda identificarse; suvalor nominal; el destino general del condominio y el es-pecial de cada departamento; los bienes de propiedad co-mún y su destino, con las especificaciones correspondien-tes.

La escritura constitutiva del régimen deberá inscribirseen el Registro Público de la Propiedad. De igual manera,

se consagra la posibilidad de extinción voluntariadel régimen de propiedad en condominio, para elcual se requerirá el acuerdo de asamblea, tomadopor un mínimo de votos que represente el 75%del valor total del condominio y más de la mitad delnúmero total de condóminos.

Debiendo observarse en ello, las disposiciones legalessobre planificación, desarrollo o regeneración urbana yotras que fueren aplicables,

puesto que se declara de utilidad pública la cons-titución del régimen de propiedad en condominio,así como la declaratoria de regeneración urbanaen el Distrito Federal, que para que surta efectoslegales deberá publicarse en el Diario Oficial de laFederación.

NUESTROS DERECHOS

64








Además de que se le dé publicidad en periódicos demayor circulación, y será causa de terminación de los con-tratos de arrendamiento existentes, que de no admitirsepor los interesados, sólo podrá ser declarada por la auto-ridad judicial.

Las indemnizaciones en favor de propietarios o inquili-nos que de dicha declaratoria procedan, así como los de-más derechos y obligaciones de unos y otros, serán regu-lados con intervención y aprobación de las autoridadescompetentes del Distrito Federal, entre los interesados, lasinstituciones oficiales encargadas de los proyectos de re-generación y los empresarios autorizados a llevarlos a tér-mino.

Los propietarios de predios ubicados en zonas deregeneración urbana, estarán exentos de los de-rechos de construcción y de cooperación, cuandoconstruyan condominios en dichos predios y,quienes tengan el carácter de inquilinos en los de-partamentos, casas o locales que existan en pre-dios comprendidos dentro de una zona de rege-neración urbana, tendrán derecho de preferenciapara convertirse en condóminos o para mantenersu carácter de arrendatarios.

Esto último con sujeción a nuevos contratos de arren-damiento en los condominios que se construyan en lazona; concediéndose en esos casos exención de impues-tos sobre traslación de dominio.

En cuanto a la determinación de los bienes de propiedadexclusiva y de aquellos de propiedad común,


65








la misma Ley entiende por condómino a la perso-na física o moral que, en calidad de propietario,está en posesión de uno o más de los departamen-tos, viviendas, casas o locales ya mencionados.

Para los efectos de esa misma Ley, a la que haya cele-brado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus tér-minos, llegue a ser propietario.

Como tal, tendrá derecho exclusivo a su localidady derecho a la copropiedad de los elementos ypartes del condominio que se consideren comu-nes, el cual será proporcional al valor de su pro-piedad exclusiva, en los términos que para ello sefijen en la escritura constitutiva.

En los términos de la Ley que comentamos, se recono-cen como objetos de propiedad común: el terreno sobreel cual se encuentran edificadas las instalaciones, los só-tanos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores,escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles inte-riores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción oreunión social, espacios que hayan señalado las licenciasde construcción como suficientes para estacionamien-tos de vehículos, siempre que dichas áreas sean de usogeneral.

Igualmente, los locales destinados a la administración,portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más losdestinados a las instalaciones generales y servicios comu-nes; incluyendo las obras, instalaciones, aparatos y demásobjetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como

NUESTROS DERECHOS

66








fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; alba-ñales, canales, conductos de distribución de agua, drena-je, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obrasde seguridad, de ornato y otras semejantes, con excep-ción de los que sirvan exclusivamente a cada departamen-to, vivienda, casa o local; los cimientos, estructuras, murosde carga y los techos de uso general, y cualesquiera otraspartes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalacio-nes que se resuelvan, por la unanimidad de los condómi-nos, usar o disfrutar en común o que se establezcan contal carácter en el reglamento del condominio o en la escri-tura constitutiva. Serán ----a la vez---- de propiedad común,sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, murosy demás divisiones que separen entre sí los departamen-tos, viviendas, casas o locales, y aunque un condóminohaga abandono de sus derechos o renuncie a usar deter-minados bienes comunes, continuará sujeto a las obliga-ciones que impone la Ley citada, así como la escrituraconstitutiva, el reglamento del condominio y las demásdisposiciones legales que fueren aplicables.

Las reglas en materia de asambleas de los titula-res de la propiedad sujeta al régimen del condo-minio, reconocen que dicha reunión es su órganosupremo. Ellas podrán ser generales o de gruposdeterminados.

Las asambleas se celebrarán por lo menos una por añoy deben ser convocadas como se dispone en la Ley y enel reglamento del condominio.


67








El número de votos de cada condómino será igualal porcentaje del valor que su localidad representeen el total del condominio y que figure en el títulode propiedad correspondiente.

