Derechos Reales Mariani de Vidal

8/22/2019 Derechos Reales Mariani de Vidal

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Cap tu lo 1Los De rech os Reale s : Par te Genera l

S U M A R I O . Par te Pr imera : In t roducc in . I . Concep to de b ien y de cosa : A)Bienes . B) Cosas : 1. O b je tos corpora les o m ater ia les ; 2 . E l p rob lem a de lva lor . I I . Clas i f icac in de las cosas . I I I . Clas i f icac in de los derechosconforme a s u oponibil idad y a su contenido: A ) Conforme a su oponibil i -dad: 1 . Derechos absolutos; 2 . Derechos relat ivos. B) Conforme a su conten ido : 1. Derechos pa t r im onia les ; 2 . Derechos ex t rap a t r im on ia le s . IV .Gravitacin de ambas clasif icaciones oponibil idad y contenido en las is tem t ica de l Cdigo Civ il . Pa r te S egun da: Concep to de Derecho R ea l .I . Con cepto de derecho real : A ) A nlisis de las def iniciones in se r ta s enlas no tas del Cdigo: no ta al ar t . 4 97 (O rtolan); no ta al Ttulo IV del Libro I I I (Demolombe). B) M ackeldey : an l i s i s de la no ta a l L ibro I I I y sudefinicin de derecho real . C) O tra s def iniciones: 1 . M aynz ; 2 . Instituasd e Ju s t in i an o ; 3 . E l Digesto. I I . Definicin an al t ica del De recho R eal yexposic in de los carac te res y e lementos necesar ios para la ex is tenc iadel derecho: a) Derecho absoluto , b) De contenido patr imonial , c) Naturale za jur d ica de sus no rm as, d) S ujeto act ivo, e) O bjeto: 1. P r e n d a d eun crdito; 2. Cuasiusuf ruc to de c rd i tos y de un pa t r imonio ; 3. Derechode uso normado por los ar ts . 2958 y 2967; 4. El derecho de hipoteca refer ido al derech o de forestar ; f) R elacin inme dia ta , g) Pu blicid ad, h) S ujeto pasivo y su deber de abs tencin , i ) A cciones reales , j ) lus persequendiy ius praeferendi. I I I . Concepciones sobre el Derecho R ea l : A ) Concepc in c ls ica : 1 . Diferenc ias en t re los derechos re a le s y pers on ale s ; 2 .Vincu lac iones en t re los derechos rea les y personales . B) Concepcionesno clsicas: 1. Tesis pers on alis ta o de la "obligacin pas iv am en te universa l" ; 2. Tes is ins t i tuc iona l i s ta ; 3 . Teor as rea l i s tas . C) Conclus in . IV .La energ a : A ) S u na tu ra le za f sica : nociones . B) S u na tur a le za ju r d ica .C) Breves nociones de legislacin comparada. D) La energa y el DerechoPe nal: nociones. V. S i tuacione s especiales con relacin al objeto de los derechos rea les : A ) Cuerpo hu m an o . 1. La ley 24 .193 . B) Ca dv er . U so mdico. C) Conjunto de Cosas .

Parte Pr imera: In troducc inI . Co ncepto de bie n y de cosaA) Bienes

Conforme al art. 2312 del Cd. Civ.:" L os o b je t os i n m a t e r i a l e s s u s c e p t i b l e s d e v a l o r , e i g u a l m e n t el a s c o s a s , s e l l a m a n b i e n e s . E l c o n j u n t o d e b i e n e s d e u n a p e r s o n ac o n s t i t u y e s u p a t r i m o n i o . "


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10 DER ECHO S REA LESQui e re dec i r , en t onces , que pa r a nues t ro de r echo pos i t i vo ,l a p a l a b r a "bien" t i ene dos acepc iones :a) U n a amplia, donde b ienes es igua l a cosas (a r t . 2311)ms ob j e t o s i nma t e r i a l e s suscep t i b l e s de va l o r ( b i enes p rop i a mente d ichos) , que son los derechos ; yb) U n a restringida, a l a que ya a lud imos : b ienes igua l a obje tos inmater ia les suscept ib les de va lor , es dec i r , de rechos pat r i mon i a l e s . 1La par te f inal del ar t . 2312 Cd. Civ . , expresa que e l conj un t o de b i enes en su acepc i n ampl i a cons t i t uye e l pa t r i m o n i o d e u n a p e r s o n a . 2El pa t r imonio es ta r a , pues , compues to por cosas y derechos .En v erda d pe nsa m os qu e no son l as "cosas" l as que in te gr an e lpa t r imonio , s ino los derechos sobre e l l as : es prec i samente lo queaf i rma el propio Vlez en la nota a l ar t . 2312, apar tado 2 o:"El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de susderechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de unvalor pecun iario, es decir, como bienes."Pero como es tos derechos que no son o t ros que los rea l e s , p o n d r a n a s u t i t u l a r e n u n a r e l a c i n d i r e c t a c o n l a smenc i onadas cosa s , p r c t i camen t e s e con fund i r an con e l l a s ycon ese no m br e f iguraran en e l pa t r im on io , se g n la l i ter a l i dad de l a r t . 2312 Cd . Civ .E n r e s u m e n , el p a t r i m o n i o c o n s t i tu i r a u n a m a s a 3 de dere -

1 Debemos tener cu idado a l lee r a los au tores f ranceses , pues en Franc iala pa lab ra "cosa" cons t i tuye e l gnero y com pren de todo lo que ex is te en la natura leza y cae ba jo la aprec iac in de los sen t idos ; en cambio , "b ienes" son aquel las cosas capaces de procura r a l hombre una ven ta ja p ropia y exc lus iva , e sdec ir , que ex is ten en can t idad l imitada y son suscept ib les de apropiac in : Conf.M a rc a da , Explication da Code Civil, t . I I , pg . 337 , ed . 1873 .2 Tal como lo hac e no t a r S a lva t , "Pa r te G enera l" , t . I I , n 1305 , ed . 1951 ,

es tando e l pa t r imonio compues to de un ac t ivo (derechos) y un pas ivo (ob l igac iones ) , se r a menes te r complementa r e l a r t . 2312 Cd . Civ . a s : "El conjunto deb ie n e s d e u n a p e r s o n a , d e d u c id a s l a s c a r g a s u o b l ig a c io n e s q u e lo s g r a v a n ,cons t i tuye su pa tr imonio" . E l lo , por o t ra par te , surge de l a r t . 3279: "La suces in es la t r asmis in de los derechos activos y pasivos q u e c o mp o n e n l a h e r e n c ia de un a perso na m ue r ta , a la pe r so na q ue sobrev ive a la cua l la ley o e lt e s t a d o r l l a ma p a r a r e c ib i r l a . . . "3 Ha b la mo s d e "ma s a d e b ie n e s " p a r a n o e n t r a r lo q u e n o c o r r e s p o n d ehacer aqu dada la ndole de es ta obra a hacer una teor a de l pa t r imonio como univ ersa l idad de derecho s , a t r ib u to o no de la per so na l id ad , e tc . , lo cua l ,por lo de m s , ha s ido ob je to de espec ia l e s tud io por par t e de d iversos au t ores ;as , por e jemplo , vase Forn ie les , Tratado de las sucesiones, t . I , Cap . I , e spe

c ia lme n te p g . 3 4 y s ig s . ; S p o ta , Tratado de Derecho Civil, t . I , Pa r t e Ge n e r a l ,vol . 35 , pg . 657 y s igs . , ed . 1 953 .


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L os D ER E CH O S R E A L E S : PA R T E GE NE R A L 11chos , ya r eca ye ran s t o s d i r e c t a m en t e sob re cosa s o no , su scep t i b l e s d e a p r e c i a c i n p e c u n i a r i a , d e d u c i d a s , n a t u r a l m e n t e , l a sc a r g a s (lato sensu) que los gravan, como lo di j imos en la nota 2 .B) Cosas

La im po r tan c ia de sa be r qu es lo qu e deb e en te nd er se por impor-cosa pa r a nues t r a ma t e r i a , su rge de l a no t a a l L i b ro I I I , "De l o s t a n c ade rechos r ea l e s " , a), que d ice : c^ tn~"Al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechosreale s, seguimos la opinin y el mtodo de M ackeldey, porqu e las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales."

y de l a no ta a l T tu lo IV de d icho Libro , o ) , donde l eemos :"...derecho real es el que crea entre las personas y la cosa una relacindirecta e inmediata, de tal manera, que no se encuentran en ella sinodos elementos: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."

S iend o , pu es , l a cosa e l ob je to de l dere cho re a l , es dec i r ,uno de sus e l emen t os fundamen t a l e s , r e su l t a pa l pab l e l a p r i mi gen i a i mpor t anc i a de l a de l i mi t ac i n de e s t e concep t o .Conforme a l a r t . 2311 Cd . Civ . , en su redacc in or ig inar ia : A*"1- 2 3 n>C d . C i v ."Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos corporales susceptibles de tener un valor."La nu ev a r edac c i n de l a r t . 23 11 , de ac ue rdo con l a l ey17 .711 habla de "obje tos mate r ia les" , en lugar de "corpora les" ya g r e g a q u e :"Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin."D e l a e n e r g a y d e m s f u e r z a s n a t u r a l e s , h a b l a r e m o s m sa d e l a n t e .En cuanto a l cambio de l vocablo "corpora l " por "mater ia l " ,lo j u z g a m o s i n t r a s c e n d e n t e . C r e e m o s q u e e s t e c a m b i o s e d eb ia l a op in in de un jur i s t a que fue miembro de l a Comis in deR e fo rm as , el doc t o r A l be r t o G asp a r S po t a , p a r a q u i en e l con cepto de "corpore idad" es demas iado es t recho , ya que se v incu

la r a a lo que es pa lp ab le o perc ept ib le , y , en con secu enc ia , nop e r m i t i r a c o m p r e n d e r a l a s e n e r g a s e x t r a h u m a n a s d e n t r o


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12 DERECHO S REA LESde l mbi t o de l a s cosa s , pues t o que , no ocupando un l uga r ene l e spac i o , no t end r an corpus confo rme a l a t r ad i c i n r om an a .Y a s , exp re sa :

"Por tal (objeto corporal) hemos de entender... lo que en el campodel trfico jurdico puede constituir objeto de actos negociables y que,adems, importe un elemento material . Con ello damos por establecido que todas las energas extrahumanas son cosas, si tambin resultan aprehensibles en el sentido de permitir el ejercicio de poderesjurdicos".4A l form ular l a redacc in de l a r t . 23 11 , Vlez S ars f i e ld seap a r t de l a l eg i sl ac in v i gen t e en e se m om en t o , que h un d asus ra ces en e l Derecho romano, conforme a l cua l , l a pa labracosa se ap l i caba para des ignar t an to a ob je tos corpora les como

i nco rpo ra l e s .5

La c las i f i cac in romana de cosas en corpora les e incorporal e s s e sue l e f undamen t a r en un pasa j e de l a s Instituas de Gayo 6 , d o n d e e x p r e s a :"Se dividen tambin las cosas en corporales e incorporales . Soncorporales las cosas tangibles, como un fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas. Incorporales son lasintangibles, como las que constituyen un derecho, a saber: la heren

cia, el usufructo, o las obligaciones de cu alqu ier m odo que se h ay ancontrado."A ho ra b i en , ge ne ra l m en t e e l de r ech o s e con funde con suob je to , dado que s t e ca r ece j u r d i c am en t e de i mpo r t anc i a s i underecho no se ref iere a l . El lo se da con ms fuerza en re lacina l derecho de dominio , por se r e l derecho que mayores facu l ta des otorga sobre la cosa corporal sobre la cual recae .Por esa confusin entre e l derecho y su objeto, mientras quep ar a den ota r que se t en a , por e jemplo , un derecho de usuf ruc-

4 Tratado de Derecho Civil, op. cit, loe. cit., p g s . 1 9 8 /9 . S in e mb a r g o , ypara co locarse a la a l tu ra de las ms modernas tendenc ias c ien t f icas , ta l vezd e b i m a n te n e r s e e l v o c a blo "c o r p o ra l " , y a q u e u n a e x p e r ie n c ia r e a l i z a d a e l2 9 . 3 . 1 9 1 9 d e mo s t r l a n a tu r a le z a c o r p r e a d e l a lu z p u e s to q u e l a ma s a s o la rdesv i en esa fecha la luz ven ida de una le jana es t re l la : la luz energ a ex tra -h u ma n a e s ta r a c o mp u e s ta , p u e s , d e c o r p s c u lo s . V a s e r e la c i n d e l a e x p e r iencia en A llen de, Panorama de derechos reales, I a ed . , pg . 18 , no ta 59 .5 V a s e M a y n z, Curso de Derecho Romano, t r a d u c e , d e Po u y O r d in a s , t .I , pg . 476 , ed . 1892 .6 Instituas, t . I I , pg. 12 y s igs .

