Desarrollo inmobiliario y Desarrollo inmobiliario y

preocupaciones preocupaciones

ambientales en la franja ambientales en la franja

costera de Guanacastecostera de Guanacaste

Marcela Román ForastelliMarcela Román Forastelli

11 de mayo, 200711 de mayo, 2007

NicoyaNicoya

Estructura de la presentaciónEstructura de la presentación

Dinamismo del sector inmobiliario en las costas.

Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales.

Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades.

Reflexiones finales.

Dinamismo del sector Dinamismo del sector

inmobiliarioinmobiliario

Factores que dinamizan el mercadoFactores que dinamizan el mercado

Crecimiento del mercado Crecimiento del mercado inmobiliarioinmobiliario

Proyectos inmobiliarios turísticosProyectos inmobiliarios turísticos

Principales características del Principales características del mercado inmobiliario nacional mercado inmobiliario nacional

Prioridad en vivienda. Mayor concentración en la Gran Área Metropolitana. Rápido crecimiento en zonas costeras. Inversionista nacional es conservador (una casa). Fuente creciente de atracción de inversión extranjera. Limitaciones en la infraestructura y servicios públicos. Mercado de creciente complejidad y sofisticación. Importante diversificación de instrumentos financieros. Escasa regulación y lentitud en los trámites. Poca preocupación por temas ambientales.

Gran dinamismo del mercado Gran dinamismo del mercado inmobiliario nacionalinmobiliario nacional

El Mercado Inmobiliario costarricense se encuentra inmerso en un profundo proceso de transformación, primero como resultado del auge habitacional acontecido en la Gran Área Metropolitana de San José durante la primera parte de la década del 2000 y luego con el dinamismo inmobiliario en la zona costera, que inició en Guanacaste y continúa hacia el Pacífico Central.

FFactores que contribuyen o limitan el actores que contribuyen o limitan el desarrollo del mercado inmobiliariodesarrollo del mercado inmobiliario

Contribuyen: Posicionamiento de la

marca país que genera la actividad turística.

La situación demográfica en Estados Unidos.

Bajo precio relativo de la propiedad inmobiliaria para el segmento extranjero.

Buenas condiciones para el endeudamiento de los locales.

Mayor participación del Sector Financiero.

Obstaculizan: Empiezan signos de escasez de

RRHH. Disponibilidad de maquinaria y

equipo. Preocupa el manejo del recurso

hídrico y el débil control ambiental. Infraestructura pública: origen de los

recursos y participación del sector privado.

Muchos y lentos trámites atrasan las obras.

Nuevos productos en el mercado requieren de nuevas regulaciones.

Débiles e insuficientes instrumentos de planificación del territorio.

Seguridad jurídica y materia registral. La amenaza de una desaceleración

brusca del mercado de la vivienda de Estados Unidos.

El número de mEl número de m22 construidos por año construidos por año más que se duplica entre el 2001 y más que se duplica entre el 2001 y 20062006

-

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Millo

nes

de m

2

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

No.

de

perm

isos

Area Permisos

Evolución del área total construida y el número de permisos otorgados. 2001-2006

1/ Datos estimados con base en el primer semestre del 2006.Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

Se estiman cerca de 4 millones de Se estiman cerca de 4 millones de mm22 efectivamente edificados en el efectivamente edificados en el 20062006

Área en m2 Participación Crecimiento

2001 2005 2001 2005 2001-05 2005 2006 1/

Central 388.190 362.465 15,2 11,9 1,4 -11,8 -14,7

Este 330.295 235.805 12,9 7,7 6,5 -12,5 14,9

Oeste 299.070 332.339 11,7 10,9 2,1 58,2 1,3

Heredia 335.477 401.587 13,1 13,2 3,7 0,0 32,5

Alajuela 213.936 225.697 8,4 7,4 1,1 7,4 11,1

Guanacaste 106.339 219.297 4,1 7,2 15,6 3,0 50,8

Pacífico Central 142.742 275.108 5,6 9,0 14 43,8 44,6

Huetar Norte 115.142 173.083 4,5 5,7 8,5 25,4 -0,8

Limón 121.860 132.015 4,8 4,3 1,6 1,6 -16,5

Resto 508.745 695.904 19,9 22,8 6,5 26,7 13,5

Total 2.561.696 3.053.300 100 100 3,6 12,1 14,6

Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

Los 12 cantonesLos 12 cantones que más m que más m22 habitacionales construyenhabitacionales construyen

Posición 2001 2005 2006

Cantón % Cantón % Cantón %

1 Escazú 6,3 Escazú 9,1 Garabito 6,9

2 Alajuela 6 Heredia 4,6 Sta Ana 5,8

3 Heredia 4,5 Garabito 4,2 Sarapiquí 5

4 La Unión 3,7 Sta Cruz 4,1 Alajuela 4

5 Curridabat 3,6 Per. Zeledón 3,8 Per. Zeledón 3,5

6 Sta Ana 3,6 San José 3,6 Carrillo 3,3

7 San Carlos 3,4 Alajuela 3,5 Escazú 3,2

8 San José 3,4 Carrillo 3,1 Curridabat 3,2

9 Desamparados 3,2 Cartago 3 Heredia 3

10 Cartago 3,1 San Carlos 3 San Carlos 2,7

11 Per. Zeledón 3 Sta Ana 3 San Rafael 2,6

12 Montes de Oca 2,5 Curridabat 2,3 Nicoya 2,5

Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

Fuente: Elaboración propia con datos del INEC.

