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DERECHOS REALES Y DE
CRÉDITO Conclusiones foro 13
PREGUNTAS DEL FORO
1. Explique en qué consiste la teoría del ius ad
rem y las vocaciones del derecho real,
proporcionando ejemplos en la legislación civil
guatemalteca.
2. Cómo se explica la eficacia de los derechos
reales en cuanto a la propiedad y en cuanto a
los ius in re aliena. Sobre su eficacia, cómo se
clasifican los derechos reales.
3. Cuál es la función económica de los derechos
patrimoniales.
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IUS AD REM
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IUS AD REM
Se trata de una aproximación al derecho real, o un derecho real en vías de concreción, pero que tiene tal fuerza que puede distinguirse como un derecho "a la cosa". No se trata de un tertius genus sino de la transición normal, que puede darse cuando se tiende a obtener un derecho. (Nestor Jorge Musto)
Aparece donde el acreedor tiene derecho a conseguir que la cosa le sea entregada y puede, en vía de ejecución sobre el patrimonio del deudor, reclamar esa misma cosa.
Sin embargo, dice Diez Picazzo, al momento de la codificación la mayor parte de la doctrina consideró al ius ad rem como un derecho personal, pues aunque se dirige sobre la cosa no tiene eficacia erga omnes sino frente al deudor, sus causahabientes y el adquirente de mala fe.
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IUS AD REM
• Situación jurídica en que se encuentra quien tiene un título que le da derecho para adquirir una cosa determinada, cuando todavía no ha adquirido dicha cosa mediante la necesaria adquisición de la posesión de la misma.
• La plena eficacia de un derecho real frente a terceros exige la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero cuando la inscripción no ha podido ser practicada (por defectos subsanables en los documentos presentados al Registro) hay un «derecho real en vías de inscripción», que puede ser provisionalmente protegido mediante un asiento especial. Art. 1149 num 5 c.c.
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IUS AD REM
• Es la protección a la esperanza de adquisición de
un derecho real que todavía no ha quedado
perfeccionado por faltar alguno de los elementos
que para ello exigen las leyes.
• Se ubica aquí a la compraventa con reserva de
dominio y a quienes han adquirido una cosa
cierta y determinada pagando la
contraprestación, sin que les haya sido
entregada. Puig Brutau citado por Diez Picazo.
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EJEMPLOS DEL IUS AD REM
Compraventa con pacto de reserva de dominio. Art.
1834 c.c.
Si el comprador ha pagado el precio pero el vendedor
no entrega la cosa, puede pedir que se le ponga en
posesión de ella. Art. 1811 2p c.c.
Si algún documento en el que se constituya, modifique
o transmita un derecho real sobre inmuebles o
muebles identificable es rechazado por el Registro
General de la Propiedad por defectos subsanables en
30 días, el interesado puede pedir su anotación
preventiva. Art. 1149 num 5 c.c
La promesa. Art. 1679 c.c.
La opción. Art. 1677 c.c.
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Nótese que en cada uno de los casos expuestos como ejemplo, la norma protege la expectativa que tiene una persona de adquirir el derecho en virtud de un contrato.
En la compraventa con pacto de reserva de dominio, el comprador espera obtener el dominio en cuanto termine de pagar el precio.
En la promesa y en la opción, la ley confiere al promitente o al optante acción para exigir el otorgamiento del contrato definitivo, de adquirir el dominio, si es ejercitada dentro del plazo establecido en la ley. El promitente comprador y el optante tienen la expectativa de adquirir el dominio al celebrar el contrato definitivo.
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Finalmente, si el testimonio de una escritura que
contiene una compraventa de bien inmueble es
suspendida por el registro por defectos subsanables
en 30 días, el interesado puede pedir su anotación
preventiva a efecto de evitar que ingrese una
segunda venta y que por su prelación impida la
inscripción de la primera venta hecha a su favor.
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En todos estos casos, según la doctrina, se trata
de un ius ad rem, un derecho a la cosa diferente
al ius in re derecho sobre la cosa o el ius in re
aliena, «sobre» cosa ajena.
Permite al acreedor de dominio la posibilidad de
que la potestad directa o inmediata (que no la
tiene porque aun no ha pagado el precio, p.e.)
sobre la cosa se produzca en el futuro mediante el
requerimiento de que se le ponga en posesión de
la misma o de la celebración de contrato
definitivo. Por eso, se ha concluido que el ius ad
rem es un derecho personal.
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ANÁLISIS SEGUNDA VENTA
En cuanto a la doble venta, el problema es que el primer comprador no adquiere la propiedad si, tratándose de muebles, no es quien tiene el poder sobre la cosa y de inmuebles, si no ha inscrito su derecho. Pues en el primer caso, prevalece la venta de quien tenga la cosa en su poder y en el segundo, de quien haya inscrito primero en el Registro General de la Propiedad. Art. 1807 y 1808 Código Civil. Además, debe tenerse presente la protección al tercero que brinda la ley. Art. 1146 c.c.
Lo cual no obsta, a que quien primero compró pueda ejercitar acciones contra el vendedor o el comprador si la segunda venta fue mala fe.