Las cosasen elDe r e c h or o m a n o


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L o s D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G E N E R A L 1 3to , as s e exp re saba , hac i endo h i ncap i en e l derecho, en re la cin a la propiedad, no se haca a lus in al derecho s ino a su ob-jeto, y se deca: "es ta cosa es ma", y no "sobre es ta cosa tengoun de r echo de p rop i edad" .De a l l a cons idera r a l derecho de propiedad como una cosa co rpo ra l ex i s t a un sol o pa so . M as no pod em os de j a r de no ta r que Gayo no co loca a l derecho de dominio en t re l as cosasc o r p o r a l e s y , e n c u a n t o a l a s i n c o r p o r a l e s , s e l i m i t a a d a re jemplos ; y s i b ien es c ie r to que en t re e l los no se menc iona a l apropiedad , s ino s lo a l usuf ruc to , no podemos infe r i r s in n ing n g n e r o d e d u d a q u e a q u e l d e r e c h o f u e r a p a r a G a y o u n acosa corpora l .Esquemat izando, t enemos , en e l Derecho romano, l a s igu iente clasificacin7:

f | O b j et o s m a t e r i a l e s t a n g i b l e sr Por absorber la mayori can t ida d de facu l tadesCorporales I I q u e u n d e r e c h o p u e d eDe r e c h o d e p r o p ie d a d \ conceder sobre el objetoi m a te r i a l , s o b r e e l q u erecaa, se confunda coni ste: de a ll su carcterv de cosa corporal

Derechos rea les (menos e l de recho de propiedad ,que e ra cosa corpora l )Derechos persona les u ob l igac ionesDe r e c h o d e h e r e n c ia

S eg n lo d ice V lez en l a no t a a l a r t . 2 31 1 , ap a r t nd os e del a concepc i n romana que acabamos de ve r , denomi na cosa s s lo a los objetos corporales suscept ibles de valor . 81 . O b j et o s co rpo ra l e s o m a t e r i a l e s

P a ra exp l i ca r el po rq u de l ap a r t am i en t o de l a po s t u r a ro mana , ba s t a r con t r ansc r i b i r pa r t e de l a no t a a l a r t . 317 de l7 Volveremos sobre es ta c las i f icac in a l r e fe r i rnos a l tema de la "cuas ipo-sesin".8 El a r t . 317 de l Esbogo de Fre i tas d ice : "Todos los ob je tos mate r ia les sus cep t ib les de una m edid a de va lor , son cosas. "

Incorporales


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14 D E R E C H O S R E A L E SEsbogo d e F r e i t a s q u e , i n d u d a b l e m e n t e , s i r v i d e f u e n t e an u e s t r o C o d i f i c a d o r :

"Nad a ms in co h e ren te q u e , en l a s l l amad as ' co sas co rp o ra le s ' ,co n s id e ra r a i s l ad amen te e l ' o b je to ma te r i a l ' so b re e l q u e r ecae e l ' d o min io ' , h ac in d o se ab s t r acc i n d e e s t e p r imer d e r ech o r ea l , a l p a soq u e , en l a s l l amad as ' co sas in co rp o ra le s ' s e p r e sc in d e , a l co n t r a r io ,de l ob je to de los o t ros derechos , tomando s lo en considerac in s tos ,y a sean r ea l e s ius in re aliena o ' p e r so n a le s ' . . . Po r e l De rech o ro m an o se d ice que las cosas son corpora les o inco rpora les , y noso t rosdec imos que las cosas son s iempre corpora les , y que los ob je tos de losd e rech o s p u ed en se r co rp o ra le s o in co rp o ra le s . S o n co rp o ra le s cu an d oso n C O S A S , ya se t ra te de l derec ho de domin io o de los o t ros derec hosr e a l e s ; so n in co rp o ra le s cu an d o so n h ech o s . 9 V e r d a d e r a m e n t e , l a s c o sa s n o so n in med ia t amen te o b je to d e d e r ech o s s in o cu an d o s to s so nrea le s y s lo med ia t amen te p u ed en se r o b je to d e d e r ech o s p e r so n a l e s . . . O ig amo s a Pe l l a t , en su Exposicin de los principios del Derechoromano sobre la propiedad, n 6: 'En el pr imer caso se ref iere al der ech o d e p ro p ied ad h ab la se d e l a co sa , s in men c io n a r ex p re samen tee l derecho que se t iene sobre e l la . En e l segundo caso se re f ie re al os d e m s d e r e c h o s r e a l e s m e n c i n a s e e x p r e s a m e n t e e l d e r e c h oq u e se t i en e so b re e l l a . . . A q u l a a f i rmac i n cae in m ed ia t am en te so b re e l d e r ech o , me d i a t a m en te so b re l a co sa. A l l l a a f i rmac i n cae in med ia t amen te so b re l a co sa , p a san d o so b re e l i n t e rmed ia r io , q u e e se l derech o . S in dud a a l gu na e s s lo u n modo de ex pre sa r lo que d if ie re : e l p en samien to en lo s d o s ca so s r e f i r e se ig u a lmen te a u n d e rech oq u e se a f i rma t en e r so b re u n a co sa . Es t a v a r i ed ad d e ex p re s i n , s inemb arg o , d e co r r e sp o n d e r a lo s h b i to s d e l l en g u a je , p ro p en d e a p e r ju d ica r l a ex ac t i tu d d e l a s id eas . S i l a s l l amad as co sas co rp o ra le s so ne l o b je to d e l d e r ech o r ea l d e d o min io , so n n ecesa r i amen te t amb in e lob je to de los o t ros derechos rea les con ten idos en e l domin io y que de l se d esmemb ran . D ic i n d o se q u e e s to s o t ro s d e r ech o s r ea l e s so n co sas incorpora les , cuando no se d ice lo mismo de l domin io , y ms b iense d ice lo con t ra r io , fc i l se r acred i ta r que ta les derechos subdiv id i -dos no t ienen por ob je tos las l lamadas cosas corpora les ' " , 1 0

A l l e g i s l a r c o m o l o h i z o e n e l a r t . 2 3 1 1 , V l e z c ol o c an u e s t r o C d ig o C i v il a l a a l t u r a d e l a s m s m o d e r n a s t e n d e n c i a s . A s , e l a r t . 9 0 d e l C d i g o C i v i l a l e m n d e 1 9 0 0 c o n s i d e r aq u c o s a s , e n e l s e n t i d o d e l a l e y , " s o n s o l a m e n t e l o s o b j e t o sc o r p o r a l e s " .

E l Anteproyecto B i b i l o n i r e p r o d u c e e l a r t . 2 3 1 1 . E l Proyecto

9 A qu Fr eita s se es t refiriendo al objeto de los derechos person ales o cre-ditorios: la prestacin, que no es otra cosa que un "hecho" del deudor.10 Vase nota n 7.


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Los DERECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 15de 1936 l l ama "cosas" a los "obje tos mate r ia les" . E l Anteproyecto de Cdigo Civil de 1954, dice, en su a r t . 129, que:

"Los bienes materiales se llaman cosas, que pueden ser muebleso inmuebles ."

2. El p rob l ema de l va l o rEl a r t . 2311 Cd . Civ . se l imi ta a a lud i r a l a "suscept ib i l i dad" de t ener un va lor , de los ob je tos corpora les , para que seancons iderados como cosas .Vlez no t ranscr ib i los a : t s . 322 a 325 de l Esbogo de Fre i -t a s , de los cua les resu l t a que e l "va lor" se mide por su aprec ia c in pec un i a r i a , o s ea , en re l ac i n a un a can t i d ad de t e r m i na dade moneda co r r i en t e .P a r a a l g u n o s a u t o r e s 1 1 , l a pa l ab ra valor debe s e r en t end i da en un sen t ido ampl io , no s lo comprens ivo de va lor econm i c o , s i n o e n t e n d i d o c o m o " i d o n e i d a d p a r a d e s e m p e a r u n afuncin econmica o social" . Y as , se expresa: "e l concepto jur d ico de cosa no concuerda en su to ta l idad con e l econmico . . .U n me can i sm o que func iona a p rd i da , es dec i r, cuando y aa l c a n z s u v i d a t i l e c o n m i c a m e n t e h a b l a n d o , p u e d e p a r a e lDe recho s e r cons i de r ado una cosa ; t odav a e l l o r e su l t a r a a s aun cuando n i t uv i e r a va l o r econmi co como mero ma t e r i a l de

desecho , pe ro conse rva r una func i n como ob j e t o de i n t e r sh i s t r i co o de o t r a e spec i e ( a f ec t ivo , de u so , e t c t e r a ) . " Y see jempl i f i ca con l a pos ib i l idad de cons t i tu i r usuf ruc to sobre cos a s d e " m e r o p l a c e r " a u n q u e n o p r o d u z c a n n i n g u n a u t i l i d a d ,c o m o e s t a t u a s , c u a d r o s , l u g a r e s d e s t i n a d o s a p a s e o s ( a r t . 2 8 4 4Cd . C i v . ) o sob re un fundo a bs o l u t am en t e i mp roduc t i vo ( a r t .2845 Cd . C i v. ) , o s e r v i d um bre s qu e s lo b r i nd en u n a u t i l i da dd e " m e r o r e c r e o " p a r a e l t i t u l a r d e l f u n d o d o m i n a n t e ( a r t .3000 Cd . Civ . ) . 1 2

II . C l a s i f i c a c i n d e l a s c o s a sEl Cdigo Civ i l hace una clasificacin de las cosas, que s i s t e m a t i z a r e m o s s e g u i d a m e n t e :

11 Spota, op . cit., pg. 21 y sigs.; pg. 189 y sigs.; pg. 217 y sigs.12 A utor cit. nota 11, op. cit., lo e. cit.


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16 D E R E C H O S R E A L E S

CosasConsideradas en s mismasConsideradas con relacin a las personas

Cosas Jconsideradasen s mismas

Por su naturaleza, art 2314Inmuebles -! Por accesin: ar ts . 2315/16/20/21 y 22

Por su carcter representativo: art. 2317Art 2318 (comprende los semovientes)