Cuando se trate de reuniones para la elección o remo-ción del administrador, integrantes de mesa directiva o delcomité de vigilancia, cada unidad departamental compu-tará por un solo voto; debiendo tomarse la votación demanera personal, nominal y directa, aun cuando el regla-mento del condominio puede facultar la representación ydeterminar otras formas y procedimientos.

NUESTROS DERECHOS

68








En cuanto a las resoluciones de la asamblea, ellasse tomarán por mayoría simple de votos, exceptoen los casos en que la Ley y el reglamento delcondomino prescriban una mayoría especial. Lasdeterminaciones adoptadas por las asambleasobligan a todos los condóminos, incluyendo a losausentes y disidentes.

Los condominios serán administrados por la personaque designe la asamblea y entre otras funciones que ten-drán a su cargo será la de cuidar y vigilar los bienes delcondominio y los servicios comunes; promover la integra-ción, organización y desarrollo de la comunidad.

En cuanto a los gastos, obligaciones fiscales y contro-versias, se dispone que la contribución de los condóminosa la constitución de fondos de administración, manteni-miento y reserva, deberán establecerse mediante cuotasa cargo de los condóminos, para constituir un fondo desti-nado a los gastos que en esas materias se requiera sufragar.

En el reglamento del condominio se especificaránlos derechos y obligaciones de los condóminosreferidos a los bienes de uso común; las medidasconvenientes para la mejor administración, man-tenimiento y operación del condominio, etcétera.

La materia de gastos, obligaciones fiscales y controver-sias, anticipa que cuando determinadas áreas o locales delcondominio que sean objeto de propiedad común searrienden, o se destinen al comercio, un porcentaje de losfrutos o utilidades obtenidos se aplicarán a los fondos que


69








dichas materias requieran y, cuando en un condominioexistan diferentes partes y comprenda, por ejemplo, variasescaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destina-das a servir únicamente a una parte del conjunto, los gas-tos especiales relativos serán solamente a cargo del grupode condóminos beneficiados. Esa regla opera tambiénpara el caso de escaleras, ascensores, montacargas yotros elementos, aparatos o instalaciones.

Se dispone que los gravámenes son divisibles entre losdiferentes departamentos, viviendas, casas o locales de uncondominio, y cada uno de los condóminos responderásólo del gravamen que corresponda a su propiedad.

Si sobreviene destrucción, ruina y reconstrucción delcondominio, la Ley reglamentaria dispone que si la des-trucción es total o en una proporción que represente porlo menos las tres cuartas partes de su valor según el peri-taje que se practique, una mayoría especial de condómi-nos que represente por lo menos el 51% del valor total delcondominio, podrá acordar la reconstrucción o la divisióndel terreno y de los bienes comunes que queden o, en sucaso, la venta.

Si la destrucción no alcanza tal gravedad, losacuerdos que se tomen, requerirán una mayoríaespecial de condóminos que represente por lo me-nos el 75% del valor total del condominio.

En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayo-ría especial de condóminos que represente por lo menosel 51% del valor total del condominio, podrá resolver, pre-vio dictamen de las autoridades competentes, la recons-

NUESTROS DERECHOS

70








trucción o la demolición y división de los bienes comunes,o en su caso la venta, en los términos que señala la Ley.

Por último, se establece el régimen de propiedaden condomino de carácter vecinal, al que se atri-buye un régimen excepcional y que podrá consti-tuirse en inmuebles que enajene para ese fin elgobierno del Distrito Federal, o dependencias oentidades de la administración pública federal de-dicadas al fomento de la vivienda.

Asimismo, en inmuebles para cuya adquisición partici-pen con financiamiento las entidades del sector de dichasautoridades; en inmuebles que sean adquiridos por susocupantes o inquilinos, con la intervención de las autori-dades mencionadas; en inmuebles y predios incluidos enlos programas habitacionales del gobierno del Distrito Fe-deral, y en inmuebles dedicados a vivienda que cambienpor voluntad de los propietarios ----con la conformidad delos inquilinos---- al régimen de carácter vecinal, que sólopodrán constituirse en viviendas de interés social.


71








BIBLIOGRAFÍA

BURGOA, Ignacio, Las garantías individuales, 27a. ed., Mé-xico, Porrúa, 1995.

MADRID HURTADO, Miguel de la, Estudios de derecho cons-titucional, México, Porrúa, 1980.

MAGALLÓN IBARRA, Jorge Mario, Instituciones de derechocivil, México, Porrúa, 1990.

73








Derechos del propietario, editado por elInstituto de Investigaciones Jurídicas dela UNAM, se terminó de imprimir el 14de julio de 2000 en los talleres de J. L.Servicios Gráficos, S. A. de C. V. En laedición se empleó papel cultural 57 x 87de 37 kg. para las páginas interiores ycartulina couché de 162 kg. para los fo-

rros. Consta de 2000 ejemplares.

Documents

DERECHOS DEL PROPIETARIO · derechos del propietario jorge mario magallÓn ibarra cÁmara de diputados, lviii legislatura universidad nacional autÓnoma de mÉxico mÉxico, 2000