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ORIGEN DEL IUS AD REM
La doctrina lo señala en el derecho canónico
cuando, por ejemplo, se nombraba un nuevo obispo
quien no había tomado posesión del cargo, se decía
que no tenia el ius in re al obispado pero tenia un
ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo.
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VOCACIONES AL DERECHO
REAL
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Son, según Atard citado por Díez Picazzo, los ius ad
rem en sentido estricto y técnico. Son titularidades
que se atribuyen a los sujetos por virtud de la ley,
de un contrato, un testamento, una resolución
judicial o una operación del registro para obtener la
posesión o la utilidad económica de una cosa
determinada que aun no se tiene para asegurarlo
ante la posibilidad o el temor de que el derecho real
no se concrete.
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Se comparte el criterio de Valverde en el sentido
que no tiene sentido ni utilidad esta división
porque los iura ad rem son simples derechos de
obligación, aunque con unos efectos más amplios,
es decir, son derechos personales que tienen la
posibilidad de transformarse en derechos reales.
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EJEMPLOS
No obstante, se citan como ejemplos:
La posición de los acreedores que obtienen el
embargo de bienes del deudor;
La anotación preventiva de una demanda de
incapacidad.
Los derechos que han tenido acceso al registro
por virtud de una anotación preventiva por
defectos subsanables.
La anotación de demanda de propiedad.
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EFICACIA DE LOS
DERECHOS REALES
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DE LA PROPIEDAD
Permite al propietario reclamar la cosa donde quiera que se encuentre y de quien quiera que la detente. Mediante acciones como la de reivindicación y el amparo contra el Registro General de la Propiedad por la inscripción de documentos evidentemente falsos.
La eficacia de este derecho real es plena y más amplia, pues a diferencia de la posesión y los derechos reales sobre cosa ajena, el señorío sobre la cosa se ejerce aunque materialmente el dueño no la detente. Así, a pesar de que un terreno aparezca aparentemente baldío o abandonado el propietario tiene el derecho de reclamarla de cualquier detentador o usurpador quien no puede alegar la falta de presencia física del propietario en el terreno o el abandono del mismo para pretender su apoderamiento.
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DE LA POSESIÓN
El poseedor cuenta con las acciones interdictales para proteger su derecho (interdicto de amparo de la posesión o tenencia) o recuperarlo.
Pero a diferencia de la propiedad, el ejercicio del señorío sobre la cosa debe ser pública, pacifica y continua, por sí o por medio de otra persona.
Si el poseedor deja el bien desamparado, sin alguien que lo cuide o use en su nombre, la ley lo toma como abandonado, y si el abandono es por más de un año se pierde la posesión (posesión discontinua). Art. 630 c.c.
Lo que no sucede con la propiedad, pues aunque se trate de muebles aparentemente abandonados, la ley establece un procedimiento que debe observarse previo a la adquisición; concluido el cual si se llega a establecer que el propietario ha abandonado la cosa mueble, que dejó de perseguir al animal producto de caza o pesca o al enjambre, hasta entonces puede darse la adquisición.
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IURA IN RE ALIENA
Permiten la acción de su titular frente a quien quiera que sea en todo momento propietario de la cosa.
P.e. El usufructuario conserva su derecho y da su consentimiento para que la nuda propiedad sea vendida o fraccionada con o sin el usufructo y ejerce su derecho contra el nuevo nudo propietario.
El banco como acreedor hipotecario puede limitar la enajenación de la cosa y al igual que cualquier otro, puede oponer su derecho contra el acreedor anterior que no haya inscrito y su preferencia o prelación contra los posteriores.
El dueño del predio dominante puede exigir a los sucesores del dueño del predio sirviente la conservación de la servidumbre, pues ésta es indivisible y sigue al bien aunque se fraccione o enajene.
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CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES POR SU
EFICACIA
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USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN, SERVIDUMBRE, SUPERFICIE
HIPOTECA Y GARANTÍAS MOBILIARIAS
PERMITEN LA UTILIZACIÓN PARCIAL O TOTAL DE BIEN AJENO Y ADQUISICIÓN
DE FRUTOS
OTORGAN FACULTAD DE ENAJENAR, MEDIANTE TRÁMITES LEGALES, PARA
OBTENER VALOR
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
DE GOCE DE REALIZACIÓN DE VALOR
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Es oponible a terceros al inscribirse Es oponible frente a terceros, acreedores del deudor y sucesores, sin inscripción.
Arrendatario tiene poder directo sobre la cosa, extrae frutos sin colaboración del
arrendador
Facultad de denegar la restitución de la cosa ajena, hasta que no se paguen los
gastos
DERECHOS REALES DISCUTIDOS
ARRENDATICIO DERECHO DE RETENCIÓN
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Es oponible a terceros al inscribirse . Pero no confiere poder inmediato y directo. No derecho
real
Son facultades de adquisición, pero se pueden hacer efectivos contra el propietario y sus
sucesores. No derechos reales.
El titular tiene la opción de adquirir la cosa pagando el precio pactado
Confieren la facultad de adquirir una cosa cuando ha decidido enajenar o cuando la ha
enajenado.
DERECHOS REALES DISCUTIDOS
PROMESA Y OPCIÓN DE TANTEO Y DE RETRAC TO
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