Muebles " Arts. 2319 al 23

Fungibles y no fungibles: art. 2324Consumibles y no consumibles: art. 2325Divisibles e indivisibles: art. 2326Principales (arts. 2327 y 2329) y accesorias (arts. 2328,

2330, 2331 al 35)En el comercio (art. 2336) y fuera del comercio

(arts. 2337/38)13Bienes pblicos

(art s. 2339 al -4 1 , 2344 y 2347)Del Estado generalDe los Estados particularesDe las municipalidadesDel Estado general, de los Estadosparticulares o de las municipal idades(arts. 2342/44/47)

Cosas lconsideradascon relacin Ja las \personas

{

Bienes privados

De lasIglesias

Dlosparticulares

Catlica: arts. 2345/7- "Disidentes":

arts. 2346/7r Principio general: art . 2347Puentes y caminos:1 art . 2348, corolario

J de los ar ts. 2519 y 201 Lagos no navegables:1 art . 2349 uI Vertientes que nacen| y mueren en unaL heredad: art. 235015

Bienes susceptibles de apropiacinprivada (res nullius): art. 2343

13 El concepto extra commercium no implica que la cosa no sea susceptible deser objeto de derechos patrimoniales. Por ejemplo, si un inmueble ha sido legado conla clusula de no enajenarlo por el trmino de diez aos (art. 2613, Cd. Civ.), estarfuera del comercio, de conformidad a lo dispuesto por el art . 2337, inc. 2o, Cd. Civ.,y sin embargo, sobre l se ejerce el derecho de propiedad del legatario, derecho quees patrimonial. La nocin de cosas fuera de comercio slo alude a un aspecto dinmico, o sea la inidoneidad para el trfico jurdico, mientras esa misma cosa puedeestar en el patrimonio de una persona, es decir, ser objeto de derechos para algunapersona aspecto esttico. Vase al respecto: Spota, op. cit, pg. 171 y sigs.

14 Si bien esta norma slo se refiere al uso y goce y no a la propiedad. Volveremos sobre el tema al referirnos al "derecho de aguas".10 dem nota anterior.


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L o s D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G E N E R A L 1 7III . C l a s i f i c a c i n d e l o s d e r e c h o s c o n f o r m ea s u o p o n i b i l i d a d y a s u c o n t e n i d o

Los derechos subje t ivos , es dec i r , los derechos mi rados como f acu l t ades de l hombre 1 6 son suscept ib les de d iversas c las i f i c a c i o n e s . D e t o d a s e l l a s , n o s r e f e r i r e m o s s l o a l a q u e l o sencuadra conforme a su oponib i l idad y conforme a su conten i do, p a ra d em os t ra r luego cmo e l l as se re f le jan en l a s i s t em t i ca de nues t ro Cdigo Civ i l . 1 7A ) Con forme a su opon ib i l idad

Se d i s t i nguen en de r echos abso l u t os y r e l a t i vos .1. De rech os abso l u t os :

Son l o s que pueden hace r se va l e r erga omnes, es decir, frente a todos los integrantes de la comunidad o, lo que es lo mismo,t ienen ef icacia contra cualquiera . Por e jemplo, los derechos reales , como luego veremos , rev i s tan dent ro de es ta ca tegor a ; t amb i n l os l l a m a d o s d e r e c h o s i n h e r e n t e s a l a p e r s o n a l i d a d opersonal s imos (como el derecho a la vida, a l honor) y los inte lect ua l e s que e s t ud i a r emos ms ade l an t e cons i de r ados po r a l g u n o s , e n l o q u e t o c a a s u a s p e c t o m o r a l , c o m o d e r e c h o spe r sona l s i mos , 1 8 derechos de familia, en el sentido de que las situac ione s ju r d icas fam i l i a res o los derechos qu e de e l las em er gen deben se r respe tados por todos , an cuando pueden ex i s t i ra l gunas pe r sonas d i r ec t a y de t e rmi nadamen t e ob l i gadas , comosuce der a , por e jemplo , con l a pa t r i a po tes tad .Son de r echos cuyas "co r r e spond i en t e s ob l i gac i ones a f ec t ana toda l a masa de l as persona l idades con l as cua les e l ob je to dederecho puede es ta r en contac to" , t a l como lo d ice Vlez (aunqu e con u n er ro r de conc epto en lo re la t ivo a los de rech os rea les )1 9 en la nota con que remit i a l Poder Ejecut ivo, con fecha21 de ju n i o de 1 865, e l Libro Pr im ero de su Proyecto de CdigoCi v il . A s i mi sm o , exp re sa l a no t a a l a r t . 577 :

16 No e n t r a r e m o s a q u , p o r n o c o r r e sp o n d e r a l a n d o le n i a l a m a te r i a d ees ta o bra , en la po lmica ace rca de la ex is tenc ia o no de derechos sub je t ivos ,d is t in tos de l de recho ob je t ivo , an te r io res y super iores a l .17 O tra s c lasif icaciones en Gatti-A lter ini , El derecho real, ed. 1974, Captulo I .1 8 V a s e L l a m b a s , Tratado de Derecho Civil, Pa r te Ge n e r a l , t . I I , p g .197, n 1305, ed . 1967.19 V a s e A l l en d e , Panorama de derechos reales, pg 30 y s igs . , e spec . pg .32, I a ed .


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18 DERECHOS REALES"El dominio es por esencia un derecho absoluto y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los individuos."El t rmino "absolu to" , ap l i cado a los derechos subje t ivos ,es suscept ible de diversos s ignif icados, de los cuales uno solo ese l que aho ra t enemos en cuen t a ; son :1 . Como s innimo de oponib le cont ra todos (es e l sen t idode l t ex to) .2. Como s i nn i mo de de r echos pe r sona l s i mos o i nhe ren t e sa l a pe r sona l i dad , o i nna t os .3 . E n r e l a c i n c o n l a s f a c u l t a d e s q u e o t o r g a e s e d e r e c h o :a s , p o r e j e m p l o , e l d o m i n i o s e r a u n d e r e c h o a b s o l u t o , p u e s t o que e s e l de r echo que con f i e r e e l mayor nmero de f acu l t a d es s ob re la cosa qu e e s su ob j e t o . A s , l e em os en l a n o t aa l a r t . 2 5 1 3 :

"...los excesos en el ejercicio del dominio son, en verdad, la consecuencia inevitable del derecho absoluto de propiedad, pero no constituyenpor s mismos un modo del ejercicio de este derecho que las leyes reconocen y aprueban. . ."4 . Como s innimo de l eyes de orden pbl ico , o sea , l as queno pueden se r de jadas de l ado por l a vo luntad de los par t i cu la r e s , por opos ic in a l as normas suple tor ias .5. Como s innimo de derechos " incausados" , es dec i r , de re chos no suscep t i b l e s de abuso , po rque s e r an i ndepend i en t e s delos f ines en vis ta de los cuales e l derecho objet ivo ampara lasp r e r r oga t i va s j u r d i ca s i nd i v i dua l e s . 2 0A lgunos ejemplifican con la facultad de elev ar el m ur o m edianero . O t ros n iegan h as ta l a ex is tencia mism a de es tos derechos.

2 . Derechos r e l a t i vosPor oposicin a la categora anterior, son aquellos que slo

pue den ha cerse va le r cont ra u na o var ia s personas determinadas.A s , por e jemplo , Pablo t i ene derecho a l a v ida y todos deben r e s pe t a r e s e de r echo , que e s abso lu t o . Pe ro s i Pablo ce l eb racon Diego un con t r a t o de mu t uo , en t r egndo l e d i ez mi l pe sos ,Pablo t i ene por d icha suma un c rd i to s lo cont ra Diego: a r t s .1195 , 1199 y conc . Cd. Civ .De lo que se desprende que los derechos c red i tor ios son , enes t e s en t i do , de r echos r e l a t i vos .

A l r es p e c to , A l l en d e , Panorama..., pg . 19 , no ta 6 ; S pota , op. cit., pg . 37 .


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Lo s DERECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 19B) Con forme a su con ten ido

E s t a c l a s if ic a c i n a p u n t a a l c o n t e n i d o p a t r i m o n i a l o l afa l t a de l mismo, en los derechos subje t ivos ; no se re f i e re a l asf a c u l t a d e s q u e o t o r g a n .1. D e r e c h o s p a t r i m o n i a l e s

Son aque l l o s "ob j e t o s i nma t e r i a l e s suscep t i b l e s de va l o r " ar t . 2 312 Cd . C iv ., o s ea t odos l o s de r ech os q ue pu ede nv a l u a r s e p e c u n i a r i a m e n t e .Ejemplo : derechos rea les , derechos c red i tor ios , a lgunos derechos de fami l i a (as e l derecho a a l imentos ) , los derechos in t e l ec t ua l e s en su a spec t o pa t r i mon i a l .2. D e r e c h o s e x t r a p a t r i m o n i a l e s

Los que no son suscept ibles de valuacin econmica, a pesa r de que su v io lac in puede engendrar l a facu l tad de rec lamardaos y per ju ic ios que , e l los s , se concre ta rn en una suma dedinero , aun cuando se t ra te de agrav io mora l : a r t s . 522 y 1078Cd . Civ . , segn la re forma in t roduc ida por l a l ey 17 .711 .Ejemplos de es ta c lase de derechos se r an los derechos dela pe rso na l ida d o pe rso na l s im os , los dere cho s de fami l i a , losde rechos i n t e l ec t ua l e s en su a spec t o mora l , e t c t e r a .I V. G r a v i t a c i n d e a m b a s c l a s i f i c a c i o n e s o p o n i b i l i d a dy c o n t e n i d o e n l a s i s t e m t i c a d e l C d i g o C i v i l

En el Libro I, la seccin 2 a , se ocupa de los derechos de fami l i a , que son predominantemente absolutos y extrapatrimoniales, como v i mo s .El Libro I I t r a ta de los derechos persona les en l as re lac ionesc iv i l es , es dec i r , que se reg lamenta lo a t inente a los derechosobl igac iona les o c red i tor ios , a veces den om inad os "persona les" ,que son relativos y patrimoniales.En e l Libro I I I se l eg i s la sobre los derechos rea les , que sona b s o l u t o s y p a t r i m o n i a l e s .E l L i b ro IV "De l a t r a smi s i n de l o s de r echos r ea l e s yp e r s o n a l e s : d i s p o s i c i o n e s c o m u n e s " s e d i v i d e e n u n t t u l op re l i m i na r qu e t r a t a de l a t r a sm i s i n de l o s de r echo s en gene r a l y t r e s s ecc iones , que s e ocupan r e sp ec t i v am en t e de l a t r a s

m i s i n d e d e r e c h o s p o r c a u s a d e m u e r t e ( h e r e n c i a ) , d e l ospr iv i l eg ios y de l a prescr ipc in .