También aparecen cantones costeros También aparecen cantones costeros en los primeros lugares de construcción en los primeros lugares de construcción comercialcomercial

Cantón ParticipaciónCantón Participación

1 San José 7.4 Heredia 16.1

2 Garabito 6.9 Garabito 14.5

3 Goicoechea 5.6 Liberia 8.4

4 San Carlos 5.5 Pérez Zeledón 7.6

5 Escazú 5.4 San Ramón 4.6

6 Alajuela 5.3 San José 4.5

7 Pérez Zeledón 4.8 Santa Cruz 4.48 Heredia 3.9 Escazú 3.69 Puntarenas 3.7 Santa Ana 3.4

10 Liberia 3.7 Carrillo 2.411 Curridabat 3.4 San Carlos 2.312 Osa 3.3 Goicoechea 2.2

Los 12 Cantones más importantes en Construcción con destino Comercial

Posición2005 2006

Grandes flujos de inversión Grandes flujos de inversión

externa directa en el sector externa directa en el sector

inmobiliario costeroinmobiliario costero

El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6 millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones preliminares del 2006 son de un monto cercano a los $350 millones (56% de crecimiento).

En términos relativos, la inversión en el sector inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de la inversión extranjera directa para ese año, para el 2005 y 2006 un 25%. Fuente: BCCR, 2006.

Zonas costeras dominan la Zonas costeras dominan la Inversión extranjera directa Inversión extranjera directa en el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario

Provincia 2004 2005 2004 2005

San J osé 36.958.954 37.770.848 591 598

Alajuela 13.536.153 15.674.489 297 494

Cartago 5.015.604 9.574.637 104 174

Heredia 13.344.004 17.225.733 221 295

Guanacaste 64.413.638 82.791.757 951 1.523

Puntarenas 39.839.668 56.596.599 667 1.233

Limón 3.455.364 4.902.245 134 168

Total: 176.563.384 224.536.308 2.965 4.485

# de casos

2004-2005

Total Inversión Extranjera Inmobiliaria

Fuente: Investigación realizada en el Área de Balanza de PagosBanco Central de Costa Rica,2005

$ Inver. Inmobiliaria

32%23%

34%27%

36%23%

37%25%

Gran número de desarrollos Gran número de desarrollos inmobiliarios de vivienda turísticainmobiliarios de vivienda turística

Cantones de Santa Cruz y Garabito concentran el 62% de los proyectos y el 75% de la inversión

Fuente: ICICOR

Actividades productivas Actividades productivas

en la zona marino-costera en la zona marino-costera

y preocupaciones y preocupaciones

ambientalesambientales

Protección y amenazas en el área Protección y amenazas en el área costeracostera

Actividades turísticas y problemas Actividades turísticas y problemas ambientalesambientales

Contaminación costeraContaminación costera

Conflictos socioambientalesConflictos socioambientales

Desarrollo urbano Desarrollo urbano desordenadodesordenado

El fuerte proceso de urbanización de la GAM de las últimas 3 décadas y más recientemente de otras zonas en ciudades secundarias y áreas costeras, que se dio en un contexto de ausencia de planificación territorial, se ha caracterizado por ser expansivo en el uso del territorio y desordenado en la configuración de las ciudades.

La zona marino-costera se ha descrito como particularmente vulnerable, debido a que es afectada tanto por las acciones realizadas en su territorio, como por las actividades a nivel de cuencas hidrográficas en casi todas las regiones del país, que terminan repercutiendo en la costa.

Áreas protegidas marinas y Áreas protegidas marinas y costerascosteras

El área protegida marina representa un 16,52% de la superficie marina nacional.

De esta área protegida, un 88% está en parques nacionales y un 3,9 en zona costera.

En términos de la zona económica exclusiva (ZEE), el área protegida marina representa apenas un 0,9%.