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20 DER ECHO S REA LESA qu nos i n t e r e s a la S ecci n P r i m era , ded i ca da a l de r echohe red i t a r i o , a l que a l gunos au t o r e s a s i gnan una ca t ego r a au t noma ub i cndo l o den t ro de l o s de r echos abso l u t os y pa t r i mon i a l e s . 2 1

P a r t e S e g u n d a : D e r e c h o R e a l

I . C o n c e p t o d e d e r e c h o r e a lA ) A n l i s i s de l a s de f in i c iones i n se r t a s en l a s no t a s de lCdigo: no ta a l a r t . 497 y no ta a l T tu lo IV de l Libro I I I

N ,o ta E n la no ta a l a r t . 497 , don de se es ta b le ce qu e "a todo de-al ar t 497:O rtoian rech o pe rso na l cor resp on de u n a obl igac in pe rso na l y qu e noh a y o b l i g a c i n q u e c o r r e s p o n d a a d e r e c h o s r e a l e s " , V l e zS a r s f ie l d t r a t a d e d e m o s t r a r , s i g u i e n d o e n e llo l a d o c t r i n aque Fre i t as expone en su "Consol idac in de l as l eyes c iv i l es" a q u i e n t r a n s c r i b e e n d i c h a n o t a , a u n q u e a t r i b u y e n d o e lp r r a fo a M a rcado , que l a "ob l igac i n" de r e sp e t a r e l de r e cho r ea l que i ncumbe a t odos l o s mi embros de l a soc i edad conl os cua l e s su t i t u l a r e s t en con t ac t o , no e s una ob l i gac i nprop i amen t e d i cha , s i no que e s e l s i mp l e debe r de abs t enc i n ,

co r r e l a t o de l c a r c t e r de opon i b l e erga omnes, propio de losd e r e c h o s r e a l e s .Y a l l m ism o, cons igna l a defin ic in de O r to ia n :"Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna person a es ind iv id ua lm ente su je to pas ivo del derecho . O entrminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, su m inistrar, o hacer o no hacer algun a cosa. U n derechoreal es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor."

Hay en es ta def inic in un esbozo de lo que despus ot ros aut o r e s2 2 denomi na rn "a spec t o ex t e rno" ( r e l ac i n con l o s dems

2 1 A s , S a v i g n y , Sistema del Diritto Rom ano Attuale, ed . 1896 , t r ad . de V.Sc ia lo ja , vo l . I , pg . 337 y s igs . ; Enneccerus , Kip y Wolff, Tratado del DerechoCivil, t r a d . d e l a 3 2 a e d . a l e m a n a p o r P r e z Go n z le z y O la g u e r , Pa r t e G e n e r a l ,t . I , pg . 306.22 R i g au d , El derecho real, pg . 219 y s igs . , ed . 1928; P lan io l-R iper t , Tratado Prctico de Derecho Civil, t . I I I , pgs . 46 /47 , ed . 1942 .


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Los DERECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 2 1m iem bro s de l a soc iedad) y "aspec to in te rn o" ( re lac in de l t i t u la rdel derecho con la cosa objeto del mismo) del derecho real .

E n la no ta a l T tul o IV del Lib ro I I I , Vlez t ra n sc r ib e la Demoiom-o p i n i n d e D e m o l o m b e , e n r o l a d o e n l a p o s t u r a " c l s ic a " e n T t . r y 3 3cuan t o a na t u r a l eza de l de r echo r ea l , 2 3 q u ie n dice : Libro ni)"Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ellasino dos eleme ntos, la pers ona , que es el sujeto activo del derecho, y lacosa, que es el objeto."

B) M acke l dey : A n l i s i s de l a no t a a l L i b ro I I Iy su def inic in de derecho realEn l a p r emene i onada no t a V l ez i nd i ca e l po rqu de l a metodologa de l Libro I I I :"Al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechosrea les, seguimos la opinin y el mtodo de M ackeldey, porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales."P a ra M acke ldey l a cosa y l a poses in son los e lem entos delos derechos rea les : l a p r imera , como obje to de d icho derecho ,

l a s e gu nd a como po de r de d i sp on e r f s i c am en t e de e sa cosa ,conc re t ando ambas l a pos i b i l i dad l ega l de ac t ua r sob re l a mi s ma, que es lo que conf igura e l derecho real .S e g n M a ck eld ey :"Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre unacosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestravoluntad, bien sea bajo todos los conceptos (se refiere aqu al dominioy al condominio) o bajo algunos solamente (se refiere aqu a los demsderechos reales, desmembraciones de aqul)."24

C) O t ra s def in ic iones : 1) M ayn z ; 2) Instituasd e J u s t i n i a n o ; 3) E l DigestoConsiderando que e l acopio de def inic iones no es benef ic ioso , pedagg i camen t e hab l ando , s i no que e s su f i c i en t e con que

23 Sobre esta doctrina hablaremos al tratar el tema "Concepciones sobre elderecho real".24 M ackeldey, Elementos del Derecho Romano, pg. 218.


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22 D E R E C H O S R E A L ESse teng a un concepto del derecho de que se tr at a, y teniendo encuenta la ndole de esta obra, nos lim itaremos a da r tre s definiciones de derecho real, que son: la de M aynz, la co nsignada enlas Instituas de Justiniano y la del Digesto, todos citados en lanota al Ttulo IV del Libro II I .1. M aynz25

A l referirse a la divisin de los derechos fund ada en la diferencia de los objetos a que se refieren, dice:"Los derechos pu ed en re fe r i r se o a l mism o hom bre a l cua l per te necen o a su pers ona l idad o b ien a un ob jeto cua lqu iera a l cua l su vol u n t a d s e d i r i g e . . . L a s e g u n d a c a t e g o r a s e d i v id e n a t u r a l m e n t e e ndos c lases : 1) N ue st ra vo lun tad se d i r ige a uno de nu es t ro s sem ejant e s ; tenemos e l derecho de ex ig i r de l que haga a lguna cosa a nues t rof av o r . Es t a c l a se d e d e r ech o s su p o n e , p u es , n ecesa r i amen te , d o s p e r so nas de te rminadas , una que t iene e l derecho y o t ra cuyo hecho const i tu y e e l o b je to d e l d e r ech o ; lo s ro man o s l a s l l aman obligationes. 2)Nu es t r a v o lu n tad se d i r ig e a u n a co sa h ech a ab s t r acc i n d e to d o o t roind iv iduo fuera de noso t ros . Es ta c lase de derechos no supone la in te r v e n c i n d e n i n g u n a p e r s o n a d e t e r m i n a d a f u e r a d e a q u e l l a a q u i e ncompete e l derecho . Los romanos no ten an nombre genr ico para des ig n a r lo s . No so t ro s lo s l l amaremo s d e rech o s r ea l e s . "

2 . Instituas d e J u s t i n i a n o 2 6"La capital d ivisin de todas las acciones. . . se determina en dos especies; pues o son reales o pers ona les . P orqu e cada cual o rec lam a con traaquel que le est obligado, o por contrato o por delito, para cuyo caso hansido dadas las acciones personales, por las cuales se pretende que su adversar io debe dar le o hacer le a lg una cosa . . . O en tab la su de m and a cont ra aquel que por n ingn t tu lo le es t ob l igado , pero a qu ien muevecontroversia sobre alguna cosa: para cuyo caso se han establecido las acciones reales; como por ejemplo, si a lguno poseyera una cosa corporalque Ticio af irmara que era suya, y de la que el poseedor di jese que l era

dueo ; porque si Ticio preten die se que er a suya, la accin es real ."3 . E l Digesto27

"Dos son las especies de acciones: la real , que se dice reivindicac in , y la person al , que se l la m a condic in . A cc in rea l es aqu el la porla cua l ped imos una cosa nues t ra , que es pose da por o t ro ; y es s iem-

25 Op. cit, pag. 414, 4.26 Libro IV, Ttulo VI, 1.27 Libro 25, Dif. De O bli ga t, et. act.


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L o s D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G E N E R A L 23pre contra el que posee la cosa. Es accin personal aquella con la quelitigamos contra el que se nos oblig a hacer o a dar alguna cosa; ysiempre tiene lugar contra el mismo."

V e m o s q u e t a n t o l a s Instituas como el Digesto, p a r a n a d aa lu de n a los derec hos ( re a les o perso na les ) , s ino que se re f i e rena l a s a c c i o n e s . E s q u e l o s r o m a n o s , e s e n c i a l m e n t e p r c t i c o s ,pus ie ron e l acento sobre l a defensa de los derechos , ms que enl a e l abo rac i n de una doc t r i na abs t r ac t a ace r ca de e l l o s .El derecho se def ine por la accin: s i la accin que otorgaes persona l , e l derecho tambin lo se r . S i l a acc in es in rem,l a m ism a ca li fi cac in m er ec er e l derech o . A l respe c to , ver l anota a l T tu lo IV de l Libro I I I , pa rgrafo 10 .

Debe no t a r s e que en l a s Instituas y en el Digesto se califi- EI procedi-ca de "p erso nal" a la accin di r ig ida con tra u n a pe rso na de ter- formulariom in ad a que es t ob l iga da ha c ia e l ac tor a da r , ha ce r o no ha ce r yeia lgo . Y de "rea l " a aqu e l la en qu e se rec lam a c on t ra e l poseed or d e r e c h ouna cosa que pe r t enece a l a c t o r , s i n que ex i s t a t t u l o a l gunoque obl igue a l demandado con re lac in a l ac tor .Por e l lo es que , en e l p rocedimiento formular io , s i se t ra ta ba de una acc in persona l , en l a intentio de l a frmula 2 8 se cons i g n a b a e l n o m b r e d e l d e m a n d a d o ; m i e n t r a s q u e e n l a sacc iones in rem no s e cons i gnaba nombre a l guno , de donde po dem os der iva r que ya ex i s t a en R om a la noc in de un su je topas i vo i nde t e rmi nado t oda l a soc i edad que deb a r e spe t a rel derecho sobre la cosa .

II. D e f i n i c i n a n a l t i c a d e l D e r e c h o R e a l y e x p o s i c i nd e l o s c a r a c t e r e s y e l e m e n t o s n e c e s a r i o s p a r a l ae x i s t e n c i a d e l d e r e c h oEl doc tor G ui l l e rm o L . A l l ende , en su obra ya c i t ad a 2 9 da las igu ien te def in ic in ana l t i ca de l derecho rea l :2 8 La s p a r te s d e l a " f r mu la " r o ma n a e r a n l a s s ig u ie n te s : demonstratio:cor ta expos ic in de los hechos y fundamento de l de recho; intentio: se indica lap r e t e n s i n d e l d e m a n d a n t e ; condemnatio: donde se o torga a l jue z ( recordemosq u e l a " f rmu la " l a r e d a c ta b a e l ma g is t r a d o p a r a s e r e n t r e g a d a a l ju e z , a n tequ ien se l leva ba a cabo el proce dim ien to "in judicio") e l pod er de absolv er o cond e n a r a l d e ma n d a d o ; y adjudicatio que s lo se encuentra en las acc iones que sed e n o m i n a b a n mixtas (familiae erciscundae, communi diuidundo y finium re-gundorum) y p e r m i te a l ju e z h a c e r a t r ib u c io n e s d e p r o p ie d a d . S o b r e e l lo v o lv e r e mo s a l t r a t a r l a s a c c io n e s d e c a r c te r c o n t r o v e r t id o , e n e l Ca p tu lo d e s t in a d o

a las acc iones rea les .2 9 Panorama..., p g . 1 8 y s ig s . ; M o l in a rio , A lb e r to , e n Derecho patrimo-


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24 D E R E C H O S R E A L E S"Es u n d e rech o ab so lu to , d e co n ten id o p a t r imo n ia l , cu y as n o rmassu s tan c ia lmen te d e o rd en p b l i co , e s t ab lecen en t r e u n a p e r so n a ( su je to ac t ivo) y una cosa (ob je to ) una re lac in inmedia ta , que p rev ia pub l i c id ad o b l ig a a l a so c ied ad ( su je to p as iv o ) a ab s t en e r se d e r ea l i za rcua lqu ier ac to con t rar io a l mismo (ob l igac in negat iva) , nac iendo parae l caso de v io lac in una acc in rea l y que o torga a sus t i tu la res las

v e n t a j a s i n h e r e n t e s a l iuspersequendi y a l ius praeferendi."D a r e m o s a h o r a u n a e x p l ic a c i n s u m a r i a d e l o s d i s t i n t o s

t e m d e l a d e f i n ic i n , p u e s s u d e s a r r o l l o e n p r o f u n d i d a d , e q u i v a l d r a a l t r a t a m i e n t o d e t o d a l a m a t e r i a .

a ) Derecho absoluto: H a b l a m o s y a d e e s t e c a r c t e r d e l osd e r e c h o s r e a l e s y q u e i m p l i c a s u o p o n i b i l i d a d c o n t r a t o d o s .

b ) De contenido patrimonial: T a m b i n y a v i m o s q u e , d ec o n f o r m i d a d a l a r t . 2 3 1 2 C d . C i v . , l o s d e r e c h o s r e a l e s s o n s u s c e p t i b l e s d e v a l o r , p o r lo q u e i n t e g r a n e l p a t r i m o n i o .

c) Naturaleza jurdica de sus normas: S e d i c e q u e l a s n o r m a s q u e r e g u l a n l o s d e r e c h o s r e a l e s s o n sustancialmente d e o r d e n p b l i c o , e s d e c i r , q u e e s t n v i n c u l a d a s a l p l e x o d e p r i n c i p i o sd e o r d e n s u p e r i o r , p o l t ic o s , e c o n m i c o s , m o r a l e s y a l g u n a s v e c e sr e l ig i o s o s , a l os c u a l e s u n a s o c ie d a d c o n s i d e r a e s t r e c h a m e n t ev i n c u l a d a l a e x i s t e n c i a y c o n s e r v a c i n d e l a o r g a n i z a c i n s o c i a le s t a b l e c i d a 3 0 y q u e , p o r e s o m i s m o , n o p u e d e n s e r d e j a d a s d e l a d o p o r l a s c o n v e n c i o n e s p r i v a d a s a r t . 2 1 C d . C i v . 3 1E s t a c a r a c t e r s t i c a s u r g e p r i n c i p a l m e n t e d e l a r t . 2 5 0 2 C d.C i v . , q u e a p r e h e n d e e l p r i n c i p i o d e l numerus clausus, d e l q u eh a b l a r e m o s m s a d e l a n t e ; t a m b i n s u r g e d e l a n o t a al a r t .2 8 2 8 , d o n d e s e e x p r e s a q u e " . . . l a n a t u r a l e z a d e l o s d e r e c h o sr e a l e s e n g e n e r a l . . . , e s t fijada e n c o n s i d e r a c i n a l b i e n p b l i c oy a l d e l a s i n s t i t u c i o n e s p o l t i c a s , y n o d e p e n d e d e l a v o l u n t a dd e l os p a r t i c u l a r e s " .

nial y derecho real, pg. 43 , ed. 1965, tamb in da un a definicin analtica de derecho real: "El derecho real es el derecho patrimon ial qu e otorga a su t itu lar una potestad exclusiva y directa, total o parcial, sobre un bien actual y determinado,para cuyo ejercicio no es necesario el concurso de ningn otro sujeto, cuya existencia, plenitud y libertad puede ser opuesta a cualquiera que pretenda desconocerlao menoscabarla con el fin de obtener su restitucin o la desaparicin de los obstculos que la afectan, en virtud de la cual puede utilizarse econmicamente el bienen provecho propio, den tro del mbito sealad o por la ley y que, en caso de concurrencia con otros derechos reales de igual o distinta natura leza, que teng an comoasiento el mismo objeto, el primero en el tiempo prevalece sobre el posterior."3 0S alva t, P arte General, 1.1, pg. 148, n 247, ed. 1950.31 Vase A ruz Castex-Llambas, Derecho Civil, Parte General, t. I, pgs.169 y 173ysigs. ,ed. 1955.


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L os D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G E NE R A L 25Y es p r ec i s amen t e e s t e uno de l o s pun t os de d i ve rgenc i acon los derechos persona les , en los que campea e l p r inc ip io de la r t . 1197 Cd . Civ . : a l l , a l r evs de los derechos rea les , l as nor m a s q u e lo s r i g e n so n s u s t a n c i a l m e n t e s u p l e t o r i a s .A hora b i en , lo expu es t o no s ign if ica que t oda s la s no rm asre la t ivas a los derechos rea les sean de orden pbl ico por esose d ice "sus tanc ia lmente" de orden pbl ico: as , por e jemplo ,l o s a r t s . 2669 , 2672 , 2 8 2 3 , 2851, 2862 , 2952 , 3000 , 3266 , 3246 ,3247, de l as que surge que aun en es te campo ex i s ten c ie r tasr e g l a s q u e r e v i s t e n c a r c t e r m e r a m e n t e s u p l e t o r i o .d) Sujeto activo: N a t u r a l m e n t e p u e d e s e rl o u n a p e r s o n a ,t an to f s ica como de ex i s ten c ia id ea l : a r t s . 30 , 31 , 32 , 51 y conc .Cd. Civ . 3 2

e) Objeto: S o n l a s cosas en e l sen t ido de l a r t . 2311 Cd .Civ . tomado, como ya v imos , de l a r t . 317 de l Esbogo ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes, ya que, como lo dice la nota a l T tulo IV delL i b ro I I I , p r r a fo 9 o: "pues que la cosa es el objeto directo e inmedia to , y no puede haber un derecho s in ob je to" .Ta l p r inc ip io no surge de una norma expresa de l Cdigo ,pe ro pu ede e x t r a e r s e c l a r am en t e de l a s no t a s a l T t u l o IV de lLibro I I I y a l Libro I I I , donde l eemos que " las cosas y l a poses in son los e lementos de los derechos rea les" .Cabe s ea l a r , a s i mi smo , que e l de r echo r ea l puede r ecae rsobre tod a l a cosa o sobre un a pa r te de e ll a , s i em pre q ue es tm a t e r i a l m en t e de t e rm i nad a . A s , po r e jemplo , pa r a e l u su fruc to ,e l ar t . 2821 dispone que puede ser es tablecido . . . a favor de muchas pe r sonas po r pa r t e s separadas (y desde que, en ausencia dec lusu la en co nt ra r io , no jue ga en t re los cousuf ruc tuar ios e l derecho de acrecer segn lo prescr ibe e l ar t . 2821, s i se ext ingue elusufructo respecto de uno de e l los , coexis t i rn sobre la cosa e lusuf ruc to subs i s ten te y e l derecho p leno de l t i tu la r de l dominiosobre e l r es to de l inmueble an te r iormente a fec tado por e l usufructo que se ext ingui; para la hipoteca, e l ar t . 3123 prev quee l condmino puede h ipotecar una parte materialmente determinada del inm ueb le (desde luego que esa h ipoteca qu ed ar su je taal resul tado de la par t ic in, como lo dice e l mismo ar t culo) . 3 3 E sla solucin del art . 1816 del Proyecto de Cdigo Civil de 1998.

32 Excepcin hecha de los derechos de uso y habitacin que, dadas sus caractersticas y lo dispuesto por los arts. 2948, 2953, 2954 y 2964, Cd. Civ., slopueden ser constituidos a favor de personas fsicas.33 Conf. A lterini, J. H ., su disertacin en la M esa R edonda n 4, Tema: Derechos reale s. O bjeto de los derechos reale s, Facu ltad de Derecho de la U niver-


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26 DERECHO S REA LESsjtua- Lueg o vere m os l as qu e se p re se n ta n con re lac in a l a ene r -especiaies & a> a^ c u e r P h um an o , a l c adv e r y a l o s con j un t os de cosa s .A h o r a n o s o c u p a r e m o s d e c ie r t a s e x c ep c io n e s o p r e s u n t a sexcepc iones a l p r inc ip io de que e l ob je to de los derechos rea lesson las cosas .Pe ro an t e s de e ll o debem os s ea l a r que , j u s t a m en t e , computando la ex i s tenc ia de es tos casos espec ia les en e l Cdigo Ci v i l y d e o t r o s s u p u e s t o s q u e s e p l a n t e a l a d o c t r i n a , s e h aplan teado la pos ib i l idad de que se mor igere l a r ig idez de l p r incipio, en e l s en t i do de admi t i r que , aun cuando como regla elobje to de los derechos rea les son l as cosas , los derechos t ambin pueden se r ob je to de los derechos rea les , pero slo en loscasos expresamente admitidos por el legislador.34 A s , po r e jemplo, e l derecho de h ipotecar e l derecho de fores ta r que as i s te a lsupe r f i c i a r i o en una de l a s moda l i dades que puede p r e sen t a r e l

derecho de super f ic ie fores ta l c reado por l a l ey 25 .509 (y quel uego e s t ud i a r emos ) : en e s t e supues t o , l a h i po t eca r ecae sob reun de r ech o - e l de r echo de fo r e s t a r - .Vamos en tonces , despus de lo d icho , a l es tud io de l as exc e p c i o n e s a n u n c i a d a s .1. Prenda de un crdito: Conforme a l a r t . 3204 Cd . Civ . :"Habr const i tuc in de p renda cuando e l deudor , por una ob l igac in c ie r ta o condic iona l , p r es en te o fu tu ra , e n t reg ue a l acreedo r u n a

cosa mueble o un crdito en seg u r id ad d e l a d eu d a . "Y a c l a r a e l a r t . 3 2 1 2 :"No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo porescrito" ( justamente se ser a el objeto de la prenda, y dicho t tu lo es unacosa, mueble por su carcter representat ivo: ar t . 2319 Cd. Civ . ) .

sidad de Buenos A ires, Ciclo de M esas R edondas del ao 2000, en A nuario Departamentos de Derecho Privado I-II, ed. Colegio de Escribanos de la Ciudadde Buenos A ires, 2001, pgs. 89 y ss.34 Conf., conclusiones aprobadas en las XVIIIJornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos A ires, 20 al 22 de setiemb re de 2001). Por su pa rte, el Proyecto de Cdigo Civil de 1998 establece en su art. 1816 que "Son objeto de losderechos reales: a) Las cosas que estn en el comercio. Se ejercen sobre la totalidad de ellas o sobre una parte material, o por una alcuota; b) Los derec hos, enlos casos previstos especialmente". Para un comentario de esta norma del Proyecto, ver Anuario, Dep artamen tos Derecho Privado I-I I, Facultad d e Derecho, U niversidad de Buenos A ires, Ciclo de M esas R edondas en homenaje al Dr. R obertoLpez Ca bana . Tema: Derechos rea les: objeto de los derechos re ales , 17.10.2000;expositores: Dres. S mayevsky, M ., Vzquez, G., Com a, P., A lterini, J., Ed. del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos A ires, 2001 .