Área de conservació

n

Área (ha)

Costera Marino Total

Guanacaste 46.391 46.391

La Amistad-Caribe 28.274 28.274

Marina Isla del Coco 194.831 194.831

Pacífico Central 3.256 50.778 54.034

Osa 13602 21089 34691

Tempisque 820 35022 35842

Tortuguero   52.682 52.682

 Total 17.678 429.067 446.745

Península de Nicoya y costas de Península de Nicoya y costas de

Guanacaste con poco potencial para Guanacaste con poco potencial para

formar acuíferosformar acuíferos

Evidencias de contaminación Evidencias de contaminación costeracostera

Evaluación en Tamarindo, Jacó, Sámara y playa del Coco evidencian que la sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación (antrópica y natural) de los acuíferos costeros han provocado en algunos casos contaminación e intrusión salina, con la consecuente pérdida de la calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población.

Con muestras tomadas entre 1996 y 2003 en bahía Culebra, el golfo Dulce, el golfo de Nicoya y Limón se documenta la presencia de concentraciones de compuestos industriales llamadas PCB.

Los PCB tienen una vida media sumamente larga en peces adultos, provocan perturbación endocrina y conllevan efectos carcinógenos. Costa Rica prohibió su uso en el 2001, pero se mantienen desechos sin manejo que continúan impactando los cursos de agua.

Disponibilidad de agua en zonas Disponibilidad de agua en zonas costeras ¿preocupación de costeras ¿preocupación de autoridades e inversionistas?autoridades e inversionistas?

AyA estima que los grandes desarrollos turísticos han significado una demanda de agua similar a la que requiere Liberia para su funcionamiento.

SENARA y AyA calculan que al 2017, Liberia tendrá problemas con el suministro del agua pues serán necesarios 70 l/s adicionales.

Costa Rica tiene 9 campos de Golf operando y se estima que en Guanacaste se construirán 10 campos más en las próximas 2 décadas. La preocupación en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego.

Las 21 marinas permitirían el Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 atraco de más de 5.500 embarcacionesembarcaciones

La Nación, 26 de marzo del 2007.

Conflictos socioambientales Conflictos socioambientales

El uso del agua ha generado conflictos entre comunidades y actividades turísticas. Un caso muy conocido en Guanacaste (Santa Cruz) es sobre el uso del acuífero del río Nimboyores para proyectos hoteleros, debido a la variada demanda para uso doméstico, agrícola y turístico.

Se han presentado diversos casos relacionados con construcciones ilegales en la ZMT, tales como el cierre de la marina Flamingo, que fue abierta en una zona pública y cerrada por el Tribunal Ambiental Administrativo durante más de dos años.

La construcción y el movimiento de tierras son las mayores causas de denuncias ambientales en el país.

Serias deficiencias en Serias deficiencias en

planificación del territorio planificación del territorio

y regulación de las y regulación de las

actividadesactividades

Un mercado poco reguladoUn mercado poco regulado

El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades institucionales para la regulación y el control.

El marco jurídico vigente para la planificación del territorio está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente.

La Ley de Planificación Urbana, Ley de construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del Ambiente, los principales instrumentos.

Un complejo marco normativoUn complejo marco normativo

Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen algún aspecto relacionado la planificación y control del uso del suelo.

32 contienen aspectos directamente relacionados con el tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de ellas se refieren a la protección y manejo de recursos naturales, 36 especifican alguna responsabilidad municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan asuntos de prevención y atención de emergencias, 22 tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se refieren al manejo de cuencas hidrográficas.

La ley data de 1968, al iniciar del año La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladoresno poseen planes reguladores

Total Gobiernos locales

%

Con plan regulador para todos los distritos

16 18

Planes reguladores parciales 20 22

Sin plan regulador 53 60

Planes con más de cinco años de haber sido publicados

28 78

Planes que desde hace más de cinco años no se modifican

7 19

Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007

Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito.Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.

Algunas reflexiones Algunas reflexiones

finalesfinales

En resumen…En resumen…

El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está cambiando la cara de las zonas costeras, en términos de uso del territorio, inversión y actividad económica. De momento no parece que cambie también las características estructurales de las regiones (pocos encadenamientos, baja educación, altos niveles de pobreza).

Estos cambios no han sido acompañados de una planificación adecuada, que considere los impactos ambientales de dicho crecimiento y las capacidades locales para suplir de servicios públicos básicos a la población, y mantener la protección de los recursos naturales involucrados.

Sugerencias para la discusiónSugerencias para la discusión

Diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional. Es necesario discutir sobre reglas más amplias de planificación del

territorio, que superen los límites que impone la división política administrativa del país.

Regulación del precio del agua. Es importante discutir en qué medida, el precio que actualmente se

paga por el derecho al uso de agua está incentivando una conducta inapropiada de los agentes del mercado inmobiliario.

Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas costeras asociado al desarrollo del mercado inmobiliario. La acelerada transformación del espacio costero trae nuevas y

diversas presiones sobre los recursos naturales y la calidad del ambiente, así como sobre las condiciones socioeconómicas de la población.

Mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado. Una adecuada combinación de normas bien fiscalizadas y agilidad y

sencillez en trámites, parece ser la demanda de los diferentes agentes del mercado.