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Lo s DERECHO S REA LES : PA R TE GENER A L 27Y e l a r t . 3209 Cd . Civ . :"Si el objeto dado en prenda fuese un crdito... el contrato, paraque la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda y entregarse el ttulo al acreedor o a un terceroaunque l sea superior a la deuda."2. Cuasiusufructo de crditos y de un patrimonio: S e g n e la r t . 2 8 3 8 :

"... Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual del usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos . Cuando no es tuvieren representados por ins t rumento, lascosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poderdel usufructuario, sern su objeto futuro."El cuas iusuf ruc to , s i e l c rd i to cons ta por esc r i to , r ecae so- D ebr e e l in s t r um en to pbl ico o pr iva do que do cu m en ta d icho e r - crditosdi to , e l cual es una cosa (ar t . 2319 Cd. Civ .) .S i e l c rd i to no con s ta por esc r i to , ex i s t i r c on t ra to de u suf ruc to , pero no derecho rea l de usuf ruc to , porque no hay obje to .Habr s i mp l emen t e un de r echo pe r sona l que s e r eg i r po r l a sn o r m a s d e l a c e s i n d e c r d i t o s y c u a n d o l a p r e s t a c i n s e acumpl ida por e l deudor , l a cosa que s te en t regue se r e l ob je tode l de r echo de u su f ruc t o , que r ec i n nace r en e se momen t o .Da rem os dos e j empl os pa r a que s e vea e l f unc i onam i en t o

d e e s t a n o r m a :A t i ene un crdito c o n t r a B que consta en instrumento privado, por el que B se ob l iga a en t re ga r a A u n caba l lo . Luego Ada en usuf ruc to a C d i cho c r d i t o , en t r egndo l e e l i n s t rumen t op r i vad o . Ese u su f ruc t o t i en e un ob je to ac t ua l : el i n s t ru m en t o , yun objeto futuro: e l cabal lo .A t i ene ahora un crdito cont ra B, por lo cual ste se obliga aen t regar le una mesa , pero es te c rd i to no consta por escrito. Luego A da es te crdi to en "usufructo" a D. Este usuf ruc to no t i eneobjeto actual (su objeto futuro es la mesa) , recin tendr objetoc u a n d o B en t r egue l a mesa a D. Pero mient ras no hay obje to nohay de r echo r ea l , de mane ra que D no es usufructuar io , s ino slot i tu la r de un derecho persona l de c rd i to , r eg ido por l as normasrela t ivas a la ces in de crdi tos .Vale deci r que en es te e jemplo, las f iguras aparecer an crono l g i camen t e a s : con t r a t o de u su f ruc t o , de r echo pe r sona l deces in de c rd i tos y , por l t imo, derecho rea l de usuf ruc to , quer e c a e r s o b r e l a m e s a .

E l cuas i usu f ruc t o de un pa t r i mon i o , e s t con t empl ado po r De unel a r t . 28 27 C d. Civ .: patrimonio


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28 D E R E C H O S R E A L E S"E l u su f ru c to e s u n iv e r sa l cu an d o co m p ren d e u n a u n iv e r sa l id add e b ien es o u n a p a r t e a l cu o ta d e l a u n iv e r sa l id ad . "Ejemplo : e l usuf ruc to de los padres sobre los b ienes de losh i jos menores (a r t . 2816) . 3 5

3. Derecho de uso normado por los arts. 2958 y 2967 Cd.Civ . , donde aparecer a como obje to de l derecho rea l una pres ta cin, es deci r , una obl igacin in faciendo.364. El derecho de hipoteca referido al derecho de forestar q u eas i s t e a l supe r f i c i a r i o , en una de l a s moda l i dades que puedeadopta r e l derecho rea l de super f ic ie fores ta l consagrado por l aley 25 .509 (conf. su a r t . 2 0) . 37f) Relacin inmediata: El de r echo r ea l e s t ab l ece una r e l a

cin "directa e inmediata" con la cosa, lo que quiere deci r quesu t i tu l a r , pa ra ex t rae r e l benefic io d e l a cosa sobre l a que re cae e l de r echo , no nece s i t a de n i n g n i n t e rm ed i a r i o .O bl igada res u l ta aqu l a com parac in con e l derecho c red i -tor io , en e l cual , s iendo el objeto la pres tacin, o sea un hechode l deudor aun cuando se t ra te de ob l igac iones de dar s tese in te rpone en t re e l ac reedor y l a cosa . 3 8g) Publicidad: S i e l derecho rea l puede oponerse a todos , esi nd i spensab l e que e se de r echo pueda s e r conoc i do t ambi n po r

todos . De a l l l a neces idad de l a publ ic idad de l a que deben gozar los derechos rea les para poder oponerse a t e rceros .La pub l i c i dad puede cumpl i r s e a t r avs de dos s i s t emas : l atradicin (que es e l de nues t ro Cdigo Civ i l o r ig inar io , segn

35 Pa ra un desarrollo m s extenso de estos tema s, vase M ariani de Vidal, M arina, Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena, pgs. 76, 83 y sigs., ed. 1970.36 Vase M ariani de Vidal, M ., op . cit., en nota 33, pg. 157.37 Nos ocuparemos de este nuevo derecho real en el Tomo 3 de esta obra.38 Pothier, Oeuures, t. IX, pg. 101, ed. 1847, denomina ius in re al "derecho que tenemos sobre una cosa" y al personal, ius ad rem, que es "el derechoque tenemos... simplemente por relacin con la cosa contra la persona que connosotros contrat, obligndose a drnosla" . L a terminologa de Pothier es viciosa, pues lo que l llama ius ad rem no es otra cosa que la obligatio, mientrasque con esa denominacin se haba elaborado, partiendo del Derecho cannico,una figura determinada y distinta, que apuntaba a la existencia de un derechoreal imperfecto, de una expectativa de derecho real, como el caso del acreedorde cosa cierta, "por ejemplo el comprador que no ha recibido an... la cosa vendida.. . por medio de este ius ad rem se le concedi al comprador derecho preferente sobre los adquirentes posteriores, incluso los que hubiesen tomado laposesin, a menos, en este ltimo caso, que hubieran tratado de buena fe y a ttulo oneroso": R igaud, op. cit., en nota 22, pgs. 67/8.


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Los DERECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 29su r ge de l a r t . 577 y su no t a , a un qu e no pod em os de j a r de r eco rd a r q u e , s e g n e s a m i s m a n o r m a , l a t r a d i c i n t a m b i n d e s e m pea una func in cons t i tu t iva de l derecho rea l ) y l a inscripcinen reg i s t ros espec ia les (ac tua l rg imen de l a r t . 2505 Cd . Civ .y l ey nac i on a l 17 .801) , que , s in emb argo , no h a n e l i m i nado n i n guna de l as func iones de l a t r ad ic in que Vlez haba es tab lec i do s lo para e l derecho rea l de h ipoteca .

h ) Sujeto pasivo y su deber de abstencin: Es t e t ema debet r a t a r s e a l cons i de r a r l a concepc i n de l a "ob l i gac i n pas i va m en te un ive rsa l " . A qu s lo d i rem os qu e e l su je to pas ivo de l derecho rea l es t cons t i tu ido por toda l a soc iedad , sobre l a quepesa un deber de abs tenc in , nega t ivo , que no cons t i tuye prop i amen t e una ob l i gac i n de no hace r , pues t o que a t r avs dee l l a no se pr iva a n inguna persona de un derecho que l e compet a , s ino que cons i s te so lamente en respe ta r l a acc in de l t i tu la rdel derecho sobre su cosa y es , en consecuencia , una "obl igacinde inercia", segn la cal i f ica la nota a l ar t . 2507, 2 pr ra fo de lCd. Civi l .

i) Acciones reales: Los de r echos r ea l e s e s t n p ro t eg i dos , encaso de que se a ten te cont ra su ex i s tenc ia , p len i tud o l iber tad ,por l as acc iones rea les , cuyo es tud io no cor responde hacer aquy que son: la accin re ivindicator a , la accin confesor ia y la acc i n nega t o r i a .

j) "lus persequendi" e "ius praeferendi": A d e m s , e l d e re c h orea l o torga a su t i tu la r es tas dos venta jas , de l as que no goza ,en pr inc ip io , e l derecho c red i tor io .Como e l derecho rea l se impr ime, por as dec i r lo , d i rec ta mente sobre l a cosa , y es oponib le a todos , su t i tu la r puede per s e g u i r a q u l l a e n m a n o s d e c u a l q u i e r a q u e l a t e n g a , p a r ae j e r ce r su de r echo , na t u r a l men t e que con l a s l i mi t ac i ones que

l e i mpone l a p rop i a l ey , po r r azones , ms que nada , de s egu r i dad j u r d i ca ( como po r e j empl o , a t r avs de l o s a r t s . 2412 yconc. Cd . Civ . ; a r t s . 27 77/78 y 1 051 Cd . Civ . ) .

" I u s p e r s e q u e n d i "

Es t a o t r a ven t a j a de l a que gozan l o s de r echos r ea l e s t i e n e d o s c o n n o t a c i o n e s :1. L a de privilegio (a r t . 3875 Cd . Civ . ) , que no es un s ignod i s t i n t i vo de l os de r echos r ea l e s , pu es a l gu nos c r d i t o s t a m bi ngozan de l derecho de pre fe renc ia en e l sen t ido de l 3875 Cd .Civ . y que , en rea l idad , s lo cor responde a los derechos rea lesd e h i p o t e c a y p r e n d a .

" I u s p r a e fe rendi" :c o n n o ta -


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30 DERECHO S REA LES2 . La de derecho de exclusin, que s e ma t e r i a l i z a en l a po s ibi l idad de dejar de lado y prevalecer , no slo sobre los derechos persona les s ino aun sobre los rea les de fecha pos te r ior , yque s e conc re t a en l a mx i ma qui prior est tempo re, potior estiure. E n la no ta a l a r t . 250 8 , Vlez dice que es ta es un a de l a sd i fe renc ias en t re e l derecho rea l y e l derecho persona l .E j empl o : S i A se ob l iga hac ia B, nada l e impide luego obl i ga r se hac i a C, D, e tc te ra . Pero en caso de concurso , los ac reed o r e s c o b r a r n a p r o r r a t a . E n c a m b i o , s i A c o n s t i t u y e u nderecho rea l a favor de B, aunque l uego cons t i t uya o t ro a f avo rde C, es to en nada a fec ta r a B.

III . C o n c e p c i o n e s s o b r e e l D e r e c h o R e a lA ) Concepc in c ls ica

Es t ab l ece una d i s t i nc i n i n t r n seca en t r e de r echos r ea l e s ype r so na l e s : lo s p r i m eros c r ean un a r e l ac in d i r ec t a , i nm ed i a t a ,con la cosa que es su objeto y de la cual puede e l t i tular sacar e lp rovecho que l e co r r e sponde po r s mi smo , s i n n i ngn i n t e rmed ia r io ; los segu ndo s t i e ne n por ob jeto l a ac t iv idad d e u n su je tode t e rm i nad o o de t e rm i nab l e , ob l igado a da r , hace r o no h ace ra lgo (pres tac in) y l a cosa es s lo media tamente su ob je to , in te rponindose en t re e l l a y e l t i tu la r de l derecho c red i tor io , l ape r sona de l deudor .Es ta d i fe renc ia fue expues ta de manera " l mpida y def in i t i va" por Poth ie r 3 9 , que l l am a los derechos rea les ius in re y alos persona les (que los romanos y g losadores des ignaron con e lno m bre de "obliga tio"), ius ad rem: de recho que t enemos po r r e l ac in con la cosa co nt ra l a per so na q ue con nos ot ros co nt ra tob l i gndose a d r nos l a .A unq ue e s t a pos ic in ya s e e sbozaba en R om a y en t r e l o sg losadores , fueron n t idos expos i tores de l a m ism a O r to lan , M ar cado , Demol ombe , M aynz , M acke ldey , S av i gny, A ubry y R au .1 . Di fe renc ias en t re los dere cho s rea les y pe rso na les

D e e s t a s e p a r a c i n , e n t r e d e r e c h o s p e r s o n a l e s y r e a l e s ,surgen en pr inc ip io , y de jando de l ado los casos "f ronte r izos" ,l as s igu ien tes d i fe renc ias en t re e l los :

3 9 V a s e R i g a u d , op. cit., p g . 77; P o t h i e r , Oeuvres, t. IX, p g . 1 0 1 , ed .1847.

Derechosreales ypersona-les:diferen-cias


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L o s D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G EN ER A L 3 11 . R e lacin d i rec ta e in m ed ia ta con l a cosa 40 que , segn hemos vis to , exis te en los derechos reales , pero no en los personales . En estos l t imos no hay poder di recto sobre la cosa, s ino queconsis ten en la facul tad de exigi r de ot ro e l cumplimiento de unap re s t ac i n . 4 1 Es por eso que en e l derecho rea l encont ramos doselem ento s: suje to act ivo (e l t i t ul ar del derecho) y objeto ( la cosa) ,

m ien t ra s qu e los e lem entos d e l derecho perso na l o c red i tor io sont r e s : su je to ac t ivo (acreedor ) , su je to pas ivo (deudor ) y ob je to(pres tac in) .2. O bje to : De los dere cho s rea les es u n a cosa ind iv id ua l iza da y de ex i s tenc ia ac tua l . De los derechos persona les , e l hechode l deudor , de modo ta l que no se ex ige l a ex i s tenc ia ac tua l dela cosa a l a cua l ese hec ho d eba ap l ica rse , as como tam poc o esn e c e s a r i o q u e e s a c o sa e s t i n d i v i d u a l m e n t e d e t e r m i n a d a(e jemplo : una obl igac in que t enga por ob je to l a en t rega de 10

l i t ros de leche) .3. Exclus iv idad: En la no ta a l a r t . 2508 Vlez d ice que o t rade l a s d i fe r enc ia s en t r e de r echo r ea l y pe r s ona l e s que r e s u l t ai mpos i b l e que " l o que me pe r t enece en e l t odo pe r t enezca a lmi smo t i empo a o t ro , pe ro nada i mp i de que l a mi sma cosa queme e s deb i da s ea t ambi n deb i da a o t ro" .4. Derecho de pre fe renc ia y persecuc in , de l que gozan losde rechos r ea l e s y no l os pe r s on a l e s , s eg n ya v i m os .5. Tradic in: P ar a los s i s t em as jur d icos que l a co nserv anes ta es o t ra de l as d i fe renc ias ya que e l mero consent imiento nobas t a pa r a adqu i r i r n i t r a smi t i r n i ngn de r echo r ea l . Lo con t r a r io para los derechos persona les .6 . O pon i b i li dad : M i en t r a s q ue lo s de r echos r ea l e s son opo-n i b l e s erga omnes, es dec i r que son abso lu tos , los derechos per son a les son oponib les , en pr inc ip io , slo a l deu do r ar t s . 1193 ,1195 y conc . Cd. Civ .7. P r e sc r i pc i n : Los de r echos r ea l e s pueden adqu i r i r s e po rla poses in c on t inu ad a , ca l i f i cada o no por e l jus to t tu lo y l abuena f e , du ran t e e l t rmi no r eque r i do po r l a l ey . Los de r echospersona les no se adquie ren por prescr ipc in; s lo r ige , r espec tode e l los , l a p rescr ipc in ex t in t iva .8 . A bandono : Pos i b i l i dad qu e pe rm i t e a l t i t u l a r de l de r echorea l exone ra r s e de l a s ca rgas que g r avan l a cosa sob re l a querecae e l de r echo , med i an t e e l a c t o un i l a t e r a l de su r enunc i a oabandono (por e jemplo : a r t . 2533 in fine; a r t . 2685 , e t c t e r a ) ;facu l tad de l a que carece e l t i tu la r de un derecho persona l .

40 Sobre la cual se ejerce las facultades propias del derecho real de que setra te (poder jurdico sobre la cosa).41 Conf. Gatti, E.-A lterini, J.H ., El derecho real. Elementos para una teora general, Bs. A s., 1974, pg. 51 y sigs.


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32 DER ECHO S REA LES9 . Poses i n : Los de r ech os r ea l e s s e e j e r cen no rm a l m en t epor medio de l a poses in ( sa lvo , en pr inc ip io , l a h ipo teca y l asse rv idumbres ac t ivas ) , que cons i s te en e l e je rc ic io de los poder e s i nhe ren t e s a d i cho de r echo . En cambi o , l o s de r echos c r ed i -t o r i o s , nacen pa r a ex t i ngu i r s e med i an t e e l pago . 4 210. En cuanto a su sanc in: los derechos rea les se pro tegena t ravs de l as "acc iones rea les" que se e je rcen adversus omnes.Los c red i tor ios , por medio de acc iones persona les que se d i r i gen s lo cont ra e l deudor .11. Trasmi s i b i l i dad : En pocas r emot a s , cuando l a s ob l i ga c iones e r a n cons i de r adas como v ncu l os e s t r i c t a m en t e p e r son a l e s , q u e n o p o d a n n e g o c i a r s e , n i a c t i v a n i p a s i v a m e n t e , l o sde rechos r ea l e s s e t r an s f e r an con m s o m eno s l i be r t ad . Hoyes ta d i fe renc ia se va bor rando , pues to que l a evoluc in jur d icapermi t i l a ces in de los c rd i tos y aun l a de l as deudas , a l pa

so que e l dominio , espec ia lmente e l inmobi l i a r io , ex ige formal i dades cada vez ms compl e j a s .12. C r e a c i n : M i e n t r a s q u e el n m e r o y r e g l a m e n t a c i n d el os de r echos r ea l e s e s t n en p r i nc i p i o e s t r i c t amen t e su j e t o s ala l ey ar t . 2502 Cd . Civ ., para los derechos persona les impera e l p r inc ip io de l a "au tonoma de l a vo luntad": a r t . 1197 ,Cd. Civ . 4 32. Vi ncu l ac i ones en t r e l o s de r echos r ea l e s y pe r sona l e s

Pero, a pesar de lo que acabamos de ver , como el derecho esuna un i dad , l a s d i v i s i ones que s e hagan en t r e l a s d i s t i n t a s ca t e gor as no son t a jan tes n i abso lu tas , y en t re e l l as , s i b ien ex i s tendi s t inc iones , t ambin hay v inculac iones . Y as , en t re los dere chos r ea l e s y pe r so na l e s , podemos m enc i on a r l a s s i gu i en t e s :1. Los de r echos pe r sona l e s pueden s e r f uen t e de l o s de r e chos r ea l e s . E j empl o : e l domi n i o puede adqu i r i r s e a t r avs deun a comp raven t a ; e l u su f ruc t o pu ede cons t i t u i r s e po r co n t r a t o( a r t . 2812 i nc . I o Cd . C i v . ) , a l i gua l que e l u so y l a hab i t a c in (a r t . 2949 Cd . Civ . ) y l as se rv idumbres (a r t . 2977 Cd .Civ .) . Los de r echos r ea l e s de ga r an t a s l o pueden s e r conven-c i ona l men t e cons t i t u i dos .2. Los de r echos r ea l e s de ga r an t a son acceso r i o s y s i r venpa ra ga r an t i za r e l pago de l o s de r echos c r ed i t o r i o s .3. Exi s t en d i spos i c i ones r egu l a t o r i a s de l e s t a t u t o de l o s de r echos r ea l e s que c r ean ob l i gac i ones s eme j an t e s a l a s que e s t a -

42 R i g au d , op. cit., p g . 9 2 .4 3 G a t t i , E . -A l t er i n i, J . H . , ob. cit., loe. cit., a g r e g a n o t r a s n o t a s d i s t i n t i v a s :c o mp e te n c ia , d u r a c i n , d iv i s ib i l id a d h e r e d i t a r i a , l e y a p l i c a b le ) .

De r e c h o srea les yp e r s o n a les:vincula c iones


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Los DERECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 33b l ecen l a s no r mas que r i gen l o s de r echos pe r sona l e s . E j empl o :e s g r an de l a s eme j anz a en t r e l o s a r t s . 1561 y 3258 Cd . C i v. 444 . R espec to de los t tu l os de c rd i to , con cur ren u n derechorea l sob re e l t t u l o o i n s t ru m en t o , q ue e s u n a cosa , y u n de r e cho pe r so na l , que s e en cu en t r a i nco rpo rado a l t t u l o , cuya pose s i n e s i nd i sp ens ab l e p a r a p ode r e je r ce r lo .

B) Concep c iones no c ls icasD en t ro de e s t a ca t ego r a podemos en ro l a r t r e s t e s i s : l a pe r sona l i s t a , t ambi n l l amada "de l a ob l i gac i n pas i vamen t e un i ve r sa l " , l a i n s t i t uc i ona l i s t a y l a s r ea l i s t a s .

1. Te s i s pe rso na l i s t a o de la "obl igac inp a s i v a m e n t e u n i v e r s a l "Ya en el siglo XDC l a d i s t inc in en t re derechos rea les y per sona les que se fundamentaba en l a re lac in d i rec ta con l a cosaobjeto, exis tente en los pr imeros , y no en los segundos, fue objeto de severas c r t i cas . Kant , en sus Principios metafsicos delderecho, ya haba sea lado e l camino , a l dec i r que todo derechoes necesa r i amen t e una r e l ac i n en t r e pe r sonas y que a t odo de

r e c h o c o r r e s p o n d e n e c e s a r i a m e n t e u n d e b e r .A p a r t i r de d i cha i dea s e cons t ruye ron l a s t eo r a s que a t a caron a l a c ls ica en cuanto a l a conceptua l i zac in de l derechorea l como r e l ac i n d i r e c t a e i nm ed i a t a con l a cosa , pu es queun a r e l ac in j u r d i c a s i em pre s e e s t ab lece en t r e pe r so na s y noen t r e pe r sona y cosa .Del ax ioma an te r ior der ivaron l a def in ic in de derecho rea lcomo aque l que e s t ab l ece u n a r e lac i n j u r d i c a en t r e un a p e r sona como sujeto act ivo y todas las otras como su je tos pas ivos ,r e l ac i n que t i ene l a mi sma na t u r a l eza que l a de l a s ob l i gac i o nes p rop i amen t e d i chas ; l a ob l i gac i n i mpues t a a t odos menosa l t i t u l a r de l de r echo r ea l e s pu ramen t e nega t i va : cons i s t e enabs tenerse de todo lo que pueda per turbar e l e je rc ic io pac f i code l de r echo po r su t i t u l a r .En resumen: e l derecho rea l debe se r concebido como unaobligacin en la cual el sujeto activo est representado por una persona ( t i tu la r de l derecho) , mient ras que e l su je to pas ivo es i l i -

44 Ejemplos citados por D assen-V era Villalobos, Manual de Derechos Reales, Pa rte General, pg. 10, ed. 1962.


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34 DER ECHO S REA LESm i t a d o e n s u n m e r o y c o m p r e n d e a t o d a s l a s p e r s o n a s q u ep u e d a n p o n e r s e e n c o n t a c t o c o n e l s u j e t o a c t i v o . E s t e p a p e li nac t i vo y bo r roso e s , p r ec i s amen t e , l o que i mp i de no t a r a l su j e t o pa s i vo en e l de r echo r ea l y da r se cuen t a de l a na t u r a l ezade l a re lac in que cont r ibuye a formar ; es por eso , t ambin , queslo se ve en e l derecho real a l suje to act ivo, e jecutando en lacosa todos los ac tos que hacen a su derecho . De a l l l a idea vu l gar de l a re lac in d i rec ta de l a persona con la cosa , ju r d icam en t e i n sos t en i b l e , pu es l o s v ncu l os j u r d i cos s e an ud an en t r epe r so na s . E l l a zo ob li ga to r i o de que hab l r am os , s e hace v i s ib l es i empre s egn e s t a pos t u r a cuando e l de r echo r ea l e s v i o lado: e l cont raventor no podr a se r condenado s i no es tuv ie raobl igado con an te r ior idad . Es por eso mismo que l a concepc int r a d i c i o n a l s e r a a b s u r d a , y a q u e e q u i v a l d r a a i m p o n e r u n aobl igac in a ca rgo de una cosa y a favor de una persona , lo quer e s u l t a i n a d m i s i b l e .De lo expuesto se deduce que las tes is personal is tas niegan lad i s ti n c i n e n t r e d e r e c h o s r e a l e s y p e r s o n a l e s : a m b o s t i e n e nl a mi sma na t u r a l eza , son ob l i gac i ones . Las d i f e r enc i a s que pu d i e r an apun t a r s e en t r e ambos son d i f e r enc i a s de e f ec t os , quede r i van , no de l a d i s t i n t a na t u r a l eza de l v ncu l o s i no de l hechode que son dis miles e l objeto y e l nmero de los suje tos pasi v o s , y n a d a m s .Genera lmente se s ind ica a P lan io l jur i s ta de es te s ig locomo e l c reador de es ta concepc in , denominada por uno de susd i sc pulos 4 5 , teor a de la "obligacin pasivamente universal".Es t a "nueva" l as comi l l a s van po r l o que despus d i r e mos t eo r a a r r a s t r a muchos e s t ud i osos , en t r e e l l o s a Demo-gue quien en su obra Las nociones fundamentales del derechoprivado, r echaza l a d i s t i nc i n c l s i ca en t r e de r echos r ea l e s ypersona les y , a lo sumo, reconoce que ex i s ten derechos que ensu e je rc icio son "m s o m eno s cmodos" , "m s fuer te s o m s db i l es" , pues unos ( los persona les ) ex igen l a co laborac in ac t ivade un t e rcero el deudor, mient ras que los o t ros ( los rea les )s lo requie ren l a abs tenc in de los t e rceros .D e m o g u e e x t i e n d e e s t a n o c i n d e " d e r e c h o s p a s i v a m e n t eun ive rsa les " a o t ra s ca tego r as de derec hos , t a le s como los per -sona l s i mos y lo s i n t e l ec t u a l e s .

Crtica E n ve rd ad , es ta concepcin, no o bs ta n te su br i l lo dia lct i -a la teona t i en e e l inco nv enie n te de se a la r como cara c te r s t i c o de losp e r s o n a - , i ilista der ech os re al es , u n asp ecto qu e es com n a todo s los dere cho s,4 5 Tal d isc pu lo e ra M ichas , y su obra la den om in El derecho real comoobligacin pasivam ente universal.


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Los DER ECHO S R EA LES : PA R TE GENER A L 3 5es dec i r , e l deber a ca rgo de toda l a soc iedad de respe ta r los derechos a jenos , y , adems , def ine a l derecho rea l por su conten i do nega t i vo , de sp rec i ando l o que hay en l de t p i co que e s ,p r e c i s am en t e , e l s eo r o de l t i t u l a r sob re l a cosa .Por ot ra par te , es ta pretendida obl igacin que l igar a a l t i tula r del derecho rea l con los ot ros miem bros d e la sociedad no ser ade l a mi sm a na tur a le za que l a que l iga a deudor y ac reedor en losderechos persona les ; pues no t i ene na tura leza pa t r imonia l , no f i gura en e l pas ivo de l pa t r imonio de esos miembros ob l igados arespetar el derecho real , como figurara, por ejemplo, una obligacin de no hacer . Efect ivamente: s i yo me obl igo a no hacer a lgo,me pr ivo por e l lo de un derecho que me per teneca; pero e l hechode que deba respetar los derechos reales de los dems, no impl icala pr ivac in de n inguna facu l tad por mi par te .

A un qu e fue e l p r im ero que l a expu so de u n a m a n er a org- Pianioln ica , P lan io l no fue e l "descubr idor" de es te su je to pas ivo inde- n o e s , ,. 1 1 1 1 1 J f e n v e r d a dt e r m in ad o , con un s imp le de ber de abs te nc i n o inerc ia . el autor deE n R o m a , c u a n d o se t r a t a b a d e l a actio in rem, la intentio e s t a teorade l a f rm ul a no con t en a e l no m bre de l de m an da do , a d i fe r en cia de la actio in personam, donde ex i s t a un su je to pas ivo dete rminado , l igado a l ac to por l a obligatio.S a v i g n y 4 6 t ambin nos habla ya de l a c las i f i cac in de losde rechos s egn que "nues t ro de r echo s ea d i r ec t o con t r a t odosl os hombres en gene ra l " ( de r echos r ea l e s y de r echo de he r en c i a) o con t r a ind i v i du os de t e rm i na do s (de r echos c r ed i t o r io s yde f ami l i a ). E l i n s i gne j u r i s t a t r a t a de e r r ad a l a t eo r a s egn l acua l "a l derecho de l p ropie ta r io cor responde l a ob l igac in de todos l o s o t ro s hombres de r e spe t a r su p rop i edad" y no qu i e r e de s i g n a r c o m o obligatio a l a neces i dad i mpues t a a l pb l i co der e spe t a r e l de r echo a j eno . 4 7Por su pa r t e y en A mr i ca , A ugus t o Texe i r a de F re i t a s , enel ao 1840, en su Introduccin a la consolidacin de las leyes civiles, expone ya con gran prec i s in e l pensamiento de l su je to pas i vo un i ve r sa l , exp l i cando po r qu e se v ncu l o con l a "masaen t e r a de pe r sona l i dades" no puede s e r cons i de r ado una ve rda dera y propiamente d icha obl igac in . Vlez lo t ranscr ibe parc ia l men t e en l a no t a a l a r t . 497 , aunque a t r i buyendo e r rneamen t el a c i ta a M a rcad .T a m b i n e n e l Esbogo, d e l m i s m o F r e i t a s , q u e d a d e m o s t r a do que se t en a en cuenta a l a persona en re lac in a los dere chos rea le s , y as , d ice en su a r t . 19 :

Op. cit. en n o ta 21 , vo l . I , pg . 337 y s igs .Obligationes, t . I , pg s . 24 y 25 .


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36 DERECHO S REA LES"Son derechos personales los que tienen por objeto inmediato laspersonas, aunque mediatamente puedan tener por objeto las cosas.Son derechos reales los que t ienen por objeto inmediato las cosas,aunque mediatamente tengan por objeto las personas."

en cuya no t a l e emos :"...en la tercera graduacin (se est refiriendo a los derechos reales) elobjeto inmediato de los derechos viene a ser las 'cosas' y su objeto mediato las personas como sujeto pasivo del derecho y slo por inaccin...nuestra clasificacin... es solamente bajo el punto de vista del objetoinmediato."

O r to la n 4 8 , A u b r y y R a u 4 9 y o t ros sos tenedores de l a doc t r i na c ls ica o t rad ic ion a l , ya hab an re pa ra do en es te "su je to pas ivo un i ve r sa l " , pe ro s i n a t r i bu i r l e en t i da d ba s t a n t e como p a r aca r ac t e r i za r a l de r echo r ea l .Y h as ta e l p ropio Vlez S ars f i e ld , p or c ie r to que con an t e r ior idad a P lan io l , d ice en l a no ta a l a r t . 2507 , 2 a p a r t e :

"Hay otro dominio que se llama 'dominio internacional'. Todo loque antes hemos dicho de los derechos absolutos y de los derechos reales, es exactamente aplicable al dominio internacional o propiedad deEstado a Estado. No consiste en una relacin especial de acreedor y dedeudor, entre una nacin y otra, sino en una obligacin general de todaslas naciones, obligacin pasiva, como toda la que es relativa a los derechos reales, obligacin de inercia, de respetar la accin de cada pueblosobre su territorio, no turbarla ni imponerle obstculo alguno. . .".

2. Tes i s i n s t i t uc i ona l i s t aHaur i ou en su ob r a Principes de droit public aplica a losde rechos r ea l e s su t eo r a de l a i n s t i t uc i n , pos i c i n que t amb i n ado p t a R i gaud en l a ob ra que t a n t a s veces c i t r am os .In s t i t uc i n segn e s t a pos t u r a es un g rupo soc i a l o rga

n izado . En e l l a sue len aparecer s i tuac iones a favor de l g rupo ,espec ia lmente l a re lac in de l hombre con las cosas , ya que s te ,pa r a s a t i s f ace r sus neces i dades , s i empre s e pone en con t ac t ocon e l l as . R e i t e rad as en e l t i em po, es ta s s i tuac ion es se ob je tiv i-zan y s e conv i e r t en en de r echos , que pe rmi t en hace r r e spe t a rla s i tuac in por los t e rceros y por los propios miembros de l g rupo: habr a nac i do un de r echo sub j e t i vo .48 Generalizacin del derecho romano, pg. 637, 10a ed.; vase tambin no

ta al art. 497, Cd Civ.49 Tratado, 5a ed., pg 296.


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L os D E R E C H O S R E A L E S : P A R T E G E NE R A L 37El de r echo sub je t ivo i nd i v i du a l e s , pu es , u n r econoc i mi en t ode l a ins t i tuc in a favor de l ind iv iduo y no a l r evs , como loqu i e r en c i e r t a s t eo r a s , donde l a i n s t i t uc i n t i ene l o s de r echosque e l i nd i v i duo , su o r i g i na r i o t i t u l a r , cons i en t e en t r a spasa r l e .Pa r a hace r r e spe t a r e sos de r echos sub j e t i vos ex i s t en dosc l a s e s d e n o r m a s : l a s c o n s t i t u t i v a s d e l derecho disciplinario,que su j e t an a lo s i n t e g ra n t e s de l g rupo i mpon i ndose l e s a un s i nsu consent imiento ; aqu ub icar amos a los derechos rea les ; y l ascons t i t u t i va s de l derecho estatutario, que po r con t empl a r i n t e r e s e s pa r t i cu l a r e s t i enen en cue n t a la vo l un t a d i nd i v i dua l . A qu se ubicar a e l derecho de las obl igaciones y de los contra tos .A s , por e jemplo , l a p rop iedad h a em peza do por se r reg la mentada en e l derecho d i sc ip l inar io , que impona a los par t i cu la res e l deber de respe ta r lo . Es por e l lo que t an to en l a propiedadcomo en los dems derechos rea les encont ramos ese aspec to de

obl igac in pas ivamente un iversa l , e l cua l no puede se r equipara do a las obl igaciones propiamente dichas , las cuales f iguran en e lact ivo y pasivo del pat r imonio de los individuos y

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